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Jahresabschluss und Lagebericht GESCHÄFTSBERICHT 2015

Jahresabschluss und Lagebericht GESCHÄFTSBERICHT 2015 · 2016-06-28 · Bündnis für Wohnen der Stadt Konstanz mit, einem Arbeitskreis aus Experten und Akteuren des Woh-nungsmarktes

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Jahresabschluss und Lagebericht

GESCHÄFTSBERICHT 2015

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INHALTSVERZEICHNIS

Inhaltsverzeichnis

Kurzportrait ........................................................................................ 5

I. Lagebericht1. Grundlagen des Unternehmens ........................................................ 6

1.1 Geschäftsmodell ...................................................................... 61.2 Ziele und Strategien .................................................................. 71.3 Beteiligung .............................................................................. 7

2. Wirtschaftsbericht .......................................................................... 82.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen .......................................... 82.2 Geschäftsverlauf .................................................................... 102.3 Die aktuellen Bauvorhaben ...................................................... 10

Mietwohnungsbau .................................................................... 10Bauträgergeschäft/Eigentumsobjekte .......................................... 16Modernisierung/Sanierung/Instandhaltung .................................. 17

2.4 Haus- und Grundstücksbewirtschaftung ...................................... 192.5 Vermögens-,Finanz- und Ertragslage .......................................... 212.6 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren .................. 24

3. Nachtragsbericht .......................................................................... 264. Prognosebericht ............................................................................ 265. Chancen- und Risikobericht ............................................................ 276. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten .. 28

II. Jahresabschluss zum 31.12.2015 ................................................ 31Bilanz ............................................................................................ 32Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................ 34Anhang .......................................................................................... 35

III. Bestätigungsvermerk .................................................................... 40

IV. Bericht des Aufsichtsrates ............................................................ 41

Impressum ........................................................................................ 43

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Gesellschafter Stadt Konstanz (mit 96%)Sparkasse Bodensee (mit 4%)

Gründung 31. Oktober 1924

Eigenkapital € 37.625.796,36

Bilanzsumme € 225.397.937,11

Zahl der eigenen Wohnungen 3.811

Zahl eigener und verwalteter Objekte 9.574

Vorsitzender des Aufsichtsrates Oberbürgermeister Uli Burchardt

Geschäftsführer Bruno Ruess, Betriebswirt (VWA)

Beteiligung BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH(mit 49 %)

Mitgliedschaften GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V., über den

vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.

Bundesverband für Wohnen undStadtentwicklung e.V.

KURZPORTRAIT

Kurzportrait

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I. LAGEBERICHT

1.1 Geschäftsmodell

Das kommunale Unternehmen WOBAK StädtischeWohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz ist einejuristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am31. Oktober 1924 gegründet und ist heute eingetra-gen im Handelsregister des Amtsgerichts Freiburgi.Br. unter der Nummer HRB 380 554. Die Ge-schäftstätigkeit konzentriert sich auf das Gebiet derStadt Konstanz, auf deren Gemarkung sich auchder Wohnungsbestand der Gesellschaft befindet.Gemäß Gesellschaftsvertrag widmet sich das Unter-nehmen vorrangig der sicheren und sozial verant-wortbaren Wohnungsversorgung breiter Schichtender Bevölkerung. Dazu zählen weiter alle dem Ge-sellschaftswohl dienlichen Aufgaben der Wohnungs-wirtschaft in den Bereichen Bauträgergeschäft,Städtebau, Infrastruktur, Dienstleistungen etc.

Die WOBAK gehört zur traditionsreichen Gruppeder etwa 730 kommunalen und öffentlichen Unter-nehmen, die über 5,2 Millionen Menschen in rd. 2,5Millionen Wohnungen in Deutschland ihr Zuhausegeben. Dabei geht es um zeitgerecht gute Wohn–qualität zu bezahlbaren Preisen, wobei insbeson-dere jene Schichten der Bevölkerung einbezogenwerden, die sich auf dem Wohnungsmarkt immerschwerer selbst versorgen können. Diese Unterneh-mensgruppe übernimmt weithin Verantwortung weitüber das Wohnen hinaus, etwa mit innovativen undbetriebswirtschaftlich effizienten Modellprojekten.Um in der räumlichen und sozialen StadtentwicklungAkzente setzen zu können, arbeiten sie für ihre Städ-te als wohnungspolitische Handlungsinstrumente.

Im Weiteren gehören zum Geschäftsbereich dieUmsetzung der Energiewende in Neubau, Moder-nisierung und Bewohnerverhalten, das generatio-nengerechte Bauen sowie die Mitgestaltung derstädtischen Entwicklungsprozesse. In allen Geschäfts-feldern haben kommunale Unternehmen einen len-kenden Einfluss auf die Mietpreisentwicklung undsind gefordert, praktische Lösungen zu entwickelnund auf einer soliden Eigenkapitalbasis zu stehen.

Das Kerngeschäft der Gesellschaft liegt in der Be-wirtschaftung und Entwicklung ihrer eigenen Woh-nungsbestände. Hinzu kommen das Bauträgerge-schäft, Drittverwaltungen und die Umsetzung desbeschriebenen Unternehmenszwecks insgesamt.

Dies ist der WOBAK nach Satzung und Gesetzsowohl Auftrag als auch Verpflichtung, der sie sichengagiert stellt. Für die Hauptgesellschafterin StadtKonstanz ist sie ein aktives Instrument der Daseinsvor-sorge auf dem Wohnungsmarkt sowie ein zuverläs-siger Partner für Kunden und Geschäftspartner. Fürdie regionale Wirtschaft ist sie ein beständiger,standortrelevanter Auftraggeber. Die solide, zukunfts-orientierte Aufstellung führt zu einem werthaltigenWachstum, das den Gesellschaftern und der Bür-gerschaft der Stadt Konstanz dient.

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1. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsführer Bruno Ruess

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1.2 Ziele und Strategien

Das Ziel der Gesellschaft ist es, den vorhandenenWohnungsbestand marktfähig zu halten und ihn imRahmen der Portfoliostrategie wirtschaftlich, energe-tisch und demografiefest zu modernisieren. Im Rah-men des gesellschaftsvertraglichen Auftrages sollenzudem regelmäßig Neubauten und Bauträgerobjektefür breite Schichten der Bevölkerung errichtet werden.Kleinere additive Geschäftsfelder kommen hinzu.Die Summe der Ziele und Strategien entwickeln Ge-schäftsführung und Gremien aus der langen, erfolg-reichen Unternehmensgeschichte, nicht zuletzt derfrüheren Gemeinnützigkeit, in einem Prozess fortlau-fender Evaluation. Aktuell und für die mittelfristigeZukunft steht die Umsetzung des Anteils der WOBAKam städtischen Handlungsprogramm Wohnen imZentrum der Zielsetzungen.

Das Handlungsprogramm Wohnen sieht in den Jah-ren 2014 bis 2030 den Bau weiterer ca. 5.300Wohnungen vor. Der Zustrom von Flüchtlingen undMigranten war bei der Aufstellung des Handlungs-programms nicht absehbar, weshalb deren Wohn-raumbedarf zusätzlich bei einer Überarbeitung inte-griert werden muss. Die Tätigkeit der WOBAK wirdsich auf die Marktsegmente des geförderten Miet-wohnungsbaus, auf das mittlere Preissegment mitMiet- und Eigentumsobjekten sowie auf Wohnraumfür Flüchtlinge in der (kommunalen) Anschlussunter-bringung konzentrieren. Zudem werden Sonderpro-jekte bearbeitet, etwa eine in Familienstrukturen ge-gliederte Altenpflegeeinrichtung, eine Pflegewohn-gemeinschaft und anderes mehr. Während die Miet-preise im geförderten Wohnungsbau vom Gesetzge-ber festgelegt werden, hat sich die WOBAK für ihrefreifinanzierten Wohnungsbestände selbst verpflichtet,im Durchschnitt unter dem Niveau des Mietspiegels zubleiben und so preisdämpfend auf den Markt einzu-wirken. Damit und mit den zahlreichen Neubautender jüngsten Zeit wird die WOBAK der ihr zuge-dachten Rolle gerecht und dokumentiert ihr umfang-reiches Engagement im Städte- und Wohnungsbau.

Zur Unterstützung der stadtentwicklungspolitischenProzesse arbeitet die WOBAK von Beginn an im

Bündnis für Wohnen der Stadt Konstanz mit, einemArbeitskreis aus Experten und Akteuren des Woh-nungsmarktes. Solche Bündnisse arbeiten in etlichendeutschen Großstädten und Regionen mit akutemWohnungsmangel. Sie werden wissenschaftlich begleitet von einer Ar-beitsgruppe im „Bündnisse für bezahlbares Wohnenund Bauen“ des BMUB Bundesbauministerium, inder die WOBAK als Vertreterin der Mittelstädteebenfalls engagiert ist und sich am bundesweitenWissens- und Meinungsaustausch beteiligen kann.Die Stadt Konstanz und ihre Bürgerschaft sollenauch von dieser Tätigkeit ihrer städtischen Woh-nungsbaugesellschaft profitieren können.

1.3 Beteiligung

Die BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH, eineBeteiligungsgesellschaft, an der die WOBAK einenAnteil von 49 % hält, hat im Geschäftsjahr 2015erwartungsgemäß erneut ein sehr gutes Ergebniserwirtschaftet. Das unternehmerische Ziel der aktivenGesellschaft, ihre wohnungswirtschaftlichen Kom-petenzen im Landkreis Konstanz für die Region zubündeln, blieb unverändert. Die weiteren Gesell-schafter mit Anteilen von je 17 % sind der SBK Spar-und Bauverein Konstanz eG, die BaugenossenschaftFamilienheim Bodensee eG, Radolfzell und dieBGO Baugenossenschaft Oberzellerhau eG,Singen.

Das im Jahr 2000 gegründete Unternehmen bliebauf dem Pfad eines gesunden qualitativen undquantitativen Wachstums. Vor allem im Geschäfts-feld der wohnungsnahen Dienstleistungen führtedas stetig wachsende Kundenvertrauen zu eben-solchen Umsätzen. Für die zweite Säule der Ge-schäftstätigkeit der BHS, das Bauträgergeschäft,wurden während des Berichtsjahres in der Stadtund dem Landkreis Konstanz Projekte bearbeitetbzw. untersucht, die kurz- bis mittelfristig zur Ent-scheidung anstehen. Längst hat sich die BHSStädtebau Bodensee/Hegau als Dienstleister ihrerGesellschafter und Dritter bewährt und ihreLeistungsfähigkeit überzeugend bewiesen.

I. LAGEBERICHT

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I. LAGEBERICHT

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2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Rückblick auf das Berichtsjahr zeigt ein turbulen-tes Jahr mit Erfolgen und Krisen, mit Höhen undTiefen, insgesamt mit einer positiven wirtschaftlichenund gesellschaftlichen Grundstimmung in Deutsch-land. Schwankungen in den Konsumklima- und Ge-schäftsklimaindizes von GFK und Ifo-Institut belegendies. Das Statistische Bundesamt konstatierte eineFortsetzung des moderaten Wirtschaftswachstums,welches vor allem vom privaten Konsum, den Bau-investitionen und den Mehrausgaben des Staates,z.B. für Flüchtlinge, getragen wurde, weniger vomAußenhandelswachstum. Die Investitionstätigkeitzeigte Schwächen. Die Verbraucherstimmung hattesich zum Jahresende spürbar aufgehellt und insneue Jahr übertragen. Der Aufschwung ließ lt. Deut-scher Bundesbank das Bruttoinlandsprodukt BIP um1,7 Prozent zum Vorjahr steigen; eine Fortsetzungdieser Entwicklung in 2016 wird erwartet. DasWachstum im Südwesten war mit rd. 2,0 Prozentüberdurchschnittlich. Der deutsche Staat (Bund, Län-der, Gemeinden, Sozialkassen) profitierte mit einemRekordüberschuss von 19,4 Milliarden Euro von derrobusten Konjunktur. Als die Bundesanstalt für Ar-beit BA den Jahresdurchschnittswert mit 2,8 Mio.Arbeitslosen bekanntgab, waren sich fast alle Ex-perten einig, dass eine gewisse Talsohle erreichtsei und die Quote in absehbarer Zeit kaum mehrsinken werde. Die durchschnittliche Quote betrug6,4 Prozent, 0,3 Punkte weniger als in 2014. Vorallem vor dem Hintergrund der Flüchtlingskrise rech-net man eher wieder mit einem leichten Anstieg.Für Baden-Württemberg lag der Prozentsatz im De-zember bei 3,7 und für den Kreis Konstanz bei3,2 Prozent. Die Erwerbstätigenzahl erreichte mitüber 43 Mio. Menschen einen neuen Höchststandund kann im laufenden Jahr weiter steigen.

Deutschlands Verbraucher konnten sich 2015 überdie höchste Reallohnsteigerung seit 1992 freuen.Im Schnitt lagen die Reallöhne um gut 2,5 Prozentüber dem Vorjahresniveau, teilte das StatistischeBundesamt mit. Bei weiter sinkenden Energiepreisenhaben vor allem steigende Preise für Nahrungs-mittel die Inflation leicht anziehen lassen. Diesel

war an den Zapfsäulen zeitweise unter 1,00 Europro Liter zu haben, leichtes Heizöl war am Jahres-ende so günstig wie zuletzt im März 2009. DieZielmarke der Europäischen Zentralbank EZB einerInflationsrate nahe 2,0 Prozent wurde, trotz weitgeöffneter Geldschleusen, erneut verfehlt.

Die Inflationsrate für Deutschland wurde vom Sta-tistischen Bundesamt mit 0,3 Prozent auf Jahressichtermittelt (Vorjahr 0,9 und 2013 bei 1,5 Prozent).Dank Rekordbeschäftigung, stabiler Konjunktur undniedriger Zinsen sank lt. Creditreform die Gesamt-zahl der Insolvenzen 2015 auf ein Zehnjahrestief.

Die US Notenbank Fed läutete im Dezember 2015das Ende der fast ein Jahrzehnt dauernden Ärades ultra billigen Geldes ein, indem sie den Leit-zins auf einen Korridor von 0,25 bis 0,5 Prozentfür kurzfristige Bankkredite anhob – mit einem ent-sprechenden Signal an die Weltwirtschaft. Die EZBbekräftigte hingegen im November 2015 ihreumstrittene Geldpolitik. Im März 2016 dehnte sieihr Ankaufprogramm erneut massiv aus und senkteden Referenzzins von 0,05 Prozent weiter auf 0,0Prozent, für Banken wurde der Einlagezins von minus0,3 auf minus 0,4 Prozent festgesetzt. Dadurch ver-liert der Euro gegenüber dem US Dollar weiter anWert und Baukredite bleiben historisch günstig. DerAktienindex DAX stieg auf Jahressicht um fast 10Prozent, nicht zuletzt, weil sich außer Aktien undImmobilien kaum attraktive Anlageklassen finden.

Der GdW Bundesverband der Wohnungs- und Im-mobilienwirtschaft geht mit zahlreichen weiterenFachleuten davon aus, dass derzeit bundesweit einDefizit von über 800.000 Wohnungen besteht undbis 2020 der Neubau von 400.000 Wohnungenjährlich notwendig ist, davon 80.000 Sozialwoh-nungen und 60.000 Wohnungen im bezahlbarenmittleren Segment. Im Jahr 2015 sind rd. 270.000Wohnungen erstellt worden, nach rd. 245.000 in2014. Damit bleibt die Bauleistung erneut wesentlichhinter dem Bedarf zurück. In der Regel entstehen neueWohnungen im hochpreisigen Segment, währendbezahlbarer Wohnraum auf der Strecke zu bleiben

2. Wirtschaftsbericht

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I. LAGEBERICHT

droht. Die Deutsche Bundesbank stellte weiterhinstark steigende Preise für Wohneigentum fest, wobeisich der Preisauftrieb auch in die Breite des ländli-chen Raumes entwickelte. Eigentumswohnungen inden Städten verteuerten sich binnen Jahresfrist um6,5 %, der Preisindex für Wohnimmobilien stieg seit2010 in den sieben größten Städten um 4,5 %.Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stie-gen 2015 lt. der deutschen Pfandbriefbanken um4 %. Lt. F+B stiegen diese in Konstanz um 4,4 %(erstes Halbjahr) und die Preise für Eigentumswoh-nungen um 9,9 %. Damit ist Konstanz bei den Kauf-preisen die siebt und bei den Neuvertragsmietendie viert teuerste Stadt Deutschlands.

GdW und vbw fordern deshalb eine Neubauinitiati-ve und betonen den Investitionswillen der Branche.Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbauim Sinne einer Qualitätsverbesserung seien fortlau-fend verschärft worden. Vor allen fehle es an ver-fügbarem Bauland.

Die Kommunen müssten insoweit über die Einbezie-hung von Außenflächen nachdenken, da sich der Be-darf über die Innenentwicklung alleine nicht dec-ken lässt. Das Gesamtwerk der Reglementierungenmüsse kritisch überprüft werden.

Das Statistische Bundesamt geht von einem Wachs-tum der Bevölkerung bis 2020 auf etwa 81,5 bis82 Mio. Einwohner aus. Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs ist lt. Statistischem Landesamt 2015auf mehr als 10,8 Mio. angestiegen. Damit hatsich, vor allem aufgrund des Zustroms der Flüchtlinge,der Trend der letzten Jahre erheblich verstärkt. Bis2025 rechnet die Behörde bei einiger Unsicherheitmit einem weiteren Wachstum um rd. 4 Prozent aufbis zu 11,1 Mio. Menschen. Innerhalb der Regionensind die Stadtkreise die Wachstumstreiber. Von denLandkreisen dürfte Konstanz mit ca. 5,8 Prozenteinen der höchsten Zuwächse verzeichnen. DasWachstum wird hier überwiegend durch Zuwande-rung aus dem Ausland generiert, während die Bilanzmit anderen Bundesländern weitgehend ausgegli-chen ist. Die Geburten werden auch in Zukunft nichtausreichen, um die Verstorbenen auszugleichen.

Die Stadt Konstanz ist im Jahr 2015 nach Bevölke-rung und Haushalten weiter gewachsen, wie die ei-gene Bevölkerungsfortschreibung der Stadt ergab.Die Wohnbevölkerung (Hauptwohnsitze) nahm um1.111 Personen oder 1,3 % zum Vorjahr auf84.290 zu (Vorjahr 83.179). Im gleichen Umfangstieg die Zahl der Wohnberechtigten (Haupt- undNebenwohnsitze) auf 85.535 (Vorjahr 84.536),womit sich der Zuzug wieder beschleunigt hat undsich weiterhin im Bereich des höchsten Prognose-Szenarios bewegt. Für die Wohnungswirtschaft istdie daraus näherungsweise errechnete Zahl von ins-gesamt ca. 47.000 Haushalten zur strategischen Ent-wicklung künftiger Bauprogramme von besondererRelevanz.

Der Städtetag BW, vbw, DMB u.a. haben eine ge-meinsame Resolution verfasst. Sie fordern zur Bewäl-tigung der wohnungspolitischen Herausforderungender nächsten Jahre eine konzertierte Aktion vonBund, Ländern, Kommunen und Wohnungswirt-schaft. Die Landesregierung solle ein breites Landes-bündnis für Wohnen zur Koordinierung der Zieleeinberufen. Vor allem müssten die Versorgungsprob-leme auf den Wohnungsmärkten für alle gerecht ge-löst werden.

Die Wohnversorgung der Flüchtlinge darf nicht zuLasten der Haushalte erfolgen, die bereits aufWartelisten stehen. Notwendig ist deshalb ein ein-heitliches Wohnraumförderprogramm für alle Be-darfsgruppen. Dies ist auch ein wertvoller Beitragzu Integration der Zuwanderer und ausgeglichenenSozialstrukturen. Die Fertigstellungszahlen im Woh-nungsbau von mindestens ca. 30.000 Wohnungenpro Jahr sind völlig unzureichend und müssen, auchdurch die Stärkung des freifinanzierten Wohnungs-baus, verdoppelt werden.

Vor diesem Hintergrund definiert auch die WOBAKihre Bau- und Tätigkeitsprogramme der nächstenJahre für Konstanz. Das städtische Handlungspro-gramm Wohnen wird sich bedarfsgerecht weiter-entwickeln und bleibt die Leitlinie zur Umsetzungder eigenen Strategien.

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I. LAGEBERICHT

2.2 Geschäftsverlauf

Die solide und innovative Aufstellung des Unter-nehmens schafft die Basis, um das Kerngeschäftdes geförderten Mietwohnungsbaus, der starkenNachfrage entsprechend, zu forcieren. Dieser warauch im abgelaufenen Jahr wieder der Schwer-punkt der Bautätigkeit der Gesellschaft, was nebendem Neubau auch die laufende Bauunterhaltung,energetische Modernisierung, den Ersatzneubau undnicht zuletzt die Bestandsbewirtschaftung einschließ-lich der Pflege des Wohnumfeldes beinhaltet. Zu-sammenfassend führt dies zu einer wertsteigerndenWeiterentwicklung des Wohnungsbestandes, die zu-dem bedarfsgerecht, energieeffizient und beständigist. Dabei ist eines klar: Im Mittelpunkt der täglichenArbeit steht die Serviceleistung, steht der Kundeund Partner, sei es als Mieter, Wohnungssuchender,Käufer oder Auftragnehmer.

Im Zentrum der Bewirtschaftungs- und Bautätigkeitstehen die Stärkung des Unternehmenswerts, die fort-laufende Steigerung der Energieeffizienz der Ge-bäude, die Senkung des Primärenergiebedarfs unddas generationengerechte Bauen als Antwort aufdie sich ändernde Bevölkerungsstruktur. Die WOBAKtätigt maßgebliche Investitionen in die Bereiche gros-ser gesellschaftlicher Themenschwerpunkte wie derBewältigung des demografischen Wandels, desKlimaschutzes und der Erhaltung ausgeglichenerSozialstrukturen in den Quartieren.

Unsere kompetenten, motivierten Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter haben an dem erfolgreichen Ge-schäftsjahr 2015 einen erheblichen Anteil. Durchständige Fortbildung, hohes Engagement und die Ver-bundenheit mit dem Unternehmen sind wir sicher, dieerfolgreiche Geschäftstätigkeit unverändert fortset-zen zu können.

2.3 Die aktuellen Bauvorhaben

� MietwohnungsbauDie beschriebenen, maßgeblichen Faktoren vonAngebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarktbestimmten, wie in den meisten Ballungsräumenund Hochschulstädten Deutschlands, auch inKonstanz die Marktentwicklung. Trotz einer regenBautätigkeit während des Berichtsjahrs ließ sichkeine Entspannung bei der Wohnungsnachfragefeststellen. Die Konzentration des Neubaus auf dasobere Preissegment zeigt sich auch hier deutlich,sodass es erneut die städtische Wohnungsbaugesell-schaft war, die fast im Alleingang, gemäß ihremKerngeschäft mehr bezahlbaren Wohnraum für brei-te Schichten der Bevölkerung geschaffen hat. Dazuwurden in erheblichem Umfang Förderdarlehen derLandeskreditbank Baden-Württemberg und der KfWzur Finanzierung des allgemeinen Wohnungsbausin Anspruch genommen und sämtliche Neubautenmindestens mit dem anspruchsvollen energetischenStandard „Effizienzhaus 70“ in generationenge-rechter Bauweise erstellt.

Die Stadt Konstanz hat Zuschüsse aus dem neuenLandesförderprogramm „Wohnraum für Flüchtlinge“erhalten, die der Mitfinanzierung der ersten beidenMehrfamilienhäuser in der Anschlussunterbringungfür Flüchtlinge dienen, die von der WOBAK pro-jektiert wurden. Zusammenfassend wurden 2015vier Neubauvorhaben mit insgesamt 72 Mietwoh-nungen erfolgreich abgeschlossen und vermietet. DerBauüberhang 2015/2016 lag bei 171 Wohnun-gen, die im laufenden Jahr fertiggestellt werden. Inder Summe wurden im Berichtsjahr 243 Mietwoh-nungen für die Bezieher mittlerer und kleinererEinkommen bearbeitet. Die WOBAK strebt bei ihrenProjekten im Wohnungs- und Städtebau stets einhohes Niveau an, was über die Jahre vielfachdurch die Auszeichnung mit Preisen für eine her-ausragende Architektur sowie eine hohe Qualitätzu tragbaren Kosten gewürdigt wurde. Dies istauch das Motto des Deutschen Bauherrenpreises,der regelmäßig vom GdW Bundesverband deut-scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,BDA Bund Deutscher Architekten und dem

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I. LAGEBERICHT

Deutschen Städtetag ausgeschrieben wird. Als ein-ziges Wohnungsunternehmen Deutschlands wurdedie WOBAK bei der diesjährigen Preisverleihung inder Kategorie Neubau zweimal ausgezeichnet. Eine„Besondere Anerkennung“ ging an den auch im Vor-jahr bereits ausgezeichneten Neubau Bahnhof Peters-hausen mit 61 Mietwohnungen, Gewerbe, öffentlicherTiefgarage und Quartiersplatz mit den ArchitektenJutta Braun und Christian Müller aus Konstanz.Die Wohnbebauung Bruder-Klaus-Straße mit 109geförderten Wohnungen der Architekten Silke Thronund Florian Krieger aus Darmstadt wurde mit einemPreis ausgezeichnet.

Die Jury würdigte die vorbildlichen Beiträge, wieaus einstigen städtebaulichen Problemzonen moder-ne und lebendige Wohnquartiere entstanden sind.Mit Baukosten, die in einem ausgewogenen Verhält-nis zu städtebaulich, freiräumlich und architektonischhoher Qualität stehen ist es gelungen, neuen Wohn-raum vor allem für die Bezieher mittlerer bis niedrigerEinkommen zu schaffen.

Jacob-Burckhardt-Straße 56Der Neubau mit 19 freifinanzierten Mietwohnungenwurde plangemäß zur Jahresmitte fertiggestellt undzeitgleich vermietet. Die überwiegend größeren Woh-nungen kommen Konstanzer Familien zugute, zur Er-gänzung der sozialen Infrastruktur im Quartier wurdegemeinsam mit dem städtischen Jugendamt eine Kin-dertagesstätte eingerichtet. Für Herstellungskosten vonrd. 4,5 Mio. € entstanden ca. 1.860 m2 Wohn- undNutzfläche einschließlich eines optimierten Energie-konzepts mit Blockheizkraftwerk, Luftwärmepumpe,Fotovoltaikanlage u.a.

DorfbachwegDas kleine Mehrfamilienhaus in Wollmatingen mitacht geförderten Mietwohnungen und rd. 615 m2

Wohnfläche wurde mit Herstellungskosten von rd.1,8 Mio. € erstellt. Zur Wärmeerzeugung dient eineHolzpelletanlage. Die endgültige Fertigstellung undvollständige Vermietung erfolgten zeitgleich im vier-ten Quartal des Berichtsjahres.

(v. l.: Frank M. Mühlbauer (Vorstandsvorsitzender der WL BANK), AxelGedaschko (Präsident des GdW), Florian Krieger (Architekt aus Darmstadt),Ulrich Eppler (Prokurist und Architekt der WOBAK), Dr. Dieter Salomon (Stell-vertreter der Präsidentin des Deutschen Städtetags und Oberbürgermeister derStadt Freiburg im Breisgau), Jutta Braun und Christian Müller (Architekten ausKonstanz), Gunther Adler (Staatssekretär im Bundesbauministerium), HeinerFarwick (Präsident des BDA)

Dorfbachweg

Jacob-Burckhart-Straße 56Preisverleihung Projekt Bruder-Klaus-Straße

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I. LAGEBERICHT

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In vier Häusern mit durchgehender Tiefgarage sind27 freifinanzierte Mietwohnungen entstanden, wozuauch ein Energiekonzept mit Blockheizkraftwerk undGasspitzenlastkessel gehört sowie eine Fotovoltaik-anlage zum anteiligen Betrieb der Allgemeinstrom-anlagen. Für rd. 2.470 m2 Wohnfläche wurden rd.5,7 Mio. € Herstellungskosten aufgewendet. Die sehrattraktiv gelegenen Wohnungen wurden im erstenQuartal des laufenden Jahres fertiggestellt und voll-ständig vermietet.

MühlenwegAuf einem Erbbaugrundstück der Stadt Konstanzentstand ein Wohnhaus für von Obdachlosigkeit be-drohte Menschen. Auf rd. 770 m2 Wohnfläche mitHerstellungskosten von 1,7 Mio. € entstanden 18Wohnungen und ein Begegnungsraum, der vonder Stadt Konstanz mitgenutzt wird.

EichendorffwegIn dem markanten Neubau wurden das Kunden-Center der Sparkasse Bodensee und der neue Poli-zeiposten Wollmatingen im vierten Quartal 2015an die Nutzer übergeben. Die 27 geförderten Miet-wohnungen folgten im März/April des laufendenJahres. Die Energieversorgung mit Blockheizkraft-werk, Gasspitzenlastkessel und leistungsstarker Foto-voltaikanlage eröffnete die Möglichkeit, das neueMieterstrommodell des Partners Stadtwerke KonstanzGmbH gemeinsam umzusetzen. Entgegen allerHürden des Gesetzgebers haben die Mieter dieMöglichkeit, den in ihrem Haus erzeugten Strompreisgünstig bei den Stadtwerken einzukaufen.

Drechslerweg

Eichendorffweg Drechslerweg

HegaustraßeMit Herstellkosten von rd. 6,5 Mio. € entstehen 30geförderte und generationengerechte Mietwohnun-gen mit einer Wohnfläche von ca. 2.100 qm undTiefgarage. Das innovative Energiekonzept bestehtaus Luftwärmepumpen, BHKW und Fotovoltaikan-lage. Die Fertigstellung erfolgt im laufenden Jahr.

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I. LAGEBERICHT

SchmidtenbühlDas Mieterstrommodell soll auch den künftigen Be-wohnern der WOBAK-Häuser am Schmidtenbühlin Dettingen zur Verfügung stehen. Hier entstehenfür rd. 6,2 Mio. € ca. 1.850 m2 Wohnfläche in 24geförderten Mietwohnungen. Von den vier Gebäudenim Effizienzhaus 70-Standard wurden zwei zu Ener-giePlus-Häusern weiterentwickelt, womit die städtischeWohnungsbaugesellschaft eine gewisse Vorreiterrolleim geförderten Wohnungsbau einnimmt und sich auf-schlussreiche Vergleichszahlen in der Zukunft erwartet.Bei den EnergiePlus-Häusern kann Dank Nutzung derErdwärme über eine Wärmepumpe und weitere Ener-gieerzeuger auf fossile Brennstoffe vor Ort verzichtetwerden. Die Wohnanlage soll im Sommer 2016 be-zugsfertig sein.

Schmidtenbühl (Dettingen) Hegaustraße

Sonnenbühl HockgrabenDie größte Baustelle des Unternehmens befindet sichderzeit in bevorzugter Lage an der Jacob-Burckhardt-Straße. Hier entstehen 90 geförderte generationenge-rechte Mietwohnungen mit Personenaufzügen, Tief-garage und modernem Energiekonzept in 6 Häusern.Dies sieht eine Kombination aus BHKW, Gasspitzen-lastkessel und Fotovoltaikanlage vor. Die Herstellungs-kosten für rd. 6.550 m2 Wohnfläche sind mit ca.15,2 Mio. € kalkuliert. Die Wohnungen werden ab-schnittsweise ab Mai 2016 vermietet und die Wohn-anlage im laufenden Jahr vollständig hergestellt.

Sonnenbühl Hockgraben

Sonnenbühl Hockgraben

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I. LAGEBERICHT

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Abriss Zähringer Hof Visionsbild Zähringer Hof

Das Ergebnis des von der Stadt Konstanz undWOBAK ausgelobten Architektenwettbewerbsfand in Politik und Bürgerschaft große Zustimmung.Der Entwurf sieht eine in „Pflegefamilien“ geglie-derte stationäre Pflegeeinrichtung vor, die von derWOBAK gebaut und der AWO ArbeiterwohlfahrtSingen betrieben werden soll. Die anstehendenGremienbeschlüsse und Entscheidungen sollen imlaufenden Jahr gefasst werden.

Dettingen OrtsmitteEin weiterer Architektenwettbewerb wurde über diekünftige Weiterentwicklung der Ortsmitte Dettingendurchgeführt und mit überzeugenden Ergebnissen ab-geschlossen. Die endgültige städtebauliche Figur dergeplanten Hangbebauung hinter dem neuen Schul-haus wird vom Baudezernat der Stadt Konstanz ent-wickelt. Die WOBAK beabsichtigt, einen größerenTeil der Bebauung zu realisieren, insbesondere Seni-orenmietwohnungen und eine Pflegewohngemein-schaft.

Jungerhalde

Zähringer HofNach Sonnenbühl Hockgraben soll die Neubebau-ung des ehemaligen Geländes Autohaus Gohm +Graf Hardenberg an der Wollmatinger Straße dasdringend notwendige Anschlussprojekt im geförder-ten Mietwohnungsbau werden. Nach der erfolgrei-chen Durchführung eines Architektenwettbewerbs undder weiteren Ausarbeitung der Planung im Berichts-jahr konnten Anfang 2016 die Bau- und Förderan-träge gestellt werden. Geplant ist eine sehr attrakti-ve Wohnanlage mit rd. 80 Mietwohnungen verschie-dener Größe, teils gefördert und freifinanziert. Dieumfangreichen Abbrucharbeiten begannen imersten Quartal 2016 und sollen aus bautechnischenGründen möglichst in den Beginn des Neubausübergehen.

Jungerhalde

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I. LAGEBERICHT

Dettingen Ortsmitte

FreibürglewegDas ehemalige Gärtnerei-Grundstück der WOBAKwird überplant und soll mit Mietwohnungen bebautwerden. Um Baurecht zu schaffen wird ein vorhaben-bezogener Bebauungsplan aufgestellt, dessenRechtskraft abzuwarten ist. Baldmöglichst soll mitder Realisierung einer weiteren attraktiven Wohnan-lage im mittleren Preissegment gemäß des Handlungs-programms Wohnen begonnen werden.

Gelände Petrus KinderhausZwischen Kuhmoosweg und Danziger Straße hatdie Stadt Konstanz einen Bebauungsplan aufgestelltund die Evangelische Kirchengemeinde die Planungfür ein neues Kinderhaus. Mit dessen Bau soll im lau-fenden Jahr begonnen werden. Die WOBAK ist inGesprächen, um nach dem Umzug des Kinderhausesauf dessen alter Fläche und eigenen Grundstückenein Wohnbauprojekt zu realisieren.

Wohnhof MarkgrafenstraßeDie beabsichtigte Kooperation mit einem Partnerwurde einvernehmlich aufgelöst, wodurch das Bau-grundstück in das Alleineigentum der WOBAK über-ging. Der Innenhof zwischen Markgrafen- und Bruder-Klaus-Straße soll in den nächsten Jahren zu einer reiz-vollen neuen Wohnanlage werden.

DöbeleDie Stadt Konstanz entwickelt auf der Basis desdurchgeführten Architektenwettbewerbs ein innovati-ves neues Stadtquartier. Die WOBAK steht bereit,um einen namhaften Anteil des künftigen Projekts zurealisieren.

Wohnungen für FlüchtlingeIm Rahmen der geltenden Bestimmungen ist dieStadt Konstanz für die sogenannte Anschlussunter-bringung von Flüchtlingen zuständig. Gemeinsammit der WOBAK wurden die ersten beiden Bau-vorhaben entwickelt und auf den Weg gebracht.Am Mühlenweg, im Baugebiet Zergle, sollen 17familiengerechte Wohnungen und am Flurweg 11,jeweils mit einem Gemeinschaftsraum, entstehen.Der Baubeginn für beide Vorhaben fand im erstenQuartal des laufenden Jahres statt.

Martin-Schleyer-Straße in Litzelstetten

Martin-Schleyer-StraßeDie Planung für 16 Mietwohnungen und zwei klei-ne Gewerbeeinheiten wurden überarbeitet und imGestaltungsbeirat diskutiert. Im November des Be-richtsjahres fand der Entwurf eine höchst positiveBewertung dieses städtischen Gremiums und wurdezur Realisierung empfohlen. Weitere Entscheidungenwerden im laufenden Jahr getroffen.

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I. LAGEBERICHT

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� Bauträgergeschäft/Eigentumsobjekte

Der Bau von acht Eigentumswohnungen an derRheingutstraße wurde im Berichtsjahr erfolgreich ab-geschlossen. Auch die 23 Einfamilienhäuser am Ei-chendorffweg sind planmäßig fertiggestellt und veräußert worden. Die Übergabe eines Hauses andie Erwerber steht noch aus.

Wegen des großen Drucks auf dem Wohnungsmarkt,insbesondere bei der Nachfrage nach bezahlbarenMietwohnungen, hat sich die WOBAK im Berichts-jahr ausschließlich auf dieses Marktsegment konzen-triert. Ungeachtet dessen bleibt das Bauträgergeschäftbetriebswirtschaftlich auch in Zukunft unverzichtbarfür die kommunale Wohnungsbaugesellschaft.

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I. LAGEBERICHT

Die Zielsetzung, auch ältere Gebäude im Bestandso zu erhalten, dass sie parallel zu den Neubauteneinen beachtlichen Wert darstellen und problemlosauch gehobeneren Ansprüchen gerecht werden kön-nen, wurde auch im Jahr 2015 konsequent weiter-verfolgt. Hierbei gilt es jedoch nicht nur, ein positivesäußeres Erscheinungsbild zu gewährleisten, sondernvor allem auch, den im Lauf der Zeit geändertenBedürfnissen der Mieterschaft gerecht zu werdenund die Anforderung an die Gebäudetechnik undBauphysik, die auch durch Gesetzesauflagen stän-dig erhöht werden, konsequent weiter zu entwickeln.

Um dieses Vorhaben zu erreichen, konnten auch imvergangenen Jahr wieder verschiedene Heizungs-anlagen, Bäder und Leitungsnetze erneuert und elek-trische Anlagen auf einen zeitgemäßen Sicherheits-standard gebracht werden.

Die Veränderung der Ansprüche und Nachfragenzwingt aber auch dazu teilweise Grundrissverän-

derungen vorzunehmen, Erreichbarkeiten zu verbes-sern und Wohnungen mit Balkonen auszustatten, dadiese heute eine Grundvoraussetzung der Vermiet-barkeit darstellen.

Energetische Verbesserungen, die gleichzeitig miteiner Fassadensanierung und dem Anbau nichtvorhandener oder dem Ausbau vorhandener Bal-kone verbunden sind, wurden an den WohnanlagenKarlsruher Str. 1-5 fertiggestellt, bei der KarlsruherStr. 7-13 begonnen und an der Wohnanlage Reute-str. 94-98 weitgehend fertiggestellt. Hierdurch konn-te der Energieverbrauch dieser Anlagen entschei-dend reduziert werden, was gleichzeitig auch einBeitrag zur Reduzierung der Wohnungsnebenkostenbedeutet. Weitere dringend notwendige Fassaden-sanierungen wurden an den Wohnhäusern Brüel-str. 11, Gottlieber Str. 16, St.-Gebhard-Platz 14-20und an einigen Gebäuden im Stockackerweg durch-geführt, je nach Notwendigkeit verbunden mit mehroder weniger umfangreichen Dachsanierungen.

� Modernisierung | Sanierung | Instandhaltung

Modernisierung: Gustav-Schwab-Straße 12

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Gesamtheitliche haustechnische Erneuerungen wur-den vorwiegend an den Objekten Reutestr. 1-7 undan dem seinerzeit von der Evangelischen Kirche über-nommenen Wohngebäude in der Gottlieber Str. 4vorgenommen. Die Bädererneuerung in den HäusernFischenzstr. 3+5 ist die konsequente Weiterentwick-lung der haustechnischen Erneuerung der gesamtenTurniersiedlung.

Eine Besonderheit in Bezug auf die Herstellungbarrierefrei erreichbarer Wohnungen war der Ein-bau eines Aufzugs im Haus Jahnstr. 9. Aufgrundder eher ungewöhnlichen Anlage des Treppenhau-ses konnte hier ein Aufzug eingebaut werden, dernunmehr der vorwiegend älteren Bewohnerschaftgerecht wird und gleichzeitig dem demographi-schen Wandel in unserer Gesellschaft entgegen-kommt.

Als besondere Maßnahme bleibt noch der Umbaudes Hauses Gustav-Schwab-Str. 12 in der Jägerka-serne, einem unter Denkmalschutz stehenden Ge-bäude, zu einem Kinderhaus zu erwähnen. Hierwurde in gemeinsamer Anstrengung mit der StadtKonstanz ein wesentlicher Beitrag für die Kinder-

betreuung geleistet, der den dringenden Bedarf anBetreuungsplätzen für Kleinst- und Vorschulkinderzu decken hilft. Eine gelungene Maßnahme, dieallgemein gut angenommen und bereits von vielenjungen Familien genutzt wird.

Neben den genannten Maßnahmen wurden selbst-verständlich auch wieder viele weniger umfangrei-che, jedoch nicht minder wichtige, Vorhaben durch-geführt, wie beispielsweise Erneuerung von Woh-nungsabschlusstüren zur Verbesserung des Schall-schutzes und der Einbruchsicherheit, Sanierung vonTreppenhäusern, Treppenstufen und Hauseingangs-elementen sowie Betonsanierungsmaßnahmen, spe-ziell im Bereich der Sockelzonen älterer Gebäude.

All diese Vorhaben tragen dazu bei, dass die Nach-frage auch nach älteren Wohnungen der Gesell-schaft ungebrochen ist und Leerstände von Wohn-raum bei der WOBAK eigentlich so gut wie nicht vor-handen sind. Eine zufriedene Mieterstruktur unddas Bestreben, den gesellschaftlichen Entwicklungenbestmöglichst nachzukommen und gerecht zu wer-den, sollen auch weiterhin Aufgabe und Ziel unse-rer diesbezüglichen Bemühungen bleiben.

I. LAGEBERICHT

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Badmodernisierung: Reutestraße 5 + 7 Modernisierung: Karlsruher-Straße 1-5

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I. LAGEBERICHT

2.4 Haus- und Grundstücksbewirtschaftung

Wohnungsbestand & Wohnungsbauleistung

Die Hausverwaltung war, trotz des ständig opti-mierten, hohen Leistungsniveaus angesichts perma-nent steigender Anforderungen und der Aufgaben-fülle eines wachsenden Unternehmens erneut starkgefordert. Die Ausrichtung des Service an den Kun-denwünschen bleibt dabei für die WOBAK als kom-petenten Immobiliendienstleister ein vorrangiges Ziel.Bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften führengenerell beispielsweise Gesetzesänderungen, diesteigende Zahl verwalteter Objekte sowie die Folgendes demografischen Wandels zu einem ständigwachsenden Betreuungsaufwand, wie auch zu einemwachsenden Bedarf an personeller Präsenz in man-chen Wohnanlagen.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2015 umfasste der gesell-schaftseigene Wohnungsbestand insgesamt 3.811Wohnungen, 61 gewerbliche Einheiten und 2.536Garagen und Abstellplätze. Zu keiner Zeit im Be-richtsjahr war ein durch Unvermietbarkeit entstan-dener Wohnungsleerstand zu verzeichnen. Diesgilt auch für das erste Quartal des laufendenJahres 2016.

Wohnungsverwaltung für Dritte

Dieses Geschäftsfeld, das zu den wichtigen ergän-zenden Tätigkeiten neben dem Kerngeschäft zählt,leistete einen weiteren positiven Beitrag zum wirt-schaftlichen Erfolg des Unternehmens. Für die Haupt-gesellschafterin Stadt Konstanz wurden 56 Wohnun-gen, zwei gewerbliche Einheiten sowie zwei Ga-ragen und drei Abstellplätze verwaltet. Im Auftragder BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH verwal-tet die WOBAK weiterhin 33 Wohnungen und 19Garagen. Für weitere Eigentümer wurden im Auftragzusätzlich 16 Gewerbeeinheiten, 385 Wohnungen,178 Garagen und Abstellplätze verwaltet.

Eigentumswohnungen

Die Gesellschaft verwaltet 81 Miteigentümergemein-schaften, darunter 75 Wohnungseigentümergemein-schaften, 4 Teileigentümergemeinschaften und 2Sonstige. Zum Bilanzstichtag sind dies 1.367 Woh-nungen, 65 Gewerbeeinheiten sowie 1.040 Gara-gen und Abstellplätze im Auftrag der Wohnungsei-gentümer.

Weitergehend sind in diesen Gemeinschaften 48eigene Einheiten (davon 46 Wohnungen und zweiGewerbeeinheiten) und 61 TG-Stellplätze vorhan-den, die im eigenen Wohnungsbestand erfasst sind.Die Immobilienabteilung konnte damit das Vertrau-en weiterer Auftraggeber gewinnen und ihren Anteilam Unternehmensergebnis stärken.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2015 wurden 9.574 Ein-heiten (Wohnungen, gewerbliche Einheiten und Ga-ragen) nach 9.600 im Vorjahr verwaltet und betreut.

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I. LAGEBERICHT

Wohnungssuchende

Die Entwicklung der Zahl der Wohnungssuchendendient immer auch als Indikator zur Beschreibung derSituation auf dem Wohnungsmarkt in der StadtKonstanz. Im Jahr 2015 hat sich die Zahl um 138erhöht. Die Neubewerbungen haben sich zum Bi-lanzstichtag auf 1.287 (Vorjahr 1.182) erhöht. DieZahl der Tauschanträge beträgt 165 (Vorjahr 161).

Regiebetriebe

Die Regiebetriebe, ebenfalls ein historisch gewach-sener Geschäftszweig der WOBAK, erwirtschaftetenim Jahr 2015 erneut einen deutlich positiven Beitragzum Unternehmenserfolg. Dies gilt gleichermaßenfür den Gärtner- und Malerbetrieb. Die Arbeitsberei-che konnten, nicht zuletzt mit einem fortlaufend mo-dernisierten Maschinenpark, eine neuerliche Effi-zienzsteigerung erreichen. Im Berichtsjahr waren22 vollzeitbeschäftigte Hausmeister, Gärtner, Schrei-ner und Maler für die Mieterschaft im Einsatz undrunden damit das Dienstleistungsportfolio der BHSperfekt ab.

20

Entwicklung: Zahl derWohnungssuchenden

31.12.11 31.12.12 31.12.13 31.12.14 31.12.15

Deutsche Bewerber 1.879 1.933 1.901 1.961 2.026

Ausländische Bewerber 604 685 692 765 838

Gesamtbewerber 2.483 2.618 2.593 2.726 2.864

Vermietung

Stadt Konstanz und WOBAK haben ihr gemeinsa-mes Konzept zur Entwicklung des Wohnungsmarktesvorangebracht. Gleichwohl waren auch im Berichts-jahr Familien mit Kindern und die Haushalte mitmittleren und kleineren Einkommen von dem begrenz-ten Wohnungsangebot in der Stadt besonders be-troffen. Während des Jahres 2015 konnten im eige-nen Wohnungsbestand 234 Mietverhältnisse und20 fremdverwaltete Mietverhältnisse durch Mieter-wechsel geschlossen werden, womit erneut eine be-achtliche Zahl größerer Wohnungen an Familien mitmehreren Kindern vermittelt wurde. Erfreulicherweiseist es auch im vergangenen Jahr gelungen, gekün-digte Wohnungen zeitnah weiterzuvermieten.

Zusätzlich wurden 53 Tauschwohnungen vermittelt.Es wurden insgesamt 307 neue Mietverhältnissebegründet, von denen 72 auf Erstbezüge entfielen,20 auf fremdverwaltete Wohnungen und 2 Mieterwurden umgesetzt wegen geplantem Abriss imBleichenweg 4+6. Somit verbleiben 213 Neuver-mietungen, was einer Fluktuationsrate von 5,59 %(Vorjahr 5,83 %) entspricht, bezogen auf den eige-nen Wohnungsbestand.

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I. LAGEBERICHT

2.5 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 endet miteiner Bilanzsumme in Höhe von 225.397.937,11 €(Vorjahr 204.249.670,35 €) und schließt mit ei-nem Bilanzgewinn in Höhe von 2.528.440,17 €.Ins Anlagevermögen wurden im Geschäftsjahr2015 30,8 Mio. € investiert. Hierbei handelt essich im Wesentlichen um 5 Neubauten.Die Zunahme der Verbindlichkeiten zeigt sich demgegenüber. Die 5 Objekte wurden teilweise gefördertfremdfinanziert. Nach Baufortschritt werden somitGelder aus bewilligten Darlehensverträgen abgeru-fen. Dies zeigt sich in der Erhöhung um 10,8% auf185.437.720,42 € (Vorjahr 167.393.424,73 €).

Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung haben28,6 Mio. € betragen (Vorjahr 27,8 Mio. €). Auf-grund von Neubezügen und allgemeinen Mieter-höhungen stiegen sie gegenüber dem Vorjahr um2,8 %. Positiv beeinflusste der Verkauf der Eigen-tumswohnungen Rheingutstr., sowie weitere 2 Häu-serübergaben im Projekt Eichendorffweg das Er-gebnis.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen wurden fort-geführt und mit 6.470.509,94 € (Vorjahr5.498.365,47 €) verbucht.Unter Berücksichtigung dieser Faktoren konnte einBilanzgewinn von 2.528.440,17 € (Vorjahr2.409.583,46 €) erzielt werden, der im Wesentli-chen der Stärkung der Eigenkapitalbasis dient.

Eine zinsgünstige Refinanzierung des Unternehmensist gewährleistet durch ständiges Finanzmanage-ment in Verbindung mit dem Liquiditätsverbundsder Stadt Konstanz. Die Finanzdispositionen konnten,durch die fortlaufend gegebene Liquidität der Ge-sellschaft, flexibel den Kapitalmarktverhältnissen ent-sprechend gestaltet werden.

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

182.

914.

431

185.

329.

950

183.

874.

117

188.

599.

263

174.

882.

941

177.

795.

092

184.

291.

081

193.

416.

368

225.

397.

937

204.

249.

670

Entwicklung der Bilanzsumme in Euro

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I. LAGEBERICHT

22

Entwicklung BestandVerwaltete Objekte

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

eigene Wohnungen eigene und verwaltete Objekte

3.57

3 7.

218

3.61

5 7.

234

3.59

8 7.

781

3.59

3 7.

941

3.59

9 8.

066

3.60

6 8.

589

3.71

8 8.

943

3.74

7 9.

412

3.73

8 9.

600

3.81

1 9.

574

0

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

169.

444.

561

168.

989.

619

170.

299.

218

168.

429.

934

157.

059.

790

165.

371.

611

175.

219.

954

181.

430.

098

193.

355.

107

217.

690.

253

Entwicklung der Bilanz Anlagevermögen

in Euro

Entwicklung der Bilanz Verbindlichkeiten

in Euro

0

25.000.000

50.000.000

75.000.000

100.000.000

125.000.000

150.000.000

175.000.000

200.000.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

155.

626.

620

157.

432.

208

155.

872.

295

160.

409.

774

145.

268.

027

148.

124.

069

152.

977.

338

160.

269.

710

167.

393.

425

185.

437.

720

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23

I. LAGEBERICHT

Modernisierungs-aufwendungen

in Euro

Umsatzerlöse aus derHausbewirtschaftung

in Euro

Entwicklung derGewinn- und

Verlustrechnung

Bilanzgewinnin Euro

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

9.000.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

5.61

5.28

4

6.28

2.55

5

6.40

7.15

9

6.65

9.99

5

7.36

0.34

5

7.43

5.38

3

7.13

5.93

2

7.10

9.31

9

8.79

3.73

4

6.68

8.23

3

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

30.000.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

21.9

83.0

42

22.8

39.0

93

23.2

73.7

32

23.9

99.6

94

24.9

02.9

49

24.8

66.8

85

25.4

93.1

90

26.8

98.6

60

27.7

60.0

46

28.6

37.7

26

0 250.000 500.000 750.000

1.250.000 1.000.000

1.500.000 1.750.000 2.000.000 2.250.000 2.500.000 2.750.000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

379.

454

429.

599

425.

594

388.

782

636.

141

661.

279

873.

529

1.58

1.29

9

2.40

9.58

3

2.52

8.44

0

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I. LAGEBERICHT

24

Aktiva31.12.2015

T€31.12.2014

T€

Anlagevermögen 217.690 193.355

Umlaufvermögen/Verkaufsgrundstücke

6.636 9.287

übriges Umlaufvermögen 1.072 1.608

Passiva31.12.2015

T€31.12.2014

T€

Eigenkapital 37.626 34.797

Rückstellungen 2.334 2.059

LangfristigenVerbindlichkeiten

169.929 149.529

Kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten

15.509 17.864

Anlagevermögen

Umlaufvermögen/Verkaufsgrundstücke

Übriges Umlaufvermögen

AKTIVA

langfristige Verbindlichkeiten

kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten

Rückstellungen

PASSIVA

Eigenkapital

Entstehung der Unternehmensleistung Verwendung der Unternehmensleistung

Umsatzerlöse aus der Hauswirtschaft 28.637.726,59 € Jahresüberschuss 2.828.440,17 €

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit 544.044,91 € Steuern 1.025.865,64 €

Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens 4.920.462,72 €

2.6 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

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25

I. LAGEBERICHT

Vermögenslage 2015 2014

Anlageintensität 96,6 % 94,7 %

Eigenkapitalrentabilität 7,5 % 7,8 %

Gesamtkapitalrentabilität 2,8 % 3,1 %

Anlagendeckung I 93,3 % 93,8 %

Finanzlage 2015 2014

Eigenkapitalquote 16,7 % 17,0 %

Cashflow 9.150 T€ 8.071 T€

Ertragslage 2015 2014

Instandhaltung und Modernisierungpro m2 p.a. 23,59 € 31,73 €

Instandhaltung und Modernisierungpro m2 p.a. 1,97 € 2,64 €

Betriebskosten pro m2 p.a. 1,80 € 1,78 €

EBITDA 13.723,2 T€ 12.102,80 T€

Anzahl Wohnungen und Gewerbe 3.872 Wo/Ge 3.796 Wo/Ge

Wohn- und Nutzfläche 283.539 m2 277.173 m2

Durchschnittliche Sollmiete pro m2 p.a. 6,40 € 6,27 €

Durchschnittliche Leerstandsquote(wg. Baumaßnahmen)

0,4 % 0,5 %

Fluktuationsquote 5,59 % 5,83 %

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I. LAGEBERICHT

26

3. Nachtragsbericht

Die WOBAK hat das neue Geschäftsjahr 2016 gutaufgestellt begonnen. Die Gesellschaft geht von ei-nem stabilen Geschäftsverlauf und einem positiven

Ergebnis aus. Ereignisse von besonderer Bedeutungsind nach Schluss des Geschäftsjahres im 1. Quar-tal 2016 nicht eingetreten.

4. Prognosebericht

Der Aufsichtsrat der WOBAK hat am 1. Dezember2015 den Wirtschafts- und Finanzplan für das Ge-schäftsjahr 2016, einschließlich der mittelfristigenFinanzplanung bis 2020, beschlossen und damitdie weitere Unternehmensentwicklung gestaltet. Demerfolgreichen Jahresabschluss 2015 folgend, istder Weg bereitet für ein weiteres, gesundes Wachs-tum der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. DerFortbestand der gesicherten Ertrags-, Finanz- undVermögenlage ist für die absehbare Zukunft gesi-chert. Für das laufende Geschäftsjahr 2016 wirdein Ergebnis von rd. 1,38 Mio € erwartet.

Aufgrund von Neuzugängen und Mietanpassungengeht die Geschäftsführung für das laufende unddas folgende Geschäftsjahr von einer Steigerungdes Ansatzes für Umsatzerlöse aus der Hausbewirt-schaftung um jeweils rd. 0,5 % pro Jahr (zuletzt 3 %p.a.) aus. Die umfassende Modernisierung undenergetische Ertüchtigung des Wohnungsbestandeskann damit auf dem hohen bereits erreichtenNiveau von rd. 7,9 Mio € der letzten Jahre fortge-setzt werden.

Im ersten Quartal 2016 ist keine wesentlicheVeränderung oder Abweichung der erwarteten Ent-wicklung eingetreten. Unter Berücksichtigung desgesamtwirtschaftlichen und betriebswirtschaftli-chen Umfeldes ist im Sinne des Erreichens derunternehmerischen Ziele mit der Fortsetzung derpositiven Ertrags-, Finanz- und Vermögensentwick-lung zu rechnen.

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I. LAGEBERICHT

Die Kernaufgabe der WOBAK bleibt unverändertdie Versorgung breiter Schichten der Bevölkerungmit bezahlbarem Wohnraum. Es wird erreicht, in-dem fortlaufend Wohnungen gebaut, erworben undvermietet werden sowie der Wohnungsbestandplanmäßig und nachhaltig modernisiert wird. Dasgenerelle Risiko, dass einzelne Bestände nicht mehrzeitgemäß und damit schwer vermietbar werdenkönnten, ist damit minimiert. Auf der Basis des vomAufsichtsrat beschlossenen Wirtschafts- und Finanz-plans 2015 mit der mittelfristigen Finanzplanung bis2019 wurde erneut eine zufriedenstellende Ertrags-lage erreicht. Angesichts der wirtschaftlich gesunden,soliden Lage des Unternehmens war die Liquiditätjederzeit gewährleistet. Zum Bilanzstichtag gab eskeinen durch Unvermietbarkeit verursachten Woh-nungsleestand. Das gilt auch für das erste Quartaldes laufenden Jahres 2016.

Aktuelle Entwicklungen und mögliche Risiken aufdem Immobilienmarkt in Konstanz und der Regionwerden ständig analysiert und fließen in die Ent-scheidungen der Geschäftsführung ein. Die Ange-bots- und Nachfrageseite des Marktes werden de-mentsprechend ausgewertet. Potenzielle unterneh-merische Risiken, die aus dem Unternehmen oderseinem Umfeld erwachsen können, werden von derGeschäftsführung beobachtet und bewertet. DieWOBAK bleibt mit den Verbänden und Vereinigun-gen der Wohnungswirtschaft der Überzeugung, dassdas Wachstum der Ballungs- und Verdichtungsräu-me auf absehbare Zeit anhalten wird. BestimmendeFaktoren wie Migrationsbewegung, Baukosten, Ver-fügbarkeit von Bauland etc. bilden dabei gewisseRisiken. Für das laufende Geschäftsjahr und mittel-fristig geht die Geschäftsführung zusammenfassendvon der Fortsetzung der erfolgreichen und nach-haltigen Unternehmensentwicklung aus.

Als unverzichtbar für das Kerngeschäft des Miet-wohnungsbaus werden das Bauträgergeschäft,WEG-, Drittverwaltungen und Dienstleistungen be-trieben. Damit werden Eigenmittel für Neubau undModernisierung sowie Deckungsbeiträge für die Ver-waltungskosten generiert. Beim Bauträgergeschäft lie-gen die wesentlichen Risiken in einer möglichenVerschlechterung der Marktchancen oder in z.B.

Überschreitungen von Kostenansätzen und Bauzei-ten. Über neue Bauträgerobjekte wird deshalb nureinzelprojektbezogen entschieden. Die WOBAKwird auch künftig ihre Chancen im Bauträgerge-schäft nutzen können, wobei das jeweilige Markt-umfeld in jede Entscheidung einfließt.

Die für die energetische Modernisierung erforderli-chen Finanzierungsmittel werden durch die Auf-nahme von Finanzmitteln und den Cashflow aufge-bracht.

Die 61 gewerblichen Einheiten der WOBAK sindnur mit einem untergeordneten Anteil von 7,11 %(Vorjahr 6,74 %) an der Summe der Sollmieten vonWohnungen und Gewerbe beteiligt, sodass dieserBereich keine maßgebliche Wirkung hat, auch wennder Konstanzer Markt weiterhin erhebliche Leer-stände bei Gewerbeimmobilien aufweist. Zum Bi-lanzstichtag standen keine eigenen Gewerbeein-heiten leer.

Zusammenfassend haben zum Bilanzstichtag bei derstädtischen Wohnungsbaugesellschaft keine be-standsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchti-genden Risiken vorgelegen.

5. Chancen- und Risikobericht

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6. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die WOBAK setzt als vorrangiges Finanzierungs-instrument Dauerfinanzierungsmittel ein, wie diesdem wohnungswirtschaftlichen Geschäftsmodell mithohem Kapitaleinsatz entspricht. Sinkende Zinsenführen somit zu einem sinkenden Zinsaufwand, wäh-rend steigende Zinsen das Jahresergebnis negativbeeinflussen können. Die Gesellschaft richtet ihrFinanzmanagement schwerpunktmäßig unter derZielsetzung langfristiger Zinsfestschreibungen unterstrikter Vermeidung von Klumpenrisiken aus. Dieallgemeine Kapitalmarktentwicklung, geprägt vonder fortdauernden Niedrigzinspolitik der EZB hatfür die städtische Wohnungsbaugesellschaft zu kei-nen spezifischen Risiken geführt. Derivate, Anleihenoder andere spekulative Finanzprodukte wurdennicht eingesetzt.

Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzins-trumenten zählen im Wesentlichen Forderungen undsonstige Vermögensgegenstände, die liquiden Mittelsowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.Die liquiden Mittel werden gemäß dem Ziel einerrisikolosen Anlage verwaltet. Die Bankverbindlich-keiten betreffen fast ausschließlich langfristige Ob-jektfinanzierungen. Ausfallrisiken finanzieller Ver-mögenswerte werden ggfs. durch entsprechendeWertberichtigungen berücksichtigt.

Eventuelle Risiken aus Zinsschwankungen sind durcheine breite Streuung der Zinsbindungsfristen mini-miert worden. Die Zusammenarbeit mit den Banken,zu denen langjährige Geschäftsbeziehungen beste-hen sowie eine aktive Finanzkommunikation ge-währleisten dem Unternehmen Kontinuität und Un-abhängigkeit in allen Finanzierungsfragen. Für dienächsten zwei Jahre hat die WOBAK im Rahmenihres internen Risikomanagements keine gefähr-denden Auswirkungen von Zinsänderungen aufdas Jahresergebnis des Unternehmens festgestellt.Die Fortsetzung der regen Investitionstätigkeit inHöhe von 31,6 Mio. € ging mit der weiterenAufnahme von langfristigen Finanzierungsmitteln fürdie im Jahr 2015 laufenden Vorhaben einher,wobei der Cash-Pool mit der Stadt Konstanz verein-barungsgemäß zeitweise in Anspruch genommen

wurde. Wie in den Vorjahren reichte der Cashflowaus, um die planmäßigen Tilgungen zu erwirt-schaften.

Es ist der Geschäftsführung ein Anliegen, an dieserStelle dem Aufsichtsrat, allen Mitarbeiterinnen undMitarbeitern für die Unterstützung der geschäftspo-litischen Ziele und vor allem den Gesellschafternsowie allen Geschäftspartnern für die sehr kon-struktive Zusammenarbeit zu danken.

Konstanz, den 21. März 2016Die Geschäftsführung

Bruno RuessDirektor

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I. LAGEBERICHT

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

II. Jahresabschluss zum 31.12.2015

� Bilanz

� Gewinn- und Verlustrechnung

� Anhang

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

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AKTIVA 31.12.2015 31.12.2014

Anlagevermögen € € €

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 172.608.517,86 161.254.347,17Grundstücke mit anderen Bauten 6.832.218,20 7.153.489,80

Grundstücke ohne Bauten 8.431.988,45 251.655,14

Technische Anlagen und Maschinen 460.603,36 411.763,19

Betriebs- und Geschäftsausstattung 700.107,54 622.969,02

Anlagen im Bau 27.973.820,58 22.919.686,63

Bauvorbereitungskosten 431.572,92 479.691,19

217.438.828,91 193.093.602,14

Finanzanlagen

Beteiligungen 245.000,00 245.000,00

Sonstige Ausleihungen 0,00 10.210,00

Andere Finanzanlagen 6.424,36 251.424,36 6.295,30

217.690.253,27 193.355.107,44

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Grundstücke mit unfertigen Bauten 348.000,00 3.134.109,55

Unfertige Leistungen 6.287.715,99 6.152.949,47

Andere Vorräte 0,51 0,51

6.635.716,50 9.287.059,53

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 33.965,48 44.762,27

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 0,00 3.202,30

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 0,00

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen einBeteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,00

Sonstige Vermögensgegenstände 706.911,63 1.229.924,17

davon aus Steuern € 0,00 (Vorjahr € 606,77) 740.877,11 1.277.888,74

Flüssige Mittel

Kassenbestand Guthaben bei Kreditinstituten 331.090,23 329.614,64

331.090,23 329.614,64

225.397.937,11 204.249.670,35

Bilanz zum 31.12.2015

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

PASSIVA 31.12.2015 31.12.2014

Eigenkapital € € €

Gezeichnetes Kapital 5.973.450,00 5.973.450,00

Kapitalrücklage 9.200.186,11 9.200.186,11

Gewinnrücklagen

Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 2.603.049,50 2.303.049,50

Freie Rücklagen 17.320.670,58 14.911.087,12

19.923.720,08 17.214.136,62Bilanzgewinn

Jahresüberschuss 2.828.440,17 2.709.583,46

Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklagen -300.000,00 -300.000,00

2.528.440,17 2.409.583,46

Eigenkapital insgesamt 37.625.796,36 34.797.356,19

Rückstellungen

Steuerrückstellungen 1.118.644,90 265.000,00

Sonstige Rückstellungen 1.215.775,43 1.793.889,43

2.334.420,33 2.058.889,43

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 145.495.744,66 126.530.304,70

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 24.433.207,28 22.998.784,98

Erhaltene Anzahlungen 7.691.868,13 9.920.806,79

Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.500.608,82 4.298.271,15

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 546.542,49 535.168,24

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.167.193,85 1.526.593,42

Sonstige Verbindlichkeiten 1.602.555,19 1.583.495,45

davon aus Steuern € 106.226,37 (Vorjahr € 81.809,17) 185.437.720,42 167.393.424,73

225.397.937,11 204.249.670,35

Bilanz zum 31.12.2015

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

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2015 2014

Umsatzerlöse € € €

a) aus der Hausbewirtschaftung 28.637.726,59 27.760.046,07

b) aus Verkauf von Grundstücken 4.920.462,72 11.195.000,00

c) aus Betreuungstätigkeit 544.044,91 454.817,61

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 262.111,45 258.440,97

34.364.345,67 39.668.304,65

Verminderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen -2.651.294,32 -1.203.751,49

andere aktivierte Eigenleistungen 160.780,00 147.551,00

sonstige betriebliche Erträge 161.547,64 190.821,81

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.544.694,53 14.401.423,25

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 876.301,59 7.391.444,77

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 530,96 555,80

13.421.527,08 21.793.423,82

Rohergebnis 18.613.851,91 17.009.502,15

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 2.867.717,40 2.746.709,13

b) soziale Abgaben und Aufwendungenfür Altersversorgung und Unterstützungdavon für Altersversorgung € 211.213,21 (Vorjahr € 210.157,49) 755.972,36 725.209,41

3.623.689,76 3.471.918,54Abschreibungen

Abschreibungen auf Sachanlagen 6.470.509,94 5.498.365,47

Sonstige betriebliche Aufwendungen 720.933,81 744.639,83

Erträge aus Beteiligungen 147.000,00 0,00

Erträge aus anderen Finanzanlagen 185,29 178,16

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (davon aus Abzinsung € 0,00) 8.610,08 3.587,03

155.795,37 3.765,19

Zinsen und ähnliche Aufwendungen(davon aus Aufzinsung € 22.942,00, Vorjahr € 10.500,00) 3.402.810,46 3.597.510,15

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 4.551.703,31 3.700.833,35

Steuern vom Einkommen und Ertrag 1.025.865,64 298.884,90Sonstige Steuern 697.397,50 692.364,99

Jahresüberschuss 2.828.440,17 2.709.583,46

Einstellung in die gesellschaftsvertraglichen Rücklagen -300.000,00 -300.000,00

Bilanzgewinn 2.528.440,17 2.409.583,46

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2015

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

ANHANG

A. Allgemeine AngabenDer vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den ein-schlägigen Vorschriften des GmbHG und desGesellschaftsvertrages aufgestellt. Es gelten dieVorschriften für große Kapitalgesellschaften. DieGliederung der Bilanz und der Gewinn- und Ver-lustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebe-nen Formblatt (Gesamtkostenverfahren).

B. Angaben zu Bilanzierungs- undBewertungsmethodenFür die Aufstellung des Jahresabschlusses warendie nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungs-methoden maßgebend.

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fort-geführten Anschaffungs- oder Herstellungskostenbewertet. Die Zugänge an Herstellungskosten be-stehen aus Fremdkosten und Personal- und Sachauf-wendungen (Sondereinzelkosten der Fertigung) so-wie angemessene Teile der Material- und Fertigungs-gemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlage-vermögens, soweit dieser durch die Fertigung ver-anlasst ist.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbareGegenstände des Anlagevermögens wurden wiefolgt vorgenommen:

• Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechtenmit Wohnbauten sowie Grundstücken mit anderenBauten nach der Restnutzungsdauermethode aufBasis einer Gesamtnutzungsdauer zwischen 10und 50 Jahren vorgenommen. Neuzugänge ab1992 werden teilweise degressiv abgeschrieben.Bei zwei Vermögensgegenständen wurde auf denniedrigeren Wert abgeschrieben, der am Bilanz-stichtag beizulegen ist. Die Abschreibungen wur-den in Höhe von 560 T€ (Vorjahr 0 T€) vorge-nommen.

• Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwen-dung der linearen Abschreibungsmethode unterZugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nut-zungsdauer von 3 bis 13 Jahren. „Geringwer-tige Wirtschaftsgüter“ bis 410 € wurden im Jahrdes Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.

• Technische Anlagen und Maschinen werden mit5 % abgeschrieben.

Grundstücke mit unfertigen Bauten des Umlauf-vermögens sind mit Herstellungskosten bewertet.

Forderungen sind zum Nennwert angesetzt.

Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildungangemessener Einzelwertberichtigungen Rechnunggetragen.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mitden Mietern abgerechnete Betriebskosten, die sichaus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen-setzen.

Die anderen Vorräte wurden zu Anschaffungskos-ten bewertet.

Flüssige Mittel wurden zum Nominalwert ange-setzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewis-sen Verbindlichkeiten. Sie sind nach vernünftigerkaufmännischer Beurteilung zum Erfüllungsbetragangesetzt.

Es wurden sonstige Rückstellungen für Prüfungskosten,Urlaubsverpflichtungen, Archivierungskosten, nochanfallende Baukosten, unterlassene Instandhaltungs-maßnahmen, Gewährleistungsverpflichtungen undfür Grunderwerb mit Rentenverpflichtung gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetragangesetzt.

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

� I. Bilanz

1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 6.287.715,99 € (Vorjahr 6.152.949,47 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

3. Entwicklung des Anlagevermögens

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Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

Zugänge desGeschäftsjahres

Abgänge desGeschäftsjahres

Umbuchungen(+ / -)

Abschreibungen(kumulierte)

Buchwertam 31.12.2015

Abschreibungen des Geschäftsjahres

€ € € € € € €

279.931.082,09 801.688,72 281.445,60 16.498.270,45 124.341.077,80 172.608.517,86 5.945.788,48

11.873.045,17 0,00 0,00 0,00 5.040.826,97 6.832.218,20 321.271,60

251.655,14 8.180.333,31 0,00 0,00 0,00 8.431.988,45 0,00

513.778,22 78.203,59 0,00 0,00 131.378,45 460.603,36 29.363,42

2.217.267,47 270.346,45 102.950,06 0,00 1.684.556,32 700.107,54 174.086,44

22.919.686,63 21.156.282,58 0,00 -16.102.148,63 0,00 27.973.820,58 0,00

479.691,19 348.003,55 0,00 -396.121,82 0,00 431.572,92 0,00

318.186.205,91 30.834.858,20 384.395,66 0,00 131.197.839,54 217.438.828,91 6.470.509,94

245.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 245.000,00 0,00

10.210,00 82,33 10.292,33 0,00 0,00 0,00 0,00

6.295,30 129,06 0,00 0,00 0,00 6.424,36 0,00

261.505,30 211,39 10.292,33 0,00 0,00 251.424,36 0,00

318.447.711,21 30.835.069,59 394.687,99 0,00 131.197.839,54 217.690.253,27 6.470.509,94

SachanlagenGrundstücke und grund-stücksgleiche Rechte mitWohnbauten

Grundstücke mit anderenBauten

Grundstücke ohne Bauten

Betriebs- und Ge-schäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungs-kosten

Finanzanlagen

Beteiligungen

Sonstige Ausleihungen

Andere Finanzanlagen

Anlagevermögeninsgesamt

Technische Anlagen/Maschinen

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4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sichwie folgt dar:

5. Rücklagenentwicklung

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

Verbindlichkeiten Insgesamt Davon

Restlaufzeit gesichert

unter1 Jahr

1 bis 5Jahre

über5 Jahre

Art der Sicherung

€ € € € € €

Verbindlichkeitengegenüber

Kreditinstituten

145.495.744,66(126.530.304,70)

6.449.500,25(5.310.269,23)

24.295.923,75(19.030.759,84)

114.750.320,66(102.189.275,63)

112.195.109,25(91.686.044,95)

GPR

Verbindlichkeitengegenüber anderen

Kreditgebern

24.433.207,28(22.998.784,98)

9.010.968,42(7.026.573,09)

2.233.483,88(2.219.638,84)

13.188.754,98(13.752.573,05)

777.434,72(826.287,32) GPR

ErhalteneAnzahlungen

7.691.868,13(9.920.806,79)

7.691.868,13(9.920.806,79)

Verbindlichkeitenaus

Vermietung

4.500.608,82(4.298.271,15)

447.407,47(447.572,84)

4.053.201,35(3.850.698,31)

Verbindlichkeitenaus

Betreuungstätigkeit

546.542,49(535.168,24)

546.542,49(535.168,24)

Verbindlichkeitenaus Lieferungen

1.167.193,85(1.526.593,42)

1.167.193,85(1.526.593,42)

SonstigeVerbindlichkeiten

1.602.555,19(1.583.495,45)

122.805,19(1.583.495,45)

1.479.750,00(0,00)

185.437.720,42(167.393.424,73)

25.436.285,80(26.350.479,06)

32.062.358,98(25.101.096,99)

127.939.075,64(115.941.848,68)

112.972.543,97(92.512.332,27)

Wert1.1.2015

EinstellungBilanzgewinn

Vorjahr

EinstellungBilanzgewinnBerichtsjahr

Wert31.12.2015

€ € € €

Kapitalrücklage 9.200.186,11 0,00 0,00 9.200.186,11

Gewinnrücklage 2.303.049,50 0,00 300.000,00 2.603.049,50

Freie Rücklagen 14.911.087,12 2.409.583,46 0,00 17.320.670,58

26.414.322,73 2.409.583,46 300.000,0 29.123.906,19

GPR = Grundpfandrecht ( ) = Vorjahr

Übertrag

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

� II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen werden peri-odenfremde Erträge aus der Auflösung von Rück-stellungen (139 T€) und Anlagenabgänge (11 T€)ausgewiesen.

D. Sonstige AngabenIm Geschäftsjahr 2015 wurden durchschnittlichbeschäftigt:

Außerdem wurden durchschnittlich fünf Auszubilden-de beschäftigt.

Eine Angabe der Bezüge des Geschäftsführerserfolgte gemäß § 286 Abs. 4 HGB nicht.Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für ihre Tätig-keit im Geschäftsjahr 2015 Bezüge in Höhe von29.400,00 €.

Das Unternehmen ist an folgendem Unternehmenbeteiligt: Mit 49 % an der BHS, Städtebau Boden-see/Hegau GmbH, Konstanz. Das Eigenkapitalbetrug zum Jahresabschluss 2014 8.315.636,23 €und der Jahresüberschuss 244.302,05 €.

Mit 33,33 % an der ARGE Markthallenareal GbR,Singen. Das Eigenkapital betrug zum Jahresab-schluss 2014 138.728,18 € und der Jahresfehl-betrag 11.271,82 €.

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorardes Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprü-fung 31 T€.Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Ver-pflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB beträgt10.486 T€ (Vorjahr 32.247 T€) aus laufenden Bau-maßnahmen und Grundstückskauf für 28 Projekteim Anlage- und Umlaufvermögen.

Es bestehen Haftungsverhältnisse aus der Bestellungfremder Verbindlichkeiten in Höhe von 330 T€

(Vorjahr 1.385 €). Dabei handelt es sich umGrundschulden von Erwerbern, deren Wohnungenoder Häuser noch nicht übertragen bzw. noch nichtaufgelassen sind. Das Risiko einer Inanspruchnahmedes Unternehmens aus diesen Grundschulden istgering. In den Kaufverträgen ist vereinbart, dasseine Auszahlung der durch Grundschulden gesi-cherten Finanzierungsmittel nur direkt an das Woh-nungsunternehmen, entsprechend dem Baufort-schritt, erfolgen kann.

Aus temporären Differenzen zwischen handels-und steuerrechtlichen Wertansätzen resultieren akti-ve latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerlicheVerlustvorträge, die bei der Berechnung aktiverlatenter Steuern berücksichtigt werden können.Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechtsdes § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktivelatente Steuern nicht angesetzt.

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Vollbeschäftigte Teilzeit-beschäftigte

KaufmännischeMitarbeiter 16 12

Technische Mitarbeiter 11 6Mitarbeiter im Regie-

betrieb, Hauswarte, etc. 22 149 19

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 2015 Vorjahr

Verbindlichkeiten aus Liquiditätsverbund 4.706.076,78 € 3.319.579,87 €

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 24,84 € 5.447,54 €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 33.086.389,54 € 26.152.768,92 €

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 15.194.777,17 € 15.692.917,79 €

Sonstige Verbindlichkeiten 1.479.750,00 € 1.479.750,00 €

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2015

� Organe der Gesellschaft

Gesellschafter Stadt KonstanzSparkasse Bodensee

Aufsichtsrat

Oberbürgermeister Uli Burchardt Stadt Konstanz Vorsitzender

Stadtrat Herbert Weber technischer Angestellter i.R. stv. Vorsitzender

Stadtrat Günter Beyer-Köhler selbstständiger Zimmerermeister

Stadtrat Thomas Buck Dipl. Physiker

Stadträtin Charlotte Dreßen Studienrätin bis 21.07.2015

Stadtrat Andreas Ellegast Maschinenbauingenieur

Stadtrat Dr. Heinrich Everke Arzt ab 21.07.2015

Stadtrat Jürgen Faden selbstständiger Elektromeister

Stadtrat Heinrich Fuchs Landwirtschaftsmeister ab 21.07.2015

Stadtrat Johann Hartwich Freier Architekt bis 21.07.2015

Stadtrat Stephan Kühnle Student ab 21.07.2015

Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn Stadt Konstanz

Stadträtin Anne Mühlhäußer Lehrerin

Direktor Christoph Müller Vorstandsmitglied Sparkasse Bodensee

Erster Bürgermeister Dr. Andreas Osner Stadt Konstanz

Stadtrat Jürgen Puchta Arzt

Stadtrat Roger Tscheulin selbstständiger Rechtsanwalt bis 21.07.2015

Geschäftsführer

Direktor Bruno Ruess

Vorschlag für die Gewinnverwendung:Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzgewinn von 2.528.440,17 € in die Freien Rücklagen einzustellen.

Konstanz, den 21. März 2016

Die GeschäftsführungBruno Ruess, Direktor

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III. Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend ausBilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang– unter Einbeziehung der Buchführung und den La-gebericht der WOBAK Städtische Wohnungsbau-gesellschaft mbH Konstanz für das Geschäftsjahrvom 1. Januar bis 31.Dezember 2015 geprüft.Die Buchführung und die Aufstellung von Jahres-abschluss und Lagebericht nach den deutschenhandelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzen-den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegenin der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter derGesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grund-lage der von uns durchgeführten Prüfung eine Be-urteilung über den Jahresabschluss unter Einbezie-hung der Buchführung und über den Lageberichtabzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §317 HGB unter Beachtung der vom Institut derWirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschenGrundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planenund durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Ver-stöße, die sich auf die Darstellung des durch denJahresabschluss unter Beachtung der Grundsätzeordnungsmäßiger Buchführung und durch den La-gebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinrei-chender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen wer-den die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit undüber das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld derGesellschaft sowie die Erwartungen über möglicheFehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung wer-den die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezo-genen internen Kontrollsystems sowie Nachweisefür die Angaben in Buchführung, Jahresabschlussund Lagebericht überwiegend auf der Basis vonStichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesent-lichen Einschätzung der gesetzlichen Vertreter so-wie die Würdigung der Gesamtdarstellung desJahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sindder Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei-chend sichere Grundlage für unsere Beurteilungbildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen ge-führt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei derPrüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht derJahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften undden ergänzenden Bestimmungen des Gesellschafts-vertrags und vermittelt unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein, den tat-sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild derVermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesell-schaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit demJahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffen-des Bild von der Lage der Gesellschaft und stelltdie Chancen und Risiken der zukünftigen Ent-wicklung zutreffend dar.

Stuttgart, den 01.04.2016

vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

gez. gez. Beck SchwärzleWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

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III. BESTÄTIGUNGSVERMERK

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IV. BERICHT DES AUFSICHTSRATES

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Die jährliche ordentliche Gesellschafterversammlungder WOBAK wurde von den beiden Gesellschaf-tern Stadt Konstanz und Sparkasse Bodensee am21. Juli 2015 in den Geschäftsräumen der Ge-sellschaft abgehalten. Die Beschlüsse der Gesell-schafterversammlung wurden satzungsgemäß imAufsichtsrat bzw. in den Entscheidungsgremien derGesellschafter vorberaten. Unter anderem fandenturnusgemäß Neuwahlen zum Aufsichtsrat statt undder Gesellschaftsvertrag wurde den Anforderungender Stadt Konstanz entsprechend ange-passt.

Der Aufsichtsrat der WOBAK kam im Berichtsjahr2015 zu fünf Sitzungen zusammen. Es wurden alleim Verantwortungsbereich des Gremiums liegen-den erforderlichen Entscheidungen getroffen. Allein seiner Zuständigkeit liegenden Beschlüsse wur-den gefasst.

Unter anderem beschloss der Aufsichtsrat über all-gemeine Grundsatzfragen, weitergehend über dieFeststellung des Jahresabschlusses für das Geschäfts-jahr 2014, die Genehmigung des Wirtschafts- undFinanzplans 2016 mit der mittelfristigen Finanzpla-nung bis 2020 sowie die Maßnahmen in Neubau,Modernisierung und Instandhaltung sowie über all-gemeine Finanzierungsfragen des Unternehmens.Ein weiterer Schwerpunkt in der Arbeit des Auf-sichtsrats waren Grundstücksangelegenheiten, dieaktuelle Lage und Perspektiven auf dem KonstanzerWohnungsmarkt 2015, die Mietenentwicklung so-wie Vermietungen wie auch die regelmäßige Kontrol-le und Unterstützung der Geschäftsführung. DerAufsichtsrat wurde in jeder Sitzung über die aktuellenGeschäftsvorfälle der Beteiligungsgesellschaft BHSStädtebau Bodensee/Hegau GmbH unterrichtet.

Der Aufsichtsrat übertrug die Prüfung der Ge-schäftsführung im Rahmen seiner Überwachungs-pflichten der WTS Wohnungswirtschaftliche Treu-hand Stuttgart GmbH. Bei der Prüfung haben sichkeine Beanstandungen ergeben.

Der Jahresabschluss 2015 und der Lageberichtwurden vom vbw Verband baden-württembergi-scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.Stuttgart nach den gesetzlichen Bestimmungengemäß § 316 HGB, einschließlich der Prüfunggemäß § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz und derMakler- und Bauträgerverordnung geprüft. Für Jah-resabschluss und Lagebericht wurde der uneinge-schränkte Bestätigungsvermerk erteilt.

Der Aufsichtsrat kam bei der Beratung des Jahres-abschlusses 2015 und des Lageberichts sowie derVerwendung des Jahresgewinns zu dem Ergebnis,dass die Vermögens-, Finanz-, Ertragslage sowiedie Kapitalverhältnisse und Liquidität der Gesell-schaft geordnet sind.

Der Aufsichtsrat stimmt dem vorgelegten Prüfungs-bericht zu und genehmigt den von der Geschäfts-führung aufgestellten Jahresabschluss und Ge-schäftsbericht. Er empfiehlt der Gesellschafterver-sammlung, den Jahresabschluss 2015 festzustellen,die von der Geschäftsführung vorgeschlagene Ge-winnverwendung zu beschließen und der Ge-schäftsführung Entlastung zu erteilen. Ein gleichlau-tender Gemeinderatsbeschluss wurde gefasst.

IV. Bericht des Aufsichtsrates

Oberbürgermeister Uli Burchhardt

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Bei der Neuwahl des Aufsichtsrats, die gemäßSatzung alle drei Jahre erfolgt, ergaben sich auseiner vorausgegangenen Sitzung des Gemeinde-rats am 19. Mai 2015 Veränderungen. Es wurden(in alphabetischer Reihenfolge) für die Jahre 2015bis 2018 gewählt: Herr Stadtrat Günter Beyer-Köhler, Herr Stadtrat Thomas Buck, Herr Oberbür-germeister Uli Burchardt, Herr Stadtrat AndreasEllegast, Herr Stadtrat Dr. Heinrich Everke, HerrStadtrat Jürgen Faden, Herr Stadtrat Heinrich Fuchs,Herr Stadtrat Stephan Kühnle, Herr BürgermeisterKarl Langensteiner-Schönborn, Frau Stadträtin An-ne Mühlhäußer, Herr Direktor Christoph Müller(Vorstandsmitglied der Sparkasse Bodensee), HerrBürgermeister Dr. Andreas Osner, Herr StadtratJürgen Puchta und Herr Stadtrat Herbert Weber.

In der an die Gesellschafterversammlung vom 21.Juli 2015 anschließenden Aufsichtsratssitzungwurde Herr Oberbürgermeister Uli Burchardterneut zum Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt,ebenso Herr Stadtrat Herbert Weber zu dessenStellvertreter. Der Aufsichtsratsvorsitzende dankteden ausscheidenden Mitgliedern des Gremiums,Frau Stadträtin Charlotte Dreßen, Herrn StadtratJohann Hartwich und Herrn Stadtrat Roger Tscheu-lin für ihre Arbeit zum Wohl des Unternehmens undverabschiedete sie mit den besten Wünschen. Alsneue Mitglieder des Aufsichtsrats hieß er die

Herren Stadträte Dr. Heinrich Everke, HeinrichFuchs und Stephan Kühnle im Gremium willkom-men. Der stellvertretende AufsichtsratsvorsitzendeStadtrat Herbert Weber nahm in der Sitzung am13. Oktober 2015 die Glückwünsche des Vorsitz-enden, der Mitglieder des Aufsichtsrats und derGeschäftsführung für seine ununterbrochene Tätig-keit seit 35 Jahren im Aufsichtsrat entgegen.

Der Aufsichtsrat nahm das gute Ergebnis desVorjahres 2015 zum Anlass, um der Geschäfts-führung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitar-beitern für ihr Engagement und ihren Beitrag zumpositiven Geschäftsverlauf zu danken.

Konstanz, den 26. April 2016

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Uli BurchardtOberbürgermeister

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IMPRESSUM

Impressum

Herausgeber:WOBAK StädtischeWohnungsbaugesellschaft mbH KonstanzBenediktinerplatz 7D-78467 KonstanzSteuer-Nr. 09042/06763Telefon: 0 75 31 98 48 - 0Telefax: 0 75 31 98 48 - 50E-Mail: [email protected]: www.wobak.de

Verantwortlich für den Inhalt:Geschäftsführer Bruno Ruess

Redaktion: Hans-Joachim Lehmann

Layout und Gestaltung:mediendesign ellegastHoheneggstraße 22b78464 KonstanzTelefon 07531 [email protected]

Bilder:- WOBAK, Hans Leibbrand

- Fotodesign Trenkelbach

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Druck: Druckerei Fabian GmbHMaybachstraße 1978467 Konstanzwww.druckereifabian.de

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