2. APRILL 2014

TEEMALEHT

MAAKLERITEST NII JA NAA:Peep Sooman soovitab maaklerit survestada, Mart Saa julgustab spetsialisti kaasama ja Ardo Lepp selgitab maaklerilepingu tagamaid. Lk 2, 10, 11Ärinõuanne: investeeri kobarkinno ja poodi. Lk 8

Mati Kaal: Üht-teist oleme jõudnud,

peamiselt selle sajandi jooksul, ära teha, aga

kõige halvemas seisus on praegu veel tiigrid

ja jääkarud. Lk 6

2 || kinnisvara ja ehitus postimees, 2. aprill 2014

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194

Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395

Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391

Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

ÖÖPÄEVARINGNE NÕUSTAMINE. Kinnisvara on Eesti inimestele muutunud väga oluliseks ja selle teemaga kokku puutudes tekib palju küsimusi. Sageli ei teata, kust võiks omal käel vastuseid leida.

Kinnisvara nõustamiskeskus täitis turul olnud tühimiku

P arim moodus enda palgatud müügimeest survestada on sõlmida temaga põhjalik le-ping, kus on poolte õigused ja kohustused korralikult ning tasakaalustatult kirja pan-dud. Kinnisvaramaaklerid muutuvad va-hel natuke laisaks. Eriti selles mõttes, et

küsida osatakse, aga anda mitte. Kliendile topitakse suur-te leppetrahvidega ainuesindusleping nina alla, kuid selle-ga kaasnevaid privileege ei tutvustata. Ning siis imestatak-se maaklerite madala maine üle.

Seda, kas müüa kinnisvara ise või vahendaja kaudu, mi-na kellelegi soovitama ei hakka. Kui inimene saab ise oma korteri väljaüürimise või müügiga hakkama, siis on kõik hästi. Iga nohu pärast pole ju vaja kohe arsti juurde tormata.

Kui aga omanik tunneb, et endal käib müük üle jõu, siis tulebki sammuda kinnisvarabüroosse ja sealsetelt prof-fidelt abi küsida. Aga mida ja kuidas küsida?

Laias laastus on kinnisvarabüroo ja omaniku vahel kolm võimalikku koostöömudelit. Suuline kokkulepe, kus kellelgi pole kellegi suhtes mingeid kohustusi peale selle, et kui maakler kauba maha müüb, on tal seaduse järgi õigus saada maakleritasu.

Teine on lihtne esindusleping, kus fikseeritakse kirjali-kult tähtsamad parameetrid, kuid mille kõige olulisemaks punktiks on siiski see, et omanik tõepoolest annab maak-lerile õiguse seda vara pakkuda.

Kolmas on ainuesindusleping, kus eksklusiivõigustega maakler kohustub tegema teatud toimingud ning omanik kohustub maakleritasu maksma, tihtipeale hüvitisena vä-hemalt osaliselt ka siis, kui vara jääb müümata või omanik leiab kaubale ise ostja.

Esimesed kaks on lihtsad kokkulepped ja nendest pole mõtet pikemalt rääkida, seda enam, et kui midagi nihu lä-heb, pole mõtet pooltel ka üksteisele näpuga näidata. Kõi-ge põnevam neist vormidest on aga ainuesindusleping, mis võib oskuslikul vormistamisel osutuda müügile korvama-tuks abimeheks ja maakleri survestamise tööriistaks.

Annangi siinkohal mõned näpunäited, mida ainuesin-dusõiguse korral maaklerilt nõuda ja küsida.

Turuülevaade. Iga endast lugupidav maakler peaks ole-ma võimeline ise või oma kolleegidega koostama lühike-se ülevaate, kui palju on konkreetses piirkonnas varasid müüdud, kui suur hulk on neid aktiivses müügis ning mil-line oleks nõudluse ja pakkumise suhte kaudu prognoosi-tav müügihind.

Objekti SWOT. Seda vajab nii omanik kui maakler, aga ka tulevane ostja. Kõik objekti tugevused ja nõrkused tu-leb läbi analüüsida, lisada sinna kommunaalarved, doku-mentatsioon jms. Nende põhjal on väga lihtne müügiteks-tid valmis kirjutada – ortograafiliselt veatud, loomulikult!

Perioodiline tagasiside- ja kliendiraport. See peaks sisal-dama ühendust võtnud ja objekti külastanud isikute üld-andmeid, nende hinnanguid müüdavale varale ning sel-gitusi, missuguses «faasis» ostuhuviline on ja kuidas sel-le isikuga edasi suhelda. See tagab ka jooksva infovahetuse omaniku ja maakleri vahel.

Meediaplaan. Eksklusiivset müügiõigust pole mõtet an-da, kui maakler ei ole valmis võtma kohustust tagada sel-line reklaamikanalite nimekiri, et tõesti kõik vajalik oleks tehtud. See, muide, sisaldab ka kokkulepet, et objektist ei tehta 30-eurose seebikaga uduseid fotosid, vaid korralda-takse kvaliteetse tehnikaga ja põhjalikult järeltöödeldud müügimaterjalid.

Pärast nende tegevuste kokku leppimist võib hakata rääkima sellest, milline võiks olla hüvitis, kui omanik leiab varale ostja oma sõprusringkonnast või otsustab poolel teel teenuse kasutamisest loobuda.

Juhul kui maakler eespool märgitud kohustusi võtta ei taha, on lihtsam leida teine maakler. Ka kinnisvaramaak-lerite seas on konkurents päris tihe.Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman müügihinna määramisest.Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juha-tuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

kinnisMÕte

Peep Sooman

Survesta maaklerit!

KINNISMÕTEAinuesindusleping võib oskuslikul

vormistamisel osutuda müügile korvamatuks abimeheks.

Sageli usaldatakse kinnisvara-küsimustes naabrit, kes on kus-kilt midagi kuulnud, kuid sellis-tes nõuannetes pole alati täit tõ-de. Arco Vara püüab anda ööpäe-varingse nõustamiskeskuse tee-nuse kaudu professionaalset nõu abivajajatele.

Üsna tihti ei julge inimesed oma küsimustega juristi või ad-vokaadi juurde minna, sest kar-davad näida rumalad. Nõuande-telefonile helistada on tunduvalt lihtsam, see võimaldab küsimu-se esitajal soovi korral anonüüm-seks jääda, kuid samas saada sel-gitusi või soovitusi, mida konk-reetses olukorras teha või kuhu mure lahendamiseks pöörduda.

Nõustamiskeskuse esimene töönädal näitas, et inimestel on väga isiklikud mured ja küsimu-sed erinevatel kinnisvarateema-del. Küsitakse kinnisvara ostmi-se ja müümise, pärimise, maksu-de, kinnisvarahindade ning eri-nevate piirkondade kohta. Sa-mas saame siiski juba välja tuua ka mõned tüüpilised küsimused.

Helistavad noored naised, kes tahavad koos elukaaslasega uut korterit osta. Naisel on olemas üsna suur omafinantseering, kuid mehel on suurem palk. Sel-lest tulenevalt saab ametlikuks eluasemelaenu võtjaks ja selle tagasimaksjaks mees, kuigi te-gelikult plaanitakse laenu taga-si maksta ühiselt.

Kodu ostmine elukaaslasegaPank võib soovida, et ostetava kinnisvara omanikuks vormis-tatakse mees. Naine tunneb mu-ret tuleviku suhtes. Kui juhtub, et elukaaslased lähevad hiljem lahku, kuidas nad vara müügist tekkivat tulu jagavad ja kas nai-sel on võimalik omafinantsee-ringu osa tagasi saada?

Sellistel juhtudel soovitan korteri ostulepingu sõlmimisel omandisuhte proportsioonid ära jagada. Kuna omafinantsee-ring on naise poolt, kuulub tal-le õigustatult suurem osa. Lah-kuminekujärgsel müügitulu ja-gamisel läheb seega poolitami-sele vaid omafinantseeringut ületav osa.

Kui osta kodu koos elukaas-lasega, on see õiguslikult sama, kui osta korter koos võõra ini-mesega, näiteks koos sõbranna-ga. Juhul kui lähed sõbrannaga riidu, olete seaduse silmis võõ-rad inimesed.

Abikaasade puhul on suhe pisut sarnane õe ja venna suh-tega. Õde ja vend võivad oma-vahel riidu minna, kuid nad on sellegipoolest sugulased eda-si. Lahutamisel jagatakse abi-elu jooksul soetatud vara võrd-selt, kuid abieluvara lepingu te-gemisel saab samuti paika pan-na omandisuhte.

Kui kodu ostetakse kahe-peale, tuleks mõlemad omani-kud kanda kinnistusraamatus-se nagu abikaasade ühisostugi puhul, kui kinnistusraamatus-se kantakse nii mehe kui ka nai-se nimi.

Päritud kinnisvara müükArvukalt tuleb küsimusi päritud kinnisvara müümise kohta. Põ-hiline küsimus on, mis hetkest saab päritud kinnisvara müüa ja kas selleks piisab testamen-dist või pärimislepingust.

Vastus on, et päritud kinnis-vara saab müüa alles siis, kui pä-rimisprotsess on lõppenud, on välja antud pärimistunnistus ja uued omanikud on kantud kin-nistusregistrisse.

Testament ei ole omandust tõendav dokument ja selle alusel ei saa kinnisvara müüa. Pärimis-protsess võtab tavaliselt aega üks kuni kolm kuud, kuid testamen-di ja pärimislepinguta võib min-na kauem. Tasub meeles pidada,

et päritakse mitte üksnes vara, vaid ka kohustused.

Varem oli nii, et pidi teada andma pärandi vastuvõtmisest. Kui pärandiga kaasa tulevad ko-hustused ületavad vara väärtust, tuleb teatada loobumisest kol-me kuu jooksul pärast pärimis-õigusest teada saamist. Muidu võib juhtuda, et pärid sisuliselt vaid võlad.

Küsitakse ka pärandvaraga seotud ja selle müügist tekkiva maksukohustuse kohta. Pärandi vastuvõtmisel tuleb tasuda nota-ritasu. Pärandvara müügist tekki-vat maksukohustust saab arves-tada vastavalt hiljutisele riigikoh-tu otsusele, mis lubab müügitu-lust teatud kulusid maha arvata.

Selgituse, milliseid kulusid maha arvata lubatakse, võib praegu leida ka maksu- ja tolli-ameti kodulehelt.

Vene kodakondsusKüsitakse näiteks, kas Vene passiga saab Eestis suvilat osta. Muidugi saab! Vene kodakond-susega eraisikud ei saa kinnis-asja osta vaid Eesti–Vene piiri ääres, näiteks Narva-Jõesuus, Sillamäe linnas, Piirissaare ja Värska vallas ning veel mitmes piiriäärses vallas. Kõigil muu-del juhtudel on kinnisvara ost- miseks vaja vaid isikut tõenda-vat dokumenti ja raha.

UUS TEENUS

Maia DaljajEvArco Vara Eesti kinnisvarabüroode juht

Arco Vara nõustamiskeskuses toimub töö kahes vahetuses – nii päeval kui öösel ja soovi korral teenindatakse anonüümselt. Foto: SCANPIX/CoRBIS

Ehitusmess näitab reaalsust ja innustab ekspertidega arutlema2.–5. aprillini toimub Tallinnas Eesti Näitus-te messikeskuses 18. rahvusvaheline ehi-tusmess «Eesti ehi-tab», mis toob kokku ehitusasjatundjad ja -huvilised ning on tra-ditsiooniliselt kevadi-se ehitushooaja ava-löögiks.Messikeskuse neli statsionaarset halli, sel aastal spetsiaal-selt ehitusmessiks püstitatud lisahall ning avaväljakud ma-hutavad messil osale-vate ettevõtete välja-panekuid Eesti ehi-

tusturu uusimatest toodetest ja parima-test pakkumistest.Messil osaleb viimas-te aastate esindusli-kuma väljapanekuga üle 280 ettevõtte ja organisatsiooni seits-mest riigist. Messi teabeprogramm pa-kub mitmeid semina-re nii spetsialistidele kui ka huvilistele. 4. aprillil korraldab Esakoda koostöös oma partneritega messiseminari teemal «Mõtleme hoonetes energiasäästlikult – kuidas tegutseda?».

2. aprillil toimub ehi-tusvaldkonna tradit-siooniline välkfoorum teemal «Ökoinnovat-sioon ja ehituslahen-dused».Loengute ja vestlus-ringi teemadeks on erinevate näiliste ökolahenduste reaal-sus, «öko» kui suhte-lisus, ökotooted ja keskkonnamärgised. Täpsem info messi kohta aadressil www.fair.ee/ eestiehitab.Külastajate parkla on avatud lauluväljaku territooriumil. PM

Uue nõustamiskeskuse loomisest

• Arco Vara koolitas enne nõustamiskeskuse avamist välja küm-mekond inimest oma ettevõttest. Koolitusel õpetati telefonile vastamist ja suhtlemist. Tehti testkõnesid teistesse kinnisvarabü-roodesse ja analüüsiti tüüpilisemaid puudujääke.• Arco Vara maaklerid ja hindajad vastavad telefonile tööpäeviti kella 8st hommikul kella 21ni õhtul. Muul ajal vastab nõustamiste-lefonile samuti professionaal, kuid täpsemat selgitust vajavad kü-simused suunatakse järgneval tööpäeval kinnisvaraasjatundjatele edasi.• Kui pöördumine vajab detailsemat vastust, suunatakse küsimus edasi vastava kitsama ala või piirkonna asjatundjale. Juhul kui vas-tuse leidmine võtab aega, helistatakse küsijale kokkulepitud aja jooksul tagasi. Kui Arco Vara töötajad ei saa helistajat ise aidata, soovitatakse talle, kuhu mure lahendamiseks pöörduda.

ALLIKAS: ARCo VARA

4 || kinnisvara ja ehitus postimees, 2. aprill 2014

Tark ja säästlik lahendus juhib põrandakütet ning -jahutust nii, et igas ruumis ning igal ajal – olenemata õues toimuvast – pü-sib just selline temperatuur, mil-le kasutaja on valinud.

Mugavusautomaatika lubab kasvõi hommepäev kogu perega muretult kevadpuhkusele sõita: arukas süsteem lähtub pere soo-videst ja kütab ruume täpselt pa-rasjagu. Tänu sellele, et mugavus-automaatika võib juhtida põran-dakütte kõrval ka põrandajahu-tust, saab iga pereliige nautida kargel ajal mõnusalt sooja ja pa-laval suvel jahutavat jalgealust.

Juhtmega ja juhtmetaPõrandakütte ja -jahutuse juhti-miseks on kahte tüüpi automaa-tikat. Ühel juhul saavad ruumiter-mostaadid oma toite kontrolleri toiteplokist kahesoonelise juhtme kaudu. Teisel juhul on termostaa-tidel autonoomne, kahest AAA-tüüpi patareist tulev toide. Need patareid peavad termostaadis vastu keskeltläbi viis aastat.

Temperatuuriinfot edasta-vad termostaadid kontrollerile signaalidena, mis ühel juhul lii-guvad mööda juhtmeid ja teisel juhul raadio teel. Seega on muga-vusautomaatika laias laastus kas juhtmetega või raadiosüsteem.

Lahendus lähtub ootustestValik oleneb eelkõige sellest, kui suurel määral soovib kasutaja oma kütte- ja jahutussüsteemi parameetreid seada ning milli-seid lisafunktsioone ta vajab.

Nii juhtmetega kui ka raadio teel toimiv mugavusautomaatika võimaldab

• juhtida kütet ja jahutust;• reguleerida ruumi tempera-

tuuri termostaatide info alusel, kusjuures üks termostaat võib juhtida kontrolleri kaudu mitut termoajamit;

• piirata põrandapinna mini-maalset ja maksimaalset tempe-ratuuri;

• seada perioodiks, kui inime-sed ruumides ei viibi, automaati-ka puhkusrežiimile;

• tasakaalustada põranda-kütte- ja põrandajahutussüstee-mi automaatselt (dünaamiline energiajuhtimine);

• juhtida ringluspumpa relee kaudu;

• rakendada mugavus- ja säästurežiimi (ööpäeva piires taimeriga ja igas ruumis ise-moodi).

Raadio teel juhitav mugavus-automaatika võimaldab veel:

• avada möödaviiguruumi kütteringi, kui kontrolleri kõik ülejäänud kütteringid on suletud;

• reguleerida pealevoolu tem-peratuuri;

• kasutada mugavusseadet, mil-le puhul köetakse põrandat ka ju-hul, kui ruumi temperatuur on üle seadistuspunkti. See väldib põran-da jahtumist kamina kasutamisel;

• rakendada kütte ja jahutuse kaugjuhtimiseks SMS-moodulit.

Juhtmed enne seinaEri termostaatide, kontrolleri-te ja juhtpaneelide võimalused on erinevad. Iga automaatika-süsteem pannakse kokku just neist komponentidest, mis ta-gavad konkreetsele kasutajale sobiva lahenduse.

Juhtmetega mugavusauto-maatika puhul on hädavajalik

seada juhtmed kohale juba ehi-tuse käigus. Tavaliselt paigal-datakse termostaat ukse kõr-vale lüliti kohale, kõrgusele 1,2–1,5 meetrit. Hiljem on juhtmega termostaate ümber paigutada üsna keeruline.

Juhul kui termostaatide juht-med on jäänud õigel ajal vedama-ta, võetakse kasutusele raadio teel juhitav automaatika.

Asukoht olgu parasTermostaati ei ole mõistlik ruu-mis paigaldada õuega külgne-

PÕRANDAKÜTE PARIMA SISEKLIIMA TAGAMISEKS. Kevadele omase tempoka ilmamuutuse korral ei suuda toas parajat sisekliimat hoida ka kõige valvsam ahju- või katlakütja – aga mugavusautomaatika suudab.

Mugavus- automaatika sobitub koju ka tujukaks kevadeks

Arukas süsteem lähtub pere soovidest ja kütab ruume täpselt parasjagu.

vale seinale või kohta, kus sel-lele võib päike peale paista. Kodutehnika paigutusega tu-leb samuti arvestada, sest soo-just eraldava seadme lähedu-ses saab termostaat ruumi te-gelikust temperatuurist väära pildi ja elamine võib jääda see-tõttu alaköetuks.

Raadio teel juhitava süstee-mi eelis on see, et termostaati-de asukohad tuleb välja valida alles siis, kui ruumid on juba kasutusele võetud ning mööbel ja kodutehnika paigas.

jüri PüSS Uponor Eestitehniline tugi

TEHNiKa

Põrandakütet võib juhtida paneelilt, mis on ühendatud süsteemiga juhtmeid pidi või juhtmevabalt ehk raadiolaineid kasutades. FotoD: UPoNoR

postimees, 2. aprill 2014 kinnisvara ja ehitus || 5

Kinnisvaraturg pakub hulgali-selt näiteid, isegi selliseid, kus ühe ja sama maja või korte-ri müügiga tegeleb kuni seitse kinnisvaramaaklerit. Loogika sellise otsuse juures on tavali-selt järgmine: mitmed kuulutu-sed püüavad rohkemate ostja-te tähelepanu, mistõttu suure-neb ka tõenäosus vara kiiremi-ni ja kõrgema hinna eest müüa.

Praktika näitab aga vas-tupidist – selline lähenemine toob üldjuhul kasu asemel kah-ju. Toon ära kaheksa põhjust, miks mitme kinnisvaramaak-leri palkamine vähendab pak-kumise usaldusväärsust ja see-läbi ka kinnisvara müügihinda.

1. Sama korteri või maja pakkumis-tes on esitatud eksitavaid andmeid.Seda nii pindala, müügihinna kui ka muude näitajate osas. Li-satud näide, kus Tartus Tam-melinnas müüvad ühte ja sa-ma maja viis erinevat kinnisva-ramaaklerit. Ruutmeetrihinnad jäävad vahemikku 191–722 eu-rot. Pindala on seejuures 256–964 m² ning erinevate kinnis-varamaaklerite andmetel on selles majas 6–8 tuba.

Kuigi üks nendest pakku-mistest võib olla detailideni korrektne, eelistavad potent-siaalsed ostjad siiski pakku-mist, kus esitatud info on usal-dusväärne.

2. Sama korteri või maja pakkumis-tes on esitatud eksitav info müü-giperioodi ja ehitusaasta kohta.Erinevate pakkumiste puhul võib müügiperiood olla erinev

nädalates, kuudes või aastates. Samas pakkumised, kus ühel juhul on südasuvistel piltidel kesksel kohal jõulukuusk ning teisel kinnisvaramaakleril pais-tab südatalvel aknast roheline tagaaed, on kindlaks ohumär-giks ostjatele. Lisatud näite pu-hul on eksitav ka maja valmi-misaasta, mis erinevates pak-kumistes erineb kümne aasta võrra!

3. Selgusetus, kes konkreetset ma-ja või korterit tegelikult müüb.Kokkulepitud korteriga tutvu-mine võib osutuda pettumu-seks, kui kohapeal selgub, et vaatama tuldi erinevate maak-leritega taas sedasama objek-ti. Eksitavana võivad seejuures mõjuda erinevad fotod eri pe-rioodidest, pinnaandmed või isegi andmed korruse kohta.

Loomulikult võib palgata ennast esindama mitu advo-kaati või maja ehitama kolm ehitusfirmat, ent kui üht ja sa-ma korterit või elamut müüb samal ajal mitu kinnisvara-maaklerit, tuleb müüjal võtta selgelt koordineeriv roll. Vas-tasel korral tuleb leppida turu keskmisest madalama müügi-hinnaga.

4. Mitmed sarnased pakkumised võivad viidata objektiga seotud puudustele.Päris kindlasti tekitavad sarna-sed pakkumised samades kana-lites ostjates küsimusi. Sageda-sem küsimus seondub märki-misväärse ostu puhul puudus-te või keerukusega, sest ainult keerulist või rasket tööd palga-takse tegema mitu spetsialisti.

Mitmed sarnased kinnisva-rapakkumised jätavad ostjate-le mulje, et objektil on suuri puudusi või on seda keeruli-ne müüa, mistõttu peab selle müügiga tegelema mitu maak-lerit.

VÄÄRARUSAAMAD. Kuigi teadlikkus kinnisvaratehingutest on aastatega kasvanud, usub osa müüjaid jätkuvalt, et mitme kinnisvaramaakleri palkamine võimaldab kinnisvara müüa kõrgema hinnaga.

Kaheksa põhjust, miks koostöö mitme kinnisvaramaakleriga vähendab objekti müügihinda iNgMar SaKSiNgLVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler

OST-MüüK

5. Sama pakkumise erinev müügi-hind.Erinev müügihind võib olla tin-gitud eri kokkulepetest maakle-ritasu suhtes, eri aegadel müü-ja erisugustest ootustest või ka erinevatest müügitingimustest.

Ostja esimene eelistus on vaieldamatult odavaim ostuhind, kuid tegelikud asjaolud, näiteks müüja soov soetada sobiv korter või tavapärasest suurem laenu-jääk sageli sellist hinnakokkule-pet sõlmida ei võimalda.

6. Selgusetus, kellega kokkulepe sõlmida.Kinnisvaraturul järjest laial-dasemalt leviv praktika, kus pakkumise juurde on märgi-tud korteri või maja müügistaa-tus, võib ühel pakkumisel olla lubav, teisel aga mitte. Kellega kokkulepe sõlmida või kas see on üldse saadaval, tekitab pal-judes ostjates küsimusi.

7. Arusaamatu müügistaatus.Samal ajal mitme maakleri pa-kutav objekt võib olla pakku-mises erinevate staatustega. Näiteks kas broneering tähen-dab seda, et teine kinnisvara-maakler on korterile ostja leid-nud ning helistamine ja vaata-ma minek oleks raha ja aja rais-

kamine või oodatud on ka tei-sed pakkumised?

8. Segadus mitme ostusoovi kor-ral.Kuidas lahendatakse olukord, kui ühest ja samast pakkumi-sest on huvitatud kahe erine-va maakleri kliendid ning mõ-lemad on valmis pakkumist sa-madel tingimustel aktseptee-rima?

Kuna suuremate portaalide otsingutulemusena võib juhtuda, et sama objekti pakkuvate kin-nisvaramaaklerite müügikuulu-tused kuvatakse järjest, siis suur ühe ja sama objekti kuulutuste arv mõjub potentsiaalsele ostja-le hoopis eksitavana.

Seega on valitud strateegia mõju müügitulemusele pigem negatiivne ning tekitab sega-dust või vähendab pakkumise usaldusväärsust.

Parima tulemuse saavutami-seks tuleks müüjal teha põhjalik eeltöö ja valida välja üks kinnis-varafirma ning konkreetne kin-nisvaramaakler, kellega soovi-tud kvaliteediga teenuses kirja-likult kokku leppida. Selline lä-henemine hoiab kokku müüja aega ning tagab parima võima-liku müügihinna.

Üks ja sama objekt on müügis erinevate maaklerite kaudu. INtERNEt

6 || kinnisvara ja ehitus postimees, 2. aprill 2014

Ahiküttega korter Kastani tn 2006. a täielikult renoveeritud nelja korteriga majas, 81 m², saun. Hind 85 000 €, tel 506 8707 Urmas

Maja vaatega Elva jõele Peedumäel, Elvast 4 km.Katastrinumber 52801:005:0024Hind 77 000 €, tel 506 8707 Urmas

Tartu vanalinnas ahiküttega ja mugavustega korter, 3/3, 75,7 m², sisehoovis. Hind 109 000 €, tel 508 2396 Agnes

Toimiv karjalaut Nõva külas Pala vallas Jõgeva-maal, 1400 m², koos 167 ha maaga.Hind 565 000 €, tel 506 8707 Urmas

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldaminewww.tonisson.ee

Rebase 1, Tartu, E-R kl 9-17,tel 734 4888, 5666 4873,tartu@tonisson.ee

K I N N I S V A R A

MÜÜA 3-TOALINE KORTER MÜÜA 4-TOALINE KORTER

MÜÜA MAJA MÜÜA KARJALAUT

Ilona tel 529 5618.Agnes tel 508 2396.

Uus kodu kesklinna miljööväärtuslikus piirkonnas

Kroonuaia tänavas

ASUME UUEL AADRESSILTARTUS REBASE 1

Tule tutvuma!

Tuleval aastal tähistate Tallinna loomaaias oma direktoriameti 40 aasta juubelit, kuigi töötanud ole-te seal juba 45 aastat. Julgen väi-ta, et Tallinna loomaaed on teie käe all loodushariduse pakkumise kõr-val tegelikult riigi ja pealinna suu-remaid ning sihikindlamalt juhitud kinnisvaraarendusi. Tunnetate ka ise seda?See on nüüd küll pisut liial-datud ettekujutus. Eks lin-nas ja mujal riigiski ole selle aja jooksul ette võetud märk-sa suurejoonelisemaid üld-rahvalikke arendusi, ent sihi-kindlus on vist küll üsna õige märksõna.

Samas on eesmärgini jõud-miseks tarvis veel üsna pikk tee käia ja senise tempoga võ-tab see küll väga palju aega. Kui me 31 aastat tagasi Veskimetsa maile, Vene sõjaväe endistest ladudest kiiruga kohandatud nn kollektsiooni ajutisse säili-tusbaasi kolisime, räägiti kava-dest 10–15 aastaga kogu terri-toorium lõplikult täis ehitada, aga praeguseks pole veel poo-le pealegi jõutud.

Alguses takistas Moskva olümpiamängude järel ülelii-duliselt kehtestatud kümneaas-tane keeld kultuuri- ja spordi-asutustesse investeerida, hiljem aga on tähtsamaks peetud ke-siseid ressursse Eesti riigi taas-käivitamise käigus mujale pai-gutada. Omajagu on takistu-seks olnud ka lapsik vastasseis linna- ja riigivõimu vahel.

Nagu öeldud, on sihti kogu aeg silme ees hoitud ning püü-tud ära kasutada iga võimalust loomaaia arendamiseks. Sellel on muidugi ka oma negatiivne pool – arendustegevus pole ol-

nud ühtlaselt süsteemne, vaid pigem natuke puslet meenutav.

Eesti uuema aja iseloomu-likke jooni on kahjuks see, et ühtki koostatud ja kõrgetes ins-tantsides kinnitatud arenguka-va pole kohustuslik täide viia.

Öelge nüüd ausalt – mida need lõ-putud võitlemised, selgitustöö, pro-jektide kirjutamine, pettumused ja tagasilöögid ning poliitilised vetod teiega nende aastate jooksul on teinud? Olete karastunud?Öeldakse, et kui ei tapa, siis teeb tugevamaks, aga eks see kulutab inimese bioloogilist potentsiaali ikka. Paariküm-ne aasta eest elasin üle arves-tatava infarkti ning pärast se-da olen püüdnud rohkem imes-tada kui vihastada.

Panin kabineti seinale raa-mi sisse Winston Churchilli tsi-taadi: «Edu on liikumine luh-tumisest luhtumisse, kaotama-ta vaimustust» – et oleks kogu aeg silma all.

Loomaaias on mõnus jalutada ja loodust nautida, kuna see on stres-sivaba keskkond, mis on loodud nii loomaaia elanike vajadusi kui ka külastajate mugavusi silmas pida-des. Milliste väljakutsete ees õigu-poolest praegu olete?Oleme esmalt üritanud kollekt-sioonis olevatele liikidele loom-väärseid tingimusi luua ja alles seejärel niisuguste liikide peale mõtlema hakata, keda meil seni veel pole – näiteks kaelkirjakud, kelle järele rahvas tihti küsib.

Üht-teist oleme jõudnud, peamiselt selle sajandi jook-sul, ses osas ära teha, aga kõi-ge halvemas seisus on praegu veel tiigrid ja jääkarud. Viimas-te tarvis on rahvaalgatuslike annetustena kogutud nii pal-ju raha, et projekteerime meie polaariumi piirkonda tänapäe-vast ekspositsiooni, mille teh-niliseks prototüübiks on Taa-nimaal Aalborgi loomaaias ju-ba kümmekond aastat tagasi ehitatu.

Selle ehituslik maksumus võib kujuneda enam kui kol-me miljoni euro suuruseks, sest sisaldab palju veepuhastussead-meid. Tundub kohutavalt kal-lis, aga rikastega võrreldes pole see eriti midagi. Mullu sai Ko-penhaageni loomaaias valmis ekspositsioon jääkarudele, loi-valistele jt polaarvööndist pä-rit elukatele ning selle ehitus-maksumuseks kujunes 22 mil-jonit eurot.

Eelprojekti peaks AS Inno-polis Insenerid hiljemalt mais valmis jõudma ja seejärel oota-me põnevusega järgmist Euroo-pa Liidu rahastamisvooru. Loo-detavasti leidub seal mõni mee-de, mille alt võiks proovida toe-tust saada.

Eelmise vooru keskkonna-haridusliku taristu rajamiseks ette nähtud vahendite toel ole-me üldehituslikult valmis saa-nud loomaaia keskkonnahari-duse keskuse hoone ning suve hakul loodame selle tegevuse järk-järgult käivitada.

Sellest saab tänavu Tallinna loomaaia 75. sünnipäeva peami-ne sündmus, mida oleme enam kui 30 aastat oodanud.

Ruuminappus on seni olnud põhiline takistus siinse üsnagi unikaalse loomakollektsiooni kasutamiseks inimestele loo-dushariduslike teadmiste jaga-misel.

Tallinna loomaaed asub elurajooni-de ja kaubanduskeskuste arenevas ansamblis – kui keeruline on loo-maaia territooriumit sellise loodus-kauni suure pargina üldse hoida ning vältida kinnisvaraarendajate ahvatlevaid pakkumisi?

Kui me 1983. aastal Kadriorust Laagna tee ehituse jalust ära kolisime, oli see piirkond pea-aegu linnaserv ja paljud ütle-sid, et teeme nii kaugele koli-des saatusliku vea. Teisel pool Paldiski maanteed olid Harku sovhoosi rabarberi- ja kapsa-põllud.

Ütlesin juba siis, et see kant on n-ö XXI sajandi Pirita, ehk suurima arengupotentsiaali-ga linnapiirkond, millest peab kujunema tänapäevane vaba aja veetmise ja puhkepiirkond. Nüüd tundub, et põhijoontes asjad selles suunas liiguvadki, kuigi mitmed algselt kavanda-tud vaba aja sisustamiseks et-te nähtud arendused on pöör-dumatult lörri läinud.

Algul sai linn endised põl-lud riigilt endale, et rajada suur lõbustuspark, nagu Hel-singis Linnanmäel. Üle Paldis-ki maantee lehvis suur projekti tutvustav reklaam, kus oli nä-ha koguni lõbustusparki ja loo-maaeda ühendav viadukt, kuid siis loovutati see maa-ala järk-järgult kaubanduskeskuse jms tarbeks.

Kas teile on antud arutamiseks mõ-ni teie arvates eriti lõbus või jabur pakkumine? Ehitame teile delfinaa-riumi, aga ...?Seesama lõbustuspark taheti al-guses loomaaia territooriumile teha. Toonased linnajuhid tulid ja seletasid, et loomaaed mahub väiksemale alale ka ära ja teeme sinna Paldiski maantee poolses-se otsa hoopiski lõbustuspargi, mille tulu arvel saaks linn pare-mini loomaaeda edasi ehitada.

Ütlesin neile tookord, et mis nad minust moosivad, kui üle tee on tühi kapsapõld, kus kasvatatud toidukultuurid too-na kasutusel olnud etüleeritud bensiini tõttu tervist kahjusta-vaid raskmetalliühendeid sisal-davad – tehku sinna. Läksidki minema ja hakkasid asja ajama.

On olnud küll niisuguseid pakkumisi, kus delfinaariumi

või mingi muu efektse atrakt-siooniga koos on tahetud saada endale võimalust kalakasvatu-se või muu niisuguse tulutoova ettevõtmise rajamiseks.

Loomaaias näeb veel hulgaliselt nõukogude pärandit – murenevat betooni ja roostetavat terast. Kas see on säilitamist väärt ajalugu, või on see väljakutse teie järgmiseks kümneks tööaastaks?Selles pole midagi mälestisena säilitamisväärset ja vaimusil-mas näen nende asemel mitme-suguseid moodsa tehnoloogia-ga loomaaianduslikke objekte, mille elluviimine jääb küll mi-nu järglaste ülesandeks.

Kui olemasolevatele liikide-le saavad loomväärsed elutingi-mused valmis, siis on plaanis rajada nende asemele zoogeo-graafilisi ja ökoloogilisi vald-kondi tutvustavaid eksposit-sioone ning need sõjaväeladu-dest ajutise lahendusena üm-ber ehitatud rajatised peaksid tulevikus kõik kaduma.

Pärast seda, kui jääkaru-de uus ekspositsioon ja tuleva-ne «tiigriorg» valmis saavad, kaob esimesena igavikku prae-gune nn külmalembeste kisk-jate maja.

Kellel on loomaaias paremad elu-tingimused kui keskmisel tallinla-sel magalarajoonis?Kõige paremates oludes on meil amuuri leopardid ja lumeleo-pardid ning siinse kollektsioo-ni pärl, maailma parim kalju-kitsede ja uluklammaste selts-kond meie alpinaariumis. Pea-aegu kõik rajatised ja hooned, mis on sel sajandil valmis saa-nud, kuigi mitte nii suurejoo-nelised kui rikkamates maades, tagavad sageli loomadele isegi nende hääbuvatest looduslikest elupaikadest paremad tingimu-sed.

Oleme siinseid nappe, are-nenud maadega võrreldes tun-duvalt kesisemaid majandus-likke võimalusi püüdnud ka-

KINNISVARA KÕIGILE. Tallinna loomaaia direktor Mati Kaal teab kinnisvarast ja ehitusturust nii mõndagi, sest loomadele vääriliste elutingimuste tagamise nimel on ta oma pühendumust ja energiat seganud nii mõnessegi betoonitonni.

Rohkem imestamist,vähem vihastamist

Oleme siinseid nappe, arenenud maadega võrreldes tunduvalt kesisemaid majanduslikke võimalusi püüdnud kasutada eelkõige loomade huvisid silmas pidades.

raiN UUSENtoimetaja

iNTErvjUU

Kauaoodatud looma-aia keskkonnaharidu-se keskuse hoone on valmimas, näitab Ma-ti Kaal ning lubab, et suvel hakatakse samm-sammult loo-dushariduslikke tege-vusi käivitama. FotoD: tooMAS HUIK

postimees, 2. aprill 2014 kinnisvara ja ehitus || 7

Mati Kaal

• Sündinud 3. juunil 1946 Tallinnas.• Tartu ülikooli lõpetas bioloogia erialal 1969. aastal.• Aastast 1968 töötab ta Tallinna loomaaias, 1975. aastast direktorina.• 2001 on teda tunnustatud Valgetähe III klassi teenetemärgiga.

sutada eelkõige loomade hu-visid silmas pidades. Paljudes moodsates ja ülikallites loo-maaiaekspositsioonides osu-tub enamasti kõige kuluka-maks just see osa, mis ehita-tud peamiselt külastajatele mulje ja mugavuste tekitami-seks, millest loomadel pole te-gelikult sooja ega külma.

Kui te järglastele juba vihjate, siis – kuidas üldse saada «järgmiseks Mati Kaaluks» ja millise tärmini en-da jaoks seadnud olete?Alustan tagantpoolt. Olen ni-melt linnavalitsusele lubanud, et hea tervise korral pean vä-hemalt senikaua vastu, kui loo-maaia 75. sünnipäev peetud ja keskkonnahariduse keskus käi-vitatud.

Loomaaia põhimääruses on kirjas: «Loomaaeda juhib direk-tor, kelle kinnitab Tallinna õi-gusaktidega kehtestatud kor-ras ametisse ja vabastab ame-tist linnavalitsus linnapea et-tepanekul». Mil moel see lin-napea oma ettepanekuni jõuab, seda on mul küll üsna raske ütelda, sest väga kindlaid reeg-leid ju pole.

Need loomaaiadirektorid, kel on õnnestunud maailmas sel alal midagi märkimisväär-set korda saata, on olnud oma ametis väga pikalt ja pühendu-nult, isegi USAs, kus on tavaks mõne aasta tagant töökohta va-hetada. Põhjus on eelkõige sel-les, et looduslikest tsüklitest väga sõltuvas loomaaianduses ei jõua lühikese ajaga õieti mi-dagi korda saata.

Üks on igatahes kindel – se-da tööd ei saa tulemuslikult te-ha, kui asjasse formaalselt suh-tuda. Peab tundma piiritut huvi loomariigi vastu, unustama kel-la ja kalendri, olema valmis ja suutma ujuda vastuvoolu, taht-ma seda asja iga hinna eest eda-si viia, minnes n-ö aknast sisse, kui uksest välja visatakse ning alati meeles pidama juba jutuks olnud Churchilli definitsiooni edu kohta. Kindlasti on vaja ko-dus «tagalaülemat», nagu mul on olnud, sest keegi meist po-le üliinimene. Uskumatu, aga olen kuulnud sahinaid, et mi-nu pensionile jäämist oota- vad ning seda kohta igatsevad koguni mitmed täiesti zoo- loogiakauged tegelased.

Sihti on kogu aeg silme ees hoitud ja püütud ära kasutada iga võimalust loomaaia arendamiseks.

8 || kinnisvara ja ehitus postimees, 2. aprill 2014

Võimalusest omada eraisikuna või ettevõttena kinnisvarafon-di vahendusel suuremaid objek-te teatakse üsna vähe.

Enamasti investeeritakse kinnisvarasse omal käel ja väi-kestviisi n-ö otseinvesteeringu-na, mille laeks rahalises vää-ringus on panga tagatud laen või olemasolev vaba raha. See-tõttu piirduvad ka investeerin-gud kinnisvarasse isiklike või-maluste piires järjekordse üüri-korteri või muu üüripinna soe-tamisega.

Samas tegutsevad Eestiski ärikinnisvarasse investeerimi-sele spetsialiseerunud kinnis-varafondid, kes pakuvad hu-vilistele võimaluse vabalt va-litud panusega osaleda tundu-valt suuremate objektide oma-misel, olgu selleks näiteks Vil-

INVESTEERINGUD. Kinnisvara ostmine üüripinnaks on Baltikumis populaarne investeerimisviis raha arvel hoidmise kõrval, ehkki eraisikud saavad kinnisvarafondi vahendusel olla ka ärikeskuste ja kinohoonete omanikud.

Eraisikuna kobarkino omanikuks? Jah!

niuse Rimi kaubanduskeskus, Riia büroohoone või Tallinna kesklinnas paiknev kobarkino.

Lai haare maandab riskeTavapäraselt on kinnisvara-portfellid komplekteeritud sel-liselt, et objektid paikneksid erinevates asukohtades, sh eri riikides ning esindatud oleks erisugusesse varaklassi kuulu-vad hooned.

Seeläbi maandatakse ka nn ühe linna ja ühe hoone riski, mille atraktiivsus ajas võib ma-janduskeskkonna muutumise tõttu varieeruda.

Kaasatud ekspertteadmisedInvestori jaoks maandab riske see, et fondil on asjatundlik tea-ve nii lokaalsel kui ka globaal-sel kinnisvaraturul toimuvast, mis suurendab eeldust ajastada investeeringute ost-müük ma-jandustsüklite atraktiivsetele perioodidele.

Fondid valivad objekte vä-ga hoolikalt, tuginedes profes-sionaalsele kinnisvaraturu ana-lüüsile, ning korraldavad kin-nisvarahaldajate toel ka objek-

ÄriNÕUaNNE

TarMO KarOTaMNorthern Horizon Capitali fondijuht

ti edasise haldamise selliselt, et investeeringu väärtus ajas pi-gem kasvaks.

Hoone korrashoid ja muud igapäevased haldusega seotud küsimused pole investeerija mu-re, vaid kinnisvarafondi halda-ja hool. Samuti on investor vaba kohustusest tegeleda ise kinnis-varaarendusega ning saab kasu-tada selleks professionaale kor-ralike üürnike ja pankade kon-taktidega.

Fond otsustab ja vastutabTeisalt kaob kinnisvarafondi kaudu investeerides võimalus omada otseinvesteeringuga sa-maväärset kontrolli investee-ringu üle ning langetada kiireid müügi-ostuotsuseid.

Fondi kinnisvara investeeri-misotsuseid fondi täpsete reegli-te kohaselt langetab ning vastu-tuse võtab tehtu eest fondi ni-

Hoone igapäevased haldusega seotud küsimused pole investeerija mure, vaid kinnisvarafondi haldaja hool.

postimees, 2. aprill 2014 kinnisvara ja ehitus || 9

Kas investeerida iseseisvalt või kinnisvarafondi vahendusel?

www.hormann.ee

Garaažiuksed ja välisuksed Garaažiukse- ja väravaajamid

Tööstushoonete uksed Laadimistehnika

Tõstuksed ja uksed Euroopa turuliidrilt

34/13

mel fondivalitseja, kes peab sil-mas pidama just investorite hu-ve. Küll aga saab investor vabalt müüa järelturul fondiosakuid.

Hääleõigus on kõigil inves-toritel ning tasub väga täpselt tutvuda fondireeglitega, et nä-ha, millised õigused ja kohus-tused osapooltel lasuvad. Suur-tel investoritel on lisaks õigus taotleda esindatust kinnisva-rafondi nõukogus või osaleda otsustusprotsessides, mis suu-rendab märgatavalt oma raha juhtimise võimekust.

Vähemaga rohkemTavapäraselt on atraktiivse äri-kinnisvara hind miljonites eu-rodes, mis teebki üksikisikute ja ka ettevõtete valdkonda sise-nemise väga raskeks, sest vaid paari käe sõrmedel võime tõe-näoliselt kokku lugeda need era-isikud ja ettevõtted, kellel oleks selline summa investeerimisse paigutada ilma tõsiste problee-mide tekitamiseta oma rahavoo-gudesse.

Samas on kinnisvarafondi vahendusel investeerimise ra-haline barjäär märksa mada-lam. Näiteks kinnise fondi pu-hul algab minimaalne investee-

ritav summa 100 000 eurost, mis on praegu kahetoalise heas seisukorras korteri hind Tallin-na kesklinnas.

Madalam sisenemisbarjäär muudab ärikinnisvara omamise realistlikumaks just neile eraisi-kutele ja ettevõtetele, kellel puu-duvad finantsid atraktiivse äri-kinnisvara ostmiseks ning ka huvi pidevalt kinnisvarahaldu-se ja rahavoogude juhtimise kü-simustega tegeleda.

Kuna säästude summa pan-kades kasvab, toon ära ka hoius-te tootluse võrdluse ärikinnisva-rasse investeerimisega.

Kui paremad hoiuseintressi-määrad küünivad 3,05 protsen-dini, siis ärikinnisvara puhul on investoril kõik eeldused tee-nida edukate investeeringute puhul kogutootlust aastas va-hemikus 13–18 protsenti, mil-lest umbes poole moodustavad tavaliselt dividendid – see sele-tab ka teadlikemate investorite kinnisvaralembust.

Fondi vali soovide järgiKinnisvarafondide valikul ta-sub esmalt tutvuda konkreet-se fondi strateegiaga ehk selle-ga, mille alusel objekte valitakse

ja kuidas investeeringut juhitak-se, aga samuti riskidega, mis sel-lise investeeringuga kaasnevad.

Tähtis on, et valik kattuks investeerija riskitaluvusega ja ettekujutusega sellest, kuidas te-ma vara väärtust kasvatatakse. Vähem oluline pole ka haldus- ja fonditasudega kurssi viimine.

Erinevalt otseinvesteeringu-te tegemisest kaasnevad kin-nisvarafondiga vara haldami-se kulud. Samas ei saa otsein-vesteeringut pidada kuludeva-baks, sest töö, mida muidu tee-vad fondivalitseja ja kinnisva-rahaldaja, peab tegema kinnis-varaomanik ise.

Kuna kinnisvarahaldus on küllaltki tööjõumahukas, jäävad juhtimistasud vahemikku 1,8–2,2 protsenti fondi omakapitalist.

Juhtimistasude ning muude haldustasudega tasub tutvuda iga fondi puhul eraldi ning uuri-da, kas tulemus on investorile ka peale fonditasusid atraktiivne.

Kui väljakujunenud praktika kohaselt in-vesteerivad eraisi-kud enamasti üüri-korteritesse, siis suurtesse ärikinnis-vara- või meelela-hutusobjektidesse investeerimise või-malusi pole eestla-sed endale veel teadvustanud. Foto: tooMAS HUIK

Otseinvesteeringud

• Otsene kontroll investeeringu üle.• Võimalus fookustada väiksematele objektidele/pindadele.• Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle.• Ostu-/müügiprotsess üldjuhul kiirem.• Suur nn ühe objekti risk.• Suuremate objektide puhul vajab vaba raha, kuna atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes.• Eeldab varahalduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist. ALLIKAS: NoRtHERN HoRIzoN CAPItAL

kaudsed investeeringud (kinnisvarafOnd)

• Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ja varade lõikes.• Professionaalne kinnisvarahaldus, hulgaliselt üürnike ja pankade/investorite kontakte.• Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust.• Arvestama peab fondi halduskuludega.• Fondimahust lähtuvalt turu parimad finantseerimistingimused.• Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja otsustusprotsessides.• Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 euro piiresse.

Kinnise fondi puhul algab minimaalne investeeritav summa 100 000 eurost, mis on kahetoalise korteri hind.

10 || kinnisvara ja ehitus postimees, 2. aprill 2014

Meie igapäevaelu on väga kiire ja ümberringi leidub palju in-fot, mis samas pole alati tõene ning võib tekitada valesid eel-dusi tegutsemiseks – sama lu-gu on kinnisvara ja kinnisva-raturu kohta ringleva teabega. Kui meil on õigusalaseid küsi-musi, soovime ju kindlasti ka-sutada juristi abi ega hakka ise lepinguid nuputama, sest mui-du võime kaotada raha.

Toon välja mõned olulise-mad punktid, miks on korteri ostu või ka üürimise korral õi-ge pöörduda abi saamiseks as-jatundliku kinnisvaraspetsialis-ti poole, kes esindaks just sind selles tehingus – enamasti on müüjatel/üürileandjatel oma esindaja, kes nende huve kait-seb, juba olemas.

• Asjatundlik kinnisva-raspetsialist tunneb turuolu-korda vaadeldavas piirkonnas ja näeb suuremat pilti kinnis-varaturust – ta on kursis soo-ritatud tehingutega, kinnisva-raturu muutuste, suundumuste

Kinnisvaraturul on tegemist väga suurte rahasummadega, seega ei peaks alahindama õige info ja tehingukorralduse ning parima ostuotsuse tähtsust.

MarT SaaLAAM Kinnisvara OÜ partner

üks küsiMus

Miks peaks kinnisvara ostja võtma appi spetsialisti?

ja turutrendidega ning oskab anda põhjendatud hinnangut pakutava vara kohta.

• Tema ettevõttes toetavad teda pikaajaliste kogemuste-ga juhid, analüütikud, juristid ning maksunduse ja rahandu-sega kursis olevad spetsialis-tid ehk tagatud on tugiteenus-te saamine ja kvaliteet (ka abi laenu võtmisel).

• Spetsialistina oskab ta et-te näha tehingu korraldamisega kaasnevaid erinevaid nüansse, millega mittearvestamine võib tuua rahalist kahju.

• Ta on osalenud mitmetel erialastel koolitustel ja kaheaas-tase staaži omandamisel soori-tanud vastava eksami kutsetun-nistuse saamiseks (kutsetunnis-tuse eksamile pääsemiseks peab eelnema kahe aasta pikkune praktiline töökogemus).

• Spetsialist korraldab ob-jekti ostu-müügiprotsessi sea-duste kohaselt kuni objekti üleandmiseni ostjale.

• Kinnisvaramaaklerite tee-nuse standard nõuab, et maak-ler esindaks oma klienti kirja-liku lepinguga. Sellega võtab maakler endale kindlad kohus-tused ja vastutuse.

• Kinnisvaraostu järgselt saab, näiteks meie ettevõttes,

kliendihaldur aidata korralda-da ka teisi kinnisvaraga kaas-nevaid tegevusi, näiteks koli-mine, kindlustamine, uue ob-jekti sisustamine, valve valimi-ne, ehk kõike seda, mis hõlmab kinnisvara.

Hoolikas kliendihaldur või maakler kuulab ära ostu- või üürisooviga kliendi ootused ning soovid ja annab nõu, kui reaalne on soovile vastav ob-jekt turult leida. Objekti leidmi-sel annab ta nõu, kui õiglane on objekti hind ja mida see hind si-saldab või sisaldama peaks.

Samuti toob ta esile, mil-lised on konkreetse objekti plussid ja miinused tulevikule mõeldes. Iga objekt on eripära-ne ning hinna kujunemine vä-ga individuaalne, seega pole õi-ge kujundada kinnisvara hinda üheste standardite järgi.

Kõige tähtsam on see, et personaalne kliendihaldur või maakler töötab eelkõige lepin-gulise kliendi ehk teenuse telli-ja heaks. Samuti on tagatud ko-gu protsessi mugavus ning aja ja raha kokkuhoid sobiliku ob-jekti leidmiseks.

Mart Saa on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees.

postimees, 2. aprill 2014 kinnisvara ja ehitus || 11

Lähtuvalt meil kehtivast Eu-roopa Liidu kinnisvaramaak-lerite teenuse standardist on tarbijakaitseamet andnud tar-bijatele kindla soovituse sõlmi-da maaklerileping kirjalikult, fikseerides seal nii teenuse si-su kui ka maakleritasu suuru-se ning selle tasumise tingimu-sed, samuti lepingu kehtivuse aja ning lõpetamise tingimused.

Siinkohal väärib märkimist, et Eestis kehtiv seadus ei nõua maaklerilepingult kindlat vor-mi ja sellest tulenevalt võib see olla sõlmitud mistahes, sh suu-lises vormis. Viimase puhul on peamine puudus see, et hiljem on pooltel keeruline tõendada, milles täpselt kokku lepiti.

Küll tähendab vorminõude puudumine seda, et paljud müü-jad, kes lubavad maakleril kin-nisvara müügiga tegeleda, kuid ei soovi kirjalikku lepingut sõl-mida lootuses, et pääsevad sel moel maakleritasu maksmisest, on hiljem ise sootuks halvemas olukorras.

Tarbijakaitseamet avaldas möödunud aasta detsembris oma kodulehel juhised kinnisvaramaakleri teenuse kasutamise kohta.

arDO lEPPDTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja

nÕuanne

Kinnisvara müües tee kirjalik maaklerileping ja kontrolli selle täitmist

Juhul kui maakleritasu suu-ruse kokkulepet pole võimalik tõendada, võib maakler seadu-se järgi nõuda kohalikku tava-list maakleritasu sellise tehin-gu vahendamise eest.

Samuti puudub kliendil kui tarbijal võimalus esitada maak-lerile pretensioone, kui osuta-tud teenus ei vasta algselt kok-kulepitule. Seega on iga tarbija huvides sõlmida maakleriteenu-se kirjalik leping ning jälgida, et maakler lepingut täidaks.

Ehkki seadus seda otseselt ei nõua, on teenuse kvaliteedist lugu pidavad turuosalised kok-ku leppinud, et osutavad maak-leriteenust vaid kirjaliku kokku-leppe alusel.

Sellest reeglist peavad kin-ni pidama kõik Eesti Kinnisva-ramaaklerite Koja (EKMK) liik-med ning kutselised maaklerid, sest neil on kohustus järgida eu-roliidus kehtivat teenusestan-dardit, mis sätestab, et maakle-riteenuse osutamiseks peab ole-ma kirjalik kokkulepe.

Tarbijakaitseamet on sei-sukohal, et kõik, kes osutavad maakleriteenust majandus- või kutsetegevuses, peavad lähtu-ma kehtivast teenusestandar-dist ning kõik kõrvalekalded tuleb kliendiga eelnevalt kok-

ku leppida – vastasel juhul võib neid pidada ebaausate kauple-misvõtete kasutajateks.

Maaklerilepingu sõlmimisel peaks tähelepanu pöörama sel-lele, kas leping annab maakle-rile ainuõiguse kinnisvara müü-giks või saavad seda teha ka tei-sed, sh omanik ise.

Ainuesindusliku maaklerile-pingu sõlmimisel tuleks kliendil muu hulgas maaklerilt küsida, kas ta on valmis tegema koos-tööd teiste maakleritega ning jagama kokkulepitud ulatuses maaklerilepingu täitmise eest saadavat maakleritasu.

EKMK heade tavade koo-deksi kohaselt jagavad ühist tee-nust osutavad maaklerid maak-leritasu kokkulepitud ulatuses.

Veel soovitab tarbijakaitse-amet valida teenuse osutamiseks kinnisvaramaakleri, kellel on vastav kutsetunnistus (kutseli-ne maakler) või kes on EKMK lii-ge. Kutselised maaklerid on tõen-danud oma oskusi kutseeksamil.

Probleemide tekkimisel kut-selise maakleri või koja liikme-ga on kliendil alati õigus oma õi-guste kaitseks pöörduda EKMK aukohtu poole.

Ardo Lepp on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees.