Ing. Stefano D’Elia Via Orazio 136, 80122 Napoli tel.: 081 ...€¦ · GRAZIANO Procedimento R.G. n°121/2016 pag. 1 di 8 ... Con disposizione del 20 settembre 2017, il Giudice

Ing. Stefano D’Elia Via Orazio 136, 80122 Napoli tel.: 081 714 6472 fax: 081 19318358 email: [email protected]

Tribunale di Napoli Sezione Fallimentare Giudice Delegato al fallimento dott. GRAZIANO

Procedimento R.G. n°121/2016

pag. 1 di 8

Ill.mo Sig. G.I. dott. GRAZIANO

SEZIONE FALLIMENTARE del TRIBUNALE di NAPOLI

FALLIMENTO DI ED E C.

S.N.C.

Curatore del Fallimento: Avv. Valeria De Caprio

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Con disposizione del 20 settembre 2017, il Giudice dott. Nicola Graziano su istanza inoltrata

in data 12 settembre 2017 dal curatore Avv. Valeria De Caprio, ha conferito al sottoscritto

dott. ing. Stefano D’Elia, con studio in Napoli alla Via Orazio n°136, ed iscritto all’Ordine

degli Ingegneri della Provincia di Napoli al n°13884 ed all’Albo dei consulenti tecnici del

Tribunale di Napoli Civile e Penale rispettivamente ai nn°9717 e 346, l’incarico di

Consulente Tecnico di Ufficio nel procedimento di fallimento indicato in epigrafe, per

redigere una perizia di stima del cespite di proprietà della società fallita.

L’immobile oggetto di esame è situato nel Comune di Sant’Antimo (NA), più precisamente in

Via Giuseppe Mercalli. La volumetria si sviluppa su un livello fuori terra ed è caratterizzata

da una struttura in muratura portante con copertura costituita da pannelli sandwich in

lamiera grecata appoggiati su travi reticolari in ferro. Le pareti dell’edificio si presentano

intonacate a grezzo ed il pavimento è costituito da un semplice massetto privo di

Ing. Stefano D’Elia, Napoli

Tribunale di Napoli Civile Sezione Fallimentare G.I. dott. GRAZIANO

pag. 2 di 8

rivestimento. La volumetria è adibita a deposito ed ha una superficie di circa mq.200,00 con

altezza interna di m.3,50, ed un’area esterna pertinenziale di circa mq.685,00 perimetrata

da un muro di cinta in mattoni pieni di tufo. L’accesso all’immobile avviene da un cancello

scorrevole in ferro posto sul fronte principale delimitato da un muro alto circa m.1,20 con

ringhiera in ferro sovrapposta.

PROVENIENZA

Con atto per Notar Antonio Carpentieri di Napoli in data 15.12.2000, repertorio n°16370,

registrato il 27.12.2000 al n°25979 e trascritto il 3 gennaio 2001 ai nn°128/99, la signora

vendeva il cespite alla Società “ . di e

e C. s.n.c.. In seguito, in data 31.10.2013, con rogito del medesimo Notaio

Carpentieri al repertorio n°32306, registrato il giorno 11.11.2013 al n°20467 e trascritto il

12.11.2013 ai nn°47274/33377, il socio alienava la sua intera quota sociale

alla sig.ra con conseguente modifica della ragione sociale in . di

e e C. s.n.c.. Successivamente con atto per Notar Stefano

Borrelli di Napoli, in data 20.10.2015, repertorio n°4091, registrato il 28.10.2015 al

n°4248/1T e trascritto il 30.10.2015 ai nn°40277/32015, il socio alienava la sua

intera quota sociale alla sig.ra con conseguente modifica della ragione

sociale in “ . di e e C. s.n.c.”.

In merito alla ulteriore provenienza si specifica che il suddetto immobile era pervenuto alla

dante causa, sig.ra per acquisto dalla sig.ra con atto per

Notar Luigi Ventrosini di Trentola Dugenta, in data 28.01.2000, repertorio n°4949, registrato

ad Aversa il giorno 08.02.2000 al n°182 e trascritto a Napoli in pari data ai nn°3814/2561.

La Correggio, giusta compravendita dal sig. con atto per Notar Costantino



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Prattico di Napoli, in data 26.01.1990, repertorio n°1624, registrato il 12.02.1990 e trascritto

il giorno 08.02.1990 ai nn°5930/4860, aveva a sua volta acquistato l’intero appezzamento di

terreno, sulla cui porzione aveva poi edificato l’immobile come sopra descritto.

DATI CATASTALI

Il cespite in oggetto è riportato nel N.C.E.U. del Comune di Sant’Antimo, come da estratto

catastale rilasciato allo scrivente, con i seguenti dati identificativi (cfr. All.to n.2 Tav.01):

Foglio 3, Particella 957, Categoria C/2, Classe 3, Consistenza mq.230, Rendita € 510,77,

Indirizzo Via Giuseppe Mercalli, piano T.

AUTORIZZAZIONI EDILIZIE

L’immobile oggetto di perizia è stato realizzato in virtù di concessione in sanatoria

n°5468/95 – UTC 1285, rilasciata dal Comune di Sant’Antimo in data 28 dicembre 1999.

STIMA

Prima di entrare nel merito delle quotazioni immobiliari è opportuno procedere alla

misurazione della superficie commerciale dell’immobile. Lo scrivente facendo riferimento ai

documenti presenti agli atti ed al sopralluogo effettuato in data 16 ottobre u.s., ha proceduto

alla misurazione della superficie commerciale. A tal uopo è opportuno precisare che:

a) La superficie coperta si misura al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria

delle murature di divisione con eventuali parti aliene o di uso comune;

b) Le terrazze, i balconi, i patii e i giardini ad uso esclusivo si misurano con una

superficie ragguagliata;

c) Per le pareti divisorie interne (non portanti) le superfici si misurano al 100%

d) Le pareti portanti interne e perimetrali vengono computate al 50%.



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e) Il computo delle superfici di cui al punto d) non potrà, comunque, eccedere il 10%

della somma delle superfici calpestabili e delle pareti divisorie interne non portanti.

Descrizione Superf. Reale (mq.)Percentuale Superf. Commerciale (mq.)Superficie calpestabile 201,00 100,00% 201,00Pareti divisorie interne 0,00 100,00% 0,00Pareti perimetrali 29,00 50,00% 14,50Area Scoperta 685,00 10,00% 68,50

284,00Totale Superficie Commerciale

RIEPILOGO SUPERFICI

Individuata la superficie commerciale, lo scrivente adotterà qui di seguito 2 metodi, il primo

empirico ed il secondo analitico, i cui risultati verranno incrociati pervenendo così al valore

commerciale più probabile del cespite esaminato.

Metodo Empirico - Procedimento Comparativo

Il METODO COMPARATIVO si articola nel reperimento dei dati storici elementari riferiti ad

epoca prossima a quella di stima e dei relativi prezzi di mercato di immobili di pari

attendibilità e ricadenti nello stesso segmento di tipologia immobiliare del bene da valutare.

Dopo l’adeguamento dei dati suindicati alle caratteristiche del cespite in esame, si perviene

al valore ricercato. Le indagini di mercato sono state svolte utilizzando le Banche Dati

ufficiali della Camera di Commercio, le agenzie immobiliari di livello nazionale, i mediatori

locali e i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio Nazionale.

Premesse queste nozioni di ordine generale sul metodo sintetico di stima, si procede alla

valutazione del cespite.



pag. 5 di 8

Tale indagine per immobili ad uso magazzino e deposito, aventi più o meno le stesse

caratteristiche ed uguale valenza ubicazionale, ha restituito un prezzo medio al metro

quadro compreso tra €800,00 ed €1.000,00 per mq. di superficie coperta, con un valore

medio, quindi, di circa €900,00 per mq.. Tale valore, si ricorda, è per un deposito in

condizioni discrete di uso e manutenzione. Ma, allorché, le condizioni dell’immobile fossero

mediocri, come riscontrato nell’ispezione effettuata, bisognerà ridurre tale valore in una

misura percentuale che, in questo caso specifico, è stata determinata nel 15% circa.

Orbene, sulla scorta delle considerazioni su descritte e a seguito dell’indagine di mercato

esperita, il sottoscritto ritiene che il valore unitario dell’immobile sia di €765,00/mq.

commerciale.

Tenuto conto che la superficie del cespite in oggetto e di circa mq.284,00 il valore del locale

stimato con il procedimento empirico sarà pertanto:

mq.284,00 x €765,00/mq. = €217.260,00

Il valore finale comparativo in cifra tonda di stima dell’immobile in oggetto è di:

€217.000,00 (euro duecentodiciassettemila/00)

Procedimento Analitico – Capitalizzazione dei Redditi

Tale procedimento si fonda sull’ipotesi che i beni immobiliari che producono reddito valgono

per quanto rendono, e che questo valore equivalga alla somma attuale dei redditi futuri

forniti dal medesimo bene. Il valore di un immobile infatti è uguale al rapporto tra “reddito” e

“tasso di capitalizzazione” secondo la seguente formula:

Vm = ( R – S ) r

Dove:



pag. 6 di 8

R = Reddito lordo reale o presunto realizzabile dall’immobile;

S = Spese annue medie (manutenzione, sfitti, oneri fiscali, spese generali, ecc.)

espresse in termini percentuali rispetto al reddito lordo;

r = Tasso di capitalizzazione.

Il reddito lordo è stato stimato intorno ai €12.600,00 annui.

SPESE

Spese di manutenzione ordinaria straordinaria 3,0%

Spese per servizi 3,0%

Detrazione per sfitti e inesigibilità 2,5%

Assicurazioni 0,5%

Ammortamento 1,0%

Amministrazione 2,0%

Imposte 36,0%

Spese Totali 48,0%

Il tasso netto di capitalizzazione si calcola sulla base dei tassi r dei singoli immobili

rintracciati, utilizzando il valore di mercato ed il reddito netto degli stessi e calcolandone il

valore medio, che è risultato pari a circa il 2,5%. Applicando tali valori alla formula riportata

in precedenza si ottiene un importo pari a: €262.080,00.

A causa delle mediocri condizioni in cui versa attualmente l’unità immobiliare, è opportuno,

come già considerato nel metodo comparativo, ridurre il valore individuato di un 15%.



pag. 7 di 8

Il valore finale analitico di stima in cifra tonda dell’immobile in oggetto è di:

€ 223.000,00 (euro duecentoventitremila/00)

VALORE DEFINITIVO

Poiché il metodo di stima comparativo, pur analizzando le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche dell’immobile, ne trascura la capacità reddituale, mentre il metodo per

capitalizzazione, pur identificando il valore dell’immobile in modo puntuale, non ne

considera gli elementi oggettivi, pertanto il valore definitivo dell’immobile risulta essere

proprio pari alla media dei due valori determinati in base ai due criteri di stima.

Il più probabile valore di mercato può quindi stimarsi in:

€ 220.000,00 (euro duecentoventimila/00) in c.t.

Tanto si doveva per l’incarico conferito

il C.T.U.

Ing. Stefano D’Elia

Napoli, mercoledì 24 gennaio 2018



pag. 8 di 8

ALLEGATI

1. RILIEVO FOTOGRAFICO

2. ELABORATI GRAFICI

3. DOCUMENTI CATASTALI

TRIBUNALE DI NAPOLI Sezione Fallimentare G.I. dott. GRAZIANO

Procedimento R.G. 121/2016 FALLIMENTO . DI ED

E C. S.N.C.

studio tecnico ing. Stefano D'Elia Via Orazio 136, 80122 Napoli

tel. 081 7146472 - fax 081 19318358 e-mail: [email protected]

Allegato n. 1

RILIEVO FOTOGRAFICO

FOTO 1.

FOTO 2.

INGRES

INGRES

SSO VIA GIU

SSO AL DEP

USEPPE ME

POSITO

ERCALLI

FOTO 3.

FOTO 4.

DEPOS

AREA D

SITO – Vista

DI PERTINE

interna

NZA ANTISTTANTE ALLL’IMMOBILE



E C. S.N.C.



Allegato n. 2

ELABORATI GRAFICI

V I AG I U S E P P E M E R C A L L I

FF. SS.

V I AG I U S E P P E M E R C A L L I

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Disegnatore:

Revisione:

Approvazione:

Formato: A3

ELABORATO

G.I. dott. G

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G.I. dott. GRAZIANO

FALLIMENTO . DI ED E C. S.N.C.

TRIBUNALE DI NAPOLI

SEZIONE FALLIMENTARE

INQUADRAMENTO SATELLITARE

AEROFOTOGRAMMETRIAF.S.

TAV. 01

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NORD

NORD

UBICAZIONE IMMOBILE

OGGETTO DEL CONTENZIOSO

UBICAZIONE IMMOBILE

OGGETTO DEL CONTENZIOSO

AutoCAD SHX Text

Il Consulente Tecnico D'Ufficio:

AutoCAD SHX Text

Ing.Stefano D'Elia

PROPRIETA' ALIENA

V I A G. M E R C A L L I

DEPOSITOh = 3,50

AREA SCOPERTA

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Disegnatore:

Revisione:

Approvazione:

Formato: A3

ELABORATO

G.I. dott. G

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TAV. 02

STATO

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STATO DEI LUOGHI - LIVELLO 0

scala 1:200

1:200 SCALA GRAFICA

0 2,00 4,00 10,00 m

NORD

0,50 14,50

Sup. Reale Coeff. Sup. Comm.Descrizione

Superficie Calpestabile

Pareti perimetrali 29,00

RIEPILOGO SUPERFICI

Totale Superficie Commerciale284,00

201,00 1,00 201,00

Area scoperta

685,00 0,10 68,50

AutoCAD SHX Text


AutoCAD SHX Text

Ing.Stefano D'Elia

PROPRIETA' ALIENA

V I A G. M E R C A L L I

0,00

+3,60

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Disegnatore:

Revisione:

Approvazione:

Formato: A3

ELABORATO

G.I. dott. G

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Nome file: TAV 01 - Copia.dwg

8 7 6 5 4 3 2 1

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TAV. 03

STATO

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STATO DEI LUOGHI - PIANTA COPERTURE

scala 1:200

1:200 SCALA GRAFICA

0 2,00 4,00 10,00 m

NORD

LEGENDASuperficie coperta

AutoCAD SHX Text


AutoCAD SHX Text

Ing.Stefano D'Elia



E C. S.N.C.



Allegato n. 3

DOCUMENTI CATASTALI

Ufficio Provinciale di Napoli - TerritorioServizi Catastali

Data: 16/10/2017 - Ora: 11.54.01

Visura storica per immobile Visura n.: T141335 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 16/10/2017

Dati della richiesta Comune di SANTÀNTIMO ( Codice: I293)Provincia di NAPOLI

Catasto Fabbricati Foglio: 3 Particella: 957

INTESTATO 1 E C. S.N.C. con sede in NAPOLI (1) Proprieta` per 1/1

Unità immobiliare dal 12/12/2016N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita

Urbana Cens. Zona Catastale1 3 957 C/2 3 230 m² Totale: 288 m² Euro 510,77 VARIAZIONE del 12/12/2016 protocollo n. NA0495856 in atti

dal 12/12/2016 AGGIORNAMENTO PLANIMETRICO (n.227075.1/2016)

Indirizzo VIA GIUSEPPE MERCALLI piano: T;AnnotazioniAnnotazioni di stadio: correzione su dati identificativi e metrici del protocollo di presentazione planimetrica n.28418/1999

Situazione dell'unità immobiliare dal 09/11/2015N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA


Urbana Cens. Zona Catastale1 3 957 C/2 3 230 m² Totale: 709 m² Euro 510,77 Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di

superficie.Indirizzo , VIA GIUSEPPE MERCALLI piano: T;Notifica Partita Mod.58- 1007709 -



Urbana Cens. Zona Catastale1 3 957 C/2 3 230 m² Euro 510,77

L. 989.000VARIAZIONE del 21/12/1999 in atti dal 21/01/2000RETTIFICA DELLA CONSISTENZA (n. 28418.1/1999)

Indirizzo , VIA GIUSEPPE MERCALLI piano: T;

Segue


Data: 16/10/2017 - Ora: 11.54.01



Notifica Partita Mod.58- 1007709 -



Urbana Cens. Zona Catastale1 3 957 C/2 3 196 m² L. 842.800 COSTITUZIONE del 21/12/1999 in atti dal 03/01/2000 (n.

28418.1/1999)Indirizzo , PROLUNGAMENTO DELLA VIA MERCALLI piano: T;Notifica Partita Mod.58- 5273 -AnnotazioniAnnotazioni classamento proposto e validato (D.M. 701/94)

Situazione degli intestati dal 20/10/2015N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 E C. S.N.C. con sede in NAPOLI (1) Proprieta` per 1/1

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 20/10/2015 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 30/10/2015 Repertorio n.: 4091 Rogante: BORRELLI STEFANO Sede: NAPOLIRegistrazione: Sede: MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE (n. 32015.1/2015)

Situazione degli intestati dal 31/10/2013N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 E C. S.N.C. con sede in NAPOLI (1) Proprieta` per 1/1 fino al 20/10/2015

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 31/10/2013 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 12/11/2013 Repertorio n.: 32306 Rogante: CARPENTIERI ANTONIO Sede: NAPOLIRegistrazione: Sede: MUTAMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE (n. 33377.1/2013)

Situazione degli intestati dal 15/12/2000N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 SOCIETA` con sede in NAPOLI (1) Proprieta` per 1000/1000 fino al 31/10/2013

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 15/12/2000 protocollo n. 150647 Voltura in atti dal 28/02/2001 Repertorio n.: 16370 Rogante: NOT. CARPENTIERI Sede: NAPOLIRegistrazione: PU Sede: NAPOLI n: 999999 del 29/12/2000 COMPRAVENDITA (n. 86260.1/2001)

Situazione degli intestati dal 28/01/2000N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 a SANTÀNTIMO il 30/07/1950 (1) Proprieta` per 1000/1000 fino al 15/12/2000

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 28/01/2000 Voltura in atti dal 10/03/2000 Repertorio n.: 4949 Rogante: VENTROSINI LUIGI Sede: TRENTOLA DUCENTA Registrazione:COMPRAVENDITA (n. 6057.1/2000)

Segue


Data: 16/10/2017 - Ora: 11.54.01



Situazione degli intestati dal 21/12/1999N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 nata a NAPOLI il 02/09/1950 (1) Proprieta` fino al 28/01/2000

DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 21/12/1999 in atti dal 03/01/2000 Registrazione: (n. 28418.1/1999)

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Fine

10 metri

Ultima planimetria in atti

Data presentazione:21/12/1999 - Data: 03/10/2017 - n. T360437 - Richiedente: DCRPTR70L21C129H

Data presentazione:21/12/1999 - Data: 03/10/2017 - n. T360437 - Richiedente: DCRPTR70L21C129H

Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)

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Ing. Stefano D’Elia Via Orazio 136, 80122 Napoli tel.: 081 ...€¦ · GRAZIANO Procedimento R.G. n°121/2016 pag. 1 di 8 ... Con disposizione del 20 settembre 2017, il Giudice