Investitionen in Ballungsr¤umen

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Studie und Standortanalyse mit der Suche nach den Standorten mit dem besten Investitionsklima in Deutschland. In verschiedenen Ballungsraum-Szenarien werden die geeignetsten Städte für klassische Immobilien Investments gesucht.

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    Ballungsrumen

  • Henner Lttich:Henner Lttich studierte bis 1983 Betriebswirtschaftslehre an der Westflischen-Wilhelms-UniversittWWU Mnster. Studienschwerpunkte: Marketing und Statistik.

    Nach Studienabschlu trat der Diplom-Kaufmann als geschftsfhrender Gesellschafter in diefamilieneigene CONTOR GmbH ein. Die Unternehmensttigkeit lag in der Beratung von Kommunenbei der Umnutzung brachliegender Industrieareale und der Beratung von Industrie- undGewerbebetrieben bei der Standortsuche. Er legte einen neuen Schwerpunkt auf die wirtschaftlicheSanierung notleidender Unternehmen. Im Zuge dieser Sanierungsarbeiten wurde mehrfach dieInvestition an falschen Standorten als Auslser fr die Notsituation der Unternehmen ausgemacht. Mit dieser Erkenntnis begann er 1996 mit der systematischen Erarbeitung eines neuen multivariatenstatistischen Verfahrens zur Standortsuche fr Unternehmen. Bis heute wurde dieses Verfahren umRanking- und Strukturanalysen ergnzt.

    2007 stellte er mit dem Online-Analysemodell CONTOR-REGIO das wahrscheinlich erste AnalysetoolEuropas vor, das simultane Standort- und Strukturanalysen smtlicher Gemeinden Deutschlands undaller EU-Regionen online erlaubt. Henner Lttich war jahrelang als Dozent an der Immobilienakademie der EBS, European BusinessSchool in Oestrich-Winkel, ttig. Er fertigt Studien fr namhafte Zeitungen und Zeitschriften wie demManager-Magazin, Capital oder der Financial Times Deutschland. 2007 verffentlichte er zusammenmit Prof. Dr. Jrgen Weigand von der WHU, Otto Beisheim School of Management das BuchBoomplaces 2010. Seitdem verffentlicht er in der Reihe Standortkompass CONTOR regelmigStudien und Bcher zu Standortthemen Er bert nationale und internationale Unternehmen bei der Wahl ihrer Standorte oder der Analysevorhandener Standorte sowie Stdte und Regionen bei der Analyse ihrer Standorte.

    Expertenmeinungen zur Contor:

    y Julius Lazarek, GFK Marktforschung, Nrnberg:Das Standortwahlverfahren fr Unternehmen mittels multivariater Verfahren der CONTOR stellteine gelungene Kombination aus individueller Unternehmensberatung, zielgerichtetem Einsatzmultivariater statistischer Verfahren und aufwendig recherchierten Regionaldaten als Grundlagefr die Berechnungen dar.

    y Prof. Dr. Johann Bacher, Universitt Erlangen - Nrnberg:...Die Standortwahl eines Elektronikunternehmens mit multivariaten statistischen Verfahrensowie die Standortwahl eines Maschinenbauherstellers mit multivariaten statistischenVerfahren....Die Clusteranalyse wurde in beiden Beitrgen formal richtig angewandt.

    y Prof. Dr. Karl - Werner Schulte, European Business School, Oestrich - Winkel:Das von Herrn Henner Lttich entwickelte Standortwahlverfahren mit multivariaten statistischenMethoden stellt eine grundlegende Verbesserung im Bereich der Standortsuche, die eine derschwierigsten und weitreichendsten Unternehmensentscheidungen ist, dar. Erstmalig ist eineobjektivierte, flchendeckende Analyse unter gleichzeitiger Bercksichtigung smtlicher fr dassuchende Unternehmen relevanter Standortvariaben mglich.

    y Andreas Frank, Arbeitgeberprsident des Rheintals (AGVR), Schweiz:Fr uns hat sich diese Analyse auf jeden Fall gelohnt. Die Zusammenarbeit mit Contor war sehrprofessionell. Die gelieferten Ergebnisse waren methodisch einwandfrei - das haben uns alleSeiten besttigt. Wir haben zudem sehr konkret erfahren, wo wir im europischen Vergleichwirtschaftlich stehen und knnen daraus unsere Schlsse ziehen.

    y Die Redaktion des MANAGER MAGAZIN zum Contor-Regio-Modell:Dies lie uns einen deutschen Investment-Boom vorhersagen zu einem Zeitpunkt, an dem einesolche Vorhersage ziemlich absonderlich klang...

    CONTOR Gesellschaft fr Grundbesitz- Baubetreuung- Investitionen mbH, Tenderingsweg 7, D- 46569 HnxeTel: +49 (0) 2064 / 31809 Fax: +49 (0) 2064 / 398349 e-mail: info@contor.org Internet: http://www.contor.org

    Amtsgericht Duisburg HRB 10648, Geschftsfhrer: Henner LttichBankverbindung: Sparkasse Dinslaken-Voerde-Hnxe, BLZ 352 510 00, Konto-Nr. 132 720

    IBAN DE66 3525 1000 0000 1327 20, BIC (SWIFT-Code) WELADED1DIN, USt-IdNr.: DE119061271

  • Inhaltsverzeichnis

    Seite

    1. Einfhrung 11.1. Die Szenarien 21.1.1. Ballungscenter 21.1.2. Ballungsraum 31.1.3. Mittlerer Ballungsraum 31.2. Bedeutung der Standortwahl 41.3. Ablauf einer Standortsuche mit herkmmlichen Methoden 51.4. Unsere Anforderungen an ein Standortwahlverfahren 61.5. Standortsuche kontra Standortanalyse 81.6. Unsere Analysemethoden 81.7. Das Verfahren 9

    2. Definition Investitionsklima 122.1. Jugend 122.2. Einwohnerzahlentwicklung 2020 122.3. Wanderungen / Saldo Zuzge 122.4. Entfernung Oberzentrum 132.5. Entfernung Mittelzentrum - Oberzentrum 132.6. Entfernung Autobahn 132.7 Entfernung IC/ICE 132.8. Entfernung Flughafen 132.9. Sozialhilfe 142.10. Primreinkommen 142.11. Primreinkommenentwicklung 142.12. Arbeitslosenanteil 142.13. Kriminalittsrate 152.14. Beschftigtenanteil Dienstleistung 152.15. Bruttowertschpfung Dienstleistung 152.16. Entwicklung Bruttowertschpfung Dienstleistung 152.17. Gewerbesteuereinnahmen 162.18. Bruttoinlandsprodukt je Einwohner 162.19. Entwicklung Bruttoinlandsprodukt 162.20. Durchschnittlicher Baulandpreis 16

    3. Anmerkung zur Studie 16

    4. Spannbreite der Variablen in Deutschland 19

    5. Ballungscenter 245.1. Minima, Maxima und Mittelwerte der Ballungscenter 255.2. Lage der Ballungscenter 265.3. Die besten Stdte des Ballungscenters Mnchen 275.4 Die besten Stdte des Ballungscenters Frankfurt 315.5. Die besten Stdte des Ballungscenters Berlin 35

  • Seite

    5.6. Die besten Stdte des Ballungscenters Stuttgart 395.7. Die besten Stdte des Ballungscenters Hamburg 425.8. Kurzzusammenfassung 44

    6. Ballungsraum 466.1. Minima, Maxima und Mittelwerte der Ballungsrume 466.2. Lage der Ballungsrume 486.3. Die besten Stdte des Ballungsraums Frankfurt 496.4. Die besten Stdte des Ballungsraums Berlin 536.5. Die besten Stdte des Ballungsraums Dsseldorf 576.6. Die besten Stdte des Ballungsraums Hamburg 606.7. Die besten Stdte des Ballungsraums Stuttgart 636.8. Die besten Stdte des Ballungsraums Kln 666.9. Kurzzusammenfassung 69

    7. Mittlere Ballungsrume 707.1. Minima, Maxima und Mittelwerte der mittleren Ballungsrume 717.2. Lage der mittleren Ballungsrume 727.3. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Rhein-Neckar 737.4. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Rhein-Main 777.5. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Augsburg 817.6. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Erzgebirge 847.7. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Rhein-Sieg 877.8. Die besten Stdte des mittleren Ballungsraums Ostwestfalen 907.9. Ausreier 937.10 Kurzzusammenfassung 93

    Anhang 1: Stdte und Gemeinden im Szenario Ballungscenter 95Anhang 2: Stdte und Gemeinden im Szenario Ballungsrume 102Anhang 3: Stdte und Gemeinden im Szenario Mittlere Ballungsrume 108Anhang 4: Ballungscenter - die 51 ersten Rangpltze mit Daten 122Anhang 5: Ballungsraum - die 25 ersten Rangpltze mit Daten 132Anhang 6: Mittlere Ballungscenter - die 25 ersten Rangpltze mit Daten 137

  • 1. Einfhrung

    Im Winter 2005 / 2006 wurden einige rege Diskussionen zwischen derCONTOR GMBH und Herrn Dirk Labusch von der ZeitschriftIMMOBILIENWIRTSCHAFT gefhrt. Das Thema war Investitionsstandortebzw. die Suche nach dem geeigneten Investitionsstandort. Hierbei wurdemanche Studie zitiert, die von Beratungsunternehmen oderForschungsinstituten z.B. zur Attraktivitt von Stdten durchgefhrt wurde.Diese Studien waren eigentlich nicht miteinander vergleichbar und wiesen zumTeil unterschiedliche Ergebnisse aus. Dies ist auch nicht verwunderlich, da dieuntersuchten Stdte in Zahl und Zusammensetzung voneinander abwichen undvor allem die untersuchten Standortfaktoren und damit derUntersuchungsgegenstand nicht identisch waren. Auch dies ist nichtverwunderlich, da sich die Auswahl der Standortfaktoren und damit dieStandortanalyse an der konkreten Problemstellung ausrichten mu.

    So wie sich die Bedingungen an den Standorten unterscheiden, sounterscheiden sich die Anforderungen der Unternehmen und der Investoren andie Standorte. Dies hngt mit unterschiedlichen Investitionsvolumenzusammen, mit unterschiedlichen Mrkten, in denen investiert werden soll, mitunterschiedlichen Kundenkreisen, fr die investiert werden soll und mitunterschiedlichen Investitionsmotiven. Jede Investition erfordert eine eigeneindividuelle Standortanalyse.

    Trotzdem sollen hier Standortanalysen vorgestellt werden. Wir habenzusammen mit Herrn Labusch von der Zeitschrift IMMOBILIENWIRTSCHAFTversucht, aus der Vielzahl potentieller Standortfaktoren die Faktorenherauszufiltern, die eigentlich, wenn auch nicht fr jede Investition, so dochaber fr sehr viele Investitionsvorhaben, relevant sind. Daher werden sich diefolgenden Analysen auch nicht auf bestimmte Branchen, z.B. Bromrkte oderHotels, fixieren. Wir haben versucht, aus der groen Zahl potentieller Faktorendiejenigen herauszusuchen, die einen Hintergrundfaktor Investitionsklimabeschreiben knnen. Ohne hier bereits auf die einzelnen Variableneinzugehen, werden dies Variable sein, die die Wirtschaftskraft und dieWirtschaftsstruktur der Stdte, die Bevlkerungsentwicklung undBevlkerungszusammensetzung in verschiedener Hinsicht sowie dieInfrastrukturaussta