IMPOSTE SULLA CASA Annuario 2012

1. parte ii> iL Fisco suLLa casa1. La tassazione sugLi immobiLiClassificazione e rendite catastali degli immobiliLIrpef dovuta sugli immobiliLa tassazione degli immobili allesteroLimposta municipale propria2. Le imposte suLLe compravenditeLacquisto di fabbricati ad uso abitativoLacquisto della prima casaIl credito dimposta per il riacquisto della prima casaQuando si vende un immobile3. Le LocazioniIl regime ordinario di tassazioneIl sistema della cedolare seccaRegistrazione dei contratti e pagamento dellimposta di registro4. La successione e La donazione di immobiLiLe imposte sugli immobili ereditatiLa dichiarazione di successioneLe donazioni di immobili5. agevoLazioni su ristrutturazioni e conseguimento di risparmio energeticoLa detrazione del 36% per lacquisto e la ristrutturazioneLa detrazione del 55% per interventi di risparmio di energia 1

2. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI 1. La tassazione sugLi immobiLi Gli immobili terreni e fabbricati sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali allIrpef ), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici fino al 2011, Imu dal 1 gennaio 2012) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi come la donazione o la compravendita o attraverso la successione ereditaria. Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono limposta di registro (in al- ternativa, lIva) e le imposte ipotecaria e catastale. Nei trasferimenti per donazione (o successione) sono dovute limposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniu- gio tra il disponente e i beneficiari, e le imposte ipotecaria e catastale. Per gli atti soggetti a Iva, non si applica limposta proporzionale di registro (principio di alternativit).> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 Sono comunque dovute, generalmente in misura fissa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per quanto riguarda lIrpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta. Poich le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili pu essere tassato, quindi, in misura pi o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale confluito. Per lImu, la nuova imposta municipale dovuta dal 2012 (vedi pi avanti), il patrimonio immobiliare viene invece tassato di per s, in modo proporzionale, senza riferimento alla capacit contributiva di chi lo possiede, salvo casi particolari. >> cLassiFicazione e rendite catastaLi degLi immobiLi Gli immobili sono individuati attraverso gli identificativi catastali attribuiti dagli uffici provinciali del- lAgenzia del Territorio. A ciascuna unit immobiliare urbana dei gruppi A, B e C attribuita una categoria e la classe, in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione duso. Conseguentemente, viene determinata la rendita catastale. Le unit immobiliari urbane sono classificate nei seguenti gruppi/categorie catastali. I - IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA COD.TIPOLOGIA A/1 abitazioni di tipo signorile A/2 abitazioni di tipo civile A/3 abitazioni di tipo economico A/4 abitazioni di tipo popolare A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 abitazioni di tipo rurale A/7 abitazioni in villini A/8 abitazioni in ville A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico A/10uffici e studi privati A/11abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi B/1 collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme B/2 case di cura e ospedali (senza fini di lucro) B/3 prigioni e riformatori B/4 uffici pubblici B/5 scuole, laboratori scientifici B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/92 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 3. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILIB/7 cappelle e oratori non destinati allesercizio pubblico dei cultiB/8 magazzini sotterranei per depositi di derrateC/1 negozi e bottegheC/2 magazzini e locali di depositoC/3 laboratori per arti e mestieriC/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro)C/5 stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro)C/6 stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro)C/7 tettoie chiuse o aperte II - IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALED/1 OpificiD/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di unattivit industriale e nonsuscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioniD/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di unattivit commerciale e nonsuscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioniD/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggioD/10Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attivit agricole III - IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARECOD.TIPOLOGIAE/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aereiE/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggioE/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubblichePARTE II > IL FISCO SULLA CASAE/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubblicheE/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenzeE/6 Fari, semafori, torri per rendere duso pubblico lorologio comunaleE/7 Fabbricati destinati allesercizio pubblico dei cultiE/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famigliaE/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo Ecome si determina La rendita catastaLePer gli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C la rendita catastale si ottiene moltipli-cando la consistenza dellunit immobiliare (espressa, rispettivamente, in vani, mc e mq) per la tariffadestimo, specifica per comune e zona censuaria, corrispondente alla categoria e alla classe assegnataallimmobile stesso. Le tariffe destimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale.Esempioper determinare la rendita catastale di un appartamento di categoria catastale A/2, di classe 5, situato inun comune medio con zona censuaria unica, occorre prima individuare sulla Gazzetta Ufficiale la relativatariffa destimo. Questa, moltiplicata per il numero di vani, ci fornir la rendita catastale dellimmobile.Supponendo che la tariffa sia di 300 euro e che i vani dellimmobile siano 4, la rendita sar pari a1.200 euro (300 x 4).Per tener conto dellandamento del costo della vita, le rendite catastali possono essere rivalutate, cioaumentate di una determinata percentuale. Dal 1997 le rendite catastali sono state aumentate del 5%.La rendita catastale rivalutata dellimmobile considerato nellesempio quindi pari a 1.260 euro (1.200+ 5%).Alle unit immobiliari urbane dei gruppi D ed E, la rendita invece attribuita mediante una stimadiretta.3ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 4. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI accatastamento degLi immobiLi I proprietari devono denunciare le nuove costruzioni allufficio provinciale dellAgenzia del Territorio entro trenta giorni da quando sono divenute abitabili o idonee per luso a cui sono destinate. Con la procedura informatica Docfa (Documenti catasto fabbricati), il contribuente stesso, con lausilio di un professionista abilitato, propone la rendita catastale. Lufficio, qualora rettifichi la rendita catastale gi attribuita o proposta dal contribuente, ha lobbligo di notificare allinteressato la nuova rendita avverso la quale, entro sessanta giorni, pu essere presenta- to ricorso presso la competente Commissione tributaria. Variazioni e volture Chi ha lobbligo di registrare un atto che trasferisce diritti reali sugli immobili o di presentare una dichiarazione di successione (di solito, notaio o erede) tenuto, entro trenta giorni dalla registrazione, a> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 presentare la domanda di voltura allufficio provinciale dellAgenzia del Territorio. La domanda consente la registrazione negli atti del catasto e il trasferimento della propriet o di altro diritto reale. Questo obbligo pu essere assolto dai notai chiedendo la voltura automatica da nota di trascrizione, mediante la quale laggiornamento degli atti del catasto viene effettuato direttamente con lausilio dei dati presentati per la trascrizione in conservatoria. Nel caso di variazioni di carattere oggettivo, e cio che abbiano riguardato, in modo permanente, la tipologia, la consistenza o la destinazione duso dellimmobile, gli interessati sono tenuti a presentare apposita domanda allufficio dellAgenzia del Territorio. Le variazioni e le volture possono essere presentate su supporto magnetico, consentendo cos limme- diato aggiornamento degli atti. >> LirpeF dovuta sugLi immobiLi LirpeF sui Fabbricati LIrpef dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di propriet, usufrutto o altro diritto reale. Dal 1 gennaio 2012 lIrpef non dovuta sui fabbricati assoggettati allImposta municipale propria (Imu), ad eccezione degli immobili concessi in locazione. I redditi dei fabbricati soggetti a Irpef devono essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico (o quadro B del modello 730). Oltre alla rendita catastale, i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonch il tipo di utilizzo dellimmobile. Se il fabbricato concesso in affitto e non si scelto il sistema della cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato sempre il canone ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano), o del 40,5% per i canoni con- venzionali (se il fabbricato sito in un comune ad alta densit abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sar poi tassato in base alla rendita.ATTENZIONEGli immobili esenti dallImu sono sempre assoggettati, se dovute, alle imposte sui redditi e alle rela-tive addizionali.4 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 5. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI Casi particolari di determinazione del reddito 1. Abitazione principaleAi contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di propriet - o posseduta a titolo di usufrut-to o altro diritto reale - spetta una deduzione dal reddito complessivo fino allammontare della rendi-ta catastale dellimmobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periododellanno durante il quale limmobile (e le relative pertinenze) stato adibito ad abitazione principale.Sia la casa che le pertinenze risultano cos esenti da Irpef.La deduzione spetta anche quando lunit immobiliare costituisce la dimora abituale dei familiari delcontribuente stesso.Ovviamente, non si possono avere pi abitazioni principali. Per esempio, nellipotesi pi ricorren-te in cui un genitore cede luso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare inunaltra casa di propriet, questultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quel-la ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in loca-zione), limmobile di propriet, occupato dal figlio, non perde la qualifica di abitazione principale.La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricove-ro permanente in istituti di ricovero o sanitari, purch lunit immobiliare non risulti locata. 2. Immobili tenuti a disposizionePer i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale,il reddito si determina applicando alla rendita catastale laumento di 1/3, a meno che non siano staticoncessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza. 3. Immobili di nuova costruzionePARTE II > IL FISCO SULLA CASAQuesti fabbricati divengono produttivi di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalladata in cui possono essere utilizzati per luso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal mo-mento in cui vengono utilizzati, se anteriore). 4. Immobili di interesse storico e/o artisticoIl reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non, riconosciuti di interesse storico e/o artistico(legge 1 giugno 1939, n. 1089), deve essere determinato applicando la pi bassa fra le tariffe desti-mo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui situato limmobile, a prescindere dalleven-tuale locazione del bene. Attualmente, linteresse storico e/o artistico degli immobili riconosciuto inbase al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.ATTENZIONEA decorrere dal periodo di imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2011, la legge 44/2012 ha abro-gato questo sistema agevolato di determinazione del reddito degli immobili di interesse storico o artistico.Se concessi in affitto, per tali immobili stata per elevata (dal 15 al 35%) la deduzione forfetaria delreddito imponibile (ai fini Irpef e Ires) derivante dalla locazione, quando determinato in base al valoredel canone e non della rendita catastale.Delle nuove regole occorre tener conto in sede di determinazione dellacconto Irpef dovuto per il 2012.>> La tassazione degLi immobiLi aLLesteroA partire dallanno dimposta 2011, stata istituita lImposta sul valore degli immobili situati allestero(Ivie), posseduti dalle persone fisiche residenti in Italia e destinati a qualsiasi uso.Sono tenuti al pagamento dellimposta: i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attivit dimpresa o di lavoro autonomo5ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 6. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi i concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali i locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finan- ziaria (lobbligo sussiste dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto). Limposta dovuta in misura proporzionale alla quota di possesso e ai mesi dellanno nei quali si protratto il possesso (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si protratto per almeno quindici giorni). Lammontare dellimposta pari allo 0,76% del valore degli immobili. Se non superiore a 200 euro, limposta non dovuta. In tal caso il contribuente non tenuto neanche ad indicare i dati relativi allimmobile nel quadro RM della dichiarazione dei redditi, fermo restando lob-> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 bligo di compilazione del modulo RW.Per calcolare il limite che d diritto allesenzione, si deve fare riferimento allimposta determinatasul valore complessivo dellimmobile, a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenereconto delle detrazioni previste per leventuale credito dimposta riconosciuto nel caso in cui sia sta-ta eventualmente versata una tassa patrimoniale nello Stato estero in cui situato limmobile. Per evitare doppia imposizione sullo stesso immobile, dallimposta dovuta possibile dedurre un credi- to pari allammontare delleventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui situato limmobile. Per gli immobili situati in Paesi appartenenti allUnione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla somma dovuta si detraggo- no, prioritariamente, le imposte patrimoniali effettivamente pagate nel Paese in cui sono situati gli immobili nellanno di riferimento. Inoltre, qualora sussista uneccedenza dimposta reddituale gravante su immobili ivi situati non utilizzata (articolo 165 del Tuir), si detrae dallimposta dovuta in Italia per quegli immobili, fino a concorrenza del suo ammontare, anche un ulteriore credito dimposta derivante da tale eccedenza. iL vaLore deLLimmobiLe Il valore dellimmobile da prendere in considerazione per il calcolo dellimposta costituito, generalmente, dal costo risultante dallatto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per lacquisto di diritti reali diversi dalla propriet. Se limmobile stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione. In mancanza di tali valori, occorre tener conto del valore di mercato, rilevabile nel luogo in cui si trova limmobile. Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nellatto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalit analoghe. Se limmobile si trova in un Paese dellUnione europea o in uno Stato aderente allo Spazio economico europeo che garantisce un adeguato scambio di informazioni, il valore prioritariamente quello cata-6 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 7. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILIstale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui limmobile situato ai fini dellassolvimento di im-poste di natura patrimoniale e reddituale. Tale criterio vale anche per gli immobili che sono pervenutiper successione o donazione.In mancanza del valore catastale, si deve fare riferimento al costo risultante dallatto di acquisto e, inassenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui situato limmobile.Le agevoLazioni per chi Lavora aLLesteroPer labitazione principale e per le relative pertinenze, si applica laliquota ridotta dello 0,4%. Possonousufruire dellagevolazione le persone che: prestano lavoro allestero per lo Stato italiano, per una sua suddivisione politica o amministrativa oper un suo ente locale lavorano allestero presso organizzazioni internazionali cui aderisce lItalia e con la residenza fiscalein Italia determinata, in deroga agli ordinari criteri previsti dal Testo unico delle imposte sui redditi,in base ad accordi internazionali ratificati.Laliquota ridotta si applica solo per il periodo di tempo in cui lattivit lavorativa svolta allestero.Inoltre, dallimposta dovuta per labitazione principale e per le relative pertinenze si detrae, fino a con-correnza del suo ammontare, limporto di 200 euro, rapportato al periodo dellanno durante il qualelimmobile destinato a tale uso.Se lunit immobiliare utilizzata come abitazione principale da pi soggetti passivi, la detrazione spet-ta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la stessa destinazione si verifica.PARTE II > IL FISCO SULLA CASAInfine, per gli anni 2012 e 2013, oltre allimporto di 200 euro, prevista unulteriore detrazione di 50euro per ciascun figlio di et non superiore a ventisei anni. necessario, per, che il figlio dimori abi-tualmente e risieda anagraficamente nellunit immobiliare adibita ad abitazione principale. Limportocomplessivo di questa ulteriore detrazione non pu essere superiore a 400 euro.iL versamento deLLimposta e Le modaLit di dichiarazionePer il versamento, la liquidazione, laccertamento, la riscossione, le sanzioni, i rimborsi e il contenzioso re-lativi al nuovo tributo, si applicano le disposizioni previste per limposta sul reddito delle persone fisiche.In particolare, limposta deve essere versata entro il termine previsto per il versamento a saldo delle im-poste sui redditi derivanti dalla dichiarazione relativa al periodo dimposta di riferimento. E consentitala rateizzazione dellimposta e non sono dovuti acconti.Per il periodo dimposta 2011, il versamento pu essere effettuato entro il 9 luglio 2012 senza alcunamaggiorazione, oppure dal 10 luglio al 20 agosto 2012, maggiorando le somme da versare dello 0,40%.Il versamento dellIvie deve essere effettuato utilizzando i codici indicati nella risoluzione n. 54/E del 7giugno 2012 (4041, per i versamenti effettuati dalle persone fisiche, 4042, per i versamenti effettuati dal-le societ fiduciarie).Per dichiarare il valore degli immobili situati allestero il contribuente deve compilare la Sezione XVIdel quadro RM del modello Unico Persone fisiche, indicando il controvalore in euro degli importi invaluta calcolato in base allapposito provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate (per lan-no 2011 i cambi sono stati indicati nel provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate del 30gennaio 2012). Per maggiori dettagli sullimposta si rinvia alla circolare dellAgenzia dellEntrate n. 28/E del 2 luglio 2012.7ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 8. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI >> Limposta municipaLe propria Con il decreto legge n. 201/2011 stata anticipata al 2012 lintroduzione dellImposta municipale propria, in origine prevista a partire dal 2014 in base agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo n. 23/2011. Ladozione dellimposta dal 2012 viene considerata sperimentale fino al 2014, per poi passare a regime dal 2015. LImposta municipale propria dovuta su tutti gli immobili posseduti a titolo di propriet o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), compresa labitazione principale e le relative pertinenze.> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 ATTENZIONE Ai fini dellapplicazione dellimposta considerata abitazione principale limmobile iscritto o iscrivi- bile nel catasto edilizio urbano come unica unit immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente ed hanno la residenza anagrafica. Le pertinenze, invece, sono solo quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nel limite massimo di una per ciascuna delle categorie indicate, anche se iscritte in catasto insieme alla casa di abitazione. come si caLcoLa La base imponibiLe La base imponibile dellimposta costituita dal valore dellimmobile, determinato per quelli iscritti in catasto moltiplicando la rendita in vigore allinizio dellanno, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti: 160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A (ad esclusione di quelli A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5 80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 e D/5 60 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (ad esclusione della categoria D/5). Il moltiplicatore elevato a 65 a decorrere dal 1 gennaio 2013 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C1. ATTENZIONE La base imponibile ridotta del 50%: per i fabbricati di interesse storico o artistico per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dellanno durante il quale sussistono dette condizioni. Per i terreni agricoli, la base imponibile costituita dal reddito dominicale risultante in catasto al 1 gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti: 110 per i terreni agricoli, e quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprendi- tori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola 135 in tutti gli altri casi. Le aLiquote deLLimposta Laliquota ordinaria dellImposta municipale propria dello 0,76%, ma i Comuni, con apposita delibera del Consiglio comunale, possono modificarla in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali, cos come possono ridurre fino allo 0,4% laliquota per gli immobili locati.8 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 9. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILILaliquota che si applica per la casa di abitazione principale e per le relative pertinenze fissata allo 0,4%,percentuale che i Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, fino a 0,2 punti percentuali.Per i fabbricati rurali laliquota dello 0,4% se adibiti ad abitazione principale e dello 0,2% se strumen-tali, percentuale che i Comuni possono ridurre fino allo 0,1%.Sempre per i fabbricati rurali, peraltro, viene introdotto lobbligo di dichiarare al catasto edilizio urba-no, entro il 30 novembre 2012, quelli iscritti al catasto terreni.Le detrazioni daLLimpostaI possessori della casa di abitazione principale e delle relative pertinenze (una al massimo per ciascu-na categoria C/2, C/6 e C/7) possono detrarre dallimposta dovuta per questi immobili, fino a concorren-za dellammontare dovuto, limporto annuo di 200 euro, da rapportare al periodo dellanno per il qua-le stata destinata ad abitazione principale: se lutilizzo come abitazione principale da attribuirsi api soggetti passivi, a prescindere dalla quota di possesso la detrazione spetta a ciascuno di essi inproporzione alla quota per cui si verifica tale destinazione.Esempiolimmobile di propriet in parti uguali di tre fratelli ma solo due di essi lo utilizzano come abitazio-ne principale. In tal caso la detrazione spetta per il 50% a ciascuno dei due che vi abitano.Con apposita delibera, e nel rispetto dellequilibrio di bilancio, i Comuni possono ulteriormente elevarePARTE II > IL FISCO SULLA CASAlimporto della detrazione, fino a concorrenza dellimposta dovuta.Per gli immobili non locati, posseduti da persone anziane o disabili residenti in istituti di ricovero (eprecedentemente adibiti ad abitazione principale degli stessi), i Comuni possono prevedere lassimila-zione alla casa di abitazione principale, applicando laliquota ridotta e riconoscendo la detrazione an-nua di 200 euro. La medesima agevolazione pu essere riconosciuta dai Comuni per lunit immobilia-re posseduta in Italia a titolo di propriet o di usufrutto dai cittadini italiani non residenti nel territoriodello Stato, sempre a condizione che la stessa non sia locata.Qualora i componenti di un nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagra-fica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per labitazione principale e le per-tinenze, in relazione al medesimo nucleo familiare, si applicano per un solo immobile.Per gli immobili che a seguito di separazione o divorzio sono stati assegnati ad uno dei coniugi, lostesso risulta obbligato al pagamento complessivo dellimposta, a prescindere dal fatto che sia pro-prietario o meno dellimmobile (diritto di abitazione): il soggetto obbligato al pagamento dellimpo-sta pu avvalersi dellaliquota ridotta e della detrazione per labitazione principale.Per i titolari di immobili degli Iacp assegnati con patti di futura vendita e degli alloggi assegnati dallecooperative a propriet indivisa, sempre e comunque adibiti ad abitazione principale, lassimilazionespetta ai soli fini della detrazione ma non dellaliquota ridotta.Per gli anni 2012 e 2013, alla detrazione di base pari a 200 euro se ne pu aggiungere una ulteriore di50 euro per ciascun figlio di et non superiore a ventisei anni, purch dimori abitualmente e sia resi-dente anagraficamente nella stessa unit immobiliare adibita ad abitazione principale.Lammontare complessivo di questa ulteriore detrazione non pu essere superiore a 400 euro.9ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 10. 1. LA TASSAZIONE SUGLI IMMOBILI come e quando si paga Per lanno 2012 sono state stabilite le seguenti modalit di versamento. Limposta dovuta per labitazione principale e per le relative pertinenze pu essere versata, a scelta del contribuente: a) in tre rate, di cui la prima e la seconda in misura pari ciascuna a un terzo dellimposta calcolata ap-plicando laliquota di base (0,4%) e avvalendosi della detrazione di base e della eventuale maggio-razione per i figli conviventi. La prima rata va versata entro il 18 giugno (la scadenza del 16 cade disabato), la seconda, entro il 17 settembre (il 16 domenica). La terza rata si versa entro il 16 dicem-bre, a saldo dellimposta complessivamente dovuta per lintero anno b) in due rate, di cui la prima entro il 18 giugno, in misura pari al 50% dellimposta calcolata applican-> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012do laliquota di base e le detrazioni previste, la seconda, entro il 16 dicembre, a saldo dellimpostacomplessivamente dovuta per lintero anno con conguaglio sulla prima rata. Per tutti gli altri immobili diversi dallabitazione principale previsto, esclusivamente, il versamento in due rate: la prima, in misura pari al 50% dellimporto ottenuto applicando le aliquote di base, deve essere versata entro il 18 giugno; la seconda rata versata entro il 16 dicembre, a saldo dellimposta complessivamente dovuta per lintero anno. Per gli acconti di giugno e settembre il versamento pu essere eseguito solo mediante il modello F24, da presentarsi presso gli sportelli bancari e postali, oltre che on line: i contribuenti titolari di partita Iva dovranno effettuare i pagamenti soltanto on line. Per il saldo di dicembre sar possibile anche utilizzare gli appositi bollettini con cui effettuare il versamento presso le agenzie postali. ATTENZIONE Tutti coloro che debbono pagare lImu per gli immobili diversi dalla casa di abitazione principale e relative pertinenze, sono tenuti a indicare separatamente nel modello F24 la quota di spettanza del Comune e quella che va allo Stato. Al momento di versare lacconto, fissato allaliquota di base dello 0,76%, i contribuenti debbono attribuire lo 0,38% al Comune (con il codice tributo 3918) e il restante 0,38% allo Stato (con il codice 3919). I CODICI TRIBUTO DA INDICARE NEL MODELLO F24 3912 abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune) 3913 fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune) 3914 terreni (destinatario il Comune) 3915 terreni (destinatario lo Stato) 3916 aree fabbricabili (destinatario il Comune) 3917 aree fabbricabili (destinatario lo Stato) 3918 altri fabbricati (destinatario il Comune) 3919 altri fabbricati (destinatario lo Stato) 3923 interessi da accertamento (destinatario il Comune) 3924 sanzioni da accertamento (destinatario il Comune) 10 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 11. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE2. Le imposte suLLe compravendite>> Lacquisto di Fabbricati ad uso abitativoPer lacquisto di un fabbricato si applicano, in via generale, lIva e/o limposta di registro (a seconda delvenditore) e le imposte ipotecaria e catastale. CESSIONI IMMOBILIARI: LE IMPOSTE DOVUTE DALLACQUIRENTE SE IL VENDITORE IMPOSTEIVANoRegistro 7%PrivatoIpotecaria 2% Catastale 1%IVA Esente 1Impresa non costruttrice e che non ha eseguitolavori di restauro, risanamento o ristrutturazioneRegistro 7%Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vendeIpotecaria 2%dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavoriPARTE II > IL FISCO SULLA CASA Catastale 1%IVA10%*Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vendeentro 5 anni dallultimazione dei lavori o successivamente, Registro168 euronel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locatiper un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione Ipotecaria168 eurodi programmi di edilizia residenziale convenzionata Catastale168 euro* 21% se il fabbricato di lusso.1 dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), in luogo del regime naturale dellesenzione, lecessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assogget-tate a Iva (10%, o 21% per i fabbricati di lusso) se il cedente opta nellatto di vendita per il regime dellimponibilit. In casodi opzione e applicazione dellIva, le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.Quando si acquista la prima casa si applicano, invece, aliquote agevolate (si rimanda al paragrafosuccessivo).Per le compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito unadichiarazione sostitutiva di atto di notoriet in cui segnalare: le modalit di pagamento (assegno, bonifico, eccetera) del corrispettivo se per loperazione si fatto ricorso ad attivit di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati iden-tificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi dellegale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappre-sentante che ha operato per la stessa societ, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizioneal ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio11ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 12. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE le spese sostenute per detta attivit di mediazione, con le analitiche modalit di pagamento. Lomissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre allapplicazione della sanzione penale) lassoggettamento, ai fini dellimposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, lufficio applicher le imposte sul valore di mercato dellimmobile, anche se le parti aveva- no richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza delliscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio obbligato a effettuare apposita segnalazione allAgenzia delle Entrate. ATTENZIONE Per evitare le compravendite di unit immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), dal 1 luglio 2010 obbligatorio indicare nellatto notarile, a pena di nullit, non soltanto i dati catastali ma anche il> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, latto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dellimmobile conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare latto, il notaio tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformit con le risultanze dei registri immobiliari. come si caLcoLano Le imposte Le imposte di registro, ipotecaria e catastale Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) sono versate dal notaio al momento della registrazione dellatto. Per le vendite di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nellesercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali pu essere costituita dal valore catastale dellimmobile, anzich dal corrispettivo pagato. possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nellatto sia indicato lef- fettivo importo pattuito per la cessione. Loccultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nellatto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze: le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito sar dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra limposta dovuta e quella gi versata. Lacquirente, per poter fruire dellapplicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dellimmobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Questo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dellonorario del notaio, che viene calcolato sul valore dellimmobile indicato nellatto. Alle cessioni degli immobili a uso diverso da quello abitativo (terreni, negozi, uffici, eccetera) e loro pertinenze, non pu essere applicata questa modalit di tassazione. Come si determina il valore catastale Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 110 per la prima casa 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1) 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. 12 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 13. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITEATTENZIONENei trasferimenti di immobili non censiti, per determinare il valore catastale, le parti possono utiliz-zare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta). In questo caso, necessario manifestare espres-samente nellatto lintenzione di avvalersi delle disposizioni previste dallart. 12 del D.L. n. 70/1988,convertito dalla legge n. 154/1988. La rendita catastale attribuita sar notificata al contribuente dal-lAgenzia del Territorio. Se il valore determinato sulla base della rendita attribuita superiore a quel-lo dichiarato nellatto, il contribuente dovr pagare la maggiore imposta e i relativi interessi, calco-lati a partire dalla registrazione dellatto.La base imponibile per lIvaQuando la vendita della casa soggetta a Iva, la base imponibile non costituita dal valore catastale,ma dal prezzo pattuito e dichiarato nellatto dalle parti.ATTENZIONENegli atti di compravendita di immobili soggetti a Iva, nellipotesi in cui il prezzo indicato in fatturasia diverso da quello effettivo, prevista la responsabilit solidale dellacquirente con il venditoreper il pagamento dellimposta evasa e delle relative sanzioni.In pratica, se limporto del corrispettivo indicato nellatto di cessione e, quindi, nella relativa fattu-ra, diverso da quello effettivo, lacquirente - anche se un privato cittadino - pu essere chiama-to a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dellIva dovuta.La responsabilit solidale prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nelleserciziodi imprese, arti o professioni.Lacquirente privato pu regolarizzare la violazione commessa versando la maggiore imposta dovuta en-tro sessanta giorni dalla stipula dellatto. Entro lo stesso termine, deve presentare allufficio territorial-PARTE II > IL FISCO SULLA CASAmente competente copia dellattestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.>> Lacquisto deLLa prima casaPer lacquisto della prima casa e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.ACQUISTO DI PRIMA CASA: LE IMPOSTE DOVUTE DALLACQUIRENTEVENDITORE IVAREGISTROIPOTECARIACATASTALEPrivatoNO3%168 euro 168 euroimpresa non costruttrice e che non ha es-eguito lavori di restauro, risanamento oristrutturazione ESENTE 13%168 euro 168 euroimpresa costruttrice (o di ristrutturazione)che vende dopo 5 anni dalla data di ulti-mazione dei lavoriimpresa costruttrice (o di ristrutturazione)che vende entro 5 anni dallultimazione deilavori o successivamente nel caso in cui en-tro tale termine i fabbricati siano stati lo- 4%168 euro 168 euro 168 eurocati per un periodo non inferiore a 4 anniin attuazione di programmi di edilizia resi-denziale convenzionata1 dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), in luogo del regime naturale dellesenzione, lecessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assogget-tate a Iva (4%) se il cedente opta nellatto di vendita per il regime dellimponibilit. In caso di opzione e applicazione dellIva,le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.13ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 14. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per lacquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta) C/6 (garage o box auto) C/7 (tettoia chiusa o aperta). requisiti per i beneFici I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono: labitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (G.U. n. 218 del 27/8/69) limmobile deve essere ubicato nel comune in cui lacquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel comune in cui lacquirente svolge la propria attivi-> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 t ovvero, se trasferito allestero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti allestero (iscritti allAire, anagrafe degli italiani residenti allestero), deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, non richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dellimmobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre, nellatto di acquisto il compratore deve dichiarare: di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di propriet, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova limmobile oggetto dellacquisto agevolato di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di propriet, uso, usufrutto, abitazione o nuda propriet, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per lacquisto della prima casa di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove situato limmobile ogget- to dellacquisto, qualora gi non vi risieda. Se, per errore, nellatto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. aLcuni casi particoLari Coniuge in regime di comunione legale Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dellagevolazione prima casa (in quanto, ad esempio, laltro ha gi fruito dellagevolazione in relazione a un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cio limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti. Titolari di nuda propriet su altra abitazione Lagevolazione prima casa compete anche allacquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda propriet su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova limmobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge. Acquisto di abitazione contigua Le agevolazioni prima casa spettano anche quando si acquistano una o pi stanze contigue alla prima casa gi posseduta, oppure due appartamenti contigui destinati a costituire ununica unit abitativa, purch limmobile conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche di abitazione non di lusso. 14 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 15. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITEAcquisto di abitazione in corso di costruzioneAnche quando si acquista un immobile non ultimato si pu beneficiare dellagevolazione fiscale, sem-pre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che limmobile assuma le caratteristi-che di abitazione non di lusso.Cittadino italiano non pi residenteAnche chi emigrato allestero pu acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla suaubicazione sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, lagevolazione compete qualora sussistanogli altri requisiti e, in particolare, a condizione che limmobile sia acquistato come prima casa. Non necessario per lacquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui situato limmo-bile acquistato.decadenza daLLagevoLazioneLa decadenza dallagevolazione comporta il recupero della differenza dimposta non versata e degli in-teressi nonch lapplicazione di una sanzione pari al 30% dellimposta stessa.Lacquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dellimmobile se: le dichiarazioni previste dalla legge nellatto di acquisto sono false non trasferisce la residenza nel comune ove situato limmobile entro diciotto mesi dallacquisto vende o dona labitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi ragio- nevoli a propria abitazione principale.Le agevolazioni non si perdono nei seguenti due casi:PARTE II > IL FISCO SULLA CASA quando, entro un anno dalla vendita, il contribuente acquista unimmobile situato in un Stato estero,semprech esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che lim-mobile acquistato stato adibito a dimora abituale quando, entro un anno dalla vendita (o dalla donazione), il contribuente acquista un terreno e, semprenello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.>> iL credito dimposta per iL riacquisto deLLa prima casa previsto un credito dimposta per le persone che hanno ceduto labitazione, a suo tempo acquistata fruen-do dei benefici previsti per la prima casa ai fini dellimposta di registro e dellIva, ed entro un anno dallavendita acquistano unaltra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.Il credito dimposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed pari allam-montare dellimposta di registro o dellIva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni ca-so, non pu essere superiore allimposta dovuta in relazione al secondo acquisto.Il credito dimposta spetta anche a coloro che hanno acquistato labitazione con atto soggetto a Iva primadel 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa in quan-to, allepoca, si applicava in ogni caso lIva ridotta) ma, comunque, non prima dellentrata in vigore dellalegge 168/82 e a condizione di dimostrare che, alla data di acquisto dellabitazione poi venduta, erano inpossesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.Il credito dimposta pu essere utilizzato: in diminuzione dellimposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito15ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 16. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE in diminuzione dellIrpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Per fruire del credito dimposta, necessario che il contribuente manifesti tale volont con apposita dichiarazione nellatto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dallimposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la dichiarazione stata omessa, comunque possibile integrare latto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non preclusa la spettanza del credito dimposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante leffettiva sussistenza dei requisiti. quando non spetta Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dallagevolazione prima casa in relazione al precedente> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 acquisto, il credito dimposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi: se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cio usufruire del beneficio prima casa se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa se limmobile alienato pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni prima casa. >> quando si vende un immobiLe Dalla cessione di un immobile pu derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo dimposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso. Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non pi di cinque anni, o di terreni edificabili, considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria redditi diversi e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef o, nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata. Fanno eccezione a tale regola: gli immobili pervenuti per successione quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato limmobile, sono trascorsi cinque anni dallacquisto o costruzione dello stesso le unit immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra lacquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Imposta sostitutiva In materia di tassazione di queste plusvalenze, previsto un sistema alternativo a quello ordinario. Infat- ti, il venditore ha la facolt di chiedere allatto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata unimposta sostitutiva di quella sul reddito. Laliquota dimposta sostitutiva applicabile pari al 20%. Il notaio stesso provvede ad applicare e a versare limposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma relativa. Quindi, comunica allAgenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.La tassazione in base allimposta sostitutiva non pu essere chiesta dal cedente quando: oggetto della cessione un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbri-cato costruito sul terreno stesso viene ceduto un terreno edificabile. 16 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 17. 2. LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITEcessione degLi immobiLi acquisiti per donazioneQuando oggetto della vendita una casa ricevuta in donazione, leventuale plusvalenza realizzata vaassoggettata a tassazione solo se, al momento della cessione, non sono ancora trascorsi cinque annidal giorno in cui il donante ha acquistato limmobile.La plusvalenza tassabile pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione odi acquisto sostenuto dal donante.PARTE II > IL FISCO SULLA CASA17ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 18. 3. LE LOCAZIONI 3. Le Locazioni Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) tassato in ma- niera diversa a seconda del regime di tassazione scelto. possibile infatti distinguere un regime ordinario di tassazione da un nuovo sistema agevolato e alternativo: la cedolare secca. >> iL regime ordinario di tassazione Nel regime ordinario, limponibile sul quale si deve calcolare lIrpef dipende dal tipo di contratto stipulato. In particolare, se limmobile locato:> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 a equo canone, il reddito da assoggettare allIrpef quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario (25% per i fabbricati situati nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) in regime di libero mercato, il reddito dato dal valore pi alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5%) e il canone di locazione aggiornato con le rivalutazioni Istat ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) a canone convenzionale, il reddito da assoggettare allIrpef, determinato con le stesse modalit previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato sito in uno dei Comuni ad alta densit abitativa (cos come individuati da appositi provvedimenti normativi). Il canone convenzionale quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della propriet edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431).Fabbricati di interesse storico o artisticoPer gli immobili di interesse storico o artistico, a decorrere dal periodo di imposta successivo a quel-lo in corso al 31 dicembre 2011, la legge 44/2012 ha elevato dal 15 al 35% la riduzione di cui tenerconto nella determinazione del reddito da assoggettare allIrpef. Il canone di locazione va dichiarato anche se non stato effettivamente percepito. La legge prevede, per, che i canoni relativi a immobili ad uso abitativo non percepiti (per lammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfrat- to per morosit. Inoltre, se il giudice conferma la morosit dellaffittuario anche per periodi precedenti, riconosciuto un credito dimposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. Disposizioni per contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse Ai fini dellaccertamento dellIrpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, esclusa la possibilit per lufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara limporto maggiore tra: il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15% e il 10% del valore catastale dellimmobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore 120, cio lo stesso moltiplicatore previsto ai fini dellimposta di registro). Esempio Un contribuente dichiara nel contratto di locazione un canone mensile di 800 euro per la locazione di un fabbricato che ha una rendita catastale (rivalutata) di 750 euro. 18 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 19. 3. LE LOCAZIONI1. il canone annuo di locazione ridotto del 15% pari a: 800 x 12 = 9.600 - 1.440 (15% di 9.600) = 8.1602. il 10% del valore dellimmobile pari a: 750 x 120 = 90.000 x 10% = 9.000Dal raffronto tra i due valori ottenuti emerge che quello maggiore il secondo (cio il 10% del valo-re catastale dellimmobile). Pertanto, se il contribuente indica nella dichiarazione dei redditi questoimporto (in luogo del canone riportato nel contratto di locazione, ridotto del 15%), lufficio non po-tr pi rettificare, per limmobile locato, il reddito dichiarato.Unaltra previsione quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione. In taliipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria,lesistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi dimposta antecedenti quello nel corso delquale accertato il rapporto stesso. E quale importo del canone, su cui si dovr pagare limposta, si pre-sume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dellimmobile. ATTENZIONE Tali disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone convenzionale.Unaltra misura di contrasto allevasione introdotta dal 1 luglio 2010, quella che prevede lobbligo dicomunicare i dati catastali dei beni immobili oggetto di contratti scritti o verbali di locazione o affitto,anche nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe (art. 19, comma 15, della legge n. 78/2010).La mancata o errata indicazione dei dati catastali considerata fatto rilevante ai fini dellapplicazione del-limposta di registro ed punita con la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dellimposta dovuta.PARTE II > IL FISCO SULLA CASA>> iL sistema deLLa cedoLare seccaIl regime della cedolare secca stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevo-lato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalit abitative. facoltativo e si applica anche alle pertinenze dellabitazione locate con essa.in cosa consisteIl sistema della cedolare secca consiste nellapplicare al canone annuo di locazione unimposta fissa in so-stituzione dellIrpef e delle relative addizionali, nonch dellimposta di registro e dellimposta di bollo do-vute sul contratto di locazione.IMPOSTA DOVUTA IMPOSTECON IL NUOVO REGIME CHE NON SI VERSANO PI 21% Irpef per i contratti di locazione a canone libero del canone annuo Addizionale regionalestabilito dalle partiAddizionale comunale per i contratti di locazione a canone concordatoImposta di registro e relativi alle abitazioni che si trovano:(compresa quella sulla risoluzione e nei Comuni ad alta tensione abitativa 19%sulle proroghe del contratto di locazione) (individuati dal Cipe) del canone annuo Imposta di bollo nei Comuni con carenze di disponibilit (compresa quella, se dovuta, sulla abitative (*)risoluzione e sulle proroghe)Resta lobbligo di versare limposta di registro per la cessione del contratto di locazione(*) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti;gli altri comuni capoluogo di provincia.19ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 20. 3. LE LOCAZIONI contribuenti e immobiLi interessati La cedolare secca riservata alle persone fisiche titolari del diritto di propriet o di altro diritto reale di godimento sulle unit immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Non possono aderire le societ e gli enti non commerciali. Gli immobili per i quali si pu scegliere il regime della cedolare sono: le unit abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa lA10 - uffici o studi privati), locate per finalit abitative le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente allabitazione). Sono esclusi tutti gli immobili strumentali e quelli relativi allattivit di impresa o di arti e professioni.ATTENZIONE> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha lobbligo di comunicarlo preventivamente allinquilinocon lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facolt di chiedere laggior-namento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. opzione per iL regime deLLa cedoLare secca Il provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 ha stabilito le modalit di esercizio dellopzione, i termini e le modalit di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca. Con lo stesso provvedimento sono stati approvati i modelli da presentare per richiedere lapplicazione del nuovo regime. Esercizio dellopzione Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare lopzione compilando, a seconda dei casi, il modello Siria o il modello 69 (entrambi disponibili gratuitamente sul sito dellAgenzia delle Entrate in formato elettronico). Il modello Siria un modello semplificato di denuncia per la registrazione del contratto di locazione e per lesercizio dellopzione per la cedolare secca. Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali SIRIA Pu essere utilizzato per i casi pi sempli-Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione ci con un numero limitato di locatori e di DENUNCIA PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI AD USO ABITATIVO E RELATIVE PERTINENZE ED ESERCIZIO DELLOPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA(Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) conduttori, con omogeneit di opzioni e RISERVATO AI SERVIZI TELEMATICI DELLAGENZIA DELLE ENTRATE con contenuto contrattuale limitato alla di-DATA DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO___________________________________ ESTREMI ATTO _______________________________________________________PROT. TELEMATICO ____________________________________________________ ID. TELEMATICO DEL CONTRATTO _________________________________________ sciplina del rapporto di locazione. DIREZIONE PROVINCIALE DI __________________________________ UFFICIO TERRITORIALE DI __________________________________ LOCATOREIl modello deve essere presentato esclu- DATI DEL LOCATORE Codice fiscale sivamente in via telematica (utilizzando CognomeNomeFIRMATARIODELLA DENUNCIA lapposito software messo a disposizione Data di nascita Sesso Comune (o Stato estero) di nascitaProvincia (sigla)L1 (M/F) giornomeseanno dallAgenzia delle Entrate), direttamente Il sottoscritto dichiara la finalit abitativa della locazione degli immobili sotto indicati e dichiara di optare per il regime della cedolare secca alle condizioni previste dallart. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 dal contribuente interessato o tramite iFIRMA soggetti abilitati (Caf, professionisti). In particolare, il modello Siria pu essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche: numero di locatori non superiore a tre tutti i locatori esercitano lopzione per la cedolare secca numero di conduttori non superiore a tre una sola unit abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre 20 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 21. 3. LE LOCAZIONI tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non ulteriori pattuizioni).Il modello 69Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte, lopzione per la cedolare secca deve essere espressa me-diante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69), per il quale, con il provvedi-mento del 7 febbraio 2011, il Direttore dellAgenzia delle Entrate ha approvato le integrazioni necessa-rie per lesercizio dellopzione.Il modello si presenta in modalit car-tacea, in duplice copia, agli uffici del-lAgenzia delle Entrate. Va utilizzato an-che per le proroghe, le risoluzioni anti-cipate, eccetera.In caso di contitolarit dellimmobile, lopzione deve essere esercitata distintamente da ciascun lo-catore. I locatori contitolari che non esercitano lopzione sono tenuti, in solido con il conduttore, aversare limposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base al-le quote di possesso.versamento deLLimposta sostitutivaPARTE II > IL FISCO SULLA CASALimposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dellIrpef (acconto esaldo) e con le modalit stabilite dallarticolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (versamen-to con modello F24, con possibilit di compensare limposta dovuta con eventuali crediti).ACCONTODal 2012 la misura dellacconto pari al 95% (per il 2011 era stato stabilito un versamento in accontodell85%).Per il versamento dellacconto si applicano gli stessi criteri previsti per lacconto Irpef.In particolare, il pagamento va effettuato: in ununica soluzione, entro il 30 novembre, se limporto inferiore a 257,52 euro in due rate, se limporto dovuto superiore a 257,52 euro: la prima, del 40%, entro il 16 giugno (nel 2012, 18 giugno) la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.Per lanno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre punti percentuale sulversamento della seconda o unica rata.Pertanto, la misura dellacconto dovuto pari al 92% (invece che 95%). Se il pagamento si effettuain due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) pari al 38%, la seconda nella restante misuradel 54%. ATTENZIONE La prima rata dellacconto della cedolare secca pu essere versata ratealmente. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dellIrpef.21ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 22. 3. LE LOCAZIONI Lacconto non dovuto quando lanno di prima applicazione della cedolare secca anche il primo anno di possesso dellimmobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non stato assoggettato a imposta. versamento a saLdo Anche per il saldo dellimposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per lIrpef: il versamen- to va effettuato entro il 16 giugno dellanno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2012 rispettivamente, 18 giugno e 18 luglio). durata deLLopzione e revoca Lopzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per lintero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui lopzione sia esercitata nelle annualit successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 Il locatore ha la facolt di revocare lopzione in ciascuna annualit contrattuale successiva a quella in cui stata esercitata la stessa. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dellimposta di registro relativa allannualit di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta. E sempre possibile esercitare lopzione nelle annualit successive, rientrando nel regime della cedolare secca. eFFetti deLLa cedoLare suL reddito Il reddito assoggettato a cedolare secca concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di fa- miglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.) e per la determinazione dellIsee (indicatore della situazione economica equivalente). Per informazioni pi dettagliate sul nuovo regime di tassazione agevolata delle locazioni, si rinvia ai provvedimenti emanati in materia dallAgenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it). >> registrazione dei contratti e pagamentodeLLimposta di registro Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi Iva) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare e se di durata superiore a 30 giorni complessivi nellanno. Il termine per la registrazione di 30 giorni dalla data di stipula. Un contratto di locazione pu essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio territoriale dellAgenzia delle Entrate. registrazione teLematica La procedura di registrazione telematica obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Pu essere effettuata direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, organizzazioni della propriet edilizia e dei con- 22 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 23. 3. LE LOCAZIONIduttori, consulenti del lavoro, agenzie che svolgono attivit di pratiche amministrative presso ammini-strazioni ed enti pubblici, iscritti allalbo dei geometri, eccetera).LAgenzia delle Entrate mette a disposizione appositi software gratuiti, prelevabili dal suo sito internet,che consentono di registrare il contratto e di pagare, se dovute, le imposte di registro e di bollo: Siria, un programma utilizzabile da coloro che allatto della registrazione scelgono il regime dellacedolare secca (vedi paragrafo precedente). Si tratta di unapplicazione semplificata per registrareun contratto di locazione a uso abitativo. sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del condut-tore, dellimmobile, del canone di locazione e la durata del contratto.Siria disponibile anche in una versione web, che consente allutente di usufruire dellapplica-zione direttamente dal sito senza scaricare alcun software sul proprio computer Iris, anche questo disponibile nella versione web, utilizzabile dai contribuenti che non scelgono ilregime della cedolare secca. Il programma pu essere utilizzato quando: il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non superiore a tre si in presenza di una sola unit abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione il contratto stipulato tra persone fisiche che non agiscono nellesercizio di unimpresa, arte o pro- fessione il contratto non d diritto alla riduzione della base imponibile per lapplicazione dellimposta di re-PARTE II > IL FISCO SULLA CASA gistro (es. contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comu- ni a elevata tensione abitativa).Il programma calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corren-te bancario o postale sul quale sar effettuato il prelievo. Contratti di locazione, composto di due distinte applicazioni. Una, Registrazione telematica dei con-tratti di locazione, consente di registrare numerose tipologie di contratti, fra le quali le locazioni diimmobili a uso abitativo, turistico, le locazioni di box e posti auto, immobili strumentali. Il prodottomette a disposizione i testi dei contratti pi comunemente usati e quelli previsti dai modelli ministe-riali. E possibile inserire e modificare alcune clausole del contratto, che dovr essere stampato, fir-mato e conservato. Il programma, inoltre, calcola direttamente le imposte dovute e chiede di indica-re il numero di conto corrente sul quale sar effettuato il prelievo. La registrazione si considera effet-tuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente allAgenzia delle Entrate.Laltra applicazione, Pagamenti successivi alla registrazione, consente, invece, di pagare sia le im-poste per le annualit successive alla prima sia quelle dovute per le proroghe, le cessioni e le risolu-zioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1 gennaio 1980.Il programma Contratti di Locazione disponibile anche in una versione web, con due distin-te applicazioni: Locazioni web, per la registrazione dei contratti e il pagamento delle relative imposte Pagamenti Registro web, che permette di versare le imposte dovute per le annualit successive alla prima o per le proroghe, risoluzioni e cessioni.Per effettuare direttamente la registrazione, occorre essere in possesso dellabilitazione ai canali Fiscon-line (al quale si accede attraverso un codice Pin) o Entratel (utilizzabile, anche questo, grazie ad ap-posite credenziali di accesso).23ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 24. 3. LE LOCAZIONI registrazione in uFFicio La registrazione cartacea pu essere effettuata in qualsiasi ufficio territoriale dellAgenzia, non necessa- riamente, quindi, in quello di competenza rispetto al proprio domicilio fiscale. Occorre avere con s: almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si pu scaricare dal sito internet del- lAgenzia o prendere in ufficio) la ricevuta di pagamento dellimposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non dovuta limposta di registro, ma limposta sostitutiva (accon- to e saldo), che deve essere versata entro gli stessi termini previsti per lIrpef.> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 Se i contratti da registrare sono pi di uno, bisogna utilizzare anche il modello RR nel quale vanno elen- cati gli atti presentati per la registrazione. iL pagamento deLLimposta di registro I contribuenti che non scelgono il regime della cedolare secca devono versare limposta di registro. Que- sta dovuta, a seconda dellimmobile locato o affittato, nelle seguenti misure:IMMOBILEPERCENTUALEFabbricati ad uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualit1% del canone annuo se la locazione effettuata da soggetti passivi IVAFabbricati strumentali per natura2% del canone, negli altri casiFondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualitAltri immobili2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualit previsto un importo minimo di versamento di 67 euro. Se si registra il contratto in ufficio, il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla data dellatto e, comunque, prima della richiesta di registrazione. Per il versamento si utilizza il modello F23: una copia va consegnata allufficio insieme alla richiesta di registrazione. In caso di registrazione telematica, il pagamento dellimposta contestuale alla registrazione del contratto. Per eseguire i versamenti telematici occorre essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane Spa (lelenco delle banche convenzionate disponibile sul sito internet dellAgenzia). Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dellintera somma dovuta per la registrazione del contratto. 24 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 25. 3. LE LOCAZIONINon dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale versato dallinquilino. Tuttavia, se il deposito(o unaltra forma di garanzia) pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, occorre versarelimposta di registro nella misura dello 0,50%.Per i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale si pu scegliere: di pagare, al momento della registrazione, limposta di registro dovuta per lintera durata del contrat-to (2% del corrispettivo complessivo) di versare limposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualit, tenendo conto de-gli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualit.Chi sceglie di pagare per lintera durata del contratto usufruisce di uno sconto particolare, che consistein una detrazione dallimposta dovuta, in misura percentuale, pari alla met del tasso di interesse lega-le (attualmente pari al 2,5%) moltiplicato per il numero delle annualit. DURATA DEL CONTRATTO (in anni)DETRAZIONE (durata x 1,25) 6 7,5 56,25 4 5 33,75PARTE II > IL FISCO SULLA CASA 2 2,5Se il contratto risolto anticipatamente ed stato versato limporto relativo allintera durata, si ha di-ritto al rimborso delle annualit successive a quella in corso.Se si sceglie di pagare annualmente, limposta per le annualit successive pu anche essere di impor-to inferiore a 67 euro.Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo possibile pagare limpo-sta in unica soluzione o annualmente.Per le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di lo-cazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, limposta si paga nella misura fissa di67 euro. In tutti gli altri casi (esempio locazione di immobili non urbani), limposta si applica (nella mi-sura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) allimporto dei canoni ancora dovuti.Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, i contraenti devono versare limposta do-vuta entro 30 giorni, utilizzando il modello F23. Nel modello di versamento occorre indicare gli estre-mi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro20 giorni dal pagamento, lattestato dellavvenuto versamento allo stesso ufficio dove era stato pre-sentato il contratto.Il modello 69 deve essere presentato anche in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe.25ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 26. 3. LE LOCAZIONITipologia Modalit di versamentoParticolaritSconto pari al 50% del tasso Unica soluzionedinteresse legale moltiplicato entro 30 giorni dalla stipulaper gli anni di durata del contrattoStipula del contrattoAnnuale: prima annualit, entro 30giorni dalla stipula; successive Limposta sulla prima annualit nonannualit entro 30 giorni dallinizio pu essere inferiore a 67 euro dellannualit successiva Senza corrispettivo, imposta fissa> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 pari a 67 euro; con corrispettivo, Unica soluzioneCessione del contrattoaliquota del 2% (con un minimo dientro 30 giorni dallevento67 euro); presentazione della copia del mod. F23 allUfficio, entro 20 gg. Senza corrispettivo, imposta fissa pari a 67 euro; con corrispettivo, Unica soluzione Risoluzione del contrattoaliquota del 2% (con un minimo dientro 30 giorni dallevento67 euro); presentazione della copia del mod. F23 allUfficio, entro 20 gg. Le sanzioni per Lomessa registrazione Lomessa registrazione del contratto comporta lapplicazione di una sanzione amministrativa. Costitui- scono violazioni di carattere fiscale, soggette anche queste a sanzione, il parziale occultamento del corrispettivo e lomesso o tardivo versamento dellimposta di registro su annualit successive. Di seguito si riporta una tavola con le sanzioni per le violazioni sui contratti di locazione:ViolazioneSanzioneOmessa registrazione del contrattoDal 120% al 240% dellimposta dovuta Parziale occultamento del canoneDal 200% al 400% della maggiore imposta dovutaTardivo versamento dellimposta30% dellimposta versata in ritardoATTENZIONEI contratti di locazione di unit immobiliari, o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorren-done i presupposti, non sono registrati (legge 311/2004).Nei casi di omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il decreto legi-slativo n. 23/2011 ha inoltre previsto labbassamento del canone annuo, oltre alle normali sanzioni e al re-cupero dellimposta.In pratica, il proprietario viene obbligato a ridurre il canone fino a un importo pari al triplo della renditacatastale, la durata del contratto stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, vo-lontaria o dufficio, pi altri quattro anni di rinnovo. 26 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 27. 3. LE LOCAZIONICome rimediare (ravvedimento operoso)Attraverso il ravvedimento operoso possibile regolarizzare sia la tardiva registrazione dei contratti dilocazione sia il tardivo pagamento dellimposta di registro dovuta a seguito di proroga, risoluzione ecessione degli stessi.La violazione relativa allomissione della richiesta di registrazione pu essere regolarizzata: entro novanta giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi limposta dovuta, gliinteressi di mora e la sanzione ridotta pari al 12% dellimposta dovuta (1/10 del 120%) e che, en-tro lo stesso termine, linteressato presenti latto per la registrazione entro un anno dal termine di scadenza previsto, purch si versi limposta dovuta, gli interessi di mo-ra e la sanzione ridotta pari al 15% dellimposta dovuta (1/8 del 120%) e che, entro lo stesso ter-mine, linteressato presenti latto per la registrazione.Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, del pagamento dimposta dovuta, peresempio, per i versamenti successivi alla prima annualit, per la proroga, la cessione o la risoluzione diun contratto di locazione, occorre versare, oltre allimposta non pagata e agli interessi di mora: una sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo, se il versamento effettuato entro quattordicigiorni dalla scadenza una sanzione del 3% dellimposta dovuta (1/10 del 30%), se il pagamento effettuato dal quindicesi-mo giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza una sanzione del 3,75% dellimposta dovuta (1/8 del 30%), se il versamento effettuato entro un an-no dalla scadenza.PARTE II > IL FISCO SULLA CASA ATTENZIONE Non si pu ricorrere al ravvedimento operoso se la violazione stata gi contestata dallufficio e, comunque, quando sono gi iniziati accessi, ispezioni, verifiche.27ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 28. 4. LA SUCCESSIONE E LA DONAZIONE DI IMMOBILI 4. La successione e La donazionedi immobiLi >> Le imposte sugLi immobiLi ereditati Le persone che ricevono in eredit beni immobili e diritti reali immobiliari hanno lobbligo di versare limposta di successione. La base imponibile per il calcolo dellimposta costituita dalla rendita catastale dellimmobile (rivalutata del 5%) moltiplicata per i seguenti coefficienti:> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 110, per la prima casa 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1) 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E. Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale gi rivalutato del 25%. Limposta di successione comunque determinata dallufficio. Sono previste aliquote diverse a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e lerede. In particolare, si applicano le seguenti aliquote: 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro 6%, da calcolare sul valore totale (cio senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonch affini in linea collaterale fino al terzo grado 8%, da calcolare sul valore totale (cio senza alcuna franchigia), per le altre persone.ATTENZIONESe a beneficiare del trasferimento una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensidella legge n. 104/1992, limposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro. Gli importi esenti dallimposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base allindice del costo della vita.ATTENZIONEAi soli fini dellapplicazione della franchigia, sulla quota devoluta allerede si deve tener conto del valoredelle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede. Le imposte ipotecaria e catastaLe e LagevoLazione prima casa Quando nellattivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, oltre allimposta di successione sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale. 28 ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 29. 4. LA SUCCESSIONE E LA DONAZIONE DI IMMOBILIQueste sono pari, rispettivamente, al 2% e all1% del valore degli immobili, con un versamento minimodi 168 euro per ciascuna imposta.Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazio-ne di successione.Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale devono essere indicati i seguenti codici tributo: 649T, per limposta ipotecaria 737T, per limposta catastale.Se allinterno dellasse ereditario vi un immobile (non di lusso) in relazione al quale sussistono i re-quisiti previsti per lagevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella mi-sura fissa (168 euro per ciascuna imposta).Lagevolazione spetta se il beneficiario (o, nel caso di immobili trasferiti a pi beneficiari, almeno unodi essi) ha i requisiti necessari per fruire dellagevolazione prima casa.La risoluzione dellAgenzia delle Entrate n. 33/2011 fornisce importanti chiarimenti sulla decadenzadallagevolazione nei casi in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione o quando egli nontrasferisca la residenza nel Comune in cui si trova limmobile ereditato nel termine di diciotto mesi.Nel primo caso, la mendacit della dichiarazione determiner la decadenza del beneficio non soloper il soggetto che ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altricoeredi (la sanzione sar per applicata solo allautore della dichiarazione mendace).Anche nel secondo caso si avr la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il recupero dellimposta e del-PARTE II > IL FISCO SULLA CASAla relativa sanzione interesser interamente ed esclusivamente il soggetto che non ha rispettato lim-pegno assunto (il trasferimento della residenza).>> La dichiarazione di successioneLa dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, checoincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. necessario compilare lapposito modulo (modello 4), reperibile presso ogni ufficio territoriale o sul si-to internet dellAgenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it), e successivamente presentarlo alluf-ficio territoriale dellAgenzia nella cui circoscrizione era fissata lultima residenza del defunto. In caso diutilizzo di modello differente, la dichiarazione risulta nulla.Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata alluf-ficio nella cui circoscrizione era stata fissata lultima residenza italiana. Se non si a conoscenza di que-stultima, la denuncia va presentata allAgenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Roma II - Ufficioterritoriale Roma 6, Via Canton 20 - CAP 00144.Quando nellattivo ereditario presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successio-ne occorre calcolare e versare le imposte ipotecaria, catastale e di bollo, la tassa ipotecaria, i tributispeciali e i tributi speciali catastali.Inoltre, entro trenta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, necessario presen-tare la richiesta di voltura degli immobili agli uffici dellAgenzia del Territorio.29ATTENZIONE Le indicazioni dellAnnuario potrebbero subire modifiche per effetto di provvedimenti successivi; controllarle seguendo i comunicati stampa e il sito Internet dellAgenzia delle Entrate. 30. 4. LA SUCCESSIONE E LA DONAZIONE DI IMMOBILI chi deve presentare La dichiarazione Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione: gli eredi e i legatari, o i loro rappresentanti legali gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta gli amministratori delleredit i curatori delle eredit giacenti gli esecutori testamentari i trustee. Se pi persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione, sufficiente che la stessa sia presentata da una sola di esse. Dichiarazione rettificativa> ANNUARIO DEL CONTRIBUENTE 2012 La dichiarazione di successione pu essere modificata entro la scadenza del termine di presentazione. Con la risoluzione n. 8/E del 13 gennaio 2012 lAgenzia delle Entrate ha precisato che possibile rettificare la dichiarazione anche oltre tale termine, purch le modifiche siano dichiarate prima della notifi- ca dellavviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta o, in ma

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