KNJIGA Metode Procene Vrednosti

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Metode procene vrednosti nepokretnosti

Text of KNJIGA Metode Procene Vrednosti

  • UNIVERZITET U BEOGRADUGRAEVINSKI FAKULTE

    Katedra za geodeziju i geoinformatiku

    TRITE NEPOKRETNOSTIPredavanje 7

    Metode procene vrednosti nepokretnosti

    Prof.Prof. drdr ZagorkaZagorka GospaviGospavi, dipl.geod.in.

    kolska 2012/2013kolska 2012/2013

  • SADRAJ

    1. METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. TROKOVNA METOGA3. KOMPARATIVNA METODA4. PRINOSNA METODA

  • METODE PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Smernica meunarodnih procena vrednosti br.1 (International Valuation Guidance Note no.1)

    Procena vrednosti nepokretne imovine ( Real Property Valuation) pod tackom 5.10. daje pregled uobiajenih pristupa proceni vrednosti:

    1. Pristup zasnovan na nabavnoj vrednosti trokovna metoda(Cost Approach)

    2. Pristup zasnovan na poreenju prodaje komparativna metoda(Sales Comparison Approach)

    3. Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda prinosna metoda(Income Approach)

    11. Metode procene vrednosti

  • Korienje trokovne metode kod procene vrednosti nepokretnosti uporite nalazi u pretpostavci da investitor nee za nepokretnost platiti veu cenu nego to bi ga kotalo da kupi zemljite i izgradi objekat.

    Trokovni metod se bazira na utvrivanju cene nove gradnje, tj. trokova zamene odgovarajue nepokretnosti, ukljuujui sve trokove:

    Investiciono-tehnike kokumentacije (projektovanje),

    Trokove graenja,

    Naknade za ureenje graevinskog zemljita,

    Naknade za prikljuke na mreu i pripadajue instalacije.

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta (fizika i funkcionalna zastarelost amortizacija), da bi se dobila sadanja procenjena vrednost.

    Na tu vrednost se dodaje jo i vrednost pripadajueg zemljita, prema dostupnim uporednim podacima sa trita.

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Uobiajene greke u primeni ovog pristupa su:

    Loe procenjena amortizacija objekta,

    Precenjena ili podcenjena vrednost zemljita,

    Precenjen ili podcenjen kvalitet i vrednost zemljita.

    Mnogi procenitelji, koji nisu tehnike struke, izbegavaju upotrebu ove metode za procenu vrednosti nepokretnosti jer ona zahteva znanja o samim konstrukcijama objekata i cene izvoenja radova u graevinarstvu.

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Pristup trokovne metode je padao u milost i nemilost miljenja strunjaka od nastanka profesije procenitelja.

    Trokovnu metodu je lako razviti ukoliko je objekat nov i predstavlja HABU. Tekoe nastaju u odreivanju amortizacije ako je objekat star.

    Trokovi reporodukcije/zamene

    Trokovi reprodukcije se odnose na trokove izgradnje u svim detaljima istog objekta kao to je predmetni, na dan vrenja procene.

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Trokovi reporodukcije/zamene

    Trokovi zamene podrazumevaju trokove izgradnje slinog objekta kao to je predmetni, koristei sadanje materijale koji su u primeni. Npr. Umesto drvene stolarije danas i stambeni i poslovni objekti koriste PVC i Alu profile, a izrada prozora od drveta bi bila skuplja varijanta. Odabirajui trokove zamene neemo izleiti sve nedostatke postojeeg objekta (usled primene zastarelog materijala) jer ukoliko objekat ima lo raspored prostorija i time je neefikasan, metodom zamene ovaj nedostatak neemo izleiti ili prikriti ve emo morati da ga obuhvatimo kroz funkcionalnu amortizaciju.

    Trokovi izgradnje obuhvataju sve soft i hard trokove. Procenitelji esto zaborave da ukljue soft trokove u kalkulaciju (projekat, dozvole, prikljuci na infrastrukturu, pravni trokovi, trokovi marketinga prodaje itd.)

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Trokovi izgradnje

    1. Investiciono tehnika dokumentacija

    2. Pojedinani trokovi za pozicije radova

    3. Bruto plate

    4. Materijal

    5. Skele

    6. Potrebna energija

    7. Mehanizacija

    8. Spoljni izvori (svi saradnici projekta podizvoai, projektanti, konsultanti...)

    9. Zajedniki trokovi

    10. Trokovi zavisni od vremena

    11. Trokovi nezavisni od vremena

    12. Obraunat rizik

    13. Obraunata dobit

    14. Pripadajui porezi i takse

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Trokovi pribavljanja lokacije

    Iz analize lokacije dobijamo podatke o:

    Povrini predmetne parcele,

    Broju i strukturi vlasnitva,

    O mogunostima gradnje,

    O trenutnoj trinoj vrednosti proizvoda (objekata).

    Podaci iz prakse (trite za Beograd):

    Za centralne zone (Extra, I i II zona) i do 40% trine vrednosti objekta

    Za ostale zone max 33% trine vrednosti objekta

    Prigradske zone i parcele na kojima se primenjuju podaci GUP-a obino do 20% vrednosti.

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • Stambena zgrada 300 m2) iznosi NG = 12.626.773,30 dinara .

    Na osnovu trokovnika proizilazi sledea struktura trokova gradenja u %.

    Izvreni radovi % udela u ukupnoj ceni gradenja PU

    1.ZEMLJANI RADOVI 1,82

    2. BETONSKI I ARM.BETONSKI RADOVI 15,86

    3.ZIDARSKI RADOVI 23,42

    4. ARMIRACKI RADOVI 7,31

    5. TESARSKI RADOVI 2,67

    6. POKRIVACKI RADOVI 2,19

    7. STOLARSKI RADOVI 6,88

    8. BRAVARSKI RADOVI 4,67

    9. LIMARSKI RADOVI 1,37

    10. KERAMICARSKI RADOVI 1,49

    11. TERACERSKI RADOVI 3,88

    12. PARKETARSKI RADOVI 2,43

    13. MOLERSKO-FARBARSKI RADOVI 2,52

    14. STAKLOREZACKI RADOVI 0,51

    15. RAZNI GRAD.-ZANATSKI RADOVI 2,64

    16. VODOVOD I KANALIZACIJA 16,79

    17. ELEKTRO INSTALACIJE 3,55

    UKUPNO : 100,00 %

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Suma je 53.27N=100

    Suma je 18,29N = 35

    Suma je 8,10N = 25

    Suma je 20,34N = 30

    2. Trokovna metoda procene

  • Sabiranjem i grupisanjem pojedinih stavki koje imaju podjednako ili priblino umanjenje fizikog stanja upotrebljivosti, za pojedine grupe ili vie radova, dobijamo sledea umanjenja U:

    Zemljani radovi,

    Betonski i armirano-betonski radovi,

    Zidarski radovi nosivi zidovi, pregradni zidovi, razni zidarski radovi-ugraivanja, izolacije,

    Tesarski radovi krovna konstrukcija, oplate,

    Pokrivaki radovi (grubi graevinski radovi)

    ...

    Procenat udela PU=53.27%

    Starost objekta je n = 10 godina,

    Proseni verovatni vek trajanja konstrukcije (1-6) je N = 100 godina,

    (7-11) N = 35 godina, (12-15) N = 25 godina i (16-17) je N = 30 godina

    TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    2. Trokovna metoda procene

  • TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    U = 0.044 = 4,4 % umanjenje osnovne konstrukcije (1-6)U (zanatski radovi) = 10:35 = 0.29 = 29% za (7-11)U (molerski radovi) = 10:25 = 0.40 = 40% za (12-15)U (instalacije) = 10:30 = 0.33 = 33% za (16-17)

    Raunanje amortizacije

    2. Trokovna metoda procene

  • TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Primer obrauna vrednosti objekata

    Vrednost placa

    VP = Ukupna vrednost SVG + VP = 10.481.487,05 + VP =

    2. Trokovna metoda procene

  • TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Trokovi pribavljanja lokacije

    Praksa:Lokacija se nalazi u Ulici Gospodara Vuia u Beogradu.Povrina parcele je 5.15 ari (515 m)Postoji plan detaljne regulacije, sa sledeim podacima: dozvoljena izgradnja Po+P+3+Pk, koeficijent izgraenosti 2.5, stepen zauzetosti 65%, broj parking mesta u podrumu je 1.1 parking/stanProdajna cena na objektima u izgradnji u Ulici 1600-1800 /m,Parking mesto 6000 /komad.

    Budui objekat515m x 2.5 = 1287 m brutoIli 515 m x 65% x 4 (p+3+pk) = 1339 mManji uslov 1287 mOdnos bruto/neto 1287 x 0.76 = 978 m neto978 m x 1700 /m + 12 st x 6000 = 1.734.600 1.734.600 x 30% = 520380 (500 000 )

    2. Trokovna metoda procene

  • TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Trokovi dokumentacije

    Cena projektovanja je u opsegu 10 25 /mCena umnogom zavisi od:-Mesta u kom se radi (Beograd je najskuplji, a unitranjost je jeftinija za 3-5 /m-Vrste objekata koji se projektuje

    Pored cene projektovanja u ovoj fazi znaajan deo su i trokovi taksi, participacija i saglasnosti za JKP.

    Izdavanje Izvoda iz urbanistikog plana (akta o urbanistikim uslovima odnosno lokacijska dozvola):Objekti do 1000 m bruto 170 Objekti od 1000 do 5000 m bruto 370 Objekti preko 5000 m bruto 670

    Trokovi uslova za projektovanje u zavisnosti od objekta iznose po projektu oko 100 200 , a za vodovod i kanalizaciju cena oko 1.5 /m budueg objekta.

    2. Trokovna metoda procene

  • TROKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI NEPOKRETNOSTI

    Participacije i saglasnostiParticipacija za sklonita 3 /m neto objekta

    Saglasnost Slube za zatitu od poara:- Objekti do 1000 m bruto 400 - Objekti od 1000 m do 5000 m bruto 800 - Objekti preko 5000 m bruto 1200

    Ugo