IMMOBILIENBEWERTUNG - homegate.ch...Bauten-Neuwert (BNW) 911'000 CHF Bauten-Zeitwert (BZW) 621'000 CHF Landwert 222'000 CHF Lageklassenpunkte 4 Pkt Landwert pro m2 157 CHF/m² Erträge

altrimo agStefan HerscheWeissbadstrasse 19050 Appenzell

Bewertungsexperte

Stiftung Zürcher Kinder- und JugendheimeBenjamin WäflerObstgartensteig 48006 Zürich

Auftraggeber

Stiftung Zürcher Kinder- und JugendheimeObstgartensteig 48006 Zürich

Eigentümer

6.5 Zimmer EinfamilienhausDürrhalde 29107 Urnäsch

Objektbezeichnung

eAltSHe180315Gutachtennummer

15. März 2018Stichtag

IMMOBILIENBEWERTUNG

www.altrimo.ch · [email protected]

Inhalt

1Zusammenfassung............................................................................................................................................................

2Basisdaten........................................................................................................................................................................

3Kennzahlen.......................................................................................................................................................................

4Auftrag und Grundlagen....................................................................................................................................................

5Standort und Marktlage.....................................................................................................................................................

7Grundstückbeschrieb........................................................................................................................................................

9Objektbeschrieb................................................................................................................................................................

10Vorbehalte/Beilagen..........................................................................................................................................................

11Verkehrswert.....................................................................................................................................................................

12Ertragswert........................................................................................................................................................................

13Mietwert.............................................................................................................................................................................

14Nutzungskosten................................................................................................................................................................

15Substanzwert....................................................................................................................................................................

16Landwert...........................................................................................................................................................................

17Definitionen.......................................................................................................................................................................

18Fotodokumentation...........................................................................................................................................................

Verkehrswert EFHDürrhalde 2, 9107 Urnäsch, CH 9107 Urnäsch

Zusammenfassung

630'000 CHFVerkehrswert

Ein objektiver heutiger Verkehrswert von CHF 630'000.00 für das Einfamilienhaus mit einem Landanteil von insgesamt 1415 m² darf als realistisch betrachtet werden.

Annahmen± Es wurden keine besonderen Annahmen getroffen.

Werttreiber± Die Bewertung erfolgt auf einer totalen Eigennutzung bei einer Fremdvermietung wird der ausgewiesene Verkehrswert nicht erzielt.+ Für die Liegenschaft besteht eine Ausnützungsreserve (AZ) von ca. 468 m2. (mögliche Ausnützung: 1415 m2 x 0.45 = 636 m2 ).± Infolge der Baulandreserve fällt der Landwert pro m2 relativ tief aus. Eine Abparzellierung ist jedoch nicht möglich.

Kritische / Offene Punkte- Auf der Westfassade sind Abplatzungen des Aussenputzes sichtbar. Um weitere Schäden zu verhindern sollten diese behoben werden.- Im Dachgeschoss tritt beim Fenster leicht Feuchtigkeit ins Gebäude. Gemäss Aussage des Vormieters sei die komplette Wand feucht. Bei der Besichtigung wurde jedoch keine übermässige Feuchtigkeit im Gebäude festgestellt.- Ein aktueller Grundbuchauszug mit der abparzellierten Parzelle ist nicht vorhanden. Für die Flächen sowie die Dienstbarkeiten und Grundlasten wird der Parzellierungs-Vertrag als Grundlage angesehen.

HinweiseIm Einzelfall und aus subjektiven Gründen könnte auch ein höherer Preis erzielt werden. Die Preise werden nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Schätzung erfolgt nach den Regeln des Schätzungswesens und unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit. Wie bei einer Bewertung üblich, handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wert.Diese Expertenbeurteilung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sie ist eine objektive Betrachtung des Experten unter Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.

Zusammenfassung

Die Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen dem Eigentümer oder Interessenten der Liegenschaft sowie anderen Personen zu.

Rechtsverzicht

Appenzell; 29.03.2018

Die Experten:

Stefan Hersche Fefi SutterImmobilienschätzer Leiter Immobilien

Schätzungsexperten

Verkehrswert EFHDürrhalde 2, 9107 Urnäsch, CH 9107 Urnäsch 1

Basisdaten

GebäudeartEinfamilienhausObjektart

EigentumAlleineigentumEigentumsform

100Eigentumsanteil

EigennutzungEigennutzung

GrundbuchUrnäschGB-Amt

Dürrhalde UrnäschGB-Lagebezeichnung

Planung / RechtWohnzone W1Bauzone

0.45Ausnützungsziffer

keineGeschossflächenziffer

kein Eintrag vorhandenDenkmalschutz

kein Eintrag vorhandenAltlastenverdacht

Gebäudeversicherung03.12.2010Letzte Schätzung Versicherung

Baudaten1969Baujahr

Massiv und HolzbauKonstruktionsart

1Untergeschoss

2Vollgeschosse

Nutzungen168 m²Wohnflächen

93 m²Sondernutzungsflächen

93 m²Übrige Nutzung

1 StkAnzahl Garagenplätze

1 StkAnzahl Aussenparkplätze


Kennzahlen

Werte635'000 CHFVerkehrswert

635'000 CHFErtragswert

925'000 CHFErtragswert Neuwert (Kapitalwert)

842'000 CHFRealwert (Landwert+BZW)

911'000 CHFBauten-Neuwert (BNW)

621'000 CHFBauten-Zeitwert (BZW)

222'000 CHFLandwert

4 PktLageklassenpunkte

157 CHF/m²Landwert pro m2

Erträge und Kosten32'085 CHFMietwert (Soll-Ertrag)

1'283 CHFBetriebskosten BK

3'642 CHFInstandhaltungskosten IHK

4'926 CHFNutzungskosten (BK + IHK)

6'353 CHFErneuerungsrate ENR

11'279 CHFEigentümerkosten

20'806 CHFNettoertrag

Entwertung / Instandsetzung290'000 CHFTechnische Entwertung

32%Entwertungsanteil in %

6'353 CHFErneuerungsrate ENR pro Jahr

Flächen und Volumen1'415 m²Grundstücksfläche GSF

914 m³Gebäudevolumen GV

438 m²Vermietbare Fläche VMF

Kennzahlen1'450 CHF/m²Verkehrswert / VMF

73 CHF/m²Mietwert / VMF

11 CHF/m²aNutzungskosten / VMF

8 CHF/m²aInstandhaltungskosten / VMF

15 CHF/m²aErneuerungsrate ENR / VMF

5.05%BR Mietertrag / Verkehrswert

3.47%BR Mietwert / Kapitalwert

3.28%NR Mietwert / Ertragswert

0.40%IHK / Bauten-Neuwert

0.70%ENR / Bauten-Neuwert

Rating

5.0: excellent4.5: sehr gut4.0: gut3.5: leicht überdurchschnittlich3.0: durchschnittlich2.5: leicht unterdurchschnittlich2.0: mässig1.5: schlecht1.0: sehr schlecht

Legende


Auftrag und Grundlagen

Stefan HerscheMAS Immobilienökonom FHOaltrimo agWeissbadstrasse 1, 9050 AppenzellDirektwahl: +41 (0)71 788 02 34E-Mail: [email protected]

Schätzer / Experte

Im Auftrag des Eigentümers ist eine Verkehrswertschätzung für einen allfälligen Verkauf der Liegenschaft zu erstellen.Auftrag und Bewertungszweck

Die Besichtigung der Liegenschaft hat am 15.03.2018 im Beisein von Herr Messmer stattgefunden.Es wurden keine speziell zu vermerkenden Verhältnisse festgestellt. Es konnte die ganze Liegenschaft besichtigt werden.Als Bewertungsstichtag gilt das Besichtigungsdatum. Die ermittelten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderung erfahren.

Besichtigung und Stichtag

Die vorliegende Liegenschaften-Schätzung basiert auf folgenden Unterlagen:

- Grundbuchauszug vom 10.03.2010- Zonenplan- Grundrisse vom 06.06.2011- Verkehrswertschätzung vom 15.09.2004- Assekuranz vom 01.01.2018- Projektpläne aus dem Baujahr vom Oktober 1969- Parzellierungs-Vertrag vom 22.11.2012- Amtliche Schätzung vom 03.12.2010- Besichtigung vom 15.03.2018

Bewertungsgrundlagen


Standort und Marktlage

Makrokarte

Urnäsch ist gemäss BFS eine «ländliche zentral gelegene Dienstleistungsgemeinde» im Kanton Appenzell Ausserrhoden, die keiner Agglomeration zugehörig ist. Die Gemeinde Urnäsch zählt 2'271 Einwohner (2016), verteilt auf 963 Haushalte (2016); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.4 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2011 und 2016 beläuft sich auf -3 Personen. 14.9% der Haushalte zählen im Jahr 2013 zu den oberen Schichten (Schweiz: 32.5%), 37.6% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 30.2%) und 47.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 37.3%). Zwischen 2010 und 2016 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige stabil geblieben. 237 Betriebe mit 1'053 Beschäftigten weist die Gemeinde Urnäsch im Jahr 2015 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 3 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 29 Beschäftigten seit 2011. Von den 757.1 vollzeitäquivalenten Stellen sind 147.3 (19%) im 1. Sektor, 231.2 (31%) im Industrie- und 378.6 (50%) im Dienstleistungssektor.

Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Urnäsch aus erreichbaren Zentren sind Herisau (13 Min.), Appenzell (14 Min.) und St. Gallen (20 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Herisau (15 Min.), Appenzell (18 Min.) und St. Gallen (33 Min.).

Die Gemeinde weist Ende 2016 einen Bestand von 1'353 Wohneinheiten auf, wovon 452 Einfamilienhäuser und 901 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 33.4% im landesweiten Vergleich (22.4%) stark überdurchschnittlich.

Bei einer mittleren Bautätigkeit von 4 Wohnungen (2010 - 2015; das sind 0.31% des Bestandes 2010), ist die Leerstandsquote mit 2.22% im landesweiten Vergleich (1.45%) stark überdurchschnittlich. Dies entspricht 30 Wohneinheiten, wovon 80% Altbauten und 97% Mietwohnungen sind.

Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2015 und 2030 in der Gemeinde Urnäsch von einer Zusatznachfrage von 51 Wohnungen (pro Jahr: 3) auszugehen.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 6'385 CHF/m², bei den EWG bei 5'692 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 209 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches EFH 405 - 620 CHF/m² und für ein typisches MFH 760 - 1'160 CHF/m² (EWG) bzw. 295 - 790 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich niedrig.

Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Appenzell A.Rh. um 53.4% zugelegt (Bauland für EFH: 132.9%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 91.8% (Bauland für MFH mit EWG: 377.7%). Die Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 6.1% verändert (Bauland für MFH mit MWG: 292.1%). Der Markt der Gemeinde Urnäsch ist nach Einschätzung von FPRE heute hoch bewertet.

Quelle: Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 19.03.2018

Makrolage


Standort und Marktlage

Mikrokarte

Lage in der Gemeinde: Gut / etwas über dem Dorf gelegen. Terrain: sehr starkes Gefälle gegen Süden; gute Aussicht in den Alpstein; Immissionen gering;Naherholung in direkter Umgebung;

Öffentlicher Verkehr: Mittel / Bahnstation der Appenzeller Bahnen ca. 600 m entfernt.

Infrastruktur: Mittel / Kindergarten sowie Schulen bis Oberstufe sind in Urnäsch vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten sind ebenfalls im Dorf vorhanden. Freizeit- und Kulturangebote sowie Spielplätze sind im Ort vorhanden.

Mikrolage

Bei der aktuellen Marktlage und derzeitigen Zustand beurteilen wir die Verkäuflichkeit mittel bis gut.Verkauf


Grundstückbeschrieb

Situationsplan

Grundbuchamt Urnäsch

Liegenschaft Nr. 825Plan Nr. 42, DurrhaldeGesamtfläche 1415 m2; Personalhaus Vers. Nr. 1582, Dürrhalde 4 (101 m2)

Grundstück

Anmerkung: 3 Einträge. (öffentliches Fusswegrecht, Mitglied der Flurgenossenschaft und Perimeterverbauung)Vormerkung: Keine. Dienstbarkeiten und Grundlasten: 3 Einträge (Duldung einer Stützmauer, Durchleitungsrecht für Abwasser und Hagpflicht)

Aufgrund des Grundbuchauszugs zu urteilen, bestehen (im Übrigen) keine Anmerkungen, Vormerkungen oder Dienstbarkeiten, die der zu bewertenden Liegenschaft wertbeeinflussende Vor- oder Nachteile schaffen, respektive die bestehenden Eintragungen haben sich bereits ausgewirkt und beeinflussen den Wert der Liegenschaft nicht (mehr).

An- und Vormerkungen, Dienstbarkeiten gemäss Grundbuchauszug

Erschliessung: Strasse bis zum Gebäude. Die Strasse weist beim Einlenker ein sehr starkes Gefälle auf. Kanalisation, Wasser, Strom, Telefon, TV und Internet sind erschlossen.Grundstückform: polygonal. Die Strasse ist dem Grundstück zugewiesen.Topografie: sehr starkes Gefälle gegen Süden

Erschliessung, Grundstückform, Topografie

Das Grundstück befindet sich in der Wohnzone W1.Für die Liegenschaft besteht kein Quartierplan. Es sind die Regelbauweisen zu berücksichtigen. Dieser legen folgende baurechtliche Anforderungen fest:

- Ausnützungsziffer maximal 0.45- Maximale Gebäudehöhe 5.5 m- Maximale Firsthöhe 10.0 m- Geschosszahl maximal 2 Vollgeschosse möglich (Talseitig)- Grenzabstände min 4 m und 6 m- Gebäudelänge maximal 20 m- Lärmempfindlichkeitsstufe 2

Bauvorschriften, Nutzungsreserven


Grundstückbeschrieb

Parzellenspezifische Abklärungen bezüglich Altlasten (Altlastenverdachtsflächenkataster) wurden im Zusammenhang mit dieser Bewertung nicht getätigt. Gemäss des elektronischen Katasters der belasteten Standorte (KbS) sind sowohl auf der Parzelle Nr. 825 als auch bei den direkt angrenzenden Parzellen keine Einträge oder Hinweise vorhanden (elektronische Abfrage: 19.03.2018).

Altlasten


Objektbeschrieb

KonstruktionDas Gebäude wurde in die steile Hanglage eingepasst. Untergeschoss bis Decke über Erdgeschoss in Beton. Restliche Konstruktion in Holz- und Massivbauweise. Das Dach wurde ca. im Jahr 1997 mit einer Innendämmung versehen.

Äussere WandbekleidungSüdseite des Hauptgebäudes mittels eines verputzen Mauerwerks. Bei der West- und Ostfassade wurde ca. im Jahr 1989 eine zusätzliche verputze Aussenwärmedämmung aufgetragen. Auf der Westseite sind teils starke Beschädigungen sichtbar.Fenster: Holz oder Holz-Metall. Die Fenster wurden einzeln in verschiedenen Jahren von 1989 bis 1997 ausgewechselt.Sonnenschutz: mittels handbetriebenen Rafflamellenrollläden.Dach: Warmdach ca. im Jahr 1997 mit einer zusätzlichen Wärmedämmung versehen. Dacheindeckung mittels Ziegel. Spenglerarbeiten in Kupfer.

TechnikWärmerzeugung mittels Ölzentralheizung, Wärmeverteilung mittels Radiatoren. Im Erdgeschoss ist zusätzlich ein Cheminée eingebaut. Das Bad im Erd- sowie Untergeschoss stammen vermutlich aus dem Baujahr. Die Nasszelle im Dachgeschoss wurde ca. im Jahr 1997 eingebaut. Die Küche wurde ca. im Jahr 1995 komplett ersetzt. Die Geräte wurden in der zwischenzeit teilweise erneut ersetzt. Die Elektroverteilung stammt grösstenteils aus dem Baujahr (Anpassung bei Küche und Bad).

Konstruktion, Ausbau und Technik

Die Liegenschaft weist insgesamt eine gute Standortqualität auf. Die Liegenschaftsqualität kann als durchschnittlich bezeichnet werden.

NutzbarkeitGrundrissqualität: durchschnittlich / Zimmer weisen ein Grösse von ca. 11 - 15 m2 auf. Flexibiliät: durchschnittlich / Wände könnten nur mit statischen Massnahmen entfernt werden. Erweiterungsmöglichkeiten ausserhalb des Gebäudes infolge der grossen Parzelle möglich.Erschliessung / Parkierung: durchschnittlich / ein Garagenplatz sowie ein Aussenparkplatz sind vorhanden.Nebenräume: gut / Keller und Waschraum ist vorhanden.

StandardRaumverhältnisse: gut / grosszügiges Wohnhaus über mehrere Etagen. Grosszügiger Wohn- und Essbereich. Materialisierung: durchschnittlich / einfache Materialien.Technik: durchschnittlich / Leitungen aus dem Baujahr. Ölheizung wurde im Jahr 2012 ersetzt.

ZustandAussenhülle: durchschnittlich / Fenster wurden laufend ersetzt. An der Westfassade sind starke Abplatzungen des Aussenputzes sichtbar.Innen: gut / Oberflächen weisen die durchschnittliche Abnutzungen auf.Haustechnik: durchschnittlich / Die Haustechnik stammt grösstenteils aus dem Baujahr. Der Boiler wurde im Jahr 1995 ersetzt und die Ölheizung wurden im Jahr 2012 komplett ausgewechselt.

Bauzustand und Qualität

Die Umgebungsanlage zeugt insgesamt von einer normalen und einfachen Bauweise. Die Steilen Böschungen und wurden mittels Ortbetonmauern unterbrochen. Die Sitzplätze und Zugänge weisen leichte Absenkungen im Untergrund auf.

Umgebungsanlagen, Zufahrten


Vorbehalte/Beilagen

Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Dokumente. Bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdeckten und nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestellt werden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen und Dokumente korrekt sind und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind.Die ermittelten Werte gelten für den Bewertungsstichtag. Sie sind solange gültig, als sich die Marktverhältnisse und der Zustand des Gebäudes nicht verändert haben.Dieses Gutachten ist ausschliesslich für die Auftraggeberin bestimmt und darf nur mit ihrer Zustimmung durch Dritte verwendet werden. Die altrimo ag haftet nicht für Fälle, in denen sich Dritte auf dieses Gutachten berufen.

Vorbehalte

- Anlagewert- Ertragswert- Mietwert- Nutzungskosten- Rückstellung/Substanzwert- Landwert

Berechnungsblätter


Verkehrswert

ErtragswertErtragswert

634'836Gesamtanlage634'836Total

ZeitwertEntwertungNeuwertSubstanzwert

473'697204'491678'188Wohnhaus Nr. 1581147'04785'390232'437Umgebung620'744289'880910'625Total

LandwertWert per m2FlächeLandwert

221'5451571'415Parzelle Nr. 825221'545Total

RealwertRealwert

842'289Total

GewichtungGewichtung

634'836Ertragswert = 1 | Realwert = 0

635'000Verkehrswert


Ertragswert

Kapitalwert als ewige Rente

Gesamtanlage

2018(0)Position

32'085Ertrag30'165Wohnhaus

1'440Fahrzeugeinstellplätze innen480Fahrzeugabstellplätze aussen

-4'926Nutzungskosten-1'283Betriebskosten (% in Bezug zum Mietwert)-3'642Instandhaltungskosten (% in Bezug zum Neuwert)-6'353Erneuerungsrate20'806Total I

20'806Basis Kapitalisierung2.25%Zinssatz Kapitalisierung

924'717Ertragswert Neuwert (Kapitalwert)

-289'880Technische Entwertung-289'880Total II

634'836Total IV diskontiert635'000Ertragswert

Zinssatz ObjektBetragZinssatz2AnteilZinssatz1BeschreibungPosition

20'8062.25%Pauschal20'8062.25%100.00%2.25%Basiszinssatz

00.00%100.00%0.00%Objektspezifischer ZuschlagZuschlag auf Basiszinsatz20'8062.25%Total


Mietwert

Soll/JahrSoll/MonatSoll/MEIst/MonatMEMengeBezugErtragsposition

32'0852'674122.92m²261VMFWohnhaus Nr. 1581

30'1652'514115.56m²261VMFWohnhaus1'330111140.00m²10VMFTreppenhaus 2.UG

m²13VMFÖltankraum 2.UG1'41011860.00m²24VMFKeller 2.UG1'285107160.00m²8VMFWaschküche 1.UG9'104759160.00m²57VMFKorridor / Wohnen / Nasszelle 1.UG

m²9VMFHeizung 1.UG9'872823160.00m²62VMFWohnen / Küche / Nasszelle EG6'368531160.00m²40VMFWohnfläche / Nasszelle DG

7966620.00m²40VMFEstrich DG (Höhe unter 1.5m)

1'4401201'440.00St1AEPFahrzeugeinstellplätze innen1'4401201'440.00St1AEPFahrzeugeinstellplätze innen

48040480.00St1AAPFahrzeugabstellplätze aussen48040480.00St1AAPFahrzeugabstellplätze aussen


Nutzungskosten

Kosten/Jahr% von BezugBezugMEJahrKostenposition

4'92615.353%32'085%REGesamtanlage

1'2834.000%32'085%REBetriebskosten (% in Bezug zum Mietwert)1'2834.000%32'085%REVersicherungen, Abgaben und Steuern

3'6420.400%910'625%RSInstandhaltungskosten (% in Bezug zum Neuwert)3'6420.400%910'625%RSUnterhaltskosten (Instandhaltung)


Substanzwert

ZeitwertEntwertungTE%TAENR/JahrGNDNeuwertBetrag/MEMEMengeBauteil

620'744289'8806'353910'625Total

473'697204'49130%254'83048678'188742.00m³914Wohnhaus Nr. 1581

452'133187'66729%254'42649639'800700.00m³914Bauwerk246'780246'780270.00m³914Konstruktion

56'18280'91859%301'44340137'100150.00m³914Hülle26'21546'90564%503076073'12080.00m³914Technik Leitungen41'2874'41310%58153045'70050.00m³914Technik Heizung81'67055'43040%201'86135137'100150.00m³914Ausbau

21'56416'82444%254044038'3886.000%%RA639'800Baunebenkosten21'56416'82444%254044038'3886.000%%RA639'800Baunebenkosten

147'04785'39037%301'52350232'437176.89m²1'314Umgebung

138'72480'55637%301'43650219'280166.88m²1'314Umgebung55'67232'32837%305765088'000400.00m²220Strasse83'05248'22837%3086050131'280120.00m²1'094Gartenanlage / Wege / Plätze

/ Bach

8'3234'83337%30865013'1576.000%%RA219'280Baunebenkosten8'3234'83337%30865013'1576.000%%RA219'280Baunebenkosten


Landwert

Relativer Landwert über Ertragswert

Parzelle Nr. 825

BetragPosition

924'717Ertragswert (Kapitalwert)924'717Gesamtanlage

1'415Parzellenfläche

6.250%Lageklassenmultiplikator3.83Lageklassen Punkte Parzelle

23.960%Landwertanteil % Parzelle

221'545Landwert aus Basisberechnung

221'545Landwert

157Landwert per m2

703'172Relativer Bauwert

LageklassePkt AveBeschreibungText

3.83LK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009

3.83Lageklassentabelle Wohnen

2.50A Standort

2.50Dorf, kleine Ortschaft: DorfrandStandort

4.33B Nutzung

5.00Bauzone, Zonenkonformität: Zonenkonforme Wohnnutzung in WohnzonenBauzone, Zonenkonformität

5.00Keine planungsrechtlichen Sondervorteile/-nachteilePlanungsrechtliche Sonderregelungen

3.00Bauliches Nutzungsmass: Geringe Ausnutzung, AZ 0.4 - 0.6Bauliches Nutzungsmass

4.33C Lage

4.00Attraktivität Wohnlage: Mittlere LageAttraktivität Wohnlage

4.00Infrastruktur: In mittlerer EntfernungAngebote Infrastruktur Schulen, Einkauf, Kultur

5.00Mittlere bis schwache Immissionen, mittlere bis geringeKonfliktfaktoren Immissionen, Umfeld

4.00D Erschliessung

4.00Eingeschränkte Zufahrt, unbefestigte Strassen/WegeErreichbarkeit Zufahrt, Zugang

4.00Öffentlicher Verkehr: Mittlere Frequenzen, mittlere EntfernungÖffentlicher Verkehr

4.00E Marktsituation

4.00Verkäuflichkeit: Ausgeglichene MarktverhältnisseVerkäuflichkeit der betreffenden Liegenschaft


Definitionen

Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert "derPreis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage undBeschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalenVerhältnissen verkauft werden“. Er entspricht dem Marktpreis(Höchstpreis), den ein beliebiger Käufer zum Bewertungszeitpunkt zubezahlen bereit wäre.

Verkehrswert

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert undKapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus denErträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach neusterErkenntnis wird der Ertragswert über einen korrektenKapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den tatsächlichenLiegenschaftenkosten orientiert unter Berücksichtigung einesMinderwertes für die technische Entwertung (Altersentwertung).

Ertragswert

Als Mietwert gilt der Rohertrag (im neuwertigen Zustand), der für diemietweise Benützung von Wohn- und Geschäftsräumen erhältlich ist.Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt zugehörigenNebenräumen und die Grundausstattung, jedoch ohne Nebenkosten.Er kann von den effektiv realisierten Mieten abweichen und wird beiEigennutzung geschätzt.

Mietwert

Der Kapitalisierungssatz ist die bewertungszweckabhängige Ver-hältniszahl in Prozent, mit welcher aus dem Mietwert der Ertragswerterrechnet wird.

Kapitalisierungssatz

Der Realwert = Substanzwert + Landwert.Realwert

Der Neuwert entspricht den notwendigen Erstellungskosten für eineneuwertige Baute, welche nachhaltig die gleichen Anforderungenerfüllen und die gleichen Nutzungen erbringen kann, wie die zuschätzende Baute. Davon wird ein Mehr- oder Minderwert(technische Entwertung oder Aufwertung) abgezogen oderdazugezählt. Der Abzug resp. der Zuschlag wird individuell für dieherrschenden Verhältnisse gewählt.

Neuwert

Die Rückstellungen werden über den Neuwert und dieGesamtlebensdauer GLD und das Technische Alter TA der BauteileKonstruktion, Gebäudehülle, Technik und Ausbau finanzmathe-matisch berechnet.

Rückstellungen

Die technische Entwertung ist der Wertverlust der alten Bausubstanzgegenüber der genau gleichen neuen Bausubstanz. Er entsprichtdem Geldbetrag, der notwendig wäre, um einen neuwertigen Zustandwiederherzustellen, ohne gleichzeitig Qualitätsverbesserungen zubewir-ken.

Technisches Alter

Der Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) entsprichtdem Sachwert eines durch Alter oder andere Ursachen nicht mehrneuwertigen Gebäudes. Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt daher,indem vom geschätzten Neuwert der geschätzte Minderwert in Abzuggebracht wird. Bei neuen Gebäuden stimmen Zeitbauwert undNeubauwert überein.

Substanzwert

Landwert

Der Landwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwändenist grundsätzlich vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit dergesamten Liegenschaft aus vorhandener Nutzung. Wenn hingegender Rentabilität der Liegenschaft untergeordnete Bedeutungbeigemessen wird, wie z.B. im Eigenheimbereich, orientiert sich derBodenwert vorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen.Bei Preisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage,baulicher Nutzungsmöglichkeit und Er-schliessungsgrad wert-bestimmend.

GLD Gesamtlebensdauer eines BauteilsENR/Jahr Erneuerungsrate (Rückstellungen) pro jahrTA Technsiches AlterTE% Technische Entwertung in ProzentBZG Kürzel für MengenbezeichnungVMF Vermietbare FlächePPI AutoeinstellplätzePPA AussenabstellplätzeSoll/Monat Soll-Ertrag pro MonatSoll/Jahr Soll-Ertrag pro JahrSoll/ME Soll-Ertrag pro MengeneinheitIst/Monat Ist-Ertrag pro MonatIst/Jahr Ist-Ertrag pro JahrIst/ME Ist-Ertrag pro MengeneinheitME Mengeneinheitpl PauschalSt Stück%RA Prozent von ME (Mengeneinheit)%RE Prozent des Ertrages%RS Prozent des Neuwertes

Glossar

Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestelltenUnterlagen. bei der Besichtigung konnte der Zustand von verdecktenund nicht zugänglichen Bauteilen und Installationen nicht festgestelltwerden. Wir gehen davon aus, dass die Unterlagen korrekt sind unddie verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind. DieBewertung der Bausubstanz erfolgte auf Grund einer Besichtigungund kann nicht mit einer detaillierten Substanz- oder Zustands-analyse gleichgesetzt werden.

Die ermittelten Werte gelten für den Bewertungsstichtag und sindsolange gültig, als sich die Marktverhältnisse und der Zustand desGebäudes nicht verändert haben. Im Einzelfall und aus subjetktivenGründen könnte auch ein höherer Preis erzielt werden. Die Preisewerden nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Immobilien-bewertung erfolgt nach den Regeln des Bewertungswesens undErfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierung. Wie bei einerBewertung üblich, handelt es sich um keine absolute Grösse, sondernum einen im Rahmen des Ermsessungsspielraumes ermittelten Wert.

Diese, ausschliesslich für den Auftraggeber bestimmte Experten-beurteilung, stellt keine Verkaufsdomumentation dar und darf nur mitdessen Zustimmung durch Dritte verwendet werden. Die altrimohaftet nicht für Fälle, in denen sich Dritte auf dieses Gutachtenberufen.

Vorbehalte


Fotodokumentation

Beschädigung Aussenputz Westfassade


Fotodokumentation

Keller 2.Untergeschoss

Elektroverteilung

Technikraum / Ölheizung

Balkon Erdgeschoss

Wohn- und Esszimmer Erdgeschoss


Fotodokumentation

Cheminée Erdgeschoss

Küche Erdgeschoss

Küche Erdgeschoss

Nasszelle 1.Untergeschoss

Nasszelle Dachgeschoss

Nasszelle Dachgeschoss


Fotodokumentation

WC Erdgeschoss

Waschküche 1.Untergeschoss

Zimmer 1.Untergeschoss

Zimmer 1.Untergeschoss

Zimmer Dachgeschoss

Treppe Dachgeschoss


Fotodokumentation

Zimmer Dachgeschoss

Treppenhaus Erdgeschoss

Wassereintritt bei Fenster Dachgeschoss

Garage (Schwelle beschädigt)


02-500Keller23.47 m²

02-800Vorplatz5.93 m²

02-501Oeltankraum13.00 m²

02-700Treppe3.61 m²

0-101Wohnzimmer23.77 m²

0-900Balkon13.64 m²

0-100Essen14.68 m²

0-800Korridor10.74 m²

0-700Treppe3.61 m²

0-801Windfang2.65 m²

0-500Garage12.77 m²

0-000WC2.26 m²

0-001Küche7.57 m²

01-101Kinderzimmer11.08 m²

01-102Elternzimmer14.68 m²

01-100Kinderzimmer11.21 m²


01-700Treppe3.58 m²

01-500Heizung8.76 m²

01-501Waschen8.03 m²

01-000WC Dusche4.67 m²

1-100Zimmer16.06 m²


1-500Winde46.65 m²

1-700Treppe3.61 m²

1-501Winde28.56 m²

Rosenhügel

2. Untergeschoss 1. Untergeschoss

Erdgeschoss Obergeschoss

Personalhaus 1

Grundrisse 2. UG, 1. UG, EG, OG

M 1:200 Dat. 6.06.2011

Dürrhalde 2, 9107 Urnäsch

Dürrhalde 2

Dürrhalde 2 Dürrhalde 2

Dürrhalde 2

Amtliche Vermessung Gde

Für die Richtigkeit & Aktualität der Daten wird keine Garantie übernommen.

Massstab 1: 500; Koordinaten 2'739'135, 1'242'424 14.03.2018

Es gelten die Nutzungsbedingungen des Geoportals.

Orthofoto mit AV weiss


Massstab 1: 500; Koordinaten 2'739'135, 1'242'424 14.03.2018


Points of Interest Gde


Massstab 1: 5'000; Koordinaten 2'739'308, 1'242'241 14.03.2018


Gefahrenstufen Gesamt Kt




Zonenplan, kantonale Darstellung Kt




Legende-Zonenplan,kantonaleDarstellungKt

Baugebiet

Baugebiet

BaulinieAR

Baulinie

Gewässerabstandslinie

Waldabstandslinie

Weitere

WaldfeststellungAR

WaldfeststellungimBereichderBauzone

GrundnutzungsflächeAR

KernzoneDK

KernzoneK

KernzoneK2

KernzoneK3

KernzoneK4

WohnzoneW/W1/W1.1/W1.4/W1.8/WE/W2a/W2.0/W35

WohnzoneW2/W2b/W45

WohnzoneW3/W60

WohnzoneW4

WohnzoneW5

WohnzoneW6

Wohn-undGewerbezoneWG/WG1/WG35

Wohn-undGewerbezoneWG2/WG2.0/WG2.4/WG45

Wohn-undGewerbezoneWG3/WG60

Wohn-undGewerbezoneWG4



GewerbezoneGE/GE1

GewerbezoneGE2

GewerbezoneGE3/GEA

Schutz gemäss NHG Gde




Documents

IMMOBILIENBEWERTUNG - homegate.ch...Bauten-Neuwert (BNW) 911'000 CHF Bauten-Zeitwert (BZW) 621'000 CHF Landwert 222'000 CHF Lageklassenpunkte 4 Pkt Landwert pro m2 157 CHF/m² Erträge