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공인중개사 시험대비

EBS 공인중개사

집필진이 만들고

합격생이 PICK한

합격 자료


부동산학개론

계산문제 특강 자료

김덕기 교수님

머리말

1. 계산문제는 약 20%-25%(8-10문제)정도가 출제되고 있습니다.

2. 본 교재는 주체별로 문제유형을 구성하였고, 기출문제의 유형을 기

본으로 하여 만들되, 29회 기출문제 중 반복적으로 출제되지 않는

유형은 생략을 하였습니다.

3. 계산 문제는 최대 10문제가 출제된다고 가정할 때, 출제비중이 가

장 높은 부분을 중점적으로 연습하시면서 이에 대비하셔야 합니다.

4. 계산문제는 평소에 연습을 하지 않으시면 쉬운 문제도 놓치시는 일

이 발생합니다. 그러므로 같은 문제로 계속 반복하여 연습하시는

것이 효율적인 학습방법이 될 것입니다.

5. 아무쪼록 이 교재가 조금이라도 현장에서 도움이 되셨기를 바랍니다.

6. 최근 13년간 계산문제의 문항별 정답비율

회

문항17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 합계 비율

① 1 1 2 2 1 2 2 1 1 1 1 15 15.1%

② 4 3 2 3 2 1 4 1 5 1 26 26.3%

③ 1 2 1 2 3 1 2 2 1 5 2 1 23 23.2%

④ 1 2 2 2 2 2 4 5 1 2 4 27 27.3%

⑤ 1 1 4 1 1 8 8.1%

합계 6 7 7 7 7 7 7 7 11 7 8 10 8 99 100%

7. 최근 13년간 계산문제의 주제별 출제내용

회차

주제17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 합계

함수 1 1 2 1 1 1 6

탄력성 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10

지대론 1 1

입지계수 1 1 1 3

중력모형 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9

정보가치 1 1 2

대출금 및 대출상환 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1 14

지렛대효과 1 1 1 1 4

기대수익률 1 1 1 1 1 5

화폐의 시간가치 1 1 1 1 4

현금흐름 1 1 1 1 1 1 6

어림셈법 및 비율법 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9

할인현금수지분석법 1 1 1 1 1 1 6

비교방식 1 1 1 2 1 0.5 2 8.5

원가방식 1 2 1.5 1 5.5

수익방식 1 1 2 1 5

시산가액의 조정 1 1

부동산학개론 계산문제특강

5 부동산학개론

1 경제론

※시험주제

1. 시장수요함수와 시장공급함수

2. 시장균형의 결정과 이동 및 정부의 시장개입시의 효과

3. 수요와 공급의 가격탄력성

4. 수요의 소득탄력성 및 수요의 교차탄력성

01 A부동산에 대한 시장수요함수는 P=600-9이며, 이 시장의 수요자는 모두

동일한 개별수요함수를 갖는다. 이 시장의 수요자 수가 3배 증가되었다면 새로

운 시장수요함수는? (단, 수요자는 상호 독립적이고, A부동산은 민간재이며

다른 조건은 일정하다고 가정한다)

① P=1,800-27 ② P=200-9 ③ P=1,800-3

④ P=600-27 ⑤ P=600-3

02 A부동산에 대한 개인의 수요함수가 =12-2P로 동일한 소비자가 10명이 있

다. 또한 A부동산에 대한 각 공급자의 공급함수는 =4+P로 동일한 공급자가

5명이 있다. 이 시장에서 A부동산의 시장균형거래량은 얼마인가? [단, 다른 요

인은 일정하고, A부동산은 민간재이며, P는 가격(단위:만원), 는 수요량(단

위:㎡), 는 공급량(단위:㎡)이다]

① 20㎡ ② 30㎡ ③ 40㎡ ④ 80㎡ ⑤ 100㎡



03 A아파트의 수요함수는 =1,400-2P이고, 아파트의 공급함수는 =200+3P이

다. 만일 A아파트의 수요함수는 변함이 없고, A아파트의 공급함수가 =600

+3P로 변하였다면, 균형가격과 균형거래량의 변화분은? [단, P는 가격(단위:만

원), 는 수요량(단위:㎡), 는 공급량(단위:㎡)이다]

균형가격 균형거래량 균형가격 균형거래량

① 80만원 하락 120㎡ 증가 ② 80만원 상승 180㎡ 증가

③ 80만원 하락 160㎡ 증가 ④ 60만원 하락 160㎡ 증가

⑤ 60만원 하락 180㎡ 증가

04 어느 도시의 임대주택 단기공급함수는 =100, 장기공급함수는 =2P-100 이

다. 임대주택에 대한 수요함수는 =200-P 이다. 수요함수는 장·단기 동일하

다. 만일 정부가 임대주택의 호당 임대료를 월 80만원으로 통제할 경우, 임대

주택의 부족량은 단기와 장기에 각각 얼마인가? [단, Q는 임대주택 수(단위:

호), P는 임대주택 호당 월 임대료(단위:만원), 모든 임대주택은 동일한 양과

질의 주거서비스를 제공한다고 가정]

① 단기 20호, 장기 30호 ② 단기 20호, 장기 60호 ③ 단기 20호, 장기 40호

④ 단기 30호, 장기 60호 ⑤ 단기 30호, 장기 90호

05 A지역 임대아파트의 시장수요함수가 =1,200-3P이고, 시장공급함수는 =2

00+2P이다. 정부가 임대료를 시장균형임대료에서 80만원을 낮추었을 경우 A

지역 임대아파트의 초과수요량은? (단, :수요량(단위:호), :공급량(단위 :

호), P:임대료(단위:만원)이고, 다른 조건은 불변임)

① 250호 ② 300호 ③ 350호 ④ 400호 ⑤ 450호



06 어느 지역의 아파트 수요량이 12% 증가하였다. 아파트의 수요의 가격탄력성이

0.8이라면, 아파트의 가격변화는 얼마인가? (단, 가격탄력성은 절대 값으로 나

타내며, 다른 조건은 동일함)

① 9.6%하락 ② 9.6%상승 ③ 15%하락 ④ 15%상승 ⑤ 21.6%상승

07 어떤 지역의 A부동산의 수요의 가격탄력성은 1.2이다. A 부동산의 가격이 50

원일 때 수요량은 1,000㎡였다. A 부동산의 가격이 60원으로 상승하였다면, A

부동산의 수요량은 얼마로 변하였는가? (단, 탄력성은 최초가격을 기준으로 하

고 다른 조건은 동일함)

① 240㎡ ② 320㎡ ③ 520㎡ ④ 640㎡ ⑤ 760㎡

08 어떤 지역의 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 2이고, 수요의 소득탄력성은

0.5이다. 아파트의 가격이 5%상승하였고, 동시에 소득이 6%증가하였을 때, 이

지역에서의 아파트의 수요량의 변화는? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 5%감소 ② 7%감소 ③ 7%증가 ④ 13%증가 ⑤ 13%감소

09 어떤 지역의 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 1.2이고, 수요의 소득탄력성

은 0.7이다. 아파트의 가격이 10%상승할 때, 수요량이 2%증가하였다면, 소득

은 얼마가 변하였는가? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 5%증가 ② 12%증가 ③ 15%증가 ④ 20%증가 ⑤ 24%증가



10 A지역의 오피스텔의 가격이 20%상승하자, 오피스텔의 수요량은 10%감소하였

고, 이 지역의 아파트 수요가 12%증가하였다면, A지역의 오피스텔가격에 대

한 아파트 수요의 교차탄력성은 얼마이고, 오피스텔과 아파트의 관계는? (단,

다른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 0.5, 보완재 ② 0.5, 대체재 ③ 0.6, 대체재

④ 0.6, 보완재 ⑤ 1.2, 대체재

11 어떤 지역의 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 2이고, 빌라가격에 대한 아파

트의 수요의 교차탄력성은 1.5이다. 아파트 가격이 5%상승하고, 동시에 빌라

가격이 10%상승한 경우에 이 지역에서의 아파트의 수요량의 변화는? (단, 다

른 요인은 일정하다고 가정한다)

① 15%감소 ② 5%감소 ③ 5%증가 ④ 15%증가 ⑤ 25%증가

12 어떤 지역의 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.8이고, 오피스텔가격에 대

한 아파트 수요의 교차탄력성은 1.2이다. 아파트의 가격이 10%상승할 때, 아

파트 수요량이 4%증가하였다면, 오피스텔가격의 변화는? (단, 다른 요인은 일

정하다고 가정한다)

① 6%상승 ② 8%상승 ③ 10%상승 ④ 12%상승 ⑤ 14%상승



2 시장론

※시험주제

1. 평(坪)을 ㎡로 환산하는 방법

2. 상업용부동산의 비율임대차

3. 튀넨의 위치지대

4. 경제기반승수 및 입지계수

5. 중력모형

01 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X산업의 입지계수(locational

quotient)가 큰 도시 순으로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한하고, 단위는

명이다)

구분 A도시 B도시 C도시 D도시 전국

X산업 400 1,200 650 1,400 3,650

Y산업 600 800 550 1,100 3,050

합 계 1,000 2,000 1,200 2,500 6,700

① D > C > B > A ② B > A > C > D ③ B > C > D > A

④ B > D > C > A ⑤ D > B > C > A

02 (가)지역에서 기반산업에 대한 신규고용창출이 1,000명이 이루어졌다면, (가)

지역에서의 전체산업에 대한 총고용효과는 얼마인가? (단, 다음의 표를 이용하

여 계산하라)

산업 A B C D

고용자수 40,000 30,000 20,000 30,000

입지계수 0.8 1.1 0.2 0.9

① 2,000명 ② 2,500명 ③ 3,000명 ④ 3,500명 ⑤ 4,000명



03 A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 2km, B도시로부

터 8km 떨어져 있다. A도시의 인구는 25,000명, B도시의 인구는 100,000명, C

도시의 인구는 3만명이다. 레일리의 ʻ소매인력법칙ʼ을 적용할 경우, C도시에서

A도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는? (단, C도시의 60% 인구가 A도시

와 B도시에서만 구매함)

① 3,600명 ② 6,000명 ③ 14,400명 ④ 24,000명 ⑤ 25,600명

04 어떤 도시에 점포 A, B가 있다. A점포의 면적은 500m²이고, B점포의 면적은

2,000m²이다. 두 점포의 상권의 분기점이 A점포로부터 5km 지점에 있다면,

두 점포의 상권의 분기점은 B점포로부터는 몇 km 지점에 위치하는가? (단,

유인력은 거리의 제곱에 반비례하고, 점포의 면적에 비례한다)

① 6km ② 8km ③ 10km ④ 12km ⑤ 15km

05 D도시 인근에 A, B, C 세 개의 점포가 있다. 허프(Huff)의 상권분석모형을 적

용할 경우, A점포의 이용객 수는? (단, 거리마찰계수 : 2, D도시 인구의 40%가

위 점포의 이용객이고, A, B, C 중 한 곳에서만 쇼핑하며, D도시의 인구는 60

만명이다)

구분 A 점포 B 점포 C 점포

매장면적 4,000㎡ 10,000㎡ 20,000㎡

거리 10㎞ 5㎞ 10㎞

① 15,000명 ② 37,500명 ③ 75,000명 ④ 150,000명 ⑤ 160,000명



3 투자론

※시험주제

1. 지렛대효과와 기대수익률

2. 화폐의 시간가치

3. 현금흐름

4. 부동산투자분석기법

01 부채비율이 200%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라

면 자기자본(지분)수익률은? (단, 저당상환방법은 원금만기일시상환방법이다)

① 10.5% ② 12.0% ③ 13.0% ④ 14.0% ⑤ 15.0%

02 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성자산의 기대

수익률은?(단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임)

구분 자산비중경제상황별 예상 수익률

호황 불황

A부동산 20% 10% 5%

B부동산 20% 15% 10%

C부동산 60% 8% 4%

① 5.14% ② 6.26% ③ 7.16% ④ 7.46% ⑤ 8.16%

03 A는 2018년 1월 1일 현재, 3년 동안 매년 초에 2,000원씩 불입하는 정기적금

에 가입했다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 이 적금의 미래가치는?

(단, 일원 단위 이하는 절사함)

① 6,620원 ② 6,920원 ③ 7,280원 ④ 7,420원 ⑤ 7,520원



04 다음의 자료는 수익형 부동산 A에 관한 내용이다. 순영업소득은? (단, 모든 금

액은 연 기준이며, 제시된 자료에 한함)

○ 가능총소득 : 9,000만원

○ 공실손실상당액 : 300만원

○ 대손충당금 : 100만원

○ 영업외 수입 : 200만원

○ 관리직원 인건비 : 2,400만원

○ 수선유지비 : 300만원

○ 재산세 : 200만원

○ 광고선전비 : 300만원

○ 사업소득세 : 600만원

○ 차입금 이자 : 200만원

① 42,000,000원 ② 48,000,000원 ③ 52,000,000원

④ 54,000,000원 ⑤ 56,000,000원

05 다음은 대상부동산의 1년 동안 예상되는 현금흐름이다. (상각전) 순영업소득

은? (단 주어진 조건에 한함)

㉠ 임대면적 : 100㎡

㉡ 임대면적당 매월 임대료 : 20,000원/㎡

㉢ 공실손실상당액 : 연간 가능총소득의 5%

㉣ 영업경비 : 유효총소득의 60%

(감가상각비 200만원과 소득세 100만원이 포함되어 있다)

㉤ 부채서비스액 : 1,500,000원

① 6,120,000원 ② 9,120,000원 ③ 11,120,000원

④ 12,120,000원 ⑤ 13,120,000원



06 다음은 A부동산의 1년 동안 예상되는 현금흐름에 대한 자료이다. 다음의 자료

를 이용하여 예상되는 A부동산의 세후현금수지를 구하시오.(단, 주어진 조건

에 한함)

○ 순영업소득 : 5,000만원/연

○ 영업경비 : 2,000만원/연

○ 이자지급액 : 1,600만원/연

○ 원금상환액 : 400만원/연

○ 감가상각비 : 900만원/연

○ 영업소득세율 : 30%

① 18,250,000원 ② 20,500,000원 ③ 22,500,000원

④ 23,250,000원 ⑤ 24,500,000원


를 이용하여 예상되는 A부동산의 세후현금수지를 구하시오.(단, 주어진 조건

에 한함)

○ 세전현금수지 : 8,000만원

○ 대체충당금 : 450만원

○ 원금상환액 : 250만원

○ 감가상각비 : 200만원

○ 영업소득세율 : 20%

① 56,500,000원 ② 58,500,000원 ③ 60,500,000원

④ 63,000,000원 ⑤ 63,500,000원



08 다음 1년간 현금흐름 관련 표를 이용하여 순소득승수와 부채감당율을 순서대

로 나열하시오. (단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액 : 6억원

○ 유효총소득 : 6,000만원/연

○ 부채서비스액 : 2,000만원/연

○ 세전현금수지 : 3,000만원/연

○ 영업소득세 : 500만원/연

① 10, 2.5 ② 12, 2.0 ③ 12, 2.5 ④ 15, 2.5 ⑤ 15, 2.0


를 이용해 A부동산의 종합환원이율(총투자수익률)과 지분배당률을 순서대로

나열하시오. (단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액 ：1억원(지분투자액 : 6,000만원)

○ 유효총소득 ：2,000만원

○ 영업외수입 ：200만원

○ 영업경비 ：유효총소득의 40%

○ 저당상수 : 0.15

○ 대출상환방법 : 원리금균등분할상환방법

① 8%, 10% ② 10%, 12% ③ 12%, 10% ④ 8%, 12% ⑤ 12%, 8%


를 이용하여 예상되는 A부동산의 채무불이행율을 구하시오.

○ 유효총소득 : 1억원/연

○ 부채감당율 : 2.5

○ 영업경비율 : 유효총소득의 60%

① 60% ② 72% ③ 76% ④ 82% ⑤ 85%



4 부동산금융론

※시험주제

1. 대출금의 상환

2. 대출가능최대금액의 산정

01 가격이 5억원인 아파트를 구입하기 위해 2억원을 대출받았다. 대출이자율은

연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다.

두번째 회에 상환해야 할 원금은? (단, 연리 7%·기간 20년의 저당상수는 0.09

이며, 매기 말에 상환하는 것으로 한다)

① 4,000,000원 ② 4,180,000원 ③ 4,280,000원 ④ 4,320,000원 ⑤ 4,380,000원

02 다음의 자료를 이용하여 91번째 달의 원리금상환액을 구하면?

○ 저당원금(융자원금) : 2억4,000만원

○ 대출이자율(고정) : 0.5%/월

○ 저당기간 : 20년

○ 저당상환방법 : 원금균등분할상환방법(매월상환조건)

① 1,650,000원 ② 1,680,000원 ③ 1,720,000원 ④ 1,750,000원 ⑤ 1,760,000원

03 A금융기관은 원금균등분할상환방식과 원리금균등분할상환방식의 대출을 제공

하고 있다. 두 방식에 의해 산정한 첫번째 원리금상환액의 차액은? (단, 주어

진 조건에 한함)

○ 대출금액 : 3억원

○ 대출조건(매년 말 상환)

대출기간은 30년, 대출이자율은 연 6%(연 저당상수 = 0.077)

○ 대출은 거치기간 없음

① 4,500,000원 ② 4,700,000원 ③ 4,900,000원 ④ 5,100,000원 ⑤ 5,300,000원



04 금융기관의 상업용부동산에 대한 대출기준이 다음과 같다면, 금융기관이 대출

해줄 수 있는 최대금액은?

○ 대부비율(LTV) : 60%

○ 부채감당율(DCR) : 2.0이상

○ 담보주택가격 : 5억원

○ 대상부동산의 순영업소득 : 1억원/연

○ 저당상수 : 20%/연(원리금균등분할상환방법)

○ 대부비율과 부채감당율을 동시에 충족한다.

① 1억원 ② 1억 5천만원 ③ 2억원

④ 2억 5천만원 ⑤ 3억원

05 A씨는 이미 국민은행에서 주택을 담보로 8,000만원을 대출받은 상태이다. A씨

가 국민은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은? (단, 주어진

조건에 한함)

○ 담보 부동산의 시장가치 ：4억원

○ 연소득 ：6,000만원

○ 연간 저당상수 ：0.1

○ 기타부채의 원리금상환액 : 600만원

○ 대출승인기준

- 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%

- 총부채원리금상환비율(DSR) : 40%

※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

① 1억원 ② 1억 5천만원 ③ 2억원

④ 2억 5천만원 ⑤ 3억원



5 감정평가론

※시험주제

1. 원가방식

2. 비교방식

3. 수익방식

4. 임대료산정

01 다음 건물의 ㎡당 제조달원가는? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡,연면적 1,450㎡)

○ 준공당시의 공사비 내역

직접공사비 : 300,000,000원

간접공사비 : 30,000,000원

개발업자의 이윤 : 70,000,000원

○ 20년 전 건축비지수 : 100

기준시점 건축비지수 : 145

① 350,000원/㎡ ② 400,000원/㎡ ③ 420,000원/㎡

④ 450,000원/㎡ ⑤ 460,000원/㎡

02 A공장에는 다음과 같이 조사된 건설기계가 있다. 이 기계의 기준시점 현재의

원가법에 의한 적산가격은? (단, 감가수정은 정율법에 의함)

○ 기준시점 : 2019. 10. 26

○ 제작비 : 100,000,000원(2016. 10. 26. 제작)

○ 제작비는 제작시점부터 기준시점까지 50%가 상승하였다.

○ 감가율 : 20%/연

○ 단, = 0.512, = 0.41, = 0.328, = 0.262

① 61,500,000원 ② 68,200,000원 ③ 76,800,000원

④ 78,200,000원 ⑤ 96,000,000원



03 기준시점에 있어서 대상부동산의 시장가치가 50,000,000원이고 상각후 세(稅)

공제 전 기대이율이 연 5%이며, 부동산을 임대차함에 따라 임대료에 포함되어

야 할 감가상각비 등 필요제경비가 월 70,000원인 경우, 이 부동산의 적산임대

료는 얼마인가?

① 2,570,000원 ② 2,880,000원 ③ 3,140,000원

④ 3,340,000원 ⑤ 3,640,000원

04 경매로 인하여 정상가격보다 30% 저가로 거래된 부동산을 사례자료로 채택하

였다. 사례부동산이 7,000만원에 거래되었다면 사정보정 후의 사례부동산의 가

격은 얼마인가?

① 1억원 ② 1억 5천만원 ③ 2억

④ 2억 5천만원 ⑤ 3억

05 대상토지와 사례토지는 인근지역에 있는 토지로서 같은 표준지를 기준으로 하

여 가격을 결정하고 있다. 이때 대상토지보다 표준지가 10%열세이고, 사례토

지보다 표준지가 5% 우세일 경우 개별요인 비교치는?

① 80/105 ② 90/105 ③ 105/80

④ 105/90 ⑤ 105/85



06 대상부동산과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경

우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는? (단, 주어진 조건에 한하며 결과값

은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

○ 가로의 폭⋅구조 등의 상태에서 대상부동산이 6% 우세함

○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 8% 열세함

○ 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함

○ 지형 및 지세에서 대상부동산이 3% 우세함

① 1.038 ② 1.041 ③ 1.045 ④ 1.052 ⑤ 1.059

07 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 비준가격을 구하면?

○ 거래사례가격 : 기준시점 1년 전 1,000,000원/㎡에 거래되었다.

○ 사례부동산은 정상가격보다 20% 저가로 거래된 것으로 판명되었다.

○ 연간 지가상승률 : 10%

○ 사례부동산은 인근지역에 속해있다.

○ 사례부동산은 대상부동산보다 개별적으로 10% 우세하다.

○ 단, 다른 조건은 사례부동산과 동일하다.

① 1,150,000원/㎡ ② 1,220,000원/㎡ ③ 1,250,000원/㎡

④ 1,280,000원/㎡ ⑤ 1,320,000원/㎡

08 다음의 자료를 활용하여 평가한 A부동산의 연간 비준임료(원/㎡)는? (단, 주어

진 조건에 한함)

○ 유사임대사례의 임료 : 월 1,000,000원/㎡(보증금 없음)

○ 임대료 상승률 : 유사임대사례의 계약일로부터 기준시점까지 10% 상승

○ A부동산이 유사임대사례보다 개별요인에서 5% 우세

○ A부동산이 유사임대사례보다 지역요인에서 10% 우세

① 15,168,000원 ② 15,242,000원 ③ 15,246,000원

④ 15,248,000원 ⑤ 15,252,000원



09 다음은 A지역에 존재하는 대상부동산에 대한 자료이다. 다음의 자료를 이용하

여 환원이율을 구하시오. (단, 주어진 조건에 한함)

○ 토지가격비율 : 60%

○ 건물가격비율 : 40%

○ 이 지역의 전형적인 자본수익률 : 10%/연

○ 대상건물의 자본회수율 : 2%/연

① 9.2% ② 9.8% ③ 10.2% ④ 10.8% ⑤ 11.2%

10 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가격 산정시 적용할 환원이율은? (단,

주어진 조건에 한함)

○ 순영업소득(NOI)：연 30,000,000원

○ 부채서비스액(debt service)：연 20,000,000원

○ 지분비율：대부비율＝40%：60%

○ 대출상환방법：매년 원리금균등상환방법

○ 저당상수：0.12

① 7.2% ② 8.6% ③ 9.2% ④ 10.8% ⑤ 11.2%

11 다음 자료를 이용하여 저당상수를 구하시오. (단, 주어진 조건에 한하고, 소수

점 네자리 이하는 절사함)

○ 부동산가격: 1억원

○ 순영업소득: 1,000만원

○ 부채감당률: 1.8

○ 대부비율 : 70%

① 0.065 ② 0.072 ③ 0.075 ④ 0.079 ⑤ 0.082



12 다음과 같은 자료를 이용하여 수익가격을 구하시오. (단, 주어진 조건에 한함)

○ 유효총소득 : 50,000,000원/연

○ 영업경비 : 26,000,000원/연

○ 대부비율 : 지분비율 = 60% : 40%

○ 지분배당률 : 15%

○ 저당상수 : 10%

○ 저당이자율 : 8%

① 1억5,000만원 ② 1억7,500만원 ③ 2억원

④ 2억1,500만원 ⑤ 2억5,000만원

13 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 수익가격은?

○ 가능총소득 : 연 2,000만원

○ 공실 및 대손 : 가능총소득의 10%

○ 임대경비비율 : 유효총소득의 30%

○ 가격구성비 : 토지, 건물 각각 50%

○ 토지환원이율 : 연 5%

○ 건물환원이율 : 연 7%

① 160,000,000원 ② 180,000,000원 ③ 200,000,000원

④ 210,000,000원 ⑤ 230,000,000원

14 다음과 같은 조건이 주어질 때 대상부동산의 수익가격은?

○ 유효총소득 : 5.000만원/연

○ 영업경비 : 2,000만원/연

○ 부채감당율 : 2

○ 저당상수 : 5%/연

○ 대부비율 : 지분비율 = 60% : 40%

① 375,000,000원 ② 425,000,000원 ③ 475,000,000원

④ 500,000,000원 ⑤ 525,000,000원



1 경제론 해설

01. ④ 시장수요함수는 개별수요함수의 수평적 합이다.

= (200 - 5P) × 2 ⇨ 400 – 10P

02. ⑤ 시장수요함수는 개별수요함수의 수평적 합이다.

만일 주어진 함수가 P로 묻고 있다면, Q앞의 계수만 수정하여 구하면 된다. 이때, 소비자 수가 증

가하였다면 나누어서 구하고, 감소하였다면 곱해서 구하면 된다.

P = 600 - 9 ⇨ P = 600 -93

P = 600 - 3 또는 = 200 -13P

03. ③ 시장수요함수는 개별수요함수의 수평적 합이다.

= (갑 + 을) ⇨ = (1,000 - 6P) + (200 - 4P) = 1,200 – 10P

04. ③ 균형가격과 균형거래량의 계산

㉠ 균형상태 : 수요량() = 공급량()

㉡ -4P + 1,600 = 8P - 800 ⇨ 12P = 2,400

㉢ 균형가격 = 200만원, 균형거래량 = 800㎡

05. ③ 시장균형가격과 시장균형거래량의 계산

㉠ 시장수요함수 : = (12 - 2P) × 10 ⇨ 120 - 20P

㉡ 시장공급함수 : = (4 + P) × 5 ⇨ 20 + 5P

㉢ 120 - 20P = 20 + 5P ⇨ 25P = 100

㉣ 균형가격 = 4만원, 균형거래량 = 40㎡

06. ③ 시장균형의 이동(변화)

㉠ 최초의 균형 : 1,400 - 2P = 200 + 3P

⇨ 균형가격 = 240만원, 균형거래량 = 920㎡

㉡ 새로운 균형 : 1,400 - 2P = 600 + 3P

⇨ 균형가격 = 160만원, 균형거래량 = 1,080,㎡

㉢ 균형가격은 80만원 하락, 균형거래량은 160㎡ 증가



07. ⑤ 최고가격으로 규제 시 초과수요의 크기

㉠ 풀이는 규제가격을 수요함수와 공급함수의 P에 대입하고, 결과를 비교하여 결정한다.

㉡ 규제가격인 100만원/㎡은 균형가격(300만원/㎡)보다 낮으므로 아파트시장에서는 초과수요현상

이 나타난다.

㉢ 규제가격에서의 공급량은 600㎡이 된다. ⇨ = 200 + 4 × 100 = 600㎡

㉣ 규제가격에서의 수요량은 1,800㎡이 된다. ⇨ = 2,000 - 2 × 100 = 1,800㎡

㉤ 초과수요의 크기 : 1,200㎡

08. ② 최고가격으로 규제 시 초과수요의 단기와 장기의 크기 비교

시장균형임대료보다 낮은 임대료로 규제하면 초과수요가 나타난다. 그에 대한 크기는 다음과 같

다.

㉠ 단기：단기수요함수 － 단기공급함수

(200 － P) － 100 ⇨ (200 － 80) － 100 ＝ 20(초과수요 20호)

㉡ 장기：장기수요함수 － 장기공급함수

(200 － P) － (2P － 100) ⇨ (200 － 80) － (160 － 100) ＝ 60(초과수요 60호)

09. ④ 최고가격으로 규제 시 초과수요의 크기

㉠ 시장균형임대료

수요량() = 공급량() ⇨ 1,200 - 3P = 200 + 2P ⇨ P = 200만원

㉡ 규제임대료 = 120만원 (200만원 - 80만원)

㉢ 규제임대료에서의 수요량 : 1,200 - 3 × 120 = 840호

㉣ 규제임대료에서의 공급량 : 200 + 2 × 120 = 440호

㉤ 초과수요의 크기 : 840 - 440 = 400호

10. ④ 최대암시장가격의 결정

㉠ 규제임대료를 공급함수의 임대료(P)에 대입한다.

= 600 + 4 × 200 ⇨ = 1,400㎡

㉡ 이때 산출된 공급량을 수요함수의 수요량()에 대입한다.

1,400 = 2,400 - 2P ⇨ 2P = 1,000

㉢ 이때 산출된 임대료(P)가 최대 암시장임대료가 된다. → P = 500만원/㎡

11. ④ 공급의 가격탄력성을 이용한 공급량의 변화

㉠ 공급의 가격탄력성 =공급량의 변화율가격의 변화율

㉡ 1.5 =공급량의 변화율

4% 상승 ⇨ 공급량의 변화율 = 6% 증가

12. ③ 수요의 가격탄력성을 이용한 가격의 변화

㉠ 수요의 가격탄력성 = |수요량의 변화율가격의 변화율 |

㉡ 0.8 =12% 증가가격의 변화율 ⇨ 가격의 변화 = 15% 하락



13. ⑤ 수요의 가격탄력성

수요의 가격탄력성 = |수요량의 변화율가격의 변화율 | =

306050200

=50%25%

= 2(탄력적)

14. ③ 공급의 가격탄력성

공급의 가격탄력성 =공급량의 변화율가격의 변화율 =

40100200400

=40%50%

= 0.8(비탄력적)

15. ⑤ 수요의 가격탄력성을 이용한 수요량의 변화분

㉠ 수요의 가격탄력성 = | 수요량의 변화율가격의 변화율 |

㉡ 1.2 =

수요량의 변화분1,0001050

=

수요량의 변화분1,00020%

㉢ 24% =수요량의 변화분

1,000

ⓐ 수요량의 변화분 = 240㎡ 감소

ⓑ 수요량이 240㎡만큼 감소하였으므로 수요량은 760㎡로 변함

16. ④ 수요의 가격탄력성

㉠ 수요의 가격탄력성 = |수요량의 변화율가격의 변화율 |

㉡ 1.2 =

수요량의 변화분6001001,000

=

수요량의 변화분600

10%하락

㉢ 12% 증가 =수요량의 변화분

600

㉣ 수요량의 변화분 = 72채 증가

㉤ 따라서 72채가 더 팔렸으므로 미분양주택 수는 128채가 된다.

17. ③ 총수입의 변화

㉠ 9월 수입 = 가격 × 수요량 = 100원 × 100실 = 10,000원

㉡ 10월 수입 = 가격 × 수요량 = 120원 × 70실 = 8,400원

㉢ 10월의 수요량은 30%가 감소한다.(20% 가격상승 × 1.5)

㉣ 총수입은 1,600원 감소



18. ② 총수입의 변화

㉠ 가격 × 수요량(판매량) = 총수입(임대수입)

㉡ 기존수입 = 100% × 100% = 100%

㉢ 새로운 수입 = 120% × 90% = 108%

㉣ 임대수입의 변화 : 8% 증가

㉤ 수요량 : 10% 감소 (20% ×0.5)

19. ② 수요의 가격탄력성과 수요의 소득탄력성

수요량의 변화분 = 가격변화율 × 가격탄력성 + 소득변화율 × 소득탄력성

= 5% 상승 × 2 + 6% 증가 × 0.5

= 10% 감소 + 3% 증가

= 7% 감소

20. ④ 수요의 가격탄력성과 수요의 소득탄력성

㉠ 수요량의 변화분 = 가격변화율 × 가격탄력성 + 소득변화율 × 소득탄력성

2% 증가 = 10% 상승 × 1.2 + 소득변화율 × 0.7

2% 증가 = 12% 감소 + 소득변화율 × 0.7

14% 증가 = 소득변화율 × 0.7

㉡ 소득변화율 = 20% 증가

21. ③ 수요의 교차탄력성

㉠ 수요의 교차탄력성 =해당재화의 수요량변화율다른재화의 가격변화율

0.8 =

만원만원

=

X1,00025%

20% =X

1,000→ X = 200세대

㉡ 따라서 빌라수요량은 1,200세대로 증가할 것이다.

22. ③ 수요의 교차탄력성

㉠ 수요의 교차탄력성 =해당재화의 수요량의 변화율다른재화의 가격변화율 =

12%20%

= 0.6(비탄력적)

㉡ 오피스텔과 아파트의 관계 : 대체재(오피스텔의 가격상승 → 아파트 수요량 증가)

㉢ 아파트 수요의 교차탄력성 = 0.6

23. ③ 수요의 가격탄력성과 수요의 교차탄력성

수요량의 변화분 = 가격변화율 × 가격탄력성 + 다른 재화가격 변화율 × 교차탄력성

= 5% 상승 × 2 + 10% 상승 × 1.5

= 10% 감소 + 15% 증가

= 5% 증가



2 시장론 해설

24. ③ 수요의 가격탄력성과 수요의 교차탄력성

㉠ 아파트 가격에 의한 수요량의 변화

수요량의 변화율 = 가격변화율 × 가격탄력성

= 10% 상승 × 0.8 = 8% 감소

㉡ 아파트가격에 의해서는 수요량이 8% 감소하는데, 아파트 수요량이 4% 증가하였다는 것은 다

른 요인에 의해서 수요량이 12% 증가하였다는 의미가 된다. 이때, 다른 요인은 오피스텔가격의

변화가 된다.

㉢ 오피스텔가격에 의한 수요량의 변화

수요의 교차탄력성 =해당재화의 수요량변화율다른재화의 가격변화율

1.2 =12% 증가오피스텔 가격변화율

㉣ 오피스텔 가격변화율 = 10% 상승

01. ④ 면적의 사정

㉠ 정(町) : 3,000평, 단(段) : 300평, 무(畝) : 30평, 보(步) : 1평

㉡ 1정 2단 3무 = 3,690평

㉢ 3,690평 × 3.305785 = 12.198㎡

02. ④ 비율임대차

㉠ 임대료 = 기본임대료 + 가산임대료 = 100만원 + 30만원 = 130만원

㉡ 기본임대료 = 100만원

㉢ 가산임대료 = 500만원 × 0.06 = 30만원

03. ③ 위치지대

지대 = 매상고(단위당 가격 × 수확량) - 생산비(단위당 생산비 × 수확량) - 수송비(단위당 수송

비 × 거리)

= 100,000원 × 20㎏ - 40,000원 × 20㎏ - 50,000원/km × 14㎞

= 2,000,000원 - 800,000원 - 700,000원 = 500,000원

04. ⑤ 입지계수

㉠ 입지계수(LQ) =특정산업이 지역에서 차지하는 비율특정산업이 전국에서 차지하는 비율

㉡ A지역의 금융업의 입지계수 =

2005305701,655

= 1.095



05. ④ 입지계수

㉠ 입지계수(LQ) =특정산업이 지역에서 차지하는 비율특정산업이 전국에서 차지하는 비율

㉡ 특정산업(X산업)이 전국에서 차지하는 비율 =3,6506,700

= 0.544

㉢ 도시별 입지계수

A도시 B도시 C도시 D도시

4001,000

= 0.41,2002,000

= 0.66501,200

= 0.5421,4002,500

= 0.56

0.544

0.735 1.103 0.996 1.029

㉣ X산업의 입지계수가 1을 초과하는 도시는 B도시와 D도시가 된다.

06. ⑤ 경제기반승수와 입지계수

㉠ 입지계수가 1보다 큰 B산업이 기반산업이다.

㉡ 경제기반승수 =총산업기반산업 =

11-비기반비율 =

1기반비율

=120,00030,000

= 4

㉢ 전체고용증가 = 경제기반승수 × 기반부문신규고용 = 4 × 1,000명 = 4,000명

㉣ 비기반산업의 고용증가 = 4,000 - 1,000 = 3,000명

07. ③ 레일리의 소매인력법칙

㉠ 크기 ⇨ A도시 : B도시 = 1 : 4 ⇨ (B도시가 A도시보다 6배 유리)

㉡ 거리 ⇨ A도시 : B도시 = 16 : 1 ⇨ (A도시가 B도시보다 9배 유리(3의 제곱))

㉢ A도시와 B도시의 유인력 = 16：4

㉣ A도시로의 구매지향비율 =1620= 80%

㉤ A도시로의 구매활동 인구규모 = 3만명 × 0.6 × 0.8 = 14,400명

08. ③ 컨버스의 분기점모형

상권분기점( DA) =A와 B 두 점포까지의 거리

1+B점포의 면적A점포의 면적

5 =15

1+14

⇨ X = 10km

09. ③ 컨버스의 분기점모형

상권분기점( DA) =A와 B 두 점포까지의 거리

1+B점포의 면적A점포의 면적

5 =X

1+2,000500

⇨ X = 15km

따라서 B로부터는 분기점이 10km 지점에 존재한다.



3 투자론 해설

10. ① 허프의 확률모형

㉠ 대상점포의 시장점유율 =대상점포의 소비자에 대한 유인력모든 점포의 소비자에 대한 유인력의 합계

㉡ A 점포의 유인력 =4,000

10 2 = 40

㉢ B 점포의 유인력 =10,000

5 2 = 400

㉣ C 점포의 유인력 =20,000

10 2 = 200

㉤ A 점포의 이용객 수 = 60만명 × 0.4 ×40640

= 15,000명

11. ③ 허프의 확률모형

㉠ 대형점포 1의 유인력 =750

5 2 = 30

㉡ 대형점포 2의 유인력 =2,000

10 2 = 20

㉢ 대형점포 3의 유인력 =450

3 2 = 50

㉣ 대형점포 1의 시장점유율 =30100

= 30%

㉤ 대형점포 1의 이용객 수 = 9,000명 × 0.8 × 0.3 = 2,160명

㉥ A도시의 인구에서 대형점포 1의 이용객 수가 차지하는 비율 =2,1609,000

= 0.24(24%)

01. ④ 지렛대 효과(수익률 기준)

지분수익률 = 종합수익률 + (종합수익률 - 저당수익률) × 부채비율

= 10% + (10% - 8%) × 2 = 14%

02. ⑤ 지렛대 효과(수익률 기준)

㉠ 지분수익률 = 종합수익률 + (종합수익률 - 저당수익률) × 부채비율

= 12% + (12% - 8%) × 1.5 = 18%

㉡ 대부비율이 60%이므로 부채비율은 150%가 된다.



03. ② 지렛대 효과(수익금 기준)

㉠ 종합수익 = 소득이득(순영업소득) + 자본이득(가치상승분)

= 1억원 + 4,000만원 = 1억4,000만원

㉡ 지분수익 = 종합수익(1억4,000만원) - 저당수익(6억원 × 0.1 = 6,000만원)

= 8,000만원

㉢ 지분수익률 =지분수익지분투자액 =

8,000만원4억원 = 0.2(20%)

04. ③ 포트폴리오 기대수익률 = ∑ (개별자산의 기대수익률 × 개별자산에 대한 투자비중)

㉠ 개별자산의 기대수익률

ⓐ A부동산 = 10% × 0.4 + 5% × 0.6 = 7%

ⓑ B부동산 = 15% × 0.4 + 10% × 0.6 = 12%

ⓒ C부동산 = 8% × 0.4 + 4% × 0.6 = 5.6%

㉡ 포트폴리오 기대수익률

7% × 0.2 + 12% × 0.2 + 5.6% × 0.6 = 7.16%

05. ④ 연금의 미래가치(기말 불입)

2,000원 × (1+0.1) 2 + 2,000원 × (1+0.1) 1 + 2,000원 × (1+0.1) 0 = 6,620원

06. ③ 연금의 미래가치(기초 불입)

2,000원 × + 2,000원 × + 2,000원 × = 7,280원

07. ① 연금의 현재가치(기말 불입)

2,000원 ×1

(1+0.2) 1+ 2,000원 ×

1

(1+0.2) 2+ 2,000원 ×

1

(1+0.2) 3= 4,210원

08. ③ 현금흐름표에 의한 현재가치의 계산

㉠ 연금의 현재가치 = 매기간의 연금액 × 연금의 현재가치계수(10%, 5년)

= 100,000원 × 3.8 = 380,000원

㉡ 일시불의 현재가치 = 일시불 × 일시불의 현재가치계수(10%, 5년)

= 300,000원 × 0.62 = 186,000원

㉢ A부동산의 현재가치 = 380,000원 + 186,000원 = 566,000원

09. ④ 잔금비율을 이용한 잔금액의 계산

㉠ 잔금비율 =연금의 현가계수(r,잔여기간)

연금의 현가계수(r,전체대출기간)=

= 0.445

㉡ 15년 후의 대출잔금 = 대출원금 × 잔금비율 = 1억원 × 0.445 = 44,500,000원



10. ⑤ 순영업소득

㉠ 유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 대손충당금 + 영업외 수입

= 9,000만원 - 300만원 - 100만원 + 200만원 = 8,800만원

㉡ 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비

= 8,800만원 - 3,200만원 = 5,600만원

㉢ 영업경비 = 관리직원 인건비 + 수선유지비 + 재산세 + 광고선전비

( 사업소득세와 차입금이자는 영업경비에 포함하지 않는다)

11. ④ 순영업소득

㉠ 가능총소득 = 20,000/㎡ × 12월 × 100㎡ = 24,000,000원

- 공실손실상당액 = 24,000,000원 × 5% = 1,200,000원

㉡ 유효총소득 = 24,000,000원 - 1,200,000원 = 22,800,000원

- 영업경비 = 22,800,000원 × 60% = 13,680,000원

㉢ 순영업소득 = 22,800,000원 - 13,680,000원 + 2,000,000원 + 1,000,000원 = 12,120,000원

㉣ 감가상각비와 소득세는 영업경비에 포함되지 않는다. 그런데 영업경비에 감가상각비와 소득세

가 포함되어 있다고 하였으므로, 감가상각비와 소득세가 포함되어 산정한 순영업소득에 다시 감가

상각비와 소득세를 가산하여야 한다.

12. ③ 세후현금수지

㉠ 세후현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세

= 5,000만원 - 2,000만원 - 750만원 = 2,250만원

㉡ 영업소득세 = (순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각비) × 소득세율

= (5,000만원 + 0 - 1,600만원 - 900만원) × 0.3 = 750만원

13. ④ 세후현금수지

㉠ 세후현금수지 = 세전현금수지 - 영업소득세

= 8,000만원 - 1,700만원 = 6,300만원

㉡ 영업소득세 = (세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환액 - 감가상각비) × 소득세율

= (8,000만원 + 450만원 + 250만원 - 200만원) × 0.2 = 1,700만원

14. ⑤ 세후현금수지

㉠ 유효총소득 = 가능총소득 - 공실손실액 = 1억원 - 1억원 × 5% = 9,500만원

㉡ 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 = 9,500만원 - 2,500만원 = 7,000만원

㉢ 세전현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 = 7,000만원 - 2,200만원 = 4,800만원

㉣ 세후현금수지 = 세전현금수지 - 영업소득세 = 4,800만원 - 900만원 = 3,900만원

㉤ 영업소득세 = (순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각비) × 소득세율

= (7,000만원 + 0 - 1,500만원 - 2,500만원) × 0.3 = 900만원



15. ⑤ 총자산회전율(유효총소득 기준) 및 영업경비율(유효총소득 기준)

㉠ 유효총소득승수 =총투자액유효총소득

4 =10억원유효총소득

유효총소득 =10억원

4= 2억5,000만원

㉡ 총자산회전율 =총소득총투자 =

2억5,000만원10억원 = 25%

㉢ 영업경비 = 유효총소득(2억5,000만원) - 순영업소득(1억원) = 1억5,000만원

㉣ 영업경비율(유효총소득 기준) =영업경비유효총소득 =억만원

억만원= 60%

16. ③ 순소득승수과 부채감당율

㉠ 순영업소득 = 세전현금수지(2,000만원) + 부채서비스액(3,000만원) = 5,000만원

㉡ 순소득승수 =총투자액순영업소득 =

6억원5,000만원 = 12

㉢ 부채감당율 =순영업소득부채서비스액 =

5,000만원2,000만원 = 2.5

17. ① 순소득승수

㉠ 순소득승수 =총투자액순영업소득 =

20억원5억원 = 4(년)

㉡ 부채감당율 =순영업소득부채서비스액

2.5 =순영업소득

2억원㉢ 순영업소득 =부채감당율 × 부채서비스액 = 2.5 × 2억원 = 5억원

18. ③ 종합환원이율과 지분배당률

㉠ 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비

= 2,000만원 - 800만원(2,000만원 × 0.4) = 1,200만원

㉡ 부채서비스액 = 대출금액(4,000만원) × 저당상수(0.15) = 600만원

㉢ 세전현금수지 = 순영업소득(1,200만원) - 부채서비스액(600만원) = 600만원

㉣ 종합환원이율 =순영업소득총투자액 =

12,000,000원100,000,000원 = 0.12(12%)

㉤ 지분배당율 =세전현금수지지분투자액 =

600만원6,000만원 = 10%



19. ④ 지분배당률과 채무불이행률

㉠ 세전현금수지 = 세후현금수지(6,500만원) + 영업소득세(1,500만원) = 8,000만원

㉡ 유효총소득 = 순영업소득(1억,5,000만원) + 영업경비(5,000만원) = 2억원

㉢ 부채서비스액 = 순영업소득(1억,5,000만원) - 세전현금수지(8,000만원) = 7,000만원

㉣ 지분배당율 =세전현금수지지분투자액 =

8,000만원4억원 = 20%

㉤ 채무불이행률 =영업경비 + 부채서비스액유효총소득

=5,000만원 + 7,000만원

2억원 = 60%

20. ② 대부비율과 부채비율

구 분 A회사 B회사자본총계 160,000원 125,000원부채총계 40,000원 375,000원자산총계 200,000원 500,000원대부비율 20% 75%부채비율 25% 300%

21. ③ 채무불이행률

㉠ 채무불이행률 =영업경비 + 부채서비스액유효총소득

=6,000만원 + 1,600만원

1억원 = 0.76(76%)

㉡ 순영업소득 = 유효총소득(1억원) - 영업경비(6,000만원) = 4,000만원

㉢ 부채감당율(2.5) =순영업소득부채서비스액 =

4,000만원부채서비스액㉣ 부채서비스액 = 순영업소득 ÷ 부채감당율 = 4,000만원 ÷ 2.5 = 1,600만원

22. ④ 수익성지수(PI)

㉠ NPV(6,000만원) = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가(4,000만원)

㉡ 현금유입의 현가 = 순현가 + 현금유출의 현가 = 6,000만원 + 4,000만원 = 1억원

㉢ 수익성지수 = 현금유입의 현가(1억원) ÷ 현금유출의 현가(4,000만원) = 2.5

23. ⑤ 순현재가치(NPV)

사업기간 0 1 2 3현금흐름 2,000만

원 550만원 1,210만원 1,331만원

현금흐름의 현가 2,000만원

550만원(1+0.1) 1

= 500만원1,210만원(1+0.1) 2

= 1,000만원1,331만원(1+0.1) 3

= 1,000만원㉠ 순현재가치(NPV) = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가

= 2,500만원 - 2,000만원 = 500만원

㉡ 수익성지수(PI) = 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가 = 2,500만원 - 2,000만원 = 1.25



4 금융론 해설

01. ② 실질이자율

㉠ 명목이자율 = 실질이자율 + 물가상승률

㉡ 실질이자율 = 명목이자율 - 물가상승률

㉢ 실질이자율 : ① 0% ② 11% ③ 4% ④ 9% ⑤ 0%

02. ③ 원리금균등분할상환방법

회차 원리금상환액 이자지급액 원금상환액1회차 18,000,000원 2억원 × 0.07 = 14,000,000원 4,000,000원2회차 18,000,000원 196,000,000원 × 0.07 = 13,720,000원 4,280,000원

㉠ 원리금상환액 = 대출원금 × 저당상수 = 2억원 × 0.09 = 18,000,000원

㉡ 이자지급액 = 전년도 말 대출잔금 × 이자율

03. ④ 원금균등분할상환방법

㉠ 매월 원금상환액 = 대출원금(2억4,000만원) ÷ 저당기간(240개월) = 1,000,000원

㉡ 91번째 달의 이자지급액 = 대출잔금(1억5,000만원) × 이자율(0.005) = 750,000원

㉢ 91번째 달의 원리금상환액 = 1,000,000원 + 750,000원 = 1,750,000원

04. ③ 원리금균등분할상환방법과 원금균등분할상환방법의 비교

㉠ 원리금균등분할상환방식에 의한 첫 번째 원리금상환액

= 대출원금 × 저당상수 = 3억원 × 0.077 = 23,100,000원

㉡ 원금균등분할상환방식에 의한 첫 번째 원리금상환액

= 원금상환액(대출원금 ÷ 저당기간) + 이자지급액(대출잔금 × 이자율)

= (3억원 ÷ 30년) + (3억원 × 0.06)

= 10,000,000원 + 18,000,000원 = 28,000,000원

㉢ 원리금상환액의 차액 = 28,000,000원 - 23,100,000원 = 4,900,000원

05. ④ 대부비율과 부채감당율(DCR)을 이용한 대출가능한 최대금액

㉠ 대부비율(LTV) 기준 : 대부비율 =대출금액(융자액)담보부동산가격

대출가능최대금액 = 대부비율(0.6) × 담보주택가격(5억원) = 3억원

㉡ 부채감당율 기준 : 부채감당율 =순영업소득부채서비스액(원리금상환액)

대출가능최대금액 = [(순영업소득÷부채감당율)÷저당상수] = [(1억원÷2)÷0.2] = 2억5,000만원

㉢ 최종결정 : 2억5,000만원



5 감정평가론 해설

06. ③ 대부비율과 총부채원리금상환비율(DSR)를 이용한 대출가능한 최대금액

㉠ 대부비율(LTV) 기준

대출가능최대금액 = 대부비율(0.6) × 담보주택가격(4억원) = 2억4,000만원

㉡ 총부채상환비율(DSR) 기준

총부채원리금상환비율 =주택담보대출의 연간 원리금상환액+기타부채 원리금상환액연소득

대출가능최대금액 = (연소득 × DSR - 기타부채의 원리금상환액) ÷ 저당상수

= (5,000만원 × 0.4) ÷ 0.08 = 2억5,000만원

㉢ 최종결정 : 2억4,000만원

07. ③ 대부비율과 총부채원리금상환비율(DSR)를 이용한 추가로 대출가능한 최대금액

㉠ 대부비율(LTV) 기준

ⓐ 대출가능최대금액 = 대부비율(0.5) × 담보주택가격(4억원) = 2억원

ⓑ 추가대출가능최대금액

대출가능최대금액(2억원) - 기존대출금액(8,000만원) = 1억2,000만원

㉠ 총부채상환비율(DSR) 기준

ⓐ 대출가능최대금액 = (연소득 × DSR - 기타부채의 원리금상환액) ÷ 저당상수

= (0.4 × 6,000만원 - 600만원) ÷ 0.1 = 1억8,000만원

ⓑ 추가대출가능최대금액 = 대출가능최대금액(1억8,000만원) - 기존주택담보대출액(8,000만원) = 1

억원

㉢ 최종결정 : 1억원

01. ② 재조달원가의 산정

㉠ 기준시점의 재조달원가 ＝ 400,000,000원 ×145100

＝ 580,000,000원

㉡㎡당 제조달원가 = 580,000,000원 ÷ 1,450㎡＝ 400,000원/㎡

02. ④ 정액법에 의한 적산가격의 산정

㉠ 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

= 600,000,000원 - 60,000,000원 = 540,000,000원

㉡ 매년 감가액 =경제적내용연수재조달원가잔존가격

=년원원

= 12,000,000원

㉢ 감가누계액 = 매년감가액 × 경과연수 = 12,000,000원 × 5년 = 60,000,000원



03. ③ 정율법에 의한 적산가격의 산정

㉠ 재조달원가 = 100,000,000원 × 1.5 = 150,000,000원

㉡ 적산가격 = 재조달원가 × 감가율 경과년수

= 재조달원가 × 전년대비잔가율경과년수

= 150,000,000원 ×

= 150,000,000원 × 0.512 = 76,800,000원

04. ④ 적산법에 의한 적산임대료의 산정

적산임대료 = (기초가액 × 기대이율) + 필요제경비

= (50,000,000 × 0.05) + 70,000원 × 12월 = 3,340,000원

05. ③ 사정보정

사정보정치 =정상상태의 가격비정상상태의 가격 =

10080(1.25)

06. ② 사정보정

사정보정치 =정상상태의 가격비정상상태의 가격 =

90,000원100,000원 = 0.9

07. ① 사정보정

㉠ 사정보정치 =정상상태의 가격비정상상태의 가격 =

10070

㉡ 사정보정후 사례가격 = 7,000만원 ×10070

= 1억원

08. ④ 개별요인의 비교치 : 대상부동산과 사례부동산의 간접비교

대상사례 =대상표준지 ×

표준지사례 =10090

×105100

=10590

09. ② 개별요인의 비교치

대상사례(표준획지)= 0.6 ×

80100

+ 0.4 ×90100

= 0.84

10. ④ 개별요인의 비교치

개별요인비교치 = 0.8 × 1.1 ×1.05 × 1.07 × 1.09 = 1.078

11. ③ 개별요인의 비교치

개별요인비교치 = 1.06 × 0.92 ×1.04 × 1.03 = 1.045



12. ③ 비준가격

㉠ 비준가격 = 거래사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 등

㉡ 사정보정 =

㉢ 시점수정 =

㉣ 지역요인의 비교 =

(사례부동산은 인근지역에서 수집되었으므로, 지역요인의 비교작업은 할 필요가 없다)

㉤ 개별요인의 비교 =

㉥ 비준가격 = 1,000,000원/㎡ ×

×

×

×

= 1,250,000원/㎡

13. ③ 비준임료

㉠ 비준임료 = 임대사례임료 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 등

㉡ 연간 임대사례임료 = 1,000,000원/㎡ × 12개월 = 12,000,000원/㎡

㉢ 시점수정 =

㉣ 지역요인의 비교 =

㉤ 개별요인의 비교 =

㉥ 비준임료 = 12,000,000원/㎡ × 1.1 × 1.1 × 1.05 = 15,246,000원/㎡

14. ④ 환원이율의 계산(물리적 투자결합법)

㉠ 환원이율 = 토지가격비율 × 토지환원이율 + 건물가격비율 × 건물환원이율

= 0.6 × 10% + 0.4 × 12% = 10.8%

㉡ 토지환원이율 = 자본수익률 = 10%

㉢ 건물환원이율 = 자본수익률(10%) + 자본회수율(2%) = 12%

15. ④ 환원이율의 산정(부채감당법)

㉠ 부채감당율 =순영업소득부채서비스액 =

30,000,000원20,000,000원 = 1.5

㉡ 환원이율(부채감당법) = 대부비율 × 부채감당률 × 저당상수

= 0.6 × 1.5 × 0.12 = 0.108(10.8%)

16. ④ 저당상수

㉠ 환원이율 = 대부비율 × 부채감당율 × 저당상수

0.1 = 0.7 × 1.8 × 저당상수

㉡ 저당상수 = 0.1 ÷ (0.7 × 1.8) = 0.079

㉢ 환원이율 = 순영업소득(1,000만원) ÷ 부동산가격(1억원) = 10%



17. ③ 수익가격의 산정

㉠ 수익가격 =순영업소득환원이율 =

2,400만원12%

= 2억원

㉡ 순영업소득 = 유효총소득(5,000만원) - 영업경비(2,600만원) = 2,400만원

㉢ 환원이율(금융적 투자결합법) = 지분비율 × 지분배당률 + 저당비율 × 저당상수

= 0.4 × 15% + 0.6 × 10% = 12%

18. ④ 수익가격의 산정


12,600,0006%

= 210,000,000원

㉡ 유효총소득 = 가능총소득 - 공실 및 대손 = 20,000,000원 - 2,000,000원 = 18,000,000원

㉢ 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 = 18,000,000원 - 5,400,000원 = 12,600,000원

㉣ 환원이율 = 토지가격비율 × 토지환원이율 + 건물가격비율 × 건물환원이율

= 0.5 × 5% + 0.5 × 7% = 6%

19. ④ 수익가격의 산정


3,000만원0.06

= 500,000,000원

㉡ 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 = 5,000만원 - 2,000만원 = 3,000만원

㉢ 환원이율 = 대부비율 × 부채감당율 × 저당상수

= 0.6 × 2 × 5% = 0.06(6%)

20. ② 시산가액의 조정

㉠ 시산가액의 조정은 3방식에 의해 산출한 시산가액을 가중평균한 가격으로 구한다.

㉡ 시산가액 = 1억5,000만원 × 0.2 + 1억원 × 0.5 + 1억8,000만원 × 0.3 = 1억3,400만원


민법 및 민사특별법

판례 O/X 문제집

홍남기 교수님

공인단기 민법 판례OX

2 공인단기 민법

1 민법총칙

1 법률행위

★★★

01 계약이 체결된 후 매매목적 건물이 전소된 경우, 그 매매계약은 무효이다.

해설 계약체결 후 목적물이 전소한 경우에는 후발적불능에 해당하여 무효가 아니라 유효하다.

정답 : X

02 수량을 지정한 부동산매매계약에 있어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경

우(원시적 일부불능)에는 계약체결상의 과실에 따른 책임을 추궁할 수 있다.

해설수량을 지정한 부동산매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우 담보책임의

문제이며, 계약체결상의 과실책임이 문제되지 않는다.

정답 : X

★★★

03 국유재산에 관한 사무에 종사하는 직원이 타인명의로 국유재산을 취득하는 행

위는 무효이다, 국유재산을 제3자가 전득하는 행위는 유효하다.

해설국유재산에 관한 사무에 종사하는 직원이 타인명의로 국유재산을 취득하는 행위는 효

력법규에 위반한 절대무효로서 제3자의 전득행위도 무효이다.

정답 : X



★★★

04 부첩관계를 맺은 대가로 부동산을 증여받은 첩으로부터 그 부동산을 전득한

자가 그 사실을 알았던 경우에는 소유권을 취득하지 못한다.

해설

부첩관계를 맺은 대가로 부동산을 증여 받은 경우 이는 반사회질서의 무효인 행위로서

이미 이행한 경우 반환을 청구할 수 없다. 따라서 부동산의 소유권은 첩에게 귀속하므

로 그 부동산을 전득한 자의 선·악의를 불문하고 유효하다.

정답 : X

★★★

05 무허가 건물의 임대행위, 부동산등기특별조치법을 위반한 중간생략등기, 통정

허위표시, 명의신탁 등은 반사회질서의 행위가 아니다.

정답 : O

06 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매게약서에 실제로 거래한 가액보다

낮은 금액을 매매대금으로 기재한 경우에는 반사회질서의 행위로서 무효이다.

해설 판례에 의하면 반사회질서행위에 해당하지 않는다.

정답 : X

07 사회질서의 위반을 이유로 하는 법률행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항할

수 없다.

해설법률행위가 사회질서에 반하여 무효인 경우, 그 무효를 가지고 선의의 제3자에게 대항

할 수 있는 절대무효이다.

정답 : X

08 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에는 추인에 의하여 무효인 법률행위가 유

효로 될 수 없다.

정답 : O



★★★

09 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 궁박·경솔·무경험은 추정

된다.

해설급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형이 주장·입증된다고 하여 피해자의 궁박, 경솔,

무경험한 사실이 존재하는 것으로 추정되지 않는다(대판 1969.7.24, 69다594).

정답 : X

10 토지매매가 불공정한 법률행위로 무효이면, 그 토지를 전득한 제3자는 선의이

더라도 소유권을 취득하지 못한다.

정답 : O

11 행위자가 타인의 이름으로 매매계약을 체결한 경우, 행위자 또는 명의인 중 누

구를 계약당사자로 볼 것인가에 관하여 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경

우에는 그 일치한 의사에 따라 계약의 당사자를 확정하여야 한다.

정답 : O

★★★

12 의사표시해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 상대방이 안 경우, 의사표시는

표시행위로부터 추단되는 효과의사를 기준으로 하여 해석하여야 한다.

해설 표의자의 내심의 진의를 기준으로 해석하여야 한다.

정답 : X



2 의사표시

01 공무원의 사직의 의사표시와 같은 사인의 공법행위에도 진의 아닌 의사표시에

관한 규정이 준용된다.

해설진의아닌 의사표시에 관한 민법 제107조는 그 성질상 의사표시와 같은 사인의 공법행

위에는 준용되지 아니하며, 그 의사는 표시된 대로 효력을 발생한다.

정답 : X

02 표의자가 증여를 하기로 하고 그에 따른 증여의 의사표시를 한 이상, 증여를

하는 자가 재산을 강제로 뺏기는 것이라고 생각하더라도 비진의표시는 성립하

지 않는다.

정답 : O (대판 2002.12.27, 2000다47361)

03 강박에 따라 제3자에게 증여한 경우, 표의자는 마음속에서 진정으로 원하지 않

았으나 당시의 상황에서는 최선이라고 판단하여 의사표시를 하였다면 비진의

표시가 된다.

해설

표의자가 의사표시의 내용을 진정으로 마음속에서 바라지는 아니하였다고 하더라도 당

시의 상황에서 그것을 최선이라고 판단하여 그 의사표시를 하였을 경우에는 이를 내심

이 효과의사가 결여된 진의 아닌 의사표시라고 할 수 없다 (대판 2000.4.25, 99다34475).

정답 : X

04 근로자가 사직의 의사 없는 근로자로 하여금 사직서를 작성·제출하게 한 후

이를 수리하여 근로계약관계를 종료시키는 경우 진의 아닌 의사표시가 성립할

수 있다.

정답 : O



05 대출절차상 편의를 위하여 제3자가 채무자에게 명의를 빌려준 행위는 원칙적

으로 비진의표시로써 무효라고 볼 수 없다.

정답 : O

06 비진의표시는 상대방이 이를 비진의표시 당시 안 경우 통정허위표시와 마찬가

지로 무효이다.

정답 : O

07 통정허위표시의 채권자는 채권자취소권을 행사하여 채무자의 책임재산을 원상

회복시킬 수 있다.

정답 : O

08 통정허위표시행위의 급여는 불법원인급여에 해당하지 않으며, 더 나아가 민법

103조의 불법이라고도 할 수 없다

정답 : O

09 강박에 따라 제3자에게 증여한 경우에도 표의자는 마음속에서 진정으로 원하

지 않았으나 당시의 상황에서는 최선이라고 판단하여 의사표시를 하였다면 비

진의표시라고 할 수 없다.

정답 : O



10 의사표시에서 제3자의 선의ㆍ악의를 결정하는 시기는 새로운 이해관계를 맺었

을 때를 표준으로 하며, 제3자가 보호되기 위해서는 무과실일 필요는 없다.

정답 : O

11 토지를 매수하였는데 법령상의 제한으로 인하여 그 토지를 의도한 목적대로

사용할 수 없게 된 경우, 동기의 착오에 해당한다.

정답 : O

12 계약당사자 사이에 착오를 이유로 취소할 수 없음을 약정한 경우, 표의자는 착

오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다.

해설착오에 관한 규정은 임의규정이므로 당사자의 특약으로 취소할 수 없음을 약정한 경우

그 약정은 유효이다.

정답 : X

13 건물 및 그 부지를 현상태대로 매수하는 경우에 부지의 지분이 다소 부족하면

이러한 근소한 차이도 매매계약의 중요부분의 착오로 인정된다.

해설매매목적물에 관한 지분의 근소한 부족은 중요부분에 대한 착오에 해당하지 않는다(대

판 1984.4.10,83다카1328).

정답 : X

14 착오에 있어 표의자의 중대한 과실은 법률행위의 효력을 부인하려는 자가 증

명하여야 한다.

해설 표의자의 중과실에 대한 입증책임은 의사표시를 취소하지 않게 하려는 상대방에게 있다.

정답 : X



15 매수인의 중도금 미지급을 이유로 매도인이 계약을 적법하게 해제한 후라도

매수인은 착오를 이유로 그 계약 전체를 취소할 수 있다.

정답 : ○ (대판 1996.12.6, 95다24982)

16 매매계약 당사자 모두 매매목적물인 X토지의 지번에 착오를 일으켜 계약서에

목적물을 Y토지로 표시한 경우, 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없다.

정답 : O



3 대리

01 비진의표시는 진의와 표시의 불일치를 표의자가 알고서 한다는 점에서 착오와

구별된다.

정답 : O

02 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 중

도금이나 잔금을 수령할 권한은 있지만, 특별한 사정이 없는 한 상대방에 대하

여 약정된 매매대금지급기일을 연기하여 줄 권한은 없다.

해설매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 약정된 매

매대금의 지급기일을 연기하여 줄 권한을 가진다(대판 1992.4.14, 91다43107).

정답 : X

★★★

03 부동산입찰절차에서 동일물건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이

된 경우에는 그 대리인이 한 입찰은 무효이다.

정답 : O (대결 2004.2.13, 2003마44)

04 대리인이 본인의 이름을 현명하는 방법에 대하여 특별한 규정이 없으므로 본

인을 위하여 대리행위를 한다는 취지를 인식할 수 있을 정도의 표시가 있으면

된다.

정답 : O (대판 1973.12.26, 73다1436).

★★★

05 대리인이 아니고 사실행위를 위한 사자라 하더라도 외견상 그에게 어떠한 권

한이 있는 것의 표시 내지 행동이 있어 상대방이 그를 믿었고 또 그를 믿음에

있어 정당한 사유가 있다면 표현대리의 법리에 의하여 본인에게 책임이 있다.

정답 : O ((대판 1962.2.8, 4294민상192)



★★★

06 甲의 대리인 乙이 丙의 배임행위에 적극 가담하여 甲을 대리하여 丙소유 토지

를 이중으로 매수한 경우, 그 사정을 모르는 甲은 유효하게 토지소유권을 취득

한다.

해설

대리인이 본인을 대리하여 매매계약을 체결한 경우 적극가담여부는 대리인을 기준으로

판단한다. 따라서 대리인이 부동산이중양도에 적극가담하였으므로 본인은 토지소유권을

취득할 수 없다.

정답 : X

07 대리인이 여럿일 때에는 법률 또는 수권행위에서 달리 정하지 않은 한 공동으

로 본인을 대리한다.

해설 대리인이 여럿일 때에는 각자가 본인을 대리하는 것이 원칙이다.

정답 : X

★★★

08 甲이 무능력자인 乙과 위임계약을 체결하고 乙을 대리인으로 선임한 경우, 乙

의 무능력을 이유로 위임계약이 취소될 수 있으나 대리행위는 취소될 수 없다.

정답 : O

★★★

09 甲의 대리인 乙이 丙과 매매계약을 체결하면서 甲의 대리인임을 표시하지 않

고 자신을 매수인으로 한 경우,乙의 의사표시는 乙을 위한 것으로 추정한다.

해설 대리인이 본인의 이름을 현명하지 않은 경우 대리인 자신을 위한 행위로 간주된다.

정답 : X



★★★

10 대리인이 대리권소멸 후 복대리인을 선임하였다면, 복대리인의 대리행위로는

표현대리가 성립할 수 없다.

해설

대리인이 대리권 소멸 후 직접 상대방과 사이에 대리행위를 하는 경우는 물론 대리인

이 대리권 소멸 후 복대리인을 선임하여 복대리인으로 하여금 상대방과 사이에 대리행

위를 하도록 한 경우에도 민법제129조의 대리권소멸후의 표현대리를 성립한다(대판

1998.5.29, 97다55317).

정답 : X

★★★

11 乙이 甲의 인장과 등기서류를 위조하여 甲의 대리인이라 칭하고 丙에게 甲소

유 부동산을 매각한 경우, 표현대리가 인정될 수 있다.

해설

민법 제126조의 표현대리가 성립하기 위해서는 적어도 무권대리인에게 법률행위에 관

한 기본대리권이 있어야 한다. 무권대리인이 본인의 인장과 등기서류를 위조하여 본인

의 대리인이라 칭하고 법률행위를 한 경우 기본대리권이 인정되지 않아 월권대리가 인

정되지 않는다.

정답 : X

12 무권대리행위의 효력은 유동적 무효이다. 따라서 본인이 추인하지 않는 한 무

권대리인이 한 법률행위의 효과가 본인에게 귀속하지 않는다.

정답 : O

13 타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의

추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상의

책임이 있다.

정답 : O

★★★

14 본인이 무권대리행위에 대하여 즉시 이의를 제기하지 아니하고 이를 장기간

방치한 사실만으로 무권대리행위를 추인한 것으로 볼 수는 없다.

정답 : O



★★★

15 대리행위의 상대방으로부터 직접 전득한 자는 대리인에게 권한이 있다고 믿을

만한 정당한 이유가 있는 경우 권한을 넘은 표현대리를 주장할 수 있다.

해설표현대리가 성립하는 것은 표현대리행위의 직접 상대방에 한하고, 상대방으로부터 전득

한 자는 이에 포함되지 않는다(대판 1994.5.27, 93다21521).

정답 : X

★★★

16 표현대리에 있어서 표현대리인이 대리권을 갖고 있다고 믿는 데 상대방의 과

실이 있는지 여부는 계약성립당시의 제반 사정을 객관적으로 판단하여 결정하

여야 한다.

정답 : O (대판 1989.4.11, 88다카13219)

★★★

17 표현대리가 성립하기 위해서는 대리인의 대리행위가 있어야 한다. 따라서 대리

인이 현명조차 하지 않은 경우에는 표현대리가 성립할 여지가 없다.

정답 : O (대판 1992..11.13, 92다33329)

★★★

18 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는

묵인한 사정만으로는 대리권 수여의 표시가 있은 것으로 볼 수 없다.

해설사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭 등의 사용을 승낙 또는 묵인한 경

우에도 대리권수여의 표시가 있는 것으로 볼 수 있다(대판 1998.612, 97다53762).

정답 : X

★★★

19 표현대리가 성립하기 위해서는 대리행위 자체는 일단 유효하여야 한다. 따라서

대리행위가 강행법규에 위반되어 무효인 경우에는 표현대리의 법리가 적용될

수 없다.

정답 : ○(대판 1996.8.23, 94다38199)



4 무효와 취소

★★★

01 계약이 불성립하였다면, 무효행위의 전환이나 무효행위의 추인 규정이 적용되

지 않는다.

정답 : ○

무효행위의 전환이나 무효행위의 추인은 법률행위의 성립요건을 구비한 경우에 문제된다. 따라서

계약이 불성립하였다면 무효행위의 전환이나 무효행위의 추인은 문제되지 않는다.

★★★

02 유동적 무효상태에 있는 거래계약에 관해서도 비진의표시ㆍ통정허위표시 등의

무효주장이나, 착오ㆍ사기ㆍ강박을 이유로 한 취소권의 행사도 가능하다.

정답 : ○

★★★

03 거래계약이 유동적 무효인 상태에서 그 토지에 대한 토지거래허가구역 지정이

해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 아

니한 경우, 그 토지거래계약은 확정적으로 유효로 된다.

정답 : ○ (98다40459)

★★★

04 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우 그

계약관계는 확정적으로 무효이다.

정답 : ○ (대판 1995.6.9, 95다2487)

★★★

05 매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이

행관계에 있다.

해설

매도인의 토지거래허가 신청절차 협력의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계가

아니므로 매수인은 매매대금의 제공 없이도 매도인에게 협력의무의 이행을 청구할 수

있다. (대판 1993.7.27 ,93다15366).

정답 : X



★★★

06 토지거래허가 지역에서 매매가 유동적무효인 상태에서는 거래계약의 채권적

효력이 없으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할

수 없고, 그러한 거래계약의 당사자로서는 허가 받기 전의 상태에서 상대방의

거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상

을 청구할 수 없다.

정답 : ○ (대판 1997.7.25,97다4357)

★★★

07 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 원칙적으로 그 전부가 무효이다. 다만 그

무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분

은 유효하게 존속한다.

정답 : ○ 민법 제137조

08 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 그 행위로 취득한 권리를 제3자에게 양

도한 경우에도 취소의 의사표시는 양수인이 아니라 원래의 상대방에게 하여야

한다.

정답 : ○

취소의 의사표시는 상대방이 확정되어 있는 경우에는 상대방에게 취소의 의사표시를 하여야

하며, 상대방의 상대방 즉, 전득자에 대하여 하여서는 아니된다.

★★★

09 법률행위가 가분적이고 잔존부분만이라도 유지하려는 당사자의 가정적 의사가

인정될 때에는 일부만의 취소도 허용된다.

정답 : ○



★★★

10 매매계약체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우,

그 특약만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 있다.

해설매매계약체결시 토지의 일정부분을 매매대상에서 제외시키는 특약을 한 경우, 그 특약

만을 기망에 의한 법률행위로서 취소할 수는 없다.

정답 : X

★★★

11 추인은 반드시 취소원인이 종료한 후에 하여야 한다. 단, 법정대리인이 추인할

때에는 이러한 제한이 없다.

정답 : ○

12 법정추인사유는 추인할 수 있는 후에, 즉 취소의 원인이 종료한 후에 발생하여

야 한다. 다만 취소권자가 취소할 수 있는 행위임을 인식할 필요는 없다.

정답 : ○

취소행위의 추인은 취소할 수 있음으로 알고 하여야 하나,

법정추인은 일정한 사유가 있는 경우 취소권의 포기로 간주하는 제도이므로

취소할 수 있음을 알고 그러한 행위가 있을 것을 요하지 않는다.

★★★

13 하나의 법률행위가 가분적이거나 그 목적물의 일부가 특정될 수 있고, 그 나머

지 부분을 유지하려는 당사자의 가정적 의사가 인정되는 경우, 그 일부만의 취

소도 가능하다.

정답 : ○ (대판 2002.9.10, 2002다21509)

14 조건이 성취된 해제조건부 법률행위는 특약이 없는 한 소급하여 효력을 잃는

다.

해설 기성조건이 해제조건인 경우 그 법률행위는 무효이다.

정답 : X



★★★

15 조건이란 법률행위의 성립 여부를 장래의 불확실한 사실에 의존하게 하는 법

률행위의 부관이다.

해설조건은 법률행위의 효력의 발생이나 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존하게 하는 법

률행위의 부관이다.

정답 : X

16 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 간주되나, 채무자는 기한의 이익을 포기

할 수 있다.

해설 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정된다.

정답 : X

★★★

17 기한부 법률행위도 당사자의 특약에 의하여 소급효를 인정할 수 있다.

해설기한부 법률행위는 당사자의 특약에 의하여도 소급효를 인정할 수 없다. 당사자의 약정

에 의하여 소급효를 인정하면 기한제도 자체가 무의미해지기 때문이다.

정답 : X


부동산 공법

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박상민 교수님

부동산공법 빈칸넣기

2 부동산공법

도시·군관리계획의 입안제안권자

입안제안권자

① 제안자：주민(이해관계자)은 입안은 할 수 없으

나 제안을 할 수는 있다.

② 제안사항[기/지/개/지]

㉠ 기반시설의 설치․정비․개량에 관한 사항(토

지면적의 ( ① ) 의 동의)

㉡ 지구단위계획구역의 지정. 변경과 지구단위계

획 수립에 관한 사항 (토지면적의 2/3이상의

동의)

㉢ 산업유통개발진흥지구(토지면적의 2/3이상의

동의)

㉣ 용도지구 중 해당 용도지구에 따른 건축물이

나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의

제한을 지구단위계획으로 대체하기 위한 용도

지구(토지면적의 ( ② ) 이상의 동의)

③ 결과 통보 : 입안권자는 제안일로부터 ( ③ )

이내 처리결과를 제안자에게 통보

다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 ( ④ )에

한하여 ( ⑤ )을 연장가능

※ 입안권자는 제안자와 협의하여 제안된 도시․

군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부

또는 일부를 제안자에게 부담 가능 (사업비용 아님

에 유의)

정답① 4/5 ② 2/3 ③ 45일 ④ 1회 ⑤ 30일

용도지역이 미지정 된 지역의 행위제한

1. 미지정된 지역은 자연환경보전지역에 대한 규정

을 적용하므로 건폐율 20%이하, 용적률 ( ① )

이상 ( ② )를 적용 (도시미세분 :보전녹지, 관

리 미세분 :보전관리, 용도지역 미지정 :자연환

경보전지역) ⇨ 기출 다수!

2. 용도지역이 지정되지 않은 지역에 면적을 주고

최대건축면적은? 최대연면적은? 계산하는 방법

간단히 기억해 두자!

<용도지역 미지정/미세분지역 행위제한>

1) 미지정 지역

⇨ ( ③ )

2) 미세분 지정

–도시지역 ⇨ ( ④ )

- 관리지역 ⇨ ( ⑤ )

정답① 50% ② 80% ③ 자연환경보전지역

④ 보전녹지지역 ⑤ 보전관리지역


3 부동산공법

기반시설이 아닌 것의 종류

( ① ), 아파트, 공장, ( ② ), ( ③ ), 호텔 등은 기

반시설이 아니다. 단, 학원중 자동차운전학원은 기

반시설임에 유의 할 것.

★표시 한 것은 기억해 두기

시 설 내 용

유통

공급시설

유통업무설비, 수도 전기 가스 열공급

설비, 방송 통신시설, ★공동구 시장,

유류저장 및 송유설비

( ④ )하천․★( ⑤ ) 저수지 방화설비 방풍

설비 방수설비 사방설비 방조설비

보건위생

시설

종합의료시설 ★장례식장 화장시설 공

동묘지 봉안시설 자연장지 도축장

교통시설

도로 철도 항만 공항 주차장 자동차정

류장 궤도 운하, 자동차 및 건설기계검

사시설, ★자동차 및 건설기계운전학원

환경기초

시설

★( ⑥ ) 수질오염방지시설 ★( ⑦ )

공공문화

체육시설

학교 ★운동장 공공청사 문화시설 및

공공필요성이 인정되는 체육시설 연구

시설 사회복지시설 공공직업훈련시설

청소년수련시설

공간시설 광장 공원 녹지 유원지 공공공지

정답① 교회 ② 의원 ③ 군사시설

④ 방재시설 ⑤ 유수지

⑥ 하수도·폐기물처리시설 ⑦ 폐차장

용도지역의 지정 및 결정고시 특례

① ( ① )=이웃지역 ⇨ 이웃지역으로 “지정” 된 것

간주(공유수면매립준공인가일부터 이웃지역으로

간주)

② ( ② ) 결정고시(어/항/택/산/전:“도시연접”, “농

공단지 X", "수력,( ③ ) X"

③ ( ④ )안 (농업진흥지역⇨농림지역, ( ⑤ )⇨농

림or자연환경보전)

* 여기서 유의할 것은 “( ④ )”에서만의 특례이

므로 꼭 “( ④ )”이라는 표현이 있어야 함. ⇨

최근 출제 5년 연속됨

정답① 공유수면 매립 ② 도시지역

③ 송변전 ④ 관리지역 ⑤ 보전산지


4 부동산공법

입지규제최소구역

1) ( ① ) ⇨ 도시지역에서 복합적인 토지이용을

증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성

필요시 지정

1. 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생

활권의 중심지역

2. 철도역사, ( ② ), 항만, 공공청사, 문화시설

등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하

는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로

정비할 필요가 있는 지역

3. ( ③ )개 이상의 노선이 교차하는 대중교통

결절지로부터 ( ④ ) 이내에 위치한 지역

4. 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 노후·불

량건축물이 밀집한 주거지역 또는 ( ⑤ )으로

정비가 시급한 지역

5. 「도시재생활성화및지원에 관한 특별법」 에

따른 ( ⑥ ) 도시경제기반형 활성화계획을 수

립하는 지역

2) 입지규제최소구역계획에는 입지규제최소구역의

지정 목적을 이루기 위하여 다음 각 호에 관한 사

항이 포함되어야 한다.

1. 건축물의 용도·종류 및 규모 등에 관한 사항

2. 건축물의 건폐율·용적률·높이에 관한 사항

cf) 건축물의 배치 형태 색채 건축선은 없다.

3. 간선도로 등 주요 기반시설의 확보에 관한 사

항

4. 용도지역·지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계

획의 결정

5. 다른 법률 규정 적용의 완화 또는 배제에 관한

사항

6. 그 밖에 입지규제최소구역의 체계적 개발과 관

리에 필요한 사항

정답① 국토교통부장관 ② 터미널 ③ 3,

④ 1km ⑤ 공업지역 ⑥ 도시재생활성화지역

도시지역 외 지역의 지구단위계획구역

지정대상

1. 도시지역외에서 지구단위계획구역 지정요건 ⇨

( ① ), 개발진흥지구 +(용도지구폐지 후 지구

단위로 대체지역)

2. ( ① )( ② )이상이어야 하며 나머지는 생산관

리지역, 보전관리지역어야 하며 다음의 면적 요

건을 적용

⇨ 아파트, 연립 : ( ③ ), 기타:3만↑(통합: 각각

10만↑

⇨ 총 30만↑ : 도로요건), (초등 or 자연보전 : 10

만↑), 기반시설설치가 가능하고 주변경관/문화

재 훼손 우려 없을 것!

3. 완화 시 : 건폐율 최대 ( ④ ), 용적률최대 ( ⑤ )

이내의 범위내 완화 (숫자 자체를 시험에 출제

하는 경향이 있음)

정답

① 계획관리지역 ② 50% ③ 30만↑ ④ 150%,

⑤ 200%


5 부동산공법

1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는

범위에서 세분하거나 변경하는 사항

용도지역 또는 용도지구의 세분 또는 변경은 용도

지역 또는 용도지구(고도지구를 제외)를 그 각호

의 범위(도시․군계획조례로 세분되는 용도지구

를 포함)안에서 세분 또는 변경하는 것으로 한다.

이 경우 법 지정된(용산: 유휴토지개발, 복합개발

2가지만) 지구단위계획구역에서는 용도지역 간

의 변경을 포함한다.

1의2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에

서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도 종

류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

2. ( ② )의 배치와 규모

3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인

개발 정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규

모와 조성계획

4. 건축물의 ( ③ ), 건축물의 ( ④ ) 또는 용적

률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도

5. 건축물의 배치⋅형태⋅색채 또는 건축선에 관

한 계획

6. 환경관리계획 또는 경관계획

7. 교통처리계획

8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농 산 어

촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통

령령으로 정하는 사항

지구단위계획구역의 지정대상

1. 지구단위계획구역 지정의무(국토교통부장관, 시

도지사, 시장 군수가 도시 군관리계획으로 지정)

cf)개정: ( ① )가 입안안 것은 ( ① )가 직접결

정 함.)

2. 정비구역, 택지개발지구에서 시행하는 사업이 완

료된 후 ( ② )이 경과된 지역, ( ③ ) 이상의

(시가화조정구역, 공원이 해제, 녹지가 주거·상

업·공업지역으로 변경되는 경우) 반드시 지정하

여야(must!!)한다.

3. 지구단위계획구역은 개발이 가능한 지역으로 대

부분 지정할 수 있는 지역이나 “정택이 10살, 30

만 이상 시공에서 해제, 녹지가 주·상·공 변경”

시는 반드시 지정하여야 한다. 임에 유의.

4. 지구단위계획구역 안에서 건축기준을 완화적용

할 수 있는데 ( ④ ) 과 ( ⑤ )은 완화사유 아

님에 유의.

정답① 시장·군수 ② 10년 ③ 30만㎡

④ 대지분할제한 ⑤ 건축선

지구단위계획의 내용

1) 지구단위계획의 내용: 반드시 2가지는 포함:

“( ① ).” 수립)

2) 지구단위계획구역 지정에 관한 도시․군관리계

획결정의 실효

① 지구단위계획구역결정⋅고시일부터 ( ⑤ ) 이

내：지구단위계획결정⋅고시× ⇨ ( ⑤ )의 다음

날：지구단위계획구역 지정에 관한 도시․군관

리계획결정의 실효

② 주민이 입안제안하여 지정된 지구단위계획구역

으로 (⑥ )이내에착수하지않는경우에는 (⑥ )

이 되는날의 다음날 실효

정답① 기, 건 ② 기반시설 ③ 용도제한

④ 건폐율 ⑤ 3년 ⑥ 5년


6 부동산공법

개발행위허가 제한

1) 제한권자 :국토교통부장관, 시⋅도지사, 시장

또는 군수

2) 허가권자 :특별시장⋅광역시장⋅특별자치시장

⋅특별자치도지사⋅시장 또는 군수

3) 제한방법 : 중앙도계위 또는 지방도계위의 심의

를 거쳐지정

4) 제한기간 : ( ① )에 한하여 ( ② ) 이내 다만,

③,④,⑤ 1회에 한하여 ( ③ ) 이내의 기간동안

개발행위 허가의 제한 연장 가능(심의 거치지

않고 연장)

5) 제한사유 (5가지 중 기간은 최근에 출제 많이

되었음)

① 녹지지역 또는 ( ④ ) ⇨ 수목이 집단적으로

생육되고 있거나 ∙조수류 등이 집단적으로

서식하고 있는 지역 ∙우량농지 등으로 보전

할 필요(최장 3년)

② 개발행위 ⇨ 주변의 환경․경관․미관․문화

재 등이크게오염되거나 손상우려 (최장( ⑤ ))

③ 도시․군기본/군관리계획을 수립하고 있는지

역(최장 5년)

④ 지구단위계획구역이지정된지역(최장(⑥ ))

⑤ 기반시설부담구역이 지정된 지역(최장 5년)

정답① 1회 ② 3년 ③ 2년 ④ 계획관리지역

⑤ 3년 ⑥ 5년

도시·군계획시설부지에서의 개발행위

제한

1) 원칙: 개발행위의 제한

특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치

도지사․시장 또는 군수 :도시․군계획시설의

설치장소로 결정된 지상․수상․공중․수중 또

는 지하 ⇨ 당해 도시․군계획시설이 아닌 건

축물의 건축․공작물의 설치 허가 금지.

(결론: 건축금지)

2) ( ① )경과 :단계별집행X, 1단계 포함X (쪼끔

미안)

⇨ 가설건축물, 공작물, 개축·재축 가능(허가받

아서)

3) ( ② )경과:장기미집행 도시․군계획시설부지

매수청구(지목이“대”인 자)

4) 매수청구 매수 안하기로 하거나 ( ③ ) 매수하

지 않은 경우(많이 미안)

⇨ 3층이하 단독(순수), 3층이하 1종,2종근생(단

안노다 X), 공작물

5) ( ④ ) 경과(다음날): 도시․군계획시설결정의

실효(자동 실효)

6) 신설규정: 해제권고

① 10년X, 설치 필요성 X: “단계별집행계획과

현황”을 지방의회 보고

② 지방의회 ⇨ 해제권고(접수일로부터 ( ⑤ )이

내)

③ 권고에 따라 ( ⑥ )이내에 해제 결정 해야

(시장․군수는 도지사에 신청)

④ 단, 부득이 한 사유로 해제 할 수 없으면 6월

이내에 사유를 소명해야.

정답① 2년 ② 10년 ③ 2년내 ④ 20년

⑤ 90일 ⑥ 1년


7 부동산공법

도시개발구역의 지정 등

1. 도시개발구역이란 도시개발사업을 시행하기위

하여 도시개발법령에 따라 지정ㆍ고시된 지역을

말한다. ⇨ 도시․군관리계획의 결정절차로 지정

ㆍ고시된 지역이 아님에 유의할 것.

Key) 개발법의 승인, 인가권자 등은 대부분 ( ① )

이다. 단, 환지계획의 인가권자만 ( ② )이

니 이것은 반드시 외워둔다.

2. 도시개발구역의 지정은 개발계획과 동시에 하

는 것이 원칙!

3. 개발구역 지정후 개발계획을 수립하는 경우 :

수립할 것이 많은 지역!!

5가지: 자연녹지/생산녹지, 도시외지역, 주거+상

업+공업 = 전체 ( ③ ) 이하, 중앙행정

기관의 장과 협의 한 지역(자연환경보전

지역 제외) + 개발계획을 공모한 경우

4. 도시개발구역의 지정권자

㉠ 원칙 : 시ㆍ도지사, 대도시시장 (2이상의 시·도

또는 대도시에 걸치는 경우 협의지정. 협

의 X ⇨ 국토교통부장관이 직접지정), 중

앙요청인 경우에는 국토교통부장관과 협

의하여 지정

㉡ 예외 :국토교통부장관(5가지사유: 국가, ( ④ ),

공공기관의장․정출장 ( ⑤ )제안(국가

계획밀접), 2이상 협의X, 천재지변)

5. 도시개발구역 지정절차

지정요청 및 제안 ⇨ 기초조사(임의) ⇨ 공람

(일간신문공고 ( ⑥ )이면 X),공청회(100만㎡

이상 Must!) ⇨ 협의 ⇨ 심의 ⇨ 지정ㆍ고시

⇨ 공람

정답① 지정권자

② 특별자치도지사·시장·군수·구청장

③ 30%, ④ 중앙행정기관장 요청

⑤ 30만↑ ⑥ 10만㎡↓

도시개발구역규모

1) 도시개발구역규모

주거·상업·생녹·자녹–( ① ) / ( ① )-3만㎡

⇧ / 밖-30만㎡⇧ (초등*4=( ③ )⇧)

㉠ 100만㎡ 이상: ① 공청회 개최 Must! ② 국

토장과 협의해야 하는 면적

㉡ ( ④ ) 이상: ① 복합기능 갖는 도시 ② 2년,

3년 ⇒ 5년

2) 지정시 특례 규정 : 광역도시계획 및 도시․군

기본계획이 수립되지 아니한 지역의 경우에는

자연녹지지역 및 계획관리지역에 한하여 도시

개발구역을 지정할 수 있다.

3) 면적과 계획없이 지정 가능한 지역 : “( ⑤ ),

개발진흥지구, 지구단위계획구역으로서 계획

적인 도시개발이 필요한 지역과 국토교통부장

관이 국가균형발전을 위하여 관계 ( ⑥ )과 협

의하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지

역(자연환경보전지역을 제외한다)” 은 면적기

준에 적합하지 않아도 지정이 가능함.

정답① 1만㎡↑ ② 공업 ③ 10만㎡ ④ 330만㎡

⑤ 취락지구 ⑥ 중앙행정기관의 장


8 부동산공법

수용방식의 조성토지 등의 공급

조성토지 등의 공급 : 시행자(지정권자가 시행자인

경우를 제외한다)는 조성토지 등을 공급하고자 하

는 때에는 조성토지 등의 공급계획을 작성 또는

변경하여 ( ① )에게 제출하여야 한다. ★

① 시행자는 조성토지등을 고시된 ( ② )(지구단

위계획을 포함)에 따라 공급하여야 한다. 이

경우 시행자는 기반시설의 원활한 설치를 위하

여 필요하면 공급대상자의 자격을 제한하거나

공급조건을 부여할 수 있다.

② ( ③ )：토지의 공급은 원칙적으로 (③)의 방법

에 의한다.

③ 추첨의 방법：면적 ( ④ )이하의 ( ⑤ ), 국민

주택규모 이하의 주택(임대주택 포함)건설용지

및 공장용지, 공공택지 ➡ 추첨(단주공공추)

④ 수의계약：학교용지․공공청사용지, 토지상환

채권에 의하여 토지를 상환하거나 선수금을 납

부한 자에게 토지 등을 공급하는 경우, ( ⑥ )

로 공급할 수 있다.

정답① 지정권자 ② 실시계획 ③ 경쟁입찰

④ 330㎡ ⑤ 단독주택용지 ⑥ 수의계약

원형지 개발

1) 원형지개발자의 선정은 ( ① )의 방법으로 한

다. 다만, 원형지를 학교나 공장 등의 부지로

직접 사용하려는 원형지개발자의 선정은 ( ②

)의 방식으로 하며, 경쟁입찰이 ( ③ ) 이상 유

찰된 경우에는 수의계약의 방법으로 할 수 있

다. (참고)

2) 원형지 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지의

( ④ )에 시행자가 원형지에 설치한 기반시설

등의 공사비를 더한 금액을 기준으로 시행자와

원형지개발자가 협의하여 결정한다.(참고)

정답① 수의계약 ② 경쟁입찰

③ 2회 ④ 감정가격


9 부동산공법

환지방식에 의한 도시개발사업시행

1) 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분공고가

있은 날의 ( ① )부터 종전의 토지로 본다.

2) 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토

지에 있던 권리는 그 “환지처분이 공고된 날이

끝나는 때”에 소멸한다. 즉, 종전의 토지에 관

한 소유권 기타의 권리가 그 동일성을 잃지 않

고 환지계획에서 정해진 새로운 토지로 옮아가

는 데 있다. 단, 행정상 처분이나 재판상의 처분

으로서 종전의 토지에 전속(專屬)하는 것에 관

하여는 영향을 미치지 아니한다.

3) 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의

토지에 존재하던 권리는 ( ② )가 있은 날이

끝나는 때에 소멸한다.

4) 환지처분은 행정상 또는 재판상의 처분으로서

종전의 토지에 전속하는 것(예 :용도지역, 구역

지정 처분, 출입금지가처분 등)에 관하여는 영향

을 미치지 아니함. 단, 압류, 가압류 등 경제적

처분은 제외

5) 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(地役權)은

종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의

시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 “(

③ )”에 소멸한다.

6) 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 “( ④

)”에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의

일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을

취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 ( ⑤ )

은 “환지처분이 공고된 날의 다음 날”부터 해

당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의

공유지분에 존재하는 것으로 본다.

7) 체비지는 시행자가, 보류지는 ( ⑥ )가 각각

환지처분공고가 된 날의 다음날에 소유권을 취

득한다.(공고일에 취득으로 기출)

8) 청산금의확정(환지처분공고가 된날의 다음 날)

정답① 다음 날 ② 환지처분공고

③ 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때

④ 환지처분이 공고된 날의 다음날

⑤ 저당권 ⑥ 환지계획에서 정한 자

정비구역 해제사유

1) 특별시장,광역시장,특별자치시장 ,특별자치도지

사,시장,군수는 다음의 경우 지방도시계획위원

회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할

수 있다.

1. 정비사업의시행에 따른토지등소유자의 ( ① )

이 예상되는 경우

2. 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로

보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하

는 경우(불능)

3. 토지등소유자의 ( ② ) 이상이 정비구역등(추

진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한한다)

의 해제를 요청하는 경우

4. 스스로 주택을 개량하는 방식의 주거환경개선

사업은 정비구역이 지정·고시된 날부터 ( ③ )

이상 경과하고, 추진 상황으로 보아 지정 목

적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토

지등소유자의 ( ④ ) 이상이 정비구역의 해

제에 동의하는 경우(신설규정)

2) 해제의 효과 : 정비구역등이 해제된 경우에는

정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설

등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원간주

3) 해제지역의 대체 정비사업 : 정비구역등이 해

제된 경우 지정권자는 해제된 정비구역을 ( ⑤ )

으로 지정 可

4) 고시·통보 및 열람 : 지정권자는 정비구역등을

해제하는 경우에는 그 사실을 해당 지방자치단

체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통

보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할

수 있도록 하여야 한다.

정답

① 과도한 부담 ② 30/100 ③ 10년

④ 2/3 ⑤ 주거환경관리사업구역


10 부동산공법

정비사업의 시행자

1. 주거환경개선사업의 시행자 : 정비구역지정고시

일 현재 토지등소유자의 ( ① )의 동의와 세입

자 세대수 ( ② )의 동의를 얻어 시장ㆍ군수가

직접 시행하거나 주공 등을 사업시행자로 지정

하여 시행

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 : 정비사

업조합이 이를 시행하거나 “조합이 조합원의 과

반수의 동의”를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주공 등

과 공동시행가능. 다만, 주택재개발사업의 경우

에는 “건/등/신/한”와 공동시행 가능

3. 도시환경정비사업: ( ③ ) 또는 조합이 직접시

행하거나 그들의 과반수의 동의 얻어 시장ㆍ군

수, 주공 등 + “건/등/신/한” 공동시행 가능

4. 주거환경관리사업은 시장․군수가 하거나 과반

수동의를 얻어 주공등이 시행

5. 가로주택정비사업은 조합이 시행하거나 시장․

군수 또는 주공등과 공동시행하거나 “( ④ )”

과 공동시행이 가능(한국감정원은 공동시행 X)

정답① 2/3 ② 과반수 ③ 토지등소유자

④ 건/등/신


11 부동산공법

조합

① ( ① )이 원칙이나 주택재건축사업과 가로주택

정비사업에 동의한 자에 한함

② 조합원의 권리․이전 : 조합의 설립인가 후 양

도․증여․판결 등으로 인하여 조합원의 권리

가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자

를 조합원으로 본다.(양도가능) 단, 투기과열지

구의 재건축만 예외

③ 토지등소유자 ⇨ 조합원(( ② )과 가로주택은

동의 한자 만) ⇨ 임원선출

④ 조합은 조합 설립의 인가 ⇨ ( ③ ) 이내 ⇨ 등

기함으로써 성립한다.

⑤ 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며,

총회 또는 대의원회의 의장이 된다.

⑥ 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약

이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.

⑦ 조합임원이 결격사유에 해당하게 되거나 선임

당시 그에 해당하는 자이었음이 판명된 때에는

당연 퇴임한다. 퇴임전 관여한 행위는 소급X

⑧ 주거환경개선사업․주택재개발사업, 도시환경

정비사업의 동의산정 기준

㉠ 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의

공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는

1인을 토지등소유자로 산정할 것

㉡ 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지

의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표

하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

㉢ 토지에 건축물이 있는 경우 소유자가 다른

경우 각각을 1인으로 산정

㉣ 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축

물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축

물의 수에 관계없이 토지등소유자를 ( ④ )

으로 산정할 것.

⑨ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.

⑩ 조합원수가 ( ⑤ ) 이상인 조합은 대의원회를

두어야한다. (10%이상으로하되 100인을 넘으면

10%와 100인 이상범위에서 정함 , 총회는 둔다.)

⑪ 금품 및 향응 제공 위반시 : 5년이하 징역 또는

5천만원이하 벌금

cf) 가로주택정비사업: 총수 ( ⑥ ) + 면적 2/3 동의정답

① 자동조합원 ② 재건축 ③ 30일

④ 1인 ⑤ 100인 ⑥ 8/10


12 부동산공법

건축법상 용어정의

1. 건축물의 정의: 토지에 정착(定着)하는 공작물

중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸

린 시설물(대문, 담장), 지하나 고가(高架)의 공

작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창

고 등을 말한다.

2. 공작물(건축법적용대상으로 축조신고하여야 함.)

① 2m를 넘는 옹벽 또는 담장

② 4m를 넘는 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비

슷한 것

③ 6m를 넘는 굴뚝, 장식탑, 기념탑, 골프연습장

의 철탑, 통신철탑

④ 8m를 넘는 고가수조

⑤ ( ① )의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주

차장 외벽X

⑥ 바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호

⑦ ( ② )를 넘는 태양에너지 발전설비

3. 건축법 적용제외대상 건축물(5가지) : 고속도로

통행료징수시설, 철도관련시설(철도역사 제외),

( ③ ), 컨테이너(공장in 수송용이), 수문조작실

4. 지하층: 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는

층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당

층 높이의 1/2 이상인 것을 말한다.

5. 건축물의 주요구조부: 내력벽, 기둥, ( ④ ), 보,

지붕틀, 주계단(단어 유의)

6. 도로: 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 ( ⑤ )

이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능

한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으

로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 예정도로를

포함한다.

7. 초고층 건축물: 층수가 ( ⑥ )이거나 높이가 (

⑦ )인 건축물

(고층건축물 : 30층 이상 또는 120m 이상인 건

축물, 준 초고층 : 고층건축물이나 초고층건축

물이 아닌 아닌 건축물)

8. 건축법을 전면적으로 적용하는 지역(113개 전부

적용)

9. 준다중이용 건축물이란 다중이용 건축물 외의

건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 용도

로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡이상인 건축

물을 말한다.

문화 및 집회시설(( ⑧ ) 제외), 종교시설, 판매시

설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병

원, 교육연구시설, 노유자시설, 운동시설, 숙박시설

중 관광숙박시설, 위락시설, 관광 휴게시설, 장례식

장

정답① 8m 이하 ② 5m ③ 문화재(지정+가지정)

④ 바닥 ⑤ 4m ⑥ 50층 이상 ⑦ 200m 이상

⑧ 동물원 및 식물원


13 부동산공법

건축법상 자주 틀리는 용어정의

1. 건축면적 : 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선

으로 둘러싸인 수평투영면적(내부선X)

2. ( ① ) : 당해층의 바닥이 지표면 아래에 있는

층으로 바닥으로부터 지표면까지의 평균높이가

당해 층높이의 ( ② )인 것 (천장높이×) 3가지

유의(지하층은 연면적 포함O, 층수 포함X, 용적

률 산정시 연면적에 포함X)

3. 이전 : 이전이란 건축물의 그 주요구조부를 “해

체하지 아니하고” “( ③ )”의 다른 위치를 옮기

는 것을 말한다. 다른 대지로 옮기면 신축 또는

증축으로 본다.

4. ( ④ ) : 기존건축물의 전부 또는 일부를 철거하

고 그 대지안에 종전과 동일한 규모의 범위 안

에서 건축물을 다시 축조하는 것 단, 증가 시에

는 ⇨ 일부철거 후 증가하면 ( ⑤ )이고, 전부

철거 후 증가하면 ( ⑥ )이다.

정답① 지하층 ② 1/2 ③ 동일한 대지안

④ 개축 ⑤ 증축 ⑥ 신축

건축법상 권한자 총정리

1. 허가권자

① 원칙-특별자치시장 ․특별자치도지사 , 시

장·군수·구청장

② 예외- ( ① ) (21층 이상, 연합 ( ② )(공장,

창고, 심의X)

2. 사전승인권자: 도지사

(4가지: ( ③ ), 연합10만㎡이상, “자수-3천위숙

(공일일)”, “주교위숙”)

(해설: 1. 자수3천위숙 ⇨“자연환경,수질보호⇨3

층 이상 또는 연면적 1천㎡이상의 위락시설,숙

박시설,공동주택,일반음식점,일반업무시설”

2. 주교위숙 ⇨ “주거환경,교육환경 위락시설과 숙

박시설”)

3. 허가제한 권한자(착공제한도 포함함)

① ( ④ ) :국토관리상, 주무부장관 요청: 허가

권자를 제한

② 특별시장 ․광역시장 ․도지사 : 지역계획/도

시·군계획상 : ( ⑤ )를 제한

③ 기간: ( ⑥ )(연장1년) 단, 특.광.도지사가

국토교통부장관에게 보고(당해 제한이 과

도하다고 인정한 경우에 국토교통부장관

은 해제 명 할 수 있다.)

정답① 특별·광역시장 ② 10만㎡↑ ③ 21층이상

④ 국토교통부장관 ⑤ 시·군·구 ⑥ 2년


14 부동산공법

건축신고 사유

① 바닥면적의 합계가 ( ① )이내의 증축·개축 또

는 재축

② 관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에

서 ( ② )미만이고 3층 미만인 건축물의 건축.

다만, 지구단위계획구역, 방재지구, 붕괴위험지

역안에서의 건축을 제외한다.(단, 소규모: “(연

23미)”로 외울것“)

③ 대수선(연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건

축물의 대수선에 한한다)

③-1. 주요구조부 해체가 없는 대수선(3,3,3, 30):

행위제한완화

④ 연면적의 합계가 ( ③ )인 건축물의 건축

⑤ 건축물의 높이를 3m 이하의 범위안에서 증축

하는 건축물

⑥ ( ④ )에 의하여 건축하는 건축물로서 그 용도·

규모가 주위환경·미관상 지장이 없다고 인정하

여 건축조례로 정하는 건축물

⑦ 공업지역, 지구단위계획구역(산업형에 한한

다) 및 산업단지안에서 건축하는 2층 이하인

건축물로서 연면적의 합계가 ( ⑤ )이하 공장

(기출)(오이공장 !!!)

⑧ 농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍․면지

역(시장 또는 군수가 지역계획 또는 도시계획에

지장이 있다고 인정하여 지정․공고한 구역을

제외한다)에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의

창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사․작물재

배사 (2창4축작)

[최근 개정신설 된 사항]

1. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 ( ⑥ )은 신

고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또

는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연

장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 다만,

이 법 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의,

확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지하

여야 한다.

2. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구

청장은 신고가 협의등이 필요한사항인 경우에는

신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고인에게 그

내용을 통지하여야 한다.

3. 신고를 한 자가 신고일부터 1년이내에 공사에

착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다.

다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한

사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기

한을 연장할 수 있다.

정답① 85㎡ ② 연면적 200㎡미만

③ 100㎡ 이하 ④ 표준설계도서 ⑤ 500㎡

⑥ 시장·군수·구청장


15 부동산공법

용도변경과 건축물의 용도구분

․자동차학원 : 자동차관련시설

★무도학원, 무도장: 위락시설

․성인고시학원: 교육연구시설

․유스호스텔: 수련시설

․오피스텔: ( ① )

․모텔, 호텔, 관광호텔: 숙박시설

․휴양콘도미니엄: 관광숙박시설

․철도역사, 공항시설: 운수시설

★어린이회관: ( ② )

․야외(극장,음악당): 관광휴게시설

․일반음식점:2종근생

․공인중개사무소: 2종근생

․동물원, 식물원: ( ③ )

․장례시설: 장례식장, 동물전용장례식장

․장의사:2종근생, 개정(안마원:1종)

★치과의원,한의원:1종근생(one 종)

★치과병원, 한방병원: 의료시설

․동물병원 : 2종근생(이~리와!)

★안마시술소: 2종근생

․노래연습장: 2종근생

․카지노, 유흥주점: 위락시설

․주유소: 위험물저장 및 처리시설

정답① 업무시설 ② 관광휴게시설

③ 문화집회시설

주택법상 용어정의

1) “( ① )”란 하나의 주택단지에서 2 이상으로 구

분되는 일단의 구역으로, ( ② )를 별도수행 할

수 있는 구역을 말한다.

1. 다음의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하거

나 공간을 조성하여 ( ③ )의 폭으로 공구 간

경계를 설정할 것

주택단지 안의 도로, 부설주차장, 옹벽 또는 축

대, 식재, 조경이 된 녹지, 그 밖에 어린이놀이

터 등 부대시설이나 복리시설로서 ( ④ )가 적

합하다고 인정하는 시설

2. 공구별 세대수는 ( ⑤ ) 이상으로 할 것

정답① 공구 ② 착공신고 및 사용검사

③ 6m 이상 ④ 사업계획승인권자 ⑤ 300세대


16 부동산공법

부대시설, 복리시설, 간선시설

1. 부대시설(사람 無): 공중~부대! 충성!: 주차장, 관

리사무소, 경비실, 대문, 담장, 피뢰침, 공중화장

실, 공중전화박스, 국기게양대

2. 복리시설(사람 有): 어린이놀이터, 경로당, 아파

트형공장, 입주자집회소, 주민운동시설...

3. 간선시설

1) 주택 100호(리모델링의 경우 증축 세대수가 100

세대 이상) 이상을 건설하거나, 대지 ( ① )이상

을 조성시 의무화(100세대는 없음에 유의!)

2) 도로ㆍ상하수도시설은 지방자치단체가 설치의무

자 (국가가 설치비용의 ( ② ) 안에서 보조가

능), 전기ㆍ가스ㆍ난방 설치는 공급자가 의무자,

( ③ )은 국가가 설치 의무자

3) 간선시설의 설치비용 상환계약 : 사용검사일로

부터 ( ④ )이내

정답① 16,500㎡ ② 1/2범위 ③ 우체통 ④ 3년

주택건설사업자 등록기준, 사업계획승

인 기준

1. 국토교통부장관에게 단독 또는 공동주택 연간

20세대 이상, 대지조성 면적 연간 ( ① )이상

건설하고자 하는 자는 등록.(도시형생활주택 30

세대)

연간 단독주택 20호 이상

연간 공동주택 ( ② ) 이상

연간 공동주택 ( ③ ) 이상(도시형생활주택,

원룸형주택과 그 밖의 주택 1세대를 같이 설치

하는 경우 개정포함)

연간 대지면적 1만㎡ 이상

2. 사업계획 승인 기준 (30,30,만이상이 기준이나 50

이상인 경우 유의)

단독주택 30호① 블록형 단독주택

② ( ④ ) ⇨ 50호

공동주택

30세대

(리모델

링포함)

① 진입도로(( ⑤ )) 요건을 갖

춘 단지형연립,단지형다세대

② 주거환경개선 및 주거환경관

리 사업으로 시행되는 주택

⇨ 50세대

정답① 1만㎡ ② 20세대 ③ 30세대

④ 한옥 ⑤ 6m


17 부동산공법

주택조합관련 자주 제출되는 지문

1. 조합원은 주택건설예정세대수의 ( ① )이상으

로 하되, 최소 ( ② ) 이상이어야 (단, 리모델

링조합은 제외)한다.

2. 설립인가시 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 부터 인가

(공급 받기위한 조합만 신고)

3. 조합설립인가 ~ 사업계획승인 기간 중에는 조

합원의 신규가입 또는 지위ㆍ자격이 원칙적으로

교체될 수 없다.(단, 일정한 경우 가능하다. 추

가모집승인, 사망, 탈퇴로 50%미만, 자격상실,

계획변경으로 ( ③ )미만, 사업계획승인 받은

후(투기과열지구로 전매금지 되는 경우 제외)

⇨ 가능한 사유임)

4. 지역조합의 구성원은 주택조합설립 인가신청일

현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 지역에

( ④ ) 거주자

5. 주택조합은 등록업자 등과 공동으로 사업시행

할 수 있다.

6. 주택을 건설하기 위한 조합은 시장 등에게 설립

인가를 받아야하나 국민주택을 공급받기위한 조

합(무주택자에 한함)은 설립신고만 하면 된다.

※ 기억할 포인트 ⇨ (건인 직공신)

정답① 1/2 ② 20인 ③ 50% ④ 6월 이상

주택상환사채

1. ( ① )와 등록업자만이 발행, 기명증권, 상환기

간은 3년, 이법 이외: 상법 중 사채발행에 관한

사항을 준용, 양도불가(딱지매매 금지)

2. 등록업자가 발행한 사채는 등록말소 시에도 사

채의 효력에 영향을 미치지 않는다.(왜? 지급보

증 받았으므로)

3. 양도금지(딱지 매매금지에 해당) 단, 부득이한

경우에는 양도가능 하되 명의가 사채원부에 기

재 되지 않으면 대항 할 수 없다.

4. 등록업자: 법인으로서 최근 ( ② ) 연평균 주택

건설실적 300세대 이상의 건설실적이 있어야 하

며, 발행규모 : 최근 ( ③ ) 연평균 주택건설실

적 호수 이내, 자본금 ( ④ )

정답① 한국토지주택공사 ② 3년간

③ 3년간 ④ 5억 이상


18 부동산공법

분양가 상한제 제외대상

1. ( ① )

2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별

법」에 따라 지정·고시된 ( ② )에서 건설·공급

하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서

외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양

가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의·의결한

경우

3. 「관광진흥법」에 따라 지정된 관광특구에서 건

설·공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층

수가 ( ③ )이거나 높이가 ( ④ )인 경우

정답① 도시형 생활주택 ② 경제자유구역

③ 50층 이상 ④ 150m

전매제한금지의 예외

전매제한 예외 : 생업상의 사정 등으로 전매 불가

피 인정 ➡ 사업주체의 동의 받아 전매 ➡ 분양가

상한제 대상 주택[한국토지주택공사·지방공사➡ 우

선매입]. <전매가 가능한 경우>

① 세대원 전원이 근무 또는 생업상 사정이나 질

병치료․취학․결혼으로 타 지역 이전(수도권

이외 지역)

② ( ① )으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이

전(수도권 상관X)

③ 세대원 전원이 해외이주 또는 ( ② ) 이상 해

외 체류코자 하는 경우

④ ( ③ )의 위자료.

⑤ 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은

경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를

포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인

⑥ 국가 등에 대한 채무 불이행으로 경·공매 시행

⑦ 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그

( ④ )하는 경우

정답① 상속 ② 2년 ③ 이혼

④ 배우자에게 증여

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