Informe Residencial 2016

Junio 2016

INFORME

Las claves del

en EspañaSECTOR RESIDENCIAL

3Índice

ÍNDICE RESUMEN EJECUTIVO 4 1. ENTORNO ECONÓMICO Y SOCIODEMOGRÁFICO 61.1. Indicadores económicos clave: PIB, empleo e inflación 81.2. Demografía 81.3. Indicadores de accesibilidad a la vivienda.

Mercado hipotecario 91.4. Alquiler vs propiedad 11

2. COYUNTURA SECTOR RESIDENCIAL: INDICADORES 142.1. Evolución del precio de la vivienda y previsiones 152.2. Evolución de compraventas de vivienda 172.3. Evolución de transacciones de suelo urbano 182.4. Construcción y promoción 19

3. HACIA UN SECTOR MÁS PROFESIONALIZADO: EL PAPEL DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN, SERVICERS, PROMOTORAS, SAREB Y SOCIMIS 22

3.1. Fondos de inversión 243.2. Servicers 243.3. Promotoras 263.4. Sareb 273.5. Socimis 29

4. INVERSIÓN EN VIVIENDA 30

5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA EN ESPAÑA 34

5.1. Potencial de construcción de viviendas en el período 2016-2025 35

5.2. Oferta y demanda: un ajuste necesario 37

6. VISIÓN GENERAL DEL SECTOR RESIDENCIAL EN LAS PRINCIPALES CIUDADES ESPAÑOLAS 38

6.1. Madrid 396.2. Barcelona 456.3. Valencia 506.4. Málaga 526.5. Palma 54

Anexo I 56

Informe Residencial 2016 | CBRE Resumen Ejecutivo4 5

RESUMEN EJECUTIVO

1.ENTORNO ECONÓMICO Y SOCIODEMOGRÁFICO

La evolución favorable de la economía española desde 2014, que ha favorecido la creación de empleo, ha sido la clave para la recuperación del mercado residencial en 2015 y principios de 2016.

Se espera que el número de hogares aumente a pesar del descenso de la población, debido a la reducción en el tamaño medio del hogar, impulsado por el mayor número de emancipaciones y la formación de más hogares con estructuras no tradicionales.

La accesibilidad a la vivienda ha mejorado en los últimos años. Así, el porcentaje de ingresos que las familias dedicaban al pago de la hipoteca ha ido reduciéndose, pasando de casi un 50% en 2009, hasta aproximadamente el 33% actual–cifra recomendada por las instituciones financieras–.

El régimen de tenencia de vivienda principal en alquiler, un 14,9% en 2014, ha comenzado a converger en porcentaje sobre el total de hogares con la media del Área Euro (33.2%), aunque se mantiene aún lejos de esa media.

2.COYUNTURA SECTOR RESIDENCIAL: INDICADORES

La subida anual en España del Índice General de Precios de la

Vivienda fue del 3.5 % en 2015, según el INE. Según las previsiones de CBRE, el índice de precios de la vivienda crecerá aproximadamente un 6% interanual en 2016.

El fuerte incremento en 2015 del número compraventas de viviendas de segunda mano indica la falta de oferta disponible de vivienda nueva en determinadas localizaciones.

El número de transacciones de suelo urbano presenta grandes disparidades a nivel provincial y de comunidad autónoma. Destaca el fuerte repunte en precios de suelo urbano de las provincias de Barcelona y Madrid. La financiación bancaria comienza a fluir para la adquisición de suelo, y la entrada de fondos extranjeros está dinamizando el mercado, gracias a los recursos propios que aportan y su capacidad de compra sin financiación.

3.HACIA UN SECTOR MÁS PROFESIONALIZADO: EL PAPEL DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN, SERVICERS, PROMOTORAS, SAREB Y SOCIMIS

El perfil de los fondos de inversión ha evolucionado rápidamente de oportunista a value-added, apostando por la promoción, la rehabilitación de inmuebles o, dado que los fondos han percibido el potencial de construcción que

existe, pasarán paulatinamente a gestionar suelos en áreas urbanas, con el objetivo de obtener mayores retornos.

Los servicers han evolucionado a plataformas multicliente y multiservicio, gestionando no sólo activos inmobiliarios sino también financieros. Como norma general, los bancos han cedido a los fondos el negocio de cobro de créditos y comercialización, quedando los activos inmobiliarios en los balances de las entidades financieras.

Los inversores, tanto nacionales pero sobre todo extranjeros, están mostrando un creciente interés en la promoción. Los servicers, por su parte, tienen la vista puesta en la recuperación económica e inmobiliaria, con una actividad creciente en el negocio promotor, previo análisis de los suelos y la demanda en cada zona. Completan el panorama promotor las joint venture entre fondo internacional-promotora nacional.

En cuanto a la Sareb, su actividad se está extendiendo más allá de la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria. La entidad ha tenido que reorganizarse para hacer frente a cambios en el marco contable, a la vez que ha ido transfiriendo la comercialización de sus mejores activos a los servicers.

El previsible aumento del porcentaje de viviendas en alquiler en los próximos años nos induce a

pensar que el papel de las socimis sea progresivamente más relevante en el sector, convergiendo naturalmente con otros mercados europeos en los que el mercado de alquiler está más implantado.

4.INVERSIÓN EN VIVIENDA

La previsible revalorización de la vivienda permitirá obtener plusvalías a medio y largo plazo. Mientras, la vivienda destinada al alquiler se ha convertido en una inversión estable con mayor protección para propietarios. Las localizaciones secundarias en grandes ciudades aparecen como los destinos con mayores rentabilidades.

5.ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA EN ESPAÑA Se puede asegurar que a finales de 2016 o principios de 2017 el stock disponible de vivienda nueva será muy localizado o de carácter técnico. La demanda potencial de vivienda nueva rondará en España las 180.000 unidades por año en el período 2016-2025.

La nueva realidad del mercado y el ajuste de la demanda obligan a los promotores a conocer en profundidad las necesidades de los potenciales clientes, lo que exige viviendas de calidades superiores a las construidas antes de la crisis, personalizadas y sostenibles, con un protagonismo creciente de la domótica, disponibilidad de servicios comunitarios y que incorporen sistemas de ahorro energético.

6.EL SECTOR RESIDENCIAL EN MADRID

Madrid es el mercado residencial más activo de España y se observa la escasez latente de suelo finalista, que hace que todos los promotores pugnen por los mismos solares en las zonas de mayor demanda. Los precios a nivel provincial (INE), repuntaron un 5.1% en 2015 (4.4% para las transacciones de vivienda nueva). La demanda de vivienda nueva, con un perfil de comprador de poder adquisitivo medio-alto, se focaliza en el norte de la capital, mientras que en los distritos de Salamanca, Chamberí y algunas áreas del centro la vivienda de lujo despierta un gran interés, lo que está generando escasez de producto y un auge en la rehabilitación.

En Barcelona, la escasez de suelo finalista en el centro de la ciudad hace que la nueva promoción se concentre en proyectos de rehabilitación. La falta de stock de suelo para nueva construcción repercute de manera directa en los precios, como muestra la subida del 4,3% interanual del precio tasado de vivienda libre en la ciudad.

Por su parte, Valencia experimentó una drástica reducción de la oferta de vivienda de nueva construcción, debido a la escasez de nuevas promociones y la liquidación del stock que permanecía en manos de entidades financieras. Debido a la consolidación de la demanda de segunda vivienda, con una importante contribución de compradores extranjeros.

El mercado de Málaga presenta una gran asimetría, con una horquilla de precios de las más

acusadas de España, teniendo en cuenta la disparidad de poder adquisitivo de sus habitantes. Los apartamentos turísticos están dinamizando el mercado en el centro de la ciudad, en el que la actividad para primera vivienda sigue siendo limitada. El crecimiento está siendo sustentado por el incremento en la demanda de segunda vivienda nueva en las zonas costeras, con gran influencia del comprador extranjero (representando el 18% total de las transacciones).

Finalmente, en Palma de Mallorca, la oferta existente de edificios a rehabilitar que alinee una ubicación atractiva a un precio apto para la construcción de viviendas de cierto grado de calidad, sigue siendo limitada. La mejora de las perspectivas económicas y las mejores condiciones de financiación han dinamizado las expectativas del mercado de suelo. La zona en la que se registran los mayores precios es el Casco Antiguo, donde el metro cuadrado puede llegar a alcanzar la horquilla de los 7.000-9.000 euros m2, debido a la fuerte demanda de segunda vivienda de lujo por parte de extranjeros.

Informe Residencial 2016 | CBRE Entorno económico y sociodemográfico6 7

condiciones de financiación, faciliten el acceso a la vivienda y contribuyan a la normalización del sector. Los precios de la vivienda, que iniciaron el año pasado una recuperación desde mínimos históricos, continuarán creciendo a un ritmo ligeramente superior al registrado en 2015.

De cara a 2016 y años posteriores, los fundamentales de la economía nos permiten seguir siendo optimistas en lo que a las perspectivas del sector se refiere. Es de esperar que la mejora del mercado de trabajo y la paulatina recuperación de los niveles de renta, junto a unas favorables

ENTORNO ECONÓMICO Y SOCIODEMOGRÁFICO1

3

1

2

0

-1

-2

-3

-4

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fuente: INE y Banco de España.

Consumo Crecimiento PIBGasto Público Inversion Demanda externa (Imp-Exp)

GRÁFICO 1PIB (demanda) y contribuciones al crecimiento

La evolución favorable de la economía española desde 2014, que ha favorecido la creación de empleo, ha sido la clave para la recuperación del mercado residencial en 2015 y principios de 2016. En esta línea, los indicadores de esfuerzo dibujan un escenario favorable para la adquisición de vivienda, si bien la renta disponible de los hogares deberá consolidar su recuperación para apuntalar las perspectivas de la demanda. En cuanto a las tendencias del sector, los cambios demográficos y el auge del mercado de alquiler están redefiniendo la realidad del mercado.


1.1Indicadores económicos clave: PIB, empleo e inflaciónEn España, la mejora en las condiciones de financiación, la creación de empleo, el descenso del precio del petróleo y el adelanto de rebajas fiscales impulsaron el consumo de las familias en 2015, año en el que el PIB creció al 3.2%. En 2016 se espera que se mantengan estos vientos de cola, con un crecimiento estimado del PIB cercano al 2.7%, según el Banco de España, condicionado a que no se acentúen las incertidumbres externas de principios de año, relacionadas con la desaceleración en China y la coyuntura de las economías avanzadas.

En 2015, la demanda nacional contribuyó un 3.6% al crecimiento del PIB, con el consumo como principal motor de la economía. La inversión total y el consumo público, que crecieron un 6.2% y 2.4% interanual respectivamente, también sustentaron el avance del producto. La demanda nacional fortaleció las importaciones, lo que, a pesar del buen comportamiento de las exportaciones, hizo que la contribución de la demanda exterior neta fuera de -0.4%. En 2016, el

aumente a pesar del descenso de la población, debido a la reducción en el tamaño medio del hogar, impulsado por el mayor número de emancipaciones y la formación de más hogares con estructuras no tradicionales, como los de parejas jóvenes o monoparentales. Estos supuestos y algunos adicionales servirán de base para el estudio de demanda potencial de vivienda de obra nueva de la sección 5 de este informe.

1. 3Indicadores de accesibilidad a la vivienda. Mercado hipotecarioLa riqueza total de los hogares, que incluye riqueza inmobiliaria y financiera, inició su recuperación en 2014 debido a la paulatina mejora en los niveles de riqueza financiera. Según los datos del Banco de España, desde el segundo trimestre de 2008 (período en el que se alcanzó el máximo) hasta el tercer trimestre de

de inmigrantes. Los flujos migratorios comenzaron a equilibrarse a partir del año 2014, presentando actualmente un leve saldo negativo. Esto ha influido en la pérdida de población de España desde el año 2011, año en el que se alcanzó el máximo de población, 47.190.493 habitantes hasta los 46.423.064 de la segunda mitad de 2015.

Las proyecciones de población del INE prevén que España perderá un millón de habitantes en los próximos 15 años, especialmente en las zonas del interior, en contraposición a las proyecciones de incrementos de población que algunas comunidades autónomas como Madrid, Andalucía o Baleares presentan. Esto es debido al intenso descenso de la tasa de natalidad, que ha propiciado que en 2015 el número de defunciones superase por primera vez al de nacimientos.

A pesar de las consecuencias que estas tendencias tendrán sobre el mercado residencial, en los próximos años se espera que el número de hogares

efecto combinado de baja inflación y elevado crecimiento de empleo seguirá favoreciendo la fortaleza del consumo de hogares y empresas. En 2015 el IPC estuvo condicionado por la evolución del precio del petróleo, arrastrándolo a terreno negativo durante casi todos los meses del año. La deflación, a pesar de sus riesgos, produjo un efecto positivo en la renta real de hogares y empresas. Cabe destacar que el IPC no energético continuó su recuperación y cerró el año en el 1.1% interanual. En 2016, la evolución de los precios (-0.4% hasta mayo) sigue condicionada por el precio del petróleo y el tipo de cambio del euro, aunque se espera la consolidación del componente no energético.

2015 cerró con una tasa de paro del 20.9%, con el empleo creciendo al 3% y más de 18 millones de ocupados, cifra medio millón superior a la de finales de 2014. En 2016 se espera bajar la barrera del 20% de paro, aún con amplio margen de mejora en la creación de empleo. En cuanto a los salarios, el avance salarial en 2015 siguió siendo moderado (+ 0.75%); en 2016 se esperan subidas, en torno al 1.5% en los salarios pactados en los convenios y del 1% en el salario mínimo.

1. 2Demografía

La evolución demográfica jugó un papel importante en el desarrollo urbanístico de España en la primera década del siglo XXI. Los grandes flujos de entrada de inmigrantes, el aumento continuado de población y del número de hogares favorecieron en gran parte el crecimiento del sector residencial. El fuerte crecimiento económico hasta el año 2007 acompañó estas tendencias positivas. Sin embargo, durante la crisis la tendencia revirtió y el número de emigrantes superó ampliamente al

Es la barrera de paro que se espera bajar en 2016

20%

176.000176.000 750

700

650

600

550

500

450

400

350

300

174.000

172.000

170.000

168.000

166.000

164.000

162.000mar 08 dic 08 sep 09 jun 10 mar 11 dic 11 sep 12 jun 13 mar 14 dic 14 sep 15

Fuente: Banco de España.

Renta Disponible Bruta (media móvil)

Mill.

de

€

%

Riqueza inmobiliaria de los hogares. Ratio sobre PIB (dcha)

Riqueza total de los hogares. Ratio sobre PIB (dcha)

GRÁFICO 2Riqueza total e inmobiliaria de los hogares. Renta Disponible Bruta


1. 4Alquiler vs Propiedad

A partir de los años 60 la proporción de viviendas en propiedad en España frente a viviendas en alquiler comenzó a crecer: en 1970 el porcentaje de vivienda en propiedad era del 63.4% mientras que en 2001 era ya del 84.5%, según datos del Banco de España. Así, durante décadas fue fraguando la cultura de la propiedad, incentivada por estímulos fiscales por la adquisición de primera vivienda que los arrendatarios no disfrutaban.

Sin embargo, a partir de la crisis se detecta un cambio de mentalidad en cuanto al alquiler por motivos laborales y de acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes, de modo que la proporción de vivienda en alquiler frente a la compra comienza a ganar terreno.

El fin de los incentivos fiscales a la compra en 2013 y las desgravaciones para el alquiler a menores de 30

que las financiadas en esos mismos años.

La recuperación económica, las favorables condiciones de financiación y los mayores niveles de solvencia de las familias han impulsado la recuperación del mercado hipotecario desde finales de 2013, concediéndose en 2015 cerca de 244.000 créditos para vivienda (+20% respecto a 2014), cifra aún muy lejos de los 1.6 millones concedidos en 2007. Por otra parte, una mayor renta disponible se está traduciendo en una mejora en la capacidad de gasto de las familias, que se refleja en el repunte en las transacciones de viviendas (+11% en 2015).

En 2016 se espera que continúe la recuperación del mercado hipotecario, muy influenciada por los mínimos históricos del Euribor, que permanecerán en el entorno del 0%. De mantenerse la recuperación de la renta disponible (2% en 2015), también se verá favorecido el acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler.

2015, la fuerte caída en los precios de la vivienda redujo en un 30% el nivel de riqueza inmobiliaria de los hogares, si bien, desde principios de 2014, se observa una ligera tendencia al alza. Por su parte, la riqueza financiera de las familias diferencia entre ahorros y deudas alcanzó máximos en junio de 2015.

En cuanto a la renta disponible de las familias ésta inició su recuperación en 2014, favorecida por el descenso de la carga hipotecaria y las caídas de precios, en particular del petróleo y vivienda, a lo que hay que sumar la paulatina mejora del mercado laboral. El proceso de desapalancamiento

financiero de las familias españolas comenzó en 2012, impulsado por las caídas de renta y confianza y los altos niveles de endeudamiento en vivienda. En el gráfico 3 (derecha) se observa cómo se ha ido reduciendo el porcentaje de deuda de las familias sobre el PIB desde los máximos alcanzados en 2011.

En la medida que el precio de la vivienda se ha ido ajustando y han mejorado las condiciones de financiación, el porcentaje de ingresos que las familias dedicaban al pago de la hipoteca ha ido igualmente reduciéndose (gráfico 3, derecha), pasando de casi un 50% en 2009 hasta aproximadamente el 33% actual –cifra recomendada por las instituciones financieras–.

Paralelamente, el porcentaje del precio de vivienda que los bancos financiaban (Loan to Value, gráfico 3, derecha) fue recuperando niveles medios cercanos a los de los años previos a la crisis, aunque relativos a precios de viviendas más asequibles

GRÁFICO 3Indicadores de Endeudamiento y Loan to Value

90110

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

650000

Mill €

630000

610000

590000

570000

5500002007 20072008 20082009 20092010 20102011 20112012 20122013 20132014 20142015 2015

85

80

75

70

65

60

55

50

%

Fuente: INE y Banco de España.

Loan to Value % de renta dedicado a la hipoteca

Índice de Precios de la Vivienda

Deuda total en vivienda(eje dcha.)

Porcentaje de ingresos que las familias dedican al

pago de la hipoteca

33%2016

50%2009


años están favoreciendo la creciente tendencia al alquiler. También la movilidad funcional de los trabajadores, que requiere mayor flexibilidad a la hora de elegir vivienda. Así, el régimen de tenencia de vivienda principal en alquiler ha

comenzado a converger en porcentaje sobre el total de hogares con la media del Área Euro (33.2%), aunque se encuentra lejos todavía de la media europea. La expansión del mercado, con una gradual profesionalización del sector, está permitiendo una mejor

y mayor oferta de promociones en alquiler. Según el Banco de España, los hogares en régimen de alquiler crecieron desde el 9.6% en 2001 hasta el 14.9% en 2014. Según la misma fuente, el régimen de propiedad abarca un 78% de los hogares, siendo el resto (7%) cesiones.

Una de las razones que tradicionalmente ha disuadido a los propietarios de viviendas vacías de alquilarlas era la inseguridad jurídica. En este sentido, la Ley de Fomento del Alquiler de 2013 se diseñó para proteger al arrendador frente a impagos, permitirle recuperar la vivienda en caso de necesidad para uso familiar y fijar el precio libremente con el arrendatario, entre otras ventajas.

Es importante tener en cuenta que debido a la escasez de oferta de vivienda en alquiler, algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma presentaron fuertes

repuntes en las rentas en 2015 –de hasta dos dígitos–. Por otro lado, existen todavía contratos vinculados al IPC, lo que hace que algunos arrendatarios se beneficien de revisiones anuales a la baja a pesar de un entorno de subidas de precios en su mercado de referencia.

En conclusión, los cambios económicos, sociales y laborales que se están produciendo en España están favoreciendo el aumento gradual del ratio de vivendas en alquiler. El potencial de convergencia con la media de los países de la zona Euro es aún muy amplio, por lo que es de prever que el mercado de alquiler vaya cobrando protagonismo en los próximos años, tanto entre consumidores como entre inversores. Aunque este proceso esté en marcha, es preciso señalar que cuatro de cada cinco hogares continúan viviendo como propietarios de su primera vivienda, lo que sitúa a España como el país de la UE donde más prevalece este régimen de tenencia.

GRÁFICO 4Régimen de tenencia de Vivienda Principal en España (%). Propiedad (izquierda) y Alquiler (dcha.)

130 20 40 60 80

%2014

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Regimen de tenencia de la vivienda principal, Alquiler (%, derecha)

2013 2014

13

14

14

15

16

15

16

%

Reino Unido

Portugal

Holanda

Italia

Francia

Alemania

Media Área Euro (19 Países)

España

Fuentes: INE, Banco de España y Eurostat.

El porcentaje de vivienda principal en régimen

de alquiler comienza a converger con la media del

Área Euro

14,9%2014

9,6%2011

14 15Informe Residencial 2016 | CBRE Coyuntura del sector residencial: indicadores

COYUNTURA DEL SECTOR RESIDENCIAL: INDICADORES2

Según el INE, todas las comunidades autónomas experimentaron crecimientos en los precios de la vivienda, con un crecimiento interanual en 2015 de 3.5% para toda España. El número de transacciones de compraventa de vivienda (+11% en 2015 en agregado) creció también en todas las comunidades autónomas, salvo en País Vasco. El mercado de suelo urbano aún presenta disparidad por regiones, lo que demuestra que la recuperación no se ha consolidado en todas ellas. No obstante, el precio medio a nivel nacional creció un 9.7% en 2015 T3 (hasta los 156 €/m²).

2.1Evolución del precio de la vivienda y previsionesTras seis años de caídas ininterrumpidas, la recuperación económica y del empleo, junto a las mejoras en las condiciones de financiación, ha propiciado la recuperación de los precios de la vivienda, que tocaron fondo a principios de 2014. La subida anual en España del Índice General de Precios de la Vivienda fue del 3.5 % en 2015, según el INE.

GRÁFICO 5Índice de Precio de la Vivienda

10%Previsiones

5%

0%

-5%

-10%

-15%

-20%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fuente: INE y elaboración propia.

La mayoría de los indicadores del sector residencial experimentaron en 2015 un fuerte crecimiento, si bien partían de niveles mínimos. El aumento generalizado del precio de la vivienda es el mejor reflejo del cambio de ciclo, que se debe, principalmente, al crecimiento de la demanda de vivienda de segunda mano, dada la escasez de vivienda de obra nueva. Por otro lado, el número de hipotecas concedidas también aumenta y se espera que, según avance el ciclo expansivo, aumente el porcentaje de transacciones financiadas con crédito hipotecario. Se observa ya en las principales ciudades la escasez de suelo urbano, siendo éste uno de los retos a afrontar por el sector en los próximos años.


Todas las comunidades autónomas presentaron incrementos interanuales en el Índice de Precios de la Vivienda general, nueva y de segunda mano.

En un país con una fuerte preferencia por la propiedad, el reajuste de los precios hace atractiva la compra, tanto para vivienda habitual como en inversión, sobre todo en las grandes ciudades, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Las buenas perspectivas que

presenta el mercado de alquiler para los próximos años y la rentabilidad de la vivienda frente a otros productos de inversión (capítulo 4) son factores adicionales en la recuperación de los precios.

Según las previsiones de CBRE, el índice de precios de la vivienda crecerá aproximadamente un 6% interanual en 2016. Aunque se prevén subidas considerables en los precios, hay que tener en cuenta que se parte de niveles mínimos alcanzados en 2014.

El cumplimiento de estas previsiones está condicionado a que se materialicen las perspectivas de crecimiento económico, sobre todo las relativas al mercado laboral, que influyen de manera directa en la demanda de vivienda y por tanto en la evolución de sus precios. La evolución de precios para los distintos submercados vendrá determinada en primer lugar por la localización, además de por la escasez de vivienda del mercado de referencia, la calidad del stock de vivienda o la intensidad de la demanda, entre otros factores.

2.2Evolución de compraventas de viviendaLas compraventas de vivienda crecieron un 11% en 2015 (354.132 en total en España) respecto a 2014, focalizándose sobre todo en transacciones de vivienda de segunda mano, que crecieron un 37%, al existir un stock disponible considerable de este tipo de vivienda. Este fuerte incremento en el mercado de segunda mano indica la falta de oferta disponible de vivienda nueva en determinadas localizaciones. Esta demanda insatisfecha o bien pospone la compra, o se desvía a la compra de vivienda usada para su posterior reforma. En el mayor número de transacciones de vivienda de segunda mano también influye la ventaja fiscal que estas presentan (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que varía según Comunidad Autónoma entre el 6% y el 10%) frente a la vivienda nueva (tributa a un IVA del 10%) y el mayor poder de negociación respecto al precio inicial. En el gráfico 6 se observa la tendencia creciente de las transacciones de vivienda usada frente al retroceso de las de nueva construcción.

En el mercado residencial existe, por tanto, demanda embalsada, cuya recuperación dependerá de la dinámica de empleo y rentas. Sin embargo, las cifras de compraventas totales e hipotecas de 2007 son difíciles de alcanzar en el medio plazo, teniendo en cuenta la tasa de desempleo, ritmo de creación de hogares e inmigración actuales.

La percepción de la vivienda como una inversión sujeta a ciertos riesgos también contribuyó en los años de la crisis a la menor actividad del mercado, aunque ahora vuelve a

GRÁFICO 6Compraventa de Viviendas (Nueva y segunda mano). Número de hipotecas

900.000

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0

Vivienda nueva Vivienda usada Hipotecas (eje dcha.)

percibirse como un activo refugio. Por su parte, el comprador extranjero sigue ganando peso dentro del mercado, adquiriendo una de cada cinco viviendas en España en 2015, según los datos del Ministerio de Fomento, centrándose en localizaciones costeras de Valencia, Cataluña y Andalucía así como en las Islas Canarias y Baleares.

2.3Evolución de transacciones de suelo urbanoA raíz de la crisis, la baja actividad del sector paralizó el desarrollo del suelo en gestión. Esto, junto a la gran cantidad de suelo que retornó a los balances de los bancos, generó el comienzo de la escasez de suelo.

El número de transacciones y el precio del suelo definen el estado de salud del mercado inmobiliario y, en este sentido, la reactivación de este segmento en los últimos meses es un indicador muy claro de la recuperación del mercado residencial. El suelo finalista en las áreas con más demanda es escaso, y la pugna entre los promotores nacionales e internacionales por hacerse con los mismos solares ha ido en aumento.

Fuente: INE.

Crecimiento del índice de precios de la vivienda en

España en 2016 según CBRE

6%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015


El número de transacciones de suelo urbano presenta grandes disparidades a nivel provincial y de comunidad autónoma. El gráfico 7 muestra las medias trimestrales en el número de transacciones y, de los mercados señalados, sólo aparecen crecimientos interanuales en las provincias de Madrid (15%), Barcelona (8%), Valencia (9%) y la Comunidad Autónoma del País Vasco (14%), aunque esta última con una media de tan sólo 65 transacciones de suelo por trimestre en 2015.

Destaca el fuerte repunte en precios de suelo urbano de las provincias de Barcelona (14,7% en 2015 T3) y Madrid (38,6%). A nivel nacional, da muestras de clara recuperación, con un crecimiento interanual de 4.3% aunque desde niveles de precios históricamente bajos.

GRÁFICO 8Indicadores de Confianza Construcción

2013T1 2013T3 2014T3 2015T32015T12014T1 2016T1

0

-10

-20

-30

-40

-50

-60

-70

140

135

130

125

120

115

110

105

100

Índice de Confianza Empresarial (Construcción)

Espectativas del trimestre entrante (escala derecha)

Fuente: INE.

localizados aunque tengan gestión urbanística pendiente. Es importante, por tanto, que desde las distintas Administraciones Públicas se avance en la gestión y desarrollo de nuevo suelo en aquellas zonas donde se prevé demanda de vivienda insatisfecha. Sólo así el sector podrá evolucionar de forma adecuada, respondiendo a las necesidades de la sociedad y evitando escaladas desmesuradas de precios.

2.4Construcción y Promoción

El Índice de Confianza Empresarial de la Construcción alcanzó máximos de los últimos tres años a finales de 2015 y, pese a un reciente leve retroceso, continúa en niveles altos. El indicador de expectativas en la construcción ha seguido una evolución similar a la del

índice, aunque no ha logrado superar la barrera del cero, a partir de la cual las respuestas positivas de los empresarios en cuanto a expectativas superan a las negativas.

Los nuevos desarrollos en España deberán ir respondiendo al agotamiento del stock de vivienda nueva, que se espera se produzca a finales de 2016 o principios de 2017. A esas alturas, el stock que permanezca disponible será de carácter técnico, por lo que la recuperación en la construcción debería ser generalizada para poder dar respuesta a la demanda. Visto el fuerte incremento en el número de visados en 2015, se espera que la entrega de nuevas viviendas se sitúe entre las 60.000-65.000 unidades en 2016.

2000

3000

1000

500

1500

2500

GRÁFICO 7Suelo urbano. Transacciones y precios. Medias trimestrales

Tran

sacc

ione

s

02007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Málaga (Provincia) Cataluña Barcelona (Provincia) Madrid (Comunidad) País Vasco Valencia (Provincia)

600550500450400350300250200150100

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Total nacional Málaga (Provincia) Cataluña Barcelona (Provincia) Madrid (Comunidad) País Vasco

Fuente: Ministerio de Fomento.

€/m2

Prec

io

Valencia (Provincia)

La financiación bancaria comienza a fluir para la adquisición de suelo, y la entrada de fondos extranjeros, bien junto a promotores nacionales o actuando en solitario, está dinamizando el mercado, gracias a los recursos propios que aportan y su capacidad de compra sin financiación. Hay que resaltar que su enfoque principal es en suelo finalista en zonas con alta demanda, como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol, con fuerte presencia de compradores no residentes, donde la escasez de oferta de este tipo de producto está ya presionando al alza los precios.

Nuevamente, todo apunta a que el mercado se adelanta a la Administración, como muestra el hecho de que los principales actores comienzan a enfocarse en suelos bien


Para 2016, en promoción y construcción se espera que tanto la inversión residencial como el número de viviendas iniciadas continúen consolidando la fase expansiva, observando la fuerte recuperación de los visados residenciales de obra nueva en 2015 (31% interanual). Los visados son un indicador adelantado de estas dos variables, debido al tiempo que transcurre entre la autorización de una obra y su inicio y registro.

Por su parte, la inversión en construcción residencial experimentó en 2015 un crecimiento interanual del 5,7%. La recuperación ha sido impulsada por los bajos tipos de interés del BCE, que abaratan los costes de financiación, así como por el capital llegado del exterior. La mejora de las perspectivas de demanda ha animado la inversión en construcción, si bien el punto de partida es un mercado de unas dimensiones sustancialmente menores a las anteriores a la crisis.

GRÁFICO 9Indicadores adelantados de viviendas iniciadas y terminadas

2011

40%

30%

20%

10%

-10%

-20%

-30%

-40%

0%

2012 2013 2014 2015

Visados de obra nueva (Residencial)

Inversion en construcción residencial

Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento.

Crecimiento interanual de la inversión en construción

residencial

5,7%

Informe Residencial 2016 | CBRE Hacia un sector más profesionalizado...22 23

HACIA UN SECTOR MÁS PROFESIONALIZADO: EL PAPEL DE FONDOS, SERVICERS, SAREB, SOCIMIS Y PROMOTORAS

3 Tras la crisis y, en paralelo a la reestructuración del sistema bancario, el sector inmobiliario español ha comenzado un proceso de renovación. Con la desaparición de un gran número de actores nacionales, los fondos internacionales han tomado un papel relevante en el mercado, asociándose a menudo con promotoras locales, servicers y socimis. Estos nuevos protagonistas, que han aportado liquidez en momentos de problemas para acceder a financiación, actualmente juegan un papel activo a la hora de profesionalizar el sector, liderando proyectos de valor añadido.

Los fondos de inversión extranjeros están muy presentes en el nuevo panorama inmobiliario español, ya sea como propietarios, tenedores de deuda, servicers, promotores (con o sin

joint-ventures con promotor local, tanto en rehabilitación como en edificación de nueva planta) o invirtiendo a través de las socimis en activos en rentabilidad.

Fondos de inversión extranjeros

Propietarios

Tenedores de deuda

Servicers

Socimis

Promotores


Uno de los efectos positivos de la profunda transformación del sector, con la entrada de nuevos actores (los fondos, socimis, etc.) es el mayor grado de profesionalización y especialización que se está produciendo, en claro contraste con el ciclo anterior.

En el lado de la financiación, durante 2015 y principios de 2016, las promotoras han visto cómo la financiación regresaba al sector en primer lugar y luego cómo las condiciones iban mejorando sensiblemente, si bien los requisitos de fondos propios siguen siendo estrictos (scoring más selectivo para promotoras y compradores de vivienda), y se evita financiar la compra de suelo en elevados porcentajes.

3.1Fondos de inversión

Las dificultades del sector durante la crisis abrieron una ventana de oportunidad para los inversores extranjeros. En 2013 los mayores fondos de inversión europeos y norteamericanos tomaron por primera vez posiciones en el maltrecho sector residencial español. Goldman Sachs o Blackstone comenzaron adquiriendo grandes paquetes de viviendas ya alquiladas en un momento en el que los precios estaban muy ajustados para después gestionarlos y, a futuro, obtener plusvalías por venta. Además de viviendas en alquiler, adquirieron con descuento paquetes de deuda asocia-da a activos de los que los bancos, incluyendo Sareb, tenían intención de desprenderse.

Poco después algunos fondos (Blackstone, Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde Partners y Apollo) comenzaron a adquirir las plataformas comerciales y de gestión que los bancos habían creado, los servicers. En paralelo, otros fondos extranjeros (Lone

Star, Centerbridge, HMC, Eurostone, Castlelake, Pimco, AKM o Patrizia AG, entre otros) están apostando desde hace meses por la recuperación del sector residencial en las mejores ubicaciones de España, si bien con estrategias distintas. De esta forma, se han convertido en los nuevos promotores. Ante las expectativas de recuperación de la economía, y en vista de la escasez de nueva vivienda en zonas con demanda, estos fondos cuentan con la liquidez suficiente para la promoción, aunque mantienen estrategias de riesgo controlado, requieren en la mayoría de los casos niveles mínimos de precomercialización y se enfocan en la mayor parte de las promociones a compradores de rentas medias-altas.

Así, el perfil de los fondos ha evolucionado rápidamente de oportunista a value-added, apostando por la promoción, la rehabilitación de inmuebles o, dado que los fondos han percibido el potencial de construcción que existe, pasarán paulatinamente a gestionar suelos en áreas urbanas, con el objetivo de obtener mayores retornos. En muchas ocasiones van de la mano de un promotor local, conocedor del mercado, con la estructura y el tamaño suficiente para llevar a cabo la ejecución del proyecto.

3.2Servicers

Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat, Solvia y Aliseda son hoy los grandes servicers del sector inmobiliario español. Los cuatro primeros han firmado contratos de comercialización con Sareb, con el fin de agilizar la administración y venta de su cartera de inmuebles y créditos.

Los servicers fueron creados por los grandes bancos durante la crisis para agilizar las ventas del gran volumen de activos que fueron a parar a sus

balances. De los servicers analizados, la gran mayoría han sido vendidos, total o parcialmente, a fondos especializados de inversión extranjeros (Blackstone, Cerberus, Kennedy Wilson, TPG, Värde Partners y Apollo). Los servicers han evolucionado a plataformas multicliente, entre los que se encuentra la propia Sareb, y multiservicio, gestionando no sólo activos inmobiliarios sino también financieros. Como norma general, los bancos han cedido a los fondos el negocio de cobro de créditos y comercialización, quedando los activos

inmobiliarios en los balances de las entidades financieras.Recientemente, Solvia y Haya Real Estate ya han abierto locales comerciales en calle, en Alicante y Madrid, respectivamente, para vender activos no sólo de su cartera sino también los que capte de terceros, al estilo de las inmobiliarias tradicionales. Se espera que en los próximos años el número de servicers se reduzca, ya que la clave del sector está en tener el mayor volumen posible en gestión con enfoque multicliente.

GRÁFICO 10Participación de fondos en principales servicers %

Solvia

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Servihabitat (Texas Pacific Group)

Altamira (Apollo)

Haya (Cerberus)

Aliseda (Kennedy Wilson y Värde Partners)


3.3Promotoras

La crisis acabó con un gran número de pequeños inversores, e incluso particulares, que al calor del boom inmobiliario intentaron convertirse en promotores. Pero también las grandes inmobiliarias del tamaño de Metrovacesa, Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Vallehermoso, Nozar, San José o Realia han pasado un vía crucis que finalmente ha acabado en situaciones concursales de algunas de ellas (Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Nozar), y la reestructuración de otras, con la vuelta a los balances de sus bancos acreedores de millones de metros cuadrados, tanto en suelo como en construcciones de toda tipología. Entre este grupo destacaríamos la evolución de Metrovacesa, antaño una de las grandes inmobiliarias españolas e incluso europeas. Actualmente controlada mayoritariamente por Banco Santander y con participación relevante de BBVA y Banco Popular, ha segregado su negocio patrimonialista (oficinas, centros comerciales y hoteles) del negocio residencial con la creación de Metrovacesa Suelo y Promoción. De esta forma se han traspasado activos por valor de más de €1.200

millones. La inmobiliaria, dentro de su plan de saneamiento, ha aprobado la ampliación de capital por valor de €1.640 millones con el fin de recapitalizarse, reducir y reestructurar deuda y asegurar la viabilidad de la compañía.

En este panorama, la operación más relevante la protagonizó Lone Star en 2015, comprando el 50% de la cartera inmobiliaria de Kutxabank adquiriendo Neinor Homes. En la operación adquiere la compañía, el equipo gestor y activos valorados en 930 millones, además de un contrato de servicing con el banco para el resto de activos de su balance. El plan de la nueva Neinor Homes es convertirse en la primera promotora residencial de España, cumpliendo con los requisitos más estrictos en calidad centrándose en el producto y servicio al comprador de vivienda, con el objetivo de no sólo promover los suelos dentro de la cartera adquirida, sino también con un plan de adquisición de nuevos suelos en los próximos años, en Madrid, Barcelona, Baleares, Andalucía y País Vasco.

Los inversores, tanto nacionales pero sobre todo extranjeros, están mostrando un creciente interés en el mercado promotor. Un ejemplo más del interés de los fondos por el inmobiliario español lo muestra el caso del grupo San José. A mediados de 2015 el grupo constructor San José llegó a un acuerdo con la banca acreedora para deshacerse de su cabecera inmobiliaria, San José Desarrollos Inmobiliarios, eliminando de su balance más de €1.300 millones de deuda. Poco después, el fondo estadounidense Värde Partners adquirió al Banco Popular su participación (25%) de la inmobiliaria, con el objetivo de ampliar capital y comenzar a promover. Inmobiliaria Habitat es otra inmobiliaria que, incapaz de afrontar su deuda, pasó en 2015 a manos de un grupo de fondos (Bank of America Merril Lynch, SP101 Finance Ireland, Capstone y Goldman Sachs, entre otros).

Neinor Homes ha invertido en 2016 más de 800 millones

en terrenos sobre los que desarrollará hasta 10.000

viviendas en los próximos años.

800M€

A finales de 2015 Neinor Homes informaba que había invertido con recursos propios más de 800 millones en terrenos sobre los que desarrollar hasta 10.000 viviendas en los próximos años, aglutinando el mayor banco de

suelo finalista de calidad en España. Según los cálculos de la propia promotora, entregarán entre 2.500 y 3.000 viviendas por año. En el presente ejercicio, cuenta con 10 proyectos en fase de lanzamiento, y otros 21


planeados para antes de que finalice el año. Neinor Homes ha firmado a principios de 2016 un acuerdo con Solvia para comercializar una cartera de 6.200 inmuebles, de los cuales el 60% son viviendas.

A pesar de la fuerte reducción en el número de promotoras nacionales algunas supervivientes tienen hoy un lugar muy destacado en el mercado actual. Entre ellas, Pryconsa, Vía Célere, Aelca, Metrovacesa, Quabit, ACR o Construcciones Amenábar. Junto a éstas, las gestoras de cooperativas, con Ibosa y Domo Gestora a la cabeza, han tenido y tienen un papel relevante en la construcción de nueva obra planta.

Los servicers, por su parte, tienen la vista puesta en la recuperación económica e inmobiliaria, con una actividad creciente en el negocio promotor, previo análisis de los suelos y la demanda en cada zona. Altamira por ejemplo, tiene actualmente 217 promociones de obra nueva en marcha, y ha anunciado la entrega de 8.000 nuevas viviendas hasta 2018.

Por su parte, Solvia anunció a finales de 2015 que desarrollará 600 nuevas viviendas para Sareb en los próximos meses en distintas ciudades de España, mientras que Anida apuesta por la construcción de 450 viviendas en Sevilla junto a Insur, promotor

local, además de otras promociones inminentes en Madrid y Levante.

Completan el panorama promotor las joint venture fondo internacional-promotora nacional, vehículos de inversión que aúnan la capacidad de gestión y conocimiento de mercado de las promotoras locales, y la capacidad de inversión y niveles de solvencia que aportan los fondos que no tienen estructura para abordar la construcción. Grupo Lar y Pimco, Renta Corporación y Kennedy Wilson, Momentum Real Estate y HMC, Aquila Capital e Inmoglaciar, Mina Inmobiliaria y Eurostone, Aelca y Varde o Q21 Real Estate y Baupost, son algunas de las alianzas que se han producido en los últimos meses.

3.4SAREB

En cuanto a oferta de vivienda la SAREB continúa siendo el principal actor del mercado, contando con un stock cercano a 100.000 unidades a mediados del 2015. La entidad ha tenido que reorganizarse para hacer frente a cambios en el marco contable, a la vez que ha ido transfiriendo sus mejores activos (el stock remanente puede presentar algunas dificultades de absorción) a los servicers. No obstante, su actividad

se está extendiendo más allá de la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, si se atiende a movimientos como la reciente adquisición de acciones de Quabit, que le sitúa como segundo accionista del grupo, con una participación del 7.7%. Entre sus objetivos de 2016 figura la finalización de promociones de obra no terminadas y la colocación de las que se terminaron pero aún no han encontrado compradores.

3.5Socimis

Aunque previsiblemente irá en aumento, las socimis tienen por el momento un papel discreto en el sector residencial. Otras capitales europeas como París y Londres, con una larga tradición en los mercados de socimis (los REITs en su acepción anglosajona) compiten con mucha más ventaja respecto a Madrid o Barcelona como destino de este tipo de inversiones.

Entre las socimis que han invertido en el sector residencial destacaríamos a Fidere Patrimonio, la socimi de Blackstone, sociedad que saltó al parqué bursátil a mediados de 2015 cotizando en el Mercado Alternativo (MAB). Fidere tiene en su patrimonio exclusivamente viviendas, casi 2.700 unidades de vivienda protegida en alquiler.

Merlin Properties, como consecuencia de la adquisición de Testa, cuenta en su cartera con más de 1.500 viviendas en alquiler situadas principalmente en Madrid. Hispania por su parte cuenta con 684 viviendas en alquiler en su cartera, repartidas entre Madrid y Barcelona y, a través de la gestora de capital privado Azora, está creando una cartera de activos residenciales de alta calidad destinados al alquiler.

Vista la evolución de los porcentajes de hogares en régimen de propiedad (84.5% en 2001 hasta 78% en 2014) y alquiler (de 9.6% a 14.9% para los mismos períodos, siendo el resto cesiones), el previsible aumento del porcentaje de viviendas en alquiler en los próximos años nos induce a pensar que el papel de las socimis sea progresivamente más relevante en el sector, convergiendo naturalmente con otros mercados europeos en los que el mercado de alquiler está más implantado en la sociedad y permitiendo así a estos vehículos canalizar la inversión en vivienda.

Unidades de vivienda. Continúa siendo el principal

actor del mercado.

100.000SAREB

Informe Residencial 2016 | CBRE Inversión en vivienda30 31

INVERSIÓNEN VIVIENDA4

Comparando la vivienda como inversión frente a otras alternativas, la inversión en renta variable está expuesta a factores externos a la economía española así como a incertidumbres políticas, mientras que la inversión en renta fija lo está a episodios de riesgos de deuda

soberana, como se observó en la crisis del Euro con la evolución del bono a 10 años. Sin embargo, la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a shocks externos como los previamente descritos.

GRÁFICO 11Prima de riesgo e Inversión Residencial y Alternativas (España)

700

600

500

400

300

Punt

os b

ásic

os

200

100

0

Fuente: Banco de España.

El mercado de inversión inmobiliario en España en general, así como el de vivienda en particular, presenta una perspectiva favorable frente a otras opciones. La previsible revalorización de la vivienda permitirá obtener plusvalías a medio y largo plazo. Mientras, la vivienda destinada al alquiler se ha convertido en una inversión estable con mayor protección para propietarios. Las localizaciones secundarias en grandes ciudades aparecen como los destinos con mayores rentabilidades.

%

18

2007

Interés del Bono a 10 años (España)

Diferencial interés bono alemán-español (10 años)

Rentabilidad Bruta del Alquiler Rentabilidad de la Vivienda (Alquiler + Plusvalías)

Rentabilidad mensual IBEX 35 (derecha)

2008

2008

2009

2009

2010

2010

2011

2011

2012

2012

2013

2013

2014

2014

2015

2015 2016

50,00

%

40,00

30,00

20,00

10,00

0,00

-10,00

-20,00

-30,00

-40,00

-50,00

16

14

12

10

8

6

4

2

0

Informe Residencial 2016 | CBRE Inversión en vivienda32 33

Según el Banco de España, inversiones alternativas como la bolsa o el bono soberano a 10 años presentan rentabilidades anuales medias del 1.22% y 1.75%, respectivamente. Dada la recuperación de los precios, la vivienda como inversión ha recuperado su atractivo debido a su revalorización (plusvalías), que varía dependiendo de localización y calidades. En este sentido, localizaciones prime en Madrid, Barcelona y Costa del Sol son las ubicaciones más cotizadas por

vivienda las reformas fiscales de 2015 y 2016, referidas a los coeficientes de actualización y abatimiento que afectan a las plusvalías obtenidas de la venta de vivienda, si bien presentan algunas excepciones (ej.: exención a mayores de 65 años, plusvalías destinadas a la compra de otra vivienda).

los inversores, por ser consideradas inversiones más seguras.

La compra de vivienda presenta altas rentabilidades en periodos de estabilidad en el sector residencial, pero, como ha demostrado la anterior crisis, también riesgos en las fases de ajuste, por lo que el análisis del mercado es fundamental para que la inversión sea rentable en el medio y largo plazo. Adicionalmente se debe tener en cuenta a la hora de invertir en

Informe Residencial 2016 | CBRE Análisis de la demanda de vivienda nueva en España34 35

ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA NUEVA EN ESPAÑA5 5.1

Potencial de construcción de viviendas en el periodo 2016-2025Dada la necesidad de vivienda nueva en los mercados más consolidados de España, la promoción de vivienda nueva espera vivir unos años de recuperación. El stock remanente de las principales capitales de provincias españolas puede considerarse de carácter técnico, por lo que será necesario satisfacer una creciente demanda que ya comienza a encontrar dificultades a la hora de encontrar un abanico en oferta que se ajuste a sus necesidades.

El estudio demográfico muestra el potencial de construcción en estos mercados. Basándose en el supuesto de aumento de creación de hogares (a pesar de la pérdida de población proyectada en España por el INE) y en otros supuestos demográficos y socioeconómicos, detallados en el anexo 1, se estima la demanda de vivienda nueva para el periodo 2016-2025, destacando la provincia de Madrid, con una necesidad media de 24.591 viviendas nuevas por año.

En el caso agregado de España, se detecta una necesidad de vivienda nueva, debido a que el gran stock todavía por absorber se refiere en gran parte a vivienda construida con anterioridad a la crisis, y cerca de un 30% de este se considera “sin mercado”, o en otras palabras, activos por los que no existe demanda debido

a su localización, calidad o situación legal. Se puede asegurar, por tanto,que a finales de 2016 o principios de 2017 el stock disponible de vivienda nueva será muy localizado o de carácter técnico, lo que impulsará el inicio de nuevos desarrollos, fenómeno que ya se observa en los mercados más consolidados.

Informe Residencial 2016 | CBRE Análisis de la demanda de vivienda nueva en España36 37

País Vasco5.079

Barcelona7.904

Valencia5.293

Madrid24.591

Sevilla5.769

Málaga10.626

Baleares7.544

Utilizando como base las proyecciones de población del INE y una serie de supuestos demográficos y económicos detallados en el anexo 1, se ha calculado el potencial de construcción para los mercados detallados en el siguiente mapa.

MAPA 1Demanda Potencial de Vivienda Nueva (Media anual 2016 -2025)*

La demanda potencial de vivienda nueva rondará en España las 180.000 unidades por año en el período 2016-2025. Aproximadamente una de cada siete de ellas se construirán en la Comunidad de Madrid, donde la demanda de nueva vivienda mostrará

mayor intensidad que en el resto de regiones analizadas.

Por su parte, el País Vasco necesitará cerca de 5.000 nuevas viviendas por año, y en las Islas Baleares, se prevé que la demanda de segunda vivienda y la demanda extranjera sigan creciendo, lo que supondrá una necesidad de vivienda cercana a las 7.500 viviendas nuevas por año.

Las provincias de Málaga, Barcelona, Sevilla y Valencia requerirán, respectivamente, alrededor de 10.000, 8.000, 6.000 y 5.000 viviendas nuevas para cubrir la demanda potencial anualmente.

5.2Oferta y demanda: un ajuste necesarioDebido a la nueva estructura de la demanda, una proporción considerable de las nuevas viviendas tenderán en el futuro a un menor número de dormitorios, tamaños medios mayores y a orientarse a clientes de niveles de renta diversos. Al mismo tiempo, en mercados en los que el stock de vivienda sea más reducido en relación a la creación estimada de hogares (caso de Madrid), la necesidad de construcción será mayor.

La nueva realidad del mercado y el ajuste de la demanda obligan a los promotores a conocer en profundidad las necesidades de los potenciales clientes, lo que exigirá viviendas de calidades superiores, personalizadas y sostenibles, con un protagonismo creciente de la domótica, disponibilidad de servicios comunitarios y que incorporen sistemas de ahorro

energético (este punto es de obligado cumplimiento a partir de 2020, según la normativa europea vigente). Este nuevo ciclo también obliga al promotor a sensibilizarse con los plazos de entrega y la optimización de costes.

Los promotores se han adaptado a este nuevo entorno de mercado en el que los clientes buscan viviendas de mayor calidad, razón por la que los fondos con una estrategia value-added han aumentado su participación en el negocio de la promoción

Demanda de vivienda en España por año para el periodo

2016-2025

180.000unidades

Fuente:Elaboración propia.* Análisis realizado para las provincias seleccionadas y el agregado de España.

Informe Residencial 2016 | CBRE El sector residencial en las principales ciudades españolas38 39

3,5% en 2015. El repunte en los precios a nivel provincial (INE), que utiliza datos de la estadística notarial, refleja más fielmente el incremento en los precios de las transacciones, y repuntando un 5.1% en 2015 (4.4% para las transacciones de vivienda nueva) a nivel comunidad autónoma, lo que da muestra de la recuperación del mercado.

El precio medio de vivienda nueva ronda los 3.000 €/m2 en la capital, si bien los precios por distritos presentan una gran disparidad. El precio medio en distritos como Tetuán y Ciudad Lineal ronda los 2.500 €/m2 mientras que los del distrito de Salamanca llegan a alcanzar los 6.800 €/m2. En este distrito la escasez de solares y edificios para rehabilitar hace que el precio de las nuevas promociones pueda llegar hasta los 10.000 €/m2. En el lado opuesto, en los PAUs del sur y sureste los precios no superan los 2.000 €/m2.

6.1MadridComo no puede ser de otro modo, la recuperación del sector residencial destaca de forma evidente en Madrid capital. En efecto, Madrid capital es, junto con Barcelona, el mercado más activo de España, si se observa la escasez latente de suelo finalista que hace que todos los promotores pugnen por los mismos solares en las zonas de mayor demanda. Esto es visible en el interés suscitado por las subastas que preceden a las adjudicaciones. La escasez de producto hace que los fondos de inversión comiencen a poner el foco en la adquisición de suelo con gestión pendiente para la posterior producción de suelo finalista, principalmente en el norte de la capital.

En Madrid ciudad, los precios de la vivienda libre tasada (según el Ministerio de Fomento) subieron un

EL SECTOR RESIDENCIAL EN LAS PRINCIPALES CIUDADES ESPAÑOLAS6

GRÁFICO 12Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Madrid). IPV (Madrid)

Fuente: Fomento, INE.

7.000 2.550

2.350

2.500

2.450

2.400

€ m

2

2.300 -4

-2

0

2

4

6

8

2014T1

2014T1

2015T1

2015T1

2014T2

2014T2

2015T2

2015T2

2014T3

2014T3

2015T3

2015T3

2014T4

2014T4

2015T4

2015T4

Tasa

cion

esMadrid Capital Madrid Capital

Precio ViviendaIPV madrid CCAA (dcha.)

IPV Nueva, Madrid CCAA (dcha.)

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0


En el sur, el PAU de Vallecas (La Gavia) ha experimentado un repunte de actividad gracias al ajuste en la horquilla de precios (1.800-2.000€ por m2), una zona en la que llegaron a pagarse 5.000 € por m2 y que ahora presenta poca disponibilidad. En el sureste destacan los desarrollos ya en marcha como Ahijones y el Cañaveral. A futuro, Valdecarros constituirá el mayor desarrollo del sureste de Madrid (48.000 viviendas).

suelo finalista se agota. La actividad promotora y de rehabilitación se percibe también en el distrito de Tetuán, con 12 promociones a la venta y en el que existe una gran horquilla de precios dependiendo de la proximidad al eje Castellana y el tipo de vivienda.

En los Distritos de Salamanca, Chamberí y algunas ubicaciones del Distrito Centro, la demanda de vivienda de lujo despierta un gran interés, lo que está generando escasez de este producto. Para este segmento se opta principalmente por la rehabilitación, dada la escasez de suelo finalista en dichas ubicaciones.

El repunte del número de tasaciones en Madrid capital, un 13 % en 2015 según Fomento, da muestra del incremento en la actividad residencial del municipio. La demanda de vivienda nueva, con un perfil de comprador de poder adquisitivo medio-alto, se focaliza en el norte de la capital.

Valdebebas es en este momento donde se localiza el mayor número de promociones en marcha (31). Arroyo del Fresno y Peña Grande (7 promociones en curso), aparece como nuevo punto de gran actividad, junto a otras más consolidadas como Montecarmelo (3) y Las Tablas (6), en las que el stock de

Mapa 1Precio medio y número de promociones de obra nueva por distrito en Madrid centro y Periferia

Fuente: Elaboracion propia.

Las Rozas2.577 €/m2

Aravaca + Valdemarín 4.816 €/m2

Mirasierra (Arroyo Fresno) 3.263 €/m2

Montecarmelo 3.130 €/m2 La Moraleja

3.007 €/m2

Las Tablas 3.209 €/m2

Sanchinarro 3.669 €/m2

Valdebebas 2.270 €/m2

Ciudad Lineal 2.836 €/m2Salamanca

5.959 €/m2

Chamartín 4.565 €/m2

Tetuan 2.546 €/m2

Moncloa 3.464 €/m2 Centro

4.960 €/m2Retiro 3.770 €/m2

Delicias 3.503 €/m2 Puente de

Vallecas 2.053 €/m2

Villa de Vallecas 1.848 €/m2

Chamberí 5.764 €/m2

Majadahonda2.405 €/m2

Boadilla1.842 €/m2

Pozuelo3.956 €/m2

>15 >10 a15 >5 a10 1 a 5Numero de Promociones

El repunte del número de tasaciones en Madrid capital

muestra el incremento de la actividad residencial

en el municipio

13%


(21), Fernández de la Hoz 63 esquina Plaza San Juan de la Cruz (18), Menéndez Pelayo, 41 (9), Espronceda, 32 (11) y Juan Bravo, 3 (15).

De cara al futuro, dentro del anillo de la M-30 destacaríamos la llamada actuación urbanística de Méndez Álvaro Norte, donde se prevé la construcción de 1.900 viviendas. La inminente salida al mercado de una

El año pasado se registraron en la capital tres importantes operaciones de suelo de vivienda: Cogesa (23), Pryconsa (22) e Inmo Glaciar-Aquila (20), en Montecarmelo, Valdebebas y Villaverde, respectivamente. Las operaciones destacadas de suelo/edificios a rehabilitar en el centro durante 2015/2016 se localizaron en Cuatro Caminos (16), Raimundo Fernández Villaverde (17), Legazpi

Mapa 2Principales operaciones de compraventa en Madrid (2015 y 1Tr 2016)

Fuente: Elaboracion propia.

Año DirecciónSuperficie m2e (suelo) y m2c (rehabilitación); o viviendas

€ (millones) Comprador Tipo de operación

2015 1. Génova, 7 6.500 m2 c 15 Mina Inmobiliaria / AKM Rehabilitación

2015 2. San Jerónimo, 9-11 50 viviendas nd Platinum Estate Rehabilitación

2015 3. General Oráa, 9 5.200 m2 c nd Platinum Estate Rehabilitación

2015 4. Españoleto, 9 2.500 m2 c 11 nd Rehabilitación

2015 5. Postigo San Martin, 3 4.083 m2 c 11 Renta Corporación-K.Wilson Rehabilitación

2015 6. Gran Vía, 68 7.600 m2 c 40 FMS Wertmanagement Rehabilitación

2015 7. Puerta del Sol, 9 3.930 m2 c 30 Renta Corporación-K.Wilson Rehabilitación

2015 8. Claudio Coello, 108 5.318 m2 c (incl.precio op 9.) Lar-Pimco Rehabilitación

2015 9. Menéndez Pelayo, 41 3.644 m2 c N.D. Mina Inmobiliaria/AKM Rehabilitación

2015 10. Jacometrezo, 4,6,8 8.009 m2 c 23 Platinum Estate Rehabilitación

2016 11. Espronceda, 32 8.307 m2 c 32 Mina-Eurostone Rehabilitación

2016 12. Claudio Coello, 108 5.318 m2 c 22 Patrizia AG Rehabilitación

2015 13. Habana, 75 2.250 m2 e 11 Martell Inversiones Suelo / Nueva Construcción

2015 14. Cantalejo 5.700 m2 e nd Pryconsa Suelo / Nueva Construcción

2015 15. Juan Bravo, 3 26.200 m2 e 120 Lar-Pimco Suelo / Nueva Construcción

2015 16. Cocheras Metro Cuatro Caminos,40 62.512 m2 e 88 Ibosa Suelo / Nueva Construcción

2015 17. Raimundo Fdez Villaverde 54.225 m2 e 111 Domo Gestora Suelo / Nueva Construcción

2015 18. Fdez de La Hoz, 63 5.450 m2 e 18 Urban Imput Suelo / Nueva Construcción

2015 19. Arroyo del Fresno 420 viviendas 64 Grupo Amenábar Suelo / Nueva Construcción

2015 20. Villaverde 1.200 viviendas 45 Inmo Glaciar-Aquila Suelo / Nueva Construcción

2015 21. Legazpi 6.400 m2 e 10,5 Neinor Homes Suelo / Nueva Construcción

2015 22. Valdebebas 93.000 m2 e 56 Pryconsa Suelo / Nueva Construcción

2015 23. Montecarmelo 10.700 m2 e 20 Cogesa Suelo / Nueva Construcción

2015 24. San Jenaro 10.835 m2 e 6.7 Vía Célere Suelo / Nueva Construcción

2015 25. Fuencarral, 77 8.000 m2 e 21 GreenOak Suelo / Nueva Construcción

2015 26. Alcobendas - S.S. de los Reyes 70.815 m2 e 64,5 Neinor Homes Suelo / Nueva Construcción

2016 27. Méndez Álvaro 17.000 m2 e (302 viviendas) 20 Grupo Amenábar Suelo / Nueva Construcción

2016 28. Embajadores y Móstoles 9.800 m2 e 10 Vía Célere Suelo / Nueva Construcción

2015 29. PAU Sanchinarro 284 viviendas 61 Hispania Inversión en Rentabilidad

22. Valdebebas

29. PAU Sanchinarro

19. Arroyo del fresno

16. Cocheras Metro Cuatro Caminos

14. Cantalejo

Suelo/ Nueva construcción

Rehabilitación

Inversión en rentabilidad

17. Raimundo Fdez. Villaverde13. Paseo de la Habana 75

18. Fdez. de la Hoz 63

11. Espronceda 32

3. General Oraa 9

8/12. Claudio Coello 108

15. Juan Bravo 34. Españoleto 9

25. Fuencarral 77

5. Postigo San Martín 36. Grán Vía 68

7. Puerta del Sol 910. Jacometrezo 4,6,8

21. Legazpi 27. Méndez Álvaro

24. San Jenaro

1. Genova 7

9. Menendez Pelayo 412. San Jeronimo 7-11

23. Montecarmelo

26. Alcobendas S.S. de los Reyes

20. Villaverde28. Embajadores


subida del 4,3% interanual del precio tasado de vivienda libre en la ciudad. A nivel Comunidad Autónoma, Cataluña registró un incremento del 3,7%, siendo la tercera comunidad con mayor subida, superada solo por Madrid y Baleares. El repunte en precios está fuertemente condicionado por la fortaleza de la demanda en zonas costeras, donde destaca el comprador extranjero en busca de segunda vivienda de alta calidad. Durante 2015, las transacciones de suelo repuntaron un 7% en la provincia de Barcelona.

6.2Barcelona

Al igual que en Madrid, los principales indicadores del sector reflejaron datos positivos en 2015 en la capital barcelonesa. Entre los aspectos más destacados señalaríamos una mayor actividad de la inversión residencial extranjera, así como un incremento en el interés del comprador no residente.

La escasez de suelo finalista en el centro de la ciudad hace que la nueva promoción se concentre en proyectos de rehabilitación. Distritos como Ciutat Vella (5 promociones en curso), Eixample (12) o Gràcia (8) presentan con frecuencia proyectos en los que se cambia el uso de edificios a residencial, como el de Gran Vía de les Corts Catalanas, adquirido recientemente por el fondo AKM. En las zonas secundarias y fuera de la ciudad (Hospitalet y Badalona principalmente) repuntó la demanda de suelo finalista. La falta de stock de suelo para nueva construcción repercute de manera directa en los precios, como muestra la

en lo que a rehabilitación de edificios para uso residencial se refiere (como ejemplo las operaciones de la 1 a la 12 en el mapa de la página anterior), así como los proyectos del barrio de Justicia (Fernando VI, 10 y 19; Barquillo, 12 y 49; y Longoria, 10) en los que se rehabilitan edificios históricos para comercializar viviendas de lujo. Por su parte la rehabilitación en barrios en Áreas Vulnerables Municipales (AVM) se verá beneficiada por las subvenciones que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid otorgarán durante los próximos dos años, destinadas principalmente a mejorar la eficiencia energética de los edificios. Gran parte de las grúas para uso residencial que se encuentran en el centro de la capital están ligadas a proyectos de rehabilitación en curso, sobre todo en el centro de la ciudad, donde la escasez de suelo finalista hace que la rehabilitación sea casi la única opción a la hora de satisfacer la demanda de vivienda nueva.

En la zona norte de la capital, así como en los distritos de Salamanca y Chamberí, el comprador presenta altos niveles de solvencia y buen scoring a la hora de solicitar financiación. En estas zonas, que presentan mejores perspectivas de revalorización, se está volviendo a la venta sobre plano, a veces de forma muy rápida. Cabe destacar el surgimiento del comprador extranjero, que busca principalmente activos y localizaciones prime.

Como conclusión, se puede afirmar que la actividad en el mercado residencial de la ciudad afianzó su recuperación a lo largo de 2015, a la vez que el fuerte incremento en los visados de obra nueva augura un 2016 de consolidación de la actividad promotora, más visible en el norte y centro de la capital.

A nivel Comunidad Autónoma, Cataluña ha sido la tercera

comunidad con mayor subida de precios

3,7%

Fuente: Fomento, INE

GRÁFICO 13Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Barcelona). IPV (Cataluña)

4.000 2.550

2.350

2.500

2.450

2.400

€ m

2

2.300 -2

0

2

4

6

8

10

2014T1

2014T1

2015T1

2015T1

2014T2

2014T2

2015T2

2015T2

2014T3

2014T3

2015T3

2015T3

2014T4

2014T4

2015T4

2015T4

Tasa

cion

es

Barcelona Capital Barcelona Capital Precio Vivienda

IPV Cataluña (dcha.)

IPV Nueva, Cataluña (dcha.)

3.500

2.500

2.000

3.000

1.500

1.000

500

0

cantidad importante de metros de suelo finalista ha despertado una gran expectación en lo que es una de las últimas bolsas de suelo de este tipo existente hoy en Madrid capital. El precio medio actual en vivienda nueva en esta zona se sitúa alrededor de 3.500 €/m2. Como adelantábamos, el centro ciudad registra una gran actividad


de 2015 por Vía Célere por un importe de 20 millones de euros, con una superficie de 16.700 m2.

Las promotoras locales también incrementaron su actividad en el centro de la ciudad, como demuestran las promociones en venta de Nuñez i Navarro (Gràcia), Vertix (Ciutat Vella y Vila Olimpica), Corp (Sarrià y Sants), Elix (Gràcia), Vía Célere (Eixample) o AAA (Ciutat Vella), o AKM (Corts Catalanas).

mayor actividad promotora, destacando el proyecto residencial de Can Batlló con casi 1.500 viviendas planeadas de las cuales 184 corresponden a Vía Célere (proyecto Célere Magoria).

Chenavari y Vía Célere pusieron en marcha la promoción Residencial Célere Fórum con una inversión inicial de 56 millones de euros. El suelo para esta promoción se sitúa en la calle Narcís Roca, y fue adquirido en marzo

espacios industriales liberados están permitiendo el desarrollo residencial. También destacan en las afueras San Just Desvern, San Cugat del Vallès y Hospital de Llobregat, donde existe una demanda significativa y precios que están entre los 2.800 y 3.200 €/m2.

La zona de la Marina en Sants está sufriendo un proceso similar, y, como se observa en el siguiente mapa, es actualmente una de las zonas con

Según los datos de Fomento, las tasaciones repuntaron un 27% en 2015, siendo la ciudad que registró el mayor incremento entre las grandes capitales españolas.

Buena parte de la demanda es absorbida por el área metropolitana, donde se encuentra la mayor disponibilidad de suelo finalista. Barrios como Poble Nou también presentan potencial en este sentido, ya que los

Fuente: Elaboración propia

Mapa 3Precio medio y número de nuevas promociones por distrito (Barcelona)

Sarriá - Sant Gervasi6.800 €/m2 (5) Gracia

4.700 €/m2 (7)

Eixample6.200 €/m2 (15)

Sant Marti3.300 €/m2 (12)

Ciutat Vella3.800 €/m2 (11)

Les Corts5.400 €/m2 (3)

Sants - Monjuïc3.800 €/m2 (7)


crecimiento de la demanda, atraído por el atractivo precio de la vivienda y la rentabilidad que ésta ofrece como inversión. El porcentaje de compradores extranjeros es muy elevado en algunas zonas, como Eixample, o barrios limítrofes a la playa.

La demanda nacional que permaneció latente durante los años de crisis, por parte de compradores entre 30 y 40 años, ha mostrado un creciente dinamismo en 2015. El comprador extranjero (20% del total) presenta un perfil de renta alta y sigue contribuyendo en gran medida al

Mapa 4Principales operaciones de compraventa en Barcelona (2015 y 2016 1TR)

8. Bruniquer, 41

1. Urgell, 60

10. Via Laietana, 4

4. Pintor Alsamora, 29 5. Avda Diagonal, 119

7. Provença, 240

3. Balmes, 459. Girona, 2

6. Roma, 135

2. Casa Bures

11. Gran Via de les Corts Catalanes, 60412. Carrer de Muntaner, 124

Año Dirección Superficie (m2) € (millones) Comprador Tipo de Operación

2015 1. Urgell, 60 1.300 m2 c 2,5 Renta Corporación Rehabilitación

2015 2. Casa Burés 8.630 m2 c 18,8 Bonavista Developments Rehabilitación

2015 3. Balmes, 45 2.985 m2 c 9,7 Confidencial Rehabilitación

2015 4. Pintor Alsamora, 29 3.468 m2 e 2,1 Neinor Homes Suelo/Nueva Construcción

2015 5. Av. Diagonal, 119 4.021 m2 e 6,3 Neinor Homes Suelo/Nueva Construcción

2015 6. Roma, 135 2.400 m2 c nd Tauro RE Inversión en Rentabilidad

2015 7. Provença, 240 3.129 m2 c 4,6 nd Inversión en Rentabilidad

2015 8. Bruniquer, 41 2.102 m2 c 1,2 Privado Inversión en Rentabilidad

2015 9. Girona, 2 2.985 m2 c 12,0 Bonavista Developments Inversión en Rentabilidad

2015/2016 10. Via Laietana, 4 3.006 m2 c 7,2 nd Inversión en Rentabilidad

2015/2016 11. Gran Via de les Corts Catalanes, 604 4.825 m2 c 17 AKM Real Estate Inversión en Rentabilidad

2016 12. Carrer de Muntaner, 124 - 3,7 Residencial Muntaner Inversión en Rentabilidad

Suelo/ Nueva construcción

Rehabilitación

Inversión en rentabilidad


dormitorios a partir de 150 m2) con calidades altas, y las zonas de nuevos desarrollos, donde predominan los compradores que buscan proyectos residenciales con zonas comunitarias con piscina, jardín y zonas deportivas.

la compraventa de viviendas (26.771 en 2015), de las cuales un 46 % recayeron sobre extranjeros. En el sur de la provincia de Alicante se registra el mayor número de nuevas promociones, donde la creciente demanda de suelo en ubicaciones prime vaticina el agotamiento del stock.

En cuanto al perfil del comprador, actualmente éstos tienen en cuenta factores como el grado de sostenibilidad y eficiencia de los edificios, aunque valorando principalmente la calidad y la ubicación de los mismos. Las zonas más demandadas son el distrito centro, donde el comprador busca viviendas más grandes (mayoritariamente de 4

6.3Valencia

En 2015 la capital valenciana experimentó una drástica reducción de la oferta de vivienda de nueva construcción, debido a la escasez de nuevas promociones y la liquidación del stock que permanecía en manos de entidades financieras.

Si en 2014 ya se observaron ciertos repuntes en el número de tasaciones, en 2015 se consolidó la tendencia al alza, con un crecimiento del 7.3% en la capital. Los precios medios por m2 (1.160 €) aún presentan caídas interanuales del 3.6%, aunque la presión al alza es visible en activos y zonas prime y ya se presentan tasas positivas a nivel de Comunidad Autónoma (2% interanual), debido a la consolidación de la demanda de segunda vivienda, con una importante contribución de compradores extranjeros. En este sentido destaca la provincia de Alicante, que registró un incremento interanual de 9.7% en


GRÁFICO 14Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Valencia). IPV (C. Valenciana)

1.600

1.800

1.180

1.100

1.080

1.200

1.220

1.240

1.160

1.140

1.120

€ m

2

-2

0

-1

1

2

4

3

5

6

7

2014T1

2014T1

2015T1

2015T1

2014T2

2014T2

2015T2

2015T2

2014T3

2014T3

2015T3

2015T3

2014T4

2014T4

2015T4

2015T4

Tasa

cion

es

Valencia Capital Valencia Capital Precio Vivienda

IPV Comunidad Valenciana (dcha.)

IPV Nueva, Comunidad Valenciana (dcha.)

1.400

1.000

800

1.200

600

400

200

0

Alicante registró un incremento interanual en la compraventa

de viviendas (9,7%)

26.771


para vivienda nueva. El crecimiento está siendo sustentado por el incremento en la demanda de segunda vivienda nueva en las zonas costeras, con gran influencia del comprador extranjero (representando el18% total de las transacciones). También es importante resaltar que se parte de niveles de precios mínimos alcanzados en 2014 en las zonas del interior, donde los incrementos son significativos en tasas de crecimiento pero no tanto en valor absoluto.

Por su parte, las tasaciones en Málaga capital han experimentado un fuerte repunte de 22.4% en 2015, lo que da muestras de la creciente actividad en el mercado y de la fortaleza de la demanda, que recae en un 40% en compradores extranjeros. A nivel provincial, el mercado de la Costa del Sol, con las 2.000 tasaciones (Fomento) de Marbella en 2015, sigue liderando el desarrollo del sector, un mercado muy ligado a las segundas viviendas de lujo demandadas por extranjeros.

6.4MálagaEl mercado de la capital presenta una gran asimetría, con una horquilla de precios de las más acusadas de España, teniendo en cuenta la disparidad de poder adquisitivo de sus habitantes. Las áreas de Teatinos, Parque Litoral y Oeste lideran la recuperación, con la aparición de nuevas promociones y el principio del agotamiento del stock de vivienda nueva disponible. Los apartamentos turísticos están dinamizando el mercado en el centro de la ciudad, en el que la actividad para primera vivienda sigue siendo limitada.

El interés creciente por el suelo finalista en los municipios de la costa de Málaga sigue presionando al alza los precios, y señala un 2016 de intensa actividad promotora en la región.

Mientras, el valor tasado medio de las viviendas en la capital creció un 1.8% en 2015 (hasta los1.322 €/m2), y sigue creciendo a tasas inferiores a los precios de Andalucía (INE), donde el repunte interanual es del 3% y del 5.4%


GRÁFICO 15Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Málaga). IPV (Andalucía)

1.320

1.240

1.220

1.340

1.300

1.280

1.260

€ m

2

-2

-3

0

-1

1

2

4

3

5

6

7

2014T1

2014T1

2015T1

2015T1

2014T2

2014T2

2015T2

2015T2

2014T3

2014T3

2015T3

2015T3

2014T4

2014T4

2015T4

2015T4

Tasa

cion

es

Málaga Capital Málaga Capital Precio Vivienda

IPV Andalucía (dcha.)

IPV Nueva, Andalucía (dcha.)

1.000

800

600

400

200

0

Transacciones por parte de comprador

extranjero.

18%


Se han registrado operaciones para promociones destinadas a un público de poder adquisitivo medio, además de continuar activas las transacciones para promociones dirigidas a público de poder adquisitivo alto.

La distribución por precio de venta de viviendas muestra cerca de un 50% de transacciones en Baleares por encima de los 150.000 €, mientras que a nivel nacional este tipo de transacciones han quedado por debajo del 30%.

Durante los años 2013 a 2015 hemos sido testigos de dos transacciones relevantes de suelo que así lo confirman, como la del suelo de Ca’n Domenge, donde se prevé la construcción de más 300 viviendas en varias fases, de las que la primera, de 40 viviendas, ya está en marcha, o la de “Son Simonet”, en la Carretera de Valldemossa, vendida por el Ministerio de Defensa, que cuenta con una edificabilidad aproximada de algo más de 25.000 m².

6.5Palma de MallorcaEn Palma, la oferta existente de edificios a rehabilitar que alinee una ubicación atractiva a un precio apto para la construcción de viviendas de cierto grado de calidad, sigue siendo limitada. La mejora de las perspectivas económicas y las mejores condiciones de financiación han dinamizado las expectativas del mercado de suelo.

El valor tasado de la vivienda creció un 3.5% en 2015, con el número de tasaciones creciendo un 5%. La zona en la que se registran los mayores precios es el Casco Antiguo, donde el metro cuadrado puede llegar a alcanzar la horquilla de los 7.000-9.000 euros m2, debido a la fuerte demanda de segunda vivienda de lujo por parte de extranjeros. En Baleares, la demanda extranjera sigue detrás del fuerte crecimiento (6.4 % en 2015) del precio de la vivienda (INE), destacando la vivienda nueva con un 7.8 % en el mismo periodo.


GRÁFICO 16Número de tasaciones y precio de vivienda libre (Palma). IPV (Baleares)

1.480

1.400

1.380

1.500

1.460

1.560

1.440

1.540

1.420

1.520

€ m

2

-2

0

2

6

4

8

10

12

2014T1

2014T1

2015T1

2015T1

2014T2

2014T2

2015T2

2015T2

2014T3

2014T3

2015T3

2015T3

2014T4

2014T4

2015T4

2015T4

Tasa

cion

es

Palma Capital Palma Capital Precio Vivienda

IPV Baleares (dcha.)

IPV Nueva, Baleares (dcha.)

1.000

1.200

800

600

400

200

0

Un 50% de transacciones en Baleares por encima de los

150.000€


Según las proyecciones de población del INE, la población de España se reducirá paulatinamente durante los próximos años. Sin embargo, la creación de hogares debería presentar una tendencia creciente si se cumplen una serie de supuestos demográficos, que afectarán negativamente al tamaño medio del hogar:

• El esperado envejecimiento de la población y descenso de la natalidad.

• En los últimos años, España ha convergido con el tamaño medio del hogar de los países de nuestro entorno. Se espera que convergencia en niveles de educación y renta per cápita continúen impulsando este proceso durante los próximos años.

• Mayor peso de hogares con estructuras “no tradicionales”, como los monoparentales, los formados por un solo individuo o los de parejas jóvenes.

Bajo estos supuestos, la formación de hogares crecerá durante los

próximos años en España, y esto generará mayores necesidades de vivienda.

Para crear un escenario de demanda potencial de vivienda (2016-2025) se utilizan las proyecciones de población del INE para este periodo y se asume que el tamaño medio del hogar decrecerá a una tasa igual a la media anual del periodo 2003-2015, tendencia que parece realista si se observa la convergencia durante los últimos años al resto de países del Área del Euro y se tienen en cuenta los factores demográficos previamente descritos.

Para determinar la demanda potencial de vivienda nueva, a esa potencial creación de hogares se le aplica un 44%, que es el ratio de viviendas nuevas sobre el total de compraventa de viviendas en los años 2007-2015 en España. Se hace lo propio para Barcelona (33%), Madrid (42%), País Vasco (40%), Málaga (45%), Sevilla (36%), Baleares (45%) y Valencia (39%).

Para complementar este dato de demanda de nueva vivienda, se

aplica un crecimiento a las series anteriores que replique, según provincias, la demanda de vivienda de extranjeros residentes y no residentes con un comportamiento igual a la media de los últimos 10 años, basándose en las estadísticas de transacciones de Fomento. Asimismo, se aplica un razonamiento similar para replicar la demanda de segunda vivienda nueva, utilizando los ratios de segunda residencia del último censo disponible, a nivel provincial (INE, 2011).

Seguidamente, y sobre este escenario base, se construye un segundo escenario en el que, dadas las tendencias demográficas anteriores, se supone una mejora significativa en las condiciones económicas, que influye positivamente en una mayor creación de hogares por mayores emancipaciones (atomización de hogares), un mayor crecimiento poblacional y una estabilización de flujos migratorios, incluyendo mayores migraciones internas a principales ciudades.

ANEXO I

GRÁFICO 17Tamaño medio del hogar por países (Area del Euro)

Área Euro (18)

1,8

2,0

2,2

2,4

2,6

2,8

3,0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alemania España PortugalFrancia Italia

Informe Residencial 2016 | CBRE58

Para más información puedes contactar con:

Samuel PoblaciónDirector Nacional de Residencial y Suelo de [email protected]

Lola MartínezDirectora de Research de [email protected]

www.cbre.es

Madrid Edificio Castellana 200 Paseo de la Castellana 202. Planta 8 28046 Madrid, España

Barcelona Edificio Alta Diagonal Avenida Diagonal 640, 8º 08017 Barcelona, España

Valencia Edificio Green Building Calle Pintor Sorolla, 11, Planta 5ª 46002 Valencia, España

Palma de Mallorca Avda. Alejandro Roselló, 34 1ª 2 07002 Palma de Mallorca, España

Zaragoza Paseo de la Independencia 8D 2º 50004 Zaragoza, España

Bilbao Edificio Torre Iberdrola Plaza de Euskadi, 5 (15 planta) 48009 Bilbao, España

Sevilla Carretera de la Esclusa, nº 11 Edificio Galia Puerto. Planta 1ª Centro de Negocios 41011 Sevilla, España

Marbella Edificio Golden Avenida Ricardo Soriano, 72, Planta 1ª, Portal B 29600 Marbella, España

Málaga Plaza de la Solidaridad, 12Planta 5ª29006 Málaga, España

Documents

Informe Residencial 2016