Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr ... · och finansnettot är lägre än föregående år. Genom de senaste händelserna på de finansiella marknaderna och oron för

S PE CI A L FA S T I G H E T ER D EL Å R S R A PP O R T 1 JA N UA R I – 3 0 J U N I 2 0 16Q2

Finansiellt Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Förvaltningsresultat, Mkr 649 513 1 108

Årets/periodens resultat, Mkr 466 565 1 178

Direktavkastning, % 6,5 6,8 6,8

Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 30,11) 4,4 5,8

Avkastning på eget kapital, % 14,02) 13,62) 15,6

Justerad avkastning på eget kapital, % 15,22) 9,92) 11,8

Belåningsgrad, % 55,4 46,9 57,8

Soliditet, % 30,3 36,6 30,2

Fastighetsrelaterat Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr 903 926 1 867

Driftöverskott, Mkr 689 697 1 400

Hyra per kvadratmeter, kr 1 626 1 620 1 618

Lokalarea, kvm/1000 1 068 1 058 1 058

Uthyrningsgrad, % 98,7 98,3 98,7

Överskottsgrad, % 76,3 75,3 75,0

Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 378 134 419

Underhåll, Mkr 52 32 88

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 21 326 20 465 20 919

Totala orealiserade värdeförändringar, Mkr -51 200 367

Eget kapital, Mkr 6 672 8 110 6 652

Intäkter, Mkr

Intäkter från fastighetsförvaltning

minskade på grund av lägre

intäkter för media och kund-

anpassningar.

903926 Mkr Q1-Q2 2015

Driftöverskott, Mkr

Driftöverskottet minskade

främst till följd av ökade

underhållskostnader.

689697 Mkr Q1-Q2 2015

Resultat, Mkr

Periodens resultat minskade

främst på grund av lägre

orealiserad värdeförändring

på förvaltningsfastigheter och

finansiella instrument.

466565 Mkr Q1-Q2 2015

Marknadsvärde, Mkr

Ökningen i förvaltningsfastigheternas

marknadsvärde beror till stor del på

investeringar, förvärv samt förändrade

avkastningskrav.

21 32620 465 Mkr Q2 2015

Specialfastigheter i sammandrag

1) Räntetäckningsgraden är ovanligt hög på grund av en engångseffekt i första kvartalet 2016.2) Från och med 2016 har vi ändrat beräkningen för Avkastning på eget kapital och Justerad avkastning på eget kapital så att det genomsnittliga egna

kapitalet inkluderar periodens resultat. Vi har även räknat om dessa nyckeltal retroaktivt. Definitionen på sidan 18 är oförändrad.

2)

2)

2

S P E C I A L F A S T I G H E T E R D E L Å R S R A P P O R T Q 2 2 0 1 6

Specialfastigheter är en säker, trygg

och aktiv fastighetsägare med fokus

på långsiktiga relationer. I ett nära

samarbete med våra kunder definierar

vi vad som krävs idag och i framtiden.

Specialfastigheter äger och förvaltar

allt från kriminalvårdsanstalter och

ungdomshem till domstolsbyggnader

och polisfastigheter. Speciella verk-

samheter som ställer höga krav, inte

minst på säkerhet.

Specialfastigheter ägs av svenska

staten – en ägare som ställer tydliga

krav på verksamheten och på hur vi

agerar mot omvärlden. Ägaren styr

vårt uppdrag och våra ekonomiska

mål, det som utgör vår gemensamma

grund och vägvisare. Vi är en viktig

samhällsaktör och ska vara ett före-

döme i arbetet för en hållbar utveck-

ling. Det tankesättet genomsyrar allt

vi gör idag och det vi planerar för

framtiden.

Vårt uppdrag

Specialfastigheter ska långsiktigt

och affärsmässigt äga, utveckla och

förvalta fastigheter med höga säker-

hetskrav i Sverige, där det föreligger

ett nationellt säkerhetsintresse. Att

minimera statens totalkostnader ska

vara vägledande i vår verksamhet.

Specialfastigheter kan också, på en

konkurrensutsatt marknad äga, ut-

veckla och förvalta fastigheter där

det på annat sätt föreligger ett sä-

kerhetsintresse, samt bedriva annan

därmed förenlig verksamhet.

Vår vision

Specialfastigheter – det säkraste och

mest attraktiva fastighetsbolaget för

ett tryggare samhälle.

Vår affärsidé

Specialfastigheter agerar utifrån ett

hållbart företagande, där vi långsik-

tigt och affärsmässigt äger, utvecklar

och förvaltar fastigheter för kunder

med verksamheter som ställer höga

säkerhetskrav.

Våra kunder och affärsområden

Vi arbetar utifrån tre affärsområden:

Kriminalvård, Försvar och rättsväsende

samt Institutionsvård och övriga special-

verksamheter. Våra största kunder är

Kriminalvården, Polisen, Statens insti -

tutionsstyrelse (SiS), Försvarsmakten

och Försvarets materielverk. Vi har

fastig heter i 70 kommuner och kunder-

na finns över hela landet – precis som

våra cirka 130 medarbetare.

Huvudkontoreti Linköping

Huvudkontoreti StockholmKontoret

i Örebro

Kontoreti Göteborg

Kontoreti Lund

Kontoreti Sundsvall

Institutionsvår d ochövriga specialverksamheter

Af fä rsområden

Kriminalvår d

Försvar och rättsväsende

0

500

1000

1500

2000

2012 2013 2014 2015 2016*)

1 354

1 449 1 4521 400 1 392

Driftöverskott (Mkr)

*) Avser perioden Q3 2015-Q2 2016.

0

10

20

30

40

50

17,1

13,610,8 11,8

15,2

2012 2013 2014 2015 Q2 2016

Justerad avkastning på eget kapital (%)

0

5000

10000

15000

20000

25000

18 71219 455 20 271

20 919 21 326

2012 2013 2014 2015 Q2 2016

Marknadsvärde totalt (Mkr)

0

10

20

30

40

50

34,2

38,141,2

30,2 30,3

2012 2013 2014 2015 Q2 2016

Soliditet (%)

Vi är Specialfastigheter

AffärsområdenKriminalvård


Institutionsvård och övriga specialverksamheter

3


Vd har ordet

Kundernas strategiska valVår största kund, Kriminalvården, har i juni presenterat en strategisk inriktning för sin fortsatta verksamhet, vilket påverkar deras behov av lokaler. De har givit oss besked om utvecklingen av ett antal anstalter som vi nu tillsammans kan planera och genomföra förändringar vid, till stor nytta för verksamheten. Under kvartalet har vi jobbat för att utreda om anstalten Kirseberg, som Kriminalvården kommer att lämna, kan tillgodose Migrationsverkets behov av förvar. Det är dock inga avtal tecknade.

Även SiS har tagit många aktiva beslut om lokaliseringar under kvartalet som vi nu planerar vidare för.

Nya förvärvVi är glada att vi förvärvat del av den fastighet som Totalförsvarets Forsknings

för nyad revision av vårt arbete med informationssäkerhet med gott resultat. Vi har även tydliggjort att ledningen sitter på olika platser i landet och beslutat om delat huvudkontor mellan Linköping och Stockholm.

Åsa Hedenberg, vd

institut (FOI) hyr i Kista genom aktie överlåtelse. Tillträde planeras till vintern 2016. FOI hyr av oss i Umeå och vi ser en fördel med att även få vara deras hyresvärd i Kista.

Fortsatt stabilt resultatVår verksamhet är mycket solid och kvartalet visar som förväntat ett fortsatt stabilt resultat. Under kvartalet har vi tagit in externa marknadsvärderingar på våra fastigheter motsvarande 33% av vårt redovisade marknadsvärde. Utifrån de externa värderingarna konstaterades att vi varit något försiktiga i vår egen värdebedömning där vi ligger knappt 5 procent lägre.

Verksamhetsutveckling Internt fortsätter vi att utveckla oss som ansvarsfullt bolag och har tagit fram en ny uppförandekod. Vi har haft en

Kvartalet präglades av global oro, till stor del beroende på Storbritanniens folkomröstning i juni där utfallet blev att britterna begärde utträde ur EU. Det är fortfarande ett oklart politiskt läge och svårt att bedöma konsekvenserna på sikt för EU och Sverige. För Specialfastigheter är påverkan idag begränsad och kan vara en fördel då finansiärer söker långsiktiga stabila placeringar.

Våra fem strategiområden

Vi ska affärsmässigt och kostnadseffektivt tillhanda hålla anpassade lokaler som på ett aktivt sätt bidrar till kundernas verksamhet. Vi ska växa genom att öka fastighetsinnehavet i nära samverkan med befintliga och nya kunder, vilket leder till att vi blir en attraktiv samarbetspart.

Våra kunder har höga säkerhetskrav på byggnader och hantering av känslig information. Vi ska vara specialister på hur vi kan tillgodose deras krav och bidra till rikets säkerhet. Viktiga framgångsfakto rer i säkerhetsarbetet är kom petens, medvetenhet, intresse och engagemang.

Vi ska förvalta fastighetsbeståndet långsiktigt hållbart och totaleffektivt ur ett ägarperspektiv. Våra hyresavtal har långa löptider, vi gör livscykelanalyser och vi fokuserar på säkerhet i leveranskedjan för att få god ekonomi och hög kvalitet i projekt, drift och förvaltning.

Vi tänker långsiktigt i alla delar av vår verksamhet och strävar efter att vara ett klimatsmart fastighetsbolag som arbetar för hållbar kons umtion och produktion, vilket inkluderar hållbar energi och hållbar utveckling i samklang med jordens ekosystem.

Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som erbjuder en arbetsplats där man ständigt utvecklas och känner engagemang. För att klara vårt uppdrag och nå våra mål behöver vi ett väl fungerande ledar skap och aktiva kompetenta medarbetare.

Skapa värde för kund

Bäst påsäkerhet

Långsiktiglönsamhet

Ansvar för miljö och

klimat

Aktiv kompetens- försörjning

”Vi fortsätter att utveckla oss som

ansvarsfullt bolag”

4


Verksamheten under kvartalet

Skapa värde för kund

Affärsområde Kriminalvård

Kriminalvårdens nya strategi för svenska

häkten och anstalter är att bättre anpassa

infrastruktur till en föränderlig verklighet,

vilket innebär att befintliga anstalter och

häkten ska användas på ett mer flexibelt

sätt över tid. Många byggnader är gamla

och i behov av omfattande renovering.

I juni fattade Kriminalvården nedanstå-

ende genomförandebeslut gällande in-

frastruktur vid vissa anstalter och häkten:

• Kriminalvården kommer överlåta

anstalten Kirseberg i Malmö till

Migrationsverket.

• Anstalterna Hall och Tidaholm

kommer byggas ut.

• Det kommer ske om- och tillbyggnad

vid anstalten Sagsjön i Göteborg.

Affärsområde Försvar & rättsväsende

Specialfastigheter har förvärvat del av

fastigheten Kista Färöarna 1 från ett

dotterbolag till Starwood Capital Group.

Fastigheten, som ligger i ett utmärkt

läge intill Kista Galleria, är en tomträtt

innehållande två byggnader. Byggnaden

som förvärvas uppgår till ca 24 600 kvm

LOA och är fullt uthyrd till FOI. Den

förvärvade delen är tänkt att styckas av

från befintlig tomträtt, medan den res-

terande delen kommer behållas av den

nuvarande fastighetsägaren. Tillträde

beräknas till vintern 2016.

Affärsområde Institutionsvård

& övriga specialverksamheter

Regeringen har givit Migrationsverket i

uppdrag att utöka antalet förvarsplatser

från 250 till 350 under 2016. Vi har inlett

arbete med Migrationsverket om att ut -

reda och eventuellt skapa förvarsplatser i

den tomställda anstalten Kirseberg. Vi

har tecknat nya hyreskontrakt med SiS

för institutionerna Ekebylund, Gudhem/

Holmängen och Ljungbacken/Slussen.

I april invigdes institutionen Älvgården

efter en omfattande om- och tillbygg-

nad, och i maj färdigställdes avdelningen

Ängla gård vid institutionen Långanäs

efter genomförd om- och tillbyggnad.

Bäst på säkerhet

Under andra kvartalet har en stor satsning

genomförts på informationssäkerhets-

området. Vi avslutade en stor utbildnings-

insats som pågått under våren, för att

inom hela verksamheten öka medveten-

heten kring vårt regelverk och förekom-

mande informationssäkerhetsrisker.

Målet var att ge alla medarbetare ökad

förståelse för behovet att skydda våra

och våra kunders informationstillgångar.

Vi har även lanserat en egenutvecklad

interaktiv utbildning inom området

informationssäkerhet. Utbildningen är

obligatorisk för samtliga medarbetare

och ska vara genomförd i slutet av året.

Långsiktig lönsamhet

Specialfastigheters ekonomi är fortsatt

stabil. Ränteläget fortsätter att gynna oss

vilket medför att vår snittränta sjunker

och finansnettot är lägre än föregående

år. Genom de senaste händelserna på

de finansiella marknaderna och oron för

konjunkturavmattning prognoseras inga

styrräntehöjningar de närmaste åren

enligt prognosmakarna på marknaden.

Ansvar för miljö och klimat

Vårt långsiktiga energi- och miljöstrate-

giska mål är att minska våra utsläpp av

växthusgaser med 40 procent till 2030

jämfört med basåret 2012. Under kvarta-

let har koldioxidutsläppen minskat med

3,0 procent jämfört med samma period

föregående år. Den främsta anledningen

är att vi har minskat vår användning av

fjärrvärme trots att beläggningen har

ökat. Användning av el har däremot ökat.

Vårt resande med flyg har minskat och

resande med tåg har ökat.

Aktiv kompetensförsörjning

I slutet av perioden var vi 133 (125) med-

arbetare, varav 29 (29) procent kvinnor

och 71 (71) procent män. Av totalt 26 (24)

ledare*) var 38 (29) procent kvinnor och

62 (71) procent män, en markant ökning

av andelen kvinnor vilket är glädjande.

Frisknärvaron under januari-maj var 97,1

(97,5) procent.

*) Med ledare avses fr.o.m. 2016 ledare med personalansvar. Antal ledare för 2015 är omräknat och inkluderar enbart ledare med personalansvar.

Viktiga händelser från tidigare kvartal under 2016

• FörvärvavfastigheternaEkeröSvartsjö 1:59 och 1:60.

• Förstaspadtagetfördennyatings-rätten i Lund togs 18 februari 2016.

• Beslutomattinvesteraytterligare500 Mkr i bostadsobligationer.

• Minskningavfjärrvärmeleddetillminskat utsläpp av koldioxid.

Koldioxidbelastning, ton1)

Jan–juni 2016 Jan–juni 2015

Fossil energi 925,0 900,8

Förnyelsebar energi 24,6 26,0

Fjärrvärme 3 242,6 3 373,4

El 0,0 0,0

Resor (exkl hyrbilar)2) 78,5 100,9

Totalt 4 270,7 4 401,1

1) Koldioxidbelastning rapporteras med 2016 års fastighetsbestånd, för janjuni 2016 och janmars 2015.

2) Beräkning av utsläpp från våra servicebilar skiljer sig mellan 2015 och 2016. Det beror på att vi nu mäter antalet körda mil istället för mängden bränsle.

5


Målochmåluppfyllelse

Hållbarhetsmål

Alla våra mål ska vara hållbara, men vi har identifierat några mål som särskilt kommer att följas upp och rapporteras till vår ägare som hållbarhetsmål. För definitioner, se sidan 18.

Ägarens långsiktiga ekonomiska mål

Hållbarhetsmål Utfall Q2 2016 Kommentar Mål 2016

Öka andel hyresavtal med gröna bilagor 95 % Ett intensivt arbete pågår tillsammans med kunder för att ta fram handlingsplaner till de gröna bilagorna.

95 %

Öka andel medarbetare med utländsk bakgrund

Mäts i jan 2017 Vi arbetar aktivt med att öka mångfalden i företaget, bland annat i rekryteringsprocessen och genom kompetenshöjning hos medarbetarna.

10 %

Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta, mätt i antal

0 Ingen form av korruption eller muta har påträffats. 0

Avtalstrohet, mätt som andel av totalt antal transaktioner utifrån avrop från centralt tecknade avtal, ska vara minst 90 % i genomsnitt över året

90 % Vi är stolta över en avtalstrohet som ligger stabilt runt målet 90 %. Det motsvarar det vi i nuläget anser vara rimligt utifrån en effektiv hantering av våra inköpsbehov.

90 %

Effektivisera energianvändningen avfastighetsel, verksamhetsel, värme,komfortkyla och varmvatten

Mäts i jan 2017 Vi väljer att följa användning av energi eftersom den har en stor miljöpåverkan. Kunden har dock stor inverkan på utfallet, då energianvändningen i många fall ingår i hyresavtalet.

197 kWh/kvm

Kapitalstruktur

Specialfastigheters mål för kapitalstruk-turen är en soliditet i intervallet 25-35 procent.

Soliditet, %

År 2012 2013 2014 2015 Q2 2016

34,2 38,1 41,2 30,2 30,3

Lönsamhetsmål

Specialfastigheters mål för lönsam-heten är ett resultat efter skatt, efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt, på 8 procent av genomsnittligt eget kapital. Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras beroende på fastighets-portföljens sammansättning.

Justerad avkastning på eget kapital, %

År 2012 2013 2014 2015 Q2 2016

17,1 13,6 10,8 11,8 15,2

Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters justerade avkastning på eget kapital väl överstigit målet på 8,0 procent.

Utdelningspolicy

Specialfastighetersutdelningspolicyäratt till ägaren dela ut 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga utdelnings-besluten ska även beakta koncernens framtida investeringsbehov och finansiella ställning.

Utdelning, Mkr

År 2011 2012 2013 2014 2015

312 365 1) 481 3 000

2) 446

3)

1) Varav ordinarie utdelning 260 Mkr och återbetalning av aktiekapital 105 Mkr.

2) Varav ordinarie utdelning 435 Mkr och extra utdelning 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital 2 071 Mkr i augusti 2015.

3) Föreslagen utdelning. Beslutades på årsstämman i april 2016.

Totalt utdelat/återbetalt under 5 år: 4 604 Mkr.

6


April-juni 2016 April-juni 2015 Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Hyresintäkter 436 429 866 857 1 714

Övriga intäkter 13 33 37 69 153

Intäkter från fastighetsförvaltning 449 462 903 926 1 867

Fastighetskostnader 1) -100 -110 -214 -229 -467

Driftöverskott 349 352 689 697 1 400

Administration -17 -17 -31 -32 -66

Finansnetto -38 -70 -9 -152 -226

Förvaltningsresultat 294 265 649 513 1 108

Resultat fastighetsförsäljningar realiserade 0 -1 0 -1 -1

Värdeförändring förvaltningsfastigh. orealiserade 67 270 29 150 322

Värdeförändring finansiella instrument orealiserade 0 1 -80 50 45

Resultat före skatt 361 535 598 712 1 474

Skatt -80 -127 -132 -147 -296

Årets/periodens resultat 281 408 466 565 1 178

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 281 408 466 565 1 178

Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets

aktieägare, SEK 140,50 204,00 233,00 282,50 589,00

Rapport över totalresultat, Mkr

April-juni 2016 April-juni 2015 Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Årets/periodens resultat 281 408 466 565 1 178

Summa övrigt totalresultat för året/perioden,

netto efter skatt - - - - -

Summa totalresultat för året/perioden 281 408 466 565 1 178

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 281 408 466 565 1 178

1) Fastighetskostnader

Driftkostnader -64 -85 -145 -181 -346

Underhåll -27 -17 -52 -32 -88

Fastighetsskatt -9 -8 -17 -16 -33

Koncernens resultaträkning, Mkr

7


Kommentarer resultaträkning

Intäkter från fastighetsförvaltning,

903 (926) Mkr

Hyresintäkterna ökade till 866 (857)

Mkr till följd av nya hyresavtal. Övriga

intäkter minskade till 37 (69) Mkr, vilket

huvudsakligen beror på att kundanpass-

ningar har minskat med 17 Mkr och att

intäkterna för media har minskat med

16 Mkr. Intäkterna för kundanpassningar

var ovanligt höga 2015 och intäkterna

för media är lägre 2016 än förra året

beroende på klimat och nya avtal.

Fastighetskostnader,

214 (229) Mkr

Våra fastighetskostnader minskade,

vilket till stor del beror på lägre kost -

nader för kundanpassningar med 17

Mkr och lägre mediakostnader med

12 Mkr. Samtidigt har våra kostnader

för underhåll ökat.

Driftöverskott,

689 (697) Mkr

Sammantaget har ovanstående resul-

terat i ett något lägre driftöverskott.

I början av året har modellen för akti-

verat respektive kostnadsfört planerat

underhåll utvecklats, för att få ett mer

Värdeförändringar,

-51 (200) Mkr

Värdeförändringen i förvaltningsfastig-

heter uppgick till 29 (150) Mkr, vilket

förklaras bland annat av att investe-

ringarna inte motsvarar hyresavtalens

minskade löptid.

För mer information se sidan 9.

Värdeförändring i finansiella instru-

ment uppgick till -80 (50) Mkr under

perioden. Förändringen av det oreali-

serade resultatet i de finansiella deri-

vaten beror till största delen på förfall

av ränte- och valutaderivat i samband

med slutförfall av derivat med 68 Mkr i

januari 2016.


Skatt,

-132 (-147) Mkr

Posten skatt består av betald skatt

-86 (-62) Mkr och uppskjuten skatt

-46 (-85) Mkr.

Resultat efter skatt,

466 (565) Mkr

Minskningen beror främst på lägre

orealiserad värdeförändring på för-

valtningsfastigheter och finansiella

instrument i år än 2015.

rättvisande driftnetto per fastighet.

Det har bidragit till 13 Mkr högre kost-

nader för underhåll 2016 än 2015.

Överskottsgrad,

76,3 (75,3) procent

Överskottsgraden visar hur mycket

av intäkterna som blir kvar efter våra

fastighetskostnader. Vi hamnar över

målet för överskottsgraden då den ska

vara minst 75 procent.

Finansiella intäkter och kostnader,

-9 (-152) Mkr

Förändringen i finansnetto beror främst

på lägre ränta vid omsättning av lån samt

att vi drar nytta av den låga räntenivån

vid nyupplåning. I finansnettot ingår en

valutakursförändring avseende utländsk

upplåning om 64 Mkr i samband med

slutbetalning av obligation på utländsk

marknad.


Förvaltningsresultat,

649 (513) Mkr

Den positiva förändringen av förvalt-

ningsresultatet beror på mycket lägre

finansnetto än 2015.

8


2016-06-30 2015-06-30 2015-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 21 326 20 465 20 919

Övriga materiella anläggningstillgångar 8 9 8

Derivat 65 52 52

Övriga finansiella placeringar 373 168 532

Övriga långfristiga fordringar 12 10 11

Summa anläggningstillgångar 21 784 20 704 21 522

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 8 16 379

Skattefordran 0 13 8

Derivat 0 90 68

Övriga fordringar 6 6 19

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 14 14

Likvida medel 242 1 297 2

Summa omsättningstillgångar 274 1 436 490

Summa tillgångar 22 058 22 140 22 012

Eget kapital och skulder

Summa eget kapital 6 672 8 110 6 652

Skulder

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande skulder 8 005 7 737 7 304

Derivat 124 109 85

Uppskjutna skatteskulder 2 427 2 277 2 381

Summa långfristiga skulder 10 556 10 123 9 770

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 4 061 3 153 4 784

Leverantörsskulder 66 36 123

Derivat 11 18 24

Övriga skulder 126 128 104

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 566 572 555

Summa kortfristiga skulder 4 830 3 907 5 590

Summa skulder 15 386 14 030 15 360

Summa eget kapital och skulder 22 058 22 140 22 012

Ställda säkerheter 577 inga inga

Ansvarsförbindelser inga inga inga

Koncernens balansräkning, Mkr

9


2016-06-30 2015-06-30 2015-12-31

Eget kapital, Mkr

Belopp vid årets/periodens ingång 6 652 8 475 8 475

Totalresultat för året/perioden 466 565 1 178

Utdelning -446 -929 -929

Nedsättning och återbetalning av aktiekapital - - -2 071

Försäljning koncernbolag - -1 -1

Belopp vid årets/periodens utgång 6 672 8 110 6 652

Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 6 672 8 110 6 652

Minoritetsintressen - - -

Värdeförändring förvaltningsfastigheter jan–juni 2016, Mkr

Marknadsvärde 31 december 2015 20 919

+ Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter 283

+ Förvärv 95

- Försäljningar -

+ Orealiserad värdeförändring 29

Marknadsvärde 30 juni 2016 21 326

Orealiserade värdeförändringar 29

varav förändrad kalkylränta och direktavkastning 92

varav nya och omförhandlade hyresavtal 201

varav förändring återstående löptid -170

varav övrigt, främst kalkylmodelleffekt -94

Kommentarer balansräkning

Investeringar

Koncernens investeringar i fastighets-

projekt uppgick under perioden till 283

(129) Mkr.

Förvärv

Vi har förvärvat fastigheterna Ekerö Svart -

sjö 1:59 och 1:60 till ett värde av 95 Mkr.

Marknadsvärdering

Det bedömda värdet på Specialfastig-

heters förvaltningsfastigheter har

fastställts genom en intern värdering

baserad på faktiska data avseende hyror

mellan 5,35 och 5,60 procent. Direktav-

kastningskravet ligger huvudsakligen

mellan 5,70 och 10,00 procent beroende

på var fastigheterna är belägna.

Marknadsvärdet har påverkats främst

av fastighetsspecifika händelser som

nytecknade hyresavtal och investe-

ringar. Marknadsvärdet uppgick per

2016-06-30 till 21 326 Mkr. Periodens

redovisade orealiserade värdeföränd-

ring uppgår till 29 (150) Mkr.

Övriga finansiella placeringar

Övriga finansiella placeringar 373 (168)

Mkr består av bostadsobligationer 905

(214) Mkr och repolån kopplade till bo-

stadsobligationerna med -577 (0) Mkr

samt deposition av likvida medel enligt

CSA-avtal med 45 (-46) Mkr.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder uppgick till

12 066 (10 890) Mkr. Förändringen

beror på ökad upplåning till ordinarie

utdelning 435 Mkr, extra utdelning 494

Mkr i maj 2015 samt återbetalning av

aktiekapital 2 071 Mkr i augusti 2015.


och driftkostnader. För att kvalitetssäkra

den interna värderingen, har den stämts

av mot en extern värdering om 23 (19)

objekt, motsvarande 33 (34) procent av

det totala värdet. Skillnaden mellan den

externa och interna värderingen uppgår

till cirka 5 (4) procent. Specialfastigheter

har ett lägre värde än den externa vär-

deringen. Information om kalkylräntor,

direktavkastningskrav och aktuella

marknadshyror har stämts av med extern

värderare. Med hänsyn till de säkra

hyresintäkterna är bedömd kalkylränta

under kontraktsperioden huvudsakligen

10


Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Löpande verksamheten

Driftöverskott 689 697 1 400

Central administration -31 -32 -66

Finansnetto -9 -152 -226

Återläggning kursförändring bostadsobligationer -11 - 4

Återläggning avskrivningar 1 1 2

Resultat från försäljning, likvidation 0 67 61

Betald inkomstskatt -78 -69 -108

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 561 512 1 067

Förändring av rörelsekapital

Förändring av fordringar 382 120 -246

Förändring av övriga kortfristiga skulder -27 -4 23

Summa förändring av rörelsekapital 355 116 -223

Kassaflöde från den löpande verksamheten 916 628 844

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -95 - -57

Investering i förvaltningsfastigheter -283 -129 -346

Avyttring av förvaltningsfastigheter 0 5 3

Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 -5 -1

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 1 0 0

Investering i övriga anläggningstillgångar - -158 -

Kassaflöde från investeringsverksamheten -378 -287 -401

Finansieringsverksamheten

Placering bostadsobligationer -383 - -526

Upptagna lån 8 805 3 950 10 940

Amortering av lån -8 274 -2 070 -7 860

Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare -446 -929 -929

Återbetalning av aktiekapital - - -2 071

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -298 951 -446

Årets/periodens kassaflöde 240 1 292 -3

Likvida medel vid årets början 2 5 5

Likvida medel vid årets/periodens slut 242 1 297 2

Koncernens kassaflödesanalys,Mkr

11


402

Affärsområde Kriminalvård, Mkr

233 Mkr Q2 2015

369

Affärsområde Institutionsvård och övriga special-verksamheter, Mkr

366 Mkr Q2 2015

477

Affärsområde Försvar ochrättsväsende, Mkr

43 Mkr Q2 2015

Specialfastigheters pågående projekt > 20 Mkr per 30 juni 2016

Pågående investeringsprojekt per 30 juni 2016

Investeringsvolym, Mkr Beräknad

Investeringsprojekt > 20 Mkr 1 023

Investeringsprojekt < 20 Mkr 225

Total investeringsvolym pågående projekt, Mkr 1 248

Tillkommande LOA/kvm

Investeringsprojekt > 20 Mkr 15 680

Investeringsprojekt < 20 Mkr 1 825

Total tillkommande LOA/kvm pågående projekt 17 505

1 248

Totalt, Mkr

642 Mkr Q2 2015

Institutionen Ljungaskog

Fastighetsnamn Ljungaskog 15:28Kund SiSProjektbeskrivning Om- och tillbyggnad av boende- och utbildningslokaler samt nybyggnation av idrottslokalTillkommandeyta,LOA/kvm 260

Institutionen Älvgården

Fastighetsnamn Ytternora 2:7Kund SiSProjektbeskrivning Om- och tillbyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmen samt nybyggnation av idrottslokalTillkommandeyta,LOA/kvm 887

Institutionen Håga

Fastighetsnamn Hall 4:4Kund SiSProjektbeskrivning Lokalanpassning (förändring från anstalt till institution)Tillkommandeyta,LOA/kvm 0

Institutionen Brättegården

Fastighetsnamn Brätte 1:2Kund SiSProjektbeskrivning Ombyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmenTillkommandeyta,LOA/kvm 0

Institutionen Hornö

Fastighetsnamn Hornö 1:8Kund SiSProjektbeskrivningRivning och nybyggnation av verksamhetsanpassade lokalerTillkommandeyta,LOA/kvm 1 525

Institutionen Bärby

Fastighetsnamn Funbo-Broby 1:3Kund SiSProjektbeskrivning Om- och ny- byggnad av boendeavdelningar, administration och gemensamma ytorTillkommandeyta,LOA/kvm 1 885

Kriminalvårdsanstalten Haparanda

Fastighetsnamn Bojan 2Kund KriminalvårdenProjektbeskrivning Säkerhetshöjande åtgärderTillkommandeyta,LOA/kvm 0

Ny tingsrätt i Lund

Fastighetsnamn Kristallen 1Kund DomstolsverketProjektbeskrivning Byggnation av ny tingsrättTillkommandeyta,LOA/kvm10 560

Häktet Kronoberg

Fastighetsnamn Kronoberg 18Kund KriminalvårdenProjektbeskrivning Renovering och verksamhets- anpassning av häktet KronobergTillkommandeyta,LOA/kvm 563

Bild

: FO

JAB

ark

itek

ter

Investeringsvolym pågående projekt Q2 2016

12


Upplåningen till Specialfastigheter

görs utan pantsättning av fastighe-

terna. Företagets låneavtal innehåller

en ägarklausul. Klausulen innebär att

långivare har rätt att förtidsinlösa lån

om statens ägarandel skulle understi-

ga 100 procent.

Kreditvärderingsinstitutet Standard &

Poor’s (S&P) har per den 18 december

2015 bekräftat betyget AA+/Stable

outlook för företagets långa upplå-

ning och behållit A-1+ för den korta

upplåningen.

Den 30 juni 2016 var portföljens

snittränta för lån och derivat 1,30 (1,85)

procent och den genomsnittliga ränte-

bindningstiden var 2,3 (2,6) år. Kapital-

bindningstiden var 2,8 (3,2) år och med

hänsyn till outnyttjade kreditlöften var

kapitalbindningstiden 3,0 (4,2) år.

Värdeförändringar i finansiella instru-

ment sedan årsskiftet uppgick till -80

(50) Mkr som hänförs till värdeföränd-

ring i ränte- och valutaderivat med -86

(55) Mkr och elterminer med 6 (-5) Mkr.

Placering har gjorts i sju säkerställda

bostadsobligationer med AAA-rating

på mellanlång löptid. För att mins-

ka ränterisken i placeringarna har

räntederivat ingåtts. Instrumenten

marknadsvärderas på balansdagen där

värdeförändringen för obligationerna

redovisas över finansnettot och värde-

förändringen för derivaten redovisas i

posten ”värdeförändringar finansiella

derivat”.

Lånefaciliteter, nominellt belopp, MkrLåneram Utnyttjat

2016-06-30 2015-06-30 2016-06-30 2015-06-30

Deposition enligt CSA - - -45 46

Garanterade kreditlöften 4 250 4 750 -242 -1 297

Företagscertifikat 4 000 4 000 2 610 1 700

MTN-program 13 000 13 000 9 275 8 525

Private Placements 190 547 190 547

Repolån 550 - 550 -

Placering 850 500 -300 -200

Totalt 22 840 22 797 12 038 9 321

Finansnettots sammansättning, Mkr2016-06-30 2015-06-30

Räntekostnad lån -52,8 -85,8

Valutakurs förändring på utländsk upplåning 64,5 -50,6

Räntenetto derivat -28,8 -7,8

Kursdifferens placeringar 11,6 -

Övriga ränteintäkter och kostnader 2,0 -2,8

Operativt finansnetto -3,5 -147,0

Övriga finansiella kostnader -5,5 -7,2

Aktiverad räntekostnad projekt 0,4 2,6

Redovisat finansnetto -8,6 -151,6

Värdeförändring finansiella derivat -80,5 49,9

Totalt finansnetto -89,1 -101,7

Finansförvaltning

13


Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, MkrKapitalbindning, Räntebindning, Räntebindning, Räntebindning,

År Lån Lån Derivat Summa

2016 3 661 6 659 -1 747 4 912

2017 1 250 650 250 900

2018 1 675 800 1 110 1 910

2019 1 852 1 050 -242 808

2020 1 120 399 307 706

2021 1 200 1 200 152 1 352

2022 500 500 - 500

2023 - - 200 200

2024 230 230 -130 100

2025 200 200 - 200

2026 199 199 - 199

2027 och senare 179 179 100 279

Totalt 12 066 12 066 0 12 066

Finansiella instrument värderade enligt verkligt värde, MkrPriser noterade på

en aktiv marknad

Värdering baserad på

observerbar data

Värdering baserad på

annan observerbar

2016-06-30 (2015-06-30) (Nivå 1) (Nivå 2) data (Nivå 3) Summa

Bostadsobligationer 905 (214) - - 905 (214)

Totalt finansiella placeringar 905 (214) - - 905 (214)

Ränteswap (-) - 59 (-63) (-) - 59 (-63)

Räntevalutaswap (-) - (87) (-) -(87)

Elterminer -11 (-9) (-) (-) -11 (-9)

Totalt finansiella derivat -11 (-9) -59 (24) (-) - 70 (15)

Redovisat värde per kategori2016-06-30 2015-06-30

Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Checkkredit - - - -

Depositioner enligt CSA-avtal - - - -

Företagscertifikat 2 611 2 613 1 700 1 700

Obligationer i fast ränta 6 131 6 528 5 528 5 823

Obligationer i rörlig ränta 3 145 3 148 2 796 2 797

Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs

Realränteobligationer 179 178 422 424

Obligationer i utländsk valuta - - 444 454

Totalt 12 066 12 467 10 890 11 198

Nivå 2 av verkligt värde värderas utifrån diskontering av framtida kassaflöden som är baserad på observerbar data avseende ränte och valutaswappar. För ytterligare förklaring se årsredovisning not 1.

14


KoncernenJan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 21 326 20 465 20 919

Intäkter från fastighetsförvaltning 903 926 1 867

Driftöverskott 689 697 1 400

Rörelseresultat 658 665 1 334

Resultat före skatt 598 712 1 474

LOA, kvm/1 000 1 068 1 058 1 058

Affärsområde KriminalvårdJan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015


Intäkter från fastighetsförvaltning 378 374 764

Driftöverskott 284 282 577

Rörelseresultat 271 269 550

Resultat före skatt 205 290 533

LOA, kvm/1 000 430 420 420

Affärsområde Försvar och rättsväsendeJan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015






LOA, kvm/1 000 360 360 360

Affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter

Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015






LOA, kvm/1 000 278 278 278

2 40811 2247 694 Kriminalvård


Institutionsvård ochövriga specialverksamheter

Totalt marknadsvärde, 21 326 Mkr

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr



Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter ökade till

7 694 (7 476) Mkr.


11 224 (10 717) Mkr.


2 408 (2 272) Mkr.

7 694

11 224

2 408

Segmentsredovisning

15


Moderbolaget

Resultaträkning i sammandragApril-juni 2016 April-juni 2015 Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Hyresintäkter 399 394 794 785 1 571

Övriga intäkter 14 31 37 67 145

Nettoomsättning 413 425 831 852 1 716

Driftkostnader -96 -104 -205 -218 -444

Avskrivningar i förvaltningsfastigheter -139 -129 -272 -255 -516

Bruttoresultat 178 192 354 379 756

Central administration -17 -17 -31 -32 -66

Resultat fastighetsförsäljningar 0 1 0 1 3

Rörelseresultat 161 176 323 348 693

Resultat från finansiella investeringar

Finansnetto -39 -57 -85 -85 -143

Resultat efter finansiella poster 122 119 238 263 550

Bokslutsdispositioner - - - - -64

Skatt på årets/periodens resultat -27 -31 -53 -63 -102

Årets/periodens resultat 95 88 185 200 384

Balansräkning i sammandragJan-juni 2016 Jan-juni 2015 Helår 2015

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 320 13 201 13 219

Övriga anläggningstillgångar 1 910 1 766 2 095

Summa anläggningstillgångar 15 230 14 967 15 314

Summa omsättningstillgångar 282 1 456 506

Summa tillgångar 15 512 16 423 15 820

Eget kapital 634 2 783 895

Obeskattade reserver 1 217 1 153 1 217

Räntebärande skulder 12 066 10 890 12 088

Icke räntebärande skulder 1 595 1 597 1 620

Summa eget kapital och skulder 15 512 16 423 15 820

16


Risker

Specialfastigheter berörs av risker

som är av strategisk, operativ, finan-

siell och extern karaktär. Strategiska

risker kopplas till företagets strate-

giska inriktning, operativa risker till

det löpande arbetet och finansiella

främst till exponeringen för ränteris-

ker. Lagstiftning, myndighetskrav och

annan yttre påverkan hör till de ex-

terna riskerna. Riskhanteringsarbetet

höjer vår säkerhetsmedvetenhet inom

hela Special fastigheter och ger oss

förbättrad kontroll och uppföljning.

Mer information kring våra risker finns

beskrivet i vår Årsredovisning 2015,

sidan 46-50.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport har upprättats

enligt IAS 34 ”Delårsrapportering”.

Redovisningsprinciper och beräk nings-

metoder överensstämmer, om ej annat

anges nedan, med de redovisnings-

principer som användes vid upprättan-

det av den senaste årsredovisningen.

Moderbolaget, Specialfastigheter

Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovis-

ning för juridisk person.

Ändrade redovisningsprinciper

Nya standarder och tolkningar som

trätt i kraft 2016 har inte haft någon

inverkan på de finansiella rapporterna

annat än viss tilläggsinformation.

Fastighetsvärdering

Från 2013 gäller IFRS 13 där värderingen

av fastighetsinnehav ska klassificeras

enligt tre nivåer. Det finns olika osäker-

het i värderingen beroende på vilken

nivå som används vid värderingen.

Specialfastigheter använder Nivå 3

där osäkerheten är störst då det inte

Övriga uppgifter

finns tillräckligt med transaktioner/

marknadsinformation för att använda

annan nivå:

Nivå 1 Noterade priser på aktiva mark-

nader

Nivå 2 Andra observerbara data än de

i nivå 1

Nivå 3 Icke-observerbara data

Händelser efter periodens utgång

Efter periodens utgång har inga

väsentliga händelser inträffat.

Linköping den 12 juli 2016

Specialfastigheter Sverige AB

Åsa Hedenberg

Verkställande direktör

Bo Lundgren

Styrelseordförande

Jan Berg

Styrelseledamot

Maj-Charlotte Wallin

Styrelseledamot

Carin Götblad

Styrelseledamot

Ulrika Nordström

Styrelseledamot

Masoomeh Antonsson

Arbetstagarrepresentant

Eva Landén

Styrelseledamot

Mikael Lundström

Styrelseledamot

Roger Törngren

Arbetstagarrepresentant

17


Revisors granskningsrapport

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella

delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för

Specialfastigheter Sverige AB per 30 juni 2016 och den

sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är

styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret

för att upprätta och presentera denna delårsrapport i en-

lighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är

att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på

vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning

och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med

International Standard on Review Engagements ISRE 2410

Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation ut-

förd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning

består av att göra förfrågningar, i första hand till personer

som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings-

frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra

översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig gransk-

ning har en annan inriktning och en betydligt mindre

omfattning jämfört med den inriktning och omfattning

som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i övrigt har.

Till styrelsen i Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer 556537-5945

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig

granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en

sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga om-

ständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om

en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en

översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en

uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom-

mit fram några omständigheter som ger oss anledning att

anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad

för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovis-

ningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med

årsredovisningslagen.

Stockholm den 12 juli 2016

Ernst & Young AB

Mikael Ikonen

Auktoriserad revisor

18


Information

Planerade rapporttillfällen

Delårsrapport januari-september 19 oktober 2016

Kontaktpersoner

Åsa Hedenberg

Verkställande direktör

Telefon 010-788 62 01

E-post [email protected]

Kristina Ferenius

CFO

Telefon 010-788 62 11

E-post [email protected]

Definitioner

Avkastning på eget kapital, %

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Belåningsgrad, %

Räntebärande nettolåneskuld i relation till utgående

värde förvaltningsfastigheter.

Direktavkastning, %

Driftöverskott dividerat med förvaltnings-

fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde.

Driftöverskott, Mkr

Intäkter från fastighetsförvaltning minus

fastighetskostnader.

Eget kapital, Mkr

Redovisat eget kapital.

Hyra per kvadratmeter, kr

Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i

kvadratmeter vid årets utgång.

Justerad avkastning på eget kapital, %

Resultat efter skatt efter återläggning av värde-

förändringar och därtill hörande uppskjuten

skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Koldioxid

När fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid, som är

en växthusgas.

LOA, kvm

Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter.

Operativt finansnetto, Mkr

Räntekostnader minus ränteintäkter under året.

Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr

Resultat före skatt med återläggning av finansiella

kostnader, värdeförändringar och resultat fastighets-

försäljningar, dividerat med finansiella kostnader

exklusive värdeförändringar finansiella derivat.

Soliditet, %

Justerat eget kapital på balansdagen i

procent av balansomslutningen.

Uthyrningsgrad, %

Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total

uthyrningsbar lokalarea.

Växthusgas

Växthusgaser är ett samlingsbegrepp för flera olika

gaser som ökar växthuseffekten.

Överskottsgrad, %

Driftöverskott dividerat med intäkter från

fastighetsförvaltning.

Utifrån fastighetsmarknadens praxis kring nyckeltal har Specialfastigheter valt ovanstående nyckeltal.

19


Våra kontor

Specialfastigheter Sverige AB

Organisationsnummer: 556537-5945

Huvudkontor Linköping

Box 632, 581 07 Linköping

Besöksadress: Borggården, Linköping

Telefon: 010-788 62 00

Fax: 013-10 01 33

Huvudkontor Stockholm

Box 12675, 112 93 Stockholm

Besöksadress: Alströmergatan 14,

Stockholm

Telefon: 010-788 62 00

Fax: 08-651 03 82

Göteborg

Besöksadress: Aminogatan 34

431 53 Mölndal

Telefon: 010-788 62 00

Lund

Box 4017, 227 21 Lund

Besöksadress: Traktorvägen 6, Lund

Telefon: 010-788 62 00

Fax: 046-12 93 21

Sundsvall

Besöksadress: Sjögatan 17

852 34 Sundsvall

Telefon: 010-788 62 00

Örebro

Besöksadress: Nygatan 31

702 11 Örebro

Telefon: 010-788 62 00

[email protected]

www.specialfastigheter.se

www.linkedin.com/company/

specialfastigheter-sverige-ab

Adresser

Specialfastigheter Sverige AB (Publ)

Organisationsnummer 556537-5945

Documents

Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr ... · och finansnettot är lägre än föregående år. Genom de senaste händelserna på de finansiella marknaderna och oron för