INWESTYCJI - PTWPpoprzemysłowych, powstaje strefa biznesu. Ważnym czynnikiem kształtowania struktury miasta jest także handel detaliczny. Najważniejsze punkty zaintereso-wania

032012

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

Siła konurbacjiŚląskie gwiazdki

Wrocławskieprzyspieszenie

Biurowce to fabryki XXI wieku

Rafał Dutkiewicz

prezydent Wrocławia

MOC INWESTYCJI

Piotr UszokprezydentKatowic

C e n t r a h a n d l o w e | B i u r a | M a g a z y n y | H o t e l e

s p i s t r e ś c i

WydaWca:PTWP SA / PTWP ONLINE SP. Z O.O.ul. Świętokrzyska 36 lok. 900-116 Warszawatel.: 22/ 624 22 70

www.PROPERTYNEWS.pl

OpracOwanie:Małgorzata Burzec-Lewandowska, [email protected] Robert Posytek, [email protected] Szczepański, [email protected]

Zwycięsko z walki o inwestorów, w której liczą się także jakość obsługi przedsiębiorców oraz sprawne realizo-wanie procedur administracyjnych, z pewnością wyszły

Wrocław i Katowice. Te dwie aglomeracje rywalizowały do samego końca o tytuł Prime Property Prize 2012 w kategorii Miasto Przyjazne Inwestorom i tym razem lepsza okazała się stolica Dolnego Śląska.

To Wrocław jest jednym z niewielu miast w Polsce, gdzie mamy do czynienia z prawdziwym wysypem inwestycji biurowych. Jednak i Katowice, które do tej pory walczyły ze stereotypem przemysłowego miasta, stały się jednym wielkim placem budowy, m.in. obiektów komercyjnych.

Okazało się, że silne związanie Górnego Śląska z przemysłem to główny atut inwestycyjny dla wielu deweloperów i inwestorów, którzy lokalizują tu zakłady przemysłowe lub otwierają oddziały swoich firm. A to idzie w parze ze wzrostem zapotrzebowania na obiekty komercyjne.

Okazją do poznania najnowszych danych oraz trendów rządzących rynkami nieruchomości komercyjnych na Górnym i Dolnym Śląsku będą regionalne konferencje Property Forum w Katowicach i Wrocławiu. Swoje spojrzenie na temat per-spektyw rozwoju tego sektora gospodarki przedstawią władze samorządowe, menedżerowie firm deweloperskich, inwestorzy oraz najemcy powierzchni komercyjnych, a także agencje ba-dawcze i instytucje finansujące. Zapraszamy!

Z życzeniami miłej lektury,

Małgorzata Burzec-LewandowskaRobert Posytek

Samorządy i inwestorzy są zgodni, iż rozwój rynku nieruchomości komercyjnych jest ściśle związany ze stałym wzrostem gospodarczym miasta. Ci pierwsi przystąpili zatem do zaciętej rywalizacji o prywatny kapitał. Z kolei przedsiębiorcy podkreślają, że kluczem do sukcesu jest dobry klimat inwestycyjny.

Dobry klimat W y W i a dRoZwój uZależniony oD inweStyCjiO wpływie branży nieruchomości komercyjnych na rozwój Wrocławia i Katowic rozmawiamy z prezydentami: Rafałem Dutkiewiczem i Piotrem Uszokiem str.4

C e n t r a h a n d lo W eSiła konuRbaCjiWojewództwo śląskie może pochwalić się najwyższym stopniem urbani-zacji i największą gęstością zaludnienia w Polsce. To kluczowe parametry otwierające drogę sieciom detalicznym i deweloperom centrów handlowych str.8

oStRożne inweStowanie Wrocławski rynek charakteryzuje się najwyższym wskaźnikiem nasycenia powierzchnią handlową ze wszystkich głównych aglomeracji w Polsce str. 10

B i u r abiuRowCe to fabRyki XXi wiekuVantage Development jest w trakcie budowy i przygotowań do realizacji inwestycji biurowych we Wrocławiu o wartości 350 mln zł. Plany spółki przedstawia jej prezes – Edward Laufer str. 12

wRoCławSkie pRZySpieSZenieDo końca 2012 roku Wrocław odnotuje jeden z największych przyrostów nowej podaży powierzchni biurowej wśród miast regionalnych str. 16

eneRgia Do ekoinweStyCjiW tym roku na katowicki rynek biurowy trafi trzykrotnie więcej powierzchni niż w 2011 roku str. 18

M ag a z ynyStRefa moCy Aby tereny stref ekonomicznych dalej stymulowały rozwój sektora powierzchni magazynowo-logistycznych, okres ich funkcjonowania musi się wydłużyć – uważa Piotr Wojaczek, prezes KSSE str. 22

ŚląSkie DRogi Do magaZynówRynek nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce nie powiększa się już tak dynamicznie jak w przeszłości, ale Górny i Dolny Śląsk to wciąż gorące punkty na logistycznej mapie naszego kraju str. 23

t e r e ny i n W e s t yC yj n egRunt to lokaliZaCjaO rynku terenów inwestycyjnych i zapotrzebowaniu na grunty ze strony inwestorów obiektów komercyjnych rozmawiamy z Krzysztofem Michalskim, prezesem Agencji Mienia Wojskowego str. 27

h ot e l emikS biZneSu i tuRyStykiW ciągu ostatnich pięciu lat liczba obiektów hotelowych w Dolnośląskiem wzrosła o 14,7 proc., natomiast w Śląskiem aż o 70 proc. str. 28

ŚląSkie gwiaZDkiHotele Diament przejmują nieruchomości i realizują nowe inwestycje. O planach spółki opowiada Rafał Bakalarski, prezes zarządu, Hotele Diament SA str. 31

4 Więcej : www.propertynews.pl

w y w i a d

Rozwój uzależniony od inwestycjiDeweloperzy budujący obiekty komercyjne już od kilkunastu lat zmieniają oblicza polskich miast, przywracają do życia ich zdegradowane obszary oraz tworzą tysiące miejsc pracy. o wpływie tej branży na rozwój wrocławia i katowic rozmawiamy z prezydentami: Rafałem Dutkiewiczem i Piotrem Uszokiem

Jak oceniają Panowie wkład deweloperów działających na rynku nieruchomości komercyjnych w proces rozwoju miasta?Piotr Uszok, prezydent Katowic: Inwestycje te mają kluczowe znaczenie dla rozwoju miasta ze względu na kilka aspektów. Pierwszy dotyczy tego, że prywatni inwestorzy w końcu dostrze-gają wielki potencjał społeczny i gospodarczy Katowic oraz całej metropolii. Na kilkudziesięciu uczelniach w regionie kształcimy specjalistów w różnych kierunkach. Prym w tym aspekcie wiodą Uniwersytet Śląski, Politechnika Śląska oraz Uniwersytet Eko-nomiczny, ale nie bez znaczenia jest również obecność uczelni artystycznych czy medycznych. Potencjał tkwiący w absolwentach

tych uczelni wykorzystują inwestorzy, w szczególności zaś firmy, które postanawiają zlokalizować swój biznes w biurowcach, jakie powstały i nadal powstają na terenie Katowic. Zyskujemy zatem nie tylko nowe miejsca pracy czy kolejne argumenty w rywalizacji o pozyskiwanie kolejnych inwestorów. Dzięki temu Katowice zmieniają również swoje oblicze, stając się nowoczesną stolicą dynamicznie rozwijającej się metropolii.

Rafał Dutkiewicz, prezydent Wrocławia: Dzięki olbrzymiej licz-bie takich inwestycji Wrocław zmienił swoje oblicze. Zwiększył się zasób oferowanej w mieście powierzchni biurowej wysokiej klasy, w dobrych lokalizacjach, np. przy pl. Grunwaldzkim czy pl. Bema, nie wspominając o części biurowej wieżowca Sky-tower. To pozwala nam przyciągać duże firmy, które pod tym kątem mają wysokie wymagania. Wzdłuż ul. Strzegomskiej, od pl. Strzegomskiego do Gądowianki oraz w rejonie Wrocław-skiego Parku Technologicznego, w znacznej mierze na terenach poprzemysłowych, powstaje strefa biznesu.

Ważnym czynnikiem kształtowania struktury miasta jest także handel detaliczny. Najważniejsze punkty zaintereso-wania w mieście, w tym galerie handlowe rozmieszczone w bliskich odległościach od siebie, generują ruch pieszych. Z taką sytuacją mamy do czynienia np. pomiędzy Rynkiem a Galerią Dominikańską wzdłuż ul. Oławskiej. Takie miejsca przyciągają różnego rodzaju obiekty komercyjne: restauracje, specjalistyczne sklepy, obiekty usługowe. Przebudowa ulic, którymi podążają przechodnie, to kreacja żywych przestrzeni publicznych, tak ważnych dla współczesnego życia miast. Usytuowanie dużych kompleksów handlowych w poszcze-gólnych dzielnicach pozwoliło na zmniejszenie czasu dotarcia do nich przez klientów i tym samym zmniejszenie obciążenia systemu ulicznego.

W którym segmencie rynku nieruchomości dzieje się najwięcej?PU: W tym momencie Katowice to tak naprawdę jeden wielki plac budowy i dzieje się to dzięki inwestorom prywatnym oraz staraniom samorządu.

Dzięki zaangażowaniu środków z budżetu miasta oraz dotacji z Unii Europejskiej w bezpośrednim sąsiedztwie Spodka – na terenach po dawnej kopalni węgla kamiennego „Katowice” – powstają nowe obiekty Międzynarodowego Centrum Kongre-sowego, siedziby Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia w Katowicach oraz Muzeum Śląskiego. Łączna wartość inwestycji na powstającej w ten sposób Strefie Kultury to ponad miliard złotych.

Rafał Dutkiewicz, prezydent wrocławia

5

w y w i a d

Za blisko 300 mln złotych przebudowujemy katowicki rynek, a wraz z nim główne ciągi komunikacyjne na alei Korfantego oraz ulicy 3 Maja.

Kolejną, niezwykle ważną inwestycją jest oddany 29 paździer-nika br. nowy dworzec PKP. W przyszłym roku planowane jest również otwarcie zintegrowanej z dworcem Galerii Katowickiej. Inwestycja PKP oraz hiszpańskiej firmy Neinver jest warta ok. miliarda złotych. Istotnym faktem jest też bardzo korzystna sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Katowicach. Mogę tu przytoczyć przykłady ostatnich największych transakcji najmu zawartych przez firmy Tele-Fonika i Rockwell Automation. W tym roku oddano do użytku m.in. nowy biurowiec Górno-śląskiego Parku Przemysłowego, a w najbliższych tygodniach zakończy się budowa tzw. Nowego Katowickiego Centrum Biznesu. Przy ul. Francuskiej firma Echo Investment rozpoczyna już budowę nowego kompleksu biurowego o powierzchni ok. 31 tysięcy metrów kwadratowych.

Ponadto spółka GTC, właściciel Centrum Biurowego Fran-cuska w Katowicach, planuje nową inwestycję – także zlokali-zowaną w ścisłym centrum miasta.

Prowadzimy wiele rozmów z kolejnymi inwestorami i dlatego głęboko wierzę, że realizacja nowych inwestycji w powierzchnie biurowe to tylko kwestia czasu.

RD: Wrocław jest jednym z niewielu miast w Polsce, w którym w bardzo szybkim tempie rozwija się rynek powierzchni biuro-wych. W ostatnich kilku latach powstało sporo nieruchomości właśnie w tej branży. Wrocławski sektor biurowy rośnie tak dynamicznie m.in. dzięki dobrej infrastrukturze i pozytywnym doświadczeniom inwestorów. To stymuluje również inne branże. Inwestorzy wierzą, że budując biurowce, znajdą rynek zbytu i że przyjdą ci, którzy zechcą je wynająć. Takich projektów we Wrocławiu jest sporo. Nie sposób wymienić wszystkich, ale te najbardziej spektakularne to choćby biurowce budowane przy ul. Strzegomskiej, Swobodnej czy Dąbrowskiego.

Mamy nadzieję, że już niebawem zaczną powstawać kolejne, które obecnie są na etapie decyzji administracyjnych, jak np. bu-dynek biurowo-usługowy przy pl. Konstytucji, biurowiec przy pl. Dominikańskim czy budynek biurowo-usługowy w pobliżu odre-montowanego dworca PKP. Liczymy także na to, że niedługo takie miejsce jak Wzgórze Mikołajskie zamieni się w centrum biurowe.

Obecnie najwięcej dzieje się właśnie w tej branży, choć nie można pominąć tego, co realizowane jest w branży mieszka-niowej czy hotelarskiej.

Deweloperzy za największy hamulec w realizacji inwestycji uznają brak planów zagospodarowania przestrzennego lub ich złe zapisy…PU: Plany zagospodarowania przestrzennego są naturalnie potrzebne dla harmonijnego rozwoju miasta. Nie da się jednak ukryć, że w niektórych przypadkach PZP są pewnym utrud-nieniem dla inwestorów, gdyż często zbyt precyzyjnie określają warunki budowy czy zaaranżowania określonej przestrzeni. Ponadto utworzenie czy jakakolwiek zmiana planu to proces długotrwały, co też nie jest ułatwieniem dla realizacji inwestycji. Bez wątpienia plany są bardzo potrzebne i rozumiem, że wielu inwestorów oczekuje, że będą gotowe. Ważne, aby były one zawsze dobrze przygotowane i odzwierciedlały wspólną wizję rozwoju określonej części miasta.

RD: We Wrocławiu ponad połowa powierzchni miasta jest pokryta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Obowiązuje ich 308. Pod tym względem jesteśmy w czołówce miast w Polsce. Stale doskonalimy ich zasady konstruowania: czytelność, jednoznaczność, dostosowanie do obecnych wymagań inwestycyjnych. Jednak starsze plany, szczególnie sporządzane poza strukturami urzędu, bywają kłopotliwe w realizacji. Krok po kroku wymieniamy je na nowe. W ostatnich latach ponad połowa budynków we Wrocławiu została wzniesiona na pod-stawie planów miejscowych.

Polski system zarządzania przestrzenią nie jest doskonały, po-jawiają się paradoksy. Od 2003 roku prowadzimy program miesz-kaniowy, w ramach którego przygotowaliśmy tereny dla zabudowy mieszkaniowej dla ponad 100 tys. potencjalnych mieszkańców, między innymi sporządziliśmy dla nich plany miejscowe. Jednak tak przygotowane tereny w wyniku naszych działań znacznie po-drożały. Ponadto właściciele wielu gruntów objętych programem wstrzymują się ze sprzedażą, traktując drogi grunt jako lokatę kapitału. W tej sytuacji deweloperzy, mimo dużego „pokrycia planistycznego”, mogą narzekać na wysokie ceny gruntów lub na ich niedostatek. W innych krajach podatek katastralny płacony od wartości nieruchomości, a nie od ich powierzchni, powoduje, że grunty najlepiej przygotowane planistycznie i uzbrojone

piotr uszok, prezydent katowic


w y w i a d

są szybko zabudowywane. Podatek katastralny przyczynia się również do wyraźnego spadku cen nieruchomości. Tak się dzieje we wszystkich krajach, w których obowiązuje.

Jak wygląda oferta inwestycyjna miasta dla spółek działających w branży nieruchomości komercyjnych?PU: Miasto Katowice obecnie posiada w swojej ofercie 13 terenów inwestycyjnych. Są to gruntyy z przeznaczeniem pod: zabudowę mieszkaniową – o łącznej powierzchni ok. 36,6 ha; zabudowę usługową – o łącznej powierzchni ok. 11 ha; zabudowę produkcyjną, składów, magazynów – o łącznej powierzchni ok. 38,1 ha i Park Technologiczny – o docelowej powierzchni 39,6 ha.

Oprócz gotowych ofert inwestycyjnych, często poszukujemy i przygotowujemy kompleksowe informacje dla terenu pod konkretne potrzeby inwestora, np. propozycje lokalizacyjne pod centrum sportowe, klinikę itp. Współpracujemy również z dużymi przedsiębiorstwami i zakładami działającymi na terenie Katowic, w celu aktualizacji bazy terenów poprzemysłowych. Jest to szansa dla miasta na ponowne zagospodarowanie nie-użytkowanych obecnie gruntów i obiektów.

RD: Wrocław jest prekursorem wśród polskich miast, jeśli chodzi o profesjonalną obsługę inwestorów. Każdy inwestor jest równo traktowany, gdyż tworzenie nowych miejsc pracy oraz powstawanie wysokowyspecjalizowanych i jednocześnie dobrze opłacanych stanowisk jest jednym z priorytetów miasta oraz stanowi jeden z filarów jego rozwoju.

Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej, w ramach której działa specjalny zespół menedżerów projektów, wspiera strategicznych dla rozwoju regionu inwestorów. Agencja po-maga w wyszukiwaniu odpowiednich terenów oraz służy radą i dostarcza informacji w celu zapewnienia szybkiego zaistnienia firmy w aglomeracji. Bierze także czynny udział w ożywianiu rozwoju ekonomicznego regionu poprzez wspieranie bezpo-średnich inwestycji w aglomeracji, stymulowanie procesów innowacji i dyfuzji wiedzy oraz zachęca przedsiębiorców do inwestowania w nowe technologie i naukę.

Wrocław dysponuje nieruchomościami zarówno pod biurowce, jak i hotele, mieszkaniówkę czy centra handlowe. Staramy się dopasować naszą ofertę do branż, które już z nami współpracują.

Czy miasto planuje projekty w formule PPP i dlaczego ta forma realizacji inwestycji wciąż nie spełnia pokładanych w niej nadziei?PU: Formuła PPP jest nam bardzo dobrze znana już od strony praktycznej. Mamy przygotowane dwa istotne projekty, które chcielibyśmy zrealizować przy współpracy z parterami prywatny-mi. Pierwszy z nich, w którym procedura wciąż trwa, to budowa dwóch parkingów podziemnych, drugi dotyczy budowy Parku Wodnego. Niestety, w przypadku drugiego byliśmy zmuszeni odstąpić od prowadzonej procedury i w najbliższych tygodniach chcemy ją powtórzyć.RD: Współpraca w ramach partnerstwa publiczno-prywat-nego opiera się na założeniu, iż każda ze stron wywiązuje się z powierzonych jej zadań sprawniej niż druga strona. W ten sposób strony uzupełniają się, zajmując się tą częścią wspólnego zadania, którą wykonują najlepiej. Obecnie prowadzimy dwie inwestycje w formule PPP: budowę parkingu pod placem Nowy Targ i parkingu wielopoziomowego przy Hali Stulecia.

W przygotowaniu są projekty na budowę i utrzymanie wiat na przystankach komunikacji miejskiej we Wrocławiu oraz budowę i utrzymanie obiektów małej architektury przy ul. Szewskiej.

Na tym nie poprzestaniemy. Planujemy podjęcie współpracy z partnerem prywatnym w dwóch kolejnych projektach: budowie Alei Wielkiej Wyspy we Wrocławiu i budowie pięciu basenów przyszkolnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Formuła PPP nie do końca przyjęła się w naszym kraju ze względu na istniejące przeszkody przy jej wdrażaniu. Wydaje mi się, że istnieje tzw. negatywny odbiór społeczny transakcji PPP, rozumiany dwojako: po pierwsze jako obawa przed brakiem wy-raźnych korzyści płynących ze współpracy dla gminy (rozbieżności

interesów stron), po drugie przekonanie sporej części społeczeństwa, że wspólne przedsięwzięcia podmiotów publicznych i prywatnych to efekt nieczystych układów i powiązań. Przyczyn tego stanu rzeczy można także upatrywać w braku kapitału firm prywatnych, przy jednoczesnym niedostatecznym zaangażowaniu instytucji finansowych w finansowanie inwestycji infrastrukturalnych.

„Niepopularności” formuły PPP upatruję również w braku wsparcia ze strony polityków i administracji rządowej oraz braku projektów pilotażowych, które mogłyby posłużyć za wzór i stałyby się okazją do nabywania niezbędnych doświadczeń i wiedzy dla samorządów terytorialnych. Brak utartej ścieżki działań i uznanej powszechnie metodologii oceny korzyści, jakie współpraca w ramach PPP może przynieść, powoduje, że wciąż żywa jest obawa, że korzyści z PPP nie są ewidentne i mogą być podważone przez organy kontrolne.

Jakie zachęty i ułatwienia stosują władze miasta, by przyciągniąć inwestorów?PU: Katowice, stolica jednego z najbardziej rozwiniętych re-gionów Polski, są przygotowane do przyjmowania inwestorów z różnych branż: od centrów nowoczesnych usług biznesowych, np. SSC, BPO, ITO R&D, aż do przemysłu maszynowego.

Rozwój miasta i całego regionu jest uzależniony od wzrostu sektora przedsiębiorstw oraz nowych inwestycji, zarówno kra-jowych, jak i zagranicznych. Z tego powodu miasto Katowice stara się zachęcać do inwestowania w ramach istniejących uwa-runkowań prawnych i administracyjnych, oferując inwestorom kilka instrumentów wsparcia.

nowy dworzec pkp w katowicach

7

w y w i a d

Na terenie Katowic można uzyskać wsparcie w formie zwolnie-nia od podatku od nieruchomości stanowiącego regionalną pomoc inwestycyjną oraz w ramach pomocy „de minimis”. Również, chcąc uatrakcyjnić teren inwestycyjny, miasto może zaproponować inwestorom np. budowę drogi dojazdowej lub doprowadzenie sieci infrastruktury technicznej do granic działki inwestora.

Ponadto inwestorzy mogą wystąpić o pomoc do Powiatowego Urzędu Pracy w Katowicach. Instytucja ta udostępnia cztery formy pomocy: staże u pracodawców, prace interwencyjne, refundację kosztów wyposażenia lub doposażenia stanowiska pracy oraz szkolenia. Istnieje również możliwość skorzystania z atrakcyjnej oferty Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.

Należy podkreślić, iż w ramach KSSE funkcjonują również biurowce, co daje również możliwość skorzystania z tego rodzaju pomocy przez inwestorów z branż BPO, ITO.

RD: Samorządy nie mogą oferować inwestorom pomocy finan-sowej, dlatego we Wrocławiu, aby ułatwić firmom zakładanie działalności, powołano Agencję Rozwoju Aglomeracji Wro-cławskiej, która wspiera firmy na każdym etapie ich procesu inwestycyjnego. Każda firma rozważająca założenie działalności na terenie aglomeracji może liczyć na opiekę specjalistów z ARAW, którzy pomagają inwestorom w zorganizowaniu wizyty firmy, dotarciu do odpowiednich osób w mieście, zna-lezieniu powierzchni biurowej lub terenu inwestycyjnego oraz przejściu przez procesy administracyjne związane z rozpoczęciem funkcjonowania na lokalnym rynku.

Inwestorzy otrzymują również wsparcie w kampaniach re-krutacyjnych i promocyjnych, a także mają możliwość uczest-niczenia w specjalnych programach rozwijających współpracę

z wrocławskimi uczelniami. Takie programy nadzoruje Wro-cławskie Centrum Akademickie.

Ponadto Rada Miejska Wrocławia przyjęła pakiet uchwał zwalniających inwestorów z podatków. To na przykład uchwała w sprawie zwolnienia od podatku od nieruchomości na wspieranie nowych inwestycji dla przedsiębiorców innowacyjnych lub prowa-dzących działalność badawczo-rozwojową na terenie Wrocławia.

Jakie firmy/branże chcą lokować kapitał w mieście?PU: W ostatnich 20 latach Katowice były poddane ważnym przemianom gospodarczym. Z roku na rok zmniejszała się liczba kopalni i innych obiektów poprzemysłowych, a tereny po nich były poddawane rewitalizacji. Obecnie Śląsk i Katowice są nadal jednym z najbardziej uprzemysłowionych obszarów Polski, lecz coraz większą rolę w regionalnym PKB zaczyna odgrywać sektor usług.

W ostatnim okresie obserwujemy bardzo dynamiczny rozwój sektora nowoczesnych usług biznesowych. Potwierdzają to wyniki Raportu Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych w Polsce (ABSL), zgodnie z którymi Miasto Katowice wraz z Metropolią Silesia zostało ogłoszone trzecim najszybciej rozwijającym się regionem pod inwestycje z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w Polsce w ciągu dwóch ostatnich lat. To na tym terenie funkcjonuje ponad 35 centrów nowoczesnych usług biznesowych, zatrudniających 7,5 tys. specjalistów. Należy podkreślić, iż tylko w latach 2009-2011 wzrost zatrudnienia był na poziomie 55 proc.

Sektor nowoczesnych usług biznesowych rozwija również rynek powierzchni biurowych, dlatego wzrost tego sektora oznacza zwiększenie zainteresowania Katowicami jako miejscem inwestycji deweloperskich. Ponadto w związku ze wzrostem atrakcyjności samego miasta, jak i całego regionu, coraz więcej deweloperów mieszkaniowych rozpoczyna inwestycje w cen-trum miasta. Jest to między innymi wynikiem realizowanych w centrum Katowic, już wcześniej przeze mnie wspomnianych, trzech dużych projektów, które podniosą jakość życia w naszym mieście. Mam tu na myśli Międzynarodowe Centrum Kongre-sowe, siedzibę Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia oraz nową siedzibę Muzeum Śląskiego. Potencjalni inwe-storzy hotelowi pozytywnie oceniają decyzję miasta o budowie Międzynarodowego Centrum Kongresowego.

Na koniec chciałbym zaznaczyć, iż Katowicami interesują się również inwestorzy przemysłowi, którzy wykorzystują zaawan-sowane, przyjazne dla środowiska, rozwiązania technologiczne.

RD: Aglomeracja wrocławska jest bardzo silnym ośrodkiem gospodarczym, wyróżniającym się na tle Polski i Europy. Od lat odnotowujemy duże zainteresowanie miastem zarówno ze strony firm produkcyjnych, jak i usługowych. Mocną stroną miasta i aglomeracji są branże motoryzacyjna, AGD, elektroniczna i farmaceutyczna. Obok dużych koncernów mamy dobrze rozwi-niętą sieć ich poddostawców. Inwestorzy zainteresowani miastem doceniają wielki potencjał ludzki Wrocławia, wysoki poziom kształcenia na wrocławskich uczelniach, położenie i jakość życia w mieście, a także wsparcie dla przedsiębiorców. Pozyskując nowe inwestycje, staramy się utrzymać równowagę i zapewnić miejsca pracy osobom o różnym stopniu wykwalifikowania. Dziękuję za rozmowę.

Robert Posytek

wrocław


c e n t r a h a n d l o w e

Siła konurbacjiwojewództwo śląskie może pochwalić się najwyższym stopniem urbanizacji i największą gęstością zaludnienia w polsce. to kluczowe parametry otwierające sieciom detalicznym i deweloperom budującym centra handlowe drogę do ekspansji.

Na Dolnym Śląsku trudno określić wyraźne granice pomiędzy poszczególnymi miastami skupionymi wokół Katowic. Jeśli weźmiemy pod uwagę potencjał stolicy województwa

zamieszkiwanej przez niespełna 310 tys. osób, wartość ta nie robi wrażenia. Gdy jednak uwzględnimy 3,5 mln osób zamiesz-kujących całą, dobrze skomunikowaną konurbację górnośląską, mamy do czynienia z rynkiem, który liczbą potencjalnych klientów przewyższa Warszawę.

– Oczywiście siła nabywcza mieszkańców jest tu inna niż w stolicy, ale jest to miejsce dla kilkudziesięciu lokalizacji naszej sieci sklepów. Może nie 40, ale na pewno 20-30. To liczby, które stanowią o sile i potencjale regionu – mówi Gerard Mikina, CEE dyrektor ekspansji w C-Trade, która od ubiegłego roku rozwija w Polsce sieć obuwniczą Centro.

Jan Mroczka, prezes spółki Rank Progress, zauważa, że to właśnie Górny Śląsk od kilku lat intensywnie rozwija się i przyciąga duży kapitał. – To tu średnie zarobki są najwyż-sze w kraju. Na atrakcyjność tego regionu wpływają przede wszystkim gęstość zaludnienia, silnie rozwinięta infrastruktura oraz wykwalifikowana kadra pracownicza – wylicza Mroczka.

Małe nasycenie, duży potencjałZe względu na swoją specyfikę rynek górnośląski jest trak-towany jako funkcjonalna całość. – Podaż nowoczesnej

powierzchni handlowej w konurbacji górnośląskiej wynosi blisko 942 tys. mkw. Jest to drugi, po aglomeracji warszaw-skiej, największy rynek handlowy w Polsce – mówi Agnieszka Winkler z Działu Doradztwa i Badań Rynku firmy Colliers International. Dodaje, że pod względem planowanej podaży największą aktywność deweloperów również odnotowuje się na Górnym Śląsku. Obecnie w regionie w budowie znajduje się ok. 125 tys. mkw. powierzchni, zlokalizowanej w trzech obiektach handlowych: Europa Centralna, Galeria Katowicka i Galeria Zabrze.

– W miastach konurbacji górnośląskiej jest 37 nowoczesnych obiektów handlowych, z czego 94 proc. stanowią tradycyjne centra handlowe – informuje Agnieszka Winkler. Największym obiektem, z najszerszą ofertą jest Silesia City Center w Kato-wicach, która po rozbudowie zakończonej w październiku 2011 roku oferuje 84 tys. mkw. powierzchni handlowej.

Pomimo dużej podaży istniejących centrów handlowych oraz utrzymującej się aktywności deweloperów, konurbacja górnośląska wciąż charakteryzuje się najniższym wskaźnikiem nasycenia powierzchnią handlową ze wszystkich głównych aglomeracji kraju. – Na 1000 mieszkańców przypada 427 mkw. powierzchni w centrach handlowych, przy średniej dla ośmiu największych aglomeracji na poziomie ok. 527 mkw. na 1000 mieszkańców – wylicza specjalistka Colliers International. Zarówno nasycenie powierzchnią handlową, jak i niski współ-czynnik pustostanów na poziomie 2 proc. wskazują na znaczny potencjał górnośląskiego rynku.

Ten potencjał widzi sieć Tesco, która uważa Górny Śląsk za jeden z najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie regionów Polski. Nie trzeba długo szukać potwierdzenia tych słów. – To tutaj i w sąsiednich regionach Tesco posiada największe zagęszczenie marketów i to tutaj zaczynamy innowacyjne programy jak choćby Tesco Extra – wylicza Piotr Korek, wiceprezes zarządu oraz dyrektor nieruchomości i inwestycji w Tesco Polska. Dodaje, że kontynuując rozwój tego formatu, w przyszłym roku firma otworzy nowy sklep w centrum Europa Centralna w Gliwi-cach. – Na Śląsku, a może należałoby powiedzieć, zwłaszcza na Śląsku i w sąsiednich regionach, będą powstawały sklepy naszej firmy z pełnego wachlarza oferty inwestycyjnej. Będą to placówki wolno stojące, jak i usytuowane w małych czy dużych galeriach, licznie powstających w tym regionie, co niewątpliwie

gerard mikina, Cee dyrektor ekspansji w C-trade

piotr korek, wiceprezes

zarządu oraz dyrektor

nieruchomości i inwestycji

w tesco polska

9


W stolicy województwa – Katowicach – działa sześć nowoczesnych obiektów handlowych o łącznej powierzchni blisko 220 tys. mkw. powierzchni najmu. Największe i najbardziej popularne to: Silesia City Center, 3 Stawy oraz Park Handlowy Rawa ze sklepem IKEA. Najbogatszą ofertę ma Silesia City Center, w której obowiązują również najwyższe czynsze. – Oblicze katowickiego rynku handlowego zmieni się w drugiej połowie 2013 roku po otwarciu znajdującej się obecnie w budowie Galerii Katowickiej. Zlokalizowana w centrum miasta przy dworcu PKP inwestycja firmy Neinver dostarczy na rynek ponad 50 tys. mkw. powierzchni najmu, stając się tym samym drugą największą galerią handlową w mieście – mówi Agnieszka Winkler z firmy Colliers.To jednak nie odstrasza deweloperów, którzy ostrzą sobie zęby na katowicki rynek. Wśród nich jest kielecka spółka Echo Inwestment, która zamierza zbudować centrum handlowe z 200 sklepami, 9-salowym multipleksem, kręgielnią, klubem fitness i parkingiem na 2,2 tys. miejsc postojowych.

Sześć centrów w mieście

jest dowodem wielkiego zaufania inwestorów do Górnego Śląska – podkreśla Piotr Korek.

Dobry pomysł na mniejsze miastaDuże zagęszczenie ludności oraz wysoki stopień urbanizacji Górnego Śląska pozwala budować nie tylko duże galerie handlo-we. – Widzimy duży rozwój mniejszych projektów, głównie typu convenience, które skupiają kilku najemców i są o wiele tańsze w budowie – uważa Bartłomiej Solik, menedżer ds. ekspansji, Biuro Inwestycji Kapitałowych. Zauważa, że tego typu obiekty są bardzo dobrym pomysłem szczególnie dla mniejszych miast, o liczbie mieszkańców ponad 15 tys. Solik podkreśla specyfikę regionu, która powoduje, że tego typu projekty można realizować również w większych miastach, w sąsiedztwie dużych osiedli mieszkaniowych z liczbą mieszkańców na poziomie małego miasta.

W takich lokalizacjach ekspansję prowadzi również spółka Czerwona Torebka, która tworzy sieć pasaży handlowych na te-renie całej Polski. – Dotychczas w województwie śląskim zostały otwarte trzy pasaże handlowe Czerwona Torebka: w Żorach, Bytomiu i Czerwionce-Leszczynach, a 12 obiektów znajduje się w zaawansowanym procesie inwestycyjnym – informuje Paweł Ciszek, dyrektor Departamentu Operacyjnego spółki.

Giełdowa spółka Rank Progress w ostatnim czasie wytypowała 81 lokalizacji pod minicentra handlowe w całej Polsce, w mia-stach poniżej 50 tys. mieszkańców. – Wśród nich znalazły się również miasta na Górnym Śląsku – informuje Jan Mroczka. Podkreśla, że w regionie jest jeszcze sporo miast nienasyconych obiektami handlowym.

Aktualne stawki czynszowe w centrach handlowych na Gór-nym Śląsku za najlepsze lokale o powierzchni ok. 100 mkw. kształtują się w przedziale 40-60 euro za mkw., w zależności od lokalizacji, standardu i prestiżu obiektu. – Przewiduje się, że stawki w najlepszych centrach i parkach handlowych będą utrzymywać się na stabilnym poziomie lub nieznacznie wzrosną, natomiast w centrach starszej generacji mogą ulec obniżeniu – uważa Agnieszka Winkler.



Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową we Wrocławiu wynosi 728 mkw. na 1000 miesz-kańców przy średniej dla ośmiu największych aglomeracji na poziomie ok. 527 mkw. na 1000

mieszkańców – wynika z danych firmy Colliers. – O ile istniejące centra handlowe planują rozbudowę, o tyle widać ostrożność w przy-padku inwestowania w nowe galerie – mówi Dariusz Węglicki, project manager Inter IKEA Centre Group Poland, odpowiedzialny za projekt rozbudowy i modernizacji Parku Handlowego Bielany.

Dariusz Węglicki uważa, że Wrocław w stosunku do innych polskich miast, takich jak Łódź czy Poznań, posiada jeszcze nie-dobór powierzchni handlowej, a potencjał miasta do rozwoju nowych projektów tkwi m.in. w wysokiej gęstości zaludnienia oraz dużym potencjale siły nabywczej. – Biorąc pod uwagę przeciętne miesięczne wydatki na osobę w gospodarstwach domowych w 2010 roku na Dolnym Śląsku, kwota ta jest nie tylko wyższa niż średnia krajowa, ale także niż w województwach śląskim czy wielkopolskim. Poziom siły nabywczej ma więc tendencję rosnącą – podkreśla.

Siła w portfelachPoza rozbudową PH Bielany, na lata 2013-2014 zaplanowano powiększenie CH Magnolia Park. W pierwszej połowie tego roku centrum to zanotowało wzrost liczby odwiedzających o 5,4 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem, co przełożyło się na 10-proc. wzrost obrotów najemców. – Wrocław na tle innych polskich miast radzi sobie bardzo dobrze. Wynika to z dobrej sytuacji na rynku pracy, wyraźnie lepszej niż w wielu innych miastach, co przekłada się na zasobność portfeli wro-cławian – mówi Maria Prokop, dyrektor marketingu Master Management Group, firmy zarządzającej centrum handlowym Magnolia Park.

Jak dodaje, nie każde centrum handlowe we Wrocławiu jest skazane na sukces. Poza lokalizacją ważne jest zarządzanie centrum handlowym, tj. jego ofertą, rozwojem i wizerunkiem.

Wciąż na etapie planów pozostaje zaś rozbudowa centrum handlowego spółki Echo Investment. – Nadal rozważamy

plany poszerzenia oferty handlowej Pasażu Grunwaldzkiego o nowe sklepy, równocześnie jednak istnieje opcja realizacji projektu biurowego. Obie koncepcje są aktualnie przedmiotem analiz, przyglądamy się rynkowi. Za jakiś czas okaże się, które rozwiązanie jest bardziej efektywne – informuje Paweł Słupski z działu PR Echo Investment.

Zupełnie nowe projekty handlowe w mieście planują m.in. Unibal-Rodamco i Mayland RE. Pierwszy z deweloperów zamierza wybudować galerię połączoną z dworcem autobu-sowym przy ul. Suchej. Pod koniec sierpnia firma kupiła od Polbus-PKS 6-hektarową działkę pod realizację tej inwestycji. Spółka nie ma jeszcze dokładnego projektu galerii. Wiadomo jedynie, że inwestycja ruszy najprawdopodobniej na początku

wrocławski rynek charakteryzuje się najwyższym wskaźnikiem nasycenia powierzchnią handlową ze wszystkich głównych aglomeracji w polsce. o ile właściciele istniejących centrów handlowych w tym mieście planują ich rozbudowę, o tyle deweloperom nowych projektów często brakuje odwagi powiedzenia inwestycyjnego „tak”.

ostrożne inwestowanie

agnieszka winkler, analityk, Dział

Doradztwa i badań Rynku, Colliers international.

11


2014 roku, a obiekt zostanie oddany do użytku w 2017 roku. Z kolei Mayland chce zagospodarować pod kompleks han-

dlowo-rozrywkowy z hotelem i biurami tereny we wrocławskiej dzielnicy Gądów, u zbiegu ulic Na Ostatnim Groszu, Legnickiej i Horbaczewskiego.

Jak wynika z danych agencji Colliers, na koniec pierwszej połowy 2012 roku współczynnik dostępnej powierzchni we wrocławskich centrach handlowych kształtował się na poziomie 2,7 proc., odnotowując niewielki wzrost w porównaniu z koń-cem 2011 roku. - W związku z bogatą ofertą wrocławskiego rynku handlowego oraz wysokim wskaźnikiem nasycenia

powierzchnią handlową, nowe projekty muszą być dobrze przemyślane, dopasowane do potrzeb i możliwości rynku oraz wyróżniać się wśród innych inwestycji – podsumowuje Agnieszka Winkler, analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Na czwartym miejscuRynek nowoczesnej powierzchni handlowej na Dolnym Śląsku to blisko 560 tys. mkw., co daje mu czwartą pozycję w kraju.

Nowoczesny handel w tym regionie koncentruje się głównie we Wrocławiu, gdzie znajduje się 18 obiektów handlowych, z czego tradycyjne centra handlowe stanowią 84 proc. powierzchni.

– Największymi centrami handlowymi w mieście są Park Handlowy Bielany, Magnolia Park, Auchan Bielany oraz Pa-saż Grunwaldzki. W 2012 roku dołączyła do nich galeria Sky Tower – wylicza Agnieszka Winkler.

Jeśli chodzi o lokalizację, w centrum miasta działa sześć obiektów. – Mocno ze sobą rywalizują tu Galeria Domini-kańska, Renoma, Pasaż Grunwaldzki, Magnolia Park, Arkady Wrocławskie i Sky Tower – wymienia Dariusz Węglicki i do-daje, że drugim ważnym skupiskiem jest węzeł bielański przy autostradzie A4, gdzie znajdują się m.in.: Park Handlowy Bielany i gdzie na zakupy przyjeżdżają nie tylko mieszkańcy Wrocławia i okolicznych gmin, ale także z dalszych rejonów Dolnego Śląska.

– Jest też północ Wrocławia, z powoli rozwijającą się ofertę handlową. Oprócz CH Korona i CH Marino powstał tu również Park Handlowy Młyn – podsumowuje.

Stawki czynszu we wrocławskich centrach handlowych za najlepsze lokale o powierzchni ok. 100 mkw. kształtują się w przedziale 40-60 euro za mkw. Małgorzata Burzec-Lewandowska

Rozwój podaży handlowej we Wrocławiu w ujęciu rocznym oraz całkowitym

roczna podaż całkowita podaż

0

20,000

19951996

19971998

19992000

20012002

20032004

20052006

20072008

20092010

20112012

40,00060,000

80,000100,000120,000140,000

160,000 600 000

300 000

400 000

500 000

200 000

100 000

0

600 000

Źród

ło: Co

lliers

park Handlowy młynpasaż grunwaldzki


b i u r a

biurowce to fabryki XXi wiekupowiązana z grupą impel spółka Vantage Development jest w trakcie budowy i przygotowań do realizacji inwestycji biurowych we wrocławiu o wartości 350 mln zł. plany dewelopera nie ograniczają się jednak wyłącznie do stolicy Dolnego Śląska. Edward Laufer, prezes zarządu giełdowej firmy, zdradza, że myśli o ekspansji w innych dużych miastach. przygląda się też sektorowi handlowemu.

V antage Development stawia pierwsze, ale zdecydowane kroki na rynku nieruchomości komercyjnych. Spółka oddała już do użytku biurowiec, drugi jest w trakcie realizacji, a kolejne dwa są na etapie planowania. Jakie są państwa

pierwsze doświadczenia z tego sektora?Budowa biurowców to dla nas nowy, istotny obszar działalności. Pierwsza inwestycja biurowa spółki to ukończony w tym roku

biurowiec Epsilon na Promenadach Wrocławskich, wynajęty już w 85 proc. Wśród najemców znalazł się m.in. światowy lider przewozów lotniczych Qatar Airways, który właśnie u nas z początkiem roku otworzy swoje Centrum Obsługi Klienta dla kluczowych rynków Europy. Liczymy, że do końca roku podpiszemy umowy na pozostałą powierzchnię.

Docelowo na Promenadach Wrocławskich chcemy wybudować ok. 80 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Ruszyły także prace budowlane przy biurowcu Delta 44…Obiekt Delta 44 przy ul. Dąbrowskiego jest obecnie skomer-

cjalizowany w ok. 33 proc. Co do dalszej części powierzchni toczą się zaawansowane rozmowy dotyczące m.in. wynajmu parteru pod market lub dyskont średniej wielkości. To bardzo dobra lokalizacja pod różnego rodzaju usługi – w centrum, nieopodal wrocławskiego Dworca Głównego PKP.

W kolejce do realizacji czekają Gamma Office i Promenady Zita?Gamma i Zita to projekty, których budowę chcemy rozpo-

cząć w 2013 roku. Dla Gammy mamy pozwolenie na budowę, natomiast nad Zitą prace są w fazie projektowania i kom-plementowania dokumentacji. Chcemy rozpocząć budowę możliwie jak najszybciej, tj. według optymistycznych planów w pierwszym półroczu 2013 roku po osiągnięciu zakładanych umów przednajmu.

Od oceny sytuacji rynkowej zależy, który z nich zdecydujemy się uruchomić jako pierwszy.

Jakie nakłady poniesie spółka na realizację inwestycji biurowych?W przypadku biurowców Gamma i Zita planowane nakłady

wynoszą odpowiednio 120 mln zł i 80 mln zł. W dalszej strate-gii rozwoju zaplanowano kolejne 80 tys mkw. PUU w ramach biznesowej części Promenad Wrocławskich. Tu nakłady mogą

łączne sięgnąć nawet 350 mln zł. Jako spółka jesteśmy na to w pełni przygotowani.

Czy firma będzie się koncentrowała tylko na wrocławskim rynku, czy przygląda się innym ośrodkom regionalnym naszego kraju?

Grupa posiada bank ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach, nie tylko we Wrocławiu, ale także pod Warszawą. Nie ukrywaliśmy, że naszym celem jest konsekwentne rozszerzanie działalności również poza stolicą Dolnego Śląska. Prędzej czy później na


pewno uruchomimy projekty w kluczowych metropoliach w Polsce, jednak jest jeszcze za wcześnie, by mówić o konkretnych planach.

Jak ocenia pan rozwój zapotrzebowania na powierzchnie biurowe we Wrocławiu?Od kilku lat Wrocław, jako centrum biznesowo-usługowe, rozwija się w dobrym tempie. Duża w tym zasługa władz Wrocławia, Izb Gospodarczych i agencji powołanych do ściągania inwesto-rów. Rocznie do miasta przychodzi kilku znanych i znaczących inwestorów, którzy potrzebują obiektów do prowadzenia swojej działalności. Dodatkowo firmy już obecne we Wrocławiu, wraz z własnym rozwojem, potrzebują większych, nowoczesnych biurowców. W tym widzimy szansę zarówno dla dzisiejszego, jak i przyszłego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

Rynek jest stabilny, rozwija się przewidywalnie. Kiedyś zarzu-cano, że buduje się biurowce zamiast nowych fabryk, ale właśnie obiekty biurowe to fabryki XXI wieku, gdzie niejednokrotnie pracuje więcej ludzi niż w wielkim zakładzie pod miastem. Wiemy o tym i staramy się wykorzystać tę szansę.

Obecnie spółka działa na rynku mieszkaniowym i biurowym. Czy inne sektory nieruchomości komercyjnych także są w kręgu pań-stwa zainteresowania?

Obecnie skupiamy się na budowie dwóch mocnych filarów naszej działalności – nieruchomościach mieszkaniowych i biuro-wych. W obu przypadkach pamiętamy o powierzchniach typowo usługowych, które mają spełniać przede wszystkim funkcję punktów handlowych na potrzeby mieszkańców i pracowników naszych obiektów. Lokale te jednak wprowadzamy do bieżącej oferty sprzedaży – nie wynajmujemy ich bezpośrednio.

Rynek obiektów typowo handlowych obserwujemy z za-interesowaniem i w przyszłości nie wykluczamy inwestycji w tym segmencie.

Biurowce w Polsce są oceniane przez zagraniczne fundusze jako atrakcyjny produkt inwestycyjny, ale przedmiotem transakcji są głównie obiekty w stolicy. Czy Vantage Development zamierza sprzedawać zrealizowane projekty?Pomimo dużego doświadczenia, jesteśmy jeszcze stosunkowo młodą spółką deweloperską. Na rynku komercyjnym koncen-trujemy się na rozwoju projektów biurowych pod wynajem. Mamy duży zapas kapitałowy oraz możliwości kredytowe i tę sytuację chcemy wykorzystać. W momencie zapotrzebowania na dodatkowy kapitał nie wykluczamy jednak dopuszczenia fundu-szy do części obiektów lub kompletnej odsprzedaży inwestycji.

Zainteresowanie potencjalnych kupców, moim zdaniem, byłoby niemałe, ponieważ od początku stawiamy przemyślane obiekty, wyposażone w nowoczesną infrastrukturę, pozwalającą na jej rozbudowanie w przyszłości. Dziękuję za rozmowę

Robert Posytek

b i u r a

Europejski Kongres Gospodarczy 2013

ORGANIZATOR:

www.eecpoland.eu

Największa impreza gospodarcza Europy Centralnej

• 6000 gości z zagranicy i z kraju • reprezentanci polskiego rządu, politycy europejscy • przedstawiciele największych europejskich korporacji • ponad 100 sesji, paneli, liczne wydarzenia towarzyszące • najważniejsze problemy Unii Europejskiej • przyszłość i konkurencyjność europejskiej gospodarki • współpraca krajów Europy Centralnej

Kongresowy roadshow

• Między listopadem 2012 a marcem 2013 roku zorganizowane zostanią konferencje w stolicach Europy Centralnej z udziałem polityków, inwestorów, przedstawicieli największych, liczących się w Europie firm.

• Plany organizatora dotyczą stolic Grupy Wyszehradzkiej+. Te lokalizacje wyznaczają geograficzny i merytoryczny obszar dla nowego środkowoeuropejskiego projektu kongresowego.

• Głównym celem projektu jest kreowanie tematów o kluczowym znaczeniu dla krajów naszego regionu. Będziemy je kontynuować na szerokim europejskim forum V Europejskiego Kongresu Gospodarczego w maju 2013 roku.

Gośćmi kolejnych edycji Europejskiego Kongresu Gospodarczego w latach 2011-2012 byli przywódcy krajów Europy Centralnej


b i u r a

Do końca 2012 roku wrocław odnotuje jeden z największych przyrostów nowej podaży powierzchni biurowej wśród miast regionalnych. pozostanie też wśród najdroższych lokalizacji biurowych poza warszawą.

Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej Dolnego Śląska koncentruje się głównie we Wrocławiu, który jest drugim co do wielkości – po Krakowie – regio-nalnym rynkiem biurowym w Polsce.

Na koniec III kwartału 2012 roku całkowita podaż biur wyniosła w tym mieście 350 tys. mkw. – W ciągu trzech kwar-tałów br. deweloperzy dostarczyli na rynek około 34,7 tys. mkw. w ramach siedmiu projektów. Dla porównania, w całym 2011 roku nowa podaż wyniosła zaledwie 10 tys. mkw. – mówi Dominika Jędrak, dyrektor, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Jak dodaje, niski współczynnik wolnej powierzchni biurowej utrzymujący się od 2010 roku, połączony ze stabilnym popytem, zachęcił deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. W rezultacie do końca 2012 roku Wrocław odnotuje jeden z naj-większych przyrostów nowej podaży wśród miast regionalnych.

O sile tego rynku świadczy również fakt, że na koniec III kwartału 2012 roku Wrocław, zaraz po Lublinie, zarejestrował

Sky Tower Offices (28 tys. mkw.)Green Towers II faza (11,6 tys. mkw.)Aquarius Business House I (14,3 tys. mkw.)Aquarius Business House II (8,5 tys. mkw.)Green Day (15 tys. mkw.)Millenium Tower III (7,7 tys. mkw. )West Forum (12,5 tys. mkw.)Delta 44 (2,8 mkw.)Save The World Business Center (2,7 tys. mkw.)Wałbrzyska Office Center (2 tys. mkw.)Legnicka Street (3,1 tys. mkw.)Centrum biurowo-hotelowe firmy Wisher Enterprise

(20 tys. mkw.)Kompleks warsztatowo-laboratoryjny Dolnośląskiego Parku Innowacji i Nauki

Business Garden I faza (25 tys. mkw.)Gamma Office (13,7 tys. mkw.) Synergy Business Park (15 tys. mkw. ) Na Ostatnim Groszu (16 tys. mkw.) Biurowiec w ramach inwestycji Kurkowa 14 (7,4 tys. mkw.)Biurowiec firmy Dijo (2 tys. mkw.)Drobnera Office Center (3,7 tys. mkw.)

Źródło: Colliers/Propertynews.pl

największe projekty w budowie we wrocławiu

największe projekty planowane we wrocławiu

wrocławskie przyspieszenie

najniższy współczynnik pustostanów wśród głównych rynków biurowych, który wyniósł 5,3 proc.

Całkowity wolumen transakcji najmu na rynku wrocławskim, zanotowany od stycznia do końca września 2012 roku, wyniósł ponad 64 tys. mkw. – Popyt na powierzchnię biurową, słabszy w ciągu pierwszych sześciu miesięcy, wzrósł znacząco w trzecim kwartale, kiedy to aktywność rynkowa osiągnęła poziom 72,7 proc. całkowitego wolumenu transakcji – wyjaśnia ekspert z firmy Colliers.

Przeważającą większość zarejestrowanego popytu stanowiły nowe umowy (75,5 proc.), natomiast renegocjacje i przedłużenia odnotowały udział na poziomie 24 proc. W ostatnich miesiącach w mieście swoje biura zdecydowały się otworzyć takie firmy jak: Quatar Airways, AIP Business Link czy Air Products.

– Niedobór powierzchni biurowej na wynajem w istniejących obiektach spowodował, że umowy typu pre-let cieszyły się dużą popularnością (56,9 proc. całkowitego wolumenu transakcji wobec 37 proc. w całym 2011 roku), szczególnie wśród najem-ców zainteresowanych większymi powierzchniami – wyjaśnia Dominika Jędrak.

Wrocław nadal pozostaje jedną z najdroższych lokalizacji biurowych wśród miast regionalnych. W ciągu ostatniego roku stawki wywoławcze utrzymywały się na stabilnym poziomie pomiędzy 11 a 16 euro/mkw./miesięcznie. W przypadku in-westycji w fazie realizacji stawki czynszu wyniosły średnio 15 euro/mkw./ miesięcznie.

Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej i współczynnik powierzchni wolnej we Wrocławiu

istniejąca podaż (mkw.) nowa podaż (mkw.) wskaźnik pustosatnów (proc.)

0

50,000100,000150,000

200,000250,000300,000350,000

400,000 12 proc.

9 proc.

6 proc.

3 proc.

0 proc.2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r. I-III kw.

2012 r.

Źród

ło: Co

lliers


b i u r a

Początki ściągania inwestorów z branży biurowej do Katowic były niezwykle trudne. Piotr Wojaczek, prezes zarządu Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, za ówczesny stan rzeczy obwinia m.in. niedoskonałe

prawo czy też trudności, jakie napotykali inwestorzy ze strony urzędników. – W końcu udało się przełamać bariery biuro-kratyczne. Pomogło też miasto Katowice, które realizowało program rewitalizacji – mówi Wojaczek.

Dodaje, że ruch na rynku biurowym zaczął się dopiero, gdy miasto „ożyło”. – Dzisiaj oferujemy budynki klasy A poniżej 10 euro za mkw., a zasoby ludzkie w Katowicach są nie do przebrania – argumentuje prezes KSSE.

Chociaż Katowice to wciąż jeden z najmniejszych rynków nowoczesnej powierzchni biurowej, spośród 7 największych aglomeracji Polski, to ostatnio miasto może pochwalić się coraz lepszymi wynikami.

energia do ekoinwestycji

19

b i u r a

EkomodaKilka miesięcy temu w Katowicach oddano do użytku pierwszy w Polsce energooszczędny biurowiec, w którym energię wytwa-rza się za pomocą tzw. systemu trigeneracji. Budowa obiektu o nazwie Goeppert-Mayer o powierzchni użytkowej 7,8 tys. mkw., realizowanego przez Górnośląski Park Przemysłowy, pochłonęła ok. 39 mln zł.

Ekologiczny trend kontynuuje w mieście Grupa Euro-Cen-trum, która za 37 mln zł buduje pierwszy w Polsce pasywny biurowiec, pozbawiony tradycyjnych systemów grzewczych i chłodzących. Obiekt zajmujący 6 tys. mkw. ma zużywać ośmiokrotnie mniej energii od tradycyjnego biurowca. Będzie gotowy w lutym 2013 roku.

Ekoinwestycja lokalnej spółki Euro-Centrum to tylko część realizowanych i planowanych w Katowicach biurowców. – W su-mie w budowie znajduje się blisko 14 tys. mkw. powierzchni biurowej, której dostarczenie na rynek jest planowane do końca 2012 roku – wyjaśnia Dominika Jędrak, dyrektor, Dział Do-radztwa i Badań Rynku, Colliers International.

Jak dodaje, całkowita nowa podaż powierzchni w 2012 roku powinna osiągnąć poziom około 22 tys. mkw., co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z 2011 rokiem, kiedy nie prze-kroczyła 8 tys. mkw.

Poważne planyNa Górnym Śląsku nowe biurowce powstają głównie Katowi-cach, ale także Sosnowcu, Chorzowie oraz Gliwicach. – Katowice są największym rynkiem biurowym Górnego Śląska i drugim najmniejszym wśród głównych miast regionalnych – wylicza Dominika Jędrak. Na koniec III kwartału br. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosła tu 199,6 tys. mkw.

W mieście kapitał chcą lokować najwięksi gracze na rynku biurowym, m.in. Echo Investment, GTC czy Skanska. Do tego dochodzi szereg inwestycji lokalnych deweloperów.

– Mamy zabezpieczone dwie działki pod obiekty biurowe i w tej chwili pracujemy nad uruchomieniem inwestycji na jed-nej z nich – wyjaśnia Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. leasingu i asset management, Skanska Property Poland.

Jak dodaje, Katowice to bardzo, perspektywiczny rynek, który w najbliższym czasie będzie się dynamicznie rozwijał. – W związku ze spadającym poziomem pustostanów, bardzo poważnie myślimy o uruchomieniu inwestycji w Katowicach w najbliższym czasie – zapowiada.

Rynek biurowy w Katowicach jest też cały czas na celowniku spółki GTC SA. – Potencjał Górnego Śląska – z naciskiem na aglomerację katowicką – wynika m.in. z lokalizacji dużej części dostępnych biur w starszych obiektach. W połączeniu ze zintensyfikowaniem przez władze Katowic działań przyciągających międzynarodowe firmy, możliwości rozwoju rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w tym mieście są znaczące – podkreśla Jacek Wachowicz, dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży, członek zarządu GTC SA.

Obecnie firma skupia się na pełnym wynajęciu Centrum Biurowego Francuska o powierzchni 21,7 tys. mkw., które zostało ukończone w 2011 roku. Ciągle w planach ma też inwestycję Centrum Biurowe Mikołowska na 2,5-hektarowej działce. – Rozpoczęcie budowy uzależniamy przede wszystkim od zainteresowania potencjalnych najemców – wyjaśnia Jacek Wachowicz.

Rozwój podaży powierzchni biurowej w Katowicach (mkw.)

Instniejąca podaż Nowa podaż

Źródło: Colliers

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r.prognoza

w tym roku na katowicki rynek biurowy trafi trzykrotnie więcej powierzchni niż w 2011 roku. nowe biurowce to m.in. pierwsze w polsce obiekty z nowoczesnymi systemami ograniczającymi zużycie energii. mimo biurowego przyspieszenia, w mieście nadal pozostaje wiele miejsca i perspektyw do rozwoju kolejnych projektów.


b i u r a

Z kolei przy ul. Francuskiej firma Echo Investment prowadzi prace przygotowawcze związane z budową kompleksu biurowego o powierzchni ok. 31 tysięcy metrów kwadratowych. Generalny wykonawca inwestycji powinien zostać wyłoniony jeszcze w tym roku. Kompleks będzie składać się z trzech budynków.

Do tego dochodzą plany lokalnych przedsiębiorców. Kom-pleks biurowy w Katowicach przy ul. Astrów chce zbudować GC Investment. Powstanie bezpośrednio przy autostradzie A4, a jego budowa pochłonie powyżej 100 mln zł. Budynek o łącznej powierzchni 20 tys. mkw. będzie się składał z dwóch części. Mniejszy ma być siedzibą katowickiego Sądu Rejono-wego. Drugi zostanie przeznaczony na biura.

W najbliższych tygodniach zakończy się budowa tzw. No-wego Katowickiego Centrum Biznesu przy ul. Chorzowskiej. Powstanie tu około 12 tys. mkw. powierzchni biurowej. Naj-słynniejszy szkielet na Śląsku odzyska blask dzięki inwestycji katowickiego biznesmena Macieja Jaglarza.

Przy ul. Gawronów trwa zaś budowa obiektu biurowo-usługo-wego Brynów Center I, który buduje katowicka firma Holdimex. Sześciokondygnacyjny budynek będzie mieć 11,2 tys. mkw. Wartość projektu, którego budowę wspiera Unia Europejska, to 34,4 mln zł.

Atrakcyjne ceny działają na najemcówPomimo wzrostu stawek czynszu na rynku, Katowice pozostały jedną z najatrakcyjniejszych cenowo lokalizacji biurowych w Polsce. – Przeciętne stawki wywoławcze na koniec III

– potencjał górnego Śląska – z naciskiem na aglomerację katowicką - wynika m.in. z lokalizacji dużej części dostępnych biur w starszych obiektach. w połączeniu ze zintensyfikowaniem przez władze katowic działań przyciągających międzynarodowe firmy, możliwości rozwoju rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w tym mieście są znaczące - podkreśla Jacek Wachowicz, gtC Sa.

– w budowie znajduje się blisko 14 tys. mkw. powierzchni biurowej, której dostarczenie na rynek jest planowane do końca 2012 roku – wyjaśnia Dominika Jędrak, Colliers international.

21

– mamy zabezpieczone dwie działki pod obiekty biurowe i w tej chwili pracujemy nad uruchomieniem inwestycji na jednej z nich – wyjaśnia Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. leasingu i asset management, Skanska property poland.

b i u r a

kwartału wahały się pomiędzy 11 euro/mkw./miesięcznie a 13,5 euro/mkw./miesięcznie – wylicza Dominika Jędrak.

Korzystne warunki najmu były jednym z głównych czynników przyciągających do Katowic kolejnych najemców. Jak wynika z danych Colliers, od stycznia do końca września w mieście wynajęto ponad 33,5 tys. mkw., co jest wynikiem porówny-walnym do osiągniętego w tym samym okresie 2011 roku. 85 proc. wolumenu transakcji zawartych w III kwartałach 2012 r. stanowiły nowe umowy.

Jak podkreśla Jacek Wachowicz, w drugiej połowie 2012 roku, w miastach regionalnych, poza Krakowem, najwyższą aktywność najemców odnotowano m.in. w Katowicach. Kilka z firm trafiło właśnie do biurowca GTC.

Wśród ostatnich największych transakcji na katowickim rynku biurowym są te zawarte przez firmy Tele-Fonika i Roc-kwell Automation, dotyczące Centrum Biurowego Francuska w Katowicach, którego deweloperem jest właśnie GTC.

Firma ta zdobyła w tym roku jeszcze jednego znaczące-go najemcę – firmę Oracle. W Centrum Biurowym Fran-cuska będzie mieścił się też nowy oddział Firmy Vattenfall AB – Vattenfall IT Services Poland – jednego z największych producentów energii elektrycznej i producenta ciepła w Europie.

Jak mówi Mirosław Bobrzyński, prezes zarządu Euro-Cen-trum, firma buduje obiekt właśnie z myślą o firmach innowacyj-nych, które poza powierzchnią biurową będą mogły korzystać z usług data center czy laboratoriów technologicznych do prowadzenia badań w obszarze poszanowania energii. – Pożą-danym kierunkiem rozwoju jest inwestowanie w sektor R+D wzmacniający dyfuzję innowacji oraz sprzyjający efektywnemu transferowi technologii. Takie procesy biznesowe powinny wyznaczać trendy dla rozwoju lokalnej gospodarki – dodaje.

Jak mówi Dominika Jędrak, Katowice są miastem o najbar-dziej zróżnicowanej ofercie wynajmu. – Najemcy poszukujący powierzchni mogą znaleźć tu zarówno nowo powstałe budynki klasy A o najnowocześniejszych rozwiązaniach technicznych, jak i przykłady udanych modernizacji oferujące powierzchnie w standardzie B i B+ – mówi dyrektor Jędrak.

Poza Katowicami najwięcej powierzchni biurowej o standardzie klasy B i B+ znajduje się w Chorzowie, Gliwicach i Sosnowcu.

– W pozostałych miastach trudno mówić o nowoczesnych powierzchniach biurowych. Najczęściej występują tu stare obiekty wybudowane w minionych dekadach – przed rokiem 1990, które wymagają gruntownej modernizacji lub całkowitej przebudowy – podkreśla Dominika Jędrak.

Jak dodaje, są to najczęściej stare budynki administracyjne nie-czynnych już dziś kopalni bądź zakładów produkcyjnych.


m a g a z y n y

Strefa mocymimo kolejnych fal kryzysu, zainteresowanie inwestorów katowicką Specjalną Strefą ekonomiczną nie gaśnie. aby tereny te dalej stymulowały rozwój sektora nowoczesnych powierzchni magazynowo-logistycznych, okres funkcjonowania strefy musi się wydłużyć – uważa Piotr Wojaczek, prezes zarządu, katowicka Specjalna Strefa ekonomiczna Sa.

Jakie znaczenie dla inwestorów i deweloperów obiektów magazy-nowo-produkcyjnych ma istnienie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej?Istnienie KSSE ma pierwszorzędne znaczenie zarówno dla inwestorów, jak i dla deweloperów. Inwestują w strefie ze względu na dobrze przygotowaną infrastrukturę, korzystną lokalizację i możliwość uzyskania zwolnienia z podatku CIT.

Dotychczas pozyskane projekty przemysłowe w strefie – a jest ich już ponad 200 – oraz duże zainteresowanie ze strony nowych inwestorów rozpoczynających tu działalność, powodują zwiększony popyt na usługi deweloperskie i logistyczne.

W ofercie mamy także wynajem powierzchni w parkach prze-mysłowych Segro Business Park w Gliwicach i Industrial Park w Tychach oraz Millenium Logistic Park w Tychach, gdzie in-westorzy mogą wynajmować moduły magazynowo-produkcyjne.

Czy w związku ze spowolnieniem gospodarczym nie spada zainte-resowanie terenami w strefie?Zainteresowanie inwestowaniem w powierzchnię logistyczną w KSSE zawsze było i jest duże. Mają na to wpływ między innymi dogodna lokalizacja strefy na południu Polski, dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa i bliskosć krajów ościennych. Swoje centra zdecydowało się tu otworzyć szereg firm logistycznych takich jak: Havi Logistics, Kalmet Trans, Lidl Polska Sklepy Spożywcze, M-Logistic, Maco Polska, Makita, Meiko Trans Polska, Müller – Die Lila Logistik Polska, Tesco Dystrybucja czy Żywiec Zdrój.

Oczywiście duża aktywność firm logistycznych w strefie wiąże się również z dużym zapotrzebowaniem z ich strony na usługi deweloperskie. Z naszych obserwacji wynika, iż ta tendencja w najbliższych latach utrzyma się.

Skąd pochodzi kapitał lokowany w KSSE?Najwięcej, bo 31 proc. kapitału, pochodzi ze Stanów Zjednoczo-nych. Nieco mniej, bo 24 proc., to włoski, a 12 proc. to krajowy. Około 10 proc. stanowi kapitał niemiecki. Należy pamiętać, że na terenie KSSE istnieje najwięcej firm z kapitałem polskim – jest ich ponad 100.

Czy pomimo kolejnych fal kryzysu gospodarczego, aktywność ze strony zagranicznych inwestorów utrzyma się?Polska znajduję się w stosunkowo dobrej sytuacji gospodarczej na tle innych krajów europejskich. Spadek koniunktury spowo-dowany globalnym kryzysem nie był tu tak bardzo odczuwalny jak w innych regionach. Czynniki, które powinny przyczynić

się do utrzymania atrakcyjności Polski, to przede wszystkim: o wiele większy niż w innych krajach rynek pracy wykwali-fikowanej, duży rynek wewnętrzny na potrzeby inwestorów, szerokie mozliwości kooperacji ze względu na dużą liczbę przedsiębiorstw działających w strefie, stabilność gospodarcza i polityczna Polski. Do tego dochodzą atrakcyjne ceny gruntów, dobra lokalizacja, bliskość krajów ościennych, najlepiej w Polsce rozwinięta infastruktura drogowa (w przypadku strefy kato-wickiej i wałbrzyskiej) oraz korzystna relacja kosztów pracy do jakości wytworzonych produktów. To wszystko powinno dalej decydować o utrzymaniu atrakcyjności inwestycyjnej Polski.

Jak duże znaczenie dla inwestorów miałoby wydłużenie funkcjo-nowania specjalnych stref ekonomicznych?Jesteśmy świadomi istnienia silnego związku pomiędzy licz-bą nowych inwestycji oraz reinwestycji już działających firm z okresem wydłużenia funkcjonowania SSE.

Inwestorzy muszą mieć pewność, że zdołają wykorzystać należną im ulgę podatkowa w pełni i dlatego – chcąc utrzymać atrakcyjność inwestycyjną Polski i napływ nowych inwestycji, jak również reinwestycji – konieczne jest wydłużenie okresu funkcjonowania w Polsce stref ekonomicznych.

Kwestia przedłużenia okresu funkcjonowania SSE w Polsce jest kwestią zasadniczą. Narzędzie fiskalne wykorzystywane do udzielania pomocy publicznej, takie jak stosowane w SSE w po-staci okresowego zwolnienia z podatku CIT, są również dostępne w innych krajach w naszej części Europy. Co prawda najczęściej nie istnieją strefy ekonomiczne, jednakże przyznawanie zwolnień podatkowych jest tam standardem i następuje indywidualnie, w dro-dze negocjacji pomiędzy administracją państwową a inwestorem.

W takiej umowie określa się okres, na jaki udziela się wspar-cia – z reguły wynosi on 15-20 lat. U nas w związku z zapisem sztywnej daty funkcjonowania strefy okres ten ulega corocznie skróceniu dla nowych klientów. Tym samym szansa na zbliżenie się do nominalnej wysokości pomocy (np. 40 proc. z nakładów) znacznie maleje z upływem czasu.

Jeśli jako kraj chcemy dalej liczyć się w „walce” o inwesto-ra, musimy między innymi zachować to narzędzie zachęty, a ustanowienie bezterminowego funkcjonowania stref mocno je uelastyczni.

Dziękuję za rozmowę

Cezary Szczepański

23

m a g a z y n y

Śląskie drogi do magazynówRynek nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej w polsce nie powiększa się już tak dynamicznie jak w przeszłości, ale górny i Dolny Śląsk to wciąż gorące punkty na logistycznej mapie naszego kraju. to tu najtrudniej o wolne powierzchnie.

Deweloperzy powierzchni magazynowo-logistycznej są zgodni, że Górny, jak i Dolny Śląsk to bardzo atrakcyjne lokalizacje do realizacji nowych projek-tów. – Swoją popularność regiony te zawdzięczają

głównie strategicznej pozycji na mapie paneuropejskich korytarzy transportowych oraz bliskiemu sąsiedztwu krajów ościennych, a także rozbudowanej sieci krajowych dróg ekspresowych i au-tostrad – uważa Bartosz Mierzwiak, Vice President & Market Officer Prologis w Polsce.

Joanna Janiszewska, dyrektor regionalny Segro, podkreśla, że usytuowanie regionu w pobliżu granicy z Niemcami, Czechami i Słowacją pozwala tworzyć centra dystrybucyjne do obsługi całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Statystyczny optymizmPozytywne opinie deweloperów o regionie potwierdzają licz-by. Górny Śląsk, z zasobami powierzchni magazynowej na poziomie ponad 1,35 mln mkw., jest drugim co do wielkości rynkiem w Polsce.

Już od kilku lat region ten charakteryzuje się stałym spadkiem pustostanów, których poziom na koniec III kwartału br. osią-gnął 6,41 proc. wobec 11,46 proc. dla całego kraju. – Tak niski wskaźnik wolnych powierzchni przekłada się na ceny najmu. Szacuje się, że w ciągu ostatnich 2-3 lat wzrosły one o ok. 20 proc. – mówi Paweł Nosal, Senior Associate, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International.

Jak dodaje, obecnie czynsze kształtują się na poziomie 2,85-3,35 euro/mkw./miesięcznie.

Na Dolnym Śląsku w centrum uwagi deweloperów logi-stycznych jest Wrocław i jego południowe okolice, ale zdaniem Roberta Dobrzyckiego, partnera zarządzającego na Europę

Środkowo-Wschodnią Panattoni Europe, powinno się to zmie-nić. – Istniejące zasoby są dwukrotnie mniejsze aniżeli Górnego Śląska. W budowie zaś jest blisko 50 tys. mkw. – podkreśla.

Wrocław oferuje ponad 713 tys. mkw. powierzchni i plasuje się na piątym miejscu pod względem istniejącej podaży, za Warszawą, Górnym Śląskiem, Polską Centralną oraz Poznaniem.

Poziom niewynajętej powierzchni w stolicy Dolnego Śląska pozostaje na stałym poziomie 10,7 proc. – Średni czynsz za mkw. powierzchni magazynowej szacowany jest na ok. 3 euro – informuje Marta Mielczarek, Associate, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International.

Brakuje dużych magazynówDuże zainteresowanie najemców magazynami spowodowało, że na Górnym Śląsku zaczyna brakować obiektów o powierzch-ni ponad 10 tys. mkw. – Większość dostępnej powierzchni ogranicza się do mniejszych modułów – zauważa Paweł Nosal.

Jak dodaje, większość nowo oddawanej powierzchni logi-styczno-magazynowej ma już swoich „właścicieli”. – Nowi najemcy mają coraz mniejszy wybór dostępnych powierzchni na Górnym Śląsku, szczególnie jeśli ograniczenia czasowe wy-kluczają budowę dedykowanego budynku lub też jeśli oczekują umowy najmu krótszej niż 5 lat. Dotyczy to głównie klientów z branży 3PL, których kontrakty z klientami rzadko są dłuższe niż 3 lata – zauważa ekspert z Colliersa.

Popyt na powierzchnie logistyczno-magazynowe na Górnym Śląsku jest generowany głównie przez operatorów logistycznych oraz firmy produkcyjne.

Z kolei we Wrocławiu w tym roku aktywność najemców jest znacznie mniejsza niż w latach ubiegłych, jednak na tle innych rynków miasto i tak może pochwalić się dobrymi wynikami. – Wielu najemców decydujących się na lokowanie magazynów we Wrocławiu zwraca uwagę na dobre połączenie drogowe do Niemiec. Stąd wśród nich wiele firm prowadzących biznes głównie za naszą zachodnią granicą lub firm o niemieckich korzeniach – mówi Marta Mielczarek.

Jak podkreśla Robert Dobrzycki, wysoko rozwinięta sieć transportowa sprawiła, że lokalizacje te stały się strategiczne dla wielu firm. – W przypadku Wrocławia będą to przede wszystkim operatorzy logistyczni, bo z jednej strony mamy doskonałe połą-czenie autostradowe z Niemcami, z drugiej z Górnym Śląskim, czyli jedną z najbardziej uprzemysłowionych części Polski – mówi.

Infrastruktura sprzyja branżyZa sprawą kolejnych zmian w infrastrukturze i realizowanej Autostradowej Obwodnicy Wrocławia – przedsięwzięcia

1 42

Procentowy udział poszczególnych rynków w całkowitej podaży powierzchni magazynowej w Polsce

Warszawa

Śląsk

Polska Centralna

Poznań

Wrocław

Gdańsk

Toruń

inne

Kraków

Źródło: Colliers International

12

14

19

10

36

2


m a g a z y n y

zlokalizowanego na północno-zachodnich obrzeżach miasta – znaczenie Dolnego Śląska dla rynku magazynowego stale rośnie.

– W wyniku tej inwestycji uruchomione zostaną kolejne punkty na magazynowej mapie Polski, które stworzą nowe moż-liwości zarówno dla deweloperów, jak i najemców. Oczywiście będzie to miało duży wpływ na zmianę wartości lokalizacji – jej wzrost w przypadku gruntów położonych w pobliżu obwod-nicy i zmniejszenie atrakcyjności tych położonych w dalszych częściach miasta – podsumowuje Robert Dobrzycki.

Do końca tego roku autostrada A4 połączy Niemcy z Ukra-iną, zaś A1, która łączy się z A4 przy węźle Sośnica, powinna umożliwić dojazd do Czech. – To realne połączenie Czech z centralną Polską spektakularnie zwiększyło znaczenie regionu i zapewne je utrzyma, nawet w obecnej koniunkturze ekono-micznej – wyjaśnia Robert Dobrzycki.

Oprócz lokalizacji i sieci dróg o atrakcyjności regionów Gór-nego i Dolnego Śląska decyduje dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. – Uniwersytet Śląski, Politechnika Śląska czy Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach – to tylko niektóre przykłady ważnych dla regionu uczelni, kształcących przyszłych pracowników w różnych specjalizacjach – wskazuje dyrektor regionalny Segro.

Marta Mielczarek zwraca też uwagę na stosunkowo niskie koszty pracy, co przekłada się na wysoki odsetek najemców z branży produkcyjnej. – Wrocław przyciąga również wiele inwestycji zagranicznych, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej, jak również AGD – mówi ekspert z Colliers International.

Przemysłowa tradycjaW przypadku Górnego Śląska największym zainteresowaniem inwestorów i deweloperów cieszą się dziś powierzchnie ma-gazynowe skupione w obrębie strefy gliwickiej, na południu – w rejonie Mysłowic i Tychów oraz w Dąbrowie Górniczej, Chorzowie i Czeladzi.

W ocenie deweloperów, największy potencjał rozwojowy mają regiony położone na terenie proaktywnych gmin, których podejście do inwestycji przyciąga kolejnych inwestorów. – Na uwagę zasługuje postawa takich urzędników w Kobierzycach czy Chorzowie – zaznacza Bartosz Mierzwiak.

W przypadku Wrocławia, większość istniejących centrów logistycznych skoncentrowanych jest w pobliżu autostrady A4, tj. w południowej części miasta. – Największe skupiska magazynów znajdują się w okolicach Nowej Wsi Wrocławskiej, w Kątach Wrocławskich oraz na Bielanach Wrocławskich. Dodatkowo, oddana w zeszłym roku zachodnia obwodnica miasta znacznie ułatwiła skomunikowanie Wrocławia z północą Polską i przeło-żyła się na rozwój parków magazynowych również w północnej części miasta – wyjaśnia Marta Mielczarek.

Z punktu widzenia dewelopera nie jest to łatwy region. – Pokazuje to jego skomplikowana historia, jak również szkody górnicze, a więc dewastacja spowodowana nie tylko kopalniami, ale i ciężkim przemysłem – uważa Robert Dobrzycki i jednocześnie podkreśla, że właśnie silne związanie Górnego Śląska z przemy-słem spowodowało, że był jednym z najbardziej zurbanizowanych regionów, z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą drogową.

Przemysłową tradycję Górnego Śląska za atut uważa także Joanna Janiszewska. – Działające od lat w regionie firmy pro-dukcyjne, np. z branży motoryzacyjnej, przyciągają kolejnych

inwestorów, którzy lokalizują na Śląsku zakłady przemysłowe lub otwierają oddziały swoich firm. Zjawisko to idzie w parze ze wzrostem zapotrzebowania na obiekty projektowane i re-alizowane na zamówienie konkretnych klientów – podkreśla.

Deweloperzy zwracają uwagę, że wiele z terenów inwesty-cyjnych w tym regionie jest bardzo dobrze przygotowanych pod inwestycje. – Chodzi nie tylko o infrastrukturę, ale przede wszystkim dostępność planów zagospodarowania przestrzeni – zaznacza Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny Goodman na Polskę. – Same władze lokalne wykonały ogrom pracy związany z zachęceniem zagranicznych przedsiębiorstw do inwestowania w regionie. Dobrym przykładem może być Wrocław, który ze względu na bliskość rynków czeskiego i niemieckiego stał się atrakcyjny dla lokowania powierzchni magazynowej – podkreśla.

Strefy kluczem do inwestycji80-90 proc. inwestycji realizowanych dziś przez firmę Panattoni to inwestycje produkcyjne, a 95 proc. z nich jest lokowanych w specjalnych strefach ekonomicznych. Jak mówi Robert Do-brzycki, strefy są dziś kluczowe głównie dla firm przemysłowych, które przenoszą swoją produkcję do Polski.

Rosnące zainteresowanie Dolnym Śląskiem wynika z możli-wości, które dają zwłaszcza położona w centralnej części woje-wództwa dolnośląskiego Legnicka Specjalna Strefa Ekonomiczna i Wałbrzyska Specjalna Strefa Ekonomiczna Invest-Park.

– To zainteresowanie wykazują inwestorzy branży produk-cyjnej i jest ono podyktowane w dużej mierze benefitami dla najemców, dzięki którym firmy otrzymują możliwość włączenia kosztów wynajmu do kosztów kwalifikowanych, upoważniających nawet do 50 proc. ulgi – zaznacza Robert Dobrzycki.

Podaż powierzchni magazynowej w rejonie Górnego Śląska

istniejąca (mkw.) oddana (mkw.) Źródło: Colliers International

2000000

2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r.

400000600000800000

1000000120000014000001600000

Podaż powierzchni magazynowej we Wrocławiu

istniejąca (mkw.) oddana (mkw.) Źródło: Colliers International

1000000

2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r. 2012 r.

200000300000400000500000600000700000800000

25

m a g a z y n y

25

Joanna Janiszewska, dyrektor regionalny Segro

Robert Dobrzycki, partner zarządzający na europę Środkowo-wschodnią panattoni europe

Na Górnym Śląsku Segro jest obecne w dwóch lokalizacjach. Pierwszą z nich są Gliwice, w których w 2007 roku powstał Tulipan Park Gliwice, oferujący obecnie już 140 tys. mkw. po-wierzchni na magazyny i lekką produkcję. W ramach ekspansji w regionie powstała kolejna inwestycja – Segro Business Park Gliwice, obejmująca dwa wolnostojące obiekty typu build-to--suit zlokalizowane na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Oba obiekty są strategicznie zlokalizowane w pobliżu centrum Gliwic, obok drogi krajowej nr 88 prowa-dzącej bezpośrednio do autostrady A4.

Drugą z górnośląskich lokalizacji są Tychy, na terenie których powstaje Segro Industrial Park Tychy. Pierwsze dwa etapy inwestycji dostarczyły na rynek 34,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przeznaczonej na lekką produk-

cję, magazyny i biura. Docelowo kompleks zaoferuje do 56 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biznesowej. Trzecia faza inwestycji jest już w budowie.

Segro doceniło również rosnący potencjał Dolnego Śląska, lokali-zując we Wrocławiu nowy obiekt, będący w pierwszej fazie budowy. Segro Industrial Park Wrocław położony na 10-hek-tarowej działce w północno-wschodniej części miasta docelowo dostarczy na rynek 40 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Projekt realizowany jest na zasadzie partnerstwa biznesowego w formie spółki JV Segro z Polskim Holdingiem Nieruchomości.

Ekspansja w regionie

Panattoni Europe docenia potencjał i wartość całego Śląska, o czym świadczy aż 10 inwestycji na terenie Górnego (6) i Dolnego Śląska (4). Deweloper dostarczył już ponad 428,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni zarówno magazynowej, jak i produkcyjnej, w tym największą na rynku magazynowym inwestycję dla Tesco (56,7 tys. mkw.), a w planach ma kolejne 203,4 tys. mkw. Nowa powierzchnia przypadnie w udziale nie tylko istniejącym centrom logistycznym, ale i nowym lokaliza-cjom, jak Panattoni Park Wrocław III czy Panattoni Industrial Park Wrocław, co łącznie da blisko 632,2 tys. mkw. w regionie.

Obecnie Panattoni prowadzi zaawansowane prace zarówno w regionie Górnego, jak i Dolnego Śląska. Jesteśmy w trakcie budowy ostatniego etapu Panattoni Park Wrocław II dla firmy DSV oraz Żabka Polska, a dopiero co sfinalizowaliśmy drugi obiekt wspomnianej inwestycji, poszerzając jej powierzchnię

o 10 tys. mkw. dla Frohe Sp. z o.o, Brenntag Polska i V.M.A. Centrum dystrybucyjne będzie mieć łącznie 60,6 tys. mkw.

W ostatnim czasie ukończyliśmy obiekt produkcyjny dla RECARO Aircraft Seating Polska Sp. z o.o. w Świebodzinie. Inwestycja zajmuje łączną powierzchnię 10 700 mkw.

Prowadzimy również intensywne prace w regionie Górnego Śląska – trwa budowa 9,5 tys. mkw. w Pa-nattoni Park Mysłowice dla firmy z branży logistycznej, a dopiero co ogłosiliśmy ukończenie 18,5 tys. mkw. dla Manuli Hydraulics oraz dla firmy Valeo.

10 inwestycji na Górnym i Dolnym Śląsku

Jak dodaje, położenie obu stref, a więc korytarz autostrady A4 i A18, koncentruje firmy, którym zależy na bliskości z Niemcami i tamtejszą siecią autostrad. – To właśnie ze strony tych inwe-storów, odnotowujemy coraz większe zainteresowanie obiektami produkcyjno-magazynowymi o charakterze build-to-suit (BTS) na terenie Dolnego Śląska – uważa Robert Dobrzycki.

Joanna Janiszewska podkreśla, że strefy ekonomiczne za-pewniają inwestorom możliwość prowadzenia działalności na preferencyjnych warunkach. – Przyjazny inwestorom klimat współtworzą lokalne władze, które dzięki swojej konsekwentnej polityce zorientowanej na wspieranie inwestycji, umożliwiają

nowym podmiotom łatwe i szybkie wejście na lokalny rynek – dodaje.

W tym roku zainteresowanie inwestycjami w Wałbrzyskiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej Invest-Park wyraziło już siedemnaście przedsiębiorstw, co przełożyło się bezpośrednio na deklaracje zainwestowania ponad 487 milionów złotych i utworzenia ponad 530 miejsc pracy. – Jest duże zainteresowanie inwestorów zakupem, wynajmem powierzchni magazynowo--produkcyjnej, zwłaszcza położonych w okolicy autostrady. – mówi Anna Paszkowska, kierownik departamentu prawnego w WSSE INVEST-PARK.


m a g a z y n y

Zgodnie z przewidywaniami, 2012 rok charakteryzuje się mniejszą aktywnością deweloperów w całej Polsce. Ograniczona działalność i trudności z pozyskaniem finansowania przyczy-niły się do wstrzymania decyzji o budowie nowych obiektów magazynowych, niezabezpieczonych uprzednim zawarciem umów „pre-let”. Dane liczbowe potwierdzają wolniejsze tempo rozwoju polskiego rynku nieruchomości magazynowych. Obecnie w Polsce istnieje 7,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni tego typu, z czego 384 tys. mkw. zostało oddanych do użytku w 2012 roku. W porównaniu z poprzednim rokiem, nowa podaż była niższa o około 28 tys. mkw., jednak względem lat 2008-2009 nastąpił spadek odpowiednio o 76 proc. i 61 proc.

Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny goodman na polskę

Marta Mielczarek, associate, Dział powierzchni logistycznych i przemysłowych, Colliers international

Bartosz Mierzwiak, Vice president & market officer prologis w polsce.

Na Górnym i Dolnym Śląsku Prologis ma 40 budynków o łącznej powierzchni 838 tys. mkw. w ośmiu parkach dys-trybucyjnych.

W pierwszym półroczu br. Prologis ukończyło budowę 19,1 tys. mkw. – jeden budynek magazynowy typy build-to-suit – na terenie Prologis Park Wrocław V dla firmy UPM Raflatac. Wraz z tą nową inwestycją rozpoczął budowę swojego piątego parku dystrybucyjnego w rejonie Wrocławia. Na tej działce, o powierzchni 70 ha, może powstać do 290 tys. mkw. po-wierzchni magazynowej. Wszystko zależy od zapotrzebowania

na magazyny w tym regionie. W odpowiedzi na rosnący po-pyt ze strony klientów i coraz bardziej ograniczoną podaż w regionie Górnego i Dolnego Śląska, Prologis wzmocnił dział rozwoju biznesu i powołał zespół. Jego zadaniem jest koncen-tracja na nowych planach inwestycyjnych, zabudowie gruntów posiadanych przez spółkę oraz realizacja nowych projektów.

Wszystko uzależniamy od popytu

Rozbudujemy istniejące i postawimy nowe

Ogólnopolskie spadki

Goodman, dostrzegając potencjał ślą-skiego rynku, również jest aktywny

w tym regionie. Naszym klientom możemy zaoferować powierzchnie

logistyczno-magazynowe w par-ku we Wrocławiu. W przyszło-

ści planujemy zaś rozbudowę dotychczasowych i rozpo-

częcie kolejnych inwestycji na Śląsku.

27

t e r e n y i n w e s t y c y j n e

grunt to lokalizacja o rynku terenów inwestycyjnych i zapotrzebowaniu na grunty ze strony inwestorów obiektów komercyjnych rozmawiamy z Krzysztofem Michalskim, prezesem agencji mienia wojskowego.

Jak dużym zainteresowaniem cieszą się grunty inwestycyjne na Górnym i Dolnym Śląsku?

Najlepiej oceniamy zainteresowanie w sektorze magazy-nów, baz logistycznych i wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.

W 2012 roku Agencja Mienia Wojskowego zorganizowała już kilkadziesiąt przetargów na nieruchomości na Górnym i Dolnym Śląsku. Skuteczność sprzedaży wyniosła ok. 30 proc., choć pod koniec roku obserwujemy lekką tendencję zwyżkową. Sprzedawały się głównie małe działki o wartości do ok. 1 mln zł.

Jeśli chodzi o lokalizacje, największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości w Świętoszowie, Legnicy, Łambi-nowicach i Strzegomiu.

O tereny AMW pytali przede wszystkim polscy przedsiębiorcy, głównie działający na rynkach lokalnych.

Jakie nieruchomości są najczęściej poszukiwane przez inwestorów?Najczęściej poszukiwane są działki pod inwestycje związane

z bazami magazynowymi lub pod działalność usługową i go-spodarczą. Popularne są także działki z przeznaczeniem pod turystykę i rekreację.

Kluczowym aspektem dla inwestorów jest miejscowy plan za-gospodarowania przestrzennego. AMW stara się współpracować w tej kwestii z samorządami. Dobrym przykładem może być wrocławska Kępa Mieszczańska. Choć jest bardzo atrakcyjnie zlokalizowana, dotychczas udało nam się zaleźć inwestora tylko dla jednej działki, na której był właśnie miejscowy plan. W 2009 roku została wylicytowana przez Dom-Invest na kwotę 8,6 mln zł. Dziś stoją tam mieszkania. Pozostałe działki na Kępie nie znalazły dotychczas nabywcy. Miejscowy plan, który obejmie ten teren, ma zostać uchwalony w lutym 2013 roku.

Liczymy, że będzie to punkt zwrotny w procesie sprzedaży tej nieruchomości.

Nad sprzedażą jakich nieruchomości na terenie Górnego i Dolnego Śląska pracują państwo obecnie?

Jeśli chodzi o Górny Śląsk, przygotowujemy m.in. trzy duże przetargi. To były, wojskowy plac szkoleniowy w Przeschlebie, dawny wojskowy kompleks magazynowy w Gliwicach – dwie działki o wartości ponad 2 mln zł oraz 72 ha gruntów w Ko-ścielcu.

Na terenie Dolnego Śląska przeprowadzimy kilka ważnych przetargów. Chodzi m.in. o działkę we Wrocławiu przy ul. Zwycię-skiej o wartości 2,7 mln zł pod zabudowę mieszkaniową lub han-dlową; 22 działki na Kępie Mieszczańskiej o łącznej powierzchni 9 ha i wartości prawie 132 mln zł; tereny okołolotniskowe przy ul. Granicznej – 2,9 ha, o wartości 3,2 mln zł.

Poza tym prowadzimy przetargi na sprzedaż terenów po dawnym poligonie w Łambinowicach – 496 ha za prawie 10 mln zł oraz dawnego wojskowego domu wypoczynkowego Wysoki Kamień w Szklarskiej Porębie za 6,5 mln zł.

Które z ostatnio sprzedanych przez AMW nieruchomości zostaną przeznaczone pod inwestycje komercyjne?

Agencja zwykle nie otrzymuje od nowych właścicieli infor-macji, na co dokładnie zamierzają przeznaczyć daną nieru-chomość, jednak w dużej mierze jest to oczywiście zależne od przeznaczenia określonego w MPZP. Często bywa tak, że dana nieruchomość jest kupowana jako inwestycja kapitału. Począt-kowy pomysł na zagospodarowanie nieruchomości zmienia się w zależności od uwarunkowań prawnych, czasu uzyskanych decyzji (np. dotyczących warunków zabudowy).

Na przykład dawny kompleks magazynowy przy ul. Lutyckiej w Poznaniu, wylicytowany za ponad 6 mln zł, może zostać przeznaczony na cele magazynowe. Z kolei nieruchomość przy ul. Szwedzkiej w Warszawie, kupioną za prawie 22 mln zł, uczelnia warszawska im. Marii Skłodowskiej-Curie planu-je przekształcić na obiekty dydaktyczne. Sprzedane przez nas nieruchomości mogą stać się także obiektami usługo-wymi – jak np. działka przy ul. Bema w Toruniu, położo-na naprzeciw budowanej hali widowiskowo-sportowej, jak i wypoczynkowymi – kompleks w Łebie, zakupiony za 3,4 mln zł. Inwestorzy mogą także realizować projekty miesz-kaniowe – jak w Gdańsku przy ul. Słowackiego czy w Poznaniu przy ul. Bukowskiej.

Dziękuję za rozmowę.

Cezary Szczepański


w ciągu ostatnich pięciu lat liczba obiektów hotelowych w Dolnośląskiem wzrosła o 14,7 proc., natomiast w Śląskiem aż o 70 proc. w ten sposób – jak wynika z danych instytutu turystyki – Dolny Śląsk znajduje się na trzeciej - po małopolsce i wielkopolsce - pozycji w polsce z liczbą 202 hoteli. tuż za nim jest Śląsk, na terenie którego działają 172 hotele.

Duża liczba hoteli wynika ze zróżnicowanego cha-rakteru regionów, gdyż obie stolice to ważni gracze na turystycznej i biznesowej mapie Polski. – Na taki poziom podaży mają również wpływ dogodne

położenie czy rozbudowana infrastruktura – wyjaśnia Janusz Mitulski, partner, Horwath HTL. Podkreśla, że w tej części Polski tkwi ogromny potencjał do dalszego rozwoju rynku.

Biorąc pod uwagę największe inwestycje hotelowe, na terenie woj. śląskiego i dolnośląskiego w budowie jest około 10 hoteli, a blisko 20 jest na etapie planów. Perspektywy rozwoju biznesu dostrzegły tu największe polskie i międzynarodowe sieci. W Katowicach i innych miastach województwa hotelarskie plany ekspansji mają między innymi: B&B, Louvre Hotels Group z markami Campanile i Premiere Classe, Qubus, Hotele Focus czy Orbis/Accor.

We Wrocławiu oraz w całym woj. dolnośląskim buduje się obecnie obiekty sieci B&B, a kolejne hotele chcą tu otworzyć Hilton czy Hotele Spa Dr Irena Eris.

To także bardzo ważne regiony w strategii sieci Best Western. Właśnie jeden z wrocławskich hoteli jako pierwszy w Polsce trafił pod jej skrzydła. – Intensywna promocja regionu oraz modernizacja połączeń komunikacyjnych to główne czynniki napędzające rozwój segmentu hotelarskiego w woj. dolnośląskim. Jednak jakie będą rzeczywiste efekty tych działań, będziemy mogli zapewne ocenić dopiero za kilka lat – uważa Gheorghe Marian Cristescu, regionalny dyrektor sprzedaży Best Western na Polskę. Dodaje, że w tej części Polski szczególnie wyróżnia się Wrocław, który dzięki inwestycjom związanym z Euro 2012 znacząco wzmocnił swoją pozycję, także na rynku nierucho-mości komercyjnych.

– Z kolei coraz więcej inwestycji w woj. śląskim, zwłaszcza tych zagranicznych, pozwala przypuszczać, że najszybciej będzie tu przybywać klientów biznesowych – podkreśla Cristescu i zdra-dza, że sieć prowadzi już rozmowy z kolejnymi właścicielami hoteli w tej części Polski.

miks biznesui turystyki

Zmiany liczby hoteli i pokoi hotelowych w woj. dolnośląskim

0

50

100

150

200

250

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Liczba pokoi Liczba hoteli

7555 7931 8124 8845 9274 9882

2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r.

161 176 178 178200 202

Źródło: Horwath HTL

Zmiany liczby hoteli i pokoi hotelowych w woj. śląskim

010002000300040005000600070008000900010000

020406080

100120140160180200


6188 5748 6535 7556 8216 8993

112101

117146

156172

2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r.


29

h o t e l e

W maju br. ruszyła budowa hotelu B&B w sercu Wrocławia. Obiekt powstanie przy jednej z głównych arterii miasta – ul. Piotra Skargi. Otwarcie zaplanowano na sierpień 2013 roku. W przyszłości sieć chce zaistnieć także w Katowicach. – Woje-wództwa śląskie oraz dolnośląskie posiadają ogromny potencjał turystyczny i biznesowy. Zdecydowanym atutem Dolnego Śląska są m.in. aż cztery specjalne strefy ekonomiczne, charakteryzujące się wzmożonym ruchem inwestycyjnym, co ma bezpośredni wpływ na rozwój turystyki biznesowej w regionie – zaznacza Beatrice Bouchet, prezes B&B Hotels Polska.

Janusz Mitulski zwraca uwagę na coraz większe znaczenie lotniska w Pyrzowicach, które systematycznie zwiększa liczbę pasażerów, a także na inwestycje w dworce PKP oraz PKS w Ka-towicach. Na Dolnym Śląsku, jako czynnik generujący popyt na usługi hotelowe, wskazuje też dynamiczny rozwój centrów BPO.

Kluczowe dwa lataHotelarstwo w Katowicach jest zdominowane przez obiekty sieciowe, które oferują 80 proc. wszystkich pokoi. – W mieście funkcjonują dwa hotele polskiej sieci hotelowej Diament i hotel Qubus. Co więcej, jest tu obecna austriacka sieć Vienna Inter-national, amerykańska – Best Western czy francuskie – Accor oraz Louvre Hotels Group – wylicza Janusz Mitulski.

Na katowickim rynku działa sześć hoteli czterogwiazdkowych oferujących ponad 1000 pokoi, w porównaniu z jedynie czterema trzygwiazdkowymi z ok. 200 pokojami. – Dane te wskazują na potrzebę budowy dobrych, sieciowych hoteli ekonomicznych – podsumowuje Janusz Mitulski.

Z danych Horwath HTL wynika, że średnie obłożenie hoteli w Katowicach w 2011 roku wahało się w granicach 40 proc., na co miała wpływ duża podaż nowych pokoi hotelowych w 2010 roku – otwarcie hoteli Angelo i Best Western Premier oraz rozbudowa Park Hotel Diament. – W tym czasie w regionie nie miały miejsca znaczne nowe inwestycje w SSE, co wpłynęło na spadek obłożenia i pociągnęło za sobą obniżkę cen – uważa Mitulski i podkreśla, że Katowicom potrzeba jeszcze ok. dwóch lat na wchłonięcie dodatkowej podaży pokoi i odbudowanie poziomu cen.

Pomóc w tym może nowa inwestycja, która zdynamizuje rynek hotelowy w mieście, czyli budowa Międzynarodowego Centrum Kongresowego, a także powstanie nowej siedziby Muzeum Śląskiego oraz Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia.

– Nie bez znaczenia dla hoteli będzie również zakończenie remontu na Stadionie Śląskim w Chorzowie, który wielokrotnie w przeszłości był miejscem organizacji koncertów oraz ważnych wydarzeń sportowych – mówi ekspert z Horwath HTL.

Prezes B&B Hotels zwraca także uwagę, że Katowice mają duży potencjał, aby stać się ośrodkiem branży MICE i sukce-sywnie podążają w tym kierunku.

Stabilny rynekNorweska sieć „inteligentnych” hoteli Puro Hotels ekspansję w Polsce rozpoczęła od Wrocławia. Jak mówi Przemysław Wieczorek, członek zarządu spółki Puro Hotels, miasto należy do najmocniejszych ośrodków gospodarczych w kraju i jest atrakcyjną destynacją turystyczną. – Oba te fakty sprawiają, że to stabilny rynek, w którym sezonowość jest mniej odczuwalna niż w wielu innych dużych miastach w kraju – podkreśla.

Rośnie liczba hotelowych gości

Jak tłumaczy Krzysztof Łopaciński, wiceprezes Instytutu Turystyki, na przestrzeni ostatnich jedenastu lat, zarówno w województwie dolnośląskim, jak i śląskim, nastąpił 80-proc. wzrost liczby osób korzystających z hoteli. Wynik ten plasuje województwa odpowiednio na dziesiątym i jedenastym miejscu, po takich Świętokrzyskiem (238-proc. wzrost), Małopolskiem (163-proc. wzrost) i Łódzkiem (162-proc.). Należy więc przypuszczać, że dalszy wzrost przyjazdów do województw dolnośląskiego, jak i śląskiego, będzie miał coraz większy wpływ na zainteresowanie noclegami w hotelach. Z kolei wzrost zamożności znacznej części polskiego społeczeństwa spowoduje, że coraz wyższy procent turystów będzie korzystać z bazy hotelowej.

Qubus celuje w Śląsk

Sieć Qubus Hotel działająca w całej Polsce i oferująca łącznie niemal 1300 pokoi oraz 40 sal konferencyjnych, na swoją najnowszą inwestycję wybrała Żory w woj. śląskim. – Samo miasto zostało wybrane ze względu na jego dobrą lokalizację, zróżnicowany rynek, a także wielu potencjalnych odbiorców usług hotelowych na tym terenie – informuje Artur Hajduk, prezes Qubus Hotel.Zdaniem Artura Hajduka, mocnymi stronami całego województwa, w tym także Katowic, są: dobre drogi, koncentracja przemysłu na tych terenach, coraz bardziej popularne lotnisko oraz potencjał, jaki zaczynają stanowić inwestycje BPO. – Natomiast barierą w rozwoju jest na pewno rosnąca konkurencja na rynku hotelarskim – podsumowuje.

Prezes Artur Hajduk, pytany o kolejne nowe hotele podkreśla, że sytuacja gospodarcza raczej nie zachęca do nowych inwestycji. – Ale rynek jest dynamiczny, zatem wszystko może się zmienić. Jesteśmy uznaną marką oferującą wysoką jakość usług hotelowych i w tej chwili koncentrujemy się na utrzymaniu wysokiej pozycji na rynku naszych 14 obiektów – podsumowuje.

Więcej : www.propertynews.pl

h o t e l e

Dane Horwath HTL wskazują, że sieciowe hotele we Wrocławiu generują 63 proc. podaży wszystkich pokoi hotelowych, a miasto w porównaniu z Katowicami oferuje dwuipółkrotnie wyższą podaż hoteli i półtorakrotnie wyższą podaż pokoi. – Hotele we Wrocławiu są średnio mniejsze od tych w Katowicach, co wiąże się z bardzo dużym znaczeniem turystycznym stolicy Dolnego Śląska i co za tym idzie, innym typem hoteli – wyjaśnia Janusz Mitulski.

Przemysław Wieczorek zaznacza, że to właśnie we Wrocławiu i w Warszawie występują najmniejsze wahania miesięcznych poziomów obłożenia hoteli, co należy odczytywać jako przewa-gę nad innymi również silnymi ośrodkami. Według Horwath HTL, w 2011 roku było to 52 proc. – Wrocław z Warszawą i Krakowem osiągają najwyższe poziomy średniorocznego obłożenia. W przypadku najlepszych hoteli jest to poziom powyżej 65 proc. – mówi przedstawiciel Puro Hotels. Dodaje jednocześnie, iż wrocławski rynek wstępną fazę rozwoju ma już za sobą, w związku z czym lokalny rynek będzie się nasy-cał. – Aby zachowane były dobre wskaźniki w hotelach, musi następować dalszy rozwój miasta – zaznacza.

Wszystko wskazuje na to, że tak będzie, przynajmniej w kwestii ważnych wydarzeń kulturalnych i sportowych. Jest to związane m.in. z wyborem Wrocławia na Europejską Stolicę Kultury 2016 czy też organizacją Igrzysk Sportów Nieolimpijskich w 2017 roku.

– To właśnie Wrocław i Katowice uważa się za jedne z najle-piej rozwiniętych i najszybciej rozwijających się miast w Polsce. Nic więc dziwnego, że skupia się tu nie tylko biznes krajowy, ale również międzynarodowy. Dodatkowo bogata oferta kul-turalna i rekreacyjna sprawia, że perspektywy rozwoju branży turystyczno-hotelarskiej są naprawdę obiecujące – podsumowuje prezes B&B.

Małgorzata Burzec-Lewandowska

wśród śląskich liderów

Angelo Hotel Katowice jest obecny na hotelarskiej mapie Śląska od dwóch lat i w tym czasie udało mu się uzyskać pozycję jednego z najchętniej wybieranych hoteli biznesowych w regionie. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. zanotował 8-proc. wzrost obłożenia w ujęciu rocznym. – Świadczy to o naszej wysokiej konkurencyjności i coraz silniejszej pozycji na rynku, jak również o tym, że katowicki sektor konferencyjno-biznesowy jest pomimo

kryzysu stabilny – uważa Tomasz Piórkowski, General Manager, Angelo Hotel Katowice.Jak dodaje, katowicki, jak i cały śląski segment hotelarski charakteryzuje się zupełnie inną specyfiką niż Kraków, Łódź czy Międzyzdroje. – W Katowicach hotele w naszym segmencie są mocno zróżnicowane pod względem liczby pokoi czy wielkości i technologii centrów konferencyjnych, przez co nie są w pełni konkurencyjne dla siebie wzajemnie – podkreśla.Zdaniem Piórkowskiego, również wizerunek Śląska w branży eventów, konferencji i biznesu jest zdecydowanie inny. – Śląsk cały czas musi budować swoją rozpoznawalność i zmieniać stereotypowy wizerunek regionu przemysłowego. Musimy przekonywać firmy, że w Katowicach warto zorganizować konferencję czy event incentive – zaznacza.Menedżer hotelu Angelo uważa, że Śląsk jest regionem jeszcze nie w pełni odkrytym, a także nowym kierunkiem dla segmentu MICE. – Dodatkowo kryje w sobie wiele atrakcji turystycznych, które nie są powszechnie znane – uważa.

Hotelowy gigant

W województwach śląskim i dolnośląskim – w Wiśle i Karpaczu – swoje hotele prowadzi Tadeusz Gołębiewski – jeden z najbardziej znanych hotelarzy w Polsce, właściciel sieci oferującej ponad 2,3 tys. pokoi i największe kompleksy konferencyjne w regionach. – Pogorszenie się sytuacji na rynku wpłynęło na liczbę gości w hotelach w Wiśle i Karpaczu, jak również na ruch turystyczny w tych miastach. Ta sytuacja zmusza nas do jeszcze większego wysiłku

marketingowego, podejmowania nowych działań i poszukiwania innych możliwości dotarcia z ofertą – tłumaczy Tadeusz Gołębiewski.Właściciel sieci Hotele Gołębiewski na razie nie będzie budował kolejnych obiektów. – Hoteli w Polsce jest wystarczająca liczba, a są regiony, gdzie jest ich za dużo – uważa Tadeusz Gołębiewski. – Biorąc pod uwagę kondycję finansową firm i ludzi żyjących w Polsce, jak również przyzwyczajenia historyczne Polaków, uważam, że na rynku hotelarskim będzie coraz trudniej – podkreśla.Jak dodaje, hotele Gołębiewski przez cały czas starają się uatrakcyjniać ofertę – zarówno poprzez wprowadzanie kolejnych propozycji pobytów, jak i podnoszenie standardu. – Stąd kolejne inwestycje i remonty – zaznacza. Zmiany liczby hoteli i pokoi hotelowych we Wrocławiu

30

32

34

36

38

40

42

44

05001000150020002500300035004000


2660 2650 2768 2953 3269 3419

3536 36

37

4042

2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r.


Zmiany liczby hoteli i pokoi hotelowych w Katowicach

02468

1012141618


1373 1335 1293 1405 1687 1848

1314 13

15 1516

0200400600800100012001400160018002000

2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r. 2011 r.


30

31

h o t e l e

Śląskie gwiazdkiHotele Diament wypływają na szerokie wody. wykorzystując sytuację na rynku, przejmują nieruchomości, realizują nowe inwestycje, a także planują wziąć pod skrzydła swojej sieci kilka należących do innych właścicieli hoteli. o planach spółki opowiada Rafał Bakalarski, prezes zarządu, Hotele Diament Sa.

Jak wygląda hotelowe portfolio spółki Hotele Diament SA i jak będzie się zmieniać?Spółka Hotele Diament właśnie kupiła nieruchomość wraz z gruntem dzierżawionego dotychczas Hotelu Diament Eco-nomy Gliwice. Rozpoczęliśmy już rozbudowę obiektu o 30 pokoi z 60 miejscami noclegowymi.

Obecnie prowadzimy rozmowy dotyczące zakupu dwóch nieruchomości gruntowych w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie zamierzamy rozpocząć budowę nowych hoteli, a także negocju-jemy umowy operatorsko-franczyzowe na przejęcie zarządzania trzema hotelami w kraju.

Poza tym budujemy Centrum Konferencyjno-Hotelowe w Zabrzu, w którym zaoferujemy ponad 7 tys. mkw. powierzchni hotelowo-konferencyjnej i największą restaurację w okolicy. Będziemy też analizować lokalizację obiektu hotelowego o stan-dardzie czterogwiazdkowym w Bielsku-Białej.

Spółka Hotele Diament SA, która jest w 100 proc. własno-ścią polskiego akcjonariatu, istnieje na rynku od 1991 roku. Obecnie jest największą polską siecią hotelarską na terenie Górnego i Dolnego Śląska, będąc właścicielem dziewięciu hoteli zlokalizowanych w kluczowych miastach regionu. Jest to sześć hoteli o standardzie czterogwiazdkowym oraz trzy o standardzie trzygwiazdkowym. W sumie oferują 700 pokoi. Uzupełnieniem działalności są o usługi cateringowe.

Jaką przewagę dla rozwoju hotelarstwa, w porównaniu z innymi regionami w Polsce, ma woj. śląskie? Obecnie na rynku dokonuje się szybka profesjonalizacja branży hotelarskiej, polegająca głównie na znaczącej poprawie standar-dów obiektów, nawet niesieciowych. Mamy także do czynienia z ekspansją międzynarodowych sieci hotelarskich i przejęciami niesieciowych hoteli przez zagraniczne sieci na zasadach franczyzy.

Bardzo istotnym warunkiem wspomagającym rozwój ho-telarstwa jest lokalizacja Śląska z jej znakomitą infrastruk-turą drogową – przebieg ciągów autostrad A1 i A4, drogi ekspresowe, trasa średnicowa. Główną barierę upatruję zaś w polityce kredytowej banków, która w ostatnim okresie bardzo się zaostrzyła.

Czy prognozy rozwoju podróży służbowych i turystycznych dla regionu pozwalają patrzeć optymistycznie na przyszłość rynku hotelarskiego na Śląsku?

W najbliższych latach znaczącym czynnikiem w rozwoju ryn-ku hotelarskiego na Śląsku będzie dalszy rozkwit segmentu biznesowo-konferencyjnego. Górny Śląsk wraz z Beskidami pokazuje, iż dysponuje doskonałą bazę hotelowo-konferencyjną, a powstanie w Katowicach największego centrum konferen-cyjnego pozwoli na organizację wydarzeń dla kilku tysięcy uczestników bez jakichkolwiek ograniczeń.

Szybkość rozwoju zależy także od tego, w jaki sposób miasta śląskie – jako metropolia – będą promować region w kraju, a także za granicą, zwłaszcza w krajach Unii Europejskiej, skąd przyjeżdża do nas najwięcej turystów.

Jakie wydarzenia mogłyby wpłynąć na polepszenie kondycji rynku hotelarskiego na Śląsku i przyspieszenie rozwoju tego sektora? Bardzo dużą nadzieję pokładam w największym centrum kon-ferencyjnym w Katowicach, które pozwoli na organizację róż-norodnych wydarzeń dla kilku tysięcy uczestników w jednym miejscu. Organizacja dużych konferencji, eventów, koncertów, spotkań, zwłaszcza w dni weekendowe, na pewno w znaczącej mierze wpłynie na obłożenia w śląskich hotelach.

Dziękuję za rozmowę.

Małgorzata Burzec-Lewandowska

Inwestowanie w nieruchomości to znany i sprawdzony sposób na po-mnożenie swojego kapitału. Czy jednak w dobie spowolnienia gospodar-czego oraz związanej z nim niepewności na rynkach finansowych jest to

bezpieczna i efektywna forma lokowania oszczędności? Zdaniem analityków rynkowych, najlepszą okazją do nabycia nieruchomości jest właśnie okres de-koniunktury, kiedy ich ceny są stosunkowo niskie. Przymierzając się do zakupu, warto wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników, takich jak lokalizacja, dostęp do sieci komunikacyjnych oraz mediów. Nie można zapomnieć również o kal-kulacji ryzyka inwestycyjnego, które – jak podkreślają specjaliści – wciąż niższe jest w przypadku ulokowania inwestycji w dużych miastach. Wynika to z większego zaufania banków do finansowania projektów realizowanych w prężnie rozwijających się aglomeracjach.

Wśród miast, które cieszą się największą popularnością u inwestorów, jest Wrocław – jedna z najbardziej innowacyjnych i dynamicznie modernizujących się polskich metropolii. Duży potencjał inwestycyjny miasta sprawia, że zakup gruntów w stolicy Dolnego Śląska to doskonały sposób na realizację bizneso-wych planów i ambicji. Prawdziwą perełką są grunty na Kępie Mieszczańskiej należące do Agencji Mienia Wojskowego. 24 działki usytuowane na wyspie, w ścisłym centrum miasta, to jedna z najbardziej atrakcyjnych nieruchomości w całym kraju. Jak dotąd wyspa wciąż nie znalazła nowych właścicieli, którzy wykorzystaliby bogate możliwości jej zagospodarowania. Spróbować będzie można jeszcze w tym roku. Nieruchomość trafi pod młotek dokładnie 14 i 27 grudnia. Potencjalni nabywcy powinni przygotować się na wydatek rzędu po-nad 4,8 mln złotych za najmniejsze dostępne działki oraz przeszło 17,4 mln za największą z nich.

W zasobie wrocławskiego Oddziału Terenowego Agencji Mienia Wojsko-wego, obok flagowej nieruchomości, jaką jest Kępa Mieszczańska, znajdują się również inne atrakcyjne działki i obiekty zlokalizowane na terenie Dol-nego Śląska. 17 grudnia br. pojawi się okazja do nabycia innych interesu-jących działek usytuowanych we Wrocławiu. Tereny przy ulicy Granicznej zlokalizowane są nieopodal Międzynarodowego Portu Lotniczego Wrocław. Bliskość lotniska stwarza możliwość adaptacji gruntu pod funkcjonalne za-plecze usługowo-magazynowe. Inwestorzy zainteresowani kupnem działek będą musieli liczyć się z wyłożeniem za nią kwoty w wysokości co najmniej 3,2 mln złotych.

Firmy i przedsiębiorcy upatrujący swojej biznesowej szansy w inwesto-waniu w branży turystycznej, zwłaszcza w dużych ośrodkach turystycznych, powinni też bliżej przyjrzeć się nieruchomości położonej w znanej miejsco-wości Szklarska Poręba. Na nabywców czeka tam były Ośrodek Wypoczyn-kowy „Wysoki Kamień”, który po kreatywnej adaptacji może zamienić się w komfortowy hotel dla 110 osób, z możliwością zabudowy mieszkaniowej na otaczającym nieruchomość terenie. Atrakcyjna cena na poziomie 6,5 mln złotych sprawia, że planowany na 6 grudnia przetarg z pewnością będzie się cieszyć dużym zainteresowaniem.

Coś dla siebie znajdą również inwestorzy szukający terenów położonych w województwie opolskim. Spośród nich z pewnością warto zwrócić uwagę na nieruchomości usytuowane w Łambinowicach, w odległości ok. 15 km od auto-strady A4 oraz ok. 1 km od drogi krajowej Nysa-Opole. Działki o powierzchni od 2,2 ha do 197,1 ha można z powodzeniem przeznaczyć na cele usługowo-han-

dlowe, rekreacyjno-wypoczynkowe oraz mieszkaniowe. Sprzyja temu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości trafią pod młotek 30 listopada oraz 28 grudnia br. Ceny wywoławcze wahają się od 43 000 zł za naj-mniejszą do 3,1 mln zł za największą z działek.

Oferta AMW adresowana jest nie tylko do największych rynkowych graczy, ale też mniejszych firm i indywidualnych przedsiębiorców, którzy działają na poziomie lokalnym i skupiają się na inwestowaniu w mniejsze nieruchomości. Prezes Agencji Mienia Wojskowego Krzysztof Michalski przekonuje, że to dobry czas na inwestycje: Śledząc rynkowe trendy, Agen-cja stara się wychodzić naprzeciw oczekiwaniom klientów dzieląc duże – wymagające znacznych nakładów finansowych grunty – na mniejsze, bar-dziej funkcjonalne działki. Dzięki temu kontrahenci mają większe szanse na uzyskanie kredytów i pomyślną finalizację całej inwestycji.

W przetargach organizowanych przez AMW udział może wziąć każdy, kto w wyznaczonym terminie wpłaci wadium i stanie do licytacji. Wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą cenę. Wszystkie informacje: opis, lokalizacja, ceny wywoławcze, daty przetargu, możliwości zagospodarowania oraz zdję-cia wystawianych nieruchomości znaleźć można na stronie internetowej www.amw.com.pl Pieniądze uzyskane przez Agencję Mienia Wojskowego z ich sprzedaży, trafiają na Fundusz Modernizacji Sił Zbrojnych, z które-go środki przeznaczane są na zakup profesjonalnego sprzętu dla polskiej armii.

Dobre miejsce i dobry czas na inwestycjeDolny Śląsk i Opolszczyzna

Wrocław, Kępa Mieszczańska

Szklarska Poręba, WDW Wysoki Kamień

ŁambinowiceWrocław, ul. Graniczna

Documents

INWESTYCJI - PTWPpoprzemysłowych, powstaje strefa biznesu. Ważnym czynnikiem kształtowania struktury miasta jest także handel detaliczny. Najważniejsze punkty zaintereso-wania