Jaargang 2012 December SWK - SWK | SWKeen presentatie over de mogelijkheden. In samenwer- ... daarnaast brengt hij grote ervaring mee in risicomanagement. Ben is zijn bankiersloopbaan

SWKS t i c h t i n g W a a r b o r g f o n d s K o o p w o n i n g e n

Jaargang 2012 December

Van de directeur Pagina 3

SWK Relatiedag Pagina 4

Even voorstellen De Reus en Christiaanse Pagina 6

Garantieproducten van SWK Pagina 7

Het Energielabel Pagina 10

Marktgegevens 2012 Pagina 12

Verborgen gebreken Pagina 13

Profiel: Ballast Nedam Pagina 16

I N H O U D

Bes tuur, R aad van Toez i ch t ,

en medewerker s van SWK

wensen a l l e re la t i e s

he l e pre t t i g e ke r s tdagen en

e en g e lukk ig , suc c e svo l en

voora l g ezond Nieuwjaar.

SWKBulletin Jaargang 2012 december / Pagina 3

A5 0 0 . 0 0 0 W O N I N g e N e N M a S l O WAbraham Maslow ontwikkelde in 1943 de Piramide van Maslow. In zijn theorie stelt hij dat elk levend wezen dezelfde behoeftebevrediging nastreeft. Wanneer aan een behoefte is voldaan schuift het individu naar een volgend niveau. Wanneer een trap ontbreekt of wegvalt zal het individu opnieuw aan deze behoefte moeten voldoen alvorens opnieuw te kunnen stijgen. Het is niet mogelijk om niveaus over te slaan. De onderste laag van de piramide bestaat uit het voor-zien in lichamelijke behoeften, zoals eten en slapen. De tweede fase betreft de behoefte aan lichamelijke veiligheid en zekerheid en daar vallen werk, inkomen en onderdak onder. Of om Carel de Reus in dit bulletin te quoten: “Een goed dak boven je hoofd is een voorwaarde sine qua non voor een zinvol en gelukkig leven.” Wonen is een basisbehoefte.

Tot 2020 moeten ongeveer 500.000 woningen netto aan de bestaande voorraad worden toegevoegd. Het betreft koop en dure huur woningbouw. Dat staat in de nieuwe nota Woningmarktverkenningen van de Rijksoverheid.In deze periode rond de kerst leek me dat wel een goed perspectief: een dak boven het hoofd als basisbehoefte en 500.000 daken als bouwopgave.

Toch is de markt en het perspectief voor 2013 vrij somber. Het consumentenvertrouwen mag wel een upgrade krijgen evenals de financiering van woningen. En veel deelnemers hebben hard moeten snijden in organisaties om de crisis door te komen en moeten personeel met soms een lange staat van dienst laten gaan. Moedige en lastige beslissingen die vele huishoudens treffen.

Het SWK certificaat biedt veiligheid en zekerheid. Opgezet door bouwbedrijven in de crisis eind jaren zeventig en het heeft zijn waarde zeker bewezen. Van de gecertificeerde woningen nog 125.000 woningen in de garantie, met een verzekerd bedrag van € 12.500.000.000. De verzekeraars HDI-Gerling en Atradius hebben aangegeven het contract met SWK te willen verlengen, ook een prima zekerheid in deze tijd.

In deze lastige woningbouwtijden wil SWK eens te meer van en voor de deelnemers zijn. Maatwerk bieden en facilite-ren waar bij deelnemers en consumenten vraag naar is. Zo starten we met pilots rond renovatie en afbouw zakelijk.En als u dit nummer onder de kerstboom leest: u komt meer te weten over verborgen gebreken, Energielabel en ventilatie en wat u er aan kunt doen om klachten daarover te voorkomen in het bouwproces, een fototerugblik van de relatiedag , twee nieuwe leden van de Raad van Toezicht die zich kort voorstellen: Carel de Reus en Ben Christiaanse en in Profiel presenteert Ballast Nedam zich.

Prettige kerstdagen en een gezond en gelukkig 2013 gewenst met goede business!En denk nog eens aan de mensen zonder die basisbehoeften van eten en een dak boven het hoofd. Eric Polman


DSWK Relatiedag 2012De traditie is voortgezet om in november de SWK relatie-dag te houden, zoals ieder jaar met een mix van infor-matie en relatie. Ook dit jaar waren er spraakmakende onderwerpen en vele relaties om de dag tot een succes te maken.

Als locatie voor deze dag was het Nederlands Architec-tuurinstituut (NAi) in Rotterdam gekozen met de gelegen-heid om de tentoonstellingen over Louis Kahn en Lele en de vaste expositie over architectuur te bezoeken.

Het informatieve gedeelte bestond uit presentaties inge-leid door Eric Polman, algemeen directeur van SWK. Sinds 2010 worden geschillen tussen koper en onderne-mer beslecht door De Geschillencommissie (SGC). Uit de enquête onder deelnemers is gebleken dat er een rede-lijke goede score is.

De Geschillencommis-sie scoort op alle velden tussen de 7 en 8. Er wordt door bedrijven nog weinig gebruik gemaakt van digitale dossiers en daarom gaven Peter Moerkens, directeur van De Geschil-lencommissie en Robin Perik, informatiemanager

een presentatie over de mogelijkheden. In samenwer-king met SWK wordt een workshop georganiseerd voor SWK deelnemers om hen meer bekend te maken met de mogelijkheden.

Mocht u naar aanleiding hiervan interesse hebben, neem dan contact op met SWK.

Na deze presentatie was het de beurt aan Hans Kroon, hoofd Technische Afdeling SWK, om aan de hand van beelden van verschillende projecten te laten zien wat er binnen de huidige SWK producten te certificeren, te verzekeren, te garanderen en te borgen is.

Daarnaast werkt SWK aan productontwikkeling. Er starten pilots voor een afbouwgarantie voor een project met een deel koop en daarnaast commerciële ruimten, huurwonin-gen en/of kantoren en een garantie voor renovatie. Mocht u een project hebben en aan een pilot willen meedoen, dan kunt u contact opnemen met SWK. Het SWK team is altijd bereid met u mee te denken en het project onder garantie te brengen.

Een ander onderwerp wat de komende tijd veel van onze SWK deelnemers zeker zal gaan bezighouden is de invoe-ring van een verplicht Ener-gielabel voor nieuwbouw-woningen. Claudia Bouwens van Neprom liet in haar presentatie de kansen en de risico’s zien van de invoering van een dergelijk label. Aansluitend op deze presenta-


tie en verweven met het Energielabel gaf Hans Kroon een beeld van de ontwikkelingen rond de keuring van ventila-tie voor oplevering en de gevolgen daarvan.

Gezien de reacties uit de zaal en een aantal vragen is zowel het Energielabel als de ventilatie een onderwerp waar velen bij de borrel nog eens over hebben nagepraat.

Mocht u de presentaties nog eens na willen zien of willen bekijken wat u gemist heeft dan kunt u de presentaties terug vinden op onze website: www.swk.nl of www.lenteakkoord.nl

Na afloop was er een gezellige bijeenkomst met vele relaties en een goed gesprek.Als team kijkt SWK terug op een geslaagde en positieve bijeenkomst.


Ben ChristiaansePer 20 september 2012 is Ben Christiaanse als onafhankelijk lid (B) toege-treden tot de Raad van Toezicht van SWK. Met zijn jarenlange bankierservaring zal hij, in deze turbulente economi-sche tijden, een positieve bijdrage kunnen leveren aan het werk van SWK. Gedurende zijn loopbaan is hij verantwoordelijk geweest voor verschil-lende grote transitieprocessen, daarnaast brengt hij grote ervaring mee in risicomanagement.Ben is zijn bankiersloopbaan begonnen bij de toenmalige Amro bank, waar hij, zoals in die tijd gebruikelijk, via verschillende functies is opgeleid in het bankiersvak. Hij is in die tijd onder meer directeur geweest van de kantoren Wassenaar en later Bodegraven en Nieuwkoop; daarna directeur operati-ons van het district Den Haag. Tijdens de fusie tussen ABN en Amro heeft hij enige tijd leiding gegeven aan het fusieproces in de regio’s Rotterdam en Zeeland, waarna hij werd benoemd in de regiodirectie Overijssel. In 1996 werd hij algemeen directeur van het hypotheekbedrijf van ABN Amro, in een periode dat de woningmarkt er aanzienlijk beter voorstond dan op dit moment. In deze functie heeft hij uiteraard de markt en alle partijen in de markt beter leren kennen.Eind jaren negentig verruilde hij kort het bankvak voor een functie in reiswereld als lid van de groepsdirectie van de OAD groep, en medio 2000 keerde Ben terug in de bankwereld als directeur betalingsverkeer van Rabobank. In deze periode vertegenwoordigde hij Rabobank en Nederland in diverse nationale en internationale organisaties voor beta-lingsverkeer.In 2006 volgde zijn benoeming tot CEO van National Microfinance Bank in Tanzania, waarin Rabobank een participatie heeft. De bank heeft zich vervolgens ontwikkeld tot de grootste retailbank van het land; in 2008 is een deel van de aandelen met succes op de beurs in Dar es Salaam geplaatst. Ook werd hij verkozen tot voorzitter van de Tanzaniaanse Vereniging van Banken.Sinds zijn terugkeer in Nederland, begin 2011, vervult hij verschillende commissariaten en adviseurschappen, deels nog steeds gerelateerd aan Afrika.

Carel de ReusVastgoedontwikkeling en met name woningontwikkeling is een fasci-nerend vak. Een goed dak boven je hoofd is een voorwaarde sine qua non voor een zinvol en gelukkig leven. Maar de woning bepaalt ook in hoge mate het aanzien van steden en dorpen. Het is een voorrecht om al bijna veertig jaar met alle facetten van de woningbouw actief te zijn. Als ontwerper tijdens mijn studie Bouwkunde aan de Universiteit in Delft, als beleidsmaker tijdens mijn werkzaamheden bij het toenmalige Minis-terie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hoofd Grondzaken en Bouwzaken, Hoofdingenieur Directeur van de Volkshuisvesting) en als ondernemer bij twee projectontwikkelingbedrijven. Tijdens die lange periode heb ik het altijd prettig gevonden ook bestuurlijk actief te zijn in organisaties die gemeen hadden dat ze de ambitie najagen om het vak op een hoger peil te brengen en er voor te zorgen dat de uiteindelijke klanten (openbaar bestuur en consument) er beter van worden. Het is dan ook niet te verwonderen dat ik in het verleden ook een rol gespeeld heb binnen het Garantie Instituut Woningbouw en Stichting Waarborg-fonds Koopwoningen. Ik verheug me er erg op nu, jaren later en nog meer

gerijpt, opnieuw een rol te mogen vervullen binnen SWK. Toegegeven, toezichthouder B in de Raad van Toezicht in het huidige economische klimaat is niet de makkelijkste functie. Echter de basis van SWK is de gezamenlijke kracht van de aangesloten bedrijven. Het is onze primaire verantwoordelijkheid om risico’s in kaart te brengen, ze te beheersen en continu te monitoren. Ik zal dat met volle overtuiging doen in het besef van het belang, ook voor de consument, van een goede en professionele waarborgregeling. De tijd is nu moeilijk, maar ik ben er van overtuigd dat onze bedrijfstak bij opleving van de economie nog een heel belangrijke rol te vervullen heeft en dat meer dan in het verleden een sterke en veilige positie van bedrijven en consumenten gevraagd zal worden. Daar een steentje aan bij dragen is , om het in het huidig jargon te zeggen: vet cool.

even voorstellen


ZGarantieproducten van SWK Zoals u elders in dit bulletin kunt lezen hebben wij op onze relatiedag aandacht besteed aan de SWK garantie-producten. De afgelopen tijd zijn de projecten divers van opzet geworden en is de flexibiliteit met betrekking tot koperswensen enorm toegenomen.Dit doet ook een beroep op de flexibiliteit van de aange-boden garantie.Bij gesprekken hierover met deelnemers blijkt dat kennis over de mogelijkheden binnen de huidige garantie onvol-doende bekend is.In dit artikel wil SWK de vele mogelijkheden en ontwikke-lingen laten zien in de huidige SWK Garantie- en waar-borgregeling.

Garantie op nieuwbouwwoningenDit is het garantieproduct dat al bijna 35 jaar door SWK, in samenwerking met de verzekeraar, in de markt wordt gezet. Naast nieuwbouwkoopwoningen kunnen ook huur-woningen onder de garantie gebracht worden.

Uitgangspunten van dit product zijn: een afbouw- en gebrekengarantie; een snelle acceptatieprocedure.

Voorwaarden: juiste verhouding grond- en aanneemkosten; in geval van gemengde bouw een juiste verhouding tussen aanneemsom woningen onder garantie t.o.v. resterende deel (appartementen);

correcte verdeling op basis van de splitsingsakte (appartementen).

Garantie op hoogbouwSWK heeft als waarborgfonds bijna alle hoogbouw-projecten met koopwoningen in de garantie. Het betreft veelal projecten met technisch hoogwaardige construc-ties en een opvallende architectuur.

Uitgangspunten van dit product zijn: een inventarisatie van de technische risico’s voor acceptatie d.m.v. een risicobeoordeling; een samenwerking met de ondernemer tijdens de verdere ontwikkeling en realisatie.

Voorwaarden: aanvullende technische eis voor wind- en water- dichtheid kozijnen; beheersing van de aanwezige risico’s; resterende voorwaarden conform de garantie op nieuwbouwwoningen; een positieve technische beoordeling.

Garantie op vernieuwbouw (transformatie)Bij SWK bestaat eveneens de mogelijkheid om bestaande herin te richten gebouwen, zoals kloosters, industrieel vastgoed, scholen of kantoren, onder de garantie te brengen.


Uitgangspunten voor dit product zijn: een inventarisatie van de technische risico’s voor acceptatie d.m.v. een risicobeoordeling; samenwerking met de ondernemer tijdens de verdere ontwikkeling en realisatie.

Voorwaarden: voldoen aan het geldende bouwbesluit m.u.v. de vrijstellingen uit de vergunning; beheersing van de aanwezige risico’s; resterende voorwaarden conform de garantie op nieuwbouwwoningen; een positieve technische beoordeling.

Garantie op CascowoningenIn de huidige markt worden steeds meer woningen casco aangeboden met of zonder afbouwpakket van de ondernemer. SWK verstrekt al jaren een garantie op het geleverde cascoproduct.

Uitgangspunten voor dit product zijn: agarantie op wat is geleverd door de ondernemer.

Voorwaarden: duidelijke omschrijving geleverde product; afbouwreglement hanteren bij verdere afbouw door de koper.


Garantie op complexe gebouwen/constructiesOok bijzondere constructies en bijzondere woningen kunnen onder de garantie gebracht worden. Er zijn mogelijkheden voor vakantiewoningen, water-woningen, ingewikkelde staalconstructies en/of bij gebruik van nieuwe materialen.

Uitgangspunten voor dit product zijn: een inventarisatie van de technische risico’s voor acceptatie d.m.v. een risicobeoordeling; een samenwerking met de ondernemer tijdens de verdere ontwikkeling en realisatie.

Voorwaarden: aanvullende eisen ten aanzien van de complexe constructie; beheersing van de risico’s; een positieve technische beoordeling.

Garantie op renovatie (in ontwikkeling)Ook dit product is bij SWK in ontwikkeling. Met dit pro-duct kunnen SWK deelnemers renovatiewerkzaamheden onder een garantie- en waarborgregeling brengen, die ge-lijkwaardig is aan de nieuwbouwregeling. Hiermee krijgen VvE’s, kopers en/of beleggers meer zekerheid over de uit te voeren renovatie en de realisatie daarvan. Ook hier geldt dat op dit moment d.m.v. pilotprojecten wordt gekeken naar de voorwaarden die hierop van toepassing zijn.Een deel van de projecten zal vooraf beoordeeld moe-ten worden. Uitgangspunt voor deze beoordeling is het bouwbesluit bestaande bouw .Alleen structurele renovaties van zowel bouwdelen (isola-tiegevels, daken) of gebouwen zullen onder deze garan-tie gebracht kunnen worden. Individuele kopers kunnen geen garantie krijgen op basis van deze regeling.

Garantie op de afbouw (in ontwikkeling)SWK ontwikkelt op dit moment in samenwerking met de verzekeraar en deelnemers via pilots een nieuw product: een afbouwgarantie.

In gecombineerde projecten, met minimaal een deel koop, wordt het gehele project onder de afbouwgarantie gebracht en is de opdrachtgever verzekerd dat het project ook daadwerkelijk wordt afgebouwd inclusief eventuele huurwoningen, kantoren en commerciële ruimten.

Andere bijzondere functies zoals zorgfunctie of indus-triële functies vallen niet onder deze afbouwgarantie.De voorwaarden zullen, mede op basis van de ervaringen uit de pilotprojecten, verder met de verzekeraar worden uitgewerkt.

E


De procedure voor het Energielabel gaat er dan als volgt uitzien. Bij de vergunningaanvraag hoort een EPC berekening, op basis van deze berekening kan een voorlopig Energielabel worden toegekend. De woning wordt verkocht op basis van dit voorlopige Energielabel.Gedurende de realisatie wordt door partijen een gebouw-dossier opgebouwd waarin de uitvoeringskwaliteit via beeldmateriaal is vastgelegd en leveranties door middel van leve-ringsbonnen en andere kwaliteits-documenten zijn geregistreerd. Bij oplevering wordt conform een protocol een controle uitgevoerd op de EPC door een gecertificeerde EPN controleur.De bevindingen tijdens de controle worden verwerkt en bij duidelijke afwijkingen wordt de EPC opnieuw berekend. De uitkomst van deze herberekening bepaalt het definitieve Energielabel.De ondernemer overhandigt bij oplevering het toegeken-de energiecertificaat met vermelding van het definitieve Energielabel aan de koper.Is het certificaat niet aanwezig dan kan volgens de wet de woning niet worden opgeleverd.

Het rapport dat bij de definitieve vaststelling hoort is voor de ondernemer, maar kopers zullen ongetwijfeld om inzage vragen indien men afwijkingen en/of andere gebreken vermoedt.

InvoeringAlle nieuwbouwwoningen die na de invoeringsdatum opgeleverd of verkocht worden, vallen onder deze wettelijke regeling. Dit betekent dat ook onverkochte woningen in reeds gerealiseerde projecten alsnog met het Energielabel en de gewijzigde wetgeving te maken krijgen.De positieve kant van deze ontwikkeling is dat de nieuw-bouw zichtbaar een duidelijke meerwaarde krijgt ten opzichte van bestaande bouw. Ondernemers kunnen, bijvoorbeeld op basis van gemiddeld energieverbruik of investeringsberekeningen voor aanvullende maatregelen, inzichtelijk maken welke voordelen een nieuwbouw-woning heeft ten opzichte van bestaande bouw. Er zijn echter ook risico’s aanwezig. Een verlaging van het Energielabel bij oplevering ten opzichte van een voor-lopig Energielabel, kan leiden tot leveringsgeschillen met verregaande schadeclaims en/of herstelkosten. Verder is

Het Energielabel en de ventilatie in nieuwbouwwoningenEnergielabel Op 26 juni 2012 is door middel van een bijeenkomst in Utrecht, mede georganiseerd door NEPROM, de aftrap gegeven voor de implementatie van het Energielabel in de nieuwbouw.In deze bijeenkomst werd duidelijk dat de overheid er vanuit gaat dat de verplichting van het Energielabel voor alle woningen, bestaande en nieuwbouw, gaat gelden. Hierover zijn ook afspraken gemaakt op Europees niveau (richtlijnen van de Europese EPBD). Deze Europese richt-lijn zal worden vertaald in twee wetten:

de wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen (KEG) die gekoppeld wordt met het bouwbesluit; het besluit energieprestatie gebouwen (BEG).

Met deze twee wetten wordt geregeld dat bij alle nieuwe woningen en gebouwen de gebruiker een certificaat krijgt, dat aangeeft wat de gerealiseerde energieprestatie van de betreffende woning of het gebouw is bij gemid-deld gebruik.

Inmiddels heeft de Tweede Kamer tegen invoering van een wetsvoorstel over het Energielabel bij bestaande woningen gestemd (per 1 januari 2013), hetgeen ongetwij-feld ook invloed zal hebben op de voorgenomen invoering voor de nieuwbouw op 1 juli 2013. Dit zal waarschijnlijk slechts uitstel betekenen, dus de urgentie blijft aanwezig.

Bij invoering (op termijn) zullen lopende projecten met in aanbouw zijnde woningen met deze wetgeving te maken krijgen.

het mogelijk dat het definitief toegekende Ener-gielabel niet voldoet aan het vereiste bouwbe-sluitniveau (A++). In de huidige ontwikkeling wordt gesproken over een meldingsplicht van de controleur richting de gemeente bij het niet behalen van het bouwbe-sluitniveau.

Op dit moment is een traject gestart voor het opleiden van gecertificeerde energielabelcontro-leurs.Het te hanteren keuringsprotocol is opgesteld door ISSO en is inmiddels in concept gereed. Onderdelen uit dit protocol zijn:

controle van oppervlakten van de ruimten; controle van toegepaste materialen; controle van de toegepaste installatie; bouwdossier (controle uitvoering).

Op basis van dit protocol zijn een aantal pilotprojecten gestart om ervaring op te doen met de keuringsme-thodiek en te toetsen of op de bouw de noodzakelijke gegevens voorhanden zijn.In veel gevallen blijken de leveringsbonnen niet te voldoen aan alle criteria die worden gesteld.

Ook aan het vastgelegde beeldmateriaal moeten bepaalde eisen gesteld worden.Op basis van de ervaringen in de pilots zal een instructie gemaakt worden voor het aanleggen van een bouw-dossier in de uitvoering.

Het opzetten van het bouwdossier en de opleverings-keuring zullen een verzwaring betekenen van de taken van de ondernemer.


M a r K t g e g e v e N S 2 0 12

Opbouw koop-/aanneemsom Ook bij de verkopen Is de daling van de prijzen duidelijk.De opbouw van de gemiddelde koop-/aanneemsom van de verkochte woningen ziet er als volgt uit:

jan-okt 2012 geheel 2011

grond/afkoop erfpacht 91.000 97.000aanneemsom 167.000 184.000

258.000 281.000

In 2012 is er een duidelijke verschuiving te zien naar de wat goedkopere woningen. De gemiddelde verkoopprijs daalde met € 23.000 oftewel ruim 8%. De grondprijs/afkoopsom erfpacht daalde hierbij met 5% en de aanneemsom met 9%.


Aangemelde woningenIn de afgelopen tien maanden zijn de volgende aantallen woningen bij SWK aangemeld:

jan-okt 2012 jan-okt 2011 % %eengezinshuizen 2.680 52 4.790 65appartementen 2.450 48 2.580 35 5.130 7.370

In 2012 zijn 30% minder nieuwe woningen aangemeld dan in de vergelijkbare periode in 2011. De per saldo aange-melde woningen worden sterk beïnvloed door de grote hoeveelheid planterugtrekkingen en planwijzigingen op in voorgaande jaren aangemelde plannen. In de maanden januari t/m oktober 2012 werden bijna 3.100 woningen afgemeld tegen 2.700 woningen in dezelfde periode van 2011. Inclusief deze afmeldingen bedraagt de daling 56%, van ruim 4.600 woningen in 2011 naar ruim 2.000 wonin-gen in 2012.

Opbouw koop-/aanneemsom De opbouw van de gemiddelde koop-/aanneemsom van de aangemelde woningen ziet er als volgt uit:

jan-okt 2012 geheel 2011

grond/afkoop erfpacht 94.000 105.000aanneemsom 155.000 179.000 249.000 284.000

De gemiddelde koop-/aanneemsom van de aangemelde woningen is ruim 12% gedaald ten opzichte van 2011. De grondprijs/afkoop erfpacht daalde hierbij met meer dan 10% tegen een daling van de aanneemsom met ruim 13%.

Verkochte woningenNa 2011 laat ook 2012 een dalend aantal verkopen zien. In de afgelopen tien maanden zijn voor de deelnemers van SWK de volgende aantallen verkochte woningen gecertificeerd: jan-okt 2012 jan-okt 2011

eengezinshuizen 2.250 3.760 appartementen 2.030 2.820 4.280 6.580

Het aantal afgegeven waarborgcertificaten laat met bijna 35% een forse daling zien ten opzichte van 2011. De vraag naar eengezinswoningen nam met ruim 40% af, tegen een daling van 28% voor de appartementen.

junjan julfeb augmrt sepapr oktmei nov dec

1.200

1.000

800

600

400

200

0

201020112012

Verkopen naar werkelijkeverkoopdatum

225.000

200.000

175.000

150.000

125.000

2e hj

2008

1e hj

2009

2e hj

2009

1e hj

2010

1e hj

2011

1e hj

2012

3e hj

2012

2e hj

2010

2e hj

2011

eengezinswonigenappartementen

Gemiddelde aanneemsom afgeven certificaten

150.000

125.000

100.000

75.000

50.000

2e hj

2008

1e hj

2009

1e hj

2010

1e hj

2011

2e hj

2011

1e hj

2012

3e hj

2012

2e hj

2009

2e hj

2010

eengezinswonigenappartementen

Gemiddelde grondkosten afgeven certificaten

200.000200 - 300.000300 - 400.000400.000

Aandeel per prijsklassePrijsklassen k/a som verkochte woningen geheel 2011

Prijsklassen k/a som verkochte woningen januari-oktober 2012

15%32%

41%

12%

42%

38%

14%

6%


Opgeleverde woningenVerdeeld naar eengezinshuizen en appartementen zijn de volgende woningen opgeleverd:

jan-okt 2012 jan-okt 2011

eengezinshuizen 3.950 3.890 appartementen 2.900 3.050

6.850 6.940

betreft het niet toepassen van een ruim bemeten mantel-buis of thermische isolerende mantelbuis is het in strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk en eveneens met de eisen van de garantie- en waarborgregeling.’ De Geschillencommissie neemt het rapport van de deskundige over en constateert: ‘De commissie is van oordeel dat inzake de zandcementen dekvloer voor wat betreft het niet toepassen van een ruim bemeten mantelbuis of thermische isolerende mantelbuis sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer op grond van artikel 13 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst aan-sprakelijk is.’De Geschillencommissie geeft niet aan waarom dit gebrek

DVerborgen gebreken: wat is heten waartoe leidt het?Door prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis 1

1. InleidingDe koop-/aannemingsregeling bepaalt als hoofdregel, dat na oplevering de aannemer niet meer aansprake-lijk is. Maar dat is ‘maar’ een hoofdregel, want er zijn belangrijke uitzonderingen op. Een daarvan wordt in dit artikel onder de loep genomen: het verborgen gebrek. Wat zeggen de algemene voorwaarden over het ver-borgen gebrek, dat is de vraag die in paragraaf 3 aan de orde komt. In paragraaf 4 gaat het om het vervolg op de constatering door arbiters dat er een verborgen gebrek is: hoe dan verder? Begonnen wordt met een kleine bloemlezing van een paar sprekende gevallen, waarvan de eerste van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: De Geschillencommissie) is en de andere van de Raad van Arbitrage.

2. VoorbeeldenDe zaak, waarover De Geschillencommissie op 2 mei 201122 oordeelde ging over scheurvorming opgetreden in de design beton gietvloer ten gevolge van ondeugdelijke plaatsing en/of isolatie van de aanvoerbuizen van de wandradiatoren en/of ondeugdelijkheid van de zand-cementen dekvloer, aldus de eisende partij, de consu-ment.De deskundige schrijft het volgende: ‘De dekking op de ingestorte verwarmingsleidingen voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de eisen van de garantie- en waarborgregeling. Voor wat

1 Monika Chao-Duivis is directeur van het Instituut voor Bouwrecht en hoogleraar bouwrecht aan de TU Delft. Zij is daarnaast o.a. arbiter bij de Raad van Arbitrage.2 Gepubliceerd op de website van De Geschillencommissie.


de kwalificatie verdient van verborgen. Dat het om een verborgen gebrek gaat, volgt uit de aard van het fysieke gebrek: de verkeerde toegepaste buizen en die zijn niet zichtbaar.Een zaak waarover de Raad van Arbitrage te oordelen kreeg, 17 augustus 2006, nr. 27.2973, laat zich als volgt samenvatten:

Ter bezichtiging is gebleken dat de lengte van de stenen op bepaalde plaatsen is aangepast om de voegen in het verticale vlak doorlopend te laten zijn. Daar waar de muren een haakse hoek maken, lopen de horizontale voegen niet door (verspringen). Arbiters zijn met onderneemster van oordeel dat de Vereniging van Eigenaren bij oplevering ter zake van dit punt geen enkel voorbehoud heeft gemaakt, zodat zij de uitvoering daarvan bij oplevering als zodanig heeft geac-cepteerd. Van een verborgen of ernstig gebrek is geen sprake, zodat de vordering ter zake van deze klacht moet worden afgewezen.

In dezelfde zaak speelde een kwestie van zichtbaar ge-brek op nog een punt en daar luidde het oordeel anders: Het standpunt van onderneemster dat deze klachten bij oplevering dan wel einde onderhoudstermijn zichtbaar waren en niet kunnen worden aangemerkt als verborgen gebreken die redelijkerwijs niet eerder onderkend hadden kunnen worden, delen arbiters hier niet. De niet te lood staande kozijnen zijn met het blote oog niet of nauwe-lijks waar te nemen en van de VvE kon bij oplevering niet worden verwacht dat zij alle gevelkozijnen daarop zou controleren. Een geval waarin de koper bij de oplevering werd bijge-staan door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis leidde tot het oordeel dat er geen sprake was van een verborgen gebrek.3, 4, 5 Gepubliceerd op de website van de Raad van Arbitrage.

RvA 6 juli 1999, nr. 19.6664: Het toilet is ca. 8 cm te laag opgehangen, doch dit is in redelijkheid niet als een verborgen gebrek aan te merken, ook al was de vloer bij de oplevering nog niet geheel afge-werkt, met name omdat bij de oplevering aan de zijde van opdrachtgever een deskundige van de Vereniging Eigen Huis en ing. V, belangenbehartiger van opdrachtgever tijdens de bouw, aanwezig waren.

Maar in het volgende geval werd ondanks de bijstand van een deskundige van de Vereniging Eigen Huis het gebrek wel als verborgen gekwalificeerd:

RvA 12 mei 2009, nr. 31.143 5: Aanneemster heeft gewezen op de door eisers overge-legde foto’s, waaruit blijkt dat aanneemster op enkele plaatsen geen of een te korte loodslabbe heeft aange-bracht en dat de hoogte van de opstand bij eiseres ten opzichte van de onderdorpel aan de lage kant is. Aanneemster meent dat eisers, die bij de oplevering wer-den bijgestaan door een deskundige van de Vereniging Eigen Huis, deze gebreken redelijkerwijs hadden moeten ontdekken. Aangezien eisers een en ander bij oplevering niet hebben gemeld, hebben eisers deze gebreken naar opvatting van aanneemster aanvaard en acht zij zich ingevolge artikel 7:758 lid 3 BW van haar aansprakelijkheid voor deze gebreken ontslagen.

Arbiter overweegt dat de te korte loodslabbe en de te lage opstand weliswaar gebreken zijn die strikt geno-men voor een deskundige van de Vereniging Eigen Huis zichtbaar zijn bij oplevering, echter daarmee kan nog niet worden gesteld dat eisers, door geen melding te maken van deze gebreken, het eerst later blijkende onaanvaard-bare resultaat van deze gebreken in de vorm van lekkages hebben geaccepteerd. In dit verband merkt arbiter op dat ook aanneemster zelf, bij haar jarenlange pogingen de lekkages te verhelpen, nooit tot het inzicht is gekomen


dat de lekkages (mede) veroorzaakt worden door de te lage opstanden en de te korte loodslabben. Arbiter passeert dan ook het verweer dat eisers geacht moeten worden deze gebreken bij oplevering te hebben aanvaard.

3. De regeling van de koop-/aannemings-overeenkomstZoals gezegd, luidt de hoofdregel van de koop-/aan-nemingsovereenkomst in art. 18 6: na oplevering geen aansprakelijkheid meer. Een van de uitzonderingen wordt gevormd door het verborgen gebrek, zie daarvoor art. 18 lid 2 en lid 4. In lid 4 wordt omschreven wat een verbor-gen gebrek is:

Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

Centraal staan hier twee begrippen die nauw verband houden met elkaar: de verkrijger en wat deze redelij-kerwijs niet eerder dan het tijdstip van ontdekking had kunnen ontdekken.

Het gaat bij een overeenkomst om de partijen die de over-eenkomst daadwerkelijk aangingen. Het heeft dus geen zin om tegen een Vereniging van Eigenaren te zeggen: iedere VvE had dit gebrek rederlijkerwijs eerder ontdekt. Het gaat niet om iedere VvE, maar om deze VvE met wie de overeenkomst is aangegaan.

Vervolgens gaat het erom: wat had deze partij redelijker-wijs op welk moment kunnen ontdekken? Verschillende factoren spelen daarbij een rol.

Hoeveel tijd was er om iets te ontdekken? Bij een ople-vering is die tijd gering in vergelijking tot de tijd dat er daadwerkelijk in een woning gewoond wordt. Het feit dat iets bij de oplevering niet ontdekt is, maar pas later in het gebruik van de woning kan er toe leiden, dat het verbor-gen gebrek eerst later gemeld kan worden en dus ook pas later gemeld hoeft te worden. Denk bij dit aspect aan bijvoorbeeld ventilatie en verwarming.Of de verwarmingsinstallatie wel goed werkt, kan soms pas na maanden blijken.

Verder speelt een belangrijke rol: hoe deskundig is de bewoner? Iemand die zelf architect is en zijn woningopgeleverd krijgt, is deskundig (tenzij hij aantoont dat hij alleen maar zesjes haalde, dan is hij weer minder deskun-dig).

6 Verwezen wordt naar de voorwaarden van toepassing op de eengezins- woning, maar hetzelfde geldt bij appartementen.

Maar iemand die de hele dag in een supermarkt werkt, is dat bouwkundig waarschijnlijk niet. Maar die supermarkt-medewerker wordt wel als deskundig beschouwd als hij zich laat bijstaan door een deskundige. De deskundig-heid van die deskundige wordt dan toegerekend aan de supermarktmedewerker. Vandaar dat in een paar van de voorbeelden de deskundige bijstand door de Vereniging Eigen Huis van belang was. Iemand die deskundig is, dan wel deskundige bijstand heeft, zal sneller geacht worden iets redelijkerwijs te ontdekken dan iemand zonder die deskundigheid.

Hoe zichtbaar is een gebrek? Een gebrek dat in een leiding zit, is niet zichtbaar ten tijde van de oplevering. Mogelijk wordt het gebrek wel zichtbaar doordat er bijvoorbeeld bruine lekkagesporen ontstaan, maar dat is misschien pas na een paar maanden te zien.

Het antwoord op de vraag wanneer is een gebrek ver-borgen, is dus erg afhankelijk van de feiten. Het is zaak dat beide partijen arbiters dan ook zo gedocumenteerd mogelijk hun kant van het verhaal laten zien.

4. Er is een gebrek: wat nu?Als er een verborgen gebrek is, is de aannemer zelf gehouden dit te herstellen. Herstel in natura is het uitgangspunt. Een andere mogelijkheid is dat de aan-nemer de gebreken niet in natura herstelt, maar aan de opdrachtgever een financiële vergoeding geeft.

Kopers moeten hierbij in de gaten houden, als zij zich verzetten tegen herstel door de aannemer, dat zij de schadevergoeding wel gevorderd moeten hebben. Het komt voor dat er sprake is van een gebrek, dat door de aannemer hersteld moet worden. Maar dat herstel wordt geweigerd door de koper, omdat men niet langer door één deur kan. Als in dat geval de koper geen schade-vergoeding heeft gevorderd, krijgt hij wel gelijk maar toch geen geld, want dat moet hij vorderen. Arbiters mogen dat ambtshalve niet toewijzen.

Het komt veel voor, dat herstel in natura of niet mogelijk is of de omvang van de kosten met dat herstel in een wanverhouding staat tot het gebrek. Beide situaties zijn heel vervelend voor met name de koper, want in die gevallen wordt erkend dat hij een gebrek heeft en toch kan het niet tot herstel komen.

Afsluitend: is er een verborgen gebrek dan zal dat in beginsel verholpen moeten worden. Als dat niet kan om welke reden dan ook, dan is schadevergoeding in geld mogelijk mits dat maar gevorderd is door de eisende koper.

ColofonHet SWKBulletin wordt verspreid onder de aangesloten onder-nemers, overige geïnteresseerden en op aanvraag.

Westblaak 32Postbus 29160 3001 GD RotterdamT 010 - 411 16 74F 010 - 404 77 77M [email protected] www.swk.nl

Abonnement:Geïnteresseerden kunnen zich via onze website of e-mail abonneren op SWKBulletin. Hieraan zijn geen kosten verbonden.


Samen werken aan een betere leef-omgeving, voor nu èn voor later. Voor Ballast Nedam staat dit voor het ‘realiseren van blijvende kwaliteit’ in de hele levenscyclus. Ballast Nedam kiest voor totale pro-ductverantwoordelijkheid gedurende het ontwikkelen, realiseren, beheren en hergebruik van onze leefomge-ving. Wij nemen de zorg van onze klanten volledig uit handen. De wens van onze klant staat hierbij centraal. Onze oplossingen zijn altijd maatwerk: aan-sprekend, toekomst-bestendig en in samenhang met het geheel. Ze leveren een positieve bijdrage aan het welzijn van mensen in hun leefomgeving. We brengen ze tot stand door samenwerking met de klant en onze partners. We doen dit veilig en integer.

In 1969 ontstaat de Ballast Nedam Groep uit de Amsterdamse Ballast Maatschappij en de Nederlandse

Aannemingsmaatschappij, de Nedam. Ballast Nedam heeft inmid-dels een leidende positie in de bouw en infrastructuur. Onze onderne-ming is met integrale projecten voor bedrijven, overheden en wooncon-sumenten vooral in Nederland actief op de gebieden mobiliteit, wonen, werken, recreatie en energie.

Wij bieden onze klanten optimale oplossingen over de hele levenscyclus en in samenhang met het geheel. Onze klanten hebben

vragen op de werkgebieden huisves-ting, mobiliteit, energie en natuur. Al onze oplossingen hebben één ding gemeen. Ze zijn gericht op het samen werken aan een betere leefomge-ving. Dat laat zich samenvatten in twee woorden: ‘blijvende kwaliteit’.

Oost, west, thuis, best. Maar wat voor de één ‘best’ is, hoeft dat voor de ander nog niet te zijn.

Zoveel huizen, zoveel mensen, zoveel wensen.

Ballast Nedam probeert aan al die verschillende wensen tegemoet te komen. Daarom bouwen wij zowel hoog-bouw als laagbouw; woningen voor starters en woningen voor senioren; eenvoudige bouw en luxe objecten.

Wij ontwikkelen, realiseren, beheren en hergebruiken. We ambiëren een grotere rol bij de ontwikkeling van projecten en een langere betrok-kenheid bij beheer, onderhoud en exploitatie. Het geheel van deze activiteiten leidt tot betere kwaliteit van de leefomgeving in combinatie met lagere levenscycluskosten.

Onze overtuiging is dat we het beste resultaat bereiken door samen met onze klant en onze partners na te denken over oplos-singen. Het gaat hierbij om het creëren van samenhang tussen technische, kwali-tatieve, financiële, duurzame en organi-satorische aspecten. Die integrale bena-dering betekent dat we samen met onze klanten goed willen nadenken over de criteria waar de oplossing ècht aan moet voldoen.

We zijn kritisch en betrokken. We maken de klant duidelijk wat de meerwaarde is van onze oplossin-gen en wat de levenscycluskosten zijn.

P r o f i e l

Documents

Jaargang 2012 December SWK - SWK | SWKeen presentatie over de mogelijkheden. In samenwer- ... daarnaast brengt hij grote ervaring mee in risicomanagement. Ben is zijn bankiersloopbaan