Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 ...ES)_Urbanizacion_Arenal.pdf · TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

IB-13077/06- 3 * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 11-06-2012 000129-00012999/VRef.Tasador: GZT (27227 - )

XHTA *H310ADJUDICADOS PARTICIPADAS BANKIA

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: IB-13077/06- 3 defecha 11-06-2012 realizada por MIGUEL GIMENEZ TOLOSANA tras visita del inmueble el día 11-06-2012. Fecha deCaducidad: 10-12-2012

las 3 Viviendas descritas en el informe, situadas en Avenida de S'Arenal, nº 48, parcelas 31-32, en URBANIZACIONARENAL DE'N CASTELL -MENORCA- en el municipio de Mercadal (Es), provincia de ISLAS BALEARES (07740) tienelos siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANKIA, S.A ADJUDICADOS 201111

A14010342

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

Sin ocupanteEstado del Inmueble:

Situación de Ocupación:

EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADAS

BANCAJA HABITAT,S.L.U.Entidad Financiera:

La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable delinmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada yModelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones, los condicionantes y advertencias .La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(131.878.510 pta)

(110.377.903 pta)(98.666.848 pta)

(158.387.492 pta)

Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmuebleterminadoCoste de Reposición Bruto ActualValor de Mercado en su situación actualValor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado

792.605,81 Euros

663.384,56 Euros592.999,70 Euros951.928,00 Euros

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR HIPOTECARIO592.999,70 Euros (98.666.849 pta)

VALOR DE TASACIÓN

Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 951.928,00 Euros

El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los valores calculados de cada uno de los elementos.

592.999,70 Euros (98.666.849 pta)

Valor del Suelo: 300.000,71 Euros

Valor del Vuelo: 651.927,29 EurosVida útil restante del inmueble "estimada": 100 años

1 / 3ECO

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.





CERTIFICADO DE TASACIÓNADVERTENCIAS:

Para la finca : 14958 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/ocatastral.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata* Que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble nocontradigan los supuestos realizados en la valoración.El valor de tasación se corresponde al supuesto de que el inmueble se encuentre ocupado por el propietarioactual o vacío.No se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.La dirección que figura en la descripción registral no coincide con la actual, aunque se ha comprobado suconcordancia con la finca identificada.

El porcentaje de obra debe entenderse como orientativo. No podrá interpretarse individualmente elemento aelemento hasta la finalización de la construcción.

Consecuencias para la obtención de licencia que resultarían si el terreno tuviera una superficie menor como indica laescritura: No existen consecuencias.La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarF - Las superficies se han comprobado sobre plano parcelario.B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficies ValoradasC.L. S.R. F.D.C.Registral Comprobada AdoptadaNº Finca

14958 L. A. 748,69 748,69 FTerreno 748,69

128,31 128,31 BConstruida

Referencia Catastral 1: 1108812FE0310N0001ZM

114,76

14959 L. A. 146,36 146,36 BConstruida 147,76

691,45 691,45 FTerreno


691,45

14960 L. A. 146,36 146,36 BConstruida 147,76

691,45 691,45 FTerreno


691,45

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADOLa dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

Registro de la propiedad:Sección:

MahonMercadal

Superficie adoptada del terreno: 2.131,59 m²

2 / 3ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓNVALOR HIPOTECARIO

S.Útilm² m²

V.TasaciónS.Const.

Valor MercadoSituación Actual

Euros Euros

1495887,55 128,31

Piscina de 31,85 m².748,69 m²Superficie Parcela:

180.718,22 180.718,22

V.Seguro 150.122,70 EurosVM.Total 307.944,00 Euros

VIV1 CASA 1 Dormitorios 3 ; Baños 2 (CONSTRUCCIÓN)

14959105,52 146,36


206.140,74 206.140,74



14960105,52 146,36


206.140,74 206.140,74



El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a 663.384,56 Euros

No se ha cumplido la Normativa del Mercado Hipotecario porque no ha sido posible visitar interiormente el inmueble.

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2 de la ECO805/2003)

492.605,10 Euros

Euros

Superficie utilizada para valorar: Construida

NºElementos

Valor HipótesisTerminado

Sup.

m²

VIVIENDAS 3 951.928,00421,03


SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 298,59 421,03 421,03

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 11 de Junio de 2012.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: MIGUEL GIMENEZ TOLOSANA

ARQUITECTO TECNICO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Pedro Soria Casado

3 / 3ECO







EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDAS3 Viviendas Unifamiliares Aisladas de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en construcción-obras

paralizadas (Viviendas: 3)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANKIA, S.A ADJUDICADOS 201111

A14010342

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

Entidad Financiera: BANCAJA HABITAT,S.L.U.

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a : las comprobaciones, los condicionantes y advertencias . Lafinalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

3 Viviendas

Dirección del inmueble: Avenida de S'Arenal, nº 48, parcelas 31-32, en URBANIZACION ARENAL DE'NCASTELL -MENORCA- en el municipio de Mercadal (Es), provincia de ISLASBALEARES (07740)

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Escritura RegistradaLa dirección del inmueble que figura en la descripción registral no coincide exactamente con la actual.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

NºFinca: 14958


MahonMercadal

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

Construida 128,31 m² B114,76 m² 128,31 m²Terreno 748,69 m² F748,69 m² 748,69 m²

Vivienda nº 1. La superficie de terreno es de uso privativo. La referencia catastral corresponde a la finca matriz(solar).




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F - Las superficies se han comprobado sobre plano parcelario.B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo TurísticoActividad Dominante: Turística - 2ªResidenciaPoblación de Derecho: 5.398 Habitantes Evolución Población: EstableArenal d'en Castell es una urbanización turística situada en el término municipal de Es Mercadal, en la costa nortede la isla.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Proyecto Básico VisadoLicencia de ObraEscritura RegistradaOrdenanzaEn la documentación registral figura la Ref.CatastralFicha Catastral / Documentación Catastro

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Régimen de Protección del PatrimonioLinderosDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística

NºFinca: 14959



En Docum.Reg.

Terreno 691,45 m² F691,45 m² 691,45 m²Construida 146,36 m² B147,76 m² 146,36 m²



NºFinca: 14960



En Docum.Reg.






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4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Entorno con buen grado de consolidación compuesto por viviendas aisladas y conjuntos de apartamentos enbloques aislados.

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Medio Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: Turístico

Urbanización turística compuesta principalmente por complejos de apartamentos y viviendas unifamiliares.También existen en la zona diversos establecimientos hoteleros. Dispone de equipamientos y serviciossuficientes.

80 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 25 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio

EquipamientosComercial: Suficiente Religioso: SuficienteDeportivo: Suficiente Aparcamiento: SuficienteEscolar: Escaso Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población pueden considerarse buenas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

A efectos de valoración se adopta la superficie registral, comprobada mediante medición en el plano parcelario.

5.2.- INFRAESTRUCTURAS

Las infraestructuras se encuentran completamente terminadas.

Superficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:Superficie según Proyecto:Superficie según Escrituras:

2.131,59 m²2.131,59 m²2.210,00 m²2.131,59 m²



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6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

3 Viviendas Unifamiliares Aisladas de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, enconstrucción-obras paralizadas (Viviendas: 3)Jardines: SiAparcamientos al aire libre: SuficientesPiscina de la Comunidad de Propietarios: Si

Si2ª Residencia

Aparcamientos en edificio:Uso Principal:

Las vistas aumentan el valor del inmueble.% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:90,00 %

Nº de Portales: 1Nº de Escaleras: 1Nº de Ascensores por Escalera: 0

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:La promoción valorada está compuesta por tres casas unifamiliares.Las casas nº 2 y 3 presentan el mismo programa funcional, que se compone de tres dormitorios y tresbaños.La casa nº 1 dispone de tres dormitorios y dos baños.

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAparcamiento No Tiene 50,80 m²PLANTA

SEMISÓTANO Vivienda No Tiene 268,96 m²PLANTA BAJAVivienda No Tiene 101,27 m²PLANTA PISO

Total superficie construida: 421,03 m²

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES



En Docum.Reg.


NºFinca: 14958



En Docum.Reg.


NºFinca: 14959



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VIVIENDAS 298,59 421,03 421,03

PROYECTO:La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.Fecha de Redacción: 21-11-2005Fecha de Visado: 12-12-2005

Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZanja Corrida

Muro de Carga > 25 cm.

Normal

Plana no Transitable

Bloques de Hormigón

30 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Enfoscado

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Metálicas

ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos

Estar (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoDormitorio (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoBaños (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso PintadoCocina (V) Gres Azulejo Cerámico Yeso Pintado


6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES



En Docum.Reg.


NºFinca: 14960



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MediaMedia AltaNo Existe

Las viviendas proyectadas dispondrán de un nivel de acabados estándar. Se proyecta dotar a las viviendascon preinstalación de climatización.

INSTALACIONES:- Teléfono- Agua Caliente

Medio

Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:Media AltaMediaMedia

Fecha real de inicio de las obras 01-01-2007Fecha estimada de finalización de las obras 01-06-2008

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADASPorcentaje aproximado de Obra Realizada: 76,52 %Coste de la obra pendiente de ejecutar: 129.221,25 EurosLa comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 6 meses

En la visita realizada el 6-5-09 las obras se encontraban en la fase de acabados,estando las casas nº 2 y 3más avanzadas. Aparentemente las obras no han avanzado ya que no ha habido actividad.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

LICENCIA DE OBRASExiste licencia de obra mayor.

La licencia no fija plazos.05-07-2006Fecha de Licencia:

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

Comprobaciones realizadas:- No ha sido posible realizar comprobación alguna

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble no está protegido arquitectónicamente.



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OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Inferior al I.P.C.

No existe exceso de oferta para la demanda habitual.Los precios de la vivienda se están ajustando a la baja en los últimos cuatro años.

9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:Existe oferta de viviendas similares en promociones construidas en los últimos 6-7 años. La oferta de viviendausada corresponde a autopromociones.

Edificios en construcción:En los años no se construyen ni promueven nuevas viviendas. Las escasas edificaciones en construcción sonautopromociones.

Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 14 meses.

Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: 10 meses.

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 4.636

Número de viviendas principales: 1.245

Número de viviendas secundarias: 2.645

Número de viviendas desocupadas: 727

Número de viviendas otro tipo: 19

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:La demanda de la zona se centra básicamente en demandantes de clase media-alta (residentes fuera de laisla) en busca de vivienda como segunda residencia.

Media Alta

Inferior a la oferta

En la actualidad, debido a la crisis inmobiliaria y económica, la demanda solvente es inferior a la oferta.

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 6 y 12 meses

Las viviendas valoradas constituyen un producto inmobiliario que no debería presentar especiales dificultadesen su futura comercialización (al margen de la actual crisis económica), por su reducido tamaño y su tipologíaestándar. El programa funcional se adapta a la demanda de la zona.



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Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta

Alta Media Baja MuyBaja

Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X

VIVIENDA >Urbanización Urb. Punta Grossa, ES MERCADAL -MENORCA- (07740)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 2ª Residencia

Tipología Unifamiliar Aislada - Exterior NºDormitorios 3

NºBaños y Aseos 2 Ascensor NoSuperficie Construida: 143,00 m² Superficie Parcela: 500,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 3 años

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Vivienda a estrenar. Promoción de dos viviendas. Piscina individual.

319.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

11-06-20122.230,77 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Urbanización Urb. Cala Molí, ES MERCADAL -MENORCA- (07740)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: Si

Uso: 2ª Residencia





Vivienda a estrenar. Promoción de 8 viviendas. Piscina individual.



Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesLa oferta en el entorno es notable y en su mayoría corresponde a viviendas de obra nueva en pequeñaspromociones construidas en los últimos años.En el mercado inmobiliario los cuatro últimos años han estado marcados por la desaceleración generalizada delsector y la crisis económica. La oferta existente es sensiblemente superior a la demanda solvente, ya que esta haexperimentado un claro descenso desde el tercer trimestre del 2007, habiéndose visto drásticamente influenciadapor las restricciones de financiación, la caída del consumo y la incertidumbre futura. Todo ello ha supuesto unagran ralentización del ritmo de venta de las promociones de obra nueva, así como una notable reducción de lastransacciones inmobiliarias en general. Actualmente se aprecia un ajuste a la baja de los precios de la vivienda.



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VIVIENDA >Urbanización Urb. Coves Noves, ES MERCADAL -MENORCA- (07740)


Uso: 2ª Residencia





Vivienda a estrenar. Promoción de 9 casas. Piscina comunitaria.



VIVIENDA >Urbanización Urb. Coves Noves, ES MERCADAL -MENORCA- (07740)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: Si

Uso: 2ª Residencia





Vivienda a estrenar. Buenas vistas. Piscina individual.



VIVIENDA >Calle Sa Calma (Urb. Coves Noves), ES MERCADAL -MENORCA- (07740)


Uso: 2ª Residencia




Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Piscina individual.





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VIVIENDA >Calle Monte Toro, parcela 160, URBANIZACION SON PARC -MENORCA- (07740)


Uso: 2ª Residencia


NºBaños y Aseos 3 Ascensor NoSuperficie Construida: 209,00 m² Superficie Parcela: 1.000,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²


Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Piscina.



VIVIENDA >Urbanización Urb. Son Parc, URBANIZACION SON PARC -MENORCA- (07740)


Uso: 2ª Residencia



Estado del Inmueble Medio Antigüedad 10 años


Piscina.





Uso: 2ª Residencia





Piscina.





ECO 10 / 28







Uso: 2ª Residencia




Años desde la última reforma aproximadamente 25 años (estimación)


Piscina.





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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Urbanización Urb. PuntaGrossa

06-2012 UI 500,00 2.230,77 Const.143,00 319.000,00 PO

02 Urbanización Urb. CalaMolí

06-2012 UI 504,00 1.928,38 Const.160,00 308.540,00 PO

03 Urbanización Urb. CovesNoves

06-2012 UI 300,00 2.157,60 Const.145,30 313.500,00 PO


06-2012 UI 650,00 2.424,24 Const.165,00 400.000,00 PO

05 Calle Sa Calma (Urb.Coves Noves)

06-2012 UI 360,00 2.333,33 Const.210,00 490.000,00 PO

06 Calle Monte Toro, parcela160

05-2012 UI 1.000,00 2.153,11 Const.209,00 450.000,00 PO

07 Urbanización Urb. SonParc

05-2012 UI 700,00 2.038,04 Const.184,00 375.000,00 PO


05-2012 UI 700,00 2.615,38 Const.130,00 340.000,00 PO


05-2012 UI 700,00 2.419,35 Const.155,00 375.000,00 PO

HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

01 319.000,00 7,00 % 2.230,77 Const. 2.074,62 Const. 1,09Urbanización Urb. PuntaGrossa

02 308.540,00 7,00 % 1.928,38 Const. 1.793,39 Const. 1,26Urbanización Urb. Cala Molí03 313.500,00 7,00 % 2.157,60 Const. 2.006,57 Const. 1,13Urbanización Urb. Coves

Noves04 400.000,00 8,00 % 2.424,24 Const. 2.230,30 Const. 1,01Urbanización Urb. Coves

Noves05 490.000,00 6,00 % 2.333,33 Const. 2.193,33 Const. 1,03Calle Sa Calma (Urb. Coves

Noves)06 450.000,00 5,00 % 2.153,11 Const. 2.045,45 Const. 1,11Calle Monte Toro, parcela

16007 375.000,00 10,00 % 2.038,04 Const. 1.834,24 Const. 1,23Urbanización Urb. Son Parc08 340.000,00 10,00 % 2.615,38 Const. 2.353,85 Const. 0,96Urbanización Urb. Son Parc09 375.000,00 10,00 % 2.419,35 Const. 2.177,42 Const. 1,04Urbanización Urb. Son Parc

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

1.814,872.347,56Viviendas (Euros/m²)

Observaciones a los testigos:Los testigos aportados corresponden a viviendas unifamiliares, la mayoría con piscina individual, de característicassimilares a las viviendas objeto de valoración.



ECO 12 / 28





OTROSPara la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO



ECO 13 / 28





9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 4.522 3.466 2.824 3.149 3.304 3.350 2.657 1.539 1.389 982 765

65280Plurifamiliar 10.617 10.701 7.863 6.625 10.461 10.460 13.195 12.374 3.884 1.128 876

16777215Total 15.139 14.167 10.687 9.774 13.765 13.810 15.852 13.913 5.273 2.110 1.641

Número de viviendas iniciadas en el municipio de Mercadal (Es) según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 74 77 186 124 90 38 54 28 51 4 14

65280Plurifamiliar 31 115 134 276 230 102 149 117 45 34 -

16777215Total 105 192 320 400 320 140 203 145 96 38 14

Número de viviendas iniciadas en la provincia de ISLAS BALEARES según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años



ECO 14 / 28





0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia de ISLASBALEARES

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio deMercadal (Es)

2006 2007 2008 2009 2010 2011

? 255Unifamiliar 8 9 6 13 9 17

? ?? 65280Plurifamiliar 12 11 11 14 10 14

?????? 16711680Media 11 11 10 14 10 15

2006 2007 2008 2009 2010 2011

? 255Unifamiliar 2 16 - 4 9 12

? ?? 65280Plurifamiliar 10 4 6 3 1 11

?????? 16711680Media 8 7 6 4 7 11



ECO 15 / 28





Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de ISLASBALEARES durante el último año (2011)

0

5

10

15

20

25

30

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Mercadal(Es) durante el último año (2011)

0

10

20

30

40

50

60

70

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 10 21 14 14 14 27

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 3 3 3 68 6 16



ECO 16 / 28





Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de ISLASBALEARES durante el último año (2011)

0

5

10

15

20

25

30

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deMercadal (Es) durante el último año (2011)

0

10

20

30

40

50

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 2 8 24 30 17 9 9

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar - 12 47 21 18 3 -



ECO 17 / 28





0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Mercadal (Es) (Fuente

censos de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en el municipio deMercadal (Es) (Fuente censos de 2011 y

padrones de 2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 4.838 5.134 5.292 5.398 5.408

1981 1991 2001 2011

255 Total 1.264 3.298 4.636 -

65280Secundaria 767 2.422 2.645 -

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de ISLAS BALEARES (Fuente

censos de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en la provincia deISLAS BALEARES (Fuente censos de 2011 y

padrones de 2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 1.030.650 1.072.844 1.095.426 1.106.049 1.113.114

1981 1991 2001 2011

255 Total 265.266 414.035 495.079 -

65280Secundaria 62.512 82.222 94.350 -



ECO 18 / 28





CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE EN SU SITUACIÓN ACTUALPOR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 4,00 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 6 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 8 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 15 meses Límite superior: 17 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 2.200,00 Euros/m² 2.300,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 10,00 % 15,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 10 meses 15 mesesPorcentaje de ventas al terminar la obra:


Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 8 meses 15 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 19,00 % Límite superior: 20,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %



ECO 19 / 28





10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 4,00 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 6 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 8 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 15 meses Límite superior: 17 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 2.200,00 Euros/m² 2.300,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:


Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 10 meses 15 mesesPorcentaje de ventas al terminar la obra:


Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 8 meses 15 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 19,00 % Límite superior: 20,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %



ECO 20 / 28





ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

300.612,37 Euros

269.435,50 Euros 334.384,96 Euros

275.525,40 Euros 327.171,01 Euros

289.598,93 Euros 311.783,59 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,269 M. hasta 0,276 M. 5,71 %

Desde 0,276 M. hasta 0,282 M. 6,56 %

Desde 0,282 M. hasta 0,289 M. 11,32 %

Desde 0,289 M. hasta 0,295 M. 13,86 %

Desde 0,295 M. hasta 0,302 M. 16,40 %

Desde 0,302 M. hasta 0,308 M. 15,98 %

Desde 0,308 M. hasta 0,315 M. 11,53 %

Desde 0,315 M. hasta 0,321 M. 8,68 %

Desde 0,321 M. hasta 0,328 M. 5,82 %

Desde 0,328 M. hasta 0,334 M. 4,13 %Valor Rangos

0,328 M.-0,334 M. 0,321 M.-0,328 M. 0,315 M.-0,321 M. 0,308 M.-0,315 M. 0,302 M.-0,308 M. 0,295 M.-0,302 M. 0,289 M.-0,295 M. 0,282 M.-0,289 M. 0,276 M.-0,282 M. 0,269 M.-0,276 M.

0 5 10 15 20

Valor total elegido del solar 300.000,71 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

593.513,06 Euros

552.732,02 Euros 636.708,13 Euros

560.719,23 Euros 627.905,38 Euros

578.212,05 Euros 608.599,71 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,553 M. hasta 0,561 M. 5,50 %

Desde 0,561 M. hasta 0,570 M. 7,62 %

Desde 0,570 M. hasta 0,578 M. 11,43 %

Desde 0,578 M. hasta 0,586 M. 14,39 %

Desde 0,586 M. hasta 0,595 M. 13,02 %

Desde 0,595 M. hasta 0,603 M. 13,76 %

Desde 0,603 M. hasta 0,612 M. 13,76 %

Desde 0,612 M. hasta 0,620 M. 8,78 %

Desde 0,620 M. hasta 0,628 M. 7,20 %

Desde 0,628 M. hasta 0,637 M. 4,55 %Valor Rangos

0,628 M.-0,637 M. 0,620 M.-0,628 M. 0,612 M.-0,620 M. 0,603 M.-0,612 M. 0,595 M.-0,603 M. 0,586 M.-0,595 M. 0,578 M.-0,586 M. 0,570 M.-0,578 M. 0,561 M.-0,570 M. 0,553 M.-0,561 M.

0 5 10 15

Valor de mercado del inmueble en su situación actual 592.999,70 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 28.735,30 -27.483,610,00 0,00 28.735,30 0,00 0,00 -28.735,300,00 0,004 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,00



ECO 21 / 28





FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

5 24.630,26 -22.868,220,00 0,00 24.630,26 0,00 0,00 -24.630,260,00 0,006 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,007 0,00 28.125,700,00 31.205,75 0,00 0,00 0,00 31.205,7531.205,75 0,008 104,02 27.618,880,00 31.205,75 0,00 0,00 104,02 31.101,7331.205,75 0,009 208,04 27.120,880,00 31.205,75 0,00 0,00 208,04 30.997,7131.205,75 0,00

10 24.459,37 5.815,650,00 31.205,75 0,00 24.147,31 312,06 6.746,3931.205,75 0,0011 24.563,39 5.641,600,00 31.205,75 0,00 24.147,31 416,08 6.642,3731.205,75 0,0012 24.667,40 6.972,661.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 520,10 8.332,3332.999,74 0,0013 24.771,42 6.784,151.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 624,12 8.228,3132.999,74 0,0014 24.875,44 6.599,681.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 728,13 8.124,2932.999,74 0,0015 24.979,46 6.419,181.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 832,15 8.020,2732.999,74 0,0016 25.083,48 6.242,561.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 936,17 7.916,2532.999,74 0,0017 25.187,50 6.069,751.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 1.040,19 7.812,2332.999,74 0,0018 25.291,52 5.900,681.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 1.144,21 7.708,2232.999,74 0,0019 25.395,54 5.735,271.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 1.248,23 7.604,2032.999,74 0,0020 25.499,56 5.573,461.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 1.352,25 7.500,1832.999,74 0,0021 25.603,58 5.415,171.793,98 31.205,75 0,00 24.147,31 1.456,27 7.396,1632.999,74 0,0022 54.442,89 -15.468,481.793,98 31.205,75 28.735,30 24.147,31 1.560,29 -21.443,1632.999,74 0,0023 25.811,62 59.751,8278.675,59 31.205,75 0,00 24.147,31 1.664,31 84.069,72109.881,34 0,0024 25.507,59 2.408,0828.946,39 0,00 0,00 24.147,31 1.360,28 3.438,8028.946,39 0,0025 25.394,23 2.450,8128.946,39 0,00 0,00 24.147,31 1.246,92 3.552,1628.946,39 0,0026 25.280,87 2.491,7528.946,39 0,00 0,00 24.147,31 1.133,56 3.665,5228.946,39 0,0027 1.020,21 18.703,9728.946,39 0,00 0,00 0,00 1.020,21 27.926,1828.946,39 0,0028 906,85 18.503,1528.946,39 0,00 0,00 0,00 906,85 28.039,5428.946,39 0,0029 793,50 18.304,2028.946,39 0,00 0,00 0,00 793,50 28.152,9028.946,39 0,0030 680,14 18.107,0828.946,39 0,00 0,00 0,00 680,14 28.266,2528.946,39 0,0031 566,78 17.911,8028.946,39 0,00 0,00 0,00 566,78 28.379,6128.946,39 0,0032 453,43 17.718,3528.946,39 0,00 0,00 0,00 453,43 28.492,9728.946,39 0,0033 340,07 17.526,7128.946,39 0,00 0,00 0,00 340,07 28.606,3228.946,39 0,0034 226,71 17.336,8628.946,39 0,00 0,00 0,00 226,71 28.719,6828.946,39 0,0035 113,36 -67,420,00 0,00 0,00 0,00 113,36 -113,360,00 0,00





VIVIENDAS 298,59 421,03 421,03

CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 421,03 712,54 975,00 0,00 1.882,54 2.260,95 951.928,00Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

20,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

C.Const(P.T.O.)Euros/m² Const.

VIVIENDAS 228,95

Otros gastos necesarios para terminar las obras 20,00 %C.Const(P.T.O.) -> COSTES DE CONSTRUCCIÓN PARA TERMINAR OBRAS



ECO 22 / 28





ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.

COSTE DE REPOSICIÓN PENDIENTE 129.221,25 Euros

VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 592.999,70 Euros

83,70 %

76,52 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 300.000,71 Euros 300.000,71 EurosCoste de infraestructuras pendientes

410.504,25 Euros0,00 Euros

Viviendas

OTROS GASTOS NECESARIOS 82.100,85 Euros 49.260,51 Euros410.504,25 Euros 314.123,34 Euros

COSTE DE CONSTRUCCIÓN 314.123,34 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 792.605,81 Euros 663.384,56 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)



ECO 23 / 28





VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

Valor HipótesisTerminado

Sup.

VIVIENDAS 421,03 951.928,00

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE EN SU SITUACION ACTUAL 592.999,70 Euros

Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 792.605,81 Euros

Coste de Reposición Bruto Actual 663.384,56 Euros

Valor de Mercado en su situación actual 592.999,70 Euros

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 951.928,00 Euros

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:492.605,10 Euros

Fecha finalización Estructura estimada 01-06-2007Fecha finalización Albañilería estimada 01-10-2007Fecha finalización Instalaciones estimada 01-05-2008Fecha finalización Total de obra estimada 01-06-2008



ECO 24 / 28





(%) Porcentajede Obra (%)

Coste Construcciónactual sin O.G.N.

(Euros)

CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOSSEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.

Movimiento de tierras 4,75 % 100,00 % 19.498,95Cimentación y muros de contención 7,50 % 100,00 % 30.787,82Saneamiento 3,00 % 60,00 % 7.389,08Estructura 19,50 % 100,00 % 80.048,33Cubierta 5,00 % 93,90 % 19.273,18Cerramiento 8,50 % 100,00 % 34.892,86Impermeabilización y aislamiento 1,25 % 100,00 % 5.131,30Carpintería exterior y cerrajería 5,25 % 5,00 % 1.077,57Albañilería 6,00 % 100,00 % 24.630,26Yesos y escayolas 6,00 % 66,04 % 16.265,82Solados y alicatados 12,25 % 83,90 % 42.190,60Fontanería y aparatos sanitarios 5,75 % 70,00 % 16.522,80Electricidad y mecanismos 5,00 % 30,00 % 6.157,56Carpintería interior 4,50 % 5,00 % 923,64Pinturas 2,50 % 0,00 % 0,00Varios 3,25 % 70,00 % 9.338,97

Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 13 meses

% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:Límite Superior->

314.128,73 Euros

76,52 %17 meses

Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.



ECO 25 / 28





11.- VALOR DE TASACIÓN


VALOR DE TASACIÓN

Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 951.928,00 Euros

El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los valores calculados de cada uno de los elementos.

592.999,70 Euros (98.666.849 pta)

Con carácter informativo se ha calculado el VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Sieste terminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería a 951.928,00 Euros

592.999,70 Euros (98.666.849 pta)

La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financierasADVERTENCIAS:

Para la finca : 14958 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/ocatastral.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata* Que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble nocontradigan los supuestos realizados en la valoración.El valor de tasación se corresponde al supuesto de que el inmueble se encuentre ocupado por el propietarioactual o vacío.No se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.La dirección que figura en la descripción registral no coincide con la actual, aunque se ha comprobado suconcordancia con la finca identificada.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: MIGUEL GIMENEZ TOLOSANA

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 28 páginas numeradas de la 1 a la 28

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: MIGUEL GIMENEZ TOLOSANA

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 11-06-2012Fecha Emisión del informe: 11-06-2012 Fecha de caducidad del informe 10-12-2012

VerObservaciones



ECO 26 / 28





VALOR HIPOTECARIO

S.Útilm² m²

V.TasaciónS.Const.

Valor MercadoSituación Actual

Euros Euros

1495887,55 128,31


180.718,22 180.718,22



14959105,52 146,36


206.140,74 206.140,74



14960105,52 146,36


206.140,74 206.140,74





ECO 27 / 28





RESUMEN DE VALORESS.Útil S.Const. C.Const. Obra V.Suelo Act. C.Repos.Act.

m² m² Euros/m² % Euros Euros

C.Const.+OGN Act.

Euros

C.Repos.Pend.

Euros

14958 VIV1 CASA 1 Dormitorios 3 ; Baños 2 (CONSTRUCCIÓN)87,55 128,31 975,00 70,16 91.426,01 47.338,69194.210,02102.784,01



12.- OBSERVACIONESEl presente informe valora una promoción en construcción compuesta por tresviviendas unifamiliares aisladas. Las viviendas objeto de valoración se ubicanen una parcela de tamaño grande (2.131,59 m²) situada cerca del acceso a laurbanización, en su avenida principal. La viviendas dispondrán de vistasparciales del mar. Se proyecta un acceso independiente desde la calle para cadauna de las casas, que dispondrán de una amplia porción de solar independiente.Se trata de viviendas de tamaño pequeño que se adaptan a la oferta y demandadominante en la urbanización, y disponen de piscina individual con amplia zonade terraza descubieta (cuyo valor ha sido repercutido en el valor de lavivienda). El programa de vivienda se desarrolla en planta baja y planta piso.Las casas nº 2 y 3 poseen también una planta semisótano destinada a garaje. Enla casa nº 1 se proyecta un porche semicerrado en planta semisótano que tambiéntiene el uso de garaje.En las urbanizaciones cercanas se detectan algunas promociones en venta , deviviendas unifamiliares similares a la tasada, construidas en los últimos años.El precio de las viviendas en promociones similares se sitúa entre 300.000 y400.000 euros, para programas de tres dormitorios y dos baños, según superficiey calidades.

En el momento de la visita no se aprecia actividad en la obra, que se encuentraparalizada desde hace más de tres años. Se adoptan los porcentajes de obraejecutada comprobados en la última visita realizada al interior del inmueble elpasado 6-05-2009.

Se ha realizado la declaración de obra nueva y división en régimen de propiedadhorizontal de la promoción, habiéndose inscrito los elementos que la componencomo viviendas en construcción. No se dispone aún de referencia catastralindependiente para cada vivienda.

La normativa urbanística vigente califica la parcela como subzona 4f, siendo deaplicación los siguientes parámetros urbanísticos:

-Parcela mínima: 500 m²-Ocupación máxima: 33%-Edificabilidad máxima: 0,2 m²/m²-Altura máxima: 7 mts.(dos plantas)-Retranqueos: 3 mts. a vial, a límites de parcela y entre edificaciones.-Usos: Residencial unifamiliar.



ECO 28 / 28



RESUMEN DE TASACIÓN

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

BANKIA, S.A ADJUDICADOS 201111A14010342Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

Tipo de Inmueble: EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDASSituación inmueble:

Tasador:

Avenida de S'Arenal, nº 48, parcelas 31-32, en URBANIZACION ARENAL DE'NCASTELL -MENORCA- en el municipio de Mercadal (Es), provincia de ISLASBALEARES (07740)MIGUEL GIMENEZ TOLOSANA (ARQUITECTO TECNICO)

Entidad Financiera: BANCAJA HABITAT,S.L.U.

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO


VALOR DE TASACIÓN

Con carácter informativo se ha calculado el VALORHIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado Si esteterminara de acuerdo con lo descrito en el informe ascendería

a 951.928,00 Euros

592.999,70 Euros (98.666.849 pta)El Valor Hipotecario corresponde al menor valor entre los

valores calculados de cada uno de los elementos.

3 Viviendas Unifamiliares Aisladas de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, en construcción-obrasparalizadas (Viviendas: 3)

Visita interior del inmueble: No

ADVERTENCIAS:Para la finca : 14958 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata* Que el resultado de las comprobaciones que se deben realizar visitando interiormente el inmueble no contradiganlos supuestos realizados en la valoración.El valor de tasación se corresponde al supuesto de que el inmueble se encuentre ocupado por el propietario actualo vacío.No se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.La dirección que figura en la descripción registral no coincide con la actual, aunque se ha comprobado suconcordancia con la finca identificada.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Escritura RegistradaLa dirección del inmueble que figura en la descripción registral no coincide exactamente con la actual.Todas las Fincas Registrales tienen acceso.La dirección del inmueble que figura en la escritura no coincide con la actual.

FOTOGRAFÍA



ECO 1 / 3



NºFinca: 14958


MahonMercadal

Referencia Catastral 1:


1108812FE0310N0001ZM



En Docum.Reg.


NºFinca: 14959



1108812FE0310N0001ZM



En Docum.Reg.


NºFinca: 14960



1108812FE0310N0001ZM



En Docum.Reg.



Situación de Ocupación:Situación legal:

Sin ocupanteLibre

Comprobaciones:Resultado Comprobaciones Urbanísticas

- Consulta a la documentación del PlaneamientoCumple Normativa

3 Viviendas Unifamiliares Aisladas de 2 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, enconstrucción-obras paralizadas (Viviendas: 3)

Tipología:

Usos valorados

Estado del Inmueble:

Viviendas: 3

EN CONSTRUCCIÓN-OBRAS PARALIZADAS

Tiempo estimado para la finalizaciónde las obras:

6 meses Coste de la obra pendiente de ejecutar: 129.221,25 Euros

Fecha real de inicio de las obras 01-01-2007Fecha estimada de finalización de las obras 01-06-2008



ECO 2 / 3



Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 421,03 712,54 975,00 0,00 1.882,54 2.260,95 951.928,00Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

20,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

VALOR DEL SOLAR 300.000,71 Euros

83,70 %

76,52 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:492.605,10 Euros

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 6 y 12 meses

Las viviendas valoradas constituyen un producto inmobiliario que no debería presentar especiales dificultadesen su futura comercialización (al margen de la actual crisis económica), por su reducido tamaño y su tipologíaestándar. El programa funcional se adapta a la demanda de la zona.

Situación: Adecuada Distribución: Adecuada

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Urbanización Urb. PuntaGrossa

06-2012 UI 500,00 2.230,77 Const.143,00 319.000,00 PO

02 Urbanización Urb. CalaMolí

06-2012 UI 504,00 1.928,38 Const.160,00 308.540,00 PO


06-2012 UI 300,00 2.157,60 Const.145,30 313.500,00 PO


06-2012 UI 650,00 2.424,24 Const.165,00 400.000,00 PO

05 Calle Sa Calma (Urb.Coves Noves)

06-2012 UI 360,00 2.333,33 Const.210,00 490.000,00 PO

06 Calle Monte Toro, parcela160

05-2012 UI 1.000,00 2.153,11 Const.209,00 450.000,00 PO


05-2012 UI 700,00 2.038,04 Const.184,00 375.000,00 PO


05-2012 UI 700,00 2.615,38 Const.130,00 340.000,00 PO


05-2012 UI 700,00 2.419,35 Const.155,00 375.000,00 PO

Observaciones a los testigos:Los testigos aportados corresponden a viviendas unifamiliares, la mayoría con piscina individual, de característicassimilares a las viviendas objeto de valoración.



ECO 3 / 3

Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial28232 - Las Rozas (Madrid)Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 [email protected] | www.tinsa.es

Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313.Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades

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BANKIA, S.A ADJUDICADOS 201111C. I. F: A-14.010.342Calle PINTOR SOROLLA, Nº 846002 VALÈNCIA

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373,00373,00

67,14

Total 440,14

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SOLICITANTE: BANKIA, S.A ADJUDICADOS 201111SITUACION: Avenida de S'Arenal, nº 48, parcelas 31-32, en URBANIZACION ARENAL DE'N CASTELL -MENORCA- en el municipio de

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