BAB II

TINJAUAN UMUM

A. Tinjauan Umum Tentang Bangunan Gedung

1. Pengertian Bangunan Gedung

Pembangunan Nasional bertujuan untuk mewujudkan masyarakat adil

dan makmur yang merata material dan spritual berdasarkan Pancasila dan

Undang-undang Dasar 1945. Pembangunan tidak terpisah dengan

pembangunan gedung, sebagaimana melihat fungsinya yang sangat penting

sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya untuk mencapai berbagai

sasaran yang menunjang terwujudnya tujuan pembangunan nasional.

Bangunan gedung sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya,

mempunyai peran yang sangat strategis dalam membentuk watak, perwujudan

produktifivitas dan jati diri manusia. Oleh karena itu penyelenggaraan

pebangunan gedung perlu diatur dan dibina demi kelangsungan dan

peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat, sekaligus untuk

mewujudkan bangunan gedung yang fungsional, handal berjatidiri, serta

seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungannya. Bangunan gedung

merupakan salah satu wujud fisik pemanfaatan ruang. Oleh karna itu dalam

pengaturan penataan ruang sesuai peratursa perundang-undangan yang berlaku.

Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam penyelenggaraan

bangunan gedung, setiap pembangunan harus memenuhi persyaratan

20

21

administratif dan teknis bangunan gedung, serta harus diselengarakan secara

tertib.1

Dalam pasal 1 poin 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang

Bangunan Gedung, memuat bahwa pengertian bangunan gedung adalah wujud

fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya,

sebagian atau seluruhnya berada diatas dan/atau air, yang berfungsi sebagai

tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian maupun tempat

tinggal, kegiatan agama, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya maupun

kegiatan khusus.

Dari ketentuan tersebut menunjukan bahwa fungsi bangunan gedung

meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial budaya dan fungsi khusus.

Bangunan gedung fungsi hunian meliputi bangunan untuk rumah tinggal

tunggal, rumah tinggal deret, rumah susun dan rumah tinggal sementara.

Bangunan harus dilaksanakan secara tertib, diwujudkan sesuai dengan

fungsinya, serta dipenuhinya persyaratan administratif dan teknis bangunan

gedung. Agar bangunan gedung tersebut dapat terselengara secara tertib dan

terwujud sesuai dengan fungsinya diperlukan dasar hukum untuk pembangunan

dan merenovasi bangunan gedung, adapun dasar hukum pembangunan gedung

adalah;

a. Pancasila adalah sumber dari segala sumber hukum Indonesia;

b. Undang-Undang Dasar 1945 Republik Indonesia;

c. Undang-Undang RI Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung;

1 Spelt.N.M. dan Ten Berge, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2003. hlm. 178.

22

d. Undang-Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;

e. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pelaksanaan Undang-

Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung;

f. Peraturan Menteri Dalam Negeri RI Nomor 32 Tahun 2010 Tentang

Pemberian Izin Mendirikan Bangunan selanjutnya.

Pelaksanaan pengembangan pembangunan diatur oleh otonomi daerah,

karena penataan ruang kota adalah tanggung jawab daerarh yang bersangkutan

sebagaimana yang diutarakan dalam Undang-Undang RI Nomor 23 Tahun

2004 tentang Pemerintah Daerah, Pasal 12 ayat (1) Urusan Pemerintahan

Wajib yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar sebagaimana dimaksud dalam

pasal 11 ayat (2) meliputi: a.pendidikan; b.kesehatan; c.pekerjaan umum dan

penataan ruang; d. perumahan rakyat dan kawasan pemukiman. Salah satu

kewajiban Pemerintah Daerah adalah wajib mengatur perumahan rakyat

(pembangunan rumah tempat tinggal).2

2. Persyaratan Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan baik secara

administratif maupun persyaratan secara teknis sesuai dengan fungsi bangunan

gedung. Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif

yang meliputi;

a. Status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas

tanah;

b. Status kepemilikan bangunan gedung dan;

2 Yunus Wahid, Pengantar Hukum Tata Ruangan, Kencana Prenada Media, Jakarta, 2004. hlm. 67.

23

c. Izin mendirikan bangunan;

Ketiga persyaratan administrasi tersebut diatas harus sesuai dengan ketentuan

perundang-undangan yang berlaku.

Selain dari pada itu pula pemerintah daerah wajib mendata bangunan

gedung untuk keperluan ketertiban pembangunan dan pemanfaatan. Pemerintah

daerah yang dimaksud adalah instansi teknis pada pemerintah kabupaten/kota

yang berwenang menangani pembinanaan bangunan gedung. Pendatan

termasuk pendaftaran bangunan gedung dilakukan pada saat proses perizinan

mendirikan bangunan secara periodik.

Mengenai hak pemilik dan pengguna bangunan diatur dalam Pasal 40

ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002, menyatakan bahwa

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik bangunan gedung

mempunyai hak:

a. Mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis

bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;

b. Melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan perizinan

yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah;

c. Mendapatkan surat ketetapan bangunan gedung dan/atau lingkungan yang

dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah;

d. Mendapatkan insentif sesuai dengan peraturan perundang-undangan dari

Pemerintah Daerah karena bangunannya ditetapkan sebagai bangunan yang

harus dilindungi dan dilestarikan;

24

e. Mengubah fungsi bangunan setelah mendapatkkan izin tertulis dari

Pemerintah Daerah;

f. Mendapatkan ganti rugi sesuai dengan peraturan perundang-undangan

apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain

yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.

Dari ketentuan Passal 40 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2002 tersebut, dijelaskan bahwa setiap pelaksanaan pembangunan

gedung harus memiliki izin mendirikan bangunan yang ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah. Perizinan pembangunan gedung berupa izin mendirkan

bangunan yang diperoleh dari Pemerintah Daerah secara cepat dan murah atau

terjangkau. Setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui, biaya izin

mendirikan bangunan gedung serta dimaksudkan untuk mendukung

pembiayaan pelayanan perizinan, menerbitkan surat bukti kepemilikan

bangunan gedung dan pembinaan teknik penyelenggaraan bangunan gedung.

Menyangkut dangan pembangunan gedung yang dilakukan oleh

pengembang haruslah memperhatikan keharmonisan antara bangunan dengan

lingkungan sekitarnya. Selain harus memperhatikan keserasian intern, yaitu

keserasian antara bahan atap, warna bangunan, jalan masuk, saluran air, air

limbah, pelayanan telekomunikasi, pertamanan, penempatan nomor, nama

hunian, dan hal-hal lain yang menunjukan nilai dari komunitas.

Adapun hal-hal yang perlu diperhatikan oleh pengembang dalam

melaksanakan bangunan antara lain:

a. Koesfisien Dasar Bangunan (KDB)

25

b. Koesifien Luas Bangunan (KLB)

c. Cadangan Untuk Kepentingan Umum (DCKU)

Untuk lebih jelasnya, masing-masing akan diuraikan sebagai berikut:

a. Koesifien Dasar Bangunan (KDB)

Koesifien Dasar Bangunan, menunjukan luas dasar (footprint) bangunan

maksimum yang boleh dibangun dibandingkan luas kavling. KDB tidak

boleh melebihi rasio maksimum yang diperbolehkan seperti terlihat pada

gambar kadaster. Persentase KDB berbeda menurut lokasi, luas dan bentuk

kavling akan ditentukan dalam gambar kadaster oleh pengembang.

b. Koesifien Luas Bangunan (KLB)

Koesifien Luas Bangunan ini menunjukan luas keseluruhan bangunan yang

boleh dibangun dibanding luas tanah. KLB tidak boleh melibihi standar

yang ditentukan oleh pengembang, rasio KLB berbeda menurut lokasi, luas

dan bentuk kavling.

c. Daerah Cadangan untuk Kepentingan Umum (DCKU)

Daerah untuk Cadangan untuk Kepentingan Umum (DCKU), adalah daerah

dimana pengembang berhak untuk menetapkan jarak maksimum bebas

bangunan yang terdapat pada sepanjang batas belakang atau depan sebagai

cadangan jalur utilitas. Berkaitan dengan hal tersebut beberapa kavling akan

mempunyai baik kontrol (Inspection Chamber = IC), yang harus dicapai

oleh pengembang dan/atau penegelola dan/atau pejabat pemerintah yang

berwenang, guna pemeliharaan system tersebut. Apabila system tersebut

26

memerlukan perbaikan, maka pembeli harus mengizinkan pekerjaan dari

instansi-instansi tersebut untuk melakukan perbaikan yang diperlukan.3

B. Tinjauan Umum Tentang Perizinan

1. Pengertian Perizinan

Dalam rangka mewujudkan pembangunan kota yang ideal, kegiatan

pengendalian memiliki peranan yang penting. Untuk menengendalikan setiap

kegiatan, istrumen perizinan merupakan mekanisme kontrol dan sarana untuk

pengaturan pembangunan. Izin tersebut untuk mengendalikan setiap kegiatan

atau prilaku orang batau badan yang sifatnya preventif.

Izin adalah salah suatu instrumen yang paling banyak digunakan dalam hukum administrasi. E. Utracht menyebutkan bahwa Izin adalah bilamana pembuatan peraturan umumnya tidak melarang suatu perbuatan, tetapi masih juga memperkenankannya asal saja diadakan secara yang ditentukan untuk masing-masing hal konkrit, maka keputusan administasi negara yang memperkenankan perbuatan tersebut yang bersifat izin.4

Prajudi mengemukakan bahwa izin (verguning) adalah suatu penetapan

yang merupakan dispensasi daripada suatu larangan oleh undang-undang. Pada umumnya pasal undang-undang yang bersangkutan berbunyi: dilarang tanpa izin (melakukan) dan seterusnya. Selanjutnya larangan tersebut diikuti dengan perincian daripada syarat-syarat, kriteria dan sebagainya yang perlu dipenuhi oleh pemohon untuk memperoleh dispensasi dari larangan tersebut, disertai dengan penetapan prosedur dan petunjuk pelaksanaan kepada pejabat-pejabat Administrasi Negara yang bersangkutan.5

Menurut kamus istilah hukum, izin (verguning) menyebutkan bahwa

Oversheidstoestemming dood wet of wet of verordening vereist gesteld voor tal

van handling waarop in het algemeen belang speciaal toezicht vereist is, maar

die, in het algemeen, niet als on wenselijk worden beschowd (perkenaan/izin

3 Andrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 227.4 E. Utrecht, Loc.Cit., hlm.187.5 Admosudirjo Prajudi, Hukum Administrasi Negara, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1988.

hlm. 95.

27

dari pemerintah berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah yang

disyaratkan untuk perbuatan yang pada umumnya memerlukan pengawasan

khusus tetapi yang pada umumnya tidaklah dianggap hal-hal yang sama sekali

tidak dikehendaki).6

Dapat dikatakan sangat jelas bahwa pada sistem perizinan pihak

pemerintah memiliki andil atas segala bentuk jalannya kegiatan-kegiatan yang

dilakukan oleh masyarakat tertentu, sehingga adanya suatu pengawasan yang

memberikan manfaat bagi semua pihak.

Sedangkan menurut Philipus M. Hadjon pengertian izin pada dasarnya dapat dibedakan menjadi dua yaitu:a. Izin dalam arti luas

Izin adalah salah satu instrumen yang paling banyak digunakan dalam hukum administrasi. Pemerintah menggunakan izin sebagai sarana yuridis untuk mengemudikan tingkah laku para warga. Izin dalam arti luas adalah suatu persetujuan dari penguasa berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah untuk dalam keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan-ketentuan larangan perundangan, dengan memberi izin, penguasa memperkenankan orang yang memohonya untuk melaukanb tindakan-tindakan tertentuyang sebenarnya dilarang. Hal ini menyangkut perkenaan bagi suatu tindakan yang demi kepentingan umum menghapuskan pengwasan khusus atasnya.

b. Izin dalam arti sempit Izin dalam arti sempit adalah pengikatan pengikatan pada suatu peraturan. Izin pada umumnya didasarkan pada keinginan pembuat undang-undang untuk mencapai suatu tatanan tertentu atau untuk menghalangi keadaan-keadan yang buruk. Tujuannya ialah mengatur tindakan-tindakan yang oleh pembuat undang-undang tidak seluruhnya dianggap tercela, namun dimana ia menginginkan dapat melakukan pengawasan sekedarnya.

Pada pokoknya izin dalam arti sempit ialah bahwa suatu tindakan

dilarang, terkecuali diperkenankan, dengan tujuan agar dalam ketentuan-

ketentuan yang disangkutkan dengan perkenan dapat dengan teliti diberikan

batas-batas tertentu bagi tiap kasus. Jadi persoalanya bukanlah untuk hanya

6 Ridwan HR, Op.Cit., hlm. 125.

28

memberikan perkenan dalam keadan-keadaan yang sangat khusus, tetapi

agar tindakan-tindakan yang di perkenankan dilakukan dengan cara tertentu

(dicatumkan dalam ketentuan-ketentuan).7

Menurut kamus bahasa indonesia pengertian Izin artinya permisi atau

mengabulkan, pernyataan keabsahan dari pihak yang berwenang.8 Sedangkan

istilah mengizinkan mempunyai arti memperkenankan, memperbolehkan, tidak

melarang. Arti yang sederhana yaitu pemberi izin terhadap sesuatu yang

berkaitan dengan aktivitas atau kegiatan. Namun bila ditelusuri lebih jauh

mengenai pengertian perizinan, perizinan dikaitkan dengan pemerintah.

Pemerintah menggunakan izin sebagai sarana yuridis untuk mengemudikan

tingkah laku para warga. Izin ialah suatu persetujuan dari penguasa

berdasarkan undang-undang atau peraturan Pemerintah. Dengan memberi izin,

penguasa memperkenankan orang yang memohonnya untuk melakukan

tindakan-tindakan tertentu yang sebenarnya dilarang. Ini menyangkut

perkenaan bagi suatu tindakan demi kepentingan umum mengahruskan

pengawasan khusus atas kegiatannya.9

Secara umum, perizinan adalah hukum yang mengatur hubungan

masyarakat dengan negara dalam hal adanya masyarakat yang memohon izin.

Melaui izin masyarakat memiliki urusan/hubungan dengan pemerintah

setempat. Dalam pasal 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 24 Tahun

2006 tentang Pedoman Pelayanan Terpadu Satu Pintu sesuai yang dijelaskan

7 Philipus Mandiri Hadjon, Pengantar Hukum Perizinan, Yudika, Surabaya, 1993. hlm. 2-3.

8 Susilo Riwayadi dan Susi Anisyah, Kamus Populer Ilmiah Lengakap, Sinar Terang, Surabaya, 2002. hlm. 189.

9 Philipus Mandiri Hadjon, Loc.Cit., hlm. 2.

29

pada ayat (8) bahwa Izin adalah dokumen yang dikeluarkan oleh pemerintah

daerah berdasarkan peraturan daerah atau peraturan lainnya yang merupakan

bukti legalitas, menyatakan syah atau diperbolehkannya seseorang atau badan

untuk melakukan usaha atau kegiatan tertentu. Kemudian ayat (9) bahwa

Perizinan adalah pemberian legalitas kepada seseorang atau pelaku usaha/

kegiatan tertentu, baik dalam bentuk izin maupun daftar usaha.

2. Tujuan dan Fungsi Perizinan

a. Tujuan Izin

Tujuan perizinan tergantung pada kenyataan konkrit yang

dihadapinya, yaitu aturan yang mengikat tindakan-tindakan izin pada suatu

system perizinan. Oleh karna itu penerbit izin dapat menciptakan berbagai

tujuan sesuai izin dibutuhkan (contoh; tujuan IMB, tujuan izin keramaian,

dll). Artinya untuk apa izin itu dimohon, maka tujuan izin akan diarahkan

kepada peristiwa konkritnya. Dengan demikian keragaman peristiwa konkrit

menyebabkan keragaman tujuan izin. Namun secara umum dapat disebutkan

tujuan Izin adalah :10

1) Keinginan mengarahkan (struren : mengendalikan) aktivitas-aktivitas

tertentu, misalnya Izin Bangunan

2) Izin mencegah bahaya bagi lingkungan, misalnya : izin-izin Bangunan

Pabrik.

3) Keinginan untuk melindungi Obyek-obyek tertentu, misalnya: izin

terbang, izin membongkar pada monumen-monumen.

10 Philipus Mandiri Hadjon, Op. Cit., hlm. 5.

30

4) Izin hendak membagi benda-benda yang sedikit, misalnya: izin penghuni

di daerah padat penduduk.

5) Izin memberikan pengarahan, dengan menyeleksi orang-orang dan

aktivitas, misalnya: izin berdasarkan Dranik en Horecawet dimana

pengurus memenuhi persyaratan- persyaratan tertentu.

Juarso Ridwan mengemukakan bahwa tujuan pemerintah dalam menerbitkan izin yaitu melalui pemerintah mengarahkan aktivitas tertentu dari masyarakat, misalnya dalam hal penerbit Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Memperoleh IMB, pemohon harus memenuhi beberapa persyaratan antara lain gambar, bahan, model konstruksi dan hal-hal lain yang dianggap perlu guna menjadi batasan bagi pemohon akan bangunan yang ingin dibuatnya. Hal ini menjadi penting agar bangunan yang dibua oleh warga memenuhi persayaratan tertentu ketentuan antara lain keamanan, kesesuaian dengan peruntkan lahan, ataupun membatasi ketinggian bangunan, misalnya untuk bangunan, misalnya untuk bangunan di sekitar bandara disesuaikan dengan rencana tata kota.11

Menurut Ahmad Sobana mengatakan bahwa mekanisme perizinan dan izi yang diterbitkan tujuannya untuk pengendalian dan pengawasan administratif bisa dipergunakan sebagai alat untuk mengevaluasi keadaan dan tahapan perkembangan yang ingin dicapai, disamping untuk mengendalikan arah perubahan dan mengevaluasi keadaan, potensi serta kendala yang disentuh untuk berubah, maka tujuan perizinan dalam Administrasi Negara adalah;12 a) Adanya suatu kepastian hukumb) Perlindungan kepentingan umumc) Pencegahan kerusakan atau pencemaran lingkungand) Pemerataan distribusi barang tertentu.

b. Fungsi Izin

Secara umum, tujuan dan fungsi dari perizinan adalah untuk

mengendalikan dari aktivitas Pemerintah dalam hal-hal tertentu damana

ketentuannya berisi pedoman-pedoman yang harus dilaksanakam oleh yang

berkepentingan ataupun oleh pejabat yang berwenang.

11 Ridwan Juniarso dan Ahmad Sodiq Sudrajat, Administrasi Negara dan Kebijakan Pelayanan Publik, Nuansa, Bandung, 2010. hlm. 92.

12 Effendi Lutfi, Loc.Cit., hlm. 136.

31

Izin merupakan instrumen yuridis yang digunakan oleh Pemerintah

untuk mempengaruhi para warga agar mau mengikuti cara yang

dianjurkannya guna mencapai suatu tujuan ketentuan konkrit.13 Ketentuan-

ketentuan itu memiliki fungsi yang diawasi oleh perundang-undangan.

Perizinan pada dasarnya memiliki fungsi lain justru sangat mendasar yakni

menjadi instrumen pembangunan.14

Dilihat dari sisi perkembangan pembangunan pemerintah dan

masyarakat, fungsi perizinan bisa mempengaruhi terlaksananya program

pembangunan tersebut;15

1) Dari sisi pemerintah, perizinan memberikan;

a) Membantu pemerintah untuk melaksanakan peraturan atau ketentuan-

ketentuan yang termuat dala prakteknya untk mengatur ketertiban

sesuai dengan izin yang dimohon;

b) Sebagai sumber pendapatan daerah, yakni dengan adanya permintaan

permohonan izin maka secara langsung pendapatan pemerintah akan

bertambahan karena setiap izin yang dikeluarkann pemohon harus

membayar retribusi terlebih dahulu. Semakin banyak pula pendapatan

dibidang retribusi tujuan akhirnya yaitu untuk membiayai

pembangunan.

2) Dari sisi masayarakat, tujuan pemberian izin yaitu :

a) Untuk mendapatkan kepastian hukum;

b) Untuk mendapatkan kepastian hak;

13 Ridwan HR, Loc.Cit., hlm. 217.14 Andrian Sutedi, Op. Cit., hlm. 197.15 Ibid. hlm. 112.

32

c) Untuk memudahkan mendapatkan fasilitas.

Bangunan yang telah mempunyai izin akan lebih mudah mendapat

fasilitas, termasuk menemukan perlindungan hukum oleh akibat hukum

karena keputusan atau ketetapan izin memiliki fungsi terhadap bangunan

tersebut. Ketentuan-ketentuan yang di keluarkan oleh pemerintah

mempunyai fungsi masing-masing, begitu ketentuan tentang perizinan

mempunyai fungsi yaitu :16

1) Sebagai fungsi penertib, dimaksudkan agar izin atau setiap tempat-tempat

usaha, bangunan dan bentuk kegiatan masyrakat lainnya tidak

bertentangan satu sama lain sehingga ketertiban dalam setiap segi

kehidupan masyarakat dapat terwujud;

2) Sebagai fungsi pengatur, dimaksudkan agar perizinan yang ada dapat

dilaksanakan sesuai dengan peruntukannya, sehingga terdapat

pengawasan penyalagunaan izin yang telah diberikan, dengan kata lain,

fungsi pengaturan ini dapat disebut juga sebagai fungsi yang dimiliki

oleh pemerintahan.

Menurut Prajudi Atmosudirdjo, berkenaan dengan fungsi-fungsi hukum modern, izin dapat diletakan dalam fungsi menertibkan masyarakat.17 Artinya izin berfungsi sebagai polisi untuk menertibkan aktivitas-aktivitas masyarakat dan badan hukum. Sebagai suatu instrumen, izin berfungsi selaku ujung tombak instrumen hukum sebagai pengarah, perekayasa, dan perancang masyarakt adil dan makmur. Artinya lewat izin dapat diketahui bagaimana gambaran masyarakat adil dan makmur itu dinyatakan. Maka penataan dan pengaturan izin sudah semestinya harus dilakukan dengan sebaik-baiknya.18

3. Unsur-unsur Perizinan

16 Andrian Sutedi, Op.Cit., hlm.193.17 Ridwan HR, Op.Cit., hlm. 218.18 Ibid.

33

Berdasarkan pemaparan beberapa pendapat, disebutkan bahwa izin

adalah perbuatan pemerintah bersegi atau berdasarkan peraturan perundang-

undangan untuk diterapkan pada peristiwa konkrit menurut prosedur dan

persyarata tertentu. Dari pengertian ini ada beberapa unsur dalam perizinan,

diantaranya :

a. Wewenang

Menurut Prajudi Wewenang adalah Kekuasaan untuk melakukan sesuatu

tindakan/menerbitakan surat-surat izin dari seseorang pejabat atas nama

menteri, sedangkan kewenangannya masih berada pada tangan menteri

(delegasi wewenang). Salah satu prinsip dalan negara hukum adalah

wetmatighaid van bestuur atau pemerintahan berdasarkan peratauran

perundang-undangan. Dengan kata lain, setiap tindakan hukum pemerintah,

baik dalam menjalankan fungsi pengaturan maupun fungsi pelayanan, harus

didasarkan pada wewenang yang diberika oleh peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

b. Izin Sebagai Bentuk Ketetapan

Dalam negara hukum modern tugas dan kewenagan pemeriantah

tidak hanya sekedar menjaga ketertiban dan keamanan (rust en oerde), tetapi

juga mengupayakan kesejahtraan umum (bestuurszorg). tugas dan

kewenangan pemerintah untuk menjaga ketertiban dan keamanan

merupakan tugas klasik yang sampai kini masih tetap dipertahankan. Dalam

rangka melaksanakan tugas ini kepada pemerintah diberikan wewenang

dalam bidang pengaturan, yang dari fungsi peraturan ini muncul beberapa

34

instrumen yuridis untuk menghadapi peristiwa individual dan konkret, yaitu

dalam bentuk ketetapan.

Berdasarkan jenis-jenis ketetapan, izin termasuk ketertapan yang

bersifat konstitutif, yakni ketetapan yang menimbulkan hak baru yang

sebelumnya tidak dimiliki oleh seorang yang namanya tercantum dalam

ketetapan itu, atau bachikkingen welke iets toestaan wat tevoren niet

geoorloofd was (ketetapan yang memperkenankan sesuatu yang sebelumnya

tidak bolehkan). Dengan demikian, izin merupakan instrumen yuridis dalam

bentuk ketetapan yang bersifat konstitutif dan yang digunakan oleh

pemerintah untuk menghadapi atau menetapkan peristiwa konkrit. Sebagai

ketetapan, izin itu dibuat dengan ketentuan dan persyaratan yang berlaku

pada ketetapan pada umumnya, sebagaimana yang telah disebutkan diatas.

c. Lembaga Pemerintah

Lembaga atau kelembagaan, secara teoritis adalah suatu rule of the game

yang mengatur tindakan dan menentukan apakah suatu oraganisasi dapat

berjalan secara efisien dan efektif. Adapun pengaruh pemerintah pada

masyarakat melalui tugas mengatur mempunyai makna bahwa pemerintah

terlibat dalam penerbitan dan pelaksanaan peraturan perundang-undangan

termasuk melahirkan sistem-sistem perizinan. Dengan demikian, izin

sebagai salah satu instrumen pemerintah yang berfungsi mengendalikan

tingkah laku masyarakat agar sesuai dengan tujuan yang telah di tetapkan.

d. Proses dan Prosedur

35

Proses dan prosedur perizinan dapat meliputi prosedur pelayanan

perizinan, proses pelayanan perizinan yang merupakan proses internal yang

dilakukan oleh aparat/petugas. Dalam setiap tahapan pekerjaan tersebut,

masing-masing pegawai dapat mengetahi peran masing-masing dalam proses

penyelesaian perizinan. Pada umumnya permohonan izin harus menempuh

prosedur tertentu yang ditentukan oleh pemerintah, selaku pemberi izin.

Disamping harus menempuh prosedur tertentu, pemohon izin juga harus

memenuhi persyaratan-persyaratan tertentu yang ditentukan secara sepihak

oleh pemerintah atau pemberi izin. Prosedur dan persyaratan perizinan itu

berbeda-beda tergantung jenis izin, tujuan izin, dan instansi pemberi izin.

Dalam hal pelaksanan perizinan, lack of competencies sangat mudah

untuk di jelaskan. Pertama, proses perizinan membutuhkan adanya

pengetahuan tidak hanya sebatas pada aspek legal dari proses perizinan,

tetapi lebih jauh dari aspek tersebut. Kedua, proses perizinan memerluka

dukungan keahlian aparatur tidak hanya dalam mengikuti tata aturan

prosedurnya, tetapi ha-hal- lain yang sangat mendukung kelancaran proses

perizinan itu sendiri. Ketiga, proses perizinan tidak terlepas dari interaksi

antara pemohon dengan pemberi izin.

e. Persyaratan

Persyaratan merupakan hal yang harus dipenuhi oleh pemohon untuk

memperoleh izin yang dimohonkan. Persyaratan perizinan tersebut berupa

dokumen kelengkapan atau surat-surat. Dalam regulasi dan deregulasi,

36

persyaratan dam proses perizinan menjadi satu yang paling utama. Arah

perbaikan sistem perizinan ke depan, paling tidak memenuhi kritria berikut:

1) Tertulis dengan jelas.

2) Regulasi sulit terlaksana dengan baik tanpa tertulis dengan jelas. Oleh

karna itu, regulasi perizinan pun harus ditulis dengan jelas.

3) Memungkinkan untuk dipenuhi.

4) Perizinan harus berorientasi pada asas kemudahan untuk dilaksanakan oleh

si pengurus. Meskipun tetap memperhatikan sasaran regulasi yang bersifat

ideal.

5) Berlaku universal.

6) Perizinan hendaknya tidak menimbulkan efek diskriminatif. Perizinan

harus bersifat inklusif dan universal;

7) Memperhatikan spesifikasi teknis dan aspek lainnya yang terkait.

f. Waktu Penyelesaian Izin

Waktu penyelesaian izin harus ditentukan oleh instansi yang bersangkutan.

Waktu penyelesaian yang ditetapkan sejak saat pengajuan permohonan

sampai dengan penyelesaian pelayanan.

g. Biaya Perizinan

Biaya/ tarif pelayanan termasuk rinciannya yang ditetapkan dalam proses

pemberian izin. Penetapan besaran biaya pelayanan izin perlu memperhatikan

hal-hal sebagai berikut:

37

1) Rincian biaya harus jelas untuk setiap perizinan, khususnya yang

memerlukan tindakan seperti penelitian, pemeriksaaan, pengukuran, dan

pengajuan;

2) Ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan atau dan memperhatikan

prosedur sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

h. Pengawasan Penyelenggaraan Izin

Setiap pelaksnaan kegiatan, baik itu pada permulaan, pelaksanaan

maupun setelah pelaksanan, perlu diadakannya suatu pengawasan yang

konsisten. Hal ini dimaksudkan agar tidak terjadinya suatu peyimpangan

terhadap izin yang telah diberikan pemohon. Untuk tidak terjadinya

penyelengaraan terhadap izin yang telah diberikan, maka diadakannya suatu

pengawasan merupakan unsur yang penting yang diantaranya adalah:

1) Pejabat pemberi izin atau aparat yang diberi tugas berwenang untuk

melakukan pengawasan secara periodik terhadap pelaksanaan persyaratan-

persyaratan yang tercantum dalam izin bangunan.

2) Untuk kepentingan pengawasan, apabila di pandang perlu, pejabat atau

petugas yang bersangkutan berwenang untuk melakukan pemeriksaan

dokumen-dokumen yang berkitan dengan pembangunan yang sedang

dilakukan oleh pemegang izin.

3) Untuk kepentingan pengawasan, apabila dipandang perlu, pejabat atau

petugas yang berwenang memeriksa peralatan-peralatan dan bahan-bahan

yang dipergunakan untuk pembangunan.

38

4) Semua kegiatan pengawasan wajib dicatat dalam berita acara pengawasan

dan tandatangani oleh petugas pengawas yang bersangkutan dan juga oleh

pemegang izin, pemilik atau penguna bangunan.

5) Setiap orang yang berkaitan dengan bangunan wajib memberikan

keterangan yang diperlukan oleh petugas pengawas, kecuali keterangan

tersebut dilarang oleh undang-undang.

6) Hasil pengawasan dapat dijadikan bahan pertimbangan oleh pejabat

pemberi izin untuk menetapkan syarat-syarat tambahan apabila

diperluakan.

7) Dalam hal pelaksanaan wewenang pengawas, pejabat atau petugas

menemukan adanya pelanggaran persyatana izin, pejabat pemberi izin

berwenang menetapkan keputusan tentang kewajiban bagi pemegang izin

untuk dalam waktu 30 hari memenuhi syarat-syarat sebagaimana yang

telah dicantumka dalam izin;

8) Keputusan tersebut berupa petunjuk atau instruksi yang harus dilakukan

oleh pemegang izin yang belum dilengkapi. Penetapaan putusan ini

wajib diberikan secara jelas dan wajar kepada pemegang izin.

9) Apabila jangka waktu yang ditetapkan tersebut diatas terlampaui, maka

pejabat pemberi izin dapat melaksanakan sendiri isi keputusan tersebut di

atas biaya seluruhnya pemegang izin;

10) Keputusan penetapaan tersebut berakhir seketika apabila pelangaran

persyaratan izin telah diakhiri (dalam arti dipenuhi semua persyaratan)

oleh pemegang izin;

39

11) Dalam pelaksanaan ketentuan sebagimana terurai di atas, pejabat pemberi

izin wajib memperhatikan asas kepatutan, asas efisiensi, dan asas

manfaat.

i. Sanksi Perizinan

Sanksi merupakan sarana agar ada kepatuhan warga negara terhadap norma-norma hukum. Menurut Kalsen mengemukakan bahwa Sanksi diberikan oleh tata hukum dengan maksud untuk menimbulkan perbuatan tertentu yang dianggap dikehendaki oleh pembuat undang-undang. Sanksi dibuat sebagai konsekuensi dari perbuatn yang dianggap merugikan masyarakat dan menurut maksud-maksud dari tata hukum harus dihindarkan. Karena sasaran dan tujuan sanksi itu kepatuhan, maka sanksi itu sebenarnya tidak selalu berupa hukuman (punisment) tetapi dapat pula berupa ganjaran (reward).19

4. Prosedur dan Persyaratan Perizinan

Proses dan prosedur perizinan dapat meliputi prosedur pelayanan

perizinan, proses penyelesaian perizinan yang merupakan proses internal yang

dilakukan oleh aparat/ petugas. Pada umumnya permohonan izin harus

menempuh prosedur tertentu yang di tentukan oleh pemerintah, selaku pemberi

izin disamping harus menempuh prosedur tertentu, pemohon izin juga harus

memenuhi persyaratan-persyaratan tertentu yang ditentukan secara sepihak

oleh pemerintah atau pemberi izin. Prosedur dan persyaratan perizinan benda

benda tergantung jenis izin, tujuan izin, dan instansi pemberi izin. Syarat-syarat

dalam izin itu bersifat konstitutif dan kondisional. Bersifat konstitutif, karena

ditentukan suatu pembuatan atau tingkah laku tertentu yang harus (terlebih

dahulu) dipenuhi, artinya dalam hal pemberian izin ditentukan suatu perbuatan

konkrit dan bila tidak dipenuhi akan dikenai sanksi bersifat kondisional, karena

19 Ridwan, Tiga Dimensi Hukum Administrasi dan Pradilan Administrasi, FH-UI Press, Yogyakarta, 2009. hlm. 110.

40

penilaian tersebut baru ada dan dapat dilihat serta dapat dinilai setelah

perbuatan atau tingkah laku yang disyaratkan itu terjadi.20

Penentuan prosedur dan persyaratan perizinan ini di tentukan sepihak

oleh pemerintah. Meskipun demikian, pemerintah tidak boleh membuat atau

menentukan prosedur dan persyaratan menurut kehendaknya sendiri secara

sewenang-wenang, tetapi harus sejalan dengan peraturan perundang-undangan

yang menjadi dasar arti perizinan tersebut. Dengan kata lain, pemerintah tidak

boleh menentukan syarat yang melampaui batas tujuan yang hendak dicapai

oleh peraturan hukum yang menjadi asal perizinan yang bersangkutan.21

C. Tinjauan Umum Tentang Izin Mendirikan Bangunan

1. Pengertian Izin Mendirikan Bangunan

Izin mendirikan bangunan adalah perizinan yang diberikan oleh

pemerintah kabupaten/kota kepada pemilik gedung untuk membangun baru,

mengubah, memperluas, mengurangi dan atau merawat bangunan gedung

sesuai dengan persyaratan administrasi dan persyaratan teknis yang berlaku.22

Sunarto menegaskan bahwa izin mendirikan bangunan merupakan izin yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada badan atau orang untuk mendirikan suatu bangunan yang dimaksud agar desain pelaksanan pembangunan dan bangunan sesuai dengan Nilai Dasar Bangunan (NDB), Nilai Luas Bangunan (NLB), serta Ketinggian Bangunan (KB) yang di tetapkan sesuai dengan syara-syarat keselamatan bagi yang menempati bangunan tersebut, orang lain dan lingkungan.23

Sedangkan menurut Kusno Wijoyo mengatakan bahwa pengertian izin mendirikan bangunan adalah izin untuk mendirikan, memperbaiki, mengubah,

20 Agus Dwiyanto, Mewujudkan Good Governance Melalui Pelayanan Publik, Yogyakarta, Gajah Mada University Press. 2006. hlm. 17.

21 Andrian Sutendi, Op.Cit., hlm. 12.22 Marihot Pahala Siahaan, Hukum Bangunan Gedung di Indonesia, Raja Grafindo Persa,

Jakarta, 2008. hlm. 22.23 Sunarto, Pajak dan Retribusi Daerah, Amus dan Citra Pustaka, Yogyakarta, 2005. hlm.

125.

41

atau merenovasi bangunan termasuk izin kelayakan menggunakan bangunan atau untuk bangunan yang sudah berdiri yang dikeluarkan oleh pemerintah darah atau pejabat yang berwenang.24 Izin mendirikan bangunan berlaku selama bangunan tersebut berdiri dan tidak terjadi perubahan bentuk atau fungsi.25

Peraturan Menteri Dalam Negari Nomor 32 Tahun 2010 tentang

Pedoman Izin Mendirikan Bangunan, dalam ketentuan umum pasal 1 angka (5)

menyebutkan bahwa izin mendirikan bangunan adalah perizinan yang

diberiakan pemerintah daerah kepada pemohon untuk membangun sesuai

dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Setiap

badan atau orang yang memiliki bangunan gedung wajib memiliki izin

mendirikan bangunan. Izin mendirikan bangunan adalah awal surat bukti dari

pemeritah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan

gedung sesuai dengan fungsi yang telah di tetapkan dan berdasarkan rencana

teknis bangunan gedung yang telah di setujui oleh pemerintah daerah.26 Izin

mendirikan bangunan juga tidak hanya diperlukan untuk mendirikan bangunan

saja, tetapi juga membongkar, merenovasi, menambah, mengubah,

memperbaiki, yang mengubah bentuk atas struktur bangunan harus

memperhatikan teknis dan prinsip penyelenggaraan pembangunan. Mendirikan

bangunan sebagai pekerjaan mengadakan bangunan seluruhnya atau sebagian

termasuk menggali, menimbun, meratakan tanah yang berhubungan dengan

pekerjaan mangadakan bangunan, memperbaiki/merenovasi dan menambah

24 Kusno Wijoyo, Mengurus IMB dan Permasalahannya, Pemko Bekasi, Jarkarta, 2002. hlm. 2.

25 Rinto Manulang, Segala Hal Tentang Rumah Tanah dan Perizinannya, Buku Pintar, Yogyakarta, 2011. hlm. 60.

26 Marihot Pahala Siahaan, Op.Cit., hlm 63.

42

bangunan diatur oleh peraturan dan menyebutkan izin mendirikan bangunan di

selenggarakan berdasarkan prinsip:

a. Prosedur sederhana, mudah dan aplikatif.

b. Pelayanaan yang cepat, terjangkau dan tepat waktu.

c. Keterbukaan informasi bagi masyarakat dan dunia usaha.

d. Aspek rencana tata ruang, kepastian status hukum pertanahan, keamanan

dan keselamatan, serta kenyamanan.

Prinsip hukum dari izin mendirikan bangunan adalah agar terciptanya

keserasian antara lingkungandan bangunan. Selain itu izin mendirikan

bangunan diharapkan memberikan perlindungan, dimana bangunan yang

dibangun aman bagi keselamatan jiwa penghuninya, sebab dalam pemberian

izin mendirikan bangunan dilakukan analisis terhadap desain bangunan

tersebut apakah sudah memenuhi persyartan bangunan dan aman lingkungan.27

2. Tujuan dan Manfaat Izin Mendirikan Bangunan

Pada penerapan pemberian izin mendirikan bangunan ada beberapa alasan

mencakup dari tujuan dan manfaat izin mendirikan bangunan, pemberian izin

mendirikan dimaksud untuk:28

a. Pembinaan

Pembangunan sebuah bangunan memerlukan pembinaan. Izin mendirikan

bangunan dimaksudkan agar lembaga yang berwenang dapat membina

orang atau badan yang bermaksud membangun dengan benar dan

27 Kusno Wijoyo, Loc.Cit., hlm. 2.28 Teguh Sutanto, Panduan Praktis Mengurus Sertipikat Tanah dan Perizinannya, Buku

Pintar, Jakarta, 2014. hlm. 78-79.

43

menghasilkan bangunan yang sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang

berlaku.

b. Pengaturan

Bangunan-bangunan perlu diatur sebagaimana pengaturan bertujuan agar

menghasilkan sesuatu yang teratur. Pembangunan perlu memperhatikan

peraturan-peraturan yang berlaku. Jarak dari jalan ke bangunan, luas ruang

terbuka, dan lain-lain perlu diatur. Tanpa pengaturan, bangunan-bangunan

akan semakin semerawut dan tidak memperhatikan kaidah-kaidah yang

berlaku.

c. Pengendalian

Pembangunan perlu dikendalikan. Tanpa pengendalian, bangunan

bisa muncul dimana-mana seperti jamur, tanpa memperhatikan peraturan

yang berlaku. Lahan yang dimaksudkan menjadi taman bisa saja diubah

menjadi rumah, jadi tanpa peengendalian. Selain itu, laju pembangunan

perlu diperhatikan. Pembangunan yang begitu pesat juga bisa membawa

dampak buruk bagi lingkungan. Pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun

2002 tentang Bangunan Gedung terdapat beberapa pasal yang mendudukan

izin mendirikan bangunan sebagaimana saran pengendalian yaitu pasal 6, 7,

35, 39, 40 dan 41 yang dikatakan bahwa dalam penyelenggaraan bangunan

gedung, pemilik bangunan gedung berkewajiban memiliki izin mendirikan

bangunan. Hal ini bermanfaat untuk upaya penegakan prosedur perizinan

dalam mendirikan bangunan untuk menjamin bangunan tersebut telah sesuai

dengan peruntukan ruang dan kegiatan yang direncanakan.

44

Tujuan pemberian izin mendirikan bangunan adalah untuk:

1) Melindungi Kepentingan Umum, Izin mendirikan bangunan bertujuan

melindungi kepentingan umum. Kegiatan pembangunan yang bisa merusak

likungan bisa saja ditolak terjaganya lingkungan juga merupakan

kepentingan umum. Sebuah bangunan tidak bisa dibangun diatas lahan hijau

dan tidak boleh sebuah bangunan dibangun di pinggir sungai. Sementara

semua ini terjadi karena pembangunan yang dimaksudkan bertentangan

dengan kepentingan umum masyarakat.

2) Memberi kewenangan kepada pemerintah daerah untuk memungut retribusi

sebagai salah satu sumber pendapatan asli daerah (PAD). Jadi, segala

bentuk pembangunan yang sudah mendapatkan izin mendirikan bangunan

juga menyumbang pendapatan daerah. Semakin besar pembangunan, berarti

daerah itu juga akan mendapatkan pemasukan.

Selain itu izin mendirikan bangunan ditujukan untuk menjaga

ketertiban, keselarasan, kenyamanan, dan keamanan dari bangunan itu sendiri

terhadap penghuninya maupun lingkungan di sekitarnya. Didalam buku

Andrian Sutedi yang berjudul Hukum Perizinan dalam Sektor Pelayanan

Publik, di jelaskan bahwa fungsi dan tujuan izin mendirikan bangunan yaitu :

Fungsi izin mendirikan bangunan dapat dilihat dari beberapa segi, yaitu:29

a. Segi Teknis Perkotaan

Pendirian izin mendirikan bangunan sangat penting artinya bagi

pemerintah daerah guna mengatur, menetapkan dan merencanakan

pembangunan perumahan di wilayah sesuai dengan potensial dan prioritas 29 Andrian Sutedi, Op.Cit., hlm. 194-195.

45

kota yang dituangkan dalam Master Plan kota. Oleh karna itu, untuk

mendapatkan pola pembangunan kota yang terencana dan terkontrol,

pelaksanaan-pelaksanaan diatas wilayah suatu kota di wajibkan memiliki

izin mendirikan bangunan dan penggunaannya sesuai dengan yang disetujui

dinas tata ruang dan tata bangunan kota.

Dengan adanya pengaturan pembangunan perumahan dengan izin ini,

pemerintah daerah dapat nmerencanakan pelaksanaan pembangunan

berbagai sarana serta unsur kota dengan berbagai instansi yang

berkepentingan. Hal ini menjadi sangat penting artinya agar wajah

perkotaan dapat ditata dengan rapi serta menjamin keterpaduan pelaksanaan

pekerjaan pembangunan perkotaan.

b. Segi Kepastian Hukum

Izin mendirikan bangunan penting artinya sebagai pengawasan dan

pengendalian bagi pemerintah dalam hal pembangunan perumahan.

Mendirikan bangunan dapat dijadikan titik tolak dalam pengaturan

perumahan selanjutnya. Bagi masyarakat pentingnya izin mendirikan

bangunan ini adalah untuk mendapatkan kepastian hukum terhadap hak

bangunan yang dilakukan, sehingga tidak ada gangguan atau hal-hal yang

merugikan pihak lain dan akan memungkinkan untuk mendapatkan

keamanan dan ketentraman dalam pelaksanaan usaha atau pekerjaan.

Selain itu izin mendirikan bangunan bagi pemiliknya dapat berfungsi

sebagai berikut:

a. Bukti milik yang syah.

46

b. Kekuatan hukum terhadap tuntutan ganti rugi dalam hal berikut:

1) Terjadinya hak milik atas keperluan pembangunan yang bersifat untuk

kepentingan umum;

2) Bentuk-bentuk kerugian yang diderita pemilik bangunan lainnya yang

berasal dari kebijaksanaan dan kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah;

3) Segi pendapatan daerah, dalam hal ini melalui izin mendirikan bangunan

dapat di pungut retribusi. Retribusi ini ditetapkan berdasarkan presentase

dari taksiran biaya bangunan yang dibedakan menurut fungsi bangunan

tersebut. Retribusi ini dibedakan kepada setiap orang atau bandan hukum

yang namanya tertera dalam surat izin mendirikan bangunan (SIMB).

3. Pengaturan Izin Mendirikan Bangunan

Dalam negara hukum modern tugas dan wewenang pemerintah tidak

hanya sekedar menjaga ketertiban dan keamanan (rust en order), tetapi juga

mengupayakan kesejahtaraan umum (bestuurszorg). Tugas dan kewenangan

pemerintah untuk menjaga keamana dan ketertiban umum merupakan tugas

klasik yang sampai saat ini masih tetap dipertahankan. Dalam rangka

melaksanakn tugas tersebut kepada pemerintah diberikan wewenang dalam

bidang pengaturan, yang berfungsi memunculkan beberapa instrumen yuridis

untuk menghadapi peristiwa individual dan konkret, yaitu dalam bentuk

ketetapan. Sesuai dengan sifatnya, individual dan konkret, ketetapan

merupakan awal mula dari instrumen hukum dalam penyelenggaraan

pemerintah, atau sebagai norma penutup dalam rangkaina norma hukum.30

30 Ibid, hlm. 179-180.

47

Pengaturan IMB diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan

yang berlaku, yaitu Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung. Dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung diatur tentang asas, tujuan dan lingkup dari bangunan gedung, fungsi

bangunan gedung, persyaratan bangunan gedung yaitu sarat adaministratif dan

syarat teknis, peran masyarakat, pembinaan terhadap bangunan gedung dan

sanksi yang terdiri atas sanksi adminstratif dan sanksi denda.

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan

Pelaksana Undang-Undan Nomor 2008 Tahun 2002 Tentang Bangunan

Gedung mengatur secara lebih rinci mengenai bangunan gedung. Diantaranya

pernyaratan adaministratif bangunan gedung yang meliputi:

a. Status hak atas tanah yaitu setiap bangunan gedung harus didirikan pada

status tanah yang memiliki kepemilikan jelas, baik milik sendiri maupun

milik pihak lain. Dalam hal tanah milik pihak lain, bangunan gedung hanya

dapat didirikan dengan izin pemanfaatan tanah dari pemeegang hak atas

tanah atau pemilik tanah dalam bentuk perjajian tertulis antara pemegang

hak atas tanah atau pemilik tanah dengan pemilik bangunan gedung.

b. Status kepemilikan gedung yang dibuktikan dengan surat bukti kepemilikan

bangunan gedung yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah, kecuali

bangunan gedung fungsi khusus oleh pemerintah berdasarkan hasil kegiatan

pendataan bangunan gedung. Kepemilikan gedung ini dapat dialihkan

kepada pihak lain, namun apabila pemilik bangunan gedung bukan

48

merupakan pemilik tanah, pengalihan hak harus mendapatkan persetujuan

dari pemilik tanah.

c. Izin Mendirikan Bangunan harus diberikan oleh pemerintah daerah, kecuali

bangan gedung fungsi khusus oleh pemerintah, melalui proses permohonan

izin mendirikan bangunan. Pemerintah daerah wajib memberikan surat

keterangan rencana kabupaten/ kota untuk lokasi yang bersangkutan kepada

setiap orang yang akan mengajukan permohonan izin mendirilkan

bangunan. Dalam mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan

gedung harus dilengkapi dengan :

1) Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian

pemanfaatan tanah

2) Data pemilik bangunan gedung

3) Rencan teknis bangunan gedung

4) Hasil analisi dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang

menimbulkan dampak penting bagi lingkungan. Hal ini harus

mendapatkan pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan

dengan mempertimbangkan pendapat publik.

D. Tinjauan Umum Tentang Ruang, Tata Ruang dan Penataan Ruang

1. Pengertian Ruang, Tata Ruang dan Penataan Ruang

Menurut D.A Tisnaadmidjaja, yang dimaksud dengan ruang adalah wujud fisik wilayah dalam dimensi geografis dan geometris yang merupakan wadah bagi manusia dalam melaksanakan kegiatan kehidupannya dalam suatu kwalitas yang layak.31 Tata Ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang. Struktur Ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan

31 D.A Tiasnaadmidjaja dalam Asep Warla Yusuf, Pranata Pembangunan, Universitas Parahiangan, Bandung, 1997. hlm. 6.

49

prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hirarkis memiliki hubungan fungsional.

Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,

pemanfaatan tata ruang dan penegendalian pemanfaatan ruang. Hal tersebut

merupakan ruanglingkup penataan ruang sebagai objek Hukum Administrasi

Negara. Jadi hukum penataan ruang menurut Undang-undang Nomor 26 tahun

2007 tentang Penatan Ruang yaitu hukum yang berwujud struktur ruang (ialah

susunan pusat-pusat pemukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang

berfungsi sebagai pendukung kegiatan ekonomi yang secara hirarkis memiliki

hubungan (fungsional) dan pola ruang ( ialah distribusi peruntukan ruang untuk

fungsi budi daya).32

2. Asas dan Tujuan Penataan Ruang

Menurut Herman Hermit mengatakan bahwa sebagaimana asas hukum yang paling utama yaitu keadilan, karna arah dan kerangka pemikiran serta pendekatan-pendekatan dalam pengaturan ( substansi peraturan perundang-undangan ) apapun, termasuk Undang-Undang penataan ruang, wajib dijiwai oleh asas keadilan.33

Berdasarkan pasal 2 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan

Ruang ditegakaan bahwa penataan ruang di selenggarakan berdasarkan atas

asas:

a. Keterpaduan

Keterpaduan adalah bahwa penataan ruang diselenggarakan dengan

mengintegrasiakan berbagai kepentingan yang bersifat lintas sektor, lintas

32 Muhammad Akib, Charles Jacson Dkk, Hukum Penatan Ruang, Pusat kajian Konstitusi dan Peraturan Perundang-Undangan Fakultas Hukum Universitas Lampung, Bandar Lampung, 2013. hlm. 33.

33 Mernan Hermit, Pembahasan undang-Undang Penataan Ruang, Mandar Maju, Bandung, 2008. hlm. 68.

50

wilayah dan lintas pemangku kepentingan. Pemangku kepentingan antara

lain, adalah pemerintah, pemerintah daerah, dan masyarakat.

b. Keserasian, keselarasan dan keseimbangan

Keserasian, keselarasan dan keseimbangan adalah bahwa penataan ruang

diselenggarakan dengan mewujudkan keserasian antara struktur ruang dan

pola ruang, keselarasan antara kehidupan manusia dengan lingkungannya,

keseimbangan pertumbuhan dan perkembangan antar daerah serta antara

kawasan perkotaan dan kawasan perdesaan.

c. Keberlanjutan

Keberlanjutan adalah bahwa penataan ruang diselenggarakan dengan

menjamin kelestariandan kelangsungan daya dukung dan daya tampung

lingkungan dengan memperhatikan kepentingan generasi mendatang.

d. Keberdayagunaan dan keberhasilgunaan.

Keberdayagunaan dan keberhasilgunaan adalah bahwa penataan ruang

diselenggarakan dengan mengoptimalkan manfaaat ruang dan sumber daya

yang terkandung di dalamnya serta menjamin terwujudnya tata ruang yang

berkualitas.

e. Keterbukaan dan Kemitraan

Kebersamaan dan kemitraan adalah bahwa penataan ruang diselenggarakan

dengan melibatkan seluruh pemangku kepentingan

f. Perlindungan Kepentingan Umum

Perlindungan kepentingan umum adalah bahwa penataan ruang

diselenggarakan dengan mengutamakan kepentingan masyarakat

51

g. Kepastian Hukum dan Keadilan

Kepastian hukum dan keadilan adalah bahwa penataan ruang

diselenggarakan dengan berlandaskan hukum/ketentuan peraturan

perundang-undangan dan bahwa penataan ruang dilaksanakan dengan

mempertimbangkan rasa keadilan masyarakat serta melindungi hak dan

kewajiban semua pihak secara adil denga jaminan kepastian hukum.

h. Akuntabilitas

Akuntabilitas adalah bahwa penyelenggaraan penataan ruang dapat di

pertanggung jawabkan, baik prosesnya, pembiayaannya, maupun hasilnya.

3. Klasifikasi Penataan Ruang

Klasifikasi penataan ruang ditegaskan dalam Undang-Undang Penataan

Ruang bahwa penataan ruang diklasifikasikan berdasarkan sistem, fungsi

utama kawasan, wilayah administratif, kegiatan kawasan dan nilai strategis

kawasan.

Selanjutnya ditegaskan sebagai berikut:

a. Penataan ruang berdasarkan sistem terdiri atas sistem wilayah dan sistem

internal perkotaan.

b. Penataan ruang berdasarkan fungsi utama kawasan terdiri dari kawasan

lindung dan kawasan budi daya.

c. Penataan ruang berdasarkan wilayah administrasi terdri atas penataan ruang

wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi dan penataan ruang

wilayah kabupaten /kota.

52

d. Penataan ruang berdasarkan kegiatan kawasan terdiri atas penataan ruang

kawasasn perkantoran, dan penataan ruang kawasan perdesaan.

e. Penataan ruang berdasarkan nilai trategis kawasan terdiri atas penataan

ruang kawasan strategis nasional, penataan ruang kawasan strategis provinsi

dan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.

Penyelenggaraan penataan ruang harus memperhatikan hal sebagai

berikut:

a. Kondisi fisik wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang rentan

terhadap bencana

b. potensi sumberdaya alam, sumberdaya manusia dan sumber daya buatan,

kondisi ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum, pertahanan keamanan,

lingkungan hidup, serta ilmu pengetahuan dan teknologi sebagai satu

kesatuan.

c. Geostrategi, geopolitik dan geoekonomi

Penataan ruang wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi dan

penataan ruang wilayah kabupaten/kota harus dilakukan secara berjenjang

dan komplementer. Komplementer yang dimaksud disini adalah bahwa

penataan ruang wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi dan

penataan ruang wilayah kabupaten/kota saling melengkapi satu sama lain,

bersinergi dan dalam penyelengaraannya tidak terjadi tumpang tindih

kewengan.34

4. Tugas dan Wewenang Pemerintah/Pemerintah Daerah dalam Penataan

Ruang34 Muhammad Akib, Charles Jackson dkk, Op.Cit., hlm. 37.

53

Tugas negara dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi dua hal,

yaitu; (a) police making, ialah penentuan haluan negara; (b) task executing,

yaitu pelaksanaan tugas menurut haluan yang telah ditetapkan oleh negara.35

Dalam pelaksanaan tugas sebagaimana dimaksud di atas, negara memberikan

kewenangan penyelenggaraan penataan ruang kepada pemerintah dan

pemerintah daerah. Penyelenggaraan penataan ruang itu dilakukan dengan

tetap menghormati hak yang dimiliki orang sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

Wewenang pemerintah dalam penyelenggaraan penataan ruang

meliputi:

a. Pengaturan, pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan

ruang wilayah nasional, provinsi dan kabupaten/kota, serta terhahap

pelaksanaan penataan ruang kawaan strategis nasional, provinsi dan

kabupaten/kota.

b. Pelaksanaan penataan ruang wilayah nasional.

c. Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategi nasional.

d. Kerjasama penataan ruang antarnegara dan pemfasilitasan kerjasama

penataan ruang antar provinsi.

Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam penyelenggaraan

penataan ruang meliputi:

a. Pengaturan, pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan

ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota serta terhadap pelaksanaan

penataan ruang kawasan strategis provinsi dan kabupaten/kota.35 Ridwan HR, Op.Cit., hlm. 13.

54

b. Pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi

c. Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis provinsi

d. kerjasama penataan ruang antar provinsi dan pemfasilitasan kerjasama

penataan ruang antar kabupaten/kota.

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam penyelenggaraan

penataan ruang meliputi:

a. Pengaturan, pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan

ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota.

b. Pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota

c. Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota

d. Kerjasama penataan ruang atar kabupaten/kota.

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam pelaksanaan

penataan ruang wilayah kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf b meliputi:

a. Perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/kota

b. Pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota

c. Pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.

5. Pelaksanaan Penataan Ruang

Kegiatan pembangunan merupakan bagian terpenting dan tidak dapat

dipisahkan dari proses penyelenggaraan negara dan pemerintah. Indonesia

sebagai salah satu negara yang menganut paham Walfare state berkewajiban

unntuk dapat menyelenggarakan pembangunan dengan memanfaatkan secara

optimal berbagai sumber daya yang ada, guna memenuhi kebutuhan hidup

55

rakyatnya. Kewajiban negara ini di perkuat dengan dicantumkannya dalam

konstitusi negara yakni pada pasal 33 ayat (3) yang menyatakan bahwa negara

memiliki kekuasaaan atas bumi, air dan kekayan alam yang terkandung

didalamnya untuk digunakan sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat.

Dengan kata lain, ketentuan ini bermakna bahwa negara dengan berbagai cara

dan tanpa alasan apapun dituntut untuk dapat mensejahtrakan rakyat.36

Dalam proses penyelenggaraan pembangunan yang mensejahtrakan

tersebut tentunya tidak semudah membalikan telapak tangan atau dapat secara

ideal berjalan sebagaimana yang di kehendaki oleh rakyat atau yang termasuk

dalam konstitusi negara. Hal ini perlu disadari dan dipahami bahwa kegiatan

pembangunan selama ini atau di negara manapun bukan tanpa masalah atau

hambatan. Demikian juga yang terjadi di Negara Indonesia yang merupakan

negara berkembang dengan pola pemerintahan yang masih inkonsisten.

Hadirnya konsep otonomi daerah yang digulirkan sejak tahun 1999 hanya

merupakan intuisi sesaat yang terpengaruh oleh euphoria sementara mengenai

pola pemerintahan yang di anggap ideal yakni perubahan system pemerintahan

dari sentralistik ke desentralistik yang pada kenyatannya dapat dibilang masih

ragu-ragu dan belum terbukti keefektifannya.

a. Perencanaan Tata Ruang

Perencanaan tata ruang adalah suatu proses untuk menentukan struktur

ruang dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata

ruang. Pada Undang-Undang Penatan Ruang, perencanaan rencana tata ruang

wilayah nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi dan rencana tata ruang 36 Muhammad Akib, Charles Jackson dkk, Loc.Cit., hlm. 41.

56

wilayah kabupaten/kota mencakup ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,

termasuk ruang di dalam bumi. Perencanaan pembanguna nasional terbagi atas

tiga jenis perencanaan yaitu:37 Rencana jangka Panjang, Rencana Lima tahun

dan Rencana Tahunan.

Pada Pasal 19 Undang-Undang Penataan Ruang menyatakan bahwa

Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional harus memperhatikan:

1) Wawasan Nusan tara dan Ketahanan Nasional

2) Perkembangan permasalahan regional dan global, serta hasil pengkajian

implikasi penataan nasional

3) Upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan sertas stabilitas

ekonomi.

4) Keselarasan aspirasi pembangunan nasional dan pembangunan daerah.

5) Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup

6) Rencana Pembangunan Jangka Panjang nasional.

7) Rencana tata ruang kawasan strategis nasional

8) Rencana tata ruang wilayah provinsi dan rencana dan rencana tata ruang

wilayah kabupaten/kota.

Rencana Tata Ruang nasional nantinya aka menjadi acuan terhadap

rencana tata ruang provinsi, kabupaten/kota. Adapun Rencana tata ruang

Provinsi adalah sebagai berikut:

1) Penyusunan rencana tata ruang wilayah provinsi mengacu pada:

a) Rencana Tata ruang Wilayah Nasional

37 B.S Muljana, Perencanaan Pembangunan Nasional, Proses Penyusuna Rencana Pembangunan Nasional dengan Fokus Repelita V, UI-Perss, Jakarta, 2001. hlm. 4.

57

b) Pedoman dibidang penatan ruang

c) Rencana pembangunan jasngka panjang daerah.

2) Penyusunan rencana tata ruang wilayah provinsi harus memperhatikan:

a) Perkembangan permasalahan nasional dan hasil pengkajian implikasi

penataa ruang provinsi.

b) Upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan ekonomi provinsi.

c) Keselarasan aspirasi pembangunan provinsi dan pembangunan

kabupaten/kota.

d) Daya dukung dan daya tumpang lingkungan hidup.

e) Rencana pembangunan jangka panjang daerah.

f) Rencana tata ruang wilayah provinsi yang berbatasan.

g) Rencana tata ruang kawasan strategi provinsi

h) Rencan tata ruang wilayah kabupaten/kota.

Mengenai apa saja yang terdapat dalam Rencana Tata ruang Wilayah

Provinsi, ditegaskan dalam Rencana Tata ruang Wilayah Provinsi, ditegaskan

dalam Pasal 23 Undang-Undang Penataan Ruang, sebagai berikut:

1) Rencana tata ruang wilayah provinsi memuat:

a) Tujuan, kebijakan dan strategis penataan ruang wilayah provinsi.

b) Rencana struktur ruang wilaya provinsi yang meliputi sistem perkotaan

dalam wilayahnya yang berkaitan dengan kawasan perdesaan dalam

wilayah pelayanan dan sistem jaringan prasarana wilayah provinsi.

c) Rencana pola ruang wilayah provinsi yang meliputi kawasan lindung dan

kawasan budi daya yang memiliki nilai strategis provinsi.

58

d) Penetapan kawssasn atrategi provinsi.

e) Arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang berisi indikasi program

utama jangka menengah lima tahunan.

f) Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang berisi

indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi, arahan perizinan,

arahan insentif dan disentif, serta arahan sanksi.

2) Rencana tata ruang wilayah provinsi menjadi pedoman untuk :

a) Penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah

b) Penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah

c) Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang dalam wilayah

provinsi

d) Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan perkembangan

antarwilayah kabupaten/kota serta keserasian antar sektor.

e) Penetapan lokasi dan fungsi untuk investasi.

f) Penataan ruang kawasan strategis provinsi.

g) Penataan ruang wilayah kabupaten/kota.

3) Jangka waktu rencana tata ruang wilayah provinsi adalah 20 (dua puluh)

tahun.

4) Rencana tata ruang wilayah provinsi sebagai dimaksud pda ayat (1) ditinjau

kembali 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun.

5) Dalam kondisi lingkungan strategis tertentu yang berakaitan dengan bencana

alam skala besar yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan

dan/atau perubahan batas teritorial negara dan/atau wilayah provinsi yang

59

ditetapkan dengan undang-undang, rencana tata ruang wilayah provinsi

ditinjau mulai dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun.

(6) Rencana tata ruang wilayah provinsi ditetapkan dengan peraturan daerah

provinsi.

Sedangkan dalam penyusunan Rencana Tata Ruang kabupaten dan Kota

mengaku kepada Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dan Rencana Tata

Ruang Wilayah Provinsi. Rencana Tata ruang Kabupaten sebagai berikut:

1) Rencana tata ruang wilayah kabupaten memuat:

a) Tujuan, Kebijakan, dan strategi penataan ruang wilayah kabupaten.

b) Rencana struktur ruang wilayah kabupaten yang meliputi sistem perkotaan

di wilayahnya yang terkait dengan kawasan pedesaan dan sistem jaringan

prasarana wilayah kabupaten.

c) Rencana pola ruang wilayah kabupaten yang meliputi kawasan lindung

kabupaten dan kawasan budi daya kabupaten.

d) Penetapan kawasan strategi kabupaten.

e) Arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten yang berisi indikasi

program utama jangka menengah lima tahun.

f) Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten yang

berisi ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan, ketentuan

insentif dan disinsentif serta arahan sanksi.

2) Rencana tata ruang wilayah kabupaten menjadi pedoman untuk:

a) Penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah.

b) Penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah.

60

c) Pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah

kabupaten

d) Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan dan keseimbangan antar sektor.

e) Penetapan lokasi fungsi ruang untuk investasi.

f) Penataan ruang kawasan strategi kabupaten.

3) Rencana tata ruang wilayah kabupaten menjadi dasar untuk penertiban

perizinan lokasi pembangunan dan administrasi pertanahan.

4) Jangka waktu rencana tata ruang kabupatan adalah 220 (dua puluh) tahun.

5) Rencana tata ruang wilayah kabupaten sebagai dimaksud pada ayat (1)

ditinjau kembali 1(satu) kali dalam 5 (lima) tahun.

6) Dalam kondisi lingkungan strategis tertentu yang berkaitan dengan bencana

alam skala besar yang ditetapka dengan peraturan perundang-undangan

dan/atau perubahan batas teritorial negara, wilayah provinsi, dan/atau

wilayah kabupaten yang ditetapkan dengan undang-undang, rencana tata

ruang wilayah kabupaten ditinjau kembali dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima)

tahun.

7) Rencana tata ruang wilayah kabupaten ditetapkan dengan peratuaran daerah

kabupaten.

Terdapat perbedaan antara Rencana Tata ruang wilayah Kota dengan

kabupaten, yang mana di dalam Rencana Tata ruang Wilayah Kota pada Pasal

28 undang-Undang Penataan Ruang ada penambahan sebagai berikut:

1) Rencana Penyediaan pemanfaatan ruang terbuka hijau.

2) Rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka nonhijau.

61

3) Rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan pejalan

kaki, angkutan umum, kegiatan sektor informal, dan ruang evakuasi

bencana, yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi wilayah kota sebagai

pelayanan sosial ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah.

b. Pemanfaatan Ruang

Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan

pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan

pelaksanaan program beserta pembiayaannya. Ketentuan umum tentang

pemanfaatan ruang di tegaskan pada Pasal 32 Undang-Undang Penataan Ruang

sebagai berikut:

1) Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan program pemanfaatan

ruang beserta pembiayaannya.

2) Pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat

dilaksanakan dengan pemanfaatan ruang, baik pemanfaatan ruang secara

vertikal maupun pemanfaatan ruang di dalam bumi.

3) Program pemanfaatan ruang beserta pembiayaan sebagaimana dimaksud

pada ayat (1) termasuk jabaran dari indikasi program utama yang termuat

di dalam rencana tata ruang wilayah.

4) Pemanfaatan ruang diselenggarakan secara bertahap sesuai dengan jangka

waktu indikasi program utama pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam

rencana tata ruang.

5) Pelaksanaan pemanfaatan ruang wilayah sebagai diamksud apa ayat (3)

disingkronkan dengan pelaksanaan pemanfaatan ruang wilayah

62

administratif sekitarnya.

6) Pemanfaatan ruang sebagaiman dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan

dengan memperhatikan standar pelayanan minimal dalam penyediaan

sarana dan prasarana.

Mengenai ketentuan apa saja yang harus dilakukan dalam pemanfaatan

ruang Wilayah nasional, Provinsi, dan Kiabupaten/Kota dinyatakan sebagai

berikut:

1) Dalam pemanfaatan ruang wilayah nasional, provinsi, dan

kabupaten/kota dilakukan:

a) Perumusan kebijakan strategis oprasionalisasi rencana tata ruang

wilayah dan rencana tata ruang kawasan trategis.

b) Perumusan program sekttoral dalam rangka perwujudan struktur ruang

dan pola ruang wilayah dan kawasan strategis.

c) Pelaksanaan pembangunan sesuai dengan program pemanfaatan ruang

wilayah dan kawasan strategis.

2) Dalam rangka pelaksanaan kebijakan strategis oprasionalisasi rencana

tata ruang wilayah dan rencana tata ruang kawasan strategis sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) huruf a ditetapkan kawasan budi daya yang

dikendalikan dan kawasan budi daya yang didorong pengembangannya.

3) Pelaksanaan pembangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c

dilaksanakan melalui pengembangan kawasan secara terpadu.

4) Pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan

sesuai dengan:

63

a) Standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.

b) Standar kualitass lingkungan.

c) Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup.

c. Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Adanya Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah jika adanya ketidak

sesuaian pemanfaatan ruang.38 Pengendalian pemanfaatan ruang adalah sebagai

usaha untuk menjaga kesesuaian pemanfaatan ruang dengan fungsi ruang yang

ditetapkan rencana tata ruang. Pada Pasal 1 angka 15 Undang-Undang Nomor

26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dijelaskan bahwa pengendalian

pemanfaatan ruang diatur dalam Pasal 66 ayat (2) Peraturan Daerah Nomor 15

Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan

Tahun 2011-2031 yang menyatakan bahwa arahan pengendalian pemanfaatan

ruang dilakukan melaui ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan,

ketentuan insentif dan disentif, serta ketentuan arahan sanksi.

1) Ketentuan Umum Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan

ruang dan unsur-unsur pengendalian yang di susun untuk setiap zona

peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.39 Peraturan Zonasi

(Zoning Regulation) adalah ketentuan yang mengatur tentang kalsifikasi

zona, pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan, dan prosedur

pelaksanaan pembangunan, sesuatu zona mempunyai aturan yang seragam

38 Muhamad Akib, Chaerless Jackson dkk. Op.Cit., hlm. 45.39 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Pentatagunaan Tanah, PT Raja Grafindo Persada,

Jakarta, 2010. hlm. 194

64

(guna lahan, intensitas, massa bangunan), namun satu zona dengan lainnya

bisa berbeda ukuran dan aturan. Seperti pada gambar beriku:

Gambar 1.1 Peta Rencana Struktur Ruang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-Tahun 2031.

Sumber : Arsip Dinas Penataan Ruang dan Bangunan Tangerang Selatan.

a) Tujuan Peraturan Zonasi

Tujuan dari peraturan zonasi diantaranya adalah:

(1) Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat

mencapai standar kualitas lokasi minimum (healty, safety, and

welfare).

(2) Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak menggagu

penghuni atau pemanfaatan ruang yang yang telah ada.

(3) Memelihara nilai property.

(4)Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya.

(5) Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona.

b) Manfaat Peraturan Zonasi.

65

Manfaat dari peraturan zonasi ini adalah:

(1) Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai.

(2) Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik.

(3) Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat.

(4) Mendorong pembangunan ekonomi.

(5) Kelebihan dan Kelebihan Peraturan Zonasi.

Adapun yang menjadi kelebihan dari peraturan zonasi adalah

adanya certainty (Kepastian), predicatability, legitimacy, accountability.

Sedangkan kelemahan peraturan zonasi adalah karena tidak ada yang

dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga banyak

permintaan rezoning (karena itu, amandemen peraturan zonasi menjadi

penting).

Pada perkembangan selanjutnya, peraturan zonasi ditunjukan untuk

beberapa hal sebagai berikut:

a) Mengatur kegiatan yang boleh dan tidak boleh ada pada suatu zona.

b) Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar

sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sianr serta udara mencapai

bagian dalam bangunan.

c) Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi

kawaan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

Peraturan zonasi bermanfaat sebagai panduan mengenai ketentuan

teknis pemanfaatan ruang dan pelaksanaan pemanfaatan ruang, serta

66

pengendaliannya. Berdasarkan komponen dan cakupan peraturan zonasi,

maka fungsi peraturan zonasi adalah:

a) Sebagai perangkat pengendalian pembangunan.

Peraturan zonasi sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang,

menyeragamkan arahan zonasi di seluruh wilayah provinsi untuk

peruntukan ruang yang sama, serta sebagai araha peruntukan ruang

yang diperbolehkan, diperbolehkan dengan syarat, dan dilarang, serta

intensitas pemanfaatan ruang yang lengkap akan memuat prosedur

pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pembiayaan.

b) Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional.

Peraturan zonasi dapat menjadi jembatan dalam penyusunan renca tata

ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan

tentang penjabaran rencana yang bersifat makro kedalamrencan yang

bersifat sub makro sampai pada rencana yang rinci.

c) Sebagian panduan teknis pengembangan pemanfaatan lahan.

Indikasi arahan peraturan zonasi mencakup panduan teknis untuk

pengembangan pemanfaatan lahan.

2) Ketentuan Perizinan

Ketentuan perizinan diatur oleh pemerintah dan pemrintah daerah

kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang

undangan. Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencan tata

ruang wilayah dibatalka oleh pemerintah dan pemerintah daerah menurut

kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan peraturan

67

perundang-undangan. Kemudian yang dimaksud dengan perizinan addalah

perizinan yang terkiait dengan izin pemanfaatan ruang yang menurut

ketentuan peraturan perundang-undangan harus dimiliki sebelum

pelaksanaan pemanfaatan ruang. Izin dimaksud adalah izin lokasi/fungsi

ruang, amplop ruang, dan kualitas ruang.40

3) Ketentuan Insentif dan Disentif

Pemberian insentif dimaksudkan sebagai upaya untuk memberikan

imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata

ruang, baik yang dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah

daerah. Insentif merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan

imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata

ruang, yang berupa:

a) Keringanan pajak, pemberian konpensasi, subsidi silang, imbalan, sewa

ruang, dan urun saham.

b) Pembangunan serta pengadaan infrastruktur.

c) Kemudahan prosedur perizinan.

d) Pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah

daerah.

Dalam rangka mendorong terwujudnya struktur dan pola ruang

wilayah kota, insentif diberikan kepad kawasan sebagai berikut:

a) Kawasan yang di dorong perkembangannya;

b) Kawasan pusat kota;

c) kawasn strategis kota40 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah, Op.Cit. hlm. 196.

68

Perangkat disinsentif adalah adalah instrumen pengaturan yang

bertujuan membatasi atau mengendalikan kegiatan pemanfaatan ruang

yang tidak sesuai dengan rencan tata ruang, seperti:

a) Pengenaan pajak progresif

b) Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan konpensasi, dan

penalti.

Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi

pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana

tata ruan, yang berupa:

a) Pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya

yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat

pemannfaatan ruang.

b) Pembatasan penyediaan infra struktur, pengenaan konpensasi, dan

penalti.

Untuk menghambat perkembangan kawasan yang dibatasi

perkembangannya maka disinsentif di berlakukan pada kawasan berikut:

a) Kawasan yang dibatasi pengembangannya dan kawasa yang ditetapkan

sebagai lingkunagan dengan kepadatan sedang: dan

b) Kawasan yang ditetapkan sebangai kawasan pemugaran.

Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh:

a) Pemerintah kepada pemerintah daerah

b) Pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya.

c) Pemerintah kepada masyarakat.

69

4) Ketentuan Sanksi

Mengenai pengenaan sanksi diatur dalam Pasal 39 Undang-Undang Nomor

26 tahun 2007 yang merupakan tindakan penertiban yang dilakakan terhadap

pemanfaaatan ruangyang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan

peraturan zonasi. Pengenaan sanksi merupakan salah satu upaya

penegendalaian pemanfaaatan ruang, dimaksudkan sebagai perangkat

tindakan pembinaan atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan tata

ruang. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencan tata ruang, baik

yang dilengkapi izin maupun yang tidak memiliki izin dikenai sanksi

administratif, sanksi pidana dan/atau sanksi pidana denda.

70

71