İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI

İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE

UYGULAMALARI

Sabit ŞAHİNYeminli Mali Müşavir

5 OCAK 2013

SAMSUNSAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-

www.samsunmeslektebirlik.comwww.samsunmeslektebirlik.com

A-İNŞAAT TÜRLERİA-İNŞAAT TÜRLERİ

1-Yap-Sat Olarak Bilinen Özel 1-Yap-Sat Olarak Bilinen Özel İnşaat İşleri(mamül üretim işleri)İnşaat İşleri(mamül üretim işleri)

2-İnşaat Taahhüt İşleri(hizmet 2-İnşaat Taahhüt İşleri(hizmet üretim işleri)üretim işleri)

Sabit ŞAHİNSabit ŞAHİNYeminli Mali MüşavirYeminli Mali Müşavir

SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.comwww.samsunmeslektebirlik.com


1-YAP-SAT OLARAK BİLİNEN ÖZEL İNŞAAT İŞLETMELERİ

Belirgin Özellikleri:-Kıymet(mamul) üretim işletmeleridir.-Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri) mutlaka

pay alır. Yani, kısmen ya da tamamen kendi nam ve hesabına çalışır.

-Vergilendirilmesi “genel hükümlere” tabidir. İşin birden fazla yıl sürmesi bu durumu değiştirmez ve dönemsellik ilkesi hükümleri uygulanır. Yani, her yılın geliri o yıl sonuç hesaplarına aktarılarak dönem kazancıyla ilişkilendirilir.

-Üretilen mamullerin satışından elde edilen gelire “satış bedeli” denir. Üretim sürecinde kullanılan muhasebe kodları; 150-710-720-730’lu hesaplardır. Dönem sonunda tamamlanmamış yapılar için maliyetler; 151- Yarı mamuller-Üretim hesabına aktarılır.


2- İNŞAAT TAAHHÜT 2- İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİİŞLETMELERİ

Belirgin ÖzellikleriBelirgin Özellikleri ::

--Hizmet üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından Hizmet üretim işletmeleridir. Hizmet üretimi sırasından kullanılan malzemelerin kimin tarafından tedarik edildiği kullanılan malzemelerin kimin tarafından tedarik edildiği sonucu değiştirmez. Yani iş sadece işçilikten ibaret olabileceği sonucu değiştirmez. Yani iş sadece işçilikten ibaret olabileceği gibi malzeme dahil de olabilir. gibi malzeme dahil de olabilir.

-Üreten/müteahhit, üretilen üründen (mesken, işyeri, yol, köprü, baraj, sulama kanalı vb.) hiçbir şekilde pay almaz. Taahhüt ettiği işi yapar. Yani, başkasının adına çalışır.

-Vergilendirilmesi; iş aynı yıl içinde bitirilmesi halinde “genel hükümlere”, diğer durumda “özel hükümlere” tabidir. Özel hükümler olarak bilinen GVK’nın 42,43,44 maddeleri dönemsellik ilkesinin istisnası olarak kabul edilir. Üretim sürecinde 170 ve 350 muhasebe kodları kullanılır.

-Üretilen mamul karşılığında elde edilen gelire “hak ediş” ya da “istihkak bedeli” denir. 44SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-



ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ

DURUMU-Özel inşaat ya da yap sat şeklinde işle uğraşarak; kendi nam ve

hesabına çalışan, ürettiği taşınmazlardan kısmen ya da tamamen pay alan işletmeler, bu işi sürekli yapıyorsa gelirlerinin unsuru TİCARİ kazancın konusuna girer.

-İnşaatın işletme tarafından; başkasına ait bir arsanın üzerine kat karşılığı yapılması veya kendine ait bir arsa üzerine yapması ya da kendine ait bir arsa üzerine başkasına yaptırması sonucu değiştirmez. Yapılan iş özel inşaat işidir ve vergilendirilmesi ticari kazanç çerçevesinde genel esaslara tabidir.

-Örneğin, inşaat müteahhitliği işi ile uğraşan A şahsı; kendine ait olmayan bir arsaya kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca taşınmaz imal edebilir ya da 3. kişilere imal ettirebilir.



ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ

DURUMU

-Bu durumda A şahsının faaliyeti her iki durumda da özel inşaat işidir ve genel hükümlere göre vergilendirilir. Ancak, A şahsının imalat için 3. kişilere verdiği inşaat işi aynı yılda bitmiyorsa; bu iş, işi yapan 3. kişiler için taahhüt işidir. Vergilendirilmesi de GVK’nın 42. maddesinde belirtilen özel hükümlere tabidir.

-Öte yandan, vergi mükellefi olmayan gerçek kişilerin; kişisel servetlerinden olan arsaları üzerine kendi ihtiyaçları için imalat yapmaları halinde mükellefiyet tesis ettirmelerine gerek yoktur.


ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE ÖZEL İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİARSA SAHİBİNİN VERGİLENDİRİLMESİ

1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde: 1-Arsanın Bir Ticari İşletmenin Aktifine Kayıtlı Olması Halinde:

Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı ise; 30 seri nolu KDVGT uyarınca arsa Arsa bir ticari işletmenin aktifine kayıtlı ise; 30 seri nolu KDVGT uyarınca arsa sahibi müteahhide isabet eden taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura sahibi müteahhide isabet eden taşınmazların arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemeli ve düzenlediği faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı düzenlemeli ve düzenlediği faturada KDV hesaplamalıdır. Zira, burada iki ayrı teslim(trampa) vardır. Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet teslim(trampa) vardır. Teslimlerden biri arsa sahibi tarafından müteahhide isabet eden taşınmazlara ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, eden taşınmazlara ait arsa paylarının teslimidir. Müteahhit açısından teslim ise, arsa maliyeti olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: arsa maliyeti olarak arsa sahibine verdiği bağımsız bölümlerdir.(KDVK md. 2/5: Trampa iki ayrı teslim hükmündedir)Trampa iki ayrı teslim hükmündedir)

Sabit ŞAHİNSabit ŞAHİNYeminli Mali Yeminli Mali

MüşavirMüşavir


Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih)Olayın Vuku Bulduğu Tarih)

Arsa sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak Arsa sahibinin, arsasını müteahhidin kullanımına sunarak inşaat yapılmasına izin vermesi ile müteahhidin arsa sahibine inşaat yapılmasına izin vermesi ile müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği bağımsız bölümler için fatura düzenleme zamanı teslim ettiği bağımsız bölümler için fatura düzenleme zamanı öteden beri duraksamaya konu olmuştur.öteden beri duraksamaya konu olmuştur.

Ancak, 60 seri nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık Ancak, 60 seri nolu KDVK sirküleri ile konuya açıklık getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi ile müteahhit trampadan getirilmiştir. Buna göre; arsa sahibi ile müteahhit trampadan dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, dolayı karşılıklı ve eş zamanlı olarak faturalaşacaktır. Yani, arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı; inşaat yapması için arsa sahibinin fatura düzenleme zamanı; inşaat yapması için arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil, arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu tarih değil, müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet müteahhit tarafından bitirilen inşaattan arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin teslim tarihidir. eden bağımsız bölümlerin teslim tarihidir.

88SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- www.samsunmeslektebirlik.comwww.samsunmeslektebirlik.com

Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih)Olayın Vuku Bulduğu Tarih)

Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla toplam 600.000 TL Örnek: AB Şirketi, yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit tutarına aldığı 2.000 m2 büyüklüğündeki arsayı, müteahhit A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 A’ya kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 14.04.2010 tarihinde teslim etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen tarihinde teslim etmiştir. Sözleşmeye göre inşaa edilen bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin bağımsız bölümlerin %40’ı arsa sahibi olan AB şirketinin uhdesinde kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da uhdesinde kalacak, geri kalan bağımsız bölümlerin %60 da müteahhit A’ya devredilecektir. Müteahhit, inşaatı müteahhit A’ya devredilecektir. Müteahhit, inşaatı 20.11.2012 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini” 20.11.2012 tarihinde bitirerek “yapı kullanma izin belgesini” almıştır. almıştır.

Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura Burada, arsa sahibinin arsa tesliminden dolayı fatura düzenleme tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu düzenleme tarihi; arsayı müteahhidin kullanımına sunduğu 14.04.2010 tarihi 14.04.2010 tarihi değildir.değildir.


MüşavirMüşavir


Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Trampa Nedeniyle Faturalaşma Zamanı(Vergiyi Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih)Doğuran Olayın Vuku Bulduğu Tarih)

Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre “yapı kullanma izin belgesinin” alındığı tarih, inşaatın bittiği tarih kullanma izin belgesinin” alındığı tarih, inşaatın bittiği tarih olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A; arsa sahibi AB olarak kabul edilir. Bu itibarla, müteahhit A; arsa sahibi AB şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV şirketine isabet eden bağımsız bölümlere, emsal bedelden KDV hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) hesaplamak için iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesinin) alındığı tarih olan 21.10.2012 tarihinden itibaren, belge alındığı tarih olan 21.10.2012 tarihinden itibaren, belge düzenleme süresi olan 7 gün içinde fatura düzenlemelidir. düzenleme süresi olan 7 gün içinde fatura düzenlemelidir.

İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş zamanlı İşte, arsa sahibi AB şirketi de aynı süre içinde ve eş zamanlı olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura olarak müteahhit A’ya arsa payı devrinden dolayı fatura düzenlemelidir. (VUK/328: Devir ve trampa satış düzenlemelidir. (VUK/328: Devir ve trampa satış hükmündedir)hükmündedir)


ARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİRARSA PAYI DEVRİNDE MATRAH NASIL TESPİT EDİLİR

Arsa payı devrinde vergi ve cezaya muhatap Arsa payı devrinde vergi ve cezaya muhatap olmamak için fatura zamanı kadar fatura tutarının olmamak için fatura zamanı kadar fatura tutarının mahiyeti de önemlidir. Müteahhide devredilen arsa mahiyeti de önemlidir. Müteahhide devredilen arsa payının değeri; müteahhit tarafından arsa sahibine payının değeri; müteahhit tarafından arsa sahibine emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır.emsal bedelden düzenlenen fatura tutarıdır.

Yukarıdaki örneğimizde müteahhit A, arsa sahibi Yukarıdaki örneğimizde müteahhit A, arsa sahibi AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı AB şirketine isabet eden %40 bağımsız bölüm payı için KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura için KDV hariç 800.000 TL tutarında fatura düzenlemiş olsun.düzenlemiş olsun.

Sabit ŞAHİN Sabit ŞAHİN Yeminli Mali Yeminli Mali

MüşavirMüşavir



Bu durumda, AB şirketi; yatırım amacıyla toplam Bu durumda, AB şirketi; yatırım amacıyla toplam 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide 600.000 TL tutarına aldığı arsasının müteahhide isabet eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına isabet eden %60’lık kısmını 800.000 TL tutarına satmıştır.(müteahhidin faturasıyla aynı)satmıştır.(müteahhidin faturasıyla aynı)

Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa Burada arsa sahibinin yevmiye kaydı yaparken arsa maliyetinin yani 600.000 TL tutarının tamamının maliyetinin yani 600.000 TL tutarının tamamının kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat kayıtlardan çıkarmayacağı hususuna dikkat edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında hala AB edilmelidir. Zira, arsa payının %40’ında hala AB şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar şirketinin uhdesinde kalan taşınmazlar bulunmaktadır.bulunmaktadır.



Öyleyse %60 arsa payı satışının Öyleyse %60 arsa payı satışının hasılatıhasılatı 800.000 TL 800.000 TL ise arsa ise arsa maliyetimaliyetinin %60 da (600.000*0,60=) 360.000 nin %60 da (600.000*0,60=) 360.000 TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle TL’dir. AB şirketinin arsa satışı yevmiye kaydı şöyle olacaktır;olacaktır;

120-Alıcılar Hs.120-Alıcılar Hs. 944.000944.000

250- Arsa ve Araziler Hs.250- Arsa ve Araziler Hs. 360.000360.000

391-Hesaplanan KDV Hs.391-Hesaplanan KDV Hs. 144.000144.000

679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs.679-Diğer Olağandışı Gel. Ve Kar. Hs. 440.000440.000

-AB şirketinin arsa payı satış kaydı-AB şirketinin arsa payı satış kaydı



ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDIKAYDI Örneğimizde, AB şirketi arsasının %60’nı 800.000 Örneğimizde, AB şirketi arsasının %60’nı 800.000

TL karşılığındaki taşınmazlarla takas etmiştir. TL karşılığındaki taşınmazlarla takas etmiştir. Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen Arsanın geri kalan %40 oranına denk gelen (600.000*0,40=) 240.000 TL tutarındaki iktisap (600.000*0,40=) 240.000 TL tutarındaki iktisap maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet maliyeti ise kendine kalan taşınmazların maliyet unsuru olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla unsuru olarak durmaktadır. Yatırım amacıyla alınarak kat karşılığı müteahhide verilen arsadan alınarak kat karşılığı müteahhide verilen arsadan dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam dolayı iktisap edilen yeni taşınmazların toplam maliyeti (800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına maliyeti (800.000+240.000=) 1.040.000 TL tutarına denk gelmektedir. denk gelmektedir.

Muhasebe kaydını yaptığımızda; Muhasebe kaydını yaptığımızda; 1414SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-


ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN ARSA PAYI KARŞILIĞI ALINAN TAŞINMAZLARIN KAYDIKAYDI

252-Binalar Hs252-Binalar Hs 1.040.0001.040.000– 01.Arsa hariç taşınmaz maliyetleri01.Arsa hariç taşınmaz maliyetleri 800.000800.000

– 02.Taşınmazların arsa maliyeti02.Taşınmazların arsa maliyeti 240.000240.000

191-İndirilecek KDV Hs.191-İndirilecek KDV Hs. 8.000 8.000 (müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV)(müteahhidin düzenlediği faturadaki KDV)

250-Arsa ve Araziler Hs.250-Arsa ve Araziler Hs. 240.000240.000 320-Satıcılar Hs.320-Satıcılar Hs. 808.000808.000

– KDV dahil müteahhit faturasıKDV dahil müteahhit faturası



ARSA PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI ARSA PAYI DEVRİNİN KV VE KDV İSTİSNASI KARŞISINDAKİ DURUMUKARŞISINDAKİ DURUMU

Kurumlar Vergisi Yönünden:Kurumlar Vergisi Yönünden: Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e. maddesine göre, Bilindiği üzere, KVK’nın 5/e. maddesine göre,

kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 kurumlar vergisi mükelleflerinin; en az iki yıl(730 gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın taşınmazları satmaları halinde elde ettikleri kazancın %75’i kurumlar vergisinden istisnadır. %75’i kurumlar vergisinden istisnadır.

Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların, Taşınmaz ticaretiyle veya kiralamasıyla uğraşanların, bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satılmasından elde edilen kazançlar ise kapsam satılmasından elde edilen kazançlar ise kapsam dışıdır. Ayrıca, satış bedeli satışı takip eden 2. yılın dışıdır. Ayrıca, satış bedeli satışı takip eden 2. yılın sonuna kadar tahsil edilmelidir.sonuna kadar tahsil edilmelidir.


KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDENKURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN

1 Seri nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın 1 Seri nolu KVGT’nin (5.6) bölümünde; istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu işlemden bir kazanç elde edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu taşınmazların PARA karşılığı nedenle söz konusu taşınmazların PARA karşılığı olmaksızın devri, temliki ya da trampası gibi olmaksızın devri, temliki ya da trampası gibi işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat işlemlerin istisna kapsamına girmediği, kat karşılığında arsa devrinin de söz konusu istisna karşılığında arsa devrinin de söz konusu istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir.

Görüleceği üzere, ilgili tebliğ hükümlerine göre, arsa Görüleceği üzere, ilgili tebliğ hükümlerine göre, arsa devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması devrinden elde edilen kazançta istisna uygulaması yoluna gidilmeyecektir.yoluna gidilmeyecektir.

Sabit ŞAHİN Sabit ŞAHİN Yeminli Mali MüşavirYeminli Mali Müşavir


KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDENKATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN

KDVK’nın 17/4-r maddesine göre; ticaretini yapanlar KDVK’nın 17/4-r maddesine göre; ticaretini yapanlar hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle hariç kurumların en az 2 tam yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir aktiflerinde yer alan taşınmazların satışı suretiyle devir ve teslimi KDV’den istisnadır.ve teslimi KDV’den istisnadır.

Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu Görüleceği üzere, kurumlar vergisi istisnasında olduğu gibi nakdi tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, gibi nakdi tahsilat şartı, KDV istisnasında yoktur. Ancak, yine de kat karşılığı arsa devri teslimlerinde KDV yine de kat karşılığı arsa devri teslimlerinde KDV istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı konusunda görüş birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan birliği yoktur. Şahsi görüş olarak, KV’de yer alan hükümlerin KDV’ye de teşmil edilemeyeceği ve KDV hükümlerin KDV’ye de teşmil edilemeyeceği ve KDV istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir.istisnasının uygulanacağı düşünülmektedir.

1818SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-



2- Arsanın Mükellef Olmayan Bir Gerçek Kişinin Şahsi 2- Arsanın Mükellef Olmayan Bir Gerçek Kişinin Şahsi

Serveti Olması Halinde VergilendirilmesiServeti Olması Halinde Vergilendirilmesi::

Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve Arsa, bir şahsi işletmenin aktifine kayıtlı değilse ve arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak arsa sahibi arsa alım satım işiyle sürekli olarak uğraşmıyorsa; arsa tesliminde katma değer vergisi uğraşmıyorsa; arsa tesliminde katma değer vergisi yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. yoktur. Çünkü, bahse konu teslim; KDVK’nın 1. maddesinde sayılan ticari, sınai, zirai ve serbest maddesinde sayılan ticari, sınai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir.meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim değildir.

Örneğin miras yoluyla kalan ya da şahsi servet Örneğin miras yoluyla kalan ya da şahsi servet olarak satın alınan bir arsanın kat karşılığı olarak satın alınan bir arsanın kat karşılığı müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş müteahhide devrinde KDV yoktur. Dolayısıyla eş zamanlı ve karşılıklı faturalaşma da yoktur.zamanlı ve karşılıklı faturalaşma da yoktur.



Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı Devrinin Değer Artış Kazancı Aktife Kayıtlı Olmayan Arsa Payı Devrinin Değer Artış Kazancı Yönünden DeğerlendirilmesiYönünden Değerlendirilmesi: :

Aktife kayıtlı olmayan ve şahsi varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı Aktife kayıtlı olmayan ve şahsi varlık şeklindeki arsaların kat karşılığı müteahhide devrinde vergileme; arsanın İKTİSAP TARİHİNE ve müteahhide devrinde vergileme; arsanın İKTİSAP TARİHİNE ve İKTİSAP ŞEKLİNE göre farklılık arz etmektedir.İKTİSAP ŞEKLİNE göre farklılık arz etmektedir.

Eğer arsa; ivazsız(miras yoluyla, bağış şeklinde) olarak iktisap Eğer arsa; ivazsız(miras yoluyla, bağış şeklinde) olarak iktisap edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir şekilde değer artış edilmişse, iktisap tarihi ne olursa olsun hiçbir şekilde değer artış kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mükerrer 80/6) kazancının konusuna girmez.(GVK Md:Mükerrer 80/6)



Eğer arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer Eğer arsa, satın alma yoluyla iktisap edilmişse; değer artış kazancının konusuna girip girmediği İKTİSAP artış kazancının konusuna girip girmediği İKTİSAP TARİHİ ile SATIŞ TARİHİ arasında geçen zaman TARİHİ ile SATIŞ TARİHİ arasında geçen zaman aralığına göre tespit yapılır.aralığına göre tespit yapılır.

Satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen Satın alma tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından zaman aralığı 5 yıl ve üzeri ise arsa payı satışından ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç ne kadar kazanç elde edilirse edilsin, bu kazanç verginin konusuna girmez.(01.01.2007 tarihinden verginin konusuna girmez.(01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl olarak önce iktisap edilen taşınmazlarda süre 4 yıl olarak dikkate alınır)dikkate alınır)



Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, Örnek 1: Konfeksiyon işiyle uğraşan Ahmet bey, 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak toplam 30.07.2007 tarihinde şahsi varlık olarak toplam 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 375.000 TL tutarına bir arsa satın almış ve bu arsayı 05.08.2012 tarihinde 650.000 TL tutarına B 05.08.2012 tarihinde 650.000 TL tutarına B müteahhitlik şirketine satmıştır.müteahhitlik şirketine satmıştır.

İktisap(satın alma) tarihi ile satış tarihi arasında İktisap(satın alma) tarihi ile satış tarihi arasında geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde olması geçen zaman aralığı 5 yılın üzerinde olması nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde nedeniyle; Ahmet beyin bu arsa satışından elde ettiği kazanç verginin konusuna girmemektedir. ettiği kazanç verginin konusuna girmemektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın Burada dikkat edilmesi gereken husus; arsanın ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamasının yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle de yanında Ahmet Beyin taşınmaz ticaretiyle de uğraşmamasıdır. uğraşmamasıdır.



Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma Eğer Ahmet Bey, bahse konu arsayı satın alma sırasında konfeksiyon işletmesinin aktifine sırasında konfeksiyon işletmesinin aktifine kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı kaydetseydi ya da kendisi konfeksiyon işinin yanı sıra sürekli olarak arsa alım satım işiyle sıra sürekli olarak arsa alım satım işiyle uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi uğraşsaydı; bu arsanın alış tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen arasında geçen süre kaç yıl olursa olsun elde edilen kazanç TİCARİ kazanç olarak verginin konusuna kazanç TİCARİ kazanç olarak verginin konusuna girecekti.girecekti.


ARSA PAYI DEVRİNDE DEĞER ARTIŞ KAZANCI

ÖRNEK 2:ÖRNEK 2: Leyla hanım 21.10.2009 Leyla hanım 21.10.2009 tarihinde toplam 400.000 TL tutarına satın tarihinde toplam 400.000 TL tutarına satın aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan aldığı arsayı 12.12.2009 tarihinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre müteahhide vermiştir. Sözleşmeye göre imal edilen yapıların %35’i arsa sahibine imal edilen yapıların %35’i arsa sahibine verilecek, geri kalan %65 oranına denk verilecek, geri kalan %65 oranına denk gelen yapı alanı ise müteahhide gelen yapı alanı ise müteahhide devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012 devredilecektir. Müteahhit, 20.12.2012 tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını tarihinde inşaatı bitirmiş ve iskan ruhsatını alarak kendine isabet eden yapıların alarak kendine isabet eden yapıların tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan tamamını 23.12.2012 tarihinde tapudan üzerine almıştır. Müteahhidin üzerine almıştır. Müteahhidin


22emsal bedelden arsa sahibinin payı olan emsal bedelden arsa sahibinin payı olan

%35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı %35’lik yapılar için düzenlediği fatura tutarı toplam 550.000 TL’dir. (buradaki %35 toplam 550.000 TL’dir. (buradaki %35 oranından kasıt arsa sahibine isabet eden oranından kasıt arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa bağımsız bölümlerin m2 toplamının, inşa edilen toplam bağımsız bölümlerin m2 edilen toplam bağımsız bölümlerin m2 alanına oranıdır)alanına oranıdır)

Leyla hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi Leyla hanımın arsa payı devrinden dolayı vergi kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? kazancı var mı? Varsa nasıl hesaplanacak? Vergiyi doğuran olay ne zaman vuku Vergiyi doğuran olay ne zaman vuku bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden bulmuştur? Leyla hanım kendine isabet eden arsa payındaki bağımsız bölümleri satması arsa payındaki bağımsız bölümleri satması halinde vergileme var mı? Varsa gelirin halinde vergileme var mı? Varsa gelirin unsuru ve vergileme zamanı nedir? unsuru ve vergileme zamanı nedir?


ARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİARSA PAYI DEVRİNİN VERGİLEMESİ

-Arsanın iktisap tarihi-Arsanın iktisap tarihi : 21.10.2009: 21.10.2009 -Kat karşılığı sözleşme tarihi-Kat karşılığı sözleşme tarihi : 12.12.2009: 12.12.2009 -İnşaat bitiş tarihi-İnşaat bitiş tarihi : 20.12.2012: 20.12.2012 -Tapu tescil tarihi-Tapu tescil tarihi : 23.12.2012: 23.12.2012 Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009) ile müteahhide isabet Arsanın iktisap tarihi (21.10.2009) ile müteahhide isabet

eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012) eden taşınmazların tapudan devir tarihi (23.12.2012) arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan arasından geçen zaman aralığı 5 yıl dolmadan gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Leyla hanımın arsa payı devri gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Leyla hanımın arsa payı devri değer artış kazancının konusuna girer. Vergiyi doğuran değer artış kazancının konusuna girer. Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir olayın vuku bulduğu tarih, arsa payının tapudan devir tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya tarihidir.(Satış tarihi; müteahhide tapudan devir tarihi ya da müteahhit adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.)da müteahhit adına 3. kişilere tapudan satış tarihidir.)


MüşavirMüşavir


DEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAKDEĞER ARTIŞ KAZANCI NASIL HESAPLANACAK

-İktisap bedeli toplamı -İktisap bedeli toplamı :400.000 TL:400.000 TL -İktisap bedelinin müteahhide devredilen kısmının -İktisap bedelinin müteahhide devredilen kısmının

maliyet(400.000*0,65)maliyet(400.000*0,65) :260.000 TL :260.000 TL -Satış bedeli toplamı-Satış bedeli toplamı :550.000 TL:550.000 TL

Değer artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-Değer artış kazancı hesaplanırken; buradaki (550.000-260.000=) 290.000 TL dikkate alınmaz. Bunun için 260.000=) 290.000 TL dikkate alınmaz. Bunun için öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, öncelikle maliyet güncellemesi yapılır. Daha sonra, satış sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada satış sırasındaki (varsa) masraflar düşülür. Ortada bir kazanç kalıyorsa istisna kısmı da düşülerek bir kazanç kalıyorsa istisna kısmı da düşülerek matrah bulunur.matrah bulunur.


MALİYET GÜNCELLEMESİ

Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e göre; değer Bilindiği üzere, GVK mük. md. 81’e göre; değer artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından artış kazancından vergi, SAFİ değer artışından alınır. Safi değer artışını bulmak için; satış alınır. Safi değer artışını bulmak için; satış bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış sırasında bedelinden maliyet(iktisap) bedeli ve satış sırasında yapılan giderler, ödenen vergiler ve harçlar yapılan giderler, ödenen vergiler ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet düşülür. Maliyet bedeli tespit edilirken ise, maliyet güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç güncellemesi yapılarak elden çıkarılan ay hariç ÜFE oranında iktisap bedeli artırılır. Ancak, ÜFE oranında iktisap bedeli artırılır. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış endekslemenin yapılabilmesi için maliyet artış oranının oranının EN AZ %10EN AZ %10 olması şarttır. olması şarttır.


MüşavirMüşavir


DEĞER ARTIŞ KAZANCININ TESPİTİ

Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet Örneğimize dönersek; Leyla Hanımın sattığı arsasının maliyet güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim.güncellemesine gidilip gidilmeyeceğini tespit edelim.

-İktisap tarihinden -İktisap tarihinden BİR ÖNCEKİ AY BİR ÖNCEKİ AY (eylül/2009) ÜFE endeksi:(eylül/2009) ÜFE endeksi:161,92161,92

-Satış tarihinden -Satış tarihinden BİR ÖNCEKİ AYBİR ÖNCEKİ AY(kasım/2012) ÜFE endeksi :(kasım/2012) ÜFE endeksi :209,53209,53

-ÜFE artış oranı-ÜFE artış oranı :Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40) :Kasım-2012/Eylül-2009=209,53/161,92=1,2940 (%29,40)

Artış oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında Artış oranı %10’nun üzerinde olduğu için maliyet bedeli %29,40 oranında artırılarak güncellenecektir. Leyla hanımın arsa payı devrinin artırılarak güncellenecektir. Leyla hanımın arsa payı devrinin güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı satış güncellenmiş maliyeti (260.000*1,2940=) 336.440 TL’dir. Arsa payı satış bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı (550.000-bedeli ise 550.000 TL idi. Öyleyse, değer artış kazancı tutarı (550.000-336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan 336.440=) 213.560 TL’dir. Bu tutardan varsa satış sırasında yapılan giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. giderler ve tapu harçları düşülecek ve safi değer artış bulunacaktır. Beyanname sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek Beyanname sırasında ise safi değer artışından istisna tutarı düşülerek matraha ulaşılacaktır.matraha ulaşılacaktır.

(istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.)(istisna tutarı 2012 kazançlarında 8.800 TL’dir.)2929SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-


DEĞER ARTIŞ KAZANCIDEĞER ARTIŞ KAZANCI

Mükellef olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı Mükellef olmayan ve şahsi mülkündeki arsasını kat karşılığı sözleşme gereğince müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa sözleşme gereğince müteahhide devreden Leyla hanımın, arsa payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre payı devrinin vergilemesi vergi idaresinin görüşüne göre yukarıdaki örnekte olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca yukarıdaki örnekte olduğu gibidir. Yani, sözleşme uyarınca müteahhide devredilen taşınmazlara isabet eden arsa payı müteahhide devredilen taşınmazlara isabet eden arsa payı devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte, devri eğer aradan 5 yıl geçmemişse vergilendirilir. Öte, yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine yandan arsa payı devrinden dolayı sözleşme uyarınca kendine kalan bağımsız bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa kalan bağımsız bölümlerin satılması halinde de kazanç varsa bu da vergilendirilir. Örneğin, Leyla hanım yapılan inşaatın bu da vergilendirilir. Örneğin, Leyla hanım yapılan inşaatın kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde satması kendine isabet eden %35’lik kısmını 5 yıl içinde satması halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada halinde değer artış kazancı hesaplamak zorundadır. Burada maliyet bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı maliyet bedeli, müteahhidin emsal bedelden hesapladığı faturada yer alan meblağdır. İktisap tarihi ise arsanın iktisap faturada yer alan meblağdır. İktisap tarihi ise arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins değişikliğinin tapuya tarihi değil, bağımsız bölümlerin cins değişikliğinin tapuya tescil tarihidir. tescil tarihidir. 3030SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-


YARGININ GÖRÜŞÜYARGININ GÖRÜŞÜ

Danıştay tarafından verilen kararlara göre; mükellef olmayan Danıştay tarafından verilen kararlara göre; mükellef olmayan kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin kişilerin arsalarını kat karşılığı vermelerinin servetin değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin değerlendirilmesi hükmünde olduğu, arsa payı devrinin verginin konusuna girmediği belirtilmektedir.verginin konusuna girmediği belirtilmektedir.

Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların Yine, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile satışında da İKTİSAP TARİHİ yönünden vergi idaresi ile yargı organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, yargı organları farklı düşünmektedir. Vergi idaresine göre, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, arsa payı devrinden dolayı alınan taşınmazların iktisap tarihi, yeni yapıların tapuya tescil tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız yeni yapıların tapuya tescil tarihidir. Ve 5 yıllık süre bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi ile başlar. Yargı ise, süre bölümlerin tapuya tescil tarihi ile başlar. Yargı ise, süre hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe hesaplamasında cins değişikliğinin olduğu tarihe bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın bakmamakta, bunun yerine süreyi hesaplarken arsanın satın alma tarihi ile arsa payı devrinden dolayı alınan bağımsız alma tarihi ile arsa payı devrinden dolayı alınan bağımsız bölümlerin satış tarihi arasında geçen süreye bakmaktadır. bölümlerin satış tarihi arasında geçen süreye bakmaktadır.


MüşavirMüşavir


YARGININ GÖRÜŞÜYARGININ GÖRÜŞÜ

Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı Leyla hanım örneğine dönersek; Leyla hanım arsayı 21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 21.10.2009 tarihinde almıştır. Karşılığında müteahhitten 23.12.2012 tarihinde bağımsız bölümler almıştır. Yargıya 23.12.2012 tarihinde bağımsız bölümler almıştır. Yargıya göre, arsa payının müteahhide devredilen kısmı için göre, arsa payının müteahhide devredilen kısmı için vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten vergileme yoktur. Yine, diyelim ki Leyla hanım müteahhitten aldığı daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi aldığı daireleri 2012 yılında sattı. Bu dairelerin iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi 23.12.2012 tarihi değil, kaynağı olan arsanın iktisap tarihi olan 21.10.2009 tarihidir. Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile olan 21.10.2009 tarihidir. Dolayısıyla, arsanın iktisap tarihi ile dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse yargı dairelerin satış tarihi arasında 5 yıl geçmemişse yargı organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık organları da vergilemeyi kabul etmektedir. Ancak, artık maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil, müteahhidin maliyet bedeli arsanın iktisap bedeli değil, müteahhidin düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım düzenlediği faturadaki emsal bedeldir. Eğer, Leyla hanım daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı daireleri, (müteahhitten teslim aldığı tarihten değil) arsayı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satsaydı herhangi bir vergileme de olmayacaktı.herhangi bir vergileme de olmayacaktı. 3232SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-


GÜNCELGÜNCEL

Malum olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Malum olduğu üzere, Maliye Bakanlığı son zamanlarda Gelir Vergisi Kanununda yeni düzenlemelere gidileceğini, Gelir Vergisi Kanununda yeni düzenlemelere gidileceğini, yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA ve yeni vergiler ve zamlar olmamakla birlikte İSTİSNA ve MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını MUAFİYETLERİN alanının olabildiğince daraltılacağını ilan etmiştir. Bu itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde ilan etmiştir. Bu itibarla, yeni yapılacak düzenlemelerde değer artış kazancındaki iktisap tarihi ile satış tarihi değer artış kazancındaki iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve arasındaki süre olan 5 yılın da tamamen kaldırılacağı ve süre ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna süre ne olursa olsun, kazanç doğmuşsa vergilendirme yoluna gidileceği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım gidileceği anlaşılmaktadır. Bu itibarla, Leyla hanım örneğindeki idarenin görüşü göz ardı edilmemelidir. örneğindeki idarenin görüşü göz ardı edilmemelidir.

Arsa karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak Arsa karşılığı alınan taşınmazların, iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümler için iskan arsanın iktisap tarihi değil, bağımsız bölümler için iskan ruhsatının alış tarihinin esas alınması gerektiği yönünde ruhsatının alış tarihinin esas alınması gerektiği yönünde Danıştay kararları da vardır.Danıştay kararları da vardır.


MüşavirMüşavir


MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİVERİLMESİ

Vergi idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras Vergi idaresi 25.03.2011 tarihine kadar, miras yoluyla, yani ivazsız(karşılıksız) olarak iktisap yoluyla, yani ivazsız(karşılıksız) olarak iktisap edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi edilen arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde arsa payı devrinin verginin konusuna halinde arsa payı devrinin verginin konusuna girmemekle birlikte, devir karşılığı müteahhitten girmemekle birlikte, devir karşılığı müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap alınan bağımsız bölümlerin satışının yeni bir iktisap olduğundan bahisle vergilendirmekte idi. Leyla olduğundan bahisle vergilendirmekte idi. Leyla hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras hanım örneğimizde, Leyla hanıma arsa miras yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa yoluyla kalmış olsaydı, müteahhide devredilen arsa payı vergilendirilmemekte ancak alınan daire veya payı vergilendirilmemekte ancak alınan daire veya işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte idi. işyerlerinin 5 yıl içinde satışı vergilendirilmekte idi.


MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİKARŞILIĞI VERİLMESİ

Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 Ancak, vergi idaresi 25.03.2011 tarihli ve GVK-76/2011-2 sayılı sirküleri ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız olarak sayılı sirküleri ile görüş değiştirdi. Buna göre; ivazsız olarak iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa iktisap edilen taşınamazın üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, edilen veya kat karşılığı olarak alınan bağımsız bölümlerin, daha sonra satılması halinde elde edilen gelir, değer artış daha sonra satılması halinde elde edilen gelir, değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada, miras kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. Burada, miras yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat yoluyla kalan arsanın cins tashihi(değişikliği) yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde “ivazsız iktisap edilme” niteliğinin karşılığı verilmesi halinde “ivazsız iktisap edilme” niteliğinin değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin değişmeyeceği, dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satılmasının da verginin konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. satılmasının da verginin konusuna girmeyeceği belirtilmiştir. Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan arsa üzerine kat Örneğin, Bayan A’ya miras yoluyla kalan arsa üzerine kat karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı karşılığı sözleşme uyarınca kalan bağımsız bölümlerin satışı halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun halinde; satılan taşınmaz sayısı ve satış tarihi ne olursa olsun verginin konusuna girmeyecektir. verginin konusuna girmeyecektir.


MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI MİRAS YOLUYLA KALAN ARSANIN KAT KARŞILIĞI VERİLMESİVERİLMESİ

Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri, sadece Vergi idaresinin yukarıdaki 2011-2 sayılı sirküleri, sadece miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız miras yoluyla kalan arsa dolayısıyla alınan bağımsız bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği ile ilgilidir. bölümlerin satışının vergilendirilmeyeceği ile ilgilidir. Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı Dolayısıyla, satın alma yoluyla iktisap edilen ve kat karşılığı verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem verilen arsaların hem arsa paylarının 5 yıl içinde devri, hem de arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde de arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin 5 yıl içinde satışı verginin konusuna girmektedir. satışı verginin konusuna girmektedir.

Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli Burada idare ile vergi yargısının süre ve maliyet bedeli konusunda farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık. konusunda farklı görüşte olduğunu yukarıda açıklamıştık.


MüşavirMüşavir


ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MÜTEAHHİTLERİN ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE MÜTEAHHİTLERİN VERGİLENDİRİLMESİVERGİLENDİRİLMESİ

Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir. İşin, Özel inşaat işleri, mamul üretim faaliyetidir. İşin, birden fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması birden fazla yıl sürmesi, arsanın işletmeye ait olması ya da kat karşılığı yapılması vergi ve muhasebe ya da kat karşılığı yapılması vergi ve muhasebe uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını uygulamaları açısından genel esaslara tabi olmasını etkilemez.etkilemez.

İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. İnşaat işi, belli bir kronolojiye göre devam eder. Öncelikle; ruhsat alım işi sürecinde projelendirme Öncelikle; ruhsat alım işi sürecinde projelendirme işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra inşaatın işleri, akabinde hafriyat işleri, daha sonra inşaatın kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır kaba tarif edilen kısmı için gerekli demir ve hazır beton gibi sarf malzemeleri, daha sonra da inşaatın beton gibi sarf malzemeleri, daha sonra da inşaatın ince tabir edilen kısmı yapılır.ince tabir edilen kısmı yapılır.


SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT

Eğer inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; Eğer inşaat satın alınan arsa üzerine yapılıyorsa; arsa alımı ve arsanın ruhsat aşamasından sonra arsa alımı ve arsanın ruhsat aşamasından sonra üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, üretim sürecine dahil edilmesi gerekir. İşletme, köylüden inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın köylüden inşaat için 340.000 TL tutarına arsa satın alarak inşaata başlarsa, arsa alımı ve arsanın üretim alarak inşaata başlarsa, arsa alımı ve arsanın üretim sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir;sürecine katılmasına ilişkin muhasebe kaydı şöyledir;

250-Arazi ve arsalar Hs.250-Arazi ve arsalar Hs. 340.000340.000

102- Bankalar Hs.102- Bankalar Hs. 340.000340.000

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

151-Yarı Mamuller Üretim Hs.151-Yarı Mamuller Üretim Hs. 340.000340.000

250-Arazi ve Arsalar Hs.250-Arazi ve Arsalar Hs. 340.000340.000

(Arsa alımı ve üretim sürecine katılması)(Arsa alımı ve üretim sürecine katılması)Sabit ŞAHİNSabit ŞAHİNYeminli Mali Yeminli Mali

MüşavirMüşavir


SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT SATIN ALINAN ARSA ÜZERİNE YAPILAN İNŞAAT

Arsa alımında dikkat edilmesi gereken husus; Arsa alımında dikkat edilmesi gereken husus; arsanın tapu tescili sırasında gösterilen satın alma arsanın tapu tescili sırasında gösterilen satın alma bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri bedeli(tapu harç matrahı) ile defter kayıt değeri arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate arasında uyumsuzluk olmamasına dikkate edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi dairesine tapu edilmelidir. Bir eksiklik halinde vergi dairesine tapu harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi harcıyla ilgili düzeltme beyanı verilmelidir. Aksi halde, arsa maliyeti yönünden idare ile sorunlar halde, arsa maliyeti yönünden idare ile sorunlar yaşanabilir. Öte yandan, mükellef olmayanlardan yaşanabilir. Öte yandan, mükellef olmayanlardan arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile arsa alımı için tapu senedi yetmekle birlikte, idare ile sorun yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider sorun yaşamamak için tevkifatsız olarak “gider pusulası” düzenlemek yerinde olacaktır. Arsa alımı pusulası” düzenlemek yerinde olacaktır. Arsa alımı tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla tapuya tescil edildiği için ödemenin banka yoluyla yapılması şartı da yoktur. yapılması şartı da yoktur. 3939SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ- SAMSUN MESLEKTE BİRLİK DERNEĞİ-


BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN BAŞKALARININ ARSASI ÜZERİNE YAPILAN İNŞAATİNŞAAT

Müteahhitler, kendilerine ait arsa yoksa finansman Müteahhitler, kendilerine ait arsa yoksa finansman durumundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi durumundan dolayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat düzenleyerek başkalarına ait arsa üzerine inşaat yapmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli olması için noter tasdikli olmalıdır. hukuken geçerli olması için noter tasdikli olmalıdır. Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira Ayrıca, arsa sahibine bağımsız bölüm dışında kira yardımı veya ilave nakdi ödemeler yapılacaksa, bu yardımı veya ilave nakdi ödemeler yapılacaksa, bu hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir. Aksi hususlara da sözleşmede açıkça yer verilmelidir. Aksi takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı takdirde, ilave ödemeler yönünden maliyet kaydı sırasında ispatlama vasıtası olarak done sıkıntısı sırasında ispatlama vasıtası olarak done sıkıntısı çekilecektir. çekilecektir. Kat karşılığı işlerde, arsayla ilgili Kat karşılığı işlerde, arsayla ilgili defterlere herhangi bir kayıt yapılmazdefterlere herhangi bir kayıt yapılmaz..


MüşavirMüşavir


İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN İMALAT SIRASINDA YAPILAN HARCAMALARIN MUHASEBE KAYDIMUHASEBE KAYDI

Özel inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle Özel inşaat işi, bir imalat faaliyeti olması nedeniyle yapılan harcamalar yerine göre aşağıdaki hesaplara yapılan harcamalar yerine göre aşağıdaki hesaplara kaydedilir;kaydedilir;

------------------------------------------------------------------------------------------------------ 710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs.710-Direkt İlk Madde ve Malz. Gid. Hs. 720-Direkt İşçilik Giderleri Hs.720-Direkt İşçilik Giderleri Hs. 730-Genel Üretim Giderleri Hs.730-Genel Üretim Giderleri Hs.

100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar 100,101,102,103,120- İlgili uygun hesaplar



Örneğin, imalat sırasında yapılan demir, hazır Örneğin, imalat sırasında yapılan demir, hazır beton, proje harcamaları 710(direkt ilk madde beton, proje harcamaları 710(direkt ilk madde malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için malzeme) nolu hesaba, imalatta çalışan işçiler için yapılan harcamalar 720(direkt işçilik) nolu hesaba, yapılan harcamalar 720(direkt işçilik) nolu hesaba, şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da şantiyede kullanılan elektrik harcamaları da 730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir. 730(genel üretim) nolu hesaba kaydedilir.

İş eğer, dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer İş eğer, dönem sonunda bitmemişse, yukarıda yer alan hesaplar; yansıtma hesapları vasıtasıyla 151- alan hesaplar; yansıtma hesapları vasıtasıyla 151- Yarı Mamuller Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, Yarı Mamuller Üretim Hesabına aktarılır. Böylece, dönem sonunda o iş için toplam ne kadar harcama dönem sonunda o iş için toplam ne kadar harcama yapıldığı görülebilir. yapıldığı görülebilir.


MüşavirMüşavir



Özel inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle Özel inşaat işi birden fazla yıl sürdüğü için o işle ilgili yapılan harcamaların dönem sonunda “170-ilgili yapılan harcamaların dönem sonunda “170-Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Yıllara Yaygın İnşaat ve Onarım Maliyetleri Hesabına” aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda Hesabına” aktarılması doğru değildir. İşin, bir yılda bitmemesi, o işi tek başına yıllara sari inşaat işi bitmemesi, o işi tek başına yıllara sari inşaat işi yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve yapmaz. Aynı zamanda taahhüde dayanması ve üretilen üründen hiçbir pay almadan, yapılan üretilen üründen hiçbir pay almadan, yapılan hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da hizmet karşılığı sadece hakediş alınmasını da gerektirir. Oysa, özel inşaat işlerini müteahhitler gerektirir. Oysa, özel inşaat işlerini müteahhitler kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar. kendi nam ve hesaplarına yapmaktadırlar. Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil Karşılığında da hakediş değil, satış bedeli tahsil etmektedirler. etmektedirler.



Özel inşaat harcamalarının; muhasebe kaydının Özel inşaat harcamalarının; muhasebe kaydının doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan doğru hesaba kaydedilmesinin yanında, yapılan harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin harcamaların hangi inşaatın bünyesine girdiğinin de doğru olarak muhasebeleştirilmesi önemlidir.de doğru olarak muhasebeleştirilmesi önemlidir.

Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve Özellikle aynı anda birden fazla inşaat yapan ve bunları farklı zamanlardan bitiren, farklı bunları farklı zamanlardan bitiren, farklı tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların tarihlerde satanların; bahse konu inşaatların gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti gerçek maliyetinin doğru olarak tespiti vergilemede çok önemlidir.vergilemede çok önemlidir.

Sabit ŞAHİİNSabit ŞAHİİNYeminli Mali Yeminli Mali

MüşavirMüşavir



Bu nedenle, her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, Bu nedenle, her bir inşaat için ayrı dosya açılmalı, her bir inşaat alt hesaplarda ayrı ayrı her bir inşaat alt hesaplarda ayrı ayrı kodlanmalıdır. kodlanmalıdır.

Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların Böylece, gerek farklı tarihlerdeki satışların maliyeti, gerekse eğer katma değer vergisi iadesi maliyeti, gerekse eğer katma değer vergisi iadesi istenecekse; iade edilecek katma değer vergisinin istenecekse; iade edilecek katma değer vergisinin doğru olarak tespit edilmesine olanak doğru olarak tespit edilmesine olanak sağlanacaktır.sağlanacaktır.


KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA MALİYETİNİN HESAPLANMASIMALİYETİNİN HESAPLANMASI

Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.olacaktır.


MüşavirMüşavir



Müteahhit, arsa iktisap edip üzerine inşaat Müteahhit, arsa iktisap edip üzerine inşaat yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat yapmakta yapacağına, başkalarına ait arsaya inşaat yapmakta ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler ve karşılığında da arsa sahibine bağımsız bölümler vermektedir. Arsa sahibine verilen bağımsız vermektedir. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümler için yapılan harcamalar müteahhit bölümler için yapılan harcamalar müteahhit açısından arsa maliyetidir. açısından arsa maliyetidir.

Örneğin, toplam 10 meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa Örneğin, toplam 10 meskenlik bir inşaatın 3’ü arsa sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse; sahibine, geri kalan 7’si de müteahhide aitse; müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin müteahhit 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanmıştır. imalat maliyetine katlanmıştır.



Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin Öyleyse, 7 mesken sahibi olmak için 10 meskenin imalat maliyetine katlanan müteahhit, bu imalat maliyetine katlanan müteahhit, bu maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine maliyetlerinin tamamını da yasal defterlerine kaydettiğine göre, bahse konu maliyetlerin içinde kaydettiğine göre, bahse konu maliyetlerin içinde arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır. arsa maliyetini ayrıştırmak ne işe yarayacaktır.

Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini Kat karşılığı inşaat işlerinde arsa maliyetini bulmanın gelir ya da kurumlar vergisi açısından bulmanın gelir ya da kurumlar vergisi açısından hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin hiçbir pratik faydası yoktur. Çünkü, örneğin yukarıdaki örnekte müteahhit 10 mesken için yukarıdaki örnekte müteahhit 10 mesken için toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın.toplam 1.000.000 TL tutarında harcama yapsın.



10 meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, 10 meskenin 3’ünü arsa sahibine verdiğine göre, kendisine kalan 7 meskenin birim maliyeti kendisine kalan 7 meskenin birim maliyeti (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, (1.000.000/7=) 142.857,14 TL’dir. Görüleceği üzere, eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız eşit büyüklükte olduğunu varsaydığımız meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini meskenlerin arsa maliyeti dahil birim maliyetini kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya kolaylıkla bulabiliriz. Maliyet açısından, GV veya KV yönünden başkaca yapılacak bir işlem yoktur.KV yönünden başkaca yapılacak bir işlem yoktur.

Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam maliyeti Zira, arsa sahibine verilen dairelerin toplam maliyeti (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal (demir, çimento, beton, kapı vb) belgeli olarak yasal defterlere kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak defterlere kaydedildiğinden, arsa maliyetini bularak



tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer tekrar yasal defterlere kaydetmek mükerrer maliyete yol açacak ve vergi idaresi tarafından maliyete yol açacak ve vergi idaresi tarafından eleştiri konusu yapılacaktır. eleştiri konusu yapılacaktır.

Öyleyse, arsa maliyetini toplam maliyet içinden Öyleyse, arsa maliyetini toplam maliyet içinden ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin ayrıştırmak ne için gereklidir? Arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa toplam maliyet içindeki payını bulmak sadece arsa sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak sahibine EMSAL BEDELDEN KDV hesaplamak için gereklidir.için gereklidir.


MüşavirMüşavir



Örneğimizde, 10 mesken için 1.000.000 TL Örneğimizde, 10 mesken için 1.000.000 TL harcama yapılmış ve meskenlerin 3’ü arsa harcama yapılmış ve meskenlerin 3’ü arsa sahibine verilmiştir.(Meskenlerin büyüklükleri sahibine verilmiştir.(Meskenlerin büyüklükleri farklı ise toplam maliyet inşaat alanına farklı ise toplam maliyet inşaat alanına bölünerek m2 maliyet bulunur. Sonra da her bölünerek m2 maliyet bulunur. Sonra da her meskenin büyüklüğü ile m2 maliyeti çarpılarak meskenin büyüklüğü ile m2 maliyeti çarpılarak sonuca ulaşılır)sonuca ulaşılır)

A-Toplam İnşaat MaliyetiA-Toplam İnşaat Maliyeti :1.000.000 TL:1.000.000 TL

B-Birim üretim maliyeti(A/10)B-Birim üretim maliyeti(A/10) : 100.000 TL : 100.000 TL

C-Arsa Maliyet(B*3)C-Arsa Maliyet(B*3) : 300.000 TL: 300.000 TLD-Arsa maliyeti dahil birim maliyet:(B+(C/7)D-Arsa maliyeti dahil birim maliyet:(B+(C/7) : 142.857,14 TL: 142.857,14 TL



Örneğin yukarıda bölümlerinde açıklandığı üzere, Örneğin yukarıda bölümlerinde açıklandığı üzere, arsa maliyeti dahil birim maliyeti; toplam inşaat arsa maliyeti dahil birim maliyeti; toplam inşaat maliyetini müteahhide isabet eden dairelere bölerek maliyetini müteahhide isabet eden dairelere bölerek kolayca 142.857,14 TL olarak bulmuştuk. Yeni, kolayca 142.857,14 TL olarak bulmuştuk. Yeni, hesaplamada ise arsa maliyetini de bulduk ve artık hesaplamada ise arsa maliyetini de bulduk ve artık arsa sahibine emsal bedelden fatura arsa sahibine emsal bedelden fatura düzenleyebiliriz. düzenleyebiliriz.

Ancak, emsal bedelin ne olduğu konusundaki Ancak, emsal bedelin ne olduğu konusundaki ayrıntılı tartışmalara girmeden yukarıda arsa ayrıntılı tartışmalara girmeden yukarıda arsa maliyetine hesaplama yapacağız. (VUK 267. emsal maliyetine hesaplama yapacağız. (VUK 267. emsal bedel)bedel)

Sabit ŞAHSabit ŞAHİN İN Yeminli Mali Yeminli Mali

MüşavirMüşavir



VUK 267/2’ye göre, emsal bedel toptan satışlarda VUK 267/2’ye göre, emsal bedel toptan satışlarda maliyet bedeli+%5 fazlası, Perakende satışlarda maliyet bedeli+%5 fazlası, Perakende satışlarda ise maliyet bedeli+%10 fazlası şeklinde ise maliyet bedeli+%10 fazlası şeklinde açıklanmıştır.açıklanmıştır.

Uygulamada, arsa sahibi mükellef ise toptan satış, Uygulamada, arsa sahibi mükellef ise toptan satış, mükellef değilse perakende satışmış gibi mükellef değilse perakende satışmış gibi hesaplama yapılmaktadır.hesaplama yapılmaktadır.

Örneğimizde arsa sahibi mükellef olmasın. Bu Örneğimizde arsa sahibi mükellef olmasın. Bu durumda 150 m2’nin atındaki 3 mesken durumda 150 m2’nin atındaki 3 mesken tesliminde dolayı müteahhit şöyle fatura düzenler;tesliminde dolayı müteahhit şöyle fatura düzenler;


KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA FATURASININ DÜZENLENMESİFATURASININ DÜZENLENMESİ

3 adet mesken bedeli3 adet mesken bedeli :330.000:330.000 (300.000)+(300.000*0,10)(300.000)+(300.000*0,10) Hesaplanan KDV(%1)Hesaplanan KDV(%1) : 3.300: 3.300 Toplam Fatura BedeliToplam Fatura Bedeli :333.300:333.300

““Not: Bu fatura arsa payı faturası olup, arsa sahibine KDV Not: Bu fatura arsa payı faturası olup, arsa sahibine KDV hesaplamak için düzenlenmiştir. “hesaplamak için düzenlenmiştir. “


MüşavirMüşavir


ARSA SABİNE FATURA DÜZENLEME ZAMANI VE ARSA SABİNE FATURA DÜZENLEME ZAMANI VE FATURANIN DEFTER KAYDIFATURANIN DEFTER KAYDI

Daha önce de ifade ettiğimiz üzere, müteahhidin Daha önce de ifade ettiğimiz üzere, müteahhidin arsa sahibine fatura düzenleme zamanı; daireleri arsa sahibine fatura düzenleme zamanı; daireleri arsa sahibinin fiili kullanımına terk ettiği tarihte arsa sahibinin fiili kullanımına terk ettiği tarihte veya her halde yapı kullanma izin belgesinin veya her halde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihi takip eden en geç 7 gün içinde fatura alındığı tarihi takip eden en geç 7 gün içinde fatura düzenlemek zorundadır. Zira, yapı kullanma izin düzenlemek zorundadır. Zira, yapı kullanma izin belgesi, İmar kanunu’na göre; inşaatın bittiği tarihi belgesi, İmar kanunu’na göre; inşaatın bittiği tarihi gösterir. gösterir.

Eğer arsa sahibi de mükellefse, arsa payı faturası Eğer arsa sahibi de mükellefse, arsa payı faturası için müteahhitle eş zamanlı fatura düzenleyecektir.için müteahhitle eş zamanlı fatura düzenleyecektir.


ARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDIARSA PAYI FATURASININ DEFTER KAYDI

Müteahhit, arsa sahibine KDV için düzenlediği Müteahhit, arsa sahibine KDV için düzenlediği faturayı yasal defterlere nasıl kaydedeceği de faturayı yasal defterlere nasıl kaydedeceği de önem arz etmektedir.önem arz etmektedir.

Uygulamada arsa payı faturasını hem maliyet, Uygulamada arsa payı faturasını hem maliyet, hem de hasılat kaydederek defter kayıtları ve mali hem de hasılat kaydederek defter kayıtları ve mali tablolar düzenlenmektedir. tablolar düzenlenmektedir.

Bazen, vergi incelemeleri sırasında sadece hasılat Bazen, vergi incelemeleri sırasında sadece hasılat tutarının kaydedildiği, bazen de tam tersi arsa tutarının kaydedildiği, bazen de tam tersi arsa maliyeti mantığı ile sadece maliyet kaydedildiği maliyeti mantığı ile sadece maliyet kaydedildiği görülmektedir. Sadece hasılat, ya da sadece görülmektedir. Sadece hasılat, ya da sadece maliyet kaydı DOĞRU OLMAYAN bir kayıttır.maliyet kaydı DOĞRU OLMAYAN bir kayıttır.



Öte yandan, hem hasılat hem de maliyet kaydı; Öte yandan, hem hasılat hem de maliyet kaydı; vergisel anlamda sorun yaratmaz. Ancak, mali vergisel anlamda sorun yaratmaz. Ancak, mali tabloların “gerçek durumunu” ve mali tabloların tabloların “gerçek durumunu” ve mali tabloların “oran analizini” yapanları yanıltabilir.“oran analizini” yapanları yanıltabilir.

Örneğimizdeki, müteahhit 330.000 TL tutarındaki Örneğimizdeki, müteahhit 330.000 TL tutarındaki arsa sahibi faturasının yanında kendisine isabet arsa sahibi faturasının yanında kendisine isabet eden 7 daireyi de toplam 1.260.000 TL tutarına eden 7 daireyi de toplam 1.260.000 TL tutarına satmış olsun. Arsa sahibine düzenlediği faturayı da satmış olsun. Arsa sahibine düzenlediği faturayı da hem hasılat, hem de maliyet kaydetmiş olsun. hem hasılat, hem de maliyet kaydetmiş olsun. Toplam maliyetin 1.000.000 TL olduğunu biliyoruz.Toplam maliyetin 1.000.000 TL olduğunu biliyoruz.


Olayın gelir tablosundaki karşılığı şöyledir;Olayın gelir tablosundaki karşılığı şöyledir; -Yurtiçi satışlar Toplamı-Yurtiçi satışlar Toplamı((1.260.000+330.000)1.260.000+330.000) :1.590.000 TL:1.590.000 TL

--Satışların Maliyeti ToplamıSatışların Maliyeti Toplamı(1.000.000+330.000)(1.000.000+330.000) :1.330.000 :1.330.000 TLTL

-Brüt Kar Toplamı-Brüt Kar Toplamı(1.590.000-1.330.000)(1.590.000-1.330.000) : 260.000 TL: 260.000 TL

--Karın Maliyete OranıKarın Maliyete Oranı(260.000/1.330.000)(260.000/1.330.000) :%19,54:%19,54

-Karın Hasılata Oranı(-Karın Hasılata Oranı(260.000/1.590.000260.000/1.590.000)) ::%16,35%16,35

Görüleceği üzere, arsa sahibine düzenlenen faturanın hem Görüleceği üzere, arsa sahibine düzenlenen faturanın hem hasılata hem de maliyete kaydına göre; ciro ve maliyetler hasılata hem de maliyete kaydına göre; ciro ve maliyetler fiktif olarak artmaktadır.fiktif olarak artmaktadır.


MüşavirMüşavir



Tarafımızca önerilen yöntem ise, arsa sahibine Tarafımızca önerilen yöntem ise, arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağlardan sadece düzenlenen faturadaki meblağlardan sadece Hesaplanan KDV tutarını yasal defterlere Hesaplanan KDV tutarını yasal defterlere kaydetmek ve beyannamede “ilave edilecek KDV” kaydetmek ve beyannamede “ilave edilecek KDV” satırında göstermektir.satırında göstermektir.

Bu yöntemle, aynı veriler ışığında müteahhidin Bu yöntemle, aynı veriler ışığında müteahhidin hasılatını, maliyetini ve karlılık oranlarını hasılatını, maliyetini ve karlılık oranlarını hesapladığımızda matrah aynı kalmakla birlikte hesapladığımızda matrah aynı kalmakla birlikte karlılık oranları değişmektedir. Şöyle ki; karlılık oranları değişmektedir. Şöyle ki;



-Yurtiçi satışlar Toplamı-Yurtiçi satışlar Toplamı ::1.260.000 TL1.260.000 TL

-Satışların Maliyeti Toplamı-Satışların Maliyeti Toplamı ::1.000.000 1.000.000 TL TL

-Brüt Kar Toplamı(-Brüt Kar Toplamı(1.260.000-1.000.000)1.260.000-1.000.000) : : 260.000 TL260.000 TL

--Karın Maliyete OranıKarın Maliyete Oranı(260.000/1.000.000)(260.000/1.000.000) :%26,00:%26,00

-Karın Hasılata Oranı-Karın Hasılata Oranı(260.000/1.260.000)(260.000/1.260.000) :%20,63:%20,63

Görüleceği üzere, arsa faturasını hem hasılat, hem maliyet Görüleceği üzere, arsa faturasını hem hasılat, hem maliyet kaydettiğimizde kazanç tutarı değişmemekle birlikte karlılık kaydettiğimizde kazanç tutarı değişmemekle birlikte karlılık oranı %26,00’dan %19,54’e düşmektedir. Aynı şekilde, karın oranı %26,00’dan %19,54’e düşmektedir. Aynı şekilde, karın ciroya oranı da %20,63’ten %16,35’e düşmektedir.ciroya oranı da %20,63’ten %16,35’e düşmektedir.


MüşavirMüşavir



Bu durumda, vergi idaresinin, özellikle iade isteyen Bu durumda, vergi idaresinin, özellikle iade isteyen mükelleflerin yasal defter ve belgelerini temin mükelleflerin yasal defter ve belgelerini temin etmeden sadece gelir tablosundaki oranlardan etmeden sadece gelir tablosundaki oranlardan hareketle değerlendirme yapması halinde; arsa hareketle değerlendirme yapması halinde; arsa sahibine düzenlenen faturadaki meblağları hem sahibine düzenlenen faturadaki meblağları hem hasılat, hem de maliyet kaydetmek mükellefler hasılat, hem de maliyet kaydetmek mükellefler aleyhine olacaktır.aleyhine olacaktır.

Tarafımızca arsa sahibine düzenlenen faturaların Tarafımızca arsa sahibine düzenlenen faturaların sadece, KDV yönünden değerlendirmeye tabi sadece, KDV yönünden değerlendirmeye tabi tutulması önerilir.tutulması önerilir.


ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDIKAYDI

Bu durumda arsa sahibine düzenlenen faturanın Bu durumda arsa sahibine düzenlenen faturanın defter kaydı şöyle olacaktır;defter kaydı şöyle olacaktır;

---------------------------------------------------------------------------------------- 120-Alıcılar Hs120-Alıcılar Hs 3.3003.300

391-Hesaplanan KDV391-Hesaplanan KDV 3.3003.300

----------------------------------------------------------------------------------------

770-Genel Yönetim Giderleri Hs.770-Genel Yönetim Giderleri Hs. 3.300 3.300

-KKEG-KKEG

120- Alıcılar Hs.120- Alıcılar Hs. 3.3003.300


MüşavirMüşavir


ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV ARSA SAHİBİNE DÜZENLENEN FATURADAKİ KDV KAYDIKAYDI

Yukarıdaki kayıtta görüleceği üzere, sadece KDV ile Yukarıdaki kayıtta görüleceği üzere, sadece KDV ile ilgili kayıt yapılmıştır. Faturadaki KDV’yi kat ilgili kayıt yapılmıştır. Faturadaki KDV’yi kat karşılığı sözleşme hükümleri uyarınca arsa sahipleri karşılığı sözleşme hükümleri uyarınca arsa sahipleri genellikle ödemez. genellikle ödemez.

Öyleyse, 120-Alıcılar Hesabı Açık hesap olarak Öyleyse, 120-Alıcılar Hesabı Açık hesap olarak kalacağından, bahse konu meblağ yukarıdaki kalacağından, bahse konu meblağ yukarıdaki kayıtta olduğu gibi kanunen kabul edilmeyen kayıtta olduğu gibi kanunen kabul edilmeyen gider(KKEG) olarak dikkate alınır ve kapatılır.gider(KKEG) olarak dikkate alınır ve kapatılır.


ARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASIARSA SAHİBİNE FATURA DÜZENLEME TARTIŞMASI

Vergi idaresi, gerek 30 seri nolu KDV tebliği, Vergi idaresi, gerek 30 seri nolu KDV tebliği, gerekse 60 seri nolu KDV sirkülerine göre; arsa ve gerekse 60 seri nolu KDV sirkülerine göre; arsa ve karşılığındaki bağımsız bölüm teslimlerinin iki karşılığındaki bağımsız bölüm teslimlerinin iki ayrı teslim hükmünde olduğunu, bu nedenle fatura ayrı teslim hükmünde olduğunu, bu nedenle fatura düzenlemeyi zorunlu kılmıştır.düzenlemeyi zorunlu kılmıştır.

Ancak, fiili alanda özellikle mükellef olmayan arsa Ancak, fiili alanda özellikle mükellef olmayan arsa sahiplerine fatura düzenlemenin zorunlu sahiplerine fatura düzenlemenin zorunlu olmadığını, zira bu teslimlerin KDV’nin konusuna olmadığını, zira bu teslimlerin KDV’nin konusuna girmediğini beyan eden yargı kararları vardır.girmediğini beyan eden yargı kararları vardır.


MüşavirMüşavir



Yargı kararlarına göre hareket ederek arsa Yargı kararlarına göre hareket ederek arsa sahibine fatura düzenlemeyen müteahhitlerin; sahibine fatura düzenlemeyen müteahhitlerin; eğer KDV iadesi istemeleri halinde arsa eğer KDV iadesi istemeleri halinde arsa sahiplerine teslim ettikleri meskenler için sahiplerine teslim ettikleri meskenler için yüklendikleri KDV’yi iade tutarına dahil yüklendikleri KDV’yi iade tutarına dahil etmemeleri, hatta indirim konusu yapmamaları etmemeleri, hatta indirim konusu yapmamaları gerekir. Zira, KDVK’nın 30/a maddesine göre, gerekir. Zira, KDVK’nın 30/a maddesine göre, “vergiye tabi olmayan” teslimler için yüklenilen “vergiye tabi olmayan” teslimler için yüklenilen vergiler indirim konusu yapılamaz. Aynı kanunun vergiler indirim konusu yapılamaz. Aynı kanunun 58. maddesi uyarınca bu vergiler ancak maliyete 58. maddesi uyarınca bu vergiler ancak maliyete dahil edilir. dahil edilir.



Öte yandan, arsa sahibine düzenlenen faturadaki Öte yandan, arsa sahibine düzenlenen faturadaki KDV oranıyla ilgili de farklı görüşler vardır.İdare, KDV oranıyla ilgili de farklı görüşler vardır.İdare, 60 seri nolu KDV sirküleriyle iradesini açıkça 60 seri nolu KDV sirküleriyle iradesini açıkça beyan etmiştir. Buna göre; arsa sahibine teslim beyan etmiştir. Buna göre; arsa sahibine teslim edilen bağımsız bölümlerin mahiyeti ne ise ona edilen bağımsız bölümlerin mahiyeti ne ise ona göre %1 veya %18 oranında KDV göre %1 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır. hesaplanacaktır.

Doktrinde, arsa sahibine yapılan teslimlerin inşaat Doktrinde, arsa sahibine yapılan teslimlerin inşaat hizmeti mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüm hizmeti mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüm faturaların genel oran olan %18 oranına göre faturaların genel oran olan %18 oranına göre düzenlenmesi gerektiği yönünden görüşler vardır.düzenlenmesi gerektiği yönünden görüşler vardır.



Uygulamada, idarenin katılmadığı bu görüşe göre Uygulamada, idarenin katılmadığı bu görüşe göre hareket edilirse; arsa sahibinin(mükellefse) yersiz hareket edilirse; arsa sahibinin(mükellefse) yersiz ve fazladan KDV indirme durumuyla karşılaşırız. ve fazladan KDV indirme durumuyla karşılaşırız. 116 seri nolu KDVGT’ye göre; vergi idaresi arsa 116 seri nolu KDVGT’ye göre; vergi idaresi arsa sahibinin yersiz ve fazladan indirim konusu sahibinin yersiz ve fazladan indirim konusu yaptığı KDV’yi reddederek, arsa sahibinin yaptığı KDV’yi reddederek, arsa sahibinin müteahhide fazladan ödediği vergiyi talep müteahhide fazladan ödediği vergiyi talep etmesini ve müteahhidin de beyannamelerini buna etmesini ve müteahhidin de beyannamelerini buna göre düzeltmesini talep eder. göre düzeltmesini talep eder.


MüşavirMüşavir


İNŞAAT BİTMEDEN YAPILAN SATIŞLAR VE İNŞAAT BİTMEDEN YAPILAN SATIŞLAR VE VERGİLEMESİVERGİLEMESİ

İnşaat bitmeden; topraktan veya yapım aşamasında İnşaat bitmeden; topraktan veya yapım aşamasında yapılan ve tapuya kat irtifakı olarak tesis ettirilen yapılan ve tapuya kat irtifakı olarak tesis ettirilen satışlar için fatura düzenlenmez. Çünkü, henüz satışlar için fatura düzenlenmez. Çünkü, henüz vergiyi doğuran olay vuku bulmamıştır. Bu vergiyi doğuran olay vuku bulmamıştır. Bu satışlardan dolayı alınan bedeller ise “340-Alınan satışlardan dolayı alınan bedeller ise “340-Alınan sipariş avansı” hükmündedir. Alınan avans, ne sipariş avansı” hükmündedir. Alınan avans, ne KV/GV’nin ne de KDV’nin konusuna girer.KV/GV’nin ne de KDV’nin konusuna girer.

Ancak, inşaat bitmeden fatura düzenlenmişse, Ancak, inşaat bitmeden fatura düzenlenmişse, KDVK’nın 10/b maddesi uyarınca faturadaki KDVK’nın 10/b maddesi uyarınca faturadaki KDV’nin beyanı zorunludur. Ancak, GV veya KV KDV’nin beyanı zorunludur. Ancak, GV veya KV yönünden matrah beyanı zorunlu değildir.yönünden matrah beyanı zorunlu değildir.


İNŞAAT İŞLERİNDE FATURA DÜZENLEME ZAMANIİNŞAAT İŞLERİNDE FATURA DÜZENLEME ZAMANI

Taşınmaz inşaat bitmeden tapu tescili yoluyla Taşınmaz inşaat bitmeden tapu tescili yoluyla satılmışsa; alıcının fiilen kullanmaya başladığı satılmışsa; alıcının fiilen kullanmaya başladığı tarihten veya her halükarda iskan ruhsatını takip tarihten veya her halükarda iskan ruhsatını takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir.eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir.

Taşınmaz inşaat bittikten ve iskan ruhsatı alındıktan Taşınmaz inşaat bittikten ve iskan ruhsatı alındıktan sonra satılmışsa; satışın tapuya tescilini takip eden 7 sonra satılmışsa; satışın tapuya tescilini takip eden 7 gün içinde fatura düzenlenmelidir.gün içinde fatura düzenlenmelidir.

Sabit ŞAHİNSabit ŞAHİNYeminli mali Yeminli mali

MüşavirMüşavir


BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARIBAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI

Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre; taşınmaz Harçlar Kanunu’nun 63. maddesine göre; taşınmaz satışlarında(kat irtifakı veya kat mülkiyeti satışlarında(kat irtifakı veya kat mülkiyeti şeklinde olması fark etmez) hem alıcının hem de şeklinde olması fark etmez) hem alıcının hem de satıcının emlak vergi değerinden az olmamak satıcının emlak vergi değerinden az olmamak üzere GERÇEK SATIŞ BEDELİ üzerinde binde üzere GERÇEK SATIŞ BEDELİ üzerinde binde 20 (%2) oranında tapu harcı ödemesi gerekir. 20 (%2) oranında tapu harcı ödemesi gerekir. (%2 oranı 22 eylül 2012 tarihinden sonraki (%2 oranı 22 eylül 2012 tarihinden sonraki işlemler içindir, bu tarihten önceki oran işlemler içindir, bu tarihten önceki oran %1,65’dir.) %1,65’dir.)

Eğer, harç eksik ödenirse, aradaki fark kadar harç Eğer, harç eksik ödenirse, aradaki fark kadar harç %25 oranındaki vergi ziyaı ile birlikte istenir.%25 oranındaki vergi ziyaı ile birlikte istenir.


BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARIBAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞLARINDA TAPU HARÇLARI

Görüleceği üzere, tapu harcı; gerçek satış bedeli Görüleceği üzere, tapu harcı; gerçek satış bedeli ile emlak vergi değerinden HANGİSİ DAHA ile emlak vergi değerinden HANGİSİ DAHA YÜKSEKSE o bedel üzerinden ödenir. YÜKSEKSE o bedel üzerinden ödenir. Uygulamada, tapu harçları, özellikle kat irtifaklı Uygulamada, tapu harçları, özellikle kat irtifaklı satışlarda henüz fatura düzenlenmediği için emlak satışlarda henüz fatura düzenlenmediği için emlak vergi değerinden ödenmektedir. Bu yöntem, yanlış vergi değerinden ödenmektedir. Bu yöntem, yanlış olup; tarafları cezalı harç ödemekle karşı karşıya olup; tarafları cezalı harç ödemekle karşı karşıya getirir.getirir.

Öte yandan, tapu harcında matrah; KDV hariç Öte yandan, tapu harcında matrah; KDV hariç satış bedelidir. (bakınız 1997/5 sayılı Harçlar satış bedelidir. (bakınız 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu iç genelgesi) Kanunu iç genelgesi)


TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANLARITAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANLARI

31.12.2012 tarihine kadar alınan YAPI 31.12.2012 tarihine kadar alınan YAPI RUHSATINA istinaden yapılan taşınmaz RUHSATINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı ikili bir yapı arz ederken, satışlarında KDV oranı ikili bir yapı arz ederken, 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan YAPI 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan YAPI RUHSATLARINA istinaden yapılan taşınmaz RUHSATLARINA istinaden yapılan taşınmaz satışlarında KDV oranı 32’lü bir yapı arz eder satışlarında KDV oranı 32’lü bir yapı arz eder olmuştur.(bakınız KDVK md.28, BKK:2012/4116 olmuştur.(bakınız KDVK md.28, BKK:2012/4116 md. 7 ve 12) md. 7 ve 12)


MüşavirMüşavir


31.12.2012 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN YAPI 31.12.2012 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANIRUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI

Bir müteahhit, inşaatıyla ilgili yapı ruhsatını Bir müteahhit, inşaatıyla ilgili yapı ruhsatını 31.12.2012 tarihine kadar almışsa(ikili yapı); 31.12.2012 tarihine kadar almışsa(ikili yapı);

-Net alanı 150 m2’ye kadar olan mesken -Net alanı 150 m2’ye kadar olan mesken satışlarında KDV oranı %1’dir.(meskenlerin satışlarında KDV oranı %1’dir.(meskenlerin satıldığı/satılacağı tarihin önemi yoktur. Önemli satıldığı/satılacağı tarihin önemi yoktur. Önemli olan ruhsat tarihidir.)olan ruhsat tarihidir.)

Net alanı 150 m2’nin üzerindeki mesken satışları Net alanı 150 m2’nin üzerindeki mesken satışları ile büyüklüğü ne olursa olsun işyeri satışlarında ile büyüklüğü ne olursa olsun işyeri satışlarında KDV oranı ise %18’dir. KDV oranı ise %18’dir.


01.01.2013 TARİHİNDEN SONRA ALINAN YAPI 01.01.2013 TARİHİNDEN SONRA ALINAN YAPI RUHSATLARINA GÖRE KDV ORANIRUHSATLARINA GÖRE KDV ORANI

Büyükşehir olmayan yerlerde eski sistem devam edecektir. Ancak Büyükşehir olmayan yerlerde eski sistem devam edecektir. Ancak büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmışsa;büyükşehirlerde yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden sonra alınmışsa;

--Ruhsatın alındığı tarihteRuhsatın alındığı tarihte, üzerine lüks ve 1. sınıf olarak yapı yapılan , üzerine lüks ve 1. sınıf olarak yapı yapılan arsanın m2 bazında emlak vergi değeriarsanın m2 bazında emlak vergi değeri;;

0-499 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki 0-499 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %1,konutta %1,

500-999 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin 500-999 TL aralığında olmanın yanında net alanı da 150 m2’nin altındaki konutta %8,altındaki konutta %8,

1.000 TL ve üzerindeki konutta %18,1.000 TL ve üzerindeki konutta %18, 150 m2’nin üzerindeki konutta ve tüm işyerlerinde arsanın birim emlak 150 m2’nin üzerindeki konutta ve tüm işyerlerinde arsanın birim emlak

vergi değeri ne olursa olsun %18,vergi değeri ne olursa olsun %18,

Oranında KDV hesaplanır. (kentsel dönüşüm kapsamında yapılan Oranında KDV hesaplanır. (kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların 150 m2’nin altında olanları ise eskiden olduğu gibi %1 konutların 150 m2’nin altında olanları ise eskiden olduğu gibi %1 oranındaki KDV2ye tabidir)oranındaki KDV2ye tabidir)


MüşavirMüşavir


YENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİYENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİ

ATAKUM, CANİK ve TEKKEKÖY ilçelerindeki ATAKUM, CANİK ve TEKKEKÖY ilçelerindeki ARSALARIN hiç birinin 01.01.2013 tarihi ARSALARIN hiç birinin 01.01.2013 tarihi itibariyle m2 bazında emlak vergi değeri 500 TL itibariyle m2 bazında emlak vergi değeri 500 TL ve üzerinde değildir. Bu itibarla, ilgili ilçelerde ve üzerinde değildir. Bu itibarla, ilgili ilçelerde ruhsatlar yeni alınsa da net alanı 150 m2’nin ruhsatlar yeni alınsa da net alanı 150 m2’nin altındaki lüks ve 1. sınıf olmayan konutlarda %1, altındaki lüks ve 1. sınıf olmayan konutlarda %1, 150 m2’nin üzerindeki konutlarda ise %18 150 m2’nin üzerindeki konutlarda ise %18 oranında KDV uygulanacaktır.oranında KDV uygulanacaktır.

(Emlak vergi değerleri 4 yılda bir tespit edilir. En (Emlak vergi değerleri 4 yılda bir tespit edilir. En son 2010’da yapılmıştır.)son 2010’da yapılmıştır.)


YENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİYENİ UYGULAMANIN SAMSUN İLİNE ETKİSİ

Ancak, İLKADIM ilçesinin bazı mahallelerinde Ancak, İLKADIM ilçesinin bazı mahallelerinde yapılacak inşaatların yapı ruhsatı 01.01.2013 yapılacak inşaatların yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinde itibaren alınmışsa; 1. sınıf ve lüks olarak tarihinde itibaren alınmışsa; 1. sınıf ve lüks olarak yapılan konutun büyüklüğü ne olursa olsun %8 yapılan konutun büyüklüğü ne olursa olsun %8 veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır.veya %18 oranında KDV hesaplanacaktır.

Örneğin; Gazi Caddesindeki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri Örneğin; Gazi Caddesindeki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri 1.500 TL’dir. Dolayısıyla bu cadde üzerine yapılacak 1. sınıf 1.500 TL’dir. Dolayısıyla bu cadde üzerine yapılacak 1. sınıf meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %18’dir. (1.000 TL ve üzeri meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %18’dir. (1.000 TL ve üzeri %18 idi)%18 idi)

Yine, Atatürk Bulvarındaki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri Yine, Atatürk Bulvarındaki arsaların m2 bazında emlak vergi değeri 950 TL’dir. Dolayısıyla, bu bulvar üzerine yapılacak 1.sınıf ve lüks 950 TL’dir. Dolayısıyla, bu bulvar üzerine yapılacak 1.sınıf ve lüks olarak yapılan meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %8 olarak yapılan meskenlerin net alanı 50 m2 de olsa KDV %8 hesaplanacaktır. (500-999 TL arası %8 idi)hesaplanacaktır. (500-999 TL arası %8 idi)


MüşavirMüşavir


KONUTLARDA NET ALAN TABİRİKONUTLARDA NET ALAN TABİRİ

Net alanla ilgili açıklamalara 9 ve 30 seri nolu Net alanla ilgili açıklamalara 9 ve 30 seri nolu KDVGT’de açıklamalara yer verilmiştir.KDVGT’de açıklamalara yer verilmiştir.

Buna göre; faydalı alan konut içerisinde, duvarlar Buna göre; faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Düzenlemelere göre, arasında kalan temiz alandır. Düzenlemelere göre, net alana ulaşmak için; konut içindeki duvarlar net alana ulaşmak için; konut içindeki duvarlar arasında kalan faydalı alana balkonların 2 m2’yi arasında kalan faydalı alana balkonların 2 m2’yi aşan kısmı, bina içindeki konut başına birden aşan kısmı, bina içindeki konut başına birden sonraki depo/kömürlük, kömürlük/depo bina sonraki depo/kömürlük, kömürlük/depo bina dışında ise 4 m2’yi aşan kısmı, bina dışındaki dışında ise 4 m2’yi aşan kısmı, bina dışındaki garajlardan konut başına 18 m2’yi aşan kısmı garajlardan konut başına 18 m2’yi aşan kısmı ilave edilir. ilave edilir.



Bina içindeki sığınak, depo, kapıcı dairesi, Bina içindeki sığınak, depo, kapıcı dairesi, çamaşırlık, genel giriş, merdivenler, asansörler net çamaşırlık, genel giriş, merdivenler, asansörler net alan hesaplamasında dikkate alınmaz.alan hesaplamasında dikkate alınmaz.

Yine, konut içindeki kapı ve pencere şeritleri, baca Yine, konut içindeki kapı ve pencere şeritleri, baca çıkıntıları, hava bacaları, kolonların duvarlardan çıkıntıları, hava bacaları, kolonların duvarlardan taşan dişleri net alan hesaplamasında dikkate taşan dişleri net alan hesaplamasında dikkate alınmaz.alınmaz.

Uygulamada, en çok karşılaşılan sorun; Uygulamada, en çok karşılaşılan sorun; balkonların net alan hesaplamasına dahil balkonların net alan hesaplamasına dahil edilmemesidir.edilmemesidir.



Oysa, balkonların sadece 2 m2’si net alan hesaplamasında Oysa, balkonların sadece 2 m2’si net alan hesaplamasında dikkate alınmaz. Buradaki 2 m2’den kasıt her balkon için dikkate alınmaz. Buradaki 2 m2’den kasıt her balkon için 2 m2 değil, toplam balkon alanından sadece 2 m2’nin 2 m2 değil, toplam balkon alanından sadece 2 m2’nin dikkate alınmamasıdır. Örneğin, bir meskenin 3 balkonu dikkate alınmamasıdır. Örneğin, bir meskenin 3 balkonu varsa ve toplamları 18 m2 ise; bunun 16 m2’si net alan varsa ve toplamları 18 m2 ise; bunun 16 m2’si net alan hesaplamasında dikkate alınmalıdır.hesaplamasında dikkate alınmalıdır.

Bilindiği üzere, ruhsatı veren belediyelerin yapı kontrol Bilindiği üzere, ruhsatı veren belediyelerin yapı kontrol müdürlükleri, inşaatın bitimine müteakip imal edilen müdürlükleri, inşaatın bitimine müteakip imal edilen bağımsız bölümlerin brüt ve net alanlarını gösterir belge bağımsız bölümlerin brüt ve net alanlarını gösterir belge vermektedir. Eğer net alan konusunda tereddüt oluşursa vermektedir. Eğer net alan konusunda tereddüt oluşursa gerek faturada gösterilecek KDV oranı, buna bağlı olarak gerek faturada gösterilecek KDV oranı, buna bağlı olarak KDV iade tutarının doğru olarak belirlenmesi için fiili KDV iade tutarının doğru olarak belirlenmesi için fiili ölçüme başvurmak yerinde olacaktır. ölçüme başvurmak yerinde olacaktır.


İNDİRİMLİ ORANA TABİ İNŞAAT İŞLERİNDE İNDİRİMLİ ORANA TABİ İNŞAAT İŞLERİNDE KDV İADESİKDV İADESİ

KDVK’nın 28. maddesi uyarınca; indirimli KDVK’nın 28. maddesi uyarınca; indirimli oranda(%1 veya %8) yapılan teslim ve hizmetlerin oranda(%1 veya %8) yapılan teslim ve hizmetlerin bünyesine giren vergilerin, işlemin gerçekleştiği bünyesine giren vergilerin, işlemin gerçekleştiği dönemde hesaplanan vergilerle telafi edilememesi dönemde hesaplanan vergilerle telafi edilememesi halinde, bünyeye giren bu vergilerin Bakanlar halinde, bünyeye giren bu vergilerin Bakanlar Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmı yılı içinde Kurulunca belirlenen sınırı aşan kısmı yılı içinde mahsuben, takip eden yıl içinde ise mahsuben ya da mahsuben, takip eden yıl içinde ise mahsuben ya da nakden iade edilebilecektir.nakden iade edilebilecektir.

Teslim yılını takip eden bir yıl içinde iadesi Teslim yılını takip eden bir yıl içinde iadesi istenmeyen iade alacağı, daha sonraki yıllarda istenmeyen iade alacağı, daha sonraki yıllarda istenemez.(ayrıntılı açıklamalar 119 seri nolu istenemez.(ayrıntılı açıklamalar 119 seri nolu KDVKGT’de yer almaktadır)KDVKGT’de yer almaktadır)


İNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİİNDİRİMLİ ORANA TABİ TESLİMLERDE KDV İADESİ

Örneğin; AB şirketi 2010 yılında başladığı net Örneğin; AB şirketi 2010 yılında başladığı net alanları 150 m2’nin altında olan 19 meskenlik alanları 150 m2’nin altında olan 19 meskenlik inşaatı 2011 yılında bitirmiş ve bunun 9 adedini inşaatı 2011 yılında bitirmiş ve bunun 9 adedini ekim/2011 döneminde satmıştır. Geri kalan ekim/2011 döneminde satmıştır. Geri kalan meskenlerden 7 adedini de mart/2012 döneminde meskenlerden 7 adedini de mart/2012 döneminde satmıştır. Şirketin, 3 adet meskeni ise 2012 dönem satmıştır. Şirketin, 3 adet meskeni ise 2012 dönem sonu itibariyle hala stoklarda durmaktadır.sonu itibariyle hala stoklarda durmaktadır.

Bu örnekte, AB şirketi 2011 yılının ekim Bu örnekte, AB şirketi 2011 yılının ekim döneminde sattığı 9 adet meskenden dolayı döneminde sattığı 9 adet meskenden dolayı yüklendiği KDV’leri hesaplanan vergilerle yüklendiği KDV’leri hesaplanan vergilerle



Telafi edemediği kısmı, 2011 yılı içinde borçlarına Telafi edemediği kısmı, 2011 yılı içinde borçlarına mahsuben isteyebilir.(meblağ; 4.000 TL tutarını mahsuben isteyebilir.(meblağ; 4.000 TL tutarını aşıyorsa vergi incelemesi ile veya YMM İade aşıyorsa vergi incelemesi ile veya YMM İade Raporu ile alabilir)Raporu ile alabilir)

Veya takip eden yıl içinde (en geç aralıkta Veya takip eden yıl içinde (en geç aralıkta verilecek kasım/2012 dönemi beyannamesi ile) verilecek kasım/2012 dönemi beyannamesi ile) MAHSUBEN veya NAKDEN isteyebilir. İade MAHSUBEN veya NAKDEN isteyebilir. İade tutarının beyannamede gösterilmesi yeterlidir. tutarının beyannamede gösterilmesi yeterlidir. Dilekçe, daha geç de verilebilir. Dilekçe, daha geç de verilebilir.


MüşavirMüşavir



AB şirketi, mart 2012 döneminde sattığı 7 adet AB şirketi, mart 2012 döneminde sattığı 7 adet meskenden dolayı yüklendiği ama başka meskenden dolayı yüklendiği ama başka faaliyetlerinden dolayı hesaplanan vergilerle telafi faaliyetlerinden dolayı hesaplanan vergilerle telafi edemediği vergiyi de aynı şekilde mart-aralık/2012 edemediği vergiyi de aynı şekilde mart-aralık/2012 dönem aralığında mahsuben isteyebilir. Takip dönem aralığında mahsuben isteyebilir. Takip eden yılın en geç kasım/2013 dönemi eden yılın en geç kasım/2013 dönemi beyannamesiyle ise ister mahsuben, isterse nakden beyannamesiyle ise ister mahsuben, isterse nakden isteyebilir. isteyebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken hususlar;Burada dikkat edilmesi gereken hususlar;



-Satılmamış meskenler için yüklenilen vergi tutarı ne kadar -Satılmamış meskenler için yüklenilen vergi tutarı ne kadar olursa olsun iadesi istenemez. İade talebi için teslim şarttır. olursa olsun iadesi istenemez. İade talebi için teslim şarttır. İade talebi için tamamının satılması beklenmez.İade talebi için tamamının satılması beklenmez.

Farklı yıllarda satılan meskenler için iade talebi; topluca ve Farklı yıllarda satılan meskenler için iade talebi; topluca ve bir defada yapılamaz. Her teslim yılındaki satışların bir defada yapılamaz. Her teslim yılındaki satışların bünyesine giren vergiler kendi yılında mahsuben veya takip bünyesine giren vergiler kendi yılında mahsuben veya takip eden yılda nakden veya mahsuben istenebilir. Örneğimizde, eden yılda nakden veya mahsuben istenebilir. Örneğimizde, 2011 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergiler, 2012 2011 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergiler, 2012 yılında satılan meskenler için yüklenilen vergilerle birlikte; yılında satılan meskenler için yüklenilen vergilerle birlikte; 2013 yılında istenemez. Çünkü, 2013 yılına gelindiğinde 2011 2013 yılında istenemez. Çünkü, 2013 yılına gelindiğinde 2011 yılındaki teslimler için iade talebi artık hak düşürücü süreye yılındaki teslimler için iade talebi artık hak düşürücü süreye dönüşmüştür. 2013 yılında sadece 2012 yılındaki teslimler dönüşmüştür. 2013 yılında sadece 2012 yılındaki teslimler için iade istenebilir.için iade istenebilir.



Ancak, örneğimizde; 2012 yılı içinde, 2011 Ancak, örneğimizde; 2012 yılı içinde, 2011 yılındaki teslimler için nakden ya da mahsuben yılındaki teslimler için nakden ya da mahsuben iade istenebileceği gibi, yine 2012 yılı içinde bu iade istenebileceği gibi, yine 2012 yılı içinde bu yılda yapılan teslimler için mahsuben iade yılda yapılan teslimler için mahsuben iade talebinde bulunulabilir.talebinde bulunulabilir.

İade hesaplaması sırasında; sadece indirimli orana İade hesaplaması sırasında; sadece indirimli orana tabi teslimler için hesaplanan vergiler ile bu tabi teslimler için hesaplanan vergiler ile bu teslimler için yüklenilen vergiler mukayese edilir. teslimler için yüklenilen vergiler mukayese edilir. Aradaki fark, “iadeye esas KDV”dir. Aradaki fark, “iadeye esas KDV”dir.



““iadeye esas KDV” ile teslim dönemindeki iadeye esas KDV” ile teslim dönemindeki “Sonraki Dön. Dev. KDV” mukayese edilir. “Sonraki Dön. Dev. KDV” mukayese edilir. Küçük olanı “iade edilebilir KDV” olur. Bu Küçük olanı “iade edilebilir KDV” olur. Bu hesaplama her dönemde, bir önceki dönemi de hesaplama her dönemde, bir önceki dönemi de kapsayacak şekilde kümülatif olarak yıl sonuna kapsayacak şekilde kümülatif olarak yıl sonuna kadar yapılır. kadar yapılır.

İade tutarının hesaplanması sırasında, genel orana İade tutarının hesaplanması sırasında, genel orana tabi teslimler için hesaplanan KDV ile yine bu tabi teslimler için hesaplanan KDV ile yine bu teslimlerin bünyesine giren yüklenilen KDV teslimlerin bünyesine giren yüklenilen KDV kesinlikle dikkate alınmaz.kesinlikle dikkate alınmaz.


MüşavirMüşavir



İndirimli orana tabi teslimlerin bünyesine girse İndirimli orana tabi teslimlerin bünyesine girse bile; teferruat mahiyetindeki harcamalara isabet bile; teferruat mahiyetindeki harcamalara isabet eden KDV’ler iade hesabına dahil edilmez. eden KDV’ler iade hesabına dahil edilmez. Örneğin, havuz için yapılan harcamalar, Örneğin, havuz için yapılan harcamalar, davlumbaz, beyaz eşya, vestiyer gibi konutun davlumbaz, beyaz eşya, vestiyer gibi konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar için yapımı için zorunlu olmayan harcamalar için ödenen KDV iade tutarında gösterilmez. Yine, ödenen KDV iade tutarında gösterilmez. Yine, zorunlu olmayan bahçe düzenlemesi, oyun parkı, zorunlu olmayan bahçe düzenlemesi, oyun parkı, çim ekimi gibi harcamalar için ödenen vergiler de çim ekimi gibi harcamalar için ödenen vergiler de iade hesabında dikkate alınmaz. iade hesabında dikkate alınmaz.


İNŞAAT TAHHÜT İŞLERİ VE VERGİLEMESİİNŞAAT TAHHÜT İŞLERİ VE VERGİLEMESİ

Kamu İhale Kanunu’nda tanımı yapılan; “yapım” Kamu İhale Kanunu’nda tanımı yapılan; “yapım” işi mahiyetindeki inşaat taahhüt işleri başladığı işi mahiyetindeki inşaat taahhüt işleri başladığı yılda bitirilebileceği gibi bitmesi birden fazla yıla yılda bitirilebileceği gibi bitmesi birden fazla yıla da sarkabilir. da sarkabilir.

İnşaat taahhüt işi; ister başladığı yılda bitirilsin, İnşaat taahhüt işi; ister başladığı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün HİZMET ÜRETİM isterse birden fazla yıl sürsün HİZMET ÜRETİM işidir. İşi yapan, yapılan üründen pay almaz, işidir. İşi yapan, yapılan üründen pay almaz, hizmet bedeli(hakediş) alır. Aynı yılda biten hizmet bedeli(hakediş) alır. Aynı yılda biten taahhüt işleri, genel vergileme rejimine tabidir, taahhüt işleri, genel vergileme rejimine tabidir, hakediş bedelleri üzerinden ödemeyi yapanca %3 hakediş bedelleri üzerinden ödemeyi yapanca %3 oranında stapoj kesintisi yapılmaz. oranında stapoj kesintisi yapılmaz.


YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATIYAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI

Ancak, yapım işi ister aynı yılda bitirilsin, isterse Ancak, yapım işi ister aynı yılda bitirilsin, isterse birden fazla yıl sürsün eğer 117 seri nolu birden fazla yıl sürsün eğer 117 seri nolu KDVKGT’de sayılan “BELİRLENMİŞ KDVKGT’de sayılan “BELİRLENMİŞ ALICILARA” yapılıyorsa alıcılar tarafından 2/10 ALICILARA” yapılıyorsa alıcılar tarafından 2/10 oranında KDV tevkifatı yapılır. oranında KDV tevkifatı yapılır.

KDV mükellefleri belirlenmiş alıcılar arasında KDV mükellefleri belirlenmiş alıcılar arasında sayılmamıştır. sayılmamıştır. Yine, 117 nolu tebliğ ile belediyeler Yine, 117 nolu tebliğ ile belediyeler belirlenmiş alıcılar arasından çıkarılmıştır.belirlenmiş alıcılar arasından çıkarılmıştır.


YAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATIYAPIM İŞLERİNDE KDV TEVKİFATI

-Yapım işi, malzeme ve işçilik olarak bölünebilir olsa Yapım işi, malzeme ve işçilik olarak bölünebilir olsa bile KDV tevkifatı toplam ödeme tutarı bile KDV tevkifatı toplam ödeme tutarı üzerinden yapılacaktır.üzerinden yapılacaktır.

Örneğin, Samsun SMMM odası ya da Samsun Örneğin, Samsun SMMM odası ya da Samsun Ticaret Odası yönetim binasına giydirme cephe Ticaret Odası yönetim binasına giydirme cephe yaptırsa; toplam ödeme tutarı üzerinden yaptırsa; toplam ödeme tutarı üzerinden hesaplanan KDV’nin 2/10’unu sorumlu sıfatıyla hesaplanan KDV’nin 2/10’unu sorumlu sıfatıyla keserek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan keserek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edecektir.(kamu kurumu niteliğindeki meslek edecektir.(kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları belirlenmiş alıcılar arasında kuruluşları belirlenmiş alıcılar arasında sayılmıştır)sayılmıştır)


YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BAŞLAMA ZAMANIBAŞLAMA ZAMANI

-Sözleşmede yer teslimi öngörülmüş ise YERİN -Sözleşmede yer teslimi öngörülmüş ise YERİN TESLİM TARİHİ,TESLİM TARİHİ,

-Sözleşmede yer teslim tarihi belirtilmemiş ise -Sözleşmede yer teslim tarihi belirtilmemiş ise sözleşmede belirtilen sözleşmede belirtilen İŞİN FİİLEN BAŞLANGIÇ İŞİN FİİLEN BAŞLANGIÇ

tarihi,tarihi,

-Sözleşmede bunların hiçbiri belli değilse, -Sözleşmede bunların hiçbiri belli değilse, SÖZLEŞME TARİHİ işin başlangıç tarihi kabul SÖZLEŞME TARİHİ işin başlangıç tarihi kabul edilir.edilir.

İşin başlangıç tarihi, bazen taahhüt işinin yıllara sari İşin başlangıç tarihi, bazen taahhüt işinin yıllara sari olup olmadığına, dolayısıyla tevkifatı ve olup olmadığına, dolayısıyla tevkifatı ve vergilemeyi de etkilemektedir. vergilemeyi de etkilemektedir.


MüşavirMüşavir


YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞİNDE İŞİN BİTİŞ ZAMANIBİTİŞ ZAMANI

-Geçici ve kesin kabule tabi olan işlerde; geçici kabulün -Geçici ve kesin kabule tabi olan işlerde; geçici kabulün yapıldığını gösteren TUTANAĞIN İDARECE yapıldığını gösteren TUTANAĞIN İDARECE ONAYLANDIĞI tarihtir. Örneğin, geçici kabul tutanağı ONAYLANDIĞI tarihtir. Örneğin, geçici kabul tutanağı 26.12.2012 tarihinde düzenlenmesine rağmen, bu tutanağın 26.12.2012 tarihinde düzenlenmesine rağmen, bu tutanağın onay tarihi 03.01.2013 ise işin bitiş zamanı 2013 yılıdır. Ve onay tarihi 03.01.2013 ise işin bitiş zamanı 2013 yılıdır. Ve vergilendirilmesi de bu yılda yapılır.vergilendirilmesi de bu yılda yapılır.

-Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olmayan işlerde; İŞİN -Geçici ve kesin kabul usulüne tabi olmayan işlerde; İŞİN FİİLEN TAMAMLANDIĞI(alıcının tasarrufuna FİİLEN TAMAMLANDIĞI(alıcının tasarrufuna sunulduğu) veya FİİLEN BIRAKILDIĞI tarihtir. (örneğin sunulduğu) veya FİİLEN BIRAKILDIĞI tarihtir. (örneğin iş, işveren tarafından feshedilirse bu kararın yükleniciye iş, işveren tarafından feshedilirse bu kararın yükleniciye tebliğ tarihi işin bitiş tarihidir.) tebliğ tarihi işin bitiş tarihidir.)


İNŞAAT TAAHHÜT İŞİİNŞAAT TAAHHÜT İŞİ

Bir işin yıllara sari inşaat işi olması için ille de Bir işin yıllara sari inşaat işi olması için ille de kamu kurumlarına yapılmasını gerektirmez. Yine, kamu kurumlarına yapılmasını gerektirmez. Yine, yıllara sari inşaat işi malzeme dahil yapılabileceği yıllara sari inşaat işi malzeme dahil yapılabileceği gibi, sadece işçilik şeklinde de yapılabilir. gibi, sadece işçilik şeklinde de yapılabilir.

Örneğin, A müteahhidinin özel inşaatının sadece Örneğin, A müteahhidinin özel inşaatının sadece kaba yapı tabir edilen bölümünü yapan BC şirketi kaba yapı tabir edilen bölümünü yapan BC şirketi işe; 2011 yılında başlayıp 2012 yılında bitirmişse, işe; 2011 yılında başlayıp 2012 yılında bitirmişse, iş yıllara yaygın inşaat işidir.iş yıllara yaygın inşaat işidir.


YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDE YILLARA YAYGIN İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDE VERGİ TEVKİFATVERGİ TEVKİFAT

GVK md. 94 ve KVK md.15’e göre; avans ödemeleri dahil GVK md. 94 ve KVK md.15’e göre; avans ödemeleri dahil istihkak(hakediş) bedelleri üzerinden %3 oranında tevkifat istihkak(hakediş) bedelleri üzerinden %3 oranında tevkifat yapılır. İş sonradan yıllara sari hale gelirse, yıllara sari hale yapılır. İş sonradan yıllara sari hale gelirse, yıllara sari hale geldiği yılbaşından itibaren ödenen hakedişlerden tevkifat geldiği yılbaşından itibaren ödenen hakedişlerden tevkifat yaplır. İş, ek sözleşme ile yıllara sari hale gelirse, sözleşme yaplır. İş, ek sözleşme ile yıllara sari hale gelirse, sözleşme tarihinden itibaren yapılan hakedişlerden tevkifat yapılır. tarihinden itibaren yapılan hakedişlerden tevkifat yapılır.

Kesilen bu vergi, işin yapıldığı dönemin değil, işin bittiği Kesilen bu vergi, işin yapıldığı dönemin değil, işin bittiği yılın kazancından mahsup edilir. Bitmemiş(devam eden) yılın kazancından mahsup edilir. Bitmemiş(devam eden) işten kesilen tevkifat; cari dönem kazancından mahsup işten kesilen tevkifat; cari dönem kazancından mahsup edilirse GVK 121 ve KVK 34. maddeleri hilafına uygulama edilirse GVK 121 ve KVK 34. maddeleri hilafına uygulama yapılmış olur.yapılmış olur.


YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM İŞİNİN YILLARA YAYGIN İNŞAAT VE ONARIM İŞİNİN VERGİLENDİRME ZAMANIVERGİLENDİRME ZAMANI

Vergilemede dönemsellik ilkesine istisna bir Vergilemede dönemsellik ilkesine istisna bir düzenleme olan GVK’nın 42. maddesine göre; düzenleme olan GVK’nın 42. maddesine göre; birden fazla yıla sirayet eden(yayılan) inşaat ve birden fazla yıla sirayet eden(yayılan) inşaat ve onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl onarma işlerinde kar veya zarar işin bittiği yıl kesin olarak tespit edilir ve ve TAMAMI o yılın kesin olarak tespit edilir ve ve TAMAMI o yılın geliri(veya zararı) sayılarak beyan edilir.geliri(veya zararı) sayılarak beyan edilir.

Ancak, iş bittikten sonra tahsil edilen hasılat ve Ancak, iş bittikten sonra tahsil edilen hasılat ve yapılan harcamalar; hangi yılda tahsil edilmişse yapılan harcamalar; hangi yılda tahsil edilmişse veya hangi yılda gider yapılmışsa o yılın veya hangi yılda gider yapılmışsa o yılın kazancıyla ilişkilendirilir.kazancıyla ilişkilendirilir.


ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI

-Yapılan birden fazla işin tamamı yıllara yaygın iş -Yapılan birden fazla işin tamamı yıllara yaygın iş ise; ortak giderler işlerin harcama tutarlarının ise; ortak giderler işlerin harcama tutarlarının toplam harcamaya oranı ne ise; genel giderler de toplam harcamaya oranı ne ise; genel giderler de aynı oranda dağıtılır. Örnek; iki iş için yapılan aynı oranda dağıtılır. Örnek; iki iş için yapılan toplam yönetim gideri 50.000 TL olsun.toplam yönetim gideri 50.000 TL olsun.

-1.İşin toplam harcama tutarı-1.İşin toplam harcama tutarı :600.000 TL:600.000 TL -2.İşin toplam harcama tutarı-2.İşin toplam harcama tutarı :400.000 TL:400.000 TL Toplam harcama tutarıToplam harcama tutarı :1.000.000 TL:1.000.000 TL 1. İşin toplam harcama içindeki payı (600/1.000=) %60 1. İşin toplam harcama içindeki payı (600/1.000=) %60

olduğuna göre, giderlerin de %60’ı(50.000*0,60=30.000) 1. olduğuna göre, giderlerin de %60’ı(50.000*0,60=30.000) 1. işe aittir.işe aittir.


ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI ORTAK GENEL GİDERLERİN DAĞITILMASI

Uygulamada yıllara sari inşaat işi ile kazancı Uygulamada yıllara sari inşaat işi ile kazancı dönemsel tespit edilen işler birlikte yapılmaktadır.dönemsel tespit edilen işler birlikte yapılmaktadır.

Böyle durumlarda; ortak giderlerden pay verirken Böyle durumlarda; ortak giderlerden pay verirken yıllara sari işte HARCAMA tutarı, normal işte yıllara sari işte HARCAMA tutarı, normal işte HASILAT tutarı toplanarak oranlama yapılır.HASILAT tutarı toplanarak oranlama yapılır.

Yıllara sari işin Harcama tutarıYıllara sari işin Harcama tutarı : 250.000 TL: 250.000 TL Normal işin hasılat tutarıNormal işin hasılat tutarı :1.000.000 TL :1.000.000 TL Harcama toplamı+hasılat toplamı:1.250.000 TLHarcama toplamı+hasılat toplamı:1.250.000 TL Bu durumda ortak giderlerin (1.000.000/1.250.000) Bu durumda ortak giderlerin (1.000.000/1.250.000) %80’i normal işe isabet eden kısımdır. %80’i normal işe isabet eden kısımdır.


YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYIYILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYI

İnşaat işiyle ilgili yapılan sözleşmeler ister kamu ile İnşaat işiyle ilgili yapılan sözleşmeler ister kamu ile yapılsın isterse özel sektör arasında yapılsın damga yapılsın isterse özel sektör arasında yapılsın damga vergisine tabidir.vergisine tabidir.

Ancak, hakedişler kısmında işin kamuya yapılması Ancak, hakedişler kısmında işin kamuya yapılması ile özel sektöre yapılması halinde farklılık arz eder.ile özel sektöre yapılması halinde farklılık arz eder.

A) İş resmi dairelere yapılıyorsa; resmi daireler A) İş resmi dairelere yapılıyorsa; resmi daireler tarafından (avanslar dahil) yapılan ödemelere ilişkin tarafından (avanslar dahil) yapılan ödemelere ilişkin hakediş faturasındaki meblağın binde 8,25 damga hakediş faturasındaki meblağın binde 8,25 damga vergisi olarak kesilir.(DVK 1 sayılı tablo IV/1-a) vergisi olarak kesilir.(DVK 1 sayılı tablo IV/1-a)


YILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYIYILLARA SARİ İNŞAAT İŞİNDE DAMGA VERGİSİ OLAYI

B) Yıllara sari iş, resmi dairelere yapılmıyorsa B) Yıllara sari iş, resmi dairelere yapılmıyorsa düzenlenen hakedişler üzerinden damga vergisi düzenlenen hakedişler üzerinden damga vergisi hesaplanmaz, ödenmez. Ancak, istihkak sahibi hesaplanmaz, ödenmez. Ancak, istihkak sahibi yaptığı hizmet karşılığı tahsilat yaptığını yaptığı hizmet karşılığı tahsilat yaptığını MAKBUZA bağlarsa, yani iş sahibine MAKBUZ MAKBUZA bağlarsa, yani iş sahibine MAKBUZ düzenlerse binde 6,6 damga vergisi ödemek düzenlerse binde 6,6 damga vergisi ödemek zorundadır. (Dayanak: DVK’nın 1 sayılı zorundadır. (Dayanak: DVK’nın 1 sayılı tablosunun IV-1.b bölümü) tablosunun IV-1.b bölümü)


MüşavirMüşavir


İNŞAAT İŞİNİN ORTAKLIK ŞEKLİNDE YAPILMASI İNŞAAT İŞİNİN ORTAKLIK ŞEKLİNDE YAPILMASI

A) ADİ ORTAKLIKLAR: Ortaklık isteğe göre A) ADİ ORTAKLIKLAR: Ortaklık isteğe göre GVK’daki “adi ortaklık” şeklinde kurulabileceği GVK’daki “adi ortaklık” şeklinde kurulabileceği gibi, mükellefler TALEP ederlerse KVK’daki “iş gibi, mükellefler TALEP ederlerse KVK’daki “iş ortaklığı” şeklinde de kurulabilirler. Bu iki ortaklığı” şeklinde de kurulabilirler. Bu iki ortaklık şeklinin vergileme rejimi tamamen ortaklık şeklinin vergileme rejimi tamamen FARKLIDIR.FARKLIDIR.

Gelir vergisi kanununun uygulandığı adi ortalıkta; Gelir vergisi kanununun uygulandığı adi ortalıkta; KDV ve muhtasar beyanname yönünden mükellef KDV ve muhtasar beyanname yönünden mükellef ORTAKLIĞIN KENDİSİDİR. ORTAKLIĞIN KENDİSİDİR.


ADİ ORTAKLIKTA KAZANÇ BEYANIADİ ORTAKLIKTA KAZANÇ BEYANI

Ancak, kazanç yönünden; ortaklardan her biri kendi Ancak, kazanç yönünden; ortaklardan her biri kendi payına isabet eden kazancı, KENDİ YILLIK payına isabet eden kazancı, KENDİ YILLIK BEYANNAMESİNDE “TİCARİ” kazanç olarak BEYANNAMESİNDE “TİCARİ” kazanç olarak beyan eder. Örneğin, X kurumun inşaat işini yapan beyan eder. Örneğin, X kurumun inşaat işini yapan eşit hisseye sahip A gerçek kişisi ile AB Şirketi, işten eşit hisseye sahip A gerçek kişisi ile AB Şirketi, işten elde edilen 400.000 TL tutarındaki kazancı kendi elde edilen 400.000 TL tutarındaki kazancı kendi yıllık beyanlarına hisseleri oranında (200’şer yüz bin yıllık beyanlarına hisseleri oranında (200’şer yüz bin TL) dahil ederler. Eğer, işten zarar edilmişse, TL) dahil ederler. Eğer, işten zarar edilmişse, zararlar da ortaların hisseleri oranında kendi zararlar da ortaların hisseleri oranında kendi beyannamelerine aktarılır. beyannamelerine aktarılır.

Yasal defterler ise adi ortaklık adına tutulacağı Yasal defterler ise adi ortaklık adına tutulacağı tabidir. tabidir.


İŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANIİŞ ORTAKLILARINDA KAZANÇ BEYANI

B) İŞ ORTAKLARI : KVK’nın 2/7. maddesine B) İŞ ORTAKLARI : KVK’nın 2/7. maddesine göre, diğer kurumlar vergisi mükelleflerinin kendi göre, diğer kurumlar vergisi mükelleflerinin kendi arasında veya şahıslarla belli bir işin birlikte arasında veya şahıslarla belli bir işin birlikte yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancı yapılmasını ortaklaşa yüklenmek ve kazancı paylaşmak amacıyla kurdukları ortaklıkları, paylaşmak amacıyla kurdukları ortaklıkları, TALEP ETMELERİ halinde kurumlar vergisi TALEP ETMELERİ halinde kurumlar vergisi mükellefi olarak tesis ettirebilirler.mükellefi olarak tesis ettirebilirler.

Eğer, kuruluş aşamasında böyle bir talep AÇIKÇA Eğer, kuruluş aşamasında böyle bir talep AÇIKÇA belirtilmezse; vergi dairesi mükellefiyeti adi belirtilmezse; vergi dairesi mükellefiyeti adi ortaklık şeklinde tesis ettirir.ortaklık şeklinde tesis ettirir.


MüşavirMüşavir



Kurumlar vergisi mükellef olan iş ortaklığı, elde Kurumlar vergisi mükellef olan iş ortaklığı, elde edilen kazanç üzerinden kendi adına edilen kazanç üzerinden kendi adına KURUMLAR VERGİSİ beyannamesi verir. KURUMLAR VERGİSİ beyannamesi verir. Vergi sonrası kalan kazancı, ortaklara hisseleri Vergi sonrası kalan kazancı, ortaklara hisseleri nispetinde dağıtır. Eğer ortak; kurumlar vergisi nispetinde dağıtır. Eğer ortak; kurumlar vergisi mükellefi ise iş ortaklığından elde ettiği kazanç mükellefi ise iş ortaklığından elde ettiği kazanç KURUM kazancıdır. Ancak, İŞTİRAK KURUM kazancıdır. Ancak, İŞTİRAK KAZANCI istisnasından faydalanır. Yani, iş KAZANCI istisnasından faydalanır. Yani, iş ortaklığından elde ettiği kazancı 640-ortaklığından elde ettiği kazancı 640-İştiraklerden temettü gelirleri Hesabına İştiraklerden temettü gelirleri Hesabına kaydeder. Ancak, beyan üzerinden iştirak kaydeder. Ancak, beyan üzerinden iştirak kazancı olarak tekrar düşer. (KVK md.5/1.a.1) kazancı olarak tekrar düşer. (KVK md.5/1.a.1)



İş ortaklığındaki gelir vergisi mükellefi olan İş ortaklığındaki gelir vergisi mükellefi olan ortakların kazancı ise; GVK 75/2. maddesi ortakların kazancı ise; GVK 75/2. maddesi uyarınca MENKUL SERMAYE İRADI uyarınca MENKUL SERMAYE İRADI hükmündedir. Ortaklığın bitmesi akabinde, gerçek hükmündedir. Ortaklığın bitmesi akabinde, gerçek kişi ortaklara kazanç dağıtılırken GVK’nın 94.6.b kişi ortaklara kazanç dağıtılırken GVK’nın 94.6.b maddesi hükmü uyarınca %15 oranında tevkifat maddesi hükmü uyarınca %15 oranında tevkifat yapılır. MSİ’nin yarısı mezkur kanunun 22. yapılır. MSİ’nin yarısı mezkur kanunun 22. maddesi uyarınca istisnadır. Geri kalan yarısı 103. maddesi uyarınca istisnadır. Geri kalan yarısı 103. maddede belirtilen 2.gelir dilimini aşmıyorsa maddede belirtilen 2.gelir dilimini aşmıyorsa beyanname verilmez ve tevkifat nihai vergi yükü beyanname verilmez ve tevkifat nihai vergi yükü olarak kalır. (GVK md; 22, 75/2, 86/1-c, 94/6.b)olarak kalır. (GVK md; 22, 75/2, 86/1-c, 94/6.b)


MüşavirMüşavir



İş ortaklığında dikkat edilmesi İş ortaklığında dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de; faaliyet gereken hususlardan biri de; faaliyet ZARARLA sonuçlanması halinde ZARARLA sonuçlanması halinde zararın, ortakların hisseleri zararın, ortakların hisseleri nispetinde kendi beyanlarına nispetinde kendi beyanlarına aktaramayacakları olayıdır. Zira, aktaramayacakları olayıdır. Zira, KVK’nın 5/3. maddesi uyarınca; KVK’nın 5/3. maddesi uyarınca; kurumlar vergisinden istisna edilen kurumlar vergisinden istisna edilen kazançlar için yapılan giderler ve kazançlar için yapılan giderler ve faaliyet zararları diğer kazançlardan faaliyet zararları diğer kazançlardan oluşan matrahtan indirilemez.oluşan matrahtan indirilemez.




ÖRNEK: A gerçek kişisi ile BC Ltd. Şti. %50’şer oranında ÖRNEK: A gerçek kişisi ile BC Ltd. Şti. %50’şer oranında hisse ile K Kamu kurumun yol yapım işi için KV mükellefi hisse ile K Kamu kurumun yol yapım işi için KV mükellefi iş ortaklığı kurmuştur. İş 2012 yılının sonunda bitmiş ve iş ortaklığı kurmuştur. İş 2012 yılının sonunda bitmiş ve ortaklık toplam 800.000 TL tutarında kazanç elde etmiştir.ortaklık toplam 800.000 TL tutarında kazanç elde etmiştir.

1-İş ortaklığının vergilendirilmesi: İş ortaklığının kendisi (adi 1-İş ortaklığının vergilendirilmesi: İş ortaklığının kendisi (adi ortaklıktan farklı olarak) Kurumlar vergisi beyannamesi ortaklıktan farklı olarak) Kurumlar vergisi beyannamesi verecektir. Kazanç üzerinden toplam (800.000*0,20=) verecektir. Kazanç üzerinden toplam (800.000*0,20=) 160.000 TL kurumlar vergisi ödeyecektir.160.000 TL kurumlar vergisi ödeyecektir.

Vergi sonrası kalan kar: 800.000-160.000=640.000 TL dir.Vergi sonrası kalan kar: 800.000-160.000=640.000 TL dir.Her bir ortağa vergi sonrası isabet eden kazanç: Her bir ortağa vergi sonrası isabet eden kazanç:

640.000/2=320.000 TL dir.640.000/2=320.000 TL dir.


107107

2-Ortak A gerçek kişinin vergilendirilmesi: A gerçek kişinin 2-Ortak A gerçek kişinin vergilendirilmesi: A gerçek kişinin vergi sonrası kendisine kalan toplam 320.000 TL vergi sonrası kendisine kalan toplam 320.000 TL tutarındaki hissesi MENKUL SERMAYE İRADIDIR. Bu tutarındaki hissesi MENKUL SERMAYE İRADIDIR. Bu nedenle, iş ortaklığı üzerinden %15 oranı olan nedenle, iş ortaklığı üzerinden %15 oranı olan (320.000*0,15=) 48.000 TL tutarında tevkifat yaparak, (320.000*0,15=) 48.000 TL tutarında tevkifat yaparak, geri kalan kısım olan (320.000-48.000=) 272.000 TL geri kalan kısım olan (320.000-48.000=) 272.000 TL tutarını ortağa ödeyecektir.tutarını ortağa ödeyecektir.

Ortağın, MSİ’sinin yarısı (GVK md.22) vergiden istisnadır. Ortağın, MSİ’sinin yarısı (GVK md.22) vergiden istisnadır. Geri kalan kısım (272.000/2=) 136.000 TL tutarı GVK’nın Geri kalan kısım (272.000/2=) 136.000 TL tutarı GVK’nın 103. maddesindeki 2. gelir dilimin üzerinde olması 103. maddesindeki 2. gelir dilimin üzerinde olması nedeniyle yıllık beyanname verilecektir. Beyannamede nedeniyle yıllık beyanname verilecektir. Beyannamede gelir vergisi 136.000 TL üzerinden hesaplanacak ama gelir vergisi 136.000 TL üzerinden hesaplanacak ama tevkif edilen vergi olan 48.000 TL nin tamamı hesaplanan tevkif edilen vergi olan 48.000 TL nin tamamı hesaplanan vergiden mahsup edilecektir. vergiden mahsup edilecektir.



MüşavirMüşavir

3-Ortak BC Ltd. Şti.’nin vergilendirilmesi: İş 3-Ortak BC Ltd. Şti.’nin vergilendirilmesi: İş ortaklığından vergi sonrası aldığı toplam ortaklığından vergi sonrası aldığı toplam 320.000 TL tutarı iştiraklerden temettü gelirleri 320.000 TL tutarı iştiraklerden temettü gelirleri mahiyetindeki KURUM KAZANCIDIR. mahiyetindeki KURUM KAZANCIDIR.

Ancak, iştirak kazancı olduğu için deftere gelir Ancak, iştirak kazancı olduğu için deftere gelir yazılan meblağ, beyan üzerinden tekrar yazılan meblağ, beyan üzerinden tekrar indirilir. Kar dağıtımı sırasında tevkifat da indirilir. Kar dağıtımı sırasında tevkifat da yapılmaz. Kısaca, kar dağıtımından dolayı BC yapılmaz. Kısaca, kar dağıtımından dolayı BC Ltd.Şti.’nin vergi yükü sıfırdır. Ltd.Şti.’nin vergi yükü sıfırdır.


İŞ ORTAKLIKLARININ HAKEDİŞLERİNDEN İŞ ORTAKLIKLARININ HAKEDİŞLERİNDEN KESİLEN VERGİLERİN MAHSUBUKESİLEN VERGİLERİN MAHSUBU

İş ortaklığı adi ortaklıksa; adi ortaklık yıllık İş ortaklığı adi ortaklıksa; adi ortaklık yıllık beyanname vermedi için ortaklar, hak edişlerden beyanname vermedi için ortaklar, hak edişlerden kesilen %3 oranındaki tevkifatın hisselerine isabet kesilen %3 oranındaki tevkifatın hisselerine isabet eden kısmını, eden kısmını, işin bittiği yıldaki işin bittiği yıldaki kendi YILLIK kendi YILLIK BEYANLARINDAN indirirler. BEYANLARINDAN indirirler.

İş ortaklığı kurumlar vergisi mükellefi ise; kendisi İş ortaklığı kurumlar vergisi mükellefi ise; kendisi kurumlar vergisi beyannamesi verdiği için işin bittiği kurumlar vergisi beyannamesi verdiği için işin bittiği yılda kendi kazancı üzerinden hesaplanan vergiden yılda kendi kazancı üzerinden hesaplanan vergiden indirir. Ortakların, kendi şahsi beyanlarında tevkifatı indirir. Ortakların, kendi şahsi beyanlarında tevkifatı indirmeleri söz konusu değildir.indirmeleri söz konusu değildir.


KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİVERGİLENDİRİLMESİ

1-KDV YÖNÜNDEN1-KDV YÖNÜNDEN: İnşaat ruhsatı 03.07.2009 : İnşaat ruhsatı 03.07.2009 tarihinden ÖNCE alınmışsa, konutların alanı ne tarihinden ÖNCE alınmışsa, konutların alanı ne olursa olsun, üyelere teslim sırasında KDV olursa olsun, üyelere teslim sırasında KDV hesaplanmayacaktır. Yüklenilen KDV’ler ise maliyet hesaplanmayacaktır. Yüklenilen KDV’ler ise maliyet unsuru olarak dikkate alınacaktır.unsuru olarak dikkate alınacaktır.

İnşaat ruhsatı; 03.07.2009 tarihinden SONRA İnşaat ruhsatı; 03.07.2009 tarihinden SONRA alınmışsa KDVK’da genel hükümler geçerlidir. Yani, alınmışsa KDVK’da genel hükümler geçerlidir. Yani, diğer müteahhitlerin konut teslimlerinde hangi diğer müteahhitlerin konut teslimlerinde hangi hüküm uygulanıyorsa, konut yapı kooperatiflerinin hüküm uygulanıyorsa, konut yapı kooperatiflerinin teslimlerine de o hükümler uygulanır.teslimlerine de o hükümler uygulanır.


KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN KONUT YAPI KOOPERATİFLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİVERGİLENDİRİLMESİ

2-KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN2-KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN:(:(KVK Md. 4/k)KVK Md. 4/k) Belli şartları sağlamaları halinde kurumlar vergisinden muaf Belli şartları sağlamaları halinde kurumlar vergisinden muaf

olurlar;olurlar; -Yapı ruhsatı kooperatif adına olmalı,-Yapı ruhsatı kooperatif adına olmalı, -Arsa tapusu kooperatif adına tescil edilmeli,-Arsa tapusu kooperatif adına tescil edilmeli, -Kooperatif yetkilileriyle veya bunlarla ilişkili olan kişilerle iş -Kooperatif yetkilileriyle veya bunlarla ilişkili olan kişilerle iş

yapmamalı, işçi işveren ilişkisinde olmamalı,yapmamalı, işçi işveren ilişkisinde olmamalı, -Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazançtan pay vermemeli,-Yönetim kurulu başkan ve üyelerine kazançtan pay vermemeli, -sermaye üzerinden kazanç dağıtmamalı, yedek akçelerin ortaklara -sermaye üzerinden kazanç dağıtmamalı, yedek akçelerin ortaklara

dağıtmamalı,dağıtmamalı, Sadece ortaklarla iş yapmalı(kendine ait arsayı kat karşılığı Sadece ortaklarla iş yapmalı(kendine ait arsayı kat karşılığı

verebilir. Her hisseye bir konut veya işyeri verilmeli)verebilir. Her hisseye bir konut veya işyeri verilmeli) --


YAPI DENETİM HİZMETLERİNDEN KDV TEVKİFATIYAPI DENETİM HİZMETLERİNDEN KDV TEVKİFATI

1- KENDİ ARSASINA İŞ YAPANLAR YÖNÜNDEN:1- KENDİ ARSASINA İŞ YAPANLAR YÖNÜNDEN: Maliye Bakanlığı, KDVK’nın 9. maddesinden aldığı yetkiyi Maliye Bakanlığı, KDVK’nın 9. maddesinden aldığı yetkiyi

en son 117 seri nolu KDVKGT ile kullanmıştır. Bahse en son 117 seri nolu KDVKGT ile kullanmıştır. Bahse konu tebliğin 3.2.6 bölümüne göre; yapı denetim konu tebliğin 3.2.6 bölümüne göre; yapı denetim firmalarınca verilen yapı denetim hizmetlerinden dolayı firmalarınca verilen yapı denetim hizmetlerinden dolayı hesaplanan KDV’nin 9/10’unu alıcılar keserek sorumlu hesaplanan KDV’nin 9/10’unu alıcılar keserek sorumlu sıfatıyla beyan edecektir.sıfatıyla beyan edecektir.

Sorumlular; hem KDV mükellefleri, hem de mükellef Sorumlular; hem KDV mükellefleri, hem de mükellef olmasalar bile tebliğin 3.1.2.b bölümünde sayılan olmasalar bile tebliğin 3.1.2.b bölümünde sayılan “belirlenmiş alıcılardır”. Bedel, kamu kurumları aracılığı “belirlenmiş alıcılardır”. Bedel, kamu kurumları aracılığı ile ödense bile tevkifatı adına fatura düzenlenen alıcı ile ödense bile tevkifatı adına fatura düzenlenen alıcı yapacaktır. yapacaktır.


KENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİTLERKENDİ ARSASINA İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİTLER

Kendi arsasına inşaat yapan müteahhitler(yapı Kendi arsasına inşaat yapan müteahhitler(yapı ruhsatının yapı sahibi bölümünde de kendi ruhsatının yapı sahibi bölümünde de kendi isimleri olduğundan); yapı denetim firmalarına isimleri olduğundan); yapı denetim firmalarına hizmet karşılığı ödedikleri bedeller üzerinden hizmet karşılığı ödedikleri bedeller üzerinden hesaplanan KDV’nin 9/10’unun sorumlu sıfatıyla hesaplanan KDV’nin 9/10’unun sorumlu sıfatıyla tevkif ederek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan tevkif ederek 2 nolu KDV beyannamesi ile beyan edeceklerdir. edeceklerdir.


MüşavirMüşavir


2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE

Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’a göre; yapı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun’a göre; yapı denetim hizmeti, yapı sahibi(arsa sahibi) ile yapı denetim hizmeti, yapı sahibi(arsa sahibi) ile yapı denetim firması arasında yapılacak bir denetim firması arasında yapılacak bir sözleşmeye göre yürütülmek zorundadır. Bu sözleşmeye göre yürütülmek zorundadır. Bu itibarla, yapı denetim firmasının hizmetleri itibarla, yapı denetim firmasının hizmetleri karşılığı yapı sahibi(arsa sahibi) tarafından yapı karşılığı yapı sahibi(arsa sahibi) tarafından yapı denetim hesabına para yatırılması gerekmektedir.denetim hesabına para yatırılması gerekmektedir.

Ancak, uygulamada hizmet karşılığı yatırılan Ancak, uygulamada hizmet karşılığı yatırılan paraları; yapı sahipleri(arsa sahibi) değil, yapı paraları; yapı sahipleri(arsa sahibi) değil, yapı müteahhitleri arsa sahipleri adına yapmaktadır. müteahhitleri arsa sahipleri adına yapmaktadır.


2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE2-İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE

Yapı denetim firmaları da, mevzuat gereği hizmet Yapı denetim firmaları da, mevzuat gereği hizmet faturalarını yapı sahibi(arsa sahibi) adına faturalarını yapı sahibi(arsa sahibi) adına kesmektedir.kesmektedir.

Bu nedenle, adına fatura kesilen arsa sahibi Bu nedenle, adına fatura kesilen arsa sahibi mükellef ise tevkifattan da o sorumludur. Fiilen mükellef ise tevkifattan da o sorumludur. Fiilen ödemeyi müteahhidin yapması, onu sorumlu ödemeyi müteahhidin yapması, onu sorumlu yapmaz. Arsa sahibi mükellef değilse, tevkifat da yapmaz. Arsa sahibi mükellef değilse, tevkifat da yoktur. Arsa sahibinin sorumlu olmaması için yoktur. Arsa sahibinin sorumlu olmaması için “belirlenmiş alıcılardan” da olmaması gerekir.“belirlenmiş alıcılardan” da olmaması gerekir.


MüşavirMüşavir


İNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDEİNŞAATIN KAT KARŞILIĞI YAPILMASI HALİNDE

Örnek: A Şirketi aktifine kayıtlı arsayı kat Örnek: A Şirketi aktifine kayıtlı arsayı kat karşılığı, B müteahhitlik şirketine vermiştir. Yapı karşılığı, B müteahhitlik şirketine vermiştir. Yapı denetim firmasına tüm ödemeleri B müteahhidi denetim firmasına tüm ödemeleri B müteahhidi yapsa da tevkifatı A Şirketi yapacaktır. Arsa yapsa da tevkifatı A Şirketi yapacaktır. Arsa sahibi nihai tüketici ise tevkifat da yoktur. sahibi nihai tüketici ise tevkifat da yoktur.

Samsun SMMM odası yapı sahibi olarak yapı Samsun SMMM odası yapı sahibi olarak yapı denetim hizmeti satın alsa; KDV tevkifatı denetim hizmeti satın alsa; KDV tevkifatı yapacaktır. Çünkü belirlenmiş alıcılardandır. yapacaktır. Çünkü belirlenmiş alıcılardandır. (kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu)(kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu)


ARSA SAHİBİ ADINA YAPI DENETİM FİRMALARINA ARSA SAHİBİ ADINA YAPI DENETİM FİRMALARINA YAPILAN ÖDEMELERİN GİDER MAHİYETİYAPILAN ÖDEMELERİN GİDER MAHİYETİ

– Yukarıda açıklandığı üzere, yasal mevzuat gereği yapı Yukarıda açıklandığı üzere, yasal mevzuat gereği yapı denetim hizmetlerinin bedeli, yapı(arsa) sahibi adına denetim hizmetlerinin bedeli, yapı(arsa) sahibi adına yapılmaktadır. Durum böyle olmakla birlikte, arsa yapılmaktadır. Durum böyle olmakla birlikte, arsa sahipleri hiçbir şeye karışmamakta, ödemeleri yapı sahipleri hiçbir şeye karışmamakta, ödemeleri yapı sahibi adına müteahhitler yapmaktadır. Ancak, sahibi adına müteahhitler yapmaktadır. Ancak, FATURALAR yapı(arsa) sahibi adına kesilmektedir. İşte FATURALAR yapı(arsa) sahibi adına kesilmektedir. İşte yapı sahibi adına düzenlenmekle birlikte, ödemeleri yapı sahibi adına düzenlenmekle birlikte, ödemeleri gerçekte müteahhitlerin yaptığı bedelleri, müteahhitler gerçekte müteahhitlerin yaptığı bedelleri, müteahhitler gider kaydedecek mi? Faturalardaki KDV’yi gider kaydedecek mi? Faturalardaki KDV’yi indirebilecek mi?indirebilecek mi?


MüşavirMüşavir


118118

Vergi idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle Vergi idaresinin bu konudaki görüşü ekseriyetle olumsuzdur. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının olumsuzdur. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 22.06.2011 tarihli ve GVK 40-811 sayılı özelgesi 22.06.2011 tarihli ve GVK 40-811 sayılı özelgesi ile, yine 05.09.2011 tarihli ve 1458 sayılı ile, yine 05.09.2011 tarihli ve 1458 sayılı özelgesinde; müteahhidin kendi adına özelgesinde; müteahhidin kendi adına düzenlenmemiş hizmet faturalarını gider düzenlenmemiş hizmet faturalarını gider kaydedemeyeceği, dolayısıyla gideri kabul kaydedemeyeceği, dolayısıyla gideri kabul edilmeyen harcamalardaki KDV’nin de KDVK edilmeyen harcamalardaki KDV’nin de KDVK 30/d. maddesi uyarınca indirim konusu 30/d. maddesi uyarınca indirim konusu yapılamayacağı şeklindedir. Bu durumu, yapı yapılamayacağı şeklindedir. Bu durumu, yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasında yapılan özel sahibi ile yapı müteahhidi arasında yapılan özel sözleşmelerin de değiştirmeyeceği belirtilmiştir. sözleşmelerin de değiştirmeyeceği belirtilmiştir.


119119

İdarenin bu görüşüne rağmen; yapı denetim İdarenin bu görüşüne rağmen; yapı denetim firmalarına ödenen bedelleri gider yazmak isteyen firmalarına ödenen bedelleri gider yazmak isteyen mükelleflere önerimiz; hizmet bedellerini tevsik mükelleflere önerimiz; hizmet bedellerini tevsik edici vesika olarak banka kanalıyla ödemeleri, yapı edici vesika olarak banka kanalıyla ödemeleri, yapı denetim firmasınca düzenlenecek faturanın uygun denetim firmasınca düzenlenecek faturanın uygun bir bölümüne ödemeyi müteahhidin yaptığının bir bölümüne ödemeyi müteahhidin yaptığının belirtilmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine belirtilmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine yapı denetim şirketlerine arsa sahibi adına yapı denetim şirketlerine arsa sahibi adına yatırılacak paraların müteahhit tarafından yatırılacak paraların müteahhit tarafından ödeneceği hususu eklenmelidir. ödeneceği hususu eklenmelidir.


120120

DİNLEDİĞİNİZ İÇİN DİNLEDİĞİNİZ İÇİN TEŞEKKÜRLER… TEŞEKKÜRLER…


Documents

İNŞAAT TÜRLERİ, VERGİLEMESİ VE MUHASEBE UYGULAMALARI