Oleh : Ir. Hari Ganie, MMPraktisi Bisnis Properti dan Dosen Magister Teknik Perencanaan UNTAR

02 April 2013

KAITAN INVESTASI MONOREL DENGAN

KONSENSI PROPERTI DAN TOD

I. Perkembangan Jabotabek :

1.1. Inpres No. 13 Tahun 76 Pengembangan Wilayah Jabotabek dan Master Plan Jabotabek tahun 1983 mengamanatkan tumbuhnya pusat-pusat baru/dekonsentrasi di area Botabek serta batasi perkembangan Jakarta sesuai daya dukungnya dan cegah urbanisasi ke Jakarta. Master Plan di iikuti dengan pembangunan jalan tol Jagorawi 1978, Tol Merak 1984, Tol Cikampek 1988 dan proyek-proyek Kota Baru Swasta (1984) dan Kawasan Industri (1989).

1.2. Faktanya Jakarta tumbuh terus pada sensus 2010 seharusnya penduduk Jakarta 8,4 juta menjadi 9,6 juta juwa (Prof. Tommy Firman)

1.3. “Jakarta bersaing dengan Botabek” dan dibuat menarik dengan fungsi-fungsi kota yang juga bisa ditawarkan Botabek (sentraprimer Barat/Timur, trade center/mall, superblok, dll), akibatnya penduduk yang masuk ke Jakarta tetap tinggi termasuk juga “penduduk miskin”

1.4. Fenomena urbanisasi di kota -kota secara nasional per 2010 sebesar 52%, ditambah krisis moneter yang berakibat pembangunan infra makro terhenti yang akhirnya muncul kemacetan/Gridlock dan munculnya ide Back To the City oleh pengembang swasta. Selama 4 periode 1961-2000 ada trend de-urbanisasi atau laju pertumbuhan yang menurut akibat perubahan fungsi perumahan menjadi non perumahan, tapi 2000-2010 ada gejala re-urbanisasi dengan suksesi fungsi non perumahan terus berlangsung akibat tumbuhnya apartemen dan rusun.

II. Perkembangan Jakarta :

2.1. Pada tahun 2011 PDRB Jakarta sebesar 982 T (APBD 3%/31 T, growth 7%). Sementara Kota Kuala Lumpur memiliki APBD 200T. Pada tahun 2012 APBD 41 T (naik 10%), dimana 63% PAD (54% pajak daerah, retribusi IPPT/KLB 3,6 pendapatan asset daerah 7), 22% dana penimbangan (21 PPH, 0,5 PBB), 0,8% DAU, 0% DAK, 14% pendapatan lain yang sah (hibah MRT, transfer guru, dana BOS)

2.2. GDP dan Fungsi Kota (Colliers Jardin 2011):

- Jakarta sebagai service base city dengan dominannya GDP sektor financial service/hotels/trade/resto 48% (finance 28%, hotel/trade/resto 21%, manufactur 16%, service 13%, transport/comm 11%, construction 10%).

- Bekasi & Tangerang masuk kategori manufacturing base city dengan GDP manufactruing 45%

- Bogor sebagai Tourism Base City dengan konstribusi GDP hotel/trade/resto 44%.

2.3. Jakarta Pusat/jakarta Utara tumbuh dengan sangat dinamis dengan growth PDRB perkapita diatas rata-rata PDRB kota besar dimana ada kecenderungan fungsi komersial menggantikan fungsi permukiman

2.4. Pada tahun 2000 density Jakarta/core area 12.609 jiwa/km2 (khusus density Jakarta Pusat 18.108 jiwa/km2), inner zone (kota Bogor/Bekasi/Tangerang), 3.975 jiwa/km2, outer zone (Kabupaten Bogor/Bekasi/Bogor) 1.0858 jiwa/km2

III. Potensi Sektor Properti di Indonesia :

Konstribusi terhadap PDB saat ini 9,4% ( Malaysia/Philipine/Singapore 21 sampai 23%)

Rasio kredit properti terhadap PDB hanya 8% (Thailand 17% , Malaysia 29%)

Harga Real Estate Indonesia pada tahun 2010 $ 1287 termurah di banding Malaysia $ 1424 dan Singapura $ 11324. Sektor properti juga menghasilkan backward linkage (70,57%) serta forward linkage (79,8%).

Peran swasta oleh pemerintah dalam bidang pembangunan perumahan di mulai sejak Program Pembangunan Jangka Panjang Tahap II tahun 1994 dipenuhi fenomena global serta kemampuan keuangan pemerintah yang semakin rendah (rasio APBD/PDRB hanya 3-5%).

Potensi Kelas Menengah (Consumming Class) dengan Expenses US $ 2-20 per hari pada 2010 ada 56% dan tumbuh 10 juta/tahun (World Bank)

Pihak swasta telah menghasilkan berbagai “Produk Property Kreatif” seperti :

- produk perumahan (sejak lokakarya perumahan 1974 mulai dari real estate sampai rumah untuk MBR seperti RSH/Rusunami)

- Produk Kawasan Industri Modern yang dimulai sejak Keppres 53/89 (70% ekspor non migas, 83 buah kawasan industri di Cikarang seluas 27.000 Ha yang mampu menyerap 1,2 juta tenaga kerja dalam menampung 6.000 perusahaan).

- Produk kota baru dimulai sejak tahun 1985 dengan kota baru Bumi Serpong Damai yang terbukti berfungsi mengatasi masalah perumahan/permukiman termasuk backlog perumahan, manahan laju urbanisasi ke Jakarta serta berperan dalam pengembangan wilayah dimana saat ini ada sekitar 25 proyek, 38.000 ha, 300.000 unit rumah.

- Produk superblok terutama di tengah kota yang menjawab fenomena “back to the cities” tahun 2009, saat ini ada sekitar 20 superblok.

- Produk Trade Center di era 90-an

- Produk kawasan rekreasi (golf tahun 80-an waterpark/themepark 2005)

- Produk jasa lainnya berupa quality hospital/schools/convention centre/dll.

Daftar Superblok di Jakarta dan Sekitarnya Periode 2006 - 2013

Proyek Grup Pengembang Jadwal Luas Lahan (m2)

Potensi

Kapasitas

(Rp Trilliun)

CBD Pluit Agung Sedayu 2006-2010 100.000 6,82

Gandaria City Pakuwon 2006-2011 84.000 7,16

Kota Casablanca

Pakuwon 2008-2012 96.000 8,95

Regatta Intiland Development

2006-2012 110.000 8,55

Podomoro City Agung Podomoro 2006-2011 210.000 15,97

Season City Agung Podomoro 2007-2011 55.228 5,13

Kuningan City Agung Podomoro 2008-2012 29.000 4,50

Rasuna Epicentrum

Bakrieland Develop.

2006-2012 125.000 11,05

Kemang Village Lippo Karawaci 2007-2012 100.000 10,95

St. Moritz Lippo Karawaci 2007-2012 125.000 11,67

Ciputra World Ciputra 2008-2013 55.000 8,02

Tangeran City Trivo Group 2008-2013 100.000 4,43

IV. STRATEGI JAKARTA YANG LEBIH BAIK

1. Jakarta harus mampu bersaing dengan kota-kota di Asia Tenggara dan Asia Timur (Shenchen/Johor/Bangkok, Kuala Lumpur, dll), termasuk pada sistem transportasinya.

2. Penyelesaian permasalahan di Jakarta (banjir, transportasi dan tata ruang) harus di tangani dalam konteks makro dengan konsensus diantara para stake holders untuk mengatasi konflik kekuasaan (hulu-hilir, Botabek-Punjur, DKI, Pusat Pemprov). Selain itu, pemerintah Pusat harus konsisten dengan Strategi Dekonsentrasi Planologi dengan memperkuat posisi “kota-kota baru swasta” disekitar Jakarta yang lebih nyaman sebagai tempat tinggal karena density di Jakarta mencapai 18.000 jiwa/km2 sedangkan Kabupaten Botabek masih 1.000 jiwa/km2 dengan harga tanah yang jauh lebih murah.

3. Karena lahan yang semakin terbatas dan harganya semakin mahal maka pembangunan ekonomi di Jakarta harus

a. fokus pada fungsi sebagai “service based city” dengan sektor-sektornya seperti financial service/hotels/trade/resto serta pemerintahan, yang dapat menarik TIT. Sedangkan fungsi-fungsi lainnya seperti industri manufaktur direlokasi keluar Jakarta. Sektor ekonomi yang tidak terkait langsung dengan fungsi utama Jakarta sebaiknya direlokasikan seperti : Kebun Binatang Ragunan, Pusat Induk Kramat Jati, BUMN, Back Office Perbankan, gedung Olahraga Senayan.

b. Terobosan dalam pengadaan lahan : misalnya investarisasi tanah-tanah negara, peremajaan kawasan kumuh, penataan permukiman liar, reklamasi, dll.

4. Jakarta juga harus dapat melayani kebutuhan/kepentingan citizen/trades/investor/tourist (seperti proyek kota baru swasta) dengan cara membangun good quality amenities (culture recreation/shopping/airport/museums), membangun quality skilled/professionals, laborforce, memberikan highserivces (quality school, research center), business flexibility requlation and partnership, menyediakan technology accsess in communication serta meningkatkan CONNECTIVITY untuk mengatasi masalah jarak tempuh (double tracking KA, MRT, monorail, trans Jakarta/Feeders Bus Way, dll) untuk mendukung “back to city” sekaligus support “newtown projects di fringe area” (Botabek) secara terintegrasi, dengan cara :

5. Program Mono Rail & TOD (Green Line/Blue Line)

Integrasi Mono Rail & Trans Jakarta

Perubahan UDGL/RDTR/Peraturan zonasi, kawasan segitiga emas/Pulo Gebang-Puri Indah

Inventarisasi Pemilik Tanah/Developer yang ada (terutama superblok)

TOD key succses

- Connectivity and pedestrian orientation dan Public Transport Service Quality & Connectivity

- Kombinasi TOD dengan high density property development

Undang-Undang Penataan Ruang 26/2007 harus di jalankan dengan tegas termasuk pemberian Insentif/disinsentif contoh :

- Administrasi : insentif (kemudahan perijinan, penghargaan), disinsentif (prosedur yang panjang, syarat ketat)

- Ekonomi : insentif (keringanan perpajakan), pemberian kompensasi, imbalan, pola pengelolaan), diinsentif (pajak/restribusi yang tinggi, denda/penalty)

- Fisik : Insentif (subsidi prasarana, bonus,ketentuan teknis), diinsentif (pembatasan prasarana)