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Independencia Asset Management LLC
Fondo Independencia Core US I
Nueva Colocación de Cuotas
Montevideo
Uruguay
Boston
Miami
USA
SantiagoChile
IndependenciaFondos de Inversión 2Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC
• Fundada el año 2005 entre Fernando Sánchez y Claudio Zichy, Independencia Asset Management LLC
(“IAM LLC”), filial de Independencia S.A., nace como la entidad que llevaría a cabo el plan de
inversiones del Fondo Rentas Inmobiliarias en EE.UU., enfocado específicamente en propiedades con
renta estabilizada.
• Con el paso del tiempo, y tras dimensionar la profundidad del mercado de Estados Unidos, IAM LLC se
abre a la estructuración de vehículos de “private equity” con el fin de abarcar segmentos de inversión de
mayor rentabilidad, como “value added”.
• A partir del año 2008 y tras la crisis inmobiliaria en Estados Unidos, IAM LLC reorganiza la estrategia de
los vehículos de los privados con el fin de poder capturar las oportunidades de inversión en activos de
bajo riesgo a precios de descuento generados por la crisis.
• Desde 2008 a la fecha IAM LLC se ha especializado en la búsqueda de activos de bajo riesgo en
ciudades primarias, secundarias y terciarias, que posean buenos fundamentos económicos. Para esta
estrategia Independencia ha creado una red de más de 10 socios locales quienes actúan como
proveedores de oportunidades así como gestores inmobiliarios de los negocios mismos.
• A la fecha IAM LLC cuenta con USD 2.000 MM en activos bajo administración y el flujo de negocios
supera los USD 3.500 MM al año lo que equivale a evaluar más de 100 oportunidades por ejercicio.
IndependenciaFondos de Inversión 3Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC
UruguayChile
USA
Fondo Rentas Inmobiliarias USD $ 814 MM
Independencia Asset Management LLC USD $ 2.000 MM
Fondo Rentas Inmobiliarias Uruguay USD $ 60 MM
Fondo Expertus USD $ 30 MM
Fondos administrados por Independencia S.A.:
IndependenciaFondos de Inversión 4
Independencia Asset Management
46PROPIEDADES
BAJO
ADMINISTRACIÓN
2BILLIONS
EN AUM
21%RENTABILIDAD
PROMEDIO DE
VENTAS DESDE
2011 (11 VENTAS)
197VEHÍCULOS
PARA
ESTRCUTURAR
LAS
INVERSIONES
5,85AÑOS
REMANENTES DE
CONTRATO EN
PROMEDIO
150NEGOCIOS
ANALIZADOS AL
AÑO
9%DIVIDENDO
PROMEDIO
DESDE
2011
755MM EN EQUITY
95%DE OCUPACIÓN
PROMEDIO DEL
PORTFOLIO
11GENERAL
PARTNERS
IndependenciaFondos de Inversión 5
Fernando
Sanchez
Presidente
Claudio Zichy
Director
Ejecutivo
Mónica
Braun
Director
Mónica
Schmutzer
Director
Francisco
Herrera
Director
Fernando
Barros
Asesor
Legal
Isabel Calvo
M. Jesús Rabat
René Cardosso
Ejecutivos de
Negocios
Jason RabinDirector
Adquisiciones
Independencia Asset
Management LLC
Juan C. Sanchez
Alfredo Martínez
Juan Jorge Lazo
Adquisiciones/Asset
Managers
Directorio
Ignacio
OssandónGerente General
Felipe FigueroaDirector Asset
Management
Independencia
Internacional AGF
Mónica
WeinholdController
Claudio ZichyDirector Ejecutivo
Laura Dambolena
Mariana Osorio
Juan Giraldo
Contabilidad y Control
de Gestión
Carlos Da Costa
Pamela Escobar
Contabilidad
Asesores LegalesDirectorio de la Administradora Estructura de la Administradora
M. Jesús Pérez
V. Merino
Legales y
Compliance
Arlette Vera
Administración
Independencia
Capital LLC
Rod LauredoDirector
Inversiones Deuda
Nicolas Parot
Associate
Independencia Asset Management LLC, Equipo
IndependenciaFondos de Inversión 6
• Fernando Sánchez – Presidente: Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile.
Fundador de Independencia AFI. Participó en la puesta en marcha del sistema AFP entre 1981 y 1988. Posteriormente en
1990, fundó Rentas Inmobiliarias SA, sociedad inmobiliaria de giro exclusivo con los aportes de las principales AFP chilenas.
Rentas Inmobiliarias S.A. dio origen al Fondo del mismo nombre, líder absoluto en la inversión en propiedades de renta,
ubicadas en Chile y USA, que es administrado por Independencia AFI. Actualmente es Presidente y miembro del directorio
de Independencia S.A. Participa activamente de las decisiones y control de las inversiones nuevas y actuales.
• Claudio Zichy – Director Ejecutivo: Ingeniero Industrial - Pontificia Universidad Católica Argentina. Empresario con más
de 14 años de experiencia en Negocios Internacionales. Responsable de implementar el plan de inversiones de
Independencia en USA desde su comienzo. Actualmente es el encargado de presentar las oportunidades de inversión y de
la gestión de las actuales inversiones, pues está en relación directa con brokers, General Partners y la red de contactos en el
mercado americano. Radicado en Miami, Florida desde 2003.
• Mónica Braun – Directora. Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile. 15 años de experiencia en la
administración de Fondos de Inversión de Independencia S.A, con un fuerte enfoque en la estructuración de Fondos Privados.
Desde el año 2005 estuvo a cargo de la gestión de los negocios inmobiliarios en EE.UU. con un especial énfasis en la relación con
los inversionistas. Desde agosto de 2015 es Directora de Independencia Internacional S.A.
• Mónica Schmutzer – Directora. Ingeniero Comercial - Pontificia Universidad Católica de Chile. Durante 12 años ejerció el
cargo de Gerente Inmobiliario de Independencia S.A. Actualmente es miembro Comité de Inversiones Internacionales de
Independencia, Directora de Independencia Internacional S.A. y dirige ´emprendimientos propios en el rubro hotelero e inmobiliario.
Independencia Asset Management LLC, Equipo, Comité de Inversiones
IndependenciaFondos de Inversión 7
Independencia Asset Management LLC, Proceso Inversión.
Más de 300
oportunidades de
inversión cada
año.
Primera selección: Mercado,
volumen de la inversión, tipo de
Inversión (Core, Core plus, etc..)
Solo 100 son
estudiados y
analizados.
Segunda selección: El equipo
de adquisiones evalúa la
inversión, su relación
riesgo/retorno y las posibles
alternativas de financiamiento.
Solo 8-10, son
llevados al comité
de inversiones.
Proceso Final: Tomando en cuenta el
precio definido en “B&F”, el comité de
inversiones analiza la inversión y si se
ajusta a la estrategia de IAM LLC,
aprueba la compra.
Inicio del proceso
de compra.
Firma del P&S
(Purchase and
Sale Agreement).
Contrato no vinculante que da
incio al proceso de Due
Dilligence (Contratos, legales,
ingenieriles) 30 días.
Fin del Proceso de
Due Dilligence y
pago del deposito
Hard.
Al finalizar el proceso de
DD, se hace un depósito
vinculante del orden de
USD $ 1 MM – 3 MM.
Fin del proceso de
Compra.
Análisis concreto y cierre de las
opciones de financiamiento.
Comienza la licitación
del proyecto. 1°, 2°
ronda y “Best and
Finals”.
IndependenciaFondos de Inversión 8
Independencia Asset Management LLC, Rol de socios locales
En EEUU hay 50 Estados, dentro de los cuales hay más de 60 ciudades con un mercado de
oficinas relevante, las cuales suman cerca de 4 mil millones de pies cuadrados.
Esta profundidad del mercado hace necesario contar con socios locales en cada zona o mercado,
quienes conocen las dinámicas específicas de cada uno de estos y la mejor manera de agregar
valor.
Con una inversión real de su capital nuestros socios son los encargados de la gestión de cada uno
de los activos y son los encargados de presentar las distintas oportunidades de inversión.
Mercados donde IAM tiene
socios con presencia activa
IndependenciaFondos de Inversión 9
Independencia Asset Management LLC, Red de socios locales
A través de exhaustivos procesos de selección, IAM ha ido y continúa formando su red de socios locales, fijándose como
paramentos básicos las siguientes características que un GP (socio local) debiese cumplir:
1. Presencia local en los mercados donde opere: Son compañías de tamaño medio, dedicadas a la gestión inmobiliaria de una
ciudad especifica o de una zona de EEUU.
2. Estándar Institucional en estructuras y procesos de toma de decisiones: IAM LLC invierte siempre con socios que
cumplan requerimientos institucionales, esto que comenzó para dar sustento al plan de internacionalización del Fondo Rentas
Inmobiliarias se volvió en un requerimiento para todas las inversiones de Independencia Asset Management ya sea que
inviertan institucionales o no.
3. Foco similar en cuanto a las estrategias de inversión de largo plazo: si bien tienen otras líneas de negocios deben cumplir
cierta “expertise” en el tipo de activos que busca IAM.
4. Deben invertir en conjunto con IAM LLC: Desde un 5% hasta un 10% en los proyectos que desarrollamos, de esa manera se
alinean los incentivos como principio fundamental de las asociación.
IndependenciaFondos de Inversión 10
Mercado Inmobiliario Estados Unidos, Oportunidad
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 11Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Atractivo de invertir en bienes raíces
comerciales en Estados Unidos.
Si bien los CAP Rates se han ido comprimiendo en los últimos años, dado los actuales niveles en las tasas
de interés en USA, aún se pueden obtener rentabilidades sobre el promedio histórico para esta clase de
activos. Luego, los Bienes Raíces Comerciales son aún una alternativa atractiva en su relación riesgo-
retorno.
Fuente: Wells Fargo Securities, Commercial Real Estate Q3 2018
IndependenciaFondos de Inversión 12
Propuesta de Inversión
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 13Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión.
Inversiones en propiedades estabilizadas, con una ocupación mayor al 80% y con un flujo de
fondos predecible. Activos generalmente localizados dentro de grandes ciudades. Se realizan con
una estructura de capital y deuda conservadora.
Las inversiones se realizan en propiedades localizadas en mercados urbanos o suburbanos
consolidados, que presentan un alto nivel de ocupación pero que requieren de algún tipo de
mejora. Se realizan con una estructura de capital y deuda más agresiva y proporcionan un flujo de
fondos predecible.
Las inversiones son en bienes raíces que exhiben problemas operacionales o de gestión,
requieren de mejoras físicas y/o sufren de restricciones de capital. Usualmente, el horizonte de
inversión es mucho más corto que el de una estrategia core/core plus y no está restringida a
mercados consolidados.
Esta estrategia requiere de un gran nivel de involucramiento. Incluye inversiones en terrenos,
desarrollos inmobiliarios, créditos respaldados en hipotecas y propiedades que exhiben
importantes problemas para su operación.
Oportunista
Value Added
Core Plus
Core
IndependenciaFondos de Inversión 14
Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Mercados Objetivo.
• La estrategia del Fondo consistirá en invertir en activos “Core” estabilizados, con una
atractiva relación riesgo retorno, que nos permita mantener flujos estables, pero con
excelentes perspectivas de apreciaciones de valor.
• La búsqueda de inversiones será en aquellos mercados y submercados que cumplan los
requisitos necesarios para ajustarse a la estrategia del Fondo, es decir, Mercados Core.
¿Que se entiende por un mercado Core?
Mercado Líquido Fácil desinversión
Mercado Profundo Absorción neta positiva en el tiempo Net absorption / Inventory
Oferta limitada de
metros cuadrados
Niveles de vacancia bajos, limitaciones a la
nueva construcción.
10%-12%
Vacancia histórica
IndependenciaFondos de Inversión 15
Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Ejemplos de
Mercados Objetivo.
Mercado Profundidad: Absorción Neta/ Inventario (promedio 10 años)
Vacancia:(promedio 10 años)
Boston, MA +0,16% 10,51%
Washington DC +0,527% 11,3%
San Francisco, CA +1,2% 11,8%
Seattle, WA +1,45% 13%
New York City -0,1% ( +0,46% si se saca 2008-9) 10,4%
San Diego, CA +0,91% 15%
Estos mercados además de probar su profundidad y restricciones de oferta, han mantenido
niveles razonables de liquidez aún en períodos de crisis. Luego, el Fondo buscará activos en
mercados y submercados que tengan estas características.
IndependenciaFondos de Inversión 16
Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión, Ejemplos de
Mercados Objetivo.
Los mercados Core en Estados Unidos son los únicos que muestran apreciaciones sostenidas, tanto en
series de tiempo largas como cortas. Es por esto que la estrategia del Fondo Independencia US Core I se
enfocará en mercados que muestren apreciación constante a través del tiempo.
Mercados de Oficinas – Apreciaciones en periodos de inversión de 10 años:
Mercados
Core
IndependenciaFondos de Inversión 17
Independencia Asset Management LLC, Propuesta de Inversión.
A pesar de que en cuanto a los
ingresos los activos “Core” muestran
ingresos moderados, en cuanto a su
apreciación histórica superan a las
diferentes categorías de activos.
Retornos de las Carteras, según horizontes de Inversión:
A medida que aumenta el horizonte
de inversión los retornos se hacen
aún mayores en esta clase de
Activos.
Retornos según tipo de cartera, serie de 14 años:
IndependenciaFondos de Inversión 18
Inversiones Actuales
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 19Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Inversiones Actuales
2168 Shattuck Ave.
Berkeley, CA
110 110th Ave NE
Bellevue, WA
IndependenciaFondos de Inversión 20Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Inversiones en Proceso de Due Diligence:
Potomac Tower, Arlington, VA
1101 19th Street,
North Arlington, VA
Tipo Edificio Oficinas
Tipo de Oficina Clase A
Año Const./ Renov. 1989 / 2013 / 2016
Superficie 240,104 Sf
Ocup. Compra 91.5%
Ocup. Histórica 92% (1994-2018)
Precio Compra USD 147 MM
Cap Rate (Estabilizado) 5.0% ( 6.21%)
Socio Local American Real Estate Partners (5%)
Principales ArrendatariosVenture Global (23%), Grocery Manufactures
(14%), Insight Global (10%)
IndependenciaFondos de Inversión 21
Term Sheet Fondo
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 22
Independencia Asset Management LLC, Term Sheet Fondo
Tamaño Inicial Fondo
Nueva Colocación de Cuotas
• US$ 76 MM
• US$ 74 MM, llevando al Fondo a 150 MM de equity
Periodo • 7 años con 2 opciones de extensión de 1 año cada una, a partir de
Diciembre de 2017
Periodo de Inversión Nueva
Colocación
• 12 meses.
Reinversión • No hay.
Management Fee • 1,1%
Succes Fee • 20% sobre 8% rentabilidad anualizada realizada en USD
Tipo de Producto • Edificios de oficinas, Centros de distribución industrial y activos Retail
selectivos en mercados relevantes de US
Leverage • A nivel del fondo 0%, a nivel del activo hasta 66,67%*
TIR Esperada • USD 8% - USD 10% Neta de impuestos, comisiones y gastos.
Dividendo Promedio • USD 5%-6% anual, distribuido trimestralmente
Uso de fondos Nueva
Colocación
• 50% del Equity de Potomac Tower ( US$ 28 MM) y 2-3 nuevos proyectos
IAM LLC Commitment • 2% del Fondo
*De manera transitoria el activo Potomac Tower tendrá un leverage mayor a 2/3
para el cierre. A mediados de marzo, cuando se realice un nuevo llamado de
capital, se regularizará la situación volviendo a los 2/3 de leverage.
IndependenciaFondos de Inversión 23
Independencia Asset Management LLC, Term Sheet Fondo,
Esquema de comisiones, caso estándar.
Comisión de
Estructuración
Comisión Fija
Administración
Comisión de Éxito,
Primer “Hurdle”
Comisión de Éxito,
Segundo “Hurdle”
General
Partner 0,5% del precio
3% de la renta
Bruta de la
propiedad
Empieza a participar del 20% del
exceso, una vez realizado el 8% de
IRR hasta el 12%.
Empieza a participar del 30%
del exceso, una vez realizado
el 12% de IRR.
Independencia -
1,1 % de los
montos invertidos
(Patrimonio)
Empieza a participar del 20% del
exceso, una vez realizado el 8% de
IRR
-
Otras comisiones e ingresos del GP con respecto a la inversión:
1. Comisión de arriendo: 2% del valor del arriendo si participó en conjunto con un corredor (el corredor se lleva otro 2%). 4% del valor del arriendo si no se involucra otro
corredor.
2. Comisión de construcción de habilitaciones: GP cobra el 5% de todas las inversiones en habilitaciones para nuevos arriendos.
3. Comisión de construcción de mejoras al edificio: GP cobra el 5% del valor de las inversiones en el edificio que superen los USD 50,000.
IndependenciaFondos de Inversión 24
Track Record
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 25Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Ejemplo de Inversiones,
250 Summer St.
Resumen de la Inversión:
• En enero de 2012 IAM LLC (90%) en conjunto con Synergy
Investment (10%), adquirieron el inmueble ubicado en 250
Summer St en Boston, específicamente en el sector de
Seaport., a minutos del South Station. Este barrio ubicado en el
CBD de Boston vivió una importante transformación desde
2010 a la fecha, consolidándose como uno de los principales
polos de oficinas “brick and beam” de esa ciudad.
• El proyecto consistió en tomar ventaja de los precios a los
cuales se estaban transando los activos en ese momento y
junto a eso ser capaces de colocar el 19% de vacancia que
tenía el edificio.
• Tras una importante apreciación del inmueble, se tomó la
decisión de refinanciar la propiedad con el mismo banco,
pasando así de un total de deuda de USD $ 15,1 MM a USD
$ 24,1 MM, y distribuyendo el exceso a los aportantes.
• Hace unas semanas, una vez finalizado el plan de negocios, la
alianza entre IAM y Synergy vendió el proyecto a uno de los
fondos de Morgan Stanley, alcanzando una rentabilidad sobre
el 25% neta para los aportantes y un MOIC de 2.4x.
Precio de Compra
TIRProyectada
Precio de Venta
TIR Final
USD $ 25,000,000 11,45% USD $62,200,000 25,11%
IndependenciaFondos de Inversión 26Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Ejemplo de Inversiones
• En Abril de 2012 IAM LLC (89,9%) en conjunto con Kojaian
Management Corp (10,1%) adquirieron el inmueble ubicado en 210
Sixth Avenue, Pittsburgh, Pennsylvania, el cual se encuentra en el
centro financiero de Pittsburgh en una zona con numerosos
restaurantes, retail, atracciones culturales y deportivas.
• La propiedad fue adquirida bajo el costo de reposición y con sólidos
arrendatarios con buenas perspectivas, dentro de los cuales destaca la
firma de abogados K&L Gates quienes ocupan el 40% del inmueble
con un contrato que vence a fines de 2024.
• El proyecto consiste en arrendar los espacios vacantes, aprovechar el
flujo de caja seguro que provee la propiedad y beneficiarse de un
mercado con continuos aumentos en las rentas.
• El plan de negocios termina en Diciembre de 2017.
Precio de Compra
Tasación 2016 Cash on Cash Proyectado
Cash on Cash Realizado
USD $ 120,000,000 USD $ 127,750,000 7,48% 9,26%
IndependenciaFondos de Inversión 27Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Red de socios locales
• Consecuente con la estrategia que ha mantenido, Independencia ha formado una red de socios locales quienes actúan como
proveedores de negocios y como gestores inmobiliarios de los activos en los que invertimos.
General Partner
Zona Boston CBDWashington, New
Jersey y Maryland
Denver, Kansas y
Salt Lake City
Boston
Suburbano
San Francisco,
Portland y Seattle
Inversiones
Actuales$ 434 MM $ 306 MM $ 450.5 MM $ 222 MM $ 182 MM
Inversiones
Realizadas$ 237 MM - - - $ 53 MM
Rentabilidad 19,65% - - - 11,00%
*Además de los más importantes, IAM cuenta con otros 4 especializados en mercados medianos como: Miami, Orlando,
Charlotte, Connecticut y Detroit que en conjunto suman USD $ 540 MM.
*Valor de los activos a valor de Tasación Dic-2016
IndependenciaFondos de Inversión 28
Independencia Asset Management LLC, Track Record
• Desde el 2005 IAM ha realizado más de 40 inversiones (más de 50 propiedades) en todo Estados Unidos y
suma USD $ 2,000 MM de activos bajo administración lo cual se traduce en USD 755 MM de capital invertido.
• De las adquisiones se han completado 10 planes de inversión con una rentabilidad (TIR neta realizada) que
supera el 21% en promedio.
Property Purchase Date Purchase Price Equity Sale Price Sale Date Projected IRR IRR Projected C/CAverage Cash
on Cash
51 Melcher October-11 $ 10.500.000 $ 10.500.000 $ 52.750.000 August-14 14,23% 27,33% 12,20% 0%General Mills July-10 $ 42.999.200 $ 14.994.000 $ 50.000.000 April-14 15,00% 16,13% 11,95% 12,86%Chauncy-Summer August-11 $ 24.500.000 $ 14.736.711 $ 75.000.000 Nov-16 15,29% 25,46% 8,89% 15,29%IP 4 November-09 $ 25.000.000 $ 13.000.000 $ 53.927.700 March-11 21,6% 22,80% 11,43% 0%Two Oliver December-12 $ 52.000.000 $ 23.000.000 $ 79.000.000 July-15 12,35% 15,41% 6,03% 3,63%500 Atlantic Parking Mayo-12 $ 14.000.000 $ 5.000.000 $ 22.150.000 Ago-16 11,32% 15,80% 6,15% 20,41%American Bank Building July-14 $ 45.100.000 $ 16.200.000 $ 53.000.000 Jan-16 11,46% 11,00% 7,01% 7,59%Fawcett August-10 $ 25.500.000 $ 10.200.000 $ 31.000.000 June-13 13,28% 12,89% 9,00% 7,22%250 Summer Street January-12 $ 25.000.000 $ 10.900.000 $ 62.000.000 July-17 11,45% 23,53% 8,04% 15,66%253 Summer Street December-10 $ 40.000.000 $ 12.200.000 $ 140.000.000 Oct-17 16,20% 28,27% 12,44% 16,96%
*Independencia Asset Management ha probado ser exitoso en la toma de oportunidades de inversión en EEUU,
alcanzando altas rentabilidades en activos de bajo riesgo.
IndependenciaFondos de Inversión 29
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Lista de Propiedades.
Property Purchase Date Purchase Price EquityAverage Annual
Cash on Cash
Accumulated Distributions
(as percentage of the equity)
Appraisal Value as
Dec 2017
Westgate December-10 66,000,000$ 24,138,461$ 6.93% 42.53% 60,000,000$
Riverside on the James April-11 63,000,000$ 21,973,840$ 6.97% 51.65% 72,900,000$
200 Newport May-11 25,000,000$ 13,000,000$ 8.04% 52.23% 29,100,000$
HarbourSouth July-11 31,300,000$ 14,500,000$ 10.42% 69.96% 33,700,000$
G Tech March-12 51,500,000$ 18,580,797$ 12.34% 61.64% 67,700,000$
KL Gates April-12 120,000,000$ 51,870,294$ 10.33% 54.31% 107,500,000$
Morrissey August-12 30,000,000$ 9,900,000$ 7.30% 46.50% 37,300,000$
Keith Portfolio December-12 109,000,000$ 33,149,000$ 11.24% 45.90% 119,500,000$
Brickell Bayview March-13 70,000,000$ 27,500,000$ 13.59% 62.37% 103,000,000$
Merrill Lynch July-13 91,850,000$ 34,800,000$ 9.32% 41.15% 113,000,000$
Wells Fargo Center June-14 78,800,000$ 25,700,000$ 9.61% 33.64% 75,000,000$
Broadway Station July-14 73,250,000$ 28,744,444$ 7.60% 25.96% 88,800,000$
Plaza Vista November-14 103,600,000$ 38,500,000$ 10.70% 32.99% 116,500,000$
Sam Houston Crossing December-14 32,800,000$ 14,444,444$ 6.15% 18.45% 23,300,000$
100 Quannapowitt February-15 31,050,000$ 11,500,000$ 11.35% 32.15% 38,900,000$
Hamilton Landing July-15 89,000,000$ 33,370,000$ 7.54% 18.84% 112,000,000$
City Place I September-15 113,250,000$ 43,370,792$ 8.03% 18.07% 101,350,000$
Panorama Portfolio January-16 190,620,000$ 51,858,000$ 5.62% 11.24% 191,000,000$
The Round February-16 29,325,000$ 11,350,000$ 14.00% 24.49% 30,000,000$
Lexington Corp Center June-2016 46,000,000$ 17,500,000$ 13.62% 20.44% 54,200,000$
150 W Jefferson July -2016 80,985,576$ 31,845,554$ 13.46% 17.94% 96,000,000$
Rustcraft Corporate Center September-16 70,000,000$ 26,600,000$ 9.49% 13% 77,100,000$
Candler Building Jan- 17 61,000,000$ 25,100,000$ 4.73% 4.73% 80,000,000$
South Towne Corp Center March-17 64,000,000$ 24,600,000$ 10.72% 10.72% 66,300,000$
9350 Financial Center November-17 31,870,000$ 11,480,960$ N/A N/A 31,870,000$
One Union Center October-17 64,250,000$ 23,601,288$ N/A N/A 64,250,000$
BBB Plaza December-17 37,900,000$ 13,239,526$ N/A N/A 37,900,000$
1600 Market Street February-17 160,000,000$ 59,500,000$ N/A N/A 160,000,000$
Total 2,015,350,576$ 741,717,400$ 2,188,170,000$
IndependenciaFondos de Inversión 30
Anexos
Independencia Asset Management LLC
IndependenciaFondos de Inversión 31
Independencia Asset Management LLC, Track Record. Distribuciones promedio
7,8 MM
15,1 MM18,4 MM
25,7 MM
34,9 MM
43,7 MM
0,6 MM 1,7 MM 2,0 MM 3,1 MM 2,8 MM 2,3 MM
3,9 MM
5,4 MM6,7 MM
5,5 MM
5,2 MM
6,2 MM
19,6 MM
59,1 MM
30,8 MM
1,5 MM
4,8%
11,3%
10,6% 10,3%
9,4%
3,8%
7,3%
8,2%
12,4%
18,9%
14,2%
9,97%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0 MM
5 MM
10 MM
15 MM
20 MM
25 MM
30 MM
35 MM
40 MM
45 MM
50 MM
55 MM
60 MM
65 MM
70 MM
75 MM
80 MM
85 MM
90 MM
95 MM
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Return of Capital Institutional Investors Distributions Private Investors Distributions Dividend Yield
IndependenciaFondos de Inversión 32
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Nivel de apalancamiento de
la cartera.
*Valor de los activos a valor de inversión
75,0% 75,2% 76,2%
79,3% 79,3%
73,0%
66,1% 66,1%
60,7%
63,6%
65,5% 66%
50,0%
53,0%
56,0%
59,0%
62,0%
65,0%
68,0%
71,0%
74,0%
77,0%
80,0%
0 MM
100 MM
200 MM
300 MM
400 MM
500 MM
600 MM
700 MM
800 MM
900 MM
1.000 MM
1.100 MM
1.200 MM
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Institutional AUM Private AUM Leverage
IndependenciaFondos de Inversión 33
Independencia Asset Management LLC, Estructura Tributaria
RE
Investor 2
U.S. Corp
Investor 3 Investor 4
Chilean Fund
LLC
Independencia
USA
100% Voting
LLCLLC
RERE
Chilean Fund Invest
20% Equity
Chilean Fund Invest
80% Loan
Investor 5Investor 1
5%
Sociedad GP
5-10%
IndependenciaFondos de Inversión 34
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 25 MM
◼ Tamaño: 247,000 SF (22,971 mt²)
◼ US$/SF: $ 101.21 (23.19 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 21.6 %
◼ TIR Realizada: 22.8%
◼ Cash on Cash: 11.43 %
◼ Precio Compra: US$ 42.9 MM
◼ Tamaño: 1,508,765 SF (140,164 mt²)
◼ US$/SF: $ 29 (6.66 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 15.00 %
◼ TIR Realizada: 16.26%
◼ Cash on Cash: 12.86 %
◼ Precio Compra: US$ 25.5 MM
◼ Tamaño: 130,304 SF (12,118 mt²)
◼ US$/SF: $ 195.7(44.94 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 13.28 %
◼ TIR Realizada: 12.84%
◼ Cash on Cash: 7.22 %
10 Fawcett – Cambridge, MAMassachusetts 253 Summer Street – Boston, MAMassachusetts
Westgate Corporate Center – Route 78 New Jersey
◼ Precio Compra: US$ 63.75 MM
◼ Tamaño: 263,066 SF (25,790 mt²)
◼ US$/SF: $ 242 (55.57 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 14.96%
◼ Cash on Cash: 11.44%
Riverside on the James – Richmond, VAVirginia
◼ Precio Compra: US$ 40 MM
◼ Tamaño: 175,436 SF (16,298 mt²)
◼ US$/SF: $ 228 (52.35 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 16.22 %
◼ TIR Realizada: 28,27%
◼ Cash on Cash: 12.46 %
◼ Precio Compra: US$ 66 MM
◼ Tamaño: 231,518 SF (21,416 mt²)
◼ US$/SF: $ 286 (65.67 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 13.35 %
◼ Cash on Cash: 9.21 %
International Plaza 4 – Tampa, FLFlorida General Mills – Social Circle/Atlanta, GAGeorgia
IndependenciaFondos de Inversión 35
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 25.5 MM
◼ Tamaño: 145,752 Sqf (13,540 mts²)
◼ US$/SF: $ 175 (40.18 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 10.74%
◼ Cash on Cash: 8.44%
200 Newport – Boston, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 24.5 MM
◼ Tamaño: 146,810 SF (13,639 mts²)
◼ US$/SF: $167 (38.35 UF/m²)
◼ TIR Proyectada: 15.38 %
◼ Cash on Cash: 9.12%
◼ TIR Realizada: 25,46%
101 Summer, 99 Chauncy Street – Boston, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 31.3 MM
◼ Tamaño: 204,750 Sqf (19,000 mts²)
◼ Precio /SF: US$ 153.8 (35.70 UF/mt²)
◼ TIR Proyectada: 13.43 %
◼ Cash on Cash: 10.83 %
Harbor South – Quincy, MAMassachusetts 51 Melcher Street – Boston, MAMassachusetts
250 Summer Street – Boston, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 51.5 MM
◼ Tamaño: 199,661 Sqf (18,549 mts²)
◼ Precio /SF: US$ 257.94 (59.86 UF/mt²)
◼ TIR Proyectada: 15.02 %
◼ Cash on Cash: 13.5%
GTech Center– Providence, RIRhode Island
◼ Precio Compra: US$ 10.5 MM
◼ Tamaño: 92,317 Sqf ( 8,576 mts²)
◼ US$/SF: US$ 113.7 (26.39 UF/mt²)
◼ TIR Proyectada: 14.23 %
◼ TIR Realizada: 27.33%
◼ Cash on Cash: 0.00%
◼ Precio Compra: US$ 25 MM
◼ Tamaño: 104,709 sqf (9,727 mts²)
◼ US$/SF: US$ 238.76 (55.41 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11.45 %
◼ TIR Realizada: 23.53%
◼ Cash on Cash: 8.04%
IndependenciaFondos de Inversión 36
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 120 MM
◼ Tamaño: 637,000 sqf (59,177 mts²)
◼ Precio /Sqf: US$ 188.38 (43.72 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 12. 30%
◼ Cash on Cash: 11.00%
◼ Precio Compra: US$ 15 MM
◼ Tamaño: 376 espacios de arriendo
◼ Precio /Spot: US$ 39,893.62 (860.09 UF/spot)
◼ TIR Proyectada: 11.23 %
◼ TIR Realizada: 15.8%
◼ Cash on Cash: 6.03%
◼ Precio Compra: US$ 40 MM
◼ Tamaño: 163,770 sqf (15,214 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 244.24 (56.68 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 14. 23%
◼ Cash on Cash: 5.28%
Two Oliver Street- Boston, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 109 MM
◼ Tamaño: 1,926,765 sqf (178.996 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 56.57 (12.72 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11.12%
◼ Cash on Cash: 9.98%
Keith Industrial Portfolio – Charlotte, NCNorth Carolina
◼ Precio Compra: US$ 52 MM
◼ Tamaño: 223,372 sqf (20,751 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 233 (53 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 12.35%
◼ TIR Realizada: 15.41%
◼ Cash on Cash: 3.63%
441 Stuart Street - Boston, MAMassachusetts Morrissey Blvd- Boston, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 29.6 MM
◼ Tamaño: 103,992 sqf (15,214 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 284.64 (66.05 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11.16%
◼ TIR Realizada: 22%
◼ Cash on Cash: 7.70%
K&L Gates Center – Pittsburgh, PAPennsylvania Intercontinental Parking Garage – BostonMassachusetts
IndependenciaFondos de Inversión 37
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 67.5 MM
◼ Tamaño: 285,529 sqf (26,526 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 232.9(53.47 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11.48%
◼ TIR Realizada: 16%
◼ Cash on Cash: 8.04%
Brickell Bayview – Miami, FLFlorida
◼ Precio Compra: US$ 90.8 MM
◼ Tamaño: 380,000 sqf (35,302 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 238.72 (56.11 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 13.79%
◼ Cash on Cash: 12.86%
1100, 1150 y 1200 Merrill Lynch Dr. – Princeton, NJNew Jersey
◼ Precio Compra: US$ 73 MM
◼ Tamaño: 318,053 sqf (29,547 mts²)
◼ Precio /Sqf: US$ 229,52 (56,9 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11. 37%
◼ Cash on Cash: 8,43%
Denver
◼ Precio Compra: US$ 45,1 MM
◼ Tamaño: 168,794 sqf (15,495 mts²)
◼ Precio /Sqf: US$ 267,07 ( 68,51 UF/ mts²)
◼ TIR Proyectada: 10,89%
◼ TIR Realizada: 11,00%
◼ Cash on Cash: 7,75%
American Bank Building – Portland, OR Oregon
◼ Precio Compra: US$ 78.8 MM
◼ Tamaño: 648,307 sqf ( 60,228)mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 120,7 ( 30,96UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 14,01%
◼ Cash on Cash: 11,25%
Wells Fargo Center – Jacksonville, FLFlorida
◼ Precio Compra: US$ 103.6 MM
◼ Tamaño: 253,720sqf ( 23,571)mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 408,3 ( 107,7UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 10,51%
◼ Cash on Cash: 11,02%
Plaza Vista - Kansas City, MOMissouri
Broadway Station – Denver, CO
IndependenciaFondos de Inversión 38
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 31.05 MM
◼ Tamaño: 168,000 sqf (15,608 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 184.82 (49.65 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 13,04%
◼ Cash on Cash: 9.16%
100 Quannapowitt– Wakefield, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 32.8 MM
◼ Tamaño: 159.175 sqf (14,788 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 206.06 (47.82 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11.7%
◼ Cash on Cash: 8.96%
Sam Houston Crossing I, Houston, TexasTexas
◼ Precio Compra: US$ 85,25 MM
◼ Tamaño: 406,335 sqf (37,752 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 207 (54 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11,28%
◼ Cash on Cash: 7,79%
Hamilton Landing– Novato, CACalifornia
◼ Precio Compra: US$ 113,250 MM
◼ Tamaño: 884,669 sqf (82.188 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 128 (37,18 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 10,96%
◼ Cash on Cash: 9,28%
City Place I – Hartford, CTConnecticut
IndependenciaFondos de Inversión 39
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 46 MM
◼ Tamaño: 288,528 sqf (26.805 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 160 (46,2 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 12,59%
◼ Cash on Cash: 8,71%
Lexington Corporate Center – Lexington, MAMassachusetts
◼ Precio Compra: US$ 190,62 MM
◼ Tamaño: 780,649 sqf (72,567 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 244 (72 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11,96%
◼ Cash on Cash: 7,76%
Panorama Portfolio - Denver, COColorado
◼ Precio Compra: US$ 29,325 MM
◼ Tamaño: 144,938sqf (13.465 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 202 (46,95 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 12,00%
◼ Cash on Cash: 8,58%
The Round – Beaverton, OROregon
◼ Precio Compra: US$ 80,71 MM
◼ Tamaño: 486,786 sqf (45,223 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 165 (48 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11,75%
◼ Cash on Cash: 9,6%
150 West Jefferson – Detroit, MI Michigan
◼ Precio Compra: US$ 70,0 MM
◼ Tamaño: 421,924sqf (39.198,01 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 165 (45,67 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11,23%
◼ Cash on Cash: 9,40%
Rustcraft Corp Center – Dedham, MAMassachusetts
IndependenciaFondos de Inversión 40
Independencia Asset Management LLC, Track Record, Propiedades en la cartera
◼ Precio Compra: US$ 61,24 MM
◼ Tamaño: 569,618 sqf (52,919 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 105 (31 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 13,11%
◼ Cash on Cash: 6,02%
The Candler Building - Baltimore, MDMaryland
◼ Precio Compra: US$ 64,00 MM
◼ Tamaño: 262,219 sqf (24.361 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 244 (64,96 UF/ mt²)
◼ TIR Proyectada: 11,16%
◼ Cash on Cash: 10,36%
South Towne Corp - Salt Lake City, UTUtah
◼ Precio Compra: US$ 64,25 MM
◼ Tamaño: 191,679 sqf (17,808 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 335
◼ TIR Proyectada: 13,04%
◼ Cash on Cash: 0,43%
One Union Center- Washington D.C.Washington DC.
◼ Precio Compra: US$ 31,87 MM
◼ Tamaño: 105,472 sqf (9,799 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 302
◼ TIR Proyectada: 11,06%
◼ Cash on Cash: 6,82%
9350 Financial Center – Miami, FLFlorida
◼ Precio Compra: US$ 37,9 MM
◼ Tamaño: 97,456 sqf (9,054 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 335
◼ TIR Proyectada: 10,41%
◼ Cash on Cash: 7,61%
BBB Doral Plaza- Miami, FLFlorida
◼ Precio Compra: US$ 160 MM
◼ Tamaño: 825,968 sqf (76,735 mts²)
◼ Precio/ Sqf: US$ 194
◼ TIR Proyectada: 12,84%
◼ Cash on Cash: 5,87%
1600 Market St.- Philadelphia, PAPhiladephia
IndependenciaFondos de Inversión 41Fondos de Inversión
Independencia Asset Management LLC, Atractivo de invertir en bienes raíces
comerciales en Estados Unidos ¿Por que invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces comerciales han ofrecido
históricamente retornos atractivos, con una baja tasa
de volatilidad cuando se los compara con otras clases
de activos.
Los bienes raíces comerciales, sean estos activos
públicos o privados, presentan una baja correlación
con acciones y bonos. Por esta razón, su
incorporación tiene efectos positivos en el portfolio de
un inversor.
Los flujos provenientes de los bienes raíces se
relacionan directamente con el nivel de rentas
aportado por los arrendatarios. Por esta razón,
exhiben una mayor correlación con la inflación que las
acciones y los bonos, convirtiéndose en una cobertura
natural ante ésta.
Clase de Activo
Acciones U.S Bonos U.SBienes Raíces Com. Privados
Bienes Raíces Com. Públicos
Acciones U.S 1,00
Bonos U.S 0,03 1,00
Bienes Raíces Com. Privados
0,23 -0,24 1,00
Bienes Raíces Com. Públicos
0,58 0,14 0,13 1,00