IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL ... · 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23 1 RAPORT DE EVALUARE

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

1

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR.

67 (FOSTA SCINTEII NR. 118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR.

69, JUD. GALAŢI

CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI

BENEFICIAR : GRESTINCOM SRL prin lichidator

ROMINSOLV SPRL.

DATA EVALUARII: 25.09.2014


2

REZUMATUL LUCRĂRII

Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a următorului bun imobil:

VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR. 67 (FOSTA SCINTEII NR.

118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD. GALAŢI

Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.

Data evaluării: 25.09.2014

Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.

VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.

Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:

* Abordarea prin piaţă: 203.140 EURO (894.060 RON)

* Abordarea prin venit: 204.075 EURO (898.175 RON)

Valoarea de piaţă raportata (metoda comparaţiei) :

203.140 EURO (894.060 RON)


3

RAPORT DE EVALUARE

1 CLIENT

SC GRESTINCOM SRL GALATI

DESTINATARUL

RAPORTULUI

GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL

SCOPUL EVALUARII Garantare împrumut

2. PROPRIETATEA

EVALUATA

Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa

unifamiliala formata din :

· Teren categoria de folosinta curti constructii, in suprafata

totala de 655 mp real masurat (652 mp teren cu

constructie);

· Locuinta, regim de inaltime D+P+2E, avand Ac=209 mp; A

desf =762 mp; Au=618,57 mp

Constructie din zidarie, sarpanta din lemn, invelitoare tabla

lindab; Anul constructiei 1998;

PROPRIETAR SC GRESTINCOM SRL GALATI

ADRESA PROPRIETATII GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR. 67 (FOSTA SCINTEII NR.

118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD.

GALAŢI

3.

VALOAREA DE PIATA

203.140 EUR

121.884 LEI

VALOARE TEREN

73.825 EUR

324.919 LEI

VALOARE CLADIRE

129.315 EUR

569.141 LEI

VALOAREA DE

LICHIDARE

121.884 EUR

536.436 LEI VALORILE NU CONTIN TVA


4

4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA

DATA INSPECTIEI 25.09.2014

DATA EVALUARII 25.09.2014

CURS DE SCHIMB BNR

LA DATA INTOCMIRII

RAPORTULUI DE

EVALUARE

1 EURO = 4,4012 LEI

1 CHF= 3,6444 lei

1 USD= 3,4252 lei

5. DESCRIEREA

PROPRIETATII

Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa

unifamiliala formata din :

• Teren categoria de folosinta curti constructii, in suprafata

totala de 655 mp real masurat (652 mp);

• Locuinta, regim de inaltimeD+ P+2E, avand Ac=209 mp;

A desf =762 mp; Au=618,57 mp;

DESCRIEREA TERENULUI:

Teren : 655 mp real masurat (652 mp), categoria de

folosinta curti-constructii

Suprafaţa teren : 652 mp real măsurat;

Front stradal : 25 ml la str. Anghel Saligny;

Forma : regulată

Topografie : teren plan

Amplasare interioară

Accesul la proprietate se realizeaza din str. Anghel Saligny.

DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI

Tipul construcţiei – Vilă D+P+2E

Clădire în construcţie, finalizată în proporţie de 100%

Regim de înălţime – D+P+2E

Ac=209 mp; A desf =762 mp; Au=618,57 mp

Clădirea are acum structura din zidărie portantă din

cărămidă, cu stâlpi şi centuri din beton armat, fundaţie

beton, planşee din beton, acoperiş tip şarpantă din lemn,

învelită cu tablă lindab.

Clădirea are finisaje medii (deteriorate)şi anume: pardoseli

din gresie şi parchet, placări cu faianţă la grupurile sanitare,

vopsitorii cu var lavabil, tâmplăria interioară din lemn,

tâmplărie exterioară la ferestre din PVC cu geam

termopan, uşa principală este metalică.

Instalaţii: apă-canalizare, electricitate, instalaţie de încălzire

nu mai există.

Starea tehnică este bună.

Anul construcţiei 1998.

Cea mai buna

utilizare

Rezidenţială

6. DOCUMENTATIA Număr cadastral: 3659 şi 4220


5

CADASTRALA CF: -

Dreptul de proprietate: Contract de vanzare-cumparare

autentificat cu nr. 628/13.04.2006

7. SITUATIA ACTUALA A

PROPRIETATII

Este nelocuită

8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE

AMPLASARE

Mediană.

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULATIE IN

APROPIERE

Auto: Strada Prelungirea Brăilei

Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens.

CARACTERUL ZONEI-

UTILITATI

Tipul zonei: Cartier comercial şi rezidenţial (locuinţe tip case

unifamiliale şi vile.

În zonă se află: Magazinul „Kaufland”

Reţea de transport în comun

Unităţi comerciale în apropiere: supermarket-uri

Unităţi de învăţământ (mediu)

Unităţi medicale

Instituţii de cult

Cu sedii de bănci

Utilitati

Electricitate: da

Apa: da

Gaze: da

Canalizare: la strada principală

GRADUL DE POLUARE

ORIENTATIV(fara

expertizari de

laborator).

Poluare normala

AMBIENT Linistit

CONCLUZIE PRIVIND

AMPLASAMENTUL

Zona de referinţa mediană amplasare bună. Dotări şi reţele

edilitare bune. Poluare redusă. Ambient civilizat.

9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

DESCRIEREA PIETEI Piaţa medie

NATURA ZONEI Zona rezidenţiala şi comercială

OFERTA DE

PROPRIETĂŢI

IMOBILIARE SIMILARE

In stagnare

CERERE DE

PROPRIETĂŢI

In scadere


6

IMOBILIARE SIMILARE

ECHILIBRUL PIETEI

(intre cerere/oferta )

Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a

cumpărătorului

PREŢURI ÎN ZONĂ

PENTRU PROPRIETĂŢI

SIMILARE

Trenuri libere:

Minim: 100 EUR/mp Au

Maxim: 130 EUR/mpAu

CHIRII ÎN ZONĂ

PENTRU PROPRIETĂŢI

SIMILARE

Minim: 3 EURO /mp/ lună

Maxim: 5 EURO /mp/ lună

CONCLUZII ŞI TENDINŢE

PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII

Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI

REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor

similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale

pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la

acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6

luni.

10. EVALUAREA

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE

INTERNAŢIONALE DE

EVALUARE 2013 +

STANDARDE ANEVAR 2014

SEV 100 – Cadru general

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii

SEV 102 - Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii

imobiliare pentru garantarea imprumutului

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire

SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare

generatoare de afaceri

SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea

imprumuturilor

Cadru legal – Legislatia in vigoare


7

10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA

VALOAREA DE PIATA prin piaţă 203.140 EUR

121.884 LEI

VALOAREA NU CONTINE TVA

10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT

VALOAREA DE PIATA prin venit 204.075 EUR

898.175 LEI


10.1.c ABORDAREA PRIN COST

VALOAREA DE PIATA prin cost

Nu s-a aplicat


11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,

intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au

actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Conditii limitative:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă

folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului

scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la

punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în

afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se


8

acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de

persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui

raport.

2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de

piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în

raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie

proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu

sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute

cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este

valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea

evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea

situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se

evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate

este valabil) şi responsabilă.

4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind

documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul

în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare

prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul

raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante

(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra

stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,

starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de

funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe

proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa

substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora

valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost

observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei

obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie

elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de

informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu

oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este

responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici

pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,

din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt

adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei

informaţiilor furnizate de terţe părţi.


9

8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va

dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele

Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp

judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul

numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din

urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să

poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a

creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.

Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau

oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori

ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,

publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu

este destinat asigurătorului proprietăţii

SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:

Teren:

pentru COMPARABILA 1: teren, cu suprafata de 280 mp, Micro 17, 107 EUR/mp- de pe

www.caut-imobiliare.ro;

pentru COMPARABILA 2: teren, cu suprafata de 600 mp, Micro 17, 130 EUR/mp- de pe


pentru COMPARABILA 3: teren, cu suprafata de 1.100 mp, Micro 17, 130 EUR/mp- de pe


Imobile:

pentru COMPARABILA 1: Vilă, teren 201 mp, suprafata construcţie de 160 mp, Micro 17,

153.000 EUR- de pe www. caut-imobiliare.ro;





Chirii: www. caut-imobiliare.ro


10

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi

condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu

clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele

prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,

solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client

sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de

satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de

elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul

raport de evaluare.

12. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:

1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi

corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către

evaluator ca fiind adevărate şi corecte.

2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative

menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale

şi nepărtinitoare.

3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care

face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind

părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea

unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul

evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în

funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui

raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu

excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a

acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.


11

13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE

ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A

PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 203.140 EUR

121.884 LEI

VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA

PRIN: PIATA

VALOAREA DE LICHIDARE

121.884 EUR

536.436 LEI

VALORILE NU CONTIN TVA

EVALUATOR

IULIAN-COSMIN ANDRONIU


12

ANEXE:

-COMPARABILE;

-FISE DE CALCUL;

-HARTA;

-FOTOGRAFII.

-ACTE.


13

COMPARABILE:


14


15


16


17


18


19


20

FISE DE CALCUL: ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)

Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3

Suprafata 655,00 280 600 1.100

Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp)

107 130 130

Drepturi de proprietate integral integral integral integral

Valoarea corectiei (Euro/mp)

0% 0% 0%

Pret corectat 107 130,00 130

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă

Valoarea corectiei (%)

0% 0% 0%


0,00 0,00 0,00

Preţ corectat (EURO)

107,14 130,00 130,00

Conditii vanzare oferta oferta oferta


-15% -15% -15%


-16,07 -19,50 -19,50

Preţ corectat (EURO) 91,07 110,50 110,50

Conditii de piata

< 2luni < 2luni < 2luni


0% 0% 0%


0,00 0,00 0,00


91,07 110,50 110,50

Localizare Micro 17 Micro 17 Micro 17 Micro 17


0% 0% 0%


Acces 25m 14 18 37


2% 2% -2%

Valoarea corectiei (EUR/mp)

1,82 2,21 -2,21


92,89 112,71 108,29

Destinatia (utilizarea terenului) rezd rezd rezd rezd


0% 0% 0%


0,00 0,00 0,00


Utilitati apa, elec, gaz similar similar similar


0% 0% 0%


0,00 0,00 0,00


92,89 112,71 108,29

Suprafatasi dimensiuni 655,00 280 600 1.100

Corectie procentuala

-2% 0% 2%


-1,86 0,00 2,17


Total corectie bruta

19,75 21,71 23,88

total corectie bruta cea mai mica

18,43% 16,70% 18,37%

Valoarea estimata rotund 112,71 EUR/mp

Curs euro 4,4012 lei

S teren/mp 655,0 73.825 € 324.919 lei


21

ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)

ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE COMPARABILE

A B C

Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 153.000 200.000 220.000

Tipul tranzactiei oferta oferta oferta

Valoarea corectiei (%) -15% -15% -15%

Valoarea corectiei (EUR) -22.950 -30.000 -33.000

Pret corectat (EURO) 130.050 170.000 187.000

Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral

Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (EUR) 0 0 0

Preţ corectat (EURO) 130.050 170.000 187.000

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă




Conditii de piata < 2 luni < 2 luni < 2 luni




Localizare Micro 17 Micro 17 Micro 17 Micro 17




Suprafata teren 652,00 201 400 436

Diferenta suprafata teren mp 451 252 216

Corectie pentru teren 50.832 28.403 24.345


Vechime (ani) 1998 2.012 2.010 2.007




Suprafata utila (mp) 618,57 160 180 300

Diferenta suprafata 458,57 438,57 318,57

Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 91.714 87.714 63.714


Finisaje medii-

deteriorate

superioare-

mobilata

superioare-

mobilata

superioare-

mobilata




Corecţie totală netă (EURO) -99.979 -108.386 -104.920

Corecţie totală netă (%) -65% -54% -48%

Corecţie totală brută (EURO) 99.979 108.386 104.920

Corecţie totală brută (%) 65% 54% 48%

VALOARE PROPUSĂ 203.140 € 894.060 lei

VALOARE DE LICHIDARE 121.884 € 536.436 lei 0,6

* pentru comparabila C s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta curs Euro 4,4012

Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 113 EURO/mp

Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru constructii de 200

EURO/mp

Ad


22

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Suprafata utila (mp) cca. 618,57

Chiria lunara (EUR/luna/mp)

3,0

Chiria lunara (EUR/luna)

1.856

Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 22.269

Total VBP (eur/an)

22.269

Grad de ocupare

85%

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

18.928

Total VBE (EUR/an)

18.928

Cheltuieli de exploatare 4.626

FIXE 2.733

taxe proprietate 1,0% 2.278

taxa concesionare teren 0

asigurare 0,2% 456

altele 0

VARIABILE 1.893

management 0

administrator 0

reparatii -intretinere 10% 1.893

alte cheltuieli 0

Reparatii capitale 0

Fond Rulment 0

Venit net efectiv (EUR/an)

14.302

Total VNE (EUR/an)

14.302

Rata de capitalizare conform Anexei

6%

Multiplicator 16,67

Valoare randament (EUR) 238.365

Teren in exces mp 0

Valoare pe mp euro 0

Valoare teren euro 0

Suprafata desfasurata mp 762

Costul unitar de reamenajare euro 45

Total cost de reamenajare euro 34.290

Valoarea estimata (EUR) 204.075 €

Curs euro: 4,4012 lei 898.175 LEI

V de lichidare - EUR 0,70 142.853 €

V de lichidare - RON 628.725 LEI


23

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE A B C

Chirie lunara solicitata 926 1271 1258

Venit Brut Potential (EUR/an) 11.108 15.246 15.094

Grad de neocupare (15% din VBP) 1111 1525 1509

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 10.098 13.860 13.721

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 1010 1386 1372

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 9.180 12.600 12.474

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 153.000 200.000 220.000

Rata de capitalizare (%) 6 6,3 5,7

Rata de capitalizare medie (%) 6,00

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare. 6,0%


24

HARTA:


25

FOTOGRAFII:

Exterior Exterior

Exterior Exterior

Exterior Exterior


26

Interior Interior

Interior Interior

Interior Interior


27

Interior Interior

Interior Interior

Interior Interior


28

Interior Interior

Interior Interior


29

ACTE:


30


31


32


33


34


35


36


37

Documents

IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL ... · 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23 1 RAPORT DE EVALUARE