INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA - … · El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de ... Ocupación

INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA

Calle/ .......................................................

Expediente: ...................

Solicitante

..............................

UVE VALORACIONES, S.A.

Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169

Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 1 de 2 CERTIFICADO DE TASACIÓN

Que los datos resumidos del informe de tasación con número de expediente **-**-*****, realizado por D. ******** consistente en la

vivienda en el edificio **** en la Calle **** Número *, Escalera *, Piso* Letra *, Población IBIZA/EIVISSA -IBIZA-, Municipio EIVISSA,

Provincia Balears, Illes, Código Postal 07800, son los siguientes:

CERTIFICA

UVE VALORACIONES, S.A. sociedad de tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de

España con el número 4631:

Dirección:

Municipio:

Provincia:

Situación legal

Limitaciones al dominio

Solicitante:

Entidad financiera:

Fecha de visita:

Situación de ocupación

Fecha certificado:

Terminado

Inmueble libre

Plena propiedad

01/07/2016

03/07/2016

03/01/2017

EIVISSA (07800)

Balears, Illes

*******

Estado inmueble

CIF:

Cliente Particular

********

********

Fecha caducidad:

FINALIDAD

Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.

El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de

valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA

3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la

Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.

VALORES CALCULADOS

345.000,00Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación €

273.599,68Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste €

266.662,20Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste €

VALOR DE TASACIÓN €El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación

345.000,00

El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:

- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a tres

meses.

CONDICIONANTES

Valor a efectos de asegurar el inmueble:

- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble: 210.149,84€

- El coste de construcción a nuevo: 138.749,53€



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 2 de 2 CERTIFICADO DE TASACIÓN

DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES

Finca Nº

Registro de la propiedad Sección

Referencia catastral

*********IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1

************************** IDUFIR

Tipo de superficie Construida

Superficie Registral 106,73 m2

Superficie Catastral 120,00 m2

Superficie Comprobada

Superficie Adoptada

106,73 m2

106,73 m2

***************

DESGLOSE DE VALORES POR USOS

Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado

(m2) (€) (€) (€) (€)

Uso

(Ud)

Elementos

106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Vivienda 1

106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Total 1

UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,

en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los

efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.

Firmado:

************************************ En representación de:


Firmado:

************************* Arquitecto

Fecha de visita:

Fecha certificado:

Fecha caducidad:

01/07/2016

03/07/2016

03/01/2017

DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS

Nº de Finca

(€)

V. Tasación

(€)

Valor Seguro

(€)

V.Mercado

(€)

VR.Neto

(m2)

SuperficieDescripcion

VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,00*******



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 1 de 12 INFORME DE TASACIÓN

Informe de tasación

VIVIENDA

1 Solicitante y finalidad.

Solicitante: ***************************CIF: ************

Finalidad:

Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.

El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de

valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA

3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la

Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.

2 Identificación y localización

TeminadoVivienda Estado: Inmueble valorado:

Dirección Calle *******, Número**** EIVISSA, Código Postal 07800 Balears, IllesProvincia

Municipio



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


El inmueble tiene la siguiente identificación registral y catastral

Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección

IDUFIR

Finca Nº

***************************Referencia catastral

******** La finca registral corresponde a Inmueble Valorado

Tomo ******* Libro ****** Folio ***

*******************Superficies Registral Catastro Comprobada Adoptada

Construida

Las superficies han sido comprobadas mediante:"croquis realizado en la visita"

106,73 120,00 106,73 106,73

Linderos

Coindicen con los registrales.

Comentarios a la comprobación registral

La dirección actual coincide con la mencionada en la documentación registral.

Nota Simple de 05-02-2016

3 Comprobaciones

Para la redacción del informe se ha dispuesto de la siguiente documentación:

Tipo documentoDocumentación

Documentación Catastral

Documentación Registral Nota Simple del Registro actualizadaDocumentación urbanística

Para la redacción del informe se han realizado las siguientes comprobaciones:

Comprobaciones

Situación Legal Documentación aportadaMediante:

Inmueble LibreResultado:

Situación de Ocupación Documentación aportadaMediante:

No necesarioResultado:

Situación de urbanística Consulta del PlaneamientoMediante:

Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:

Protección Patrimonio Arquitec. Consulta a la documentación aportadaMediante:


Situación del seguro decenal. No es necesariaMediante:

No necesarioResultado:

Limitaciones al dominio Documentación aportadaMediante:

Plena propiedadResultado:

Servidumbres Documentación aportadaMediante:

NO existen servidumbres o afeccionesResultado:

Estado de Conservación No se ha posiso comprobarMediante:


Superficies No se ha podido comprobarMediante:


Linderos No se ha podido comprobarMediante:




Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


LOCALIDAD

4 Descripción de la localidad y del entorno

Se realiza a continuación una breve descripción del entorno donde se ubica el inmueble valorado, atendiendo

principalmente a las características de su población, las infraestructuras de las que dispone y la situación del mercado

local.

Descripción de la localidad

Estación de autobuses:

Puerto:

Estación de metro:

Estación de cercanias:

Estación de ferrocarril:

Estación de AVE:

Aeródromo:

Aeropuerto:

Comunicaciones

49.693

Servicios

Crecimientos en los últimos 5 años

Población

Ocupación laboral secundaria

TurismoOcupación laboral predominante

Núcleo autónomoTipo de núcleo

0,36

Autopista:

Autovía:

Carretera nacional:

Carretera comarcal:

Si

No

No

No

No

No

Si

Si

No

No

Si

No

Suficiente

Suficiente

Suficiente

Suficiente

Suficiente

Suficiente

Suficiente Lúdico

Deportivo

Escolar

Sanitario

Parques

Aparcamiento

Equipamiento

Medio

Medio

Medio

Medio

Medio

Gas Natural

Telefonía

Viales

Abastecimiento

Alcantarillado

Alumbrado

Infraestructuras

Media

Media

Del 70 al 80%

De 10 a 20 años

MediaNivel de renta

Entorno Comercial

ENTORNO

Conservación

Renovación

Desarrollo edificatorio

Antigüedad del entorno

Descripción Estado Estado

Comentarios sobre el entorno

Ibiza (Eivissa) es el municipio y ciudad más importante de la isla homónima. Se ubica en el sur de la isla y asume las

funciones propias de capital. Su actividad económica se basa en el sector servicios, con la industria turística y el pequeño comercio,

como ejes fundamentales. El inmueble valorado se encuentra en el entorno de la Avenida ********, en tercera línea de los puertos

deportivos, junto a la discoteca Pacha y cercano a la playa de Talamanca.



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


OFERTA DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO Y EN EL ENTORNO

DESCRIPCIÓN DEL MERCADO

49.693

EIVISSA

PesoNúmero

UNIFAMILIARES

PesoNúmero

PISOS

PesoNúmero

TODAS

Número de habitantes

Municipio

VIVIENDAS EN OFERTAS

Dormitorios 1 ó menos 9,68 42 40 10,58 2 3,57

Dormitorios 2 32,95 143 135 35,71 8 14,29

Dormitorios 3 34,10 148 132 34,92 16 28,57

Dormitorios 4 ó más 23,27 101 71 18,78 30 53,57

Marina Botafoch

PesoNúmero

UNIFAMILIARES

PesoNúmero

PISOS

PesoNúmero

TODAS

Número de habitantes

Barrio

VIVIENDAS EN OFERTAS

Dormitorios 1 ó menos 6,56 12 12 7,06 0 0,00

Dormitorios 2 37,16 68 68 40,00 0 0,00

Dormitorios 3 37,16 68 60 35,29 8 61,54

Dormitorios 4 ó más 19,13 35 30 17,65 5 38,46



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


5 Descripción del inmueble

Las principales características del inmueble atendiendo a su tipología, calidad constructiva, instalaciones, superficies y tipo de suelo, son

las siguientes. Las características del inmueble son las que se han podido apreciar en la visita exterior realizada el día 01/07/2016 o las

descritas en la documentación aportada.

EL EDIFICIO

Terminado

Caracteríticas del inmueble

Estado:

Tipología:

Plantas sobre rasante:

Plantas bajo rasante:

Zona comunitaria:

Zona deportiva:

Aparcamiento:

Bloque abierto

Medio

No Tiene

Suficiente

6 plantas

1 plantas

Nº Ascensores: 2

Climalit

Enfoscado

Acristalamiento:

De aluminio

De fábrica de hormigón

Catalana

Hormigón Armado

Carpintería exterior:

Revestimiento:

Cerramiento exterior:

Cubierta:

Estructura:

Cimentación:

Caracteríticas constructivas

Zapatas corridas

Inmueble de 13 años de edad

Servicios del Edificio

Conserje / portero / seguridad privada Sí Exterior/Interior

Céd. de habitab./ Lic. 1ª ocupación

Exterior

Sí Orientación de la vivienda No influye en el valor

Calidad de la construcción Media Piscina comunitaria Sí

Calidad de conservación Media SíTenis/Padel comunitario

ELEMENTOS DE USO RESIDENCIAL

Suelos CalidadTechosParedesSuelosCalidades Instalaciones

Salón Gres Pintura plástica Techo técnico Medio Calefacción No tiene SíCocina Equipada

Dormitorios Gres Pintura plástica Temple liso Medio Calefacción (tipo) SíArmarios Emp

Baños Gres Azulejo Escayola Medio Combustible NoPuerta de seguridad

Cocina Gres Azulejo Escayola Medio Aire acondicionadoGeneral NoSistema de Alarma

Zona común Marmol Pintura plástica Escayola Medio Teléfono Tiene NoCircuito seguridad

Oficinas Energia Solar No tiene

Comentarios

Manzana compuesta por 2 edificios con piscina, padle, zonas comunes y aparcamiento compartido. -

CUADRO DE SUPERFICIES

Descripción Superficies (m2)

TerrenoTerrazasCCZCConstr.ÙtilDireccionFinca Producto

******* VIV, ********* 81,27 93,46 106,73 20,87******* 81,27 93,46 106,73 20,87TOTAL



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


EL TERRENO

Carecterísticas del suelo

Orografía del terreno Sensiblemente horizontal

forma irregularMorfología del terreno

3.294,00 (m2)Superficie del terreno

Uso superficie no edificada Zonas comunes

CONTAMINACION APARENTE

Tipos de contaminación aparente

Otras contaminaciones aparentes

Contaminación aparente ambiental

Contaminación aparente acústica

Contaminación aparente en la construcción

Contaminación aparente en el terreno No

No

No

No

No

Certificado de Eficiencia Energética

Tipo de certificación de eficiencia energéticaEmisiones de dóxido de carbono, (KgCo2/año)

Programa utilizado para la obtención del CEECalificación energética

Fecha del registro en el órgano territorialFecha de emisión del certificado

Registro en el órgano territoExpediente CEE NO

Las características del inmueble descritas son las detectadas en la inspección ocular realizada o las reflejadas en la

documentación aportada. No se han realizado pruebas para poder detectar posibles vicios ocultos.

6 Situación urbanística

Las comprobaciones urbanísticas se han realizado mediante

Consulta del Planeamiento-

A continuación se detallan los principales datos urbanísticos:

El inmueble CUMPLE la normativa urbanística vigente:

PGOU vigente aprobación definitiva el 10/12/1987. Ordenanza SU-8, que corresponde a un Area de Planeamiento

Incorporado (Polígono 16)

Comentarios sobre la situación urbanística

Parámetros Urbanísticos

API POLIGONO 16 Norma zonal

Edificabilidad (cifra m2): Edificabilidad (coeficiente m2/m2) 2

Ocupación Número máximo de viviendas0,40%

Altura máxima Número de plantas18

Longitud de fachada Retranqueos (separación a linderos)16

Fondo máximo Parcela mínima 600

Usos Prohibido Permitido Prohibido Permitido

Residencial NO SI Hotelero NO NO

Industrial DotacionalNO NONONO

Terciario comercial EquipamientoNO NONONO

Terciario oficinas AgropecuarioNO NONONO



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


7.- Datos y cálculos de los valores técnicos

Para el cálculo de los valores técnicos del informe se han utilizado los siguientes métodos:

Los valores calculados por el Método del Coste en el informe son:

Valor de Reemplazamiento Bruto 273.599,68€-

Valor de Reemplazamiento neto 266.662,20€-

Método del Coste

Método utilizado para el cálculo del Valor de Reemplazamiento del inmueble, tanto el Valor de Reemplazamiento

Bruto como el Neto. En los inmuebles en construcción o proyecto se utilizará para el cálculo del Valor Actual.

Los valores calculados por el Método del Comparación en el informe son:

- *********** 345.000,00 €

Método de Comparación

Método utilizado para el cálculo del Valor de Mercado de los diferentes productos que forman el inmueble valorado. El

cálculo se podrá realizar tanto para du Valor de Mercado en Venta como para el Valor en Mercado en Renta.

Los valores calculados por el Método Residual en el informe son:

Valor de Suelo 134.850,15€-

Método Residual

Método utilizado para el cálculo del valor del suelo en función de los flujos de Caja que generará su desarrollo

inmobiliario



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


7.1 Método del coste

Para el cálculo del Valor de Reemplazamiento se han utilizado los siguientes parámetros

(€)(€)(%)(%)(€/m2)(€/m2)(m2)

V.R. NetoV.R. BrutoDeprec.OGNC. Const.R. SueloSuperficieUso

Vivienda 106,73 1.050,00 23,81 5,00 273.599,69 266.662,21 1.263,47

Total 106,73 273.599,69 266.662,21

El desglose de los Otros Gastos Necesarios es el siguiente:

Concepto

(€)(% ó €)ImporteSe aplica a:CuantíaUnidad

Gastos de postventa % 0,10 Valor del Inmueble 360,00

Gastos de administración € 30,00 Duración Obra 720,00

Contratos de suministros % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66

Plusvalía % 0,10 Valor del Inmueble 360,00

Gastos de comisión de apertura % 0,50 Importe Hipotecado 1.080,00

Gastos de notario y registro (DH) % 0,10 Valor del Inmueble 360,00

Gastos de notario y registro (Financ) % 0,10 Crédito más Intereses 271,40

Gastos de notario y registro (Cont) % 0,10 Coste de Ejecución 112,06

Gastos de notario y registro (suelo) % 0,10 Valor del Suelo Estimado 134,85

AJD (División Horizontal) % 1,00 Valor del Inmueble 3.600,00

AJD (Hipoteca) % 1,00 Crédito más Intereses 2.714,03

AJD (Construcción) % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66

AJD (Suelo) % 0,00 Valor del Suelo Estimado 0,00

Licencia de Primera Ocupación % 0,50 Coste de Ejecución 560,33

Permiso de paso de carruajes % 0,05 Coste de Ejecución 56,03

Impuesto de la Licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00

Tasas de la licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00

ICIO % 4,00 Coste de Ejecución 4.482,66

Tasas de la licencia de Obras % 0,55 Coste de Ejecución 616,36

Levantamiento topográfico % 0,10 Coste de Ejecución 112,06

Estudio Geotécnico % 0,20 Coste de Ejecución 224,13

Seguro de responsabilidad civil % 0,30 Coste de Ejecución 336,19

Seguro Decenal % 0,30 Coste de Ejecución 336,19

OCT % 0,50 Coste de Ejecución 560,33

Coordinador de Seguridad y Salud € 30,00 Duración Obra 720,00

Dirección de ejecución (Arq. Técnico) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99

Dirección de obra (Arq. Superior) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99

Honorarios de Proy. de Ejecución % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99

Honorarios de Proy. Básico % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99

Total 23,81 26.683,03% €



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado un análisis del segmento del mercado inmobiliario de

comparables que, por sus cualidades y características, más se asemejan al inmueble tasado. Los comparables

seleccionados tras el análisis realizado y utilizados en el proceso de homogeneización se incluyen en el Anexo I del

presente documento.

Se describen a continuación el o los Métodos de Comparación utilizados para el cálculo de los valores de los productos

inmobiliarios analizados en el informe.

7.2 Método de comparación

7.2.1

Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado una selección de comparables en el entorno próximo del

inmueble valorado en atención a su semejanza en sus principales características. La ubicación de los comparables

seleccionados es la siguiente:

Principales características

Entre la información de mercado disponible hemos seleccionado aquellas ofertas o compraventas que corresponden a

inmuebles que pueden considerarse comparables al inmueble valorado. Entendemos que un inmueble es comparable si es

una alternativa de compra para alguien que se planteara comprar el inmueble valorado. De cada comparable se han

obtenido, al menos, 25 características (varía en función de la tipología del comparable) que se indican en detalle en el

anexo I y sus direcciones completas lo que ha permitido su georeferenciación. De entre las características obtenidas

hemos elegido para la homogeneización aquellas que entendemos explican mejor las diferencias entre los precios

obtenidos. Teniendo en cuenta el conjunto de comparables que hemos localizado y seleccionado para la homogeneización

hemos utilizado las siguientes cualidades y características del producto inmobiliario analizado por orden de importancia:

- Variable 1: Superficie Adoptada

- Variable 2: Edad

- Variable 3: Estado

- Variable 4: Superficie de Terraza

- Variable 5: Vistas

Los comparables seleccionados para el método de comparación tienen los siguientes valores de las características y

cualidades utilizadas en la homogeneización. Las variables consideradas en la homogenización se ordenan de izquierda a

derecha por orden de importancia:

Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta

En el plano Superficie

Adoptada

Edad Estado Superficie

de Terraza

Vistas(€/m2) (€)



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta


Adoptada


de Terraza

Vistas(€/m2) (€)

VAL 106,73 13,00 3,00 20,87 3,00Datos de la valoración

**-**-***** 2.912,00 291.200,00A 100,00 17,00 3,00 5,00 3,00

**-**-***** 3.286,11 295.750,00B 90,00 12,00 3,00 10,00 3,00

**-**-***** 2.654,17 318.500,00C 120,00 28,00 3,00 15,00 2,00

**-**-***** 3.087,00 401.310,00D 130,00 10,00 4,00 20,00 3,00

**-**-***** 3.109,17 373.100,00E 120,00 12,00 3,00 10,00 4,00

**-**-***** 3.640,00 382.200,00F 105,00 2,00 5,00 16,00 3,00

**-**-***** 3.410,00 409.200,00G 120,00 10,00 4,00 27,00 3,00

Para el cálculo del valor de mercado de inmueble vamos a homogeneizar los comparables en función de las principales

características descritas en el punto anterior. Para ello analizamos la línea de tendencia de la gráfica de dispersión de la

muestra seleccionada:

Proceso de Homogenización

Superficie Adoptada Edad

Estado Superficie de Terraza

Vistas

Homogeneizamos los comparables seleccionados en función de las líneas de tendencia observadas y obtenemos:



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


Ubicación Dirección Variables Oferta


Adoptada


de Terraza

VistasInicial Homogeneiz.

2.515,50 -4.125,91 4.977,33 1.064,99 -3.044,79Pendiente

**-**-***** 341.534,56 291.200,00 16.929,37 16.503,64 0,00 16.901,53 0,00A

**-**-***** 341.941,54 295.750,00 42.084,46 -4.125,91 0,00 11.576,54 0,00B

S**-**-*****l 347.652,02 318.500,00-33.380,80 61.888,67 0,00 6.251,54 -3.044,79C

**-**-***** 332.368,56 401.310,00-58.535,89 -12.377,73 -4.977,33 926,54 0,00D

8**-**-***** 348.933,32 373.100,00-33.380,80 -4.125,91 0,00 11.576,54 3.044,79E

d**-**-***** 344.851,22 382.200,00 4.351,83 -45.385,02 -9.954,66 5.186,54 0,00F

G G**-**-***** 356.677,35 409.200,00-33.380,80 -12.377,73 -4.977,33 -6.528,44 0,00

Las principales variables estadísticas de la muestra son:

Datos estadísticos de la muestra de comparables Antes Homogen. Despues Homogen.

Precio máximo

Precio mínimo

Media simple

Mediana

Desviación típica 50.059,95

373.100,00

353.037,14

291.200,00

409.200,00

7.523,84

344.851,22

344.851,22

332.368,56

356.677,35

El valor de mercado del inmueble estará en la zona de precios en la que coinciden oferta y demanda. Usando como

estimación de la oferta los inmuebles publicados en los principales portales inmobiliarios y como estimación de la demanda

el número de ventas publicado por los distintos organismos oficiales (por ejemplo para el caso de viviendas los datos

publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad), los precios de compra se deberían formar en el 32,50%

inferior de los precios de oferta.

Valor de Mercado por Comparación 345.000,00€(Vivienda en Venta)

7.3 Método del Valor Residual Estático

El cálculo del valor del suelo por el Método Residual Estático se realiza mediante la suiente fórmula:

Vs = (VM * (1 - b)-(CC + OGN))

Para el cálculo se han adoptado los siguientes parámetros:

Método Estático Total

(€)

Valor de mercado nuevo

Margen promotor

Coste construcción

Otros gastos necesarios

Intereses

Valor del suelo

(VM)

(b)

(CC)

(OGN)

(Int.)

360.000,00

24,00 86.400,00

26.683,03

112.066,50

134.850,15

Margen en%

Resultados

Resultado de los valores calculados es:

VALOR DEL SUELO 134.850,15

8 Limitaciones del dominio

La situación del inmueble es:

- Posesión del inmueble: Plena propiedad

- Situación legal: Inmueble Libre



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


9 Resumen de valores

VALORES CALCULADOS

345.000,00Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación €

273.599,68Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste €

266.662,20Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste €

VALOR DE TASACIÓN €El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación

345.000,00

El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:

- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a

tres meses.

CONDICIONANTES

Valor a efectos de asegurar el inmueble:

- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble 210.149,84€

- El coste de construcción a nuevo 138.749,53€

DESGLOSE DE VALORES POR USOS

Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado

(m2) (€) (€) (€) (€)

Uso Elementos

(Ud)

106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Vivienda 1

106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Total 1

DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS

Finca

(€)

V. Tasación

(€)

Valor Seguro

(€)

V.Mercado

(€)

VR.Neto

(m2)

SuperficieDescripcion

(num.)

VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,0010868

UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,

en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los

efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.

Firmado:

************************************ En representación de:


Firmado:

************** Arquitecto

Fecha de visita:

Fecha caducidad

Fecha certificado 03/07/2016

01/07/2016

03/01/2017



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 1 de 2 Anexo I

COMPARABLES

Los comparables utilizados en el Método de comparación son:

MÉTODO DE COMPARACIÓN

Para el cálculo del valor del mercado por el método de comparación se han utilizado los siguientes comparables. En el

informe se incluye el plano de situación con su ubicación.

VIVIENDAUso:

Mercado: Inmuebles en venta

Num 1

Observaciones

Fecha

Aparcamiento

Calidad constructiva

Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

SI

Medio

17

17

03/07/2016

Calle

8**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado

Instalaciones deportivas

9

Num

Ascensor

Exterior

Piso

4

C.Posta.

07800

API

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)

Superficie Construida (m2)

Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

291.200,00

291.200,00

320000,00

100,00

2

Venta

Oferta en

3

2.912,00

Num 2

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

SI

Medio

12

12

03/07/2016

Calle

**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


40

Num

Ascensor

Exterior

Piso C.Posta.

07800

Propietario particular

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

295.750,00

295.750,00

325000,00

90,00

2

Venta

Oferta en

2

3.286,11

Num 3

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

Se oferta amueblado

SI

Medio

28

28

03/07/2016

Calle

**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


2

Num

Ascensor

Exterior

Piso

2

C.Posta.

07800

API

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

318.500,00

318.500,00

350000,00

120,00

2

Venta

Oferta en

3

2.654,17

Num 4

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

SI

Bueno

10

10

03/07/2016

Calle

**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


3

Num

Ascensor

Exterior

Piso

2

C.Posta.

07800

API

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

401.310,00

401.310,00

441000,00

130,00

2

Venta

Oferta en

3

3.087,00



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 2 de 2 Anexo I

COMPARABLES

Num 5

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

plaza aparcamto exterior

SI

Medio

12

12

03/07/2016

Calle

8**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


40

Num

Ascensor

Exterior

Piso

3

C.Posta.

07800

API

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

373.100,00

373.100,00

410000,00

120,00

2

Venta

Oferta en

3

3.109,17

Num 6

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

SI

Bueno

2

2

03/07/2016

Calle

d**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


10

Num

Ascensor

Exterior

Piso C.Posta.

07800

API

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

382.200,00

382.200,00

420000,00

105,00

2

Venta

Oferta en

3

3.640,00

Num 7

Observaciones

Fecha

Aparcamiento


Última reforma

Edad del edificio

Estado inmueble

Trastero

VIVIENDA

SI

Bueno

10

10

03/07/2016

Calle

**-**-*****

Terminado

NO

Fuente

Vistas

Calefacción

Aire acondicionado


3

Num

Ascensor

Exterior

Piso

1

C.Posta.

07800

Propietario particular

SI

NO

SI

SI

Municipio

SI

SI

EIVISSA

Oferta corregida

Correción

Oferta (€)


Num. Baños

Num. Dormitorios

Unitario (€/m2)

Balears, Illes

Provincia

409.200,00

409.200,00

440000,00

120,00

2

Venta

Oferta en

3

3.410,00



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 1 de 17 Anexo II

DOCUMENTOS

Plano de Situación



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Exp: **-**-*****3

Fecha:03/07/2016 (V2.0) Página 8 de 17 Anexo II

DOCUMENTOS

Documentación Registral



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS



Documentación catastral

Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS

Documentación urbanística



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS




Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)


DOCUMENTOS




Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 16 de 17 Anexo III

DEFINICIONES

También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no est én incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico

o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoraci ón.

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente

plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda

según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en

dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o

medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:

Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza

agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.

Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo,

y la fecha de la valoración.

Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoraci ón o adecuados para aplicar la homogeneización,

teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de

conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa

adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, dise ño, falta de adaptación a su

uso, etc.

Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de

cómputo de superficie.

Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por m ás unidades destinadas al

mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.

Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado

traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios

de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas

infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria .

Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las caracter ísticas del inmueble que se

tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparaci ón entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa

o una renta homogeneizada para aquel.

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del

tasador, su utilización para otros permitidos.

En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten

usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios

específicos en establecimientos de hostelería.

Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble

(edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el

mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que

resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Las definiciones de los principales términos utilizados en el informe son:



Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)

Página 17 de 17 Anexo III

DEFINICIONES

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el per ímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de

un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como

terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por

las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea

inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor

voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasaci ón en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido p úblicamente en el

mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida

cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculaci ón previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inter és personal o

profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como

la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta p ública y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable)

que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto,

construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las caracter ísticas técnicas contenidas

en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual .

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que ser ían necesarias para construir, en la

fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnolog ía y materiales de

construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha

de la valoración.

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el

valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma .

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad

futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado

normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la

normativa específica que le sea aplicable.

Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la normativa específica que le

sea aplicable.

Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasaci ón inicial y durante la construcción

o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra

circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la

valoración inicial.

Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda

habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como

residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde

el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.



Documents

INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA - … · El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de ... Ocupación