Kiisa tn 9-2, Kesklinna linnaosa, Tallinn, 2t · 2014. 1. 16. · Aadress Kiisa tn 9 - 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn Hinnatav objekt 2 – toaline korter (korteriomand) Kinnistusregistriosa

EKSPERTHINNANG

2 – toaline korter (korteriomand)

Kiisa tn 9 – 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn

Töö nr 330639-13

ERI Kinnisvara Tel (+372) 60 600 77

www.eri.ee

2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 330639-13

Hinnangu koostaja Erkki Allekõrs, hindamisekspert, tel nr +372 56 43 515

Hinnangu ülevaataja ja kinnitaja Kristin Rammo

Kutseline hindaja Ettevõte ERI Kinnisvara OÜ Töö nr 330639-13 Tellija Tallinna Linnavaraamet Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine Hinnangu kasutaja Tellija Aadress Kiisa tn 9 - 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn Hinnatav objekt 2 – toaline korter (korteriomand) Kinnistusregistriosa nr 7202901 Ülevaatuse kuupäev 08.11.2013. a Hindamisaruande kuupäev 12.11.2013. a Väärtuse kuupäev 08.11.2013. a Väärtuse liik Turuväärtus Hindamistulemus 43 500 (nelikümmend kolm tuhat viissada)

eurot


Sisukord

I HINDAMISE ALUSED ................................. ..................................................4

II OBJEKTI KIRJELDUS ............................... ..................................................5

III HINDAMINE.................................................................................................8

IV KOKKUVÕTE....................................... .....................................................13

V LISAD............................................ .............................................................14

- Vastavuskinnitus; - Hindamisel kasutatavad metoodikad; - Turuülevaade; - Fotod objektist; - Kinnistusregistri väljavõte; - Ehitisregistri väljavõtted.


I Hindamise alused Tellimus: Tellija Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping E-meili teel esitatud tellimus 04.11.2013. a Hindamise eesmärk Tellija nõustamine Väärtuse liik Turuväärtus Tellimuses püstitatud eeldused - Kasutatud materjalid: � Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; � Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte, 08.11.2013. a; � Ehitisregistri andmed, seisuga 11.11.2013.a; � Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 11.11.2013.a; � Omaniku esindaja Harry Välja suuliselt esitatud andmed; � www.tallinn.ee ; � ERI Kinnisvara poolt koostatud uute korterite ning panipaikade ja garaažikohta-

de ostu-müügi tehingute andmebaas. Objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev 08.11.2013.a Ülevaatuse teostanud hindaja Erkki Allekõrs Ülevaatuse juures viibinud isik Omaniku esindaja Harry Välja Algandmed esitanud isik Omaniku esindaja Harry Välja Ülevaatuse ulatus Elamu väline ülevaatus, korteri siseruumide

ülevaatus ning krundi ja lähiümbruse ülevaa-tus

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus-tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid

Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hin-damisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastu-tust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette-nähtud eesmärgil. Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone


nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Samuti ei ole teostatud sead-mete ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töökorrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud Omaniku esindaja suulise ütluse põhjal. Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saas-tekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole infor-meeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hinda-ja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldu-sest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune sellis-te ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hin-damisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. II Objekti kirjeldus Asukoht: Paiknemine Tallinnas Kesklinna linnaosas Kiisa tänaval Asukoha kaart

Kaugus Viru väljakust ca 3 km Kaugus lähimast kauplu-sest / haridusasutusest

Kauplus ca 1km raadiuses, lasteaed 100m kaugusel ja kool ca 1km kaugusel

Kaugus lähimast ühis-transpordipeatusest

Ca 200 m kaugusel

Piirkonna hoonestus Kuni 4-korruselised kortermajad ja ühiskondlikud hoo-ned

Piirkonna haljastus Osalise kõrghaljastusega


Parkimistingimused Parkimine Kiisa tn 9 kinnistul, vajalik kooskõlastus ühis-tuga.

Müra ja õhusaaste tase Keskmisest madalam, maja jääb piisavalt eemale inten-siivse liiklusega Pärnu maanteest

Krundi andmed: Krundi suurus 2622 m² Katastritunnus 78401:118:2080 Maa-ameti plaan

Sihtotstarve Elamumaa 100% Krundi kirjeldus Krunt on korrapärase kujuga ja tasase pinnareljeefiga Krundil paiknevad ehiti-sed

Korterelamu

Hoone andmed (ehitisregistri ja visuaalse vaatluse põhjal): Elamu tüüp Korterelamu Kasutusluba Ehitisregistris märge kasutusel Korruselisus 4-korruseline Elamu põhikonstrukt-sioonid jm andmed

Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioonid Suurplokk Jäigastavad ja piirde-konstruktsioonid

Ehitisregistris andmed puuduvad

Vahe-ja katuslaed Monteeritav raudbetoon Välissein Suurplokk Katusekate Plekk Välisviimistlus Lihtkrohv Trepid R/b trepimarsid ja –podestid Lift - Trepikoja uksed Metalluksed Energiamärgis G Elamu ehitus-tehniline seisukord ja remondi-

Visuaalsel vaatlusel on elamu põhikonstruktsioonide ehi-tus–tehniline seisukord rahuldav/hea. Elamu fassaad ja katus on renoveeritud, majas vahetatud veetorustikud.


vajadus Niiskuskahjustusi ja kandeseinte deformatsioone hindaja ei täheldanud.

Objekti kirjeldus (korter): Korrus 1.korrusel Üldpind 39,1 m² Ruumilahendus / planee-ring

Korteris paiknevad esik, vannituba/WC(paiknevad koos), elutuba, köök ja magamistuba. Korteri aknad avanevad elamu ühele küljele-maja taha ja otsale

Rõdu / lodža - Siseviimistlus Põrandakatted Värvitud põrand, köögis ja esikus laminaatparkett, vanni-

toas keraamilised plaadid Seinakatted Eluruumides tapeet, vannitoas keraamilised plaadid Laekatted Värvkate Aknad Lahuspuitraamidel aknad, ehitusaegsed Siseuksed Sileuksed Välisuks Metall, puit Sanitaartehnika Halb, vajab vahetamist Integreeritud mööbel - Siseviimistluse seisukord Remonti vajavas seisukorras

Tehnovõrgud: Veevarustus/kanal. Võrk, soe vesi lokaalse gaasikatla kaudu Gaasivarustus Võrk, korteris gaasitorustik olemas aga lahti ühendatud Elektrivarustus 220 V Küttesüsteem Majas lokaalne gaasiküte Ventilatsioon Sund/loomulik Nõrkvoolu seadmed - Tehnovõrkude ja kütte-süsteemi seisukord

Hindajal puuduvad täpsed andmed tehnovõrkude ja küt-tesüsteemi seisukorra kohta

Objekti kvaliteediklass vastavalt EVS 875-10: Kinnisvaraobjektide parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehi-tise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvaraobjekti tulu-potentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas.

Kvaliteediklassi määramisel peetakse silmas jätkusuutlikku arengut ja säästva kasu-tuse põhimõtteid.

Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim. Kvaliteediklassid antakse kolmele tunnusele: asukoht ja krunt, ehitise kvaliteet ja ob-jekti juhtimine. Tunnuse koondhinne kujuneb summaarse kaalutletud hinnanguna üksikute elementide valdavate hinnangutulemuste (A, B või C) alusel arvestades nende mõju turuväärtusele.


Kaalutletud koondhinnang tugineb eksperdi kogemustele, teadmistele ja loogilistele argumentidele, mitte niivõrd matemaatilisele arvutusele. Hinnatava objekti kvaliteediklass on: Asukoha ja krundi alusel (A,B,C) B Ehitise kvaliteedi alusel (A,B,C) B Elamuosa siseviimistluse ja sisse-seade alusel (a,b,c) c Juhtimise alusel (A,B,C) A Objekti kvaliteedi koondhinne on: B B c A Õiguslik määratlus : Õiguslik määratlus Korteriomand Registriosa nr 7202901 Omanik Tallinna linn Objekti koosseis 391/17058 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum

nr. 2, mille üldpind on 39,10m² ja mille tähistus plaanil on 2.

Kinnistusraamatu kan-ded (hüpoteegid, koor-matised ja kitsendused)

Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas

Seadustest ja lepingutest tulenevad, kinnistusraa-matusse mittekantud õi-gused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust

III Hindamine Mõisted ja hindamismeetodi valik: Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Hinnatava objekti parimaks kasutuseks oleme hinnanud korteri kasutust – eluruumi-na. Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hinda-mise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.

� Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)


� Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) � Kulumeetod (Cost Approach)

Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi, mis on enimlevinud elamispindade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoo-ne kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. Turuanalüüs: Hindamisobjektile turuväärtuse leidmiseks oleme vaadelnud korterite müügitehinguid ja –pakkumisi Kesklinna linnaosas. Tallinna Kesklinnas elas 2006. aasta 01. jaanuari seisuga 46 180 inimest, linnaosa pindala on 30,6 km2. Kesklinna haldusterritooriumile jäävad Ülemiste järv ja Soome lahes asuv Aegna saar. Hoolimata tihedast asustusest on linnaosa rikkaliku haljastu-sega. Kesklinnas leidub kokku 42 erinevat haljasala, millest tuntumad on Kadrioru park, Toompark (Snelli tiigi ümbrus), Hirvepark, Tammsaare park, Musumägi. Oluli-seks miljöökujundajaks on kesklinnas meri, linnaosa territooriumile jääb mitmeid ki-lomeetrid rannajoont (Linnahallist Maarjamäe memoriaalini). Kesklinnas asub ka Tal-linna sadam. Kesklinn on Tallinna kinnisvaraturu nõutuimaid ja aktiivsemaid piirkondi. Kesklinna iseloomustavad kaubandus- ja teenindusasutuste, kuid ka meelelahutusvõimaluste lähedus. Negatiivse aspektina tuleb kesklinnas märkida parkimisprobleeme ja liik-lusmüra suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul. Kesklinnas eristub selgelt hinnatasemete erinevus nn tavaprojektide ja nn city-s paiknevate arendusprojektide vahel ja vastukaaluks uuselamute kasvule võib selgelt täheldada nõudlust ajavahemikul 1930–1960 ehitatud atraktiivse arhitektuuriga tuge-vate konstruktsioonide ja kõrgete lagedega kivimajade korterite järele. Korterite hinnad on diferentseerumas veel enam piirkondade ja elamute lõikes. Märksõnadeks on elamu atraktiivsus ja asukoht ehk võimalus liikuda südalinnas au-tot vajamata ja elada majas, mida selle imidžist tulenevalt kõik teavad. Hinnad võivad sõltuvalt maja kvaliteedist ja planeeringutest erineda ka kõrvuti paiknevate majade osas. Kesklinna korterite keskmiseks müügiperioodiks võib lugeda hetkel kuni neli kuud.


Viimaste aastate pakkumiste arvu, tehingute arvu, pakkumiste keskmise hinna ja tehingute keskmise hinna võrdlus:

Allikas: Maa-amet ja City24

Pikem makromajanduse ülevaade toodud eksperthinnangu lisas Hindamine võrdlusmeetodil: Võrdluseks oleme kasutanud enimsobivaid tehinguid, kohandades võrreldavate ob-jektide ühikuhinda. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võr-reldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks ob-jektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs – tugevused/ nõrkused, võimalused/ ohud). Hinnatava objekti SWOT analüüs Tugevused Nõrkused • asukoht Kesklinna linnaosa mõõ-

dukalt hinnatud piirkonnas; • renoveeritud elamu; • ühistranspordi lähedus.

• korteri remonti vajav seisukord; • 1.korrus; • tegemist paneelelamuga, kõrgemalt

on hinnatud kivimajad.

Võimalused Ohud • korteri renoveerimine.

• vanem elamufond, vaatamata reno-

veerimisele väiksem kinnisvara väär-tuse tõusu võimalus

Hindamisel on kasutatud järgmisi uute korterite müügitehinguid Kesklinna linnaosas: Nr. Aadress Üldpind

(m2) Tehingu hind, €

€/m2 Müügi-aeg

Iseloomustus

1. Kiisa tn 9 39,1 51 000 1304 10.2013 Kvaliteediklass hea, 2 tuba, 1.korrus, 4-korruseline kivimaja, renoveeritud fas-saadiga elamu

2. Pärnu mnt 133 36,8 64 000 1739 07.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, renovee-ritud korter, 2 tuba, 3.korrus, 4-


korruseline kivimaja, soojustamata 3. Koidu tn 100,

Kesklinn 44,2 101 500 2296 07.2012 Kvaliteediklass hea/väga hea, 2-

toaline, 1.korrus, ilma kohtkindla sisus-tuseta, 5-korruseline 2011.a ehitatud maja, hind sisaldab panipaika, korteri-omand

4. Pärnu mnt 107 39,6 47 000 1187 04.2013 Kvaliteediklass remonti vajav, aknad vahetatud, 2 tuba, 2.korrus, 5-korruseline renoveeritud fassaadiga elamu

5.

Pärnu mnt 131 37,7 51 000 1353 04.2013 Kvaliteediklass hea, 2 tuba, 3.korrus, 4-korruseline kivimaja, otsaseinad soo-justatud

6. Villardi tn 22, Kesklinna lin-naosa

43,9 85 000 1936 03.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, 2 tuba, rõdu, 5.korrus, 5-korruseline 2008.a ehitatud maja, lift, hind sisaldab garaaži ja panipaika, korteriomand

7. Koidu tn 20, Kesklinna lin-naosa

34,7 73 000 2104 06.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea, 1 tuba, 1.korrus, 3-korruseline 2008.a ehitatud maja, panipaik, garaažikoht, korteri-omand

8. Tehnika tn 53, Kesklinna lin-naosa

51,5 114 446 2222 07.2013 Kvaliteediklass hea/väga hea , 2 tuba, kohtkindel sisu puudub, 3.korrus, 4-korruseline 2013.a valminud maja, par-kimiskoht, korteriomand

Kvaliteediklassid: Väga hea – kvaliteetne remont, kasutatud keskmisest kallimaid viimistlusmaterjale, keskmi-sest kallim san.tehnika Hea – remonditud, san. tehnika uus Rahuldav – keskmine seisukord, uksed-aknad vahetamata, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbu-lik, remont moraalselt vananenud Remonti vajav korter – samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik. Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud nr 1, 4 ja 5, sobivad enim asukoha ja üldpinna poolest. Hindaja on valinud võrdluseks 6 väärtustegurit, mida on kohandatud. Võrdlusobjekti-de kohandamisel arvestatakse hinnatava objektiga võrreldes turuväärtust alandav tegur positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teostata (kohandus on 0 (null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väik-sema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Kohandused: Ajaline kohandus – antud turusektoris oleme 2013.a kevadest arvestanud hinnatõu-su ca 3%; Asukoha kohandus – hinda mõjutab piirkonna maine, infrastruktuur, kaugus südalin-nast, privaatsus, müratase jne; Üldpinna kohandus – suurema üldpinnaga korterid on reeglina madalama ühikuhin-naga; Korrus – kõrgematel korrustel paiknevad korterid on enamhinnatud, samuti on oluli-ne vaade, akende avanemine (hoovi või tänavale) ning lifti olemasolu; Siseviimistluse seisukord – hinnavahe kvaliteediklasside vahel on ca 5-30 %, oluline on ka integreeritud sisustuse olemasolu;


Elamu tüüp – kivielamud on enamhinnatud kui suurplokk ja paneelelamud, oluline on ka elamu ehitusaeg, seisukord ja arhitektuur. Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav objekt 1 4 5

Tehingu hind € 51 000 47 000 51 000

Tehingu hind €/m² 1 304 1 187 1 353

Tehingu aeg nov.13 okt-2013 apr-2013 apr-2013

Ajaline kohandus 0% 3% 3%

Ajaliselt kohandatud hind 1 304 1 223 1 394

Asukohat Kiisa tn 9 Kiisa tn 9

Pärnu mnt. 107,

mürarikkam, halvem

Pärnu mnt. 131,

mürarikkam, halvem

Asukoha kohandus 0% 3% 3%

Üldpind 39,1 39,1 m² 39,6 m² 37,7 m²

Üldpinna kohandus 0% 0% 0%

Korrus 1.korrus 1.korrus, samaväärne 2.korrus, parem 3.korrus, parem

Korruse kohandus 0% -5% -5%

Seisukord Remonti vajav seisukord

Parem, heas

seisukorras

Natuke parem,

remonti vajavas

seisukorras (aknad

vahetatud)

Parem, heas

seisukorras

Seisukorra kohandus -20% -3% -20%

Elamu

Renoveeritud fassaadi ja

katusega elamu

Renoveeritud

fassaadi ja katusega

elamu, samaväärne

Renoveeritud

fassaadiga elamu,

samaväärne

Kivimaja, otsaseinad

soojustatud, halvem

Elamu kohandus 0% 0% 3%

Kohandus kokku -20% -5% -19%

Kohandatud hind 1 043 1 161 1 129

Absoluutkohandus 20% 14% 34% Kokku

Osakaalud 0,35 0,4 0,25 1 112

Kaalutud tulemus 365 465 282 43476

Eeltoodut arvesse võttes on hindamisobjekti turuväärtuseks hinnatud 1 112 €/m² kor-teri suletud netopinna kohta ehk ~ 43 500 €.


IV Kokkuvõte Hinnatava objekti (korteriomand, aadressil Kiisa tn 9 – 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn) turuväärtus väärtuse kuupäeval 08.11.2013.a. on 43 500 (nelikümmend kolm tuhat viissada) eurot. Leitud turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Analoogsete objektide hetke müügiperiood on kuni 6 kuud. Saadud tulemuse täpsu-seks hindame +/- 10%. Erkki Allekõrs, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindamis-ekspert

Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / kutseline hindaja (VH051212, kutsetunnistus nr 076377)

Tallinnas, 12.11.2013. a


V Lisad Vastavuskinnitus: � Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut-

sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. � Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. � Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud. � Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi

mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

� Hindaja on olnud sõltumatu. � Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh-

tes. � Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada-

olevalt tõesed ja korrektsed. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Erkki Allekõrs, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindamis-ekspert

Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / kutseline hindaja (VH051212, kutsetunnistus nr 076377)

Tallinnas, 12.11.2013. a


Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldi-sed alused): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Compar ison Approach) Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsi-liste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrd-lusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute ana-lüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobi-vaimaks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach ) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on:

− tulu kapitaliseerimine; − diskonteeritud rahavoo analüüs

Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavali-selt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüü-disväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Tu-ruväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5


Turuülevaade Väljavõte Eesti Panga 12.06.2013 majandusprognoosist Viimasel kolmel aastal on Eesti majandus kohanenud kriisijärgse olukorraga. Majandus on langusest taastumise käigus märkimisväärselt korrastunud ning muutunud vähem haavatavaks. Oluline kohanemine on toimunud majapidamiste ja ettevõtete laenukoormuses, mis on suhtena sisemajanduse koguprodukti (SKP) märgatavalt vähenenud. Vaatamata majanduse tasakaalustumisele ja vähenenud haavatavusele on oluline, et nii avalik kui ka erasektor oleks va lmis tulema toime nõrgast välis-keskkonnast lähtuvate riskidega. Peamiselt ohustab Ee sti majandust ekspordinõudluse habras kasv. Eesti majanduse kasvukiirus alaneb 2013. aastal sisenõudluse, eelkõige põhivarainvesteeringute kasvu aeglustumise tõttu 2%ni. Aeglustumise põhjustavad peamiselt ajutised tegurid, mille välja taan-dudes ennistub kasv tasakaalulise taseme lähedal. 2014. ja 2015. aastal hoogustub SKP kasv nii sise- kui ka välisnõudluse toel pisut üle 4%. Madalad laenuintressid, oluliste piiranguteta ligipääs välisrahas-tamisele ning paranev majanduskliima hoiavad investeerimisaktiivsuse Eestis lähiaastatel kõrgena. Edasise majanduskasvu kindlustamiseks on tähtis, et investeeringud suunatakse tootlikkuse tõstmises-se ning et odava laenamise võimalusega ei kaasneks riskide alahindamist. Soodsa rahastamiskesk-konna ja tugevneva kindlustunde koosmõjul võivad ki nnisvarahinnad hakata liialt kiiresti tõus-ma ning tarbimine võib muutuda ülemäära optimistlik uks. See ohustaks majanduse tasakaalu ning pärsiks pikemaajalist kasvuväljavaadet. Tarbijahindade (THI) inflatsioon aeglustub käesoleval aastal 3,0%ni ning eelseisvatel aastatel hinnatõus leeveneb. Suurim hindu kergitav tegur 2013. aastal on elekter, mis moodustab ligi kolmandiku tarbijakorvi kallinemisest. Tööturu olukord on jätkuvalt para-nenud. Hõivatute arvu tõus on toonud kaasa tööpuuduse kiire vähenemise, kuid hõive kasv on viimase kahe aasta jooksul aeglustunud. Üha enam hakkab hõive suurenemist pidurdama tööeali se elanik-konna vähenemine. Seetõttu võib järgnevatel aastatel esmakordselt näha hõive kahanemist vaa-tamata samaaegselt alanevale tööpuudusele. Sisemajanduse koguprodukt Täpsustatud andmetel kasvas Eesti sisemajanduse kogu produkt (SKP) 2013. aasta II kvartalis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 1,0% . Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SPK kahanes eelmise kvartaliga võrreldes 0,2%. II kvartalis oli SKP jooksevhindades 4,65 miljardit eurot. Majanduskasvu mõjutas enim kaubanduses ja kinnisvaraalases tegevuses loodud lisandväärtuse kiire kasv. Kaubanduses panustas SKP suurenemisse enim hulgikaubanduses loodud lisandväärtus. Kinnis-varaalase tegevuse tõusu mõjutas eluruumide arvestuses lisandväärtuse kasvamine nii jooksev- kui ka püsivhindades. Lisaks panustas SKP kasvu oluliselt ka töötleva tööstuse lisandväärtuse suurenemine arvutite, elektroonika ja optikaseadmete tootmises loodud lisandväärtuse toel. Juba teist kvartalit järjest pidurdas SKP kasvu enim lisandväärtuse vähenemine veonduses ja laonduses, tingituna veondust ja laondust abistavate tegevusalade lisandväärtuse kahanemisest. Lisaks mõjutas majanduskasvu nega-tiivselt kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse ning põllu- ja metsamajanduse lisandväärtuse vähe-nemine. Sisemajanduse nõudlus kasvas 2013. aasta II kvartalis 3,2%. Sisemajanduse nõudluse kasv oli kiirem kui SKP kasv eelkõige kodumajapidamiste lõpptarbimiskulutuste kasvu toel Töötus ja tööhõive Töötuse määr langes 2013. aasta II kvartalis 8,1%. Oluliselt vähenes pikaajaliste töötute arv.Tööjõu-uuringu andmetel põhinev töötuse määr oli II kvartalis märgatavalt madalam nii eelmise kvartali kui möödunud aasta II kvartaliga võrreldes (mõlemal puhul oli töötuse määr 10,2%). Tööpuudus on olnud langustrendis 2010. aastast alates. Töötute hinnanguline arv oli II kvartalis 57 000, mis on 14 000 võrra väiksem kui aasta varem. Nii eelmise kvartali kui eelmise aasta sama ajaga võrreldes kahanes II kvartalis enam meeste tööpuu-dus. Kui enamasti on tööpuudus meeste seas suurem, siis II kvartalis jõudsid naiste ja meeste töötuse määr samale tasemele. Tarbijahinnaindeks Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2013. aasta augustis võrreldes juuliga 0,0% ning võrreldes eel-mise aasta augustiga 2,9%. Kaubad olid 2012. aasta augustiga võrreldes 2,3% ja teenused 4,1% kal-limad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrrel-des jäänud samale tasemele ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,9%. 2012. aasta augustiga võr-reldes mõjutasid tarbijahinnaindeksit enim eluasemekulutused ja toit, millest esimene andis kogutõu-

sust ligi poole ja teine üle kolmandiku. Keskmine palk Keskmine brutokuupalk oli 2013. aasta II kvartalis 976 eurot ja brutotunnipalk 5,71 eurot . Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk 8,5% ja brutotunnipalk 8,1%. Keskmise kuu-palga aastakasv oli II kvartalis veidi kiirem kui I kvartalis. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasude-ta tõusis keskmine brutokuupalk 7,9%. Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse


võetud, tõusis 2013. aasta II kvartalis 4,9%. Reaalpalk tõusis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes kaheksandat kvartalit järjest. Palgastatistika uuringu alusel oli juuni lõpu seisuga töötajaid 0,6% vähem kui 2012. aasta samal ajal. Keskmine brutokuupalk tõusis 2012. aasta II kvartaliga võrreldes kõige enam mäetööstuse palgatöötajatel (20,0%) ja brutotunnipalk põllumajanduse, metsamajanduse ja ka-lapüügi tegevusala palgatöötajatel (19,8%). Keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk langes 2012. aasta II kvartaliga võrreldes ainult kunsti, meelelahutuse ja vaba aja tegevusala palgatöötajatel (vastavalt 5,9% ning 6,1%). Keskmine brutopalk oli aprillis 957 eurot, mais 954 eurot ja juunis 1014 eurot. Ehitushinnaindeks Ehitushinnaindeksi muutus oli 2013. aasta II kvartal is võrreldes I kvartaliga 0,8% ja võrreldes 2012. aasta II kvartaliga 5,2%. Ehitushinnaindeksit mõjutas I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu ja materjali kallinemine, mis andsid indeksi kogutõusust vastavalt üle 85% ja üle kümnendiku.Eelmise kvartaliga võrreldes kallines materjal 0,6%, kulutused ehitusmasinatele tõusid 1,6% ja tööjõule 1,2%.Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta II kvar-talis võrreldes I kvartaliga 0,9% ja võrreldes 2012. aasta II kvartaliga 5,4% Kinnisvaratehingud Statistikaameti koostatava eluaseme hinnaindeksi muu tus oli 2012. aastal võrreldes varasema aastaga 7,3%. 2011. aastal oli aastakasv 8,5%. 2012. aastal võrreldes 2011. aastaga tõusid korterite hinnad 7,4% ja majade hinnad 7%. Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta I kvartalis võrreldes 2012. aasta IV kvartaliga 3,1% ja võrreldes I kvartaliga 7,7%. Eelmise kvartaliga võrreldes tõusid korterite hinnad 6,5% ning majade hinnad langesid 4,7% 2013. aasta I kvartalis sooritati Eestis 8752 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 423 miljonit eurot. 2013. aasta II kvartalis sooritati Eestis 10690 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 521 miljo-nit eurot. Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis.

Allikad: Statistikaamet, Maa-amet, Majandusministeerium, Eesti Pank


Fotod





Kinnistusregistri väljavõte


Ehitisregistri väljavõtted Üldandmed

Ehitisregistri kood 101021320

Esmase kasutuselevõtu aasta

Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg

Ehitise nimetus elamu

Ehitise staatus Kasutusel

Energiamärgise andmed

Nimetus Number Kuupäev Energiatõhususarvu klass / kaalutud

energiaerikasutuse klass

olemasoleva hoone energiamärgise teatis

11201 15.09.2010 G

Ehitise aadress

Aadress

Kasutamise otstarve

Kasutamise otstarve

Muu kolme või enama korteriga elamu

Omandi vorm

Omandi liik korteriomand

Kinnistamisavalduse kuupäev 28.02.2002

Ehitise üldised olulised tehnilised andmed

Ehitisealune pind (m 2) 590

Suletud netopind (m2) 2266,7

Minimaalne korruste arv 4

Maksimaalne korruste arv 4

Kõrgus (m)

Pikkus (m)

Laius (m)

Maht (m3) 8243

Köetav pind (m2)

Tähis 2

Sissepääsu korrus 1

Toalisuse liik 2-toaline

Eluruumi pind(m2) 39,1

Elamispind (m2) 27,3

Lahuspind (m2) 0

Köetav pind (m2)

EHITUSLUBA

ehitise rekonstrueerimiseks

Rekvisiidid

Organisatsioon Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Tallinna linn

Kuupäev 05.04.2013

Number 62452 (Jrk: 11745702)

Staatus Esitatud

Registrile esitamine


Registrile esitamise kuupaev 05.04.2013

Teatise esitaja Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Nimi KARMEN KROON

Amet VANEMSPETSIALIST

Dokumendi väljastaja

Nimetus Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Registrikood 75023823

Eesnimi HELVI

Perekonnanimi KORK

Ametinimetus EHITUSLUBADE OSAKONNA JUHATAJA

Väljastamise alus ehitusloa taotlus

Dokumendi liik ehitise rekonstrueerimiseks

Dokumendi kpv. 07.11.2012

Dokumendi nr. 60144

Dokumendi lisad

Liik Nimetus Number Kuupäev

lisa ehitusprojekt

korruselamu rekonstrueerimise projekt (fassaadi ja katuse rekonstrueerimine) 1011-11 10.11.2011

Documents

Kiisa tn 9-2, Kesklinna linnaosa, Tallinn, 2t · 2014. 1. 16. · Aadress Kiisa tn 9 - 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn Hinnatav objekt 2 – toaline korter (korteriomand) Kinnistusregistriosa