IV. ANALISA PASAR · 2.3 Biaya - biaya Tiap industri dikenakan uang keamanan dan kebersihan Rp 100.000,- / bulan Biaya pemakaian listrik sesuai tarif pada PLN Biaya pemakaian telepon

IV. ANALISA PASAR

Pada setiap bisnis pasti memiliki pesaing, demikian pula pada kawasan

indutri yang telah banyak berdiri di dlerah Gresik. Untuk mendapatkan nilai pasar

wajar Kawasan Industri Maspion, penulis menggunakan pembanding kawasan

industri yang telah berdiri di sekitarnya. Berikut ini adalah beberapa kawasan

industri yang ada di sekitarnya, antara lain adalah sebagai berikut:

1. PT KAWASAN INDUSTRI GRESIK ( KIG )

PT KIG singkatan dari Kawasan Industri Gresik, merupakan Perusahaan

Pcrseroan / Badan Usaha Milik Ncgara yang mulai beropcrasi scjak tahun 1991.

PT KIG ini merupakan kerja sama antara PT Semen Gresik (Persero) dan PT

Pctrokimia Gresik (Persero). Tcrlelak di jalan Tridarma no 3 Gresik.

Kawasan ini mempunyai luas total lahan 135 ha. Terletak 18 km dari barat

laut kota Surabaya, sekitar 200 m dari jalan tol yang menghubungkan Surabaya -

Gresik - Jakarta. Letaknya berdekatah dengan pelabuhan Gresik ( ± 5 menit ),

pelabuhan PT Petrokimia Gresik dan pelabuhan PT Semen Gresik.

http://www.petra.ac.id

http://dewey.petra.ac.id/dgt_directory.php?display=classification

http://digilib.petra.ac.id/help.html

1.1 Fasilitas

a. Telekomunikasi

Terdapat 400 line telepon, telex atau faks yang disediakan oleh PT

Telekomunikasi Indonesia.

b. Listrik

Listrik yang terdapat di kawasan industri ini berasal dari PLN yang dapat

disesuaikan dengan permintaan dan konsumsi dari konsumen

c. Air

Air yang digunakan untuk kawasan industri ini disuplai oleh PT

Petrokimia Gresik yang berasal dari Sungai Bengawan Solo

d. Jalan

Lebar jalan utama dalam kawasan 8 meter

Lebar jalan sekunder dalam kawasan 7 meter

e. Pengurusan Sertifikat HGB dan 1MB

f. Waste Water Treatment Plant dan TPA

g. Fasilitas umum seperti dekat dengan hotel, tempat olahraga, rumah sakit,

sarana ibadah.

1.2 Biaya-biaya

Biaya-biaya yang dibebankan pada para konsumen, meliputi hal-hal sebagai

berikut:

45

a. Biaya pcmasangan untuk tclcpon Rp 934.000 / line

b. Tarif untuk pcmakaian listrik:

Pcmakaian 14-200 Kva

Biaya bulanan : Rp 5.760 / Kva / bulan

Pcmakaian 4 jam : Rp 169,50/Kwh

Pcmakaian20jam : Rp 125,50/Kwh

Pcmakaian 201-30.000 Kva


Pcmakaian 4 jam : Rp 142,00 / Kwh

Pcmakaian 20 jam : Rp 117,50 / Kwh

Pcmakaian lebih dari 30.000 Kva


Biaya pcmakaian : Rp 109,50 / Kwh

c. llarga jual US$ 60 / m2 tcrmasuk VAT (Value Added Tax)

Nilai tukar yang dipakai 1 US$ = RP 4.000,-

d. llarga scwa untuk bangunan siap pakai ( Standard Factoiy Buildiiig) =

US$ 4,0 - 4,5 / m2 / bulan dcngan ukuran 960 / m2 dan 1.920 / m2 dengan

minimum scwa 3 tahun

e. Harga sewa tanpa bangunan = US$ 3 / m 2 / tahun dengan minimum scwa

3 tahun.

46

1.3 Daftar Penjualan / Penyewaan Kapling Industri Siap Bangun

Dapat dilihat pada tabel 4.1

Tabel4.1

Daftar Penjualan / Penyewaan Kapling Industri Siap Bangun

KAPLING INDUSTRI

SIAP BANGUN 1

Yang telah terjual

Yang telah tersewa

Yang masih tersedia

tahun 1992-1996

38,1 ha

3,2 ha

46 ha

tahun 1997

7,1 ha

JUMLAH

45,2 ha

3,2 ha

46 ha

Sumber: Data Intern Perusahaan

2. PT. SURI MULIA PERMAI

PT. Suri Mulia Permai ini mulai beroperasi pada tahun 1990, terletak di

segi tiga Tol Surabaya - Gresik, jalan Margomulyo dan jalan Kalianak wilayah

Surabaya Utara tepatnya di jalan Margomulyo no 44 Surabaya. Luas total lahan

300 ha, 30% diantaranya digunakan untuk fasilitas umum. 150 ha lahan dari

kawasan industri ini telah terjual. Kawasan industri ini lebih banyak digunakan

sebagai pergudangan daripada sebagai usaha industri. Bangunan yang ada terdiri

atas kapling besar dan kecil:

Kapling besar seluas = 3.200 - 4.830 m2

Kapling kecil seluas =1.325 - 1.855 m2

47

2.1 Fasilitas

a. Telepon, telex atau faks dengan sistem sambungan langsung dari Perumtel

b. Fasilitas jaringan listrik yang terdapat di kawasan industri ini berasal dari

PLN yang dapat disesuaikan dengan permintaan dan konsumsi dari

konsumen

c. Jaringan air bersih dari PDAM

d. Sertifikat HGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

e. 1MB (Ijin Mendirikan Bangunan) diberikan kepada konsumen dan sudah

termasuk dalam pembelian tanah (kapling)

f. Membantu melayani pengurusan Ijin Gangguan ( HO )

g. Layanan khusus untuk investor yang membutuhkan mitra usaha lokal

maupun luar negeri.

h. Fasilitas drainage (saluran pembuangan), pembuangan, sarana ibadah,

sarana kesehatan, sarana pemadam kebakaran

2.2 Harga

Harga yang ditawarkan bervariasi antara Rp 520.000,-/ m2 hingga

Rp 735.000,-/m2.

2.3 Biaya - biaya

Tiap industri dikenakan uang keamanan dan kebersihan Rp 100.000,- / bulan

Biaya pemakaian listrik sesuai tarif pada PLN

Biaya pemakaian telepon sesuai tarif pada TELKOM

Biaya pemakaian air sesuai tarif pada PDAM

3. NGORO INDUSTRI PERSADA

Kawasan Industri Ngoro Industri Persada ini terletak di Mojokerto,

tepatnva di Raya Ngoro. Luas total dari kawasan industri ini adalah 200 ha

(termasuk Export Processing Zone). Area yang telah terjual adalah 51 ha sedang

yang ditasvarkan adalah 88 ha. Lahan untuk fasilitas dan infrastruktur 61 ha.

Perusahaan yang telah bergabung dengan kawasan industri ini 61 perusahaan, 9

perusahaan diantaranya masih dalam proses konstruksi.

Kawasan Industri Ngoro Industri Persada ini merupakan join antara PT.

Dharmasejahtera Sakti (dari Dharmala Group) dengan RSEA Taiwan (Perusahaan

kontraktor)

3.1 Fasilitas

a. Jalan Jalan utama 12 m (setiapkiri dankanan)

Jalan primary 16 m

Jalan sekunder : 10 m

b. Drainase : lebar : 0,6 m (setiap kiri dan kanan

samping dan depan pabrik)

c. Penghijauan : lebar : 3 m (setiap kiri dan kanan samping

dan depan pabrik)

d. Listrik : Sumber : PLN

Kapasitas : Current 12 MVA (Total 80 MVA)

Volt : 220-380 V

e. Air dengan kapasitas 20 liter / detik

f. Sertifikat HGB

g. Sertifikat 1MB

h. Sambungan telepon dengan kapasitas 1600 line

i. Gas alam

j . Waste water treatment plant

3.2 Luas lahan dan Harga

A. Tipe H - 1 Luas Tanah : 4,000 m 2 ( 50m x 80m)

Luas Pabrik : 1,048.50 m2

50

Luas Kantor : 329 m2 (2 lantai)

1 larga Sewa : US$ 4 / m 2 / bulan

HargaJual : US$360,000.00

VAT 10% : US$ 36.000.00

Harga Total : US$ 396,000.00

B. TipcH-2 Luas Tanah : 3,200 m 2 (40m x 80m)

Luas Pabrik : 908.50 m2

Luas Kantor 368 m2 (2 lantai)

Harga Scwa : US$ 4 /m 2 /bu lan


VAT 10% : US$ 33.000.00


C. TipeJ Luas Tanah : 1,265 m 2 (23m x 55m)

Luas Pabrik : 966 m2

Harga Sewa : US$ 2.5/m2 /bulan


VAT 10% : US$ 16.500.00


D. Tipc E -1 Luas Tanah : 1,975 m 2

Luas Pabrik : 1,104 m2( 23m x 66.5m)

HargaSewa : US$ 3 /m 2 /bu lan

llargaJual : US$220,000.00

VAT 10% : US$ 22.000.00


Tipe E - 2 Luas Tanah : 1,352 m 2

Luas Pabrik : 966m2( 23m x 42m)

HargaSewa US$ 3 /m 2 /bu lan


VAT 10% : US$ 18,200.00


TipeE-3 Luas Tanah : 1,256 m 2

Luas Pabrik : 966 m2( 23m x 42m)

HargaSewa : US$ 3 /m 2 /bu lan


VAT 10% : US$ 17.800.00


TipeE-5 Luas Tanah : '< 1,160m2

Luas Pabrik : 828 m2 (23m x 36m)

Harga Sewa US$ 3 / m 2 / bulan


VAT 10%

Harga Total

Tipe E - 5 A Luas Tanah

Luas Pabrik

Harga Sewa

Harga Jual

VAT 10%

Tipe E - 5B

Harga Total

Luas Tanah

Luas Pabrik

Harga Sewa

Harga Jual

VAT 10%

Harga Total

US$ 16,200.00

US$ 178,200.00

1,065m2

690 m2 (23m x 30m)

US$3/m 2 /bu lan

US$ 146,000.00

US$ 14,600.00

US$ 160,600.00

1,512m2

690 m2 ( 23m x 30m)

US$3/m 2 /bu lan

US$ 165,000.00

US$ 16.500.00

US$ 181,500.00

3.3 Biaya - biaya

3.3.1 B iaya Perawatan

Bangunan Standar ( Standard Factory Building):

Tipe E dan J Rp 175,000.00 / unit / bulan

Rp 250,000.00 / 2 unit / bulan

53

Rp 300,000.00 / 3 unit / bulan

Tipe H Rp 200,000.00 / unit / bulan

Tanah:

< 5,000 m2 Rp 200,000 / bulan

5,001 m 2 - 10,000 m 2 Rp 250,000 / bulan

10,001 m 2 - 30,000 m2 Rp 250,000 / bulan + (Rp 20 / m 2 x m 2)

(Rp 20 x kelebihan tanah dari 10,001 m2)

> 30,001 m2 Rp 250,000 / bulan + (Rp 20 x 20,000 m2) +

(Rp 15 / m 2 x in 2)

(Rp 15 x kelebihan tanah dari 30,001 m 2)

3.3.2 Biaya pcmasangan tclcpon Rp 425.000,- / line

Biaya pemakaian air Rp 1.000,- / m 3

4. SURABAYA INDUSTRIAL ESTATE RUNGKUT

PT S1ER singkatan dari Surabaya Industrial Estate Rungkut

merupakan perusahaan Perscroan / Badan Usaha Milik Negara, terlctak di

Surabaya Selatan, tepatnya di Rungkut Industri Raya 10. Total lahan yang

dimiliki olch kawasan industri ini adalali 245 ha dan yang telah terjual sckitar 170

54

ha. Luas lahan yang digunakan untuk fasilitas dan infrastruktur adalah 30% dari

total lahan.

Kawasan industri SIER ini selain menawarkan tanah kavling juga

menawarkan Rangunan Pabrik Siap Pakai {Standard Factory Building) sebanyak

36 unit, gudang sebanyak 16 unit dan juga Sarana Usaha Industri Kecil (SUIK)

sebanyak 52 unit.

Luas bangunan dari Bangunan Pabrik Siap Pakai bervariasi antara 600

m 2 sampai dengan 1.800 m 2 dengan standard kontrak 2 tahun dan dapat

diperpanjang. Sedangkan luas total gudang 17.766 m 2 dengan standard kontrak 6

bulan dan dapat diperpanjang. Luas Sarana Usaha Industri Kecil di blok C yang

dapat menampung 26 unit industri adalah 2,282.40 m 2 sedang di blok D dan G

adalah 4,90560 in2.

4.1 Fasilitas - fasilitas

Fasilitas untuk umum:

a. Air bersih dari PDAM

b. Listrik dari PLN

c. Telepon, telex / fax dari TELKOM

d Pengurusan 1MB, FIO, sertifikat HGB, ijin penanaman modal, ijin industri

sehubungan dengan kegiatan industri dibantu melalui PT SIER.

e. Sistem Drainase

55

f. Masjid, poliklinik, PMK, KMS, fasilitas olah raga dan rekreasi (lapangan

lenis,lapangan sepak bate dan volley, jogging track dan kolam pancing )

Fasilitas imtuk Bangunan Pabrik Siap Pakai:

a. I.isink Pl.N dengan daya 23 KVA dan 41,5 KVA

b. AirPDAM

c. Telepon 2 line

Fasilitas untuk Gudang:

a. t.istrik PLN dengan daya 6,6 KVA

b. AirPDAM

c Telepon 1 line

4.2 Harp

Harga jual dari tanah kavling yang ditawarkan dari PT SIER adalah

Rp 450.000 / m : ditambah dengan PPN 8%.

Tarif sewa dari Bangunan Pabrik Siap Pakai (SFB) adalah Rp 7.500,- / m 2 /

bulan ditambah PPN 10%, dibayar tiap bulan di muka.

Tarif sewa gudang adalah Rp 6.000 / m 2 / bulan ditambah PPN 10% dibayar

di muka untuk seluruh masa sewa.

56

larif sewa untuk Sarana Usaha Industri Kecil adalah Rp 5.000 / m 2 / bulan

di tarn bah PPN 10% dibayar di muka tiap bulan.

4.3 Biaya - biaya

Biaya pemasangan telepon Rp 039.100 / line

Biaya pemasangan air: 0 1" - 2" - Rp 3.000.000,-

0 3" - 4" - Rp 8.500.000,-

Biaya pengurusan izin PMA Rp 5.000.000,-

Biaya pengurusan sertiiikat: > 5.000 m 2 = Rp 5.500.000,-

setiap tambahan 1 m 2 = Rp 900,-

Biaya peravvatan:

1. Jalan - Rp 49.650,- / ha / hulan

2. Drainase = Rp 39.750,-/ha/bulan

3. Lampu jalan «, Rp 65.650.- / ha / bulan - Rp 155.050 /ha/bulan

Untuk biaya pemasangan listrik dapat dilihat pada tabel 4.2

57

Tabcl 4.2

Biaya Pcmasangan Listrik

Kode

tarif

1-2

1-3

1-4

Daya

2.201 VA-13,9 KVA

14 KVA - 200 KVA

201 KVA- oo

Deposit

(Rp / VA)

25

43

41

Biaya

(Rp/VA)

200

200

125

Sumbcr: Data Intern Perusahaan

5. PASURUAN INDUSTRIAL ESTATE REMBANG

PT Pasuruan Industrial Estate Rembang (PT PIER) merupakan anak

perusahaan dari PT S1ER yang juga merupakan perusaliaan Perseroan / Badan

Usaha Milik Negara. Luas total lahan dari kawasan industri yang terletak di kota

Pasuruan ini adalah 500 ha. Scdang luas untuk Export Processing Zone sekitar 50

ha. Saat ini yang ditawarkan sekitar 400 ha. Luas lahan yang digunakan untuk

fasilitas dan infrastruktur adalah 30% dari total lahan.

Kawasan industri PIER ini selain mcnawarkan tanah kavling juga

menawarkan Bangunan Pabrik Siap Pakai (Standard Factory Building) sebanyak

11 unit dcngan luas bangunan bcrvariasi antara 600 m 2 sampai dengan 1.800 m 2

dengan standard kontrak 2 tahun dan dapat diperpanjang.

58

5.1 Fasilitas - fasilitas

Fasilitas untuk umum:

a. Air bersih dari PDAM

b. Listrik dari PLN

c. Telepon, telex / fax dari TELKOM

d. Pengurusan 1MB, HO, sertifikat HGB, ijin penanaman modal, ijin industri

sehubungan dengan kegiatan industri dibantu melalui PT PIER.

e. Sistem Drainase

f. Masjid, poliklinik, PMK, KMS, fasilitas olah raga dan rekreasi (lapangan

tenis,lapangan sepak bola dan volley, jogging track dan kolam pancing)

Fasilitas untuk Bangunan Pabrik Siap Pakai:

a. Listrik PLN dengan daya 23 KVA dan 41,5 KVA

b. Air PDAM

c. Telepon 2 line

5.2Tarif

Harga jual dari tanah kavling yang ditawarkan dari PT PIER adalah

US$ 40.00 / m2' - US$ 50 / m2 ditambah dengan PPN 8%.

59

Tarif sewa dari Bangunan Pabrik Siap Pakai (SFB) adalah Rp 5.000,- / m 2 /

bulan (di dalam EPZ) dan Rp 4.500,- / m 2 / bulan (di luar EPZ) ditambah

PPN 10%, dibayar tiap bulan di muka.

5.3 Biaya - biaya

Biaya pemasangan telepon Rp 433.600 / line

Biaya pemasangan air : 0 1" - 2" = Rp 3.000.000,-

0 3" - 4" = Rp 8.500.000,-

Biaya pengurusan izin PMA Rp 5.000.000,-

Biaya pengurusan sertifikat: > 5.000 m 2 = Rp 5.500.000,-

setiap tambahan 1 m 2 = Rp 900,-

Biaya perawatan:

1. Man = Rp 49.650,- / ha / bulan

2. Drainase = Rp 39.750,- / ha / bulan

3. Lampu jalan = Rp 65.650,-/ ha / bulan = Rp 155.050/ha/bulan

Untuk biaya pemasangan listrik dapat dilihat pada tabel 4.3

Tabel 4.3

Biaya Pemasangan Listrik

Kodc

tarif

1-2

1-3

1-4

Daya

2.201 VA-13,9 KVA

14 KVA - 200 KVA

201KVA-OP

Deposit

(Rp/VA)

25

43

41

Biaya

(Rp/VA)

200

200

125

Sumbcr: Data Intern Perusahaan

KAWASAN INDUSTRI MASPION

Kawasan Industri Maspion tcrletak di desa Manyar Sidomukti, Kabupaten

Gresik, merupakan anak perusalman dari PT Maspion Industrial Estate. Mempunyai

luas lahan 335 ha.

Bcrikut luas tanah kapling untuk industri skala bcsar dan industri kimia

beserta harga yang ditawarkan; dapat dilihat pada label 4.4 dan tabel 4.5

Tabel 4.4

Luas Tanah Kapling lndustri Skala Bcsar dan Harga yang ditawarkan

INDUSTIU SKALA BESAR

BLOK/NO

L = l

L = 2 - 12

L=15

M = l

M = 2

M = 3

M = 5

M ^ 6

UKURAN ( M 2)

305X210

305X100'

305 X 230

435X250

435 X 279

435 X 92

435 X 175

435 X 300

H A R G A / M 2

US$60

US$60

US$60

US$60

US$60

US$60

US$60

US$60


Tabel 4.5

Luas Tanah Kapling Industri Kimia dan Harga yang ditawarkan

1NDUSTRI KIMIA

BLOK/NO

P

Q

1

l

ll

ill

AREA KOMERS1AL

UKURAN ( M 2 )

127.616 M 2

57.296 M 2

168.525 M 2

539.000 M 2

534.700 M 2

614.715M2

350.625 M 2

1IARGA / M 2

US$60

US$60

US$ 60

US$60

US$60

US$60

US$ 60


Fasilitas yang ditawarkan antara lain:

a. Kantin, mess, mushola, mobil PMK, mobil ambulans

b. Jetty dengan kapasitas menampung kapal 40.000 dwt

c. Listrik dengan kapasitas 236 MVA

d. Air bersih dengan kapasitas 270 liter / detik

e. Telepon dengan sistem PABX

f. IPAL (Instalasi Pengolah Air Limbah) dengan kapasita 250 liter / detik

g. Pengurusan surat-surat seperti 1MB, HGB, ijin gangguan (HO)

63

Kawasan Industri Maspion juga menawarkan ruko (rumah toko). Pada saat penilaian,

ruko tersebut sudah seiesai dan untuk sementara ditawarkan 16 unit ruko.

Dengan daftar harga sebagai berikut:

Tabel 6.5

Daftar Harga Ruko

Tipe Ruko

A (pojok)

B

Luas Bangunan

208 m2

176 m2

Luas Tanah

126 m2

105 m2

Harga Jual (Rp)

125.000.000,-

106.000.000,-

Unit

3

13


Documents

IV. ANALISA PASAR · 2.3 Biaya - biaya Tiap industri dikenakan uang keamanan dan kebersihan Rp 100.000,- / bulan Biaya pemakaian listrik sesuai tarif pada PLN Biaya pemakaian telepon