KF_Report draft 11.03.09

Март 2009

Предварительная концепция девелопмента территории старого аэропорта, г. Брянск

Подготовлено для: ООО «СКФ «АЛКРИ»

Подготовлено: Knight Frank ZAO (Russia)


1. Любая информация, рекомендации и данные, предоставленные компанией Knight Frank, незави-симо от того, содержатся ли они в данном Отчете, приводятся в письменной или устной форме, не могут быть расценены как гарантированно точные. Ни компания Knight Frank, ни иные агенты, при-влеченные компанией Knight Frank к работе над этим проектом, не несут ответственности за пре-доставленную информацию. 2. Данные, содержащиеся в данном Отчете, приведенные полностью или частично, не являются публичной офертой. 3. Информация по площадям, размерам и рас-стояниям является приблизительной. 4. Любые сведения, представленные в данном Отчете, не могут быть использованы без их фундаментального подтверждения. 5. Любой агент, инвестор, по-купатель или арендатор принимает на себя обязательство посетить объект или иным образом убедиться в достоверности предоставленной информации. Отчет выпущен в марте 2009 г. Knight Frank ZAO – закрытое акционерное общество зарегистрированное в РФ. Основной государ-ственный регистрационный номер: 1067761421452 Юридический адрес: Россия, 123056, Москва, Васильевская ул., д. 4


4

1. АНАЛИЗ ТЕРРИТОРИИ И РАЙОНА РАЗМЕЩЕНИЯ УЧАСТКА Целью анализа Участка является определение его основных характеристик применительно к анализируемым сегментам рынка коммерческой недвижимости, а также выявление возможных физических ограничений, которые могут повлиять на состав помещений будущего Проекта и успешность его реализации на рынке.

При этом анализ подразделяется на два временных горизонта: исследование существующей ситуации в районе Проекта и выявление основных факторов, способных повлиять на изменение характеристик Участка в будущем.

В результате анализа будут выявлены сильные и слабые стороны Участка и определены назначения, развитие которых является наиболее целесообразным с точки зрения микролокационных характеристик Участка, потребностей рынка, особенностей расположения зданий на Участке. Анализ также будет нацелен на определение параметров рекомендуемых к развитию назначений.

Анализ рыночного потенциала Участка основывается на исследовании как макрофакторов, определяющих долгосрочный потенциал конкретного района города с точки зрения сохранения и увеличения его ценности, так и микрофакторов, определяющих удачность местоположения и концепции объекта по отношению к конкретному району.

К макрофакторам относятся:

имидж района (расположенные в районе офисные здания, торговые, промышленные и культурные объекты, административные здания, жилые массивы);

инфраструктура района (дороги, сеть общественного транспорта и пр.);

качество застройки района (новые здания, реконструированные строения, элитные дома, ветхий жилой фонд и т. д.).

Микрофакторами, влияющими на стоимость, являются:

развитие сети предприятий торговли и услуг в радиусе пешеходной доступности Проекта;

развитие офисных, торговых, жилых, гостиничных Проектов в районе расположения Участка;

удобство доступа к Проекту;

видимость объекта со стороны основных пешеходных и транспортных потоков;

приблизительная площадь помещений будущего Проекта, возможность совмещения площадей различных назначений.

Перечисленные выше микро- и макрофакторы местоположения Проекта будут представлены ниже в более детализированном или наоборот – агрегированном виде, в зависимости от степени их важности, определяемой спецификой Проектируемого объекта и спецификой района его расположения.


5

1.1. Анализ физических характеристик Участка. Анализ участка позволяет в той или иной мере выявить слабые и сильные стороны проектируемой территории в целом, а также определить возможные для развития виды недвижимости в пределах его границ.

Рисунок 1. Расположение Участка относительно г. Брянск

Источник: Knight Frank, 2009


6

Участок расположен в Советском районе г. Брянск и представляет собой территорию бывшего городского аэропорта, который в настоящий момент выведен за пределы города.

Общая площадь Участка, согласно кадастровому плану (32:28:00 00 00:0062), составляет 2 330 662 кв.м. Такая площадь развиваемой территории позволяет реализовать крупномасштабный проект, в котором возможно будет разграничить различные назначения недвижимости. При этом значительная площадь Участка позволит также реализовать самодостаточный проект, способный формировать имидж окружающей территории.

Рисунок 2. Участок, снимок из космоса


Вывод Значительная общая площадь Участка позволяет реализовать крупный Проект застройки территории, не ориентированный на окружающие его земли. Влияние близлежащей территории, как правило, нивелируется в случае развития крупномасштабного Участка, так как он сам впоследствии будет способен формировать имидж окружающей территории.


7

Конфигурация Участка

Участок обладает достаточно сложно конфигурацией. Северо-западная и западная граница Участка проходит вдоль ул. Объездная и представляет собой относительно прямую линию. С севера и северо-востока линия границы проходит вдоль существующей частной застройки на расстоянии примерно от 80 до 220 м от ул. Бежицкая и имеет более изломанный вид. Таким образом, Участок в северной и северо-западной части имеет стрелообразную форму.

Южная, юго-восточная и восточная граница Участка проходит по гораздо более изрезанной траектории. Это объясняется тем, что с восточной стороны Участок огибает здание терминала бывшего аэропорта, а на южной границе – по большей части сложившиеся жилые постройки. На юго-западе граница за исключением небольшого участка в целом идёт вдоль ул. Крахмалёва.

Рисунок 3. Расстояния границ Участка


Вывод Участок под Проект обладает сложной конфигурацией. Однако значительная площадь Участка позволит создать эффективное зонирование развиваемой территории, что сможет снизить данный негативный фактор.


8

Рельеф Участка

Анализируемый участок обладает относительно ровным рельефом на большей части своей территории.

По Участку вдоль его самой длинной оси проходит бывшая взлётно-посадочная полоса, которая «разрезает» территорию Проекта практически на две равные части. Длина полосы составляет около 2 км. При этом она идёт с небольшим уклоном в северо-западном направлении (перепад высот составляет 207-220 м над уровнем моря). Таким образом, рельеф Участка на близлежащей к взлётной полосе и её отводах территории носит достаточно ровный характер.

Более резкие перепады высот наблюдаются на юго-западной границе Участка, в направлении от взлётной полосы до пер. Пилотов, где разница отметок составляет порядка 10 м. В северо-западной части Участка, наоборот, идёт плавное понижение рельефа по направлению к ул. Бежицкая.

Вывод В целом большая часть Участка характеризуется ровным рельефом, что снижает стоимость строительства и, таким образом, увеличивает финансовую эффективность Проекта.

Текущее состояние Участка

Участок представляет собой по большей части свободную от застроек территорию, предназначенную под жилое строительство.

На данный момент около 80% территории Участка свободно от каких-либо капитальных строений или обременений.

Согласно предоставленной информации к основным обременениям Участка можно отнести следующие объекты:

сохранившиеся инженерные сооружения аэродрома – его взлётно-посадочная полоса, покрытая бетонными плитами (ширина 76 м), центральная часть которой имеет достаточно большую глубину бетонирования (1,4 м), а в ширине достигает 22 м. Вместе с рулежными дорожками взлетно-посадочная полоса занимает около 14,4% территории Участка.

Несанкционированные дачные строения – ориентировочно 5,7 га, то есть 2,4% от общей площади.

По предоставленной проектной информации район бывшего аэропорта обладает следующими обременениями:

Таблица 1. Баланс существующего использования территории бывшего аэродрома.*

№ Наименование Площадь, га. % к итогу

1 Свободная от застройки территория 198,01 83,2

Инженерные сооружения бывшего аэропорта 34,42 14,4

2.1. Взлетно-посадочная полоса 17,62 7,3 2

2.2 Рулежные дорожки 21,7 9,1

3 Несанкционированные строения частного сектора 5,7 2,4

* Из расчёта территории бывшего аэропорта в 238,13 га.


9

Вывод К основным обременениям Участка относятся взлётно-посадочная полоса с её рулёжными дорожками. Однако стоит учитывать, что указанная полоса вместе с дополнительными дорожками могут подходить для создания на их базе части дорожной инфраструктуры Проекта, что отчасти снижает их негативное влияние.

Другими обременениями Участка являются несанкционированные домовладения частного сектора. Основными рисками в данном случае могут быть затраты на перенос (выселение) данных домов, либо, в противном случае – необходимость их учёта при создании проекта планировки.

1.2. Существующая и будущая инфраструктура района расположения Участка.

Рассматриваемый участок расположен в северо-западной части Советского района, который является историческим центром города Брянск.

Рисунок 4. Расположение участка под Проект относительно основных районов города Брянск на фотографии из космоса.



10

Район расположения

Советский район является общественным и деловым центром г. Брянск и занимает почти одну пятую часть общегородской территории. По показателю численности населения Советский район находится на втором месте после Бежицкого, по официальным данным на 1 октября 2008 г. население района составляло примерно 110,4 тыс. человек

Будучи центром города, Советский район имеет богатую и развитую инфраструктуру: здесь расположены практически все основные областные учреждения. Также здесь сосредоточено наибольшее количество учебных заведений. К другим объектам городского значения расположенных в Советском районе можно отнести:

- 2 театра,

- 3 музея,

- выставочный зал,

- 3 школы искусств,

- Цирк,

- Дом культуры,

- 2 парка,

- 46 библиотек,

- стадион.

В целом Советский район являться наиболее развитым с точки зрения инфраструктуры районов, что является несомненным плюсом для развития Проекта с доминирующей жилой составляющей.

Окружение Участка

Так как Участок представляет собой территорию бывшего городского аэропорта, значительная часть его окружения носит малоэтажный характер. Участок расположен фактически на границе со сформировавшейся застройкой Советского района.

Непосредственное окружение территории Проекта выглядит следующим образом:

• С юго-восточной стороны участок граничит с ул. Крахмалёва, в районе которой расположен ряд административных зданий.

• С южной стороны расположена часть территории старого аэропорта, которую предполагается постепенно осваивать под жилое строительство. Также в районе ул. Горбатова и пер. Авиационный расположена среднеэтажная жилая застройка советского периода.

• С северо-западной стороны в непосредственной близости от Участка расположены ЦПК и О им. 1 000-летия г. Брянск, а вдоль ул. Бежицкая – Государственный университет им. Акад. И.Г. Петровского и городская больница. На расстоянии примерно 0,5-0,7 км от Участка протекает р. Десна.

• С западной стороны (вдоль ул. Объездная) и с северной стороны (в районе ул. Бежицкая) Участок граничит со сформировавшейся малоэтажной застройкой частного сектора.


11

Промышленные предприятия

На территории Советского района присутствуют крупные и средние промышленные предприятия.

К наиболее крупным из них можно отнести следующие предприятия:

Наименование предприятия Основная выпускаемая продукция

ОАО «Брянский Арсенал» ул. Калинина, 98

Автогрейдеры, асфальтоукладчики, прицепы, полуприцепы.

ОАО «Электроаппарат» ул. В. Сафроновой, 56А

Радиоизмерительная аппаратура.

ЗАО «Кремний-маркетинг»

ул. Красноармейская, 103 Транзисторы, интегральные схемы, тиристоры.

Завод «Эталон»

Станке Дмитрова проспект., 26 Мебель для учебных учреждений, медицинская Медицинское оборудование.

ООО «Брянское социально-реабилитационное предприятие ВОГ»

ул. Красноармейская, 15 Швейные изделия.

ОАО «Брянскспиртпром»

Гагарина бульвар д14 Спиртовые изделия.

ОАО Брянский авторемонтный завод № 2

Фрунзе ул., 64а Автомобили грузовые - производство, поставки, ремонт.

ОАО Брянский гормолзавод

2-я Почепская ул., 35а Производство натуральных детских молочных продуктов.

Хлебозавод № 3, ОАО «Каравай» Урицкого ул., 48

Хлебозавод № 4, ОАО «Каравай Красноармейская ул., 142

Хлебобулочные изделия, макаронные изделия.

Применительно к Участку необходимо отметить также, что на территории Бежицкого района есть крупные промышленные зоны, среди крупнейших предприятий которых можно выделить Брянский Машиностроительный Завод (маневровые тепловозы, магистральные тепловозы, грузовые вагоны, судовые дизели, металлургическая продукции).


12

Рисунок 5. Наиболее крупные промышленные предприятия по отношению к Участку. Снимок из космоса.


В целом можно отметить, что Участок расположен вне зоны вредного действия отмеченных промышленных предприятий, и что они практически не оказывают негативного влияния на его экологию.

Торговые центры

На территории Советского района находятся 2 крупных торговых центра: ТЦ «Золотая мельница» и ТЦ «Линия». Данные торговые объекты причисляются к числу крупнейших в городе (другие три крупных объекта – ТЦ «Бум-Сити», ТЦ «Магнит, и гипермаркет «2х2» - расположены на территории Бежицкого района).

ТЦ «Линия» расположен на ул. Брянского флота, д.2 ориентировочно чуть менее чем в 1 км от Участка, в районе пересечения с ул. Авиационная. Арендуемая площадь составляет 15 000 кв.м. Основной якорь ТЦ – продуктовый гипермаркет.

ТЦ «Золотая Мельница» находится ближе к историческому центру города на ул. Красноармейская, д. 100 (примерно в 3 км от Участка). Якорными арендаторами данного ТЦ являются продуктовый супермаркет, магазины электроники и бытовой техники, товаров для дома. Арендуемая площадь составляет также 15 000 кв.м.

Другими ближайшими к Участку наиболее качественными торговыми объектами являются ТЦ «Радуга» на ул. Авиационная, арендуемая площадь которого составляет 2 500 кв.м (менее 1 км от


13

Участка), и ТЦ «Айсберг» также на ул. Авиационная, с арендуемой площадью 2 400 кв.м (в районе 1 км от Участка).

Объекты социального и культурного значения

Как правило, объекты исторического, социального и культурного назначения повышают престиж окружающей территории и могут улучшать имидж Проекта.

Советский район характеризуется также и наибольшим количеством городских достопримечательностей, к которым можно отнести такие объекты, как: Курган Бессмертия, Свято-Покровский собор, Свенский монастырь, Спасо-Гробовская церковь, Горно-Никольская церковь, особняк купца Аврамова.

Рисунок 6. Расположение достопримечательностей Брянска по отношению к Проекту.


На расстоянии менее 1 км к востоку от Участка, расположена обширная парковая зона, занимающая территорию от Бежицкой улицы до поймы реки Десна (где расположен Курган Бессмертия).

Вывод В целом расположение в центральном районе города по соседству со сформировавшимся строительством Советского района является значительным преимуществом Проекта. Данный фактор значительно повышает имидж и престижность Участка, а также конкурентоспособность всего Проекта.

Это объясняется прежде всего близостью развитой инфраструктуры Советского района, многих культурных и социальных городских объектов, а


14

также отсутствием в непосредственном окружении Участка крупных промышленных предприятий, которые могли бы оказывать негативное влияние на его экологию.

1.3. Доступность объекта общественным и автомобильным транспортом Рассматриваемый Участок расположен в центральной части Брянска, в Советском районе.

Как уже упоминалось выше, участок ограничен:

с запада: Авиационная улица, переходящая в Объездную;

север, северо-восток, восток: Бежицкая улица, переходящая в ул. Дуки;

с юга: улица Крахмалёва.

Рисунок 7. Основные транспортные магистрали в непосредственной близости от Участка



15

Транспортная доступность

Удачное расположение Участка, а также прохождение вдоль его границ дорог, определяют отличную доступность автомобильным транспортом со всех основных районов города.

С запада: Авиационная улица и ее продление в центральной части по трассе Красноармейской улицы;

Север, Северо-восток, Восток: Бежицкая улица, переходящая в улицу Дуки, и ее соединение с проспектом Ленина, как одной их центральных улиц Брянска;

На юге улица Крахмалева, находящаяся на границе центральной части города и будущего нового района с круговой развязкой по оси взлетно-посадочной полосы.

Не меньшее значение имеет обращённость двух радиальных магистралей центральной части к Участку:

Советская улица, одна из центральных в сложившемся городе, «Т» образно соединенная с улицей Крахмалева;

улица Фокина, параллельная ей, переходящая в улицу Костычева.

Без учёта пробок Участок расположен в 5 минутах езды на личном автотранспорте от центральной части города – площади Ленина (примерно 2 км от Участка). Так же стоит отметить планы городской администрации по реконструкции дорог в городе, и непосредственно в Советском районе:

Строительство дублера автодороги улицы Красноармейской по Карачижскому оврагу (от пересечения ул. Красноармейской и ул. Калинина до проспекта Станке Димитрова и далее по ул. Щукина до ул. Брянского фронта);

Продолжение проспекта Станке Димитрова по улице Малыгина (до пересечения с ул. Дуки и далее до пересечения ул. Речной в Володарском районе);

Строительство на территории старого аэропорта автодороги — дублера улицы Бежицкой;

Строительство на территории старого аэропорта автодороги — дублера улицы Советской;

Продолжение улицы Бондаренко вдоль улицы Дуки (от проспекта Ленина до улицы Малыгина);

Продолжение улицы Горького до улицы Калинина.

Район, несмотря на расположение вне основной городской застройки, обладает удобным и достаточно быстрым проездом до основных городских транспортных узлов, в результате чего уровень внутригородской доступности оценивается нами как высокий.

От основных транспортных магистралей города Проект находится на следующем расстоянии:

В 2 км от автомагистрали М13 (дорога федерального значения, соединяющая Брянск с Гомелем – Белоруссия).

В 7 км от трассы А141 (дорога федерального значения между городами Рудня и Орёл, продолжение магистрали Р21 – Белоруссия).

Для обеспечения комфорта будущих жильцов в составе Проекта, мы рекомендуем запроектировать систему дорог на Участке таким образом, чтобы разграничить будущие городские транспортные потоки от жилой части Проекта.


16

Развитие общественного транспорта

Вблизи Участка проходят достаточно большое количество маршрутов общественного транспорта, что обусловлено рядом причин:

расположение в непосредственной близости от исторического центре города;

расположен вблизи Участка достопримечательностей города (Курган бессмертия и др.)

расположение на стыке двух районов: Советский и Бежицкий (все маршруты, связывающие эти два района, проходят по границам Участка).

Следующие маршруты общественного транспорта имеют остановки непосредственно вблизи Проекта:

Троллейбусы: 3, 5, 6, 8, 13, 14, 15, 3д, 4д, 10д, 12к, 13к, 14с;

Маршрутные такси: 10, 35, 119;

Автобусы: 32, 43, 143, 36, 44, 146.

1.4. Видимость с разных улиц, граничащих с участком застройки Хорошая видимость проекта с основных дорог является фактором, степень воздействия которого зависит от назначения проекта. К примеру, хорошая видимость для офисного, торгового, а также развлекательного объектов оказывает положительное воздействие на их привлекательность и, соответственно, на арендную плату и сроки аренды.

Связь видимости проекта и степени его привлекательности для арендаторов – достаточно неочевидный фактор. В то же время, арендаторы отдают предпочтение бизнес-центрам, которые более видимы и заметны со стороны основных магистралей, станций метро и остановок общественного транспорта, поскольку видимость ассоциируется с узнаваемостью проекта, а также простотой его доступности.

В то же время для жилых комплексов видимость не является принципиальным фактором, при этом как раз удалённость от интенсивных трасс говорит о большем комфорте проживания и, соответственно, цены продажи.

Фото 1 и 2. Вид Участка (бывшая взлётная полоса)


17

Фото 3. Вид Участка с его центральной части

Фото 4. Малоэтажные постройки у северной границы Участка

1.5. Конкуренция со стороны других проектов комплексной жилой застройки

На данный момент в Брянске существует проект комплексной застройки, представленный девелоперской компанией Roseli Group. Предполагается, что данный проект будет расположен в Бежицком районе, около ул. Флотская, приблизительно в 3-4 км от территории старого аэропорта. Основные характеристики данного проекта выглядят следующим образом:

Таблица 2. Основные параметры проекта компании Roseli Group

Параметры

Площадь территории, га 151

Предположительная численность населения, чел. 35 000

Общая площадь жилой застройки, кв.м, из которых:

Многоэтажное жильё (38 домов)

Таунхаусы (70 домов)

Коттеджи (88 домов)

1 065 900

1 029 000

10 500

26 400

Нежилая застройка, кв.м 949 096

Социальная инфраструктура:

школы (мест)

детские сады (мест)

8 966

2 241

Сроки реализации 2023 г.

- Эконом-класс

- Бизнес-класс

- Элитный класс


18

В составе проекта помимо необходимых объектов социальной инфраструктуры поланируется возвести также гостиницу, торгово-развлекательный центр и аквапарк.

Рисунок 8. Проект компании Roseli Group


По имеющейся на сегодняшней день информации данный проект заморожен на неопределённое время.


19

1.6. Анализ преимуществ и недостатков участка Для анализа преимуществ и недостатков участка был использован метод SWOT-анализа. При этом учитывались преимущества и недостатки расположения и характеристики Участка.

STRENGTHS

(Сильные стороны)

WEAKNESSES

(Слабые стороны)

• Значительный масштаб Участка позволяет создать Проект, практически не зависящий от окружающих построек, а также добиться эффективного зонирования для различных назначений недвижимости.

• Расположение в центральном районе города значительно повышает конкурентоспособность жилой недвижимости на нём, а также позволяет рассмотреть возможность развития коммерческих площадей (ТРЦ, бизнес-центр, возможно гостиница).

• Хорошо развитая дорожная инфраструктура непосредственно по границам Участка создаёт возможность доступа на него практически с любой стороны.

• Отсутствие промышленных объектов в районе расположения Участка, что говорит о его благоприятном экологическом фоне.

• Ровный рельеф Участка, что снижает потенциальные затраты на строительство.

• Полное отсутствие инженерной инфраструктуры, и необходимость её формирования значительно увеличивает затраты на развитие Проекта, что значительно снизит его доходность.

• Наличие на Участке несанкционированных частных садовых владений, что может вызвать дополнительные затруднения при их выводе / выкупе.

• Прохождение практически по всей территории Участка бывшей взлётно-посадочной полосы, что накладывает определённые ограничения на планирование застройки территории Участка.

• Достаточно сложная конфигурация Участка несколько усложняет создание эффективного зонирования и проекта планировки территории.

OPPORTUNITIES

(Возможности)

THREATS

(Угрозы)

• Возможность создания альтернативного центра города с проработанными жилыми и общественными зонами.

• Использование взлётно-посадочной полосы и (возможно) рулёжных дорожек в качестве основы дорожной инфраструктуры Участка.

• Участок представляет собой одну из основных территорий для потенциальной городской комплексной застройки, что значительно увеличивает его конкурентоспособность в будущем Проекта.

• Значительные затраты на инженерную подготовку Участка, подведение коммуникаций может сделать Проект не рентабельным.

• Для того, чтобы избежать ухудшения дорожной ситуации в районе расположения Участка при выходе жилых площадей Проекта потребуется реновация близлежащих к Участку дорог.

• В случае проблем с выкупом находящихся на территории Участка садовых владений потребует внесения определённых изменений в концепцию Проекта.

• Возможная конкуренция со стороны проекта Roseli Group.


20

Таким образом, в результате SWOT-анализа можно сделать следующие основные выводы:

Основными преимуществами участка являются:

Благоприятное географическое положение (расположение в центре города);

Значительный масштаб территории, благодаря чему Проект будет формировать своё окружение, а не наоборот.

Основными мероприятиями, которые должны быть проведены в сотрудничестве с Администрацией города для минимизации слабых сторон Участка:

Развитие инженерной инфраструктуры;

Другие сложности в освоении Участка:

Покупка участков у частных собственников.

Территория Проекта играет большую роль в градостроительной системе г. Брянска: с географической точки зрения она является одной из самых перспективных для жилой и коммерческой застройки зон города. Также, находясь в северо-восточной части Советского района и имея общую протяженную границу с исторической частью Брянска по ул. Крахмалёва, территория Участка значительно увеличивает центральную часть Брянска – или более того, даёт возможность организации альтернативного центра города.

Предварительная концепция девелопмента территории старого аэропорта, г. Брянск 21

2. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СИТУАЦИИ В РАЙОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТКА Целью анализа конкурентной ситуации в районе расположения Участка является определение уровня текущей, будущей и вероятной конкуренции, а также уровня цен в релевантных сегментах недвижимости.

2.1. Анализ конкурентных офисных проектов в Брянске Общая характеристика рынка

На данный момент рынок офисной недвижимости Брянска находится на первоначальной стадии развития и представляет собой офисные помещения класса: «В-», «С» и «D», при этом офисы класса «D» преобладают на данном рынке, составляя около 60% от всех предложенных площадей. Класс «А» и «В+» в настоящее время на рынке офисных площадей Брянска не представлен, и в ближайшее время его появление не ожидается.

В аренду предлагается значительный объем низкокачественных площадей: административные здания советского периода, действующие или перепрофилированные НИИ; помещения в непроизводственных зданиях промышленных предприятий, характеризующиеся низкой эффективностью планировки этажа, помещения на первых этажах, переделанные под офисы помещения жилых домов и пр. Сегмент отдельностоящих зданий бизнес-центров новой постройки представлен всего лишь несколькими объектами.

Только 30% от всех введенных площадей являются результатом нового строительства. Реконструкция в Брянске продолжает оставаться основным способом для ввода на рынок новых, более качественных офисных площадей. В основном, это можно объяснить финансовой ограниченностью инвесторов, действующих на рынке.

Наибольший объем выхода новых офисных площадей пришелся на 2007-2008 годы (2005-2006 годах ввод в эксплуатацию качественных площадей не происходил). При этом необходимо отметить качественные улучшения в новых офисных объектах. Это отмечается в проводимых строительно-монтажных работах по строительству объектов, улучшении в качестве отделки офисных помещений, улучшения инфраструктуры объектов, и в частности, размещению в них объектов общественного питания и расширению общего спектра услуг для арендаторов. Что же касается перспектив развития рынка офисной недвижимости, то они будут определяться в большой степени экономическим кризисом и его последствиями, и в ближайшие 2-3 года, новые площади будут вводиться в основном за счёт реконструкции старых помещений.

Что касается арендных ставок, то здесь наблюдался рост в пределах инфляции вплоть до начала рецессии в IV квартале 2008 г, за время которого ставки упали на 7-9%. Единого подхода к ценовой политике у собственников офисных помещений нет - устанавливается как валовая арендная ставка (включая НДС, без коммунальных услуг), так и арендная ставка, включающая коммунальные платежи, но без НДС.

Таким образом, в случае принятия решения о развитии на Участке офисного назначения, мы рекомендуем реализовывать качественный офисный проект не ниже класса «В», а, следовательно, в данном анализе следует рассматривать исключительно конкурентные объекты - качественные офисные проекты. Качественные характеристики

Качественными офисными площадями считаются объекты класса «В» и выше. При этом, для того, чтобы объект офисной недвижимости соответствовал как минимум классу «B-», он должен удовлетворять ряду требований (допускается несоблюдение до 4 критериев):

1. Центральная система управления зданием;

2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха;

3. Современная система пожарной безопасности;

4. В зданиях выше 3 этажей должны быть оборудованы лифты;


5. Источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения;

6. Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения;

7. Открытая эффективная планировка как минимум половины арендуемой площади;

8. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 400 кг/кв. м и более;

9. Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасадов;

10. Удобный подъезд и транспортное сообщение общественным транспортом;

11. Организованная охраняемая парковка;

12. Организованное управление зданием;

13. Наличие качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании;

14. Места общественного питания для сотрудников и прочих услуг в здании с учетом инфраструктуры в непосредственной близости к зданию.

Принимая во внимание данные характеристики, офисные помещения Брянска мы причисляем к классу «В» с существенными допущениями и оговорками, что, однако позволяет нам в более полной мере оценить существующую и прогнозируемую обеспеченность офисными площадями, конкуренцию, арендные ставки и пр.

Вывод На момент исследования, предложение качественных офисных помещений в Брянске практически отсутствует. С учётом экономического кризиса, мы полагаем, что высокое качество офисного объекта в среднесрочном периоде останется его конкурентным преимуществом. Таким образом, в случае девелопмента офисной недвижимости, мы рекомендуем развивать качественные офисные помещения класса В.

Объем предложения

Как уже отмечалось, рынок офисной недвижимости в Брянске, в основном представлен офисными помещениями невысокого класса (преимущественно «D» и «C»).

На данный момент можно выделить следующие, наиболее качественные, объекты офисной недвижимости:

1. Бизнес-центр «На Бежицкой». Класс «В-» Ул. Бежицкая, д.54 Советский район. Общая площадь 2 280 кв.м.

2. Бизнес-центр «На Литейной». Класс «В-» ул. Болховская д.73 Бежицкий район. Общая площадь 2 535 кв.м. (3 300 кв.м. планируется в дальнейшем).

3. Бизнес-центр «На Калинина». Класс «В-» Ул. Калинина д.98а. Советский район. Общая площадь 5 536 кв.м.

4. ТОЦ «Золотая Мельница». Класс «В-» Красноармейская ул., д.100 Советский район. Общая площадь офисной составляющей: 1290 кв.м.

Говоря же о перспективе дальнейшего развития офисной недвижимости Брянска, несомненно, стоит отметить тяжелую экономическую ситуацию как в стране в целом, так непосредственно и в Брянске в частности. Однако можно предположить, что в 2009 году новых качественных офисных площадей не предвидится, но уже в 2011-2012 гг., начнется восстановление рынка и соответственно возникнет потребность в новых качественных офисных помещениях. На данный момент существует следующий проект:

• БЦ компании Roseli Land, входящий в состав комплексной застройки по улице Флотской.

Общая площадь – 5 321 кв.м.

Полезная площадь – 4 523 кв.м.


Парковка – 50 м/м

Инфраструктура – магазины, ресторан, кафе, отделение банка, салон связи, службы быта.

Уровень вакантных площадей в наиболее качественных офисных центрах в среднем составляет порядка 7%.

Сегментация рынка качественных офисных помещений

Распределение площадей по классам в действующих офисных объектах Брянска достаточно традиционно для российских городов, с населением менее миллиона человек. Только 4 объекта офисной недвижимости можно с теми или иными допущениями причислить к классу «В», основная же часть приходится на офисы класса «С» и «D».

Вывод На основе проделанного анализа, мы видим, что рынок офисной недвижимости Брянска, начал развиваться недавно. На данный момент можно выделить только 4 объекта, общей площадью 11 641 кв.м., которые можно назвать качественными. Однако, несмотря на достаточно низкий уровень вакантных площадей (7%), развитие крупного бизнес-комплекса высокого класса не целесообразно, в связи с неготовностью арендаторов.

География размещения офисных проектов

В основном все объекты качественной офисной недвижимости Брянска расположены в центральном Советском районе, небольшая доля размещена в промышленном Бежицком районе города, ещё меньшая в Володарском районе.

Фокинский район Брянска можно охарактеризовать как наименее развитый, вследствие чего офисы здесь представлены исключительно низкокачественными площадями, расположенными на территории старых НИИ либо на первых этажах жилых зданий.

Диаграмма 1. География размещения офисных объектов Брянска на февраль 2009г.


Из них качественные объекты расположены:

Советский район: БЦ «На Калинина», ТОЦ Золотая Мельница.

Бежицкий район: БЦ «На Бежицкой», БЦ «На Литейной».

При этом из заявленных/строящихся объектов: БЦ компании Roseli Land будет расположен в районе улицы Флотской, Бежицкий район.


Рисунок 9. География размещения качественных офисных объектов г. Брянск на февраль 2009 г.

Источник: Knight Frank research, 2009


Вывод Рынок качественных офисных площадей Брянска развивается преимущественно в его центральной части, в Советском районе, и соседнем промышленном районе – Бежицком.

Удачное для развития офисной недвижимости расположение Участка обусловлено следующим:

1. Участок расположен на стыке двух наиболее развитых районов (Советский и Бежицкий);

2. Вдоль Участка проходит одна из самых оживленных городских магистралей, соединяющая Бежицкий район со всеми остальными районами города;

3. Участок расположен вблизи административного центра города (около 2 км до центра).

Арендная ставка и цена продажи

Аренда

Арендная ставка офисных площадей существенно варьируется в зависимости от их местоположения и качества. Арендная ставка внутри одного офисного комплекса может также варьироваться, однако для удобств анализа мы берем средневзвешенный показатель.

Средняя ставка на офисные помещения класса «В» составляет около 9 300 руб. за кв.м. в год, что более чем на 45% больше чем усредненная ставка на офисы класса «С» (5 100 руб. за кв.м. в год). Такую разницу можно объяснить тем, что офисы класса «В» присутствуют на рынке очень ограниченным количеством объектов, при этом большая их часть (3 из 4) является собственностью одной и той же компании, что превращает рынок качественной офисной недвижимости практически в монополию. Что и можно увидеть, рассматривая арендную ставку в бизнес-центрах более детально:

- Бизнес-центр «На Бежицкой», арендная ставка в пределах 10 000 руб. за кв.м. в год.1 (2007г.);

- Бизнес-центр «На Литейной», арендная ставка в пределах 12 000 руб. за кв.м. в год. (2008г.);

- Бизнес-центр «На Калинина», арендная ставка от 6 600 до 9 000 руб. за кв.м. в год. (2002г.).

При этом аренда в БЦ «На Калинина» зависит от этажа, чем выше этаж, тем ниже арендная ставка, что можно объяснить отсутствием лифта.

В ТОЦ «Золотая Мельница» арендная ставка находится в диапазоне от 7 200 до 9 000 руб. за кв.м. в год.

При дальнейшем развитии рынка офисной недвижимости и строительстве новых бизнес-центров, можно ожидать роста конкуренции между ними, что в результате приведёт к коррекции арендных ставок офисов класса «В» в сторону понижения.

Продажа

Что касается продажи офисной недвижимости, то сейчас на рынке предлагается только один качественный офисный объект:

- БЦ на ул. Фрунзе. Общая площадь 5-ти этажного здания, расположенного в Советском районе, составляет 1 720 кв.м.

Цена продажи составляет 57 000 руб. с НДС за кв.м общей площади.

1 Здесь и далее указывается арендная ставка с учетом эксплуатационных расходов и НДС.


Вывод Текущая, начальная, фаза развития рынка офисной недвижимости Брянска характеризуется небольшим объемом предложения и в результате ненасыщенностью рынка, что приводит к двум последствиям:

1. Рынок офисной недвижимости города представляет собой рынок собственника помещений.

2. Качество офисных центров номинально причисляемых к одному классу может сильно разнится.

Выводы

Рынок офисной недвижимости Брянска находиться только в самом начале своего развития. В 2007-2008 годах было построено 75% от объёма всех качественных объектов существующих на настоящий момент. На момент исследования предложения качественных офисных площадей в городе находится на очень низком уровне – 11 640 кв. м. полезной площади. Несмотря на низкую обеспеченность населения качественными офисными площадями (27 кв.м на 1 000 чел.) нельзя говорить о большом потенциале рынка офисной недвижимости в целом по городу. По имеющейся у нас информации большая часть наиболее качественных офисов в Брянске сданы далеко не полностью

Начавшийся в конце 2008 г. экономический кризис окажет отрицательное воздействие на развитие бизнеса и снижает активность экономических субъектов, что в итоге сказывается на спросе на офисные помещения. Дальнейшее развитие офисной недвижимости в Брянске зависит от продолжительности и глубины экономической рецессии. Между тем, рынок офисных площадей находится на начальной стадии развития, и после окончания кризиса, по мере восстановления и развития экономики, будет ощущаться потребность в качественных офисных помещениях. Таким образом, высокое качество офисного объекта в среднесрочной перспективе останется его конкурентным преимуществом.

В случае девелопмента офисной недвижимости, мы рекомендуем развивать офисные помещения класса «В», общей площадью порядка 7 000 кв.м. в 2 этапа и арендными ставками в диапазоне 9 000 – 11 000 руб. за кв.м. в год.


2.2. Анализ конкурентных торговых проектов в Брянске Общая характеристика рынка

В настоящее время рынок торговых площадей Брянска находится на первоначальном этапе своего развития: на нем в большинстве своем преобладают низкокачественные торговые помещения, представленные всевозможными рынками, киосками, магазинами. Непосредственно развитие наиболее качественной торговой недвижимости (под которыми понимаются площади торговых центров) началось только в 2006 -2007г. (строительство таких ТЦ как: Линия 1, Гипермаркет М.Видео, Таксопарк, ТЦ Радуга). Как правило, качественные торговые центры более удобны для покупателей, а продуманная концепция делает их более прибыльными для собственников помещений.

Основной рост в данном сегменте рынка пришелся на 2008 г., когда было введено в эксплуатацию порядка 75% от всех качественных торговых площадей, существующих на данный момент. Разумеется, прогрессирующий глобальный экономический кризис замедлит темпы развития данного сегмента и проведет определённую коррекцию цен и арендных ставок. При этом выигрышные позиции (больше покупателей, оборота и дохода) будут иметь торговые центры, обладающие наиболее грамотной и продуманной концепцией. Таким образом, далее в работе мы будем анализировать только качественные торговые центры (с определенными допущениями), которые могут составить основную конкуренцию развиваемому на территории Участка торговому назначению.

Качественные характеристики

Для определения качества торговой недвижимости существует ряд показателей:

1. Объект должен строиться и управляться централизовано, профессиональной управляющей компанией;

2. Арендуемая площадь торговой недвижимости должна составлять 5 тыс. кв. м и более;

3. Потеря площадей не должна превышать 40%;

4. В торговом центре должны быть якорные арендаторы;

5. Торговая галерея должна занимать не менее 50% от арендуемой площади;

6. Не менее 60% площадей торговой галереи должно быть заполнено сетевыми операторами известных торговых марок;

7. Парковочный коэффициент, как правило, не должен быть менее 1 места на 30 кв. м арендуемой площади;

8. Качественная внутренняя отделка с хорошим освещением и кондиционированием;

9. При наличии более 1 этажа в центре должны присутствовать лифты/эскалаторы. В том случае если в торговом центре имеется продуктовый оператор, доступ на подземную стоянку следует обеспечить при помощи траволаторов;

10. Количество уровней не должно превышать 3 (имеются исключения).

Учитывая текущий уровень развития рынка, перечисленные критерии достаточно высоки и полностью им не удовлетворяет практически не один торговый центр в Брянске. В этой связи многие торговые площади мы причисляем к классу «качественных» с существенными допущениями и оговорками, что, однако позволяет нам в более полной мере оценить существующую и прогнозируемую конкуренцию. В качестве примера наиболее качественных торговых центров в Брянске следует привести ТРК «Бум Сити» и ТЦ «Таксопарк», которые удовлетворяют большинству перечисленных критериев.

Между тем, необходимо отметить, что в условиях прогрессирующего финансового и экономического кризиса в наиболее выигрышном положении находятся именно качественные торговые центры, способные предложить потребителю широкий ассортимент и высокое качество товаров, обладающие удобными путями подъезда, обширной парковкой, характеризующиеся


продуманной организацией и расположением магазинов. Конкурентоспособность качественных центров достаточно высока, что делает их более устойчивыми в кризисных условиях.

Вывод В данный момент критериям качественных торговых центров соответствуют лишь два торговых цента, что говорит начальную стадию развития торговой недвижимости Брянска.

Объём предложения

Начиная с 2006 г. развитие получили более качественные торговые центры (к примеру, по сравнению с Гипермаркетом 2х2), с наиболее удобной и продуманной концепцией, достаточным количеством парковочных мест, предлагающих покупателям качественный и разнообразный товар.

В 2006 – 2007 годах были введены:

ТЦ Таксопарк (общая площадь 8 600 кв.м. 2007г.) – Красноармейская ул., д.128а Советский район.

ТЦ Радуга (общая площадь 2 535 кв.м. 2007г.) – Ул. Авиационная д.5. Советский район.

Гипермаркет Линия-1 (общая площадь 15 000 кв.м. 2006г.) - Брянского фронта ул., д. 2 Советский район.

Гипермаркет М.Видео (общая площадь 1 700 кв.м. 2006г.) - Станке Димитрова пр-т, д.26 Советский район.

В 2008 году в результате завершения строительства ряда объектов, произошло резкое увеличение вводимых торговых площадей, были введены следующие ТЦ:

ТЦ Айсберг (общая площадь 2 400 кв.м.) - Авиационная ул., д.1а. Советский район.

ТЦ БУМ-Сити (реконструкция бывшего ТЦ «Бежицкий») (общая площадь 27 300 кв.м.) – ул. 3-его Интернационала, д.8 Бежицкий район.

ТЦ Золотая мельница (общая площадь 21 000 кв.м.) - Красноармейская ул., д.100 Советский район.

Также можно добавить качественные продуктовые гипермаркеты:

Гипермаркет Линия-2 (общая площадь 24 000 кв.м.) Фокинский район

Гипермаркет Магнит (общая площадь 11 200 кв.м.) - Вокзальная ул., д. 120 Бежицкий

Таким образом, на конец 2008 г. общий объем предложения современных качественных торговых площадей составляет порядка 114 тыс. кв. м общей площади.


Диаграмма 2. Объем предложения и объем вводимых торговых площадей (общая площадь) в Брянске на февраль 2009 г.


Исходя из объема текущего строительства, предполагалось, что в 2009 г. в эксплуатацию будет введено порядка 100 тыс. кв. м общей площади торговых помещений, что увеличило бы предложение торговой площади Брянска практически в 2 раза. Однако мы считаем, что на рынок выйдет лишь малая часть от заявленного объёма, так как финансовый и экономический кризис негативно сказывается как на строительной отрасли, так на обороте розничной торговли. Развитие сегмента торговых площадей в Брянске в 2009 г. зависит непосредственно от возможности девелоперов получить финансовые средства и завершить начатые проекты.

На данный момент, в 2009 году планировалось завершить постройку следующих объектов:

ТЦ Мост (Общая площадь 40 000 кв.м.) Калинина / Красноармейская ул.

Metro C&C (Общая площадь около 8 000 кв.м.) Московский пр-т / Западная ул.

Однако уже в ноябре 2008 г. ADG group заявила о заморозке строительства торгового центра «Мост», что же касается Metro C&C, то сроки реализации данного ТЦ остаются под вопросом.

Из проектируемых центров на данный момент можно отметить два наиболее значимых объекта, это:

ТРЦ Roseli Land (Общая площадь 120 000 кв.м.) - Флотская улица.

ТРЦ «Рио» (Общая площадь 60 000 кв.м.) - ул. Калинина, 98

Однако мы оцениваем вероятность реализации данных проектов в ближайшие два-три года как низкую, учитывая сложности, которые возникли у головных компаний, ведущих эти проекты.

Вывод В результате проведенного анализа, можно сказать, что сегмент качественных торговых центров в Брянске только начинает развиваться. Подтверждением этому служит резкое увеличение качественных торговых площадей в 2008 г. (75%


от существующего объема). Однако начавшаяся экономическая рецессия и проблемы на кредитном рынке приведут к сокращению потребительского спроса и замедлению развития розничной торговли. Тем не менее, рынок качественной торговой недвижимости, по нашему мнению, имеет значительный потенциал, о чем свидетельствуют высокие темпы роста за последнее время.

География размещения торговых проектов

Географическое расположение торговых объектов в Брянске вполне закономерно. Основная часть торговых центров расположена в центральной части города, в Советском районе. Два наиболее крупных качественных торговых центра расположились в Бежицком районе и один в Фокинском районе.

Диаграмма 3. География расположения торговых центров Брянска. Февраль 2009 г. (Всего)


Особое внимание стоит уделить тому, что большинство качественных торговых центров расположены вдоль Красноармейской и Авиационной улицы (которые в свою очередь являются продолжением друг друга):

Красноармейская улица: ТОЦ Золотая Мельница, ТЦ Таксопарк, ТЦ Мост (строится)

Авиационная улица: ТЦ Айсберг, Гипермаркет Линия-1,ТЦ Радуга.

Строящийся ТЦ Мост расположен в советском районе на пересечении улиц Калинина и Красноармейская.

Участок площадью 60 000 кв.м. отданный для строительства комплекса Cash & Carry и вовсе расположен в Фокинском районе, на пересечении Западной улицы и Московского проспекта.


Рисунок 10. География расположения качественных торговых центров Брянска на февраль 2009 г.


Исследуемый нами Участок обладает рядом положительных характеристик, обусловленных его местоположением, среди которых можно перечислить:


Высокая плотность населения в окружении торгового центра (Участок расположен в центре города, в Советском районе – в административном и культурном центре Брянска);

Интенсивные автомобильные потоки вблизи объекта (Участок окружен крупными автомагистралями города, наличие прямой доступности в центр города);

Хороший уровень видимости;

Удобный доступ, как на автомобиле, так и на общественном транспорте.

Вывод Основной объем торговых площадей сосредоточен в центральной части Брянска вдоль одной из основных магистралей города Красноармейская - Авиационная. Небольшое предложение торговых помещений расположено в промышленном районе города Бежицком, также в вдоль основной магистрали Московский проспект в Фокинском районе.

Арендная ставка

Арендные ставки в торговых центрах г. Брянска начисляются в рублях, но во многих случаях имеют привязку и индексируются, в зависимости от курса доллара США. В ставку аренды, как правило, входит НДС и эксплуатационные расходы, коммунальные услуги оплачивается отдельно по факту. Следует учитывать, что для привлечения якорных арендаторов, формирующих основные покупательские потоки в торговых центрах, начисляются ставки, как правило, ниже, чем у остальных арендаторов.

При этом необходимо отметить, что, невзирая на значительную площадь, которую занимают якорные арендаторы, основной доход торговому центру приносят магазины торговой галереи и мини якоря. Арендная ставка для них в Брянске находится в диапазоне от 19 128 до 28 000 руб. за кв.м. (включая коммунальные услуги и НДС). Арендная ставка для «якорей» в среднем равна 4 800 руб. за кв.м.

В связи с ухудшением экономической конъюнктуры ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения. Однако в долгосрочной перспективе – к 2012 - 2013 гг. – предполагается, что если арендные ставки, если и не привысят, то с большей вероятностью вернуться на докризисный уровень (конец 2008 г).

Конкурентные торговые проекты

Исходя из местоположения Участка и его транспортной доступности, мы понимаем, что основные конкуренты торговой составляющей Проекта будут представлять собой ТЦ, расположенные в непосредственной близости от участка.

Функционирующие:

На расстоянии порядка 2 км от Участка, в Советском районе по улице Брянского фронта д.2, расположился продуктовый гипермаркет Линия-1 общей площадью 15 000 кв.м.

На расстоянии порядка 1,9 км от Участка, в Советском районе, расположился районный ТЦ Айсберг (Авиационная улица д. 1), общей площадью порядка 2 400 кв. м. Арендаторы: Уютерра, кафе, магазин детских товаров.

На расстоянии порядка 1,7 км от Участка, в Советском районе, находится ТЦ Радуга (Ул. Авиационная д.5). Общая площадь центра составляет 2535 кв. м. Основными арендаторами комплекса являются продуктовый супермаркет, магазины электроники и бытовой техники, товаров для дома.

На расстоянии порядка 3,2 км от Участка, в Советском районе, находится гипермаркет электроники М.Видео. (Станке Димитрова пр-т, д.26), общей площадью порядка 1 700 кв. м.


На расстоянии порядка 3,4 км от Участка, в Советском районе по улице Красноармейская д.128а, расположен ТЦ Таксопарк (Красноармейская ул., д.128а), общей площадью 8 600 кв. м. Арендаторы: продуктовый супермаркет «Сам купил», Эльдорадо, пиццерия, салоны детских и спортивных товаров.

На расстоянии порядка 3,6 км от Участка, в Советском районе, находится недавно построенный ТОЦ Золотая Мельница (Красноармейская ул., д.100), общей площадью 21 000 тыс. кв. м. Арендаторы: продуктовый супермаркет, магазины электроники и бытовой техники, товаров для дома, суши-бар, Рив Гош, Кальздония, Триумф, Милавица, Трусики32, Ресторан Метелка.

На расстоянии порядка 4,4 км от Участка, в Бежицком районе по улице 3-его Интернационала ул., д.8, расположился крупнейший на данный момент в Брянске ТРК Бум-Сити. Якорными арендаторами являются: продуктовый супермаркет «БУМ-Маркет», Позитроника, Технопарк, Уютерра, Детский мир, Adidas. Общая площадь комплекса составляет порядка 27 000 кв. м.

На расстоянии порядка 7,9 км от Участка, в Бежицком районе, расположен продуктовый гипермаркет Магнит (Вокзальная ул., д. 120), общей площадью 11 200 кв.м.

Строящиеся:

На расстоянии порядка 6,2 км от Участка, в Советском районе, ведется строительство ТЦ Мост (пересечение улиц Калинина и Красноармейской). Общая площадь 3-ех этажного комплекса составит порядка 40 000 кв. м, парковка на 500 автомобилей. Предполагается, что якорными арендаторами центра будут: продуктовый гипермаркет (6 600 кв.м.), М. Видео, Спортмастер, Игромакс, Синема-Парк, торговая галерея (15 100 кв.м.). Торгово-развлекательный центр возводится в исторически сложившейся рекреационной зоне, на пересечении улицы Калинина и Красноармейской улицы. В непосредственной близости от места строительства находится деловой и административный центр города. Первая зона охвата комплекса включает в себя 135 тысяч человек, вторая зона охвата – 268 тысяч, третья зона охвата – 340 тысяч жителей.

Степень готовности комплекса оценивается нами на уроне не более 50%. В результате экономического кризиса и проблем с привлечением финансирования, строительство комплекса было заморожено. На момент исследования точной даты выхода комплекса на рынок нет.

На расстоянии порядка 8,4 км от Участка, в Фокинском районе, ведется строительство оптового гипермаркета METRO C&C общей площадью около 8 000 кв.м. на пересечении Московского проспекта и Западной улицы. Сдача объекта в эксплуатацию была запланирована на 2009 г.Степень готовности комплекса оценивается нами на уроне не более 50%. Также в результате экономического кризиса и проблем на российском финансовом рынке, строительство комплекса приостановлено. На момент исследования, комплекс планируется сдать в эксплуатацию в конце 2010 года.

Также в проекте находятся несколько крупных торговых проектов, которые после ввода в эксплуатацию усилят конкуренцию на рынке торговой недвижимости, при условии того что они все-таки будут реализованы

На расстоянии порядка 2,2 км от Участка, в Бежицком районе по улице Флотской, находится участок, на котором планируется реализация проекта торгового центра входящего в состав комплексной застройки компании Roseli Group, общей площадью 120 тыс. кв. м.

На момент исследования сроки начала или окончания строительства не объявлены, проект заморожен. Учитывая сложности с привлечением финансирования, есть все основания полагать, что реализация проекта в ближайшие годы будет затруднительна.


На расстоянии порядка 8,2 км от Участка, в Советском районе (ул. Калинина д.98), находится участок, на котором планируется постройка ТРЦ «Рио», общей площадью порядка 60 000 кв.м.

Изначально объект планировалось сдать в эксплуатацию в I квартале 2010 г. Однако с учетом сложностей, которые возникли у компании, реализация проекта в ближайшие годы будет затруднительна.

Подробная информация о перечисленных выше, а также не вошедших в анализ существующих, строящихся и проектируемых конкурентных торговых проектах в Брянске изложено в приложении.

Вывод Для того, чтобы снизить уровень конкуренции со стороны действующих торговых центров, в том числе расположенных в Советском районе, мы рекомендуем ориентироваться на более крупный формат торгово-развлекательного центра от 35 000 до 45 000 кв.м арендуемой площади.

Данный формат на сегодняшний день в г. Брянск не представлен. Также удачное расположение самого Участка в центре города делает удобным доступ к предполагаемому ТРЦ из любого района, т. е. зона обслуживания будет включать в себя весь город.

Выводы

Сегмент качественных торговых площадей в Брянске, начавший свое развитие в 2006 – 2007 годах, интенсивно развивался вплоть до конца 2008 г. Начавшаяся экономическая рецессия и проблемы на кредитном рынке приведут к сокращению потребительского спроса и замедлят развитие данного сегмента. Однако рынок качественной торговой недвижимости, по нашему мнению, имеет значительный потенциал, о чем свидетельствуют как высокие темпы роста в последние несколько лет, так и недостаточная обеспеченность населения.

Современные качественные торговые центры более конкурентоспособны и устойчивы в условиях кризиса, они характеризуются более высокой нормой прибыли и рентабельности. На наш взгляд, в долгосрочной перспективе, ниша качественных торговых площадей будет расширяться, вытесняя менее качественные торговые центры. В пользу данного предположения говорит наметившаяся тенденция увеличения доли качественных современных площадей в общем объеме предложения в последние несколько лет.

Основной объём торговых площадей сосредоточен в центральном административном (Советском) и в центральном промышленном районе города (Бежицком). Между тем, основная часть торговых центров расположена вдоль основных автомагистралей, преимущественно по ул. Красноармейской – Авиационной. Анализируемый Проект, обладает выгодным транспортным местоположением: на основных магистралях: Ул. Авиационной и ул. Бежицкой. Таким образом, при грамотной концепции, удобном расположении и наличия подобранных якорей, торговая компонента Проекта обладает большим потенциалом.

В случае развития торговой составляющей на Объекте, мы рекомендуем строить качественный торгово-развлекательный центр, включающий в себя крупных якорей, предположительно наиболее популярных и востребованных операторов - продуктовый гипермаркет и DIY, а также развлекательную составляющую.

Продуктовый гипермаркет и оператор DIY выступают магнитами притяжения населения и смогут обеспечить ТЦ удовлетворительный уровень посещаемости. Между тем, следует понимать, что успешность данных операторов не зависит от синергии с прочими арендаторами. Таким образом, при развитии исключительно якорных арендаторов обеспечивается минимальный уровень риска – но между тем и минимальный доход.


2.3. Анализ конкурентных гостиничных проектов в Брянске Общая характеристика рынка

Рынок гостиничной недвижимости Брянска находится на стадии становления. Все крупные гостиницы были построены еще в советскую эпоху. Следовательно, значительный объём предложения не соответствует современным стандартам качества.

Постепенное обновление номерного фонда осуществляется за счёт реконструкции крупных гостиниц советского периода. Расширение номерного фонда происходит медленно и происходит в основном за счёт появления сравнительно нового для города сегмента мини-отелей.

Объем предложения

На сегодняшний день в Брянске существует 20 гостиниц различной категории и размеров. Общий номерной фонд составляет 736 номеров.

Крупных гостиниц, с номерным фондом более 80 номеров в Брянске всего 3, это гостиница Брянск, Десна, Чернигов. Так же можно отметить гостиницу Турист, в которой можно остановиться в любом из 74 номеров различной категории. При этом все вышеперечисленные гостиницы были построены до 90-х годов прошлого века, а в дальнейшем были реконстурированы.

Остальное предложение качественных средств размещения представлено небольшими мини отелями с номерным фондом от 5 до 20 номеров. Эти отели в свою очередь можно разделить как на отели высокого класса, помещения для которых были построены непосредственно под гостиницу (Водолей, Башня), так и на бюджетные отели, которые расположились в зданиях, первоначально не приспособленных под гостиницу («Совавто»).

При этом стоит отметить, что крупные гостиницы с номерным фондом от 80 до 180 номеров (Брянск, Десна, Чернигов), которые составляют всего 15% от общего числа гостиниц, при этом по количеству номеров, вместе, представляют более 50% от общего номерного фонда Брянска.

Диаграмма 4. Распределение номерного фонда по гостиницам. % Брянск, февраль 2009г.



Анализируя представленные выше диаграммы можно сделать вывод, что большую часть номерного фонда Брянска представляют крупные гостиницы (80 – 180 номеров), построенными еще в советскую эпоху. При этом значительный объём предложения не соответствует современным стандартам качества.

Вывод Начиная с 2006 г. в городе постепенно стал развиваться формат мини-отелей, которые по большей части представляют собой гостиницы с номерным фондом до 20 номеров довольно высокого качества.

Тем не менее, более половины номеров от представленных на рынке гостиничной недвижимости Брянска расположены в 3-х крупнейших гостиницах города, построенные ещё в советский период

География размещения гостиничных проектов

Логика выбора местоположения гостиницы и прочих средств размещения традиционно подчиняется трем основополагающим критериям:

Расположение вблизи культурно-истроических центров, для которых характерна высокая концентрация памятников, скверов, исторических зданий – памятников архитектуры, музеев, театров и прочих достопримечательностей, обеспечивает существенный приток туристов.

Расположение в живописных и экологически чистых районах, рядом с водоемами или горами. Часто в подобных местах создаются курорты, здравницы или пансионаты. В основном своем большинстве, экологически чистые и живописные районы находятся вне города.

Расположение вблизи или в составе деловых зон. Развитие бизнеса создает необходимость налаживать связи с контрагентами из других городов и стран, в результате чего, формируется значительный спрос на гостиничные помещения со стороны бизнес-туристов.

Расположение вблизи крупных транспортных хабов, характеризующихся большим пассажирооборотом, таких как аэропорт, железнодорожный вокзал, автовокзал, порт и пр.

Большинство гостиниц Брянска расположены в центральном, Советском, районе города. Внутри района гостиницы сосредоточены либо вблизи достопримечательностей города (Курган Бессмертия и т.д.), либо непосредственно в центре района (проспект Ленина).


Рисунок 11. География размещения гостиниц в Брянске на февраль 2009г.


Вывод Рынок качественного гостиничного предложения Брянска развивается преимущественно в его центральной части:

1. Непосредственно в центре города;

2. Вблизи основных достопримечательностей города.


Ценовая политика

Уровень цен на гостиничные номера зависит как от категории гостиницы, так и от класса номера. Причем наблюдается порой значительная разница в ценах за номер внутри одной категории. Так, например, в категории 3*, одноместный номер можно снять как за 1055 руб. за сутки в гостинице «Брянск», так и за 3 500 руб. за сутки в гостинице «Club Boston». Такую разницу можно в свою очередь объяснить тем, что гостиница «Брянск» была построена еще 1985г. и, несмотря на реконструкцию 2004г, качество номеров, да и гостиницы в целом по некоторым характеристикам значительно уступает, появившейся в 2008 году, новой современной гостинице «Club Boston».

Диаграмма 5. Уровень цен в гостиницах Брянска по категориям, февраль 2009 г, руб. за сутки.


Вывод Стоимость размещения в Брянске, помимо категории гостиницы и типа номера, зависит также от качества самой гостиницы, в результате чего стоимость размещения в схожих номерах гостиниц одинаковых категорий, может существенно варьироваться.

Выводы

• Рынок гостиничной недвижимости Брянска находится на начальном этапе развития. В городе расположены гостиницы класса 3* и 2*, так же большое число отелей, на момент исследования, не были классифицированы.

• Номерной фонд в 736 номеров, в основном представлен крупными (более 70 номеров) гостиницами, построенными еще во времена советской эпохи, и, во многом не соответствует современным стандартам качества.


• До 2006 года, новые качественные гостиницы не появлялись, однако начиная с 2006-2007 г. в городе стал развиваться формат мини-отелей с номерным фондом в пределах 20 номеров.

• В основном все отели Брянска расположены в центре города, в Советском районе. Так же можно отметить сосредоточение гостиниц вблизи основных достопримечательностей города, таких как Курган Бессмертия и т.д.

• Стоимость размещения в Брянске, помимо категории гостиницы и типа номера, зависит также от качества самой гостиницы, в результате чего стоимость размещения в схожих номерах гостиниц одинаковых категорий, может существенно варьироваться.

• В целом мы оцениваем рыночные перспективы развития гостиничной недвижимости в составе Проекта на достаточно низком уровне, что можно объяснить дороговизной строительства и эксплуатации подобного объекта, а также отсутствием предпосылок для увеличения потока приезжающих в город (отдыхающих, бизнес-туристов), а соответственно потенциальных клиентов гостиницы.

Ниже приведён SWOT-анализ для основных назначений недвижимости, которые планируется развивать в составе проекта развития территории старого аэропорта. Данный анализ составлен на основе изучения следующих моментов:

- основные характеристики Участка;

- анализ жилого рынка г. Брянск;

- краткий обзор рынка коммерческой недвижимости г. Брянск;

- анализ рыночной целесообразности размещения торгового объекта в составе Проекта.


Развитие основных назначений Проекта - выводы

Функциональное назначение

Рыночная привлекательность

Жилая недвижимость Рыночные перспективы размещения на Участке жилой недвижимости оценены нами выше среднего (применимо ко всем классам: эконом, бизнес и улучшенный бизнес), что объясняется следующими факторами:

Сильные стороны:

Хорошая транспортная доступность автотранспортом, благодаря расположению в центральном районе города, а также возможности организации различных подъездов к Участку.

Близость Проекта к городской инфраструктуре Советского района (административные, учебные и культурные заведения).

Расположение рядом парковой зоны (ЦПКиО им. 1 000-летия г. Брянск), а также развитие собственных зелёных зон и прогулочных дорожек внутри Проекта.

Схема реализации жилых зданий предполагает быстрый возврат денег, затраченных на строительство, так как происходит продажа, а не сдача в аренду, что позволяет получать доход практически в течение всего времени реализации Проекта.

Сравнительно низкая плотность застройки, позволяющая достичь комфортного уровня для его жителей.

Расположение в центральном, Советском, районе с достаточно хорошей экологией позволяет развитие жилой недвижимости различных классов: от эконом класса до класса улучшенный бизнес.

Слабые стороны:

Отсутсвие инженерных коммуникаций на территории Участка, что значительно увеличивает бюджет Проекта.

Необходимость придерживаться достаточно низких среднерыночных цен на продажу жилья по Брянску (в том числе и на улучшенный бизнес).

Довольно низкий уровень платёжеспособного спроса в сегменте бизнес-класса и улучшенный бизнес – насыщение в течение 2-3 лет, в случае эконом-класса – в течение примерно 5 лет (по данным анализа рынка жилья г. Брянск).

Сложная демографическая ситуация (население за последние 8 лет уменьшилось примерно на 30 тыс. человек), слабый общий уровень развития бизнеса в городе, а также ухудшение экономической конъюнктуры в целом по стране значительно снизят уровень платёжеспособного спроса.

Перспективы:

Возможность реализации проработанной концепции нового района, отвечающего современным стандартам комфортной жизни – повышение привлекательности для потенциальных




покупателей.

На данный момент территория старого аэропорта является наиболее востребованной для города для строительства нового жилья.

Риски развития:

Уменьшение платежеспособного спроса в среднесрочной перспективе.

Достаточно большие вложения в подготовку Участка для масштабного развития жилой недвижимости могут сделать Проект не рентабельным.

Торговая недвижимость

Рыночные перспективы размещения на Участке зданий торгового назначения, оценены нами на достаточно высоком уровне:


Хорошая транспортная доступность и визуализация Проекта по всем его границам, а также «центральное» расположение по отношению ко всему городу.

Высокая интенсивность движения по ул. Объездная обеспечит торговой недвижимости высокую посещаемость и узнаваемость объекта.

Отсутствие в городе формата крупного торгово-развлекательного центра.


Возможная конкуренция со стороны уже действующих торговых центров, в особенности расположенных в Советском районе.

Слабое экономическое развитие в Брянске и низкий товарооборот розничной торговли отражается на низком уровне платёжеспособного спроса в городе.

Расположение Участка немного в стороне от густонаселённых кварталов позволяет слабо рассчитывать на значительный товарооборот от внешнего спроса со стороны ближайших территорий в начале развития Проекта.

Перспективы развития:

В городе на текущий момент отсутствуют торгово-развлекательные центры современного формата, что открывает перспективы для развития подобного объекта.

Разработка уникальной для города концепции, предусматривающей продажу различных товаров и услуг, а также развлекательную составляющую, значительно увеличит шансы успешной реализации торгового объекта в составе Проекта.


На данный момент заявлено большое количество торговых площадей в составе торговых комплексов.




Офисная недвижимость

Рыночные перспективы размещения на Участке зданий офисного назначения оценены нами на уровне ниже среднего, что объясняется следующими факторами:


Хорошая транспортная доступность Проекта по всем его границам.

Расположение Участка в центральном районе города, что повышает конкурентоспособность офисного здания в составе Проекта.

Возможность стадийного развития бизнес-центра, что снижает риски его реализации.

Масштаб Участка позволяет избежать строительства дорогостоящей подземной парковки для развиваемого назначения, а также предусмотреть высокий коэффициент обеспеченности машино-местами.

Слабые стороны:.

В среднесрочной перспективе рынок офисной недвижимости города скорей всего останется приблизительно на том уровне, на котором он сейчас.

В связи с ухудшением экономической ситуации спрос на качественные офисные помещения может уменьшиться. Необходимо отметить, что большая часть более менее качественных бизнес-центров города ещё предлагают в сдачу в аренду свои помещения.

Необходимость проработки вопроса пешеходной доступности на Участок. Стоит учитывать, что более половины офисных сотрудников, как правило, используют общественный транспорт.


Стадийное развитие офисных площадей в составе Проекта позволит более гибко реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Формирующийся административный кластер (в районе ул. Крахмалёва) положительно отразится на развитии офисной недвижимости в непосредственном окружении.


Ожидается общий спад бизнес-активности в ближайшей перспективе, что снизит спрос на офисные помещения.

Из-за достаточно слабого развития офисного рынка Брянска, а также общей негативной экономической ситуации ставки аренды будут находиться на достаточно низком уровне.

Гостиничная недвижимость

Рыночные перспективы размещения на Участке гостиницы оценены нами на низком уровне, что объясняется следующими факторами:





Нахождение в непосредственной близости от сложившейся застройки центрального района, а также по соседству с городской парковой зоной повышают привлекательность гостиничного проекта.

Хорошая транспортная доступность Участка до ж/д вокзала.


Стоимость строительства и оборудования гостиницы значительно выше, чем у остальных назначений недвижимости, что требует больших изначальных инвестиций в проект.

Издержки функционирования гостиницы намного выше, чем у проектов и иного назначения.


Гостиница хорошего уровня в составе Проекта позволит перенять часть потока постояльцев от других не качественных гостиничных объектов.

В случае развития офисных назначений и гостиницы на Участке может быть достигнут синергетический эффект между этими двумя назначениями.


Наибольшее количество гостиниц в городе сосредоточено в Советском районе, что значительно повысит уровень конкуренции.


3. АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ РАЗМЕЩЕНИЯ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА

3.1. Методика анализа Анализ рыночной целесообразности предполагает проверку возможности развития изначально определенного количества торговых площадей путем построения математической модели, позволяющей оценить предельную покупательскую способность, то есть то количество денег, которое потенциальные потребители могут потратить на ту или иную категорию товаров и услуг с учетом сложившейся структуры потребления и тенденций к ее изменению в 2012 году (поскольку торговая составляющая Проекта предполагается к выходу на рынок не ранее 2012 года). Также данный анализ подразумевает определение того количества торговых площадей, посредством которых рассчитанная покупательская способность может быть реализована.

В связи со сложившейся в Российской Федерации экономической ситуацией и, как следствие, отсутствием надежных, достоверных статистических данных, касающихся демографических сведений и показателей уровня жизни населения, мы предполагаем, что имеющиеся у нас данные, полученные из «Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Брянской области», являются не вполне точными и определенными.

Такая неопределенность обусловливает необходимость проведение многовариантного прогноза развития ситуации к 2012 году. Поэтому при проведении анализа предельного размера торговых площадей и покупательской способности к 2012 г. мы последовательно изучаем три различных варианта исхода событий: когда все факторы, влияющие на результат, проявляются в максимально положительном влиянии, когда моделируется ситуация с базовыми значениями факторов и когда все факторы оказывают негативное воздействие.

Таким образом, анализ производится по трем следующим сценариям (вариантам):

Оптимистичный вариант Рассчитывается по верхней границе всех показателей

Базовый вариант Рассчитывается по средним показателям

Пессимистичный вариант Рассчитывается по самым низким границам всех показателей

Для каждого из вариантов нами рассчитывались следующие переменные (параметры):

предполагаемая доля на рынке;

средняя покупательная способность;

темпы роста / убыли населения;

темпы роста / снижения доходов и расходов населения;

предельный размер торговых площадей;

недообеспеченность и переобеспеченность торговыми площадями.

3.2. Анализ торговой зоны проекта Модель района проживания потенциальных покупателей была построена на базе транспортной сети Брянска с учетом времени, необходимого покупателю, чтобы добраться до торгового центра на собственной машине или на общественном транспорте.

Для того чтобы точно определить и проанализировать район проживания потенциальных покупателей, на начальной стадии мы определяем, является данный объект небольшим торговым центром или крупным торговым центром.

Небольшой торговый центр районного масштаба привлекает покупателей из близлежащего района. Большинство посетителей приезжают из района, расположенного на расстоянии не более 10 минут езды. Обычно это небольшие и средние торговые центры (до 30 000 кв. м арендуемой торговой площади). В основной своей массе такие центры ориентированы на пешеходный поток и


не смогут успешно функционировать, находясь далеко от района проживания потенциальных покупателей.

Крупный (целевой) торговый центр обслуживает больший по площади район (от 20 минут езды на машине или общественном транспорте). Торговая площадь центров такого типа обычно больше 30 000 кв. м и они обладают дополнительными условиями, привлекающими посетителей (например, несколькими крупными якорными арендаторами). Такие центры относятся в той или иной степени к объектам целевого посещения, и поэтому для успешности такой концепции необходимо размещение на Участке достаточного количества мест наземной (подземной) автостоянки.

В силу своего расположения в центральной части Брянска, на одной из основных транспортных артерий города, что обуславливает высокую степень видимости будущего Проекта, значительный уровень транспортной доступности из всех районов города, мы полагаем возможным размещение в указанном местоположении около 40 000 кв. м арендуемой площади торговой компоненты Проекта.

Данные факторы, по нашему мнению, позволяют размещение в указанном местоположении около 40 000 кв. м арендуемой площади торговой компоненты Проекта.

Далее в данной главе мы приводим проверку возможности строительства указанного объема площадей путем анализа зон доступности (catchment-анализа).

Район проживания потенциальных покупателей – это торговая зона, которая располагается на расстоянии, соразмерном величине проекта. Указанный размер площадей относит объект к категории торгового центра регионального масштаба. Согласно классификации Международного совета торговых центров для подобных проектов следует рассматривать торговую зону, расположенную на расстоянии не менее 25-30 минут проезда на транспорте. Относительно небольшие размеры Брянска, а также центральное расположение Проекта автоматически делают потенциальными посетителями Проекта практически всех жителей города.

Мировой опыт функционирования торговых центров показывает, что определенная доля оборота ТЦ обеспечивается также случайными покупателями.

Количество возможных случайных посетителей Проекта оценивается нами на достаточно высоком уровне. Это обусловлено тем, что транспортный поток близ границ Участка, на наш взгляд, характеризуется повышенной интенсивностью, что объясняется следующими факторами:

Проект расположен в центральном районе города;

Проект выходит улицу Объездная, входящую в состав основную транспортной оси города, проходящей по всей его территории.

Учитывая благоприятное местоположение, на основе экспертных оценок нами было установлено, что общий объем товарооборота будущего ТЦ в денежном выражении будет сформирован за счет случайных посетителей на величину около 5%.

Данный показатель будет учтен в дальнейшем, при расчете потенциальной доли анализируемого ТЦ на рынке.

При анализе торговой зоны мы отдельно учитываем население жилой части проекта концепции развития территории аэропорта - при анализе нами будет также использована прогнозная численность жителей нового микрорайна, скорректированная в соответствии с этапами ввода жилых площадей.

Предварительный график реализации площадей рассчитан на период с 2011 по 2033 год. Таким образом, учитывая, что планируемый ТРЦ согласно предположениям выйдет на рынок в 2012 году, объем введенных на рынок жилых помещений и, соответственно, жителей в рамках нового микрорайона составляет сумму за первые два года продаж. Указанный объем скорректирован на норму обеспеченности жилыми помещениями разных классов с целью получения расчетной численности жителей микрорайона в 2012 году.


Таким образом, суммируя всё вышеизложенное, нами будут использоваться следующие исходные предпосылки:

На начальном этапе анализа масштаб торговой части Проекта был нами определен в размере ориентировочно в 40 000 кв. м арендуемой площади.

Принимая во внимание благоприятное для торговой недвижимости местоположение, хороший уровень видимости и транспортной доступности, а также конкурентную ситуацию, сложившуюся на рынке, мы полагаем, что развитие на Участке ТЦ регионального масштаба позволит привлечь население всего города Брянска, что соизмеримо с 25-30 минутной транспортной доступностью.

Для дальнейшего моделирования примем, что арендуемые торговые площади в Проекте распределяются следующим образом:

o Продуктовый гипермаркет – 10 000 кв. м;

o DIY и товаров для дома – 5 000 кв. м;

o Электроника и бытовая техника – 2 500 кв. м;

o Питание вне дома – 2 500 кв. м;

o Развлечения – 2 500 кв. м;

o Спортивные товары – 1 500 кв. м;

o Детские товары – 1 000 кв. м;

o Магазины торговой галереи, не представленные в предыдущих категориях – 15 000 кв. м.

Основываясь на этих предпосылках, при анализе района проживания потенциальных покупателей, нами, исходя из масштаба торгового центра, а также из территориального размера города Брянск была исследована торговая зона Проекта.

3.3. Демографическая ситуация в торговой зоне Проекта В настоящее время в Брянске наблюдается значительная убыль численности населения. В таблице 3 (диаграмме 6) представлены статистические данные о численности населения с 2004 по 2007 гг. и прогнозные данные на 2008 – 2012 гг., основанные на среднем темпе изменения по прошедшему периоду.

Таблица 3. Динамика численности населения в зоне притяжения, 2005-2012 гг., чел

2005 2006 2007 2008* 2009* 2010* 2011* 2012*

Зона притяжения (Брянск в целом)

821 545 819 054 815 904 813 104 810 316 807 542 804 780 799 282

Административные районы

Бежецкий 155 900 154 500 153 600 152 350 151 110 149 881 148 661 146 854

* Прогноз


Володарский (включая «Большое Полпино», «Радица-Крыловка»)

84 700 84 600 84 700 84 404 84 108 83 814 83 520 82 893

Советский 113 800 112 300 111 300 110 024 108 762 107 515 106 282 104 636

Фокинский (включая «Белые Берега»)

84 000 83 300 82 700 82 055 81 414 80 779 80 148 79 201

Проект 967 1 681


При этом при оценке расчетной численности населения в 2012 году по проекту развития аэропорта и, соответственно, при появлении нового микрорайона нами использовалась следующая гипотеза – поскольку не представляется возможным оценить дополнительный миграционный прирост в город, который возможно сможет создать непосредственно новый проект, нами предполагается, что население нового микрорайона, по меньшей мере, на первых этапах реализации, будет преимущественно формироваться из числа жителей Брянска. Этим объясняется более резкое по сравнению с предыдущими периодами изменение численности населения административных районов города.

Диаграмма 6. Численность населения зоны притяжения, 2004-2012 г., чел.

400 000

425 000

450 000

2005 2006 2007 2008прогноз

2009прогноз

2010прогноз

2011прогноз

2012прогноз



Мы рассмотрели различные показатели убывания населения для каждого рассматриваемого района и в результате в таблице 4 приводим три варианта изменения средних показателей за год в период с 2007 г. по 2012 г.

Таблица 4. Прогнозируемые годовые темпы роста/убыли населения в административных районах зоны притяжения, 2007—2012 годы, %

Административный район

Оптимистичный вариант Базовый вариант Пессимистичный

вариант

Бежецкий -0,31% -0,81% -1,31%

Володарский 0,15% -0,35% -0,85%

Советский -0,65% -1,15% -1,65%

Фокинский -0,28% -0,78% -1,28% Источник: Knight Frank, 2009

В таблице 5 подводится итог подсчетам потенциальных посетителей торговой составляющей Проекта.

При этом приведены три варианта изменения численности населения районов к 2012 году, на основании прогнозируемых темпов убыли населения, приведенных в таблице 2.

Таблица 5. Численность населения по административным районам в зоне проживания потенциальных покупателей, 2007 —2012 годы, чел.

2007 2012

Оптимистичный вариант

Базовый вариант

Пессимистичный вариант

Бежецкий 153 600 151 206 147 451 143 772

Володарский 84 700 85 337 83 228 81 161

Советский 111 300 107 747 105 063 102 433

Фокинский 82 700 81 547 79 523 77 539

Новый микрорайон 1 681 1 681 1 681

Итого 432 300

427 518 416 946 406 586 Источник: Knight Frank, 2009

Таким образом, соотнеся транспортную доступность Участка, планируемый размер торгового Проекта и численность населения административных районов, заключаем, что в торговой зоне, которую составляет весь город, проживает на конец 2007 г. примерно 432 300 человек, которые могут стать потенциальными посетителями будущего торгового центра.


3.4. Определение покупательской способности Согласно нашим расчетам, в основе которых лежат данные «Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Брянской области», значение среднедушевого дохода населения города, расходуемое на покупку товаров и услуг оценивается нами на уровне 143 718 руб. в год.

Нами предположено, что люди, являющиеся потенциальными покупателями, имеют средние по Брянску доходы. Оценки доходов населения основываются на данных предыдущих лет и последних тенденциях в экономике страны и города. При этом в расчет принимались предположения о том, что при пессимистичном сценарии доходы населения растут на уровне значительно ниже среднегодовой инфляции в размере примерно 5%, при базовом сценарии произойдет среднегодовой рост на 10%, что, по нашим оценкам, будет также ниже уровня инфляции, и при оптимистическом сценарии будет наблюдаться рост доходов на 15% в год.

Поскольку Проект, как уже было отмечено, ориентировочно выйдет на рынок в 2012 году, мы спрогнозировали три различных варианта, учитывающих различные оценки темпов убыли населения и темпов роста доходов и расходов населения.

Для осуществления прогноза о темпах роста численности жителей Брянска, мы опирались на данные о динамике численности населения в предыдущие годы и экстраполировали ее на будущие периоды, принимая во внимание последние демографические тенденции в городе.

Оценки доходов и расходов населения основываются на данных предыдущих лет и тенденциях в Брянске. На основе наших предпосылок об уровне доходов населения в районе проживания потенциальных покупателей, а также на основе наших расчетов численности указанного населения мы подсчитали, перемножив эти показатели, какова будет покупательская способность всего населения, проживающего в торговой зоне, выраженная в рублях для каждого из трех вариантов (таблица 6).

Таблица 6. Покупательская способность населения на 2012 г., в районе проживания потенциальных покупателей

Среднедушевой уровень доходов, руб./год, на 2012 г. Торговая зона, руб.

Оптимистичный вариант 289 068р. 123 581 751 278р.

Базовый вариант 231 459р. 96 506 079 607р.

Пессимистичный вариант 183 425р. 74 577 876 455р. Источник: Knight Frank, 2009

3.5. Структура потребительских расходов города Принимая предположение о том, что на фоне общего экономического спада рост доходов населения замедлится, получим, что структура расходов населения в среднесрочной перспективе будет характеризоваться снижением покупательской активности (ближайшие 2 года) с последующим восстановлением к 2012 году. Ожидается, что 2008 г. ещё будет отмечен увеличением покупательской активности, поскольку кризис в большей степени проявился только в четвертом квартале текущего года. 2009 и 2010 годы будут, по нашему мнению, характеризоваться наибольшим спадом.

Проанализировав статистические данные о структуре среднедушевых потребительских расходов за предыдущие годы, нами было предположено, что элементам структуры потребления будет свойственны цикличные колебания – вслед за общеэкономической ситуацией они изменятся в


сторону снижения в 2009 и 2010 гг. и в сторону увеличения в последующие два года и к 2012 году смогут вернуться на уровень 2008 года.

Кроме того, учитывая сложную экономическую ситуацию и существующую неопределенность в отношении сроков выхода из кризиса с одной стороны, а с другой – ориентировочное завершение строительства торговой составляющей Проекта не ранее 2012 г., для прогноза структуры расходов населения мы рассматриваем также три различных варианта, принимая, что в оптимистическом варианте структура расходов увеличится относительно базового сценария на 10%, а пессимистическом – также на 10% уменьшится.

Так как открытие Проекта планируется в 2012 году, мы отнесли структуру расходов к прогнозному году. Структура потребительских трат на товары по категориям/сегментам будет выглядеть следующим образом (таблица 7 и диаграмма 7):

Таблица 7. Структура потребительских расходов в г. Брянск, %, 2012 г.

Категория Оптимистичный вариант


Пессимистичный вариант

Продовольственные и товары повседневного спроса

25,37% 23,07% 20,97%

Товары для дома, DIY 6,29% 5,72% 5,20%

Электроника 6,26% 5,69% 5,17%

Питание вне дома 1,57% 1,43% 1,30%

Развлечения 1,07% 0,97% 0,88%

Спортивные товары 1,13% 1,03% 0,93%

Детские товары 0,89% 0,81% 0,74%

Торговая галерея 17,95% 16,31% 14,83%

Итого 60,52% 55,02% 50,02%



Диаграмма 7. Структура потребления г. Брянск, 2012 г, %

23,07%

5,72%

5,69%0,97% 1,43%

16,31%

1,03%0,81%


Товары для дома, DIY

Электроника

Питание вне дома

Развлечения

Спортивные товары

Детские товары

Торговая галерея


3.6. Предполагаемая доля на рынке торгового центра в 2012 году Поскольку Проект еще не вышел на рынок, следует учитывать то, как ситуация будет развиваться в будущем, чтобы оценить влияние новых конкурентных торговых центров в перспективе (данные по конкурентной ситуации приведены в разделе «Анализ конкурентной ситуации в районе расположения Участка»). Наши прогнозы относительно конкуренции основываются на данных, полученных из открытых источников и от участников рынка.

Привлекательность и эффективность работы конкурентных торговых центров определяется факторами ценовой и неценовой конкуренции, месторасположения, доступности и наличия вместительного удобного паркинга. Для того же чтобы математически рассчитать справедливую долю рынка, которую займет Проект, мы рассмотрим его «привлекательность» в глазах потребителя. Она складывается из трех компонент: расстояния, на которое удален от потребителя торговый центр, функциональности торгового центра – то есть его состава арендаторов, максимально полным образом покрывающий все потребности потребителей, и размера торгового центра.

Очевидно, что чем больше торговая площадь центра, тем больше покупателей он привлекает. Чем многограннее функциональный состав, тем более интересен центр потребителю. И, наконец, чем ближе центр к потребителю, тем более он склонен его посещать, а при удалении от объекта, внимание покупателя все более рассеивается на конкурентные проекты.

Таким образом, проанализировав данные и принимая во внимание будущую конкуренцию на момент открытия нового торгового центра в 2012 году, справедливая рыночная доля центра составит около 21,85%.


Диаграмма 8. Потенциальная рыночная доля проектируемого ТЦ, %

Проектируемый ТЦ 21,85%

78,15%


3.7. Покупательная способность и объем потенциального рынка в момент открытия торгового центра в 2012 г.

Основываясь на рассчитанной в предыдущем пункте справедливой рыночной доле, мы можем вычислить покупательскую способность и объем потенциального рынка.

Приведенная ниже таблица 8 отражает прогнозируемый объем рынка в денежном выражении, в 2012 г. по всем трем сценариям. Таблица 8. Объем потенциального рынка и доля проекта в 2012 году, $, %

Категория Объем рынка, руб. Проект, руб. Доля Проекта, %


Продукты питания 31 998 541 394 3 536 338 087 11,05%

Товары для дома, DIY 7 928 074 768 3 267 535 295 41,21%

Электроника 7 893 584 867 1 265 086 277 16,03%

Спортивные товары 1 425 460 520 501 047 057 35,15%

Детские товары 1 125 252 451 232 882 391 20,70%

Торговая галерея, универмаг 22 630 410 597 6 424 141 345 28,39%

Питание вне дома 1 978 147 872 891 071 250 45,05%

Развлечения 1 344 506 906 555 558 359 41,32%

Всего 76 323 979 374 16 673 660 062

21,85%





Электроника 5 603 790 951 898 106 393 16,03%

Спортивные товары 1 011 958 812 355 701 879 35,15%

Детские товары 798 835 967 165 327 194 20,70%

Торговая галерея, универмаг 16 065 715 676 4 560 607 854 28,39%

Питание вне дома 1 404 321 019 632 586 726 45,05%

Развлечения 954 488 457 394 400 385 41,32%

Всего 54 183 698 816 11 836 916 555 21,85%

Пессимистический вариант



Электроника 4 900 577 794 785 404 074 16,03%

Спортивные товары 884 969 287 311 065 267 35,15%

Детские товары 698 590 978 144 580 478 20,70%

Торговая галерея, универмаг

14 049 647 848 3 988 302 521 28,39%

Питание вне дома 1 228 094 421 553 204 160 45,05%

Развлечения 834 710 819 344 907 543 41,32%

Всего 47 384 249 967 10 351 515 772 21,85% Источник: Knight Frank, 2009

3.8. Предельный размер торговых площадей, 2012 год Далее нами был определен предельный размер торговых помещений – максимальную суммарную площадь магазинов, которая может быть расположена в районе проживания потенциальных покупателей к 2012 г.

Показатель предельного размера торговых площадей мы оценили путем деления объема рынка на средний уровень продаж, приходящийся на квадратный метр торговой площади по различным категориям товаров. При этом мы исходили из того, что торговый оборот магазинов будет находиться на среднерыночном уровне. Мы использовали статистические данные как базовые, дающие представление о соотношении товарооборота между различными сегментами рынка торговой недвижимости. Затем мы сделали поправки к этим данным на основе доступной нам информации о товарообороте.


Разделив общий объем рынка на средний товарооборот по каждому из сегментов, мы получили оценки предельной целесообразной площади торгового центра с точки зрения как покупателей, так и операторов розничной торговли. С одной стороны, существуют покупатели, готовые тратить деньги в торговых центрах. В то же время и операторы розничной торговли готовы пойти в проект при условии, что они будут иметь, по крайней мере, среднерыночный товарооборот. Данные расчеты позволяют нам оценить максимальную площадь торговых помещений для каждого профиля, по которой операторы розничной торговли получат как минимум среднерыночный результат.

В таблице 9 представлены результаты расчета предельного размера торговых площадей в случае трех вариантов развития: оптимистичного, базового и пессимистичного.

Таблица 9. Предельный размер торговых площадей, кв. м

Категория Объем рынка, кв. м Проект, кв. м


Продукты питания 106 662 11 788

Товары для дома, DIY 39 640 16 338

Электроника 31 574 5 060

Спортивные товары 11 404 4 008

Детские товары 11 253 2 329 Торговая галерея, универмаг

75 435 21 414

Питание вне дома 24 727 11 138

Развлечения 26 890 11 111

Всего 327 584 83 186






Детские товары 7 988 1 653


53 552 15 202



Всего 232 558 59 055

Пессимистический вариант






Детские товары 6 846 1 374


45 896 12 630



Всего 199 307 49 062 Источник: Knight Frank, 2009

Далее мы приводим подробные расчеты объема рынка, покупательской способности и предельного размера торговых площадей по всем трем вариантам развития.


Таблица 10. Покупательская способность на душу населения и объем потенциального рынка, 2012 год (ОПТИМИСТИЧНЫЙ ВАРИАНТ)

Объем рынка, руб. Категория Среднедушевые

расходы, %

Уровень расходов, руб./год Зона охвата и

случайные посетители Проект

Потенциальная доля на рынке,

%

Продукты питания 25,37% 73 350 31 998 541 394 3 536 338 087 11,05%

Товары для дома, DIY 6,29% 18 174 7 928 074 768 3 267 535 295 41,21%

Электроника 6,26% 18 094 7 893 584 867 1 265 086 277 16,03%

Спортивные товары 1,13% 3 268 1 425 460 520 501 047 057 35,15%

Детские товары 0,89% 2 579 1 125 252 451 232 882 391 20,70%

Торговая галерея, универмаг 17,95% 51 876 22 630 410 597 6 424 141 345 28,39%

Всего непродовольственные 32,52% 93991 41 002 783 202 11 690 692 366 28,51%

Питание вне дома 1,57% 4 535 1 978 147 872 891 071 250 45,05%

Развлечения 1,07% 3 082 1 344 506 906 555 558 359 41,32%

Всего услуги и развлечения 2,63% 7 617 3 322 654 778 1 446 629 610 43,54%

Итого 60,52% 174 958 76 323 979 374 16 673 660 062

21,85% Источник: Knight Frank, 2009


Таблица 11. Покупательская способность на душу населения и объем потенциального рынка, 2012 год (БАЗОВЫЙ ВАРИАНТ)


расходы, %




%



Электроника 5,69% 13 171 5 603 790 951 898 106 393 16,03%

Спортивные товары 1,03% 2 379 1 011 958 812 355 701 879 35,15%

Детские товары 0,81% 1 878 798 835 967 165 327 194 20,70%


Всего непродовольственные 29,56% 68 417 29 108 577 329 8 299 422 531 28,51%

Питание вне дома 1,43% 3 301 1 404 321 019 632 586 726 45,05%

Развлечения 0,97% 2 243 954 488 457 394 400 385 41,32%

Всего услуги и развлечения 2,40% 5 544 2 358 809 476 1 026 987 111 43,54%

Итого 55,02% 127 355 54 183 698 816 11 836 916 555



Таблица 12. Покупательская способность на душу населения, объем потенциального рынка, 2012 г. (ПЕССИМИСТИЧЕСКИЙ ВАРИАНТ)


расходы, %




%



Электроника 5,17% 9 489 4 900 577 794 785 404 074 16,03%

Спортивные товары 0,93% 1 714 884 969 287 311 065 267 35,15%

Детские товары 0,74% 1 353 698 590 978 144 580 478 20,70%


Всего непродовольственные 26,87% 49 290 25 455 776 082 7 257 937 727 28,51%

Питание вне дома 1,30% 2 378 1 228 094 421 553 204 160 45,05%

Развлечения 0,88% 1 616 834 710 819 344 907 543 41,32%

Всего услуги и развлечения 2,18% 3 994 2 062 805 240 898 111 702 43,54%

Итого 50,02% 91 750 47 384 249 967 10 351 515 772



59

3.9. Выводы и рекомендации Вышеприведенные показатели свидетельствуют о том, что при рассматриваемых условиях и предпосылках Проект обладает значительным потенциалом развития. Ниже мы подводим итог произведенных расчетов по анализу рыночной привлекательности строительства торгового центра и приводим расчеты, обосновывающие сделанное заключение.

Оценка общего товарооборота планируемого торгового центра в составе Проекта представлена в таблице 13.

Таблица 13. Товарооборот будущего торгового центра в 2012 г., руб/год

Товарооборот Проекта

Оптимистичный вариант 15 839 977 059

Базовый вариант 11 245 070 727

Пессимистичный вариант 9 833 939 983 Источник: Knight Frank, 2009

Как следует из таблицы 14, район способен вместить все проекты, включая будущий торговый объект.

Таблица 14. Предельный размер торговых площадей для района проживания потенциальных покупателей, 2012 г., кв. м

Предельный размер торговых площадей для района

Оптимистичный вариант 327 584

Базовый вариант 232 558

Пессимистичный вариант 199 307 Источник: Knight Frank, 2009

Учитывая конкурентную ситуацию на рынке, мы оценили возможный предельный размер торговых площадей для проектируемого торгового объекта в момент его открытия – к концу 2012 года (таблица 15).

Таблица 15. Предельный размер торговых площадей для Проекта, кв. м.

Предельный размер торговых площадей для района

Оптимистичный вариант 83 186

Базовый вариант 59 055

Пессимистичный вариант 49 062 Источник: Knight Frank, 2009

В таблице 16 представлены оценки сверхобеспеченности и недообеспеченности района торговыми площадями по категориям товаров в 2012 году.


60

Таблица 16. Прогнозируемая сверх- или недообеспеченность торговыми площадями в районе в 2012 году, кв. м, %*

Категория Оптимистичный вариант

Базовый вариант Пессимистичный вариант


-26 052 4 889 15 715

Товары для дома, DIY -33 900 -22 401 -18 378

Электроника -19 804 -10 645 -7 440

Спортивные товары -8 634 -5 326 -4 168

Детские товары -7 533 -4 268 -3 126

Торговая галерея -41 745 -19 862 -12 206

Питание вне дома -21 727 -14 554 -12 044

Развлечения -22 690 -14 890 -12 160

Итого -182 084 -87 058 -53 807 Источник: Knight Frank, 2009

Диаграмма 9. Прогнозируемая недо- (сверх-) обеспеченность торговыми площадями в оптимистическом, базовом и пессимистическом варианте, кв. м.

-50 000

-40 000

-30 000

-20 000

-10 000

0

10 000

20 000

Продуктыпитания

Товары длядома, DIY

Электроника Спортивныетовары

Детскиетовары

Торговаягалерея,универмаг

Питание внедома

Развлечения

Оптимистический вариант Базовый вариант Пессимистический вариант


* Отрицательные значения характеризуют недообеспеченность торговыми площадями, положительные – переобеспеченность.


61

Целесообразность строительства торгового центра определяется следующими факторами:

• Спросом на торговые помещения в районе со стороны посетителей и конкуренцией в районе;

• Спросом на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов.

Исследование показало, что возможная доля, на которую в общем объеме спроса может рассчитывать Проект, достаточно велика (около 21,85%), то есть спрос со стороны потенциальных покупателей будет присутствовать в значительном объеме.

Кроме того, анализ рыночной целесообразности показал, что торговая зона проекта характеризуется существенной недообеспеченностью площадей практически по всем категориям товаров. При этом наибольшие значения наблюдаются по категориям «товары для дома/DIY», «торговая галерея», «питание вне дома», «развлечения».

Профицит наблюдается только по категории «продукты питания», причем в базовом варианте переобеспеченность не является значительной, а при оптимистическом сценарии данный профиль переходит из профицита в недообеспеченность торговой площадью.

Значительные показатели дефицита торговых помещений обусловлены тем, что в торговую зону будущего Проекта входит всё население Брянска. Кроме того, недостаток торговых площадей также свидетельствует о том, существующих торговых проектов, а также тех, которые с учетом складывающихся в экономике обстоятельств, могут быть открыты к 2012 году, будет недостаточно для того, чтобы насытить весь неудовлетворенный спрос.

Следовательно, практически все категории арендаторов могут предъявлять спрос на помещения в Проекте, в особенности по указанным сегментам, характеризующимся наибольшим дефицитом. Несмотря на наличие переобепеченности по категории «продукты питания» в базовом варианте, мы не рекомендуем отказываться от арендатора продуктового профиля в составе будущего торгового центра. Данная категория арендаторов выступает якорным арендатором торгового центра и характеризуется наибольшей притягательной силой для населения, обеспечивая постоянный поток покупателей практически при любых условиях.

Таким образом, используя вышеизложенный математический подход в совокупности с построенной математической моделью, а также принятые предпосылки касательно населения в ближайшем окружении, конкурентной ситуации, прогноза выхода жилых помещений и прочих можно заключить наличие значительного потенциала развития проекта ТРЦ в обозначенных объемах в 2012 году.

Указанные результаты связаны, во-первых, в благоприятным расположением Проекта в центральной части города, близ одной из основных городских магистралей, что обеспечивает значительный охват потенциальных покупателей, способных посетить будущий Проект.

Во-вторых, данный потенциал обусловлен слабо сформированной конкурентной средой, которая существует в городе в настоящий момент и сложится в Брянске в период до 2012 года - учитывая складывающуюся внешнюю конъюнктуру, связанную с экономическим и финансовым кризисом, многие торговые проекты, которые могли бы выступить конкурентами рассматриваемому объекту, в ближайшей временной перспективе не будут реализованы.


4. Разработка видения / идеологии Проекта Данный документ, подготовленный компанией Knight Frank, определяет основные параметры маркетинговой концепции развития Проекта, расположенного в городе Брянск на территории Советского района.

4.1. Идея Проекта Наше видение развития Проекта включает в себя создание на территории Участка многофункционального пространства, разделённого на несколько функциональных зон, с доминирующей жилой составляющей, которая обеспечит современное жизненное пространство с необходимым уровнем качественной инфраструктуры и общественных пространств, а также условия для успешной реализации коммерческих площадей.

Большая площадь Участка, расположение по соседству с историческим центром города, а также удобство доступа со всех районов города позволяет реализовать модель как нового места проживания с высоким уровнем инфраструктуры, так и пространства для развития коммерческих площадей высокого уровня. При сбалансированном и комплексном подходе к планированию застройки, с учётом социальных и экологических аспектов, можно добиться оптимального развития Участка и синергетического эффекта между коммерческой и жилой частью проекта.

Площадь Участка и расположение в непосредственной близости со сложившимся центром г. Брянск позволяет говорить о возможности создания своего рода «второго» городского центра с развитой многофункциональной средой. Возможность комплексного развития территории с применением новых технологий по строительству зданий и проектированию общественных зон, а также удалённость от крупных промышленных зон и железных дорог, позволяющая говорить о хорошей экологической составляющей Проекта.

4.2. Цели и задачи Проекта К основным целям Проекта относится следующее:

• Получение прибыли от реализации жилых площадей и сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости с последующей их реализацией.

Задачи, которые стоят перед девелопером Проекта, можно разбить на две группы:

• Привлечение покупателей жилья путём организации комфортной жилой среды домов разного класса: эконом, бизнес и улучшенный бизнес, которая будет отвечать современным стандартам проживания, за приемлемую цену, делающих это жильё доступным для спроса со стороны Брянска и области в целом.

• Обеспечение жилой составляющей всей необходимой инфраструктурой, общественными зонами, в том числе и рекреационными.

• Создание благоприятного корпоративного имиджа для офисного и гостиничного (в случае его развития) проектов.

• Проработка концепции торговой составляющей, которая позволила бы задать новый уровень качества торговых площадей в городе (предположительно с развлекающей составляющей).


4.3. Идеология Проекта Основная идеология проекта основывается на следующих выводах:

1. Участок расположен в центральном районе Брянска, на границе Советского и Бежицкого районов. Большая площадь территории под комплексное развитие позволит создать удобную среду проживания с развитой инфраструктурой, а также развитой коммерческой составляющей. Участок обладает следующими преимуществами по сравнению с другими проектами комплексного освоения территорий:

расположение рядом с историческим центром города;

территория под застройку представляет собой по большей части ровный рельеф;

удобная транспортная доступность с разных городских районов;

близость всей центральной городской инфраструктуры.

Также стоит отметить, что площадка под Проект представляет собой чуть ли не единственную на сегодняшний день место под комплексную жилую застройку.

2. Благоприятный имидж территории благодаря «центральному» расположению даёт возможность создания многофункционального Проекта путём формирования альтернативного центра г. Брянск. При этом административная зона по ул. Крахмалёва как раз будут разделять два «центральных» пространства.

3. Одним из ключевых условий для успешного развития будущего Проекта является создание единой стратегии и планировки, которые позволят достичь оптимальной плотности застройки жилых домов. Это обеспечит благоприятную среду для будущих жильцов и удобное взаимодействие между назначениями в Проекте.

4. Основной стратегией для успешной реализации будущего Проекта должно стать, на наш взгляд, сочетание доступности и качества жилой составляющей в составе Проекта. Также развитие различных пешеходных зон и досуговых объектов (в том числе в составе торгового объекта) значительно повысят имидж Участка и планируемого на нём жилья. В целом концепция должна учесть и исправить те недостатки, которые присущи на текущий момент жилой недвижимости города, а именно:

улучшение планировочных решений, как при размещении жилых комплексов, так и внутридомового пространства;

качество коммуникаций и инженерии;

транспортная инфраструктура;

качество общественных территорий.

5. Позиционирование будущего Проекта основывается на сочетании благоприятных условий проживания в центральном районе города (близость различной инфраструктуры), большим количеством пешеходных зон, спортивно-развлекательной составляющей. При этом различная этажность жилых строений (в среднем от 9-х до 17 этажей) позволит создать для привлечения позиционировать Проект как удобное современное место жительства с невысокой плотностью населения.

6. Немаловажную роль в успешности Проекта может играть учёт общественного мнения будущих жителей относительно различных факторов, которые они хотят видеть в будущем жилье. Ниже приведены некоторые данные опроса, приведённого в Анализе жилого рынка г. Брянск. По каждому параметры приведены лишь наибольшие процентные значения опроса.


Таблица 17. Результаты опроса (анализ рынка жилья)

Параметры Результаты опроса

Предпочитаемый материал стен

Кирпич 76%

Каркасно-монолитный 14%

Желательная этажность дома

Не более 5 этажей 34%

8-10 этажей 21%



Предпочитаемая площадь квартиры

90 - 110 кв.м 28%

70 - 90 кв.м 26%

50 - 70 кв.м 20%

Необходимая инфраструктура

Наличие благоустроенной придомовой территории 36%

Наличие подземной парковки 20%

Наличие охраны 16%

Наличие супермаркета 7%

Отсутствие поблизости офисов и крупных ТЦ 6%

Источник: Knight Frank Research

Мы хотим отдельно отметить фактор «этажность жилого дома». Согласно проведённому опросу наиболее предпочтительная этажность жилья – от 5 до 10 этажей. Т.е. можно сказать, что наиболее востребованным форматом является средне- и малоэтажное домостроение.

Другим важным показателем является качество инфраструктуры района размещения жилых домов: именно низкий уровень качества «околодомового» окружения является недостатком подавляющей доли жилья в городе. Применительно к Проекту мы рекомендуем обратить особое внимание на благоустройство придомовой территории, пешеходных зон, торговых и обслуживающих точек. Что касается безопасности проживания, то в многоквартирных жилых зданиях в подъездах желательно организовать работу консьержей, а коттеджные посёлки лучше по возможности проектировать закрытого типа (с КПП).

В целом, мы предлагаем позиционирование Проекта и его будущую маркетинговую стратегию основывать на следующие смысловые ассоциации:


Комфорт и удобство проживания;

Доступность жилой недвижимости;

Качественное строительство;

Новый уровень качества жизни;

Безопасность проживания;

Семья и дети;

Бульвар и прогулочная зона;

Красивые общественные зоны;

Здоровье;

Развитая инфраструктура;

Спорт;

Данные ассоциации могут составить основу будущего маркетингового позиционирования жилой составляющей, так как они передают смысл идеологии Проекта.

При маркетинговом позиционировании коммерческой составляющей следует сделать упор низкую цену размещения, а также отсутствие проблем с парковкой.

7. Особое внимание будет уделено общественным зонам (зелёные зоны, скверы) Проекта и его экологической составляющей. Также следует предусмотреть прострелы к парковой зоне поймы р. Десны. Данное развитие позволит повысить конкурентоспособность жилья в составе Проекта.

8. Развитие Проекта можно будет ориентировать на спрос не только со стороны жителей Брянска, но и жителей области. Причём жилая составляющая будет разбита на несколько категорий, включающих в себя жильё эконом-класса, бизнес-класса и класса улучшенный бизнес.

9. Основным принципом является комплексный подход к развитию всех назначений и к созданию имиджа Проекта, который позволит привлечь покупателей, для которых одним из ключевых факторов является качество строительства, развитая инфраструктура и доступность жилья. Проект позволяет создать сбалансированное пространство, которое послужит примером благоустройства, сочетающего элементы жилой застройки разного типа с развитой рекреационной составляющей (парковые зоны).

10. Ключевой идеей развития Проекта является создание многофункциональной среды, которая позволит:

Создать хорошие условия для проживания людей за счёт жилья различных классов;

Создать необходимую для самодостаточного функционирования района инфраструктуру;

Создать условия для отдыха и развлечения за счёт развития рекреационной составляющей Проекта.

11. Развитие Проекта основывается на использовании современных стандартов, новых технологий и инноваций в области жилищного строительства, а также создание архитектурных и планировочных решений, отражающих новые потребности в качестве жизни.


4.4. Определение структуры назначений Проекта и общего баланса площадей

4.4.1. Основные параметры Проекта – назначения Проекта

Население 1. Общая численность населения в Проекте предположительно составит примерно 42 тыс. человек.

Жилые зоны 2. Жилая составляющая Проекта будет представлена следующими форматами:

Многоквартирное жильё эконом-класса;

Многоквартирное жильё бизнес-класса;

Многоквартирное жильё класса улучшенный бизнес;

Коттеджи бизнес-класса;

Таунхаусы.

Такое позиционирование позволит создать предложение в разных сегментах и тем самым охватить больший объём рынка жилой недвижимости г. Брянск и уменьшит возможные риски реализации Проекта за счёт диверсификации предложения.

3. Мы рекомендуем на первом этапе освоения Участка строительство жилья эконом-класса со всей необходимой инфраструктурой, параллельно развивая при этом жильё бизнес-класса немного в меньшем объёме, а также коммерческие объекты. Данное строительство позволит Проекту сформировать спрос за счёт привлечения массового клиента и в то же время не позволит создать обычный спальный район с типовым жильём.

4. Жильё эконом-класса:

Жилые комплексы эконом-класса будут представлять собой многоквартирные дома (от 5-ти до 17 этажей), тяготеющие к западной, юго-западной и юго-восточной границе Участка.

Из-за значительной площади Участка почти половина жилого строительства будет представлено жильём эконом-класса, так как развитие Проекта подобного масштаба возможно только за счёт охвата массового сегмента рынка и наибольшего количества потенциальных покупателей.

Общая площадь всей жилой части эконом-класса Проекта предположительно будет составлять 525 000 кв.м.

Площадь участка, необходимая для развития данной зоны, составляет примерно 50 га.

5. Жильё бизнес-класса:

Согласно городской классификации дома бизнес-класса в ценовой категории стоят немногим дороже эконом-класса, однако существуют определённые различия в планировке квартир и обустройстве придомовой территории.

Жильё бизнес-класса начнёт выходить одновременно с жильём эконом-класса. Это позволит улучшить позиционирование Проекта на первых этапах и не позволит


создать имидж обычного спального района.

Общая площадь жилья бизнес-класса будет приблизительно равна 420 000 кв.м.

Площадь участка, необходимый для развития комплексов бизнес-класса, составляет ориентировочно 35 га.

6. Жильё класса улучшенный бизнес:

Жильё улучшенного бизнес-класса является на данный момент наиболее «элитным» в Брянске. Расположение в центральном районе города, а также создание «статусности» Проекта определяют развитие жилых комплексов данного класса в составе Проекта.

Дома класса улучшенный бизнес начнут выходить, начиная со второго этапа развития Проекта, когда уже будет существовать необходимая инфраструктура, а также будут совершены определённые вложения в благоустройство территории Участка.

Общая площадь комплекса класса улучшенный бизнес сотавит 216 000 кв.м, на территории в 20 га.

7. Малоэтажное строительство:

• Малоэтажное жильё будет представлено индивидуальными домами: коттеджами и таунхаусами.

• Мы не рекомендуем развитие большого количества малоэтажных домовладений – во-первых, территория Участка обрамляется по границам двумя дорогами с интенсивным движением, во-вторых, общий вектор развития Проекта – средне- и многоэтажные дома. Также существует конкуренция со стороны коттеджных проектов с более лучшими земельными участками.

• Площадь территории под коттеджи составит около 4,8 га (32 коттеджа). Общее количество таунхаусов будет не менее 50 на территории в 2 га.

8. Обустройство в жилой зоне большого количества прогулочных зон, детских площадок и бульваров будет выгодно отличать жилые дома Проекта.

9. Развитие инфраструктуры подразумевает развитие таких объектов, как:

Школы и детские сады;

Магазины различных форматов;

Аптеки;

Салоны красоты;

Рестораны;

Больницы и поликлиники;

Банки;

Отделения почты;

Сервисные магазины;


Мы рекомендуем расположить объекты инфраструктуры по большей части в стилобатах жилых зданий и на территории общественного центра и вдоль бульварных зон.

Площадь участка, необходимая для развития всей социальной инфраструктуры составит примерно 21 га.

Коммерческие зоны

10. Развитая коммерческая составляющая способна также поднять общий имидж Участка (корпоративный имидж). Для достижения этой цели нами было предложено развитие следующих объектов коммерческой недвижимости:

Бизнес-центр в две очереди;

Гостиница;

Торгово-развлекательный центр;

Спортивный центр;

Торговая зона.

11. Мы рекомендуем такие коммерческие объекты как бизнес-центр и гостиница расположить в юго-восточной части Участка на границе с ул. Крахмалёва, где уже сложился административный кластер города. Данную территорию также отличает отличная транспортная доступность со всех районов города.

12. Бизнес-центр общей площадью 7 000 кв.м. будет выводиться в две равные очереди по 3 500 кв.м, что позволит снизить риски реализации офисного проекта. Также многостадийное развитие позволит гибко среагировать на изменяющиеся рыночные условия, а не рисковать единовременной реализацией всего объёма офисных площадей. Расположение в центральной части города, обеспеченность большим количеством парковочных мест, удобная транспортная доступность будут выгодными преимуществами в маркетинговом позиционировании офисных помещений.

13. Для дополнения бизнес-функции офисных помещений, можно рассмотреть вариант развития небольшой гостиницы с конференц-залом. Стоит отметить, что несмотря на удачное расположение в центре города, мы сдержанно смотрим на развитие данного назначения. Во многом это связано с тем, что в Советском районе наибольшая концентрация гостиниц в городе, при этом сам Брянск не является центром «притяжения» туристов, а поток бизнес-путешественников вряд ли будет способен заполнить гостиницу. Также стоит учитывать, что в среднем затраты на строительство, обустройство и операционные расходы гостиницы больше, чем на другие коммерческие объекты. В случае принятия положительного решения о строительстве гостиницы мы рекомендуем придерживаться уровня три звезды с номерным фондом не более примерно в 90-100 комнат.

14. В результате проделанного анализа для торговых площадей был выбран формат торгово-развлекательного центра общей площадью около 60 000 кв.м. Общая площадь территории под развитие ТРЦ, включая наземную парковку, составит ориентировочно 10 га. Стоит отметить, что мы рекомендуем расположение ТРЦ на ул. Объездная, что позволит ориентировать Проекта не только на внутренний спрос, но и на жителей всего города в целом. Наиболее подходящей зоной для торгового


назначения мы считаем территорию на северо-западе Участка на границе с ул. Объездная и предполагаемого прохождения одной из основных дорог Проекта. Строительство ТРЦ будет также разбито на 2 очереди в начале первого этапа развития Участка.

15. Спортивный центр, как правило, не приносит большого дохода девелоперу, однако размещение подобных объектов значительно дополняет инфраструктуру и повышает имидж окружающей территории. Однако в целях оптимизации финансовых результатов Проекта мы рекомендуем рассмотреть развитие данного назначения только при финансовом участии городской администрации.

16. Земельные участки, прилегающие к ул. Объездная на западе и юго-западе Участка общей площадью 4,9 га предполагается отдать под развитие торговой зоны, которая может включать в себя различные магазины (в том числе и обслуживающие), автосалоны. Далее в своих расчётах мы исходили из постепенной продажи данных участков в течение первого этапа.

Общественные и рекреационные зоны

17. Для создания комфортной среды проживания и работы, созданию мест досуга, а также придания целостности Проекту и большего развития рекреационной составляющей нами рекомендуется размещение нескольких общественных зон, которые будут являться связующим звеном между разными объектами в составе Проекта:

общественный центр;

бульвары и прогулочные зоны;

зелёные зоны, отделяющие малоэтажное строительство, а также комплексы класса улучшенный бизнес;

детские площадки между домами внутри жилых зон.

18. Обустройство центрального бульвара и зелёной зоны между малоэтажным, а также наиболее дорогим жильём и многоэтажными домами обеспечит жителям Проекта удобную взаимосвязь и комфортное разграничение различных классов жилья. Также желательно организовать несколько зелёных прострелов в парковую зону поймы р. Десны и ЦПК и О им. 1 000-летия г. Брянска.


Рисунок 12. Проект планировки, разработанный научно проектным институтом пространственного планирования «ЭНКО»


Таблица 18. Основные параметры Проекта


4.4.2. Основные параметры Проекта – площади Проекта

Подход к расчёту площади Проекта остается достаточно гибким, так как прогноз по поглощению и ёмкости рынка в долгосрочном периоде зависит от большого количества факторов и предположений.

Спрос на жилую недвижимость делится на три вида спроса:

1. Приростной спрос – спрос, ориентированный на прирост населения, внутреннюю миграцию, а также рост интереса населения к увеличению жилой площади. Спрос со стороны людей, не имеющих жилья.

2. Качественный спрос – спрос со стороны населения, имеющего жилье, но готового переехать в более качественные условия.

3. Инвестиционный спрос – спрос со стороны населения на жилые помещения, как на финансовый инструмент.

Мы считаем, что для рассматриваемого. Качественный спрос будет предположительно являться основным, так как опрос показал, что достаточно большой процент опрошенных (47%) собирается приобретать жильё с целью улучшения существующих жилищные условий. На втором месте будет приростной спрос. Причём приростной спрос в основном будет удовлетворяться жильём эконом-класса, а качественный спрос – в большей степени сегментом жилья класса улучшенный бизнес и индивидуальным домостроением. По нашему мнению, Проект должен быть ориентирован как на жителей города Брянск, желающих улучшить свои условия проживания, так и на жителей области в целом, работающих в Брянке и желающих иметь здесь квартиру. Таким образом, основой маркетинговой политики Проекта должно являться предложение доступного и качественного места проживания среднего уровня. При этом качественная составляющая проживания зависит от следующих факторов:

1. Местоположение – является самым главным критерием выбора будущего жилья;

2. Качество домостроения и обустройства окружающей территории – проведённый опрос фокус-группы показал, до 47% ответивших планируют переезд с целью улучшения условий проживания.

3. Современная концепция, учитывающая существующие стандарты жизни (площадь квартиры, качество строительства, инженерные системы).

4. Высокий уровень управления комплексом и безопасность размещения – как правило, потребители более дорогих сегментов жилья ставят данный фактор на одно из первых мест в выборе жилья. Этот критерий психологичен и зависит от уровня сервиса будущей управляющей компании. Акцент на данном факторе является основополагающим при определении маркетинговой концепции;

5. Плотность населения и социальный состав окружения (соседи);

6. Качество строительства и эстетический образ помещений;

7. Инфраструктура;

8. Прочее.


Таблица 19. Основные параметры Проекта – резюме

Назначение Продаваемая / арендуемая площадь (кв. м)

Жильё эконом-класса 372 000

Жильё бизнес-класса 273 000

Жильё класса улучшенный бизнес 140 400

Коттеджи бизнес-класса 6 400

Таунхаусы 8 000

Всего жилая недвижимость 799 800

Торгово-развлекательный комплекс 40 000

Бизнес-центр 6 300

Гостиница 6 000

Спортивный центр 15 000

Итого коммерческая составляющая 46 300

Школьные учреждения 54 345

Детские сады 13 586

Здания здравоохранения 15 000

Итого социальная инфраструктура 82 932

Итого полезная площадь Проекта 929 031


74

5. Стратегия развития Проекта Сбалансированное расположение жилых, инфраструктурных и коммерческих объектов, а также хорошо спланированный выход площадей являются важнейшими факторами, влияющими на рыночную стоимость и конкурентоспособность будущего Проекта.

Стратегия развития Проекта предполагает его девелопмент в 6 этапов с постепенным вводом жилых домов и некоторых ключевых назначений коммерческой недвижимости. Каждый этап длится по 4 года (кроме первого года, протяженность которого с учётом подготовительных работ составляет 5лет). Общий выход площадей рассчитан на 23 года. Такой длительный срок реализации Проекта обусловлен значительным количеством жилых площадей различного класса, входящих в него, а также достаточно низким уровнем доходов населения города и достаточно слабыми перспективами развития рынка ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе. Стоит отметить, что при расчётах также использовались данные по ежегодному выходу площадей в целом по городу Брянск (данные приведены в Анализе рынка жилья). В данном разделе мы описываем базовый вариант развития Проекта сроком до 2033 г.

Стратегия выхода площадей

Этап 1

Многоквартирное жильё эконом-класса

Многоквартирное жильё бизнес-класса

Социальная инфраструктура

Торгово-развлекательный центр (2 очереди)

Бизнес-центр (1-я очередь)

Этап 2



Многоквартирное жильё класса улучшенный бизнес

Коттеджи

Таунхаусы


Этап 3





75

Коттеджи (завершающая очередь)

Таунхаусы (завершающая очередь)


Бизнес-центр (2-я очередь)

Этап 4





Этап 5

Многоквартирное жильё эконом-класса (завершающая очередь)




Этап 6




Далее мы представляем свое видение поэтапного ввода различных функциональных зон Проекта с расчетом площади каждого объекта и стоимости его аренды/продажи за кв.м.


76

Таблица 20. Стратегия выхода площадей Проекта.


77

0

10 000

20 000

30 000

40 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Первый этап Второй этап Третий этап Четвёртый этап Пятый этап Шестой этап

кв.м

Жильё эконом-класса Жильё бизнес-класса Жильё класса улучшенный бизнес

Коттеджи Таунхаусы ТРЦ

Бизнес-центр Социальная инфраструткура

Диаграмма 10. Этапность развития Проекта.


78

Диаграмма 11. Общий выход площадей Проекта.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

1 100 000

1 200 000

1 300 000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Первый этап Второй этап Третий этап Четвёртый этап Пятый этап Шестой этап

Этапность

Пло

щад

ь, кв.м


79

Таблица 21. Заселение Проекта + выход квартир / домов на продажу.


80

5.1. Первый этап развития Проекта Первый этап будет дольше других по продолжительности (5 лет), так как он включает в себя подготовительную стадию. Работы по нему будут проходить с 2009 по 2013 гг.

Стоит отметить, что доминантой всего Проекта является жилая составляющая. Коммерческие объекты (торгово-развлекательный центр и бизнес-центр) занимают только порядка 4% от всей полезной площади Проекта. Поэтому основной задачей является разработка выхода именно жилых площадей в разрезе различных классов жилых комплексов, как многоэтажной, так и среднеэтажной жилой застройки, с учётом возможностей поглощения рынком данных площадей.

Развитие жилой недвижимости

Удачное расположение Проекта в центральном Советском районе, фактически на границе с существующим центром города, благоприятные физические характеристики Участка (в особенности, ровный рельеф), хорошая транспортная доступность, а также отсутствие крупных промышленных объектов в ближайшем окружении определяют развитие жилой недвижимости.

Район Участка под Проект в настоящий момент является наиболее востребованной площадкой для жилого строительства.

Мы считаем, что в основу позиционирования жилой части Проекта помимо «центрального» расположения» должно также войти новое качество домостроения и наличие благоустроенной территории, а также высокий уровень обеспеченности всеми необходимыми инфраструктурными объектами. В составе Проекта будут также предусмотрены большое количество бульваров, прогулочных и зелёных зон. При этом этажность многоквартирных строений будет варьироваться где-то от 5-ти до 17-ти этажей. Однако общая площадь Участка достаточна для обеспечения комфортной плотности застройки (в среднем около 7 400 кв.м / га).

Предполагается, что на первом этапе начнётся строительство жилья эконом и бизнес-класса. Параллельное развитие двух классов позволит с одной стороны привлечь «массового» покупателя за счёт домов эконом-класса, а с другой избежать позиционирования Участка как очередного типового спального района с недорогим жильём.

При этом у нас предусмотрено небольшое снижение выхода жилья в 2010 г. Это связано с тем, что, как показал анализ рынка жилья, сроки реализации части жилых проектов в целом по городу, заявленных на 2009 г., перенесены на 2010 г.

На первом этапе площадь возводимого жилья составит для эконом-класса 40 000 кв.м (здесь и далее по разделу указана продаваемая площадь) и для бизнес-класса – 19 000 кв.м. В дальнейшем в течение Проекта предполагается, что выход жилых площадей будет увеличиваться, однако на в начале их развития мы рекомендуем придерживаться более консервативной стратегии из-за того, что количество платёжеспособного спроса с учётом экономического кризиса по городу в среднесрочной перспективе будет ограничено.

В целом жилой фонд эконом- и бизнес-класса будет представлен средне- и многоэтажными комплексами, в которых высота домов в среднем будет 7 и 6 этажей соответственно.

Мы не рекомендуем развивать на первом этапе жильё более высокого класса (улучшенный бизнес) и малоэтажное жильё. По результатам анализа ёмкости рынка в сегменте улучшенный бизнес спрос в течение ориентировочно 3-х лет будет удовлетворён за счёт уже заявленных жилых проектов данного класса. Похожая ситуация с малоэтажным строительством – в ближайшее время ожидается реализация достаточно крупных коттеджных проектов в пойме реки Десна.

Помимо строительства жилых домов необходимо будет обеспечить должный уровень инфраструктуры, которая будет представлена небольшими продовольственными, и сервисными магазинами на первых этажах домов. Также будет возведены школьные и дошкольные учреждения примерно на 557 и 139 мест соответственно.


81

Развитие коммерческой составляющей

Мы рекомендуем начать развивать коммерческие объекты, начиная с первого этапа. Таким образом, предполагается строительство в 2 очереди торгово-развлекательного центра и 1-й очереди бизнес-центра.

Развитие коммерческой недвижимости на первом этапе позволит отчасти снизить риск реализации Проекта в начале его развития за счёт диверсификации назначений, а также положительно отразится на имидже всего Проекта.

С точки зрения специалистов компании Knight Frank, торгово-развлекательный объект целесообразнее всего разместить в северо-западной части Участка, на первой линии ул. Объездная. При этом, находясь в данном месте предполагаемый ТРЦ будет «собирать» поток как с ул. Объездная (где он на данный момент является достаточно интенсивным), так и с параллельной дороги, проходящей по Участку (либо по бывшей взлётной полосе, либо параллельно ей).

Для снижения уровня конкуренции со стороны существующих торговых центров мы предлагаем рассмотреть формат торгово-развлекательного центра, который работал бы одновременно и на жителей Проекта, и на город в целом. Общая площадь ТРЦ составит ориентировочно 60 000 кв.м, что при коэффициенте потери площадей в 0,65 даёт нам арендуемую торговую площадь на уровне 40 000 кв.м. Выход ТРЦ был разбит на 2 равные очереди в течение 2-х лет в начале первого этапа.

Также на первом этапе ожидается выход 1-й очереди бизнес-центра. С учётом текущей ситуации на рынке офисной недвижимости г. Брянск, мы сдержанно смотрим на развитие крупного офисного объекта. Предполагаемая нами общая площадь развиваемого в составе Проекта бизнес-центра составляет 7 000 кв.м (арендуемая площадь – 6 300 кв.м). При этом мы рекомендуем запроектировать достаточное количество машино-мест из расчёта 1 м/м на 50 кв.м арендуемой площади (126 м/м).

Арендуемая площадь первой очереди бизнес-центра, ожидаемой к выходу на первом этапе, составит 3 150 кв.м. Рекомендуемая нами территория для развития офисного проекта – южная граница Участка, в районе ул. Крахмалёва. В данном месте офисный объект удачно впишется в уже существующий административный кластер.

Стадийное развитие коммерческих объектов позволит гибко реагировать на изменяющиеся условия и требования рынка, что в итоге снизит риски их реализации.

Также стоит отметить, что на первом этапе предусмотрены расходы на благоустройство и озеленение части территории Участка, что, во-первых, повысит уровень и привлекательность Проекта, а во-вторых, позволит создать своего рода «экран» для жилья высокого класса, в том числе и отгородить предполагаемое малоэтажное жильё.


82

5.2. Второй этап развития Проекта Второй этап будет длиться четыре года с 2014 по 2017 гг. Ключевой задачей второго этапа является увеличение темпов заселения Проекта.

На втором этапе будет развиваться исключительно жилая недвижимость. Предполагается увеличения выхода жилья эконом-класса, площадь которого на данном этапе составит 60 000 кв.м, и бизнес-класса – 28 000 кв.м.

Со второго этапа начнётся выход жилья более высокого класса – многоквартирные комплексы класса улучшенный бизнес. Всего в течение второго этапа предполагается, что выйдет 18 000 кв.м жилья данного класса. Средняя высота дома класса улучшенный бизнес будет, как у бизнес-класса, составлять 6 этажей.

В целом по Проекту жильё класса улучшенный бизнес будет составлять порядка 18% от общего объёма многоквартирных домов. Такая относительно невысокая доля объясняется тем, что, несмотря на расположение фактически в центре города, уровень платежёспособного спроса на данный сегмент не высок и большие объёмы выхода жилых площадей могут привести к «простаиванию» домов.

Также с начала этапа начнётся постепенная реализация малоэтажного жилья, которое будет включать в себя коттеджи и таунхаусы. Всего ожидается выход примерно 18 коттеджей и 33 таунхаусов. Мы использовали достаточно консервативный подход по реализации индивидуальных домовладений: в среднем ежегодное поглощение коттеджей заложено нами на уровне 5-7 единиц, таунхаусов – ориентировочно 10-15 домовладений.

Необходимое количество мест в школьных и детсадовских учреждениях составит соответственно примерно 980 мест для школ и 245 мест для детских садов.

Также на втором этапе целесообразно вывести здравоохранительное учреждение для обслуживания населения Проекта.

5.3. Третий этап развития Проекта Работы по третьему этапу будут проходить с 2018 по 2021 гг. Основной целью третьего этапа является дальнейшее интенсивное развитие Проекта.

На третьем этапе также ожидается увеличение выхода жилых площадей, причём в различных сегментах:

• жильё эконом-класса – 80 000 кв.м;

• жильё бизнес-класса – 50 000 кв.м;

• жильё класса улучшенный бизнес – 30 000 кв.м.

Ожидается, что к середине третьего этапа завершится выход коттеджей и таунхаусов. Всего за данный этап планируется реализовать порядка 14 коттеджей и 20 таунхаусов.

Необходимый уровень социальной инфраструктуры на третьем этапе составит ориентировочно 1 411 школьных мест и 353 места в детских садах.

В начале третьего этапа запланирован выход второй (завершающей) очереди бизнес-центра арендуемой площадью 3 150 кв.м.

Мы считаем целесообразным сделать такой разрыв в выходе очередей офисного проекта в связи с тем, что реализация сразу всего запланированного объёма площадей (7 000 кв.м общей площади) является достаточно рискованной, с учётом того, что площадь существующих офисных


83

объектов в среднем варьируется от 2 до 5 тыс. кв.м и при этом, как показал проделанный осмотр основных коммерческих объектов города, многие из существующих офисных центров находятся в поиске арендаторов.

На данном этапе также возможно рассмотреть вариант развития небольшой гостиницы – к началу третьего этапа уже сформируется более менее стабильный доход от продажи жилья. В случае развития гостиничного проекта мы рекомендуем проектировать гостиницу уровня 3 звезды примерно на 80-100 номеров. В состав гостиницы можно также включить конференц-центр (выставочные помещения) на 1 000 кв.м.

Гостиницу можно расположить по соседству с планируемым бизнес-центром - как правило, располагая рядом эти два назначения можно достичь определённого синергетического эффекта. Т.е. гостиница будет являться своего рода продолжением деловой зоны Проекта. Также данное местоположение более выгодно с точки зрения близости к существующей застройке Советского района.

Однако необходимо отметить, что мы не считаем целесообразным развитие гостиницы в составе Проекта по ряду причин:

- затраты на строительство и эксплуатацию гостиницы чаще всего выше, чем, скажем, у офисного или торгового проекта;

- доходность гостиницы в среднем ниже, чем у других коммерческих объектов, при этом сам доход гостиницы значительно подвержен сезонным колебаниям спроса;

- привлекательность города с точки зрения туристического бизнеса находится на уровне ниже среднего. Основными потенциальными постояльцами гостиницы могут стать так называемые бизнес-туристы. Однако с учётом сложившейся неблагоприятной экономической ситуацией в стране, и в частности, в г. Брянск, вряд ли поток бизнес-туристов обеспечит необходимую наполняемость гостиницы.

5.4. Четвёртый этап развития Проекта Четвёртый этап развития Проекта будет проходить в период с 2022 по 2025 гг.

В целом, начиная с четвёртого этапа, развитие Проекта будет носить исключительно «жилой» характер.

На четвёртом этапе продолжится увеличение ввода жилья бизнес-класса и класса улучшенный бизнес. Ожидается, что к четвёртому этапу уже сформируется облик Проекта, территория Участка будет облагорожена, будут введено достаточное количество инфраструктурных объектов – всё это позволит ускорить выход квартир класса бизнес и улучшенный бизнес.

Общий объём выхода жилых площадей на четвёртом этапе выглядит следующим образом:

• жильё эконом-класса – 90 000 кв.м;

• жильё бизнес-класса – 60 000 кв.м;

• жильё класса улучшенный бизнес – 42 000 кв.м.

На четвёртом этапе необходимо учесть порядка 1 640 школьных мест и 410 мест – в детские сады.

Также на четвёртом этапе возможно предусмотреть размещение спортивного центра. Однако, мы считаем, что спортивный объекта необходимо развивать совместно с администрацией города, так как окупаемость подобного рода объектов недвижимости при низких ставках аренды крайне длительна.


84

Общая площадь спортивного центра может находиться на уровне 15 000 кв.м. К преимуществам размещения спортивного объекта можно отнести повышение уровня предлагаемой для жителей Проекта инфраструктуры, что в свою очередь повышает его имидж.

5.5. Пятый и завершающий этап развития Проекта Пятый этап длится с 2026 по 2029 гг. и соответственно заключительный шестой – с 2030 по 2033 гг.

На пятом и шестом этапах развития Проекта предполагается «достравивание» заключительных очередей жилых площадей.

К концу пятого этапа планируется завершение строительства жилых комплексов эконом-класса и класса улучшенный бизнес. Дома бизнес-класса предположительно завершат выходить к второй половине шестого этапа.

Всего по пятому и шестому этапу выход жилья ожидается на следующем уровне:

кв.м Пятый этап Шестой этап

Жильё эконом-класса 102 000 -

Жильё бизнес-класса 80 000 36 000

Жильё класса улучшенный бизнес 50 000 -

Развитие социальной инфраструктуры будет проходить вплоть до последнего этапа и подразумевает размещение 2 206 мест для школьных учреждений и 552 места для детских садов в целом за последние два этапа.


85

6. Концепция развития Проекта Общая площадь жилой, коммерческой частей Проекта, а также социальной инфраструктуры будет составлять около 1 356 332 кв.м. Доминантой Проекта будет жилая составляющая, продаваемая площадь которой составит около 799 800 кв.м от общей площади Проекта.

Коммерческая часть Проекта будет занимать в примерно 46 300 кв.м (арендуемая площадь). Основными назначениями социальной инфраструктуры Проекта будут являться школьные и детсадовские учреждения, а также объекты здравоохранения. С учётом существующей ёмкости рынка, а также тенденций развития рынка жилой недвижимости г. Брянск мы предполагаем, что Проект будет реализовываться в течение 25 лет, в несколько этапов.

Основой любого проекта, в существенной степени влияющей на его рыночную конкурентоспособность и комфорт жителей и их гостей, является хорошо спланированное расположение жилых и инфраструктурных площадей на участке, зонирование и благоустройство территории, а также размещение общественных зон и мест для отдыха.

При определении функционального зонирования территории проекта целесообразно учитывать следующие основные факторы, необходимые для успешной реализации проекта жилой недвижимости:

возможность создания атмосферы камерности (уединённости); обеспечение максимально выгодных видовых характеристик;

наличие благоустроенной общественной и/или придомовой территории;

развитая инфраструктура;

удаленность/защищенность жилых районов от источников шума и интенсивных пешеходных и транспортных потоков;

безопасность для жильцов;

удобная транспортная логистика для объектов коммерческой недвижимости.


86

86%

5% 9%Жилая составляющая

Коммерческая составляющая


6 400

8 000

372 000273 000

140 400

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

0 20 40 60Общая площадь участка застройки, га

Пло

тность

застрой

ки, кв.м

/га

Жильё эконом-класса

Жильё бизнес-класса

Жильё класса улучшенныйбизнес

Коттеджи

Таунхаусы

6.1. Концепция развития жилых площадей Доминантой всего Проекта будут являться жилые площади, представленные в основном в формате многоквартирных и небольшой доли индивидуальных домов.

В целом по Проекту распределение основных назначений недвижимости выглядит следующим образом:

Диаграмма 12. Структура основных видов недвижимости Проекта

Жильё в Проекте будет представлено несколькими форматами:

• жилые комплексы эконом-класса;

• жилые комплексы бизнес-класса;

• жилые комплексы класса улучшенный бизнес;

• коттеджи;

• таунхаусы.

Диаграмма 13. Типы жилой недвижимости в Проекте

Основная задача развития жилой части Участка состоит в таком зонировании территории, чтобы жилые зоны разных форматов минимально влияли друг на друга, а пешеходные и транспортные потоки были желательно разграничены. Все жилые комплексы должны быть снабжены высоким уровнем инфраструктуры для самодостаточного функционирования. Также для каждого типа жилья необходимо обустройство общественно-досуговых мест и детских площадок.


87

6.1.1. Многоквартирное жильё

Развитие всего Проекта начнется с возведения домов эконом- и бизнес-класса для привлечения большего числа покупателей.

Жилые комплексы эконом-класса

Таблица 22. Вывод площадей жилья эконом-класса в течение Проекта по этапам

Первый этап

Второй этап

Третий этап

Четвертый этап

Пятый этап

Шестой этап Всего

Жилье эконом-класса, кв.м.*

40 000 60 000 80 000 90 000 102 200 - 372 000

* продаваемая жилая площадь

Общая площадь территории необходимая под строительство комплексов эконом-класса составляет примерно 50 га. Цена за 1 кв.м была установлена на уровне 35 000 р.

Для целей Проекта мы предлагаем строить дома эконом-класса по панельным технологиям, а комплексы бизнес-класса застраивать монолитными домами. Это позволит позиционировать жилую застройку бизнес-класса в более высоком сегменте, нежели эконом-класс.

Средняя высота зданий эконом-класса будет составлять 7 этажей. На сегодняшний день существует ряд усовершенствований типового домостроения, на которые мы рекомендуем обратить внимание для более лучшего позиционирования Проекта:

применение различных типов блок-секций (рядовые, торцевые, угловые);

трансформирование поэтажного состава квартир;

использование различных фасадных решений;

применение в строительстве трехслойных энергосберегающих панелей – позволяют достичь повышенной звуко- и теплоизоляции;

использование новых отопительных приборов – конвекторов с регуляторами;

шаг несущих стен – на уровне 3,6-7,2 м (данный фактор увеличивает площадь комнат и позволяет делать квартиры свободной планировки).

Жильё бизнес-класса

Средняя этажность комплексов бизнес-класса планируется на уровне 6 этажей.

Участок необходимый под жилую застройку домов бизнес-класса составит ориентировочно 35 га. Общий выход продаваемой площади будет на уровне 273 000 кв.м. Рекомендуемая нами средняя цена за 1 кв.м жилья бизнес-класса – 37 000 р.

Таблица 23. Вывод площадей жилья бизнес-класса в течение Проекта по этапам





Пятый этап


Жилье бизнес-класса, кв.м.*

19 000 28 000 50 000 60 000 80 000 36 000 273 000


Предполагается, что жильё бизнес-класса будет возводиться по технологиям типового и индивидуального монолитного домостроения. Упрощенно технология возведения конструкций из


88

монолитного бетона выглядит следующим образом: непосредственно на стройплощадке монтируются специальные формы - опалубки, повторяющие контуры будущего конструктивного элемента, например колонны, стены и т.д., в которые устанавливается по проекту каркас из арматуры и заливается бетон. После набора бетоном необходимой прочности получается готовый конструктивный элемент здания. Опалубочные элементы либо демонтируются (при применении сборно-разборных опалубок), либо становятся частью стены (при использовании несъемной опалубки).

Степень трудоемкости этих четырех процессов можно представить таким образом: устройство опалубки – 25-35%, армирование – 15-25%, бетонирование и уход за бетоном – 20-30%, распалубливание – 20-30%.

Данная технология эффективна в первую очередь для возведения комбинированных конструктивных систем (с монолитным каркасом и наружными стенами из штучных материалов).

Основным преимуществом монолитного домостроения является возможность создания свободных планировок с большими пролетами за счет перехода к неразрезным пространственным системам.

Другим преимуществом данной технологии является возможность создания практически любых криволинейных форм, что также расширяет спектр решений при создании уникальных архитектурных образов зданий.

Конструкции, выполненные по монолитной технологии, практически не имеют швов, следствием чего является отсутствие проблем со стыками и с их герметизацией, а также повышение теплотехнических и изоляционных свойств.

Для повышения качества жилья бизнес-класса следует учесть следующее:

• наличие помещений для консьержа при входе;

• использование стеклопакетов, а также застекление балконов и лоджий;

• наличие гостевого санузла в определенном проценте квартир;

• возможность использования при создании фасадов заданий архитектурного бетона, облицовочного кирпича и накладных элементов для обрамления окон, карнизов (такие детали придают каждому зданию индивидуальный облик);

• наружные стены могут быть различной конструкции от трехслойных панелей до мелкоштучного заполнения;

• возможность перепланировки помещений в период проектирования, строительства и эксплуатации.

Также для жителей комплексов бизнес-класса будет предусмотрен многоуровневый паркинг из расчёта 1,5 машино-места на квартиру. Цена продажи 1 м/м – 500 000 р.

Жильё класса улучшенный бизнес

Общий продаваемый объём жилья класса улучшенный бизнес составляет 140 400 кв.м. Как показал анализ рынка жилья г. Брянск жильё данного класса представлено в трёх основных районах города: Советский, Бежицкий и Фокинский. Однако дополнительным преимуществом для жилья класса улучшенный бизнес является расположение в историческом центре, также район размещения должен находиться в экологически чистом месте, желательно с хорошим видом из окон.

Наиболее подходящая, с нашей точки зрения, территория для развития домов класса улучшенный бизнес расположена в северной части Участка, в зоне отдалённой от дорог с интенсивным автомобильным движением (ул. Объездная, ул. Бежицкая).

Необходимый земельный участок под развитие жилья класса улучшенный бизнес составляет 20 га. Предположительный средний уровень цены продажи составит 42 000р.


89

Таблица 24. Вывод площадей жилья класса улучшенный бизнес в течение Проекта по этапам





Пятый этап


Жилье класса улучшенный бизнес,

кв.м.* - 18 000 30 000 42 000 50 400 - 140 400


Планирование участка в целом должно базироваться на следующих основных принципах:

• оптимальный баланс между качественными показателями и объемными характеристиками каждого жилого помещения;

• заложенная в проект возможность объединения базовых жилых блоков по запросу клиента;

• достаточная обеспеченность жилых помещений инфраструктурой;

• на участке должен быть обеспечен достаточный объем придомовой территории, что будет одним из основных преимуществ Проекта по сравнению с жилыми домами, существующими в настоящее время в Брянске;

• ориентация входных групп жилой части во внутренние дворы;

• возможность контролируемого доступа во внутренний двор.

Требования к конфигурациям отдельных жилых объёмов формируются исходя из следующих основных критериев:

• оптимальное сочетание площади квартиры и ее качественных характеристик (виды из окон, этажность, архитектурные особенности) для достижения максимального экономического эффекта от продажи и высокой ликвидности на рынке;

• заложенная в Проект возможность объединения соседних квартир, что обеспечивает большую гибкость при реализации;

• планирование квартир максимально правильной, прямоугольной формы;

• исключение односторонних квартир, обращенных окнами во внутренний двор;

• в двухсторонних квартирах количество окон, обращенных во внутренний двор, должно быть меньше количества окон, обращенных на наружный фасад;

В соответствии с современными подходами к планированию высококлассных жилых проектов, мы рекомендуем предусмотреть в проекте набор общественных зон следующих типов:

• открытые пространства – дворы на придомовой территории, пешеходные зоны;

• закрытые помещения – объекты инфраструктуры;

• функциональные места общего пользования (входные группы жилых домов, лифты и лестничные площадки на этажах).

Мы рекомендуем следующий уровень отделки и технического оснащения квартир:

1) Отделка


90

окна с пластиковыми рамами, оснащенные энергосберегающими и шумопоглощающими двухкамерными стеклопакетами;

металлические (импортные либо изготавливаемые по лицензии) входные двери в квартиры с сейфовыми замками;

заранее установленные качественные подоконники приветствуются, однако велик риск их повреждения в процессе отделки квартир, поэтому от этой опции можно отказаться.

2) Техническое оснащение

подводка холодной и горячей воды со счётчиками. Возможна фильтрация поступающей воды от механических частиц;

медная электропроводка, подвод электроэнергии до щитка (со счетчиком). Подводимая мощность – 15 кВт на квартиру;

система пожарной сигнализации (датчики задымления), тревожная кнопка в квартирах;

фасадные решения должны предусматривать места для установки наружных блоков сплит-систем, а также дренаж.

Площади этажных холлов желательно максимально сократить в пользу общей площади квартир, поскольку большие холлы не расцениваются рынком как конкурентное преимущество. Площадь мест общественного пользования на типовом этаже без учета площади вертикальных перемещений не должна превышать 25-30 кв. м. Лифты должны отделяться от коридора, ведущего к квартирам, дверями для устранения возможных механических шумов.

Для жилых комплексов класса улучшенный бизнес был также предусмотрен многоуровневый паркинг из расчёта 1,5 машино-места на 1 квартиру. Заданная цена продажи 1 м/м в данном классе составляет 600 000 р.

Для всех форматов жилья рекомендуется периметральная застройка кварталов с формированием внутренних дворов и основными входами и выходами с внутреннего двора.

Рекомендации по размеру жилых площадей выглядят следующим образом:

Таблица 25. Рекомендуемый размер квартир в разрезе по классам.

Тип квартиры 1-комнатные 2-комнатные 3 комнатные

Жильё эконом-класса 30-40 50-70 80-100

Жильё бизнес-класса 35-45 60-80 90-110

Жильё класса улучшенный бизнес 45-55 70-90 100-115

В своих расчётах мы исходили из средней площади квартиры для эконом-класса – 60 кв.м, бизнес-класса – 70 кв.м, и для класса улучшенный бизнес – 75 кв.м.


91

Объекты инфраструктуры

Одним из основных факторов успешности любого жилого проекта является его обеспеченность инфраструктурными объектами.

Стандартный уровень обеспеченности жилых районов необходимой инфраструктурой выглядит следующим образом:

Размещение Учреждения обслуживания

Единица измерения

Норма на 1000 чел.

Норма на Проект

(42 457 чел.)

Школы 1 место 160 6 793

Детские сады, ясли 1 место 40 1 698 Микрорайон

Спортплощадки 1 га 0,3 12,7

Магазины продовольственных/неп

родовольственных товаров

1 кв.м. торговой площади

70 / 40 2 972 / 1 698

Предприятия общественного питания

1 место 15 637

Микрорайон и жилой район

Комплексные приемные пункты

1 приемщик 2,8 119

Клуб 1 место 25 1 061

Кинотеатр 1 место 30 1 274

Библиотека 1000 книг 3,5 149

Спортивный комплекс 1 га 0,3 12,7

Аптеки 1 объект - 5

Жилой район

Поликлиники 1 посещение - 43

В следующей таблице представлены нормы удаленности основных инфраструктурных объектов от жилых зданий:

Учреждения и предприятия обслуживания Радиус обслуживания, м

Детские дошкольные учреждения:

в городах 300

в сельских поселениях и в малых городах, при одно- и двухэтажной застройке

500


92

Общеобразовательные школы 750 (500 для начальных

классов)

Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий 500

Физкультурно-спортивные центры жилых районов 1500

Поликлиники и их филиалы в городах 1000

Раздаточные пункты молочной кухни 500

То же, при одно- и двухэтажной застройке 800

Аптеки в городах 500

То же, при одно- и двухэтажной застройке 800

Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах при застройке:

многоэтажной 500

одно-, двухэтажной 800

в сельских поселениях 2000

Отделения связи и филиалы сберегательного банка 500

Для удобного доступа всех жителей Проекта к объектам обслуживающей инфраструктуры мы рекомендуем расположить их в стилобатах жилых домов всех классов из расчёта заполнения 80% первых этажей жилых комплексов.

Школы

Стандартные требования к школам выглядят следующим образом:

- Радиусы обслуживания от дома до общеобразовательного учреждения предусматриваются не более 0,5 км пешеходной доступности или определяются максимальным временем транспортной доступности: начальных классов - 10-15 мин., средних классов - 30 мин., старших классов - 45 мин;

- Физкультурно-спортивная часть участка должна предусматривать: легкоатлетическое спорт-ядро с круговой беговой дорожкой длиной 250 м., баскетбольную, волейбольную и теннисную площадки, гимнастические площадки для младших и старших классов, комбинированную площадку для спортивных игр, метания мяча и прыжков;

- Для отдыха на участке рекомендуется предусматривать: площадки для подвижных игр учащихся начальной школы (2-4 классы) – принимаются из расчета 100 кв.м на каждый класс, а для детей 6-его возраста (1 классы) не менее 180 кв.м (7.2 кв.м на одного ученика) с теневыми навесами и малыми игровыми формами; для основной школы (5-9 классы) – 25 кв.м на каждый класс; площадки для тихого отдыха основной школы принимаются для 75 % учащихся из расчета 25 кв.м на каждый класс;

- Площадь озеленения должна составлять не менее 50% общей площади участка общеобразовательного учреждения. В площадь озеленения должны включаться также


93

площади зеленых насаждений учебно-опытной зоны, физкультурно-спортивной и зоны отдыха, газонов, защитных полос и изгородей из кустарников;

- Здание общеобразовательного учреждения проектируется, как правило, высотой 3 этажа. Для затесненных участков застройки допускается проектировать общеобразовательные учреждения в 4 этажа. На 4-ом этаже не допускается размещать помещения начальных классов;

- Высота надземных этажей здания должна быть от пола до потолка не менее 3 м.

Дорожная система

Согласно строительным нормам микрорайоны и кварталы с застройкой в 7-9 этажей и выше, как правило, обслуживаются двухполосными проездами.

На однополосных проездах следует предусматривать разъездные площадки шириной 6 м и длиной 15 м на расстоянии не более 75 м одна от другой. В пределах фасадов зданий, имеющих входы, проезды устраиваются шириной 5,5 м.

Для повышения уровня и качества жилой составляющей Проекта нужно предусмотреть велосипедные дорожки, прогулочные аллеи и бульвары. Также желательно организовать в северной части Участка несколько «прострелов» в парковую зону поймы р. Десна и в Парк им. 1 000-летия г. Брянск.

Пешеходная логистика

При организации системы пешеходных коммуникаций – одной из составляющих комфортной среды для проживания, следует придерживаться следующих рекомендаций:

вдоль основных автомобильных проездов на территории Проекта целесообразно предусмотреть тротуары шириной не менее 1 м;

необходимо обеспечить свободный пешеходный доступ в рамках территории Проекта между различными жилыми зонами;

следует предусмотреть создание пешеходных и велосипедных дорожек, а также дорожек для бега.


94

6.1.2. Малоэтажное жильё

Наиболее предпочтительным местом размещения малоэтажной застройки является северная граница Участка – на границе со сложившейся частной застройкой.

Мы предлагаем развивать малоэтажное жильё в 2-х сегментах: коттеджи и таунхаусы.

Коттеджи и таунхаусы Проекта изначально будут позиционироваться как жильё, предоставляющее возможность жить в центре города в собственном доме. Для этого имеется ряд предпосылок:

• расположение внутри центрального района города;

• развитая в будущем инфраструктура, как на территории всего Проекта, так и в пределах предполагаемого коттеджного поселка;

• наличие общественно-досуговых зон в составе Проекта.

Таблица 26. Возведение коттеджей и таунхаусов в течение Проекта по этапам





Пятый этап


Коттеджи, кв.м - 3 600 2 800 - - - 6 400

Таунхаусы, кв.м - 4 950 3 050 - - - 8 000

Коттеджи

Общая площадь коттеджей Проекта составит 6 400 кв.м. Предполагается строительство домов площадью в среднем 200 кв.м на участке в 12 соток.

Тип застройки Диапазон площадей жилых единиц,

кв. м

Средняя цена, руб. за 1 кв. м

Размер участков, соток

Коттеджи 170-250 52 000 10-15

Средняя цена за дом индивидуальной застройки, как правило, превышает стоимость других видов жилой недвижимости (квартир, таунхаусов), поскольку вместе с коттеджем продается и достаточно большой участок земли, на котором он располагается. За счёт этого происходит увеличение стоимости кв.м. Общая цена сделки в данном случае также наибольшая. Основываясь на существующей ситуации на рынке в г. Брянск и высокую общую сумму сделки, мы предполагаем, что продажи коттеджей будут составлять в среднем 1-2 дома за два месяца. Общее число коттеджей составит 32 дома.

Стоит отметить, что достаточно важным моментом является выбор архитектурного стиля самого коттеджа или проекта, по которому предстоит построить загородный дом. Как правило, высокий класс посёлка требует единый архитектурный стиль домов, с другой стороны для посёлков эконом-класса данный фактор не играет значительной роли.

Тем не менее, беспорядочность в стилях архитектуры домов в коттеджном посёлке является минусом и снижает стоимость объектов загородной недвижимости, так как вызывает диссонанс в восприятии местности. В связи с этим можно рассмотреть вариант деления поселка на небольшие районы, в каждом из которых архитекторы смогут создать дома в относительно едином архитектурном стиле. Это придаст посёлку привлекательный вид.


95

Для уменьшения риска целесообразно наметить тенденцию в архитектурной концепции классического западного стиля, которая, чаще всего, является наиболее востребованной среди покупателей коттеджей.

Мы считаем, что относительно небольшая площадь домовладений, а также средняя этажность на уровне 2-х этажей будут являться преимуществом малоэтажной составляющей Проекта, так как эксплуатация коттеджей больших размеров обходится значительно дороже.

Для повышения конкурентоспособности коттеджей мы рекомендуем учесть при строительстве следующие факторы:

водо- и газоснабжением – центральные, канализация – «септик», областной телефонный номер;

наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка развитой инфраструктуры: салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет.

обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская площадка;

строительный материал – кирпич, дерево; единая социальная среда; благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги; охрана на въезде-выезде; отсутствие неликвидных, неактуальных объектов на территории поселка.

При выборе материала для коттеджа, прежде всего, необходимо обращать внимание на долговечность стен, которая определит срок службы дома. Наружные стены должны иметь соответствующие нормативам теплозащитные качества, обладать морозостойкостью, быть паро- и воздухонепроницаемыми, то есть в любое время года обеспечивать в помещениях необходимый температурно-влажностный режим. Необходимо, чтобы наружные и внутренние стены обладали определенными звукоизолирующими свойствами, а выбранные материалы и конструкции отвечали всем техническим требованиям.

1) Каменный дом (валун, кирпич, бетон (монолит), пенобетон, газобетон).

Кирпич прочнее, не вреден, по сравнению с пенобетоном, является гигроскопичным материалом. Но при этом по теплоизоляционным свойствам пенобетон в 5-7 раз превосходит кирпич. Его теплоизоляционные и прочностные свойства зависят от его плотности (марки). Чем легче пенобетон, тем он теплее, чем тяжелее – тем прочнее. Легкие пенобетоны называются теплоизоляционными. Тяжелые пенобетоны называются конструкционными, их прочность соизмерима с прочностью кирпича. Сейчас при кладке каменных домов пенобетон комбинируют с кирпичом. Кирпич применяют там, где приходятся большие удельные нагрузки. Пенобетон, учитывая его дешевизну и теплоту, применяют в остальных местах. Толстые каменные стены в доме являются аккумулятором тепловой энергии. Каменный дом – это достоинство, если там проживают постоянно, и недостаток, если он используется периодически.

2) Каркасный дом.

Каркасные технологии представляют собой сбор дома непосредственно на месте. Относительная дешевизна и скорость монтажа – два основных и единственных преимущества каркасного (как его еще называют, канадского) дома перед всеми существующими ныне технологиями.

Недостатки такой технологии – плохая звукоизоляция, образование пустот в простенках – места для проживания разной живности, ненужная циркуляция воздуха (внутренние сквозняки


96

и распространение запахов), хрупкость материала. Экономическая целесообразность применения такой технологии у нас весьма сомнительна, учитывая потребительские и эксплуатационные свойства каркасных домов. Каркасные дома обладают низкой звуко- и виброизоляцией. К недостаткам каркасной технологии можно отнести то, что пенопласты, несмотря на все экологические сертификаты, излучают фенолы. Летом в каркасном доме даже при небольшой жаре невыносимо душно, необходима установка кондиционера. Такой дом, кроме теплосбережения, обладает еще таким параметром как теплоемкость или тепловая инерционность, т.е. отсутствуют теплоемкие элементы. Являясь по своей сути утеплителями, имеют практически нулевую теплоемкость, т. е., ни отдавать, ни принимать, ни проводить тепло не могут.

3) Деревянный (бревенчатый) дом.

Дерево – экологически чистый материал, не излучает радиацию, фенолы, радио и магнитопрозрачно. Летом дерево набирает влагу из воздуха, подсушивая помещения. Зимой подсушивается само – выдает влагу обратно, увлажняя воздух в комнатах. Так «дышит» деревянный дом, создавая собственный смягченный микроклимат. Однако, за несколько лет дерево усыхает до практически предельной сухости в 5-7% и уже не может служит проводником для увлажнения воздуха в комнатах. Такой эффект наблюдается только в свежевыстроенном (сыром) срубе и исчезает уже через год. В процессе жизнедеятельности дерево выделяет и пропускает огромное количество влаги, что со временем влечет за собой гниение дерева. Благодаря новым технологиям высокотемпературной скоростной сушки дерево лишается последних свойств – в хвойных породах выгорает (кристаллизуется) смола, что значительно ухудшает механические свойства и стойкость к гниению. При изготовлении оцилиндрованного бруса с дерева срезают самый прочный, самый стойкий к внешним воздействиям внешний слой, оставляя снаружи незащищённую поверхность – сердцевину дерева, впоследствии становящейся трухой. Единственный способ защитить такой материал – краски, лаки и т.п. Но лаки, разнообразные пропитки, после двух лет теряет свои внешние и защитные качества.

Деревянный дом можно считать теплым, если он сделан из бревен 60-80 см в диаметре. Дома из бревен размером до 30 см можно рассматривать как летнюю дачу. В зимнее время такой дом легко и быстро прогреть печкой, но во время постоянного проживания теплопотери будут большими. В деревянном доме также отсутствует звукоизоляция, т.к. дерево обладает высокими резонансными свойствами.

Таким образом, дом для постоянного проживания (коттедж) лучше делать кирпичным или каменным и хорошо утеплять снаружи. При этом и теплоемкость (теплоинерционность) дома будет хорошей, и теплопотери будут низкими.

Коттеджи чаще строятся из пеноблока и кирпича. По затратам на материалы такое производство получается достаточно дешевым, кроме того, технические характеристики данных материалов отвечают российским климатическим условиям. Поэтому первое место среди стройматериалов для загородных домов занимает кирпич – около половины всех коттеджей возведены из него. Деревянное домостроение же не столь популярно, и, по словам специалистов, в ближайшее время это направление массовым не станет.

С развитием технологий в строительстве коттеджей появился спрос на оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус. Однако в элитном сегменте рынка такие предложения еще не стали частыми, и постройка из этого материала должна идти вместе с внешней отделкой высокого качества. Применение каркасно-панельного строительство будет увеличиваться со временем, сейчас оно применяется при возведении домов бизнес- и эконом-класса. С течением времени будет происходить увеличение числа домов, построенных из газобетона. Он является достаточно недорогим материалом. Поэтому особенно актуальным будет его применение при возведении форматов загородного жилья эконом класса. При строительстве домов среднего ценового уровня из газобетона обязательно будет требоваться качественная внешняя отделка здания.


97

Таунхаусы

Общая площадь таунхаусов для всего Проекта составит всего 8 000 кв.м, выход которых запланирован также в течение двух этапов.

В настоящий момент в г. Брянск предложение в сегменте таунхаусов не представлено, поэтому одним из преимуществ предлагаемой концепции будет создание предложения в указанном сегменте, конкуренция в котором на данный отсутствует.

Таунхаусы (англ. townhouse - городской дом) представляют собой обособленные части сблокированного коттеджа, к каждой из которых примыкает небольшой участок земли в диапазоне от 1 до 6 соток. Как правило, площадь одной секции в таунхаусе варьируется от 150 до 300 кв. м, максимальная этажность составляет 3 этажа. Применительно к Проекту мы исходили из средней высоты таунхаусов в 2 этажа.

В Западной Европе и Северной Америке таунхаусы являются одним из основных видов застройки пригородов, где они представляют собой дешевое и быстрое в строительстве жилье для среднего класса. Формат таунхаусов пришел в Россию около 15 лет назад. Впервые эта технология была воплощена в 1992-1994 гг. в посёлках, которые строились, исходя из вкусов и предпочтений иностранцев.

С точки зрения комфорта и качества жизни таунхаусы имеют как достоинства, так и недостатки. Таунхаус нельзя назвать полноценным собственным домом — он представляет собой некий синтез частного дома и квартиры в жилом комплексе. Основной недостаток — минимальный размер придомовой территории. Однако такой тип жилья обходится покупателю значительно дешевле коттеджей, поскольку таунхаусы достаточно экономичны в строительстве и подведении коммуникаций, а также не требуют наличия большого участка. В основном их покупают молодые бизнесмены, которые не готовы к приобретению большого особняка в силу высокой стоимости его обслуживания. Наиболее перспективны таунхаусы, находящиеся поблизости от коттеджных поселков или в их составе. Преимущество таунхауса перед квартирой состоит в том, что он имеет обособленный вход/выход и небольшой земельный участок. Главным преимуществом таунхауса перед коттеджем является гораздо более дешевая его покупка и дальнейшая эксплуатация.

Рекомендации по размеру таунхаусов представлены в таблице:

Тип застройки Диапазон площадей

жилых единиц, кв. м

Средняя цена, руб. за 1 кв. м

Размер участков, соток

Таунхаусы 130 – 180 47 000 3

Общая площадь таунхаусов должна находиться в диапазоне от 130 до 180 кв.м. При проектировании квартала таунхаусов следует предусмотреть возможность объединения соседних секций, чтобы у клиента была возможность приобрести несколько участков, если ему необходим дом большой площади.

Исходя из общей площади застройки в 2 га, а также размеров участка в 3 сотки, общее количество продаваемых таунхаусов в Проекте составит около 53 единиц.

При разработке планировочных решений таунхаусов целесообразно придерживаться следующих рекомендаций:

• таунхаусы должны быть двухуровневыми с мансардой;

• в качестве бонуса должна быть предусмотрена возможность устройства жилого помещения на мансардном этаже;


98

• в перекрытии между вторым этажом и мансардой следует предусмотреть проем для установки лестницы;

• в кровле предусматривается возможность врезки мансардных окон типа «Velux» и создания вертикального слухового окна;

• высота от пола до кровли (в коньке) на мансардном этаже должна позволять сделать помещение площадью 30-40 кв. м с высотой потолка не менее 2,5 м.

Инфраструктура предполагаемых коттеджных посёлков

Наличие объектов инфраструктуры в коттеджном посёлке делает его намного привлекательнее среди конкурентов, не имеющих таких преимуществ. Во многих поселках устраивают разнообразные общественные зоны. К таким зонам относятся скверы, парки, спортивные и детские площадки. Потребители хотят иметь за городом полный комфорт, который им может обеспечить объемная и продуманная система инфраструктуры. К одним из необходимых объектов инфраструктуры относится здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Фактически эти службы - основа организованного коттеджного посёлка, которая объединяет отдельные дома в единый социум.

Мы рекомендуем предусмотреть в составе коттеджного посёлка, по крайней мере, небольшой магазинчик или мини-маркет, а также ряд сервисных магазинов. Помимо этого, в любом посёлке желательная детская и спортивная площадки, возможно, теннисные корты.

Мы предлагаем возведение следующих объектов инфраструктур на территории посёлка:

• здание для администрации поселка;

• салон красоты;

• аптека;

• минимаркет и несколько магазинов (салон связи, бытовые товары);

• прачечная и химчистка;

• гостевая парковка;

• детская площадка;

• ресторан, кафе, бильярд, спорт-бар;

• spa-салон;

• сауна;

• общественная зона.


99

6.2. Концепция развития коммерческой составляющей Начиная с первого этапа, мы рекомендуем начать параллельно жилой части развитие коммерческой составляющей Проекта. Подобное строительство позволит получать стабильный арендный доход с начала развития Проекта. Мы считаем целесообразным размещение на Участке следующих коммерческих объектов:

- бизнес-центр;

- торгово-развлекательный центр.

Рекомендуемая нами этапность выхода коммерческих площадей выглядит следующим образом:

Таблица 27. Возведение объектов коммерческой недвижимости по этапам.

Первый

этап

Второй

Этап

Третий

этап Четвёртый

этап Пятый

этап

Шестой

этап

Все

Этапы

ТРЦ 40 000 - - - - - 40 000

Бизнес-парк 3 150 - 3 150 - - - 6 300

Всего 43 150 - 3 150 - - - 46 300

*арендуемая площадь

6.2.1. Торгово-развлекательный центр

Нами было предположено развитие формата регионального торгово-развлекательного центра общей площадью около 60 000 кв.м. Региональный торговый центр предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, а также услуги отдыха и развлечения. Торговая зона для регионального торгового центра достигает примерно 20-30 минут транспортной доступности, что делает потенциальными потребителями не только всех потенциальных жителей Проекта, но и жителей всего г. Брянск. Центр должен содержать, по меньшей мере, 4 «якоря». Такими «якорями» могут быть следующие товарные категории: гипермаркет, бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, персональные компьютеры и их элементы и др. Также необходимым условием успешности такого центра должна быть развитая развлекательная составляющая, которая обеспечит досуг для жителей Проекта.

Мы предлагаем разместить следующие категории арендаторов в будущем торговом центре:

Якорные арендаторы

Гипермаркет

Будет являться основным якорным арендатором. Арендные ставки для сдачи в аренду под гипермаркет составляют примерно 4 200 р. ($ 150)1 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов). Гипермаркеты требуют устройства больших площадей, мы рекомендуем размещение 1 Здесь и далее в описании и расчётах для определения рублёвого эквивалента арендной ставки бралась долларовая ставка, актуальная на данный момент и переводилась по курсу 28 р. за $ 1.


100

гипермаркета площадью около 10 000 кв.м. По возможности следует привлечь известного оператора, обладающего высоким качеством обслуживания.

Данная категория арендаторов является самым мощным якорем и привлекает значительное количество потенциальных покупателей, несмотря на невысокую ставку аренды. Гипермаркет способен привлекать посетителей в ТРЦ не только с ближайшей торговой зоны, но и с 10-15 минутной зоны доступности. Гипермаркет удобнее всего располагать на первом этаже, так как предполагается предусмотреть возможность удобного спуска тележки на улицу для разгрузки продуктов в автомобиль покупателя, а также завоза товаров в сам гипермаркет.

Товары для дома

В условиях строящегося нового района данная категория товаров будет являться одной из наиболее востребованной. Эта широкая категория представляет собой магазины, торгующие как отделочными материалами и материалами для строительства, так и товарами для меблировки квартиры. Данная категория товаров будет являться одним из сильнейших якорных арендаторов и будет являться одним из ключевых для успешного развития нового строящегося района. Арендуемая площадь составит 5 000 кв.м. Ориентировочная ставка аренды составит, по нашему мнению, 8 400 р. ($ 300) за 1 кв.м (без НДС и операционных расходов).

Бытовая техника

Эта группа магазинов также является одним из сильных якорных арендаторов, спрос на продукцию которого будет очень высоким в силу нового развивающегося строительства, поэтому мы считаем, что операторов данной категории товаров следует обязательно привлечь в будущий торговый центр. Данная категория арендаторов не имеет особенных требований к расположению. Предположительные ставки составляют 9 800 р. ($ 350) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов). Минимальная запрашиваемая площадь данных арендаторов составляет 2 500 кв.м.

Спортивные товары

Категория спортивных товаров является не таким мощным якорем, как предыдущие операторы, но является необходимой для создания полноты концепции. Ставка аренды торговых площадей спорттоваров составит 11 200 р. ($ 350) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов. Данные магазины также могут считаться якорными, но в меньшей степени. Средняя запрашиваемая площадь данных арендаторов составляет 1 500 кв.м.

Детские товары

Позиционирование Проекта предполагает привлечение молодых и успешных семей среднего класса в качестве будущих жителей Проекта, вследствие чего мы рекомендуем размещение магазина детских товаров в будущем ТРЦ. Арендуемая площадь составит 1 000 кв. м при ставке аренды 9 800 р. ($ 350) за кв.м в год (без операционных расходов и НДС).

Киноплекс и развлечения

Киноплекс является вторым по силе якорным арендатором и главным развлекательным объектом ТРЦ. Спрос на киноплексы очень высок как со стороны населения, так и со стороны операторов киноплексов. Арендные ставки на киноплекс будут находиться на уровне 5 000 р. ($ 180) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов). При расположении 4-зального кинотеатра необходимая площадь составит около 1 500 кв. м. Ещё 1 000 кв.м займёт зона развлечения.

У кинотеатров есть специфическое требование к высоте потолка в зоне размещения – свыше 5 м, в то же время киноплекс может занимать последний этаж комплекса, что создает возможность эффективно использовать наименее пользующийся спросом у арендаторов (последний) этаж.

Предприятия общественного питания и фудкорт

Для привлечения большого количества посетителей мы рекомендуем разместить в Проекте предприятия общественного питания в виде значительной зоны фудкорта, кафе и ресторанов.


101

Фудкорт - ряд предприятий общественного питания, объединенных одним ресторанным залом обслуживания. Он является притягательным для посетителей торгового центра и позволяет покупателям больше времени проводить в нем, соответственно увеличивая время покупки товаров.

Общая площадь зоны фудкорта составит, по нашему мнению, ориентировочно 1 560 кв.м из расчёта 7 концепций каждая по 80 кв.м плюс зона столиков, которая не сдаётся в аренду. Средняя ставка аренды составит 18 200 р. ($ 650) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).

Также мы рекомендуем организацию помимо фудкорта двух отдельных ресторанов и двух кафе/кофеин разного сегмента и концепций. Ориентировочная площадь может составлять:

для ресторанов – примерно 300-400 кв.м (каждый) при ставке около 12 600 ($ 450) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов);

для кафе/кофеин – примерно 100-120 (для каждого/ой включая зону столиков) при ориентировочной ставке для кухонных помещений в 70 000 р. ($ 2 500) и для зоны столиков – 33 600 р. ($ 1 200) за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).

Прочие арендаторы

Торговая галерея

Данная категория арендаторов (магазины одежды, обуви, косметики, ювелирный) является наиболее привлекательной категорией для арендодателя, так как ставки аренды таких помещений наиболее высокие – применительно к Проекту средняя арендная ставка составляет 16 800 р. ($ 600) за кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Спрос на данные помещения очень высок, особенно рядом с крупными гипермаркетами. Размер требуемой площади магазина составит от 10 до 500 кв. м и выше. Данные помещения обладают высокими ставками аренды и будут служить основными источниками дохода будущего комплекса. Общая площадь торговой галереи составит 15 000 кв.м.


102

Таблица 28. Предварительный расчёт средней арендной ставки для ТРЦ

Арендатор Арендуемая площадь, кв.м

Предполагаемая ставка аренды Арендный доход

Гипермаркет 10 000 4 200р. 42 000 000р.

Бытовая техника 2 500 9 800р. 24 500 000р.

Спортивные товары 1 500 11 200р. 16 800 000р.

Товары для дома 5 000 8 400р. 42 000 000р.

Товары для детей 1 000 9 800р. 9 800 000р.

Питание вне дома

Фудкорт 1 560 18 200р. 10 192 000р.

Рестораны 700 12 600р. 8 820 000р.

Кафе

Кухня 100 70 000р. 7 000 000р.

Зона столиков 140 33 600р. 4 704 000р.

Кинотеатр и развлечения 2 500 5 040р. 12 600 000р.

Итого якорные арендаторы 25 000 7 137р. 178 416 000р.

Торговая галерея 15 000 16 800р. 252 000 000р.

Всего по ТЦ 40 000 10 760р. 430 416 000р.


103

6.2.2. Бизнес-центр

Основываясь на состоянии и уровне развития рынка офисной недвижимости г. Брянск мы предлагаем развитие небольшого бизнес-центра класса В общей площадью 7 000 кв.м. При более большом объёме офисных помещений возрастают шансы того, что загрузка бизнес-центра будет на низком уровне. При этом для снижения рисков реализации нами был предположен выход офисных площадей в 2 равные очереди – в начале первого и начале третьего этапов.

Предполагаемое место размещения офисного здания находится в южной части Участка, на территории, приближённой к ул. Крахмалёва. В настоящее время в данном месте сложился определённый административный кластер (к примеру, здесь расположены здания Пенсионного фонда РФ и Федеральной налоговой службы). Таким образом, у данной зоны есть своего рода потенциал для развития административно-деловой функции, в которую удачно впишется офисный центр Проекта.

Предполагаемый нами уровень арендной ставки бизнес-центра будет на уровне 10 000 р. за 1 кв.м., без учета НДС и операционных расходов.

6.2.3. Торговая зона

Торговая зона Проекта представляет собой участок общей площадью 4,9 га, расположенной на западной границе Участка. Данная территория имеет вытянутую форму и выходит на первую линию ул. Объездная, которую характеризует достаточно интенсивное движение за счёт транспортных потоков между Бежицким и Советским районами.

Благодаря указанному фактору, потенциальные назначения, которые целесообразно развивать на данной территории носят коммерческо-торговый характер. В рамках развития Проекта нами была предусмотрена продажа этого участка в несколько стадий (примерно по 1 га) в течение первого этапа. Ориентировочная ставка продажи была заложена на уровне 600 р. за 1 кв.м земли.

Преимуществом подобного сценария является возможность получения «быстрого» дохода в начале развития Проекта.

Одним из вероятных покупателей земельных участков могут стать автосалоны. Рыночная практика показывает, что развитие автосалонов самим девелопером и дальнейшая сдача его в аренду дилеру встречается крайне редко. Во многом это связано с высокими затратами на отделку площадей show room и относительно низкими ставками аренды. Как правило, собственник продаёт участок непосредственно дилеру, который уже сам развивает на нём автосалон с учётом всех своих требований.

Нами был проведён экспресс-анализ существующего предложения в сегменте автомобильного рынка.

По результатам исследования следующие марки представлены в г. Брянск:

Таблица 29. Список основных автосалонов в г. Брянск.

Название Автосалона Марка

«АвтоКом» п. Супонево, Шоссейная д.18, на границе с Бежицким районом.

- Продажа автомобилей KIA. - Б/у. - Официальный дилер ЗАО «Автотор».

«Автомаркет, ТТЦ» п. Супонево, Шоссейная д.4, на границе с Бежицким районом.

- Продажа автомобилей УАЗ, ГАЗ, ВАЗ, Fiat, Ssang

Yong, GM-Автоваз, Renault, Toyota, Volvo, Chevrolet,


104


Nissan, DAEWOO, BAW Феникс.

- Новые и б/у.

«Автомир-Брянск» Ул. Авиационная д.7, Советский район.

- Продажа автомобилей Chevrolet, Nissan, Renault,

Daewoo, Volkswagen, Skoda, Suzuki, Ford.

- Новые.

«Автомир-Форд» Ул. Красноармейская д.93Б, Советский район.

- Продажа автомобилей Ford.

- Новые автомобили.

«БН-Моторс» Ул. Красноармейская д.156А, Советский район.

- Продажа автомобилей ВАЗ, ОКА.


«БН-Моторс» Ул. Крыловская д.35, Советский район.

- Продажа автомобилей «KIA-Motors».


«БН-Моторс» Ул. Бурова д.22, Бежицкий район.

- Продажа автомобилей Subaru, Renault, Nissan,

Daewoo, Toyota, Mazda, Hyundai.

- Б/у

«Брянск-Лада» Ул. Культуры д.1А, Фокинский район.

- Продажа автомобилей ВАЗ, Volkswagen, Skoda.

- Официальный дистрибьютор Лада.

- Новые атвтомобили. «Брянск-Уаз» п. Супонево, ул. Шоссейная д.6, на границе с Бежицким районом

- Продажа автомобилей УАЗ.

- Официальный дилер.

«Брянскзапчасть» пр-т Ст. Димитрова, 45, Советский район.

- Продажа б/у автомобилей: Daewoo, Nissan, Toyota

и Citroen.

- Продажа новых автомобилей: Лада, Daewoo, Lifan,

Cherry, Газ. «Валео Брянск» Ул. Спартаковская д.110, Советский район.

- Продажа тракторов, комбайнов, сельхозмашин и

запчастей к ним. Автомобили ВАЗ.

- Новые автомашины.

«КЛК-Брянск» Ул. Объездная д.18, Советский район.

- Продажа автомобилей «UZ-DAEWOO» Matiz, Nexia.



«Клен, ЦТД» Ул. Комсомольская д.17, Бежицкий район.

- Продажа новых автомобилей: ГАЗ, ВАЗ, УАЗ,

Peugeot.

- Продажа б/у автомобилей: BMW, Mercedes


105


«Окор Плюс» Ул. Литейная д.3А, Бежицкий район.

- Продажа автомобилей Hyundai, Mitsubishi.


«Паритетъ-Авто» Проспект Ленина д.99, Советский район.

- Продажа автомобилей Daewoo, Opel, Renault,

Лада


«АвтоКит» Ул. Фрунзе д.64А, Советский район.

- Продажа автомобилей BYD AUTO, HAFEI MOTOR.



Среди марок (в сегменте продажи новых автомобилей в специализированных автосалонах), не представленных в городе можно выделить следующие:

- Mazda;

- Honda;

- Fiat.

6.2.4. Другие назначения недвижимости

Гостиница

В случае принятия решения о развитии гостиницы в составе Проекта, мы рекомендуем расположить её по соседству с бизнес-центром. Рекомендуемы уровень гостиницы – 3 звезды. В состав гостиницы, номерной фонд которой будет колебаться от 80 до 100 комнат, можно включить конференц-центр примерно на 1 000 кв.м, с возможностью проведения выставочных мероприятий.

Однако, как уже отмечалось, гостиничный проект является более затратным как по строительству, так и по эксплуатации. При этом доходность гостиничного проекта, как правило, ниже, чем у других назначений недвижимости. В силу этих причин в наших финансовых расчётах мы не включали развитие гостиницы в состав Проекта.

Спортивный центр

Размещение спортивно-досуговых объектов в составе жилых проектов, как правило, увеличиает уровень инфраструктуры, а также повышают общую привлекательность жилья.

С другой сторны, размещение спортивного стадиона требует большей проработки. Необходимо учесть, чтобы потоки, создавемые стадионом, не проходили через жилые зоны, а также чтобы его расположение было на достаточной дистанции от жилых комплексов. (снижение уровня шума для жителей близлежащих домов).

Ориентировочная площадь спортивного центра будет составлять 10 000 – 15 000 кв.м. Следует учитывать, что подобные объекты требуют достаточно длительного срока окупаемости из-за низкого уровня арендных ставок. Мы рекомендуем включать в состав Проекта крупный спортивный объект только при условии финансового участия адмистрации города. Исходя из вышесказанного, развтитие спортивного центра не было включено в Проект.


7. Финансовый анализ Проекта 7.1. Введение

Данный финансовый анализ был подготовлен компанией Knight Frank для оценки потенциальной стоимости комплексного развития территории старого аэропорта в Советском районе г. Брянск.

Анализируемый Проект является проектом комплексного развития, включающий следующие типы назначений:

1. Многоквартирное жильё эконом-класса, бизнес-класса и класса улучшенный бизнес

2. Малоэтажная жилая застройка (коттеджи и таунхаусы)

3. Торгово-развлекательный центр

4. Бизнес-центр

5. Объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, здания здравоохранения)

Основополагающим принципом определения целесообразности развития Проекта является экономическая эффективность Проекта, а также соответствие инвестиционной стратегии Клиента.

Инвестиционная стратегия предполагает в основном получение единовременного дохода от продажи жилых помещений и долгосрочного денежного потока от коммерческой аренды торговых и офисных помещений.

Преимущества Проекта

• Существенным преимуществом Проекта является диверсифицированность входящих в него активов за счёт развития сразу нескольких назначений разных классов в рамках единого проекта, что уменьшает зависимость от одного конкретного типа (класса) недвижимости, тем самым снижая риск всего Проекта и повышая его устойчивость от возможных рыночных колебаний.

• Еще одним существенным плюсом Проекта является получение дохода, как от продажи так и от аренды. Это обеспечивает с одной стороны быстрое получение свободного денежного потока на третий год реализации Проекта, тем самым значительно повышая рентабельность Проекта, а с другой стороны позволяет получать арендный доход на протяжении длительного периода времени.

В целях более детального анализа критических факторов было разработано три варианта со следующими предпосылками:

Базовый вариант - развитие инженерной инфраструктуры идёт за счёт девелопера, социальной инфраструктуры – за счёт государства.

Срок выхода жилых площадей – до 2031 г.

Пессимистический вариант - развитие инженерной инфраструктуры – за счёт девелопера, социальной инфраструктуры – за счёт девелопера.

Цены продажи жилья в среднем на 10% ниже, чем в базовом.


Оптимистический вариант – развитие инженерной инфраструктуры – за счёт государства, социальной инфраструктуры – за счёт государства.


Цены продажи жилья в среднем на 10% выше, чем в базовом.


В соответствии с этими предпосылками было взято 2 срока реализации Проекта: до 2033 г. и до 2023 г. При этом изменялся объём общей жилой площади Проекта: при развитии до 2033 г. – 1 175 400 кв.м, при развитии до 2023 г. – в зависимости от варианта (баз., пес., опт.), но в среднем примерно вдвое меньший объём.

Также дополнительно был учтён вариант развития до 2023г. при сроке развития инженерной инфраструктуры в течение 5-ти лет после завершения проектной работы.

Таким образом, было разработано в общей сложности 8 моделей, которые можно разбить на три группы:

Со сроком развития ориентировочно до 2033 г.

Со сроком развития до 2023 г.

Со сроком развития до 2023 г., с учётом пятилетнего формирования инженерной инфраструктуры Участка.

На основе нашего анализа были получены следующие результаты (в консолидированном виде):


Таблица 22. Финансовые результаты Проекта в зависимости от вариантов расчёта


7.2. Методология анализа Для проведения инвестиционного анализа была использована финансовая модель компании Knight Frank для расчетов экономической целесообразности проектов коммерческой и жилой недвижимости. Анализ проекта проводился на основе метода дисконтирования денежного потока (Discounted Cash Flow Analysis), который включает следующие элементы:

1. Бюджет проекта (на основе среднерыночных показателей).

2. Определение ставки продажи жилых помещений и аренды для коммерческих помещений, а также прогноз потенциального валового дохода от сдачи проекта в аренду.

3. Определение чистого операционного дохода от управления проектом с учетом наполняемости коммерческих помещений и уровня операционных затрат. Чистый операционный доход понимается как показатель EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, или доход до выплаты процентов по обслуживанию долга, амортизации и налогов).

4. Определение чистого дохода проекта с учетом налоговых отчислений, амортизации проекта и других налогов.

5. Расчет остаточной стоимости проекта или стоимости перепродажи объекта после завершения прогнозного периода и расчет чистого денежного потока (free cash flow) проекта для собственного капитала инвестора/инвесторов проекта.

6. Инвестиционный анализ проекта на основе показателей NPV (net present value, или чистая текущая стоимость всех будущих денежных потоков), IRR (internal rate of return или внутренняя ставка доходности).

Ставка дисконтирования

Поскольку мы строили денежные потоки Проекта, выраженные в долларах США, ставка дисконтирования также рассчитывалась в долларах США.

При расчете ставки дисконтирования мы применили кумулятивный метод, в рамках которого ставка определяется путем суммирования безрисковой ставки и определенных компонентов риска, таких как макроэкономические риски (страновой риск), отраслевые риски и риски, связанные со спецификой Проекта. За базу для расчета применяется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам. Затем к ней прибавляются дополнительные премии, чтобы учесть специфические риски инвестирования.

Таким образом, ставка для объектов недвижимости складывается из четырех компонентов. Арифметическая формула расчета ставки дисконтирования может быть представлена в следующем виде:

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риск вложения в объекты недвижимости + премия за риск, связанный с низкой ликвидностью + премия за риск, связанный со спецификой данного объекта недвижимости.

Безрисковая ставка предусматривает возможность инвестиций в актив, воспринимаемый инвесторами как связанный с минимальным риском.

В качестве безрисковой ставки использовалась доходность государственных облигаций внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2028 году Россия-2028. Поскольку данные ценные бумаги выпущены в России, то процентная ставка по ним уже учитывает страновой риск. Доходность по данным облигациям на март 2008 г. составляла 6,1%.

Премия за риск инвестирования в недвижимость определяется как дополнительный доход, который инвесторы требуют при инвестировании в объекты недвижимости. Премия за риск в данной отрасли определялась на основе экспертных оценок специалистов компании Knight Frank.


Помимо риска инвестирования в недвижимость на инвестора ложатся риски, специфичные для анализируемого Проекта. На основании сравнительного анализа мы пришли к выводу, что в данном случае дополнительную премию за данный тип риска можно установить на уровне 2,8%.

Кроме того, нами применялась поправка на более низкую ликвидность объекта недвижимости по сравнению с финансовыми активами. Величина данной поправки зависит от времени экспозиции объекта на рынке и величины потерь дохода в течение времени экспозиции. В рамках используемой модели были выбрано значение 3,6%.

Безрисковая ставка (с учетом странового риска) 6,1%

Премия за риск инвестирования в отрасль (недвижимость) 3,5%

Премия за специфичные особенности Проекта 2,8%

Премия за риск, связанный с низкой ликвидностью 3,6%

Ставка дисконтирования по методу кумулятивного построения 16%

Полученная ставка использовалась для дисконтирования денежных потоков до 2015 года включительно. С 2016 года суммарный денежный поток определяется методом прямой капитализации

Для определения рыночной ставки дисконтирования используется техника кумулятивного построения. В соответствии с данным методом ставка дисконтирования рассчитывается как сумма систематического (рыночного) риска и таких специфических рисков, как риск управления собственностью, риск неликвидности объекта на рынке недвижимости, риск экономического износа и прочих. Систематический риск в России определяется исходя из доходности еврооблигаций, которая на сегодняшний день составляет около 6% (доходность наиболее ликвидных на рынке еврооблигаций). Оценивая суммарную рисковую премию по специфическим рискам данного объекта недвижимости, мы считаем, что для Проекта приемлемой является ставка дисконтирования в 16%.

Ставка капитализации

По причине долгой экономической жизни зданий, приносимые ими доходы от аренды, могут считаться бесконечными, т. е. обычно ожидается, что рыночная стоимость нового здания со временем увеличится, а не снизится, по крайней мере, в начале срока экономической жизни здания, который может длиться до 75 лет. Широко применяемый подход к определению ставки капитализации при перепродаже здания следующий. Ставка перепродажи (R) определяется как разница между ставкой дисконтирования (r) и ожидаемым уровнем роста доходов (g): R = r – g

Данная формула подразумевает, что стоимость объекта недвижимости будет увеличиваться на тот же процент, что и доходы от здания. Кроме того, ставка капитализации, как правило, выражает риски, связанные с продажей здания: чем выше ставка капитализации, тем выше риски, то есть тем менее привлекателен продаваемый объект на рынке. Ставка капитализации может быть получена из отношения чистого операционного дохода от эксплуатации к цене продажи.

Ставка капитализации в момент гипотетической продажи объекта прогнозируется нами на уровне 10%, исходя из совокупного влияния двух факторов: ожидаемой стабилизации рынка и накапливающегося износа объекта недвижимости к моменту его продажи. Эти два фактора действуют разнонаправлено. Стабилизация рынка ведет к снижению нормы прибыли и,


соответственно, снижению ставки капитализации (то есть к готовности инвестора платить больше за объект при том же операционном доходе), а накопленный износ объекта приводит к росту ставки капитализации, то есть желанию инвестора платить меньше за доходный объект, поскольку износ объекта снижает его стоимость. По мнению консультантов компании Knight Frank, в конце прогнозного периода износ коммерческих объектов будет незначительным, а действие факторов стабилизации приведет к снижению ставки капитализации относительно текущего уровня. Мы считаем, что ставка капитализации на торговые и офисные помещения будет на уровне 10%.


7.3. Анализ расходной части Проекта

Бюджет Проекта1

Сумма требуемых инвестиций отражает все расходы по Проекту с учётом налогов. Нами был отдельно рассчитан бюджет строительства для каждого назначения недвижимости. Затраты нулевой стадии и подготовки Участка для всего Проекта включены в бюджет первого этапа развития. Бюджет подготовлен на основании среднерыночных ставках строительства. Данный бюджет представляет собой расходы, определённые в базовом варианте (до 2033 г.) Мы выделяем следующие статьи затрат по реализации Проекта:

1. Расходы нулевого цикла:

• Затраты подготовительного периода оценивалась в 5 200 000 р. (стоимость работы компании Knight Frank).

2. Проектирование и подготовка Проекта.

Данная группа расходов включает следующие статьи: прединвестиционная экспертиза, проектные работы, согласование и разрешение (ТЭО), др. Данные затраты составят:

• Концепция ПП – около 30 р. за кв. м общей площади.

• Проект ТЭО – составит примерно 400 р. за кв. м общей площади.

• Рабочая документация – составит примерно 1 300 р. за кв. м общей площади.

3. Инженерная подготовка Участка:

• Инженерная подготовка Участка, а также создание коммунальной зоны составит около 3 381 480 000 р. за весь Участок.

4. Прямые строительные расходы Проекта:

• Строительные расходы многоквартирной застройки, не включая чистовую отделку помещений, для домов эконом-класса составляют 16 000 р. за кв.м общей площади.

• Строительные расходы многоквартирной застройки, не включая чистовую отделку помещений, для домов бизнес-класса составляют 18 000 р. за кв.м общей площади.

• Строительные расходы многоквартирной застройки, не включая чистовую отделку помещений, для домов класса улучшенный бизнес составляют 21 000 за кв.м общей площади.

• Затраты на отделку помещений инфраструктуры на первых этажах жилых зданий составят 1 500 р. за кв.м.

• Строительные расходы на многоуровневый паркинг (бизнес-класс и класс улучшенный бизнес) – 10 500 р. за кв.м.

• Строительство наземной парковки жилой части Проекта (эконом-класс) – 1 300 р. за кв.м.

• Строительные затраты малоэтажной застройки для коттеджей составят 17 000 р. за кв.м, таунхаусов – 15 000 за кв.м.

• Строительные затраты на возведение торгово-развлекательного центра – 18 000 р. за кв.м.

1 Подробная информация по бюджету с учётом разбивки по стадиям строительства и назначениям приведена в Приложении


• Строительство бизнес-центра – 20 000 р. за кв.м общей площади.

• Строительные расходы на наземную парковку бизнес-центра и ТРЦ – 1 300 р. за кв.м.

• Затраты на строительство дорог и бульваров – 1 500 р. за кв.м.

• Затраты на благоустройство Участка – 600 р. за кв.м.

5. Организация и управление проектом. Затраты на управление и организацию проекта предполагают наличие прямой пропорциональной зависимости от объема строительства. В строительном периоде предполагаются следующие организационные расходы:

Таблица 23. Затраты на организацию и управление проектом

Статья расходов Размер

Технический заказчик 2% от стоимости строительных затрат

Юридическое сопровождение 0,5% от стоимости строительных затрат

0,5% от стоимости строительных затрат

6. Резерв на непредвиденные расходы

Как правило, данная статья расходов прогнозируется непосредственно инвесторами проекта, но, по нашему опыту, резерв устанавливается на уровне 2% от общей суммы затрат по Проекту (строительных затрат).

Совокупный налог на добавленную стоимость (НДС), увеличивающий на 18% почти все расходы по Проекту, подлежит возмещению из НДС от эксплуатации и продажи. НДС к уплате покрывается НДС к возмещению.

Данный бюджет применим к базовому варианту развития Проекта, который включает в себя развитие инженерной инфраструктуры, производимой за счёт девелопера.

Напоминаем, что пессимистичный вариант развития также включает в себя помимо расходов на подготовку коммуникаций ещё затраты на развитие социальной инфраструктуры (школы, детские сады, здания здравоохранения). В данном случае строительство объектов социальной инфраструктуры будут составлять для школ – 16 000 р. за кв.м, для детских садов – 14 000 кв.м, для зданий здравоохранения – 18 000 р. за кв.м.

В оптимистичном варианте затраты на инженерную подготовку Участка и развитие социальной инфраструктуры не учитываются.

В тех вариантах, где присутствуют затраты на инженерию и подвод коммуникаций (базовый и пессимистичный), применялась схема беспроцентного государственного кредита. Кредит сроком в среднем 5 лет рассчитывался за каждый этап в отдельности. Подробный расчёт приведён в Приложении – Анализ денежных потоков.


Расходы во время эксплуатации Проекта

1. Аренда земли

Аренда земли была взята из расчёта 7 р. 93 коп. за 1 кв.м в год. Итого в год аренда земли составляет 18 482 150 кв.м.

2. Отчисления в резервный фонд

Как правило, на ранней стадии эксплуатации Проекта формируется резервный фонд для последующей эксплуатации и ремонта фасадов, кровли и других капиталоемких затрат. Данные отчисления составляют 0,5% от потенциального валового дохода.

Вычитание данных статей затрат из доходов от сдачи в аренду формирует Чистый Операционный Доход (ЧОД), который является одним из самых важных показателей работы Проекта. ЧОД используется для расчета стоимости Проекта по методу прямой капитализации (для коммерческой составляющей).

3. Налоговые отчисления

Чтобы получить чистый доход от эксплуатации Проекта, нами были приняты во внимание следующие налоговые отчисления:

Таблица 24. Налоговые отчисления

Налог Ставка Комментарий

Налог на имущество 2,2% От балансовой стоимости

Налог на прибыль 20,0% От налогооблагаемой прибыли (прибыль/ЧОД до налогов, процентов и амортизации или –проценты по кредиту – амортизация)

НДС 18,0% От валовой выручки/валовых расходов

НДС, уплаченный во время строительства, возмещается после сдачи объекта в эксплуатацию из сумм НДС, полученных при эксплуатации комплекса. Нами было предположено, что Проект не будет облагаться налогом на имущество во время строительства (см. Изменения и дополнения № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.95 г. № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий»).

4. Амортизация

Определяя ставку амортизации, мы исходили из предположения о 10-летнем экономическом сроке жизни Проекта, что допускается новым Налоговым кодексом. Годовой износ по Проекту был рассчитан следующим образом: начиная с момента ввода, коммерческие площади амортизируются по ставке в 3,33%.


7.4. Доход Проекта

7.4.1. Продажа жилых помещений

Одним из основных источников дохода Проекта будет являться продажа жилых помещений в многоквартирных и индивидуальных домах.

В базовом варианте расчёт проводился исходя из следующих ставок продажи:

Таблица 25. Валовой доход от продажи жилья – базовый вариант (до 2033 г.)

Назначение Продаваемая площадь

Стоимость продажи кв.м

Валовые продажи

Многоквартирная застройка эконом-класса 372 000 35 000 р. 13 020 000 000 р.

Многоквартирная застройка бизнес-класса 273 000 37 000 р. 10 101 000 000 р.

Многоквартирная застройка класса улучшенный бизнес 140 400 42 000 р. 5 896 800 000 р.

Продажа машино-мест жилья бизнес-класса (м/м) 5 850 500 000 р. 2 295 000 000 р.

Продажа машино-мест жилья класса улучшенный бизнес (м/м) 2 808 600 000 р. 1 684 800 000 р.

Коттеджи 6 400 52 000 р. 332 800 000 р.

Таунхаусы 8 000 47 000 р. 376 000 000 р.

Всего: продажа жилой части Проекта* 799 800 29 726 600 000

*без учёта продажи машино-мест.

В модели для расчёта количества мест на многоуровневой парковке для многоквартирных комплексов бизнес-класса и класса улучшенный бизнес был принят коэффициент 1,5 машино-места на 1 квартиру.

В пессимистическом варианте ставки были приняты на уровне в среднем ниже, чем в базовом на 10%. Валовые продажи жилья в данном случае составили:

Таблица 26. Валовой доход от продажи жилья – пессиместичный вариант (до 2033 г.)










Коттеджи 6 400 47 000 р. 300 800 000 р.

Таунхаусы 8 000 42 000 р. 336 000 000 р.

Всего: продажа жилой части Проекта* 799 800 26 513 000 000 р.


В оптимистическом варианте ставки, наоборот, выше, чем в базовом на 10%:

Таблица 27. Валовой доход от продажи жилья – оптимистичный вариант (до 2033 г.)









Коттеджи 6 400 57 000 р. 364 800 000 р.

Таунхаусы 8 000 51 000 р. 408 000 000 р.

Всего: продажа жилой части Проекта* 799 800 32 287 200 000 р.



Соответственно для моделей, рассчитанных со сроком развития Проекта до 2023 г., применялась та же схема расчёта, только уже сам объём продаваемого жилья сократился практически вдвое. Данные расчёты приведены в Приложении.

7.4.2. Аренда коммерческой недвижимости

Другим источником дохода Проекта является аренда офисных помещений. Для расчета доходной части Проекта нами была составлена разбивка площадей по назначениям с расчётом арендных поступлений от каждого типа недвижимости:

Таблица 28. Расчёт дохода от аренды коммерческих площадей

Арендуемая площадь Кв. метр Аренда за кв.м Rent Roll

Бизнес-центр (арендуемая площадь) 6 300 10 000 р. 63 000 000 р.

Аренда машино-мест в бизнес-центр 126 (м/м) 19 500 р. 2 457 000 р.

65 457 000 р.

Торгово-развлекательный центр 40 000 10 760 р. 430 416 000 р.

Всего 495 873 000 р.

Расчёт средневзвешенной арендной ставки для торгово-развлекательного центра был приведён в разделе Концепция Проекта.

7.4.3. Определение реверсии Проекта (стоимости перепродажи объектов)

Для оценки потока доходов от реверсии коммерческой составляющей Проекта (продажи объекта), которые владелец теоретически получает по окончании периода владения Проектом, нами был использован метод прямой капитализации для превращения чистого дохода, приносимого проектом на последнем году эксплуатации, в индикатор будущей стоимости объекта. Эта операция производится путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) года, следующего за моментом предполагаемой продажи, на конечную прогнозируемую ставку капитализации. Нами используется только доходный метод для определения стоимости перепродажи. При определении стоимости продажи здания часто используется сравнительный метод, и стоимость кв. м здания по сравнительному методу часто превышает стоимость по доходному методу. Предполагая гипотетическую продажу Проекта, мы оцениваем примерные издержки по продаже объектов в размере 2,0%.

Суммирование чистого дохода Проекта, амортизации проекта (неденежный расход), возмещение НДС и реверсии от Проекта формируют чистый денежный поток Проекта от операционной деятельности для собственных средств инвесторов проекта.

На примере базового варианта (до 2033 г.) расчёт реверсии выглядит следующим образом:


Расчёт потока от реверсии

Чистый операционный доход в период 10 475 446 192 р.

Ставка капитализации 10%

Стоимость объекта 4 754 461 920 р.

За кв. м общей площади 54 028 р.

Затраты на продажу 2% - 95 089 238 р.

Чистая сумма реализации объекта 4 659 372 682 р.

Остаточная балансовая стоимость Проекта -482 193 867 р.

Чистый прирост капитала 4 177 178 815 р.

Налог на прибыль (прироста капитала) 20% - 835 435 763 р.

Сумма реализации Проекта 3 823 936 919 р.

Сумма реализации Проекта равна капитализированному чистому операционному доходу последнего прогнозируемого периода за вычетом затрат на продажу объекта, а также налога на прибыль.

7.4.4. Доход от продажи земельных участков под торговую зону

Согласно разработанной стратегии Проекта нами было предположено размещение торговой зоны на западной границе Участка вдоль ул. Объездная. Общая площадь территории торговой зоны составляет 4,9 га

Одним из возможных вариантов может являться продажа данной земли под автосалоны.

По сложившейся рыночной практике возможно 2 варианта:

- строительство автосалона под определённый бренд, с которым уже существует договорённость размещения;

- продажа земли автосалону.

При втором варианте девелопером, выступает сам автосалон. В этом случае автосалон может осуществлять строительство, учитывая по возможности все свои требования и пожелания. В то же время продавец земли не занимается дорогостоящим строительством. Как правило,


стоимость строительства автосалонов может составлять 30 000 р. за кв.м, при этом ставки аренды находятся на уровне 8 000 р. за кв.м в год.

Применительно к Проекту мы рекомендуем второй вариант, так как он позволяет получить доход на первом же этапе развития Участка, когда продажа жилья ещё только начинается, а коммерческие объекты находятся на стадии строительства и запуска в эксплуатацию.

При расчёте продажи земли использовалась ставка в 600 р. за 1 кв.м земли. Нами была предположена постепенная продажа земельных участков в течении всего первого этапа (в среднем по 1 га в год).

Общий доход от продажи земли с учётом расходов на продажу (2% от валового дохода) составит 28 812 000 р.

7.4.5. Доход от продажи помещений инфраструктуры на первых этажах

Нами была предположена продажа помещений инфраструктуры, расположенной на первых этажах жилых домов.

Общая площадь данной категории составляет 57 920 кв.м. Ставка продажи была определена на уровне 50 000 р. за кв.м.

Продажа данных помещений осуществляется постепенно в течение развития всего Проекта, в зависимости от выхода жилых зданий.

Общий доход от продажи помещений инфраструктуры равняется 2 896 000 000 р.


7.5. Экономические результаты Проекта - Выводы Нами был проведен инвестиционный анализ по двум основным экономическим показателям: чистая приведенная стоимость (NPV) и ставка внутренней доходности (IRR). Результаты инвестиционного анализа представлены ниже:

Таблица 29. Финансовые результаты Проекта в зависимости от вариантов расчёта


В результате проведенного финансового и инвестиционного анализа относительно девелопмента территории старого аэропорта в г. Брянск нами были сделаны следующие выводы:

• Для того чтобы Проект стал рентабельным необходимо пересмотреть договор аренды Участка в сторону значительного снижения затрат девелопера на инженерную подготовку территории, подведение коммуникаций. Социальная инфраструктура тоже должна желательно развиваться за счёт / при участии государства.

• В случае реализации Проекта до 2023 г. необходимо будет уменьшить общую площадь жилого строительства (примерно вдвое), так как рынок г. Брянск не сможет в столь короткий срок поглотить заявленный объём в более 1 млн. кв.м. При этом, как показал анализ, даже с учётом снижения объёма жилого фонда, при прочих равных, финансовые показатели Проекта практически не улучшаются.

• Мы считаем, что реализацию 1 175 000 кв.м общей жилой площади с учётом рынка, а также уровня платёжеспособного спроса необходимо растянуть до, ориентировочно, 2033 г.

• Развитие всей инженерной инфраструктуры в течение 5 лет с начала реализации Проекта значительно ухудшает экономическую эффективность Проекта, так как резко увеличиваются начальные затраты Проекта (в течение первого этапа). Затраты на инженерную подготовку Участка необходимо растянуть на весь Проект в зависимости от выхода площадей.

• Объектами недвижимости в составе Проекта, приносящими наибольший доход являются жильё и торгово-развлекательный центр. Мы рекомендуем к развитию в Проекте именно эти назначения.


Приложение Экономические расчёты – Базовый вариант (до 2033 г.)

Таблица 1 - Основные параметры Проекта - площади Проекта Анализ экономической целесообразности проекта застройки старого аэропорта в г. Брянск

Тип застройки

Общ. площадь участка застройки

Доля в общ. пл. участка

Общая площадь

Инфраструктура жилой зоны и

озеленение*

Площадь участка застройки

Средняя площадь участка

Средняя площадь жилой

единицы

Предположительное кол-во жилых единиц

Пятно застройки

Плотность застройки

Продаваемая площадь

Количество жителей

га кв.м га га соток кв.м кв.м кв.м/га кв.м

Среднеэтажная застройка эконом-класса c инфраструктурой на первых этажах домов

50,00 21,5% 525 000 25 25 - 60 6 200 75 000 7 440 372 000 24 800

Среднеэтажная застройка бизнес-класса c инфраструктурой на первых этажах домов

35,00 15,0% 420 000 21 14 - 70 3 900 70 000 7 800 273 000 11 700

Среднеэтажная застройка класса улучшенный бизнес c инфраструктурой на первых этажах домов

20,00 8,6% 216 000 12 8 - 75 1 872 36 000 7 020 140 400 5 616

Коттеджи 4,80 2,1% 6 400 1 4 12 200 32 3 200 1 333 6 400 128Таунхаусы 2,00 0,9% 8 000 0 2 3 150 53 4 000 4 000 8 000 213

Итого жилая составляющая 111,80 48,0% 1 175 400 59 52 12 057 188 200 10 513 799 800 42 457

Спортивный центр 3,00 1,3% 15 000 2ТРЦ 10,00 4,3% 60 000 6 3 40 000Торговая зона 4,90 2,1%Бизнес-центр 1,90 0,8% 7 000 6 300Гостиница 1,50 0,6% 6 000

Итого коммерческая составляющая 21,30 9,1% 88 000 46 300

Школы 10,29 4,4% 54 345 54 345Десткие сады 4,27 1,8% 13 586 13 586Здания зравоохранения / оздоровительный центр 2,00 0,9% 15 000 15 000

Здания коммунально-бытового назначения 4,00 1,7% 10 000

Итого социальная инфраструктура 20,56 8,8% 92 932 82 932

Дороги и бульвары 46,61 20,0%Зелёные зоны 25,00 10,7%Зоны городского значения 3,00 1,3%

Зона перспективной застройки 4,79 2,1%

ИТОГО 233,06 1 356 332 5 820 929 031 42 457* объекты инфраструктуры, такие как дороги, общественные территории в пределах жилых зон занимают как правило порядка 20% от площади участка застройки

Таблица 2 - Стратегия выхода площадейАнализ экономической целесообразности проекта застройки старого аэропорта в г. Брянск

Сроки ввода Всего 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Среднеэтажное строительство1

Жильё эконом-класса 372 000 15 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 27 000

Стоимость за кв.м 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р.

Жильё бизнес-класса 273 000 7 000 5 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 10 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 16 000

Стоимость за кв.м 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р. 37 000р.

Стоимость машино-места 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р.

Жильё класса улучшенный бизнес 140 400 3 000 5 000 5 000 5 000 7 000 7 000 8 000 8 000 10 000 10 000 10 000 12 000 12 000 12 000 12 000 14 400

Стоимость за кв.м 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р.

Стоимость машино-места 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р.

Малоэтажное строительство

Коттеджи 6 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 400

Стоимость за кв.м 52 000р. 52 000р. 52 000р. 52 000р. 52 000р. 52 000р.

Таунхаусы 8 000 1 050 1 200 1 200 1 500 1 500 1 550


Общий выход жилой площади 799 800 22 000 15 000 22 000 26 650 29 000 29 200 29 700 39 900 39 950 43 000 43 000 45 000 45 000 50 000 52 000 57 000 57 000 57 000 61 400 20 000 16 000 - -

Доход от продажи жилья 29 726 600 000р. 784 000 000р. 535 000 000р. 784 000 000р. 990 550 000р. 1 092 000 000р. 1 102 400 000р. 1 126 900 000р. 1 507 300 000р. 1 509 650 000р. 1 591 000 000р. 1 591 000 000р. 1 675 000 000р. 1 675 000 000р. 1 850 000 000р. 1 934 000 000р. 2 119 000 000р. 2 119 000 000р. 2 119 000 000р. 2 289 800 000р. 740 000 000р. 592 000 000р. 0р. 0р.

ТРЦ 29 727 407 800 16 800р. 20 000

Аренда за кв.м 10 840р. 10 840р.

Торговая зона -

Аренда за кв.м.

Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150


Общий объём коммерческих площадей 43 100 19 950 20 000 - - - - - 3 150 - - - - - - - - - - - - - - -

Школы 54 345 2 792 3 533 3 968 4 703 5 642 5 981 6 510 7 415 7 690 5 236 878

Детские сады 13 586 698 883 992 1 176 1 410 1 495 1 627 1 854 1 922 1 309 219

Здания здравоохранения 15 000 7 000 8 000

Всего социальная инфраструктура 82 932 - 3 490 - 11 416 - 4 960 - 13 878 - 7 052 - 7 476 - 8 137 - 9 269 - 9 612 - 6 544 - 1 097 -

Всего 925 831 41 950 38 490 22 000 38 066 29 000 34 160 29 700 56 928 39 950 50 052 43 000 52 476 45 000 58 137 52 000 66 269 57 000 66 612 61 400 26 544 16 000 1 097 -

Шестой этап

1 - продаваемая площадь жилых помещений

2 - первый этап с учетом подготивительных работ начиная с 2010 длится 5 лет

Пятый этапПервый этап2 Второй этап Третий этап Четвёртый этап

Таблица 3 - Бюджет проекта Анализ экономической целесообразности проекта застройки старого аэропорта в г. Брянск

руб. 18% НДС руб. (вкл. НДС) % Бюджета1 Затраты подготовительного периода

Концептуальное проектирование 5 200 000 936 000 6 136 000 Всего 5 200 000 936 000 6 136 000 0,016%

2 Проектная стадия 1 252 400

Концепция ПП 30р. 37 572 000 6 762 960 44 334 960Проект, ТЭО 400р. 500 960 000 90 172 800 591 132 800Рабочая документация 1 300р. 1 628 120 000 293 061 600 1 921 181 600 Всего 2 166 652 000 389 997 360 2 556 649 360 6,54%

3 Инженерия и подготовка коммуникаций на участке 2 700р. Оценка Knight Frank 3 381 480 000 608 666 400 3 990 146 400 10,20%Всего 3 381 480 000 608 666 400 3 990 146 400

4 0

Строительные затраты жилой застройки эконом-класса 16 000р. 525 000 8 400 000 000 1 512 000 000 9 912 000 000Строительные затраты жилой застройки бизнес-класса 18 000р. 420 000 7 560 000 000 1 360 800 000 8 920 800 000Строительные затраты жилой застройки класса улучшенный бизнес 21 000р. 216 000 4 536 000 000 816 480 000 5 352 480 000Строительство наземного паркинга 1 300р. 155 000 201 500 000 36 270 000 237 770 000Строительные затраты на строительство многоуровнего паркинга 10 500р. 303 030 3 181 815 000 572 726 700 3 754 541 700Отделка помещений инфраструктуры 1 500р. 57 920 86 880 000 15 638 400 102 518 400Всего строительные затраты 23 966 195 000 4 313 915 100 28 280 110 100

Затраты на организацию и управление проектомТехнический заказчик 2,00% от строительных затрат 479 323 900 86 278 302 565 602 202Маркетинг, реклама 0,5% от строительных затрат 119 830 975 21 569 576 141 400 551Юридическое сопровождение 0,5% от строительных затрат 119 830 975 21 569 576 141 400 551Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 479 323 900 86 278 302 565 602 202 Всего 25 164 504 750 4 529 610 855 29 694 115 605 75,94%

5Прямые затраты строительного периода социальной инфраструктуры руб./кв. м

Строительные затраты школы 0р. 54 345 0 0 0Строительные затраты детского сада 0р. 13 586 0 0 0Строительные затраты зданий здравоохранения 0р. 15 000 0 0 0Всего строительные затраты - - - Затраты на организацию и управление проектом (о/м)Технический заказчик 2,00% от строительных затрат 0 0 0Маркетинг, реклама 0,0% от строительных затрат 0 0 0Юридическое сопровождение 0,0% от строительных затрат 0 0 0Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат - - - Всего 0 0 0 0,00%

6 Прямые затраты строительства малоэтажного жилья руб./кв. м

Строительные затраты на возведение коттеджей 17 000р. 6 400 108 800 000 19 584 000 128 384 000Строительные затраты на строительство таунхаусов 15 000р. 8 000 120 000 000 21 600 000 141 600 000Всего строительные затраты 228 800 000 41 184 000 269 984 000 Затраты на организацию и управление проектомТехнический заказчик 2,00% от строительных затрат 4 576 000 823 680 5 399 680Маркетинг, реклама 0,5% от строительных затрат 1 144 000 205 920 1 349 920Юридическое сопровождение 0,5% от строительных затрат 1 144 000 205 920 1 349 920Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 4 576 000 823 680 5 399 680 Всего 240 240 000 43 243 200 283 483 200 0,72%

7Прямые затраты строительного периода коммерческой части руб./кв. м

Строительные затраты на строительство ТРЦ 18 000р. 60 000 1 080 000 000 194 400 000 1 274 400 000Строительные затраты на строительство бизнес-центра 20 000р. 7 000 140 000 000 25 200 000 165 200 000Строительные затраты наземной парковки 1 300р. 36 483 47 427 900 8 537 022 55 964 922Всего строительные затраты 1 267 427 900 228 137 022 1 495 564 922 Затраты на организацию и управление проектомТехнический заказчик 2,00% от строительных затрат 25 348 558 4 562 740 29 911 298Маркетинг, реклама 0,5% от строительных затрат 6 337 140 1 140 685 7 477 825Юридическое сопровождение 0,5% от строительных затрат 6 337 140 1 140 685 7 477 825Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 25 348 558 4 562 740 29 911 298 Всего 1 330 799 295 239 543 873 1 570 343 168 4,02%

8 Прямые затраты строительства дорог и бульваров руб./кв. м

Затраты на строительство дорог и бульваров 1 500р. 466 000 699 000 000 125 820 000 824 820 000 Всего 699 000 000 125 820 000 824 820 000 2,11%

9Прямые затраты строительного периода на благоустройство Участка руб./кв. м

Развитие зелёных зон 600р. 250 000 150 000 000 27 000 000 177 000 000 Всего 150 000 000 27 000 000 177 000 000 0,45%

Всего затраты строительного периода 27 584 544 045 4 965 217 928 32 549 761 973 83,24%

ИТОГО 33 137 876 045 5 964 817 688 39 102 693 733 100,00%Сумма требуемых инвестиций 39 102 693 733Проценты по Кредиту (период строительства) 0Полная Стоимость Проекта 33 137 876 045р. с НДС - 39 102 693 733р.Стоимость Проекта в расчете на 1 кв. м 1 252 400 26 459 с НДС - 31 222

БЮДЖЕТ ПРОЕКТА

Таблица 4 - Основные предположения проектаАнализ экономической целесообразности проекта застройки старого аэропорта в г. Брянск

Арендуемая площадь Кв. метрАренда/продажа,

за кв.м Rent Roll Комментарий

Продажа помещений на первых этажах домов 57 920 50 000р. 2 896 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСБизнес-центр 6 300 10 000р. 63 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДС

Аренда машино-мест в бизнес-центре 126 19 500р. 2 457 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТорговая зона, продажа земли 49 000 600р. 29 400 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТоргово-развлекательный центр 41 800 10 840р. 453 096 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСГипер-маркет 10 000 4 200р. 42 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСБытовая техника (электроника) 2 500 9 800р. 24 500 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДССпортивные товары 1 500 11 200р. 16 800 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТовары для дома 5 000 8 400р. 42 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТовары для детей 1 000 9 800р. 9 800 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСПитание вне дома:

Фудкорт (7 концепций) 1 560 18 200р. 10 192 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСКафе (2 шт.), включая:Кухня 100 70 000р. 7 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСЗона столиков 140 33 600р. 4 704 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДС

0 2 500 12 600р. 31 500 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСРазвлечения (кинотеатр) 2 500 5 040р. 12 600 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСИтого якорные арендаторы 26 800 7 504р. 201 096 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТорговая галерея 15 000 16 800р. 252 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСВсего по ТРЦ 41 800 10 840р. 453 096 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДС

Продаваемая площадьМногоквартирное жильё

Эконом-класс 372 000 35 000р. 13 020 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСБизнес-класс 273 000 37 000р. 10 101 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСУлучшенный бизнес 140 400 42 000р. 5 896 800 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСПродажа м/м, бизнес-класс, шт. 5 850 500 000р. 2 925 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСПродажа м/м, улучшенный бизнес, шт. 2 808 600 000р. 1 684 800 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДС

Малоэтажное жильёКоттедж 6 400 52 000р. 332 800 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСТаунхаус 8 000 47 000р. 376 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДС

ФинансированиеКредит (ставка) 0,0%Коммисия по продаже 2,0%Коммисия по аренде 8,3%

НалогиНалог на прибыль: 20,0%Налог на имущество: 2,2%НДС: 18,0% Возмещаются арендатором

ОценкаСтавка капитализации: 10,0%Ставка дисконтирования: 16,0%Ставка амортизации: 3,3%

Полная стоимость проекта (с НДС) 39 102 693 733р.Возмещение НДС 5 964 817 688р.Первоначальные инвестиции в Проект (первый этап) 5 774 304 818р.Остаточная стоимость проекта после прогноза 483 872 366р.Стоимость проекта на 1 кв. метр общей площади 31 222р.Инвестиции инвестора 5 270 432 605р.Инвестиции инвестора+% во время строительства -Внешнее финансирование 3 381 480 000р.

Чистая приведённая стоимость -907 241 465р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 11,37%Окупаемость проекта, лет 14 Индекс прибыльности 0,89

Ставки арендной платы

Основные предположения проекта

Результаты проекта

Продажа жилых площадей

Таблица 5 - Анализ денежных потоков проектаАнализ экономической целесообразности проекта застройки старого аэропорта в г. Брянск

Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 2 029 2 030 2 031 2 032 2 033ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

АНАЛИЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Денежные потоки от офисной части проектаОфисные помещения

Офисные помещения 6 300,0 Аренда 1 228 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000Возмещение операционных затрат 2 100р. за 1 кв.м 257 985 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000

Потенциальный валовой доход (ПВД) 1 486 485 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000Наполняемость помещений 80% 80% 80% 80% 85% 85% 85% 85% 90% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Потери от пустующих помещений -131 496 750 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -5 717 250 -5 717 250 -5 717 250 -11 434 500 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 Операционные затраты 1 600р. -196 560 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -7 432 425 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150

0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Чистый операционный доход от аренды офисных помещений 25 261 425 25 261 425 25 261 425 25 261 425 27 167 175 27 167 175 27 167 175 54 334 350 58 145 850 58 145 850 58 145 850 58 145 850 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350 61 957 350

Парковка 126,0 Аренда 47 911 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000Наполняемость парковки 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%Потери от пустующих помещений 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Сдача в аренду (1 год) 0,00% от ПВД 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Чистый операционный доход от аренды парковки 47 911 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000

Чистый операционный доход от офисной части проекта 1 198 907 325 26 489 925 26 489 925 26 489 925 26 489 925 28 395 675 28 395 675 28 395 675 56 791 350 60 602 850 60 602 850 60 602 850 60 602 850 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350 64 414 350

Денежные потоки торговых помещенийТоргово-развлекательный центр 41 800,0 Аренда 10 194 660 000 226 548 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000 453 096 000Возмещение операционных затрат 2 700р. за 1 кв.м 2 539 350 000 56 430 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000 112 860 000Потенциальный валовый доход 282 978 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000 565 956 000

Наполняемость помещений 85% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%Потери от пустующих помещений -42 446 700 -56 595 600 -56 595 600 -56 595 600 -28 297 800 -28 297 800 -28 297 800 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Операционные затраты 2 100р. -1 975 050 000 -43 890 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 -87 780 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -63 670 050 -1 414 890 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 -2 829 780 Сдача в аренду (1 год) 8,30% аренды -846 156 780 -18 803 484 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968 -37 606 968

Чистый операционный доход от аренды торговых помещений 9 552 006 270 176 422 926 381 143 652 381 143 652 381 143 652 409 441 452 409 441 452 409 441 452 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252 437 739 252

Доход от продажи земли торговой зоныПродажа земли 4,9 га руб./кв.м1-й участок земли 1,0 600 6 000 0002-й участок земли 1,0 600 6 000 0003-й участок земли 1,0 600 6 000 0004-й участок земли 1,0 600 6 000 0005-й участок земли 0,9 600 5 400 000Доход от продажи земли под автосалоны

Стоимость продажи 2% -120 000 -120 000 -120 000 -120 000 -108 000

Чистый доход от продажи земли под торгову зону 28 812 000 5 880 000 5 880 000 5 880 000 5 880 000 5 292 000

Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 13 020 000 000 525 000 000 350 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 875 000 000 875 000 000 875 000 000 875 000 000 875 000 000 945 000 000 0 0 0 0Продажа квартир бизнес-класса 10 101 000 000 259 000 000 185 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 370 000 000 370 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 740 000 000 740 000 000 740 000 000 740 000 000 740 000 000 592 000 000 0 0Продажа квартир класса улучшенный бизнес 5 896 800 000 0 0 0 126 000 000 210 000 000 210 000 000 210 000 000 294 000 000 294 000 000 336 000 000 336 000 000 420 000 000 420 000 000 420 000 000 504 000 000 504 000 000 504 000 000 504 000 000 604 800 000 0 0 0 0Продажа многоуровнего паркинга 4 609 800 000 75 000 000 53 571 429 75 000 000 111 000 000 135 000 000 135 000 000 135 000 000 191 142 857 191 142 857 256 714 286 256 714 286 280 714 286 280 714 286 280 714 286 304 714 286 358 285 714 358 285 714 358 285 714 387 085 714 214 285 714 171 428 571 0 0Продажа помещений на первых этажах домов 2 896 000 000 81 120 448 55 309 396 81 120 448 92 182 327 99 556 914 99 556 914 99 556 914 136 429 845 136 429 845 158 553 603 158 553 603 165 928 189 165 928 189 184 364 655 191 739 241 210 175 707 210 175 707 210 175 707 226 399 796 73 745 862 58 996 690 0 0Продажа коттеджей 332 800 000 0 0 0 31 200 000 41 600 000 52 000 000 62 400 000 72 800 000 72 800 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Продажа таунхаусов 376 000 000 0 0 0 49 350 000 56 400 000 56 400 000 70 500 000 70 500 000 72 850 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -744 648 000 -18 802 409 -12 877 617 -18 802 409 -23 874 647 -26 531 138 -26 739 138 -27 229 138 -36 697 454 -36 744 454 -40 125 358 -40 125 358 -42 432 850 -42 432 850 -46 301 579 -48 609 071 -53 749 228 -53 749 228 -53 749 228 -58 065 710 -20 560 632 -16 448 505 0 0

Чистый доход от продажи жилых помещений 36 487 752 000 921 318 039 631 003 209 921 318 039 1 169 857 681 1 300 025 775 1 310 217 775 1 334 227 775 1 798 175 248 1 800 478 248 1 966 142 531 1 966 142 531 2 079 209 626 2 079 209 626 2 268 777 362 2 381 844 456 2 633 712 193 2 633 712 193 2 633 712 193 2 845 219 800 1 007 470 945 805 976 756 0 0

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 47 267 477 595 5 880 000 5 880 000 1 130 110 890 1 044 516 786 1 334 243 616 1 577 491 258 1 737 862 902 1 748 054 902 1 772 064 902 2 292 705 850 2 298 820 350 2 464 484 633 2 464 484 633 2 577 551 728 2 581 363 228 2 770 930 964 2 883 998 058 3 135 865 795 3 135 865 795 3 135 865 795 3 347 373 402 1 509 624 547 1 308 130 358 502 153 602 502 153 602Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -6 929 673 -20 314 672 -26 386 655 -25 630 036 -24 891 825 -24 155 803 -23 415 270 -23 749 869 -24 075 616 -23 321 416 -22 567 882 -21 811 020 -21 050 593 -20 296 734 -19 555 763 -18 826 846 -18 102 235 -17 364 046 -16 627 493 -15 748 910 -14 703 661 -13 584 974 -12 409 061 -11 233 148 -5 322 596 Амортизация проекта 0 0 -41 918 494 -42 156 696 -42 445 246 -42 759 241 -43 075 400 -43 396 974 -47 101 938 -47 534 492 -48 000 070 -48 465 648 -48 952 880 -49 440 113 -49 981 482 -50 544 507 -51 161 668 -51 778 829 -52 395 991 -53 060 793 -53 277 340 -53 450 579 -53 450 579 -53 450 579 -53 450 579

Налогооблагаемая прибыль -19 531 823 -32 916 821 1 043 323 592 958 247 904 1 248 424 395 1 492 094 065 1 652 890 083 1 662 425 910 1 682 405 199 2 203 367 792 2 209 770 248 2 375 725 816 2 375 999 010 2 489 332 731 2 493 343 833 2 683 077 461 2 796 252 006 3 048 240 770 3 048 360 162 3 048 573 943 3 260 910 252 1 424 106 845 1 223 788 568 418 987 725 424 898 278Налог на прибыль 20% 0 0 -208 664 718 -191 649 581 -249 684 879 -298 418 813 -330 578 017 -332 485 182 -336 481 040 -440 673 558 -441 954 050 -475 145 163 -475 199 802 -497 866 546 -498 668 767 -536 615 492 -559 250 401 -609 648 154 -609 672 032 -609 714 789 -652 182 050 -284 821 369 -244 757 714 -83 797 545 -84 979 656

Чистый доход после налогообложения 36 159 188 625 -19 531 823 -32 916 821 834 658 874 766 598 323 998 739 516 1 193 675 252 1 322 312 066 1 329 940 728 1 345 924 159 1 762 694 234 1 767 816 199 1 900 580 652 1 900 799 208 1 991 466 185 1 994 675 066 2 146 461 969 2 237 001 605 2 438 592 616 2 438 688 129 2 438 859 154 2 608 728 201 1 139 285 476 979 030 855 335 190 180 339 918 622Амортизация проекта 1 121 250 116 0 0 41 918 494 42 156 696 42 445 246 42 759 241 43 075 400 43 396 974 47 101 938 47 534 492 48 000 070 48 465 648 48 952 880 49 440 113 49 981 482 50 544 507 51 161 668 51 778 829 52 395 991 53 060 793 53 277 340 53 450 579 53 450 579 53 450 579 53 450 579

Возмещение НДС 5 964 817 688 1 058 400 1 058 400 203 419 960 188 013 021 240 163 851 283 948 426 312 815 322 314 649 882 318 971 682 412 687 053 413 787 663 443 607 234 443 607 234 463 959 311 464 645 381 498 767 573 519 119 650 440 537 642 0 0 0 0 0 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 43 245 256 429 -18 473 423 -31 858 421 1 079 997 328 996 768 041 1 281 348 613 1 520 382 919 1 678 202 789 1 687 987 584 1 711 997 779 2 222 915 779 2 229 603 931 2 392 653 534 2 393 359 323 2 504 865 609 2 509 301 930 2 695 774 049 2 807 282 923 2 930 909 087 2 491 084 120 2 491 919 947 2 662 005 542 1 192 736 054 1 032 481 433 388 640 759 393 369 201

Шестой этапПервый этап Второй этап Третий этап Четвёртый этап Пятый этап


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 107 831 358 89 966 568 56 550 414 68 503 115 74 543 728 75 057 822 76 343 059 110 658 878 102 690 411 110 530 355 110 530 355 115 671 301 115 671 301 128 523 668 133 664 615 146 516 982 146 516 982 146 516 982 157 827 065 51 409 467 41 127 574 0 0 0Инженерная подготовка Участка 0 168 291 714 140 410 250 88 257 872 106 912 376 116 339 922 117 142 266 119 148 127 172 704 608 160 268 271 172 504 022 172 504 022 180 527 465 180 527 465 200 586 072 208 609 515 228 668 122 228 668 122 228 668 122 246 319 696 80 234 429 64 187 543 0 0 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 161 237 096 774 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 592 741 935 592 741 935 592 741 935 592 741 935 592 741 935 640 161 290 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 203 538 462 145 384 615 203 538 462 203 538 462 203 538 462 203 538 462 203 538 462 290 769 231 290 769 231 436 153 846 436 153 846 436 153 846 436 153 846 436 153 846 436 153 846 581 538 462 581 538 462 581 538 462 581 538 462 581 538 462 465 230 769 0 0 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 101 769 231 169 615 385 169 615 385 169 615 385 237 461 538 237 461 538 271 384 615 271 384 615 339 230 769 339 230 769 339 230 769 407 076 923 407 076 923 407 076 923 407 076 923 488 492 308 0 0 0 0 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 555 294 1 742 246 2 555 294 2 903 743 3 136 043 3 136 043 3 136 043 4 297 540 4 297 540 4 994 439 4 994 439 5 226 738 5 226 738 5 807 487 6 039 786 6 620 535 6 620 535 6 620 535 7 131 594 2 322 995 1 858 396 0 0 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 250 5 687 500 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 14 218 750 14 218 750 14 218 750 14 218 750 14 218 750 15 356 250 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 570 731 40 407 665 56 570 731 80 815 330 96 978 396 96 978 396 96 978 396 137 386 061 137 386 061 185 875 259 185 875 259 202 038 325 202 038 325 202 038 325 218 201 392 258 609 057 258 609 057 258 609 057 278 004 736 161 630 660 129 304 528 0 0 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 14 280 000 17 850 000 21 420 000 24 990 000 24 990 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 16 537 500 18 900 000 18 900 000 23 625 000 23 625 000 24 412 500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 615 996 425 617 540 276 0 0 0 0 0 97 262 593 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 174 750 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 150 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 33 137 876 045 1 560 000 1 847 350 396 1 278 235 895 771 649 184 955 866 169 1 166 358 346 1 066 394 785 1 077 980 882 1 584 723 999 1 572 694 101 1 667 011 084 1 667 011 084 1 764 416 993 1 869 266 993 1 919 300 853 2 016 706 762 2 235 990 765 2 340 840 765 2 235 990 765 2 414 831 400 877 136 013 806 558 810 0 0 0НДС уплаченный во время строительства 5 964 817 688 280 800 346 571 565 239 134 070 152 945 347 180 711 393 214 954 244 196 918 803 199 012 700 290 610 243 288 453 261 298 938 633 298 938 633 312 842 756 331 715 756 347 603 062 361 507 185 396 267 491 415 140 491 396 267 491 426 856 560 139 041 225 130 105 980 0 0 0

Потребность в финансировании проекта 39 102 693 733 1 840 800 2 193 921 961 1 517 369 965 924 594 531 1 136 577 562 1 381 312 589 1 263 313 587 1 276 993 582 1 875 334 242 1 861 147 363 1 965 949 718 1 965 949 718 2 077 259 749 2 200 982 749 2 266 903 915 2 378 213 947 2 632 258 256 2 755 981 256 2 632 258 256 2 841 687 960 1 016 177 237 936 664 790 0 0 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 35 721 213 733 1 840 800 2 025 630 247 1 376 959 714 836 336 659 1 029 665 185 1 264 972 668 1 146 171 321 1 157 845 456 1 702 629 634 1 700 879 091 1 793 445 696 1 793 445 696 1 896 732 285 2 020 455 285 2 066 317 843 2 169 604 432 2 403 590 134 2 527 313 134 2 403 590 134 2 595 368 264 935 942 809 872 477 247 0 0 0

Государственные кредиты на развитие инженерной инфраструктурыПервый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -396 959 836 -168 291 714 -140 410 250 -88 257 872 Кредитный баланс -396 959 836 -317 567 869 -238 175 902 -158 783 935 -79 391 967 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -396 959 836 -79 391 967 -79 391 967 -79 391 967 -79 391 967 -79 391 967 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Второй этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -459 542 691 -106 912 376 -116 339 922 -117 142 266 -119 148 127 Кредитный баланс -459 542 691 -367 634 153 -275 725 614 -183 817 076 -91 908 538 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -459 542 691 -91 908 538 -91 908 538 -91 908 538 -91 908 538 -91 908 538 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Третий этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -677 980 923 -172 704 608 -160 268 271 -172 504 022 -172 504 022 Кредитный баланс -677 980 923 -542 384 738 -406 788 554 -271 192 369 -135 596 185 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -677 980 923 -135 596 185 -135 596 185 -135 596 185 -135 596 185 -135 596 185 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -770 250 516 -180 527 465 -180 527 465 -200 586 072 -208 609 515 Кредитный баланс -770 250 516 -616 200 413 -462 150 310 -308 100 206 -154 050 103 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -770 250 516 -154 050 103 -154 050 103 -154 050 103 -154 050 103 -154 050 103 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Пятый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -932 324 062 -228 668 122 -228 668 122 -228 668 122 -246 319 696 Кредитный баланс -932 324 062 -745 859 250 -559 394 437 -372 929 625 -186 464 812 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -932 324 062 -186 464 812 -186 464 812 -186 464 812 -186 464 812 -186 464 812 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Шестой этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -144 421 972 -80 234 429 -64 187 543 0Кредитный баланс -144 421 972 -115 537 577 -86 653 183 -57 768 789 -28 884 394 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -144 421 972 -28 884 394 -28 884 394 -28 884 394 -28 884 394 -28 884 394 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 39 102 693 733 1 840 800 2 105 022 214 1 456 351 681 915 728 627 1 200 965 691 1 436 273 173 1 238 079 860 1 249 753 994 1 930 134 357 1 836 475 276 1 929 041 881 1 929 041 881 2 186 378 572 2 174 505 388 2 220 367 947 2 323 654 535 2 744 105 050 2 713 777 946 2 590 054 946 2 781 833 076 1 151 292 015 901 361 641 28 884 394 28 884 394 28 884 394

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) 4 142 562 696 -20 314 223 -2 136 880 635 -376 354 354 81 039 414 80 382 923 84 109 746 440 122 930 438 233 591 -218 136 577 386 440 503 300 562 051 463 611 653 206 980 750 330 360 221 288 933 983 372 119 514 63 177 874 217 131 141 -98 970 827 -289 913 130 1 510 713 526 291 374 413 1 003 597 039 359 756 365 364 484 806Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) 669 993 605 -20 314 223 -2 157 194 858 -2 533 549 212 -2 452 509 798 -2 372 126 875 -2 288 017 129 -1 847 894 200 -1 409 660 609 -1 627 797 186 -1 241 356 684 -940 794 633 -477 182 979 -270 202 229 60 157 992 349 091 975 721 211 489 784 389 363 1 001 520 503 902 549 677 612 636 547 2 123 350 073 2 414 724 486 3 418 321 525 3 778 077 890 4 142 562 696

4 033 658 713 4 033 658 713

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 8 176 221 409 -20 314 223 -2 136 880 635 -376 354 354 81 039 414 80 382 923 84 109 746 440 122 930 438 233 591 -218 136 577 386 440 503 300 562 051 463 611 653 206 980 750 330 360 221 288 933 983 372 119 514 63 177 874 217 131 141 -98 970 827 -289 913 130 1 510 713 526 291 374 413 1 003 597 039 359 756 365 4 398 143 519Чистый поток (накопительно) -20 314 223 -2 157 194 858 -2 533 549 212 -2 452 509 798 -2 372 126 875 -2 288 017 129 -1 847 894 200 -1 409 660 609 -1 627 797 186 -1 241 356 684 -940 794 633 -477 182 979 -270 202 229 60 157 992 349 091 975 721 211 489 784 389 363 1 001 520 503 902 549 677 612 636 547 2 123 350 073 2 414 724 486 3 418 321 525 3 778 077 890 8 176 221 409

Чистая приведённая стоимость 16% -907 241 465 -17 512 261 -1 588 050 413 -241 114 305 44 757 347 38 271 356 34 522 194 155 728 489 133 672 401 -57 359 663 87 599 726 58 734 904 78 101 338 30 059 109 41 359 559 31 183 782 34 622 197 5 067 330 15 013 374 -5 899 367 -14 897 318 66 921 296 11 126 937 33 038 903 10 209 788 107 601 832ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -17 512 261 -1 605 562 673 -1 846 676 978 -1 801 919 631 -1 763 648 276 -1 729 126 082 -1 573 397 593 -1 439 725 191 -1 497 084 854 -1 409 485 129 -1 350 750 225 -1 272 648 887 -1 242 589 778 -1 201 230 219 -1 170 046 437 -1 135 424 241 -1 130 356 911 -1 115 343 537 -1 121 242 903 -1 136 140 222 -1 069 218 926 -1 058 091 988 -1 025 053 085 -1 014 843 297 -907 241 465 Ставка внутренней доходности 9,63%Модифицированная ставка внутренней доходности 11,37%Окупаемость для инвестора проекта, лет 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 8 449 643 281 1 586 897 1 564 374 416 933 022 880 505 748 769 571 795 396 589 507 199 438 069 215 381 206 783 507 534 581 416 298 833 376 967 383 324 971 882 317 520 305 272 237 933 239 637 682 216 194 048 220 097 402 187 642 194 154 385 739 142 945 761 50 999 711 34 420 986 950 888 819 731 706 665Приведённая стоимость полученого дохода 7 542 401 816 -15 925 364 -23 675 997 691 908 575 550 506 116 610 066 752 624 029 393 593 797 704 514 879 184 450 174 918 503 898 559 435 702 287 403 073 220 347 579 413 313 597 492 270 821 464 250 816 244 225 164 732 202 655 568 148 486 373 128 048 443 117 921 008 45 547 924 33 989 791 11 029 520 108 308 497Индекс прибыльности 0,89

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОДАЖА (или поток от реверсии после налогообложения)


129

Приложение

Экономические расчёты – Пессимистический вариант (до 2033 г.)











единицы








50,00 21,5% 525 000 25 25 - 60 6 200 75 000 7 440 372 000 24 800


35,00 15,0% 420 000 21 14 - 70 3 900 70 000 7 800 273 000 11 700


20,00 8,6% 216 000 12 8 - 75 1 872 36 000 7 020 140 400 5 616














Жильё эконом-класса 372 000 15 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 22 000

Стоимость за кв.м 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р. 31 000р.

Жильё бизнес-класса 273 000 7 000 5 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 15 000 15 000 16 000

Стоимость за кв.м 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р. 33 000р.

Стоимость машино-места 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р. 450 000р.

Жильё класса улучшенный бизнес 140 400 5 000 5 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 400

Стоимость за кв.м 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р.

Стоимость машино-места 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р. 540 000р.


Коттеджи 6 400 600 600 800 800 800 800 1 000 1 000

Стоимость за кв.м 47 000р. 47 000р. 47 000р. 47 000р. 47 000р. 47 000р. 47 000р. 47 000р.

Таунхаусы 8 000 750 750 900 900 1 200 1 200 1 200 1 100


Общий выход жилой площади 799 800 22 000 15 000 22 000 28 350 28 350 30 700 30 700 34 000 34 000 34 200 34 100 32 000 32 000 37 000 37 000 40 000 40 000 50 000 50 000 50 000 45 400 35 000 38 000

Доход от продажи жилья 26 513 000 000р. 696 000 000р. 475 000 000р. 696 000 000р. 945 700 000р. 945 700 000р. 1 037 400 000р. 1 037 400 000р. 1 149 000 000р. 1 149 000 000р. 1 158 400 000р. 1 154 200 000р. 1 061 000 000р. 1 061 000 000р. 1 226 000 000р. 1 226 000 000р. 1 340 000 000р. 1 340 000 000р. 1 660 000 000р. 1 660 000 000р. 1 660 000 000р. 1 510 200 000р. 1 115 000 000р. 1 210 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 54 345 2 792 3 625 4 035 4 322 4 502 4 437 4 648 5 076 5 931 6 632 8 347

Детские сады 13 586 698 906 1 009 1 081 1 125 1 109 1 162 1 269 1 483 1 658 2 087


Всего социальная инфраструктура 82 932 - 3 490 - 11 531 - 5 043 - 13 403 - 5 627 - 5 546 - 5 810 - 6 345 - 7 413 - 8 290 - 10 433 -

Всего 929 031 45 150 38 490 22 000 39 881 28 350 35 743 30 700 50 553 34 000 39 827 34 100 37 546 32 000 42 810 37 000 46 345 40 000 57 413 50 000 58 290 45 400 45 433 38 000











4 Прямые затраты строительства среднеэтажного жилья руб./кв. м




Строительные затраты школы 16 000р. 54 345 869 526 187 156 514 714 1 026 040 900Строительные затраты детского сада 14 000р. 13 586 190 208 853 34 237 594 224 446 447Строительные затраты зданий здравоохранения 18 000р. 15 000 270 000 000 48 600 000 318 600 000Всего строительные затраты 1 329 735 040 239 352 307 1 569 087 347 Затраты на организацию и управление проектом (о/м)Технический заказчик 2,00% от строительных затрат 26 594 701 4 787 046 31 381 747Маркетинг, реклама 0,0% от строительных затрат 0 0 0Юридическое сопровождение 0,0% от строительных затрат 0 0 0Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 26 594 701 4 787 046 31 381 747 Всего 1 382 924 442 248 926 399 1 631 850 841 3,96%






Затраты на строительство дорог и бульваров 1 500р. 466 000 699 000 000 125 820 000 824 820 000 2,00%Всего 699 000 000 125 820 000 824 820 000











Фудкорт (7 концепций) 1 560 18 200р. 10 192 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСКафе (2 шт.), включая:Кухня 100 70 000р. 7 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСЗона столиков 140 33 600р. 4 704 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСРестораны (2 шт.) 700 12 600р. 8 820 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДС

Развлечения (кинотеатр) 2 500 5 040р. 12 600 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСИтого якорные арендаторы 25 000 7 137р. 178 416 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСТорговая галерея 15 000 16 800р. 252 000 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДСВсего по ТРЦ 40 000 10 760р. 430 416 000р. Ставка аренды, руб./кв. м/год, без НДС







Полная стоимость проекта (с НДС) 41 168 061 917р.Возмещение НДС 6 279 873 852р.Первоначальные инвестиции в Проект (первый этап) 6 285 791 803р.Остаточная стоимость проекта после прогноза 502 924 502р.Стоимость проекта на 1 кв. метр общей площади 30 830р.Инвестиции инвестора 5 721 053 517р.Инвестиции инвестора+% во время строительства -Внешнее финансирование 3 605 395 680р.

Чистая приведённая стоимость -1 872 001 873,63р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 6,27%Окупаемость проекта, лет 26 Индекс прибыльности 0,78






Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 2 029 2 030 2 031 2 032 2 033ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25




Потенциальный валовой доход (ПВД) 1 486 485 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000Наполняемость помещений 80% 80% 80% 80% 85% 85% 85% 85% 90% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Потери от пустующих помещений -131 496 750 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -5 717 250 -5 717 250 -5 717 250 -11 434 500 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 Операционные затраты 1 600р. -196 560 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -7 432 425 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 Сдача в аренду 8,3% -92 945 475 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 222 325 -2 222 325 -2 222 325 -4 444 650 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550

Чистый операционный доход от аренды офисных помещений 23 169 825 23 169 825 23 169 825 23 169 825 24 944 850 24 944 850 24 944 850 49 889 700 53 439 750 53 439 750 53 439 750 53 439 750 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800










Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 11 532 000 000 465 000 000 310 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 620 000 000 620 000 000 620 000 000 620 000 000 620 000 000 682 000 000Продажа квартир бизнес-класса 9 009 000 000 231 000 000 165 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 495 000 000 495 000 000 495 000 000 495 000 000 660 000 000 660 000 000 660 000 000 495 000 000 495 000 000 528 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 5 335 200 000 0 0 0 190 000 000 190 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 380 000 000 380 000 000 380 000 000 380 000 000 380 000 000 395 200 000 0 0Продажа многоуровнего паркинга 4 148 820 000 67 500 000 48 214 286 67 500 000 121 500 000 121 500 000 143 100 000 143 100 000 172 028 571 172 028 571 172 028 571 172 028 571 172 028 571 172 028 571 220 242 857 220 242 857 252 642 857 252 642 857 300 857 143 300 857 143 300 857 143 256 962 857 144 642 857 154 285 714Продажа помещений на первых этажах домов 2 896 000 000 81 120 448 55 309 396 81 120 448 99 556 914 99 556 914 106 931 500 106 931 500 117 993 379 117 993 379 117 993 379 117 993 379 117 993 379 117 993 379 136 429 845 136 429 845 147 491 724 147 491 724 184 364 655 184 364 655 184 364 655 167 403 107 129 055 258 140 117 138Продажа коттеджей 300 800 000 0 0 0 28 200 000 28 200 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 47 000 000 47 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Продажа таунхаусов 336 000 000 0 0 0 31 500 000 31 500 000 37 800 000 37 800 000 50 400 000 50 400 000 50 400 000 46 200 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -671 156 400 -16 892 409 -11 570 474 -16 892 409 -23 335 138 -23 335 138 -25 748 630 -25 748 630 -28 780 439 -28 780 439 -28 968 439 -28 884 439 -27 020 439 -27 020 439 -31 653 454 -31 653 454 -34 802 692 -34 802 692 -42 904 436 -42 904 436 -42 904 436 -38 691 319 -27 773 962 -30 088 057

Чистый доход от продажи жилых помещений 32 886 663 600 827 728 039 566 953 209 827 728 039 1 143 421 775 1 143 421 775 1 261 682 870 1 261 682 870 1 410 241 512 1 410 241 512 1 419 453 512 1 415 337 512 1 324 001 512 1 324 001 512 1 551 019 248 1 551 019 248 1 705 331 889 1 705 331 889 2 102 317 362 2 102 317 362 2 102 317 362 1 895 874 645 1 360 924 153 1 474 314 795

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 43 098 755 370 5 880 000 5 880 000 1 025 624 860 959 389 326 1 219 576 156 1 529 977 892 1 558 673 717 1 676 934 812 1 676 934 812 1 878 587 604 1 882 137 654 1 891 349 654 1 887 233 654 1 795 897 654 1 799 447 704 2 026 465 440 2 026 465 440 2 180 778 081 2 180 778 081 2 577 763 554 2 577 763 554 2 577 763 554 2 371 320 837 1 836 370 345 1 949 760 987Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -7 479 284 -20 949 458 -26 551 588 -25 827 952 -25 118 425 -24 387 196 -23 656 443 -23 930 346 -24 172 760 -23 373 616 -22 566 301 -21 742 839 -20 904 098 -20 074 951 -19 253 908 -18 435 493 -17 617 509 -16 826 596 -16 057 907 -15 279 773 -14 473 777 -13 612 834 -12 716 675 -11 658 943 -5 532 170 Амортизация проекта 0 0 -42 185 223 -42 415 653 -42 833 371 -43 130 311 -43 504 688 -43 826 242 -47 370 726 -47 726 844 -48 143 999 -48 501 165 -48 894 428 -49 229 598 -49 677 996 -50 065 537 -50 550 959 -50 969 922 -51 571 273 -52 094 977 -52 705 505 -53 181 028 -53 656 899 -54 054 913 -54 054 913

Налогооблагаемая прибыль -20 081 434 -33 551 607 938 405 899 872 663 571 1 133 142 211 1 443 978 236 1 473 030 437 1 590 696 075 1 586 909 177 1 789 004 994 1 792 945 204 1 802 623 500 1 798 952 977 1 708 110 954 1 712 033 649 1 939 482 260 1 939 814 822 2 094 499 413 2 094 666 751 2 491 906 654 2 492 102 122 2 492 487 542 2 286 465 113 1 752 174 339 1 871 691 754Налог на прибыль 20% 0 0 -187 681 180 -174 532 714 -226 628 442 -288 795 647 -294 606 087 -318 139 215 -317 381 835 -357 800 999 -358 589 041 -360 524 700 -359 790 595 -341 622 191 -342 406 730 -387 896 452 -387 962 964 -418 899 883 -418 933 350 -498 381 331 -498 420 424 -498 497 508 -457 293 023 -350 434 868 -374 338 351

Чистый доход после налогообложения 32 824 597 085 -20 081 434 -33 551 607 750 724 719 698 130 857 906 513 769 1 155 182 589 1 178 424 350 1 272 556 860 1 269 527 342 1 431 203 995 1 434 356 163 1 442 098 800 1 439 162 382 1 366 488 763 1 369 626 920 1 551 585 808 1 551 851 858 1 675 599 531 1 675 733 401 1 993 525 323 1 993 681 697 1 993 990 034 1 829 172 091 1 401 739 471 1 497 353 404Амортизация проекта 1 120 346 172 0 0 42 185 223 42 415 653 42 833 371 43 130 311 43 504 688 43 826 242 47 370 726 47 726 844 48 143 999 48 501 165 48 894 428 49 229 598 49 677 996 50 065 537 50 550 959 50 969 922 51 571 273 52 094 977 52 705 505 53 181 028 53 656 899 54 054 913 54 054 913

Возмещение НДС 6 279 873 852 1 058 400 1 058 400 184 612 475 172 690 079 219 523 708 275 396 021 280 561 269 301 848 266 301 848 266 338 145 769 338 784 778 340 442 938 339 702 058 323 261 578 323 900 587 364 763 779 364 763 779 392 540 055 392 540 055 463 997 440 463 997 440 94 436 715 0 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 40 224 817 108 -19 023 034 -32 493 207 977 522 417 913 236 588 1 168 870 848 1 473 708 920 1 502 490 307 1 618 231 368 1 618 746 333 1 817 076 608 1 821 284 940 1 831 042 903 1 827 758 868 1 738 979 940 1 743 205 503 1 966 415 124 1 967 166 596 2 119 109 507 2 119 844 729 2 509 617 740 2 510 384 642 2 141 607 777 1 882 828 989 1 455 794 385 1 551 408 317



КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 112 269 679 95 707 784 54 705 048 99 168 317 70 494 914 88 878 795 76 338 408 125 703 533 84 544 165 99 034 609 84 792 825 93 362 524 79 570 979 106 451 761 92 003 945 115 241 512 99 463 724 142 763 599 124 329 655 144 942 328 112 891 327 112 973 929 94 490 538 0Инженерная подготовка Участка 0 175 218 573 149 370 531 85 377 821 154 771 361 110 020 965 138 712 569 119 140 868 196 184 705 131 947 541 154 562 685 132 335 622 145 710 298 124 185 921 166 138 587 143 589 972 179 856 696 155 232 402 222 810 241 194 040 502 226 210 569 176 188 776 176 317 693 147 470 782 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 161 237 096 774 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 521 612 903 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 203 538 462 145 384 615 203 538 462 203 538 462 203 538 462 203 538 462 203 538 462 290 769 231 290 769 231 290 769 231 290 769 231 290 769 231 290 769 231 436 153 846 436 153 846 436 153 846 436 153 846 581 538 462 581 538 462 581 538 462 436 153 846 436 153 846 465 230 769 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 169 615 385 169 615 385 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 237 461 538 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 352 800 000 0 0 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 555 294 1 742 246 2 555 294 3 136 043 3 136 043 3 368 342 3 368 342 3 716 791 3 716 791 3 716 791 3 716 791 3 716 791 3 716 791 4 297 540 4 297 540 4 645 989 4 645 989 5 807 487 5 807 487 5 807 487 5 273 198 4 065 241 4 413 690 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 250 5 687 500 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 12 512 500 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 570 731 40 407 665 56 570 731 96 978 396 96 978 396 113 141 462 113 141 462 137 386 061 137 386 061 137 386 061 137 386 061 137 386 061 137 386 061 177 793 726 177 793 726 202 038 325 202 038 325 242 445 991 242 445 991 242 445 991 205 270 939 121 222 995 129 304 528 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 58 189 400 0 192 288 014 0 84 097 658 0 223 493 033 0 93 839 936 0 92 488 112 0 96 889 162 0 105 808 148 0 123 620 711 0 138 231 587 0 173 978 682 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 10 710 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 17 850 000 17 850 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 11 812 500 11 812 500 14 175 000 14 175 000 18 900 000 18 900 000 18 900 000 17 325 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 174 750 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0 104 850 000 0 0 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 150 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 34 888 188 065 1 560 000 1 908 118 797 1 308 445 822 766 923 767 1 306 194 889 1 145 333 076 1 261 830 238 1 145 620 492 1 702 611 645 1 388 031 740 1 417 697 263 1 285 813 480 1 365 070 968 1 342 116 934 1 589 362 572 1 455 476 979 1 747 151 698 1 705 791 467 2 143 785 807 1 972 961 413 2 163 975 740 1 878 996 634 1 510 280 934 1 375 035 710 0НДС уплаченный во время строительства 6 279 873 852 280 800 357 509 878 244 571 856 152 094 772 240 091 221 211 136 095 228 459 843 207 542 089 305 024 408 248 400 025 253 697 819 229 941 938 244 233 486 240 101 760 279 895 160 255 795 753 302 853 791 295 408 950 376 418 328 345 669 937 380 052 516 332 741 303 285 242 971 262 709 152 0

Потребность в финансировании проекта 41 168 061 917 1 840 800 2 265 628 675 1 553 017 678 919 018 540 1 546 286 110 1 356 469 171 1 490 290 081 1 353 162 581 2 007 636 053 1 636 431 765 1 671 395 082 1 515 755 419 1 609 304 454 1 582 218 694 1 869 257 732 1 711 272 732 2 050 005 489 2 001 200 417 2 520 204 135 2 318 631 351 2 544 028 256 2 211 737 937 1 795 523 905 1 637 744 862 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 37 562 666 237 1 840 800 2 090 410 102 1 403 647 148 833 640 719 1 391 514 749 1 246 448 206 1 351 577 511 1 234 021 713 1 811 451 348 1 504 484 224 1 516 832 397 1 383 419 796 1 463 594 156 1 458 032 772 1 703 119 146 1 567 682 761 1 870 148 794 1 845 968 015 2 297 393 894 2 124 590 849 2 317 817 687 2 035 549 161 1 619 206 212 1 490 274 081 0




Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -579 624 778 -145 710 298 -124 185 921 -166 138 587 -143 589 972 Кредитный баланс -579 624 778 -463 699 822 -347 774 867 -231 849 911 -115 924 956 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -579 624 778 -115 924 956 -115 924 956 -115 924 956 -115 924 956 -115 924 956 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Пятый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -751 939 840 -179 856 696 -155 232 402 -222 810 241 -194 040 502 Кредитный баланс -751 939 840 -601 551 872 -451 163 904 -300 775 936 -150 387 968 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -751 939 840 -150 387 968 -150 387 968 -150 387 968 -150 387 968 -150 387 968 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Шестой этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -726 187 820 -226 210 569 -176 188 776 -176 317 693 -147 470 782 Кредитный баланс -726 187 820 -580 950 256 -435 712 692 -290 475 128 -145 237 564 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -726 187 820 -145 237 564 -145 237 564 -145 237 564 -145 237 564 -145 237 564 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 41 168 061 917 1 840 800 2 172 403 487 1 485 640 533 915 634 104 1 578 037 287 1 432 970 744 1 456 106 664 1 338 550 866 2 038 986 611 1 627 490 334 1 639 838 508 1 506 425 907 1 702 525 222 1 573 957 728 1 819 044 101 1 683 607 716 2 136 461 717 1 996 355 983 2 447 781 862 2 274 978 817 2 613 443 219 2 180 786 725 1 764 443 776 1 635 511 645 145 237 564

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) -943 244 809 -20 863 834 -2 204 896 694 -508 118 115 -2 397 515 -409 166 439 40 738 177 46 383 643 279 680 502 -420 240 278 189 586 273 181 446 432 324 616 996 125 233 646 165 022 212 -75 838 599 282 807 408 -169 295 121 122 753 524 -327 937 133 234 638 923 -103 058 576 -39 178 948 118 385 214 -179 717 260 1 406 170 753Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) -58 982 459 495 -20 863 834 -2 225 760 528 -2 733 878 643 -2 736 276 158 -3 145 442 597 -3 104 704 420 -3 058 320 778 -2 778 640 276 -3 198 880 554 -3 009 294 280 -2 827 847 848 -2 503 230 852 -2 377 997 206 -2 212 974 995 -2 288 813 593 -2 006 006 185 -2 175 301 306 -2 052 547 782 -2 380 484 915 -2 145 845 992 -2 248 904 568 -2 288 083 515 -2 169 698 302 -2 349 415 562 -943 244 809

3 828 083 046 3 828 083 046

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 2 884 838 237 -20 863 834 -2 204 896 694 -508 118 115 -2 397 515 -409 166 439 40 738 177 46 383 643 279 680 502 -420 240 278 189 586 273 181 446 432 324 616 996 125 233 646 165 022 212 -75 838 599 282 807 408 -169 295 121 122 753 524 -327 937 133 234 638 923 -103 058 576 -39 178 948 118 385 214 -179 717 260 5 234 253 799Чистый поток (накопительно) -20 863 834 -2 225 760 528 -2 733 878 643 -2 736 276 158 -3 145 442 597 -3 104 704 420 -3 058 320 778 -2 778 640 276 -3 198 880 554 -3 009 294 280 -2 827 847 848 -2 503 230 852 -2 377 997 206 -2 212 974 995 -2 288 813 593 -2 006 006 185 -2 175 301 306 -2 052 547 782 -2 380 484 915 -2 145 845 992 -2 248 904 568 -2 288 083 515 -2 169 698 302 -2 349 415 562 2 884 838 237

Чистая приведённая стоимость 16% -1 872 001 874 -17 986 063 -1 638 597 424 -325 529 770 -1 324 126 -194 809 467 16 720 669 16 411 902 85 309 673 -110 503 433 42 976 100 35 457 699 54 685 902 18 187 255 20 660 011 -8 185 033 26 312 551 -13 578 714 8 487 703 -19 547 391 12 057 028 -4 565 269 -1 496 156 3 897 299 -5 100 327 128 057 508ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -17 986 063 -1 656 583 488 -1 982 113 257 -1 983 437 384 -2 178 246 851 -2 161 526 182 -2 145 114 279 -2 059 804 606 -2 170 308 040 -2 127 331 940 -2 091 874 241 -2 037 188 338 -2 019 001 083 -1 998 341 072 -2 006 526 105 -1 980 213 554 -1 993 792 268 -1 985 304 565 -2 004 851 956 -1 992 794 928 -1 997 360 197 -1 998 856 353 -1 994 959 054 -2 000 059 382 -1 872 001 874 Ставка внутренней доходности 3,32%Модифицированная ставка внутренней доходности 6,27%Окупаемость для инвестора проекта, лет 26 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 8 492 392 153 1 586 897 1 614 449 678 951 787 007 505 696 564 751 324 091 588 151 743 515 213 536 408 292 089 536 157 606 368 925 374 320 452 157 253 776 793 247 251 932 197 052 167 196 323 998 156 643 753 171 359 939 138 036 576 145 905 249 116 900 824 115 769 803 83 279 370 58 086 348 46 415 379 3 553 278Приведённая стоимость полученого дохода 6 620 390 279 -16 399 167 -24 147 746 626 257 238 504 372 438 556 514 624 604 872 412 531 625 439 493 601 762 425 654 172 411 901 473 355 909 856 308 462 696 265 439 188 217 712 178 188 138 965 182 956 304 157 781 225 146 524 279 126 357 858 128 957 852 111 204 534 81 783 214 61 983 647 41 315 051 131 610 786Индекс прибыльности 0,78



136


Экономические расчёты – Оптимистический вариант (до 2033 г.)





Общая площадь Этажность

Инфраструктура жилой зоны и озеленение*




единицы

Предположительное кол-во

жилых единиц







50,00 21,5% 525 000 7 25 25 - 60 6 200 75 000 7 440 372 000 24 800


35,00 15,0% 420 000 6 21 14 - 70 3 900 70 000 7 800 273 000 11 700


20,00 8,6% 216 000 6 12 8 - 75 1 872 36 000 7 020 140 400 5 616

Коттеджи 4,80 2,1% 6 400 2 1 4 12 200 32 3 200 1 333 6 400 128Таунхаусы 2,00 0,9% 8 000 2 0 2 3 150 53 4 000 4 000 8 000 213


Спортивный центр 3,00 1,3% 15 000 2 2ТРЦ 10,00 4,3% 60 000 2 6 3 40 000Торговая зона 4,90 2,1%Бизнес-центр 1,90 0,8% 7 000 4 6 300Гостиница 1,50 0,6% 6 000











Жильё эконом-класса 372 000 15 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 27 000

Стоимость за кв.м 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р. 38 000р.

Жильё бизнес-класса 273 000 10 000 7 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 22 000 22 000 22 000

Стоимость за кв.м 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р. 40 000р.

Стоимость машино-места 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р. 550 000р.

Жильё класса улучшенный бизнес 140 400 7 000 7 000 8 000 8 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 400

Стоимость за кв.м 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р. 46 000р.

Стоимость машино-места 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р. 660 000р.


Коттеджи 6 400 1 200 1 600 1 800 1 800

Стоимость за кв.м 57 000р. 57 000р. 57 000р. 57 000р.

Таунхаусы 8 000 900 1 350 1 350 1 500 1 500 1 400


Общий выход жилой площади 799 800 25 000 17 000 25 000 34 100 34 950 36 150 36 300 46 500 46 400 45 000 45 000 50 000 50 000 55 000 55 000 57 000 57 000 57 400 27 000 - - - -

Доход от продажи жилья 32 287 200 000р. 970 000 000р. 660 000 000р. 970 000 000р. 1 406 300 000р. 1 452 050 000р. 1 509 450 000р. 1 517 100 000р. 1 896 500 000р. 1 891 400 000р. 1 820 000 000р. 1 820 000 000р. 2 020 000 000р. 2 020 000 000р. 2 210 000 000р. 2 210 000 000р. 2 290 000 000р. 2 290 000 000р. 2 308 400 000р. 1 026 000 000р. 0р. 0р. 0р. 0р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 54 345 3 066 4 077 4 604 5 428 6 131 6 357 7 058 7 595 10 029

Детские сады 13 586 766 1 019 1 151 1 357 1 533 1 589 1 765 1 899 2 507


Всего социальная инфраструктура 82 932 - 3 832 - 12 096 - 5 755 - 14 785 - 7 664 - 7 947 - 8 823 - 9 493 - 12 536 - - - - -

Всего 929 031 48 150 40 832 25 000 46 196 34 950 41 905 36 300 64 435 46 400 52 664 45 000 57 947 50 000 63 823 55 000 66 493 57 000 69 936 27 000 - - - -










3 Инженерия и подготовка коммуникаций на участке 0р. Оценка Knight Frank - - - 0,00%Всего 0 0 0











Затраты на строительство дорог и бульваров 0р. 466 000 - - - 0,00%Всего - 0 0



















Полная стоимость проекта (с НДС) 34 267 313 333р.Возмещение НДС 5 227 217 288р.Первоначальные инвестиции в Проект (первый этап) 5 707 607 698р.Остаточная стоимость проекта после прогноза 385 330 811р.Стоимость проекта на 1 кв. метр общей площади 27 582р.Инвестиции инвестора 5 707 607 698р.Инвестиции инвестора+% во время строительства -Внешнее финансирование 0р.

Чистая приведённая стоимость 413 343 154р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 16,38%Окупаемость проекта, лет 8 Индекс прибыльности 1,05






Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 2 029 2 030 2 031 2 032 2 033ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25




Потенциальный валовой доход (ПВД) 1 486 485 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000Наполняемость помещений 80% 80% 80% 80% 85% 85% 85% 85% 90% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Потери от пустующих помещений -131 496 750 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -5 717 250 -5 717 250 -5 717 250 -11 434 500 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 -3 811 500 Операционные затраты 1 600р. -196 560 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -7 432 425 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 Сдача в аренду 8,3% -92 945 475 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 222 325 -2 222 325 -2 222 325 -4 444 650 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550 -4 967 550

Чистый операционный доход от аренды офисных помещений 23 169 825 23 169 825 23 169 825 23 169 825 24 944 850 24 944 850 24 944 850 49 889 700 53 439 750 53 439 750 53 439 750 53 439 750 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800 56 989 800










Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 14 136 000 000 570 000 000 380 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 950 000 000 950 000 000 950 000 000 950 000 000 950 000 000 1 026 000 000 0 0 0 0Продажа квартир бизнес-класса 10 920 000 000 400 000 000 280 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 600 000 000 600 000 000 600 000 000 600 000 000 800 000 000 800 000 000 800 000 000 800 000 000 880 000 000 880 000 000 880 000 000 0 0 0 0 0Продажа квартир класса улучшенный бизнес 6 458 400 000 0 0 0 322 000 000 322 000 000 368 000 000 368 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 478 400 000 0 0 0 0 0Продажа многоуровнего паркинга 5 070 780 000 117 857 143 82 500 000 117 857 143 210 257 143 210 257 143 223 457 143 223 457 143 308 785 714 308 785 714 308 785 714 308 785 714 367 714 286 367 714 286 367 714 286 367 714 286 391 285 714 391 285 714 396 565 714 0 0 0 0 0Продажа помещений на первых этажах домов 2 896 000 000 92 182 327 62 683 983 92 182 327 117 993 379 117 993 379 121 680 672 121 680 672 165 928 189 165 928 189 165 928 189 165 928 189 184 364 655 184 364 655 202 801 120 202 801 120 210 175 707 210 175 707 211 650 624 99 556 914 0 0 0 0Продажа коттеджей 364 800 000 0 0 0 68 400 000 91 200 000 102 600 000 102 600 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Продажа таунхаусов 408 000 000 0 0 0 45 900 000 68 850 000 68 850 000 76 500 000 76 500 000 71 400 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -805 079 600 -23 600 789 -16 103 680 -23 600 789 -34 691 010 -35 606 010 -37 091 756 -37 244 756 -47 424 278 -47 322 278 -45 894 278 -45 894 278 -51 441 579 -51 441 579 -55 610 308 -55 610 308 -57 829 228 -57 829 228 -58 332 327 -22 511 138 0 0 0 0

Чистый доход от продажи жилых помещений 39 448 900 400 1 156 438 681 789 080 303 1 156 438 681 1 699 859 512 1 744 694 512 1 817 496 059 1 824 993 059 2 323 789 626 2 318 791 626 2 248 819 626 2 248 819 626 2 520 637 362 2 520 637 362 2 724 905 098 2 724 905 098 2 833 632 193 2 833 632 193 2 858 284 011 1 103 045 775 0 0 0 0

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 49 660 992 170 5 880 000 5 880 000 1 354 335 502 1 181 516 420 1 548 286 798 2 086 415 629 2 159 946 454 2 232 748 001 2 240 245 001 2 792 135 718 2 790 687 768 2 720 715 768 2 720 715 768 2 992 533 504 2 996 083 554 3 200 351 290 3 200 351 290 3 309 078 385 3 309 078 385 3 333 730 203 1 578 491 967 475 446 192 475 446 192 475 446 192 475 446 192Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -7 389 533 -20 693 581 -26 184 835 -25 345 918 -24 517 562 -23 688 767 -22 858 505 -23 005 706 -23 129 268 -22 246 267 -21 357 197 -20 470 661 -19 586 431 -18 704 276 -17 823 966 -16 941 270 -16 056 093 -15 166 211 -14 231 038 -13 215 393 -12 162 479 -11 109 564 -10 056 650 -9 003 735 -4 238 639 Амортизация проекта 0 0 -41 664 991 -41 769 458 -41 911 951 -42 057 996 -42 209 055 -42 360 741 -45 583 206 -45 777 097 -45 965 137 -46 153 178 -46 362 112 -46 571 046 -46 800 873 -47 030 700 -47 268 885 -47 507 070 -47 746 926 -47 859 750 -47 859 750 -47 859 750 -47 859 750 -47 859 750 -47 859 750

Налогооблагаемая прибыль -19 991 683 -33 295 730 1 268 003 525 1 095 918 894 1 463 375 135 2 002 186 716 2 076 396 744 2 148 899 404 2 153 050 377 2 705 630 204 2 704 883 284 2 635 609 779 2 636 285 075 2 908 776 033 2 912 976 565 3 117 897 170 3 118 544 162 3 227 922 954 3 228 618 271 3 254 172 910 1 499 987 589 397 994 728 399 047 643 400 100 557 404 865 653Налог на прибыль 20% 0 0 -253 600 705 -219 183 779 -292 675 027 -400 437 343 -415 279 349 -429 779 881 -430 610 075 -541 126 041 -540 976 657 -527 121 956 -527 257 015 -581 755 207 -582 595 313 -623 579 434 -623 708 832 -645 584 591 -645 723 654 -650 834 582 -299 997 518 -79 598 946 -79 809 529 -80 020 111 -80 973 131

Чистый доход после налогообложения 38 155 627 286 -19 991 683 -33 295 730 1 014 402 820 876 735 115 1 170 700 108 1 601 749 373 1 661 117 395 1 719 119 523 1 722 440 301 2 164 504 163 2 163 906 627 2 108 487 823 2 109 028 060 2 327 020 826 2 330 381 252 2 494 317 736 2 494 835 330 2 582 338 364 2 582 894 617 2 603 338 328 1 199 990 071 318 395 782 319 238 114 320 080 446 323 892 523Амортизация проекта 1 051 898 925 0 0 41 664 991 41 769 458 41 911 951 42 057 996 42 209 055 42 360 741 45 583 206 45 777 097 45 965 137 46 153 178 46 362 112 46 571 046 46 800 873 47 030 700 47 268 885 47 507 070 47 746 926 47 859 750 47 859 750 47 859 750 47 859 750 47 859 750 47 859 750

Возмещение НДС 5 227 217 288 1 058 400 1 058 400 243 780 390 212 672 956 278 691 624 375 554 813 388 790 362 401 894 640 403 244 100 502 584 429 502 323 798 489 728 838 489 728 838 538 656 031 397 449 669 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 44 434 743 499 -18 933 283 -32 237 330 1 299 848 202 1 131 177 529 1 491 303 683 2 019 362 182 2 092 116 812 2 163 374 905 2 171 267 608 2 712 865 689 2 712 195 563 2 644 369 839 2 645 119 010 2 912 247 903 2 774 631 794 2 541 348 437 2 542 104 215 2 629 845 433 2 630 641 542 2 651 198 079 1 247 849 821 366 255 533 367 097 864 367 940 196 371 752 273



КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 122 315 682 93 991 282 63 507 623 86 624 398 88 783 657 91 832 023 92 213 069 126 126 140 117 870 149 114 313 722 114 313 722 127 015 246 127 015 246 139 716 771 139 716 771 144 797 381 144 797 381 145 813 503 68 588 233 0 0 0 0 0Инженерная подготовка Участка 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 161 237 096 774 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 355 645 161 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 474 193 548 592 741 935 592 741 935 592 741 935 592 741 935 592 741 935 640 161 290 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 290 769 231 203 538 462 290 769 231 290 769 231 290 769 231 290 769 231 290 769 231 436 153 846 436 153 846 436 153 846 436 153 846 581 538 462 581 538 462 581 538 462 581 538 462 639 692 308 639 692 308 639 692 308 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 237 461 538 237 461 538 271 384 615 271 384 615 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 339 230 769 352 800 000 0 0 0 0 0 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 903 743 1 974 545 2 903 743 3 716 791 3 716 791 3 832 941 3 832 941 5 226 738 5 226 738 5 226 738 5 226 738 5 807 487 5 807 487 6 388 235 6 388 235 6 620 535 6 620 535 6 666 995 3 136 043 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 250 5 687 500 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 8 531 250 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 11 375 000 14 218 750 14 218 750 14 218 750 14 218 750 14 218 750 15 356 250 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 80 815 330 56 570 731 80 815 330 137 386 061 137 386 061 145 467 594 145 467 594 202 038 325 202 038 325 202 038 325 202 038 325 242 445 991 242 445 991 242 445 991 242 445 991 258 609 057 258 609 057 261 841 670 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 21 420 000 28 560 000 32 130 000 32 130 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 14 175 000 21 262 500 21 262 500 23 625 000 23 625 000 22 050 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 150 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 29 040 096 045 1 560 000 1 680 020 045 1 173 718 601 802 172 339 1 155 729 431 1 172 116 191 1 220 855 316 1 223 598 862 1 708 509 708 1 608 138 376 1 582 531 949 1 582 531 949 1 781 606 503 1 781 606 503 1 916 280 913 1 916 280 913 1 995 910 735 1 995 910 735 2 013 775 161 727 241 816 0 0 0 0 0НДС уплаченный во время строительства 5 227 217 288 280 800 313 625 614 218 436 631 155 613 027 206 451 209 209 392 426 216 308 998 216 828 036 303 031 444 284 947 805 280 103 448 280 103 448 311 226 053 311 226 053 342 348 658 342 348 658 354 797 701 354 797 701 357 287 509 168 062 069 0 0 0 0 0

Потребность в финансировании проекта 34 267 313 333 1 840 800 1 993 645 659 1 392 155 232 957 785 365 1 362 180 641 1 381 508 616 1 437 164 314 1 440 426 898 2 011 541 152 1 893 086 181 1 862 635 397 1 862 635 397 2 092 832 556 2 092 832 556 2 258 629 572 2 258 629 572 2 350 708 435 2 350 708 435 2 371 062 670 895 303 885 0 0 0 0 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 34 267 313 333 1 840 800 1 993 645 659 1 392 155 232 957 785 365 1 362 180 641 1 381 508 616 1 437 164 314 1 440 426 898 2 011 541 152 1 893 086 181 1 862 635 397 1 862 635 397 2 092 832 556 2 092 832 556 2 258 629 572 2 258 629 572 2 350 708 435 2 350 708 435 2 371 062 670 895 303 885 0 0 0 0 0

Государственные кредиты на развитие инженерной инфраструктурыПервый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Второй этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Третий этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Пятый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Шестой этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 34 267 313 333 1 840 800 1 993 645 659 1 392 155 232 957 785 365 1 362 180 641 1 381 508 616 1 437 164 314 1 440 426 898 2 011 541 152 1 893 086 181 1 862 635 397 1 862 635 397 2 092 832 556 2 092 832 556 2 258 629 572 2 258 629 572 2 350 708 435 2 350 708 435 2 371 062 670 895 303 885 0 0 0 0 0

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) 10 167 430 165 -20 774 083 -2 025 882 990 -92 307 030 173 392 164 129 123 043 637 853 566 654 952 498 722 948 007 159 726 456 819 779 509 849 560 166 781 734 442 552 286 454 819 415 347 516 002 222 282 718 865 191 395 779 279 136 998 259 578 873 1 755 894 194 1 247 849 821 366 255 533 367 097 864 367 940 196 371 752 273Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) 84 733 539 366 -20 774 083 -2 046 657 072 -2 138 964 102 -1 965 571 939 -1 836 448 896 -1 198 595 331 -543 642 833 179 305 174 339 031 630 1 158 811 138 2 008 371 304 2 790 105 747 3 342 392 201 4 161 807 548 4 677 809 770 4 960 528 635 5 151 924 414 5 431 061 412 5 690 640 285 7 446 534 479 8 694 384 300 9 060 639 833 9 427 737 697 9 795 677 893 10 167 430 165

3 804 564 307 3 804 564 307

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 13 971 994 473 -20 774 083 -2 025 882 990 -92 307 030 173 392 164 129 123 043 637 853 566 654 952 498 722 948 007 159 726 456 819 779 509 849 560 166 781 734 442 552 286 454 819 415 347 516 002 222 282 718 865 191 395 779 279 136 998 259 578 873 1 755 894 194 1 247 849 821 366 255 533 367 097 864 367 940 196 4 176 316 580Чистый поток (накопительно) -20 774 083 -2 046 657 072 -2 138 964 102 -1 965 571 939 -1 836 448 896 -1 198 595 331 -543 642 833 179 305 174 339 031 630 1 158 811 138 2 008 371 304 2 790 105 747 3 342 392 201 4 161 807 548 4 677 809 770 4 960 528 635 5 151 924 414 5 431 061 412 5 690 640 285 7 446 534 479 8 694 384 300 9 060 639 833 9 427 737 697 9 795 677 893 13 971 994 473

Чистая приведённая стоимость 16% 413 343 154 -17 908 692 -1 505 561 080 -59 137 207 95 762 948 61 477 161 261 802 056 231 741 534 220 517 546 42 000 547 185 830 573 166 018 414 131 693 208 80 206 678 102 586 980 55 690 579 26 304 313 15 351 349 19 300 724 15 472 751 90 227 424 55 277 010 13 986 480 12 085 040 10 442 043 102 174 773ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -17 908 692 -1 523 469 772 -1 582 606 979 -1 486 844 031 -1 425 366 870 -1 163 564 814 -931 823 280 -711 305 734 -669 305 186 -483 474 613 -317 456 200 -185 762 992 -105 556 313 -2 969 334 52 721 245 79 025 558 94 376 907 113 677 631 129 150 382 219 377 806 274 654 817 288 641 297 300 726 337 311 168 381 413 343 154Ставка внутренней доходности 19,12%Модифицированная ставка внутренней доходности 16,38%Окупаемость для инвестора проекта, лет 8 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 8 261 647 774 1 586 897 1 481 603 492 891 894 932 528 976 331 648 551 932 567 029 511 508 511 174 439 366 873 528 940 740 429 131 597 363 990 434 313 784 857 303 934 936 262 012 875 243 767 145 210 144 091 188 544 101 162 538 018 141 332 239 46 005 598 0 0 0 0 0Приведённая стоимость полученого дохода 8 674 990 928 -16 321 795 -23 957 588 832 757 725 624 739 279 710 029 093 828 831 567 740 252 708 659 884 419 570 941 288 614 962 170 530 008 848 445 478 065 384 141 614 364 599 855 299 457 724 236 448 404 203 895 450 181 838 742 156 804 990 136 233 022 55 277 010 13 986 480 12 085 040 10 442 043 102 174 773Индекс прибыльности 1,05



143


Экономические расчёты – Базовый вариант (до 2023 г.)











единицы








29,57 12,7% 310 484 15 15 - 60 3 667 44 355 7 440 220 000 14 667


16,28 7,0% 195 384 10 7 - 70 1 814 32 564 7 800 127 000 5 443


9,69 4,2% 104 615 6 4 - 75 907 17 436 7 020 68 000 2 720


Итого жилая составляющая 62,34 26,7% 624 883 32 31 6 473 101 555 10 024 429 400 23 171








ИТОГО 233,06 774 957 3 325 527 773 23 171* объекты инфраструктуры, такие как дороги, общественные территории в пределах жилых зон занимают как правило порядка 20% от площади участка застройки


Сроки ввода Всего 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023


Жильё эконом-класса 220 000 15 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000 15 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000 20 000

Стоимость за кв.м 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р. 35 000р.

Жильё бизнес-класса 127 000 7 000 5 000 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 10 000 10 000 15 000 15 000 15 000 15 000


Стоимость машино-места 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р. 500 000р.

Жильё класса улучшенный бизнес 68 000 3 000 5 000 5 000 5 000 7 000 7 000 8 000 8 000 10 000 10 000

Стоимость за кв.м 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р. 42 000р.

Стоимость машино-места 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р. 600 000р.


Коттеджи 6 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 400


Таунхаусы 8 000 1 050 1 200 1 200 1 500 1 500 1 550


Общий выход жилой площади 429 400 22 000 15 000 22 000 26 650 29 000 29 200 29 700 39 900 39 950 43 000 43 000 45 000 45 000

Доход от продажи жилья 15 963 800 000р. 784 000 000р. 535 000 000р. 784 000 000р. 990 550 000р. 1 092 000 000р. 1 102 400 000р. 1 126 900 000р. 1 507 300 000р. 1 509 650 000р. 1 591 000 000р. 1 591 000 000р. 1 675 000 000р. 1 675 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150


Общий объём коммерческих площадей 46 300 23 150 20 000 - - - - - 3 150 - - - - -

Школы 29 659 2 792 3 533 3 968 4 703 5 642 9 022

Детские сады 7 415 698 883 992 1 176 1 410 2 256


Всего социальная инфраструктура 52 073 - 3 490 - 11 416 - 4 960 - 13 878 - 7 052 - 11 278 -

Всего 527 773 45 150 38 490 22 000 38 066 29 000 34 160 29 700 56 928 39 950 50 052 43 000 56 278 45 000






2 Проектная стадия 701 883

Концепция ПП 30р. 21 056 497 3 790 169 24 846 666Проект, ТЭО 400р. 280 753 292 50 535 593 331 288 885Рабочая документация 1 300р. 912 448 199 164 240 676 1 076 688 875 Всего 1 214 257 988 218 566 438 1 432 824 426 6,59%



Строительные затраты жилой застройки эконом-класса 16 000р. 310 484 4 967 743 200 894 193 776 5 861 936 976Строительные затраты жилой застройки бизнес-класса 18 000р. 195 384 3 516 912 000 633 044 160 4 149 956 160Строительные затраты жилой застройки класса улучшенный бизнес 21 000р. 104 615 2 196 920 880 395 445 758 2 592 366 638Строительство наземного паркинга 1 300р. 91 667 119 166 697 21 450 005 140 616 702Строительные затраты на строительство многоуровнего паркинга 10 500р. 142 850 1 499 921 350 269 985 843 1 769 907 193Отделка помещений инфраструктуры 1 500р. 30 194 45 290 270 8 152 249 53 442 519Всего строительные затраты 12 345 954 398 2 222 271 792 14 568 226 189













ИТОГО 18 419 834 121 3 315 570 142 21 735 404 263 100,00%Сумма требуемых инвестиций 21 735 404 263Проценты по Кредиту (период строительства) 0Полная Стоимость Проекта 18 419 834 121р. с НДС - 21 735 404 263р.Стоимость Проекта в расчете на 1 кв. м 701 883 26 243 с НДС - 30 967










Эконом-класс 220 000 35 000р. 7 700 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСБизнес-класс 127 000 37 000р. 4 699 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСУлучшенный бизнес 68 000 42 000р. 2 856 000 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСПродажа м/м, бизнес-класс, шт. 2 721 500 000р. 1 360 710 000р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДСПродажа м/м, улучшенный бизнес, шт. 1 360 600 000р. 815 999 184р. Ставка продажи, руб./кв.м/год, без НДС





Полная стоимость проекта (с НДС) 21 735 404 263р.Возмещение НДС 3 315 570 142р.Первоначальные инвестиции в Проект (первый этап) 5 736 895 280р.Остаточная стоимость проекта после прогноза 1 069 343 577р.Стоимость проекта на 1 кв. метр общей площади 30 967р.Инвестиции инвестора 5 223 784 260р.Инвестиции инвестора+% во время строительства -Внешнее финансирование 1 895 084 721р.

Чистая приведённая стоимость -758 269 825р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 9,80%Окупаемость проекта, лет 15 Индекс прибыльности 0,90






Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15



Офисные помещения 6 300,0 Аренда 598 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 31 500 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000 63 000 000Возмещение операционных затрат 2 100р. за 1 кв.м 125 685 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 6 615 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000 13 230 000

Потенциальный валовой доход (ПВД) 724 185 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 38 115 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000 76 230 000Наполняемость помещений 80% 80% 80% 80% 85% 85% 85% 85% 90% 90% 90% 90% 95%Потери от пустующих помещений -93 381 750 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -5 717 250 -5 717 250 -5 717 250 -11 434 500 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -7 623 000 -3 811 500 Операционные затраты 1 600р. -95 760 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -5 040 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 -10 080 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -3 620 925 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -190 575 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 -381 150 Сдача в аренду 8,3% -43 269 975 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 091 600 -2 222 325 -2 222 325 -2 222 325 -4 444 650 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 706 100 -4 967 550

Чистый операционный доход от аренды офисных помещений 23 169 825 23 169 825 23 169 825 23 169 825 24 944 850 24 944 850 24 944 850 49 889 700 53 439 750 53 439 750 53 439 750 53 439 750 56 989 800

Парковка 126,0 Аренда 23 341 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000Наполняемость парковки 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%Потери от пустующих помещений 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Сдача в аренду (1 год) 0,00% от ПВД 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Чистый операционный доход от аренды парковки 23 341 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 1 228 500 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000 2 457 000

Чистый операционный доход от офисной части проекта 511 493 850 24 398 325 24 398 325 24 398 325 24 398 325 26 173 350 26 173 350 26 173 350 52 346 700 55 896 750 55 896 750 55 896 750 55 896 750 59 446 800

Денежные потоки торговых помещенийТоргово-развлекательный центр 40 000,0 Аренда 5 380 200 000 215 208 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000 430 416 000Возмещение операционных затрат 2 700р. за 1 кв.м 1 350 000 000 54 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000 108 000 000Потенциальный валовый доход 269 208 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000 538 416 000

Наполняемость помещений 85% 90% 90% 90% 95% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100%Потери от пустующих помещений -40 381 200 -53 841 600 -53 841 600 -53 841 600 -26 920 800 -26 920 800 -26 920 800 0 0 0 0 0 0Операционные затраты 2 100р. -1 050 000 000 -42 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 -84 000 000 Отчисления в резервный фонд 0,50% от ПВД -33 651 000 -1 346 040 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 -2 692 080 Сдача в аренду (1 год) 8,30% аренды -446 556 600 -17 862 264 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528 -35 724 528

Чистый операционный доход от аренды торговых помещений 4 917 324 000 167 618 496 362 157 792 362 157 792 362 157 792 389 078 592 389 078 592 389 078 592 415 999 392 415 999 392 415 999 392 415 999 392 415 999 392 415 999 392




Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 7 700 000 000 525 000 000 350 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000Продажа квартир бизнес-класса 4 699 000 000 259 000 000 185 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 370 000 000 370 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 2 856 000 000 0 0 0 126 000 000 210 000 000 210 000 000 210 000 000 294 000 000 294 000 000 336 000 000 336 000 000 420 000 000 420 000 000Продажа многоуровнего паркинга 2 176 709 184 74 999 764 53 571 260 74 999 764 110 999 728 134 999 704 134 999 704 134 999 704 191 142 436 191 142 436 256 713 684 256 713 684 280 713 660 280 713 660Продажа помещений на первых этажах домов 1 509 675 680 80 031 000 54 566 591 80 031 000 90 944 318 98 219 864 98 219 864 98 219 864 134 597 591 134 597 591 156 424 227 156 424 227 163 699 773 163 699 773Продажа коттеджей 332 800 000 0 0 0 31 200 000 41 600 000 52 000 000 62 400 000 72 800 000 72 800 000 0 0 0 0Продажа таунхаусов 376 000 000 0 0 0 49 350 000 56 400 000 56 400 000 70 500 000 70 500 000 72 850 000 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -393 003 697 -18 780 615 -12 862 757 -18 780 615 -23 849 881 -26 504 391 -26 712 391 -27 202 391 -36 660 801 -36 707 801 -40 082 758 -40 082 758 -42 388 269 -42 388 269

Чистый доход от продажи жилых помещений 19 257 181 167 920 250 148 630 275 094 920 250 148 1 168 644 165 1 298 715 176 1 308 907 176 1 332 917 176 1 796 379 226 1 798 682 226 1 964 055 152 1 964 055 152 2 077 025 163 2 077 025 163

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 24 714 811 017 5 880 000 5 880 000 1 118 146 969 1 022 711 211 1 312 098 265 1 555 200 282 1 713 967 118 1 724 159 118 1 748 169 118 2 264 725 318 2 270 578 368 2 435 951 294 2 435 951 294 2 548 921 305 2 552 471 355Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -7 737 189 -21 634 962 -27 513 492 -26 977 732 -26 488 865 -26 005 574 -25 510 790 -26 082 901 -26 690 053 -26 275 640 -25 862 922 -25 441 728 -25 011 450 -24 157 522 -22 893 596 Амортизация проекта 0 0 -43 526 263 -44 133 060 -44 868 111 -45 667 979 -46 473 363 -47 292 538 -51 494 921 -52 596 808 -53 782 819 -54 968 830 -56 210 005 -57 451 179 -57 451 179

Налогооблагаемая прибыль -20 339 339 -34 237 111 1 028 625 065 933 118 270 1 222 259 140 1 465 044 580 1 623 500 815 1 632 301 529 1 651 501 994 2 167 370 720 2 172 450 477 2 337 058 586 2 336 247 690 2 448 830 455 2 453 644 431Налог на прибыль 20% 0 0 -205 725 013 -186 623 654 -244 451 828 -293 008 916 -324 700 163 -326 460 306 -330 300 399 -433 474 144 -434 490 095 -467 411 717 -467 249 538 -489 766 091 -490 728 886

Чистый доход после налогообложения 18 722 986 551 -20 339 339 -34 237 111 822 900 052 746 494 616 977 807 312 1 172 035 664 1 298 800 652 1 305 841 223 1 321 201 595 1 733 896 576 1 737 960 381 1 869 646 869 1 868 998 152 1 959 064 364 1 962 915 545Амортизация проекта 655 917 055 0 0 43 526 263 44 133 060 44 868 111 45 667 979 46 473 363 47 292 538 51 494 921 52 596 808 53 782 819 54 968 830 56 210 005 57 451 179 57 451 179

Возмещение НДС 3 315 570 142 1 058 400 1 058 400 201 266 454 184 088 018 236 177 688 279 936 051 308 514 081 310 348 641 314 670 441 407 650 557 408 704 106 438 471 233 223 626 071 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 22 694 473 749 -19 280 939 -33 178 711 1 067 692 770 974 715 693 1 258 853 111 1 497 639 693 1 653 788 096 1 663 482 403 1 687 366 957 2 194 143 942 2 200 447 307 2 363 086 932 2 148 834 227 2 016 515 543 2 020 366 724


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 115 248 577 89 339 982 56 156 560 68 026 015 74 024 557 74 535 071 75 811 356 109 888 178 101 975 208 109 760 550 109 760 550 114 865 692 114 865 692 0Инженерная подготовка Участка 0 179 867 722 139 432 342 87 643 187 106 167 769 115 529 655 116 326 411 118 318 302 171 501 781 159 152 059 171 302 592 171 302 592 179 270 154 179 270 154 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 252 237 096 835 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 203 537 820 145 384 157 203 537 820 203 537 820 203 537 820 203 537 820 203 537 820 290 768 315 290 768 315 436 152 472 436 152 472 436 152 472 436 152 472 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 101 769 129 169 615 215 169 615 215 169 615 215 237 461 301 237 461 301 271 384 344 271 384 344 339 230 430 339 230 430 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 520 976 1 718 848 2 520 976 2 864 746 3 093 926 3 093 926 3 093 926 4 239 824 4 239 824 4 927 363 4 927 363 5 156 543 5 156 543 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 252 5 687 501 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 535 497 40 382 498 56 535 497 80 764 996 96 917 995 96 917 995 96 917 995 137 300 493 137 300 493 185 759 490 185 759 490 201 912 489 201 912 489 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 14 280 000 17 850 000 21 420 000 24 990 000 24 990 000 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 16 537 500 18 900 000 18 900 000 23 625 000 23 625 000 24 412 500 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 209 700 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 139 800 000 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 72 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 18 419 834 121 1 560 000 1 872 626 744 1 233 901 470 770 570 545 954 554 480 1 234 825 672 1 064 952 942 1 076 516 118 1 575 883 905 1 640 618 373 1 664 855 484 1 664 855 484 1 762 156 453 1 901 956 453 0НДС уплаченный во время строительства 3 315 570 142 280 800 347 951 609 228 992 924 149 581 493 176 875 216 223 391 373 192 772 282 194 862 054 283 692 923 295 353 527 292 363 827 292 363 827 305 962 144 331 126 144 0

Потребность в финансировании проекта 21 735 404 263 1 840 800 2 220 578 353 1 462 894 395 920 152 038 1 131 429 695 1 458 217 045 1 257 725 224 1 271 378 172 1 859 576 828 1 935 971 900 1 957 219 310 1 957 219 310 2 068 118 597 2 233 082 597 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 19 840 319 542 1 840 800 2 040 710 631 1 323 462 052 832 508 851 1 025 261 926 1 342 687 390 1 141 398 813 1 153 059 870 1 688 075 047 1 776 819 840 1 785 916 718 1 785 916 718 1 888 848 442 2 053 812 442 0




Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -358 540 309 -179 270 154 -179 270 154 0Кредитный баланс -358 540 309 -239 026 873 -119 513 436 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 3 Обслуживание долга -358 540 309 -119 513 436 -119 513 436 -119 513 436 Выплата процентов 0 0 0

Пятый этапВнутреннее финансирование 0% 0Внешнее финансирование 100% 0Кредитный балансПроцентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0Выплата процентов

Шестой этапВнутреннее финансирование 0% 0Внешнее финансирование 100% 0Кредитный балансПроцентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0Выплата процентов

Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 21 735 404 263 1 840 800 2 122 099 281 1 404 850 702 913 897 501 1 197 919 004 1 515 344 468 1 232 667 240 1 244 328 298 1 913 995 279 1 911 471 645 1 920 568 523 1 920 568 523 2 143 013 684 2 173 325 879 119 513 436

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) 959 069 485 -21 121 739 -2 155 277 993 -337 157 933 60 818 192 60 934 107 -17 704 774 421 120 856 419 154 105 -226 628 322 282 672 297 279 878 784 442 518 409 5 820 544 -156 810 336 1 900 853 288Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) -21 623 607 492 -21 121 739 -2 176 399 732 -2 513 557 664 -2 452 739 472 -2 391 805 365 -2 409 510 139 -1 988 389 284 -1 569 235 179 -1 795 863 500 -1 513 191 204 -1 233 312 420 -790 794 011 -784 973 467 -941 783 802 959 069 485

3 941 366 861 3 941 366 861

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 4 900 436 346 -21 121 739 -2 155 277 993 -337 157 933 60 818 192 60 934 107 -17 704 774 421 120 856 419 154 105 -226 628 322 282 672 297 279 878 784 442 518 409 5 820 544 -156 810 336 5 842 220 148Чистый поток (накопительно) -21 121 739 -2 176 399 732 -2 513 557 664 -2 452 739 472 -2 391 805 365 -2 409 510 139 -1 988 389 284 -1 569 235 179 -1 795 863 500 -1 513 191 204 -1 233 312 420 -790 794 011 -784 973 467 -941 783 802 4 900 436 346

Чистая приведённая стоимость 16% -758 269 825 -18 208 396 -1 601 722 646 -216 002 817 33 589 346 29 011 521 -7 266 788 149 004 994 127 852 672 -59 592 593 64 077 175 54 693 044 74 547 910 845 298 -19 631 923 630 533 376ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -18 208 396 -1 619 931 042 -1 835 933 859 -1 802 344 512 -1 773 332 991 -1 780 599 778 -1 631 594 784 -1 503 742 112 -1 563 334 704 -1 499 257 529 -1 444 564 485 -1 370 016 575 -1 369 171 278 -1 388 803 200 -758 269 825 Ставка внутренней доходности 10,19%Модифицированная ставка внутренней доходности 9,80%Окупаемость для инвестора проекта, лет 15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 7 223 087 886 1 586 897 1 577 065 459 900 028 383 504 737 454 570 344 829 621 961 400 436 154 070 379 551 807 503 290 762 433 299 280 375 311 546 323 544 436 311 222 570 272 090 264 12 898 728Приведённая стоимость полученого дохода 6 464 818 061 -16 621 499 -24 657 187 684 025 566 538 326 800 599 356 350 614 694 612 585 159 065 507 404 480 443 698 170 497 376 455 430 004 590 398 092 346 312 067 867 252 458 341 643 432 104Индекс прибыльности 0,90

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРОДАЖА (или поток от реверсии посленалогообложения)


150


Экономические расчёты – Пессимистический вариант (до 2023 г.)











единицы








19,31 8,3% 260 670 10 10 - 60 3 167 28 963 9 840 190 000 12 667


11,51 4,9% 161 076 7 5 - 70 1 529 23 011 9 300 107 000 4 586


7,89 3,4% 99 355 5 3 - 75 880 14 194 8 370 66 000 2 640























Коттеджи 6 400 600 600 800 800 800 800 1 000 1 000


Таунхаусы 8 000 750 750 900 900 1 200 1 200 1 200 1 100



Доход от продажи жилья 12 565 800 000р. 696 000 000р. 475 000 000р. 696 000 000р. 945 700 000р. 945 700 000р. 1 037 400 000р. 1 037 400 000р. 1 149 000 000р. 1 149 000 000р. 1 158 400 000р. 1 154 200 000р. 1 061 000 000р. 1 061 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 25 899 2 792 3 625 4 035 4 322 4 502 6 624

Детские сады 6 475 698 906 1 009 1 081 1 125 1 656



Всего 471 074 45 150 38 490 22 000 39 881 28 350 35 743 30 700 50 553 34 000 39 827 34 100 40 280 32 000













Строительные затраты школы 16 000р. 25 899 414 386 051 74 589 489 488 975 540Строительные затраты детского сада 14 000р. 6 475 90 646 949 16 316 451 106 963 399Строительные затраты зданий здравоохранения 18 000р. 15 000 270 000 000 48 600 000 318 600 000Всего строительные затраты 775 032 999 139 505 940 914 538 939 Затраты на организацию и управление проектом (о/м)Технический заказчик 2,00% от строительных затрат 15 500 660 2 790 119 18 290 779Маркетинг, реклама 0,0% от строительных затрат 0 0 0Юридическое сопровождение 0,0% от строительных затрат 0 0 0Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 15 500 660 2 790 119 18 290 779 Всего 806 034 319 145 086 177 951 120 497 4,68%
































Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15















Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 5 890 000 000 465 000 000 310 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000Продажа квартир бизнес-класса 3 531 000 000 231 000 000 165 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 2 508 000 000 0 0 0 190 000 000 190 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000Продажа многоуровнего паркинга 1 744 587 415 67 500 139 48 214 385 67 500 139 121 500 107 121 500 107 143 100 094 143 100 094 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725Продажа помещений на первых этажах домов 1 058 683 040 64 162 608 43 747 233 64 162 608 78 745 020 78 745 020 84 577 984 84 577 984 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431Продажа коттеджей 300 800 000 0 0 0 28 200 000 28 200 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 47 000 000 47 000 000 0 0Продажа таунхаусов 336 000 000 0 0 0 31 500 000 31 500 000 37 800 000 37 800 000 50 400 000 50 400 000 50 400 000 46 200 000 0 0Стоимость продажи 2% -307 381 409 -16 553 255 -11 339 232 -16 553 255 -22 918 903 -22 918 903 -25 301 562 -25 301 562 -28 287 123 -28 287 123 -28 475 123 -28 391 123 -26 527 123 -26 527 123


ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 20 519 318 895 5 880 000 5 880 000 1 009 006 313 948 058 503 1 202 957 609 1 509 582 341 1 538 278 166 1 655 028 458 1 655 028 458 1 854 415 124 1 857 965 174 1 867 177 174 1 863 061 174 1 771 725 174 1 775 275 224Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -7 629 987 -21 365 381 -27 143 816 -26 594 306 -26 072 187 -25 507 937 -24 944 610 -25 425 362 -25 876 203 -25 242 546 -24 593 025 -23 929 908 -23 236 517 -22 265 406 -21 079 351 Амортизация проекта 0 0 -43 018 409 -43 465 762 -44 276 716 -44 853 192 -45 580 003 -46 204 264 -50 247 204 -50 938 568 -51 748 429 -52 441 826 -53 260 891 -53 911 587 -53 911 587

Налогооблагаемая прибыль -20 232 136 -33 967 530 920 361 938 859 516 285 1 114 126 556 1 420 739 062 1 449 271 403 1 564 916 683 1 560 422 901 1 759 751 860 1 763 141 571 1 772 323 291 1 768 081 617 1 677 066 032 1 681 802 136Налог на прибыль 20% 0 0 -184 072 388 -171 903 257 -222 825 311 -284 147 812 -289 854 281 -312 983 337 -312 084 580 -351 950 372 -352 628 314 -354 464 658 -353 616 323 -335 413 206 -336 360 427


Возмещение НДС 3 098 592 214 1 058 400 1 058 400 181 621 136 170 650 530 216 532 370 271 724 821 276 890 070 297 905 123 297 905 123 333 794 722 334 433 731 336 091 891 335 351 011 43 574 884 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 19 127 468 053 -19 173 736 -32 909 130 960 929 096 901 729 320 1 152 110 331 1 453 169 263 1 481 887 195 1 596 042 732 1 596 490 648 1 792 534 779 1 796 695 417 1 806 392 350 1 803 077 196 1 439 139 296 1 399 353 296


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 109 414 803 93 274 057 53 313 968 96 646 592 68 702 318 86 618 719 74 397 219 122 507 052 82 394 314 96 516 285 82 636 651 97 613 214 77 547 590 0Инженерная подготовка Участка 0 170 762 987 145 572 227 83 206 771 150 835 722 107 223 271 135 185 285 116 111 267 191 195 977 128 592 283 150 632 352 128 970 495 152 344 322 121 028 031 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 345 730 936 230 487 291 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 199 161 700 142 258 357 199 161 700 199 161 700 199 161 700 199 161 700 199 161 700 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 165 967 644 165 967 644 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 021 122 1 378 038 2 021 122 2 480 468 2 480 468 2 664 206 2 664 206 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 231 5 687 487 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 409 187 40 292 277 56 409 187 96 701 464 96 701 464 112 818 374 112 818 374 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 59 371 793 0 196 195 258 0 85 806 501 0 228 034 355 0 95 746 739 0 140 879 673 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 10 710 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 17 850 000 17 850 000 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 11 812 500 11 812 500 14 175 000 14 175 000 18 900 000 18 900 000 18 900 000 17 325 000 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 209 700 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 139 800 000 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 60 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 17 214 401 186 1 560 000 1 830 771 613 1 293 180 833 748 374 915 1 284 773 514 1 191 771 531 1 237 326 654 1 120 224 635 1 676 524 860 1 429 983 734 1 390 712 512 1 257 849 282 1 401 904 345 1 349 442 757 0НДС уплаченный во время строительства 3 098 592 214 280 800 341 040 235 240 086 949 146 208 829 233 195 449 216 455 092 220 812 163 199 733 800 296 739 766 252 362 364 245 251 544 221 319 362 247 274 474 237 831 388 0





Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -273 372 353 -152 344 322 -121 028 031 0Кредитный баланс -273 372 353 -182 248 235 -91 124 118 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 3 Обслуживание долга -273 372 353 -91 124 118 -91 124 118 -91 124 118 Выплата процентов 0 0 0



Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 20 312 993 400 1 840 800 2 080 957 258 1 467 603 952 891 285 370 1 548 912 747 1 482 782 858 1 424 824 641 1 305 718 276 2 003 817 980 1 673 632 036 1 605 209 925 1 470 076 371 1 707 836 835 1 557 370 232 91 124 118

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) -1 185 525 347 -21 014 536 -2 113 866 389 -506 674 856 10 443 950 -396 802 417 -29 613 595 57 062 554 290 324 456 -407 327 332 118 902 743 191 485 492 336 315 980 95 240 361 -118 230 936 1 308 229 178Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) -36 673 292 218 -21 014 536 -2 134 880 925 -2 641 555 781 -2 631 111 831 -3 027 914 248 -3 057 527 843 -3 000 465 289 -2 710 140 833 -3 117 468 165 -2 998 565 422 -2 807 079 930 -2 470 763 951 -2 375 523 590 -2 493 754 526 -1 185 525 347

3 816 696 598 3 816 696 598

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 2 631 171 251 -21 014 536 -2 113 866 389 -506 674 856 10 443 950 -396 802 417 -29 613 595 57 062 554 290 324 456 -407 327 332 118 902 743 191 485 492 336 315 980 95 240 361 -118 230 936 5 124 925 777Чистый поток (накопительно) -21 014 536 -2 134 880 925 -2 641 555 781 -2 631 111 831 -3 027 914 248 -3 057 527 843 -3 000 465 289 -2 710 140 833 -3 117 468 165 -2 998 565 422 -2 807 079 930 -2 470 763 951 -2 375 523 590 -2 493 754 526 2 631 171 251

Чистая приведённая стоимость 16% -1 434 161 770 -18 115 980 -1 570 947 078 -324 605 135 5 768 101 -188 922 795 -12 154 671 20 190 417 88 556 350 -107 107 936 26 953 302 37 419 501 56 656 747 13 831 433 -14 801 962 553 117 936ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -18 115 980 -1 589 063 058 -1 913 668 192 -1 907 900 092 -2 096 822 887 -2 108 977 558 -2 088 787 141 -2 000 230 791 -2 107 338 727 -2 080 385 425 -2 042 965 924 -1 986 309 177 -1 972 477 744 -1 987 279 706 -1 434 161 770 Ставка внутренней доходности 5,33%Модифицированная ставка внутренней доходности 5,33%Окупаемость для инвестора проекта, лет 16 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 7 149 501 251 1 586 897 1 546 490 233 940 231 734 492 248 976 737 457 519 608 596 740 504 145 033 398 277 314 526 909 909 379 384 941 313 685 147 247 653 247 248 023 320 194 975 490 9 834 754Приведённая стоимость полученого дохода 5 715 339 481 -16 529 083 -24 456 845 615 626 599 498 017 076 548 534 724 596 442 069 524 335 450 486 833 664 419 801 973 406 338 243 351 104 648 304 309 993 261 854 753 180 173 528 562 952 690Индекс прибыльности 0,80



157


Экономические расчёты – Оптимистический вариант (до 2023 г.)











единицы








29,57 12,7% 310 484 15 15 - 60 3 667 44 355 7 440 220 000 14 667


21,41 9,2% 256 922 13 9 - 70 2 386 42 820 7 800 167 000 7 157


12,82 5,5% 138 461 8 5 - 75 1 200 23 077 7 020 90 000 3 600























Коттеджи 6 400 1 200 1 600 1 800 1 800


Таунхаусы 8 000 900 1 350 1 350 1 500 1 500 1 400



Доход от продажи жилья 19 804 900 000р. 970 000 000р. 660 000 000р. 970 000 000р. 1 406 300 000р. 1 452 050 000р. 1 509 450 000р. 1 517 100 000р. 1 820 000 000р. 1 820 000 000р. 1 820 000 000р. 1 820 000 000р. 2 020 000 000р. 2 020 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 32 979 3 066 4 077 4 604 5 428 6 131 9 673

Детские сады 8 245 766 1 019 1 151 1 357 1 533 2 418



Всего 593 924 48 150 40 832 25 000 46 196 34 950 41 905 36 300 64 435 46 400 52 664 45 000 62 091 50 000








3 Инженерия и подготовка коммуникаций на участке 0р. Оценка Knight Frank - - - 0,00%Всего 0 0 0











Затраты на строительство дорог и бульваров 0р. 466 000 - - - 0,00%Всего - 0 0




















Чистая приведённая стоимость 477 574 282р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 16,99%Окупаемость проекта, лет 8 Индекс прибыльности 1,07






Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15















Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 8 360 000 000 570 000 000 380 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 570 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000 760 000 000Продажа квартир бизнес-класса 6 680 000 000 400 000 000 280 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 400 000 000 600 000 000 600 000 000 600 000 000 600 000 000 800 000 000 800 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 4 140 000 000 0 0 0 322 000 000 322 000 000 368 000 000 368 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000 460 000 000Продажа многоуровнего паркинга 3 156 207 912 117 856 832 82 499 783 117 856 832 210 256 740 210 256 740 223 456 727 223 456 727 308 785 117 308 785 117 308 785 117 308 785 117 367 713 533 367 713 533Продажа помещений на первых этажах домов 1 764 034 400 92 454 633 62 869 151 92 454 633 118 341 930 118 341 930 122 040 116 122 040 116 166 418 340 166 418 340 166 418 340 166 418 340 184 909 266 184 909 266Продажа коттеджей 364 800 000 0 0 0 68 400 000 91 200 000 102 600 000 102 600 000 0 0 0 0 0 0Продажа таунхаусов 260 100 000 0 0 0 45 900 000 68 850 000 68 850 000 76 500 000 0 0 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -494 502 846 -23 606 229 -16 107 379 -23 606 229 -34 697 973 -35 612 973 -37 098 937 -37 251 937 -45 904 069 -45 904 069 -45 904 069 -45 904 069 -51 452 456 -51 452 456

Чистый доход от продажи жилых помещений 24 230 639 466 1 156 705 236 789 261 554 1 156 705 236 1 700 200 697 1 745 035 697 1 817 847 906 1 825 344 906 2 249 299 387 2 249 299 387 2 249 299 387 2 249 299 387 2 521 170 343 2 521 170 343


Налогооблагаемая прибыль -20 030 030 -33 397 211 1 267 927 669 1 095 662 553 1 463 082 364 2 001 845 139 2 075 929 792 2 148 309 371 2 152 290 908 2 629 872 440 2 633 973 825 2 634 521 238 2 635 032 775 2 907 525 558 2 912 127 290Налог на прибыль 20% 0 0 -253 585 534 -219 132 511 -292 616 473 -400 369 028 -415 185 958 -429 661 874 -430 458 182 -525 974 488 -526 794 765 -526 904 248 -527 006 555 -581 505 112 -582 425 458

Чистый доход после налогообложения 22 793 053 497 -20 030 030 -33 397 211 1 014 342 135 876 530 042 1 170 465 891 1 601 476 111 1 660 743 833 1 718 647 497 1 721 832 727 2 103 897 952 2 107 179 060 2 107 616 991 2 108 026 220 2 326 020 447 2 329 701 832Амортизация проекта 584 217 561 0 0 41 864 161 42 025 720 42 246 087 42 471 947 42 705 561 42 940 145 46 275 995 46 575 849 46 866 656 47 157 462 47 480 581 47 803 699 47 803 699

Возмещение НДС 3 313 690 943 1 058 400 1 058 400 243 828 370 212 705 581 278 739 604 375 616 227 388 851 775 401 957 973 403 307 433 489 176 186 489 815 195 27 575 800 0 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 26 690 962 001 -18 971 630 -32 338 811 1 300 034 666 1 131 261 343 1 491 451 581 2 019 564 284 2 092 301 170 2 163 545 615 2 171 416 154 2 639 649 987 2 643 860 910 2 182 350 253 2 155 506 801 2 373 824 146 2 377 505 531


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 121 962 079 93 719 562 63 324 029 86 373 975 88 526 992 91 566 545 91 946 490 125 761 521 117 529 397 113 983 252 113 983 252 126 648 057 126 648 057 0Инженерная подготовка Участка 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 252 237 096 835 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 290 768 465 203 537 925 290 768 465 290 768 465 290 768 465 290 768 465 290 768 465 436 152 697 436 152 697 436 152 697 436 152 697 581 536 929 581 536 929 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 237 461 301 237 461 301 271 384 344 271 384 344 339 230 430 339 230 430 339 230 430 339 230 430 339 230 430 339 230 430 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 912 321 1 980 378 2 912 321 3 727 771 3 727 771 3 844 264 3 844 264 5 242 178 5 242 178 5 242 178 5 242 178 5 824 642 5 824 642 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 252 5 687 501 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 80 756 884 56 529 819 80 756 884 137 286 703 137 286 703 145 362 391 145 362 391 201 892 210 201 892 210 201 892 210 201 892 210 242 270 652 242 270 652 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 21 420 000 28 560 000 32 130 000 32 130 000 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 14 175 000 21 262 500 21 262 500 23 625 000 23 625 000 22 050 000 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 90 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 18 409 394 125 1 560 000 1 619 615 900 1 173 411 327 801 938 202 1 155 389 718 1 171 770 235 1 220 495 013 1 223 237 457 1 708 013 048 1 607 665 584 1 582 069 438 1 582 069 438 1 781 079 382 1 781 079 382 0НДС уплаченный во время строительства 3 313 690 943 280 800 303 685 798 219 015 928 156 503 812 207 588 639 210 528 732 217 480 671 217 999 511 304 628 712 286 549 368 281 706 862 281 706 862 313 007 624 313 007 624 0


Государственные кредиты на развитие инженерной инфраструктурыПервый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0

Второй этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0 0 0


Четвёртый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% 0 0 0 0Кредитный баланс 0 0 0Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга 0 0 0 0Выплата процентов 0 0 0



Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 21 723 085 068 1 840 800 1 923 301 698 1 392 427 255 958 442 014 1 362 978 357 1 382 298 967 1 437 975 684 1 441 236 968 2 012 641 760 1 894 214 952 1 863 776 300 1 863 776 300 2 094 087 007 2 094 087 007 0

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) 4 967 876 933 -20 812 430 -1 955 640 509 -92 392 589 172 819 328 128 473 224 637 265 317 654 325 486 722 308 647 158 774 395 745 435 036 780 084 611 318 573 953 61 419 794 279 737 139 2 377 505 531Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) 6 514 820 935 -20 812 430 -1 976 452 939 -2 068 845 527 -1 896 026 199 -1 767 552 975 -1 130 287 658 -475 962 172 246 346 475 405 120 870 1 150 555 905 1 930 640 516 2 249 214 469 2 310 634 263 2 590 371 402 4 967 876 933

3 897 763 937 3 897 763 937

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 8 865 640 870 -20 812 430 -1 955 640 509 -92 392 589 172 819 328 128 473 224 637 265 317 654 325 486 722 308 647 158 774 395 745 435 036 780 084 611 318 573 953 61 419 794 279 737 139 6 275 269 468Чистый поток (накопительно) -20 812 430 -1 976 452 939 -2 068 845 527 -1 896 026 199 -1 767 552 975 -1 130 287 658 -475 962 172 246 346 475 405 120 870 1 150 555 905 1 930 640 516 2 249 214 469 2 310 634 263 2 590 371 402 8 865 640 870

Чистая приведённая стоимость 16% 477 574 282 -17 941 750 -1 453 359 475 -59 192 021 95 446 577 61 167 774 261 560 614 231 519 679 220 322 525 41 750 200 168 977 900 152 441 716 53 667 874 8 919 787 35 021 785 677 271 096ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -17 941 750 -1 471 301 224 -1 530 493 245 -1 435 046 668 -1 373 878 894 -1 112 318 281 -880 798 602 -660 476 077 -618 725 877 -449 747 977 -297 306 261 -243 638 386 -234 718 599 -199 696 814 477 574 282Ставка внутренней доходности 19,97%Модифицированная ставка внутренней доходности 16,99%Окупаемость для инвестора проекта, лет 8 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 7 220 114 534 1 586 897 1 429 326 470 892 069 206 529 338 992 648 931 736 567 353 905 508 798 260 439 613 964 529 230 148 429 387 471 364 213 386 313 977 057 304 117 115 262 169 927 0Приведённая стоимость полученого дохода 7 697 688 815 -16 354 853 -24 033 005 832 877 185 624 785 569 710 099 510 828 914 518 740 317 939 659 936 489 570 980 349 598 365 371 516 655 102 367 644 931 313 036 902 297 191 712 677 271 096Индекс прибыльности 1,07



164


Экономические расчёты – Базовый вариант (до 2023 г., при развитии инженерии за 5 лет)










единицы









29,57 12,7% 310 484 7 15 15 - 60 3 667 44 355 7 440 220 000 14 667


16,28 7,0% 195 384 6 10 7 - 70 1 814 32 564 7 800 127 000 5 443


9,69 4,2% 104 615 6 6 4 - 75 907 17 436 7 020 68 000 2 720























Коттеджи 6 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 400


Таунхаусы 8 000 1 050 1 200 1 200 1 500 1 500 1 550



Доход от продажи жилья 15 963 800 000р. 784 000 000р. 535 000 000р. 784 000 000р. 990 550 000р. 1 092 000 000р. 1 102 400 000р. 1 126 900 000р. 1 507 300 000р. 1 509 650 000р. 1 591 000 000р. 1 591 000 000р. 1 675 000 000р. 1 675 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 29 659 2 792 3 533 3 968 4 703 5 642 9 022

Детские сады 7 415 698 883 992 1 176 1 410 2 256



Всего 527 773 45 150 38 490 22 000 38 066 29 000 34 160 29 700 56 928 39 950 50 052 43 000 56 278 45 000






































Полная стоимость проекта (с НДС) 21 735 404 263р.Возмещение НДС 3 315 570 142р.Первоначальные инвестиции в Проект (первый этап) 6 920 384 254р.Остаточная стоимость проекта после прогноза 1 027 447 315р.Стоимость проекта на 1 кв. метр общей площади 30 967р.Инвестиции инвестора 5 404 316 477р.Инвестиции инвестора+% во время строительства -Внешнее финансирование 1 895 084 721р.

Чистая приведённая стоимость -1 183 043 540р.Модифицированная внутренняя ставка доходности 8,51%Окупаемость проекта, лет 15 Индекс прибыльности 0,85






Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15















Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 7 700 000 000 525 000 000 350 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 525 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000 700 000 000Продажа квартир бизнес-класса 4 699 000 000 259 000 000 185 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 259 000 000 370 000 000 370 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000 555 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 2 856 000 000 0 0 0 126 000 000 210 000 000 210 000 000 210 000 000 294 000 000 294 000 000 336 000 000 336 000 000 420 000 000 420 000 000Продажа многоуровнего паркинга 2 176 709 184 74 999 764 53 571 260 74 999 764 110 999 728 134 999 704 134 999 704 134 999 704 191 142 436 191 142 436 256 713 684 256 713 684 280 713 660 280 713 660Продажа помещений на первых этажах домов 1 509 675 680 80 031 000 54 566 591 80 031 000 90 944 318 98 219 864 98 219 864 98 219 864 134 597 591 134 597 591 156 424 227 156 424 227 163 699 773 163 699 773Продажа коттеджей 332 800 000 0 0 0 31 200 000 41 600 000 52 000 000 62 400 000 72 800 000 72 800 000 0 0 0 0Продажа таунхаусов 376 000 000 0 0 0 49 350 000 56 400 000 56 400 000 70 500 000 70 500 000 72 850 000 0 0 0 0Стоимость продажи 2% -393 003 697 -18 780 615 -12 862 757 -18 780 615 -23 849 881 -26 504 391 -26 712 391 -27 202 391 -36 660 801 -36 707 801 -40 082 758 -40 082 758 -42 388 269 -42 388 269



Налогооблагаемая прибыль -20 673 447 -35 282 764 1 024 525 695 926 689 309 1 213 671 418 1 455 006 777 1 614 569 366 1 624 562 924 1 645 276 374 2 162 576 569 2 169 150 749 2 335 247 063 2 335 958 174 2 449 752 173 2 454 566 149Налог на прибыль 20% 0 0 -204 905 139 -185 337 862 -242 734 284 -291 001 355 -322 913 873 -324 912 585 -329 055 275 -432 515 314 -433 830 150 -467 049 413 -467 191 635 -489 950 435 -490 913 230


Возмещение НДС 3 315 570 142 1 058 400 1 058 400 201 266 454 184 088 018 236 177 688 279 936 051 308 514 081 310 348 641 314 670 441 407 650 557 408 704 106 438 471 233 223 626 071 0 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 22 686 669 439 -19 615 047 -34 224 364 1 066 641 512 973 280 590 1 257 076 743 1 496 041 458 1 652 484 146 1 662 531 814 1 686 755 735 2 193 869 594 2 200 498 487 2 363 458 666 2 149 513 091 2 017 252 917 2 021 104 098


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 115 248 577 89 339 982 56 156 560 68 026 015 74 024 557 74 535 071 75 811 356 109 888 178 101 975 208 109 760 550 109 760 550 114 865 692 114 865 692 0Инженерная подготовка Участка 0 379 016 944 379 016 944 379 016 944 379 016 944 379 016 944 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 355 645 252 237 096 835 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 355 645 252 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 474 193 669 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 203 537 820 145 384 157 203 537 820 203 537 820 203 537 820 203 537 820 203 537 820 290 768 315 290 768 315 436 152 472 436 152 472 436 152 472 436 152 472 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 101 769 129 169 615 215 169 615 215 169 615 215 237 461 301 237 461 301 271 384 344 271 384 344 339 230 430 339 230 430 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 520 976 1 718 848 2 520 976 2 864 746 3 093 926 3 093 926 3 093 926 4 239 824 4 239 824 4 927 363 4 927 363 5 156 543 5 156 543 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 252 5 687 501 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 8 531 252 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 11 375 003 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 535 497 40 382 498 56 535 497 80 764 996 96 917 995 96 917 995 96 917 995 137 300 493 137 300 493 185 759 490 185 759 490 201 912 489 201 912 489 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 14 280 000 17 850 000 21 420 000 24 990 000 24 990 000 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 16 537 500 18 900 000 18 900 000 23 625 000 23 625 000 24 412 500 0 0 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 209 700 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 139 800 000 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 72 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 18 419 834 121 1 560 000 2 071 775 967 1 473 486 072 1 061 944 303 1 227 403 655 1 498 312 961 948 626 531 958 197 817 1 404 382 124 1 481 466 313 1 493 552 892 1 493 552 892 1 582 886 298 1 722 686 298 0НДС уплаченный во время строительства 3 315 570 142 280 800 383 798 469 272 118 153 202 028 769 225 988 067 270 819 085 171 833 528 173 564 759 252 822 602 266 706 156 261 529 360 261 529 360 273 693 516 298 857 516 0

Потребность в финансировании проекта 21 735 404 263 1 840 800 2 455 574 436 1 745 604 225 1 263 973 072 1 453 391 722 1 769 132 046 1 120 460 059 1 131 762 576 1 657 204 726 1 748 172 470 1 755 082 252 1 755 082 252 1 856 579 815 2 021 543 815 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 19 840 319 542 1 840 800 2 076 557 491 1 366 587 281 884 956 127 1 074 374 777 1 390 115 102 1 120 460 059 1 131 762 576 1 657 204 726 1 748 172 470 1 755 082 252 1 755 082 252 1 856 579 815 2 021 543 815 0

Государственные кредиты на развитие инженерной инфраструктурыПервый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -1 137 050 833 -379 016 944 -379 016 944 -379 016 944 Кредитный баланс -1 137 050 833 -909 640 666 -682 230 500 -454 820 333 -227 410 167 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -1 137 050 833 -227 410 167 -227 410 167 -227 410 167 -227 410 167 -227 410 167 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Второй этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -758 033 888 -379 016 944 -379 016 944 0 0Кредитный баланс -758 033 888 -606 427 111 -454 820 333 -303 213 555 -151 606 778 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -758 033 888 -151 606 778 -151 606 778 -151 606 778 -151 606 778 -151 606 778 Выплата процентов 0 0 0 0 0





Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 21 735 404 263 1 840 800 2 303 967 658 1 593 997 447 1 112 366 294 1 453 391 722 1 769 132 046 1 272 066 837 1 283 369 353 1 808 811 504 1 748 172 470 1 755 082 252 1 755 082 252 1 856 579 815 2 021 543 815 0

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) 951 265 176 -21 455 847 -2 338 192 022 -527 355 935 -139 085 704 -196 314 979 -273 090 588 380 417 309 379 162 460 -122 055 769 445 697 124 445 416 235 608 376 414 292 933 276 -4 290 897 2 021 104 098Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) -30 642 795 476 -21 455 847 -2 359 647 869 -2 887 003 804 -3 026 089 508 -3 222 404 487 -3 495 495 075 -3 115 077 766 -2 735 915 306 -2 857 971 075 -2 412 273 951 -1 966 857 715 -1 358 481 301 -1 065 548 025 -1 069 838 922 951 265 176

3 932 987 608 3 932 987 608

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 4 884 252 784 -21 455 847 -2 338 192 022 -527 355 935 -139 085 704 -196 314 979 -273 090 588 380 417 309 379 162 460 -122 055 769 445 697 124 445 416 235 608 376 414 292 933 276 -4 290 897 5 954 091 706Чистый поток (накопительно) -21 455 847 -2 359 647 869 -2 887 003 804 -3 026 089 508 -3 222 404 487 -3 495 495 075 -3 115 077 766 -2 735 915 306 -2 857 971 075 -2 412 273 951 -1 966 857 715 -1 358 481 301 -1 065 548 025 -1 069 838 922 4 884 252 784

Чистая приведённая стоимость 16% -1 183 043 540 -18 496 420 -1 737 657 567 -337 854 626 -76 815 796 -93 468 117 -112 087 917 134 602 878 115 654 203 -32 094 928 101 032 230 87 041 860 102 488 821 42 541 701 -537 200 642 607 339ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -18 496 420 -1 756 153 987 -2 094 008 613 -2 170 824 409 -2 264 292 526 -2 376 380 443 -2 241 777 565 -2 126 123 363 -2 158 218 291 -2 057 186 061 -1 970 144 201 -1 867 655 380 -1 825 113 679 -1 825 650 879 -1 183 043 540 Ставка внутренней доходности 8,48%Модифицированная ставка внутренней доходности 8,51%Окупаемость для инвестора проекта, лет 15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 7 642 293 182 1 586 897 1 712 223 289 1 021 206 696 614 350 002 691 978 715 726 126 546 450 094 811 391 460 323 475 632 375 396 282 035 342 972 732 295 666 148 269 624 756 253 087 858 0Приведённая стоимость полученого дохода 6 459 249 642 -16 909 524 -25 434 278 683 352 070 537 534 205 598 510 599 614 038 629 584 697 688 507 114 526 443 537 447 497 314 265 430 014 592 398 154 970 312 166 456 252 550 657 642 607 339Индекс прибыльности 0,85



171


Экономические расчёты – Пессимистический вариант (до 2023 г., при развитии инженерии за 5 лет)










единицы









19,31 8,3% 260 670 9 10 10 - 60 3 167 28 963 9 840 190 000 12 667


11,51 4,9% 161 076 7 7 5 - 70 1 529 23 011 9 300 107 000 4 586


7,89 3,4% 99 355 7 5 3 - 75 880 14 194 8 370 66 000 2 640























Коттеджи 6 400 600 600 800 800 800 800 1 000 1 000


Таунхаусы 8 000 750 750 900 900 1 200 1 200 1 200 1 100



Доход от продажи жилья 12 565 800 000р. 696 000 000р. 475 000 000р. 696 000 000р. 945 700 000р. 945 700 000р. 1 037 400 000р. 1 037 400 000р. 1 149 000 000р. 1 149 000 000р. 1 158 400 000р. 1 154 200 000р. 1 061 000 000р. 1 061 000 000р.

ТРЦ 40 000 20 000 20 000




Бизнес-центр 6 300 3 150 3 150



Школы 25 899 2 792 3 625 4 035 4 322 4 502 6 624

Детские сады 6 475 698 906 1 009 1 081 1 125 1 656



Всего 471 074 45 150 38 490 22 000 39 881 28 350 35 743 30 700 50 553 34 000 39 827 34 100 40 280 32 000













Строительные затраты школы 16 000р. 25 899 414 386 051 74 589 489 488 975 540Строительные затраты детского сада 14 000р. 6 475 90 646 949 16 316 451 106 963 399Строительные затраты зданий здравоохранения 18 000р. 15 000 270 000 000 48 600 000 318 600 000Всего строительные затраты 775 032 999 139 505 940 914 538 939 Затраты на организацию и управление проектом (о/м)Технический заказчик 2,00% от строительных затрат 15 500 660 2 790 119 18 290 779Маркетинг, реклама 0,0% от строительных затрат 0 0 0Юридическое сопровождение 0,0% от строительных затрат 0 0 0Резерв на непредвиденные расходы 2% от строительных затрат 15 500 660 2 790 119 18 290 779 Всего 806 034 319 145 086 177 951 120 497 4,68%
































Период

2 009 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023ВСЕГО 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15















Денежные потоки от продажи жилых помещенийПродажа квартир эконом-класса 5 890 000 000 465 000 000 310 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000 465 000 000Продажа квартир бизнес-класса 3 531 000 000 231 000 000 165 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 231 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000 330 000 000Продажа квартир класса улучшенный бизнес 2 508 000 000 0 0 0 190 000 000 190 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000 266 000 000Продажа многоуровнего паркинга 1 744 587 415 67 500 139 48 214 385 67 500 139 121 500 107 121 500 107 143 100 094 143 100 094 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725 172 028 725Продажа помещений на первых этажах домов 1 058 683 040 64 162 608 43 747 233 64 162 608 78 745 020 78 745 020 84 577 984 84 577 984 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431 93 327 431Продажа коттеджей 300 800 000 0 0 0 28 200 000 28 200 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 37 600 000 47 000 000 47 000 000 0 0Продажа таунхаусов 336 000 000 0 0 0 31 500 000 31 500 000 37 800 000 37 800 000 50 400 000 50 400 000 50 400 000 46 200 000 0 0Стоимость продажи 2% -307 381 409 -16 553 255 -11 339 232 -16 553 255 -22 918 903 -22 918 903 -25 301 562 -25 301 562 -28 287 123 -28 287 123 -28 475 123 -28 391 123 -26 527 123 -26 527 123


ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД ВСЕГО ПРОЕКТА 20 519 318 895 5 880 000 5 880 000 1 009 006 313 948 058 503 1 202 957 609 1 509 582 341 1 538 278 166 1 655 028 458 1 655 028 458 1 854 415 124 1 857 965 174 1 867 177 174 1 863 061 174 1 771 725 174 1 775 275 224Аренда земли -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 -18 482 150 Проценты по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Налог на имущество -7 830 853 -21 980 960 -28 244 753 -28 157 650 -28 055 556 -27 538 460 -26 636 019 -26 728 106 -26 788 299 -25 817 966 -24 841 438 -23 859 600 -22 865 940 -21 763 825 -20 577 770 Амортизация проекта 0 0 -44 317 106 -45 659 441 -47 143 769 -48 536 529 -48 820 363 -49 064 149 -52 480 575 -52 750 566 -53 066 832 -53 337 617 -53 657 478 -53 911 587 -53 911 587

Налогооблагаемая прибыль -20 433 002 -34 583 110 917 962 305 855 759 262 1 109 276 134 1 415 025 202 1 444 339 635 1 560 754 054 1 557 277 435 1 757 364 443 1 761 574 755 1 771 497 808 1 768 055 607 1 677 567 613 1 682 303 718Налог на прибыль 20% 0 0 -183 592 461 -171 151 852 -221 855 227 -283 005 040 -288 867 927 -312 150 811 -311 455 487 -351 472 889 -352 314 951 -354 299 562 -353 611 121 -335 513 523 -336 460 744


Возмещение НДС 3 098 592 214 1 058 400 1 058 400 181 621 136 170 650 530 216 532 370 271 724 821 276 890 070 297 905 123 297 905 123 333 794 722 334 433 731 336 091 891 335 351 011 43 574 884 0ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (от операционной деятельности) 19 123 240 077 -19 374 602 -33 524 710 960 308 087 900 917 381 1 151 097 047 1 452 281 512 1 481 182 140 1 595 572 515 1 596 207 646 1 792 436 843 1 796 760 367 1 806 627 755 1 803 452 975 1 439 540 561 1 399 754 561


КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯЗатраты нулевого цикла 1 560 000 3 640 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Проектная стадия 0 109 414 803 93 274 057 53 313 968 96 646 592 68 702 318 86 618 719 74 397 219 122 507 052 82 394 314 96 516 285 82 636 651 97 613 214 77 547 590 0Инженерная подготовка Участка 0 356 332 198 356 332 198 356 332 198 356 332 198 356 332 198 0 0 0 0 0 0 0 0 0Прямые строительные затраты жилья эконом-класса 0 345 730 936 230 487 291 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 345 730 936 0Прямые строительные затраты жилья бизнес-класса 0 199 161 700 142 258 357 199 161 700 199 161 700 199 161 700 199 161 700 199 161 700 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 284 516 714 0Прямые строительные затраты жилья класса улучшенный бизнес 0 0 0 0 165 967 644 165 967 644 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 232 354 701 0Отделка помещений инфраструктуры в жилых зданиях 0 2 021 122 1 378 038 2 021 122 2 480 468 2 480 468 2 664 206 2 664 206 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 2 939 814 0Прямые строительные затраты наземного паркинга 0 8 531 231 5 687 487 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 8 531 231 0Прямые строительные затраты многоуровнего паркинга 0 56 409 187 40 292 277 56 409 187 96 701 464 96 701 464 112 818 374 112 818 374 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 136 993 740 0Прямые затраты на строительство социальной инфраструктуры 0 0 59 371 793 0 196 195 258 0 85 806 501 0 228 034 355 0 95 746 739 0 140 879 673 0 0Прямые затраты строительства коттеджей 0 0 0 0 10 710 000 10 710 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 14 280 000 17 850 000 17 850 000 0 0 0Прямые строительные затраты таунхаусов 0 0 0 0 11 812 500 11 812 500 14 175 000 14 175 000 18 900 000 18 900 000 18 900 000 17 325 000 0 0 0Прямые затраты строительного периода коммерческой части 0 665 399 648 574 859 307 0 0 0 0 0 90 540 341 0 0 0 0 0 0Прямые затраты на строительство дорог и бульваров 0 209 700 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 174 750 000 0 0 0 139 800 000 0Прямые затраты обустройства Участка (зелёные зоны) 0 60 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО (капиталовложения) 17 214 401 186 1 560 000 2 016 340 824 1 503 940 804 1 021 500 342 1 490 269 990 1 440 880 458 1 102 141 369 1 004 113 368 1 485 328 883 1 301 391 451 1 240 080 160 1 128 878 787 1 249 560 023 1 228 414 727 0НДС уплаченный во время строительства 3 098 592 214 280 800 374 442 693 278 023 744 195 371 406 270 184 815 261 294 699 196 478 812 178 833 771 262 324 490 229 215 753 218 137 720 198 104 673 219 852 496 216 046 342 0

Потребность в финансировании проекта 20 312 993 400 1 840 800 2 390 783 517 1 781 964 548 1 216 871 748 1 760 454 805 1 702 175 157 1 298 620 181 1 182 947 139 1 747 653 374 1 530 607 204 1 458 217 881 1 326 983 460 1 469 412 519 1 444 461 069 0Потребность в финансировании проекта (без инженерии) 18 531 332 411 1 840 800 2 034 451 319 1 425 632 350 860 539 550 1 404 122 607 1 345 842 959 1 298 620 181 1 182 947 139 1 747 653 374 1 530 607 204 1 458 217 881 1 326 983 460 1 469 412 519 1 444 461 069 0

Государственные кредиты на развитие инженерной инфраструктурыПервый этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -1 068 996 593 -356 332 198 -356 332 198 -356 332 198 Кредитный баланс -1 068 996 593 -855 197 275 -641 397 956 -427 598 637 -213 799 319 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -1 068 996 593 -213 799 319 -213 799 319 -213 799 319 -213 799 319 -213 799 319 Выплата процентов 0 0 0 0 0

Второй этапВнутреннее финансирование 0% 0 0 0 0 0Внешнее финансирование 100% -712 664 395 -356 332 198 -356 332 198 0 0Кредитный баланс -712 664 395 -570 131 516 -427 598 637 -285 065 758 -142 532 879 Процентная ставка по кредиту 0%Срок кредита 5 Обслуживание долга -712 664 395 -142 532 879 -142 532 879 -142 532 879 -142 532 879 -142 532 879 Выплата процентов 0 0 0 0 0





Потребность в финансировании с учётом кредитных средств 20 312 993 400 1 840 800 2 248 250 638 1 639 431 668 1 074 338 869 1 760 454 805 1 702 175 157 1 441 153 060 1 325 480 019 1 890 186 253 1 530 607 204 1 458 217 881 1 326 983 460 1 469 412 519 1 444 461 069 0

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (без реверсии) -1 189 753 322 -21 215 402 -2 281 775 347 -679 123 582 -173 421 487 -609 357 758 -249 893 644 40 029 080 270 092 496 -293 978 608 261 829 639 338 542 487 479 644 294 334 040 456 -4 920 507 1 399 754 561Накопительный денежный поток (ОКУПАЕМОСТЬ) -44 337 168 297 -21 215 402 -2 302 990 750 -2 982 114 332 -3 155 535 819 -3 764 893 577 -4 014 787 222 -3 974 758 141 -3 704 665 645 -3 998 644 253 -3 736 814 614 -3 398 272 127 -2 918 627 833 -2 584 587 376 -2 589 507 884 -1 189 753 322

3 812 136 766 3 812 136 766

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 2 622 383 444 -21 215 402 -2 281 775 347 -679 123 582 -173 421 487 -609 357 758 -249 893 644 40 029 080 270 092 496 -293 978 608 261 829 639 338 542 487 479 644 294 334 040 456 -4 920 507 5 211 891 327Чистый поток (накопительно) -21 215 402 -2 302 990 750 -2 982 114 332 -3 155 535 819 -3 764 893 577 -4 014 787 222 -3 974 758 141 -3 704 665 645 -3 998 644 253 -3 736 814 614 -3 398 272 127 -2 918 627 833 -2 584 587 376 -2 589 507 884 2 622 383 444

Чистая приведённая стоимость 16% -1 801 617 817 -18 289 140 -1 695 730 787 -435 085 734 -95 779 144 -290 123 160 -102 566 911 14 163 471 82 385 087 -77 302 551 59 352 486 66 156 923 80 802 242 48 511 556 -616 025 562 503 868ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (накопительно) -18 289 140 -1 714 019 927 -2 149 105 661 -2 244 884 805 -2 535 007 965 -2 637 574 876 -2 623 411 405 -2 541 026 318 -2 618 328 869 -2 558 976 383 -2 492 819 460 -2 412 017 217 -2 363 505 661 -2 364 121 686 -1 801 617 817 Ставка внутренней доходности 4,58%Модифицированная ставка внутренней доходности 4,94%Окупаемость для инвестора проекта, лет 16 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Приведённая стоимость вложенныех инвестиций 7 513 852 396 1 586 897 1 670 816 467 1 050 314 479 593 347 793 838 175 446 698 644 609 509 922 510 404 305 148 497 030 108 346 963 556 284 960 417 223 547 408 213 397 769 180 839 789 0Приведённая стоимость полученого дохода 5 712 234 579 -16 702 243 -24 914 321 615 228 745 497 568 650 548 052 286 596 077 698 524 085 980 486 690 235 419 727 557 406 316 042 351 117 340 304 349 650 261 909 326 180 223 765 562 503 868Индекс прибыльности 0,76



178


Конкурентные объекты – офисная недвижимость

Предварительная концепция развития территории старого аэропорта г. Брянск 179

Рисунок 13. Карта конкурентных офисных объектов



Таблица 30. Функционирующие бизнес-центры г. Брянска

Название Описание

1. Бизнес-центр «На Бежицкой»

Бежицкая ул., д.54 Бежицкий район.

Общие характеристики:

• Бизнес-центр класса «В»

• Общая площадь 2 280 кв.м.

• Кабинетная планировка

• Наземная гостевая и VIP – парковка.

Технические характеристики:

• Этажность – 5

• Централизованная система вентиляции, отопления и кондиционирования

• Выделенные линии Интернет

• Оптико-волоконные коммуникации

• Круглосуточная охрана.

Инфраструктура объекта:

• Столовая

• Банкетный зал

• Бар

• Массажный кабинет

Срок сдачи в эксплуатацию: 2007г.

Финансовые условия:

• Арендные ставки – 10 000 руб./кв.м./год, включая операционные и коммунальные платежи, не включая НДС

• Уровень свободных площадей: 250 кв.м.

• Стоимость аренды парковки за 1 м/м в год – 15600


2. Бизнес-центр «На Литейной»

Ул. Болховская д. 73 Бежицкий район. Общие характеристики:

• Бизнес-центр класса «В»

• Общая площадь 2 535 кв.м. (3300 кв.м. планируется).

• Смешанная планировка

• Наземная гостевая и VIP – парковка.


• Этажность – 5 (Планируется 8).

• Автономная система пожаротушения

• Вентилируемый фасад

• Панорамные лифты



• Круглосуточная охрана.


• Столовая

• Кафе

• Банкомат



• Площадь, доступная для аренды: от 10 кв. м

• Арендные ставки – 12 000 руб./кв.м./год, включая операционные и коммунальные платежи, не включая НДС

• Уровень свободных площадей: 170 кв.м.

• Стоимость аренды парковки за 1 м/м в год – 15600

4. Бизнес-центр «На Калинина»

Калинина ул. д.98а. Советский район


Бизнес-центр класса «В»

Общая площадь 5 536 кв.м.

Кабинетная планировка

Наземная гостевая и VIP – парковка.


Этажность – 4

Централизованная система вентиляции,


отопления и кондиционирования

Выделенные линии Интернет

Оптико-волоконные коммуникации

Круглосуточная охрана.


Столовая

VIP – зал и бар

Туристические агентства

Страховые и банковские услуги

Конференц-зал



Арендные ставки – 6 600 – 12 000 руб./кв.м./год, включая операционные и коммунальные платежи, не включая НДС

Уровень свободных площадей: 230 кв.м.

Стоимость аренды парковки за 1 м/м в год – 15600


5. ТОЦ Золотая Мельница

Красноармейская ул., д.100 Советский район.


• Офисы класса «В»

• Общая площадь МФК – 21 000 кв.м.

• Офисная площадь: 1290 кв.м.

• Охраняемая автостоянка


• Этажность – офисы расположены на 4 и 5 этажах


• Выделенные линии Интернет



Банк

Кафе

Компьютерный центр

Фитнесс центр


Срок ввода объекта в эксплуатацию: 2008г.


Арендные ставки – 7 200 – 9 000 руб./кв.м./год, включая операционные и коммунальные платежи, не включая НДС

6. Бизнес-центр

ул. Фрунзе. Советский район Общие характеристики:

• Общая площадь 1720 кв.м.

• Возможность проектирования каждого этажа

• Возможность обустройства паркинга перед зданием – 1000 м2



• Новые стеклопакеты.

• Централизованное отепление (разводка по зданию: полипропилен + алюминиевые радиаторы),

• Новая крыша, канализация.


Продажа – 57 000 р./кв. м.

Таблица 31. Строящиеся бизнес-центры г. Брянска


7. БЦ компании Roseli Land

Флотская улица. Бежицкий район.

• Общая площадь – 5 321 кв.м.

• Полезная площадь – 4 523 кв.м.

• Парковка – 50 м/м

• Инфраструктура – магазины, ресторан, кафе, отделение банка, салон связи, службы быта

• БЦ входит в состав проекта комплексной застройки на площади 120 га

• Проект анонсирован в ноябре 2008 г.

8. БЦ

На стыке Бежицкого и Советского района.

Арендные ставки – 12 000 руб./кв.м./год, включая операционные и коммунальные платежи, не включая НДС


184


Конкурентные объекты – торговая недвижимость

Предварительная концепция развития территории старого аэропорта г. Брянск. 185

Рисунок 14. Карта конкурентных торговых объектов



Таблица 32. Функционирующие торгово-развлекательные центры г. Брянска


1. ТЦ Айсберг

Авиационная ул., д.1а

• Торговая площадь – 2 400 кв.м.

• Этажность – 3 + цокольный.

• Девелопер – ГК «Корвит»

• Якорные арендаторы: "Уютерра","Империя сумок", "Легкий шаг".

• Арендаторы – "Империя сумок", "Легкий шаг", товары для дома, "Уютерра", одежда, парфюмерия, кожгалантерея, шторы, косметика, бижутерия, детский мир, сказочный мир, кафе "Блинberg"

• Год ввода в эксплуатацию – 2008

2. ТРК БУМ-Сити (бывший Бежицкий)

3-его Интернационала ул., д.8 Бежицкий район.



• Этажность - 5


• Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «БУМ-Маркет», Позитроника, Технопарк, Уютерра, Детский мир, Adidas

• Год ввода в эксплуатацию – 2008 (после реконструкции)

• Аренда:

3. ТОЦ Золотая мельница Красноармейская ул., д.100 Советский район.


• Торговая площадь: 15 000 кв.м.

• Этажность – 8 (из них 3 торговых + цокольный)

• Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет, магазины электроники и бытовой техники, товаров для дома, суши-бар

• Арендаторы: Рив Гош, Кальздония, Триумф, Милавица, Трусики32, Суши бар, Ресторан Метелка

• Год ввода в эксплуатацию – IV квартал 2008



4. Линия 1

Брянского фронта ул., д. 2 Советский район



• Профиль - продукты питания

• Год ввода в эксплуатацию 27 декабря 2006

5. Гипермаркет Линия 2 Фокинский район




• Год ввода в эксплуатацию 24 декабря 2008

6. Гипермаркет Магнит

Вокзальная ул., д. 120 Бежицкий



• Профиль – продукты питания

• Год ввода в эксплуатацию - 27 июня 2008 года

7. Гипермаркет М.Видео

Станке Димитрова пр-т, д.26 Советский район.


• Профиль – бытовая техника

• Год ввода в эксплуатацию - 2006 года



8. Таксопарк

Красноармейская ул., д.128а Советский район.




• Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Сам купил», Эльдорадо, пиццерия, салоны детских и спортивных товаров

• Год ввода в эксплуатацию – 2007

9. ТЦ Радуга

Ул. Авиационная д.5. Советский район




• Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет, магазины электроники и бытовой техники, товаров для дома

• Год ввода в эксплуатацию – октябрь 2007

• Аренда: 19200 - 25400 за кв.м. в год.

10. ТЦ 2х2

Ул. Бурова д.22 Бежицкий район. • Общая площадь – 4 469 кв.м.

• Торговля продуктовыми, промышленными товарами, автомобилями.

Таблица 33. Строящиеся торгово-развлекательные центры г. Брянска


11. Мост

На пересечении Калинина ул. и Красноармейская ул. Советский район




• Девелопер – ADG Group

• Якорные арендаторы – продуктовый гипермаркет (6 600 кв.м.), М. Видео, Спортмастер, Игромакс, Синема-Парк


• Строительство объекта заморожено в ноябре 2008 г. (Планировалось окончание в III квартал 2009г.)



12. Metro C&C

На пересечении Московский пр-т и Западная ул. Фокинский район


• Профиль – гипермаркет cash & carry

• Срок сдачи в эксплуатацию – 2009

13. Линия 3

На пересечении Камозина ул. и Ульянова ул. Бежицкий Район


• Площадь участка застройки – 2,6 га



• Год ввода в эксплуатацию 2010-2011

Таблица 34. Проектируемые торгово-развлекательные центры г. Брянска


14. ТРЦ Roseli Land

Флотская улица. Бежицкий район



• ТРЦ входит в состав проекта комплексной застройки на площади 120 га

• Проект анонсирован в ноябре 2008 г.

15. ТРЦ «Рио»

ул. Калинина, 98 Советский район

• Общая площадь - 60 000 кв.м.


• На данный момент проект заморожен, планируется открытие на конец 2010 года.


190


Конкурентные объекты – гостиничная недвижимость


Рисунок 15. Карта конкурентных гостиничных объектов



Таблица 35. Существующие гостиницы г. Брянск

Расположение гостиничного комплекса

Характеристики гостиничного комплекса

1. Гостиница «Брянск».

Проспект Ленина д.100, Советский район.

Класс гостиницы: 3* Гостиница: 180 номеров, 16 этажей. Год начала работы: 1985 Год последней реконструкции: 2004. Бизнес возможности:

Зал для проведения совещаний, конференций и деловых встреч.

Инфраструктура:

Ресторан, Казино, Бильярд, Магазин, Кафе (80 мест), Парикмахерская «Шик», Баня, сауна, Ночной клуб.

Цены:

3-комнатный 2-местный ВК (2) – 4500 руб. за сутки. 2-комнатный 2-местный ВК – 2750 руб. за сутки. 2-местный реновированный – 3100 руб. за сутки. 1-местный 1 категории – 1055 руб. за сутки. 2-местный ВК (17) – 2750 руб. за сутки. 2-местный 1 категории – 1415 руб. за сутки.




2. Гостиница «Десна» Проспект Ленина д.39, Советский район

Класс гостиницы: 2* Гостиница: 100 номеров, 5 этажей Год начала работы: 1964 Бизнес возможности:

Конференц-зал (30мест),

Инфраструктура: 2 кафе (на 80 и 40 мест), Бар, банкетный зал, Ресторан, Бассейн, сауна. Салон красоты, Отделение банка.

Цены:

семейный 2-местный – 1460 руб. за сутки. 1-комнатный 2-местный 1 кат – 1415 руб. за сутки. 1-комнатный 1-местный 1 кат – 1055 руб. за сутки. 2-местный 1-комнатный – 2755 руб. за сутки. 2-комнатный 2-местный ВК – 3970 руб. за сутки. 3-комнатный 2-местный ВК – 4500 руб. за сутки. 1-местный 3 категории – 700 руб. за сутки. 2-местный 3 категории – 900 руб. за сутки. 2-местный 1-комнатный – 2750 руб. за сутки. 3-комнатный 2-местный ВК – 4070 руб. за сутки.

3. Гостиница «Водолей» Ул. Бежицкая д.11, Советский район

Класс гостиницы: 3* Гостиница: 8 номеров, 3 этажа. Год начала работы: 2007 Инфраструктура:

Ресторан, Салон красоты, Магазин, Сауна, бассейн, бильярд.

Цены:

Люкс (2сп. Кровать) – 5250 руб. за сутки. Люкс (2 комн.) – 4200 руб. за сутки. Стандарт (2сп. Кровать) – 3150 руб. за сутки. Стандарт (2 кровати) – 3150 руб. за сутки. Апартаменты – 5250 руб. за сутки.




4. Гостиница «Чернигов» ул. Карла Маркса д.7,

Класс гостиницы: 2* Гостиница: 97 номеров Год начала работы: 1957 Год последней реконструкции: 1995 Бизнес возможности:

Конференц-зал.

Инфраструктура: Бар, Ресторан, Магазин, Бильярд, Бассейн, сауна.

Цены:

Стандарт – 1700 руб. за сутки Стандарт улучшенный – 2000 руб. за сутки Полулюкс – 2400 руб. за сутки Люкс – 4000 руб. за сутки Апартаменты – 5000 руб. за сутки.

5. Гостиница «Турист» Ул. Дуки д.62а. Советский район.

Класс гостиницы: 2* Гостиница: 74 номера. Бизнес возможности:

Конференц-зал (20 мест). Инфраструктура:

Ресторан, бар. Бильярд, Ночной клуб, Парикмахерская, Турбюро.

Цены:

1-местный (19) 1100 руб. за сутки. 2-местный (42) 1800 руб. за сутки 3-местный (11) 2300 руб. за сутки Люкс (2) - 2800 руб. за сутки.




5. Мини-отель «Башня» 6л. Некрасова д.1, Советский район.

Класс гостиницы: 3* Мини-отель: 18 номеров, 4 этажа. Год начала работы: 2007 Бизнес возможности:

Отдельный зал для проведения совещаний, конференций и деловых встреч

Инфраструктура:

Ресторан-клуб Tower pub, Турецкая и финская баня.

Цены:

Стандарт 1 местный (10) – 3500 руб. за сутки. Стандарт 2х местный (2) – 4000 руб. за сутки. Полулюкс (2) – 5300 руб. за сутки. Люкс (4) – 6300 руб. за сутки.

7. Гостиница «Club Boston» Ул. Ульянова 109а, Бежицкий район.

Класс гостиницы: 3* Гостиница: 28 номеров Год начала работы: апрель 2008г. Инфраструктура:

Ресторан (130 мест), кафе (25 мест), Финская сауна, римская, русская бани, Боулинг, бильярд, Собственная охраняемая стоянка.

Цены:

Эконом 2х местный (1) – 2300 руб. в сутки Стандарт 2х местный (8) – 2850 руб. в сутки Бизнес 2х местный (8) – 3500 руб. в сутки Люкс 2х местный (8) – 4300 руб. в сутки Сюит 2х местный (3) – 5500 руб. в сутки.




8. Мини-отель «Подворье» ул. 50-й армии д.6а, Бежицкий район.

Мини-отель: 7 номеров Год начала работы: апрель 2007г. Инфраструктура:

Ресторан 2 русских бани 1 турецкая баня Сауны.

Цены:

Номер стандартный (4) – 2500 – 2800 руб. за сутки. Номер люкс (1) - 3000 руб. за сутки. Номер с сауной (2) - 3500 руб. за сутки.

9. Гостиница «Вираж» Ул. Шоссейная д.4, Бежицкий район.

Гостиница: 12 номеров Год начала работы: 2008 С 2009 года 25 номеров Инфраструктура:

Солярий, сауна, Конференц-зал, Круглосуточная охраняемая стоянка, Автомойка, автосервис, прокат автомобилей.

Цены:

Люкс – 3100 руб. за сутки Полулюкс – 2600 руб. за сутки Стандартный 1 местный – 2000 руб. за сутки Стандартный 2х местный – 2200 руб. за сутки

10. Гостиница «Бежица» Ул. Дуки д.33, Советский район.

Гостиница: 20 номеров. Год начала работы: 2006 Цены:

Стандартный – 1500 руб. за сутки Полулюкс – 2500 руб. за сутки. Люкс – 3500 руб. за сутки.




11. Гостиница «Гостиный дом» Ул. Волочаевская д.1б, Фокинский район.

Класс гостиницы: 3* Гостиница: 15 номеров. Инфраструктура:

Бар Сауны Бассейн Кафе Русская баня Прачечная Досуг

Цены:

Президентские апартаменты: 6 000 руб. за сутки Двухместный стандартный: 2 500 руб. за сутки Бюджетно-командировочный номер на четыре

койко-места – 1000 руб. за койко-место в сутки

12. Гостиница «ТЦ Никита» Ул. Ульянова д.47А, Бежицкий район.

Класс гостиницы: 3* Мини-отель: 19 номеров. Инфраструктура:

Кафе, Баня-сауна, Детский игровой центр, Супермаркет.

Цены:

Стандартный 2-местный – за час 400 руб., за сутки 2600 (в т.ч. завтрак), 3200 (в т.ч. завтрак, ужин)

Стандартный 1-местный - за час 400 руб., за сутки 2000 (в т.ч. завтрак),2300 (в т.ч. завтрак, ужин)

Полулюкс – 4200 руб. за сутки Люкс – 5600 руб. за сутки.




13. Гостиница «Ньютон» Ул. Дуки д.65, Советский район.

Класс гостиницы: 3* Гостиница: 17 номеров. Год начала работы: 2008 Бизнес возможности:

Конференц-зал. Инфраструктура:

Бар, кафе, Фитнес-центр Салон красоты

Цены:

Стандарт – 1500 руб. за сутки. Полулюкс – 2800 руб. за сутки. Люкс – 3400 руб. за сутки.

14. Гостиница «Командор» Ул. Тельмана д.68А, Володарский район.

Гостиница: 18 номеров. Год начала работы: 2006 Инфраструктура:

Салон красоты, Бассейн, сауна, Стоматология, Кафе.

Цены:

Стандарт – 2000 руб. за сутки. Полулюкс – 4300 руб. за сутки. Люкс – 5200 руб. за сутки.




15. Гостиничный комплекс «Милославский». С. Супонево. Ул. Московская д.189А, вблизи Бежицкого района.

Гостиница: 14 номеров. Инфраструктура:

Автостоянка Банкетный зал Банкомат Бар Бассейн Бильярд Буфет Вызов такси Конференц-зал Ресторан Сауна Турецкая баня

Цены:

Одноместный стандартный: 2000 – 2500 руб. за сутки.

Двухместный стандартный: 3000 – 4000 руб. за сутки

Двухместный люкс – 5000 руб. за сутки.

16. Гостиница «Совавто» Московский проспект, 97а. Фокинский район.


Бар Кафе Парикмахерская Химчистка Медицинский кабинет Вызов такси Обмен валюты Автостоянка

17. Гостиница Русь Горького ул., 18. Советский район.

Гостиница: 17 номеров. Инфраструктура: Цены:

От 850 руб. за сутки




18. Комплекс отдыха «Энигма» ул. Советская, 92. Советский район.


Бар Сауны (4) Бассейн

Цены:

Одноместный: 3500 руб. за сутки. Двухместный: 4000 руб. за сутки

19. Гостиница «Старый Базар» ул. Ульянова, 19. Бежицкий район


Парикмахерская Бильярд Кафе.

20. Гостиница Цирка ул. Октябрьская, 105. Советский район.

Гостиница: 48 номеров. Год последней реконструкции: 2004 Инфраструктура:

Бильярд Кафе (50 мест)

Documents

KF_Report draft 11.03.09