Investasi Properti

7/21/2019 Investasi Properti

http://slidepdf.com/reader/full/investasi-properti-56d969d946f67 1/14

IX. ANALISIS INVESTASI PROPERTI

1. Pengertian Investasi

Investasi menyangkut kegiatan yang menempatkan sejumlah modal(capita l) untuk memperoleh manfaat di masa yang akan datang. Beberapa

bentuk manfaat yang umum dikenal dalam investasi properti ialah capital

gain, income flow atau ke duanya.

Investasi sebagai bagian dari kegiatan ekonomi pada dasarnya adalah

pendayagunaan sumberdaya yang ada saat ini untuk memaksimalkan

kemungkinan pendapatan di masa akan datang.

Aspek utama analisis investasi terkait dalam dua aspek yaitu : RE!R"

(tingkat pengembalian modal) dan RI#$ (probabilitas ter%apainya tingkat

pengembalian yang diharapkan). ujuan dari investasi dalam sektor

properti ialah memaksimumkan return dan meminimumkan risiko.

1/8/16 1



2. Kriteria Umm !a"am Investasi Pr#$erti

Investasi dalam sektor properti memerlukan pertimbangan yang

sangat luas dan kritis karena tingginya faktor resiko. &ertimbangan

yang sekali gus menjadi alasan dalam membuat keputusan investasi

ialah:

a. 'aktor keamanan dan apresiasi modal.

b. $eamanan dan apresiasi pendapatan

%. ikuiditas

d. Biaya perolehan dan penjualan

e. Biaya manajemen dan peraatanf. Implikasi pajak

1/8/16 2



%. Pengertian &ia'a( )arga *an Ni"ai

a. Biaya ialah sejumlah pengorbanan (pada umumnya dinilai dalam bentuk

moneter) yang dilakukan untuk memproduksi atau men%iptakan barang

dan jasa

b. Harga ialah nilai suatu barang atau jasa yang dinyatakan dalam satuan

moneter yang diakui se%ara bersama oleh penjual dan pembeli dalam

suatu proses transaksi yang terjadi se%ara ajar dalam mekanisme

pasar%. Nilai ialah tingkat kemanfaatan suatu barang atau jasa (dinyatakan

dalam satuan moneter) bagi pemiliknya

d. Nilai pasar ialah perkiraan jumlah uang pada saat atau aktu penilaian

yang dapat diperoleh dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran

suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang

berminat menjual dalam suatu proses transaksi yang bebas ikatan.

*alam proses tersebut+ penaaran dilakukan se%ara layak dimana ke

dua belah pihak masing,mansing mengetahui+ bertindak hati,hati dan

tanpa paksaan.1/8/16 %



.

1/8/16 +

B i a y a ( C o s t )

H a r g a ( P r i

c e )

N i l a

i ( V a l u e )

Capital Gain

Profit

Noral en!ironent



-ost+ &ri%e and alue at arious E%onomi% Environment

1/8/16 ,

P"# C"$%$% C"$%$% "#C&V#"' N&"()*

C & % +

C & % +

C & % +

C & % +

P " $ C #

P " $ C #

P " $ C #

P " $ C #

V * , #

V * , #

V * , #

V * , #



4. Investor Sektor Property

4.1 Empat Tipe Investor

Ada empat pihak yang pada umumnya melakukan investasi padasektor properti yaitu:

Pengebang /engharapkan keuntungan dari kegiatan

pengembangan properti

Pengguna : /engharapkan manfaat dari kepemilikan atau

operasionalisasi properti

$n!estor : /engharapkan keuntungand dari jasa modal

yang ditanamkan dalam investasi propertidengan perhitungan yang seksama

%pekulator : /engharapkan keuntungan dari spekulasi

penempatan modal dalam investasi properti

1/8/16 6



+.2 Ke"e-ian *an Ke"emaan Investasi Pr#$erti

+.2.1 Ke"e-ian

Pri/e of o0nership Investor properti selain memiliki motif investasi murni+ mereka

juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut.

$emampuan untuk memiliki properti sendiri adalah sebuah

kebanggan baik sebagai individu+ maupun sebagai kelompok atau

organisasi

Personal control

Aspek legalitas yang jelas dan ketat terhadap keberadaan dankepemilikan properti membuat memudahkan pemilik properti

melakukan kontrol atas aset 0 investasi yang dimiliki atau

dilakukannya

1/8/16



Personal use an/ occupancy

&restise perusahaan akan meningkat di mata pasar jika sebagian

besar atau semua kebutuhan bangunan dan sarana produksi yangdioperasikan oleh perusahaan tersebut merupakan milik sendiri. .

%ecurity of capital

&roperti dalam pandangan investasi merupakan suatu option atauportfolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut akumulasi

kapital sebagai implikasi dari tabungan dan pendapatan

memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk

mengamankan kapitalnya. #ebagai salah satu option investasi+

sektor properti merupakan sarana yang sering menjadi pilihan untuk

mengamankan kapital.

1/8/16 8



High operating yiel/

&roperti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan investornya

memperoleh tingkat pengembalian investasi (R1I) yang tinggi daripendapatan operasionalnya. &ada umumnya R1I pada sektor

properti selalu lebih tinggi dibandingkan dengan portofolio lainnya.

*e!erage Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan dana yang

terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola investasi

properti yang besar. 2al ini mungkin terjadi karena adanya

pinjaman yang menambah kemampuan permodalan untuk

investasi. .

1/8/16 0



+a1 shelter factor

Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan

pembayaran pajak yang lebih rendah. *engan adanyamekanisme depresiasi dan amortisasi+ investasi properti dapat

menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya..

Capital appreciation &roperti memiliki %iri khas yang meningkatkan nilai kapital sebagai

implikasi kenaikan harga tanah. $enaikan nilai ini merupakan

implikasi dari mekanisme supply,demand karena tanah memiliki

keterbatasan supply sedangkan demand terus meningkat yangpada akhirnya membuat harga tanah terus mengalami

peningkatan.

1/8/16 1



+.2.2 Ke"emaan

Beberapa faktor kelemahan dari invesatasi di sektor properti

ialah

a. $lli2ui/ity

Investasi properti sangat sulit untuk dikonversikan se%ara %epat

kedalam bentuk uang %ash. 2al ini terkait dengan nilainya %ukupbesar

b. ime %onstraints

&roperti membutuhkan aktu yang %ukup lama untuk dilakukan

transaksi ataupun perpindahan kepemilikan

1/8/16 11



%. *epre%iation fa%tor

&roperti mengalami penyusutan baik karena kemerosotan fisik+

kemerosotan fungsional dan lain,lain. d. 3overnment %ontrol

&roperti sangat sarat dengan pengendalian pemerintah mulai

dari kebijakan investasi+ peraturan pembanguan+ peraturan

peruntukan tanah dan bangunan+ perpajakan dan lain,lain e. 2ighly related to market %y%le

Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.

1/8/16 12



,. Pia 'ang Ter"i-at !a"am Investasi Pr#$erti

1/8/16 1%

Bank

$n!estasiProperti

$n!estorProperti

Peerintah

Pengguna

&roperty

right

-ash flo

/ortgage

do%ument

/ortgage la

Restri%tion onuse ta4ation

Restri%tion on

lender

Restri%tion onuser

!se of

property

easedo%ument

&romesory

note

*ebt servi%e

andlord 5enant a

easehold

&oli%y poer



1/8/16 1+

Pebeli PenjualBroker

%ur!eyorBuil/ing

inspector#ngineer

)rchitect

+ata kota

%ub

kontractor

3asa

aintenance

Penilai Penye/ia

pinjaan

(anajer

property

)suransi

Notaris

$n!estor

Penga0as

Penasehat

huku

)kuntan

+a1

inspectorPerencana

%upplier

+itle

insurer

4onsultan

properti

"egulator

peerintah

5e!eloper

+ransaksi Penjualan Properti

Documents

Investasi Properti