kinnisvara korrashoid ja kinnisvara korrashoid ja ettevõtte strateegiaettevõtte strateegia

Roode LiiasRoode LiiasTTÜ professorTTÜ professor

Tartu, 24.november Tartu, 24.november 20062006

kulud töökohale aastas kulud töökohale aastas (ilma IT ja kommunikatsioonita; Holland)(ilma IT ja kommunikatsioonita; Holland)

9033

7071 7668

0

2500

5000

7500

10000

in e

uro

2003 2004 2005

ei pea olema kinnisvaraomanik, et ei pea olema kinnisvaraomanik, et pidevalt mõelda kinnisvarast, sellega pidevalt mõelda kinnisvarast, sellega seotud kuludest ning kinnisvara seotud kuludest ning kinnisvara mõjust ettevõtlusele mõjust ettevõtlusele • laiemalt – iga organisatsiooni arengulelaiemalt – iga organisatsiooni arengule

ka siis, kui kinnisvara ei kuulu ka siis, kui kinnisvara ei kuulu ettevõtjale, peab ettevõtja tegema ettevõtjale, peab ettevõtja tegema otsuseid, mis on seotud kinnisvaragaotsuseid, mis on seotud kinnisvaraga• asukoha valik ettevõtte tegevuseksasukoha valik ettevõtte tegevuseks• kasutatavate ruumide kvaliteedi kasutatavate ruumide kvaliteedi

määratlusmääratlus• korrashoiuteenuste telliminekorrashoiuteenuste tellimine

ettevõtjad-omanikud peavad lisaks ettevõtjad-omanikud peavad lisaks veel haldama kogu oma omandi-veel haldama kogu oma omandi-portfelliportfelli

kinnisvara ülalpidamis- ja korrashoiukulud kinnisvara ülalpidamis- ja korrashoiukulud on iga ettevõtja ja asutuse eelarves on iga ettevõtja ja asutuse eelarves kajastatud – kas seda näha tahetakse või kajastatud – kas seda näha tahetakse või mitte:mitte:• iga ürituse korraldamisel lahendatakse esmalt iga ürituse korraldamisel lahendatakse esmalt

ruumide küsimusruumide küsimus• kasutaja formuleerib oma vajadused – kasutaja formuleerib oma vajadused –

otsustab! otsustab! • kasutaja tasub kinnisvara kasutamise eestkasutaja tasub kinnisvara kasutamise eest

(üldjuhul) igakuise arve nägemine ruumide (üldjuhul) igakuise arve nägemine ruumide kasutamise eest paneb mõtlema kasutamise eest paneb mõtlema kinnisvarast, selle kohast ja rollist kinnisvarast, selle kohast ja rollist ühiskonnas, igapäevaelus ja ettevõtlusesühiskonnas, igapäevaelus ja ettevõtluses

koristuskulude jaotuminekoristuskulude jaotumineHolland: kulud ühele töökohale 2005.a.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

p9 p4 p16 p13 p1 p10 p12 p6 p3 p2 p17 p7 p8 p15 p5 p11

kinnistud

eu

ro

Source: FKG Project. 2005. Centrum Facility Management, Netherlands

koristamiskulude ja -kvaliteedi koristamiskulude ja -kvaliteedi suhesuhe (2003) (2003)

0

20

40

60

80

100

120

A B C D E F G H I K J L M N O P Q R S T U V

Costs in % of highest Quality in %

Source: Meetmethodiek Kwaliteit van Facilitaire Activiteiten 2004. CFM Netherlands and Cap Gemini

20% = € 8,-- M2

iga organisatsioon koostab oma arengukava iga organisatsioon koostab oma arengukava lootuses, et kavandatu ka teostukslootuses, et kavandatu ka teostuks

kinnisvara-teema on iga organisatsiooni kinnisvara-teema on iga organisatsiooni juhtkonna poolt tehtavate otsuste hulgasjuhtkonna poolt tehtavate otsuste hulgas• läbi kinnisvara on võimalik kõige enam mõjutada läbi kinnisvara on võimalik kõige enam mõjutada

iga organisatsiooni kulusidiga organisatsiooni kulusid ettevõtluses on konkurentsi eelis alati ettevõtluses on konkurentsi eelis alati

seotud kuludega; kes suudab...seotud kuludega; kes suudab...• ...kulutada vähem kinnisvarale, ...kulutada vähem kinnisvarale, see võidabsee võidab• ...ratsionaalsemalt kasutada kinnisvara, ...ratsionaalsemalt kasutada kinnisvara, see see

võidabvõidab

strateegiline suund ettevõtluses:strateegiline suund ettevõtluses:• vähendada kulutusi; vähendada kinnisvara-kulusidvähendada kulutusi; vähendada kinnisvara-kulusid• koos sellega väheneb ‘kinnisvarajuhi’ võim!koos sellega väheneb ‘kinnisvarajuhi’ võim!

aastaid (kümneid) tagasi oli loomulik – turuvõimu aastaid (kümneid) tagasi oli loomulik – turuvõimu saavutamiseks on vaja kinnisvara, on vaja saavutamiseks on vaja kinnisvara, on vaja rohkem kinnisvara!rohkem kinnisvara!• ruumide suurus ja tooli seljatoe kõrgus on (ülem)võimu ruumide suurus ja tooli seljatoe kõrgus on (ülem)võimu

tunnusedtunnused

kui eesmärk on ikkagi vähendada kulusid!kui eesmärk on ikkagi vähendada kulusid!• kuidas seda teha, et tulemus oleks mõistlikkuidas seda teha, et tulemus oleks mõistlik• kulude vähendamisega ei tohi kaasneda olude kulude vähendamisega ei tohi kaasneda olude

halveneminehalvenemine

kavand arendus tootmine mandumine

Tootearenduskõver

esimesel etapil pole kinnisvara olemasolu vajalik esimesel etapil pole kinnisvara olemasolu vajalik • kavandatakse töökohtadel; põhiressurss on töötajakavandatakse töökohtadel; põhiressurss on töötaja

toote arendamiseks vajame pindu/ruumetoote arendamiseks vajame pindu/ruume• eduka arenduse lootuses ei tohi ennast pimesi siduda eduka arenduse lootuses ei tohi ennast pimesi siduda

pikaajaliste mittepaindlike kohustustega (omand, pikaajaliste mittepaindlike kohustustega (omand, hoonestusõigus)hoonestusõigus)

• kui hangitakse kallihinnaline sisseseade, siis peab kinnisvara kui hangitakse kallihinnaline sisseseade, siis peab kinnisvara kasutamine olema tagatud seade eluea lõpuni kasutamine olema tagatud seade eluea lõpuni

• kui naabruses on toote turustamise seisukohast turistidele kui naabruses on toote turustamise seisukohast turistidele atraktiivne kinnistu, siis tuleb seda siiski ära kasutadaatraktiivne kinnistu, siis tuleb seda siiski ära kasutada

edaspidi pole vaja täiendavaid investeeringuid kinnisvarasseedaspidi pole vaja täiendavaid investeeringuid kinnisvarasse• põhitähelepanu olemasoleva vara ratsionaalsele kasutamiselepõhitähelepanu olemasoleva vara ratsionaalsele kasutamisele• mõistusega reageerida ebaedu alguselemõistusega reageerida ebaedu algusele

kavand arendus tootmine mandumine

kavand arendus tootmine manduminekavand arendus tootmine mandumine

kavand arendus tootmine mandumine

• suures ettevõttes on pidev oht, et kasumiga toodete suures ettevõttes on pidev oht, et kasumiga toodete arvelt kustutatakse teiste toodetega seotud arvelt kustutatakse teiste toodetega seotud kinnisvarakuludkinnisvarakulud

• samas oleks võimalik kasutada kinnisvara alt samas oleks võimalik kasutada kinnisvara alt vabanevaid vahendeid uute innovaatiliste ideede vabanevaid vahendeid uute innovaatiliste ideede arendamiseksarendamiseks

alternatiivalternatiiv iga ettevõte on võimeline rentima välja iga ettevõte on võimeline rentima välja

endale liigset pinda ja/või korraldada teiste endale liigset pinda ja/või korraldada teiste firmade kasutusse antavat kinnisvara firmade kasutusse antavat kinnisvara korrashoidukorrashoidu• kvaliteetset ja paindlikku korrashoiuteenust kvaliteetset ja paindlikku korrashoiuteenust

pakub turgpakub turg• ruumide rentimine atraktiivsele ettevõttele ruumide rentimine atraktiivsele ettevõttele

suurendab oma käivetsuurendab oma käivet

ettevõte peab olema piisavalt ettevõte peab olema piisavalt suur selleks, et hoida üleval suur selleks, et hoida üleval oma kinnisvarateenuste oma kinnisvarateenuste allüksust allüksust • tagada vajalik maht ja kvaliteettagada vajalik maht ja kvaliteet• kui püstitatud eesmärke ei kui püstitatud eesmärke ei

saavutata, peab põhiettevõtlus saavutata, peab põhiettevõtlus maksma kinni liigsed maksma kinni liigsed tugistruktuuri kuludtugistruktuuri kulud

vertikaalne integratsioon vertikaalne integratsioon ettevõtlusesettevõtluses

tekib võimalus saavutada edu kinnisvara abil, kasutades tekib võimalus saavutada edu kinnisvara abil, kasutades kinnisvara ettevõtte strateegilisel juhtimiselkinnisvara ettevõtte strateegilisel juhtimisel• omandi eelis ilmneb renditasude tõusul ja sobilike pindade omandi eelis ilmneb renditasude tõusul ja sobilike pindade

defitsiidi puhuldefitsiidi puhul• rentijad on küll paindlikud valikul, samas sõltuvuses omanike rentijad on küll paindlikud valikul, samas sõltuvuses omanike

hinnapoliitikasthinnapoliitikast vertikaalse integratsiooni eelis on suurem mõjujõud turulvertikaalse integratsiooni eelis on suurem mõjujõud turul sobiliku kinnisvara omamine on vajaliksobiliku kinnisvara omamine on vajalik

• kindlate toormevõimaluste olemasolukindlate toormevõimaluste olemasolu• kontrollitava jaotusvõrgu olemasolukontrollitava jaotusvõrgu olemasolu

vertikaalse integratsiooniga luuakse endale kaitsestrateegiatvertikaalse integratsiooniga luuakse endale kaitsestrateegiat• luuakse olukord, kus konkurent peab turule tulemiseks tegema luuakse olukord, kus konkurent peab turule tulemiseks tegema

juba suuremaid kulusidjuba suuremaid kulusid• raske on juba hankida kinnisvara sobilikku asukohtaraske on juba hankida kinnisvara sobilikku asukohta• võimalus on alati üürida konkurendilt, kuid millise hinnaga?võimalus on alati üürida konkurendilt, kuid millise hinnaga?• ettevõtluse arendamiseks on vaja kohta sobilikku asukohta!ettevõtluse arendamiseks on vaja kohta sobilikku asukohta!

kinnisvara omamine – eriti kui tegemist on kinnisvara omamine – eriti kui tegemist on eriotstarbelise varaga – on oluliseks takistuseks eriotstarbelise varaga – on oluliseks takistuseks mobiilseks ‘toimetamiseks’ turul mobiilseks ‘toimetamiseks’ turul • tuleb jääda senisesse raamistikku – asukohta koos tuleb jääda senisesse raamistikku – asukohta koos

kaasnevate kuludegakaasnevate kuludega• puudub paindlikkus, et saada kätte raha ning investeerida puudub paindlikkus, et saada kätte raha ning investeerida

enam tulusamasse ärisseenam tulusamasse ärisse vertikaalne integratsioon eeldab suuri vertikaalne integratsioon eeldab suuri

investeeringuid kinnisvarasseinvesteeringuid kinnisvarasse• investeering kinnisvarasse seob ressursid ja ei anna kiiret investeering kinnisvarasse seob ressursid ja ei anna kiiret

tulutulu• investeering põhiettevõtlusesse on suurema tulugainvesteering põhiettevõtlusesse on suurema tuluga• eduka müügi korraldamiseks on vaja esmajoones eduka müügi korraldamiseks on vaja esmajoones

ruume/pinduruume/pindu

alati on ettevõtlusesse peidetud riskidalati on ettevõtlusesse peidetud riskid• võimsus ja vajadus ei pruugi olla vastavusesvõimsus ja vajadus ei pruugi olla vastavuses• kinnisvara on enam kui tootmisvõimsustkinnisvara on enam kui tootmisvõimsust• turg ootab enamat kui ettevõtja suudab pakkudaturg ootab enamat kui ettevõtja suudab pakkuda

kinnisvara omand suurendab kulusid põhivaralekinnisvara omand suurendab kulusid põhivarale• suured kulud põhivarasse (kinnisvara) muudab ettevõtte tegevuse suured kulud põhivarasse (kinnisvara) muudab ettevõtte tegevuse

vähem paindlikumaksvähem paindlikumaks• alternatiivne tegevus toob kaasa käibe- ja muutuvkulude alternatiivne tegevus toob kaasa käibe- ja muutuvkulude

suurenemisesuurenemise• raske on vähendada sellist põhivara kui kinnisvaraturg on mandumasraske on vähendada sellist põhivara kui kinnisvaraturg on mandumas

ettevõte, kus on oma kinnisvara-teenust pakkuv osakond, ettevõte, kus on oma kinnisvara-teenust pakkuv osakond, on täielikult sõltuv selle osakonna teenuste kvaliteediston täielikult sõltuv selle osakonna teenuste kvaliteedist

erapooletu konsultatsiooni kasutamine on piiratud erapooletu konsultatsiooni kasutamine on piiratud • pikaajaliste kinnisvara kasutuslepingute olemasolul, on vaid pikaajaliste kinnisvara kasutuslepingute olemasolul, on vaid

teoreetiline võimalus otsida uusi pinduteoreetiline võimalus otsida uusi pindu mida enam on turul kinnisvara (pindu!) pakkuvaid mida enam on turul kinnisvara (pindu!) pakkuvaid

ettevõtjaid, seda paindlikumaks muutub turg ettevõtjale-ettevõtjaid, seda paindlikumaks muutub turg ettevõtjale-kasutajalekasutajale

järeldusedjäreldused majandusõpetused ei arvesta kinnisvara erilise majandusõpetused ei arvesta kinnisvara erilise

rolligarolliga• rahaliselt taandatakse see põhivaralerahaliselt taandatakse see põhivarale• kinnisvara loob alati erilised kohustusedkinnisvara loob alati erilised kohustused

edu eeldus on strateegilise nägemuse olemasoluedu eeldus on strateegilise nägemuse olemasolu kinnisvara on erineva tähendusega toote kinnisvara on erineva tähendusega toote

elutsüklite jooksulelutsüklite jooksul kui ettevõtte operatiivtegevus pole edukas kui ettevõtte operatiivtegevus pole edukas

(kinnisvara korrashoid ei suuda seda edu tagada), (kinnisvara korrashoid ei suuda seda edu tagada), siis pole ka kasumit, mida uuesti reinvesteeridasiis pole ka kasumit, mida uuesti reinvesteerida

kinnisvara mõjutab iga ettevõtet ja iga kinnisvara mõjutab iga ettevõtet ja iga ettevõtlusvaldkondaettevõtlusvaldkonda

soov aidata üht tegevust võib teisele soov aidata üht tegevust võib teisele kaasa tuua pärssimisekaasa tuua pärssimise

ettevõtte arengukava peab olema arengu ettevõtte arengukava peab olema arengu eelduste mudelikseelduste mudeliks

ei tohi kirjeldada mitte aritmeetilist ei tohi kirjeldada mitte aritmeetilist keskmist vaid arengut tagavat tasakaalu:keskmist vaid arengut tagavat tasakaalu:• kinnisvara koht ettevõtluseskinnisvara koht ettevõtluses• firma kinnisvara-strateegia loominefirma kinnisvara-strateegia loomine• ettevõtte strateegia loomine koos kinnisvaragaettevõtte strateegia loomine koos kinnisvaraga

kui arengukavas eemaldutakse kui arengukavas eemaldutakse kinnisvarast, jõutakse kinnisvarast, jõutakse reaalsuseni, et arengukava reaalsuseni, et arengukava elluviimist takistab kinnisvara elluviimist takistab kinnisvara puuduminepuudumine

kinnisvara-tehingud on kulukad, kinnisvara-tehingud on kulukad, aeganõudvad ja neid ei saa aeganõudvad ja neid ei saa tagasi võtta – need peavad tagasi võtta – need peavad olema seotud pikaajaliste olema seotud pikaajaliste eesmärkidegaeesmärkidega

ettevõtete juhid, kes ei taha ettevõtete juhid, kes ei taha tegeleda kinnisvaraga, saavad tegeleda kinnisvaraga, saavad lõpuks ikkagi aru, et suur osa lõpuks ikkagi aru, et suur osa põhitegevuse vahendeid läheb põhitegevuse vahendeid läheb kinnisvaralekinnisvarale

tänan tähelepanu eesttänan tähelepanu eest

roode@staff.ttu.eeroode@staff.ttu.ee

r.liias@anet.eer.liias@anet.ee