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1 Imagen tomada de la página Ganacias y Dinero. (Ganacias, 2015)

En las principales ciudades del país, se

mantiene la tendencia constructiva en lo

que se refiere a las edificaciones para

oficinas de altas especificaciones A+ y A.

De acuerdo, con al comportamiento del

mercado, Bogotá presenta el 12,1% del

área disponible para oficinas de este tipo,

solo siendo superada por Barranquilla con

el 26,1% (Dinero, 2018).

El interés de ofrecer construcciones y

espacios cada vez más modernos,

especialmente, que estén a la vanguardia,

confortable y acorde con las necesidades

de los clientes interesados, está en

aumento a nivel global. Camacol afirma

que entre Junio y Diciembre de 2016, el

área para oficinas presentó un

crecimiento anualizado de 15% para toda

Colombia. A su vez, indica que, aunque en

la capital del país hay una amplia oferta de

espacios, el mercado ha respondió

positivamente, en este mercado en

particular.

Debido al crecimiento que ha tenido la

oferta en la ciudad, la tasa de absorción ha

alcanzado 8.23%, al primer semestre de

2018. Teniendo en cuenta el incremento

proyectado de la oferta entre 2017 y 2019,

el nivel de desocupación debería estar

entre 15 y 17% para finales de 2019.

La alta demanda se caracteriza por ser de

empresas multinacionales buscando

consolidar varias oficinas, y también el

sector público, lo cual está aprovechando

el mercado para mejorar sus instalaciones.

Por otra parte, para 2017 el Norte ha

registrado una absorción que asciende a

20.000 m², principalmente en el

submercado de Santa Bárbara.

Observatorio:

Si bien, las oficinas en la ciudad de Bogotá

atraviesan una coyuntura económica

(Especialmente las oficinas que cuentan

con menores características de confort y

calidad), el comportamiento del sector en

términos globales viene recuperándose

poco a poco.

Esta recuperación es producto de dos

factores fundamentales: El primero, la

descentralización, donde cada vez se ve el

desplazamiento de oficinas a zonas que

ofrecen mejores servicios a nivel

constructivo y urbanístico, como lo son el

norte de la ciudad (Sectores como Santa

Bárbara y la CL 140) y la zona occidental,

(Ubicándose por el sector Salitre y el

Dorado); pero de otro lado, se ve como las

oficinas de altas especificaciones técnicas

(Altos equipamientos como son, terrazas,

salas de eventos, edificios inteligentes

entre otros), presentan una menor

vacancia y el dinamismo de estas impulsa

el mercado.

Este documento, busca entender esas

dinámicas de comportamiento para

oficinas de clase A+ y A, siendo oficinas de

altas comodidades, en edificaciones de

altas especificaciones técnicas; todo esto a

partir de investigaciones económicas

realizadas por Valorar S.A, en los años

2017 y 2018, en la ciudad de Bogotá.

Las ofertas recolectadas para ambos años

de estudio se ubicaron solo en las áreas

que, de acuerdo al POT de Bogotá se

encuentran en zonas de Comercio y

Servicios. A su vez, cada uno de los

cálculos realizados se hace sobre los

sectores catastrales,

donde se presentan

los mercados de

oficinas.

Para 2017, zonas

como lo son Santa

Bárbara, Chíco y

Salitre, presentan un

muy buen

comportamiento con

valores por m² que

oscilan por los $9 y

$13 millones de

pesos el m².

Particularmente

zonas centrales y

algunas más alejadas de la ciudad como

son Chapinero, Britalia y Barrancas,

presentan valores más bajos por m²,

siendo del orden de $4 a $6 millones de

pesos el m². Ver ilustración 2.

Antes de entrar a analizar los cambios del

valor por m², en los diferentes sectores

catastrales, vale la pena revisar el

comportamiento de la absorción anual,

para esta tipología de oficinas en Bogotá.

Al analizar la ilustración 1, se encuentran

noticias muy positivas frente a este

negocio, donde se evidencia que para

2017, se presentó la mayor tasa de

absorción, siendo del orden del 27%, es

decir que, por cada 100 unidades

ofertadas en ese año, se vendieron 27

unidades.

De otro lado, la tendencia ha sido muy

positiva a partir del año 2014, donde el

porcentaje de absorción ha incrementado

ostensiblemente, comparado con años

anteriores, donde la absorción solo

alcanzaba el 5%. En lo que va del año 2018,

se presenta una interesante absorción,

siendo del orden del 8%.

A pesar de ir incrementando la absorción

de oficinas de lujo por el mercado, esté,

muestra que es un sector difícil, de alta

competencia y aún con muchos espacios

disponibles, que busca poco a poco,

regularse.

Ahora bien, la ilustración 3, permite

comprender como se está comportando

cada uno de los sectores catastrales

definidos.

Para algunos, de ellos, las cosas estuvieron

muy bien, mostrando una clara ganancia

en el valor, para este periodo de tiempo

estudiado; sin embargo, para otros

sectores las cosas no estuvieron lo mejor

posible.

Al entender los diferentes patrones, uno

de los primeros análisis que se obtuvo, es

la mezcla de sectores que se han

valorizado y desvalorizado , caso puntual

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

TASA

DE

AB

SOR

CIÓ

N

PERIODO

Tasa de Absorción Oficinas de Lujo A+ y A

Ilustración 1: Tasa de absorción para oficinas en Bogotá.

$ 0,00

$ 2.000.000,00

$ 4.000.000,00

$ 6.000.000,00

$ 8.000.000,00

$ 10.000.000,00

$ 12.000.000,00

$ 14.000.000,00

VA

LOR

M²

PR

OM

EDIO

BARRIOS DE ESTUDIO

Valor m² promedio para el año 2017

Ilustración 2: Valor metro cuadrado promedio 2017. Principales zonas de oficinas en Bogotá.

en la zona norte, donde barrios como

Britalia y Cedritos, han presentado una

desvalorización del -5% y del -2,1%

respectivamente, y Barrios como Mazuren

y Barrancas, han consolidado una

valorización importante en este tipo de

oficinas siendo del orden del 21% y 3%

respectivamente.

Otro de las mezclas de variación, se puede

ver en el ya consolidado sector de Santa

Bárbara, el cual muestra que al costado

derecho de la carrera séptima (sentido

sur-norte) en los barrios Bella Suiza y Santa

Bárbara Oriental, se ha desvalorizado el -

3,7% y -2,3%; al costado izquierdo de la

carrera séptima, se han valorizado de gran

manera, en especial el Barrio Santa

Bárbara Occidental, llegando al 44%.

En la zona occidental de la ciudad, los

Barrios Niza y Salitre, siendo el ultimo un

sector consolidado de oficinas, presento

desvalorización, siendo del orden del -

2,8% y el -46% respectivamente; el Salitre

es el sector catastral que más se

desvalorizo, en este periodo de tiempo

Finalmente, en la zona centro, los barrios

El Listón y Chapinero central, presentaron

desvalorización, siendo del orden del -

7,5% y del -2% respectivamente. Pero de

otra parte Las Nieves y La Merced, se han

valorizado de buena manera,

especialmente el barrio La Merced, con

valores que oscila en el 60%

respectivamente; estas zonas se valorizan

producto de proyectos constructivos

como Bacata.

En la tabla 1, se ilustra a modo resumen los

sectores catastrales que se valorizaron y

los que perdieron valor. En 14 barrios se

presentó valorizaron y los restantes 8,

perdieron valor.

Datos de interés:

Los observatorios inmobiliarios, son

herramientas muy útiles, que permiten

encontrar patrones importantes en tan

complejas dinámicas del mercado, que

llevan, a que tomadores de decisiones o

inversionistas, puedan sacar conclusiones

rápidas y asertivas.

Este particular estudio, busco comprender

la dinámica de uno de los mercados que

más atrae miradas, como es el sector de

oficinas; el cual, a pesar de la coyuntura,

BARRANCAS 2,88%

BELLA SUIZA -3,78%

BRITALIA NORTE -4,83%

CEDRITOS -2,09%

CHAPINERO -1,96%

CHAPINERO ALTO 19,00%

CHICO 4,89%

CHICO NAVARRA 44,38%

CHICO NORTE 42,61%

CHICO II SECTOR 29,92%

EL LISTON -7,54%

PEDREGAL 13,17%

SALITRE -46,05%

LA CAROLINA 23,18%

LA CASTELLANA 0,92%

LA MERCED 60,00%

LAS NIEVES 4,95%

MAZUREN 21,03%

NIZA -2,79%

RICAURTE 0,57%

SANTA BARBARA 4,06%

SANTA BARBARA ORIENTAL -2,31%

Variación del precio en Porcentaje

Tabla 1: Resumen de variación del valor por m², en los diferentes sectores catastrales de estudio.

-60,00%

-40,00%

-20,00%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

BA

RR

AN

CA

S

BELLA

SUIZA

BR

ITALIA

NO

RTE

CED

RIT

OS

CH

AP

INER

O

CH

AP

INER

O A

LTO

CH

ICO

CH

ICO

NA

VA

RR

A

CH

ICO

NO

RT

E

CH

ICO

II SECTO

R

EL LISTON

PED

REG

AL

SALIT

RE

LA C

AR

OLIN

A

LA C

ASTELLA

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LA M

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ED

LAS N

IEVES

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ZUR

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NIZA

RIC

AU

RTE

SAN

TA B

AR

BA

RA

SAN

TA B

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BA

RA

…

VA

RIA

CIÓ

N D

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S P

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TUA

LES

BARRIOS DE ESTUDIO

Variación porcentual de Oficinas 2017-2018

Ilustración 3: Variación del valor metro cuadrado promedio. Principales zonas de oficinas en Bogotá.

busca alternativas que impulsen el

mercado; caso tal, es el caso de las oficinas

A+ y A, que día a día se posiciona más en

el mercado por ofrecer diferentes

alternativas que gustan al consumidor

final.

Los sectores más apetecidos de Bogotá

siguen siendo la zona del Chíco, Santa

Bárbara, y Salitre, siendo zonas que más

valor por m² presenta; sin embargo, para

el 2018 el sector de Salitre, presento una

baja en sus precios de manera radical,

perdiendo el 46% del valor presentado en

2018.

Otro de los sectores importantes a

analizar, es la zona centro, donde

proyectos que se llevan a cabo, como lo es

el Bacata, añadido al impulso de la Alcaldía

por recuperar esas zonas de la ciudad, ha

llevado a que los diferentes sectores

donde se posicionan oficinas, incrementen

su valor ostensiblemente; parte de esto es

lo evidenciado en La Merced, que

incremento su valor en un 60%.

El fenómeno de desvalorización

presentado en los diferentes sectores, a lo

largo de la ciudad, se puede explicar

basado en la baja absorción que se

presenta, lo que implica mayor

competencia entre las diferentes zonas,

esto conlleva a que deban buscarse

alternativas, que permitan hacer más

atractivos sus sectores; en razón tal, los

precios disminuyan, con el fin de regular.

Si el deseo es invertir en este tipo de

inmuebles, se debe escoger las zonas que

mejor dinámica le dan al valor por m²

(Ilustración 3), donde se debe tener en

cuenta, la absorción por unidades o m²,

que presente dicho sector; esto permitirá

que se toma la mejor decisión.

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John Alexander Marín Ospina jamarin@valorar.com Director de Investigaciones Calle 106 # 53 – 39 Oficina 303

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