Jika Membeli Tanah Warisan yang Belum Bersertifikat

Dari pertanyaan yang diajukan, asumsi kami adalah: Anda memiliki rumah yangbelum bersertifikat, dan berasal daritanah warisan. Sayang Anda tidak menjelaskan apakah tanah tersebut Anda peroleh darijual beliataukah darihibah. Karena hanya disebutkan bahwa ahli waris tanah tersebut sudah meninggal (berarti Anda bukan ahli waris dimaksud).Berdasarkan asumsi bahwa Anda adalah pembeli dari tanah warisan dimaksud, maka tahapan yang harus Anda lakukan adalah sebagai berikut:1.Karenaadanyakematian, maka harus dibuatkansurat kematiandanSurat Keterangan Waris(SKW). Karena Pewaris yang namanya pertama kali tercantum dalam surat tanah (jika ada surat tanahnya) dan ahli warisnya juga sudah meninggal, maka harus dibuat keterangan waris untuk setiap orang yang sudah meninggal dunia. Jikapewaris merupakanWNI pribumi, SKW tersebut dibuatdiLurahsetempatyang dikuatkan olehCamat. SedangkanjikaWNI keturunan,maka SKW dibuatdiNotaris. Setelah ditetapkan siapa yang menjadi ahli waris, barulah dapat dibuatkan surat peralihannya (jual beli atau hibah) dengan menggunakan prosedur/jual beli standar (lihat artikelJual Beli dan Balik Nama Sertifikat).2.Mengajukanpermohonan pensertifikatan tanahdengan melampirkan surat bukti kepemilikan berikut dokumen-dokumen pendukungnya (lihat artikelPensertifikatan Tanah Secara Sporadikdan artikelBagaimana Cara Mensertifikatkan Tanah Girik?)Untuk proses pensertifikatan tersebut, Andadapat melakukannya sendiri dengan langsung mendatangiKantorPertanahansetempat atau melalui jasaPejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT)di tempat tanah tersebut berada.Kemudian,berdasar SKW dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris, proses ini dapat dilakukan sekaligus.Untuk biaya-biaya, dapat langsung ditanyakan ke Kantor Pertanahan setempat, karena masing-masing wilayah memiliki kebijakan yang berbeda-beda atau dapat menghubungi PPAT terdekat.Demikian penjelasan saya, untuk lebih detailnya bisa juga dilihat di buku saya: Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak dalam Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan(Kaifa, 2010).

TATA CARA JUAL-BELITANAH

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :1.Akta Jual Beli (AJB)Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Siapakah Pejabat yang berwenang membuat Akta Jual -beli tidak lain adalah beliau PPAT Sementara (Camat Setempat) dan Notaris Yang sudah lulus seleksi UJIAN PPAT biasanya ujian ini di laksanakn di kampus STPN (sekolah tinggi Pertanahan Nasioanl)2. Persyaratan AJB (akte jual beli)yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :a. Penjual (Pihak Pertama) membawa :* Pihak Pertama (penjual) berikut suami/isteri Penjual* Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.* Kartu Tanda Penduduk Suami dan Isteri yang masih berlaku.* Jika Suami/isteri penjual meninggal maka yang harus dibawa adalah Akte Kematian.* Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Terahir danlimatahun kebelakang* Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.* Kartu Keluarga.b. Sedangkan calon pembeli (Pihak Kedua) membawa :* Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku* Kartu Keluarga.3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.1. Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.2. Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) yaitu 5% dari Harga Transaksi di bayarkan di Bank atau Kantor Pos. cara perhitungan nanti kita akan bahas di waktu yang akan datang ya Klik disini3. Penjual harus membayar Pajak Jual beli yaitu dari nilai transaksi -10jt sisanya dikali 5%4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.5.Suratpernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.6. PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.b. Pembuatan Akta Jual Beli1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengansuratkuasa tertulis jika dikuasakan.2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai Notaris Jika Melalui NOTARIS PPAT.3. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, Termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya.4. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.5. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).6. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.7. Dan satu hal lagi mengenai penanggalan akta jual beli segala HAK dan Kewajiban baik dai PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA Detailnya Bisa diklik disni4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?1. Sebelum Akta Jual beli didaftarkan atau diserahkan ke kantor Pertanahan Setempat maka Yang harus dilakukan kwalidasi SSB dikantor PBB.S2. PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.3. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?*Suratpermohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli atau Kuasanya Jika Dikuasakan.* Akta jual beli PPAT yang sudah lengkap.* Asli Sertifikat hak atas tanah.* Foto Copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual yang masih berlaku dan di ligalisir.* Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Bumi dan Bangunan tahun Terahir.* Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?1. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.2. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.3. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.