Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne

Jarosław Lebiediew

Augustów, maj 2009

Czym jest inwestowanie?

W rzeczywistości inwestowanie to ograniczenie bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłości. Jest to wykorzystanie bieżących dochodów, aby zabezpieczyć się na przyszłość.

Cechy każdej inwestycji Ryzyko - niepewność przyszłych zwrotów lub

przepływów pieniężnych Zmiana wartości (cena sprzedaży) inwestycji Płynność (łatwość sprzedaży) - zdolność do

zamiany na gotówkę Zarządzanie - odpowiedzialność za bezpośrednią i

prawdopodobnie częstą kontrolę Wpływy - przeznaczenie pożyczonych funduszy na

część zapłaty Wpływ podatków - wpływ prawa podatkowego na

przepływ pieniężny

Rodzaje nieruchomości komercyjnych

Handlowe Przemysłowe Biurowe Mieszkaniowe Inne

Nieruchomości handlowe

Nieruchomości handlowe można podzielić na trzy rodzaje:

centra handlowe i sklepy w centrach, wolnostojące sklepy i sklepy pojedyncze oraz pasaże handlowe

Nieruchomości przemysłowe

TypyZe względu na szerokie fizyczne i funkcjonalne cechy charakterystyczne powierzchnie przemysłowe wchodzą w skład następujących kategorii:

Skład• Najprostszy ze wszystkich rodzajów nieruchomości przemysłowych. Zazwyczaj posiada niewiele więcej niż cztery ściany, dach, podłoga• Bardzo duże - przeciętnie 5 000 metrów kwadratowych. Czasami mierzone

w metrach sześciennych (kubatura)• Niewielka powierzchnia biurowa• Dokładna posadzka i drogi wokół budynku. Płyta prowadząca do magazynu wykonana z betonu, aby wytrzymać ciężar ruchu samochodowego i kolejowego• Stanowiska do załadunku mogą być na poziomie ciężarówek (wysokość

doku) lub posiadać podnośniki, aby dostosować wysokość podawania do wysokości platformy ciężarówki

Nieruchomości przemysłowe cd

Biuro/magazyn• Przestrzeń i lokalizacja bardziej przemysłowa. Zazwyczaj wykonywany ze stali, cegły, pustaków lub drewna• Zakres czynszów rynkowych niski do średniego• Zapotrzebowanie na biura 5-25%• Typowe ładowanie na wysokości doku• Zazwyczaj blisko lub w granicach miasta, z dobrym dostępem do drogi

Biuro/usługi• Atrakcyjne, typowe ustawienie jak w zespole nieruchomości; zagospodarowany teren, droższe budynki• Cegły lub dekoracyjne pustaki• Najwyższe czynsze na rynku• Powierzchnia biurowa większa niż 25%• Zazwyczaj położone wzdłuż głównych arterii do 5 kilometrów od granic

miasta• Urządzenia podobne jak dla ośrodka badawczo-rozwojowego

Nieruchomości przemysłowe cd

Budynki wolnostojące

• Często tworzone na terenach przemysłowych, aby zmniejszyć koszty metra kwadratowego budowy• Zazwyczaj zaprojektowane dla wytwarzania, dystrybucji, montażu pakowania i podobnych celów• Różnią się typem konstrukcji, projektem, wysokością pomieszczeń, urządzeniami, wielkością terenu• Zazwyczaj budowane dla jednego użytkownika, często specjalny cel projektu• Zazwyczaj zajmowane przez właściciela/użytkownika

Budynki dla wielu najemców

• Najmniejsze ze wszystkich spośród kategorii nieruchomości przemysłowych (100 - 500 metrów kwadratowych)

• Często w kompleksie podobnych budynków, tam gdzie niezbędne służby wspierające są zlokalizowane na terenie bądź w sąsiedztwie kompleksu• Zawierają przestrzeń dla najemców wynajmujących na krótki okres czasu• Często używane jako magazyn, punkt dystrybucji• Najemcy zazwyczaj wymagają pomieszczeń o wysokości 5,4 metra lub więcej, przystosowania do

efektywnego załadunku ciężarówek, mniej niż 10% powierzchni na biura Duże zakłady produkcyjne

• l 500 - 200 000 metrów kwadratowych• Używane do wysyłki, odbioru, głównych procesów produkcyjnych• Często radykalnie przebudowywane, aby dostosować do szczególnego produktu lub procesu

Nieruchomości biurowe

Nieruchomości biurowe to te, które są wykorzystywane do zarządzania i organizacji pracy urzędników. „Biuro" odnosi się do całych budynków, podłóg, części podłóg i terenów biurowych.

Typy ze względu na właściwości fizyczne: Wysoki

• Wielopiętrowy• Konstrukcja stalowa i betonowa• Stalowe, plastikowe lub prefabrykowane betonowe elewacje• Ilość pięter uzależniona od rynku

Średni/Niski• Konstrukcja betonowa• Wysokość uzależniona od metod konstrukcyjnych• Ilość pięter uzależniona od rynku

Przyziemny• Niski, zazwyczaj nie więcej niż dwa piętra

Nie zwracające uwagi wykończenie zewnętrzne


Ze względu na jakość, względy finansowe i ,.wizerunek”

Klasa A• Nowoczesny funkcjonalnie• Zazwyczaj nie starszy niż 20 lat• Konstrukcja i wykończenie wysokiej jakości• Dobry stan

Klasa B/ Klasa C• Często starszy niż 20 lat• Projekt i stan powodują problemy związane z funkcjonalnością


LokalizacjaStatus Mówi o prestiżu/eksponuje Poprawia się wraz ze wzrostem konkurujących budynków w tym samym

terenie W przypadku budynków wysokich, pierwszorzędna lokalizacja jest

często decydującym czynnikiem, ważna jest lokalizacja w centralnej dzielnicy biznesu

W przypadku niskich budynków pierwszorzędna lokalizacja nie jest decydującym czynnikiem. Dobra dla najemców nie potrzebujących ekspozycji na ruch uliczny

Wyższe czynszeWygoda Bliskość klientów, pracowników, domów członków zarządu Dostęp do środków komunikacjiInne Bliskość hoteli, moteli, restauracji, sklepów, udogodnienia punktów

rekreacyjnych, edukacyjnych i kulturalnych atrakcyjna zarówno dla klientów jak i pracowników

MieszkaniaMimo że mieszkania tradycyjnie nie są zaliczane do nieruchomości komercyjnych to, należy je uważać za produkt, szczególnie dlatego, ponieważ prawdopodobnie nieruchomości mieszkaniowe będą dla np.: pośrednika głównym źródłem dochodu

Typy

2-4 mieszkania często posiadane przez właściciela/ użytkownika, który wynajmuje mieszkania. Jest to często pierwsza samodzielna inwestycja poza własną siedzibą

4-60 mieszkań - w posiadaniu indywidualnych inwestorów lub spółek

Więcej niż 60 mieszkań - coraz częściej w posiadaniu inwestorów instytucjonalnych

Porównanie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych

Nieruchomość komercyjna Nieruchomość mieszkaniowa

WłaścicielPoszukuje nieruchomości ze względu na przychody, jakie ona przyniesie

Poszukuje komfortowej nieruchomości do użytkowania

FinansowanieOparte na przychodzie, jaki pochodził będzie z nieruchomości

Oparte na dochodach własnych właściciela

Obszar rynkuRegionalny, krajowy i międzynarodowy Lokalny

Okres posiadania

Decyduje o tym zwrot inwestycji i potrzeba pieniędzy

Uzależniony od pracy, rodziny, wielkości dochodów

Zajmowane przez

Najemców Zazwyczaj przez właściciela

WPŁYW PRZEPŁYWÓW ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH NA DECYZJE INWESTORA

Najważniejszą motywacją dla osób inwestujących w nieruchomości są przyszłe przychody z inwestycji Analityk musi porównać przepływy, aby dokonać wyboru inwestycji. Nie jest to jednak takie proste, jak się wydaje. Różne nieruchomości wymagają różnych inwestycji początkowych. Różnią się one okresem posiadania i sumą zwrotu, co sprawia, że porównanie komplikuje się Zaprezentowane zostaną niektóre ogólne stwierdzenia dotyczące preferencji inwestorów, w dalszej części przedstawię nieskomplikowane techniki porównywania przepływów pieniężnych i inwestycji.

Preferencje inwestora

Wyższe zwroty okresowe są zawsze korzystniejsze w przypadku, gdy dwie inwestycje:

Mają taki sam poziom ryzyka, Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w

czasie, Mają taką samą wartość początkową inwestycji, Dają takie same dochody rozporządzalne.

Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję dającą większe zwroty.

Przykład 1

Inwestycja A Inwestycja B

n PLN n PLN

Inwestycja początkowa / wydatek/ 0 -1 000 0 -1 000

1 100 1 90

Zwrot / wpływy/ 2 100 2 90

3 100 3 90

4 100 4 90

5 100 + 1 000 5 90 + 1 000

RAZEM 1 500 1 450

Przykład 1 cd

Obie inwestycje wymagają zainwestowania na początku 1000 PLN. Inwestycja A daje roczny zwrot w wysokości 100 PLN przez okres pięciu lat. Inwestycja B daje roczny zwrot w wysokości 90 PLN również przez okres pięciu lat. Obie inwestycje dają zwrot początkowej inwestycji w wysokości 1 000 PLN po pięciu latach Inwestycje są w równym stopniu ryzykowne.

Każdy inwestor wolałby oczywiście zwrot w wysokości 100 PLN niż 90 PLN

Preferencje inwestora

Wyższy zwrot na końcu inwestycji jest zawsze lepszy w przypadku, gdy dwie inwestycje:

Mają taki sam poziom ryzyka, Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w

czasie, Inwestycje mają taką samą wartość początkową; Mają takie same okresowe przepływy pieniężne. Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie

wolał inwestycję dającą wyższy dochód rozporządzalny.

PRZYKŁAD 2


n PLN n PLN


1 100 1 100


3 100 3 100

4 100 4 100

5 100 + 1 500 5 100 + 1 000

RAZEM 2 000 1 500

PRZYKŁAD 2

Każdy inwestor wolałby inwestycję A niż B, ponieważ w inwestycji A, w przeciwieństwie do inwestycji B, nastąpił wzrost wartości.

PRZYKŁAD 3

Niższy koszt inwestycji początkowej jest zawsze lepszy, jeśli dwie inwestycje:

Mają taki sam poziom ryzyka Mają takie same okresowe przepływy

pieniężne Przepływy pieniężne są tak samo rozłożone w

czasie, Dają takie same dochody rozporządzalne

Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie wolał inwestycję z niższym kosztem inwestycji początkowej.

PRZYKŁAD 3


n PLN n PLN

Inwestycja początkowa / wydatek/ 0 -500 0 -1 000

1 100 1 100


3 100 3 100

4 100 4 100

5 100 + 1 000 5 100 + 1 000

RAZEM 1 500 1 500

PRZYKŁAD 3 cd

Każdy inwestor wolałby inwestycję A.

Jeśli inwestor posiadałby 1 000 PLN, to biorąc pod uwagę fakt, że inwestycja A wymaga jedynie 500 PLN, inwestor mógłby pozostałe 500 PLN przeznaczyć na:

Dodatkową inwestycję typu A Lokatę w banku i otrzymanie odsetek Zainwestowanie w jakiekolwiek inne

przedsięwzięcie Wydatki

Przykład 4

Wcześniejsze zwroty są zawsze lepsze, jeśli dwie inwestycje:

Mają ten sam poziom ryzyka, Mają te same całkowite zwroty, Wymagają tych samych początkowych

inwestycji, Dają te same dochody rozporządzalne.Przy spełnieniu tych warunków inwestor będzie

wolał inwestycję dającą wcześniejsze zwroty.

PRZYKŁAD 4


n PLN n PLN


1 500 1 0


3 0 3 0

4 0 4 0

5 0 + 1 000 5 500 + 1 000

RAZEM 1 500 1 500

Przykład 4 cd Obie inwestycje wymagają 1000 PLN początkowego

wydatku. Obie dają całkowity zwrot w wysokości 500 PLN. Każda daje zwrot początkowej inwestycji w wysokości l 000 PLN po pięciu latach. Inwestycje są tak samo ryzykowne. Inwestycja A daje dodatkowo 500 PLN zwrotu na koniec roku l, podczas gdy inwestycja B daje dodatkowy zwrot w wysokości 500 PLN daje dopiero na koniec roku 5.

Każdy inwestor wolałby inwestycję A niż B, ponieważ 500 PLN, które jest zwracane na koniec roku l, może być ponownie zainwestowane na pozostały okres inwestycji.

Przykład 5

Przepływy pieniężne bezpośrednio nieporównywalne

Jeśli dwa lub więcej czynników różni się między sobą (inwestycja początkowa, wielkość przepływów pieniężnych lub rozkład w czasie przepływów pieniężnych), wówczas nie można bezpośrednio porównać przepływów pieniężnych.

PRZYKŁAD 5


n PLN n PLN

Inwestycja początkowa / wydatek/ 0 -1 000 0 - 800

1 200 1 100


3 -150 3 50

4 300 4 - 200

5 200 + 1 200 5 150 + 1 100

RAZEM 1 800 1 500

Przykład 5 cd

Nie jest oczywiste, która inwestycja jest lepsza. Inwestycje można porównać w oparciu o ryzyko, wielkość

początkowej inwestycji, wielkości okresowych przepływów pieniężnych, wielkość zwrotu końcowego inwestycji i rozkład w czasie przepływów. Jeśli wszystkie pozostałe czynniki są równe, wówczas inwestor wybierze inwestycję charakteryzującą się:

Mniejszą inwestycją początkową Większymi okresowymi przepływami pieniężnymi Większym dochodem rozporządzalnym Wcześniejszymi przepływami pieniężnymi Bezpieczniejszym przepływem pieniężnym

Porównanie inwestycji

Aby umożliwić inwestorom dokonanie racjonalnego wyboru spośród możliwych inwestycji, należy ograniczyć ich ilość do dającej się porównać grupy bazowej.

Wszystkie typy inwestycji mogą zostać poddane analizie zaczynającej się od postawienia czterech prostych pytań:

Ile kosztuje inwestycja? Jaki jest termin poszczególnych płatności? Ile pieniędzy daje inwestycja? Kiedy inwestor otrzymuje poszczególne przepływy

pieniężne?

Liczbowe odpowiedzi na te pytania mogą być zestawione w następującej tabeli

EOY (Koniec

roku)PLN

0 PV

1PMT

2 PMT

n PMT + FV

Związek pomiędzy rocznymi przepływami a dochodem ze sprzedaży

Jeżeli dochód ze sprzedaży jest:

wtedy roczne przepływy pieniężne zawierają:

a dochód ze sprzedaży zawiera:

większy niż nakład początkowy

częściowy "zwrot z inwestycji"cały "zwrot inwestycji"

oraz częściowy "zwrot z inwestycji"

równy nakładowi początkowemu

cały "zwrot z inwestycji" cały "zwrot inwestycji"

niższy niż nakład początkowy

cały "zwrot z inwestycji" oraz częściowy "zwrot inwestycji"

częściowy "zwrot inwestycji"

Metody pomiaru efektywności inwestycji z wykorzystaniem przepływów

Mnożnik czynszu brutto Stopa kapitalizacji Metoda IRR wewnętrznej stopy zwrotu Obliczanie NPV Metoda porównania zakumulowanego

kapitału – jako jedna z najbardziej wszechstronnych analiz inwestycyjnych nieruchomości

Chciałbyś wiedzieć więcej o Twojej inwestycji ? Prosimy o kontakt z:

16-400 Suwałki, ul. Kościuszki 79/ 2 A

tel/fax (087) 563 22 33

tel. kom. 694 860 836 mail:[email protected] www.macronieruchomosci.pl

ZAPRASZAMY

Documents

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne