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Leben | Wohnen | Wohlfühlen Jahresabschluss und Lagebericht WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz Geschäftsbericht 2012

Jahresabschluss und Lagebericht - WOBAK · 2014-01-24 · Leben | Wohnen | Wohlfühlen Jahresabschluss und Lagebericht WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz Geschäftsbericht

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Leben | Wohnen | Wohlfühlen

Jahresabschluss und LageberichtWOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz

Geschäftsbericht 2012

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INHALTSVERZEICHNIS

Inhaltsverzeichnis

Kurzportrait ........................................................................................ 5

I. Lagebericht1. Gesamtwirtschaftliche Lage .............................................................. 62. Die Tätigkeit des Unternehmens ........................................................ 83. Die aktuellen Bauvorhaben .............................................................. 9�Mietwohnungsbau ...................................................................... 9� Eigentumsmaßnahmen .............................................................. 15�Modernisierung | Sanierung | Instandhaltung .............................. 16

4. Haus- und Grundstücksbewirtschaftung ............................................ 185. Beteiligung .................................................................................. 206. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage .............................................. 217. Finanzinstrumente ........................................................................ 248. Chancen- und Risikobericht ............................................................ 259. Voraussichtliche Entwicklung .......................................................... 27

II. Jahresabschluss zum 31.12.2012 ................................................ 29Bilanz ............................................................................................ 30Gewinn- und Verlustrechnung ............................................................ 32Anhang .......................................................................................... 33

III. Bestätigungsvermerk .................................................................... 39

IV. Bericht des Aufsichtsrates ............................................................ 41

Impressum ........................................................................................ 43

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Gesellschafter Stadt Konstanz (mit 96%)Sparkasse Bodensee (mit 4%)

Gründung 31. Oktober 1924

Eigenkapital € 30.306.473,37

Bilanzsumme € 184.291.081,38

Zahl der eigenen Wohnungen 3.718

Zahl eigener und verwalteter Objekte 8.943

Vorsitzender des Aufsichtsrates Oberbürgermeister Uli Burchardt

Geschäftsführer Bruno Ruess, Betriebswirt (VWA)

Beteiligung BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH(mit 49 %)

Mitgliedschaften GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e.V., über den vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.

KURZPORTRAIT

Kurzportrait

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I. LAGEBERICHT

Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von derschwelenden Finanzkrise in Europa und den USAgeprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentral-bank (EZB) auch für 2013 mit einem weiteren Re-zessionsjahr in der Eurozone, von dem sich Deutsch-land dank starker Exporte und guter Binnennach-frage voraussichtlich erneut weitgehend abkop-peln kann. Die deutsche Wirtschaft war am Jahres-anfang 2012 gut gestartet, hatte im Jahresverlaufaber deutlich an Schwung verloren. Das StatistischeBundesamt ermittelte das Wachstum des Bruttoin-landsproduktes BIP im Berichtsjahr mit real 0,7 %bei einem niedrigeren Wert für das laufende Jahr.Das Statistische Landesamt Baden-Württembergrechnet für 2012 und auch 2013 mit jeweils rd.1,25 %.

Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspekti-ven schlagen sich auch in den durchschnittlichenArbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gabes 2012 nach Angaben der Bundesagentur fürArbeit in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose,was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht.In Baden-Württemberg waren es durchschnittlich3,9 % und im Kreis Konstanz 4,3 %. Im Jahresdurch-schnitt wurde 2012 mit rd. 41,5 Mio. Beschäftigtenein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch dieArbeitnehmer profitierten von der robusten Arbeits-marktlage, die Reallöhne erhöhten sich um 1 % unddie Zahl der Empfänger von Arbeitslosengeld IIsank. Gleichzeitig erreichte die Zahl der Beschäf-tigten in Niedriglohnsektor, Leih- und Zeitarbeiteinen neuen Höchststand.

Für 2013 wird von Experten – trotz der gedämpftenwirtschaftlichen Entwicklung – keine dramatischeVeränderung der Beschäftigungssituation in Deutsch-land erwartet. Die Verbraucherpreise sind inDeutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestie-gen. Auch für 2013 erwartet man für Deutschlandeine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors derEZB von 2 %. Die Preise rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit

ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreis-index aus. Im Jahr 2012 stiegen die Mieten lt. IVDim Bundesdurchschnitt um gut 3 %, in den 10 größ-ten Städten um 7,9 %. Nach Überzeugung desImmobilienverbands IVD sind jedoch für die Folge-jahre nur moderate Mietsteigerungen zu erwarten.Die Preise für Haushaltsenergie stiegen im Durch-schnitt um rd. 5,6 %. Der Preisanstieg für Bauleis-tungen lag über dem Durchschnittswert.

Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 %auf 0,75 % gesenkt, was den Immobilienmarktbeflügelte. Im Gegensatz zu langfristigen Geldan-lagen erscheint die Kapitalanlage in Immobilienattraktiv. Dazu kommt, dass die Finanzierung günstigwie nie zuvor ist. Weil die Notenbanken in denUSA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizierenund wegen der wirtschaftlichen Probleme in deneuropäischen Krisenländern wird erwartet, dasssich die ausgeprägte Niedrigzinsphase in denkommenden Jahren kaum verändert. Gleichwohlwarnen Experten vermehrt vor dem weiteren Fluten

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Geschäftsführer Bruno Ruess begrüßt Oberbürgermeister UliBurchardt in seinem neuen Amt.

1. Gesamtwirtschaftliche Lage

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des Geldmarktes durch die EZB. In acht vom IVDSüd untersuchten baden-württembergischen Groß-und Mittelstädten lag im Jahr 2012 der Preisanstiegbei Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 4,9 %.Die große Nachfrage nach Immobilien habe vorallem in den Ballungszentren die Preise deutlichnach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichungdes Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland,vor allem in den Großstädten rd. 250.000 Wohnun-gen. Diese Knappheit führt in den Ballungsräumenzu wieder steigenden Wohnungsbauzahlen. Im Be-richtsjahr stiegen die Baugenehmigungen um 4 %auf rd. 240.000 Wohnungen in Neubauten.

Das Statistische Landesamt prognostiziert mittelfristigeinen weiteren Bevölkerungszuwachs aufgrund ver-stärkten Zuzugs für Baden-Württemberg in den Bal-lungsräumen. Dies gilt auch für Konstanz, wo dieBevölkerungsfortschreibung der Stadt für das Jahr2012 erneut einen Einwohnerzuwachs ermittelte,obwohl in der Stadt während des Berichtsjahresrd. 1.000 Arbeitsplätze verloren gingen.

Die Zahl der Wohnberechtigten (Haupt- und Ne-benwohnsitze) stieg damit auf 82.665 (+961), dieder Wohnbevölkerung (nur Hauptwohnsitze) stiegauf 81.139 (+1.039). Der größte Zuwachs fiel er-neut auf die Altersgruppe der Studierenden miteinem Plus von 0,6 %. Gleichzeitig wurde für dieAltersgruppe der 25 - 65 Jährigen ein Rückgangvon 0,4 % registriert. Mittelfristig wird ein weiteresWachstum in der Zuzugsregion erwartet. Darausabgeleitet ist die Zahl der Haushalte für dieWohnungsnachfrage und die Wohnungswirtschaftbestimmend. Die statistischen Ämter von Bund undLand prognostizieren für Baden-Württemberg einweiteres Wachstum der Zahl der Privathaushaltebis mindestens 2020 auf etwa 5,3 Mio. DieseTendenz wird auch für die Stadt Konstanz bestätigt.Die Haushalte verzeichneten 2012 einen Zuwachsum 2,54 % zum Vorjahr auf 45.906. Davon sind53,7 % als Ein-Personen-Haushalte ermittelt worden,die zum Vorjahr um 4,9 % anstiegen.

Währenddessen wurden in den letzten Jahren sta-gnierende bis leicht rückläufige Zahlen bei derAnzahl der größeren Haushalte festgestellt.

Damit bleiben sowohl die energetische und genera-tionengerechte Ertüchtigung wie auch der weitereNeubau – vor allem von Wohnraum für die Beziehermittlerer und kleinerer Einkommen – eine zentraleAufgabe von Politik und kommunaler Wohnungs-wirtschaft, weshalb der GdW Bundesverband deut-scher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.fordert, dass Bundesmittel auch künftig zweckge-bunden über 2014 hinaus auf mindestens demgleichen Niveau fließen müssten. Die Landesregie-rung Baden-Württemberg ist mit der kommunalenWohnungswirtschaft in einen fruchtbaren Dialogeingetreten, der u.a. zu einem auskömmlichen För-derprogramm für Mietwohnungen in Konstanz ge-führt hat. Nicht zuletzt wird unsere Stadt durch dieArbeit der WOBAK an neuen Projekten profitieren.

I. LAGEBERICHT

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I. LAGEBERICHT

Die beschriebene gesamtwirtschaftliche Lage be-stätigt einerseits, dass die städtische Wohnungsbau-gesellschaft mit ihrer strategischen Ausrichtung zu-kunftssicher aufgestellt ist, zeigt aber andererseitsauch den weiter steigenden Bedarf an den Leistun-gen kommunaler Unternehmen für ihre Gesellschaf-ter, die Städte und für die Bürgerschaft. Für dieWOBAK bedeutet dies einen fortgesetzten materiel-len und personellen Kraftakt in den nächsten Jahren,den sie ganz im Sinne der gesetzten Ziele erfolg-reich bewältigen wird.

Das Kerngeschäft der WOBAK war, ist und bleibtder geförderte Mietwohnungsbau. Er bildete auchim Berichtsjahr den Schwerpunkt der Bautätigkeitder Gesellschaft, wozu neben dem Neubau auchder Ersatzneubau, die Gebäudeunterhaltung undModernisierung sowie vor allem die laufende Be-wirtschaftung, mit der Pflege des Wohnungsumfel-des, gehört. Der Kunde, ob als Wohnungssuchen-der, Mieter, Erwerber, Investor oder Auftragnehmersteht im Mittelpunkt des Geschehens.

Ergänzt wird das Kerngeschäft traditionell durchwohnungsnahe Dienstleistungen sowie insbesonde-re das unverzichtbare Bauträgergeschäft, was zu-sammenfassend zu einer bedarfsgerechten, energie-effizienten und auch beständigen, wertsteigerndenWeiterentwicklung des Wohnungsbestandes führt.

Die WOBAK hat erneut maßgebliche Investitionenim Bereich der großen gesellschaftlichen Schwer-punktthemen Klimaschutz, demografischer Wandelund Erhaltung ausgeglichener Sozialstrukturen inden Wohnquartieren getätigt. Die ständige Verbes-serung der Energieeffizienz der Gebäude, dieSenkung des Primärenergiebedarfs und das gene-rationengerechte Bauen für Jung und Alt stehen imMittelpunkt der Bewirtschaftungs- und Bautätigkeit.

Die angespannte Lage auf dem Konstanzer Woh-nungsmarkt hat sich im Berichtsjahr weiter zuge-spitzt, was für alle Wohnformen, Markt- und Preis-segmente gilt. Der Nachfragedruck kann teilweisenicht in gesundes Wachstum der Stadt umgesetztwerden und verlagert sich damit auch auf Nach-bargemeinden. Das Wachstum der Nachfrage ba-siert auf der steigenden Bevölkerungs- und Haus-haltszahl, dem doppelten Jahrgang der Studienbe-ginner sowie dem Kapital von Anlegern und Inves-toren, die verstärkt in den Wohnungsmarkt drängen.Diese Entwicklung hat sich im ersten Quartal desneuen Jahres fortgesetzt.

Als größter, ständig am Markt agierender Anbietervon Mietwohnungen und Eigentumsobjekten hatdie WOBAK mit der Entwicklung neuer Projekte fürdie einzelnen Teilmärkte reagiert, die teilweise mo-dellhaften Charakter haben. Der Ausblick machtdeutlich, dass Stadtentwicklung und Wohnungs-bau ihren hohen Stellenwert auf der politischenAgenda für absehbare Zeit behalten werden.

Die WOBAK ist Ihren Geschäftspartnern, oft überJahrzehnte, ein verlässlicher Partner. Für das Hand-werk und die regionale Wirtschaft bleibt sie mitregelmäßig zweistelligen Millionenbeträgen jähr-lich ein dauerhafter Investor und Standortfaktor, derHauptgesellschafterin Stadt Konstanz, ein wichtigesInstrument der Daseinsvorsorge. Zur Erreichungdes erneut guten Ergebnisses war die Unterstüt-zung der Stadt Konstanz ein wichtiger Beitrag. Ausdiesem Grund möchten Aufsichtsrat, Geschäfts-führung und Mitarbeiter/innen den Vertretern derbeiden Gesellschafter und den Geschäftspartnernihren besten Dank aussprechen.

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2. Die Tätigkeit des Unternehmens

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I. LAGEBERICHT

3. Die aktuellen Bauvorhaben

Bruder-Klaus-Straße

Das Bauvorhaben mit 109 geförderten Mietwohnun-gen und drei Gewerbeeinheiten wurde in 2012 be-zugsfertig erstellt und bietet vor allem kinderrei-chen Familien, aber auch Älteren und Alleinerzie-henden ein neues Zuhause. Die Herstellungskostenfür die rd. 8.200 m2 Wohn- und Nutzfläche betrugenrd. 15,9 Mio. €. Die Wohnanlage war bereits vorJahresende vollständig vermietet. Der energetischeStandard der Wohnanlage ist hoch und erfüllt dieAnforderungen des „KfW Effizienzhauses“, sodassentsprechende Fördermittel in Anspruch genommenwerden konnten. Modellcharakter hat die Energie-zentrale, die Wärme aus dem Abwasser eines nahenKanals gewinnt und nicht nur die eigene, sondernauch nachbarschaftsnahe Wohnanlagen mit Energieversorgt. Zum Konzept gehören weiterhin ein Block-heizkraftwerk und ein Gas-Spitzenkessel, deren Be-treiber die Stadtwerke Konstanz GmbH sind. Dieeigene Fotovoltaik-Anlage mit 345 Modulen produ-ziert ca. 82,8 KWpeak, was dem Stromverbrauchvon rd. 20 Familien im Jahr entspricht und darüberhinaus den CO2-Verbrauch um jährlich bis zu 120Tonnen reduziert.

Innenhof der Wohnanlage Bruder-Klaus-Straße

� Mietwohnungsbau

Der guten Nachricht, dass Konstanz eine wachsen-de, prosperierende Stadt bleibt, steht ein enger,höchst angespannter Wohnungsmarkt gegenüber.Die Nachfrage nach Wohnraum hat während desBerichtsjahres in allen Marktsegmenten zugenom-men. Gleichzeitig erreicht die zielorientierte Stadt-entwicklungspolitik der Kommune über zahlreicheprivate Bauherren, Investoren und nicht zuletzt dieumfangreichen Bautätigkeiten der WOBAK einenneuen Höchststand an Wohnungen und doch bleibtder Nachfrageüberhang gravierend. Dies trifft alle

Nutzergruppen auf dem Wohnungsmarkt, insbeson-dere jedoch die Bezieher kleinerer und mittlererEinkommen, Familien, Alleinerziehende und ältereMenschen. Der WOBAK erwachsen daraus großeAufgaben und ein umfangreiches Portfolio an Pro-jekten. Das neue Landeswohnraumförderungspro-gramm 2013 kommt dem dringenden Bedarf, vorallem bei den kommunalen Unternehmen, entgegenund wird deshalb auch von der WOBAK genutzt.Im Berichtsjahr wurden drei geförderte Bauvorhabenbearbeitet, weitere Anträge folgen im laufenden Jahr.

Energiezentrale Bruder-Klaus-Straße

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Bahnhof PetershausenDas im Berichtsjahr größte Bauvorhaben derGesellschaft entsteht am Bahnhof Petershausen. DieWOBAK realisiert hier ein Projekt mit ca. 6.000 m2

Wohn- und Nutzfläche. Mit einem Herstellungsauf-wand von rd. 14,4 Mio. € entstehen in energetischhochwertiger Bauweise im „KfW Effizienzhaus 70-Standard“ 143 Studentenzimmer in 43 Wohnungen,18 Familienwohnungen und Gewerbeeinheiten so-wie eine teilöffentliche Tiefgarage. Die eigene großeFotovoltaik-Anlage unterstützt die Stromversorgungder Studenten- und Gewerbeeinheiten. In Koopera-tion mit den Stadtwerken wird ein eigenes Block-heizkraftwerk betrieben. So wird mit der Umsetzungvon energieeffizienten Maßnahmen ein weiterer zu-kunftsorientierter Beitrag zum Klimaschutz geleistet. Die Studentenwohnungen wurden im 1. Quartal deslaufenden Jahres an das Studentenwerk Seezeit alsGeneralmieter übergeben, die Familienwohnungenwerden gegen Ende des zweiten Quartals fertigge-stellt.

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Großbaustelle Bahnhof Petershausen

SchillerstraßeMit einer Investitionssumme von ca. 1,42 Mio €

wurden im Berichtsjahr zwei Wohn- und Geschäfts-gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche mit ca.613 m2 vollständig fertiggestellt und bereits ver-mietet. Ein Grundstück wurde von der SpitalstiftungKonstanz erworben, für das andere Grundstückein Erbbauvertrag abgeschlossen. In dem vorderenHaus, das als Eigentümergemeinschaft organisiertist, wurde die Gewerbeeinheit an einen Friseurveräußert, die beiden Wohnungen sind vermietet.Das hintere Gebäude ist mit Gewerbe und weite-ren 3 Wohnungen ebenfalls voll vermietet.

Schillerstraße, Wohnen & Gewerbe

Es freuen sich gemeinsam überdie Neubauten der WOBAKam Bahnhof Petershausen: (von links) Bürgermeister Kurt Werner; WOBAK-Geschäftsführer BrunoRuess; Oberbürgermeister HorstFrank; Hartmut Igney, Geschäfts-führer des Studentenwerks See-zeit; Uni-Rektor Prof. Dr. UlrichRüdiger und HTWG-PräsidentDr. Kai Handel.

Bahnhof Petershausen BäckereiFelsenbeck

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I. LAGEBERICHT

UnterseestraßeIn der Unterseestraße entstehen mit rd. 1.300 m2

Wohnfläche zwei Wohnhäuser mit jeweils 8 famili-en- und generationengerechten Wohnungen. DerBaufortschritt verläuft plangemäß. Der Bau wird we-gen seiner energetischen Qualität, insbesondere derWärmedämmung und Heizungsanlage mit Holz-pellets, als „Effizienzhaus 70“ von der KfW sowiemit Darlehen aus dem Landeswohnraumförderungs-programm finanziell unterstützt. Die Herstellungs-kosten liegen bei rd. 2,8 Mio. €. Die Bezugsfertig-keit wurde ab Mai 2013 erreicht.

Unterseestraße

SchreinerwegDas Bauvorhaben mit 10 geförderten Mietwoh-nungen in zwei Gebäuden wurde im zweitenQuartal des neuen Jahres fertiggestellt. Mit einerWohnfläche von rd. 720 m2 und Herstellungskos-ten von rd. 1,7 Mio. € entspricht der Neubau denhohen Anforderungen an das „Effizienzhaus 70“der KfW und dem Landeswohnraumförderungs-programm.

Schreinerweg

Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-WegIm Rahmen des geförderten Mietwohnungsbausentstehen im großen Bauabschnitt 18 neue Woh-nungen mit rd. 1.600 m2 Wohnfläche. Im Anbau andas bestehende Gebäude wird ein Projekt mit derParitätische Sozialdienste GmbH Konstanz reali-siert. Hier entstehen Gemeinschaftsräume im Erd-geschoss sowie Wohnraum für ca. 12 Bewohner.Die Bezugsfertigkeit wird ab Ende des laufendenJahres angestrebt.

Stockackerweg/Käthe-Kollwitz-Weg

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I. LAGEBERICHT

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EichendorffwegNachdem die Planung durch eine Mehrfachbe-auftragung von Architekturbüros entwickelt wurde,führte die WOBAK ein Bürgerbeteiligungsverfahrenmit der Nachbarschaft über eine Realisierung dergeplanten Baumaßnahmen durch. Favorisiert wurdeder Entwurf des Büros Schaudt Architekten. DieBaugenehmigung für das Bauvorhaben mit 27 freifinanzierten Mietwohnungen und 23 Einfamilien-häusern wurde im Berichtsjahr erteilt. Mit der Erstel-lung der Erschließungsanlagen wurde im 1. Quartaldes laufenden Jahres begonnen. Der Baubeginn fürdie Einfamilienhäuser erfolgt im 2. Quartal. Baustartfür die Familienwohnungen wird im 3. Quartal sein.

Übersichtsplan Eichendorffweg

Sonnenbühl Hockgraben (Laborhäuser)Die Überplanung für das rd. 10.000 m2 große,vom Land Baden-Württemberg erworbene, Grund-stück an der Jacob-Burckhardt-Straße erfolgt durcheinen kombinierten Realisierungswettbewerb fürFreie Architekten und Generalunternehmer. Wegendes dringenden Bedarfs an bezahlbaren und ener-getisch hochwertigen Wohnungen soll das Vorhabenvon ca. 90 geförderten Mietwohnungen mit Darle-hen des Landes Baden-Württemberg und der KfWrealisiert werden. Die Entscheidung der Jury fiel imApril, so dass der Baubeginn Ende 2013/Anfang2014 erfolgen soll.

Der wegen vordringlicher Projekte mehrfach ver-schobene Baubeginn für 19 überwiegend große,freifinanzierte Mietwohnungen als Bestandsobjektsoll im 3. Quartal 2013 erfolgen. Das Bauvorhabenrichtet sich vorrangig an Mieter des mittleren Preis-segments oder an Mitarbeiter/innen der Universi-tät Konstanz.

Sonnenbühl Hockgraben (Laborhäuser)

Jacob-Burckhardt-Straße

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I. LAGEBERICHT

DorfbachwegDie Planung von 8 geförderten Mietwohnungensteht kurz vor dem Abschluss, sodass im 2. Quartal

ein Bauantrag sowie Förderanträge an die L-Bankund KfW gestellt werden können.

Martin-Schleyer-Straße 29Im Bereich „Litzelstetten Mitte“ konnte die Ge-sellschaft zwei, zusammen rd. 1.310 m2 großeGrundstücke, erwerben, die einer die Ortschaft be-reichernden Neubebauung zugeführt werden kön-nen. Für das gesamte Umfeld kann gegebenenfallsein Bebauungsplan aufgestellt werden, das Grund-stück wird zunächst bevorratet. Im Rahmen des be-reits laufenden Bürgerbeteiligungsverfahrens wird einArchitektenwettbewerb, an dem auch die WOBAKbeteiligt ist, die weitere Ablaufplanung einleiten.

Martin-Schleyer-Straße 29

Drechslerweg Das Objekt, früher Riedstraße 8, ist im Wege einerMehrfachbeauftragung überplant worden. Es sollengeförderte Mietwohnungen und Gewerberäumeim EG entstehen. Ca. 6 kleinere Wohnungen werden ggf. von einemFörderverein angemietet, der psychisch krankeMenschen betreut. Weitere Entscheidungen erfol-gen im laufenden Jahr.

Drechslerweg

HegaustraßeNach einem Beschlussvon Aufsichtsrat undGeschäftsführung wirdhier ein Ersatzneubaumit 30 gefördertenMietwohnungen ent-stehen. Die Finanzierung wird durch Mittel desLandes Baden-Württemberg und der KfW ermög-licht. Die Herstellungskosten für die ca. 2.100 m2

Wohnfläche liegen bei ca. 5,8 Mio. €. Der Bau-beginn wird noch im laufenden Jahr erfolgen.

Hegaustraße

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I. LAGEBERICHT

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Jungerhalde NordDie Stadt Konstanz beabsichtigt auf dem eigenenGrundstück ein Projekt mit Altenpflegeeinrichtung,Kindergartenneubau etc. zu entwickeln, das dieWOBAK realisieren könnte. Das begonnene Bürger-beteiligungsverfahren wird fortgesetzt, eine Aus-

schreibung der Dienstleistungen ist vorgesehen. DieWOBAK hat sich nach einem entsprechenden Auf-sichtsratsbeschluss bei der Stadt als Bauträger undInvestor beworben.

Dettingen - Ortsmitte Auch in Dettingen findet derzeit ein Bürgerbe-teiligungsverfahren mit dann folgendem städte-baulichen Wettbewerb statt. Das Ergebnis wird

zeigen, inwieweit die WOBAK ein Projekt mitSeniorenwohnungen und Pflegeeinrichtung entwer-fen kann. Zunächst sind die Ergebnisse abzuwarten.

Dettingen - Schmidtenbühl NordNeben dem gesellschaftseigenen Geschossbau-grundstück wurde im 1. Quartal des laufenden Jah-res das Nachbargrundstück von der Stadt Konstanzerworben. Beide werden derzeit extern, mit dem

Ziel geförderte oder frei finanzierte Mietwohnungenzu schaffen, überplant. Für den Baubeginn wirdEnde 2013/Anfang 2014 angestrebt.

Lageplan Baugrundstücke Schmidtenbühl Nord (Dettingen)

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I. LAGEBERICHT

� Eigentumsmaßnahmen

Angesichts des anhaltenden Angebotsdefizits aufdem Wohnungsmarkt hat die WOBAK ihren Schwer-punkt der Neubautätigkeiten auf das Errichten von

Mietwohnungen fokussiert. Trotz großer Nachfrage nach Eigentumsobjekten wird deshalb nur ein Bau-vorhaben bearbeitet.

EichendorffwegDie Baugenehmigung für die Errichtung von 23Einfamilienhäusern liegt bereits vor. Es entstehenunterschiedliche Haustypen, Reihen-, Ketten- undDoppelhäuser in verschiedenen Varianten undWohnflächen von ca. 135 m2 bis 170 m2. Alle Häu-ser erfüllen mindestens die hohen Standards der KfW als „Effizienzhaus 70“. Dadurch ist dieOption, Fördermittel der KfW in Anspruch zu neh-men, gegeben. Die Erschließung erfolgt im März.Mit dem Bau und Vertrieb wurde bei positiverResonanz des Marktes im laufenden Jahr begonnen.

Wohnpark Eichendorffweg

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I. LAGEBERICHT

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Die Modernisierung und Instandhaltung des Woh-nungsbestandes ist für eine kommunale Wohnungs-baugesellschaft eine niemals endende Aufgabe,die sich entscheidend auf die weitere Entwicklungund das erfolgreiche Handeln der Gesellschaftauswirkt. Häuser bzw. Bauwerke sind Verschleiß-objekte wie alle Gebrauchsgegenstände unserestäglichen Lebens. Ohne die ständige Beobachtungund die Anpassung an zeitgemäße Standardsnimmt der Wert – gerade in unserer Zeit – schnellab und die Nutzung wird für große Teile der Be-völkerung unattraktiv. Hinzu kommt, dass durchdie zunehmende Technisierung der Gebäude derBedarf an Wartung und Anpassung an technischeNormen und Bestimmungen stark zunimmt und da-durch die Intervalle der Überarbeitungen und not-wendigen Wartungen ständig kürzer werden, wasselbstverständlich auch ein Anwachsen der Kostenin teilweise beängstigende Größenordnungen zurFolge hat.

Die von Politik und Gesellschaft geforderte Ver-besserung der energetischen Standards trägt – sonotwendig sie sein mag – ebenfalls zu steigendenAufwendungen im Modernisierungsbereich bei undwird sich auch zukünftig auf die Folgekosten aus-wirken.

Während die WOBAK im Neubau in den letztenJahren den Versuch unternommen hat, vielfach ohneWärmedämmverbundsysteme auszukommen, gibtes bei den Sanierungen kaum Alternativen, so dassdie dabei entstehenden Probleme zugunsten derEnergieeinsparung in Kauf genommen werden müs-sen. Dementsprechend hat die Gesellschaft auchim Jahr 2012 wieder 5 große Wohnanlagen mitüber 100 Wohneinheiten zu einem zeitgemäßenenergetischen Standard verholfen und damitwesentlich zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes

beigetragen. Im Einzelnen sind dies die Anlagen inder Wallgutstr. 30-34, in der Brandenburger Str.17-19, in der Breslauer Str. 9+11 sowie BerlinerStr. 14+16 und in der Reutestr. 1-7. Mit denMaßnahmen Breslauer- und Berliner Straße wurdedabei auch die Modernisierungsvereinbarung mitder Stadt Konstanz „Soziale Stadt Berchen/Öhmd-wiesen“ vollständig erfüllt und abgerechnet.

Die Modernisierung der Haustechnik, die für dieVermietbarkeit der gesellschaftseigenen Wohnun-gen ebenfalls eine große Rolle spielt und sichzusätzlich auf die Reduzierung des Energiever-brauchs auswirkt, wurde bei den Anlagen Täger-moosstr. 33-37, Wallgutstr. 37-41, Am Pfeiferhölz-le 9, St.-Gebhard-Platz und Buhlenweg 32 durch-geführt, wobei die Arbeiten an letzterer noch weitin das laufende Jahr hineinreichen und an demNachbargebäude Buhlenweg 34 weitergeführtwerden.

� Modernisierung / Sanierung /Instandhaltung

Breslauer Straße 9 + 11

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Unserem Bestreben immer ganze Stadtbezirke voll-ständig zu sanieren, wurde dabei insoweit wiederRechnung getragen, als damit nicht nur der Be-reich Berchen/Öhmdwiesen sondern auch der Ge-samtbestand in der Wallgutstraße/Schobuliweg/Morinckweg und die gesamte Wohnanlage AmPfeiferhölzle äußerlich und technisch modernisiertsind.

Ergänzt werden diese Maßnahmen immer durchWertverbesserungen wie Auswechslung der Woh-nungsabschlusstüren, Überarbeitung der Außenan-lage und Renovierung der Treppenhäuser, die eben-falls von großer Bedeutung für die Steigerung derWohnqualität sind.

Die laufenden Unterhaltungsmaßnahmen wieStreichen der Fenster und Fassade, der Holzteileund Balkongeländer und die Instandsetzung beiWohnungswechsel, die vielfach durch die eigeneMalerkolonne durchgeführt werden, seien dabeinur am Rande erwähnt.

Rückblickend betrachtet war das Jahr 2012 wie-der ein sehr aktives Jahr auf dem Gebiet derBauunterhaltung, in dem über 6 Mio. Euro in dieVerbesserung der Bestandswohnungen investiertwurden. Eine Investition, die sich nicht nur über dieErhaltung hochwertigen Wohnraums, sondernauch aus ökologischen Gründen und durch dieReduzierung des Energieverbrauchs rechtfertigt.Die Fortsetzung dieser Bemühungen wird derWOBAK daher auch weiterhin ein großesAnliegen sein.

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Reutestr. 1-7

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I. LAGEBERICHT

4. Haus- und Grundstücksbewirtschaftung

Wohnungsbestand & Wohnungsbauleistung

Der mit dem Landeswohnraumförderungsprogramm2012 eingeschlagene Weg der Neuausrichtungder Wohnraumförderung des Landes wird mit demaktuellen Förderprogramm 2013 konsequent fort-gesetzt und weiter optimiert. Die Entscheidung wirdvon der Geschäftsführung begrüßt, da in der Stadtanhaltender Wohnraummangel zu registrieren ist.Nach einer vom Deutschen Mieterbund in Auftraggegebenen Studie ist in Konstanz der Preissprungzwischen Bestands- und Neumiete besondershoch. Demnach liegen die Preise für Neuvermietun-gen im Durchschnitt 44 % über der Bestandsmietevon ca. 6,93 €/qm. Von dieser Problematik beson-ders betroffen sind vor allem die Universitätsstädtedurch die erhöhte Wohnraumnachfrage.

Die WOBAK wird im Jahr 2013 mehrere Bauvor-haben im Rahmen des geförderten Mietwohnungs-baus als auch im Eigentumsbereich realisieren.Aufgrund der allgemeinen Fluktuation konnten zahl-reiche Wohnungen an Interessenten neu vermietetwerden. Die Hausverwaltung war angesichts derweiter zunehmenden Komplexität des Tätigkeits-feldes und der Aufgabenfülle erneut stark gefor-dert. Für die WOBAK als Immobiliendienstleisterbleibt die Ausrichtung des Service an denKundenwünschen ein vorrangiges Ziel. ZumBilanzstichtag 31.12.2012 umfasste der gesell-schaftseigene Wohnungsbestand insgesamt 3718Wohnungen, 50 gewerbliche Einheiten und 2273Garagen und Abstellplätze. Zu keiner Zeit imBerichtsjahr war ein durch Unvermietbarkeit ent-standener Wohnungsleerstand zu verzeichnen.Dies gilt auch für das erste Quartal des laufendenJahres 2013.

Wohnungsverwaltung für Dritte

Dieses Geschäftsfeld, das zu den wichtigen ergän-zenden Tätigkeiten neben dem Kerngeschäft zählt,leistete einen weiteren positiven Beitrag zum wirt-schaftlichen Erfolg des Unternehmens. Für die Haupt-

gesellschafterin Stadt Konstanz wurden 64 Woh-nungen, zwei gewerbliche Einheiten sowie siebenGaragen und drei Abstellplätze verwaltet. Im Auf-trag der BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbHverwaltet die WOBAK weiterhin 33 Wohnungenund 19 Garagen. Für weitere Eigentümer wurdenim Auftrag zusätzlich 16 Gewerbeeinheiten, 308Wohnungen, 170 Garagen und Abstellplätze ver-waltet.

Eigentumswohnungen

Mit 76 Miteigentümergemeinschaften, darunter 71Wohnungseigentümergemeinschaften, 4 Teileigen-tümergemeinschaften und 1 Sonstigen verzeichnendie verwalteten Einheiten zum Bilanzstichtag eben-falls einen Anstieg. Insgesamt sind dies 1.302 Woh-nungen, 33 Gewerbeeinheiten, 945 Garagen undAbstellplätze im Auftrag der Wohnungseigentümer.Weitergehend sind in diesen Gemeinschaften 48eigene Einheiten (davon 46 Wohnungen und zweiGewerbeeinheiten) und 61 TG-Stellplätze vorhan-den, die im eigenen Wohnungsbestand erfasst sind.Auch im Berichtsjahr konnte die Immobilienabteilungihre positive Entwicklung im Zusammenhang des ge-samten Unternehmens fortsetzen und an Marktprä-senz gewinnen.

Gesamtsummen

Nach einem weiteren erfreulichen Anstieg ist auchfür das Geschäftsjahr 2012 ein neuer Höchststandbei den eigenen und verwalteten Objekten zu ver-zeichnen.Zum Bilanzstichtag 31.12.2012 wurden 8.943Einheiten (Wohnungen, gewerbliche Einheiten undGaragen) nach 8.589 im Vorjahr verwaltet undbetreut.

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I. LAGEBERICHT

Vermietung

Das gemeinsame Konzept zur Entwicklung desWohnungsmarktes der Stadt Konstanz und derWOBAK, welches in verschiedenen Gremien undArbeitsgruppen fortlaufend weiterentwickelt wird,konnte ein gutes Stück vorangebracht werden.Trotzdem waren auch im Berichtsjahr Familien mitKindern und die Haushalte mit mittleren und kleine-ren Einkommen von dem begrenzten Wohnungsan-gebot in der Stadt besonders betroffen. Währenddes Jahres 2012 konnten im eigenen Wohnungsbe-stand 293 und 29 fremdverwaltete Mietverhältnissedurch Mieterwechsel geschlossen werden, womiterneut eine beachtliche Zahl größerer Wohnungenan Familien mit mehreren Kindern vermittelt wurde. Zusätzlich wurden 96 Tauschwohnungen vermittelt.Es wurden insgesamt 418 neue Mietverhältnissebegründet, von denen 111 auf Erstbezüge entfielen,29 auf fremdverwaltete Wohnungen und 22 Mieteraus der Hegaustraße 2-8 wurden wegen des geplan-ten Abrisses der Häuser umgesetzt. Somit verbleiben256 Neuvermietungen, was einer Fluktuationsratevon 6,88 % entspricht, bezogen auf den eigenenWohnungsbestand. Im Vorjahresvergleich (6,18 %)ist die Fluktuationsrate damit nur geringfügig ange-stiegen.

Wohnungssuchende

Die Entwicklung der Zahl der Wohnungssuchendendient immer auch als Indikator zur Beschreibung der

Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Kons-tanz. Im Jahr 2012 reagierte diese Zahl mit einer Entwicklung parallel zur weiter wachsenden Zahl derEinwohner und Haushalte in der Stadt.Die Neubewerbungen haben sich zum Bilanzstich-tag auf 1.220 (Vorjahr 1.149) erhöht. Die Zahl derTauschanträge beträgt 162 (Vorjahr 143). Im Okto-ber des Berichtsjahres wurde die jetzt seit 2008jährliche Aktualisierungsaktion der Bewerberkarteidurchgeführt, die zur Löschung von 863 Bewer-bungen und 98 Tauschanträgen führte.

Regiebetriebe

Die Regiebetriebe, insbesondere der Gärtner- undMalerbetrieb, erwirtschafteten auch im Berichtsjahr2012 einen deutlichen Beitrag zum erfolgreichenUnternehmensergebnis. Diese Arbeitsfelder konnten,nicht zuletzt mit einem fortlaufend modernisiertenMaschinenpark, eine neuerliche Effizienzsteigerungerreichen. Darin eingeschlossen ist der Reinigungs-trupp, dessen Arbeit an der „Visitenkarte der Wohn-anlagen“, nämlich den Hauszugängen, Außenanla-gen und Müllstationen, durch die teilweise nachlas-sende Mitarbeit von Bewohnern stetig an Bedeutunggewinnt. Die Regiebetriebe erbringen somit einenwichtigen Beitrag zur Erhaltung des ansprechendenErscheinungsbildes der Wohnanlagen für das An-sehen des Unternehmens und für die Bewohnerselbst.

31.12.08 31.12.09 31.12.10 31.12.11 31.12.12

Deutsche Bewerber 1.646 1.685 1.706 1.879 1.933

Ausländische Bewerber 561 570 580 604 685

Gesamtbewerber 2.207 2.255 2.286 2.483 2.618

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I. LAGEBERICHT

20

5. Beteiligung

BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH

Die BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbH istdas im Jahre 2000 gemeinsam gegründeteBeteiligungsunternehmen von vier Partnern ausdem Landkreis Konstanz zur Bündelung von derenwohnungswirtschaftlichen Kompetenzen in derRegion.

Gesellschafter sind die WOBAK Städtische Woh-nungsbaugesellschaft mbH Konstanz, der Spar-und Bauverein Konstanz eG, die Baugenossen-schaft Familienheim Bodensee eG, Radolfzell unddie BGO Baugenossenschaft Oberzellerhau eG,Singen.

Die BHS, an der die WOBAK mit 49 % beteiligt ist,kann auch für das Geschäftsjahr 2012 ein sehrgutes Ergebnis vorlegen, resultierend aus ihrem ex-

pandierenden Dienstleistungsbereich und damit ver-bundenem beachtlichen Anstieg der Umsatzerlöse.

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I. LAGEBERICHT

6. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Eine erneute Steigerung der Bilanzsumme (Vorjahr€ 177.795.092,21) auf € 184.291.081,38konnte im Verlauf des Geschäftsjahres verbuchtwerden.Sie begründet sich vor allem in der Position desAnlagevermögens total € 175.219.954,50(Vorjahr € 165.371.611,38). Dort konnte dasProjekt 109 Wohnungen Bruder-Klaus-Str./St. Geb-hard Str. als abgeschlossen verbucht werden.

Die projektbezogenen Darlehen wurden voll aus-gezahlt, welche sich in der Position der Verbind-lichkeiten total € 152.977.338,58 (Vorjahr € 148.124.069,39) darstellt.

Eine Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbe-wirtschaftung auf total € 25.493.190,40 (Vorjahr€ 24.866.885,29) konnte durch den Bezug desProjektes Bruder-Klaus-Str./St. Gebhard Str. verbuchtwerden.

Die Abschreibung auf Sachanlagen schlugen mit€ 6.100.139,07 (Vorjahr € 6.390.646,32) zuBuche.

Es wurde ein Bilanzgewinn von € 873.529,98(Vorjahr € 661.278,64) verbucht.

Die flexible Finanzdisposition, an die jeweiligenKapitalmarktverhältnisse angepasst, ermöglichteeine fortlaufende Liquidität der Gesellschaft. Umauch kurzfristig eine zinsgünstige Refinanzierungdes Unternehmens zu ermöglichen, werden die In-strumente des ständigen Finanzmanagements undder bewährte Liquiditätsverbund mit der StadtKonstanz genutzt.

Entwicklung der Bilanzsumme in Euro

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I. LAGEBERICHT

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Entwicklung der Bilanz Anlagevermögen

in Euro

Entwicklung der Bilanz Verbindlichkeiten

in Euro

Entwicklung BestandVerwaltete Objekte

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I. LAGEBERICHT

Modernisierungs-aufwendungen

in Euro

Entwicklungder Gewinn- undVerlustrechnung

Umsatzerlöse aus derHausbewirtschaftung

in Euro

Entwicklung derGewinn- und

Verlustrechnung

Bilanzgewinnin Euro

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7. Finanzinstrumente

Die Finanzkrise hat das Jahr 2012 in aller Weltüberschattet. Auch große und scheinbar stabileVolkswirtschaften gerieten ins Wanken. Die Furchtvor dem Euro-Verfall hat viele institutionelle und pri-vate Anleger in Sachwerte investieren lassen.Hierdurch konnte die Wohnungswirtschaft, auchdie WOBAK, profitieren. Risiken haben sich ausder allgemeinen Marktentwicklung für die städti-sche Wohnungsbaugesellschaft nicht ergeben, dasie nicht mit Derivaten, Anleihen oder anderenspekulativen Finanzprodukten handelt.Als wesentliches Finanzierungsinstrument setzt dieWOBAK, entsprechend den Erfordernissen derWohnungswirtschaft, Dauerfinanzierungsmittel ein.Damit führen, wie bei allen Unternehmen mit einemhohen Kapitaleinsatz, sinkende Zinsen auch zu ei-nem abnehmenden Zinsaufwand. Steigende Zin-sen würden sich dagegen negativ auf das jeweili-ge Jahresergebnis auswirken. Die darin liegendenRisiken sind durch die breite Streuung der Zinsbin-dungsfristen minimiert worden.Die Europäische Zentralbank senkte den Leitzinsim Euroraum, erstmals seit Einführung des Euro,unter ein Prozent. Der Zins wurde um 0,25 Punkteauf 0,75 Prozent verringert. Die großen staatli-chen Zentralbanken, vor allem die EZB selbst,gerieten dadurch in einen ungelösten Zielkonflikt

zwischen dem Hauptziel der Erhaltung der Wäh-rungsstabilität und der Vorsorge vor einer möglichenInflation und Rettung angeschlagener Euro-Länder.

Die WOBAK hat für die nächsten zwei Jahre imRahmen ihres internen Risikomanagements keinegefährdenden Auswirkungen von Zinsänderungenauf das Jahresergebnis des Unternehmens festge-stellt. Die Fortsetzung der regen Investitionstätigkeitging mit der weiteren Aufnahme von langfristigenFinanzierungsmitteln für die im Jahr 2012 laufen-den Vorhaben einher, wobei der Cash-Pool mit derStadt Konstanz vereinbarungsgemäß zeitweise inAnspruch genommen wurde. Insgesamt wurdendie Investitionen des Berichtsjahres in Höhe von22,5 Mio. Euro zu rd. 44 % fremdfinanziert. Wiein den Vorjahren reichte der Cashflow aus, um dieplanmäßigen Tilgungen zu erwirtschaften.

I. LAGEBERICHT

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I. LAGEBERICHT

Eine ziel- und ergebnisorientierte Steuerung ist un-verzichtbarer Bestandteil der Unternehmensführung.Unternehmerisches Handeln ist immer mit Chancenaber auch mit Risiken verbunden. Das betrieblicheControlling und das interne Risikomanagementwurden zur weiteren Optimierung der notwendigenunternehmerischen Sicherheit fortgesetzt und wei-terentwickelt. Die aktuellen Entwicklungen und po-tenziellen Risiken im Unternehmen selbst, aberauch auf dem Immobilienmarkt der Region wurdenbeobachtet, analysiert und in entsprechende Ent-scheidungen umgesetzt. Die Nachfrageentwicklungwurde konsequent beobachtet, um bei Bedarf an-gemessen reagieren zu können. Es zeigt sich da-bei eine Fortsetzung der bereits im Vorjahr entwickel-ten Tendenz zu einer erneuten Steigerung derNachfrage in fast allen Segmenten des Wohnungs-marktes. Dies betrifft gleichermaßen Eigentums-maßnahmen im Bauträgergeschäft wie auch Miet-objekte. Die Zahl der registrierten Wohnungssu-chenden stieg deshalb im Jahresvergleich an. Diekonsequente Weiterentwicklung als Dienstleistungs-unternehmen erfordert ausreichend Flexibilität, umauf soziale Veränderungen am Markt vorausschau-end reagieren zu können. So ist das Thema„Demografischer Wandel“ mit seinen Konsequenzenein großes Thema der Wohnungswirtschaft. Miteinem entsprechenden Handlungskonzept, auf derBasis einer Grundsatzentscheidung von Aufsichts-rat und Geschäftsführung, sorgt die WOBAK füreine Umsetzung ihrer Bauvorhaben nach genera-tionengerechten Gesichtspunkten.

Der Kern des Unternehmenszwecks bleibt unverän-dert die Versorgung breiter Schichten der Bevöl-kerung mit bezahlbarem Wohnraum. Dieser Zweckwird dadurch erreicht, dass ständig Wohnimmobi-lien errichtet, erworben und vermietet sowie fort-laufend plangemäß der Wohnungsbestand moder-nisiert wird. Entsprechend dem vom Aufsichtsratbeschlossenen Wirtschafts- und Finanzplan 2012wurde erneut eine zufriedenstellende Ertragslageerreicht. Die während des Berichtsjahres fortlau-fend gesicherte Zahlungsfähigkeit ist auch einErgebnis der wirtschaftlich gesunden und solidenLage des Unternehmens.

Zum Generieren von Eigenmitteln für die Aufgabeder Bautätigkeit im Mietwohnungsbau und zurErwirtschaftung von Deckungsbeiträgen für dieVerwaltungskosten wurden sowohl das Bauträger-geschäft als auch die WEG- und Drittverwaltungals Geschäftsfelder weiter bearbeitet.

Ein generelles Risiko der Wohnungsvermietung be-steht darin, dass sich Teile des Wohnungsbestan-des zu spät oder gar nicht an veränderte Marktsitua-tionen anpassen könnten und damit nur schweroder unvermietbar wären. Dies hätte lange Leer-standszeiten, sinkende Mieten und Mietausfällezur Folge. Das langfristig hohe Niveau der In-vestitionen in den Wohnungsbestand führt zu dergewünschten Sicherheit und versetzt die Liegen-schaften in einen sehr zufriedenstellenden Zustand.Zum Bilanzstichtag gab es keinen durch Un-vermietbarkeit verursachten Wohnungsleerstand.

Die für die energetische Modernisierung erforderli-chen Finanzierungsmittel werden durch die Auf-nahme von Finanzmitteln und den Cashflow aufge-bracht.

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Konstanz hat seinÜberangebot an Flächen im Berichtsjahr erheblichausgebaut. Trotzdem bleibt das Risiko des Unter-nehmens für seine Gewerbeobjekte im BestandNachmieter zu finden und das Mietpreisniveau zuhalten auf minimalem Niveau.

Die 50 gewerblichen Einheiten der WOBAK sindnur mit einem untergeordneten Anteil von 4,65 %(im Vorjahr 4,55 %) an der Summe der Sollmietenvon Wohnungen und Gewerbe beteiligt, sodassdieser Bereich keine maßgebliche Wirkung hat.Zum Bilanzstichtag standen keine Gewerbeein-heiten leer.

8. Chancen- und Risikobericht

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Die wesentlichen Risiken des Bauträgergeschäftsliegen in der möglichen Verschlechterung der Ver-marktungschancen sowie Überschreitungen vonKostenansätzen und Bauzeiten. Deshalb beginntdie WOBAK zur eigenen Risikobegrenzung neueProjekte immer erst nach einer selektiven Einzel-fallentscheidung. Trotz des positiven Marktum-feldes im Bauträgergeschäft hat die WOBAK in2012 kein größeres neues Bauträgerobjekt begon-nen. Stattdessen lag der Fokus ganz auf dem Baudringend benötigter Mietwohnungen für Familienund Studenten. Für das laufende Jahr werden ver-schiedene Vorhaben sowohl im Mietwohnungsbauals auch im Eigentumsbereich umgesetzt.

Damit wird die WOBAK auch weiterhin ihreChancen im Bauträgergeschäft nutzen können,wobei die Entwicklung der Zinsen und der Bau-kosten permanent beobachtet und ausgewertetwerden. Zusammenfassend haben zum Bilanz-stichtag bei der städtischen Wohnungsbaugesell-schaft keine bestandsgefährdenden oder entwick-lungsbeeinträchtigenden Risiken vorgelegen.

I. LAGEBERICHT

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I. LAGEBERICHT

Der Aufsichtsrat des Unternehmens hat denWirtschafts- und Finanzplan 2013 in seiner Sit-zung am 27. November 2012 einstimmig be-schlossen, einschließlich der mittelfristigen Finanz-planung 2014 bis 2017. Zusammen mit dem vor-liegenden erfolgreichen Jahresabschluss 2012 er-öffnet dieser der Gesellschaft die Chance zu wei-terem betriebswirtschaftlich gesunden Wachstum.Die wachsende Angebotslücke auf dem Konstan-zer Wohnungsmarkt ist der WOBAK Verpflichtungund Auftrag, neben den bereits kurzfristig entwickel-ten Projekten ständig neue zu realisieren, die ins-besondere der originären Zielgruppe, breitenSchichten der Bevölkerung, baldmöglichst zu Gutekommen. Die Fortsetzung der gesicherten Finanzsi-tuation und Ertragslage ist für die absehbareZukunft demgemäß gesichert.

Die Modernisierung und energetische Ertüchtigungdes Wohnungsbestandes wird auf dem bereitserreichten, recht hohen Niveau fortgesetzt und istmit einer Erhöhung des Aufwandsanteils um je-weils ca. 2,5 % pro Geschäftsjahr eingeplant.Hierzu geht die Geschäftsführung für das laufendeund das folgende Geschäftsjahr von der Steige-rung des Ansatzes für Umsatzerlöse aus der Haus-bewirtschaftung um jeweils ca. 1,0 % pro Jahr auf-grund von Neuzugängen und Mietanpassungenaus.

Eventuell mögliche unternehmerische Risiken, dieaus dem Unternehmen oder seinem Umfeld auf diestädtische Wohnungsbaugesellschaft einwirkenkönnten, werden von der Geschäftsführung konti-nuierlich beobachtet und bewertet. Die WOBAKteilt die Einschätzung der unternehmerischen Woh-nungswirtschaft und deren Institute, dass trotz derRisiken der weltweiten Finanzkrise insbesondere

für süddeutsche Ballungsräume mittelfristig eingutes Wachstumspotenzial gegeben ist. Deshalbgeht die Geschäftsführung für das laufende Jahrund mittelfristig von der Fortsetzung der nachhalti-gen, erfolgreichen Unternehmensentwicklung aus.

Im ersten Quartal 2013 ist insgesamt keine we-sentliche Veränderung oder Abweichung dererwarteten Entwicklung eingetreten. Unter Berück-sichtigung der gesamtwirtschaftlichen Situation,einschließlich der daraus erwachsenden Unsicher-heiten für das Jahr 2013, ist im Sinne des Er-reichens der gesteckten unternehmerischen Zielemit der Fortsetzung der positiven Vermögens-, Fi-nanz- und Ertragsentwicklung zu rechnen.

Ereignisse von besonderer Bedeutung nachSchluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

Konstanz, den 04. März 2013

Die Geschäftsführung

Bruno RuessDirektor

9. Voraussichtliche Entwicklung

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

II. Jahresabschluss zum 31.12.2012

� Bilanz

� Gewinn- und Verlustrechnung

� Anhang

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

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AKTIVA 31.12.2012 31.12.2011

Anlagevermögen € € €

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 146.178.380,25 133.560.114,78Grundstücke mit anderen Bauten 7.796.033,00 8.117.304,60

Grundstücke ohne Bauten 1.807.573,43 1.885.903,75

Technische Anlagen und Maschinen 213.873,65 0,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 713.548,01 700.213,01

Anlagen im Bau 16.472.115,42 19.198.652,77

Bauvorbereitungskosten 270.285,27 132.998,95

Geleistete Anzahlungen 1.509.195,21 1.509.195,21

174.961.004,24 165.104.383,07

Finanzanlagen

Beteiligungen 245.000,00 245.000,00

Sonstige Ausleihungen 7.897,55 16.289,55

Andere Finanzanlagen 6.052,71 258.950,26 5.938,76

175.219.954,50 165.371.611,38

Umlaufvermögen

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Grundstücke ohne Bauten 0,00 0,00

Bauvorbereitungskosten 269.115,12 43.744,65

Grundstücke mit unfertigen Bauten 0,00 64.562,45

Unfertige Leistungen 5.836.222,92 5.296.277,07

Andere Vorräte 0,51 0,51

6.105.338,55 5.404.584,68

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 80.968,88 85.173,16

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 12.898,45 140.127,40

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 996,21 8.044,98

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen einBeteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,00

Sonstige Vermögensgegenstände 2.114.887,01 6.319.986,92

davon aus Steuern € 89.971,88 (Vorjahr € 21.414,34) 2.209.750,55 6.553.332,46

Flüssige Mittel

Kassenbestand undGuthaben bei Kreditinstituten 756.037,78 465.563,69

756.037,78 465.563,69

184.291.081,38 177.795.092,21

Bilanz zum 31.12.2012

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

PASSIVA 31.12.2012 31.12.2011

Eigenkapital € € €

Gezeichnetes Kapital 5.973.450,00 5.973.450,00

Kapitalrücklage 9.200.186,11 9.200.186,11

Gewinnrücklagen

Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 1.803.049,50 1.703.049,50

Freie Rücklagen 12.456.257,78 11.794.979,14

14.259.307,28 13.498.028,64Bilanzgewinn

Jahresüberschuss 973.529,98 736.278,64

Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage -100.000,00 -75.000,00

873.529,98 661.278,64

Eigenkapital insgesamt 30.306.473,37 29.332.943,39

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 13.000,00 13.500,00

Steuerrückstellungen 8.000,00 50.000,00

Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 0,00

Sonstige Rückstellungen 986.269,43 274.579,43

1.007.269,43 338.079,43

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 121.882.654,70 116.737.014,07

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 17.724.925,56 18.808.668,73

Erhaltene Anzahlungen 6.362.781,28 6.219.142,68

Verbindlichkeiten aus Vermietung 4.055.985,50 3.876.356,71

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 479.955,07 446.236,66

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.292.082,36 932.850,86

Sonstige Verbindlichkeiten 1.178.954,11 1.103.799,68

davon aus Steuern € 70.538,79 (Vorjahr € 0,00) 152.977.338,58 148.124.069,39

184.291.081,38 177.795.092,21

Bilanz zum 31.12.2012

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

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2012 2011

Umsatzerlöse € € €

a) aus der Hausbewirtschaftung 25.493.190,40 24.866.885,29

b) aus Verkauf von Grundstücken 255.670,00 9.375.950,40

c) aus Betreuungstätigkeit 410.163,24 403.913,49

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 169.180,59 280.144,87

26.328.204,23 34.926.894,05

Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 700.753,87 --4.383.136,01

andere aktivierte Eigenleistungen 184.960,00 69.335,00

sonstige betriebliche Erträge 417.848,43 220.624,05

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.560.906,13 12.268.577,61

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 564.205,75 3.224.856,58

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 0,00 0,00

13.125.111,88 15.493.434,19

Rohergebnis 14.506.654,65 15.340.282,90

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 2.439.721,83 2.324.668,80

b) soziale Abgaben und Aufwendungenfür Altersversorgung und Unterstützungdavon für Altersversorgung € 183.299,88 (Vorjahr € 184.381,13) 625.486,85 599.319,22

Abschreibungen

Abschreibungen auf Sachanlagen 6.100.139,07 6.390.646,32

Sonstige betriebliche Aufwendungen 574.616,93 532.685,49

Erträge aus Beteiligungen 777.000,00 350.000,00

Erträge aus anderen Finanzanlagen 168,52 158,47

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (davon aus Aufzinsung € 0,00, Vorjahr € 337,56) 33.300,28 226.297,65

810.468,80 576.456,12

Zinsen und ähnliche Aufwendungen(davon aus Abzinsung € 8.925,00 , Vorjahr € 181,76) 4.022.262,45 4.671.020,42

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.554.896,32 1.398.398,77

Steuern vom Einkommen und Ertrag -42.000,00 34.400,40Sonstige Steuern 623.366,34 627.719,73

Jahresüberschuss 973.529,98 736.278,64

Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage -100.000,00 -75.000,00

Vorabausschüttung 0,00 0,00

Bilanzgewinn 873.529,98 661.278,64

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. – 31.12.2012

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

ANHANG

A. Allgemeine AngabenDer vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§242 ff und §§ 264 ff HGB sowie nach den einschlä-gigen Vorschriften des GmbHG und des Gesell-schaftsvertrages aufgestellt. Es gelten die Vorschriftenfür große Kapitalgesellschaften. Die Gliederung derBilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtetsich nach dem vorgeschriebenen Formblatt (Gesamt-kostenverfahren).

B. Angaben zu Bilanzierungs- undBewertungsmethodenFür die Aufstellung des Jahresabschlusses warendie nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungs-methoden maßgebend.

Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fort-geführten Anschaffungs- oder Herstellungskostenbewertet. Die Zugänge an Herstellungskosten be-stehen aus Fremdkosten und Personal- und Sach-aufwendungen (Sondereinzelkosten der Fertigung)sowie angemessene Teile der Material- und Ferti-gungsgemeinkosten und des Werteverzehrs desAnlagevermögens, soweit dieser durch die Ferti-gung veranlasst ist.

Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbareGegenstände des Anlagevermögens wurden wiefolgt vorgenommen:

• Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rech-ten mit Wohnbauten sowie Grundstücken mitanderen Bauten nach der Restnutzungsdauerme-thode auf Basis einer Gesamtnutzungsdauer zwi-schen 10 und 50 Jahren vorgenommen. Neuzu-gänge ab 1992 werden teilweise degressiv ab-geschrieben. Bei mehreren Vermögensgegenstän-den wurde auf den niedrigeren Wert abgeschrie-ben, der am Bilanzstichtag beizulegen ist. DieAbschreibungen wurden in Höhe von 869 T€

(Vorjahr 1.800 T€) vorgenommen.

• Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwen-dung der linearen Abschreibungsmethode unterZugrundelegung der betriebsgewöhnlichenNutzungsdauer von 3 bis 13 Jahren. „Gering-wertige Wirtschaftsgüter“ bis 410 € wurden imJahr des Zugangs in voller Höhe abgeschrieben.

• Bei den technischen Anlagen und Maschinen wur-de eine Photovoltaikanlage verbucht. Sie wird mit5 % abgeschrieben.

Grundstücke mit unfertigen Bauten des Umlauf-vermögens sind mit Herstellungskosten bewertet.

Forderungen sind zum Nennwert angesetzt.

Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildungangemessener Einzelwertberichtigungen Rechnunggetragen.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mitden Mietern abgerechnete Betriebskosten, die sichaus Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen-setzen.

Die anderen Vorräte wurden zu Anschaffungskos-ten bewertet.

Flüssige Mittel wurden zum Nominalwert ange-setzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissenVerbindlichkeiten. Sie sind nach vernünftiger kauf-männischer Beurteilung zum Erfüllungsbetrag an-gesetzt.

Es wurden sonstige Rückstellungen für Prüfungskos-ten, Steuerberatungskosten, Urlaubsverpflichtungen,Archivierungskosten, noch anfallende Baukosten,Gewährleistungsverpflichtungen und für Grunder-werb mit Rentenverpflichtung gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag an-gesetzt.

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

� I. Bilanz

1. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind 5.836.222,92 € (Vorjahr 5.296.277,07 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

3. Entwicklung des Anlagevermögens

34

Anschaffungs-/Herstellungs-

kosten

Zugänge desGeschäftsjahres

Abgänge desGeschäftsjahres

Umbuchungen(+ / -)

Abschreibungen(kumulierte)

Buchwertam 31.12.2012

Abschreibungen des Geschäftsjahres

€ € € € € € €

236.768.078,10 245.924,70 102.370,62 18.081.388,75 108.814.640,68 146.178.380,25 5.627.100,54

11.873.045,17 0,00 0,00 0,00 4.077.012,17 7.796.033,00 321.271,60

1.885.903,75 61.828,82 140.159,14 0,00 0,00 1.807.573,43 0,00

0,00 0,00 0,00 221.248,60 7.374,95 213.873,65 7.374,95

2.136.927,10 186.919,54 147.211,54 0,00 1.463.087,09 713.548,01 144.391,98

19.198.652,77 15.559.474,16 0,00 -18.286.011,51 0,00 16.472.115,42 0,00

132.998,95 153.912,16 0,00 -16.625,84 0,00 270.285,27 0,00

1.509.195,21 0,00 0,00 0,00 0,00 1.509.195,21 0,00

273.504.801,05 16.208.059,38 389.741,30 0,00 114.362.114,89 174.961.004,24 6.100.139,07

245.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 245.000,00 0,00

16.289,55 0,00 8.392,00 0,00 0,00 7.897,55 0,00

5.938,76 113,95 0,00 0,00 0,00 6.052,71 0,00

267.228,31 113,95 8.392,00 0,00 0,00 258.950,26 0,00

273.772.029,36 16.208.173,33 398.133,30 0,00 114.362.114,89 175.219.954,50 6.100.139,07

SachanlagenGrundstücke und grund-stücksgleiche Rechte mitWohnbauten

Grundstücke mit anderenBauten

Grundstücke ohne Bauten

Betriebs- und Ge-schäftsausstattung

Anlagen im Bau

Bauvorbereitungs-kosten

Finanzanlagen

Beteiligungen

Sonstige Ausleihungen

Andere Finanzanlagen

Anlagevermögeninsgesamt

gel. Anzahlungen

Technische Anlagen/Maschinen

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35

4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten, sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sichwie folgt dar:

5. Rücklagenentwicklung

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

Verbindlichkeiten Insgesamt Davon

Restlaufzeit gesichert

unter1 Jahr

1 bis 5Jahre

über5 Jahre

Art der Sicherung

€ € € € € €

Verbindlichkeitengegenüber

Kreditinstituten

121.882.654,70(116.737.014,07)

8.400.828,61(8.126.560,35)

15.322.268,09( 13.192.668,00)

98.159.558,00(95.417.785,72)

90.739.427,93(84.482.668,88)40.751.273,93

(31.796.483,38)

GPR

B

Verbindlichkeitengegenüber anderen

Kreditgebern

17.724.925,56(18.808.668,73)

661.536,23(1.203.743,17)

2.194.284,50(2.182.686,70)

14.869.104,83(15.422.238,86)

915.740,49(956.653,78) GPR

ErhalteneAnzahlungen

6.362.781,28(6.219.142,68)

6.362.781,28(6.219.142,68)

Verbindlichkeitenaus

Vermietung

4.055.985,50(3.876.356,71)

425.148,91(420.311,91)

3.630.836,59(3.456.044,80)

Verbindlichkeitenaus

Betreuungstätigkeit

479.955,07(446.236,66)

479.955,07(446.236,66)

Verbindlichkeitenaus Lieferungen

1.292.082,36(932.850,86)

1.292.082,36(932.850,86)

SonstigeVerbindlichkeiten

1.178.954,11(1.103.799,68)

1.178.954,11(11.049,68) (1.092.750,00)

152.977.338,58(148.124.069,39)

18.801.286,57(17.359.895,31)

21.147.389,18(19.924.149,50)

113.028.662,83(110.840.024,58)

132.406.442,35(117.235.806,04)

Wert1.1.2012

EinstellungBilanzgewinn

Vorjahr

EinstellungBilanzgewinnBerichtsjahr

Wert31.12.2012

€ € € €

Kapitalrücklage 9.200.186,11 0,00 0,00 9.200.186,11

Gewinnrücklage 1.703.049,50 0,00 100.000,00 1.803.049,50

Freie Rücklagen 11.794.979,14 661.278,64 0,00 12.456.257,78

22.698.214,75 661.278,64 100.000,00 23.459.493,39

GPR = Grundpfandrecht B = Bürgschaften ( ) = Vorjahr

Übertrag

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II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

� II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen betrieblichen Erträgen werden peri-odenfremde Erträge aus der Auflösung von Rück-stellungen (10 T€) und Anlagenabgänge (170 T€)ausgewiesen.

D. Sonstige AngabenIm Geschäftsjahr 2012 wurden durchschnittlichbeschäftigt:

Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubilden-de beschäftigt.

Die Pensionen für frühere Mitglieder des Ge-schäftsführungsorgans betragen 1.608,72 €. Fürlaufende Pensionen besteht eine Rückstellung von13.000,00 €.

Eine Angabe der Bezüge des Geschäftsführerserfolgte gemäß § 286 Abs. 4 HGB nicht.

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für ihre Tätig-keit im Geschäftsjahr 2012 Bezüge in Höhe von31.300,00 €.

Es bestehen folgende Forderungen und Verbind-lichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Das Unternehmen ist an folgendem Unternehmenmit 49 % beteiligt: BHS, Städtebau Bodensee/Hegau GmbH, Konstanz. Das Eigenkapital betrugbeim Jahresabschluss 2011 8.103.860,67 € undder Jahresüberschuss 896.284,60 €.

ARGE Markthallenareal GbR, Singen mit 33,33 %.Das Eigenkapital betrug beim Jahresabschluss2011 2.019.330,35 € und der Jahresüberschuss1.560.536,91 €.

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorardes Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprü-fung 31 T€.

Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Ver-pflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB beträgt7.208 T€ (Vorjahr 17.154 T€) aus laufenden Bau-maßnahmen für 22 Projekte im Anlage- und Um-laufvermögen.

Es bestehen Haftungsverhältnisse aus der Bestellungfremder Verbindlichkeiten in Höhe von 615 T€

(Vorjahr 1.049 T€). Dabei handelt es sich umGrundschulden von Erwerbern, deren Wohnungenoder Häuser nach der Bezugsfertigstellung übertra-gen, aber noch nicht aufgelassen sind. Das Risikoeiner Inanspruchnahme des Unternehmens aus die-sen Grundschulden ist gering. In den Kaufverträgenist vereinbart, dass eine Auszahlung der durchGrundschulden gesicherten Finanzierungsmittel nurdirekt an das Wohnungsunternehmen, entsprechenddem Baufortschritt, erfolgen kann.

Zum Bilanzierungsstichtag bestehenFremdwährungsverbindlichkeiten inHöhe von 5.372.500 CHF. Aus temporären Differenzen zwischenhandels- und steuerrechtlichen Wertan-sätzen resultieren aktive latente Steuern.Weiterhin bestehen steuerliche Verlust-vorträge, die bei der Berechnung akti-ver latenter Steuern berücksichtigt wer-den können. Aufgrund der Inanspruch-nahme des Wahlrechts des § 274 Abs.1 Satz 2 HGB werden aktive latenteSteuern nicht angesetzt.

36

Vollbeschäftigte Teilzeit-beschäftigte

KaufmännischeMitarbeiter 10 16

Technische Mitarbeiter 10 6

Mitarbeiter im Regie-betrieb, Hauswarte, etc. 19

39 22

2012 Vorjahr

Sonstige Forderungen 996,21 € 9.578,04 €

Forderungen gegenüberKreditinstituten 0,00 € 46.371,83 €

Forderungen ausLiquiditätsverbund 1.234.801,65 € 6.105.785,83 €

Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 24.707.714,84 € 25.586.774,10 €

Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 16.689.185,07 € 17.187.311,78 €

Verbindlichkeiten ausLieferungen und Leistungen 2.760,00 € 1.425,67 €

Sonstige Verbindlichkeiten 1.092.750,00 € 1.092.750,00 €

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� Organe der Gesellschaft

Gesellschafter Stadt KonstanzSparkasse Bodensee

Aufsichtsrat

Oberbürgermeister Horst Frank Stadt Konstanz Vorsitzenderbis 08.09.2012

Oberbürgermeister Uli Burchardt Stadt Konstanz Vorsitzenderab 25.09.2012

Stadtrat Jürgen Leipold Akademischer Direktor i.R. stv. Vorsitzender

Stadtrat Günter Beyer-Köhler selbstständiger Zimmermeister

Bürgermeister Claus Boldt Stadt Konstanz

Stadtrat Andreas Ellegast Maschinenbauingenieur

Stadtrat Jürgen Faden selbstständiger Elektromeister

Stadtrat Johann Hartwich Freier Architekt

Stadträtin Dr. Christiane Kreitmeier Kommunikationstrainerin bis 03.07.2012

Stadträtin Charlotte Dreßen selbstständige Kulturmanagerin ab 03.07.2012

Stadträtin Anne Mühlhäußer Lehrerin

Direktor Christoph Müller Vorstandsmitglied, Sparkasse Bodensee

Stadtrat Alexander Stiegeler selbstständiger Kaufmann

Stadtrat Roger Tscheulin selbstständiger Rechtsanwalt

Stadtrat Herbert Weber technischer Angestellter i.R.

Bürgermeister Kurt Werner Stadt Konstanz

Geschäftsführer

Direktor Bruno Ruess

Vorschlag für die Gewinnverwendung:Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Bilanzgewinn von 873.529,98 € in die Freien Rücklagen einzustellen.

Konstanz, den 04. März 2013Die Geschäftsführung

Bruno Ruess, Direktor

II. JAHRESABSCHLUSS ZUM 31.12.2012

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III. BESTÄTIGUNGSVERMERK

III. Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend ausBilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie An-hang – unter Einbeziehung der Buchführung undden Lagebericht der WOBAK Städtische Woh-nungsbaugesellschaft mbH Konstanz für das Ge-schäftsjahr vom 1. Januar bis 31.Dezember 2012geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung vonJahresabschluss und Lagebericht nach den deut-schen handelsrechtlichen Vorschriften und den er-gänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertra-ges liegen in der Verantwortung der gesetzlichenVertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es,auf der Grundlage der von uns durchgeführtenPrüfung eine Beurteilung über den Jahresabschlussunter Einbeziehung der Buchführung und über denLagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §317 HGB unter Beachtung der vom Institut derWirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschenGrundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planenund durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Ver-stöße, die sich auf die Darstellung des durch denJahresabschluss unter Beachtung der Grundsätzeordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lage-bericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinrei-chender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen wer-den die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit undüber das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld derGesellschaft sowie die Erwartungen über möglicheFehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung wer-den die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezo-genen internen Kontrollsystems sowie Nachweisefür die Angaben in Buchführung, Jahresabschlussund Lagebericht überwiegend auf der Basis vonStichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange-wandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesent-lichen Einschätzung der gesetzlichen Vertreter so-wie die Würdigung der Gesamtdarstellung desJahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sindder Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei-chend sichere Grundlage für unsere Beurteilungbildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungengeführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei derPrüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht derJahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften undden ergänzenden Bestimmungen des Gesellschafts-vertrags und vermittelt unter Beachtung der Grund-sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein, den tat-sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild derVermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesell-schaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit demJahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffen-des Bild von der Lage der Gesellschaft und stelltdie Chancen und Risiken der zukünftigen Entwick-lung zutreffend dar.

Stuttgart, den 22. März 2013 vbw Verband baden-württembergischerWohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

gez. gez. Beck MeesWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

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IV. Bericht des Aufsichtsrates

Die ordentliche Gesellschafterversammlung derWOBAK für das Berichtsjahr fand am 03. Juli2012 statt, wobei auch über die gemäß Gesell-schaftsvertrag anstehenden Neuwahlen zum Auf-sichtsrat für die Periode 2012 bis 2015 entschie-den wurde. Darüber hinaus machte die Wahl desneuen Oberbürgermeisters der Stadt Konstanz eineaußerordentliche Gesellschafterversammlung erfor-derlich, die am 25. September 2012 abgehaltenwurde. Die Beschlüsse der Gesellschafterversamm-lungen wurden bestimmungsgemäß im Aufsichtsratund in den Entscheidungsgremien der Gesellschaf-ter vorberaten.

Der Aufsichtsrat des Unternehmens trat im Jahr2012 zu fünf Sitzungen zusammen. Dabei wurdenalle in seinem Verantwortungsbereich liegenden er-forderlichen Entscheidungen und alle anstehendenBeschlüsse gefasst.

Die Beschlüsse des Aufsichtsrates beinhalteten nebenallgemeinen Grundsatzfragen insbesondere die Fest-stellung des Jahresabschlusses 2011, die Geneh-migung des Wirtschafts- und Finanzplans 2013einschließlich der mittelfristigen Finanzplanung bis2017 sowie die Neubau-, Instandhaltungs- undModernisierungsmaßnahmen, wie auch die allge-meinen Finanzierungsfragen des Unternehmens. Inder regelmäßigen Arbeit zur Kontrolle und Unter-stützung der WOBAK bildeten die Mietenentwick-lung und die Vermietungen sowie die Grundstücks-angelegenheiten und die aktuelle Lage auf demKonstanzer Wohnungsmarkt 2012 einen weiterenSchwerpunkt. Der Aufsichtsrat wurde in jeder sei-ner Sitzungen durch den Geschäftsführer über dieaktuellen Geschäftsvorfälle der Beteiligungsgesell-schaft BHS Städtebau Bodensee/Hegau GmbHinformiert.

Der Aufsichtsrat übertrug die Prüfung der Ge-schäftsführung im Rahmen seiner Überwachungstä-tigkeit der WTS Wohnungswirtschaftliche Treu-hand Stuttgart GmbH. Bei der Prüfung haben sichkeine Beanstandungen ergeben.

Der vbw Verband baden-württembergischer Woh-nungs- und Immobilienunternehmen e.V. Stuttgart

hat den Jahresabschluss 2012 und den Lage-bericht nach den gesetzlichen Bestimmungen ge-mäß § 316 HGB einschließlich der Prüfung gemäߧ 53 Haushaltsgrundsätzegesetz und der Makler-und Bauträgerverordnung geprüft. Für den Jahres-abschluss wurde der uneingeschränkte Bestätigungs-vermerk erteilt.

Bei der Beratung des Jahresabschlusses und Lage-berichtes für das Geschäftsjahr 2012 sowie derVerwendung des Bilanzgewinns kam der Aufsichts-rat zu dem Ergebnis, dass die Finanz- und Liquidi-tätslage sowie auch die Vermögens- und Kapital-verhältnisse der Gesellschaft geordnet sind.

In der ordentlichen Gesellschafterversammlungstanden turnusmäßig die Neuwahlen zum Auf-sichtsrat auf der Tagesordnung. Die bisherigen Mit-glieder des Gremiums kandidierten erneut undwurden in ihrem Amt für die nächste Wahlperiodebestätigt. Frau Stadträtin Dr. Christiane Kreitmeierhatte nicht wieder kandidiert. Ihr folgte nach ent-sprechender Vorberatung in den Entscheidungs-gremien Frau Stadträtin Charlotte Dreßen. In deranschließenden Aufsichtsratssitzung wurde HerrStadtrat Jürgen Leipold erneut einstimmig zum stell-vertretenden Vorsitzenden gewählt. Herr StadtratLeipold begrüßte Frau Dreßen als neues Mitglieddes Gremiums und verabschiedete, gemeinsam mitGeschäftsführer Bruno Ruess, den langjährigenAufsichtsratsvorsitzenden Herrn OberbürgermeisterHorst Frank sowie Frau Dr. Kreitmeier. Dabei wur-den insbesondere deren Verdienste um das

Amtsübergabe von Oberbürgermeister Horst Frank an seinenNachfolger Oberbürgermeister Uli Burchardt

IV. BERICHT DES AUFSICHTSRATES

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Unternehmen gewürdigt und für die verdienstvolleTätigkeit bei der WOBAK gedankt. Herr HorstFrank war nicht nur 16 Jahre Oberbürgermeisterder Stadt Konstanz, sondern ebenso lang Vorsitzen-der des Aufsichtsrates der städtischen Wohnungs-baugesellschaft. Sein überzeugtes Eintreten für dieFörderung kommunaler Unternehmen und derenelementare Interessen, der prägende Einfluss aufdas sich fortlaufend an den Erfordernissen der Zeitausrichtende Unternehmen und die beachtlicheBauleistung unter seiner Führung wurden ausdrück-lich betont. Herr Horst Frank wurde in Anerken-nung und Würdigung seiner Verdienste um diestädtische Wohnungsbaugesellschaft durch HerrnStadtrat Leipold im Namen des vbw Verbandbaden-württembergischer Wohnungs- und Immobi-lienunternehmen e.V. mit einer Urkunde und derEhrennadel in Gold ausgezeichnet. Für den schei-denden Aufsichtsratsvorsitzenden fasste HerrLeipold die besten Wünsche und den Dank derGesellschafter, des Aufsichtsrates sowie der Ge-schäftsführung zusammen und wünschte ihm allesGute auf dem weiteren Lebensweg.

In der außerordentlichen Gesellschafterversammlungam 25. September 2012 wurde der neue Ober-bürgermeister der Stadt Konstanz Herr UliBurchardt nach entsprechender Vorberatung inden Aufsichtsrat der WOBAK gewählt. In der an-schließenden Aufsichtsratssitzung wurde er einstim-mig zum neuen Vorsitzenden des Gremiums ge-wählt und von seinem Stellvertreter Stadtrat JürgenLeipold sowie Geschäftsführer Bruno Ruess herz-lich willkommen geheißen.

Der Aufsichtsrat stimmt dem vorgelegten Prüfungs-bericht zu und genehmigt den von der Geschäfts-führung aufgestellten Jahresabschluss und Ge-schäftsbericht. Er empfiehlt der Gesellschafterver-sammlung, den Jahresabschluss 2012 festzustellen,die von der Geschäftsführung vorgeschlagene Ge-winnverwendung zu beschließen und der Geschäfts-führung Entlastung zu erteilen. Ein gleichlautenderGemeinderatsbeschluss wurde gefasst.

Der Aufsichtsrat anerkennt angesichts des wirtschaft-lichen Erfolges des Unternehmens im Berichtsjahr2012 die positive Leistung sowie das Engagementund dankt dafür der Geschäftsführung sowie denMitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Konstanz, den 14. Mai 2013Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Uli BurchardtOberbürgermeister

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IMPRESSUM

Impressum

Herausgeber:WOBAK StädtischeWohnungsbaugesellschaft mbHKonstanzBenediktinerplatz 7D-78467 KonstanzSteuer-Nr. 09042/06763Telefon: 0 75 31 / 98 48 - 0Telefax: 0 75 31 / 98 48 - 50E-Mail: [email protected]: www.wobak.de

Verantwortlich für den Inhalt:Geschäftsführer Bruno Ruess

Redaktion: Hans-Joachim Lehmann

Layout und Gestaltung:Mediendesign EllegastHoheneggstraße 22b78464 KonstanzTelefon 07531 / 3 62 12 [email protected]

Bilder:WOBAK, Hans Leibbrand, Oliver Hanser, Fotolia (www.fotolia.de): © Dron, © adimas, © contrastwerk-statt, © Igor Yaruta

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