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2 de Setembro de 2013 | Início de Cobertura
Na página 26 do presente relatório podem ser encontradas divulgações importantes, certificações dos analistas e informações adicionais. O Itaú BBA efetua e procura efetuar negócios com as Empresas cobertas no presente relatório de pesquisa. Conseqüentemente, os investidores devem estar cientes de que pode haver conflito de interesse capaz de afetar a objetividade deste relatório. Os investidores não devem considerar este relatório como fator único ao tomarem suas decisões de investimento.
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Itaú Corretora de Valores S.A. is the securities arm of Itaú Unibanco Group. Itaú BBA is a
registered mark used by Itaú Corretora de Valores S.A.
Kinea Renda Imobiliária Brasil | Outperform
Giovanni Vescovi +55-11-3073-3066 [email protected] Lucas Tambellini, CNPI
EQUIPE DE ESTRATÉGIA
Novos Ativos, Novos Ares
Tese de Investimento
Estamos iniciando a cobertura do fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária com uma classificação de
outperform e um preço alvo para o final de 2014 de R$ 1.670 por cota. O fundo expandiu o seu
portfólio seguindo uma estratégia de diversificação através de diferentes tipos de ativos, investindo
tanto em escritórios corporativos quanto galpões logísticos. A expansão consistente da área bruta
locável (GLA, na sigla em inglês) mitiga os riscos de vacância e facilita uma reciclagem agregadora de
valor para o portfólio. O fundo está aumentando a sua exposição ao setor de galpões logísticos, ao
mesmo tempo em que constrói relacionamentos com locatários que dispõem de boa classificação de
crédito e escolhe a dedo seus ativos. A diversificação do portfólio em termos de localidades e classes
de ativos também é defensiva contra turbulências macroeconômicas.
Valuation
Em nosso modelo, adotamos premissas conservadoras com relação ao crescimento, vacância e
spreads de locação, e nossa análise pelo modelo de dividendos descontados (DDM) de 10 anos
estabeleceu um preço alvo do final de 2014 de R$ 1.670 por cota, com um potencial de valorização
implícito de 21%. Em função do fato de que as receitas oriundas de novas aquisições ainda não foram
precificadas, e que provavelmente estas levarão a um aumento nos FFO e nos rendimentos, o preço
atual implica em um retorno em rendimentos de 7,7%. Além do potencial de valorização em relação ao
nosso preço alvo modelado, é preciso considerar o potencial de valorização referente às aquisições,
cujos recursos serão provenientes da reciclagem do portfólio ou de um follow-on.
Momentum
A forte demanda e um momentum econômico favorável resultaram em um salto nos preços dos imóveis
no Brasil em 2011 e em 2012, descolando da curva da inflação. Este salto foi seguido por uma
desaceleração em 2013, e agora é esperado um ajuste de preços no curto prazo. Não temos a
expectativa de que o fundo consiga aplicar altos spreads de locação nas renovações contratuais, porém
contratos mais antigos podem ser ajustados aos níveis de preços atuais. Não é muito provável um
crescimento significativo das receitas de locação no curto prazo, mas pode haver oportunidades para
novas aquisições ou para uma reciclagem do portfólio. Apesar deste cenário difícil, acreditamos que a
geração de caixa do fundo e outros fundamentos não irão sofrer, e que ao seu preço atual as cotas
KNRI11 apresentam uma oportunidade de investimento.
Riscos
Nossa tese de investimento para a KNRI11 é dependente da sua capacidade de realizar boas
aquisições, de estimar corretamente os ciclos imobiliários e de controlar os níveis de vacância.
Acreditamos que a administração do fundo adotou medidas positivas para mitigar estes riscos. Outros
riscos incluem riscos estruturais no mercado de fundos imobiliários, que serão analisados neste
relatório.
Estimativas e Valuation
2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Receitas Líquidas (m BRL) 48,2 124,9 183,9 193,9 205,4 217,6
Ganhos (m BRL) 81,7 434,0 154,6 158,6 169,8 181,6
FFO (m BRL) 65,3 119,7 154,6 158,6 169,8 181,6
FFOPS (BRL) 60,9 86,8 112,0 114,9 123,1 131,6
Dividend Yield 4,5% 6,5% 7,7% 7,9% 8,5% 9,1%
NOI (m BRL) 48,2 124,8 182,9 192,5 203,9 216,0
Dívida Líquida (m BRL) (795,6) (164,1) (172,2) (180,6) (189,9) (200,0)
EV/EBITDA 20,6 17,8 11,1 10,7 10,0 9,3
P/FFO 22,7 15,9 12,3 12,0 11,2 10,5
Cap Rate Implícito n.d. 7,2% 10,6% 11,2% 11,9% 12,7%
Fonte: Itaú BBA
Código da Cota (local) KNRI11
Preço Alvo (14) 1.670
Código da Cota (ADR) n/d
Preço Alvo (14) n/d
Dados da Cota
Preço Atual BRL 1.380
Pot. Valorização (14) BRL 21,0%
Alta/Baixa 52 Sem. BRL 1.810/1.226
Cotas em Circulação th 1.379,7
Valor de Mercado BRL m 1.903
Vol. Médio Diário 3m BRL m 2,65
Desempenho (%) 1m 12m
Absoluto 3.2 -4.3
Versus Ibovespa -3,5 5.3
Companhia x Ibovespa
Fonte: Itaú BBA
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
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Sumário
VISÃO GERAL ................................................................................. 3 SEÇÃO 1
VALUATION ..................................................................................... 5 SEÇÃO 2
PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO ............................................................. 8 SEÇÃO 3
MERCADO IMOBILIÁRIO .............................................................. 19 SEÇÃO 4
PRINCIPAIS RISCOS .................................................................... 24 SEÇÃO 5
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
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VISÃO GERAL SEÇÃO 1
O Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11) é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, com um total de
ativos de R$ 2,3 bilhões e um volume diário médio negociado (ADTV, na sigla em inglês) dos últimos três
meses de R$ 2,6 milhões. Trata-se de um fundo de renda com administração ativa e com foco de
investimento em escritórios corporativos e galpões logísticos. O fundo possui um portfólio imobiliário físico
de nove edifícios de escritórios corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta
locável (em inglês: gross leasable area – GLA) de 461.526 m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5
milhões em julho.
Desde seu advento, em agosto de 2010, o fundo realizou com sucesso quatro ofertas públicas. Este fundo
é administrado pela Kinea, e a sua taxa de administração é de 1,25% do valor de mercado, paga
mensalmente em uma proporção de um-doze avos (décima segunda parte) sobre o valor de mercado
apurado no último dia do mês anterior.
Como um dos fundos imobiliários mais negociados, o KNRI11 faz parte do índice IFIX, com um peso de
11,567% no portfólio teórico.
O Que Nos Agrada
Boas aquisições e rendimentos. O fundo realizou três importantes aquisições desde a terceira série da
quarta oferta pública (abril passado), e aumentou seus pagamentos de rendimentos. A aquisição de dois
galpões de alta qualidade com contratos atípicos, e a aquisição de um edifício único de classe AAA em
uma localização premium na cidade do Rio de Janeiro, todos com cap rates entre 9% e 10%, certamente
agregaram valor. O dividend yield era uma preocupação de vários investidores, e esta pode ter sido uma
razão para o declínio no preço das cotas nos últimos dois meses. Mas em julho o fundo aumentou a sua
distribuição de lucros para R$ 8,0/cota, número ligeiramente acima do FFO/cota do período. O fundo
também anunciou que em setembro pagará BRL 8,4/cota. Algum risco de inconsistência? Absolutamente
não, em nossa opinião. Assim que estiver operacional o centro de distribuição (CD) de Pouso Alegre (em
novembro de 2013, segundo as nossas estimativas), os rendimentos também devem aumentar.
Também gostamos da estratégia de diversificação do fundo, especialmente quando observamos a
qualidade dos ativos que compõem o portfólio.
Naturalmente, é importante lembrar que o KNRI11 é um fundo imobiliário e, como tal, possui também
muitas outras vantagens, incluindo um arcabouço tributário favorável, diversificação, ativos de alto valor,
rendimentos mensais e menor burocracia, apenas para nomear algumas.
Emissões
Fonte: Kinea
09/2010
07/2011
01/2012
04/2013
1st PUBLIC OFFER
BRL 260 mn
2nd PUBLIC OFFER
BRL 203 mn
Total AUM
BRL 1,87 bn
4th PUBLIC OFFER
BRL 993 mn (3 tranches)
3rd PUBLIC OFFER
BRL 410 mn
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
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Pontos Fracos
Nossa análise se baseia em certas assunções e estimativas em razão do disclosure limitado de
informações; exceto por algumas poucas exceções, este é um ponto fraco do setor como um todo.
Esperamos que o seu órgão regulador, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), venha a estimular uma
maior transparência por parte dos fundos imobiliários.
Quanto ao portfólio, acreditamos que existe espaço para alguma reciclagem, porém esta é naturalmente
uma questão de preço e oportunidade.
Dados do Mercado
Fonte: Quantum Axis
Asset Return YTD Return*
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 45.73% -27.13%
CDI (Interbank Rate) 27.93% 4.79%
Cumulated return - 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily)
Asset Return YTD Return* Minimum Maximum
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 61.25% -19.37% -15.38% 15.56%
CDI (Interbank Rate) 27.17% 4.16% 0.48% 1.07%
Monthly return from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly)
Asset Return Average Minimum Maximum
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 45.73% 1.59% -18.29% 18.51%
CDI (Interbank Rate) 27.93% 0.75% 0.56% 0.98%
Rolling window return for 21 days from 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily)
Asset Return Volatility Minimum Maximum
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 - - 8.10% 64.63%
CDI (Interbank Rate) 27.22% 0.11% 0.00% 0.02%
Monthly volatility annualized from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly)
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
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VALUATION SEÇÃO 2
Algumas métricas nos levam a acreditar que as cotas KNRI11 estão sendo negociadas a um preço
descontado. Conforme detalhado na Seção 3 deste relatório, observamos o portfólio do fundo incluindo
preços de aquisição e respectivos cap rates, e concluímos que as aquisições foram sólidas e agregaram
valor. Se tivéssemos que considerar o valor justo do portfólio – em suma, o valor contábil, ou patrimônio
líquido (BV em inglês) – então o P/BV atual de 0,83x implica no fato de que o mercado não está
capturando nenhum ajuste ao valor justo. Embora concordemos que o mercado imobiliário provavelmente
irá enfrentar uma desaceleração no curto prazo, simplesmente ignorar qualquer ajuste desde o seu
lançamento não se justifica, em nossa opinião.
Fundos de Operações (FFO)
Os Fundos de Operações (ou FFO) refletem a geração de caixa durante o período, e consistem numa de
nossas principais métricas. Temos a expectativa de que o FFO do fundo cresça mais rapidamente do que
a inflação por duas razões. A primeira razão é que temos a expectativa de ganhos de escala resultantes
do crescimento do portfólio (também é preciso ter em mente que o repasse da inflação às receitas é mais
rápido do que o das despesas). A segunda razão é que uma grande parcela das despesas do fundo está
relacionada com suas taxas de administração, que por sua vez estão atreladas ao valor de mercado do
fundo, e não à sua receita.
Cap Rate Implícito
A observação do cap rate implícito do final de 2014 é mais precisa do que a utilização do número do final
de 2013, uma vez que o fundo realizou diversas aquisições em 2013, e as receitas deste ano não irão
refletir o potencial integral do portfólio. Dito isto, aos preços atuais vemos o cap rate implícito em 10,6%, o
que é muito conservador, em nossa opinião. O portfólio do fundo é constituído de ativos de boa qualidade
e que estão bem localizados. Nosso preço alvo deve representar um cap rate implícito de 8,6%.
Rendimentos
Uma preocupação importante dos investidores é a política de distribuição de rendimentos do fundo. O
gestor do fundo anunciou que irá aumentar a distribuição de rendimentos e melhorar os retornos para os
investidores no que se refere ao retorno em rendimentos (dividend yield). Em agosto, o fundo pagou R$
8,0 por cota, representando um retorno em rendimentos linear de 7,3%, e o gestor anunciou que pagará
R$ 8,4 por cota em setembro. Acreditamos que o fundo deverá gerar maiores FFO e aumentar as suas
distribuições de rendimentos. Com base em nossa projeção de rendimentos para os próximos 12 meses,
os preços atuais irão levar a um dividend yield de 7,7%. Em nosso modelo, assumimos que o fundo irá
distribuir 95% dos ganhos-caixa.
Modelo Descontado de Dividendos (DDM)
Nosso modelo de valuation se baseia em um DDM de nove anos, assumindo uma taxa de desconto de
14% e um crescimento em perpetuidade de 6%. Acreditamos que um modelo de DDM é o que melhor
captura os fluxos de caixa para os investidores, assumindo que o fundo possua um índice de distribuição
(payout ratio) de 95%. Vemos a KNRI11 sendo negociada a 12,3x o P/FFO de 2014 e a 0,83x o P/BV de
2014.
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
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Resultado do Modelo
Fonte: Itaú BBA
Operating Data 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Total GLA (m²) 102,367 461,527 461,527 461,527 461,527 461,527
Nominal YoY growth (%) 17.3% 350.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Number of Properties (EoP) 8 15 15 15 15 15
Net Operating Income (NOI) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0
Funds from Operations (FFO) 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6
RESULTS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Interest Rates - Nominal Selic 7.25% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75%
Interest Rates - Real Selic 1.33% 3.63% 3.72% 3.54% 3.54% 3.54%
Rental Revenues, net 48.2 131.2 183.9 193.9 205.4 217.6
Others - (6.3) - - - -
Net Revenues 48.2 124.9 183.9 193.9 205.4 217.6
Gain on Sale of Assets - - - - - -
Revenues on Sale of Investment Properties - - - - - -
Cost of Properties Sold - - - - - -
Management Fee (14.2) (24.7) (23.8) (28.8) (28.8) (28.8)
Vacancy Expenses (0.0) (0.1) (1.0) (1.4) (1.5) (1.6)
Adjustments to Fair Value on Properties 16.4 314.3 - - - -
Adjustments to Fair Value on Financial Assets - - - - - -
Repair & Maintenance Expenses - (1.8) (5.0) (5.6) (6.0) (6.3)
Other Operating expenses (0.8) (2.5) (3.2) (3.3) (3.3) (3.3)
OPERATING INCOME 49.6 410.1 150.9 154.7 165.8 177.5
EBITDA (Itau) 33.2 97.6 155.9 160.4 171.8 183.8
Real Estate Financial Assets Revenues - - - - - -
Financial income 32.1 27.2 11.7 12.3 12.9 13.6
Equity Income - - - - - -
EARNINGS BEFORE TAXES 81.7 437.3 162.6 167.0 178.7 191.1
Minority Interest - (3.2) (8.0) (8.4) (8.9) (9.5)
NET INCOME 81.7 434.0 154.6 158.6 169.8 181.6
FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6
NET OPERATING INCOME (NOI) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0
2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Number of Shares (millions) 1.1 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4
FFOPS (BRL) 60.9 86.8 112.0 114.9 123.1 131.6
Cash Earnings 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6
Dividend (mn BRL) 66.8 124.6 146.9 150.6 161.3 172.5
DPS (BRL) 62.3 90.3 106.4 109.2 116.9 125.1
MOMENTUM 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Rental Revenues grow th 100.8% 172.1% 40.1% 5.4% 6.0% 5.9%
Operating Income grow th -54.5% 727.0% -63.2% 2.6% 7.2% 7.0%
EBITDA grow th 97.4% 193.8% 59.8% 2.9% 7.1% 7.0%
Earnings grow th -32.5% 431.3% -64.4% 2.6% 7.1% 7.0%
FFO grow th 126.4% 83.3% 29.1% 2.6% 7.1% 7.0%
MARGINS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Operational Margin 103% 328% 82% 80% 81% 82%
Ebitda Margin 69% 78% 85% 83% 84% 84%
Net Income Margin 169% 347% 84% 82% 83% 83%
FFO Margin 135% 96% 84% 82% 83% 83%
CASH FLOW STATEMENT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Net Income 81.7 434.0 154.6 158.6 169.8 181.6
Adjustments to Fair Value 16.4 314.3 - - - -
Change in Working Capital - - - - - -
CAPEX / Investments (231.1) (1,134.2) - - - -
Free Cash Flow to Equity (165.8) (1,014.4) 154.6 158.6 169.8 181.6
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
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Números Financeiros e Estimativas
Fonte: Itaú BBA
BALANCE SHEET 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Cash 795.6 164.1 172.2 180.6 189.9 200.0
Rental Receivables, net - - - - - -
Sale of Assets Receivables, net - - - - - -
Prepaid Expenses - - - - - -
Other ST Assets - - - - - -
Investments (other FII shares) - - - - - -
Other LT Assets - - - - - -
PPE 571.6 1,705.7 1,705.7 1,705.7 1,705.7 1,705.7
Adjustments to Fair Value 109.6 423.9 423.9 423.9 423.9 423.9
Total Assets 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7
Dividend Payables - - - - - -
Other Current Liabilities - - - - - -
Other LT Liabilities - - - - - -
Minorities Interest - - - - - -
Shareholder's Equity 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7
Total Liabilities & Equity 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7
DEBT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Short Term Debt - - - - - -
Long Term Debt - - - - - -
Total Financing Debt - - - - - -
Cash & Cash Equivalents 795.6 164.1 172.2 180.6 189.9 200.0
Total Net Debt (consolidated) (795.6) (164.1) (172.2) (180.6) (189.9) (200.0)
ST Debt to FFO - - - - - -
Net Debt to NOI (16.5) (1.3) (0.9) (0.9) (0.9) (0.9)
Net Debt to Total Cap (1.2) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1)
Returns 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
EBIT (1-t) 49.6 410.1 150.9 154.7 165.8 177.5
Capital Employed 681.2 2,129.7 2,129.7 2,129.7 2,129.7 2,129.7
ROCE (EBIT) 7.3% 19.3% 7.1% 7.3% 7.8% 8.3%
Invested Capital 1,367.1 1,869.8 1,877.9 1,886.3 1,895.7 1,905.7
ROIC (EBIT) 3.6% 21.9% 8.0% 8.2% 8.7% 9.3%
Ke - 14.0% 14.0% 14.0% 14.0% 14.0%
ROIC/Ke na 1.6 0.6 0.6 0.6 0.7
ROE 3.36% 17.88% 6.55% 6.70% 7.15% 7.62%
Multiples at Current Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
Current Price 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90
Market Capitalization 1,480 1,904 1,904 1,904 1,904 1,904
Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200)
EV 684 1,740 1,732 1,723 1,714 1,704
EV/EBITDA 20.59 17.8 11.1 10.7 10.0 9.3
P/E 18.11 4.4 12.3 12.0 11.2 10.5
Price to FFO 22.65 15.9 12.3 12.0 11.2 10.5
Price to NOI 30.68 15.3 10.4 9.9 9.3 8.8
P/BV 1.00 0.83 0.83 0.82 0.82 0.82
Implied Cap Rate 7.1% 7.2% 10.6% 11.2% 11.9% 12.7%
Multiples at Target Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
YE14 Fair Value 1,670 1,670.00 1,670 1,670.00 1,670.00 1,670.00
Upside Potential (%) 0 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0%
Target Market Cap 1,791 2,304 2,304 2,304 2,304 2,304
Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200)
EV 995 2,140 2,132 2,124 2,114 2,104
EV/EBITDA 30 21.93 13.7 13.2 12.3 11.4
P/E 22 5.31 14.9 14.5 13.6 12.7
Price to FFO 27.41 19.24 14.9 14.5 13.6 12.7
Price to NOI 37 18.47 12.6 12.0 11.3 10.7
P/BV 1 1.00 1.00 1.00 0.99 0.99
Implied Cap Rate 0 5.8% 8.6% 9.1% 9.6% 10.3%
NAV Estimates 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e
NOI (BRL m) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0
Cap rate (%) 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0%
Porfolio Value (BRL m) 536 1,386 2,032 2,138 2,266 2,400
Net Debt (796) (164) (172) (181) (190) (200)
NAV (BRL m) 1,331 1,550 2,205 2,319 2,456 2,600
NAV per share (BRL) 1,242 1,124 1,598 1,681 1,780 1,884
P/NAV 1.11 1.23 0.86 0.82 0.78 0.73
Target P/NAV 1 1.49 1.05 0.99 0.94 0.89
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
8
PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 3
O fundo Kinea Renda Imobiliária possui um portfólio imobiliário físico de nove edifícios de escritórios
corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta locável (em inglês: gross leasable
area – GLA) de 461.526 m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5 milhões em julho, representando
um aumento de 166% em 12 meses, em consequência das recentes aquisições do fundo. É importante
enfatizar que as receitas do Centro de Distribuição Bandeirantes, adquirido em junho, não contribuíram
para este montante, uma vez que foram pagas apenas em agosto. Sendo assim, podemos contar com a
expectativa de outro aumento significativo nas receitas em agosto.
A aquisição do CD de Pouso Alegre também não contribuiu de maneira significativa nas receitas de julho,
uma vez que este ativo ainda está em construção; nossa expectativa é a de que o ativo seja entregue em
outubro ou novembro.
Vale reforçar que os números citados abaixo representam nossos melhores esforços para fornecer
estimativas confiáveis com base nas informações divulgadas publicamente pelo fundo.
O fundo adotou uma estratégia mista, com a metade de suas receitas derivando do segmento de galpões
logísticos, e a outra metade do segmento de escritórios. Neste último, o fundo está exposto principalmente
a edifícios Classe A. Geograficamente, o fundo também está bem distribuído, porém a maior parte de
suas receitas é proveniente do Rio de Janeiro, especialmente de edifícios de escritórios corporativos de
Classe AAA e Classe A.
Distribuição e Evolução da Receita de Locação Contratada Estimada
Receita Contratada, Julho de 2013
Receita por Classe de Ativo Receita por Localidade
Fonte: Itaú BBA
16%
14%
12%
11%10%
7%
7%
6%
5%
4%
2% 2%
2%
2%
Lagoa Corporate
CD Bandeirantes
CD Pouso Alegre
Lavradio Building
Jundiaí Industrial Park
Botafogo Trade Center
Madison
Global Jundiaí
Buenos Aires Corporate
Bela Paulista
Gomes Freire Building
Athenas Building
Joaquim Floriano Building
PIB Sumaré0
2
4
6
8
10
12
14
16
ContractedRevenue(Jul-12)
ContractedRevenue(Dec-12)
ContractedRevenue(Jul-13)
BR
L m
illio
ns
PIB Sumaré
Joaquim FlorianoBuildingAthenas Building
Gomes Freire Building
Bela Paulista
Buenos Aires Corporate
Global Jundiaí
Madison
Botafogo Trade Center
Jundiaí Industrial Park
Lavradio Building
CD Pouso Alegre
CD Bandeirantes
Lagoa Corporate
14%
33%
4%
49%
AAA
A
B
Warehouse
38%
13%15%
13%
9%
1%11%
Rio de Janeiro
São Paulo
Jundiaí
Louveira
Mogi das Cruzes
Sumaré
Pouso Alegre
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
9
Aquisições
Desde o início das operações do fundo em agosto de 2010, este apresentou uma sequência consistente
de aquisições. Nos últimos 12 meses o fundo expandiu a sua GLA em 384%, em termos anuais, e suas
receitas em 125%, em uma base nominal em termos anuais.
O aumento maior na GLA, em base relativa na comparação com o aumento nas receitas, é explicado pela
aquisição de galpões logísticos.
Distribuição e Evolução da GLA (m²)
GLA por Classe de Ativo GLA por Localidade
Evolução da GLA de Escritórios Evolução da GLA de Galpões Logísticos
Fonte: Itaú BBA
3%11%
2%
84%
AAA
A
B
Warehouse
10%
26%
5%
22%
19%
15%
3%Rio de Janeiro
Jundiaí
São Paulo
Louveira
Pouso Alegre
Mogi das Cruzes
Sumaré
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
Nov-1
0
Fe
b-1
1
Ma
y-1
1
Au
g-1
1
Nov-1
1
Fe
b-1
2
May-1
2
Au
g-1
2
Nov-1
2
Fe
b-1
3
May-1
3
AAA A B
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000A
ug
-11
Nov-1
1
Fe
b-1
2
Ma
y-1
2
Au
g-1
2
Nov-1
2
Fe
b-1
3
Ma
y-1
3
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
10
Visão Geral das Propriedades
Lagoa Corporate
O Lagoa Corporate é o único edifício Classe AAA no portfólio do fundo. Este edifício está situado na Zona
Sul da cidade do Rio de Janeiro, em uma localização premium, exatamente de frente para a Lagoa
Rodrigo de Freitas. Possui uma GLA de 11.699 m², sendo responsável por aproximadamente 16% do total
da receita de locação contratada do fundo, de acordo com as nossas estimativas.
Em nosso modelo, estimamos uma receita média contratada de locação de R$ 180/m², implicando em um
cap rate de 8,3%. Conforme pesquisa de mercado desenvolvida pela NAI Dworking, prédios classe A e
AAA na Zona Sul do Rio têm preços pedidos entre BRL 160/m² e BRL 275/m². De acordo com a avaliação
de junho de 2013, realizada pela Colliers International, o espaço do edifício apresenta um valor de R$
26.512/m².
O edifício está alugado para diversos locatários que possuem boas classificações de crédito, tais como o
Santander, Credit Suisse, Sumitomo, Maersk, 3G e Sete Brasil, entre outros, e apresenta uma taxa de
vacância nula. Acreditamos que o preço de locação justo por m² é maior do que aquele da nossa
estimativa atual e, portanto, temos a expectativa de observar uma valorização neste ativo.
Fonte: Itaú BBA
CD Bandeirantes
O Centro de Distribuição Bandeirantes é um galpão logístico que está integralmente alugado para o
Magazine Luiza, sendo que o fundo possui uma participação de 77%. Os 23% remanescentes são de
propriedade da família que controla o Magazine Luiza. O imóvel possui uma GLA total de 99.811 m², e
assumimos uma receita média de locação de R$ 19,7/m², cifra que está em linha com o mercado. O
galpão logístico responde por aproximadamente 14% do total das receitas de locação contratadas do
fundo.
Esta é a aquisição mais recente realizada pelo fundo, e acreditamos que é bastante positiva. Trata-se de
um galpão logístico moderno e que está extremamente bem localizado – a cerca de 70 km da cidade de
São Paulo, com acesso imediato à Rodovia dos Bandeirantes, que é uma das melhores estradas do Brasil
e que interliga a cidade de São Paulo com a região Oeste do estado de São Paulo, onde a locatária
possui uma forte participação de mercado. O Magazine Luiza é uma das maiores companhias de bens
discricionários do Brasil, e não temos nenhuma expectativa de que a empresa mude deste local.
Com base na avaliação de junho de 2013 e em nossa estimativa do preço de locação, esta propriedade
oferece um cap rate de 8,4%. O contrato é atípico. Acreditamos que no longo prazo este ativo pode
desfrutar de uma valorização adicional, devido à sua localização privilegiada.
City Rio de Janeiro
Location South Zone
Class AAA
GLA (m²) 11,699
Contracted Mo. Rent (BRL)* 2,105,820
Avg. Rent (BRL/m²)* 180.0
Acquisition Date May-13
Acquisition Price (BRL)* 290,000,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 24,788
Current Fair Value (BRL) 305,950,000
Current Price (BRL/m²) 26,152
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* 8.3%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (25.0)
Tenants Various
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential Neutral
* Itaú BBA Estimates
Lagoa Corporate
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
11
Fonte: Itaú BBA
CD Pouso Alegre
O Centro de Distribuição de Pouso Alegre é um galpão logístico que ainda está em construção, e que
deve ser lançado no segundo semestre de 2013. Com uma GLA total de 87.750 m², este imóvel deve ser
alugado para uma das maiores companhias de bens de consumo do mundo. Em nossas estimativas,
adotamos uma premissa de R$ 18,0/m² para a receita de locação, a vigorar a partir de novembro de 2013,
implicando em um cap rate de 9,2%, com base na última avaliação realizada.
A região de Pouso Alegre é bem servida por rodovias, e atende a parte norte do estado de São Paulo e a
maior parte do sul do estado de Minas Gerais.
Apesar do risco de construção associado ao projeto, acreditamos que esta foi uma aquisição positiva. O
contrato é atípico. Quanto estiver operacional, o imóvel deve ser responsável por aproximadamente 12%
do total das receitas de locação contratadas do fundo.
Fonte: Itaú BBA
City Louveira
Class Warehouse
GLA (m²) 99,811
Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,962,783
Avg. Rent (BRL/m²)* 19.7
Acquisition Date Jun-13
Acquisition Price (BRL)* 205,500,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 2,059
Current Fair Value (BRL) 213,540,000
Current Price (BRL/m²) 2,139
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* 11.5%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0)
Tenants Magazine Luiza
Type of contract Atypical
Renew al 2023
Upside Potential Neutral
* Itaú BBA Estimates
CD Bandeirantes
City Pouso Alegre
Class Warehouse
GLA (m²) 87,750
Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,579,500
Avg. Rent (BRL/m²)* 18.0
Acquisition Date May-13
Acquisition Price (BRL)* 190,000,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 2,165
Current Fair Value (BRL) 206,900,000
Current Price (BRL/m²) 2,358
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* n/a
Vacancy Rate (%) n/a
Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0)
Tenants N/a
Type of contract Atypical
Renew al 2023
Upside Potential Neutral
* Itaú BBA Estimates
CD Pouso Alegre
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
12
Edifício Lavradio
O Edifício Lavradio foi a primeira propriedade adquirida pelo fundo, juntamente com o Edifício Gomes
Freire, em novembro de 2010. Trata-se de um edifício Classe A localizado no centro da cidade do Rio de
Janeiro, com uma GLA de 15.833 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 92,5/m², de acordo
com nosso modelo, oferecendo um cap rate de 6,5%. Acreditamos que esta é uma estimativa
conservadora.
Este ativo é responsável por aproximadamente 11% do total das receitas de locação contratadas do
fundo, e está atualmente alugado para a Caixa Econômica Federal e para o Tribunal Regional do
Trabalho. Estimamos que esta propriedade tenha se valorizado em 36% anualmente.
Vemos um pequeno potencial de valorização para a receita de locação e/ou na eventualidade de um
desinvestimento.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
70
75
80
85
90
95
Dec-1
0
Fe
b-1
1
Ap
r-11
Jun
-11
Au
g-1
1
Oct-
11
Dec-1
1
Fe
b-1
2
Ap
r-12
Jun
-12
Au
g-1
2
Oct-
12
Dec-1
2
Fe
b-1
3
Ap
r-13
Jun
-13
Lavradio Building
City Rio de Janeiro
Location Dow ntow n
Class A
GLA (m²) 15,833
Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,464,738
Avg. Rent (BRL/m²)* 92.5
Acquisition Date Nov-10
Acquisition Price (BRL)* 139,345,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 8,801
Current Fair Value (BRL) 269,900,000
Current Price (BRL/m²) 17,047
Annual. m² appreciation (%)* 36%
Current Cap Rate* 6.5%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (24.0)
Tenants TRT, Caixa Econômica Federal
Type of contract Typical
Renew al 2016
Upside Potential High
* Itaú BBA Estimates
Lavradio Building
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
13
Jundiaí Industrial Park
O Jundiaí industrial Park é um galpão logístico com uma GLA total de 75.975 m² localizado na cidade de
Jundiaí, a 60 km da cidade de São Paulo. Está alugado atualmente para dois locatários, Geodis e Dafiti.
Em nosso modelo, estimamos uma receita média de locação de R$ 17,9/m² para a propriedade, que
responde por aproximadamente 10% das receitas consolidadas do fundo.
O fundo possui uma participação de 90% neste ativo, e não vemos nenhum potencial de valorização.
Fonte: Itaú BBA
Botafogo Trade Center
O Botafogo Trade Center é um edifício Classe A localizado na região de Botafogo, na Zona Sul da cidade
do RJ, com uma GLA total de 8.083 m² e uma receita média estimada contratada de locação de R$
122,3/m². Seus locatários são principalmente companhias de tecnologia e de telecomunicações, como a
Ericsson, Xerox, GVT e Net. A propriedade responde por aproximadamente 9% do total das receitas de
locação contratadas do fundo.
Com base na avaliação mais recente, o imóvel oferece um cap rate de 7,7%.
Temos a expectativa de algum potencial de valorização neste caso, porém não no curto prazo.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
City Jundiaí
Class Warehouse
GLA (m²) 75,975
Contracted Mo. Rent (BRL)* 1,356,647
Avg. Rent (BRL/m²)* 17.9
Acquisition Date Jan-13
Acquisition Price (BRL)* 179,000,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 2,356
Current Fair Value (BRL) 189,000,000
Current Price (BRL/m²) 2,488
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* 8.6%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (2.0)
Tenants Geodis, Dafiti
Type of contract Typical
Renew al 2018
Upside Potential Low
* Itaú BBA Estimates
Jundiaí Industrial Park
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
Jul-1
2
Au
g-1
2
Se
p-1
2
Oct-
12
Nov-1
2
Dec-1
2
Jan
-13
Feb-1
3
Mar-
13
Ap
r-13
May-1
3
Jun
-13
Botafogo Trade Center
City Rio de Janeiro
Location South Zone
Class A
GLA (m²) 8,083
Contracted Mo. Rent (BRL)* 988,787
Avg. Rent (BRL/m²)* 122.3
Acquisition Date Jul-12
Acquisition Price (BRL)* 120,000,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 14,846
Current Fair Value (BRL) 153,700,000
Current Price (BRL/m²) 19,015
Annual. m² appreciation (%)* 29.1%
Current Cap Rate* 7.7%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (27.8)
Tenants GVT. Xerox, Ericsson, others
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential High
* Itaú BBA Estimates
Botafogo Trade Center
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
14
Edifício Madison
O Edifício Madison é um edifício de Classe A localizado na área da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo,
com 8.431 m² de GLA total, e com uma receita média estimada de locação de R$ 108,0/m², número
ligeiramente menor do que a média para a área.
Apesar da receita de locação menor do que a média, não temos a expectativa de uma valorização neste
caso. O cap rate atual é estimado em 10,2%, cifra que representa um bom número. Este é um edifício de
múltiplos locatários, localizado próximo da área da Berrini, onde esperamos observar um crescimento
maior na oferta durante os próximos dois anos.
Fonte: Itaú BBA
CD Global Jundiaí
O Centro de Distribuição Global Jundiaí é um galpão logístico localizado na região de Jundiaí, com uma
GLA total de 43.208 m² e um preço médio estimado de locação de R$ 19,0/m². Está integralmente
alugado para a Foxconn.
O contrato com a Foxconn é típico, e sua renovação ocorrerá em 2016. Não temos a expectativa de uma
valorização neste caso, e existe o risco de uma nova oferta de galpões logísticos no eixo Anhanguera-
Bandeirantes. Por outro lado, acreditamos que a localização nas proximidades da cidade de São Paulo
deve tornar possível encontrar um novo locatário sem muita dificuldade, em caso de não renovação.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
City São Paulo
Location Vila Olímpia
Class A
GLA (m²) 8,431
Contracted Mo. Rent (BRL)* 910,548
Avg. Rent (BRL/m²)* 108.0
Acquisition Date Feb-13
Acquisition Price (BRL)* 96,974,386
Acquisition Price (BRL/m²)* 11,502
Current Fair Value (BRL) 106,900,000
Current Price (BRL/m²) 12,679
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* 10.2%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (18.0)
Tenants Various
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential Low
* Itaú BBA Estimates
Madison
17
17
18
18
19
19
20
no
v/1
1
de
z/1
1
jan/1
2
fev/1
2
ma
r/12
abr/
12
ma
i/12
jun/1
2
jul/12
ago/1
2
set/
12
ou
t/1
2
no
v/1
2
de
z/1
2
jan/1
3
fev/1
3
ma
r/13
abr/
13
ma
i/13
jun/1
3
City Jundiaí
Class Warehouse
GLA (m²) 43,208
Contracted Mo. Rent (BRL)* 820,366
Avg. Rent (BRL/m²)* 19.0
Acquisition Date Nov-11
Acquisition Price (BRL)* 87,600,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 2,027
Current Fair Value (BRL) 109,300,000
Current Price (BRL/m²) 2,530
Annual. m² appreciation (%)* 15.2%
Current Cap Rate* 9.0%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (2.2)
Tenants Foxconn
Type of contract Typical
Renew al 2016
Upside Potential Low
* Itaú BBA Estimates
Global Jundiaí
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
15
Buenos Aires Corporate
O Buenos Aires Corporate é um edifício Classe A localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com
uma GLA de 7.046 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 103,1/m², implicando em um cap
rate de 6,8%, de acordo com a última avaliação.
Os locatários do edifício são companhias com boas classificações de crédito, tais como a Braskem, Banco
do Brasil e CPM Braxis. Considerando o preço de aquisição e o valor justo atual, este investimento
apresentou uma valorização de 27% em base anual.
Entendemos que, apesar dos riscos relativos à nova oferta que deve surgir no centro da cidade do Rio de
Janeiro, este edifício possui um potencial de valorização maior, existindo a possibilidade de aplicação de
algum spread de locação. .
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
Edifício Bela Paulista
O Bela Paulista é um edifício Classe A localizado na esquina da Avenida Paulista com a Rua Bela Cintra
na cidade de São Paulo, com uma GLA de 6.381 m² e uma receita média estimada de locação de R$
101,5/m², implicando em um cap rate de 7,8%, com base na última avaliação.
O edifício possui uma lista diversificada de locatários, incluindo companhias como o Banco do Brasil,
Funenseg, Ambitec e Euller Hermes. Atualmente este edifício possui uma taxa de vacância de
aproximadamente 22%, de acordo com as nossas estimativas. Considerando que a região da Paulista
está revelando uma forte demanda e não deve apresentar uma quantidade significativa de nova oferta,
acreditamos que o potencial de valorização é elevado neste caso.
80
85
90
95
100
105
110
115
120
Oct-
12
Nov-1
2
Dec-1
2
Jan
-13
Fe
b-1
3
Ma
r-1
3
Ap
r-13
Ma
y-1
3
Jun
-13
Buenos Aires Corporate
City Rio de Janeiro
Location Dow ntow n
Class A
GLA (m²) 7,046
Contracted Mo. Rent (BRL)* 726,630
Avg. Rent (BRL/m²)* 103.1
Acquisition Date Sep-12
Acquisition Price (BRL)* 105,000,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 14,902
Current Fair Value (BRL) 127,800,000
Current Price (BRL/m²) 18,138
Annual. m² appreciation (%)* 27.2%
Current Cap Rate* 6.8%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (22.6)
TenantsBraskem, Banco do Brasil,
others
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential High
* Itaú BBA Estimates
Buenos Aires Corporate
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
16
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
Edifício Gomes Freire
O Gomes Freire é um edifício de Classe B localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com uma
GLA de 5.169 m² e uma receita estimada de locação de R$ 55,6/m². Está alugado para o Banco do Brasil
e para o Tribunal Regional do Trabalho.
O cento do Rio de Janeiro deve observar uma onda de edifícios de Classe B e Classe A modernizados
tornando-se disponíveis nos próximos dois anos. Esta nova oferta pode apresentar uma ameaça para este
ativo, porém, por outro lado, o locatário é um órgão público que pode não se sentir inclinado a migrar sem
necessidade para um edifício mais caro.
Considerando a apreciação do seu valor desde que foi adquirido e o cap rate atual de 6,2%, com base na
avaliação recente, acreditamos que existe algum potencial de valorização neste caso, seja na forma de
um desinvestimento, seja através de um spread de locação na renovação contratual.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
0
20
40
60
80
100
120
Ma
r-13
Ap
r-13
Ma
y-1
3
Jun
-13
Bela Paulista
City São Paulo
Location Paulista
Class A
GLA (m²) 6,381
Contracted Mo. Rent (BRL)* 505,671
Avg. Rent (BRL/m²)* 101.5
Acquisition Date Feb-13
Acquisition Price (BRL)* 90,025,614
Acquisition Price (BRL/m²)* 14,108
Current Fair Value (BRL) 99,240,000
Current Price (BRL/m²) 15,552
Annual. m² appreciation (%)* n/a
Current Cap Rate* 7.8%
Vacancy Rate (%) 14%
Vacancy cost (BRL/m²)* (12.0)
Tenants Various
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential High
* Itaú BBA Estimates
Bela Paulista
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
Dec-1
0
Feb-1
1
Ap
r-11
Jun
-11
Au
g-1
1
Oct-
11
Dec-1
1
Fe
b-1
2
Ap
r-12
Jun
-12
Au
g-1
2
Oct-
12
Dec-1
2
Fe
b-1
3
Ap
r-13
Jun
-13
Gomes Freire Building
City Rio de Janeiro
Location Dow ntow n
Class B
GLA (m²) 5,169
Contracted Mo. Rent (BRL)* 287,182
Avg. Rent (BRL/m²)* 55.6
Acquisition Date Nov-10
Acquisition Price (BRL)* 28,980,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 5,607
Current Fair Value (BRL) 56,000,000
Current Price (BRL/m²) 10,834
Annual. m² appreciation (%)* 35.4%
Current Cap Rate* 6.2%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (24.4)
Tenants TRT, Banco do Brasil
Type of contract Typical
Renew al 2016
Upside Potential High
* Itaú BBA Estimates
Gomes Freire Building
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
17
Edifício Athenas
O Athenas é um edifício de Classe B localizado na área de Pinheiros, na cidade de São Paulo, com uma
GLA de 6.230 m² e um preço médio estimado de locação de R$ 44,0/m². É um edifício de múltiplos
locatários, com uma taxa de vacância estimada de 16%.
Este foi o terceiro edifício adquirido pelo fundo, que possui uma participação de 93% no prédio. De acordo
com a última avaliação, o cap rate atual é baixo, de 6,7%. Todavia, não temos a expectativa de que sejam
aplicados spreads de locação significativos a estes contratos.
Apesar da boa valorização deste ativo desde a sua aquisição, somos neutros em relação ao seu potencial
de valorização. Considerando a sua localização e a qualidade do ativo, existe um risco maior de vacância.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
Edifício Joaquim Floriano
Este é um edifício de Classe A localizado na área do Itaim, na cidade de São Paulo, com uma GLA de
3.198 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 69,2/m². O fundo possui uma participação de
82% na propriedade. Os locatários atuais são a Arteris, Yamaha, Vetor Zero e TIM.
Considerando a última avaliação, a propriedade apresentou uma valorização de aproximadamente 22%
em base anual. Acreditamos que o potencial de valorização neste caso está ligado a um possível
desinvestimento.
Quanto ao risco de vacância, estamos menos preocupados com este edifício do que com o Athenas. A
propriedade está próxima de áreas mais valorizadas, tais como a Faria Lima e a Berrini, e pode atrair uma
demanda sensível aos preços.
40
41
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Ma
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1
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-12
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2
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2
Jan
-13
Ma
r-13
Ma
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3
Athenas Building
City São Paulo
Location Pinheiros
Class B
GLA (m²) 6,230
Contracted Mo. Rent (BRL)* 274,408
Avg. Rent (BRL/m²)* 44.0
Acquisition Date Feb-11
Acquisition Price (BRL)* 35,389,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 5,680
Current Fair Value (BRL) 55,440,000
Current Price (BRL/m²) 8,899
Annual. m² appreciation (%)* 23.8%
Current Cap Rate* 6.7%
Vacancy Rate (%) 16%
Vacancy cost (BRL/m²)* (18.2)
TenantsAmerican Airlines, Polenghi,
others
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential Neutral
* Itaú BBA Estimates
Athenas Building
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
18
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
PIB Sumaré DC
O Centro de Distribuição PIB Sumaré é um galpão logístico localizado na região de Sumaré, a cerca de
100 km de distância da cidade de São Paulo, com uma GLA de 13.600 m² e uma receita estimada de
locação de R$ 16,2/m², de acordo com nosso modelo. O galpão logístico está alugado para a Bravo
Logística, e já enfrentou um período de 100% de vacância entre novembro de 2012 e março de 2013.
Curiosamente, o mesmo locatário decidiu voltar para a propriedade. Este episódio influenciou a nossa
estimativa da taxa de vacância média futura dos galpões logísticos, que estabelecemos em 10%.
Não temos a expectativa de um potencial de valorização nesta propriedade no curto prazo, devido aos
fatores macroeconômicos. De fato, considerando a nova oferta no eixo Anhanguera-Bandeirantes, o risco
de vacância ainda precisa ser levado em consideração.
Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)
Fonte: Itaú BBA
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Mar-
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Nov-1
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Mar-
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May-1
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Jul-1
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p-1
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Nov-1
2
Jan
-13
Mar-
13
May-1
3
Joaquim Floriano Building
City São Paulo
Location Itaim
Class A
GLA (m²) 3,198
Contracted Mo. Rent (BRL)* 221,149
Avg. Rent (BRL/m²)* 69.2
Acquisition Date Mar-11
Acquisition Price (BRL)* 26,876,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 8,404
Current Fair Value (BRL) 40,600,000
Current Price (BRL/m²) 12,695
Annual. m² appreciation (%)* 22.2%
Current Cap Rate* 6.5%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (15.5)
Tenants Arteris, Yamaha, TIM
Type of contract Typical
Renew al Various
Upside Potential Neutral
* Itaú BBA Estimates
Joaquim Floriano Building
0
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Oct-
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Dec-1
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Ma
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Jun
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Au
g-1
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Nov-1
2
Dec-1
2
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-13
Fe
b-1
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Ma
r-13
Ap
r-13
Ma
y-1
3
Jun
-13
PIB Sumaré
City Sumaré
Class Warehouse
GLA (m²) 13,600
Contracted Mo. Rent (BRL)* 220,000
Avg. Rent (BRL/m²)* 16.2
Acquisition Date Sep-11
Acquisition Price (BRL)* 23,017,000
Acquisition Price (BRL/m²)* 1,692
Current Fair Value (BRL) 28,590,000
Current Price (BRL/m²) 2,102
Annual. m² appreciation (%)* 13.5%
Current Cap Rate* 9.2%
Vacancy Rate (%) 0%
Vacancy cost (BRL/m²)* (2.2)
Tenants Bravo Logística
Type of contract Typical
Renew al 2016
Upside Potential Low
* Itaú BBA Estimates
PIB Sumaré
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
19
MERCADO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 4
Escritórios Corporativos
Os mercados de escritórios corporativos Classe A e AAA em São Paulo e no Rio de Janeiro observaram
aumentos significativos tanto nos preços de locação quanto na oferta desde 2007. Nossa expectativa é de
um pipeline ainda ativo de oferta, de uma desaceleração em novos desenvolvimentos, um aumento nas
taxas de vacância e um ligeiro ajuste dos preços ao longo dos próximos 12-18 meses.
Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado significativamente pela nova oferta de escritórios
em São Paulo e no Rio de Janeiro. Mesmo assim, em nosso valuation adotamos uma abordagem
conservadora, e estimamos uma taxa de vacância de 5% nas renovações dos contratos.
Rio de Janeiro
No Rio de Janeiro, o 1T13 se encerrou com um pequeno aumento nas taxas de vacância, que chegaram
a 4,6%, principalmente em consequência do lançamento de 41.800 m² de nova oferta no centro da cidade.
Mesmo assim, a cidade continua a apresentar os preços mais elevados da América Latina. A cidade do
Rio está circundada por um panorama espetacular, porém isto também apresenta obstáculos à expansão,
com o oceano de um lado e as montanhas do outro. Sendo assim, os preços dos terrenos são elevados.
Aproximadamente 70% da GLA dos edifícios corporativos estão localizados na parte central da cidade,
próximos de escritórios governamentais e edifícios de companhias estatais. Em antecipação ao fato de
que o Brasil irá sediar importantes eventos esportivos (a Copa do Mundo de Futebol e os Jogos
Olímpicos), a cidade está desenvolvendo novos projetos urbanos como o Porto Maravilha, na área
portuária próxima do centro da cidade. Nossa expectativa é a de observar um crescimento adicional e
alguns aumentos nos preços desde agora até os Jogos Olímpicos em 2016.
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro, 1T13
Fonte: CBRE
A nova oferta esperada para os próximos 18 meses totaliza aproximadamente 366.000 m², dos quais 44%
serão lançados na área da Barra da Tijuca e 38% no centro da cidade. Também destacamos o edifício
Classe AAA Port Corporate Tower, a ser lançado ainda em 2013 pela Tishman Speyer na área portuária,
com 32.000 m². Na Barra da Tijuca, as Torres de Classe AAA CEO Norte e Sul da Cyrela também devem
ser lançadas em 2013, e compreendem outros 28.600 m² de GLA. Em 2014, a expectativa é a de que o
centro da cidade receba 117.133 m² de nova oferta de dois edifícios de Classe AAA: o Cidade Nova
(31.133 m², da São Carlos) e o REC Sapucaí (86.000 m², da Prosperitas).
Total stock
(usable m²)
Vacancy
rate
Net
absorption
Gross
absorption
New supply Asking lease rate range
(class A) BRL/m²/month
Dow ntow n 2,045,500 5.0% (14,100) 19,000 41,800 120 - 200
Botafogo 350,600 4.0% 1,200 9,700 - 120 - 200
Flamengo 106,300 2.8% (1,900) 2,100 - 100 - 210
Barra da Tijuca 396,000 4.4% 200 8,400 - 80 - 120
South Zone 151,800 3.1% (1,400) 1,300 - 150 -280
Others 111,300 2.7% - - - 70 - 100
Total 3,161,500 4.6% (16,000) 40,500 41,800 70 - 280
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
20
Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro – Nova Oferta Projetada (m²)
2013/14 2013/14
Fonte: NAIDworking
Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo no Rio de Janeiro
Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado substancialmente pela nova oferta no Rio de
Janeiro. O principal ativo do portfólio é o Lagoa Corporate, de Classe AAA. Esta é uma propriedade única
nesta parte da cidade, e a demanda na Zona Sul provavelmente não deve diminuir. O Botafogo Trade
Center também está localizado em uma região privilegiada, na qual a demanda é forte. Os edifícios
Lavradio e Gomes Freire estão alugados para o governo e para instituições financeiras públicas. A nova
oferta no centro da cidade provavelmente irá levar a um aumento nos preços de locação, de maneira que
não acreditamos que seja provável a migração dos locatários para estas propriedades de valor mais
elevado no curto prazo.
O edifício que mais pode sofrer com esta nova oferta é o Buenos Aires Corporate. Devido à diversificação
de locatários e ao preço médio estimado de locação atual, entretanto, acreditamos que o fundo
conseguirá competir no sentido de atrair e manter os locatários, embora alguma vacância não possa ser
descartada.
São Paulo
Na cidade de São Paulo, o 1T13 se encerrou com um aumento nas taxas de vacância, que chegaram a
uma média de 6%. O aumento nas taxas de vacância foi observado em todas as áreas, e decorreu do
aumento na oferta. Em 2012, 6.223 unidades foram lançadas em São Paulo, em comparação com as
7.529 unidades lançadas em 2011. Aproximadamente 80% destas novas unidades possuem uma GLA
média de 45,0 m².
Mercado de Escritórios em São Paulo, 1T13
Fonte: CBRE
2013 2014 2013/14
Barra da Tijuca 51,060 107,907 158,967
Port Area 32,000 7,958 39,958
South Zone 25,460 1,654 27,114
Dow ntow n 14,500 125,512 140,012
Total 123,020 243,031 366,051
2013 2014 2013/14
AAA 60,600 117,133 177,733
A 45,025 10,033 55,058
B 17,395 115,865 133,260
Total 123,020 243,031 366,051
44%
11%7%
38%Barra da Tijuca
Port Area
South Zone
Downtown
49%
15%
36% AAA
A
B
Total stock
(usable m²)
Vacancy
rate
Net
absorption
Gross
absorption
New supply Asking lease rate range
(class A) BRL/m²/month
Dow ntow n 362,400 3% 1,000 4,500 - 40 - 60
Paulista 1,057,700 4% 8,500 13,200 - 80 - 150
Jardins 1,229,200 7% 3,700 39,700 11,100 100 - 190
Marginal 2,368,700 8% 13,700 68,400 23,600 60 - 150
Others 1,387,500 5% 15,700 23,200 6,100 50 - 80
Total 6,405,500 6% 42,600 149,000 40,800 50 - 190
Alphaville 672,900 30% (1,600) 15,000 - 45 - 80
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
21
De acordo com dados do mercado, existe um conjunto de aproximadamente 275.000 m² de GLA em
escritórios corporativos de Classe A e Classe AAA que estarão disponíveis em 2013, e outros 415.000 m²
de GLA serão disponibilizados em 2014.
O impacto inicial desta nova oferta provavelmente será representado por um aumento na vacância,
seguido por uma consistente migração de locatários de ativos da Classe B e da Classe A para ativos da
Classe A e da Classe AAA, e de ativos da Classe C para ativos da Classe B ou da Classe A no longo
prazo, sendo que as maiores dificuldades em termos de taxas de vacância serão enfrentadas pelos ativos
de Classe C.
Olhando para 2013 e 2014, vemos que aproximadamente 63% desta nova oferta serão lançados na área
da Berrini. As taxas de locação oferecidas variam entre R$ 120/m² e R$ 180/m². Se assumirmos um cap
rate de 9%, isto deve representar preços de aquisição de R$ 16.000-24.000/m².
Mercado de Escritórios em São Paulo – Nova Oferta Projetada (m²)
2013/14 2013/14
Fonte: NAIDworking
Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo em São Paulo
O edifício Athenas na área de Pinheiros é menos atrativo do que os outros, devido à sua localização; o
Edifício Joaquim Floriano constitui uma opção barata próxima das áreas da Faria Lima e do Itaim / JK, de
maneira que acreditamos que haverá demanda; e o Bela Paulista está muito bem localizado na área da
Avenida Paulista, onde as taxas de vacância são mínimas.
O edifício Athenas apresenta uma taxa de vacância significativa (próxima de 16%) e, embora possa sofrer
com esta nova oferta, pode também representar uma alternativa barata para as PME que não estão
dispostas a investir muito em tempos de incertezas. Existe um claro risco, entretanto.
Quanto ao Edifício Madison, acreditamos que o preço médio de locação atual está abaixo da média para a
região. Temos a expectativa de alguma vacância; entretanto, devido à diversificação de locatários, não
acreditamos que isto venha a apresentar um impacto substancial sobre o fundo.
2013 2014 2013/14
Berrini 160,547 272,941 433,488
Chacara Santo Antonio - 90,000 90,000
Faria Lima 42,646 29,978 72,624
Vila Olimpia 36,144 - 36,144
Marginal Oeste 27,000 - 27,000
Itaim/JK - 11,601 11,601
Marginal Sul 9,392 - 9,392
Paulista - 9,060 9,060
Total 275,729 413,580 689,309
2013 2014 2013/14
AAA 68,166 175,602 243,768
A 207,563 237,978 445,541
63%13%
11%
5%
4%
2% 1% 1%Berrini
Chacara SantoAntonio
Faria Lima
Vila Olimpia
Marginal Oeste
Itaim/JK
Marginal Sul
Paulista
35%
65%
AAA
A
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
22
Galpões Logísticos
O mercado de galpões logísticos está extremamente concentrado no estado de São Paulo, onde o fundo
possui a maioria de sua exposição ao segmento. Estima-se que existam aproximadamente 8,7 milhões de
m² de GLA no Brasil, dos quais 69% situados no estado de São Paulo. Outros 2,2 milhões de m² devem
ser desenvolvidos nos próximos dois anos, com aproximadamente a mesma proporção, no estado de São
Paulo (cerca de 67%).
Distribuição dos Dados dos Galpões logísticos – Brasil
Estoque Total (m² Utilizáveis) Nova Oferta
Fonte: NAIDWorking
Observando apenas o estado de São Paulo, quase a metade da oferta atual e da oferta futura estão
concentradas ao longo do eixo Anhanguera-Bandeirantes. Este sistema rodoviário interliga a cidade de
São Paulo com Campinas e localidades mais distantes a Noroeste. A proximidade da rodovia com muitas
cidades e sua alta qualidade a tornam uma área-alvo para companhias em setores nos quais a logística
tem importância estratégica crucial.
Total stock
(usable m²)
Vacancy
rateProperties New supply
Asking lease rate range
BRL/m²/month
São Paulo 5,983,786 22% 172 1,477,970 21.5
Rio de Janeiro 1,173,097 3% 21 207,812 28.5
Minas Gerais 282,550 22% 7 121,752 20
Paraná 373,414 1% 10 92,751 16
Ceará 400,000 7% 1 107,512 14
Others 509,886 10 192,203
Total 8,722,733 17% 221 2,200,000 14-33
-
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
Sã
o P
aulo
Rio
de J
aneiro
Min
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era
is
Pa
raná
Ceará
Oth
ers
Th
ousand m
²
Total stock (usablem²)
New supply
69%
13%
3%
4%
5% 6%
São Paulo
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Paraná
Ceará
Others
67%
9%
6%
4%5%
9%
São Paulo
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Paraná
Ceará
Others
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
23
Distribuição dos Dados dos Galpões logísticos – Estado de São Paulo
Estoque Total (m² Utilizáveis) Nova Oferta, Dois Anos
Fonte: NAIDWorking
Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio de Galpões logísticos do Fundo
O fundo está altamente exposto ao eixo Anhanguera-Bandeirantes. O Centro de Distribuição Bandeirantes
possui um contrato atípico, e oferece receitas garantidas. Os galpões logísticos em Jundiaí, que estão
alugados para a Foxconn, Dafiti e Geodis, estão bem localizados, porém podem sofrer em virtude destas
novas ofertas quando os contratos começarem a ser renovados.
O CD de Pouso Alegre está em construção, e se trata de um built-to-suit (BTS). Entendemos que se tratou
de uma boa aquisição, uma vez que o edifício será um galpão logístico moderno e amplo com certificação
LEED em um importante pólo macroeconômico, a partir do qual o locatário estará bem posicionado para
atender os estados de Minas Gerais e São Paulo.
Nossa maior preocupação está relacionada com o PIB Sumaré, porém esta é a propriedade menos
significativa no portfólio de galpões logísticos do fundo.
Para o segmento de galpões logísticos do fundo no geral estamos assumindo uma taxa de vacância
estável de 10%, quando da primeira renovação contratual.
Total stock
(usable m²)
Vacancy
rateProperties
New supply
(2 years)
Asking lease rate range
BRL/m²/month
Anhanguera - Bandeirantes 2,710,320 24% 66 839,857 18.5
Dutra - Ayrton Senna 859,893 38% 16 34,678 21.4
Castelo Branco 841,787 19% 38 210,905 23.51
São Paulo City 534,640 4% 15 20,000 23.6
Outros 516,161 12% 22 170,078 14-25
Regis Bitencourt 351,642 24% 8 143,652 23.6
Anchieta - Imigrantes 169,342 17% 7 58,800 25
Total 5,983,785 22% 172 1,477,970 14-33
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
An
hanguera
- B
andeira
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Regis
Bitencourt
An
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ta -
Im
igra
nte
s
Th
ousand m
²
Total stock (usablem²)
New supply(2 years)
45%
14%
14%
9%
9%
6%3% Anhanguera -
Bandeirantes
Dutra - Ayrton Senna
Castelo Branco
São Paulo City
Outros
Regis Bitencourt
Anchieta - Imigrantes
57%
2%
14%
1%
12%
10%
4%Anhanguera -BandeirantesDutra - Ayrton Senna
Castelo Branco
São Paulo City
Outros
Regis Bitencourt
Anchieta - Imigrantes
Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013
Itaú BBA
24
PRINCIPAIS RISCOS SEÇÃO 5
Risco de Vacância
O fundo conseguiu manter as suas taxas de vacância sob controle. Entretanto, é razoável esperar algum
aumento nas taxas de vacância no futuro próximo.
Na Seção 4, fizemos alguns comentários sobre a nova oferta de edifícios de escritórios e galpões
logísticos esperada para os próximos 18 meses, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro.
Mesmo assim, não temos a expectativa de que esta oferta apresente um impacto significativamente
prejudicial sobre o portfólio do fundo, por três razões: em primeiro lugar, devido ao fato de que, em função
das multas contratuais, os locatários se sentem desencorajados a encerrar seus contratos antes do prazo
estipulado; em segundo, porque mudar para uma nova instalação significa que o locatário precisa realizar
investimentos adicionais na customização; e, por último, mas não menos importante, em virtude do fato de
que os preços atuais por m² de locação do portfólio não estão acima dos níveis praticados no mercado, de
acordo com as nossas estimativas.
Risco Regulatório
O risco regulatório é intrínseco à estrutura de um fundo imobiliário. Quaisquer alterações nas
regulamentações corporativas ou na tributação provavelmente apresentarão um impacto direto sobre sua
atratividade. Não temos a expectativa de tais alterações no futuro próximo, especialmente de alguma
mudança que possa prejudicar este setor. Não obstante, a recente volatilidade dos preços criou um
pânico momentâneo entre os investidores de varejo, e a entidade regulatória, a CVM, está continuamente
estudando melhorias adicionais no marco regulatório dos fundos imobiliários.
Risco da Administração
A adoção de técnicas de governança corporativa modernas e bem conhecidas ainda não é obrigatória
para os fundos imobiliários submetidos ao atual marco regulatório. Os riscos podem se materializar em
situações de conflito de interesses, uso inadequado dos fundos ou outras ações e omissões por parte de
administradores que deliberadamente destruam valor para os acionistas.
Levando em consideração o histórico do fundo, nossa opinião é a de que os administradores têm sido
diligentes no que se refere ao uso dos recursos, e têm adotado medidas ativas destinadas à criação de
valor. No entanto, o nível de transparência ainda pode ser melhorado.
Risco Macroeconômico e Outros Riscos
Taxas de juros. As taxas de juros apresentam um impacto direto na taxa de desconto e sobre o custo
médio ponderado do capital (WACC, na sigla em inglês) de qualquer investimento. Sendo assim,
aumentos nas taxas de juros resultam em um valor líquido presente (NPV) menor em nossos modelos de
DCF e DDM. Por outro lado, reduções nas taxas de juros aumentam o NPV e tornam o investimento mais
atrativo. Além disso, as taxas de juros apresentam uma influência direta sobre a atividade econômica, e
podem acelerar ou desacelerar os gastos dos consumidores, a criação de empregos, inflação, crédito e
outras variáveis que afetam diretamente as receitas e o crescimento dos fundos imobiliários.
Taxa de desemprego. Aumentos na taxa de desemprego resultam em menor consumo. Isto pode afetar
o segmento de galpões logísticos. Quanto aos escritórios corporativos, os impactos são menos imediatos,
por duas razões: em primeiro lugar devido ao fato de que a demanda deve diminuir apenas se
aumentarem as taxas de desemprego de funcionários administrativos (colarinhos-brancos); e em
segundo, porque os contratos de locação dos escritórios corporativos apresentam prazos mais longos, e o
investimento necessário para realizar uma mudança para outro local é considerável, quando levados em
consideração os custos relacionados com a TI.
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Itaú BBA
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Estimativa da Taxa de Juros Estimativa da Taxa de Desemprego
Fonte: BCB e Itaú BBA Fonte: BCB e Itaú BBA
Risco implícito de desvalorização imobiliária. As propriedades podem ter o seu valor corrigido
negativamente não apenas em virtude das flutuações nos preços do mercado, mas também devido a
perdas intrínsecas de potencial econômico nas áreas nas quais estão localizadas. Como? Muitos eventos
podem eventualmente contribuir para tal desvalorização – para nomear apenas alguns: desastres
naturais, políticas urbanas equivocadas, taxas crescentes de criminalidade e desordens públicas,
impostos maiores sobre as propriedades, etc. Todavia, não esperamos nenhuma possibilidade de baixa
para o fundo em consequência deste tipo de risco.
Riscos para as propriedades. Os riscos relativos às propriedades variam de políticas públicas sobre o
zoneamento e expropriações a perdas devidas a incêndio, enchentes ou outros desastres. O fundo possui
contratos de seguros ao nível da propriedade, de maneira a mitigar estes riscos.
Risco de crédito. No geral, não temos razão para acreditar que a classificação de crédito dos locatários
possa afetar negativamente o fundo.
Riscos de liquidez. Considerando que a única possibilidade de desinvestimento é representada pelo
mercado secundário, os investidores podem enfrentar dificuldades na venda de suas cotas. A liquidez é
uma faca de dois gumes: pode representar uma clara vantagem em comparação com os investimentos
imobiliários tradicionais, mas pode também constituir uma desvantagem. O volume médio diário
negociado do fundo está em torno de R$ 2,4 milhões.
Risco de concentração. A diversificação de ativos e de locatários diminui tal risco. Uma alta
concentração em um pequeno número de locatários aumenta o risco de vacância e, consequentemente,
pode afetar os retornos. Acreditamos que o fundo está adotando medidas positivas para reduzir o risco de
concentração.
Risco de concentração de cotistas. Os benefícios fiscais aos quais os cotistas têm direito dependem do
preenchimento de determinadas condições. Uma destas condições é a obrigatoriedade de que o fundo
conte com pelo menos 50 cotistas. A base de investidores do fundo conta com mais de 40.000
investidores, mitigando completamente este risco.
Riscos fiscais. A Receita Federal do Brasil (RFB) pode ter diferentes interpretações sobre as práticas
contábeis e de tributação dos fundos imobiliários. Até recentemente, este mercado era relativamente
pequeno, e acreditamos que em vista do forte aumento recente na quantidade de fundos, seu aumento
em valor de mercado e no número de investidores, a RFB deverá observar mais cuidadosamente este
novo mercado. Além disso, o sistema judiciário brasileiro não conta com jurisprudência firmemente
estabelecida sobre o assunto.
Riscos legais. Considerando que os fundos imobiliários são produtos relativamente novos, não existe um
histórico legal significativo envolvendo estas entidades, de modo que um número considerável de
possíveis situações pode estar sujeito a disputas judiciais.
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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 2014F
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Itaú BBA
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EXONERAÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Itaú BBA é uma marca usada pela Itaú Corretora de Valores S.A.
Classificações: Definições, Dispersão e Relações Bancárias
Classificações (1)
Definição (2)
Cobertura (3)
Relação Bancária
(4)
Outperform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho acima da média do mercado.
50% 43%
Market Perform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho em linha com a média do mercado.
34% 29%
Underperform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho abaixo da média do mercado.
16% 14%
1. As classificações usadas neste documento (Outperform, Market Perform e Underperform) correspondem aproximadamente a Compra, Manutenção e Venda, respectivamente.
2. As classificações refletem a avaliação do analista sobre o desempenho da cotação da ação no médio prazo comparado com a média do mercado. As recomendações continuarão válidas até o analista alterar a classificação, o que poderá acontecer como resultado de novas informações, ou simplesmente devido à alteração na cotação da ação (não existe um período de tempo pré-determinado). As empresas estão agrupadas em setores de acordo com as suas semelhanças. Os setores são: (i) Bancos e Serviços Financeiros; (ii) Bens de Consumo & Varejo + Alimentos e Bebidas (iii) Saúde + Educação; (iv) Siderurgia & Mineração + Papel & Celulose; (v) Petróleo, Gás & Petroquímica + Agronegócio; (vi) Setor Imobiliário & Construção; (vii) Telecomunicações, Mídia e Tecnologia; (viii) Transportes, Indústrias e Logística; (ix) Serviços de Utilidade Pública; (x) Estratégia.
3. Percentual de empresas cobertas pela Itaú Corretora de Valores S.A. nessa categoria de classificação.
4. Percentual de empresas incluídas nessa categoria de classificação, para as quais foram prestados serviços de banco de investimento, pelo Itaú Unibanco S.A. ou por uma de suas empresas coligadas, nos últimos 12 (doze) meses, ou poderão ser prestados nos próximos 3 (três) meses.
Divulgação de Terceiros
Empresas Mencionadas Ticker Cotação Recente
Itens de Divulgação
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Kinea Fundos Imobiliario KNRI11 1380,0 -
1. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas lideraram ou co-lideraram uma oferta pública para as empresas analisadas neste relatório nos últimos 12 (doze) meses, tendo sido remunerada por este serviço.
2. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas foram remuneradas pelos serviços de banco de investimento prestados para as empresas analisadas neste relatório, nos últimos 12 (doze) meses, e esperam receber ou pretendem buscar remuneração por esses serviços a serem prestados às empresas analisadas neste relatório nos próximos 3 (três) meses.
3. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas atuaram como formadoras de mercado para as empresas analisadas neste relatório, na época em que o mesmo foi emitido.
4. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas atuaram como underwriter dos títulos e ações emitidos pelas empresas analisadas neste relatório, nos últimos 5 (cinco) anos.
5. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas, fundos, carteiras e clubes de investimento administrados pela Itaú Corretora de Valores S.A. detinham em sua carteira, direta ou indiretamente, 1% (um por cento) ou mais de qualquer classe de ações ordinárias emitidas pelas empresas analisadas neste relatório, no final do mês passado.
6. O(s) emissor(es) analisado(s) tem participação relevante em empresas do Grupo Itaú Unibanco.
Kinea Fundos Imobiliario
Fonte: Itaú BBA
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Underperform Market Perform Outperform UR Fair Value
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Itaú BBA
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Informações Relevantes 1. Este relatório foi elaborado pela Itaú Corretora de Valores S.A. ("Itaú BBA"), uma subsidiária do Itaú Unibanco S.A., regulada pela Comissão de Valores
Mobiliários (CVM), e distribuído pelo Itaú BBA ou por uma de suas afiliadas (denominada conjuntamente "Grupo Itaú Unibanco". Itaú BBA é uma marca usada pela Itaú Corretora de Valores S.A., por suas afiliadas e por outras empresas do Grupo Itaú Unibanco.
2. Este relatório tem como objetivo único fornecer informações, e não constitui e nem deve ser interpretado como sendo uma oferta de compra ou venda ou como uma solicitação de uma oferta de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro, ou de participação em uma determinada estratégia de negócios em qualquer jurisdição. As informações contidas neste relatório foram consideradas razoáveis na data em que o relatório foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco não dá nenhuma segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações. Este relatório também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida das estratégias de investimentos, mercados ou desdobramentos nele abordados. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem a opinião atual do analista responsável pelo conteúdo deste relatório na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. Os preços e disponibilidades dos instrumentos financeiros são meramente indicativos e sujeitos a alterações sem aviso prévio. O Grupo Itaú Unibanco não tem obrigação de atualizar, modificar ou alterar este relatório e de informar o leitor, salvo quando do encerramento da cobertura dos emitentes dos títulos mobiliários abordados neste relatório.
3. O analista responsável pela elaboração deste relatório, destacado em negrito, certifica, por meio desta que as opiniões expressas neste relatório refletem, de forma precisa, única e exclusiva, suas visões e opiniões pessoais a respeito de todos os emitentes ou valores mobiliários analisados, e foram produzidas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ao Itaú BBA, ao Banco Itaú BBA S.A. e demais empresas do Grupo. Uma vez que as opiniões pessoais dos analistas de investimento podem ser divergentes entre si, o Itaú BBA e suas subsidiárias e afiliadas podem ter publicado ou vir a publicar outros relatórios que não apresentem uniformidade e/ou cheguem a conclusões diferentes das informações fornecidas neste relatório. O analista responsável pela elaboração deste relatório não está registrado e/ou não é qualificado como analista de pesquisas junto à NYSE ou à FINRA, tampouco sendo associado à Itaú USA Securities, Inc., portanto, ele pode não estar sujeito às restrições da Norma 2711 sobre comunicações com uma empresa objeto de análise, aparições públicas e transações com valores mobiliários mantidos em uma conta de analista de pesquisas.
4. A remuneração de um analista é determinada com base no total das receitas do Itaú BBA, uma parcela das quais é oriunda da prestação de serviços de banco de investimento. Como todos os funcionários do Itaú BBA e de suas subsidiária e afiliadas, os analistas recebem uma remuneração que está atrelada ao resultado global. Sendo assim, a remuneração de um analista pode ser considerada indiretamente relacionada a este relatório. Entretanto, o analista responsável pelo conteúdo deste relatório certifica, por meio deste, que nenhuma parcela de sua remuneração esteve, está ou estará, direta ou indiretamente, relacionada a quaisquer recomendações ou opiniões específicas contidas neste relatório, ou vinculada à precificação de qualquer um dos valores mobiliários discutidos neste relatório. O Grupo Itaú Unibanco e os fundos, carteiras e clubes de investimentos administrados pelo Grupo Itaú Unibanco podem ter uma participação direta ou indireta equivalente a não mais que 1% (um por cento) do capital social das empresas, e podem ter estado envolvidos na aquisição, venda ou negociação dessas ações no mercado.
5. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de um determinado investidor. Os investidores que desejem adquirir ou negociar os títulos mobiliários cobertos neste relatório devem obter documentos pertinentes relativos aos instrumentos financeiros e às bolsas e confirmar o seu conteúdo. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento baseada nas informações contidas neste relatório. A decisão final em relação aos investimentos deve ser tomada por cada investidor, levando em consideração os vários riscos, tarifas e comissões. Caso um instrumento financeiro seja expresso em uma moeda que não a do investidor, uma alteração nas taxas de câmbio pode impactar adversamente seu preço, valor ou rentabilidade, e o leitor deste relatório assume quaisquer riscos de câmbio. Os rendimentos dos instrumentos financeiros podem apresentar variações e, consequentemente, o preço ou valor dos instrumentos financeiros pode aumentar ou diminuir, direta ou indiretamente. Rentabilidade passada não é necessariamente indicativa de resultados futuros, e nenhuma segurança ou garantia, de forma expressa ou implícita, é dada neste relatório em relação a desempenhos futuros. O Grupo Itaú Unibanco se exime de toda e qualquer responsabilidade por eventuais prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou de seu conteúdo e ao utilizar tal relatório o investidor obriga-se, de forma irrevogável e irretratável, a manter o Grupo Itaú indene em relação a quaisquer pleitos, reclamações e/ou pedidos.
6. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer outra pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito do Itaú BBA. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis mediante solicitação.
7. Conforme exigido pelas regras da Comissão de Valores Mobiliários o(s) analista(s) responsável(eis) pela elaboração do presente relatório indica(m) no quadro abaixo "Informações Relevantes" situações de potencial conflito.
Observação Adicional nos relatórios distribuídos no (i) Reino Unido e Europa: Itau BBA International plc: Este material é distribuído e autorizado pelo Itau BBA International plc (Itau BBA UK) em conformidade com o Artigo 21 do Financial Services and Markets Act 2000. O material que descreve os serviços e produtos oferecidos pelo Itaú Unibanco SA (Itaú) foi elaborado por aquela entidade. IBBA UK é uma filial do Itaú. Itaú é uma instituição financeira validamente existente sob as leis do Brasil e membro do Grupo Itaú Unibanco. Itaú BBA International plc sede 20 º andar, 20 de Primrose Street, London, Reino Unido, EC2A 2EW e está autorizado pela Prudential Regulation Authority e regulado pela Autoridade de Conduta Financeira e do Prudential Regulation Authority (FRN 575225). Itaú BBA International plc Sucursal Lisboa e a Sucursal Financeira Exterior localizada na Madeira são reguladas pelo Banco de Portugal para a realização de negócios em todos os escritórios. Itaú BBA International plc tem escritórios de representação na França, Alemanha, Espanha e Colômbia, que estão autorizados a realizar atividades limitadas e as atividades de negócios realizados são regulados pelo Banque de France, Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Banco de España e Superintendência Financeira da Colômbia, respectivamente . Nenhum dos escritórios e filiais lida com clientes de varejo. Para qualquer dúvida entre em contato com o seu gerente de relacionamento. Para mais informações acesse: www.itaubba.co.uk. Itau BBA UK Securities Limited: Este material é distribuído e autorizado pelo Itau BBA International plc (Itau BBA UK) em conformidade com o Artigo 21 do Financial Services and Markets Act 2000. Este material é direcionado exclusivamente a contrapartes elegíveis e profissionais, definidas pela Autoridade de Conduta Financeira. O material que descreve os serviços e produtos oferecidos pelo Itaú Unibanco SA (Itaú) foi elaborado por aquela entidade. IBBA UK é uma filial do Itaú. Itaú é uma instituição financeira validamente existente sob as leis do Brasil e membro do Grupo Itaú Unibanco. Itau BBA UK Securities Limited sede 20 º andar, 20 de Primrose Street, London, Reino Unido, EC2A 2EW e é autorizado e regulado pela Autoridade de Conduta Financeira (FRN494837); (ii) EUA: A Itaú BBA USA Securities Inc., uma empresa membro da FINRA/SIPC, está distribuindo este relatório e aceita a responsabilidade pelo conteúdo do mesmo. O investidor americano que receber este relatório e desejar realizar uma operação com um dos valores mobiliários analisados neste relatório, deverá fazê-lo através da Itaú USA Securities Inc., localizada na 767 Fifth Avenue, 50th Floor, New York, NY 10153; (iii) Ásia: Este relatório é distribuído em Hong Kong pela Itaú Asia Securities Limited, autorizada a operar em Hong Kong nas atividades reguladas do Tipo 1 (operações com títulos e valores mobiliários) pela Securities and Futures Commission. A Itaú Asia Securities Limited aceita toda a responsabilidade legal pelo conteúdo deste relatório. Em Hong Kong, um investidor que desejar adquirir ou negociar os valores mobiliários abrangidos por este relatório deverá entrar em contato com a Itaú Asia Securities Limited, no endereço 29th Floor, Two IFC, 8 Finance Street - Central, Hong Kong; (iv) Japão: Este relatório é distribuído no Japão pela Itaú Asia Securities Limited - Filial de Tóquio, Número de Registro (FIEO) 2154, Diretor, Kanto Local Finance Bureau, Associação: Associação dos Operadores de Títulos Mobiliários do Japão; (v) Oriente Médio: Este relatório foi distribuído pela Itaú Middle East Limited. A Itaú Middle East Limited é regulada pela Dubai Financial Services Authority e é localizada no endereço Al Fattan Currency House, Suite 305, Level 3, Dubai International Financial Centre, PO Box 482034, Dubai, Emirados Árabes Unidos. Esse material é destinado apenas para Clientes Profissionais (conforme definido pelo módulo de Conduta de Negócios da DFSA), outras pessoas não deverão utilizá-lo; (vi) Brasil: A Itaú Corretora de Valores S.A., uma subsidiaria do Itaú Unibanco S.A., autorizada pelo Banco Central do Brasil e aprovada pela Comissão de Valores Mobiliários brasileira, está distribuindo este relatório. Caso haja necessidade, entre em contato com o Serviço de Atendimento a Clientes, telefones nº. 4004-3131* (capital e áreas metropolitanas) ou 0800-722-3131 (outras localidades) durante o expediente comercial, das 09h00 às 20h00. Se desejar reavaliar a solução apresentada, após a utilização destes canais, ligue para a Ouvidoria Corporativa Itaú, telefone nº. 0800 570 0011 (em dias úteis das 9h00 às 18h00), ou entre em contato por meio da Caixa Postal 67.600, São Paulo-SP, CEP 03162-971.* Custo de uma Chamada Local
Informações Relevantes – Analistas
Analistas Itens de Divulgação
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Giovanni Vescovi X X X X
Lucas Tambellini X X X X
1. O(s) analista(s) de investimentos, envolvidos na elaboração deste relatório, tem vínculo com pessoa natural que
trabalha para o emissor objeto do relatório de análise. A natureza do vínculo consiste em...
2. O(s) analista(s) de investimentos, seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio
ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão das companhias objeto de sua análise.
3. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, estão direta ou indiretamente envolvidos na aquisição,
alienação ou intermediação dos valores mobiliários objeto deste relatório.
4. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse
financeiro em relação à companhia emissora dos valores mobiliários analisados neste relatório.
5. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, negociam com cotas de fundos de investimento que
concentram seus investimentos na companhia analisada ou em seu setor da economia,ou em cuja administração ou
gestão podem influenciar, direta ou indiretamente.