Brf Göteborgshus 20Informationsmöte nr 1 Vattenrör, avloppsrör och våtrum

2020-02-27

Dagordning

• Inledning, syfte & mål med mötet, presentation av deltagare

• Min roll som medlem, styrelsens roll, Riksbyggens roll

• Presentation av utredningar

• Projektförslag

• Hur styrelsen har beslutat att gå vidare

• Vanliga frågor – Ekonomi, kompensation och boende

• Tider

• Frågestund

Inledning

• Tack för att ni kommit hit ikväll!

• Ställ gärna frågor, men spara dem till efter presentationen.

• Vi kommer inte att fatta några beslut ikväll!

• Presentationen innehåller mycket text för att den ska kunna läsas i efterhand och kommer finnas att tillgå via föreningens hemsida.

Syftet och mål med mötet

Klargöra den tekniska statusen för era fastigheter.

Hur styrelsen har valt att gå vidare, vilket arbete som pågår och vad som kommer hända härnäst.

Ge medlemmarna möjlighet att ställa frågor och utrycka åsikter.

Presentation deltagare

Styrelsen

• Claes Arvidsson

• Annika Augot

• Ewa Segerbo

• Andreas Liljengård

• Jan A Samuelsson

• Johan Claesson

• Lars-Eric Brandt

• Hans Thimell

• Anne-Marie Kristina Deresiewicz

Riksbyggen

• Julia Torstensson Projektledare

• Filippa Bengtsdotter Bitr. Projektledare

• Anna LillsebbasProjektkommunikatör

• Karina BerghFörvaltare

Min roll som medlem, styrelsens roll, Riksbyggens roll

Video

Vad är min roll som medlem?

• Som medlem i Brf Göteborgshus nr 20 äger du en andel av Bostadsrättsföreningen.

• Genom din andel har du nyttjanderätten till den lägenhet du bor i.

• Ni medlemmar äger och finansierar alla fastigheter och lägenheter i Brf Göteborgshus nr 20 tillsammans. Men ni äger inte era egna lägenheter.

• Föreningens angelägenheter handhas av styrelsen som utses av medlemmarna på årsstämman.

• Styrelsen kan inte besluta om att vissa stora projekt ska genomföras, detta måste ni medlemmar besluta genom omröstning på extra stämma.

Vad är styrelsens roll?

• Styrelsens ansvar är att företräda föreningens medlemmar och verka för att medlemmarnas ekonomiska intressen tillvaratas.

Vad är Riksbyggens roll?

• Riksbyggen är ett kooperativt företag som utvecklar bostäder i nyproduktion, både bostadsrätt och hyresrätt. Vi är en av Sveriges största fastighetsförvaltare med bostadsrättsföreningar, kommersiella och offentliga fastighetsägare som kunder.

• Er bostadsrättsförening är medlemmar i Riksbyggen och äger andelar i Riksbyggen. På det sättet är er Bostadsrättsförening en av Riksbyggens ägare.

Presentation av utredningar

UtredningSystemöversikt

Elsystem

Avloppssystem

Kall- och varmvattenstam Varmvattencirkulation

Utredningar och inventeringar

Riksbyggen har på uppdrag av styrelsen:

• Genomfört en utredning av statusen på föreningens VVS-och el-installationer

• Enkät har skickats ut till samtliga av föreningen medlemmar. Totalt har 266st av 340st svarat.

• Okulär inventering av ca 100st lägenheter.

• Okulär inventering av allmänna och övriga utrymmen i källare.

• Invändig filmning av utvalda spillvattenledningar

Vad finns i badrummet & hur länge håller det enligt branschstandard

Kakel30-40 år

Värmerör50-70år

Plastmatta20-25 år

Porslin30-35 år

Avloppsrör30-60 år

Kall- och varmvattenrör25-60 år

Målning10-15 år

UtredningKall- och varmvattenstammar

Förser lägenheterna och allmänna utrymmen med kall- och varmvatten.

Status

• Kall- och varmvattenledningar i schakt till lägenheter har generellt inte bytts i samband med badrumsrenovering.

• Teknisk livslängd är passerad.

Åtgärdsbehov

• Kall- och varmvattenstammar samt ledningar i lägenheternas våtrum och kök behöver bytas för att undvika vattenskador.

UtredningAvloppssystem

Tar hand om förbrukat vatten från lägenheterna och allmänna utrymmen.

Status

• Består av gjutjärnsrör placerade i samma schakt som tappvattenstammarna. På flertal gjutjärnsstammar syns ytliga korrosionsangrepp.

• Stående stamledningar har relinats för ca 10-15 år sedan. Spillvattenledningar i bottenplattan/krypgrund har ej relinats.

Åtgärdsbehov

• Avloppsystem behöver bytas för att undvika vattenskador.

UtredningDagvattensystem

Regnvatten och annat fritt vatten utomhus förs bort från husen och Föreningen genom dagvattensystemet.

Status

• Dagvattenledningarna är i okej skick.

Åtgärdsbehov• Lämnas i befintligt skick med mindre punktinsatser.

UtredningVärmesystem

Värmesystemet leder varmt vatten via värmeledningar som leder till radiatorerna (elementen) i huset och på så vis värmer upp byggnaderna.

Status

• Värmeledningar är av stål och i god kondition.

• Rörgenomföringar till befintliga radiatorer i badrum finns inom våtzon.

Åtgärdsbehov

• Vid badrumsrenovering byts radiatorn och rörgenomföring anpassas.

UtredningVentilationssystem

Status• Ett ventilationsprojekt färdigställdes 2017.

Åtgärdsbehov• Rekommenderar vi endast att trapphusventilering och

rökgasfunktion ses över.

• Rensning och obligatorisk ventilationskontroll bör göras vid eventuell våtrumsrenovering.

UtredningElsystem

Elsystemet förser föreningens byggnader och lägenheter med ström till belysning och apparater.

Status

• El- och telesystemet i byggnaderna har endast delvis moderniserats sedan husen byggdes genom löpande underhåll.

• Ett fåtal lägenheter har ett moderniserat elsystem.

• Huvudledningssystem för lägenheter består dels av 1-fas-system och dels av 3-fas-system.

Åtgärdsbehov

• Byte av gruppcentraler/proppskåp i lägenheter till ny typ med jordfelsbrytare för att få en säker elinstallation.

• Utökning av 1-fas-system till 3-fas-system.

• Modernisering och utökning av elen, ljusknappar och vägguttag i lägenheter och allmänna utrymmen till modern standard och omfattning.

UtredningVåtrum

• Många badrum har renoverats genom åren.

• Kvalitet och standard varierar.

• I vissa fall har man förstorat ytan för badrum.

UtredningVåtrum

Status

• Dolda skarvar på tappvatteninstallationer förekommer, utan inspektionsmöjlighet, även i nyrenoverade våtrum.

• Bristande tillgänglighet. Många badrum har för smala dörrar och för hög tröskel och uppfyller inte dagens tillgänglighetskrav.

• I flertal fall noterades väggenomföringar och golvgenomföringar i badkar- och duschzon

• Fönster i badrum är utsatta för fukt och i vissa badrum är påverkan av fukt tydlig.

UtredningVåtrum

UtredningVåtrum

UtredningVåtrum - Enkät

266st av föreningens 340st medlemmar svarade på enkäten, vilket ger en svarsfrekvens på ca 78 %.

På frågan, uppskatta åldern på ert golv- och väggmaterial. Svarsfördelningen visas nedan:

UtredningVåtrum

Åtgärdsbehov

• Ta bort nivåskillnader från hall till våtrum och bredda innerdörrar för att uppfylla dagens tillgänglighetskrav.

• Anpassa våtrummens möblering efter gällande tillgänglighetskrav.

• Förstärk underliggande väggkonstruktion i våtrum.

• Säkerställ avstängningsmöjligheter för vattenledningar i lägenheterna.

• Förbered för tvättmaskin och torktumlare anslutning för att undvika felaktiga anslutningar i framtiden.

UtredningMiljö

• Brf Göteborgshus 20 är byggd på 1950-talet, en period då vi i Sverige började använda stora volymer av byggprodukter innehållande ämnen som idag klassas som miljö- och/eller hälsostörande och är ett farligt avfall.

• Asbest är mycket farligt ifall det frigörs till andningsluften. Det är vid sågning, slipning eller framförallt rivning som asbestdamm frigörs. I bunden form är asbest inte farligt.

• Farligt avfall har påträffats främst i form av: • Asbest (eternittak, brandluckor, fönsterbänkar, isolerade

värmerör, friskluftsventiler)

• Materialen kan sitta synligt men även förekomma dolt som inbyggda material, eller under nyare lager av ytskikt; ex äldre mattor under nyare mattor, äldre kakel/gammalt kakelfix under nyare kakel etc.

Projektförslag

Branschregler

I Sverige finns branschregler och myndighetskrav för våtrum som man brukar förhålla sig till för att avgöra huruvida ett våtrum är fackmässigt utfört.

Branschreglerna för våtrum har förändrats och kraven har skärpts sedan Brf Göteborgshus 20 byggdes

ProjektförslagTraditionellt stambyte med våtrumsrenovering

Ett traditionellt stambyte med våtrumsrenovering innebär att samtliga badrum rivs för att möjliggöra åtkomst till underliggande konstruktion och stamlägen.

Vad är ett traditionellt stambyte och våtrumsrenovering?

• Nya avlopps- och vattenstammar.

• Nytt tätskikt på väggar och golv

• Nya ytskikt och utrustning

• Nya installationer (rör och el) enligt gällande branschkrav Säker Vatten och Svensk Elstandard

• Tillgänglighetsanpassad planlösning

ProjektförslagTraditionellt stambyte med våtrumsrenovering

Helt nya badrum utförs. Oftast får medlemmarna kostnadsfritt välja nya ytskikt, möbler och utrustning ur ett i förväg framtaget urval.

Hur styrelsen har beslutat att gå vidare

Vad händer om ingenting görs?

• Fortsatta vattenskador.

• Göra åtgärder ” akut, utan planering och

upphandling” = dyrt.

• Ostrukturerade åtgärder blir icke rationellt och ännu

mer störande för medlemmarna.

• Fastighetsförsäkringen, förhöjda premier och

självrisker.

• Till slut vägrar försäkringsbolagen ersätta skador helt

och hållet.

Styrelsens ansvar är att företräda föreningens medlemmar och verka för att medlemmarnas ekonomiska intressen tillvaratas över tid.

Med bakgrund av de utredningar som gjorts, har styrelsen beslutat att föreslå till medlemmarna ett traditionellt stambyte med våtrumsrenovering, för fastigheten och föreningens bästa på lång sikt.

Styrelsens förslag, traditionellt stambyte & våtrumsrenovering

Vanliga frågor

Hur påverkas min avgift?

• Uppskattningsvis behövs en avgiftshöjning på 5% per år under 4 år för att tillsammans med upptagande av nya lån finansiera projektet.

• Man får inte nedsatt avgift under veckorna som stambytet pågår.

Om jag redan har renoverat?

• Under ett stambyte är en bostadsrättsförening inte skyldig att erbjuda medlemmarna kompensation för renoverade badrum.

• Om Brf Göteborgshus nr 20 ändå väljer att tillhandahålla kompensation kommer vi att ta fram en policy.

• Kompensationen betalas av bostadsrättföreningen vilket innebär att alla medlemmar gemensamt subventionerar de kompensationer som ges.

Vart ska jag bo?

• Under ett stambyte är en bostadsrättsförening inte skyldig att erbjuda medlemmarna evakueringslägenhet eller annat alternativt boende.

• Om Brf Göteborgshus nr 20 ändå väljer att tillhandahålla ett fåtal evakueringsbodar till t ex nattarbetare eller familjer med spädbarn kommer vi att ta fram en policy.

Hur fattas beslut om stambyte?

1. Minst 2/3 av de röstande på extrastämma ska rösta ”JA” till projektet.

2. De som inte är närvarande på stämman skall ge påskrift av blankett ”samtycke till förändring av bostad”

3. Den/de som röstar ”NEJ” till projektet på stämman samt de i övrigt som inte samtycker, hanteras i Domstolen (Hyresnämnden i Göteborg).

4. Domstolen (Hyresnämnden) avgör frågan om projektet.

5. Överklagan till Svea Hovrätt

Inspirationsbilder från andra föreningar

Inspiration Göteborgshus nr 31Före

Inspiration Göteborgshus nr 31Efter

Inspiration Tuvehus nr 7Före

Inspiration Tuvehus nr 7Efter

Tider

Vad är stegen från beslut till genomförande?

Utredning

Informationsmöte nr 1

• Aktiviteter för att involvera medlemmar

• Projektering för utformning

• Informationsmöte nr 2

• Visning tänkta nya våtrum

• Extra föreningsstämma för beslut

• Eventuella Hyresnämndsärende

• Upphandling

• Produktion och genomförande

Preliminära tider

• Extrastämma - våren 2021

• Produktionsstart - 2022

• Genomförandet beräknas pågå i ca 2-2,5 år

Avslutningsvis

Sammanfattning

• Styrelsen har beslutat att föreslå till föreningens medlemmar att föreningen ska genomföra ett traditionellt stambyte och våtrumsrenovering.

• Styrelsen arbetar nu med detaljerna för hur, när och på vilket sätt ett stambyte kan genomföras.

• Ni kommer få rösta JA eller Nej till förslaget om stambyte och våtrumsrenovering på en extrastämma.

Information och möjlighet att påverka

• Information läggs upp på föreningens hemsida under fliken Stamrenoveringsutredning.

• Längre fram planerar vi att skapa en separat hemsida och mejladress för projektet.

Att tänka på

• Om ni inte är i ett absolut akut behov. Vänta med att renovera badrum tills efter frågan är avgjord. Efter extrastämman vet vi om det blir ett projekt eller inte.

Vänta med att renovera badrum!

Tid för frågor

Tack för oss!

Julia Torstensson Projektledare