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Diciembre 2012
Impacto de la puesta en marcha de la
SAREB en el mercado inmobiliario y en
las entidades financieras
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
1. La digestión “final” de los activos inmobiliarios en España: traspasos a las
SGA.
2. La gestión de la SAREB: un reto de importantes dimensiones
3. ¿Qué modelo de gestión prevé implantarse?
4. Plan de negocio de la SAREB
5. Implicaciones para las compañías inmobiliarias
6. Implicaciones para las entidades bancarias
2
Índice
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 3
1 La digestión “final” de los
activos inmobiliarios en
España: traspasos a las SGA
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 4
Viviendas visadas de nueva construcción (miles)
Fuente: Afi, MFOM
Ocupados en el sector de la construcción (miles)
Fuente: Afi, INE
La gestación del “boom” inmobiliario en el
periodo del 2000 al 2007…
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1T
07
3T
07
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 5
Grado de apalancamiento empresas inmobiliarias, 2008
(distribución por tamaño de activo)
Fuente: Afi, ASPRIMA
Estructura recursos ajenos empresas inmobiliarias, 2008
(distribución por tamaño de activo)
… y el grado de apalancamiento de las
empresas inmobiliarias…
32,6%31,0%
24,2%
20,8%
16,9%15,6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
< 3 Mn € 3-20 Mn € 20-100 Mn €
100-300 Mn €
300-1.000 Mn €
> 1.000 Mn €
FFPP/Activo
Apalancamiento
Fuente: Afi, ASPRIMA
25,0
%
30,0
%
39,0
%
51,0
%
56,0
%
74,0
%
75,0
%
70,0
%
61,0
%
49,0
%
44,0
%
26,0
%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
< 3 Mn € 3-20 Mn € 20-100 Mn €
100-300 Mn €
300-1.000 Mn €
> 1.000 Mn €
Deuda Financiera Otros
Deuda financiera
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 6
Crédito promotor y construcción (miles de millones de euros) Composición crédito (% total), 2008
Fuente: Afi, Banco de España
… multiplicó por 6 veces el crédito a este
sector (que llegó a representar el 25% del total)
0
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100
150
200
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350
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0
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1
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3
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4
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5
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6
200
7
200
8
Construcción Promotor
Fuente: Afi, Banco de España
Adquisición de vivienda
34%Rehabilitación de vivienda
2%
Consumo9%
Industria9%
Construcción8%
Promotor17%
Agricultura1%
Comercio
5%
Hostelería
2%
Educación, sanidad
8%
Transporte
3%
Int. Financiera
2%
Servicios20%
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 7
Ajuste sin precedentes del sector inmobiliario Viviendas visadas de nueva construcción (miles)
Ocupados en el sector de la construcción (miles)
Fuente: Afi, MFOM
Fuente: Afi, INE
Peso del sector de la construcción en la economía
española (% sobre total)
Fuente: Afi, INE
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09
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12
3T
12
-96%
0
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1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
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05
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06
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07
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10
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11
1T
12
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12
-58%
6,0%
9,5%
12,5%12,9%
5,5%
6,6%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Inversión residencial Empleo en construcción
1995 2006 2012 (3T)
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 8
Empresas inmobiliarias en concurso de acreedores
0%
5%
10%
15%
20%
25%
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35%
40%
45%
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sep-0
6
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7
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8
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r-0
9
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9
ma
r-1
0
sep-1
0
ma
r-1
1
sep-1
1
ma
r-1
2
sep-1
2
Nº empresas % sobre total (eje dcha.)
Construcción residencial y
edificios22,3%
Comercio al por mayor
15,4%
Obra civil10,1%
Industria b.intermedios
8,6%
Sin clasificar6,5%
Industria b.capital
5,4%
Industria b.consumo no
duradero4,7%
Empresas en concurso de acreedores por actividad
económica desde 3T07-3T12 (% sobre total)
Fuente: Afi, INE Fuente: Afi, INE
Empresas en concurso (3T07-3T12) = 24.794
Empresas del sector de la construcción en concurso de
acreedores desde 1T05-3T12 (número y % sobre total)
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 9
Normal Subestándar Moroso Refinanciación Adjudicado
Dificultades para afrontar deudas bancarias
Crédito moroso del sector de la construcción y
promoción inmobiliaria (millones de euros y tasa
de morosidad)
Activos adjudicados (millones de euros y % total
crédito)
Fuente: Afi, Banco de España, CECA, AEB, CNMV (presentaciones resultados) Fuente: Afi, Banco de España
a b
a b
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
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20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
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2T
12
Millones de euros % s/ crédito (eje dcha.)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
4T
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09
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09
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09
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10
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10
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2T
11
3T
11
4T
11
1T
12
2T
12
Millones de euros Tasa de morosidad (eje dcha.)
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 10
La corrección del valor de los activos inmobiliarios
(entre el 25 y 70%, en función de la tipología)…
Fuente: Afi, MFOM, tasadoras
Evolución del precio de la vivienda libre
(índice base 100=1T04)
80
90
100
110
120
130
140
150
160
m-0
4
s-0
4
m-0
5
s-0
5
m-0
6
s-0
6
m-0
7
s-0
7
m-0
8
s-0
8
m-0
9
s-0
9
m-1
0
s-1
0
m-1
1
s-1
1
m-1
2
s-1
2
Precio vivienda (MFOM)
Precio vivienda (tasadoras)
Corrección desde el “pico” hasta el “valle” del precio de
los activos inmobiliarios (último dato disponible, 3T12)
Vivienda terminada
25% - 33%
Suelo urbano 30% - 60%
Suelo rústico 60% - 90%
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
24% 44%
76
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35
28
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Préstamospromotor y
construcción +Adjudicados, dic11
RDL 2/2012,provisiones
"dañados"
RDL 18/2012,provisiones
"normales"
Total provisiones
11
… ha sido mayor que el reconocimiento de
pérdidas del sector bancario
Fuente: Afi, Banco de España, CNMV (presentaciones resultados), transparencia inmobiliaria
Saneamiento realizado y exigido a la exposición inmobiliaria de las
EE.CC. por los RDL aprobados en 2012 (miles de millones de euros)
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 12
Solicitud del rescate bancario y creación de SAREB
Fuente: Afi, Banco de España, Ministerio de Economía y Competitividad
Desglose de la ayuda financiera recibida por la UE
(miles de millones de euros)
Ayuda financiera hasta 100.000 mill. €
MoU: condicionalidades
Creación SAREB
37,0
41,01,5
2,5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
CapitalGrupo 1
CapitalGrupo 2
Capitalpúblico
SAREB
Total ayudaUE
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 13
Tipología de activos traspasados a SAREB
Activos adjudicados o recibidos en pago de deuda:
En balance el 30 jun 2012 y con valor neto contable > 100.000€
1
Derechos de crédito:
En balance el 30 jun 2012 y con valor neto contable > 250.000€
2
Préstamo o crédito a sector construcción o promoción inmob.
Bienes inmuebles o derechos de crédito de empresas sobre
las que las EE.CC. ejerza control (empresas participadas)
3
Instrumentos representativos de capital de empresas sobre
las que las EE.CC. ejerza control (empresas participadas)
4
Préstamo participativo a sector construcción o promoción inmob.
Préstamo sindicado y derivados, NO AVALES
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 14
Precio de transferencia a SAREB: criterios
Valor económico activos
Ajustes valoración activos
Valor transmisión activos
Cobertura riesgo evolución
desfavorable precios
Gastos gestión, financieros,
administración, mantenimiento
Perspectivas desinversión
activos transferidos
Localización geográfica activos
Disponibilidad infraestructuras
Oferta y demanda actual
Uso más probable
Planificación urbanística
Precios suministros
Evolución demográfica
Valor mercado cotizado
Etc.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 15
Comparación precio de transferencia a SAREB con referencias OW y RDL
Fuente: Afi, FROB, OW, BOE
Sin Add-on Con Add-on
1. Préstamos 45,6% 28,6% 42,8% 30,0% 49,7% 57,0%
1.1. Vivienda terminada 32,4% 17,2% 27,3% 14,0% 40%-50% 40%-50%
1.2. Obra en curso 40,3% 25,3% 39,4% 29,0% 50,0% 65,0%
1.3. Suelo urbano 53,6% 36,8% 56,3% 52,0% 60,0% 80,0%
1.4. Otro suelo 56,6% 36,9% 56,3% 52,0% 60,0% 80,0%
1.5. Otro con garantía real 33,8% 18,0% 30,9% 22,0% n.d. n.d.
1.6. Otro sin garantía real 67,6% 48,8% 63,9% 22,0% n.d. n.d.
2. Activos adjudicados 63,1% 55,5% 63,4% 51,7% 51,7% 61,0%
2.1. Vivienda nueva 54,2% 45,2% 52,4% 40%-50% 45,0% 45,0%
2.2. Promociones en curso 63,2% 56,0% 65,7% 50,0% 50,0% 65,0%
2.3. Suelo 79,5% 72,0% 79,7% 60,0% 60,0% 80,0%
Descuento en
traspaso a SAREB
PE escenario
base OW
PE escenario
adverso OW
Saneamiento RDL 2 y 18/2012
NormalDudoso + Subestándar
Precio de transferencia a SAREB: ajuste medio
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
2 La gestión de la SAREB: un reto de
importantes dimensiones
16
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
La SAREB se constituye como la principal
inmobiliaria de Europa….
17
SAREB vs activo total 15 principales inmobiliarias europeas cotizadas a cierre de 2011
(millones de euros)
Fuente: Factset
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
¿Cómo compara con el modelo irlandés (NAMA)?
18
SAREB
1. Préstamos 45,6%
1.1. Vivienda terminada 32,4%
1.2. Obra en curso 40,3%
1.3. Suelo urbano 53,6%
1.4. Otro suelo 56,6%
1.5. Otro con garantía real 33,8%
1.6. Otro sin garantía real 67,6%
2. Activos adjudicados 63,1%
2.1. Vivienda nueva 54,2%
2.2. Promociones en curso 63,2%
2.3. Suelo 79,5%
Descuento en
traspaso a SAREB
En términos de precios de aportación 1
Fuente: NAMA
NAMA
Fuente: Afi, FROB
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Oficinas22%
Retail20%
Hoteles15%
Otros20%
Viviendas23%
Producto en desarrollo
10%
Suelo19%
Producto terminado
71%
Fuente: NAMA
19
NAMA partió sin adjudicados, todo préstamos, con un peso muy mayoritario del
producto terminado y poco peso de producto residencial
Distribución cartera inicial NAMA (Noviembre 2009)
SAREB presenta adjudicados (peso aprox del 20%), y una concentración muy fuerte
en residencial (aprox 85%).
¿Cómo compara con el modelo irlandés (NAMA)?
La estructura del activo presenta diferencias sustanciales 2
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 20
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%El 60% de la cartera
corresponde a prestatarios
con importes unitarios >
500 Mn €
Un 3% de la cartera en
prestatarios con importes
unitarios < 20 Mn €
Un 11% de la cartera en
prestatarios con importes
unitarios > 2.000 Mn €
Distribución cartera inicial NAMA por importe medio de los prestatarios
Fuente: NAMA
El número total de prestatarios de NAMA es de 772 (los prestatarios pertenecientes al
mismo Grupo se consideran como una sola unidad). En la SAREB no hay datos concretos
públicos, pero estimamos que el número de operaciones puede llegar a 150.000
¿Cómo compara con el modelo irlandés (NAMA)?
El NAMA se concentra en menos prestatarios 3
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 21
Distribución geográfica cartera inicial NAMA
Irlanda54%
Inglaterra32%
Irlanda del Norte4%
Escocia1%
Gales1%
Otros8%
El 53% en 2 grandes centros urbanos:
Dublín (33%) y Londres (20%)
Fuente: NAMA Fuente: Afi, MFOM, FROB, OW, transparencia inmobiliaria
¿Cómo compara con el modelo irlandés (NAMA)?
Y también tiene una mayor concentración geográfica 4
Distribución geográfica cartera SAREB
El 49% se concentra en la provincia de
Madrid, Barcelona y el Levante.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
En suma, la gestión de la SAREB se configura
como un reto de importantes dimensiones
22
En tanto y cuanto va a tener que gestionar una cartera de activos más de 2 veces mayor que la primera
inmobiliaria europea….
….. difícil de gestionar por su alta granularidad:
• En términos de la distinta tipología de activos: adjudicados y préstamos muy diversos
• En términos del elevado número de prestatarios
• En términos de su capilaridad geográfica
• En términos de las múltiples actuaciones que habrá que llevar a cabo: desarrollo, liquidación de
activos, reestructuración, ejecuciones
… Y así lo percibe el FMI, que en su reciente informe “Spain: Financial Sector Reform—First Progress
Report”, de Noviembre 2012, apunta a las dificultades de gestión que anticipa en la SAREB y a las
medidas que deben implantarse para tratar de garantizar la máxima eficacia en la gestión.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
3 ¿Qué modelo de gestión prevé
implantarse?
23
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
¿Qué modelo de gestión se plantea para una
empresa de un tamaño tan relevante?
24
Concebimos a la SAREB como un “macro-gestor” con mucha gestión delegada. La gestión se apalancará
en:
Personal propio: a modo orientativo, NAMA cuenta con 200 empleados
Las propias entidades cedentes (“servicing”):
Contrato de gestión (“Acuerdos de nivel de servicio -ANS-”) rigurosamente estructurado por la
SAREB, que los supervisará estrechamente, de manera que las entidades no tengan facultad
discrecional sobre los activos.
Los ANS aplicarán al menos durante el primer año de existencia de la SAREB
Las entidades cobrarán comisiones por su gestión
Gestores especializados
Por activo: carteras de préstamos vs activos inmobiliarios
Por producto: suelo, vivienda, oficinas, retail…
Por modelo de explotación: venta, alquiler…
Por mercado geográfico, tanto del activo como del comprador (especialistas internacionales)
Por tipología de actuación: desarrollo, liquidación de activos, reestructuraciones, ejecuciones
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Gobierno corporativo de la SAREB
25
Comisión de Seguimiento
• Ministerio de Economía (presidencia)
• Ministerio de Hacienda
• Banco de España
• CNMV
Consejo de Administración
• 5-15 miembros
• Representantes del FROB y de inversores
privados
• 1/3 consejeros independientes
• Comité de Auditoría
• Comité de Retribuciones y Nombramientos
• Comité de dirección
• Comité de riesgos
• Comité de inversiones
• Comité de activos y pasivos
Comités
Informe de actividad semestral +
Informe anual de cumplimiento de los
objetivos de la SAREB, elaborado por un
experto independiente
Obligación de declaración periódica a la
CIRBE
Supervisión
• Banco de España
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
¿Qué actuaciones plantea realizar la SAREB
con sus activos?
26
Desarrollar activos
(financiación adicional)
Gestionar
activos en
alquiler
Joint
ventures Ventas/liquidaciones
de activos Ventas de
carteras
Ejecuciones
hipotecarias
Reestructuraciones
de deuda
Financiación
adicional
Préstamos Activos
… ¿y qué actuaciones no realizará la SAREB?
Vendor
financing
Financiación finalista a minorista: se están negociando líneas con entidades para la
financiación hipotecaria
Aportación de financiación adicional en reestructuraciones de deuda
Garantías
adicionales
Continuidad
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Algunos criterios definidos por la SAREB sobre
su política de gestión de activos
27
Cualquier desarrollo debe ir soportado por un plan de viabilidad detallado que justifique el valor ligado al
desarrollo.
Se exigirá a los deudores el pago del 100% de los flujos de caja disponibles para satisfacer las
obligaciones frente a la SAREB.
Cuando proceda, la política de la SAREB será utilizar activos libres de carga como garantías adicionales.
La SAREB podrá anticipar financiación adicional a un deudor para aumentar las recuperaciones y el valor
de los activos.
La decisión de la SAREB sobre si vender o mantener un activo se basará en las condiciones de mercado
y la liquidez del activo.
Se podrán vender o alquiler carteras de activos o activos individuales
En relación a bienes concretos:
Los bienes terminados se venderán o alquilarán en función del análisis de maximización del valor
Las promociones sin finalizar pueden venderse en el estado en que se encuentren o terminarse.
Los terrenos se venderán o se utilizarán en la construcción de promociones.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
¿Qué actuaciones se han llevado realmente a
la práctica en el NAMA?
28
Continuidad55%
Reestructuración2%
Liquidaciones consensuadas
10%Ejecución activos
33%
Distribución actuaciones NAMA hasta mayo 2012 Ventas de activos NAMA hasta mayo 2012
Total desinversiones 6.000 Mn €
Activos inmobiliarios
Carteras préstamos
5.000 Mn €
1.000 Mn €
Total financiación aprobada 1.300 Mn € (*)
(*) Desembolsada a mayo 2012: 840 Mn €
Financiación de NAMA hasta mayo 2012
Capex
Opex 2/3
1/3
Disminución neta de la cartera en 2
años: 4.700 Mn € (aprox un 15%)
Liquidación total prevista para 2020
Fuente: NAMA
Fuente: NAMA
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Recomendaciones del FMI
29
La franquicia establecida para no traspasar activos parece baja: la gestión de una cartera tan granular es un reto.
Recomendaciones para la gestión de conflictos de interés:
Orientación de la SAREB hacia la maximización del valor
Clara definición de objetivos de la gerencia por parte de los accionistas
Gestores libres de conflictos con entidades
Revisión recurrente de la gestión por parte de un externo independiente
Garantizar una adecuada gestión de los activos (limitar los desincentivos de las entidades cedentes a continuar gestionando), vía:
Acuerdos de prestación de servicios con las entidades cedentes y con terceros
Constitución inmediata de Comités en la SAREB
Incorporación ágil de plantilla
Constitución inmediata de equipos para los principales activos
Desarrollo de vendor financing:
A través de líneas con entidades para financiación finalista
Mediante préstamos directos de la SAREB (para un plazo limitado, durante los primeros años)
Fuente: Spain: Financial Sector Reform—First Progress Report – Noviembre 2012
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
4 Plan de negocio de la SAREB
30
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Las grandes cifras del plan de negocio
31
Puesta en valor de los activos con una revalorización de, aproximadamente, un 50% en media respecto al
valor de aportación.
Las rentabilidades orientativas para los inversores de la SAREB comunicadas al mercado son:
TIR para el accionista: 14%, si bien con un plazo de retorno de 15 años (no hay pay-out anual)
TIR de la deuda subordinada en niveles del 7%, con pago anual de intereses y amortización bullet
una vez esté amortizada la deuda senior
TIR conjunta para el inversor de la SAREB en niveles del 10%, con un pay-back de aproximadamente
13 años
Importantes costes de estructura: niveles de 500 Mn € en los primeros años.
La SAREB se prevé autosuficiente financieramente, manteniendo una liquidez recurrente por encima de
los 2.000 millones €, sin que requiera aportaciones adicionales.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 32
Tímido crecimiento demográfico y de hogares
Previsiones INE de crecimiento demográfico por
nacionalidad (millones de personas), 2013-2027
Fuente: Afi, INE
14
18
20
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
13
14
15
16
17
18
19
20
21
20
01
20
02
2003
2004
2005
20
06
20
07
2008
2009
2010
20
11
20
12
2013
2014
2015
2016
20
17
20
18
2019
2020
2021
20
22
20
23
2024
2025
2026
2027
Hogares (millones) Tamaño medio hogar (nº personas, eje dcha.)
Previsiones Afi de nº de hogares y tamaño medio del hogar,
2013-2027
Fuente: Afi, INE, MFOM
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 33
Crecimiento del PIB: 2013-2027 vs. 1995-2007
Previsiones Afi de crecimiento anual del PIB y la ocupación en
España, 2013-2027
Fuente: Afi, INE
-8,0%
-6,0%
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
tasa a
nual
PIB
Ocupación
Crec.promedio del PIB 1995-07
Crec. PIB (promedio 1995-
2007) 3,4% anual
Crec. PIB (promedio 2013-
2027) 2,1% anual
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 34
Lenta recuperación de la demanda de vivienda
Previsiones Afi de ventas de viviendas (miles), 2013-2027
Fuente: Afi, INE, MFOM
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 35
Distribución geográfica activos SAREB
Estimación de la distribución provincial de activos de la SAREB
(% total), 2011
Fuente: Afi, MFOM, FROB, OW, transparencia inmobiliaria Fuente: Afi, MFOM, FROB, OW, transparencia inmobiliaria
Estimación de la distribución regional de activos de la SAREB
(% total), 2011
Leyenda
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Indice Afi recuperación
demanda provincial
Stock sin
vender
Ajuste precio
Infraes-tructuras
Emanci-pación (pobla-ción)
Emanci-pación (paro)
Solven-cia (PIB
pc)
Reacti-vación ventas
36
Indice Afi de recuperación de la demanda de
vivienda por provincias
Pesos asignados a las variables que componen el
índice Afi de recuperación demanda de vivienda
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Menor 20
Entre 20-25
Entre 25-30
Mayor 30
37
Fuente: Afi, INE, MFOM, IVIE, Fundación BBVA
Indice Afi de recuperación de la demanda por provincias
Leyenda
Indice Afi de recuperación de la demanda por provincias
Fuente: Afi, INE, MFOM, IVIE, Fundación BBVA
Indice Afi de recuperación de la demanda de
vivienda por provincias
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
En Irlanda los precios de la vivienda continuaron
cayendo tras la constitución del NAMA
38
Evolución del precio de la vivienda en Irlanda y principales hitos del NAMA (índice base 100=ene05)
Fuente: Afi, Statcentral Ireland
Inicio Crisis. Precio máximo vivienda
Propuesta creación NAMA
Constitución NAMA
1º Traspaso de activos(15,3 mil mill. €)
1º Venta activos (0,5 mil mill. €)
2º Traspaso activos(11,9 mil mill. €)
2º Venta activos(0,5 mil mill. €)
UE aprueba el plan de ayuda
3º Traspaso de activos(44 mil mil. €)
4º Traspaso activos(1,1mil mill. €)
3º Venta activos (1,5 mil mill. €)
4º Venta activos(2,5 mil mill. €)
Fin traspaso de activos(1,7 mil mill. €)
5 º Venta activos(2,5 mil mill. €)
6º Venta activos(1,7 mil mill. €)
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
en
e-0
5
ab
r-0
5
jul-
05
oct-
05
en
e-0
6
ab
r-0
6
jul-
06
oct-
06
en
e-0
7
ab
r-0
7
jul-
07
oct-
07
en
e-0
8
ab
r-0
8
jul-
08
oct-
08
en
e-0
9
ab
r-0
9
jul-
09
oct-
09
en
e-1
0
ab
r-1
0
jul-
10
oct-
10
en
e-1
1
ab
r-1
1
jul-
11
oct-
11
en
e-1
2
ab
r-1
2
jul-
12
oct-
12
Traspaso total de activos por valor de
74 mil mill. €
Venta de activos por valor de 9,6 mil mill. €
-37%
-21%
38 meses 22 meses
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
5 Implicaciones para las empresas
inmobiliarias
39
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
La SAREB fomentará el desarrollo de activos
inmobiliarios, previo estudio detallado de su plan
de viabilidad…
40
Inmuebles terminados Promociones en curso Suelo
• Renovación
• Mantenimiento
• Finalización de promociones
viables
• Demolición de promociones no
viables y desarrollo del suelo a
largo plazo
• Desarrollo del suelo
• Inicio de promociones
Cualquier desarrollo debe ir soportado por un plan de viabilidad detallado que justifique el valor ligado al
desarrollo.
Los planes serán revisados por los distintos Comités de la SAREB y, en ocasiones, por expertos
independientes.
Las empresas del sector deben presentar a la SAREB un plan de negocio y actuación detallado de sus
activos, para justificar su desarrollo y calendario de puesta en valor.
… y abre otras oportunidades de negocio a las compañías
Constitución de joint-ventures con la SAREB para el desarrollo conjunto de activos.
Inversión en activos que puedan ser puestos a la venta por la SAREB.
Posibilidad de actuar como prestador de servicios a la SAREB, gestionando el desarrollo de proyectos, sin
riesgo de inversión y con generación de comisiones de gestión e, incluso, participación en beneficios.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
¿Qué impacto puede tener en los procesos de
refinanciación?
41
La SAREB nace con vocación de generar valor en sus desarrollos, no con una vocación puramente
liquidadora, lo que debe favorecer la refinanciación de activos con un plan de viabilidad bien argumentado.
El traspaso a la SAREB hace explícitos los descuentos/provisiones que tienen contabilizadas las
entidades, lo que da mayor visibilidad sobre potenciales quitas o transformación de parte de la deuda en
préstamos participativos, que permita a la entidad beneficiarse de potenciales upsides de los activos.
La SAREB parte con una cartera de préstamos con un valor en libros muy inferior al original de las
entidades, por lo que le permitirá generar beneficios aunque el valor inicial del crédito no se recupere.
La SAREB no aportará dinero nuevo en refinanciaciones (¿contagio al resto del pool?)
Los préstamos sindicados:
• Se traspasan, imperando dicho traspaso sobre cualquier tipo de cláusula contractual de oposición o
consentimiento del resto del pool o de derecho de arrastre o de salida de otros acreedores.
• La SAREB se convierte, por tanto, en otro acreedor del pool, aunque emanan complicaciones jurídicas
en relación a las obligaciones que adquiere la SAREB, que no es una entidad financiera (¿qué sucede
si alguno de los bancos cedentes era el banco agente?)
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
Resumen impacto en las compañías
inmobiliarias
42
Riesgo de “contagio” de precios de adquisición aplicados por la SAREB a otros activos
Retraso/paralización de decisiones durante el proceso de traspaso y la puesta en marcha efectiva de la SAREB
Apoyo a proyectos con un plan de negocio que soporte detalladamente su viabilidad
Posibilidad de financiación a compradores por parte de la SAREB puede impulsar las ventas
Potencial conflicto de intereses entre SAREB y otros acreedores
Traspaso de acciones a SAREB en compañías controladas por las entidades cedentes (posible capitalización de deudas que den el control a las entidades cedentes, para su posterior traspaso a SAREB)
VALOR ACTIVOS
GESTIÓN
FINANCIACIÓN
VENTAS
ACREEDORES
PROPIEDAD
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras
6 Implicaciones para las entidades
bancarias
43
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 44
Circuito de traspasos (i): Recapitalización de entidades
BALANCE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS
G1 y G2
PRE - RECAPITALIZACIÓN (y pre segregación de activos)
BALANCE DE LAS ENTIDADES
FINANCIERAS G1 y G2
POST - RECAPITALIZACIÓN
Inversión
crediticia +
Adjudicados
Otros activos
Otros pasivos
Capital
Otros pasivos
Capital
Inversión
crediticia +
Adjudicados
Capital público Bonos
Híbridos
Otros activos
Bonos
Capitalización€
38,8 mil mill.
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 45
Circuito de traspasos (ii): Traspaso de activos a SAREB
Impacto de la puesta en marcha de la SAREB en el mercado inmobiliario y en las entidades financieras 46
Circuito de traspasos (iii): Capitalización de SAREB