İKİNCİ ÇEYREK - PROPINpropin.com.tr/UserFiles/image/PROPIN_Istanbul_Ofis...Büyük ölçekli işlemler listesinin başında Ceva Lojistik’in Emaar Square’de yaklaşık 7.000

www.propin.com.tr

N 502019

İKİNCİÇEYREK

2

İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ

.

PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.

İşimizi özenle yapıyoruz.

Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.

Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.

04ÖZET VE ÖNGÖRÜLER

08EKONOMİK GÖRÜNÜM

09

10

14

STOK DEĞİŞİMLERİ

BOŞLUK ORANLARI

KİRA ORTALAMALARI

3Tüm hakları saklıdır.

ÖZET VEÖNGÖRÜLER

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2019 İkinci Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %29,7; B sınıfı ofis binalarındaki

boşluk oranı %16,9 olarak belirlendi. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 19 ABD

Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 9,2 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,5; A sınıfı ofis binalarındaki kira

ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,1; kira ortalaması 14,3 ABD Doları /m² /ay

olarak hesaplandı.

MİA’da yer alan Levent, 2019 ikinci çeyrek dönemde talep edilen en yüksek kira rakamının

görüldüğü bölge oldu. 2019 ikinci çeyrekte en yüksek rakamı 35 ABD Doları /m² /ay olarak

gözlendi.

4 www.propin.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek döneminde pazarlık süreçleri bir süredir devam eden kiralama işlemlerinin hızla

kapandığı görüldü. Tekrar eden seçimin sonunda tamamlanmasının az da olsa uzayan süreçler üzerinde pozitif bir etkisi olduğu

gözlemlendi. Kapanan kiralama işlemlerinin çoğu alan küçültme ve sabit maliyetleri düşürme amaçlı yapıldı. Öte yandan pazarın

dramatik olarak mal sahibi aleyhine değişen koşullarına kurumsal mal sahiplerinin, şahıs mal sahiplerine göre hızlı ve çözümcü

yaklaşımlarla daha çok uyum sağladığı kaydedildi.

2019 ikinci çeyrek dönemi boyunca, MİA’da Etiler ve MİA Dışı-Asya’da Altunizade bölgelerinde sınırlı stok artışı gerçekleşti.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok büyümesinde, Kağıthane ve Batı Ataşehir’de inşaatı tamamlanarak hizmete açılan

ofis projelerinin payı büyük oldu. 2019 ikinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %33, MİA

Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %24 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı

Ataşehir] %25 olarak belirlendi.

İkinci çeyrek dönem boyunca kapanan işlemlerin ağırlıkla Maslak ve Kozyatağı bölgesinde yoğunlaştığı ve küçük ölçekli ofis

kullanıcıları tarafından yapıldığı tespit edildi. Büyük ölçekli işlemler listesinin başında Ceva Lojistik’in Emaar Square’de yaklaşık

7.000 m² büyüklüğündeki ofis kiralaması ve Gedik Yatırım’ın Maltepe Esas Ofis Park’taki yaklaşık 2.900 m² ofis alanında yaptığı

kiralama yer aldı. PROPIN, Gedik Yatırım’ın yeni genel merkez ofisini kiralaması sürecinde “tek yetkili kullanıcı temsilcisi” olarak

görev aldı.

Tüm İstanbul’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları, dikkat çekici olmasa da bu dönemde düşüş eğilimi gösterdi. MİA A sınıfı

ofis binalarındaki boşluk oranında son dört çeyrekte düşme eğilimi devam etti, 2019 ikinci çeyrekte boşluk oranı %29,7 olarak

tespit edildi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle %20,2’ye ulaşan boşluk oranı, 2019 birinci

çeyrekte dikkat çekici bir artışla % 24,6’ya yükselmişti. Bu oran 2019 ikinci çeyrekte %24,1’e geriledi.

Daha önceki çeyreklerde Türk Lirası olarak açıklanan liste fiyatlarında, 2019 ikinci çeyrekte, genel olarak belirgin indirimler göze

çarpmadı. Ancak bir önceki çeyrek döneme göre döviz kurundaki hafif yükselmenin, ABD Dolar para birimine göre karşılaştırdığımız

kira ortalaması grafiklerine, düşüş olarak yansıdığı görüldü. Son dört çeyrek dilimdeki kira ortalamalarındaki değişime bakıldığında,

en belirgin düşüşün MİA’da A sınıfı kira ortalamasında olduğu, ilk çeyrekle son çeyrek arasında %12,5 oranında düşüş yaşandığı

tespit edildi. 2019 ikinci çeyrekte MiA A sınıfı kira ortalamasının 21,8 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu hesaplandı.

Önceki çeyreklerde başlayan kira indirimleri, liste rakamlarıyla pazarlıklar sonucu ulaşılan kapanış rakamları arasındaki dengesizliğin

giderek azalmasında rol aldı. Ekonomik ve politik koşulların istikrarlı hale gelmesiyle pazarın daha dengeli olması beklenmektedir.

İkinci çeyrek sonu itibariyle, kullanıcı lehine devam eden kiralama koşullarının, daha da fazla kullanıcıyı eski binalarından çıkmaya,

yeni ofis alternatiflerini değerlendirme yönünde cesaretlendireceğini öngörüyoruz. Diğer yandan kullanıcıların, değişen pazar

koşullarına uyumlanabilmek için, ilk yatırım maliyetine girmeden, istediği zamanlarda daha esnek büyüyüp küçülebileceği, hazır

ofis servis sağlayıcılarının sunduğu ofis alanlarının kullanımına eskisine göre daha yakından baktığı da gözlemlenmektedir.


İSTANBUL MERKEZİİŞ ALANI SINIRLARI

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yeşil dairelerle gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dörtbölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

Elmalı Barajı

2

11

10

1

4

5

7

15

16

13

8

6

12

9

Sarıyer

BeykozEyüp

Ayazağa

MASLAK

KAĞITHANE

Bayrampaşa

ŞİŞLİ

BEŞİKTAŞ

Beyoğlu

KARTAL

ÜMRANİYE

MALTEPE

Eminönü

Fatih

Z.burnu

AtatürkHavaalanı

Sabiha GökçenHavaalanı

Esenler

AVRUPA YAKASI

Eyüp

Çeliktepe ETİLERLEVENT

Arnavutköy

Ortaköy

BALMUMCU

KOZYATAĞI

G.TEPE

TAKSİMBOMONTİ

ALTUNİZADEÖmerli Barajı

Alibeyköy Barajı

Küçükçekmece Gölü

Z.KUYUM.köyOkmeydanı E.TEPE

Bebek

KAVACIK

Çağlayan

© 2019 PROPIN Property Investment Consultancy

ASYA YAKASI

LEJAND İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ

LEVENTETİLERMASLAKZ.KUYU - E.TEPE - G.TEPEBEŞİKTAŞ - BALMUMCU

TAKSİM - NİŞANTAŞIŞİŞLİ - FULYA - OTİMHAVAALANI

KOZYATAĞIALTUNİZADEKAVACIKÜMRANİYE

KARTAL - MALTEPEBATI ATAŞEHİRKAĞITHANEBOMONTİ - PİYALEPAŞA

1

2

9

3

10

13

11

14

12

15

16

6

4

7

5

8

MERKEZİ İŞ ALANI

MİA DIŞI-AVRUPA

MİA DIŞI-ASYA

GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER

E-5 Çevreyolu

Bağlantı Yolları

İlçe SınırlarıKavşaklar

Havalimanı

Liman

E-80 Çevreyolu

Kuzey MarmaraOtoyolu

BÖLGE KATEGORİLERİ

3

BATI ATAŞEHIR

2021 STOK TAHMİNİ

Üsküdar

Acıbadem

Beylerbeyi

Sultanbeyli

Pendik

Tuzla

Kadıköy

Çamlıca

G.O.Paşa

Güngören

Bahçelievler

Bakırköy

Bağcılar

K.çekmece

14

1

2

3

1

2

3

15 Temmuz Şehitler Köprüsü

FSM Köprüsü

YSS Köprüsü

6 www.propin.com.tr

Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.

Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.

Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.

Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.

Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.

Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.

Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.

Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.

Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.

Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar

Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.

Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.

İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER

Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:

A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.

B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.

Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.

Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.

Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.

Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön kiralaması; satışı veya ön-satışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.

Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.

No.1LeventKİRALIK

Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr

NİDAKULELEVENT• 294 m²’den 680 m²’ye

değişen ofis alanları

• Levent Metro İstasyonu’na 3 dakika yürüme mesafesinde

• Yemekhane, kafe, spor salonu ve toplantı salonları

• Kullanıcılar: Puma, Benetton, International Papers, Maryapı, Vepa, Polo Garage

Acıbadem No.2


KİRALIK

AKASYA ACIBADEM• 843 m² boş ofis alanı

• Metro ve metrobüs duraklarına 5 dakika yürüme mesefesinde

• AVM, restoran, kafe ve sporsalonu

• Kullanıcılar: Artı Yatırım Holding, Lilly İlaç, Pig Games,Flormar, Yöryapı, Yörsan


EKONOMİK GÖRÜNÜM

TÜFE, Haziran 2019’da aylık bazda %0,03 oranında artarak piyasa beklentilerine yakın bir performans sergiledi. Yıllık bazda TÜFE ise %15,72 olurken, Haziran 2018’den bu yana en düşük seviyesinde kaydedildi. Aynı dönemde Yurt içi ÜFE (Yi-ÜFE) ‘deki yükseliş aylık bazda %0,09 oranında gerçekleşti. Yi-ÜFE’nin yıllık bazda artışının ise %25,04 oranında olduğu hesaplandı. Bu artış, geçtiğimiz yılın Temmuz ayından bu yana kaydedilen en düşük artış oranı oldu.

ENFLASYON ORANLARI

EKONOMİKGÖSTERGELER

Temmuz ‘18

Ağustos‘18

Eylül‘18

Ekim‘18

Kasım‘18

Aralık‘18

Ocak'19

Şubat'19

Mart'19

Nisan'19

Mayıs'19

Haziran'19

BIST-100 İndeksi 96.952 92.723 99.957 90.201 95.125 91.270 104.074 104.530 93.784 95.416 90.590 96.485

İşsizlik (%)* 10,8 11,1 11,4 11,6 12,3 13,5 14,7 14,7 14,1 13 - -

Döviz Kuru** (TRY/USD) 4,91 6,56 6,00 5,51 5,17 5,29 5,22 5,33 5,64 5,97 5,87 5,77

Döviz Kuru** (TRY/EUR) 5,76 7,66 6,96 6,25 5,88 6,05 6,00 6,07 6,33 6,69 6,54 6,56

PolitikaFaizi** (HaftalıkRepo%) 17,75 - 24,00 24,00 - 24,00 24,00 - 24,00 24,00 - 24,00

Enflasyon (%)* (Yıl Sonu) 15,85 17,9 24,52 25,24 21,62 20,3 20,35 19,67 19,71 19,5 18,71 15,72

POLİTİKA FAİZİ

MAKRO EKONOMİTürkiye Ekonomisi, 2019 yılının birinci çeyrek döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,6 oranında daraldı. Öte yandan mevsim ve takvim etkilerinden arınmış verilere göre ise ekonomi bir önceki çeyreğe göre %1,3 oranında büyüdü. Böylece 2018 ikinci çeyrek döneminden bu yana ilk defa pozitif yönlü büyüyen ekonomi teknik olarak resesyondan çıkmış oldu.

Bir önceki döneme göre 2019 birinci çeyrekte özel ve kamu tüketim harcamalarının arttığı belirlendi. Buna karşılık aynı dönemde yatırım harcamalarındaki daralma devam etti. Ayrıca ihracat ve ithalatta da bir önceki döneme göre gerilediği belirlendi. Yatırım harcamaları, birinci çeyrek büyüme rakamını 3,8 puan gerilemesine neden oldu. Aynı dönemde inşaat yatırımları %16 oranıyla 2009 bazlı serinin en hızlı yıllık gerilemesine yol açtı.

Mart 2019 itibariyle ekonominin büyüklüğü 3,8 trilyon TL seviyesinde oldu. Türkiye Ekonomisi 2019 birinci çeyrekte ABD Doları cinsinden bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,3 daralma sonucunda 748 milyar ABD Doları’na geriledi. Bu gelişmeler sonucunda, kişi başı milli gelir yaklaşık 9.150 ABD Doları’na düştü.

TUİK tarafından açıklanan verilere göre Mart 2019’da işsizlik oranı %14,1 ve aynı dönemde mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranıysa %13,7 oldu. Bu arındırılmış işsizlik oranı, Mayıs 2009’den bu yana en yüksek seviye olarak ölçüldü. Haziran ayı başında İngiltere Başbakanı Theresa May görevinden ayrıldı. May’in istifasının ardından, bir süredir belirsizliğini koruyan İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkış sürecinde anlaşma yapılmama ihtimali artmış oldu.

ABD ile Çin arasındaki son dönemde artan ticari gerginlik, talep yönündeki endişeleri arttırması dolayısıyla petrol fiyatlarının gerilemesini sağladı. Ancak Orta Doğu’da yaşanan jeopolitik risk artışının petrol fiyatları üzerinde yükseliş yönlü etkisi oldu. Bu gelişmeler sonucunda Brent türü ham petrolün fiyatı aylık bazda %1,3 yükselişle 67,3 ABD Doları seviyesinde ölçüldü.

Haziran 2019’da altın fiyatları ABD dolarındaki değer kaybına paralel olarak yukarı yönlü bir seyir izledi. Fed toplantısı ardından hızla yükselen altının ons fiyatı 25 Haziran’da 1.439 ABD Doları/ons olarak son 6 yılın en yüksek seviyesi olarak kaydedildi. Bu yükselişte, ABD-Çin ticaret savaşı ve jeopolitik gerilimi etkili oldu.

Para Politikası Kurulu, Haziran 2019’da gerçekleşen toplantısında politika faizi olan bir hafta vadeli repo faiz oranını %24 seviyesinde korudu. Yapılan açıklamada, ekonomideki dengelenme eğiliminin devam ettiğine yer verildi. Ayrıca iç talep gelişmeleriyle parasal sıkılaşmanın etkilerinin enflasyondaki düşüşü desteklediği söylendi. Buna ek olarak, önceki toplantı notlarında değişiklik yapılarak “fiyatlama davranışlarına dair riskleri sınırlamak ve enflasyonun düşüş sürecini hızlandırmak amacıyla sıkı parasal duruşun korunmasına karar verildi” ifadesine yer verildi.

DÖVİZ KURLARI [Temmuz 2017 - Haziran 2019]

TABLO NO.1 KAYNAK: *TUİK -**TCMB

USD/TRY EUR/TRY EUR/USD

GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI

1,00

2,00

3,00

5,00

0

4,00

6,00

7,00

8,00

9,00

Tem

muz

’17

Ağu

stos

’17

Eylü

l’17

Ekim

’17

Kas

ım’17

Ara

lık’17

Oca

k’18

Şuba

t’18

Mar

t’18

Nis

an’18

May

ıs’18

Haz

iran’

18

Tem

muz

‘18

Ağu

stos

’18

Eylü

l’18

Ekim

’18

Kas

ım’18

Ara

lık’18

Oca

k’19

Şuba

t’19

Mar

t’19

Nis

an’19

May

ıs’19

Haz

iran’

19

8 www.propin.com.tr

0

600.000

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

m²

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 ikinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de verilmiştir.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]: Etiler ofis stokunda 2019 ikinci çeyrek dönemde büyüme gözlendi. 2019 ikinci çeyrekte MİA’nın stok payı %33 olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı 2019 ikinci çeyrekte %18 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: 2019 ikinci çeyrekte Altunizade ofis stokunda artış tespit edildi. MİA Dışı-Asya’nın stok payı bu dönemde %24 oldu.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stokun 2019 ikinci çeyrekte büyüdüğü gözlendi. Stok payı %25 olarak hesaplanırken, gerçekleşen artışta Kağıthane ve Batı Ataşehir’de stoka eklenen ofis projeleri rol oynadı.

Grafik 3’te, 2019 ikinci çeyrek dönemine ait Bölgelere Göre A sınıfı Ofis Stok Dağılımı yer almaktadır.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek döneminde MİA’daki Etiler ve MİA Dışı-Asya’da yer alan Altunizade bölgelerinde sınırlı stok büyümesinin gerçekleştiği tespit edildi. Bununla birlikte, Kağıthane ve Batı Ataşehir’de inşaatı tamamlanarak hizmete açılan ofis projeleri, aynı dönemde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki stok artışının belirgin olmasını sağladı.

2019 ikinci çeyrek dönemde artış gözlenen Etiler’deki A sınıfı ofis stoku 93.000 m2 seviyesine yükselirken, Altunizade’de stok 178.000 m2 olarak kaydedildi. İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük A sınıfı ofis stokuna sahip bölge 850.000 m2 ile Havaalanı Bölgesi’dir. MİA’da yer alan Maslak yaklaşık 760.000 m2 ve Levent 555.000 m2 olan ofis stoklarıyla Havaalanı Bölgesi’ni takip etmektedir.

700.000

800.000

* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranlarını göstermeketedir.

Levent Etiler Maslak BeşiktaşBalmumcu

ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

TaksimNişantası

ŞişliFulyaOtim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye

1

%26

,4

%16

,4

%29

,1

%17

,1

%21

,1

%24

,8

%16

,4

%26

,9

%23

,923

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI2019 İkinci Çeyrek

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

2019 İkinci ÇeyrekBÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN

%25

%24%33

%18

Gelişmekte OlanOfis Bölgeleri

MİA DışıAsya

MİA DışıAvrupa

MİA

%39

,6

%36

,9 %22

,7


MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİA

Levent No.3


SATILIK-KİRALIK

SIGNATURETOWER• Aynı katta 215 m2 ile 1.722 m²

arası kiralama ve satın alma seçenekleri

• Büyükdere Caddesi üzerinde


• Kullanıcılar: McKinsey&Company,Yemek Sepeti, White&Case, Nike, Fiba Holding, Franklin TempletonInvestments, HUN Enerji, MESS,Destek Faktoring, AHK, Assembly

SILVER

ÜmraniyeKİRALIK No.4


EN PLAZA• 21.367 m² toplam ofis alanı

• 750 m² kat alanlı

•Kiralık ofis ve mağazalar

• Metroya 2 dakikalık yürüme mesafesi

• Kafe, teras, mağaza ve toplantı salonları

• 2018 son çeyrek tamamlandı

900.000


No.5KİRALIK


Maslak

MASLAK LINKPLAZA• 4.605 m² boş ofis alanı

• 960 m² kat alanlı

• İTÜ-Ayazağa Metro İstasyonu’na 5 dakika yürüme mesafesinde

• Toplam ofis alanı 16.000 m²

• Kullanıcılar: Groupama Sigorta, Astellas, Havas Media, JLL,Project House

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 ikinci çeyrek döneme ait Bölge Kategorilerine Göre Boşluk Oranları, Grafik 4’te gösterilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %29,7; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %16,9 olarak gerçekleşti.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,5; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %27 olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,1; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,3 seviyesindeydi.

İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Boşluk Oranları Grafik 5’te verilmiştir. [1]

Levent’te 2019 ikinci çeyrek dönem, geçmiş çeyreklere kıyasla daha sakin geçti. Gerçekleşen işlemlerin çoğunlukla küçük ölçekli ofis alanlarında olduğu ve firmaların bölge içinde yer değiştirdikleri gözlendi. Öte yandan bölgedeki bazı firmaların Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ne taşındığı görüldü. 2019 ikinci çeyrekte A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı kısmi yükselişle %26,4 olarak hesaplandı.

2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler A sınıfı ofis stokunda büyüme tespit edildi. Buna ek olarak, özel bir okulun kullanmakta olduğu A sınıfı ofis binasından taşınmasıyla, binanın yeniden kiralık pazarında olduğu belirlendi. Diğer bölgelere göre daha küçük alana sahip olan Etiler A sınıfı ofis stokunda yaşanan bu gelişmeler sebebiyle, boşluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre belirgin şekilde arttı. 2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,4 oldu.

Maslak A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrek dönem, küçük ölçekli ofis alanlarındaki işlem sayısına bağlı olarak hareketli geçti. Ayrıca Maslak Bölgesi’nde yeni ofis açan firmalar olduğu belirlendi. Bu gelişmeler sonucunda, 2019 ikinci çeyrek dönemde Maslak A sınıfı ofis alanlarındaki boşluk oranı %29,1’e geriledi.

Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrek dönem durgun geçti. Bölgede gözlenen az sayıdaki kiralama ve taşınma işlemlerinin birbirini dengelediği belirlendi. 2019 ikinci çeyrek dönemde Havaalanı Bölgesi A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, bir önceki çeyrekteki seviyesi olan %21,1 oranında sabit kaldı.

Kozyatağı A sınıfı ofis binalarında 2019 ikinci çeyrekte tamamlanan işlemlerin küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında olduğu kaydedildi. Bu işlemlerden biri de PROPIN’in mal sahibi temsilcisi olduğu Pronet’in Kosifler Plaza’ya taşınma işlemiydi. 2019 ikinci çeyrekte firmaların bölge içindeki yer değiştirmeleri dışında Asya Yakası’ndaki başka bölgelerle etkileşimde olduğu tespit edildi. İşlemlerin birbirini dengelemesi sonucunda, Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte bir önceki seviyesi olan %24,8 oranını korudu.

2019 ikinci çeyrek dönemde Altınyurt Ofis ve Spor Kompleksi Altunizade A sınıfı ofis stokuna eklendi. Öte yandan bölgede gerçekleşen kiralamalar boşluk oranının düşmesini sağladı. 2019 ikinci çeyrek dönemde Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 23,9 olarak kaydedildi.

16,9

27,0

17,3

24,129

,7İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI 2019 İkinci Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI2019 İkinci Çeyrek

[1] Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %30,06 seviyesine gerilemektedir.

22,5

%50

%40

%30

%10

%0

%20

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya

MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAA Sınıfı MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAB Sınıfı


%50

%40

%30

%10

%0

%20


Etiler Maslak ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLevent


26,4

18,0

16,4

15,1

29,1

23,0

39,6

14,7 17

,1

11,3

36,9

25,1 31

,8

24,8

25,6

23,9

8,9

16,4

10,6

26,9

25,1

21,1

22,7

16,3

10 www.propin.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2018 üçüncü çeyrek ile 2019 ikinci çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da yer almaktadır.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde düşüş yönünde hareket etti. 2018 üçüncü çeyrek dönemde %30,4 seviyesinde olan boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrek bu seviyesini korudu. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılında düşmeye başladı. 2019 ikinci çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %29,7’ye gerilediği hesaplandı.

Son dört çeyrek dönem sonunda, MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının yükseldiği belirlendi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 yılının ikinci yarısında %20 ,2 seviyesinde sabit bir seyirdeydi. 2019 birinci çeyrek dönemde %22,5 seviyesine yükselen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte bu seviyesini korudu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde inişli-çıkışlı bir seyir izledi. 2018 üçüncü çeyrek dönemde %19,2 olan MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, takip eden çeyreklerde yükseldi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte %24,6 iken ikinci çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %24,1’a geriledi. Son dört çeyrek dönem sonunda MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,6 oranında yükselmiş olduğu hesaplandı.

Grafik 7’de, son dört çeyrek dönemdeki Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi verilmiştir.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemi dalgalı bir seyirde geçirdi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %14,5 seviyesinde gözlendi. Sonraki çeyreklerde yükselen boşluk oranı, 2019 birinci çeyrekte %17,8 oldu. 2019 ikinci çeyrekte MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %16,9’a geriledi.

MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %24,2 seviyesindeyken sonraki çeyreklerde yükselme eğilimine girdi. 2019 birinci çeyrekte %28,8’e kadar tırmanan boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte düştü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 ikinci çeyrekte %27 olarak kaydedildi.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 üçüncü çeyrekte %12 olarak tespit edildi. Dört çeyrek boyunca inişli çıkışlı seyreden boşluk oranı, 2019 ikinci çeyrekte %17,3 olarak belirlendi. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son dört çeyrek dönem sonunda %44 oranında yükselmiş olması dikkat çekici oldu.

20,2

21,8

30,3 30,1

24,6

22,5

29,7

24,1

22,5

30,4

20,2

19,2

28,8

17,817,6

14,1

25,3

17,0 16,9

17,3

27,0

14,5

12,0

24,2

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİBOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİSon Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20

GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPINMİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa

‘18 3.Ç ‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç

‘18 3.Ç ‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç

%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20

MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa

GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPINAtaşehirKİRALIK No.6


ALLIANZ TOWER• 7.871 m² boş ofis alanı

• 707 m²’den 1.338 m²’ye değişen kat alanları

• Dekorasyonlu veya Şap & Beton halde teslim

• Adalar manzaralı

• %87 doluluk

• Kullanıcılar: Allianz Sigorta, Rönesans Holding, ÇimSA, Continental,DAF Trucks

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

KİRALIK No.7Levent

LEVENT OFİS• 6.299 m² boş ofis alanı

• Dekorasyonlu teslim


• Toplam ofis alanı15.900 m²

•Bölgesindeki ilk Leed Gold belgeli bina



Grafik 8’de, İstanbul Ofis Pazarı 2019 yılı ikinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre Kira Ortalamaları gösterilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 19 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 9,2 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 8,6 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 14,3 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 8,1 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

İstanbul’un on iki bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir. [2]

2019 ikinci çeyrek dönemde Levent’teki A sınıfı ofis binalarının Türk Lirası olarak açıklanan liste fiyatlarında genel olarak belirgin bir düşüş gözlenmedi. Ancak liste rakamları bölge kira ortalamasının altında olan eski nesil bazı ofis binalarında kira indirimi yapıldığı görüldü. Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 22,7 ABD Doları /m² /ay oldu.

İşlem bazında hareketli bir çeyrek dönem geçiren Maslak’ta A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekte 15,8 ABD Doları /m² /ay’a düştü. Bu düşüşte, bölge ortalamasından daha yüksek liste fiyatları olan ofis alanlarının kiralanarak pazardan çıkması etkili oldu.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrek dönemde 23,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. Bölge ortalamasının altında kira rakamı olan müstakil bir ofis binasının kiralık olarak yeniden pazarda olması Beşiktaş-Balmumcu’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının düşmesinde rol oynadı.

Taksim-Nişantaşı’nda 2019 ikinci çeyrek dönemin işlem sayısı açısından sakin geçtiği gözlendi. Yapılan kira indirimleri sonucunda Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.

2019 ikinci çeyrekte; Altunizade A sınıfı ofis stokuna eklenen alanlar talep edilen kira rakamları, kiralanarak pazardan çıkan ofis alanlarının kiraları ve bazı binalardaki belirgin kira indirimleri birbirini dengeledi. Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2019 ikinci çeyrek dönemde, bir önceki çeyrekteki 16,3 ABD Doları /m² /ay seviyesini koruduğu belirlendi.

Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrek dönemde 13,1 ABD Doları /m² /ay’a düştü. Komple boş ve liste fiyatı bölge ortalamasının üzerinde olan ofis alanlarındaki kira indirimleri bu düşüşte etkili oldu.

m²/ay

m²/ay

19,0

9,2

8,6

14,3

8,1

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI 2019 İkinci Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI2019 İkinci Çeyrek

[2] Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.

12,6

50$

40$

30$

10$

0$

20$

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya



22,7

7,9

14,0

4,9 7,

1

19,9

10,5

23,9

11,7 16

,8

6,5 8,1

15,6

8,8

16,3

13,1

5,8

13,1

6,911

,2

19,0

15,8

16,5

9,7

50$

40$

30$

10$

0$

20$


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim




Kartal

MANZARA ADALAR

No.8KİRALIK


• 38.711 m² boş ofis alanı


•Adalar manzaralı

• Kafe, bahçe, eczane, restoran, teras

1 ABD Doları($)=5,87 Türk Lirası



İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10’da yer almaktadır. [3Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır.

Levent, İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira rakamının talep edildiği bölge oldu. 2019 birinci çeyrek döneme benzer şekilde ikinci çeyrekte Levent’te en yüksek kiranın 35 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu belirlendi.

Etiler hariç MİA’da yer alan bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamlarının 2019 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrekteki seviyelerini koruduğu görüldü. 2019 ikinci çeyrek dönemde Etiler’de talep edilen en yüksek kira rakamı 21 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Avrupa’da talep edilen en yüksek kira rakamı 30 ABD Doları /m² /ay olarak Şişli-Fulya-Otim’de tespit edildi. Taksim-Nişantaşı ve Havaalanı Bölgesi’nde 2019 ikinci çeyrek dönemde en yüksek kira rakamlarının geçtiğimiz çeyrek seviyesinde olduğu gözlendi.

MİA Dışı-Asya’daki bölgelerde talep edilen en yüksek kira rakamlarının 2019 ikinci çeyrek dönemde bir önceki çeyrek döneme göre değişiklik göstermediği belirlendi. 24 ABD Doları /m² /ay’la Kozyatağı, MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira rakamı talep edilen bölge olma özelliğini korudu.

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARISon Dört Çeyrek

[3] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki kira ortalamaları 12. sayfada yer almaktadır.

43 4335

24

21

29 28 28 28 2627

2929 3026

23 23

30 3029 29

20 20 2020

242426 24

21 2123 23

2019 20

303030 30

2222

35

21 2018

2021

0$

10$

20$

30$

40$

50$

60$


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim


MİA 19-2.Ç MİA Dışı-Avrupa 19-2.ÇMİA Dışı-Asya 19-2.Ç19-1.Ç18-4.Ç18-3.Ç


m²/ay

AtaşehirKİRALIK No.9


PALLADIUM TOWER• 4.850 m² boş ofis alanı

• 930 m² ve 1.096 m² ‘likkat alanları

• Restoran, spor salonu, toplantı salonları, yemekhane

• Kullanıcılar: Lenovo, Center Petrokimya, Acemar, Tahincioğlu Holding,Monsanto, RC Endüstri, Cargill, Plaza Cubes, DuPont, Garanti Bankası, İzomas, Lexmark, Axa Sigorta

AyazağaSATILIK-KİRALIK No.10


SEBA OFFICE BOULEVARD• 3,8 m kat yüksekliği

• 4 farklı blokta toplam 65.295 m² ofis alanı

•Tek katta 130 m2 ile 1.500 m2

arasında değişen ofis seçenekleri

• TEM ve E5’e yakın

• Restoran, Kafe, Bahçe

• Kullanıcılar: Acun Medya, TV8,Ace Danışmanlık, Levi Strauss,Akel Eşarp, Seba, TÜVTÜRK



Grafik 12’de, son dört çeyrek dönem boyunca Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi verilmiştir.

2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 9-10 ABD Doları /m² /ay aralığında seyretti. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2018 üçüncü çeyrekte 10,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. Kira ortalamasının dört dönem sonunda yaklaşık %9 oranında düştüğü hesaplandı. MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 9,2 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönemde inişli çıkışlı bir eğilimdeydi. 2018 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,6 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte keskin bir şekilde 6,4 ABD Doları /m² /ay’a kadar düştü. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 ikinci çeyrekte 8,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması dalgalı bir seyir izledi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte 10,1 ABD Doları /m² /ay’a ulaşmasına rağmen takip eden çeyrekte düştü. 2019 ikinci çeyrekte MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesine yükseldi.

2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi, Grafik 11’de gösterilmiştir.

MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemde düştü. 2018 üçüncü çeyrek dönemde MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 21,8 ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2019 ikinci çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay’a gerilediği görüldü. Son dört çeyrek dönemin sonunda kira ortalamasının %12,5 oranında düştüğü hesaplandı.

2018 üçüncü çeyrek döneminde MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,5 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi. Kira ortalaması son dört çeyrek dönem boyunca, 2019 birinci çeyrekteki yükselişi dışında, düşüş eğilimindeydi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2019 ikinci çeyrekte 12,6 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14-15 ABD Doları /m² /ay bandında seyretti. 2018 üçüncü çeyrekte kira ortalaması 14,8 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi. İniş çıkışlı geçen dört dönemin ardından MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 14,3 ABD Doları /m² /ay oldu.

20,019,0

20,9

15,0 14,314,3

13,512,613,2

21,8

14,8

14,5

7,4

8,68,1

9,7 9,2

7,1

10,6

10,1

6,4

10,1

9,4

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİKİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİSon Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay



‘18 3.Ç ‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç

m²/ay



‘18 3.Ç ‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$


ÜmraniyeKİRALIK No.11

ANEL İŞ MERKEZİ• 4.680 m² boş ofis alanı

• Çakmak ve Yamanevler metro istasyonlarına yürüme mesafesi


• Konferans ve toplantı salonları, Kafe, Fuaye alanı, Yemekhane, Spor salonu


KavacıkSATILIK-KİRALIK No.12

• Dekorasyonlu, taşınmaya hazırofis binası

• 700 /610 m² brüt /net kat alanı

• Müstakil ofis binası ve otopark

• 7.500 m2 toplam kapalı alan

•TEM Karayolu üzerinde

ACARLARİŞ MERKEZİ


9,1



KİRALIK

Maltepe

PIAZZA OFİS• 34.400 m² boş ofis alanı• 1.600 m² kat alanı• Teraslı & balkonlu ofisler• AVM, sinema, spor salonu,

toplantı salonları• E-5 Karayolu üzerinde• Esenkent Metro

İstasyonu’na 1 dakika yürüme mesafesinde

Küçükyalı KİRALIK

HILLTOWN OFİS• 1.729 m²’den 2.047 m²’yedeğişen kat alanları

• Adalar manzaralı, katlara özel teraslar• Küçükyalı Metro İstasyonu’na 10 dakika yürüme mesafesinde

• Toplam ofis alanı 9.460 m²• AVM, restoranlar, spor salonu,toplantı ve seminer odaları

• Kullanıcılar: Rönesans Holding, Trelleborg Sealing Solutions, Tavuk Dünyası

KİRALIKMecidiyeköy

RÖNESANSBİZ MECİDİYEKÖY•4.299 m² boş ofis alanı• Dekorasyonlu• Mecidiyeköy’ün merkezinde• Toplam ofis alanı 13.461 m²• Kullanıcılar: Adidas, Arkema,

ManPower, Walmart-Asda• Cafe, Toplantı Salonları, Restoran

Aracılık

Hizmet Bedeli

Mal Sahibinden!

Bu binalar için bizi aramanız sürecinizi kolaylaştırır!

Teknik ve mimari dokümanlara

hızlaulaşırsınız.

En kısa sürede binayı ziyaret

edersiniz.

Kontrat sürecinde hukuki aşamaları

kolaycageçersiniz.

Kiralama veya satın alma

tekliflerini yazılı alırsınız,

sözde kalmaz!

Sahibinden Gibi!

ARACILIK HİZMET BEDELİ:Pazarlama yetkisine sahip olduğumuz bu listede yer alan gayrimenkullerde bir kiralama ya da satın alma işlemi yapmanız durumunda, PROPIN’e, fırmanıza verdiği destek sebebiyle bir ücret ödemezsiniz. Bu hizmet, mal sahibinin PROPIN’e verdiği yetkiyle süreci sizin için kolaylaştırmak ve hızlandırmak amacıyla sunulmaktadır.

Daha fazla bilgi için bizimle irtibata geçiniz. Yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

T. 0212 217 8555

Listenin devamı için www.propin.com.tr’yi ziyaret edin.

Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbulT + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53www.propin.com.tr [email protected]

ARACILIK HİZMETLERİ

Kullanıcı Danışmanlığı

Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı

İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı

Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Piyasa Araştırma Raporları

Ofis Fizibilite Raporları

Proje Geliştirme Danışmanlığı

Documents

İKİNCİ ÇEYREK - PROPINpropin.com.tr/UserFiles/image/PROPIN_Istanbul_Ofis...Büyük ölçekli işlemler listesinin başında Ceva Lojistik’in Emaar Square’de yaklaşık 7.000