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SESIÓN ORDINARIA DEL COMITÉ TÉCNICO
25 DE FEBRERO DEL 2016
INFORME DE LA ADMINISTRACION
RESULTADOS FINANCIEROS Y OPERATIVOS DEL CUARTO TRIMESTRE DE 2015
Mensaje de la Dirección General
FIBRA HD tuvo un importante avance durante el cuarto trimestre del 2015. Durante este trimestre
prácticamente se concluyó con el proceso de fundación y formación de la FIBRA planteado en los
documentos de emisión de la oferta pública inicial realizada el 10 de junio de 2015. Durante este periodo
se completaron 4 adquisiciones de inmuebles. No obstante, fue hasta el 22 de enero de 2016 cuando
FIBRA HD concluyó con la aplicación de la totalidad de los recursos de la oferta pública inicial y de los
créditos bancarios con la adquisición de Plaza Punto Los Mochis.
En octubre y diciembre de 2015 se contrataron dos líneas de crédito por un total de $400 millones de
pesos con Banco Actinver. Al 31 de enero se ha dispuesto la totalidad de los recursos de dichas líneas;
recursos que han sido aplicados en su totalidad en la adquisición de propiedades. FIBRA HD cumple
con las regulaciones sobre apalancamiento aplicables a las FIBRAS en lo que se refiere al límite de
apalancamiento y razones de cobertura de servicio de deuda.
Al 31 de enero de 2016, nuestra Cartera Actual está integrada por 12 (doce) propiedades estabilizadas. El
área rentable bruta (ABR) total es de 101,9411 metros cuadrados y comprende 7 propiedades comerciales
con un total de 68,888 metros cuadrados de ABR, 2 propiedades industriales con un total de 12,873
metros cuadrados de ABR y 3 propiedades del sector educativo con un total de 20,180 metros cuadrados
de ABR. Nuestras propiedades están ubicadas en 9 ciudades y tienen una ocupación del 94.47% sobre
la superficie adquirida y pagada.
El 25 de febrero de 2016, el Comité Técnico aprobó y declaró una Distribución de 13.9 centavos por
CBFI correspondiente al cuarto trimestre de 2015. Durante dicho trimestre, FIBRA HD no había
alcanzado la capacidad potencial de generación de flujos debido a que todavía se encontraba en el proceso
de finalizar la aplicación de la totalidad de los recursos obtenidos en la oferta pública. No obstante, como
se mencionó anteriormente, FIBRA HD concluyó con la aplicación de la totalidad de los recursos durante
el mes de enero. Por lo anterior y con el objetivo de avanzar en la dirección de efectuar distribuciones
elevadas y frecuentes a los Tenedores de CBFIs, el Comité Técnico aprobó la Política de Distribuciones,
la cual contempla que, a partir del mes de enero de 2016, éstas se lleven a cabo mensualmente. Asimismo,
el Comité Técnico aprobó y declaró una Distribución de 6.879 centavos por CBFI, correspondiente al
mes de enero de 2016, dicha monto equivaldría a una distribución anualizada “dividend yield” de 8.26%,
1 Dichos metros incluyen los metros pendientes a adquirir correspondientes a la cartera actual.
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lo anterior calculado con base en un precio de $10.00 pesos por CBFI. Se espera que ambas
distribuciones sean pagadas a los tenedores durante los primeros días del mes de marzo de 2016.
A la fecha, la totalidad de los inmuebles son administrados por la plataforma de administración de Colliers
Real Estate Management Services. Dicha plataforma está enfocada en mejorar la eficiencia del portafolio
para elevar la rentabilidad del mismo mediante distintas acciones tales como: logar sinergias operativas,
mejorar la mezcla de arrendatarios, comercializar proactivamente para atraer nuevos arrendatarios,
renovar los contratos existentes, supervisar y conservar el estado de los inmuebles mediante un
mantenimiento correctivo y preventivo, entre otras.
Una vez concluida la etapa de fundación y formación de la FIBRA, la cual se concluyó con la aplicación
de la totalidad de los recursos de la oferta pública inicial y de los créditos bancarios; FIBRA HD inicia
una nueva etapa de consolidación y crecimiento, etapa en la que buscará incrementar el tamaño de su
portafolio. Tal y como se comentó en los documentos de la oferta pública inicial, se buscará crecer, en
una primera fase, mediante una capitalización a través de una Suscripción Preferente de CBFIs por parte
de los Tenedores. Es importante recordar que simultáneamente a la oferta pública inicial de CBFIs, como
parte de las transacciones de formación, se emitieron y se mantienen en tesorería 450,225,000 CBFIs
adicionales que pueden destinarse a dicha suscripción.
A tal fin, la Administración estará trabajando con el Comité Técnico de la FIBRA para definir y
determinar, durante las siguientes semanas, sobre la mecánica, términos y condiciones de la Suscripción.
Asimismo, y con miras al proceso de Suscripción, la Administración ha trabajado en identificar e integrar
una cartera de oportunidades, también referido como Pipeline Tangible. Dicha cartera es una cartera
diversificada que incluye propiedades destinadas al comercio, oficinas, almacenamiento y logística, con
características y rango de “Cap Rate” de adquisición similares a las de la Cartera Actual. En algunos casos
se ha avanzado en las negociaciones preliminares respecto de los precios y condiciones de las
adquisiciones, de tal suerte que, de existir la capacidad económica para ejecutarlas, el proceso de cierre
podría ocurrir con rapidez.
Comparando la información financiera del cuarto trimestre del 2015 con la del tercer trimestre del mismo
año (primer trimestre completo de operación de FIBRA HD), es relevante resaltar lo siguiente:
Los Ingresos Totales del Cuarto Trimestre de 2015, ascendieron a $30.1 mdp. Los Ingresos por
Arrendamientos fueron de $27.8 mdp, los Ingresos por Mantenimiento de $1.3 mdp y Otros Ingresos
Operativos por $1. Con esto el acumulado del año elevo los ingresos totales a $52 mdp
a) La Utilidad de Operación del trimestre fue de $19.4 mdp, lo cual representa un aumento del
40.3% respecto al Tercer Trimestre. El acumulada del año llego a $34.2 mdp.
b) El EBITDA del Cuarto Trimestre asciende a $18.6 mdp, lo cual representa un aumento del
40.6% respecto al Tercer Trimestre. El acumulado para el año ascendió a $32.8 mdp. El Margen
EBITDA para el Cuarto Trimestre fue de 61.8%.
a) Los Activos Totales al 31 de diciembre ascienden a $1,860.5 mdp. De los cuales las propiedades
de inversión representan $1,356.7 mdp. En caja se tienen $64.8 mdp y el IVA por recuperar
básicamente de las adquisiciones de los inmuebles asciende a $191.3 mdp., mismo que se
encuentra en proceso de recuperación.
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Finalmente, la Administración sigue comprometida en trabajar muy de cerca con el Comité Técnico de
la FIBRA para cumplir con los ejes que delinean nuestra estrategia de negocios: comprar bien, administrar
bien, crecer bien y comunicar bien.
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1. PRINCIPALES ACCIONES Y RESULTADOS
1.1. APLICACIÓN DE LOS RECURSOS DE LA OFERTA PÚBLICA
Al 31 de enero de 2016, FIBRA HD ha podido aplicar la totalidad de los recursos de la Oferta Pública
Inicial y de los créditos bancarios. A partir de la fecha en que se completó la adquisición de la Cartera
Inicial, se realizaron las siguientes adquisiciones:
El 30 de septiembre Plaza Cataviña en Mexicali, Baja California
El 16 de octubre de 2015 el inmueble del Instituto Piaget en Los Mochis, Sinaloa.
El 5 de noviembre de 2015 Plaza Casa Grande en Saltillo, Coahuila.
El 13 de noviembre de 2015 el inmueble del Colegio Celtic en Corregidora, Querétaro.
El 22 de diciembre de 2015 Plaza La Roca en Cancún, Quintana Roo.
El 22 de enero de 2016 Plaza Punto los Mochis, Los Mochis, Sinaloa.
Dichas adquisiciones se han realizado con una cadencia compatible con los objetivos inicialmente
delineados en los documentos de emisión de dicha oferta.
a. Consideramos que el universo potencial de propiedades de tamaño pequeño y mediano, es sumamente amplio y ha mostrado ser razonablemente accesible en ciudades medias y grandes del país.
b. La experiencia y relaciones de negocio de los Ejecutivos y de los funcionarios del Asesor y Administrador de la FIBRA, así como la de Colliers International nos ha dado acceso a un flujo continuo de oportunidades para seguir adquiriendo Inmuebles con un perfil similar al de nuestra Cartera Actual.
c. En los documentos de emisión de la Oferta Pública Inicial, se mencionó que de cumplirse el objetivo de aplicar con prontitud los recursos en la adquisición de inmuebles análogos a los de la Cartera Actual, se contemplaba acudir nuevamente al mercado de capitales, empezando con una Suscripción Preferente de CBFIs, para fondear las adquisiciones de Inmuebles.
d. Consideramos que la estructura operativa del Asesor y Administrador, así como la política de adquisición de Inmuebles que sigue la FIBRA, le ha permitiendo obtener economías de escala en la administración y operación de los Inmuebles en beneficio de los Tenedores. Sin embargo, será necesario continuar creciendo para capturar plenamente dichas economías de escala, así como para reducir la volatilidad de los ingresos que genera la Cartera Actual.
Tabla 1. Fuentes y Aplicación de Recursos al 31 de enero de 2016:
Recursos de la Oferta Pública Inicial $1,424,181,047.00
Línea de Crédito Quirografaria $200,000,000.00
Línea de Crédito Simple $200,000,000.00
Fuentes Totales $1,824,181,047.00
Valor de Adquisición de los Inmuebles $1,548,604,027.00
Impuestos locales y gastos de adquisición $51,772,119.00
IVA $200,016,000.00
Comisiones asociadas a las operaciones de crédito $4,250,000.00
Usos Totales $1,804,642,146.00
Caja $19,538,901.00
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1.2. CREDITOS BANCARIOS
En octubre de 2015 se contrató una línea de crédito quirografaria a plazo de un año con Banco Actinver.
La tasa de interés pactada en ese crédito es de TIIE + 200 bps. El monto máximo de la línea es de $200
millones de Pesos. Al 31 de enero de 2016 se han dispuesto la totalidad de los recursos del crédito. El
objetivo de esta línea es cubrir el efecto negativo que existe entre la causación y pago del IVA y el
rembolso del mismo.
En diciembre de 2015, se contrató un crédito simple con garantía hipotecaria, con cobertura 2 a 1, por
un monto de $200 millones de Pesos. El plazo de este crédito es de 5 años y la tasa pactada de
TIIE+350 bps. Al 31 de enero de 2016 se han dispuesto la totalidad de los recursos de este crédito. El
objetivo de este crédito es llevar a cabo adquisiciones en tanto se lleve a cabo un proceso de
capitalización.
1.3. INTEGRACION DE LA CARTERA ACTUAL
Las características generales de la Cartera Actual al 31 de enero de 2016:
a. Es una cartera diversificada compuesta por 12 Activos que incluye propiedades destinadas al
comercio, actividades industriales y educativas.
b. El ABR total es de 101,9412 metros cuadrados.
c. Las propiedades relacionadas con los Activos de nuestra Cartera Actual están ubicadas en 9
ciudades, predominantemente en el centro, occidente, sureste y norte del territorio nacional.
d. El componente comercial de nuestra Cartera Actual se integra por 7 propiedades, con un total
de 68,888 metros cuadrados de ABR; registrando, al 31 de diciembre de 2015, un 95.33% de
ocupación sobre la superficie adquirida y pagada.
e. Los Arrendatarios en el componente comercial de nuestra Cartera abarcan un amplio rango de
giros destacando, por su relevancia 9 tiendas ancla de marcas nacionales, 12 sub anclas, 55 locales
destinados a servicios bancarios, entretenimiento, telefonía y restaurantes de cadena, además de
133 arrendatarios independientes. Al 31 de diciembre del 2015 el componente comercial,
incluyendo únicamente superficie adquirida y pagada, tiene un 6.24% de desocupación.
f. El componente industrial de nuestra Cartera Actual se integra por 2 propiedades con un total de
12,873 metros cuadrados de ABR, registrando al 31 de diciembre del 2015 un 100% de
ocupación.
g. El componente de instituciones educativas de nuestra Cartera Actual se integra por 3
propiedades, con un total de 20,180 metros cuadrados de ABR; registrando, al 31 diciembre del
2015 un 100% de ocupación.
El componente comercial de nuestra Cartera Actual consiste en propiedades cuyo perfil de tamaño, mezcla de inquilinos, ubicación y características físicas, es un ejemplo del tipo de propiedades que queremos replicar en el proceso de crecimiento de FIBRA HD. Se trata de centros comerciales en zonas urbanas con alta densidad y actividad económica, en zonas metropolitanas en ciudades con más de 250,000 habitantes con un significativo potencial de crecimiento. Dichos centros comerciales ofrecen a los visitantes una amplia gama de servicios incluyendo tiendas minoristas, centros de servicios bancarios, centros de atención para usuarios de telefonía celular, componente gastronómico y servicios de entretenimiento. Asimismo, consideramos que el perfil que nos ofrece nuestra Cartera Actual es replicable.
2 Dichos metros incluyen los metros pendientes a adquirir correspondientes a la cartera actual.
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Figura 1. Cartera Actual de Propiedades */
12 Activos */ 7 propiedades comerciales 3 propiedades educativas 2 propiedades industriales 101,940 metros cuadrados de ABR**/ 95.33% de ocupación sobre la superficie adquirida y pagada ***/
*/ Cifras al 31 de enero del 2016 **/ Superficie total, considerando el área que aun no se adquiere en algunas de las plazas
***/ Cifras al 31 de diciembre del 2015
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Tabla 2. Indicadores de la Cartera Actual */
Locales m2 Principales Arrendatarios
Superficie m2
Superficie Adquirida
101,941
99,068
Rentados 94,946
Por rentar
Por adquirir
4,122
2,873
1. Comercial
Propiedades 7 324 68,888
Superficie rentada 221 61,893
Superficie por ocupar**/ 103 6,995
Anclas 9 29,859 Walmart, Sanborns, Sportsworld, Zona Fitness,
Smart Fit y DAX
Sub Anclas 12 5,767 Toyota, GMC, Carls Jr., Cafeto, GNC, IHOP,
Deportes Marti, Parisina y Vigor y Salud.
Bancos 12 2,959 Santander, HSBC,CIBanco, Intercam, Actinver
y Scotia Bank
Restaurantes de
cadena 46 8,892
Hija de Moctezuma, La Nacional, Burger King,
Dominos Pizza, Krispy Kreme, Starbucks,
Punta del Cielo y Subway
Entretenimiento 5 1,635 Big Bola, Cinemex, Cinepolis, Casino Monaco,
Playland
Telefonía 4 1,607 AT&T, Nextel, Telcel y Megacable
Arrendatarios
Independientes 133 11,174
2. Industrial
Propiedades 2 12,873 Ensambles HYSON, DAHER Inc.
Superficie Rentada 12,873
Superficie por Ocupar 0
3. Escuelas y Universidades
Propiedades 3 20,180 Universidad del Valle de México, Colegio Celtic
Internacional e Instituto Piaget
Superficie Rentada 20,180
Superficie por Ocupar 0
*/Se refiere a las operaciones liquidadas al 31 de enero del 2016. Los inquilinos y otras estadísticas se refieren al 31 de diciembre del
2015. **/Incluye también el total de locales y/o metros cuadrados pendientes por adquirir (2,873 m2).
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La siguiente tabla muestra el resumen de ingresos según los contratos de arrendamiento firmados y
referidos a las propiedades de nuestra Cartera Actual, tomando como base la información del “rent roll”
de diciembre del 2015.
Tabla 3. Rent Roll e Ingresos 2015
Propiedad Tipo de
Propiedad Localización
Número de Contratos
Rentas de diciembre
2015*
Rentas Anualizadas****
Carmen Center Centro Comercial
Ciudad del Carmen 27 $3,086,139 $37,033,669
Shoe Plaza Centro Comercial
Naucalpan, Estado de México
20 $1,352,607 $16,231,296
Las Ramblas Centro Comercial
Guadalajara, Jal. 26 $814,629 $9,775,549
Punto Los Mochis*****
Centro Comercial
Los Mochis, Sinaloa 38 $1,796,760 $21,561,129
Plaza Cataviña Centro Comercial
Mexicali, Baja California 18 $1,106,968 $13,283,742
Plaza Casa Grande
Centro Comercial
Saltillo, Coahuila 35 $408,185 $4,898,226
Plaza la Roca Centro Comercial
Cancún, Quintana Roo 25 $1,177,756 $14,133,081
UVM Plantel Educativo
Nogales, Son. 1 $506,444 $6,077,334
Colegio Celtic Internacional
Plantel Educativo
Corregidora, Querétaro 1 $1,700,000 $20,400,000
Instituto Piaget Plantel Educativo
Los Mochis, Sinaloa 1 $381,000 $4,572,000
Hyson Planta Industrial
Nogales, Son. 1 $518,141** $6,217,699
Daher Planta Industrial
Nogales, Son. 1 $509,146*** $6,109,757
TOTAL 194 $13,357,790 $160,293,482
*Excluyen rentas variables
** El monto de la renta es en dólares, y el tipo de cambio fue de $16.58
*** El monto de la renta es en dólares, y el tipo de cambio fue de $16.50
****Facturación mensual (diciembre 2015) multiplicada por 12.
*****Aunque la adquisición de Plaza Punto Los Mochis no se formalizo hasta finales de enero 2016, se tomó
como base la facturación del mes de diciembre de 2015 proporcionado por el anterior propietario.
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Tabla 4. Estimación Interna de Rentabilidad de la Cartera Actual Anualizada a partir de cifras
de diciembre de 2015*
ESTIMACIÓN INTERNA DE RENTABILIDAD DE LA CARTERA ACTUAL
ANUALIZADA 2015
ESCENARIO CARTERA ACTUAL
INGRESOS
Rentas (1) $185,940,438
GASTOS
Gastos de mantenimiento en exceso a lo cobrado (2) $6,223,467
Seguros (3) $2,872,029
Predial (4) $2,465,218
Renta del terreno $8,220,000
Total $19,780,714
Flujo antes de Real Estate Management Services (Colliers) $166,159,725
Real Estate Management Services (Colliers)(5) $4,386,622
Flujo después de Colliers $161,773,103
Flujo después de Colliers expresado como % del precio de adquisición
10.4%
PRECIO DE ADQUISICIÓN (6) $1,548,604,027
*/Las cifras son estimaciones de FIBRA HD y no cuentan con una revisión por el auditor externo ni los
intermediarios colocadores. No se pretende influir al lector, ni dar una guía sobre los rendimientos que pudiera
dar la fibra a sus inversionistas, si no proporcionar elementos para que este tenga mayor profundidad de
información y realice sus propios cálculos.
(1) Los ingresos se refieren a los ingresos facturados más el IVA acreditable y acreditado correspondiente.
(2) Los gastos de mantenimiento se presentan netos de los ingresos de mantenimiento que pagan los
arrendatarios. El gasto que aparece en la tabla es el excedente.
(3) Los gastos por seguros es calculado con base en los pagos realizados por las propiedades para 2016.
(4) Los gastos por predial es calculado con base en los pagos realizados por las propiedades para 2016.
(5) El gasto de administración está calculado con base en el Contrato de Gestión Operativa, Comercialización y
Mantenimiento con Colliers International.
(6) El precio de adquisición de los activos que integran la Cartera Actual comprende únicamente el monto pagado
(excluyendo gastos notariales, comisiones, ISAI, entre otros gastos) de los activos adquiridos. En el caso de
Guadalajara, Mexicali y Lomas Verdes solo se adquirieron los locales arrendados al momento de la compra con lo
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que este precio considera solamente dichos locales. Una vez que los locales no adquiridos sean arrendados, la
FIBRA los adquirirá.
1.3.1. SEGMENTO DE PROPIEDADES COMERCIALES
CARMEN CENTER
Cantidad Descripción
Nombre Carmen Center
Ubicación Cd. Del Carmen, Campeche
Mercado Objetivo B+ Uno de los principales Centros Comerciales en Ciudad del Carmen. Zona de rápido crecimiento en el corazón del corredor petrolero del México y la zona comercial de mayor crecimiento en Cd. Del Carmen
Fecha de Construcción 2006 Inmueble de construcción reciente en excelentes condiciones
Anclas de marca nacional 2 Sanborns, Sports World
Locales Independientes 25 Oficinas, Bancos, Servicios, Agencia de autos
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
15,026 Potencial de crecimiento de 1,000 metros cuadrados rentables en terreno a desarrollar
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre del 2015)
14,616 330 m2 no rentados al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos en el año 2015 $37,033,669
*/Los metros cuadrado rentables incluyen la renta de 2,733 m2 de terreno.
LOMAS VERDES
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Lomas Verdes
Ubicación Naucalpan, Edo de México
Mercado Objetivo B+ y C+ Ubicado en una de las zonas de mayor dinamismo en Lomas Verdes muy bien comunicado y con facilidad de accesos y cómodo estacionamiento.
Fecha de Construcción 2013 Inmueble de reconstrucción reciente en buenas condiciones.
Anclas de marca regional 1 Zona Fitness
Locales Independientes 46 Restaurantes, Gimnasio, Cafés y locales-oficinas
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
6,858 98% rentada al 31 de diciembre de 2015 sobre los metros cuadrados adquiridos.
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
6,508
Metros cuadrados por adquirir (al 31 de diciembre de 2015)
350
Ingresos en el año de 2015 $16,231,296
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LAS RAMBLAS, GUADALAJARA
Cantidad Descripción
Nombre Las Ramblas
Ubicación Guadalajara, Jalisco
Mercado Objetivo B+ y B Parte de un importante desarrollo habitacional en la zona de mayor plusvalía de Guadalajara
Fecha de Construcción 2012 Centro Comercial de reciente construcción
Anclas de marca nacional 2 IHOP, Smart Fit
Locales Independientes 47 Restaurantes, servicios y gimnasio
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
5,380
Metros cuadrados adquiridos rentados (al 31 de diciembre de 2015)
3,970
Al 31 de diciembre de 2015, los metros cuadrados adquiridos se encontraban 92% rentados.
Metros cuadrados adquiridos rentados (al 31 de diciembre de 2015)
1,036
Ingresos en el año de 2015 $9,775,549
PLAZA CATAVIÑA*
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Cataviña
Ubicación Mexicali, Baja California
Mercado Objetivo C+, C y D+ Fecha de Construcción 2004 Inmueble en muy buenas condiciones
Anclas de marca regional 4 DAX, Gimnasio Vigor y Salud,
Locales Independientes 23 HSBC, CI Banco, Burger King, Dominos Pizza, Shushito, Blockbuster
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
8,108 82% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
6,622
Metros cuadrados por adquirir (al 31 de diciembre de 2015)
1,487
Ingresos en el año de 2015 $13,283,742
*/ Un porcentaje de la facturación se lleva a cabo en dólares.
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PLAZA CASA GRANDE
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Casa Grande
Ubicación Saltillo, Coahuila
Mercado Objetivo C+
Fecha de Construcción 2004 Inmueble de construcciones recientes en muy buenas condiciones
Anclas de marca regional 4 Berlitz - Escuela de Idiomas
Locales Independientes 31
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
4,424 Restaurantes, Bancos, Canta Bar, Oficinas y Atención medica
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
3,387 77% rentada al 31 de diciembre
Metros cuadrados por adquirir (al 31 de diciembre de 2015)
1,037
Ingresos en el año de 2015 $4,898,226
PLAZA PUNTO LOS MOCHIS
Cantidad Descripción
Nombre Plaza Punto Los Mochis
Ubicación Los Mochis, Sinaloa
Mercado Objetivo
B y B+
Fecha de Construcción
2009
Anclas, subanclas y locales de marca regional
17 WalMart, Cinepolis, Casino Monaco, Starbuck´s, Santander, CIBanco, Martí, Office Depot, Carl´s Jr y Megacable
Locales Independientes
44 Bancos, Restaurantes, Cafes y oficinas
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
22,072* 94% rentada al 31 de diciembre de 2015. Se incluye un contrato firmado para una expansión para la entrada de Cinepolis.
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
20,781
Metros cuadrados por adquirir (al 31 de diciembre de 2015)
1,291 Al 31 de diciembre de 2015, los metros cuadrados adquiridos se encontraban 94% rentados.
Ingresos en el año de 2015 $21,561,129**
*/Los metros cuadrados correspondientes a Cinepolis están incluidos **/El importe de la renta de Cinepolis no está incluido, debido a que a la fecha no genera renta.
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PLAZA LA ROCA
Cantidad Descripción
Nombre Plaza La Roca
Ubicación Cancún, Quintana Roo
Mercado Objetivo A y B+
Fecha de Construcción 2015 Reciente construcción
Anclas de marca regional 2 Cinemex y KrispyCream
Locales Independientes 29 Restaurantes, cafés y bancos
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
7,020*
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
6,009 86% rentada al 31 de diciembre de 2015
Ingresos en el año de 2015 $14,133,081
*/Incluidos Islas y Kioscos
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1.3.2. SEGMENTO DE PROPIEDADES INDUSTRIALES
Nuestra Cartera Actual incluye dos propiedades para uso industrial. Dichas propiedades se encuentran en la zona fronteriza con los Estados Unidos y cuentan con contratos de arrendamiento a largo plazo denominado en dólares, moneda del curso legal de los Estados Unidos. Dado el crecimiento reciente y esperado de la actividad industrial, manufactura y logística, en nuestro país, así como las oportunidades que derivan de la creciente integración económica con Norteamérica y el resto del mundo, consideramos que será posible añadir en el futuro, propiedades análogas a las que hoy tiene nuestra Cartera Actual. En ese sentido, al igual que en el caso de los segmentos comercial y de oficinas, consideramos que el perfil de nuestra Cartera Actual en este segmento es también escalable. INDUSTRIAL NOGALES*
Cantidad Descripción
Ubicación Parque Nuevo Industrial en Nogales, Sonora
Numero de arrendatarios 1 Ensambles HYSON S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
6,733 Nave Industrial destinada a ensambles de partes para equipo de riego. Ubicada en el Parque Industrial Nuevo Nogales.
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
6,733 100% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos en el año de 2015 $6,217,698
*/El monto de la renta es en dólares, y el tipo de cambio fue de $16.58
AEROESPACIAL NOGALES*
Cantidad Descripción
Ubicación Parque Nuevo Industrial, Nogales, Sonora
Numero de arrendatarios 1 Daher Aerospace, S.A. de C.V.
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
6,141 Nave industrial destinada a la manufactura de partes de Aeronaves.
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
6,141** 100% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos en el año de 2015 $6,109,757
*/ El monto de la renta es en dólares, y el tipo de cambio fue de $16.50
**/ El avalúo realizado por C&W considera un área rentable de 6,056
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1.3.3. SEGMENTO DE INSTITUCIONES EDUCATIVAS
Adicionalmente, nuestra Cartera cuenta 3 propiedades dedicadas al sector educativo: (i) Campus de la Universidad del Valle de México en Nogales, Sonora; (ii) el campus del Instituto Piaget en Los Mochis, Sinaloa; y (iii) el campus del Colegio Celtic Internacional en la zona metropolitana de Corregidora, Querétaro. En este sector en particular, también consideramos que se trata de un importante precedente sobre el tipo de propiedades que trataremos de incorporar en nuestras inversiones futuras. La creciente demanda por servicios educativos a todos los niveles asociados con la transición demográfica de nuestro país nos hace pensar que este segmento mostrará un dinamismo importante en los años por venir. UNIVERSIDAD DEL VALLE DE MÉXICO CAMPUS NORESTE
Cantidad Descripción
Ubicación Nogales, Sonora. Ubicada en la Zona poblacional de Nogales y colindando con la Zona Comercial y Parque Nuevo Industrial
Numero de arrendatarios 1 Universidad del Valle de México (UVM)
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
3,995*
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
3,995 100% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos en el año de 2015 $6,077,334
*/ El avaluó realizado por C&W considera 3,978
INSTITUTO PIAGET Cantidad Descripción
Ubicación Los Mochis, Sinaloa. Ubicado en la Zona poniente de la ciudad y colindando con la Zona residencial Alcázar del Country
Numero de arrendatarios 1 Instituto Piaget de Los Mochis, S.C.
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
3,017*
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
3,017 100% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos anualizados en el año de 2015
$4,572,000
*/ El avaluó realizado por CBRE considera 3,317
COLEGIO CELTIC INTERNACIONAL Cantidad Descripción
Ubicación Municipio de Corregidora, Querétaro. Ubicada en el sur de Querétaro, en el libramiento de México a San Luis Potosí.
Numero de arrendatarios 1 Celtic International School de México, S.C.
Metros cuadrados rentables (al 31 de diciembre de 2015)
13,168
Metros cuadrados rentados (al 31 de diciembre de 2015)
13,168 100% rentada al 31 de diciembre de 2015.
Ingresos anualizados en el año de 2015
$20,400,000
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1.4. OPERACIÓN DEL PORTAFOLIO INMOBILIARIO
A la fecha, la totalidad de los inmuebles que forman parte del Portafolio Inmobiliario son administrados por Colliers Real Estate Management Services. Las principales estadísticas operativas son las siguientes. TABLA # 5 Indicadores de Operación al 31 de diciembre de 2015
Inmueble Número de Inquilinos.
Tasa de Ocupación sobre la parte pagada.
Entradas y salidas relevantes de inquilinos desde la adquisición del inmueble hasta la fecha reportada/comentarios
Carmen Center 27 97% Salieron los siguientes inquilinos: 9-PA Soluciones en Inteligencia y Servicios Empresariales, SA de CV 6-PB Expresión en Rótulos Publicidad con un total de 220.00 metros cuadrados
Las Ramblas 26 92% Salió un inquilino: L-12 Dalia Boutique Floral con un total de 30.71 metros cuadrados
Lomas Verdes 20 98% Sin cambios
Industrial Nogales
1 100% Sin cambios
Aeroespacial Nogales
1 100% Sin cambios
UVM 1 100% Sin cambios
Plaza Cataviña 18 100% Sin cambios
Instituto Piaget 1 100% Sin cambios
Plaza Casa Grande
35 77% Salió un inquilino: 44A & 45A Juegos Infantiles TikiTaka Con un total de 506 metros cuadrados.
Colegio Celtic 1 100% Sin cambios Plaza La Roca
25 86% Sin cambios
Plaza Punto Los Mochis
38 94% Sin cambios (esta plaza fue adquirida el 22 de enero de 2016)
1.4.1. DISTRIBUCION DE EFECTIVO A LOS TENEDORES
La FIBRA ha realizado una Distribución de Efectivo de 13.8 centavos por CBFI, correspondiente al
tercer trimestre del 2015, liquidada el día 5 de noviembre de 2015, monto que supera los mínimos
establecidos por la LISR. Asimismo, el 25 de febrero de 2016, el Comité Técnico aprobó y declaró una
Distribución de 13.9 centavos por CBFI correspondiente al cuarto trimestre de 2015. Durante dicho
trimestre, FIBRA HD no había alcanzado la capacidad potencial de generación de flujos debido a que
todavía se encontraba en el proceso de finalizar la aplicación de la totalidad de los recursos obtenidos en
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la oferta pública. No obstante, como se mencionó anteriormente, FIBRA HD concluyó con la aplicación
de la totalidad de los recursos durante el mes de enero. Por lo anterior y con el objetivo de avanzar en la
dirección de efectuar distribuciones elevadas y frecuentes a los Tenedores de CBFIs, el Comité Técnico
aprobó la Política de Distribuciones, la cual contempla que, a partir del mes de enero de 2016, éstas se
lleven a cabo mensualmente. Asimismo, el Comité Técnico aprobó y declaró una Distribución de 6.879
centavos por CBFI, correspondiente al mes de enero de 2016, dicha monto equivaldría a una distribución
anualizada “dividend yield” de 8.26%, lo anterior calculado con base en un precio de $10.00 pesos por
CBFI. Se espera que ambas distribuciones sean pagadas a los tenedores durante los primeros días del
mes de marzo de 2016.
2. INFORMACION FINANCIERA DEL CUARTO TRIMESTRE DEL 2015
Banco Actinver, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver División Fiduciaria F/1523 o Fibra HD (BMV FIBRAHD15), (“FIBRAHD” o “la Compañía”), el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces, presento el día de hoy al Comité Técnico sus resultados no auditados del cuarto trimestre de 2015 (4T15), Estos resultados han sido preparados de acuerdo a las Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF”), y están expresado en pesos mexicanos nominales (Ps). La información financiera ha sido previamente puesta a consideración del Comité de Auditoría y Prácticas y aprobada para su presentación al Comité Técnico. Lo presentado en esta nota refleja información del cuarto trimestre 2015 comparándola únicamente con el trimestre anterior (tercer trimestre 2015) en virtud de que se iniciaron operaciones en junio pasado y no se tiene comparativos del año anterior.
2.1. ESTADO DE RESULTADOS
c) Los Ingresos Totales del Cuarto Trimestre de 2015, ascendieron a $30.1 mdp. Los Ingresos por
Arrendamientos fueron de $27.8 mdp, los Ingresos por Mantenimiento de $1.3 mdp y Otros
Ingresos Operativos por $1. Con esto el acumulado del año elevo los ingresos totales a $52 mdp.
d) Gastos Totales del trimestre ascendieron a $10.7 mdp. Los gastos acumulados en el año se
elevaron a $17.8 mdp, siendo los componentes más importantes los seguros, prediales y gastos
de mantenimiento netos de los ingresos por mantenimiento.
e) La Utilidad de Operación del trimestre fue de $19.4 mdp, lo cual representa un aumento del
40.3% respecto al Tercer Trimestre. El acumulada del año llego a $34.2 mdp.
f) El EBITDA del Cuarto Trimestre asciende a $18.6 mdp, lo cual representa un aumento del
40.6% respecto al Tercer Trimestre. El acumulado para el año ascendió a $32.8 mdp. El Margen
EBITDA para el Cuarto Trimestre fue de 61.8%.
g) El Resultado antes de depreciación y amortizaciones después del costo integral de financiamiento
para el trimestre fue de $20.5 mdp, el cual representa un incremento del 12.6% respecto al Tercer
Trimestre. El acumulado del año ascendió a $40.9 mdp.
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2.2. BALANCE GENERAL
b) El Balance al 31 de diciembre de 2015 tiene, del lado de los activos tanto a los inmuebles
adquiridos como el efectivo remanente de la colocación; cuentas por cobrar, el Impuesto al Valor
Agregado por recuperar y una cuenta de efectivo restringido correspondiente al contrato de
comisión mercantil (escrow) creado para la adquisición de Plaza Punto Los Mochis. Del lado de
los pasivos se tienen los créditos contratados tanto de corto como de largo plazo, algunas cuentas
por pagar y los depósitos en garantía que se reflejan como partidas a largo plazo.
c) Los Activos Totales al 31 de diciembre ascienden a $1,860.5 mdp. De los cuales las propiedades
de inversión representan $1,356.7 mdp. En caja se tienen $64.8 mdp y el IVA por recuperar
básicamente de las adquisiciones de los inmuebles asciende a $191.3 mdp., mismo que se
encuentra en proceso de recuperación.
d) Las cuentas por cobrar de clientes ascienden a $5.6 mdp. Conviene señalar que en su mayoría
dichas cuentas corresponden a ingresos facturados y no cobrados. Es importante señalar que
dicho monto no debe pensarse como consecuencia de la degradación de la cartera de inquilinos,
sino que es consecuencia de un proceso normal de desfasamiento en la cobranza cuando el
inquilino cambia de arrendador. En efecto, muchos de ellos deben dar de alta al nuevo
arrendador como proveedor antes de liquidar los arrendamientos facturados. Esto es
particularmente común en el caso de empresas comerciales asociadas a marcas importantes. Hay
que señalar que en la medida que dichos procesos se consideran normales no se han creado
reservas ni reconocido pérdidas por cartera vencida.
e) Los Pasivos Totales ascienden a $415.9 mdp, los cuales corresponden prestamos de corto plazo
por $199.2, los préstamos de largo plazo ascienden a $198.0, depósitos en garantía por $8.9 mdp,
impuestos por pagar por $5.4 mdp y otras cuentas por pagar por $3.7 mdp.
f) El Total del Patrimonio es de $1,444.7 mdp. Integrado por aportaciones de los fideicomitentes
por $1,410.9 mdp y la utilidad integral al 31 de diciembre de $33.7 mdp., el patrimonio ya
contempla la disminución de capital producto del pago de la distribución decretada por los
resultados del tercer trimestre y liquidada en el mes de noviembre.
g) El número total de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios en circulación es de
$147,690,404 una vez cancelados los CBFIs recomprados durante el periodo de estabilización.
3. COMENTARIOS FINALES
FIBRA HD concluyo con la aplicación de los recursos de la Oferta Pública Inicial. Sin
embargo, aún existe margen para elevar la rentabilidad de nuestra Cartera Actual a través de:
1.-Devolucion de saldos a favor del IVA
2.-Mejoras en las eficiencias operativas del portafolio
3.-Continuar creciendo nuestro portafolio para así capturar plenamente las economías
de escala de la estructura operativa del Asesor y Administrador.
FIBRA HD está en el proceso de identificar y crear una cartera diversificada de propiedades
con características y rangos de “Cap Rate” de adquisición similares a las de la cartera actual,
eventualmente en “Cap Rates” más altos en un contexto de mayores tasas de interés que
pudieran repercutir en el mercado inmobiliario.
Transitar a una mejor estructura y costo de capital, evaluando opciones como capitalización
a través de una suscripción preferente de CBFIs y una emisión de deuda bursátil.
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INFORMACION FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2015
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Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) Estado de resultados integrales intermedio
Por el periodo terminando el 31 de Diciembre de 2015
(En miles de pesos mexicanos)
Al 31 de Diciembre 4T
Ingresos Ingreso rentas $49,151 $27,824 Ingresos mantenimiento $1,841 $1,262 Otros ingresos operativos $980 $980 Ingresos Netos $51,972 $30,066 Gastos operativos Gastos administrativos $9,550 $6,835 Gastos de operación $5,912 $2,282 Gastos de mantenimiento $1,431 $1,243 Predial - - Seguros $788 $296 Otros gastos $100 $25 Total gastos operativos $17,781 $10,680 Ingreso operativo neto $34,191 $19,386 Servicios de administración de propiedades $1,394 $797 Intereses pagados $604 $604 Otros gastos financieros $306 $298 Intereses ganados ($8,988) ($2,823) Otros productos financieros ($13) ($13) Otros gastos - - Otros productos - - Total otros ($6,697) ($1,137) Flujo por operaciones (FPO) $40,888 $20,523
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Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) Estado de posición financiera intermedio (En miles de pesos mexicanos)
Al 31 de Diciembre
Activos Circulantes
Efectivo y equivalentes $64,769 Clientes $5,574 Cuentas por cobrar $4 Impuestos a favor $191,266 Efectivo Restringido $240,153 Total activo circulante $501,766 Activos no Circulantes Propiedades de inversión $1,356,691 Otros activos $2,082 Total activos no circulantes $1,358,773 Total Activos $1,860,540 Pasivos Circulantes Cuentas por pagar $4,393 Préstamos $199,167 Impuestos por pagar $5,383 Total pasivos circulantes $208,943 Pasivos no Circulantes Préstamos largo plazo $198,033 Depósitos en garantía $8,879 Otros pasivos - Total pasivos no circulantes $206,912 Patrimonio Contribuciones Netas $1,410,933 Resultados ejercicios anteriores - Resultado del ejercicio $33,752 Total Patrimonio $1,444,686 Total Pasivo y Patrimonio $1,860,540
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Fideicomiso Irrevocable No. F/1523
(Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) Estado de variaciones en el patrimonio intermedio
Por el período terminado el 31 de Diciembre de 2015
(En miles de pesos mexicanos)
Patrimonio Contribuido
Resultado del Periodo
Total
Aportación Inicial $1,463,656 $1,463,656 Capitalización de emisión y oferta
($52,723)
($52,723)
Utilidad integral $33,753 $33,753 Saldos al 31 de diciembre de 2015
$1,410,933 $1,444,686
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Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) Estado de flujos de efectivo intermedio Al 31 de Diciembre de 2015
(En miles de pesos mexicanos)
Al 31 de Diciembre Actividades de operación
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del periodo
$306,743
Utilidad neta del periodo $5,039 Aumento (disminución) en: Cuentas por cobrar ($2,902) Reservas de efectivo $240,153 Cuentas por pagar ($84) Depósitos en garantía $1,430 Pagos anticipados $562 IVA por recuperar $50,961 Impuestos por pagar ($1,883) Otros activos ($37,453) Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de operación
($245,527)
Actividades de inversión Desembolso para la adquisición de propiedades de inversión
($252,487)
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión
($498,014)
Actividades de financiamiento: Financiamiento $256,040 Contribución inicial y patrimonio ($13,248) Dividendos $13,248 Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de financiamiento
$256,040
Incremento neto de efectivo al final del periodo ($241,974) Efectivo y equivalentes de efectivo al final del periodo
$64,769
