İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN VERGİSEL SORUNLARI

1

İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN

VERGİSEL SORUNLARI

İBRAHİM DEĞİRMENCİYeminli Mali Müşavir

Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.

Tüm hakları saklıdır. İzinsiz çoğaltılması

yasaktır.

2

İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI

ÖZELİNŞAATİŞLERİ

(YAP-SAT)

TAAHHÜT ŞEKLİNDEKİ İNŞAATLAR

YATIRIMA YÖNELİK İŞLERİ İNŞAAT


Tüm hakları saklıdır. İzinsiz çoğaltılması yasaktır.

3

I- ÖZEL İNŞAAT İŞLERİ (YAP-SAT)



4

A- ARSANIN MÜTEAHHİTE AİT OLDUĞU İNŞAAT İŞLERİ:

1- Muhasebe İşlemleri:

a)Ambar Hesabı:

150.01 Demir Alışları150.02 Çimento Alışları150.03 Tuğla Alışları



5

b) Maliyet Hesabı:710.01 A İnşaatı Malzeme Giderleri710.01.01 Demir 710.01.02 Çimento710.01.03 Tuğla

720.01 A İnşaatı İşçilik Giderleri720.01.01 Esas Ücretler720.01.02 Mesai Ücretleri720.01.03 İşveren Payları

730.01 A İnşaatı Genel Üretim Giderleri730.01.01 Elektrik Giderleri730.01.02 Amortisman Giderleri730.01.03 Araç Bakımı Giderleri Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.


6

c) Stok Hesapları:151.01 A İnşaatı Maliyetleri151.01.01 … Blok İnşaat Maliyetleri151.01.02 … Tipi Konut Maliyetleri151.01.03 … Tipi İşyeri Maliyetleri

152.01 A İnşaatı Maliyetleri152.01.01 … Blok İnşaat Maliyetleri152.01.02 … Tipi Konut Maliyetleri152.01.03 … Tipi İşyeri Maliyetleri



7

2- Maliyet Dağılımı Hesabı:


DAİRENİNSOSYAL TESİS

MALİYETİBİNA İNŞAAT MALİYETİ

ORTAK KULLANIM MALİYETİ

TEFRİŞMALİYETİ

TOPLAMMALİYET

CİNSİ NO

M2ARSA PAYI

İNŞAAT MALİYETİ

ARSA PAYI İNŞ.

MALİYETİ

A1 - 1 103 3,785.57 16,480.00 33,748.99 139,822.50 9,424.50 305.09 203,566.65

A1 - 2 99 3,785.57 15,840.00 33,748.99 134,392.50 9,058.50 305.09 197,130.65

A1 - 3 70 2,693.58 11,200.00 24,013.70 95,025.00 6,405.00 305.09 139,642.37

B2 - 47 117 5,241.55 18,720.00 46,729.36 158,827.50 10,705.44 3,300.84 243,524.69


8

3- Satış ve Maliyet Kayıtları:

----------------------------------------/----------------------120. Alıcılar 143

600. Yurtiçi Satışlar 130391. Hes. KDV (%1) 13

Daire Satış Kaydı----------------------------------------/----------------------620. S.M.Maliyeti 100

152. İnşaat Maliyeti 60152. Arsa Maliyeti 40

Satılan Daire Maliyet Kaydı----------------------------------------/-----------------------



9

B- ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ:


Arsa Sahibi

İnşaatYapım Hizmeti

Konut /İş Yeri

Müteahhit

Müteahhit

Arsa Payı

Teslimi

YANLIŞ

DOĞRU


10

a) Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. (30 Nolu KDV G. T.)



11

b) “Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam maliyet arsa maliyeti ile inşaat maliyetinin toplanması suretiyle hesaplanmakta olup, her bir kat, dükkan veya dairenin maliyeti ise, her kat, daire veya dükkana belirli ölçü ve esaslara göre binanın tüm maliyetinden pay verilmek suretiyle tespit edilmektedir.


Toplam Maliyet Arsa Payı İnşaat Maliyeti


12

c) Toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmakta, inşaatın toplam maliyetinin arsa maliyetine isabet eden kısmı ile arsa sahibine yapılan nakit ödemelerin toplamı, toplam arsa maliyetini (müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyeti) vermektedir. (G.İ.B. Özelge)


Müteahhit Arsa

Maliyeti

Arsa Sahibine Verilen Dairenin İnşaat Maliyeti

Arsa Sahibine Verilen

Nakit Toplamı


13

1- Vergiyi Doğuran Olay ve Fatura Düzenleme Tarihi:

“Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhitin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



14

Emsal Bedel Mi?

Fatura Tutarı

Maliyet Bedeli Mi?



15

2- Arsa Sahibine Konut / İşyeri Teslimi:

“Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden %1 veya %18 arasında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



16

ÖRNEK:(A) şahsı arsasını (B) Ltd. Şirketi’ne inşaat karşılığı teslim etmiştir.


Konut Adedi : 10

Müteahhit : 6

Arsa Sahibi : 4

Toplam İnşaat Maliyeti : 1,000,000.00

1 Adet Konut İnşaat Maliyeti : 100,000.00

Toplam Arsa Payı Maliyeti : 666,666.67

1 Adet Konut Arsa Payı Maliyeti : 66,666.67

1 Dairenin Toplam Maliyeti : 166,666.67

1 Adet Konut Satış Fiyatı : 200,000.00


17

Müteahhitin Muhasebe Kayıtları


Harcama Cinsi

Maliyet Tutarı Arsa Sahibi Hissesi Müteahhit Hissesi

İnşaat Maliyeti 1,000,000.00 400,000.00 600,000.00

Arsa Maliyeti 666,666.67 266,666.67 400,000.00

TOPLAM 1,666,666.67 666,666.67 1,000,000.00


18

----------------------------------------/---------------------------------------------120. (A) Arsa Sahibi 673,333.35 TL

600. Arsa Sahibine Konut Teslimi 666,666.67 TL391. Hesaplanan KDV %1 6,666.67 TL

Arsa Sahibine Konut Teslimi Gelir Kaydı---------------------------------------/------------------------------------620. İnşaat Maliyeti 666,666.67 TL

152. İnşaat Maliyeti 400,000.00 TL152. Arsa Payı 266,666.67 TL

Arsa Sahibine Konut Teslimi Maliyet Kaydı---------------------------------------/------------------------------------152. Arsa Payı 666,666.67

320. (A) Arsa Sahibi 666,666.67 TL

Gider Pusulası ile Arsa Payı Gider Kaydı---------------------------------------/-----------------------------------------



19


Satış Karının Tespiti

Daire Sayısı

Satış Tutarı

Maliyet Kar

Müteahhit 6 1,200,000.00 1,000,000.00 200,000.00

Arsa Sahibi 4 800,000.00 666,666.68 133,333.32

TOPLAM 10 2,000,000.00 1,666,666.67 333,333.32


20

3- Hasılat Paylaşımı Karşılığı Arsa Teslimi:

a) Uygulamada “Hasılat Paylaşımı”, yada “Gelir Paylaşımı” vb. şekillerde düzenlenen sözleşmeler uyarınca yapılan işlerde, inşa edilen bağımsız birimler yerine bunların hasılatı paylaşılmakta olup, bu tür sözleşmeler gereğince yapılan işlerin de 30 Seri Nolu KDV Genel Tebliğinde düzenlenen “Arsa Karşılığı İnşaat” olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



21


b) Bağımsız birimlerin üçüncü şahıslara satışında, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte sadece müteahhit tarafından üçüncü şahıslara fatura düzenlenecek, faturada gösterilen toplam bedel üzerinden bağımsız birimlerin niteliğine göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanarak beyan edilecektir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)


22

c) Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle hasılattan kendisine kalan pay için müteahhite arsa satış faturası düzenleyecek, fatura bedeli üzerinden genel esaslara göre KDV hesaplayarak beyan edecektir. Arsa tesliminin, KDV’nin konusuna girmemesi veya KDV’den istisna edilmiş olması halinde bu teslimde KDV hesaplanmayacaktır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



23

d) Hasılat Paylaşımı Muhasebe Kaydı:-----------------------------/---------------------------------120. Alıcılar 2,020,000

600. Yurtiçi Satışlar 2,000,000391. Hes. KDV

20,00010 Adet Konut Satışı----------------------------/-----------------------------------152. Mamüller 800,000

320. Satıcılar 800,000Arsa Payı Bedeli----------------------------/-----------------------------------320. Satıcılar 800,000

102. Bankalar 800,000Arsa Sahibine Ödeme----------------------------/----------------------------------- Randıman Bağımsız

Denetim A.Ş.


24


----------------------------/-----------------------------------620. S.M.M. 1,800,000

152. İnşaat Maliyeti 1,000,000152. Arsa Payı Maliyeti 800,000

Satılan 10 Adet Daire Maliyeti----------------------------/-----------------------------------

Daire Sayısı Satış Tutarı Maliyet Kar

10 2,000,000 1,800,000 200,000


25

e) Hasılat paylaşımı sözleşmesiyle ilgili olarak;

Asgari bir bedel+elde edilen hasılatın % … ‘si

Arsa tapusunun devir zamanı ve şekli(Arsa Sahibi Müteahhit Alıcı -- Kat İrtifakı

-- Kat Mülkiyeti)

Satış bedellerinin paylaşım zamanı ve şekli

Satışın öngörülen sürede yapılamaması vb.

sorunlar yaşanabilecektir.Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.


26

4- İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar:

a) “İnşaat devam etmekte iken satış bedeli olarak yapılan ödemeler karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamakta olup, bedellerin kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi, tapunun tescil ettirildiği tarih veya tapuya tescilinden önce dairelerin hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmediği durumda tahsis edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlemeleri gerekmekte olup bilahare ek bir bedel alınması halinde ek fatura kesileceği tabiidir.”



27

b) “Gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.”



28

5- Emlak Harcına Esas Tutar:

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. (Harçlar Kanunu Md. 63)



29

6- 150 m²’nin Hesabı:

Teslim edilen konutun m² büyüklüğünün nasıl hesaplanacağı30 Seri Nolu KDV Genel tebliğinde açıklanmıştır.



30

7- İndirimli Oran KDV İadesinin Dönemi:

“Konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Bu nedenle 150 m²’nin altındaki konutların tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, bu teslimler üzerinden %1 oranında vergi hesaplanarak beyan edilmesi, iade talebinin ise konutların teslim edildiği yıl içinde aylık olarak mahsuben veya izleyen yılda yıllık olarak nakden yada mahsuben yapılması gerekmektedir.”



31

II- TAAHHÜT ŞEKLİNDEKİ İNŞAAT İŞLERİ:

Kooperatiflere Yapılan İnşaat Taahhüt İşleri

Yıllara Sari İnşaat Taahhüt İşleri

Yurt Dışı İnşaat Taahhüt İşleri

Taahhüte Dayalı Diğer İnşaat İşleri



32

A- KOOPERATİFLERE YAPILAN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ:

1- Yasal Mevzuat:

a) “29.7.1998 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan “Konut Yapı Kooperatiflerine” yapılan inşaat taahhüt işleri, katma değer vergisinden müstesnadır.”(KDVK. Geçici 15. Md)



33

b) “29.7.1998 tarihinden sonra bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat işleri ise 2007/13033 sayılı B.K. Kararnamesine ekli (I) sayılı listenin 12. sırası uyarınca %1 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.



34

2- İstisna/İndirimli Orandan Yararlanma Koşulları:

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulanabilmesi için;

a) Kooperatifin konut yapı kooperatifi statüsünde olması,

b) İşin konut yapı kooperatifine yapılması,

c) Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması,

d) Arsanın tapu sicilinde kooperatif adına tescil edilmesi,

e) Yapı ruhsatının konut yapı kooperatifine verilmiş olması,

gerekmektedir. Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.


35

Yukarıda belirtilen koşullara uyulmadığı takdirde konut yapı kooperatiflerine yapılacak teslim ve hizmetler, söz konusu teslim ve hizmetler için belirlenen oranlarda KDV’ye tabi tutulacaktır.

Danıştay 4. Dairesi’nin 27.11.2008 tarih ve 2008/2158 Esas Nolu Kararı ile tebliğin bu hükmü durdurulduğundan, konut yapı kooperatiflerine ifa edilecek inşaat taahhüt işlerinde istisna yada indirimli oran uygulamasında “inşaatın yapıldığı arsanın tapu sicilinde inşaat taahhüt hizmetini alan kooperatif tüzel kişiliği adına tescil edilmiş olması” şartı ayrıca aranmayacaktır.



36

3- Kapsama Giren İşlemler:

a) Kapsama giren inşaat taahhüt işlerinin neler olduğu 2011/1 Nolu KDV Sirkülerinde belirtilmiştir.

b)Müteahhitlerin konut yapı kooperatiflerine karşı üstlendikleri inşaat taahhüt işlerinin bir kısmını taşeronlara yaptırmaları halinde, taşeronun müteahhide verdiği hizmet genel esaslara göre KDV’ye tabi olacaktır.


37

c) Tasfiyeye giren konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerine istisna veya indirimli oran uygulanmayacaktır.

d) KDVK.’na göre konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde istisna veya indirimli oran uygulaması, konutların kullanılmaya başlanılmasına (yapı kullanım izin belgesi alınmasına) kadar yaptırılacak inşaat taahhüt işlerini kapsamaktadır.

e) Konut yapı kooperatiflerince üyelerinin sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere yaptırılan okul, hastane, sağlık ocağı, ibadethane gibi yapılara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde; kooperatifin inşaat ruhsatının 29.7.1998 tarihinden önce alınmış olması halinde kısmi istisna hükümlerine göre ve ruhsatın bu tarih veya daha sonra alınmış olması halinde %1 KDV oranı uygulanmak suretiyle işlem yapılabilecektir. (14.3.2006 tarihli Özelge)



38

4- Kooperatifin Arsa Karşılığı İnşaat Yapması:

a) Kooperatifin Arsa Sahibi Olması:

Yapı ruhsatında adı “Yapı Sahibi” bölümünde yer alan bir konut yapı kooperatifinin, adı “Yapı Müteahhidi” bölümünde yer alan başka bir konut yapı kooperatifi ile kat karşılığı anlaşması durumunda, arsa sahibi kooperatife konut teslimi söz konusu olduğundan istisna yada indirimli oran uygulamasından söz edilemeyecektir. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



39

b) Kooperatifin Müteahhit Olması:

Bina inşaat ruhsatının “Yapı Müteahhidi” bölümünde adı yer alan konut yapı kooperatifine bu kapsamda ifa edilen inşaat taahhüt işleri, işin sahibi söz konusu konut yapı kooperatifi olmadığından ve dolayısıyla “işin konut yapı kooperatifine yapılması”na yönelik koşul gerçekleşmediğinden genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabi olacaktır. (2011/1 Nolu KDV Sirküleri)



40

5- Konut Yapı Kooperatiflerinin Konut Teslimi:

a) Üyelerine Konut Teslimi:

3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatiflerinin üyelerine yapacakları konut teslimleri, m² büyüklüğüne bakılmaksızın KDV’den istisna olacaktır. (KDVK: Geçici 28. Madde Hükmü)

3.7.2009 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alan konut yapı kooperatiflerinin net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri %1, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m²’nin üzerindeki konut teslimleri ise %18 oranında KDV’ye tabi tutulacaktır.



41

b) Üyeleri Dışındaki Kişilere Teslimleri: Konut yapı kooperatiflerinin üyeleri dışındaki kişilere

yapacakları taşınmaz satışları (3.7.2009 tarihinden önce bina inşaat ruhsatı almış olan konut yapı kooperatifleri de dahil) genel oranda KDV’ye tabi olacaktır.

Kooperatifin kat karşılığı yaptığı inşaatlarda arsa sahibine konut teslimlerine ilişkin düzenlenecek faturalarda emsal bedel üzerinden katma değer vergisi hesaplanacaktır. (14.6.2007 tarihli Özelge)

Kooperatifiniz tarafından üyeleriniz dışında üçüncü şahıslara yapılacak 150 m²’ye kadar konut teslimlerine %1 oranında, 150 m²’den büyük konut teslimleri ile işyeri teslimlerine ise genel oranda katma değer vergisi uygulanacaktır. (12.4.2005 tarihli Özelge)



42

B- YILLARA SARİ İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ:

1- Yıllara Sari Olma Koşulları:

Faaliyet Konusunun İnşaat ve Onarım İşi Olması

İşin Taahhüte Bağlı Olarak Yapılması

İnşaat ve Onarma İşinin Yıllara Yaygın Olması



43

2- Muhasebeleştirilmesi:a) Maliyet Hesapları:

740.01 A Taahhüt İşi740.01.01 Malzeme Giderleri740.01.02 İşçilik Giderleri740.01.03 Dışardan Sağlanan Fayda ve Hizmetler740.01.04 Çeşitli Giderler740.01.05 Ödenen Vergiler740.01.06 Amortisman Giderleri740.01.07 Finansman Giderleri



44

170.01 A Taahhüt İşi Maliyetleri170.01.01 Hizmet Üretim Maliyeti170.01.02 Müşterek Gider Payı170.01.03 Finansman Payı

170.02 B Taahhüt İşi Maliyetleri



45

b) Gelir Hesapları:

350.01 A Taahhüt İşi Gelirleri

350.01.01 2009 Yılı Hakediş Gelirleri

350.01.02 2010 Yılı Hakediş Gelirleri



46

295.01 A Taahhüt İşi Stopajları

295.01.01 2009 Yılı Hakediş Stopajları

295.01.02 2010 Yılı Hakediş Stopajları


c) Stopaj Hesapları:


47

3- İşe Başlama Tarihi: 4- İşin Bitim Tarihi: *Geçici ve Kesin Kabul’de

*İşin Devrinde *Sözleşmenin Feshinde

5- Müşterek Giderlerin Dağıtımı:

6- Amortismanların Dağıtımı:Randıman Bağımsız Denetim A.Ş.


48

7- Stopaj Uygulaması: * Avanslarda

* İşin Uzamasında * Taşeronlarda

8- Faiz ve Kur Farklarının Beyanı:

9- Kazancın Beyan Zamanı:

10- Tevkifat Fazlalığının İadesi: * Mahsup Yoluyla İade

* Nakden İadeRandıman Bağımsız Denetim A.Ş.


49

C- YURT DIŞI İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİ:

1. Kapsama Giren İnşaat İşleri 2.Muhasebe Kayıtlarının Tutulma Yeri 3. Amortisman Uygulaması 4. Finansman Desteği 5. Kazanç İstisnası 6. Zarar Mahsubu 7. Vergi Fazlalığı



50

D- TAAHHÜTE DAYALI DİĞER İNŞAAT İŞLERİ:

1- Maliyetin Tespiti 2- İşin Bitim Tarihi3- Beyan Zamanı4- KDV Tevkifatı5- Belgesi Temin Edilemeyen

Harcamalar



51

III-YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ:

a) Kullanım Amaçlı İnşaatlar

b) Kiralama Amaçlı İnşaatlar



52

1- Muhasebeleştirilmesi:

258.01 A İnşaatı258.01.01 Malzeme Giderleri258.01.02 İşçilik Giderleri258.01.03 Dışardan Sağlanan Fayda ve

Hizmetler258.01.04 Çeşitli Giderler258.01.05 Ödenen Vergiler258.01.06 Amortisman Giderleri258.01.07 Finansman Giderleri



53

2- Aktifleştirilme Zamanı:



54



Documents

İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN VERGİSEL SORUNLARI