Institut Wohnen und Umwelt GmbH 2. Klimaschutzkongress Der ökologische Mietspiegel in Darmstadt Jens Knissel [email protected] Institut Wohnen und Umwelt

InstitutWohnen undUmwelt GmbH

2. KlimaschutzkongressDer „ökologische“ Mietspiegel in Darmstadt

Jens Knissel [email protected] Wohnen und Umwelt / Darmstadt

Infos zum ökologischen Mietspiegel: www.iwu.de (/aktuell/mietspiegel-darmstadt.htm)


Gliederung des Vortrags

• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?

• Was ist der Mehraufwand?

• Was ist der Nutzen?


Neues Merkmal: wärmetechnische Beschaffenheit



• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel?

• Was ist der Mehraufwand?

• Was ist der Nutzen?


Energetische Gebäudebewertung

Ermitteln der Primärenergiekennwerte bei der:

• Mietspiegelerstellung für Gebäude der Mietspiegelstichprobe (1000 bis 2000 Stück)

• Mietspiegelanwendung: Vermieter muss Kennwert für eigenes Gebäude ermitteln, um wärmtechnische Beschaffenheit bewerten zu können.


Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis

Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)



• Was ist ein „ökologischer“ Mietspiegel

• Was ist der Mehraufwand

• Was ist der Nutzen


Nutzen des „ökologischen Mietspiegels“

Erhöhte Aussagekraft des Mietspiegels (Dimension Beschaffenheit – Modernisierungstätigkeit)

Mehr Mietpreisgerechtigkeit

Als Nebeneffekt: Verbessert die Rahmenbedingungen zur Refinanzierung von energetischen Modernisierungen

Vorteil für Vermieter und Mieter:Mehr Mieteinnahmen bei geringerer Mieterhöhung


ohne "wärmetechnische Beschaffenheit" im Mietspiegel Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)

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Heizkosten

energiebedingte Mehreinnahmen

Nettomiete

Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)

ortsübliche Vergleichsmiete

Energetische Modernisierung

Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten und Vergleichsmiete: 2%


mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im MietspiegelErhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete)

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EnergetischeModernisierung




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Miete unter ortsüblicher Vergleichsmiete Erhöhung nach § 559 BGB (11% der Modernisierungskosten)

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Heizkosten


Nettomiete





Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt

Außenwand und Fenster müssen ohnehin „gemacht“ werden

Mehrfamilienhaus Baujahr 1955

Wohnfläche 700 m²

Heizenergieverbrauch vor Modernis. umgerechnet 25 l Öl/(m²a)

Primärenergiekennwert Heizung/WW 314 kWh/(m²AN a)


Beispiel energetische ModernisierungWissenschaftsstadt Darmstadt

Fit für die nächsten 30 bis 50 Jahre• Außenwanddämmung 16 cm• Wärmeschutzverglaste Fenster• Oberste Geschossdecke 20 cm• Kellerdecke 6 cm

Vorher Nachher

Heizenergieverbrauch [Liter Öl/(m²ANa)] 25 12

Heizkosten [€/(m² Mon)] 1,45 0,68

Primärenergiekennwert Heizung/WW [kWh/(m²AN a) 314 150


Konsequenzen Vermieter

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energiebed. Mod.-kosten

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vor Mod. unterVergleichsmiete

vor Mod. aufVergleichsmiete

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Mieterhöhung - §558 BGB: auf neue Vergleichsmiete

bei öko. Mietspiegel

Zusätzliche Mieteinnahmen InvestitonenMieterhöhung - §559 BGB: 11 % der Mod.-kosten

Betrachtungszeitraum 25 Jahre; Zins 5,5 %/a (real); Mietpreissteigerung 2 %/a (real)Zuschlag für gute wärmtechnische Beschaffenheit (wtB) entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat


Konsequenzen MieterWissenschaftsstadt Darmstadt

Heizenergiepreis: 7 Cent/kWh; Abgleichfaktor Verbrauch/Bedarf: 1,36Zuschlag für wärmtechnische Beschaffenheit entsprechend Darmstadt 2008: 0,49 €/m² pro Monat

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Heizkosteneinsparung 11% Zuschlag§ 559 BGB

neue Verlgeichsmiete§ 558 BGB

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Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 2 %/a


Energiekosten: 4 Cent/kWh; jährlicher Anstieg Energiekosten 2 %


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Heizkosten


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Steigung der ortsüblichen Vergleichsmiete: 1 %/a


Zusammenfassung

Ökologischer Mietspiegel (zusätzliches Merkmal wärmetechnische Beschaffenheit) verbessert Mietpreisgerechtigkeit (keine Gieskannenprinzip)

Marktwirtschaftliche und sozialverträgliche Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungen

Ökologische Mietspiegel sollten in weiteren Kommunen realisiert werden


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!


Anwendung: Primärenergiekennwert aus Energiebedarfsausweis

Primärenergiebedarf 227,5 kWh/(m²a)

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