Il mercato immobiliare italiano: Tendenze recenti e prospettive

Associazione ItalianaTecnico Economica Cemento

AITEC

NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITECwww.aitecweb.com febbraio 2012

[email protected]

IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: TENDENZERECENTI E PROSPETTIVE

TENDENZE DELL’INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTOTRIMESTRALE A CURA DELL’UFFICIO STUDI AITECwww.aitecweb.com - [email protected]

AITEC

1

La competitività del mercato immobiliare italiano

Nella nostra consueta analisi delle performance del mercato del cemento abbiamo assistito negli ultimi cinque anni ad un forte decremento (-32%) dei volumi. Il perdurare della crisi economica sta colpendo in particolare il mondo delle costruzioni; le finanze pubbliche sono assorbite dall’espandersi delle spese correnti e lasciano poco spazio agli investimenti. La risorsa principale rimane la ricchezza delle famiglie italiane, un valore da primato, che potrebbe risollevare le sorti del mercato immobiliare qualora quest’ul-timo offrisse rischi accettabili e rendimenti adeguati. Il mercato delle costruzioni costituisce più del 10% della ricchezza nazionale, coinvolge circa 2 milioni di addetti ed è la parte dell’economia che ha trainato la seppur modesta crescita economica italiana dagli anni ‘90 al 2007.Questa Nota cerca proprio di approfondire le cause alla base della crisi del settore immobiliare che ha avuto pesanti ripercussioni sul mercato delle costruzioni e su quello del cemento in particolare.Nell’analisi dei dati e nelle ipotesi di scenari abbiamo registrato un’elevata incertezza: da un lato la domanda “naturale” di abitazioni e la ricchezza delle famiglie italiane mostrano i fattori necessari e suffi-cienti per una ripartenza del mercato, dall’altro i rendimenti modesti e la scarsa attenzione del legislatore paventano un ulteriore decremento del mercato, sulla scorta di altri paesi (Spagna e Irlanda) che hanno raggiunto livelli di disoccupazione critici.L’investimento real estate rende oggi molto poco (intorno al 2-3%), è oberato da una tassazione ecces-siva e sconta un periodo di mancata rivalutazione di circa 6 anni. Questo è il problema essenziale che rende non competitivo investire oggi in Italia in immobili contribuendo a spostare risorse verso altri asset, come i titoli di Stato o anche verso l’immobiliare estero.A questo si vanno ad aggiungere le criticità della cornice tributaria e le incertezze legate alla fiscalità immobiliare, che conducono agli annunci di erosione o alle limature effettive dei crediti di imposta per le vecchie ristrutturazioni, oppure alla reintroduzione dell’imposta patrimoniale sulla prima casa. L’enorme ricchezza delle famiglie italiane, un fenomeno da primato legato alla nostra antropologica propensione al risparmio, necessiterebbe di essere veicolata in qualche modo verso il patrimonio immo-biliare nazionale attraverso rendimenti che siano adeguati e competitivi.

Tra le linee di indirizzo che sentiamo possano essere di ausilio alla ripartenza del mercato elenchiamo, in sintesi:

• Una generale revisione delle politiche impositive che gravano sul settore immobiliare.

• Un consistente rilancio dei progetti di riqualificazione urbana che, attraverso puntuali interventi di demolizione e ricostruzione, possano insieme ridare smalto alle nostre città e da straordinari e tran-sitori possano affermarsi come strumenti ordinari di intervento, dirottandoli verso una coerenza di obiettivi e di ruoli con la pianificazione urbanistica, di cui debbono diventare a pieno titolo strumenti di attuazione.

• Un nuovo piano per l’housing sociale che favorisca l’accesso delle categorie svantaggiate, in primis giovani coppie e studenti, a un contesto abitativo e sociale dignitoso che consenta il miglioramento e il rafforzamento della loro condizione.

• Una revisione, nel medio termine delle politiche migratorie in grado di compensare il calo demogra-fico della componente indigena della popolazione italiana.

Quella di supportare il mercato delle costruzioni non è una richiesta tout court finalizzata solo a costruire per costruire ma ha il nobile scopo di migliorare le condizioni abitative e di vita degli italiani contemplan-do la riqualificazione urbanistica delle nostre città, la demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti e infrastrutture obsolete e l’incremento del confort abitativo.

NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITECAITEC

2

La ricchezza delle famiglie italiane

Se le casse dello Stato languono, quelle delle famiglie italiane sembrano godere di ottima salute.Stando al rapporto annuale della Banca d’Italia, alla fine del 2010 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cioè la somma di attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attività finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.), al netto delle passività finanziarie (mutui, prestiti personali, ecc.), è risultata pari a circa 8.640 miliardi di euro, ovvero quasi cinque volte l’ammontare del nostro debito pubblico e 8,2 volte il reddito disponibile lordo, livello questo, sostanzialmente stabile rispetto agli anni più recenti (era 6 nel 1995, 7 nel 1999, 8 nel 2008 e 8,3 nel 2009). La ricchezza netta per famiglia è quantificabile in circa 350 mila euro (200 mila se si tiene conto solo del patrimonio abitativo).Di questa ricchezza le attività reali rappresentano il 62,2%, quota questa, che è cresciuta rispetto ai primi anni del decennio scorso a scapito di quella detenuta in attività finanziarie.A fine 2010 le abitazioni rappresentavano quasi l’84 per cento del totale delle attività reali.

Nel confronto internazionale le famiglie italiane risultano inoltre relativamente più ricche rispetto a quelle delle economie più avanzate. Nel 2009 la ricchezza netta è stata pari a 8,3 volte il reddito disponibile, in linea con quanto registrato nel Regno Unito (8), superiore a quello di Francia (7,5) e Giappone (7) e notevolmente più alto a quello del Canada (5,5) e soprattutto degli USA (4,9).Nello specifico è interessante notare come le attività reali in rapporto al reddito disponibile lordo detenute alla fine del 2009 dalle famiglie italiane (5,6) superassero quelle delle famiglie francesi (5,5), britanniche (5,1), ameri-cane (2,1), giapponesi (3,3) e canadesi (3,4). Ciò conferma non solo la solida e tradizionale propensione dell’Italia all’investimento immobiliare, ma sintetizza un sistema produttivo imperniato sulle microimprese familiari per le quali gli immobili costituiscono inevitabilmente capitale d’impresa.

10.000

9.000

8.000

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

-1.0001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I-sem

2011Attività reali Attività finanziarie Passività finanziarie Abitazioni Ricchezza netta

80%

60%

40%

20%

0%Fino a 50.000 50.000-250.000 Oltre 250.000

20002007

Depositi nominativi e c/c delle famiglie: ammontare per classe di importo(valori percentuali)

Ricchezza delle famiglie italiane e sue componenti, 1995-2010(miliardi di euro a prezzi correnti; stime preliminari sul I semestre 2011)

Fonte: Banca d’Italia


3


Il mattone come investimento rifugio

Da un’indagine realizzata da ACRI-Ipsos emerge che il “mattone” resta l’investimento preferito dalle famiglie italiane , ma la percentuale crolla di oltre dieci punti percentuali nell’ultimo anno (dal 54% al 43%), tornando sui livelli di dieci anni fa. Il decremento più evidente è stato registrato nel Nord Est e nel Centro, dopo che nel 2010 c’era stato un calo significativo nel Nord Ovest, che oggi invece si mostra più stabile. In particolare tra coloro che hanno effettivamente risparmiato nel 2011, e che quindi esprimono un giudizio molto prossimo alle effettive intenzioni, il crollo delle preferenze per gli investimenti immobiliari è ancora più marcato: dal 58% al 41%. La causa di questo fenomeno può essere individuata nell’anomalo aumento dei rendimenti dei titoli di stato e delle obbligazioni, verso i quali gli Italiani non sembrano mostrare timori di mancato onoramento alla scadenza.Se si analizza la tabella relativa all’andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia, relativamente al periodo 1990 – 2011, (la tabella completa di dati a partire dal 1958 è disponibile tra le Tavole Statistiche di accompagnamento alla Nota) si scopre come il mattone abbia sempre rappresentato il bene rifugio per eccellenza, non deludendo mai, nel lungo periodo, le attese di rivalutazione dei risparmiatori italiani.

PREZZI NOMINALI E REALI DELLE ABITAZIONI NEI SEMICENTRI DELLE CITTÀ ITALIANE, 1990 - 2011

ANNOprezzi

nominali €/mq

valori al 2011*

€/mq

valori al 1958€/mq

indice prezzireali1958 base 100

Compravendite(n°abitazioni)

Indice compravendite 1958 base 100

1990 1.833 3,171 131 247 517,085 182

1991 2.195 3,593 148 279 555,888 196

1992 2.402 3,749 153 289 465,373 164

1993 2.298 3,452 141 266 501,891 177

1994 2.221 3,219 131 247 495,178 174

1995 2.195 3,035 123 232 502,468 177

1996 2.195 2,929 118 223 483,782 170

1997 2.169 2,847 115 217 523,646 184

1998 2.169 2,798 113 213 548,570 193

1999 2.221 2,822 114 215 604,000 213

2000 2.438 3,024 122 230 800,000 282

2001 2.650 3,205 129 243 848,000 299

2002 2.855 3,375 135 255 850,000 299

2003 3.060 3,534 142 268 900,000 317

2004 3.260 3,695 148 279 870,000 306

2005 3.430 3,825 153 289 806,000 284

2006 3.600 3,939 158 298 800,000 282

2007 3.750 4,034 161 304 780,000 275

2008 3.800 3,962 158 298 680,000 239

2009 3.550 3,672 147 277 610,000 215

2010 3.460 3,522 140 264 630,000 222

2011* 3.500 3,500 142 268 600,000 236

Fonte: Scenari Immobiliari 2011

4


Negli ultimi quattro anni lo scenario è, però, radicalmente cambiato. Fino a soli pochi anni fa le famiglie investivano risorse nell’acquisto di un’abitazione per poi successivamente ven-derla allo scopo di acquistarne una nuova. Oppure, in una prospettiva di un investimento dal sicuro rendimento, molti compravano, attendevano fiduciosi la rivalutazione e vendevano incassando una sostanziosa plusvalenza. Ciò è stato particolarmente vero nell’ultimo decennio durante il quale, sulla scorta di una palese euforia (per molti irrazionale) molti operatori (comprese le famiglie) hanno dirottato le proprie risorse verso l’immobiliare. L’irrazionalità non era però la sola causa del gonfiarsi della bolla speculativa degli anni duemila. La presenza di una domanda di case legata al boom demografico delle famiglie italiane e soprattutto straniere (fenomeno questo ancora poco considerato) ha contribuito largamente ad alimentare la bolla immobiliare. Negli anni 2000 l’Italia ha vissuto il più grande boom di famiglie (ancora più rilevante di quello della popolazione) dal secondo dopoguerra. Si è trattato di un boom di nuove famiglie italiane e di un boom di famiglie immigrate. Questo in-cremento demografico ha fatto si che la domanda primaria fosse un pilastro eccezionale per la fiammata immo-biliare. Un’ondata di famiglie italiane e straniere che ha visto 300 mila nuovi nuclei all’anno tra il saldo di quelle che nascono e quelle che si estinguono. Negli anni settanta erano state 265.000, negli anni ottanta 128.000. A tutto ciò vanno aggiunte la domanda residenziale di qualità, determinata dall’ascesa di quelle famiglie che, già proprietarie, hanno acquistato immobili di maggior pregio e la mera domanda speculativa di investimento. La crisi finanziaria internazionale ha messo in difficoltà tutte queste singole componenti. Nel 2010 il numero delle compravendite di abitazioni è stato pari a 617.286 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, ossia ponderate con la quota di proprietà effettivamente compravenduta), +0,5% rispetto al 2009 (614.498 NTN). Ma tra il 2006 e il 2010 il mercato immobiliare italiano ha perso circa il 30% in termini di compravendite e negli ultimi tre anni poco più del 15% in termini di valore. A peggiorare il quadro si aggiunge l’analisi relativa ai dati Istat del primo semestre del 2011 che registra un’ulteriore contrazione delle compravendite pur in un quadro di sostanziale te-nuta delle quotazioni (fenomeno questo esclusivamente italiano che va avanti ormai dal 2006 e sulla cui durata tutti gli esperti cominciano a dubitare).

1960

1970

1980

1990

2000

2010

8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1

350

300

250

200

150

100

50

0

Finita la rivalutazione

Indice prezzi reali 1958 base 100

Media mobile a 9 mesi

La crisi dopo il 1974

Il calo dopo l’82

La discesa degli anni ‘90

L’ultima bolla

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari

5


Andamento del NTN (Numero Transazioni Normalizzate) (migliaia) 1985-2010

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

900

850

800

750

700

650

600

550

500

450

400

NTN

res

iden

zial

i (m

iglia

ia)

Fonte: Agenzia del Territorio

Scelte di investimento

Dunque, oggi, le famiglie italiane preferiscono impiegare diversamente (qualora riescano a risparmiare) le proprie risorse, limitandosi al mantenimento della casa di proprietà ed effettuando solo dei semplici interventi di ma-nutenzione. Non è un caso, infatti, che l’unica voce a non essere calata nel quadriennio 2008 – 2011 sia quella riferita alla manutenzione straordinaria degli immobili (Fonte ANCE).Questa nuova tendenza ha portato ad una stagnazione del mercato immobiliare e a una perdita (ancora con-tenuta) di valore degli immobili, sufficiente però ad intaccare la granitica convinzione del mattone inteso come bene rifugio che si rivaluta. Le possibili spiegazioni circa l’evoluzione del fenomeno in questione possono essere ricercate in alcune circostanze della fase attuale. Innanzitutto nella dinamica dei rendimenti dei titoli di Stato italiani. Questi hanno infatti raggiunto livelli fino a pochi mesi fa impensabili, crescendo di pari passo al rischio Italia. I rendimenti dei titoli di Stato, in colloca-mento e sul mercato secondario, hanno scavalcato ogni altro rendimento (vedi grafico) e nella percezione del risparmiatore tipo lo Stato italiano non può non ripagare il debito ai suoi cittadini. Attirati anche dal taglio delle commissioni di acquisto, annunciato da molte banche, oltreché dal nuovo regime di tassazione sugli interessi ma-turati introdotto dalla Manovra Finanziaria 2011 (20% sui conti deposito contro il 12,5% dei Titoli di Stato) per i risparmiatori, investire nei titoli pubblici potrebbe essere una scelta interessante, quasi inevitabile, da preferire anche all’investimento classico dell’italiano medio: l’acquisto dell’immobile.Negli ultimi mesi, infatti, abbiamo assistito al sorpasso, in termini di rendimento netto, dei titoli di stato sugli immobili (sia residenziali che non residenziali).Al netto della già citata rinnovata tassazione sugli interessi e tenendo conto anche delle novità introdotte dal ritorno dell’Ici (sottoforma di IMU) e dalla revisione delle rendite catastali, il differenziale di rendimento tra BTP e abitazioni civili ha superato abbondantemente la soglia del 2%.

I sem

200

8

II se

m 2

008

I sem

200

9

II se

m 2

009

I sem

201

0

II se

m 2

010

I sem

201

1

II se

m 2

011

I sem

201

2

II se

m 2

012

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0

Immobili Vs BTP 10 anni. Differenze di rendimento

6


Fonte: Elaborazione Ufficio studi AITEC su dati Agenzia del Territorio e Banca d’Italia

Abitazioni civili Negozi BTP 10 anni

Da notare anche il trend dei rispettivi rendimenti negli ultimi 3 anni. Su base regionale quello delle abitazioni civili è generalmente in calo (vedi grafico) mentre il rendimento sui titoli decennali nello stesso periodo è cresciuto notevolmente e si prevede possa continuare a crescere anche nel prossimo anno. Sembrerebbe delinearsi quindi quell’insieme di condizioni realmente in grado di agevolare l’investimento delle famiglie nei titoli di Stato. La quota di debito pubblico detenuta dalle famiglie italiane è passata dal 44% del 1997 al 13% attuale. E, anche se la regola economica prevede la canalizzazione del risparmio verso attività produttive, la delicata fase

Piem

onte

Ligu

ria

Lom

bard

ia

Ven

eto

Friu

li V

. Giu

lia

Emili

a Ro

mag

na

Tosc

ana

Mar

che

Um

bria

Lazi

o

Abr

uzzo

Mol

ise

Cam

pani

a

Pugl

ia

Cal

abria

Basi

licat

a

Sard

egna

Sici

lia

Val

le D

’Aos

ta

BTP

Dec

enn

ale

7,0%

6,0%

5,0%

4,0%

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%

2009 2010 2011 2012*

Rendimento netto - ABITAZIONI CIVILI nelle regioni d’Italia e BTP decennale

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad’Italia e Agenzia del Territorio

IMU

7


MIL

AN

O

ROM

A

NA

POLI

BOLO

GN

A

SALE

RNO

GEN

OV

A

SIEN

A

BRES

CIA

FIRE

NZE

BERG

AM

O

BARI

CA

TAN

IA

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0%

€/mq Zona più cara €/mq Zona più economica €/mq Media città

Redditività Zona più cara Redditività lorda Zona più economica Redditività lorda media città

Negozi nelle grandi città italiane - Costo di investimento (€/mq) e redditività lorda

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad’Italia e Agenzia del Territorio

di instabilità che il Paese sta attraversando parrebbe imporre temporanee deroghe al riguardo.Sulla scorta delle esperienze di altri paesi, il cui debito vede una collocazione essenzialmente domestica, il Tesoro italiano starebbe addirittura pensando ad un’ulteriore alleggerimento dell’aliquota fiscale sui titoli di Stato (at-tualmente ferma al 12,50%) a favore dei residenti.Indubbiamente una maggiore quota del debito pubblico collocata presso investitori italiani contribuirebbe a ridurre i fenomeni di arbitraggio e i movimenti speculativi che si sono manifestati nell’ultimo periodo ma, certa-mente, non può rappresentare l’unica soluzione a tali sconvolgimenti finanziari.

7%

31%

18%

44%

4%

41% 42%

13%

1997 1.213 MLD/€

2011 1.899 MLD/€

Banca d’Italia

Banche, Assicurazioni, Risp.gestito

Detentori esteri

Famiglie italiane

Chi detiene il nostro debito

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITECsu dati Bancad’Italia e Assogestioni

8


Il turbo rendimento dei titoli di stato non rappresenta la sola causa di un potenziale crollo del mercato immobi-liare. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere in maniera significativa in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia è lecito attendersi una analoga contrazione delle quotazioni.Se le regole di mercato dovessero essere rispettate, intuitivamente dovremmo rispondere in maniera affermativa. Come in tutti i mercati liberi, in presenza di una flessione della domanda dovrebbe verificarsi anche una diminu-zione dei relativi prezzi. E questa evenienza risulta tanto più probabile se al già affrontato tema dello spread tra redditività degli immobili e rendimento dei titoli di Stato si aggiungono quattro circostanze riscontrabili nella fase attuale: le quotazioni immobiliari “troppo elevate”, la caduta della domanda, la ridotta disponibilità di credito e l’inasprimento fiscale.

Nei dibattiti tra gli addetti ai lavori, si fa sempre più strada l’ipotesi della cd. bolla immobiliare, sulla scorta della ininterrotta crescita dei prezzi registrata a partire dagli anni novanta. È proprio tale abnorme impennata delle quotazioni a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. Osservando l’evoluzio-ne storica degli indicatori dei prezzi degli immobili nel corso degli ultimi anni, si osserva come questi siano au-mentati mediamente molto più dell’inflazione. Il confronto internazionale evidenzia come l’Italia, pur in presenza di significativi aumenti delle quotazioni immobiliari, presenti performance relativamente inferiori agli altri paesi. (vedi grafico)

Variazione annuale quotazioni immobiliari 2009-2010

-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20

Fonte: Global Property Guide, 2011

ItaliaSvezia

SloveniaBelgio

GermaniaFinlandiaSvizzera

LussemburgoRussia

TurchiaIslandaFranciaAustria

NorvegiaSerbia

LettoniaEstonia

-14,25 -7,35

-6,09 -5,61

-4,35 -4,29

-4,2 -3,29

-3,24 -3,16

-2,92 -1,96

-1,46 -0,30,060,08

Irlanda Ucraina Bulgaria Spagna Grecia Rep. Slovacca Polonia Rep.CecaDanimarca Portogallo Paesi Bassi Croazia Ungheria Regno Unito MaltaLituania 0,4 1,11 2,13 2,79 2,87 3,36 3,74 3,74 4,36 6,26 6,66 7,05 7,93 8,32 11,97 15,64 18,19

9


Prezzo medio delle case (in €/mq) nei centri storici dei principali paesi, 2010

Con riferimento alla contrazione della domanda e alla minore disponibilità di credito, occorre osservare che il boom immobiliare italiano, così come quello degli altri paesi avanzati, è stato finanziato in misura rilevante dal credito bancario. Il boom dei mutui è ormai terminato. In Italia, in termini di valore, le erogazioni di credito per l’acquisto di immobili da parte delle famiglie nel terzo trimestre del 2011 sono diminuite del 15,9% (- 12,1% nel 2° trimestre) rispetto allo stesso trimestre dell’anno prima. Il dato segna una brusca inversione di tendenza se confrontato con il primo trimestre che aveva visto invece una crescita. Anche i flussi di credito destinati agli investimenti in costruzioni e nello specifico in abitazioni sono diminuiti sensibilmente (-21,4% e -19,4% rispet-tivamente nel III e nel IV trim 2011) rispetto all’anno precedente. La stretta creditizia e il peggioramento delle

Fonte: Global Property Guide, 2011

39421

15187

13380

10302

8868

7213

6229

6095

5559

4552

4496

4158

4040

4022

3983

3704

3693

3495

3478

2983

2900

2889

2807

2786

2753

2408

2285

2217

2180

2153

2140

2024

2022

2020

1645

1346

1058

1020

Principato Monaco

Regno Unito

Francia

Russia

Svizzera

Italia

Grecia

Finlandia

Lussemburgo

Svezia

Paesi Bassi

Austria

Rep. Ceca

Spagna

Danimarca

Germania

Irlanda

Andorra

Polonia

Turchia

Portogallo

Montenegro

Ucraina

Slovenia

Belgio

Lettonia

Malta

Croazia

Romania

Estonia

Cipro

Lituania

Serbia

Rep. Slovacca

Ungheria

Bulgaria

Macedonia

Moldavia

0 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

10


EROGAZIONI DI CREDITO OLTRE IL BREVE TERMINE PER INVESTIMENTI E ACQUISTO BENI

IMMOBILI

AnnoTrimestre

Per investimenti in abitazioni Per acquisto immobili da famiglie

milioni di € Variazionetendenziale

milioni di € Variazionetendenziale

2006 I 5.922 24,1% 14.432 25,0%

2006 II 6.900 13,3% 17.299 17,0%

2006 III 6.160 8,4% 13.910 8,4%

2006 IV 7.822 16,3% 17.231 0,8%

2007 I 6.966 17,6% 14.214 -1,5%

2007 II 8.234 19,3% 16.712 -3,4%

2007 III 7.009 13,8% 14.024 0,8%

2007 IV 9.217 17,8% 17.809 3,4%

2008 I 6.858 -1,6% 14.226 0,1%

2008 II 7.791 -5,4% 15.030 -10,1%

2008 III 7.081 1,0% 12.606 -10,1%

2008 IV 8.072 -12,4% 15.119 -15,1%

2009 I 5.316 -22,5% 11.095 -22,0%

2009 II 6.751 -13,4% 13.136 -12,6%

2009 III 5.636 -20,4% 11.414 -9,4%

2009 IV 6.704 -16,9% 15.401 1,9%

2010 I 5.286 -0,6% 13.333 20,2%

2010 II 6.656 -1,4% 16.177 23,1%

2010 III 5.623 -0,2% 12.343 8,1%

2010 IV 6.021 -10,2% 15.041 -2,3%

2011 I 4.685 -11,4% 13.502 1,3%

2011 II 5.367 -19,4% 14.222 -12,1%

2011 III 4.422 -21,4% 10.375 -15,9%

prospettive economiche ha avuto, ovviamente, delle ripercussioni anche sulla produzione di nuove abitazioni. Dopo il picco toccato nel 2007, si è assistito ad un crollo delle nuove costruzioni residenziali che nel 2011 si sono assestate ad un livello di poco inferiore alle 150 mila unità e le cui previsioni per i prossimi anni sembrano stabiliz-zarsi su valori ancora inferiori. A determinare un simile arretramento è l’effetto della minore domanda di credito, con il concorso decisivo però anche di altri fattori legati all’offerta di credito. Capita infatti che nelle fasi in cui si assiste ad una crescita del mercato immobiliare, la disponibilità delle banche a erogare prestiti sia strettamente legata alla concreta aspettativa di rivalutazione dell’immobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Ugualmen-te, in uno scenario con prospettive meno profittevoli per le quotazioni immobiliari, le banche sembrano valutare


11


Dinamiche demografiche in Italia

ANNONumero medio

componenti famigliaTotale

numero famigliePopolazione

1997 2,63 21.642.350 56.904.379 1998 2,61 21.814.598 56.909.109 1999 2,59 22.004.024 56.923.524 2000 2,56 22.226.115 56.960.692 2001 2,56 22.405.762 57.421.089 2002 2,53 22.731.857 57.522.987 2003 2,53 22.876.102 57.888.000 2004 2,51 23.310.604 58.462.000 2005 2,49 23.600.370 58.751.711 2006 2,47 23.907.410 59.131.287 2007 2,46 24.282.485 59.619.290 2008 2,44 24.641.200 60.045.068 2009 2,42 24.905.042 60.340.328

2010 2,41 25.175.793 60.626.442

in maniera più prudente gli immobili, finanziando percentuali minori del loro prezzo di mercato corrente. A ciò si deve aggiungere un ulteriore aspetto legato alla minore capacità degli istituti di credito di fornire liquidità ai soggetti economici, quello che gli addetti ai lavori definiscono credit crunch. Il fenomeno può avere un’importan-za fondamentale, perché in tutte le fasi di una stretta creditizia i diversi soggetti economici, vedendo erodersi le loro possibilità di accesso al credito, possono trovarsi nella condizione di dismettere parte del loro patrimonio per finanziare l’attività corrente. In tale contesto è possibile che siano innanzitutto le imprese di costruzione (almeno quelle più indebitate tra queste) a ritrovarsi nella condizione di accelerare sulle vendite innescando un processo di avvitamento dei prezzi immobiliari. Analogamente, l’evoluzione della dinamica demografica del Paese sembra costituire un rischio per la tenuta delle quotazioni immobiliari. I dati in nostro possesso però, suggerendo almeno per il breve e medio termine prospettive discordanti, ci impongono una seria riflessione al riguardo.La popolazione residente in Italia risulta essere secondo i dati ISTAT, a fine 2010, di 60.626.442, con un aumento dell’0.5% rispetto al 2009 (vedi tabella).

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Istat

L’aumento della popolazione è da imputare esclusivamente agli immigrati. Senza il loro contributo, infatti, l’Italia registrerebbe una crescita negativa dei propri residenti. La quota di immigrati stranieri sul totale della popola-zione è in continua crescita ed è pari al 7,5% del totale, con punte superiori al 10% in molte regioni del set-tentrione. Accanto a questo dato della popolazione totale, si registra un aumento ancora superiore del numero delle famiglie. Se infatti il totale dei residenti è aumentato, tra il 1997 e il 2010, del 6,5%, nello stesso periodo il numero delle famiglie ha visto un incremento del 16,3%. Dal 1997 al 2010 infatti le famiglie sono aumentate mediamente di circa 271 mila unità l’anno. Questo fenomeno trova spiegazione nei cambiamenti sociali e cul-turali che hanno interessato le famiglie nel corso di questi anni, innanzitutto la diminuzione del numero medio dei componenti (passato da 2,6 nel 1997 a 2,4 nel 2010). Ad aumentare sono le coppie senza figli e i single così come i monogenitori o le coppie non coniugate, senza dimenticare i ricongiungimenti familiari degli immigrati. Questo trend confermerebbe, nel breve termine, l’esistenza di un elemento a sostegno della domanda di nuove abitazioni capace di bilanciare le prospettive negative precedentemente analizzate. In realtà se allarghiamo l’oriz-zonte temporale delle nostre valutazioni è facile constatare come la dinamica demografica costituisca anch’essa un elemento fondamentale per la tenuta del mercato immobiliare e delle relative quotazioni.Se si considera che le famiglie solitamente si formano intorno ai 30 anni e che le case mediamente si lasciano in eredità sugli 80 e considerando che il bilancio compratori/venditori è generalmente positivo fino alla quota dei 45 anni, il rapporto tra 30enni e 80enni potrebbe costituire un buon indicatore del rapporto domanda/offerta nel mercato immobiliare (vedere grafico).

L’onda lunga dei nati durante il baby boom ha avuto il suo picco nel 2002, con 1,7 milioni di persone in questa fascia di età. Da allora in poi tale quota è decresciuta rapidamente (1,4 nel 2010) e cosi sarà nei prossimi anni. Il calo è da imputare ovviamente al fatto che l’indice di natalità delle donne italiane è crollato durante questo periodo. Il picco di nati si è avuto nel 1964 (con 1.050.000 nascite), ma da allora è continuato a decrescere fino ad oltre il 50% rispetto al picco. Dunque il calo della domanda immobiliare si avrà principalmente per l’esaurirsi dell’onda lunga dei baby boomers. Secondo alcune proiezioni demografiche la popolazione italiana raggiungerà la quota dei 42 milioni intorno al 2050 (al netto degli immigrati). Ma anche con il contributo degli stranieri, il cui peso è influenzato da diverse variabili, come la maggiore difficoltà di accesso al credito o la diminuita capacità di attrazione della nostra asfittica economia, non sarà facile scongiurare lo spettro di una lunga fase recessiva del mercato immobiliare sia in termini di compravendite che di prezzi.

12


2

1,8

1,6

1,4

1,2

1

0,8

0,6

0,4

0,2

01980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Anno

Rapp

orto

(3

0:39

)-en

ni /

(70:

79)-

enni

Dati e proiezioni ISTATRapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni in Italia(comprensivo di popolazione immigrata)

Fonte: ISTAT http://demo.istat.it/dat81-91/ITALIA/I_T.HTM

13


Possibili interventi a sostegno del mercato immobiliare

Gli interventi da noi suggeriti, possono collocarsi in un’ottica di breve e medio termine. Il settore delle costruzioni e nello specifico dell’immobiliare hanno bisogno di una maggiore considerazione da parte del mondo della politica; è necessario che i policy maker prendano coscienza dell’importanza che il com-parto riveste nel nostro Paese.

Revisione delle politiche impositive

Un effetto benefico potrebbe avere la detrazione dei canoni di locazione da parte del locatario nell’ottica di favorire gli affitti cosiddetti “calmierati“ anche al fine di poter contrastare il caro vita e la ripresa dell’inflazione. Lo stesso potrebbe essere ottenuto con una maggiore attenzione affinché la reintroduzione delle imposte patri-moniali sulla proprietà (IMU) non abbia carattere troppo punitivo verso coloro che negli anni hanno investito nel mercato immobiliare. Sarebbero auspicabili anche interventi sulla prima abitazione collegando il livello impositivo alla composizione del nucleo familiare e al calcolo dell’ISEE (Indicatore della situazione economica equivalente).

Alleggerimento dei costi di transazione attraverso unintervento sulle spese notarili.

Secondo uno studio OCSE l’Italia risulta al quinto posto (su 33 nazioni considerate) relativamente ai costi medi di transazione (quindi tasse, imposte di registro, spese notarili, tariffe delle agenzie immobiliari) pari al 12% del valore della proprietà (con punte fino al 17,5%) e viene per questo annoverata tra i Paesi in cui i costi delle transazioni immobiliari sono “eccessivamente elevati”. Al primo posto risulta essere il Belgio (con oltre il 14% dei costi rappresentati da transazioni), seguito da Francia, Grecia e Austria. All’opposto Danimarca e Islanda sono i Paesi in cui la compravendita degli immobili costa relativamente meno (sotto il 4%). Tali bizan-tinismi burocratici vanno assolutamente aboliti o almeno ridotti in quanto hanno l’effetto deleterio di ridurre la mobilità’ residenziale e del lavoro e questo può avere un effetto negativo anche sui livelli occupazionali. In questa direzione sembrano muoversi i provvedimenti governativi in tema di liberalizzazione degli ordini pro-fessionali che possono contribuire a ridurre i costi, attraverso anche una ristrutturazione del sistema tributario e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono eccessivamente elevati.

Semplificazione nelle procedure di cambiamentodi destinazione d’uso degli immobili.

Cambiamenti nelle procedure per il cambio di destinazione d’uso, nella disciplina sul rilascio della Dia e del permesso di costruire, così come nelle ristrutturazioni e negli interventi nei centri storici potrebbero svolgere una importante funzione anticrisi. Con l’auspicio, però, di non ripetere l’infelice parentesi del Piano Casa, incapace di dare seguito alle numerose aspettative che si erano create circa la possibilità di rilanciare il mondo delle costruzioni.

Politiche di riqualificazione urbanistica.

È opinione ormai consolidata che le città rappresentano uno dei principali motori della crescita economica, dell’in-novazione produttiva e del progresso sociale e culturale. Questo spiega l’attenzione riservata negli ultimi anni ai progetti di rigenerazione urbana che hanno oggi acquistato nuova centralità nel dibattito sullo sviluppo economico dei territori (vedi Box di approfondimento). La crescita incontrollata delle città pone l’urgenza di avviare un processo di rinnovamento e ristrutturazione, attraverso interventi puntuali e mirati a ricucire il tessuto urbano.


AITEC

14

BOX APPROFONDIMENTO

Riqualificare e recuperare per ripartire

Negli ultimi cinque anni la produzione di nuove abitazioni è diminuita del 40,4%. I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono l’andamento negativo delle progettazioni: secondo l’Istat il numero di permessi rilasciati dai comuni per la costruzione di abitazioni è passato da 305.706 nel 2005 a 160.454 nel 2009. Tra il 2005 e il 2009 il numero di abitazioni concesse è pertanto quasi dimezzato, registrando una flessione del 47,5%. Solo gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo hanno evidenziato una tenuta dei livelli produttivi (+0,5%) nell’ultimo anno grazie alle agevolazioni fiscali previste per le famiglie ed è proprio in questa direzione che devono muoversi gli interventi a sostegno del mercato delle costruzioni.

Infatti, uno dei problemi principali del mercato immobiliare nazionale è ormai rappresentato dall’esigenza del restauro, della riqualificazione e del recupero del patrimonio abitativo esistente per poter meglio rispon-dere ai cambiamenti della domanda, alla maggiore attenzione verso la sostenibilità ambientale e energeti-ca, all’esigenza di riqualificazione e bonifica di aree urbane degradate, e per meglio gestire un patrimonio bisognoso di essere più produttivo e proficuo. Il patrimonio edilizio nazionale è prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unità immobiliari censite di cui il 53 % sono abitazioni. Come abbiamo visto gli immobili rappresentano la principale componente della ricchezza delle famiglie, ma sono fonte anche di notevoli costi di manutenzione sia ordinaria che stra-ordinaria. Da considerare poi che la quota di edifici con più di 40 anni è cresciuta in maniera progressiva: quasi il 55 per cento delle famiglie occupa un immobile realizzato prima degli anni settanta. La certificata obsolescenza funzionale e strutturale del patrimonio esistente, che viaggia in parallelo con l’invecchiamento della popolazione, insieme ai cambiamenti culturali cha hanno interessato i nuclei familiari (nonché la loro progressiva diminuzione dimensionale), ha reso il patrimonio edilizio nazionale inadatto a tenere il passo delle attuali dinamiche socio-demografiche. La proprietà immobiliare perde di valore, il degrado estetico e strutturale influisce sulla commerciabilità degli immobili, che diventa più difficile e complessa, causando un ulteriore freno al mercato delle compravendite, già compromesse dalla corrente crisi economica. Il pa-trimonio esistente è una grande risorsa e occorrerebbe valorizzarlo e concepirlo come una formidabile leva

350

300

250

200

150

100

502005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Abitazioni completate in Italia (000)

Fonte: Euroconstruct, Paris 2011

PREVISIONI


AITEC

15

di sviluppo economico, di rilancio occupazionale, fonte di nuovi investimenti e nuove attività. Gli interventi di riqualificazione urbana, se ben gestiti dalla Pubblica Amministrazione, possono essere forieri di un rin-novato clima di fiducia e di un notevole sviluppo economico. Se guardiamo la tabella sottostante possiamo notare come, sulla base dell’ultimo Censimento generale Istat, il 20% dell’intero patrimonio abitativo nazionale risulti in condizioni di pessimo o mediocre stato di conservazione. Se anche solo ipotizzassimo una riqualificazione di questa quota abitativa degradata per un ammontare del 5% restituiremmo al Paese 250 mila abitazioni rinnovate ogni anno e metteremmo in moto, per un ventennio, risorse in grado di in-nescare la tradizionale funzione espansiva garantita dal mercato delle costruzioni e, come ha sottolineato Ance, si libererebbero le necessarie energie funzionali ad un corretto e duraturo sviluppo economico senza l’utilizzo di un solo m2 aggiuntivo di suolo. È necessario introdurre nuovi strumenti urbanistici, come la rimo-dulazione dei limiti di sagoma e volumetria oltreché una gestione più razionale delle pratiche autorizzative scevra da pregiudizi, in grado quindi di contemplare la necessaria tutela degli interessi privati così come le esigenze pubbliche di pianificazione urbanistica. Questa è l’unica strada per attivare le operazioni di riqua-lificazione urbana e gli interventi di demolizione, ricostruzione e sostituzione.

BOX APPROFONDIMENTO

Patrimonio abitativo nazionale Stato conservativo

Regione Totale

abitazioni

Abitazioni da

ristrutturare*

in %

Piemonte 2.212.639 397.944 18,0

Valled'Aosta 100.331 19.939 19,9

Lombardia 4.141.265 619.491 15,0

Liguria 990.526 191.838 19,4

Trentino A.Adige 488.988 85.454 17,5

Friuli V. Giulia 601.533 87.551 14,6

Veneto 2.016.082 309.196 15,3

Emilia R. 1.969.235 299.215 15,2

Toscana 1.664.679 240.613 14,5

Umbria 368.893 47.247 12,8

Marche 672.218 109.637 16,3

Lazio 2.431.904 539.100 22,2

abruzzo 658.444 126.346 19,2

Molise 173.216 38.986 22,5

Campania 2.189.772 608.227 27,8

Puglia 1.844.519 382.881 20,8

Basilicata 283.329 79.115 27,9

Calabria 1.111.314 376.241 33,9

Sicilia 2.548.206 808.605 31,7

Sardegna 801.787 159.586 19,9

ITALIA 27.268.880 5.527.213 20,3

* Abitazioni in stato conservativo considerato mediocre o pessimo sulla base del 14°Censimento Generale Istat della Popolazione e delle Abitazioni

È necessario introdurre nuovi meccanismi urbanistici che rendano economicamente sostenibile le operazioni di riqualificazione urbana, gli interventi di demolizione e ricostruzione e di sostituzione.Il cd. Decreto Sviluppo ha aperto una crepa nella monolitica farraginosità della normativa nazionale, acquisendo rango di rinnovamento legislativo sistematico e non provvisorio, evitando di ripetere gli errori del Piano casa. È questa la categoria di interventi che ha le maggiori possibilità di successo non solo per il mondo delle costruzioni, ma anche come risposta alle dinamiche di cambiamento sociale delle città.

Nuovo piano per l’housing sociale, con particolare attenzione alle categorie dei giovani e degli studenti.

L’argomento è di grande attualità, poiché nel nostro Paese negli ultimi anni le situazioni di disagio abitativo si sono gravemente accentuate, investendo anche le fasce di reddito medio o medio-basso, oltre alle tradizionali categorie sociali svantaggiate (famiglie e giovani coppie a basso e monoreddito, studenti, anziani e immigrati regolari), rendendo sempre più difficile l’accesso alla proprietà o alla locazione di abitazioni. Alla base dell’attuale richiesta di residenze a costi accessibili ci sono le trasformazioni socio-demografiche delle strutture familiari e la crescita dei processi di precarizzazione del lavoro. La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia si colloca - secondo le più recenti stime diffuse dall’ISTAT – intorno al 20%, ben al di sotto dei valori dei Paesi europei più sviluppati, che oscillano fra il 30 e il 40%. L’offerta di abitazioni di edilizia residenziale pubblica soddisfa appena l’8% delle domande. È evidente quindi che la prima debolezza è rappresentata dall’estrema ristrettezza dell’offerta di affitto accessibile. Il problema dell’emergenza abitativa coinvolge i soggetti pubblici a tutti i livelli, nazionale, regionale e locale, ma pur con-servando la centralità dell’intervento pubblico, l’housing sociale non può più prescindere dal coinvolgimento anche degli operatori e delle risorse del mercato e della società civile. Anzi, la vera innovazione risiederà pro-prio nella capacità di quei soggetti di coordinarsi e di creare offerte flessibili. La sinergia tra pubblico e privato rappresenterà la pietra angolare della nuova logica di integrazione delle risorse.In Europa non mancano esempi virtuosi di iniziative intraprese contro l’emergenza abitativa. Sarebbe utile un confronto. Il Governo sembrerebbe recepire indicazioni in tal senso come mostra l’approvazione del D.L. n.1 del 24 gennaio 2012 in cui sono contenute alcune disposizioni volte a semplificare le procedure del Piano Nazionale di edilizia abitativa che contemplano anche il ripristino dell’IVA per housing sociale

Nuove politiche migratorie.

In una prospettiva di medio periodo sarebbe auspicabile una revisione delle politiche migratorie nazionali, le sole, ad oggi, in grado di bilanciare il decremento della popolazione e di alimentare il flusso della domanda immobiliare. Nel 2065 l’evoluzione della popolazione italiana registrerà una dinamica naturale negativa per 11,5 milioni (28,5 milioni di nascite contro 40 milioni di decessi) bilanciata solo da una dinamica migratoria positiva per 12 milioni (17,9 milioni di ingressi contro 5,9 milioni di uscite). Questo sempre in assenza di mu-tamenti nelle prospettive di attrattività del sistema Italia. Secondo uno studio della Banca d’Italia la richiesta di case da parte degli immigrati ha fatto crescere il valore degli immobili nel nostro Paese del 2% in cinque anni (2002-2007), facendolo aumentare di 60 miliardi. Il rapporto mette in evidenza come le compravendite che hanno avuto come acquirente un immigrato sono aumentate del 22,7% tra il 2004 e il 2007, riuscendo a raggiungere quasi il 20% delle negoziazioni complessive. Analisi econometriche svolte a livello locale han-no inoltre indicato che nel periodo 2002-2007 la domanda immobiliare da parte degli immigrati ha spinto al rialzo le quotazioni immobiliari di un’entità simile a quella attribuibile alla domanda da parte di nativi. Gli immigrati sono lavoratori, giovani, molto spesso con elevato grado di istruzione e spinti da forti motivazioni Contribuiscono a rallentare l’invecchiamento dei paesi che li accolgono e costituiscono una grande opportuni-tà di crescita economica. L’idea che sia il pragmatismo economico a determinare le politiche di migrazione per il nostro Paese può sembrare azzardato, ma simili considerazioni dovrebbero essere sufficienti a depoliticizzare un tema ad alta sensibilità simbolica ed emotiva.


AITEC

16

TAVOLE STATISTICHE


AITEC

19

Indicatori regionali dello spazio abitativo

Area territoriale

Regione Superficie abitazioni

(milioni mq)

Superficie media abitazioni

(mq)

Superficie media per abitante

(mq)

Superficie media per famiglia

(mq)

Nord Ovest

Liguria 107,7 95,1 66,7 137,2

Lombardia 575,7 109,0 58,6 135,5

Piemonte 307,1 115,3 69,1 153,8

Valle d'Aosta 11,4 92,4 88,8 191,3

Nord Ovest Totale 1.002,0 108,9 62,6 141,3

Nord Est

Emilia Romagna 277,4 115,5 63,4 143

Friuli 91,0 130,0 73,7 163,8

Trentino-A. Adige 73,0 120,7 71 171,5

Veneto 326,2 130,3 66,4 162,5

Nord Est Totale 767,6 123,6 66,4 155,7

Centro

Lazio 323,2 109,9 56,9 139,4

Marche 103,4 125,2 65,6 162,1

Toscana 238,9 118,5 64 149,2

Umbria 61,4 131,8 68,2 164,3

Totale Centro 726,9 116,3 61,1 147,4

Sud

Abruzzo 95,0 117,7 70,9 176,3

Basilicata 34,4 101,5 58,4 150,5

Calabria 133,0 107,3 66,2 171,9

Campania 310,5 116,4 53,3 148,6

Molise 24,8 113,6 77,4 192,7

Puglia 243,9 110,1 59,7 159,4

Sud Totale 841,5 112,4 59,4 159,1

Sardegna 114,6 123,7 68,6 168,4

Sicilia 329,2 109,8 65,3 166,1

Totale Isole 443,8 113,1 66,1 166,7

ITALIA 3.781,8 114,4 62,7 151,9

Variazione % su anno precedente 1,8% 0,3% 0,6% 0,7%

Fonte: Agenzia del Territorio, 2011


AITEC

20

Redditività lorda dell’investimento in immobili residenziali (canone locazione/valore acquisto)

REGIONE Tipologia 2009 2010 2011

Piemonte Abitazioni civili 3,87% 3,90% 3,90%

Liguria Abitazioni civili 3,58% 3,60% 3,60%

Lombardia Abitazioni civili 4,16% 4,22% 4,22%

Veneto Abitazioni civili 4,39% 4,38% 4,45%

Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 4,95% 4,92% 4,88%

Emilia Romagna Abitazioni civili 3,93% 3,96% 3,98%

Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,66% 2,58% 2,57%

Toscana Abitazioni civili 4,26% 4,18% 4,15%

Marche Abitazioni civili 4,16% 4,16% 4,18%

Umbria Abitazioni civili 4,02% 4,03% 4,11%

Lazio Abitazioni civili 4,71% 4,62% 4,60%

Abruzzo Abitazioni civili 4,25% 4,13% 4,15%

Molise Abitazioni civili 5,83% 5,61% 5,47%

Campania Abitazioni civili 4,66% 4,43% 4,32%

Puglia Abitazioni civili 4,21% 4,24% 4,25%

Calabria Abitazioni civili 4,67% 4,62% 4,62%

Basilicata Abitazioni civili 3,81% 3,80% 3,86%

Sardegna Abitazioni civili 4,83% 4,83% 4,79%

Sicilia Abitazioni civili 4,19% 4,19% 4,12%

Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio


AITEC

21

Al netto della cedolare secca (21%)

REGIONE tipologia 2009 2010 2011

Piemonte Abitazioni civili 3,06% 3,08% 3,08%

Liguria Abitazioni civili 2,83% 2,84% 2,84%

Lombardia Abitazioni civili 3,29% 3,33% 3,33%

Veneto Abitazioni civili 3,46% 3,46% 3,52%

Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 3,91% 3,89% 3,85%

Emilia Romagna Abitazioni civili 3,10% 3,13% 3,14%

Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,10% 2,04% 2,03%

Toscana Abitazioni civili 3,36% 3,31% 3,28%

Marche Abitazioni civili 3,28% 3,29% 3,30%

Umbria Abitazioni civili 3,18% 3,19% 3,25%

Lazio Abitazioni civili 3,72% 3,65% 3,63%

Abruzzo Abitazioni civili 3,36% 3,26% 3,27%

Molise Abitazioni civili 4,61% 4,43% 4,32%

Campania Abitazioni civili 3,68% 3,50% 3,42%

Puglia Abitazioni civili 3,33% 3,35% 3,36%

Calabria Abitazioni civili 3,69% 3,65% 3,65%

Basilicata Abitazioni civili 3,01% 3,00% 3,05%

Sardegna Abitazioni civili 3,82% 3,81% 3,78%

Sicilia Abitazioni civili 3,31% 3,31% 3,25%



AITEC

22

La media dell’impatto dell’IMU sulla redditività lorda dell’immobile locato è del 15%

REGIONE tipologia 2009 2010 2011 2012*

Piemonte Abitazioni civili 3,06% 3,08% 3,08% 2,62%

Liguria Abitazioni civili 2,83% 2,84% 2,84% 2,42%

Lombardia Abitazioni civili 3,29% 3,33% 3,33% 2,83%

Veneto Abitazioni civili 3,46% 3,46% 3,52% 2,99%

Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 3,91% 3,89% 3,85% 3,28%

Emilia Romagna Abitazioni civili 3,10% 3,13% 3,14% 2,67%

Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,10% 2,04% 2,03% 1,73%

Toscana Abitazioni civili 3,36% 3,31% 3,28% 2,79%

Marche Abitazioni civili 3,28% 3,29% 3,30% 2,80%

Umbria Abitazioni civili 3,18% 3,19% 3,25% 2,76%

Lazio Abitazioni civili 3,72% 3,65% 3,63% 3,09%

Abruzzo Abitazioni civili 3,36% 3,26% 3,27% 2,78%

Molise Abitazioni civili 4,61% 4,43% 4,32% 3,67%

Campania Abitazioni civili 3,68% 3,50% 3,42% 2,90%

Puglia Abitazioni civili 3,33% 3,35% 3,36% 2,85%

Calabria Abitazioni civili 3,69% 3,65% 3,65% 3,10%

Basilicata Abitazioni civili 3,01% 3,00% 3,05% 2,59%

Sardegna Abitazioni civili 3,82% 3,81% 3,78% 3,21%

Sicilia Abitazioni civili 3,31% 3,31% 3,25% 2,76%

*con introduzione dell’IMU al 0,4% sulla rendita rivalutata (rendita catastale *160)



AITEC

23

Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia, 1958 - 2011* *stima a fine anno

ANNOprezzi

nominali €/mq

valori al 2011*

€/mq





1958 53 780 53 100 284,016 100

1959 54 798 54 102 300,000 106

1960 56 807 55 104 320,938 113

1961 57 799 54 102 340,819 120

1962 60 804 54 102 278,336 98

1963 65 818 55 104 284,016 100

1964 69 824 55 104 298,217 105

1965 72 827 55 104 332,299 117

1966 73 823 54 102 355,020 125

1967 75 829 55 104 397,622 140

1968 76 830 55 104 434,544 153

1969 77 819 54 102 468,626 165

1970 90 915 60 113 542,471 191

1971 114 1,109 73 138 502,708 177

1972 126 1,167 76 143 556,671 196

1973 150 1,279 82 155 411,823 145

1974 210 1,571 96 181 437,385 154

1975 238 1,578 93 176 352,180 124

1976 263 1,552 88 166 482,827 170

1977 310 1,614 88 166 465,786 164

1978 362 1,714 91 172 516,909 182

1979 439 1,857 96 181 573,712 202

1980 542 1,996 98 185 639,036 225

1981 878 2,846 133 251 613,475 216

1982 1.033 2,981 134 253 448,745 158

1983 1.059 2,740 120 226 406,143 143

1984 1.136 2,703 116 219 383,422 135

1985 1.162 2,576 110 208 428,864 151


AITEC

24

Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia, 1958 - 2011* *stima a fine anno

ANNOprezzi

nominali €/mq

valori al 2011*

€/mq





1986 1.239 2,605 110 208 462,656 163

1987 1.317 2,657 112 211 462,648 163

1988 1.420 2,741 115 217 492,816 174

1989 1.575 2,873 120 226 474,570 167

1990 1.833 3,171 131 247 517,085 182

1991 2.195 3,593 148 279 555,888 196

1992 2.402 3,749 153 289 465,373 164

1993 2.298 3,452 141 266 501,891 177

1994 2.221 3,219 131 247 495,178 174

1995 2.195 3,035 123 232 502,468 177

1996 2.195 2,929 118 223 483,782 170

1997 2.169 2,847 115 217 523,646 184

1998 2.169 2,798 113 213 548,570 193

1999 2.221 2,822 114 215 604,000 213

2000 2.438 3,024 122 230 800,000 282

2001 2.650 3,205 129 243 848,000 299

2002 2.855 3,375 135 255 850,000 299

2003 3.060 3,534 142 268 900,000 317

2004 3.260 3,695 148 279 870,000 306

2005 3.430 3,825 153 289 806,000 284

2006 3.600 3,939 158 298 800,000 282

2007 3.750 4,034 161 304 780,000 275

2008 3.800 3,962 158 298 680,000 239

2009 3.550 3,672 147 277 610,000 215

2010 3.460 3,522 140 264 630,000 222

2011* 3.500 3,500 142 268 670,000 236

Fonte: Scenari Immobiliari 2011

Documents

Il mercato immobiliare italiano: Tendenze recenti e prospettive