Boletim Semestral da EZTECAno 3 - Número 4Agosto/2011

Comprometimento com a execução resulta em valorização das ações

Pág. 6

Diretoria de Planejamento é diferencial na Companhia

Págs. 4 e 5

A organização por trás da EZTEC

Pág. 7

Lucro líquido da EZTEC atinge R$ 157,1 milhões

no primeiro semestre Pág. 3

Informe

Chateau Monet

2 Informe EZTEC

No caminho certo

É com a tranquilidade de que estamos no caminho correto que tenho a satisfação de apresentar a quarta edição do Informe EZTEC, publicação

semestral destinada aos acionistas. O primeiro semestre de 2011 se encerra como um dos melhores

de nossa história. Esse discurso recorrente nos dá a garantia de que nossos esforços vêm oferecendo

o resultado esperado.

Neste primeiro semestre, nos mantivemos como uma das companhias mais sólidas e rentáveis

do mercado de incorporação e construção no Brasil. Nossa receita e nossas margens continuam

em um patamar elevado, o que nos garantirá cumprir as metas, de lançamentos e lucratividade,

prometidas aos nossos acionistas.

Esses resultados refletem os esforços que temos realizado internamente na integração de todas

as áreas da Companhia, desde a incorporação até o pós-venda, passando pelas áreas técnica,

de planejamento, comercial, marketing, financeira e administrativa. Tudo com o único objetivo

de manter os princípios básicos de nosso sucesso: produtos com qualidade, custos adequados,

entrega no prazo, alto padrão de atendimento aos clientes e rentabilidade para o acionista.

E a constante busca pela excelência tem sido reconhecida pelo mercado, onde fomos citados

recentemente nos prêmios Top Imobiliário, do jornal O Estado de São Paulo, no especial as Melhores

da Dinheiro, da revista IstoÉ Dinheiro, e em publicações especializadas, como na IR Magazine, onde a

EZTEC foi reconhecida em quatro categorias pelo seu trabalho de Relação com Investidores.

Nas próximas páginas você conhecerá os principais números do primeiro semestre de 2011,

últimos lançamentos, além de entrevistas com duas áreas fundamentais para sustentabilidade da

EZTEC: Planejamento e Administrativa. Aproveite!

Sílvio Ernesto Zarzur, Diretor Presidente

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CARTA Ao lEIToR

Informe EZTEC 3

Lucro Líquido atinge R$ 157,1 milhões no primeiro semestre com Margem Líquida de 43,4%

O contínuo crescimento ope-racional da EZTEC, sustentado pela geração própria de caixa e respaldado pelo rígido controle de suas operações, resultou em mais um forte resultado no primeiro semestre de 2011 (1S11). A Companhia, que se mantém como uma das empresas mais lucrativas do setor no Brasil, atingiu uma receita líquida de R$ 361,6 milhões, crescimento de 20,2% em relação ao mesmo período do ano passado.

No período, as margens bruta e líqui-da, respectivamente, alcançaram 47,7% e 43,4%. Com isso, o lucro líquido no 1S11 su-perou o recorde anterior e atingiu R$ 157,1 milhões, crescimento de 52,8% em relação ao 1S10. “Esse resultado equivale a um lucro de R$1,07/ação e a um retorno sobre pa-trimônio de 30,6%, o que coloca a EZTEC em uma posição de destaque entre as com-panhias do setor. Além disso, cabe ressaltar que 100% desse resultado vem do curso normal das operações da EZTEC, não exis-tindo nenhuma influência de resultados não-recorrentes”, ressalta Flávio Ernesto Zarzur, Diretor Vice-Presidente da Companhia.

“E a manutenção desses patamares de resultado pode ser observado em nosso re-sultado a apropriar, atualmente em R$465 mi-lhões, com uma margem bruta a apropriar da ordem de 50%”, complementa o executivo.

A solidez financeira está novamente pre-sente no 1S11. Apesar do pagamento de R$57,9 milhões a título de dividendos em 31 de maio de 2011 (crescimento de 49,6% em relação ao ano anterior), a Companhia gerou caixa pelo 4° trimestre consecutivo, encerran-do o período com R$306,6 milhões de dis-ponibilidade de caixa e aplicações financeiras. Descontadas as dívidas, todas provenientes de financiamento de SFh (Sistema Financeiro da Habitação), a EZTEC soma um caixa líquido de R$ 256,1 milhões, além de possuir R$214,7 milhões em recebíveis de empreendimen-tos concluídos, remunerados a IGPM+12%

Os resultados deste primeiro semestre destacam o contínuo crescimento operacional da Companhia, sustentado pela geração própria de caixa e pelo rígido controle de suas operações

ao ano e passíveis de securitização. “A geração de caixa é resultado da conclu-

são de empreendimentos e os recursos gera-dos serão utilizados para financiar o crescimen-to das operações da EZTEC”, lembra Flávio.

No período, a EZTEC lançou oito em-preendimentos, todos na Região Metropo-

CAPA

litana de São Paulo, totalizando R$ 669,9 milhões em VGV próprio lançado, o que corresponde a 60,9% do ponto médio do guidance de 2011. As vendas contratadas já atingiram R$ 473,4 milhões no período, crescimento de 10,9% em relação ao pri-meiro semestre de 2010.

Desempenho financeiroreceita LíquiDa (r$ mm)

2T10 2T11 1S10 1S11

10,9%

160,0 177,4

20,2%

300,9361,6

Lucro bruto (r$ mm)

2T10 2T11 1S10 1S11

67,4 85,4

129,1

172,426,7%

33,5%

42,1%

48,1%

42,9%47,7%

Margem Bruta

Lucro LíquiDo (r$ mm)

2T10 2T11 1S10 1S11

34,3%

56,475,8

52,8%

102,8

157,135,3%

42,7%

34,2%

43,4%

Margem Líquida

resuLtaDo a apropriar (r$ mm)

Marge a apropriar

344,4 359,7

494,2 464,6

3T10 4T10 1T11 2T11

52,6%52,0%51,2%49,9%

venDas contrataDas acumuLaDas % eZtec (r$ mm)

357,9

564,8

748,0

473,4

2008 2009 2010 1S11

Desempenho operacionaL

evoLução DiviDenDosDiviDenDos por ação (r$)

2007

r$ 0,0731

2008 2009 2010

caGr 07-10 = 75,4% a.a.

r$ 0,1264

r$ 0,2701

r$ 0,3945

vGv LançaDo acumuLaDo % eZtec (r$ mm)

436,6 505,8

887,1669,9

2008 2009 2010 1S11

1.000,0

2011E

200,0

1.200,0

35,3%

4 Informe EZTEC

amplamente discutido com as equipes de engenharia, suprimentos e incorporação. Após o início das obras, visitamos mensal, ou até quinzenalmente, cada empreendi-mento, com o objetivo de analisar os des-vios em relação ao programado e propor alternativas para recuperação. A identifica-ção antecipada de desvios nos possibilita tomar medidas para efetivamente reverter a situação. Na EZTEC trabalhamos com dois objetivos específicos: cumprir da melhor forma o que prometemos ao nosso cliente no momento da venda e entregar o maior retorno possível aos nossos acionistas.

IE: Com o crescimento do mercado imobiliário dos últimos anos, tem sido observado problemas na hora da contratação de mão-de-obra e com-pra de insumos?CEM: Hoje temos uma demanda muito grande de mão-de-obra e materiais. Mas a EZTEC está nesse mercado há mais de 30 anos e o conhece como poucos. Quando percebemos que iríamos enfrentar aumen-to de demanda de insumos, adiantamos todas as contratações. A área de planeja-mento, desde o cronograma inicial, já pro-duz uma agenda de contratações com toda a mão-de-obra e material que serão neces-sários. Isso nos permite antecipar todas as aquisições e garantir os melhores fornece-dores. Essas antecipações também têm nos garantido os melhores custos. Além disso, procuramos fidelizar fornecedores. Quem trabalha conosco tem contrato, muitas ve-zes, em obras que só vão começar dentro de um ano, assim podem planejar melhor sua produção e equipe. E eles também sa-bem que pagamos sempre em dia e, por isso, nos dão preferência na contratação. Esse planejamento e antecipação são de-cisivos para o sucesso do cumprimento do prazo e do custo das obras.

“A EZTEC é reconhecida pela sua qualidade na execução e pela entrega da obra no prazo, com rígido controle de custos. Uma área de Planejamento forte e integrada é uma das explicações para a diferenciação da Companhia diante do mercado.” Carlos Eduardo Monteiro, Diretor de Planejamento.

Planejar é preciso

Informe EZTEC: Quais são as atribuições da Diretoria de Planejamento da EZTEC? Carlos E. Monteiro: Sob a minha respon-sabilidade estão as áreas de projeto execu-tivo, orçamento, planejamento de obras e assistência técnica. E a vinculação e intera-ção entre essas áreas é justamente um dos nossos diferenciais, ao garantir uma visão realista e factível do processo. Não faze-mos projetos ou orçamentos mirabolantes. Os projetos estão sempre alinhados com o orçamento e a engenharia, para serem executados dentro de um cronograma ra-cionalizado. Se estabelecermos um prazo muito curto, sabendo que não é possível executar, o engenheiro não acreditará, o coordenador não acreditará, a equipe técnica não acreditará e todos se desmo-

Quinta do Horto Uphome Granja Julieta

ENTREVISTA

tivarão. Mas se são colocadas metas reais, ciclos de serviços bem estruturados e am-plamente discutidos, além da incorporação de um orçamento adequado e boas práti-cas de contratação de mão-de-obra e ma-teriais, então é possível alcançar um bom resultado, com desvios mínimos de orça-mento e com obras entregues no prazo.

IE: E como funciona o planejamento das obras?CEM: A equipe é composta por um time de engenheiros e arquitetos, que são respon-sáveis por toda a preparação da estratégia de desenvolvimento e controle da obra, que inclui a elaboração do cronograma de atividades, ferramentas de controle de custo e agenda de contratações. E tudo é

Informe EZTEC 5

IE: E como é a relação da área de Plane-jamento com a Incorporação?CEM: A Incorporação é a locomotiva da Companhia. São eles que desenvolvem, lan-çam e definem os produtos. Mas nossa van-tagem é que o presidente da Companhia, como a maior parte dos diretores, também são engenheiros e, portanto, sensíveis às facilidades e dificuldades de uma obra.

IE: Como a EZTEC faz o controle de qua-lidade das obras e dos empreendimen-tos entregues?CEM: O controle de qualidade no decor-rer da obra é terceirizado como forma de garantir a imparcialidade. Assim, um enge-nheiro de qualidade desloca-se até a obra e analisa se todos os serviços executados estão de acordo com os critérios desen-volvidos pela EZTEC. Depois obtemos um relatório periódico com foco em qualidade, gestão, segurança do trabalho e controle de insumos, pontuando cada um dos itens estabelecidos para que possamos corrigir o que estiver em desacordo com as melhores práticas. E os resultados são apresentados

Premiatto Residence Club

Gran Village Club Supéria Paraíso

mensalmente em uma reunião entre os en-genheiros de obra, como forma de permitir a discussão entre eles, servindo como base para uma troca de experiência e para que o processo como um todo evolua.

IE: O INCC tem refletido a variação dos custos de obra? CEM: Se analisarmos o INCC no curto pra-zo, em um trimestre, podemos ter a im-pressão que o índice não acompanha o aumento de custos. No entanto, no ciclo de desenvolvimento de obra, entre 2 e 3 anos, há um equilíbrio fundamentado nas práticas de contratações e na sazonalidade de insu-mos e mão-de-obra. O resultado é que as obras da EZTEC têm sido finalizadas dentro do custo orçado, reajustado pelo INCC.

IE: Sustentabilidade é um tema impor-tante e não se pode construir hoje sem pensar neste. Como a EZTEC tem traba-lhado nesse sentido?CEM: Estamos buscando o constante aper-feiçoamento de práticas sustentáveis em nossas obras. Estive recentemente nos Esta-

dos Unidos exatamente para compreender como eles lidam com essa questão, apesar de saber que algumas práticas adotadas pelos americanos não são totalmente apli-cáveis a realidade brasileira. Procuramos mi-nimizar o impacto das obras nas vizinhanças e mantemos um canal aberto com os mora-dores da região. Além disso, fazemos a ges-tão de todos os resíduos que a obra produz e o que não pode ser reutilizado é descar-tado corretamente, conforme legislação ambiental. Também há um cuidado especial para a descontaminação de solo, se for o caso, e desenvolvemos os projetos bus-cando preservar, ao máximo, as árvores do terreno. Implementamos soluções de obra ecologicamente corretas para economia de água, como torneiras e descargas inteligen-tes, além de disponibilizarmos ao condomí-nio a possibilidade de instalação do reuso de água para irrigação. No aquecimento de água, todos os empreendimentos da EZTEC são construídos com painéis solares. Final-mente, nos canteiros de obras, orientamos nossos operários para que o uso de água e luz ocorra de forma racionalizada.

6 Informe EZTEC

Comprometimento com a execução resulta em valorização das ações

As incertezas que toma-ram conta do mercado internacional nas últimas semanas tornaram os papéis da EZTEC um investimento ainda mais atra-tivo. “A R$15,00/ação estamos sendo ne-gociados a valor de liquidação, gerando margem líquida de 43% e com um dos menores índices de despesas do setor. Cabe ressaltar que a EZTEC tem um dos menores riscos operacionais comparado as demais companhias imobiliárias, prin-cipalmente por concentrar seus empreen-dimentos na Região Metropolitana de São Paulo, mercado mais líquido e dinâmico do país, além de possuir uma efetiva solidez financeira. Também contamos com uma administração experiente, que já vivenciou vários momentos econômicos distintos ao longo dos 32 anos de existência da Com-panhia”, diz Emílio Fugazza, Diretor Finan-ceiro e de Relação com Investidores.

A rentabilidade da operação é outro fator importante, já que a EZTEC teve um Retorno sobre Patrimônio líquido (RoE) anualizado de 30,6% no 1S11, o que representa mais de 2,5 vezes o retor-no oferecido pelo CDI, além de ter repor-tado, nos últimos 12 meses, lucro líquido de R$298 milhões, resultando em um ín-dice Preço/lucro de 7,3 vezes, compara-do a uma média setorial de 9,0 vezes.

A sólida estrutura financeira da Com-panhia também é refletida pelo caixa líquido de R$256,1 milhões, além de R$214,7 milhões em recebíveis perfor-mados, rendendo 12% ao ano acrescido de IGP-M, recursos essenciais para aqui-sição de novos terrenos e negócios que

Bons resultados e percepção de uma companhia diferenciada tem garantido a valorização das ações da EZTEC mesmo em cenários de volatilidade da bolsa

sustentem o crescimento da operação. O banco de terrenos da EZTEC para

novas obras fechou o 1S11 em R$4 bi-lhões em VGV próprio, concentrado, principalmente, na cidade de São Paulo e adquiridos de acordo com as premissas comerciais e econômicas que a EZTEC sempre adotou em seus projetos. Ou seja, o “guidance”, para 2011, de 40% de margem bruta mínima e 30% de margem líquida mínima, sempre direcionaram os

investimentos da Companhia.Somado a esses fatores, a Companhia

conta atualmente com 11 coberturas, em um preço alvo médio de R$22,32/ação en-tre Bancos de Investimento, de R$23,30/ação entre Researchs Independentes e de R$19,40/ação entre Corretoras.

“Esta administração está comprometida em trabalhar por resultados superiores a media setorial, sem comprometer a solidez característica da Companhia” finaliza Emílio.

cobertura De anaListas

DESEMPENHO

Marcello Milman

Ricardo Justo

Flávio Conde

Paulo Esteves

Henrique KlineJae Ho Ko

Wesley Pereira Bernabé

Paulo Renelli NetoJosé Luiz Torres Jr.

Ricardo T. MartinsMário R. Mariante

jun.11

jun.11

fev.11

mai.11

dez.10

mai.11

set.10

Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Compra

Outperform

Compra

23,00

22,00

20,60

20,50

20,20

20,00

20,00

17,50

instituição analista Última revisão posição preço-alvo

ação (r$)

David LawantEnrico Trotta

Felipe MirandaDaryl W. Brown

Flávio QueirozFabiola Gama

jun.11

mai.11

abr.11

Outperform

Compra

Compra

26,30

24,60

24,00

_________

Informe EZTEC 7

Informe EZTEC: Conjuntamente ao cres-cimento do mercado imobiliário, veio o crescimento do número de reclamações por parte dos clientes com o serviço pres-tado pelas incorporadoras. Como a EZTEC se estruturou para ser uma das poucas companhias a conseguir manter elevado o grau de satisfação dos clientes?Mauro Alberto: Inicialmente toda a parte de atendimento a clientes era realizada pelo de-partamento de Contas a Receber, contudo, com o crescimento da Companhia, estrutu-ramos o Serviço de Atendimento a Clientes EZTEC (SAC EZTEC), que recebe todas as de-mandas e as cataloga de acordo com o tipo de solicitação. Dado que a Companhia não possui obras em atraso e que conta com em-preendimentos de elevada qualidade, iden-tificamos que cerca de 90% das demandas relacionavam-se a itens simples como dúvi-das em relação ao pagamento de parcelas, solicitação de segunda via de boletos, extrato financeiro e demonstrativos para IR. Por isso, estamos colocando “online” em setembro o Portal do Cliente, ambiente virtual seguro, to-talmente desenvolvido pela nossa equipe de TI, onde o próprio cliente poderá emitir seu extrato ou a segunda via do seu boleto, além de poder acompanhar, em tempo real, como está o andamento dos protocolos de atendi-mento abertos conosco. Isso trará agilidade para o cliente e permitirá ao SAC se concen-trar em outros tipos de demanda.

IE: E no momento da aquisição do imó-vel, como é feita a análise de crédito na EZTEC?MA: Nossa análise de crédito é rígida, dado que isso oferece uma segurança tanto para o cliente quanto para nós. Além de possuir uma renda adequada, minimamente pedimos que o cliente desembolse 30% do valor do imóvel ao longo da construção. Essa rigidez garan-te que, no momento da entrega das chaves, esse cliente tenha aprovação do banco para o financiamento, evitando que ele perca tempo e, assim, receba as chaves no prazo combina-do. Para se ter uma ideia, praticamente 100% da nossa carteira é aceita pelos bancos.

IE: Essa análise criteriosa influencia na bai-xa taxa de inadimplência da Companhia?MA: Sim, certamente. Além disso, analisa-mos mês a mês toda nossa carteira e somos pró-ativos com os inadimplentes, ficando em permanente contato com eles. Após 90 dias de atraso enviamos uma notificação, o que resolve 80% dos casos. Caso não haja acordo, preferimos retomar a unidade e re-vendê-la, a ficar postergando um problema.

IE: A EZTEC também oferece linhas de financiamento aos clientes? E quais são os riscos dessa operação?MA: A EZTEC sempre ofereceu essa opção aos clientes, e ela só existe porque alguns efetivamente acham essa opção mais sim-ples ou atrativa. Cabe lembrar que muitos destes financiamentos se assemelham a um empréstimo-ponte, onde o cliente está em dúvida a respeito de como deve proceder, e por qual prazo financiar, assim que recebe o imóvel e, desta forma, opta pelo financia-mento da EZTEC. Esse modelo proporciona a aplicação dos recursos da Companhia a uma taxa de 12% ao ano adicionado de IGP-M e o risco é baixo, visto que esse cliente já pa-gou, minimamente, 30% do valor da unidade e que o imóvel, até a quitação, fica alienado fiduciariamente em nome da EZTEC.

IE: Alguma vez a EZTEC teve que utili-zar o mecanismo de alienação fiduciá-ria? E em quanto tempo o imóvel volta para a Companhia?MA: Utilizamos este mecanismo sempre que necessário, no entanto, nos últimos 15 anos, foram poucas vezes pois, ao final, o cliente compreende que irá perder o imóvel e prefere a negociação. Na essência, em ca-sos de inadimplência, é parte do nosso ne-gócio retomar o imóvel e revendê-lo. Mas queremos o cliente feliz e vivendo no apar-tamento que ele comprou, assim, procura-mos manter contato permanente e explicar as conseqüências do não pagamento das parcelas. Com o mecanismo da alienação fi-duciária, temos conseguido retomar o imó-vel, quando necessário, em até 18 meses.

IE: A EZTEC é um das poucas companhias que utiliza o mecanismo de Patrimônio de Afetação. Como funciona esse regime?MA: o Patrimônio de Afetação é utilizado em todos os empreendimentos da EZTEC e garante que cada projeto é único, possuin-do contas bancárias separadas da holding. Assim, todo o montante pago pelos clien-tes somente será utilizado para arcar com os custos de construção e de terreno, além de despesas comerciais e de incorporação, do próprio empreendimento. Além disso, os bancos, ao fazer o financiamento da obra, têm mais segurança por utilizarmos o pa-trimônio de afetação, nos oferecendo taxas mais competitivas. Isso ajuda também na negociação com os fornecedores: como temos dinheiro em caixa, conseguimos an-tecipar contratações e garantir melhores preços. Finalmente, não podemos esquecer do regime especial de tributação, com uma alíquota de imposto (PIS/CoFINS/IR/CSll) diferenciada, de 6% em relação à receita.

IE: O que tem sido feito na área admi-nistrativa para suportar o crescimento da Companhia?MA: Em 2010 investimos em um novo es-critório, que proporciona maior sinergia en-tre as equipes. Além disso, nossa estrutura de TI também tem recebido investimentos pesados, contando com equipamentos mo-dernos e confiáveis. Na parte de softwares, dado que não existem muitos sistemas vol-tados especificamente para a construção civil, optamos por desenvolver internamente soluções personalizadas para atender todas as nossas necessidades. Exemplo disso foi software da área de vendas, o Sistema de Vendas EZTEC (SIVEZ), um CRM que registra desde informações sobre a chegada de um cliente no plantão, até a emissão do contra-to de compra e venda. Com esse sistema, os corretores também conseguem acompanhar em tempo real como está a disponibilidade de unidades, bem como o preço e condição de pagamento, de todos os empreendimen-tos da EZTEC, permitindo que haja uma si-nergia real entre os estandes de vendas.

A organização por trás da EZTEC“O segredo está na gestão.” Mauro Alberto, Diretor Administrativo

ENTREVISTA

8 Informe EZTEC

Em seis meses, a EZTEC já totaliza R$ 669,9 milhões em VGV próprio lançadoNo primeiro semestre de 2011 os lançamentos da Companhia já correspondem a 60,9% do ponto médio do “guidance” de 2011. Conheça abaixo cada um desses empreendimentos:

NeoCorporate Offices cidade: São Paulo - SPendereço: Rua Enxovia, 472 bairro: BerrinivGv: R$ 182,0 milhões% eZtec: 100%% vendido: 87%incorporação: EZTECconstrução: EZTEC

Up Home Jd. Prudênciacidade: São Paulo - SPendereço: Rua das Flechas, 501 bairro: Jd. PrudênciavGv: R$ 61,1 milhões% eZtec: 100%% vendido: 92%incorporação: EZTECconstrução: EZTEC

8 Informe EZTEC

Trend Paulista Offices cidade: São Paulo - SPendereço: Rua Vergueiro, 2.253 bairro: ParaísovGv: R$ 178,5 milhões% eZtec: 50%% vendido: 92%incorporação: EZTEC e Lindencorpconstrução: Lindencorp

Quality House Sacomãcidade: São Paulo - SPendereço: Rua Virginópolis, 107 bairro: SacomãvGv: R$ 60,4 milhões% eZtec: 100%% vendido: 74%incorporação: EZTECconstrução: EZTEC

Supéria Pinheiroscidade: São Paulo - SPendereço: Rua Cardeal Arco Verde esq. Rua João Moura bairro: PinheirosvGv: R$ 67,0 milhões% eZtec: 100%% vendido: 42%incorporação: EZTECconstrução: EZTEC

Chateau Monetcidade: São Paulo - SPendereço: Rua Mateus Garcia esq. Rua José Arnoni bairro: HortovGv: R$ 120,2 milhões% eZtec: 100%% vendido: 51%incorporação: EZTECconstrução: EZTEC

Still Vila Mascotecidade: São Paulo - SPendereço: Rua Maratona, 219 bairro: Vila MascotevGv: R$ 74,3 milhões% eZtec: 50%% vendido: 28%incorporação: EZTEC e Patrimônioconstrução: EZTEC

EMPREENDIMENToS

Royale Tresor cidade: Santo André - SPendereço: Av. Pereira Barreto, 100 bairro: Vila GildavGv: R$ 132,2 milhões% eZtec: 40%% vendido: 53%incorporação: EZTEC, Lindencorp e Mbigucciconstrução: Lindencorp