>09Junio 2010 _ Edicin semestral

INFORME INMOBILIARIOActualidad y perspectivasFORCADELL

SUMARIO COYUNTURA ECONMICA E INMOBILIARIA ESPAA: 11,2% y 20,05% EL SECTOR OPINA 2 8

MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL, RAZONES PARA EL OPTIMISMO INDUSTRIAL, UN MERCADO DE OPORTUNIDADES 16 26

FISCALIDAD LA NUEVA FISCALIDAD EN EL ALQUILER CON OPCIN DE COMPRA 34

Editor:

Consejo editorial: Carles Vila Presidente y Consejero Delegado de FORCADELL scar Gorgues Director General de FORCADELL Carles Grau Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales. Profesor Titular de la UNIVERSITAT DE BARCELONA Joan Carles Suari Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales. Profesor Titular de la UNIVERSITAT DE BARCELONA Jordi Bachs Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales. Profesor Titular de la UNIVERSITAT DE BARCELONA Coordinacin editorial: Laura Abadal Departamento de Marketing y Comunicacin de FORCADELL Anlisis y redaccin: Espaa: 11,2% y 20,05% Por Joan Carles Suari Doctor en Ciencias Econmicas y Empresariales. Profesor Titular de la UNIVERSITAT DE BARCELONA El sector opina Por Carles Grau y Jordi Bachs Doctores en Ciencias Econmicas y Empresariales. Profesores Titulares de la UNIVERSITAT DE BARCELONA Residencial, razones para el optimismo Por Pilar Riao Periodista econmica, especializada en el sector inmobiliario Industrial, un mercado de oportunidades Por Pilar Riao Periodista econmica, especializada en el sector inmobiliario La nueva fiscalidad en el alquiler con opcin de compra Por Pablo Alegria Departamento de Marketing y Comunicacin de FORCADELL Produccin: IGOL - www.igol.es Tirada: 1.000 ejemplares Depsito Legal: B-25590-2005 Nota: La informacin contenida en la presente publicacin no tiene carcter contractual, por lo que se declina cualquier responsabilidad sobre la incidencia que pudiera ejercer sobre los precios de mercado. Queda prohibida la reproduccin total o parcial del contenido de esta publicacin sin previa autorizacin de la empresa editora. Tel. 902 200 277 e-mail: informacion@forcadell.com

REALIDAD O ESPEJISMOSi alguna ventaja ha reportado la excesiva duracin de la presente crisis econmica, sta ha sido la de clarificacin de las diferentes responsabilidades que los distintos agentes intervinientes han mantenido en la misma. Hace algo ms de un ao que el sistema financiero espaol (bancos y cajas) era el ms slido del mundo y la crisis se haba apoderado de los dems sectores, con el inmobiliario a la cabeza. Pero la realidad es tozuda y, cual naturaleza, emerge y se muestra en todo su esplendor. Y este esplendor no es otro que una crisis de caballo en todo el sistema financiero que condiciona la situacin econmica del resto de sectores. Retrocediendo a sus orgenes, a nivel internacional encontramos las conocidas hipotecas subprime que aparentaron dar el banderazo de salida a la crisis. Lo cierto es que en nuestro pas ya haban echado tambin sus races: la prctica por parte de las entidades financieras de polticas permisivas con relacin a la financiacin del sector inmobiliario y su implicacin directa en el mismo por medio de sociedades, fueron el principio del fin. Son muchas las voces que se levantan hoy solicitando que las entidades se centren exclusivamente en su actividad tradicional, que no es otra que la correcta gestin de los recursos financieros de los que son depositarios. Suficiente msculo tiene ya el sector inmobiliario. Otra cosa es la ausencia de la suficiente sangre (lase recursos financieros) para que este msculo funcione. La situacin del sector inmobiliario siempre ha ido a remolque de la situacin del sector financiero. Tambin otros sectores. Pero ms el inmobiliario por las importantes necesidades financieras del mismo, as como de los adquirentes de esos bienes inmuebles, sin olvidar los largos ciclos de las inversiones. Es deseable que el sector financiero sane y cuanto antes adquiera velocidad de crucero. Tardar un tiempo. Pero cuanto antes siga las prescripciones mdicas, antes se notarn sus efectos beneficiosos y ser bueno para todos. Nuestro sector ha estado circulando durante dos aos (2008 y 2009) por un tnel muy negro, sin atisbos de salida alguna, en los que haba un inters cero por cualquier producto inmobiliario. Ahora parece que a lo lejos se adivina una lucecita que podra ser la salida. Existen leves expectativas de inicio de operaciones. La demanda parece salir del coma en que estaba sumida y ya no slo hay mercado de oportunistas. Algo empieza a moverse. Su continuidad depende en gran parte de las entidades financieras. Si colaboran, estaremos acercndonos a la salida. Si no lo hacen, ser un puro espejismo.

Carles Vila i Polls Presidente y Consejero Delegado de FORCADELL

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ESPAA: 11,2% y 20,05%

La imagen de Espaa en el mundo, como la de cualquier otro pas, es evidentemente diversa y polifactica. No obstante, la foto ms difundida en los ltimos meses muestra la proporcin del dficit pblico respecto al Producto Interior Bruto (PIB) al final de 2009 (11,2%) y la ltima de las cifras publicadas sobre el porcentaje del paro respecto al conjunto de la poblacin activa (20,05%). Si en vez de la foto observamos el vdeo, lo que veremos es la rapidez con la que estas cotas se han alcanzado. Si lo que hacemos es comparar con los dems pases, la magnitud del paro en Espaa es el rasgo ms destacable. En trminos de prospectiva, las acciones propuestas por el Gobierno son ms credas que sus previsiones sobre la evolucin a corto plazo de la economa. En estas circunstancias se hace difcil levantar la propia mirada hacia fuera. Intentmoslo. Segn las ltimas previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI), la actividad econmica mundial crecer ms de lo esperado en el 2010, esto es por encima del 4%. Las previsiones de crecimiento para Europa, aunque positivas, han sido rebajadas por el propio FMI y se quedan por debajo del 1%, incluso antes de tener en cuenta el posible impacto de las cenizas islandesas. La recesin parece superada, pero sus consecuencias se estn dejando sentir con toda intensidad en diversas partes del mundo. Algunos pases se estn viendo contra las cuerdas al no poder hacer frente a las deudas contradas directa o indirectamente por el Estado. As, hemos tenido los casos de la propia Islandia, Dubai y Grecia. Estos pases tienen en comn el hecho de haberse descontrolado en algn sentido y de ser pequeos. Empecemos por los grandes.

China, Estados Unidos y el tipo de cambio China, su relacin con Estados Unidos, y las repercusiones que ello pueda tener para los dems de cara a un futuro cada vez menos lejano, siguen ocupando el centro de inters a nivel mundial. Estos dos pases mantienen alguna coincidencia, como la actitud frente al cambio climtico, y diversas discrepancias, que van de la relacin de ambos con Taiwn, a la actitud frente a Irn, al trato con el Tbet y el Dalai Lama, y hasta la decisin tomada por Google de abandonar China, por ms que ambos pases se esfuercen en decir que ste es un tema puramente empresarial. Desde el punto de vista econmico, tal vez la ms relevante sea aquella que se refiere al tipo de cambio. Por una parte, est el papel del dlar americano como elemento central del sistema monetario que China puso en cuestin, como tuvimos ocasin de comentar en el INFORME INMOBILIARIO >08 Actualidad y perspectivas. Por la otra, est el hecho de que para China, hoy por hoy, el valor exterior de su moneda sigue siendo una variable estratgica. Es decir, quitando un estrecho margen que tal vez amplen, los 6,8 yuanes por dlar no responden a una flotacin, ni limpia ni sucia, sino a lo que el Gobierno chino cree que es lo bueno para su pas: exportar mucho y acumular reservas para lo que pueda pasar y para llevar a cabo inversiones estratgicas que priorizan el acceso a determinadas materias primas. Toda esa inteligencia al servicio del futuro no est pudiendo evitar una burbuja inmobiliaria por la que diversos analistas vienen mostrando una creciente preocupacin. Nadie niega un considerable incremento de precios y, en consecuencia, un aumento de la construccin y de la ofer-

ta inmobiliaria. Algunos circunscriben el fenmeno a las viviendas de lujo y a ciertas zonas geogrficas, otros le dan una mayor amplitud. Sea como sea, la autoridad monetaria china, tras un periodo de laxitud para hacer frente a la crisis como todos los bancos centrales hicieron, ya se ha puesto a partir de enero manos a la obra incrementando el coeficiente de caja de los bancos. Y es que el aumento de precios no se limita al sector inmobiliario. Se observa un repunte de la inflacin probablemente derivado de un aumento de salarios, a su vez provocado por escasez de mano de obra disponible. A la presin exterior, y a la lucha contra la inflacin, se aaden cambios en la composicin de las exportaciones, desde las intensivas en mano de obra no especializada hacia bienes ms sofisticados y menos dependientes del precio, y en la necesidad de ms importaciones de cara al desarrollo interno. A pesar de que en el mes de marzo China presentase el primer dficit comercial en seis aos, entendemos que todo apunta, ms pronto que tarde, a la apreciacin del yuan como camino hacia la libre flotacin y a una mayor presencia de esa moneda en el mundo que no haga depender las inversiones en el exterior de la disponibilidad de reservas. De momento el Tesoro norteamericano ha retrasado la presentacin de un informe sobre polticas de tipo de cambio respecto al dlar que deba tener lugar el 15 de abril y en el que China iba sin duda a salir mal parada. Bien es verdad que ello se ha hecho porque el presidente chino estaba de visita en Washington. Tal vez antes de finales de mayo, momento en el que Estados Unidos y China hablarn de economa en Pekn, se produzca un gesto en el sentido

mencionado. Como el que se inici en el ao 2005, a partir de los 8,3 yuanes por dlar hasta llegar en julio de 2008 a los 6,8, valor del que prcticamente no se ha movido hasta ahora. Ello podra hacer desaparecer la amenaza de un incremento generalizado de los aranceles americanos frente a los productos originarios de China. Ese sera el peor de los escenarios.

Regulacin, supervisin y fiscalidad bancarias Una vez salvado el sistema, aunque no saneado, despus de haber vertido cantidades nunca vistas de dinero, los gobiernos se plantean dos cuestiones: qu hay que hacer para que esto no vuelva a suceder? y cmo se deben devolver los fondos de los que han podido disponer? Las respuestas a estas dos preguntas se plantean en el mbito de cada uno de los pases afectados a la vez que a nivel internacional, en trminos de regulacin, supervisin y fiscalidad, ms all de las normas que se venan derivando de la aplicacin del Acuerdo de Basilea II de 2004. En Europa, adems ya tenamos en marcha, entre otras medidas, la Directiva del mismo ao sobre Mercados e Instrumentos Financieros (MIFID). A todos estos procesos regulatorios precrisis se les van a sumar nuevas disposiciones. De hecho, en la Unin Europea (UE) se crean, sobre la base del informe dirigido por Jacques de Larosire y presentado a principios de 2009, tres nuevas entidades de supervisin financiera: bancaria, burstil y de seguros, que se estn poniendo en marcha en este ao 2010. Adems, tenemos una Junta Europea de Riesgos Sistmicos. Donde la oleada regulatoria, supervisora y tambin fiscal est totalmente vinculada a la crisis es

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en el G-20 y en Estados Unidos, amn de otros pases que tambin han reaccionado en el mismo sentido. En el INFORME INMOBILIARIO >08 Actualidad y perspectivas repasbamos los acuerdos tomados en la reunin del G-20 en Pittsburg en septiembre de 2009, que en buena parte se referan al tema que nos ocupa. En noviembre de 2009, en Saint Andrews (Escocia) llegan las primeras propuestas en trminos de regulacin y de fiscalidad de la mano de Gordon Brown. Las alternativas van desde la creacin de un fondo alimentado por las propias entidades financieras para poder hacer frente a situaciones de crisis, a la aplicacin de una tasa mnima a todas las transacciones financieras. Esta ltima pone en primer plano un debate que se viene produciendo desde hace ya muchos aos alrededor de la propuesta que a principios de los aos 80 del pasado siglo hiciera James Tobin. Este Premio Nobel de Economa habl de la posibilidad de gravar las transacciones financieras internacionales para, en pocas palabras, poner algo de freno a los movimientos de capital y evitar por esa va los excesos. Esta idea fue ms tarde recogida por distintos grupos preocupados por el subdesarrollo, que vieron en esta posibilidad, la llamada tasa Tobin, una enorme fuente de financiacin para el desarrollo econmico. Esta tasa o algo similar podra en el futuro constituir una fuente de financiacin de primer orden para hacer frente al subdesarrollo econmico, y tambin como nueva base fiscal de la que todos y cada uno de los pases andan muy necesitados. Con un tipo muy reducido se podran conseguir ingresos ms que considerables. No obstante, no parece que la solidaridad internacional est suficientemente madura para la aplicacin de la por algunos rebautizada como tasa Robin Hood. En Estados Unidos, una propuesta del presidente logr pasar a travs de la House of The Representatives pero est encontrando ms dificultades en el Senado. Se trata de establecer quin va a supervisar el sistema financiero, qu papel va a jugar la Reserva Federal, quin va a proteger al usuario de servicios financieros, y de separar o no la supervisin de las pequeas entidades de la de las grandes. En trminos de fiscalidad, lo que se quiere dilucidar es cmo van a contribuir los bancos a constituir un fondo para hacer frente a futuras crisis y para devolver todo el dinero que el sector pblico puso a su disposicin. Por lo que hace a la regulacin, lo que se propone es impedir que los bancos puedan llevar a cabo actividades especulativas por cuenta propia de acuerdo con la regla propuesta por el antiguo presidente de la Reserva Federal y actual asesor del presidente Obama, Paul Volcker. Todo ello intentando al mismo tiempo no provocar la esclerosis del sistema financiero. Veremos cmo acabar y cmo casar con lo que habr propuesto el FMI dentro del mes de abril de 2010 respondien-

do al encargo que en su momento le hizo el G-20 en el sentido de la regulacin, supervisin y fiscalidad bancarias a nivel mundial. Una manera de hacer basada puramente en estrategias de cada uno de los Estados ofrecer sin lugar a duda brechas que minarn los objetivos de regulacin, supervisin y fiscalidad. Una imposicin desde la instancia global se nos antoja hoy por hoy utpica. Esperemos que el grado de compromiso que se alcance entre las dos opciones sea el suficiente para evitar que el mundo financiero, algunas de cuyas actividades han sido calificadas de socialmente intiles, no perturbe el desarrollo de la economa real, animndola en exceso primero, para no dejarla avanzar despus. Si nos permitiesen apostar, lo haramos a favor de un aumento generalizado de las exigencias de capital a las grandes entidades financieras. Europa, Grecia, Alemania y el euro El proceso de construccin europeo que nos ha llevado hasta la UE que hoy disfrutamos suele avanzar de dos maneras: una planificada y otra como reaccin ante los hechos. Ambas no son necesariamente excluyentes, ni tampoco necesariamente exitosas. En estos momentos, tenemos por el lado de lo planificado la Estrategia 2020. Suele presentarse, para su desgracia, como la sucesora metodolgicamente mejorada de la fallida Estrategia de Lisboa. Pretende fijar una serie de objetivos a alcanzar a diez aos vista. La de Lisboa 2000 dejaba todo a la voluntad de los Estados miembros y a la presin que los logros de unos pudieran ejercer sobre los otros. En 2010, la Estrategia 2020, adems de establecer la obligacin de que cada pas informe anualmente, provee un mecanismo de recomendaciones y advertencias, que no de sanciones, desde las instancias comunitarias si los objetivos fijados (vase cuadro 1) no se van alcanzando.

OBJETIVOS PRINCIPALES DE LA ESTRATEGIA 2020 Anexo 1 del documento COM (2010) 2020 1. La tasa de empleo de la poblacin de entre 20 y 64 aos debera pasar del actual 69% a, como mnimo, el 75%. 2. Alcanzar el objetivo de invertir el 3% del PIB en I+D, en particular mejorando las condiciones para la inversin en I+D por parte del sector privado y desarrollando un nuevo indicador que haga un seguimiento de la innovacin. 3. Reducir las emisiones de gases de efecto invernadero en un 20% en comparacin con los niveles de 1990, incrementar el porcentaje de las energas renovables en nuestro consumo final de energa al 20% y aumentar un 20% la eficacia en el uso de la energa.

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4. Reducir el porcentaje de abandono escolar al 10% desde el actual 15% e incrementar el porcentaje de personas de entre 30 y 34 aos con estudios superiores completos del 31% a, como mnimo, un 40%. 5. Reducir el nmero de europeos que viven por debajo del umbral nacional de pobreza en un 25%, liberando de la pobreza a 20 millones de personas.

Acerca de la estabilidad del euro, entendemos que se ha exagerado mucho. Hoy por hoy, los movimientos financieros que haran falta para desestabilizarlo de una manera seria no se han visto por ninguna parte. En cambio, una depreciacin como la que se ha producido de manera atribuible a la crisis griega, de 1,50 a 1,33 USD por EUR, en ausencia de tensiones inflacionistas no deja de ser bienvenida. Desafortunadamente, el incremento del precio del petrleo est reavivando la inflacin, frente a la que ahora estamos menos protegidos. Evitar el riesgo moral al cien por cien es imposible. Siempre alguien podr decir que sin la ayuda sera peor, pero de ah a pensar que la experiencia griega no va a servir para nada en trminos de escarmiento, hay un trecho. O es habitual que se rebaje el sueldo nominal de los funcionarios, entre otras medidas igualmente excepcionales? Alemania se ha distinguido por su insistencia en el tema del riesgo moral. Por qu los ciudadanos alemanes, que se han esforzado en absorber los enormes costes de la reunificacin y en mantener la competitividad de sus productos, deben ayudar a los que han credo que todo el monte era organo y que el euro tena que llevar a la equiparacin de las rentas con independencia de toda otra consideracin? Alemania ha recibido acusaciones de ensimismamiento en lo poltico y de excesivo miedo a la inflacin en lo econmico. Tambin se ha acusado, en este caso directamente a la canciller Angela Merkel, de sacrificar una decidida actuacin en el salvamento de Grecia hasta que el 9 de mayo, curiosamente el da de la Fiesta de Europa, haya habido elecciones en Renania del Norte-Westfalia. Es posible que as suceda. Ya se ver. Es posible tambin que el gobierno alemn deba hacer frente a la responsabilidad histrica de haber contribuido al agravamiento del problema griego por razones de poltica interna. En cualquier caso, esperemos que el tema se haya desbloqueado no mucho ms tarde del 9, porque poco despus Grecia habr necesitado conseguir ms de 11.000 millones de euros. Seguro que la canciller no olvida que uno de los principales tenedores de la deuda pblica griega son algunos bancos alemanes. Hay por ah una va de contagio que no es de la que normalmente se habla. Todas estas crticas han surgido con fuerza a partir de la publicacin de la cifra de crecimiento de Alemania en el 4 trimestre de 2009: un inesperado 0,0% que hay quien atribuye a la crudeza del invierno. En cualquier caso, el FMI espera un crecimiento del 1,2% para 2010, por encima de la media de la zona euro. En definitiva, el debate se plantea entre los que creen que Alemania no hace lo suficiente por Europa, no ya en trminos de financiar el proceso, sino por mantener un supe-

A pesar de los avances habidos desde que la comunicacin de la Comisin Europea vio la luz a principios de marzo, es pronto todava para emitir un juicio ms all de reconocer la bondad intrnseca de los objetivos mencionados. Por el lado de la reaccin, tenemos la que se ha producido frente a la crisis griega. Nunca se haba hablado tanto de la Grecia moderna. Incluso su forzada entrada en el euro pas relativamente inadvertida. Recordemos que fue un ao despus que los dems. El 22 de octubre de 2009 ese pas reconoci que haba mentido. El 12 de enero de 2010 la UE reconoce a su vez que la haban engaado. Despus de un proceso excesivamente largo, inevitablemente se ha de llegar al momento en que se acepte por parte de todos que Grecia necesita ms de 90.000 millones de euros en tres aos. A eso haba que hacerle frente diga lo que diga el Tratado de Lisboa. Demasiada lentitud que slo ha hecho crecer la magnitud del problema y engordado a los especuladores. Pero reconozcmoslo, no era, ni es, fcil. Cmo ayudar a un pas, que de hecho es una parte de una rea monetaria, con la cudruple finalidad de evitar el desastre en ese pas, no incurrir en riesgo moral, evitar el contagio y preservar la estabilidad de la moneda comn? Descartemos las vueltas atrs, da vrtigo! Lo que se est haciendo es, en nuestra opinin, lo que se tiene que hacer: buscar soluciones en el marco de la UE (27 pases) y de la zona euro (16 pases) para hacer frente a los mencionados problemas, es decir, la recuperacin griega, evitando riesgo moral, contagio y una excesiva desestabilizacin del euro. Aunque eso s, un poco ms deprisa, entre otras cosas porque la lentitud est teniendo un coste tremendo para el pas que se pretende ayudar. En ausencia de un instrumento puramente europeo, se ha considerado necesario apoyarse en quien tiene la experiencia en este tipo de cuestiones y est financieramente dotado, tambin por los pases de la zona euro, para estos menesteres. El FMI rene estas condiciones, aunque para l no sea lo ms habitual acudir en ayuda de un pas al que no puede obligar a reconocer su empobrecimiento por la va de la devaluacin ya que no dispone de soberana monetaria.

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rvit exterior permanente, lo que le impide jugar el papel de locomotora que se le atribuye. Se propone actuar frente a supervits excesivos como se hace en el marco del Pacto de Estabilidad y Crecimiento frente a los dficits pblicos excesivos. Hay quien en este sentido va an ms lejos y cree que todo el proceso de ajuste llevado a cabo en Alemania bajo el nombre de Agenda 2010 no era ms que un truco para reducir costes en un marco de paridad cambiaria estable con sus principales clientes, cosa que la moneda nica asegura. En el otro extremo, los hay que afirman que el comportamiento de Alemania es el ms virtuoso, precisamente el que deberan imitar todos los pases de la zona euro, por no decir todos los del mundo. Ello es especialmente cierto en el frente del empleo. En efecto, no deja de ser admirable como ese pas ha conseguido evitar el aumento desbocado de las cifras de paro en el momento de la cada desenfrenada de la actividad econmica. La verdad es que en este caso entendemos que es una de aquellas escasas ocasiones en las que la solucin est en el punto medio. Es innegable que ser un pas exportador es virtuoso y que no creemos que se pueda poner al mismo nivel la lucha contra el supervit exterior que la necesaria actuacin frente al dficit pblico estructural, ni que se pueda acusar a Alemania de dumping social. Tal vez s que se la podra intentar persuadir de que ya han pasado ms de ochenta aos desde la etapa de hiperinflacin y ms de veinte desde la reunificacin, y que con una mayor expansin fiscal en Alemania en este momento ganaramos todos. De Grecia a Espaa, pasando por algn otro pas? Esperemos que no, pero desde que a finales de enero de 2010, ya en plena crisis griega, desde la plataforma meditica de Davos Nouriel Roubini nos inform de que Espaa era mayor que Grecia y, en consecuencia, una crisis en Espaa poda tener unas consecuencias ms desestabilizadoras que las del pas heleno, desde ese momento, la comparacin entre Grecia y Espaa, extendida a una mayora de los Estados miembros de la periferia de la UE, se ha hecho de manera recurrente1. Espaa tuvo su primera semana trgica a principios de febrero. Despus ha habido y habr ms. Est quedando muy claro que, cuando se est endeudado, se puede pasar a estar en manos de los acreedores. Tan importante es la magnitud de la deuda como la manera en que est distribuida. Lamentablemente esto es menos conocido. A nuestro entender, la respuesta del Gobierno a finales de enero haba sido la correcta. Mxima prioridad a la consolidacin fiscal, y adems, por unos das, la reforma de las pensiones, incluyendo especialmente el alargamiento de la vida laboral de las personas, desplaz todos los dems temas. Se puso negro sobre blanco que la sostenibilidad de las finanzas pblicas, ahora y en el futuro, era la principal preocupacin del Gobierno. Actualmente Espaa, como todo

pas endeudado de tamao pequeo o mediano, carece de margen de maniobra para llevar a cabo una poltica fiscal expansiva sostenida en poca de crisis. La reduccin del dficit es la nica alternativa. Es cierto que el origen de la crisis no est ni mucho menos en el sector pblico; es cierto que hay otros problemas, fundamentalmente los derivados de la prdida de competitividad que tambin hay que afrontar, pero entendemos que, hoy por hoy, para el Gobierno la reduccin del dficit es, le guste o no, la primera prioridad. As pues, el programado recorte de 50.000 millones en el gasto pblico en tres aos, y el partenariado pblicoprivado para la inversin por un lado, y el incremento de dos puntos del IVA que en principio ser efectivo a partir de julio por el otro, creemos que deben entenderse como las medidas fundamentales en el sentido expuesto. Pero no son stos los nicos frentes abiertos. La reforma del mercado de trabajo y la reduccin del nmero de entidades bancarias son hoy cuestiones que se deben abordar decididamente con urgencia. A pesar del fracaso del dilogo social en julio de 2009, Jos Luis Rodrguez Zapatero insiste en que el consenso en esa materia es fundamental. Una cosa ha cambiado: hoy todo el mundo acepta que la reforma del mercado de trabajo es inevitable. Es ms, superado el desplome del 1er semestre de 2009, del que pronto va a hacer un ao que se acab, es inaplazable. Nadie entendera que, ante el rcord de paro, el Gobierno se limitara a esperar la recuperacin econmica y a esbozar de un cambio de modelo de crecimiento a medio o largo plazo. Pero an as la voluntad de alcanzar el consenso entre sindicatos y patronal prima sobre la necesidad de la propia reforma. En poltica est bien lo que bien acaba; en este sentido si antes del verano tenemos reforma tal vez habr valido la pena. Cul va a ser el contenido de esta reforma? Desde el punto de vista del funcionamiento del propio mercado de trabajo el objetivo es doble. Por una parte, se trata de evitar el excesivo e injustificado recurso a la temporalidad, cuyo efecto sobre la formacin de los trabajadores, elemento esencial de la recuperacin de la competitividad, resulta nefasto. Por el otro, se trata de facilitar el acceso de los jvenes al mercado de trabajo. No olvidemos que, si escandalosa es la cifra de paro en Espaa, donde una de cada cinco personas laboralmente activas est desocupada, en el caso de los jvenes esa proporcin se acerca a una de cada dos. Cules van a ser las medidas concretas que se van a adoptar? Confiemos en que pronto lo sabremos. Lo que s sabemos ahora es que, en coherencia con lo que es el principal objetivo, esto es, la reduccin del dficit pblico para evitar el encarnizamiento de los mercados, el objetivo debe ser evidentemente la creacin de empleo, pero tambin el afloramiento de la economa sumergida. En este ltimo caso

1 Hay quien se ha esforzado en establecer las diferencias destacando el carcter mayormente fiscal de la crisis griega, mientras que la espaola se debe fundamentalmente al deterioro de la competitividad. Vase en este sentido: Marzinotto, Benedicta; Pisani-Ferry, Jean; Sapir, Andr: Two crises, two responses Bruegel Policy Brief (2010/01), marzo 2010.

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el empleo ya est creado; se trata de que haga una aportacin positiva a los ingresos pblicos. Si bien es cierto que la rapidez en la toma de decisiones no garantiza el xito, la lentitud puede acabar exasperando los nimos. Creemos que el Banco de Espaa se ha venido encontrando demasiado solo al frente de la inevitable reforma del sistema bancario, especialmente de las cajas de ahorro. Algunos estbamos un poco sorprendidos del papel, en este caso excesivamente marginal, de la principal caja del pas. En el caso de la segunda, bastante tena con poner orden en su casa. El nivel de compromiso con la reforma mostrado por Isidre Fain como nuevo presidente de la Confederacin Espaola de Cajas de Ahorro, y las primeras y contundentes declaraciones de Rodrigo Rato en su calidad de presidente de Caja Madrid han aportado, a nuestro entender, una mayor credibilidad al proceso. No parece que las reuniones habidas en el Palacio de Zurbano vayan a tener un lugar destacado en la acendrada historia del edificio. No obstante, se han tomado muchas y muy diversas medidas, algunas de las cuales tendremos ocasin de comentar ms adelante. Permtasenos decir que sera deseable que se institucionalizara la evaluacin al cabo de un tiempo de las medidas de poltica econmica y que los medios de comunicacin se hicieran eco de ello, so pena de que el alud de pginas del Boletn Oficial se convierta en un sinsentido y adems no nos enteremos. Por lo que hace a la Ley de Economa Sostenible, esperemos a que pase su trmite parlamentario. Tendremos tiempo en nuestro prximo informe de analizar su contenido definitivo. De momento, tan slo recordemos que en ella se encuentra la supresin para las rentas altas de la desgravacin fiscal a la compra de vivienda que parece haber tenido ya algn efecto. Mantenemos la idea de que la economa espaola saldr de la recesin empujada por el crecimiento de la demanda exterior. En el frente interno no hay que olvidar la respuesta que el secretario de Estado de Economa, Jos Manuel Campa, dio en Londres el 8 de febrero a los inversores y los analistas econmicos ante las dudas que generaban las previsiones de crecimiento del Gobierno espaol. Y si no se cumplen?, le preguntaron, a lo que respondi, refirindose al recorte del gasto pblico que acababa de presentar, que el Gobierno est dispuesto a ir ms lejos. En mayor o menor medida, mucho nos tememos que ste sea el fenmeno dominante en el escenario ms probable. Tal vez al final resulte que Nouriel Roubini haca bien recordndonos que Espaa era mayor que Grecia: tal vez sea

el tamao lo que la salve de los ataques desestabilizadores, lo que va de ser pequeo a mediano cuando se est endeudado, o como vino a decir Joseph Stiglitz, los especuladores los prefieren pequeos, son ms manejables. Inmobiliario, construccin y rehabilitacin El ajuste de precios sigue, a un ritmo ms lento pero sigue. En promedio los precios bajan, pero la dispersin del conjunto aumenta, y siendo la media menor, la importancia relativa de esa dispersin es todava mayor. Dicho de otra manera, mientras la cada era muy notoria las diferencias apenas contaban. Ahora las diferencias cuentan. Es ms, hay precios que suben, por lo tanto ahora s, ya s es posible decir sin miedo a estar mandando un mensaje infundado que puede ser el momento de entrar, de manera muy selectiva, en el mercado. Por su parte, el ajuste en trminos del stock de pisos, sea cual sea su magnitud, ha empezado a producirse. Y seguir hacindolo, aunque de manera ms lenta de lo que ocurre con los precios. Algunas cifras relacionadas con el nmero de hipotecas o el nmero de transacciones inmobiliarias publicadas recientemente son notoriamente altas. Entendemos que pueden llevar a engao en la medida en la que subrogaciones y adjudicaciones puedan estar incluidas en esos registros. La construccin residencial duerme. Es cierto que se estn llevando a cabo algunas promociones de un nmero significativo de viviendas. En la mayora de casos los promotores son las propias entidades de crdito. Ello tiene sentido dentro del proceso de digestin de su empacho inmobiliario en la medida en la que crean que va a ser ms fcil deshacerse de pisos acabados que del suelo heredado. En las pginas que siguen se analizarn diversos pormenores del devenir del sector inmobiliario y los efectos de las medidas que se han instrumentado para su revitalizacin. En este artculo introductorio queremos referirnos a la rehabilitacin. A pesar de que creemos que las expectativas generadas son exageradas, sobre todo en trminos de generacin de empleo, incluso suponiendo el afloramiento de la actividad sumergida, cosa que de por s ya sera un xito, a pesar de ello entendemos que la rehabilitacin ofrece buenas perspectivas. No ya por las facilidades fiscales o crediticias, si es que el Instituto de Crdito Oficial consigue llegar directamente al posible utilizador solvente del crdito, sino porque a la rehabilitacin puede haberle llegado su momento en Espaa. La antigedad del parque de vivienda y una creciente preocupacin por el ahorro energtico y por la calidad en general as parecen indicarlo. Esperamos no equivocarnos.

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EL SECTOR OPINA

PROPSITO En este trabajo se pretende conocer la opinin de un grupo de expertos del sector sobre los siguientes temas: A - Cmo influye la normativa legal aparecida en los ltimos meses al futuro del alquiler de viviendas. B - Cmo afecta dicha normativa legal a la venta de viviendas nuevas. C - Pulsar la opinin sobre cundo se estabilizar el precio de la vivienda. METODOLOGA UTILIZADA Para minimizar los problemas de agenda de los expertos y ser eficientes con el tiempo, se ha desarrollado un estudio DELPHI al estilo de los que preparamos para ediciones anteriores del INFORME INMOBILIARIO. Actualidad y perspectivas: 1 Fase.- Seleccin de los participantes para establecer un

panel de expertos que nos permita obtener una opinin cualificada. Acudimos a directivos de entidades financieras, organismos oficiales y empresas del sector, porque creemos que donde ms informacin y experiencia acumulada hay sobre el mercado inmobiliario es en las personas que da a da trabajan en el sector. 2 Fase.- Se entrega a los panelistas una encuesta que podrn responder tranquilamente de manera individual. 3 Fase.- Una vez recibidas las respuestas, se prepara una reunin en las oficinas de Forcadell donde se comentan las respuestas que han sido ms o menos coincidentes. Cada uno defiende los motivos de su respuesta para ver si los que se apartan de las opiniones mayoritarias se acaban adhiriendo hasta conseguir una opinin lo ms homognea posible. 4 Fase.- Las respuestas definitivas se convierten en el artculo que se muestra a continuacin

TEMA 1 - ALQUILER DE VIVIENDAS. NORMATIVA LEGAL PREGUNTA 1.1.- ALQUILER CON OPCIN DE COMPRA Uno de los problemas importantes para contratar un alquiler con opcin de compra era el tipo de IVA al 16%. Si el inquilino no ejerca la opcin, asuma la totalidad del IVA pagado, mientras que si la ejerca, deba soportar la diferencia entre el 16% pagado y el 7% que generaba la operacin de compraventa. La Ley 11/2009, de 26 de octubre, en su disposicin final tercera modifica la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA, situando el tipo para el alquiler con opcin de compra al 7%, con lo cual el inquilino que ejerce la opcin puede compensar la totalidad del IVA. Hasta qu punto considera que esta modificacin de la normativa del IVA ayudar a utilizar el alquiler con opcin de compra y mejorar as notablemente el sector? Respuesta 1.1.- La mayora de los asistentes consideran que la disminucin del tipo de IVA del 16% al 7% en el arrendamiento de viviendas con opcin de compra se puede ca-

lificar de bastante positiva, teniendo en cuenta la prudencia con que se toman todas las medidas al inicio y siempre a la expectativa de su efecto real. Por otro lado, los expertos destacan otras mejoras recientes en la regulacin del alquiler con opcin de compra, como que si el inquilino no ejerce la opcin y abandona la vivienda, se puede vender como nueva no como vivienda usada, o se pueden hacer sucesivos acuerdos de alquiler con opcin de compra sin que se considere vivienda usada, categora que supondra la no deducibilidad del IVA por parte del promotor. Adems, valoran muy positivamente que no existan restricciones legales en el contrato entre inquilino posible comprador y el promotor, en el sentido de que pueden establecer todo tipo de acuerdos respecto al precio del alquiler, donde el 7% de IVA lo puede acabar soportando el inquilino o el promotor jugando con el importe del alquiler. Adems, tambin hay libertad para pactar la parte del precio que se ahorra el inquilino cuando ejerce la opcin de compra. Acuerdo que permite introducir un descuento encubierto jugando con la rapidez con que se ejerza la opcin de compra y el % del precio que se considerar pagado con el alquiler. Dicho descuento puede ser mayor cuanto antes se ejecute la opcin. Algunos miembros de la mesa reconocen que han hecho operaciones de este tipo de contrato y que ayuda a dar destino a viviendas que en la situacin anterior seguiran en el stock de la promotora. Aaden que, normalmente, el inquilino que firma una opcin de compra tiene inters en quedarse la vivienda y procurar mantenerla en condiciones de uso. Si finalmente no ejer-

ce la opcin, la vivienda quedar en estado aceptable para las posteriores opciones de venta o alquiler. Tambin, la opcin de compra es una forma de ayudar al inquilino cuando todava no dispone del importe para la entrada y la entidad financiera no le financia dicha cantidad. Se deja constancia de que la opcin de compra se firma segn la expectativa del precio futuro de la vivienda. Si la expectativa es a la baja, el inquilino posiblemente no aceptar el alquiler con opcin de compra, salvo que el promotor acabe aceptando un precio de venta que el inquilino considera que ser similar al precio de mercado en la fecha que piensa ejercer la opcin. En contrapartida, el arrendatario puede aceptar un precio un tanto mayor al que acabamos de comentar a cambio de atar en ese momento la compra de la vivienda que realmente le hace ilusin y que adems puede ocupar de forma inmediata. Si la expectativa de precios va al alza, el inquilino estar fuertemente interesado en el alquiler con opcin de compra, pero en este caso el promotor puede plantearse buscar un cliente que compre de inmediato o, en todo caso, esperar a que se materialice la subida de precios para vender al precio nuevo. Como conclusin final, los miembros de la mesa consideran mayoritariamente que: El alquiler con opcin de compra -que en la prctica antes de la crisis no era tan usado- tendr un efecto positivo para la reanimacin del sector, y quiz ser todava ms efectivo en las Viviendas de Proteccin Oficial (VPO). La generalizacin del alquiler con opcin de compra requie-

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re una estabilizacin de los precios de la vivienda, para as evitar el componente especulativo que se genera en cada una de las partes. De todos modos, se entiende este tipo de contrato como un efecto recurrente de la situacin actual de crisis pero que no cambiar la tendencia a la compra sin pasar por el alquiler, debido a la tradicin y la cultura de nuestro pas. Por otro lado, no se esconde que el verdadero problema del sector es de tipo estructural debido al exceso de viviendas construidas en aos anteriores, la falta de seguridad en el empleo y la poca disposicin de las entidades financieras en conceder prstamos hipotecarios. PREGUNTA 1.2.- DESAHUCIO EXPRS Uno de los inconvenientes del negocio de viviendas en alquiler era el largo trmite judicial que iba desde que el inquilino dejaba de pagar hasta que se consegua el desahucio. La Ley 19/2009 de 23 de noviembre de Medidas de Fomento y Agilizacin Procesal del Alquiler (...), ms conocida como Ley del Desahucio Exprs, agiliza el procedimiento en los siguientes puntos bsicos: Demanda y peticin de desahucio con un mes de impago. Sentencia en seis das, donde puede constar la fecha de desahucio voluntario y, para el caso de que no se cumpla, la del lanzamiento directo. El inquilino queda formalmente citado aunque no se encuentre en su domicilio en el momento de la notificacin. Hasta qu punto considera que la Ley del Desahucio Exprs ayudar a utilizar el alquiler y mejorar as notablemente el sector? Respuesta 1.2.- La mayor parte de los asistentes consideran que la medida como tal es muy buena, pero preguntados por la confianza que les merece coinciden en que la medida no ser efectiva debido al tradicional retraso que llevan los juzgados en la tramitacin de las demandas. Por tanto, la medida ser de xito y ayudar a promocionar el alquiler en la medida en que se consiga que los juzgados acten con la rapidez suficiente en tramitar la demanda. PREGUNTA 1.3.- AVALLOGUER El Decret 54/2008 de 11 de marzo de la Generalitat de Catalunya pone en marcha el Avalloguer, por el que la Generalitat pagar seis meses de alquiler en caso de morosidad del inquilino, siempre que se consiga una orden de desahucio. Posteriormente, el Decret 17/2008 de 26 de agosto modifica a cinco los meses de cobertura y elimina la necesidad de suscribir una pliza de seguro. El Decret 13/2010 de 2 de febrero, del Pla per al Dret a lHabitatge 2009-2012, en su disposicin final 1 incorpora el Avalloguer dentro de este plan.

Hasta qu punto considera que el Avalloguer ayudar a utilizar el alquiler y mejorar as notablemente el sector? Respuesta 1.3.- De forma similar al punto anterior, los miembros de la mesa consideran el Avalloguer como muy positivo, pero todos coinciden en que la propuesta ser de xito en la medida que disponga de suficiente asignacin presupuestaria. Por otro lado, el cobro est condicionado a disponer de sentencia favorable y hacer efectivo el desahucio, con lo cual ya se vuelve a depender de la agilidad del sistema judicial en el trmite de las demandas. Un punto a favor es que, si se acoge al Avalloguer, el propietario no puede pedir un depsito mayor a dos meses de alquiler, mientras que actualmente, en funcin del inquilino, se solicitan depsitos notablemente mayores. Adems, uno de los miembros de la mesa explica que al solicitar el Avalloguer para unas viviendas se le exigi que el precio del alquiler no superase el 40 o 50% de los ingresos del inquilino. Actualmente existe una alternativa al Avalloguer, que es el seguro que cubre las mismas circunstancias y adems el vandalismo, pero el coste de este seguro viene a ser una mensualidad del alquiler, cifra muy elevada que retrae al propietario de tomar el seguro, y tambin al inquilino si dicho importe se carga sobre el precio del alquiler. En este sentido, la mesa considera que, si el Avalloguer se combina con un seguro de vandalismo a precio razonable, ser una medida realmente interesante. Por ltimo, los panelistas piensan que el Avalloguer tendr ms xito en la VPO de renta baja y tendr menos incidencia en el mercado libre. PREGUNTA 1.4.- SOCIMI En el INFORME INMOBILIARIO >08 Actualidad y Perspectivas se consider que una de las opciones para mejorar la situacin del sector inmobiliario sera el alquiler, sobre todo con opcin de compra. La Ley 11/2009 de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Annimas Cotizadas de Inversin en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), levant expectativas importantes para la promocin de inmuebles en rgimen de alquiler. Algunos meses despus de haberse promulgado la Ley no se aprecia una incidencia importante de estas sociedades en el mercado de inmuebles en alquiler. Cul es su opinin respecto a las SOCIMI? Respuesta 1.4.- ste es un tema que se prest a mltiples comentarios y que ocup un tiempo considerable. Procuramos ofrecer las principales conclusiones:

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En cuanto a factores externos a) Ms de la mitad de los panelistas consideran que todava es pronto para tomar una posicin definitiva sobre la incidencia de las SOCIMI. b) Una vez el precio de la vivienda se haya estabilizado y se estabilice tambin el precio de la participacin, ser el momento de considerar la inversin en SOCIMI. c) Su desarrollo viene limitado por la falta de confianza en el mercado del alquiler. En cuanto a su contenido d) Importante preocupacin por el fuerte compromiso que exige este tipo de sociedades. En cuanto al propsito e) Tradicionalmente, en nuestro pas, los Fondos de Inversin Inmobiliaria (FII) estaban destinados al pequeo ahorrador. En cambio, el equivalente de las SOCIMI en Francia o Estados Unidos de Amrica estaba destinado a los grandes inversores del sector inmobiliario. Uno de los problemas de la normativa espaola sobre SOCIMI es la indefinicin del tipo de inversor que ha de nutrir financieramente estas sociedades. Debe ser el pequeo inversor como pasaba con los FII? O han de ser las grandes sociedades inmobiliarias? La falta de orientacin de la Ley puede generar que el producto se acabe solapando con los FII o que se quede a medio camino de los productos similares de otras naciones que los establecieron con anterioridad. Resumen Esto hace que algunos panelistas consideren que: La Ley llega tarde; se debera haber promulgado hace ms de quince aos. No llega en el mejor momento. No tiene la orientacin adecuada, o mejor dicho, no tiene una orientacin clara. Es una Ley de tipo coyuntural, que se ha hecho para solucionar un problema momentneo. PREGUNTA 1.5.- RESUMEN DEL ALQUILER Las cuatro preguntas anteriores tratan sobre aspectos legales que mejoran las condiciones del negocio de alquiler de viviendas. Tal como se le ha solicitado, Vd. ha evaluado cada una de ellas por separado, pero sumando el impulso que generan las cuatro juntas, Hasta qu punto entre todas ellas pueden incrementar la tendencia al alquiler de forma similar a lo que ocurre en otros pases europeos y cambiar la cultura de compra que tenemos en nuestro pas? Respuesta 1.5.- Seis de los panelistas consideran que la su-

ma de estas medidas incrementan poco la tendencia al alquiler, mientras que los otros cuatro se distribuyen entre los que creen que bastante y los que mucho. Los defensores del poco justifican que en Espaa est muy arraigada la cultura de la vivienda en propiedad y que esto frena cualquier alternativa de alquiler, aunque creen que las medidas comentadas en los puntos anteriores van destinadas a dar facilidades para conseguir el cambio cultural, mostrando ventajas para el arrendador y orientndole a generar un mercado de alquiler atractivo para el arrendatario. La discusin en esta pregunta fue extensa. A continuacin exponemos las principales conclusiones: a) El alquiler repunta.- De momento, el alquiler repunta en grandes ciudades, sobre todo por motivos econmicos. b) La movilidad laboral.- Nuestra cultura es reacia a la movilidad laboral y, en consecuencia, a la movilidad familiar. Concebimos la estabilidad geogrfica como un factor fundamental de la estabilidad familiar. En otros pases, donde la movilidad laboral y familiar es ms normal, disminuye el inters por la propiedad en un lugar determinado, y la propia inestabilidad favorece el alquiler. En la medida en que dicha movilidad laboral se vaya introduciendo en Espaa, iremos cambiando la cultura de la compra por la cultura del alquiler. Pero ser un proceso a largo plazo acompaado de un cambio generacional. c) El contrato de alquiler y su seguridad.- En Estados Unidos de Amrica, el contrato de alquiler es muy flexible para ambas partes y el desahucio por falta de pago es rpido y efectivo. En nuestro pas, garantizar un desahucio en un tiempo razonable y establecer coberturas de vandalismo combinado con el Avalloguer seran medidas de gran valor aadido para fomentar el mercado de alquiler. d) Incentivos a la demanda de alquiler.- Las ventajas comentadas en las preguntas anteriores estn orientadas al propietario para que genere una oferta de viviendas en alquiler. En cambio, los incentivos a la demanda todava son muy reducidos. Posiblemente, unas mejoras en la fiscalidad del arrendatario ayudaran mucho a la promocin del alquiler. e) El verdadero problema.- Estamos hablando del alquiler, pero el verdadero problema reside en: El stock de viviendas a la venta. El incremento de coste generado por los elevados precios del suelo. El cambio de actitud de las entidades financieras respecto a la financiacin del comprador. Pensamos en el alquiler como una forma de resolver el problema del stock de viviendas a la venta, pero el planteamiento del alquiler va ms all de la situacin actual y se debe considerar como una tendencia a largo plazo, al margen de que el mercado se active de nuevo y se solucionen lo problemas actuales.

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f ) Concepto social de la vivienda.- En el futuro, el mercado residencial no se escribir como se escribi en el pasado. La vivienda se ha utilizado como forma de inversin, de ahorro, y como instrumento financiero para endeudarse y emplear el dinero para otras cosas. En adelante, se deber considerar la vivienda como un bien de primera necesidad, y as lo debera entender el Gobierno, los promotores y las entidades financieras. Posiblemente en el futuro las familias no dispongan de medios para poder adquirir una vivienda y se debe pensar seriamente que la vivienda en alquiler debe tener un espacio mucho mayor del que tiene actualmente. En consecuencia, el mercado del alquiler debe pasar por una reforma importante para convencer a los promotores y a los fondos de inversin de que inviertan en este tipo de viviendas. g) Poltica estatal de la vivienda en alquiler.- No existe una poltica estatal de fomento de la inversin en vivienda de alquiler. Adems, la atomizacin legislativa entre todas las Comunidades Autnomas, junto a la falta de visin estructural a largo plazo, minimiza el inters del inversor. La accin de las SOCIMI no est clara y falta una poltica del suelo. h) Concepto de inquilino.- Actualmente, se concibe el inquilino como aquella familia que su posicin econmica no le permite acceder a la compra de la vivienda. No se entiende como una forma de concebir la vida por parte de esta persona, porque normalmente la gente prefiere comprar a alquilar. Parece ser que en otros pases prefieren pagar un alquiler y dedicar una mayor parte del ahorro al plan de pensiones, donde al final el ahorro es mayor. Claro que esto puede ser posible con un precio ms o menos estable de la vivienda, pero no lo es con los incrementos que ha teni-

do la vivienda en los ltimos aos. El mercado de alquiler no prosperar mientras el precio de la vivienda se incremente en mayor porcentaje que el IPC, porque en este caso el posible arrendatario ve la compra como un sistema de inversin rentable y el arrendador ve el alquiler como un contrato a largo plazo con menor rentabilidad. i) Plazo mximo del contrato de alquiler.- La normativa legal determina que el inquilino puede forzar un plazo mximo de alquiler de 5 aos y cualquier plazo mayor ha de ser en libre pacto con el propietario. Si los precios del alquiler crecen ms que el IPC, el propietario no querr un plazo mayor de 5 aos, porque transcurrido el perodo podr ofrecer la vivienda a un precio de alquiler superior al que est percibiendo del inquilino actual. En contrapartida, un inquilino que piensa en una vivienda a largo plazo y cada 5 aos se debe plantear el abandono de la vivienda desconfa del sistema de alquiler. En la medida en que el precio de la vivienda se estabilice y, por tanto, tambin lo haga el precio del alquiler, ambas partes aceptarn contratos de alquiler a largo plazo, dado que: El incremento del precio del alquiler segn el IPC ser similar al incremento de precio del mercado de alquiler. Un alquiler a largo plazo tranquiliza al inquilino, que no se ve presionado al cabo de 5 aos por la angustia de buscar una nueva vivienda si el propietario no le renueva el contrato. j) Fluctuaciones del mercado.- En estos aspectos, la falta de regulacin del mercado del suelo y la libertad de las entidades financieras para cambiar su actitud sobre el prstamo hipotecario concedido a los compradores, generan fluctuaciones en el mercado de la vivienda que hacen muy difciles los cambios culturales y racionales hacia el alquiler.

TEMA 2 - VENTA DE VIVIENDAS. NORMATIVA LEGAL PREGUNTA 2.1.- PLAN PARA EL DERECHO A LA VIVIENDA El Decret 13/2010, de 2 de febrero, del Pla per al Dret a lHabitatge 2009-2012 contiene una extensa normativa que regula la promocin de viviendas, el suelo, el alquiler y el alquiler con opcin de compra, en cuanto a VPO. Aunque es de muy reciente creacin y su contenido es muy extenso, considera que dicha normativa sobre VPO tendr una respuesta importante por parte de los promotores? Respuesta 2.1.- Los panelistas opinan mayoritariamente que la influencia del Decret 13/2010 del Pla per al Dret a lHabitatge 2009-2012 en el sector ser ms bien poca, aunque algunos la califican de bastante. Entre los comentarios de inters, algunos sostienen que se trata de la continuacin de la normativa anterior. Creen que para los que se dedican a la VPO les permite continuar con su negocio tradicional, y que es bsica dicha continuidad, pero afirman que tienen las mismas dificultades para conseguir financiacin que los que se dedican a la vivienda libre y, por tanto, carecen de ventajas aadidas. Prcticamente todos consideran que la medida no ayudar a fomentar la construccin de nuevas promociones, debido a que el problema sigue anclado en otros aspectos, tal como se ha dicho anteriormente. Por otro lado, a lo largo de la conversacin se comentan otras medidas y propuestas. Cinco panelistas se pronuncian a favor de que la Administracin Pblica intervenga de forma directa o indirecta para que el precio del suelo se mantenga dentro de mrgenes razonables, mientras que cuatro se oponen. Un panelista propone distinguir entre: - Suelo finalista (ya urbanizado): sobre el cual parecera

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lgico una intervencin indirecta, limitando el porcentaje que debe representar la cuota sobre los ingresos mensuales del comprador, el tiempo mximo del prstamo hipotecario y el endeudamiento del promotor. - Suelo en formacin: donde los costes de desarrollo urbanstico y los porcentajes a ceder a la Administracin Pblica generan un encarecimiento muy importante del suelo antes de pagar al propietario inicial. En este caso, la Administracin Pblica debera colaborar de alguna forma limitando el encarecimiento de este suelo. Sale a relucir tambin una nueva medida que acaba de elaborar la Generalitat, por la que adelanta al comprador el 10% del precio total de la vivienda, cifra que ayuda a cubrir el pago inicial no financiado por la hipoteca. A cambio, la Generalitat entra en copropiedad de la vivienda en la proporcin que ha representado el adelanto sobre el precio total. El comprador devuelve dicho importe en un mximo de 15 aos y al final recupera la totalidad de la propiedad. Otro elemento a discusin es la posibilidad de que los Ayuntamientos concedan licencias de obra sobre suelo pblico con derecho de superficie, o sea, el Consistorio sigue siendo el propietario del suelo y cede el derecho a edificar y el derecho de usufructo durante un tiempo determinado con un mximo de 99 aos. Si bien esta opcin se est usando en plazas de aparcamiento pblico, no parece entusiasmar a los panelistas, porque:

Si ya es complicado luchar contra la cultura de la compra de vivienda, ms difcil ser admitir que las siguientes generaciones no podrn disfrutar de dicha herencia. Por otro lado, un panelista afirma que las diferencias de precio de una vivienda con derecho de superficie respecto a otra totalmente libre no son significativas para que el pblico cambie de actitud. PREGUNTA 2.2.- ACUERDO CON LAS CAJAS DE AHORROS A finales del 2009, las diez cajas de ahorro catalanas y las cuatro asociaciones provinciales catalanas de promotores firmaron un convenio que prev un plan de actuacin encaminado a que las entidades subroguen a los compradores, en determinadas condiciones, los prstamos que ya tengan constituidos con los promotores. Cmo calificara este acuerdo entre cajas y promotores de Catalua? Respuesta 2.2.- Las respuestas muestran una dispersin casi equilibrada: unos opinan que es interesante, otros lo califican de bueno, y otros de muy bueno. Bsicamente, ha permitido a las cajas de ahorro liberar deuda con los promotores y pasarla a los compradores, con lo cual diversifican el riesgo y pasan la deuda a un tipo distinto de cliente. Sea como sea, la medida favorece y agiliza la evolucin del sector.

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TEMA 3 - SITUACIN DEL SECTOR. EL PRECIO DE LA VIVIENDA PREGUNTA 3.1.- EVOLUCIN DEL PRECIO En el INFORME INMOBILIARIO >08 Actualidad y Perspectivas, los expertos opinaron que la vivienda haba bajado entre el 20 y el 25% respecto a los precios del 2007. Qu porcentaje considera que bajar o subir el precio de la vivienda durante el 2010? Respuesta 3.1.- Los participantes consideran mayoritariamente que en 2010 los precios bajarn entre un 3 y un 5% en el centro ciudad y en las zonas consolidadas; entre un 5 y un 10% en la primera periferia, y entre un 10 y un 15% en la segunda periferia y en el resto de emplazamientos. PREGUNTA 3.2.- ESTABILIZACIN DEL PRECIO Cundo considera que el precio de la vivienda se estabilizar? Respuesta 3.2.- Los panelistas opinan mayoritariamente que los precios se estabilizarn a finales del 2010 o a principios del 2011 en el centro ciudad y en las zonas consolidadas; durante el 2011 o incluso ms all en la primera periferia, y ms all del 2011en la segunda periferia y en el resto de emplazamientos.

CONCLUSIONES 1. El alquiler repunta en grandes ciudades. 2. La disminucin del IVA al 7% en los contratos de alquiler con opcin de compra ser una medida positiva para mejorar el mercado de alquiler de viviendas. 3. En Espaa est muy arraigada la cultura de la vivienda en propiedad. 4. Actualmente se concibe el inquilino como aquella familia que su posicin econmica no le permite acceder a la compra de una vivienda. 5. El alquiler con opcin de compra se considera un efecto recurrente a la situacin actual, pero no cambiar la tendencia a la compra debido a la cultura de propiedad de nuestro pas. 6. El alquiler ganar posiciones a medida que la movilidad laboral se vaya introduciendo en Espaa. 7. Garantizar el desahucio en un tiempo razonable y establecer coberturas de vandalismo combinado con el Avalloguer son medidas de valor aadido importante para fomentar el mercado de alquiler. 8. Los incentivos a la demanda de alquiler todava son muy reducidos. Mejorar la fiscalidad del arrendatario ayudara mucho a la promocin del alquiler. 9. La vivienda se ha utilizado como forma de inversin y de ahorro. En adelante se debera considerar la vivienda como un bien de primera necesidad, y as lo debera entender el Gobierno, los promotores y las entidades financieras. 10. En el futuro posiblemente las familias no dispongan de medios para adquirir una vivienda. El alquiler debera tener un espacio mucho mayor del que tiene actualmente.

11. No existe una poltica estatal de fomento de la inversin en vivienda de alquiler. 12. El mercado de alquiler no prosperar mientras el precio de la vivienda se incremente en mayor porcentaje que el IPC. En realidad no prosperar mientras no se estabilice el precio de la vivienda. 13. En la medida que se estabilice el precio de la vivienda y tambin lo haga el precio del alquiler, arrendador y arrendatario aceptarn contratos de alquiler a ms largo plazo. 14. La falta de regulacin del mercado de suelo y la libertad de las entidades financieras para cambiar su actitud sobre el prstamo hipotecario concedido a los compradores, generan fluctuaciones en el mercado de la vivienda que dificultan la estabilizacin de los precios y los cambios culturales. 15. La Administracin Pblica debera intervenir de forma directa o indirecta en la estabilizacin del precio de la vivienda. 16. En el centro ciudad y en las zonas consolidadas, el precio de la vivienda todava bajar durante el 2010 entre el 3 y el 5%. 17. En el centro ciudad y en las zonas consolidadas, el precio se estabilizar a finales del 2010 o a principios del 2011. 18. De todos modos, no se puede olvidar que el verdadero problema radica en: El stock de viviendas a la venta. El incremento de coste generado por el precio del suelo. El cambio de actitud de las entidades financieras respecto al comprador. La falta de regulacin de los factores que participan en este mercado.

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RESIDENCIAL, RAZONES PARA EL OPTIMISMO

Un total de 700.000 viviendas nuevas construidas sin vender. ste es el stock residencial que, segn el Ministerio de Vivienda, exista en Espaa a finales del ejercicio 2009. El residencial ha sido, sin lugar a dudas, el mercado que se ha visto ms afectado por la crisis inmobiliaria que, desde mediados de 2008, afecta a Espaa. Algunos indicadores macroeconmicos comienzan a mostrar los primeros sntomas de recuperacin, pero es probable que el mercado residencial necesite todava aos para retomar los ritmos de crecimiento de los aos anteriores a la crisis. Si es que los recupera algn da. En octubre de 2007, el concurso de acreedores de la inmobiliaria valenciana Llanera hizo disparar todas las alarmas. A partir de aquel momento y a lo largo de 2008, un sinfn de empresas del sector se vieron afectadas por el frenazo en seco de la compraventa de viviendas, la contraccin del crdito derivada de la crisis econmica internacional (que ha afectado tanto a compradores como a las propias compaas) y la devaluacin de los activos. Martinsa Fadesa (que se ha convertido en el mayor concurso de acreedores de la historia de Espaa), Habitat y Astroc son otros de los nombres que pasarn a la historia como las mayores vctimas de la crisis inmobiliaria espaola. De aterrizaje suave, el sector pas a describir la crisis como un salto al abismo. Pero la cruenta situacin que vivi el sector residencial en 2008 parece haberse atenuado en 2009. Sin embargo, son muchas las incertidumbres que rodean al mercado residencial, que contina protagonizado por una debilidad de la demanda, alimentada por las

dificultades de acceso al crdito, que la cada de precios todava parece no remediar. Macroeconoma, en positivo El sector de la construccin, que combina obra civil y edificacin residencial, ha sido durante los ltimos aos uno de los principales motores de la economa espaola. Esto dej de ser as a partir del 2 trimestre de 2008; desde entonces el sector ha contribuido de forma negativa a la evolucin del Producto Interior Bruto (PIB) espaol. En el ltimo trimestre de 2009, la construccin ya no era el sector con un peor comportamiento del conjunto de la economa espaola, e incluso recort su desplome en relacin al 3er trimestre, pasando del 6,8% al 5,8% interanual. Segn el Instituto Nacional de Estadstica (INE), esta mejora se explica por el leve repunte de la obra en vivienda y la aceleracin en las otras construcciones. Aunque el peso de la construccin en el conjunto de la economa es inferior al de la industria y los servicios, la crisis inmobiliaria ha contribuido ms que ningn otro factor al incremento del desempleo en Espaa. En el ltimo trimestre de 2009, la construccin generaba un 17,9% menos de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo que en el mismo periodo del ao anterior. En conjunto, Espaa sumaba en diciembre de 2009 un total de 3,9 millones de parados, un 25,4% ms que en el mismo momento del ao anterior. El alto desempleo ha contribuido a la atona en el consumo interno de los hogares

espaoles, el segundo factor clave para el crecimiento de la economa del pas en el ltimo periodo de bonanza. En 2009, el gasto de los hogares espaoles en consumo final descendi un 5,5% en relacin al ejercicio anterior. Ni siquiera la baja inflacin (del 0,8% en diciembre de 2009) ha logrado incentivar el consumo, algo que tampoco ha conseguido la bajada del Eurbor (el ndice de referencia para las hipotecas), que desde octubre ha desahogado las cuentas de las familias espaolas ms endeudadas. Por el contrario, las familias han primado el ahorro frente al consumo y la inversin, lo que ha repercutido en la evolucin del mercado residencial. En el ltimo trimestre de 2009 el ahorro de los hogares se situ en el 24,7% de la renta disponible, el valor ms alto desde el ao 2000, cuando empez a elaborarse la serie estadstica del INE. Las compraventas frenan la cada Las compraventas de viviendas pueden haber tocado fondo en 2009. A lo largo del pasado ejercicio se realizaron un total de 462.747 transacciones de viviendas, segn datos del Ministerio de Vivienda, levemente superiores a los del INE (vase la tabla 1 en la siguiente pgina). Esta cifra se sita un 18% por debajo de las 564.464 viviendas vendidas en 2008, cuando el retroceso respecto al ejercicio precedente se situ en el 32,6%. La cada en 2009 es an ms rotunda si se tiene en cuenta que en 2006 (el ao rcord para el sector inmobiliario) se vendieron un total de 955.186 unidades en Espaa.

En trminos absolutos, Andaluca fue la comunidad autnoma que registr un mayor nmero de transacciones, con un total de 89.044 operaciones y un descenso del 22,9% respecto a 2008. A continuacin figuran Comunidad Valenciana (60.721 operaciones y un retroceso del 22,7%), Madrid (56.960 ventas y un aumento del 2%) y Catalua (55.625 unidades y una cada del 8,7%). Castilla-La Mancha fue la comunidad autnoma donde el frenazo en las operaciones fue ms intenso. Con 23.838 operaciones, el territorio manchego registr un retroceso del 31,9%. Canarias aparece a continuacin en el rnking, con un descenso del 29,3% (18.037 operaciones), y siguen el Principado de Asturias (11.179 operaciones, un 24,5% menos) y Baleares (9.424 operaciones, un 23,8% inferior). En el caso de Catalua, en 2009 comenzaron a observarse sntomas de recuperacin. En el ejercicio 2008, la cada de las compraventas en el territorio cataln se situ en el 45,3%. Barcelona se ha mantenido en 2009 como la segunda provincia de Espaa, tras Madrid, en operaciones realizadas, con un total de 34.808 transacciones, un 4,4% menos que el ao anterior. Lleida ha sido la provincia que ha registrado un peor comportamiento durante 2009, con un descenso del 25% en las compraventas. Durante 2009 los propietarios de viviendas han comenzado a aceptar la devaluacin de sus pisos y han ajustado los precios, con retrocesos de hasta el 30% respecto a la cifra de salida. Este hecho ha contribuido a que la vivienda de

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EVOLUCIN DE LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA (TOTAL), POR COMUNIDAD AUTNOMA Y PROVINCIA2007 Transacciones Andaluca 171.397 Almera 20.599 Cdiz 24.414 Crdoba 11.931 Granada 19.393 Huelva 11.643 Jan 10.700 Mlaga 40.314 Sevilla 32.403 Aragn 23.358 Huesca 5.985 Teruel 2.588 Zaragoza 14.785 Asturias 19.689 Baleares 21.767 Canarias 39.874 Las Palmas 21.525 Tenerife 18.349 Cantabria 13.461 Castilla y Len 48.635 vila 4.147 Burgos 8.239 Len 9.682 Palencia 2.963 Salamanca 6.590 Segovia 2.943 Soria 1.795 Valladolid 9.156 Zamora 3.120 Castilla-La Mancha 45.220 Albacete 6.436 Ciudad Real 10.694 Cuenca 4.409 Guadalajara 6.459 Toledo 17.222 Catalua 111.442 Barcelona 66.356 Girona 16.346 Lleida 9.169 Tarragona 19.571 Comunidad Valenciana 125.773 Alicante 59.218 Castelln 19.287 Valencia 47.268 Extremadura 17.147 Badajoz 10.634 Cceres 6.513 Galicia 38.721 A Corua 17.819 Lugo 5.082 Ourense 3.739 Pontevedra 12.081 Madrid 80.115 Murcia 35.096 Navarra 8.660 Pas Vasco 26.573 lava 4.598 Guipzcoa 7.748 Vizcaya 14.227 La Rioja 7.897 Ceuta y Melilla 2.046 Ceuta 923 Melilla 1.123 Total Espaa 836.871Tabla 1 Fuente: Ministerio de Vivienda

Var. (%) 2,0 -18,7 -0,6 4,0 17,7 0,5 9,6 3,2 8,7 -3,3 1,3 7,7 -6,7 -7,0 -16,3 -10,2 -1,9 -18,4 -8,2 -5,8 -9,6 -0,3 12,5 -14,7 -17,9 -3,1 -3,0 -11,9 -8,7 0,6 -5,9 -7,8 11,1 -15,5 15,6 -30,5 -31,5 -28,7 -18,3 -33,2 -16,0 -18,8 -11,8 -14,0 7,1 8,9 4,3 0,4 -2,8 3,3 10,1 1,3 -26,1 -12,0 -11,4 7,0 10,1 -11,6 19,7 -22,4 -13,7 1,1 -23,0 -12,4

2008 Transacciones 115.483 12.982 15.032 8.406 13.889 8.463 8.100 26.430 22.181 16.383 4.254 2.362 9.767 14.809 12.362 25.514 13.732 11.782 9.879 33.180 3.356 5.072 5.956 2.073 4.658 2.324 1.333 5.874 2.534 35.010 4.594 8.422 2.843 5.155 13.996 60.921 36.429 9.087 5.402 10.003 78.514 35.492 11.749 31.273 15.652 10.184 5.468 29.575 12.719 4.310 3.142 9.404 55.816 26.401 6.850 21.122 3.920 6.392 10.810 5.742 1.251 644 607 564.464

Var. (%) -32,6 -37,0 -38,4 -29,5 -28,4 -27,3 -24,3 -34,4 -31,5 -29,9 -28,9 -8,7 -33,9 -24,8 -43,2 -36,0 -36,2 -35,8 -26,6 -31,8 -19,1 -38,4 -38,5 -30,0 -29,3 -21,0 -25,7 -35,8 -18,8 -22,6 -28,6 -21,2 -35,5 -20,2 -18,7 -45,3 -45,1 -44,4 -41,1 -48,9 -37,6 -40,1 -39,1 -33,8 -8,7 -4,2 -16,0 -23,6 -28,6 -15,2 -16,0 -22,2 -30,3 -24,8 -20,9 -20,5 -14,7 -17,5 -24,0 -27,3 -38,9 -30,2 -45,9 -32,6

2009 Transacciones 89.044 9.949 11.788 6.353 11.070 5.466 5.095 22.119 17.204 14.678 2.936 1.555 10.187 11.179 9.424 18.037 9.515 8.522 8.845 26.989 2.332 4.425 4.547 1.841 3.456 1.736 1.387 5.180 2.085 23.838 3.765 5.600 2.385 4.036 8.052 55.625 34.808 8.082 4.054 8.681 60.721 27.797 8.757 24.167 12.643 7.932 4.711 23.832 10.861 3.425 2.377 7.169 56.960 20.644 6.728 17.498 3.522 5.403 8.573 4.902 1.160 534 626 462.747

Var. (%) -22,9 -23,4 -21,6 -24,4 -20,3 -35,4 -37,1 -16,3 -22,4 -10,4 -31,0 -34,2 4,3 -24,5 -23,8 -29,3 -30,7 -27,7 -10,5 -18,7 -30,5 -12,8 -23,7 -11,2 -25,8 -25,3 4,1 -11,8 -17,7 -31,9 -18,0 -33,5 -16,1 -21,7 -42,5 -8,7 -4,4 -11,1 -25,0 -13,2 -22,7 -21,7 -25,5 -22,7 -19,2 -22,1 -13,8 -19,4 -14,6 -20,5 -24,3 -23,8 2,0 -21,8 -1,8 -17,2 -10,2 -15,5 -20,7 -14,6 -7,3 -17,1 3,1 -18,0

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segunda mano haya experimentado una evolucin positiva en comparacin con la vivienda nueva. En 2008, la compraventa de pisos usados se desplom un 45,6%, por lo que absorbi en un ao buena parte del golpe de la crisis. A lo largo del ao pasado se vendieron un total de 221.910 viviendas usadas, segn los datos desagregados del Ministerio de Vivienda. Esta cantidad, que representa el 48,0% del total de transacciones, solamente es un 4,0% menos que la cifra de cierre de 2008. La vivienda nueva, que ha pasado en gran medida a manos de las entidades financieras ante las dificultades econmicas de los promotores, experiment un descenso del 27,8% en el nmero de transacciones. A diferencia de lo ocurrido con la vivienda de segunda mano, el descenso de las compraventas de unidades nuevas fue en 2009 superior al registrado un ao antes, cuando la cada fue del 19,2%.

La demanda de inversin, por tanto, ha desaparecido prcticamente por completo, especialmente en las zonas vacacionales, de donde tampoco queda rastro de los compradores de segundas residencias. Los inmigrantes, un colectivo especialmente golpeado por el aumento del paro (que afectaba al 18,8% de la poblacin activa espaola a cierre de 2009, segn la Encuesta de Poblacin Activa, EPA) es otro de los colectivos que han quedado excluidos del mercado inmobiliario y, adems, han dejado de contribuir al desarrollo demogrfico y a la creacin de nuevas familias. Stock: entre la banca y el promotor La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, hizo pblicos a finales de abril de 2010 los datos provisionales de 2009 respecto al impacto que la crisis inmobiliaria ha tenido en el parque residencial espaol. Segn el Ministerio, actualmente existen 700.000 viviendas nuevas sin vender, un 14,2% ms que a cierre de 2008, cuando se contabilizaron 613.000 viviendas por estrenar en busca de comprador. Los datos oficiales solamente contabilizan el mercado nuevo, ya que el stock en venta en el mercado de segunda mano resulta difcil de controlar. En 2008, el parque de viviendas libres sin vender en Espaa se situaba en 13,3 por cada mil habitantes. En comunidades como La Rioja, el stock de pisos en busca de comprador era de 25,3 por cada mil habitantes. La situacin era tambin alarmante en Castilla-La Mancha, con 22,3 pisos por cada millar de personas. Por el contrario, en Cantabria esta proporcin era de solamente 4,6, mientras que en Catalua se situaba en 13,4 y en Madrid en 8,1 por cada mil habitantes. Del total de viviendas sin vender, el grueso est en manos de la banca. Ante la imposibilidad de hacer frente a sus compromisos financieros, un gran nmero de promotores han optado por ceder sus activos (en construccin o terminados) a las entidades financieras, que se han visto obligadas a formar divisiones inmobiliarias en su interior, como ya hicieron tras la crisis de los noventa. Lo mismo est sucediendo en el mercado de segunda mano. Un reciente informe de Barclays sostiene que las entidades financieras han triplicado los inmuebles que tienen en cartera a lo largo de 2009, de manera que ya controlan activos por valor de 25.400 millones de euros. El banco ingls afirma asimismo que la situacin se agravar en 2010, ya que el sector financiero deber absorber entre 100.000 y 150.000 viviendas ms inmersas en expedientes de ejecucin hipotecaria. Este movimiento puede ser el origen de las inmobiliarias que protagonizarn el mercado cuando llegue el cambio de

Hipotecas y perfil del comprador Otro de los indicadores que mejor demuestran la atona de la demanda en el sector inmobiliario es la evolucin de la concesin de hipotecas. Esta modalidad de crdito ha sido durante los ltimos aos uno de los principales pulmones de la economa familiar en Espaa. De hecho, las laxas condiciones de acceso a estos prstamos son una de las causas de la crisis financiera internacional, a la que Espaa no es ajena. El nmero de hipotecas concedidas se situ en 2009 en 1,09 millones, con un importe medio de 137.624 euros. El valor medio de las hipotecas registr un descenso del 14,3% el ao pasado, una evolucin que refleja, por un lado, la depreciacin de los activos, y por otro, el descenso de la tasa de apalancamiento que permiten las entidades financieras a la hora de conceder un prstamo para la compra de vivienda. El pasado ejercicio, cajas y bancos concedieron un 15,3% menos de hipotecas, en plena reestructuracin del sistema financiero espaol, que ha llevado al Gobierno a impulsar un proceso de fusin de cajas. La situacin del mercado financiero ha condicionado el perfil de los compradores. Los nicos compradores activos actualmente son aquellos que tienen acceso al crdito, por lo que la radiografa es la de una familia que no se ha visto afectada por la coyuntura econmica y que compra por necesidad. Tras paralizar su actividad en 2008, este perfil retoma ahora la actividad compradora, con mayores exigencias a los propietarios, sean particulares o empresas.

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ciclo, como sucedi con Colonial (cuyo origen se encuentra en La Caixa) o Landscape (la antigua divisin inmobiliaria de Banco Sabadell) durante los aos de bonanza. Con el tiempo se ver si se repite esta parte de la historia del sector inmobiliario en Espaa. Ante esta situacin, los promotores denuncian que las entidades financieras favorecen la concesin de hipotecas a los compradores de sus viviendas. Santiago Baena, presidente del Colegio General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de Espaa, asegur el pasado abril que es la banca la que est condicionando la recuperacin del sector. Bancos y cajas estaran favoreciendo la inversin por parte de los compradores en las viviendas que ellos controlan, de forma que se reduce al mnimo la concesin de crditos para activos que quedan fuera del permetro de las entidades financieras. Bancos y cajas, que niegan este extremo, compiten as tanto con promotores como con propietarios de viviendas de segunda mano. Ante el aumento del stock, las dificultades para deshacerse de las unidades construidas y la falta de financiacin, los promotores se han visto forzados a paralizar prcticamente por completo los nuevos proyectos residenciales. Para muchos, el sector sencillamente no existe. El nmero de viviendas terminadas en 2009 se situ en 388.421 unidades, una cifra que supone un descenso del 36,9% en relacin al ejercicio precedente, segn el INE a partir de los visados de los colegios de aparejadores. Durante los ltimos aos, el punto lgido de la actividad promotora se situ en 2007, con 641.419 viviendas concluidas. Si se tienen en cuenta las licencias solicitadas para poner en marcha nuevas viviendas, las estadsticas reflejan todava mejor la cada de la actividad en el sector inmobiliario. En 2009, los promotores solicitaron un total de 111.140 licencias, cifra que supone un retroceso del 58% en relacin al ejercicio anterior. Esta cantidad es an ms llamativa si se compara con 2006, cuando se solicitaron permisos para iniciar 865.561 nuevas viviendas. El descenso es, por tanto, del 87,2%. Precios: primera mano vs. vivienda usada Crisis econmica, aumento del desempleo, endurecimiento de las condiciones de acceso al crdito, incremento del parque disponible, auge del mercado de alquiler e incertidumbre generalizada sobre el futuro componen el cctel perfecto para que los precios de la vivienda estn presionados a la baja. Y eso es, precisamente, lo que llevan haciendo durante 2008 y 2009. Desde 1999, los precios de la vivienda han registrado in-

crementos durante 37 trimestres consecutivos. El ciclo concluy en el segundo trimestre de 2008, y desde entonces se encadenan ocho trimestres consecutivos de cadas, segn el Ministerio de Vivienda. En el ltimo trimestre de 2009, el precio medio por metro cuadrado residencial (teniendo en cuenta tanto vivienda nueva como segunda mano) se situaba en 1.892,3 euros, lo que supone un 6,3% menos que en el mismo periodo del ejercicio precedente, cuando un metro cuadrado estaba valorado en 2.018,5 euros (vase la tabla 2). El valor de los ltimos trimestres de 2009 se sita en lnea con el mismo periodo de 2006, con lo cual el mercado residencial ha retrocedido a los valores de hace tres aos. Las viviendas ms caras de Espaa estn ubicadas en el Pas Vasco, con una media de 2.738 euros por metro cuadrado en el ltimo trimestre de 2009. A continuacin aparece Madrid, con 2.620 euros; Catalua, con 2.286 euros; y Baleares, con 2.125,8 euros. En el extremo opuesto aparecen Extremadura (1.001,9 euros por metro cuadrado), Castilla-La Mancha (1.238,6 euros) y Murcia (1.351,1 euros). A lo largo de 2009, las cadas ms bruscas en el precio del mercado residencial han tenido lugar en Murcia y Baleares, con retrocesos del 11,3% y del 11,1%, respectivamente, seguidas por Asturias, que ha experimentado un descenso del 8,7%. La nica comunidad autnoma donde han subido los precios es, segn el Ministerio de Vivienda, La Rioja, con un ascenso del 0,5%. Catalua ha experimentado en 2009 un descenso del 6,1%. Las estadsticas del Ministerio de Vivienda diferencian entre vivienda nueva (de hasta dos aos de antigedad) y de segunda mano. El precio medio del primer grupo es algo superior al de las viviendas usadas, con una media de 1.899,6 euros por metro cuadrado. Este valor supone un 6,1% menos que el registrado en el ltimo trimestre de 2008 y se trata del ms bajo desde los primeros tres meses de 2006. La comunidad autnoma que ha registrado un mayor descenso de precios en vivienda nueva es Murcia, con una cada del 13,6% durante 2009, mientras que en Navarra el abaratamiento fue de tan slo el 1,3%. En Catalua, el precio medio se situ en 2.358,8 euros, un 4% menos que en el ejercicio precedente. El Ministerio de Vivienda registra el mercado de segunda mano como aquellas unidades con ms de dos aos de antigedad. En este sentido, los datos apuntan a una cada del precio del 6,4% durante 2009, hasta 1.878,7 euros por metro cuadrado.

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EVOLUCIN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE, POR COMUNIDAD AUTNOMA Y PROVINCIAPrecio medio por metro cuadrado en el 4 trimestre del ao y variacin interanual, en porcentaje. 1er trimestre de 2010: variacin trimestral, en porcentaje.

2007 Precio Var. (%) Andaluca 1.758,5 4,8 Almera 1.657,5 7,7 Cdiz 1.860,6 5,1 Crdoba 1.524,2 4,2 Granada 1.516,6 8,5 Huelva 1.718,4 6,4 Jan 1.096,1 4,0 Mlaga 2.314,0 3,8 Sevilla 1.728,9 5,0 Aragn 1.930,9 2,9 Huesca 1.670,2 6,3 Teruel 1.025,7 4,3 Zaragoza 2.092,1 2,1 Asturias 1.760,2 7,7 Baleares 2.421,3 6,9 Canarias 1.825,7 5,8 Las Palmas 1.883,9 6,2 Tenerife 1.751,9 5,2 Cantabria 2.050,2 5,5 Castilla y Len 1.517,6 4,6 vila 1.457,5 7,5 Burgos 1.789,0 4,5 Len 1.250,6 6,7 Palencia 1.292,3 5,7 Salamanca 1.627,9 4,4 Segovia 1.586,4 3,0 Soria 1.357,9 1,0 Valladolid 1.645,4 1,5 Zamora 1.182,8 4,7 Castilla-La Mancha 1.438,0 2,6 Albacete 1.329,1 1,8 Ciudad Real 1.067,0 2,6 Cuenca 1.087,6 7,7 Guadalajara 1.964,8 2,8 Toledo 1.477,0 2,9 Catalua 2.450,8 5,8 Barcelona 2.762,0 5,7 Girona 2.152,5 4,8 Lleida 1.445,0 7,2 Tarragona 1.903,6 6,0 Comunidad Valenciana 1.664,3 4,1 Alicante 1.753,9 3,3 Castelln 1.744,9 4,2 Valencia 1.579,6 5,0 Extremadura 1.025,3 5,2 Badajoz 1.061,2 8,8 Cceres 982,4 0,9 Galicia 1.547,7 6,9 A Corua 1.546,5 5,9 Lugo 1.136,6 5,5 Ourense 1.118,1 3,4 Pontevedra 1.731,4 7,7 Madrid 3.007,4 1,8 Murcia 1.618,1 8,1 Navarra 1.709,0 0,6 Pas Vasco 2.969,5 5,1 lava 2.495,3 0,2 Guipzcoa 2.983,8 3,1 Vizcaya 3.082,8 7,7 La Rioja 1.620,8 1,2 Ceuta y Melilla 1.667,3 7,8 Ceuta 1.853,7 9,2 Melilla 1.521,9 7,0 Total Espaa 2.085,5 4,8Tabla 2 Fuente: Ministerio de Vivienda

2008 Precio Var. (%) 1.740,4 -1,0 1.602,8 -3,3 1.916,0 3,0 1.489,8 -2,3 1.483,2 -2,2 1.677,1 -2,4 1.073,7 -2,0 2.199,9 -4,9 1.788,4 3,4 1.855,7 -3,9 1.623,0 -2,8 1.084,9 5,8 2.000,3 -4,4 1.753,1 -0,4 2.391,1 -1,2 1.734,1 -5,0 1.803,8 -4,3 1.650,3 -5,8 1.957,7 -4,5 1.459,8 -3,8 1.372,1 -5,9 1.736,2 -3,0 1.186,5 -5,1 1.238,0 -4,2 1.517,1 -6,8 1.536,2 -3,2 1.322,2 -2,6 1.605,3 -2,4 1.183,6 0,1 1.342,5 -6,6 1.282,2 -3,5 1.025,2 -3,9 997,6 -8,3 1.740,3 -11,4 1.388,5 -6,0 2.434,5 -0,7 2.741,1 -0,8 2.139,3 -0,6 1.440,6 -0,3 1.892,8 -0,6 1.640,3 -1,4 1.677,6 -4,4 1.652,0 -5,3 1.601,2 1,4 1.026,1 0,1 1.065,4 0,4 949,9 -3,3 1.510,8 -2,4 1.497,1 -3,2 1.089,7 -4,1 1.122,4 0,4 1.660,5 -4,1 2.778,4 -7,6 1.523,7 -5,8 1.745,8 2,2 2.898,2 -2,4 2.418,9 -3,1 2.990,9 0,2 2.948,8 -4,3 1.525,3 -5,9 1.748,9 4,9 1.913,9 3,2 1.630,1 7,1 2.018,5 -3,2

2009 Precio Var. (%) 1.613,8 -7,3 1.524,9 -4,9 1.787,6 -6,7 1.395,8 -6,3 1.352,5 -8,8 1.597,1 -4,8 1.015,6 -5,4 1.946,4 -11,5 1.680,4 -6,0 1.726,4 -7,0 1.473,1 -9,2 1.021,5 -5,8 1.882,4 -5,9 1.600,7 -8,7 2.125,8 -11,1 1.613,5 -7,0 1.678,3 -7,0 1.544,1 -6,4 1.798,7 -8,1 1.388,6 -4,9 1.239,0 -9,7 1.645,9 -5,2 1.158,4 -2,4 1.226,1 -1,0 1.479,8 -2,5 1.439,6 -6,3 1.321,4 -0,1 1.532,5 -4,5 1.070,5 -9,6 1.238,6 -7,7 1.192,5 -7,0 965,9 -5,8 974,4 -2,3 1.654,5 -4,9 1.253,7 -9,7 2.286,0 -6,1 2.573,5 -6,1 2.038,5 -4,7 1.355,9 -5,9 1.764,9 -6,8 1.505,7 -8,2 1.493,7 -11,0 1.541,4 -6,7 1.484,9 -7,3 1.001,9 -2,4 1.023,5 -3,9 952,5 0,3 1.467,8 -2,8 1.432,2 -4,3 1.002,6 -8,0 1.127,0 0,4 1.666,5 0,4 2.620,0 -5,7 1.351,1 -11,3 1.623,3 -7,0 2.738,0 -5,5 2.243,7 -7,2 2.983,0 -0,3 2.711,6 -8,0 1.532,3 0,5 1.685,8 -3,6 1.855,0 -3,1 1.570,6 -3,7 1.892,3 -6,3

2010 (1er. Trim) Precio Var. (%) 1.607,2 -0,4 1.466,7 -3,8 1.754,2 -1,9 1.368,6 -1,9 1.336,4 -1,2 1.568,6 -1,8 1.043,3 2,7 1.985,5 2,0 1.665,7 -0,9 1.667,6 -3,4 1.425,4 -3,2 978,2 -4,2 1.819,2 -3,4 1.637,7 2,3 2.118,8 -0,3 1.590,6 -1,4 1.620,5 -3,4 1.548,1 0,3 1.882,1 4,6 1.395,9 0,5 1.257,3 1,5 1.704,5 3,6 1.172,5 1,2 1.198,4 -2,3 1.453,6 -1,8 1.407,5 -2,2 1.346,2 1,9 1.525,3 -0,5 1.118,5 4,5 1.235,0 -0,3 1.216,7 2,0 974,0 0,8 989,0 1,5 1.585,1 -4,2 1.236,3 -1,4 2.245,8 -1,8 2.521,0 -2,0 2.025,7 -0,6 1.348,2 -0,6 1.760,3 -0,3 1.476,7 -1,9 1.465,3 -1,9 1.536,0 -0,4 1.447,3 -2,5 999,7 -0,2 1.020,2 -0,3 950,8 -0,2 1.460,0 -0,5 1.433,4 0,1 1.018,6 1,6 1.133,4 0,6 1.591,6 -4,5 2.591,2 -1,1 1.372,2 1,6 1.615,6 -0,5 2.698,8 -1,4 2.297,0 2,4 2.885,3 -3,3 2.704,3 -0,3 1.498,8 -2,2 1.653,6 -1,9 1.787,7 -3,6 1.624,5 3,4 1.865,7 -1,4

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El mayor aumento en el mercado de segunda mano ha tenido lugar en La Rioja (un 0,6% de incremento, hasta 1.417 euros), mientras el principal descenso lo ha protagonizado Navarra, con una cada del 10,7%, hasta 1.574,1 euros. En Catalua, el precio medio de la segunda mano se situaba a cierre de 2009 en 2.266,1 euros, un 6,2% menos que en el ejercicio precedente. Por ciudades, el precio ms elevado para adquirir un piso nuevo se encuentra en San Sebastin, donde en el 4 trimestre de 2009 el metro cuadrado se situaba en 4.615,3 euros, seguida por Barcelona, con 4.546 euros (vase la tabla 3). San Sebastin es tambin el municipio ms caro en el mercado de segunda mano, con 3.682,3 euros, seguido por Sant Cugat del Valls, con 3.384,4 euros por metro cuadrado. Proteccin oficial En 2009, los planes pblicos para la promocin de vivienda protegida tampoco sirvieron para impulsar el mercado in-

mobiliario residencial. Durante 2009 se terminaron 67.904 viviendas protegidas, cifra que represent una cada del 1% en relacin al ejercicio anterior. Aunque son ms estables, los precios de la vivienda protegida no son ajenos a los vaivenes que afectan al conjunto del sector inmobiliario. En el 4 trimestre de 2009, la vivienda de proteccin oficial tena en Espaa un precio medio por metro cuadrado de 1.124,3 euros, lo que supuso una cada del 0,6% en relacin al mismo momento del ao anterior, segn datos del Ministerio de Vivienda (vase la tabla 4 en la siguiente pgina). En el 1er trimestre de 2010, los precios de la vivienda protegida han crecido un 0,8% en comparacin con el trimestre anterior y un 1,9% interanual, hasta los 1.133,4 euros por metro cuadrado. Asimismo, la dispersin de precios por diferentes territorios tambin se repite en la vivienda protegida. Con un precio medio de 1.282,8 euros por metro cuadrado en el ltimo tri-

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA LIBRE, POR MUNICIPIOSEn euros por metro cuadrado, en el cuarto trimestre de 2009, entre los municipios de ms de 25.000 habitantes.

LOS MS CAROSMunicipio San Sebastin Barcelona Sant Cugat del Valls Getxo Madrid Errenteria Majadahonda Esplugues de Llobregat Pozuelo de Alarcn Leioa Provincia Guipzcoa Barcelona Barcelona Vizcaya Madrid Guipzcoa Madrid Barcelona Madrid Vizcaya Hasta dos aos de antigedad 4.615,3 4.546,0 3.502,0 n.r 3.664,1 3.672,3 4.211,4 3.689,4 3.407,9 3.079,3 Ms de dos aos de antigedad 3.682,3 3.335,1 3.384,4 3.380,7 3.268,3 2.698,1 2.937,8 3.047,7 2.973,0 2.941,1 Total 3.858,8 3.516,1 3.444,9 3.410,4 3.339,4 3.196,2 3.154,2 3.148,7 3.018,5 2.994,6

LOS MS BARATOSMunicipio Alczar de San Juan Villena Elda Ontinyent Petrer Yecla Carballo Villarrobledo Tomelloso HellnTabla 3 Fuente: Ministerio de Vivienda

Provincia Ciudad Real Alicante Alicante Valencia Alicante Murcia La Corua Albacete Ciudad Real Albacete

Hasta dos aos de antigedad n.r n.r n.r 1.265,8 n.r n.r 963,8 839,7 897,7 n.r

Ms de dos aos de antigedad 920,1 926,2 915,6 880,7 907,6 878,5 781,8 864,5 814,2 731,6

Total 953,8 943,1 933,0 929,3 926,6 917,3 906,4 857,5 830,0 756,7

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EVOLUCIN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA PROTEGIDA, POR COMUNIDAD AUTNOMA Y PROVINCIAPrecio medio por metro cuadrado en el 4 trimestre del ao y variacin interanual, en porcentaje. 1er trimestre de 2010: variacin trimestral, en porcentaje.

2007 Precio Var. (%) Andaluca 968,1 7,0 Almera 1.033,6 5,8 Cdiz 962,9 9,5 Crdoba 968,0 9,1 Granada 940,1 4,2 Huelva 960,0 5,6 Jan 936,6 4,9 Mlaga 953,2 4,9 Sevilla 1.004,7 10,5 Aragn 1.039,9 7,7 Huesca 1.021,8 8,0 Teruel 1.032,9 8,3 Zaragoza 1.048,6 6,7 Asturias 1.075,0 6,7 Baleares 1.137,5 8,5 Canarias 1.082,2 8,8 Las Palmas 1.109,3 9,1 Tenerife 1.061,9 8,6 Cantabria 1.081,9 5,5 Castilla y Len 1.045,9 6,8 vila 1.108,2 0,8 Burgos 1.041,2 2,3 Len 1.037,7 5,5 Palencia 992,0 3,3 Salamanca 1.061,9 3,4 Segovia 1.075,6 7,9 Soria 1.024,7 3,8 Valladolid 1.063,5 13,1 Zamora 1.013,3 8,7 Castilla-La Mancha 948,4 6,5 Albacete 949,8 5,1 Ciudad Real 969,6 9,3 Cuenca 915,3 2,7 Guadalajara 1.016,6 16,4 Toledo 905,9 3,2 Catalua 1.224,4 5,3 Barcelona 1.236,0 8,0 Girona 1.157,2 6,1 Lleida 1.124,6 -4,2 Tarragona 1.165,7 3,4 Comunidad Valenciana 1.076,1 9,9 Alicante 1.075,6 10,2 Castelln 1.059,1 5,2 Valencia 1.082,0 11,1 Extremadura 803,7 1,4 Badajoz 804,9 1,4 Cceres 801,3 1,2 Galicia 1.010,7 6,1 A Corua 1.047,9 10,2 Lugo 944,2 1,3 Ourense 973,3 6,3 Pontevedra 1.031,2 2,3 Madrid 1.105,5 3,3 Murcia 997,4 9,4 Navarra 1.219,0 5,5 Pas Vasco 1.194,8 9,9 lava 1.203,5 6,8 Guipzcoa 1.192,5 7,4 Vizcaya 1.188,2 14,7 La Rioja 1.059,6 7,9 Ceuta y Melilla 932,0 1,1 Ceuta n.r n.r Melilla n.r n.r Total Espaa 1.071,1 5,5Tabla 4 Fuente: Ministerio de Vivienda

2008 Precio Var. (%) 1.026,6 6,0 1.026,4 -0,7 1.008,7 4,8 1.038,7 7,3 1.028,0 9,4 1.050,9 9,5 930,1 -0,7 1.007,0 5,6 1.057,7 5,3 1.051,0 1,1 1.046,2 2,4 1.026,0 -0,7 1.056,2 0,7 1.089,6 1,4 1.170,2 2,9 1.061,0 -2,0 1.061,5 -4,3 1.056,9 -0,5 1.117,5 3,3 1.067,2 2,0 1.141,5 3,0 1.051,7 1,0 1.042,9 0,5 1.056,9 6,5 1.153,7 8,6 1.084,9 0,9 1.039,6 1,5 1.092,6 2,7 1.030,4 1,7 1.017,7 7,3 1.006,1 5,9 1.028,8 6,1 959,6 4,8 1.053,7 3,6 1.015,5 12,1 1.276,9 4,3 1.289,4 4,3 1.174,0 1,5 1.164,0 3,5 1.208,1 3,6 1.121,6 4,2 1.091,9 1,5 1.143,7 8,0 1.137,4 5,1 924,2 15,0 930,6 15,6 917,4 14,5 1.050,6 3,9 1.089,6 4,0 943,6 -0,1 1.007,6 3,5 1.092,0 5,9 1.204,6 9,0 1.065,2 6,8 1.281,3 5,1 1.245,1 4,2 1.254,3 4,2 1.202,4 0,8 1.238,1 4,2 1.080,0 1,9 954,3 2,4 n.r n.r n.r n.r 1.131,6 5,6

2009 Precio Var. (%) 1.008,0 -1,8 1.030,3 0,4 975,2 -3,3 1.003,0 -3,4 1.021,0 -0,7 1.021,9 -2,8 975,6 4,9 1.024,4 1,7 1.079,4 2,1 1.025,1 -2,5 1.014,4 -3,0 1.030,7 0,5 1.083,3 2,6 1.103,1 1,2 1.169,3 -0,1 1.056,0 -0,5 1.051,4 -1,0 1.059,0 0,2 1.133,8 1,5 1.042,5 -2,3 1.119,2 -2,0 1.057,3 0,5 1.015,5 -2,6 1.014,9 -4,0 1.116,9 -3,2 1.053,6 -2,9 1.053,4 1,3 1.068,9 -2,2 1.058,3 2,7 1.018,5 0,1 1.007,4 0,1 1.001,0 -2,7 968,3 0,9 1.044,0 -0,9 1.019,8 0,4 1.248,9 -2,2 1.282,8 -0,5 1.098,0 -6,5 1.121,2 -3,7 1.213,5 0,4 1.107,7 -1,2 1.130,6 3,5 1.080,6 -5,5 1.100,7 -3,2 953,4 3,2 965,1 3,7 939,7 2,4 1.034,6 -1,5 1.065,8 -2,2 915,6 -3,0 1.009,4 0,2 1.068,6 -2,1 1.196,1 -0,7 1.073,1 0,7 1.269,2 -0,9 1.214,2 -2,5 1.272,7 1,5 1.185,0 -1,4 1.179,4 -4,7 1.041,7 -3,5 962,0 0,8 n.r n.r n.r n.r 1.124,3 -0,6

2010 (1er. Trim) Pr