AGOSTO 2014 INVERSIONISTA

¿Compras, vendes o rentas? Conoce cuáles son los gravámenes en bienes

raíces, desde terrenos y viviendas hasta locales comerciales o bodegas.

Por C.P.C. Gerardo Domínguez Gómez*

en inmueblesImpuestos

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RCER TRIMESTRE

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Cuando una persona vende uno o varios inmuebles, una de las pri-meras acciones que debe tomar es determinar si el ingreso perci-bido se encuentra gravado o exen-

to del Impuesto Sobre la Renta. Si la respuesta es positiva (sin importar si se trata de terrenos, edi-fi cios, bodegas, locales comerciales o viviendas), el siguiente paso es conocer cuáles son las de-ducciones que se pueden hacer. A continuación se debe realizar el cálculo del pago provisional, el cual se efectúa a través del Notario Público. Fi-nalmente se presenta (como parte de los ingre-

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sos) la venta del inmueble en la declaración anual. ¿Suena complicado? En realidad, no lo es. Vayamos paso a paso.

Venta de casa-habitación: ingresos exentos La venta de una casa-habitación, forma-lizada ante Notario Público, está exenta de impuestos, siempre y cuando el mon-to obtenido no exceda de 750 mil unida-des de inversión (UDIS) equivalentes a $3,855,800 pesos (tomando el valor de la udi al 25 de mayo de 2014). Como ‘can-dado’, quien vende la casa no debe haber enajenado otra durante los cinco años in-mediatos anteriores (y por la cual hubiera obtenido también exención del ISR).

¿Qué documentos se necesitan para la venta de una casa-habitación? Para for-malizar la operación, se debe presentar al notario la credencial de elector, la factura de pago de luz o teléfono fi jo y estados de cuenta (bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias) a nom-bre de quien vende o su cónyuge, hijos, nietos, padres o abuelos (en general, de as-cendientes o descendientes en línea recta).

Si la venta se realiza a un precio mayor de 750 mil udis (los referidos $3.85 millo-nes de pesos, considerando que el valor de la udi se actualiza todos los días por efec-tos de la infl ación y se consulta en www.banxico.org.mx) se podrán efectuar deduc-ciones, que más adelante comentaremos, en la proporción que resulte de dividir el ingreso gravado (precio de venta menos in-greso exento) y el valor de la enajenación o venta. Así es como se obtiene la ganancia sobre la que se tendría que pagar el ISR.

Venta de otros inmueblesCuando las personas físicas venden terre-nos, ofi cinas, locales comerciales o bode-gas, al valor de enajenación se le pueden restar deducciones como: Costo del terreno y construcciones. Gastos notariales. Impuestos y derechos por escrituras de

adquisición y de venta. Impuestos de traslado de dominio paga-

dos por el vendedor. Comisiones y mediaciones pagadas por

la adquisición o venta del inmueble. Honorarios pagados por avalúo.

DE IVA SE PAGA EN LA RENTA DE TERRENOS

COMERCIALES Y CASAS-HABITACIÓN.

ES EL MONTO DEL IVA EN RENTAS EFECTI-

VAMENTE COBRADAS EN LOCALES COMER-

CIALES, OFICINAS Y BODEGAS.

A 5.52% ES EL MONTO A PAGAR EN EL DF

POR CONCEPTO DE IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE

INMUEBLES.

0%

16%

1.1%

35% DE INGRESOS POR

ARRENDAMIENTO, EN LUGAR DE OTRAS DEDUCCIONES.

PUEDES DEDUCIR

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Todas las deducciones se actualizan aplican-do índices infl acionarios por el periodo compren-dido entre la fecha de adquisición o erogación y el mes inmediato anterior a la venta. Así se reco-noce el efecto de la infl ación en los gastos realiza-dos y el valor de los bienes inmuebles vendidos.

Tratándose de construcciones, el valor de ad-quisición se deprecia a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisi-ción y la de enajenación. En bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de la que se trate.

Cuando el vendedor de los inmuebles no pue-da comprobar el costo de las inversiones en construcción, mejo-ras y ampliaciones (es decir, si carece de los comprobantes emplea-dos en construcción, mano de obra y cual-quier otra erogación re-lacionada), se conside-rará como costo el valor que contenga el aviso de terminación de la obra, e incluso podrán tomar en cuenta el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo referido a la fecha en que fueron terminadas.

Si la persona que vende el inmueble lo hubie-ra adquirido por herencia, legado o donación, el costo de adquisición será el pagado por el autor

de la sucesión o de la persona que lo haya donado, y la fecha de adquisición, cuando lo hubieran adquiri-do los benefi ciarios.

Pago provisional de ISR Las personas físicas que vendan inmuebles en ope-raciones consignadas en escrituras públicas efec-tuarán un pago provisional de ISR dentro de los 15 días siguientes a la fecha de fi rma de la escritura a través de los notarios, corredores o demás fedatarios al Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Además, se efectuará un pago provisional a través de los Fedatarios Públicos en las ofi cinas autorizadas

por la entidad federativa, aplicando la tasa de 5% so-bre la ganancia en la venta de los inmuebles, el cual es acreditable contra el que se deba enterar al SAT. El pago provisional enterado se considera a cuenta del impuesto anual, el cual se determinará al presentar la declaración anual, a más tardar en el mes de abril del año siguiente.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles Las personas físicas o morales que adquieran terre-nos, edifi cios, locales comerciales, casas-habitación, bodegas y, en general, cualquier construcción, están obligados a pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles, de acuerdo con las disposiciones fi sca-les de cada estado. Para estos efectos, se considera adquisición cuando los inmuebles se obtengan por compra, donación, fusión o escisión de sociedades.

Lo recomendable es consultar el Código Fiscal de cada estado (o del Distrito Federal) para conocer con exactitud los casos en los cuales se causa el im-puesto y el monto del gravamen. En el DF se aplica una tarifa donde la tasa del impuesto fl uctúa entre el 1.1% y el 5.52% para un inmueble que se vende en $90 mil pesos. En este caso, el impuesto sobre adquisición de inmuebles sería de $1,194 pesos (el 1.32%). En el extremo opuesto, de un inmueble que se vende en $50 millones de pesos, el impuesto as-ciende a $2,394,511 pesos (el 4.78%).

La tasa cero del impuesto aplica a inmuebles ad-quiridos a causa de muerte (cuando se reciben por herencia o legado), siempre que su valor en la es-

CONSTRUCCIONESEl valor de los inmuebles se deprecia 3% cada año transcurrido entre la adquisición y la enajenación.

IVA: ¿SE COBRA O NO?En inmuebles a la venta: En arrendamiento:

La venta de terrenos y de casas-habitación se encuentra exenta del IVA. No así la venta de locales comerciales y bodegas, gravados a tasa del 16% al momento en que es cobra-do el precio de los citados inmuebles.

El arrendamiento de ca-sas-habitación y terrenos está exento del IVA. Sin embargo, el de locales comerciales, ofi cinas y bodegas está gravado a una tasa de 16% por el monto de las rentas efectivamente cobradas.

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critura de adjudicación no exceda los $836,290 pesos. En los demás casos, se causa el impuesto.

¿Y las rentas? Las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento de inmuebles (una vez más, ca-sas-habitación, bodegas, locales comerciales u ofi cinas) deben expedir comprobantes fi scales digitales por los ingresos que obtienen por con-cepto de rentas. Los deben declarar hasta el mes en que sean cobrados. Para efectos del ISR, quie-nes obtienen ingresos por arrendamiento pue-den deducir los siguientes rubros:1. Pagos del impuesto predial. Deben corres-

ponder al año calendario que se trate, así como contribuciones locales de mejoras, pla-nifi cación o cooperación para obras públicas.

2. Gastos de mantenimiento. Reparación de pisos, ventanas, puertas, pintura del inmue-ble, impermeabilización de techos, etc., siem-pre que los pague el arrendador.

3. Consumo de agua a cargo del arrendador.4. Intereses reales pagados por préstamos uti-

lizados para la compra de inmuebles o para la construcción o mejoras de los inmuebles arrendados, siempre que se obtenga el com-probante correspondiente.

5. Salarios, comisiones y honorarios pagados hasta un monto que no exceda del 10% de los ingresos por arrendamiento en el año calen-dario, así como las cuotas patronales pagadas al IMSS, Infonavit, Seguro de Ahorro para el Retiro e Impuesto sobre nóminas.

6. Importe de primas de seguros que amparan bienes inmuebles otorgados en arrendamiento.

7. Inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras. Para calcular la deduc-ción por inversiones, se multiplica el valor de adquisición de las construcciones por el 5%, y se actualiza por efectos de la infl ación con índices por el periodo comprendido desde el mes de adquisición y hasta la fecha de ena-jenación (venta).

8. Deducción opcional. Las personas físicas que otorguen el arrendamiento de inmue-bles, podrán deducir 35% de los ingresos cobrados por arrendamiento, en sustitución de las deducciones enumeradas. Además podrán deducir las erogaciones por concepto de impuesto predial de los inmuebles arren-dados en el año calendario. Por ejemplo, si el ingreso por arrendamiento anual cobrado es de $500 mil pesos, se tiene derecho a una deducción ciega (sin comprobantes) de $175 mil pesos, además del impuesto predial pa-gado en el año calendario.Los arrendadores deben efectuar pagos pro-

visionales mensuales de ISR. Restarán al total de ingresos cobrados en el mes las deducciones pagadas, aunque también pueden optar por la deducción opcional y el impuesto predial. A la utilidad se aplica la tarifa del artículo 96 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.

*Integrante de la Comisión Técnica de Investigación Fiscal del Colegio de Contadores Públicos de México y Socio de la Firma Domínguez, Reséndiz, Cuevas y Asociados, S.C.

AL COMPRARuna casa-habitación se debe pagar el impuesto sobre adquisición.

ISRPara efectos de este impuesto, quien obtiene ingresos por arrendamiento puede deducir diversos rubros.

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