PROFILI REDAZIONALI

ELENA CALICE

Notaio in Orta Nova

FORMAZIONE TELEMATICA  

Impianti fotovoltaici: linee operative 25 settembre 2013

ü  In Italia, a fine 2012, 473.000 impianti in esercizio per 16,38 GW

ü  A marzo 2013 500.686 impianti per 17 GW

ü  Per illuminare un’abitazione medio/grande occorrono 3 kW

ü  1 GW è pari ad 1.000.000 di kW

ü  Il ruolo del Notaio è fondamentale e necessario

Tipologie: gli impianti e le centrali

ü  Gli impianti fotovoltaici installati su edifici sono generalmente di potenza non superiore a 20 kW.

ü  I campi fotovoltaici (o impianti a terra), invece, sono impianti di potenza superiore a 20 kW generalmente preordinate alla produzione di energia per la vendita.

Tipologie di contratto: modalità di acquisizione delle aree

(Studio civilistico CNN n. 221-2011/C)

ü  Contratto costitutivo di diritto di superficie

ü  Contratto costitutivo di diritto di servitù

ü  Contratto di locazione

Contratto costitutivo di diritto di superficie

ü  Ipotesi a): l’impianto è da “installare” → costitutivo di superficie

ü  Ipotesi b): l’impianto è già esistente → traslativo di proprietà superficiaria ü  Presupposto:

§  si deve assumere la natura “immobiliare” degli impianti fotovoltaici (Ris. Ag. Territorio 3/2008);

§  l’incorporazione al suolo può avere carattere transitorio; il bene può essere soltanto ben saldo al suolo e l’ancoraggio può essere effettuato con procedimenti tali da non limitare una successiva mobilizzazione o trasporto (Sentenza Corte di Cassazione 28 settembre 2007 n.20574 in Giust. Civ. Mass. 2007, 9);

§  il pannello, se riposto sulla struttura di sostegno ed incastratovi insieme agli altri pannelli, collegato in serie e allacciato alla rete elettrica, tramite l’inverter, diventa parte di un complesso unitario.

Ipotesi a)

Art. 952: “il proprietario può:

ü  costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà (diritto di superficie);

ü  alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo (proprietà superficiaria).

Diverse sono le tecniche redazionali.

VANTAGGI

ü  E’ un diritto trascrivibile e come tale opponibile ai terzi (Diritto "6" - superficie).

ü  E’ ipotecabile: art. 2810 n.3 c.c.: ipotecabile è, quindi, anche la concessione ad aedificandum in sé e per sé anche se la costruzione non è stata ancora eseguita così che quando poi la costruzione verrà in essere, l’ipoteca si estenderà automaticamente a quest’ultima.

ü  Attribuisce la facoltà di avvalersi del bene stesso per conseguire quel peculiare risultato che si concreta nell’uso edificatorio.

ü  Non è d’ostacolo l’obbligo di rimozione di cui all’art. 12, comma 4, del d.lgs. 387/2003 ◊ rinuncia all’accessione intesa come deroga all’art. 953 c.c..

ü  Le ipoteche iscritte contro il proprietario del suolo non si estendono alla superficie.

ü  La proprietà superficiaria persiste anche dopo il perimento della costruzione. Difatti, ai sensi dell’art. 954. co. 3 c.c., il perimento della costruzione non implica l’estinzione del diritto di superficie, ma conferisce al titolare il diritto di ricostruire, purché ciò avvenga entro venti anni, salvo diversa disposizione pattuita, in virtù della concessione del diritto di superficie.

 

Diritto di superficie

Contratto di locazione VANTAGGI: ü  Consente di avere la disponibilità

dell’area. ü  Durata: ultranovennale ◊ forma scritta -

obbligo di trascrizione, come sancito dagli artt. 1350 n.8 e 2643 n.8 c.c.

ü  Minor onere fiscale nella registrazione. ü  In caso di diniego dei finanziamenti

richiesti dà la possibilità di ridurre il rischio esclusivamente economico, p o t e n d o p r o c e d e r e a d u n o scioglimento del contratto con maggiore facilità e con minore onerosità rispetto ad altri;

ü  Problema della accessione: la locazione può essere un titolo idoneo, ai sensi dall’art. 934 c.c., a derogare il meccanismo dell’accessione, pur avendo solo efficacia obbligatoria e non reale? La dottrina maggioritaria e la giurisprudenza sono concordi nel r i spondere pos i t ivamente, non parlando la norma di titolo ad efficacia reale.

SVANTAGGI: ü  Non da’ origine ad un diritto

ipotecabile;

ü  Attribuisce solo il “diritto di godimento”: fase statica non dinamica;

ü  Fallimento del locatore: la locazione ultranovennale altera la garanzia patrimoniale offerta ai creditori e pertanto, in caso di fallimento del locatore, il contratto di locazione è soggetto ad azione revocatoria e potrebbe entrare a far parte della massa fallimentare, al contrario dei contratti aventi efficacia reale

Contratto costitutivo di diritto di servitù

VANTAGGI ü  La costituzione di una servitù

garantisce la piena autonomia nell’esecuzione del contratto ed un investimento di lunga durata, avendo la servitù carattere di perpetuità.

ü  Di solito sono contratti collegati (servitù di passaggio, cavidotto, talvolta “perpetua” e “inamovibile” da cedere successivamente ad Enel);

SVANTAGGI Il ricorso “autonomo” ad esso è piuttosto scarso, in quanto richiede quale presupposto fondamentale: ü  il rapporto di contiguità tra due

fondi; ü  la titolarità di un fondo da parte del

produttore di Energia.

Profili redazionali dei contratti di superficie ü  Durata: non inferiore a 20 venti anni (durata naturale del pannello

fotovoltaico), di solito non superiore a 29 anni (per relationem al termine di durata del contratto di usufrutto a favore di persone giuridiche);

ü  Il titolare del diritto de quo potrà porre in essere tutti quegli atti necessari alla realizzazione della costruzione ed altresì potrà pretendere dal proprietario la possibilità di passare liberamente sul fondo, sia in fase di costruzione dell’opera, sia successivamente per usufruirne;

ü  Il concedente non dovrà porre in essere attività che possano ostacolare il concessionario nell’esercizio del suo diritto e la realizzazione della costruzione;

ü  Fino a quando il diritto di superficie non verrà esercitato, il proprietario del fondo potrà coltivare il terreno, potrà concederlo in locazione o potrà darlo in usufrutto, ma, nel momento in cui il titolare del diritto di superficie darà inizio alla costruzione, il godimento da parte del proprietario del fondo cesserà o comunque subirà delle limitazioni in presenza di differenti accordi;

ü  Il concessionario, al contempo, avrà quale obbligo fondamentale quello di provvedere al pagamento della somma predefinita che può avvenire o in un’unica soluzione oppure mediante il versamento di un canone annuale, sul tipo del solarium.

Clausole sulla proprietà dell’impianto

«Le Parti si danno atto che l'Impianto nonchè ogni altra costruzione o manufatto a questo relativi o comunque connessi saranno di esclusiva proprietà della Concessionaria, con esclusione comunque di ogni indennità ulteriore rispetto a quanto qui previsto in favore del Concedente, il quale espressamente vi rinunzia sin d'ora dichiarando che di ciò si è tenuto conto nella determinazione del Corrispettivo ».

Il corrispettivo: tipologie

ü  Il negozio costitutivo del diritto di superficie, di regola, prevede che il pagamento del corrispettivo al proprietario del suolo debba essere fatto in un’unica soluzione, o, tutt’al più, in casi relativamente eccezionali, mediante il versamento di un canone annuo, sul tipo del solarium.

ü  Nella locazione di solito v’è pagamento rateale mensile come corrispettivo del godimento.

ü  La concessione del diritto di superficie: pagamento in unica soluzione di un corrispettivo al proprietario, a tutt'al più di un solarium annuale.

ü  Il canone mensile, tanto più se indicizzato, è tipico della locazione.

Qualificazione (Corte di Appello di Roma del 13 febbraio 1989)

Corrispettivo (18%)

«Quale corrispettivo per la concessione, costituzione e mantenimento del diritto di superficie di cui al presente Contratto, la Concessionaria pagherà al Concedente per tutta la durata di 22 (ventidue) anni del Contratto un corrispettivo quantificato in complessivi Euro---, da versarsi rispettivamente al 31 (trentuno) gennaio di ciascun anno, sino alla scadenza del diritto di superficie costituito ai sensi del presente Contratto»

Indennizzo (3%)

«In considerazione del fatto che è concordemente accettato tra le Parti che a seguito della realizzazione dell’Impianto, l’Immobile subirà un Danno Emergente e fermo restando che detto Danno Emergente non è quantificabile in maniera precisa a priori, si conviene altresì tra le Parti che la Concessionaria corrisponderà a titolo di indennizzo per il Danno Emergente subito e subendo dall’Immobile, per tutta la durata del Contratto, la somma forfettariamente e complessivamente determinata in Euro …»

Il Danno emergente Perdita di valore, da un punto di vista patrimoniale, dell'Immobile derivante, inter alia, quale conseguenza di una o più delle seguenti circostanze: ü  (I) il non essere stato (in tutto ovvero in parte)

destinato all'uso esclusivamente agricolo per un periodo significativo;

ü  (II) l'essere stato destinato, per un periodo significativo, ad altra attività di tipo sostanzialmente industriale (realizzazione e gestione dell'Impianto);

ü  (III) l'essere ed essere stato oggetto di trasformazione a seguito della realizzazione di impianti e manufatti di natura non agricola;

ü  (V) l'aver subito un degrado dal punto di vista pedologico.

Effetti dei contratti

ü  Effetti differiti: apposizione di condizioni

ü  Effetti immediati

ü  Evento dedotto in condizione

n  Rilascio delle autorizzazioni previste per legge; n  Concessione di finanziamenti; n  Condizioni unilaterali: è possibile che la parte nel cui

esclusivo interesse è stata apposta la condizione, vi rinunzi unilateralmente, con ciò ponendo termine alla situazione di pendenza. Ciò può accadere non solo anteriormente all'avveramento o al mancato avveramento della condizione, ma, come ha avuto modo di precisare la giurisprudenza, anche successivamente.

ü  Indicazione del termine

n  Prima di allora il proprietario mantiene ogni facoltà di “godimento” sul terreno.

n  Si impegna a consentire l’accesso, lo studio, le misurazioni. n  Si impegna a consentire frazionamenti catastali.

Contratti condizionati: condizioni sospensive

ü  Che tipo di atto?

1.  Avveramento della condizione sospensiva: art. 2668 c.c.

2.  Rinuncia alla condizione: pubblicità come “cancellazione menzione condizione”.

 

Avveramento condizione sospensiva/ Rinuncia condizione

ü  Ipotesi frequente per la modifica della disciplina del settore energetico

n  Il “mancato avveramento di condizione sospensiva” non è previsto dall’art. 2668 c.c.

n  L’art. 2668 c.c. consente solo di annotare l’avveramento della condizione sospensiva o la mancanza della condizione risolutiva.

n  Esigenze non di opponibilità ai terzi ma di continuità delle trascrizioni: occorre fare riferimento al I° comma dell'art. 2655 cod.civ. che, accanto ad altre vicende, fa menzione anche dell'avveramento della condizione risolutiva, da annotarsi a margine della trascrizione dell'atto (non però alla mancanza di condizione sospensiva).

 

Mancato avveramento

Contratti ad effetti immediati

ü  Contratti che concedono immediatamente e per la durata stabilita il diritto di superficie

ü  Obbligatoria l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica

ü  Obbligatoria l’identificazione dell’area oggetto di diritto di superficie à possibilità di stipula di un successivo atto di identificazione/individuazione catastale

ü  Fondamentale la tecnica contrattuale ü  Se nulla è previsto nel contratto: → mutuo dissenso → effetto

eliminativo ex nunc; ü  Applicazione della disciplina della ripetizione dell'indebito → art.

2033 c.c. per il corrispettivo che la parte concedente del contratto risolto dovrà restituire e l’art. 2037 c.c. per il bene alla cui restituzione è tenuta la parte concessionaria.

ü  Problema degli oneri fiscali → L'art. 28 del TUR dispone che "in ogni altro caso" l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse.

La risoluzione dei contratti costitutivi di diritto di superficie

Ai sensi dell'art. 28 TUR: «la risoluzione del contratto è soggetta all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso...»;

Le parti dichiarano di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa inserita all'art. 9.4 nel

Contratto di costituzione di diritto di superficie a mio rogito del 14 aprile 2011 rep./racc.; per

effetto di tale dichiarazione, detto contratto è risolto di diritto con effetto retroattivo, salvi i

diritti dei terzi, a prescindere da ogni valutazione - già preventivamente effettuata dalle parti

con il ridetto atto - in ordine alla gravità ed importanza dell'inadempimento stesso.

La società concessionaria, all'uopo intervenuta, ai fini della continuità delle trascrizioni, consente

all'annotazione della presente Convenzione a margine delle trascrizioni eseguite...

Inserimento di clausole risolutive espresse

«Qualora un pagamento dovuto ai sensi del presente Contratto venga ritardato per un periodo superiore a 60 (sessanta) giorni, la Concessionaria dovrà riconoscere sull'importo dovuto interessi moratori da computarsi al tasso legale. Trascorso tale termine ciascun Concedente potrà mettere in mora a mezzo lettera raccomandata A/R per inadempimento la Concessionaria intimando alla stessa di adempiere entro 60 (sessanta) giorni dalla suddetta comunicazione. Trascorso inutilmente tale termine per l'adempimento, ciascun Concedente potrà risolvere il presente contratto per inadempimento della Concessionaria e in danno della stessa con diritto all'eventuale risarcimento di tutti i danni subiti e subendi a causa di detta risoluzione».

Clausola tipo

L’area oggetto di diritto di superficie

ü  Impianti a terra

ü  Impianti su edifici o pensiline

Impianti a terra: menzioni obbligatorie Destinazione urbanistica del terreno ü  Di solito “natura agricola” ü  Allegato obbligatorio a pena di nullità ◊ certificato di destinazione

urbanistica ü  Verifica attenta dell’estratto di mappa ◊ particolare attenzione

all’accatastamento come “ente urbano” ü  L’art. 12, comma 3, del D.Lgs. 29 dicembre 2003, n. 387, stabiliva che per la

realizzazione degli impianti fotovoltaici è necessario il rilascio di una autorizzazione unica, da parte della Regione o delle Province delegate dalla Regione, che costituisce, «ove occorra, variante allo strumento urbanistico»

ü  Successivamente, il Ministero dello Sviluppo Economico ha precisato che quando gli impianti fotovoltaici sono ubicati in zone classificate agricole dai vigenti piani urbanistici, l’autorizzazione unica non implica alcuna variante dello strumento urbanistico;

ü  Ai sensi della risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 112/E/2009, il terreno agricolo classificato nella zona "E" del Piano Regolatore, a seguito della costruzione dell'Impianto Fotovoltaico, non cambia destinazione ai fini urbanistici.

Individuazione dell’area oggetto di superficie: clausola tipo

«L’impianto verrà realizzato e mantenuto sull’immobile come individuato con colore verde, nella planimetria che si allega al presente atto sotto la lettera "B", firmata dalle Parti e da me Notaio, previa lettura datane alle stesse parti, mediante visione ed approvazione, e comprenderà le linee di elettrodotto, interrate ed aeree necessarie, tra l'altro, per il collegamento dell'Impianto ai gruppi di conversione ed ai trasformatori ed al punto di allacciamento alla rete elettrica, così come le relative cabine ed i gruppi di misura nonchè gli altri dispositivi tecnici eventualmente necessari».

e) L'area oggetto di diritto di superficie è stata evidenziata in colore verde nella planimetria allegata al detto atto a mio rogito sotto la lettera “C”; f) La Società concessionaria ha dichiarato che il terreno sopra descritto è stato acquistato in diritto di superficie all'unico scopo di costruire, installare e mantenere un impianto fotovoltaico, meglio in quell'atto descritto, per la produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile per una capacità elettrica complessiva di circa 1 MW; g) In adempimento all'obbligo assunto all'art. 1.4 del ridetto mio atto, la Società X SUN SRL ha provveduto, a proprie cura e spese, entro 90 (novanta) giorni dalla stipula dell'atto, al frazionamento catastale della particella sopra indicata, al fine di individuare le porzioni di essa oggetto del diritto di superficie, da identificare con una particella autonoma, senza la necessità di acquisire il loro preventivo consenso ovvero senza la necessità del loro intervento, ai fini della predisposizione e deposito della documentazione di frazionamento e della stipula dell'atto di identificazione catastale. n  Trascrizione con codice 100 n  Formalità di riferimento.

Possibile necessità di un atto di individuazione/identificazione catastale

Impianti sui tetti

Se gli impianti sono collocati su superfici come lastrici solari, questi ultimi dovranno essere accatastati come tali (categoria F/5) aventi rendita pari a zero.

ü  Necessario accatastamento del lastrico ü  Obbligatorietà delle dichiarazioni urbanistiche ü  Oggetto della cessione non è certamente un terreno, o comunque  un

bene a questo assimilabile ai fini del T.U. in materia Edilizia → no allegazione destinazione urbanistica

ü  Rientra nelle c.d. categorie fittizie → Presentazione dell’elaborato planimetrico ma non della planimetria

ü  Verifica della conformità oggettiva/soggettiva DL 78/2010?

n  Circolare Agenzia del territorio n. 3 del 10 agosto 2010: restano escluse dal relativo ambito di applicazione tutte quelle porzioni immobiliari che, in relazione alle finalità proprie dell’inventario catastale, necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare

Da ultimo, si segnala la risoluzione delle Finanze 8/DF/2013, relativa al trattamento Imu del lastrico solare durante i lavori di realizzazione di un impianto fotovoltaico → natura non edificabile del lastrico solare, questo perché il lastrico è parte integrante dell'edificio esistente, e in quanto tale, già rappresentato nella rendita attribuita all'edificio.

Menzioni obbligatorie

ü  Sono esclusi: n  «edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati

per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili»;

n  «edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi».

ü  I pannelli non sono edifici ma sono componenti impiantistiche: se

oggetto della cessione è l’impianto fotovoltaico accatastato come D/1, non è obbligatoria la dotazione/allegazione salvo che nell’impianto oggetto di cessione siano presenti anche locali adibiti ad uffici, alloggi, mense o servizi assimilabili, se dotati di autonomi impianti.

Attestato di prestazione energetica? D.L. 63/2013

Individuazione della categoria catastale ü  Non devono essere accatastati: gli impianti di piccole dimensioni e di

modesta potenza (fino a 3Kw), siti su immobili o fondi, e destinati prevalentemente ai consumi domestici, non hanno autonomia reddituale.

ü  Per gli impianti di ampie dimensioni, per i quali, l’energia prodotta è destinata anche alla vendita à idonei a produrre reddito: categoria D/1 opifici.

ü  Se sui tetti: prima categoria F/5 àpoi in categoria D/1, divenendo immobili strumentali.

ü  In alcuni casi è stata riconosciuta agli impianti una funzione di pubblica utilità à categoria E/3, relativa ai fabbricati utilizzati per particolari esigenze pubbliche.

ü  Per quelli realizzati da imprenditori agricoli: n  se non consentono di svolgere attività agricola: D/1; n  se consentono di svolgere attività agricola: l’Agenzia delle Entrate

si è pronunciata per il conferimento della categoria propria dei fabbricati rurali D/10 (Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).

La trascrizione e voltura del contratto costitutivo di diritto di superficie

ü  Codice trascrizione 123: contratto costitutivo di diritti reali. ü  La voltura non è automatica à cod. 123 non dà origine a

voltura. ü  Voltura: Circolare Agenzia del Territorio del 26 aprile 2004, n. 3/

T “situazioni giuridiche connesse alla costituzione del diritto di superficie”.

n  Introduzione del codice 1T: proprietà per l’area n  Proprietà superficiaria

I Titoli edilizi

ü  Autorizzazione Unica: per impianti superiori a 20 kW

ü  PAS (Procedura abilitativa semplificata): per impianti inferiori a 20 kW

ü  CEL

Autorizzazione Unica

ü  AUTORIZZAZIONE UNICA - ART. 12 D. LGS. 387/2003 COME MODIFICATO DALL’ART. 5 DEL D. LGS 28/2011.

ü  Costituisce il titolo “unico” e cioè necessario e sufficiente per la costruzione e l’esercizio degli impianti.

ü  SOSTITUISCE TUTTI I PROVVEDIMENTI ABILITATIVI AMMINISTRATIVI INCLUSI GLI ATTI DI PROGRAMMAZIONE TERRITORIALE.

PAS (sostitutiva DIA/SCIA)

Il proprietario dell’immobile su cui va realizzato l’impianto deve presentare al Comune una dichiarazione almeno 30 giorni prima di iniziare i lavori.

CEL Applicabile a impianti solari fotovoltaici aventi TUTTI i seguenti requisiti: ü  i) aderenti o integrati nei tetti di edifici esistenti con la stessa

inclinazione e orientamento della falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici;

ü  ii) superficie dell’impianto non superiore al tetto; ü  iii) non ricadano nel campo di applicazione del Codice Beni Culturali

e Paesaggio. Oppure

ü  i) realizzati su edifici esistenti o pertinenze; ü  ii) aventi capacità di generazione compatibile con regime di scambio

sul posto; ü  iii) realizzati al di fuori della zona A) di cui al DMLLPP 2 aprile 1968

n. 1444.