35
KONTRAK KONSTRUKSI 1.Pendahuluan 2.Pembentukan Kontrak 3.Pelanggaran Kontrak 4.Pemutusan Kontrak 5.Kerugian akibat pelanggaran kontrak 6.Hubungan kontrak dlm proyek konstruksi 7.Jenis kontrak berdasarkan pengaturan penggantian biaya 8.Metode kontrak pd proyek konstruksi

Kuliah Hukum Kontrak 2012

Embed Size (px)

DESCRIPTION

hukum k0ntrak

Citation preview

Page 1: Kuliah Hukum Kontrak 2012

KONTRAK KONSTRUKSI

1. Pendahuluan2. Pembentukan Kontrak3. Pelanggaran Kontrak4. Pemutusan Kontrak5. Kerugian akibat pelanggaran kontrak6. Hubungan kontrak dlm proyek konstruksi7. Jenis kontrak berdasarkan pengaturan

penggantian biaya8. Metode kontrak pd proyek konstruksi

Page 2: Kuliah Hukum Kontrak 2012

1. PENDAHULUAN

Kontrak adalah dokumen tertulis yang harus dipatuhi dan dilakasakan oleh ke dua belah pihak yang telah bersepakat dalam suatu halCiri-ciri kontrak :

- Mempunyai kekuatan hukum- Bersifat mengikat- Berisikan kesepakatan (saling menyetujui)- Ada penawaran dan penerimaan

Page 3: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara berbagai pihak untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah disepakati bersama adalah kontrak. Dalam proses konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling terikat. Tahap awal yang harus dipahami lebih dahulu adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.

Page 4: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Dasar-dasar pengertian mengenai kontrak dalam konteks kontrak pekerjaan konstruksi mencakup pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan dengan :

Page 5: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Proses pembentukan kontrak• Proses dan prosedur pelaksanaan

kontrak• Pelanggaran kontrak• Analisis kerugian akibat pelanggaran

kontrak• Hubungan kontraktual

Page 6: Kuliah Hukum Kontrak 2012

BACALAH KONTRAK DENGAN CERMAT !

• Pihak yang membuat kontrak dengan berbagai pertimbangan akan mempunyai kecenderungan yang mungkin tidak menguntungkan Anda.

Page 7: Kuliah Hukum Kontrak 2012

2. PEMBENTUKAN KONTRAK

• Proses terbentuknya kontrak diawali dg adanya dua pihak atau lebih yg telah saling menyetujui utk mengadakan suatu transaksi

Page 8: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Saling Menyetujui

Bila seorang investor membuat persetujuan dg sebuah perusahaan penyedia jasa (kontraktor) utk membangun sebuah Mall berikut fasilitanya, tetapi kedua belah pihak belum berhasil menyebutkan sejumlah biaya yang disepakati, maka pd tahap ini belum dpt dikatakan bahwa kontrak telah terbentuk

Page 9: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Bila selanjutnya terjadi suatu kesepakatan harga, waktu

pelaksanaan serta tata cara prmbayaran maka kesepakatan

tersebut dpt dituangkan dlm dokumen tertulis (kontrak)

Page 10: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Secara umum, suatu persetujuan yang disepakati bersama harus

bebas ..... semua terminologi yang dapat mempunyai arti samar atau ganda ....... Terminologi atau kata-

kata yang bermakna samar / ganda dapat menimbulkan keragu-raguan

dalam pengartian dan penafsirannyaS/D tgl 13/4/12

Page 11: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Sebuah contoh ketidakjelasan kontrak dapat terjadi pada

kesepakatan waktu penyelesaian suatu proyek. Suatu kontrak harus secara tegas menyebutkan waktu

penyelesaian pekerjaan dalam satuan waktu yang terdefinisikan

secara lengkap dan jelas.

Page 12: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Jika disebutkan bahwa waktu penyelesaian sebuah proyek adalah 100 hari maka harus dijelaskan apa

yang dimaksud dengan 100 hari, apakah 100 hari kalender ataukah hari

kerja ? Hal ini secara langsung berkaitan dengan perencanaan

pelaksanaan pekerjaan dan pada akhirnya berakibat pada biaya proyek.

Page 13: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Penawaran dan Penerimaan

• Pengguna jasa (owner) memberikan penawaran pekerjaan pada penyedia jasa (kontraktor/konsultan)

• Penyedia jasa (kontraktor/konsultan) menerima tawaran melalui tender sesuai kepres no. 80 thn 2003

• Pihak pertama sebagai pemberi pekerjaan• Pihak ke dua sebagai pelaksana pekerjaan

Page 14: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Apa yg dimaksud dg penawaran dan penerimaan

• Transaksi terjadi bila satu pihak melakukan penawaran kepada pihak lain dalam hal untuk mengadakan atau melakukan sesuatu hal, dan pihak lain akan memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. jawaban atas penawaran tersebut dapat berupa penerimaan, penolakan atau penerimaan dengan syarat melalui suatu proses negosiasi.

Page 15: Kuliah Hukum Kontrak 2012

SIKLUS PENAWARAN & PENERIMAAN

Pihak ke satu (owner)

Penawaran

Pihak ke dua (kontraktor)

Page 16: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Hal penting lainnya yang berkaitan dengan aspek penawaran adalah adanya waktu berlakunya penawaran. Untuk kontrak-kontrak yang dilelangkan, dalam setiap penawaran umumnya dicantumkan waktu berlakunya harga penawaran, biasnaya mencapai 60 sampai 90 hari setelah saat pemasukan penawaran. Selama periode tersebut, penawar (calon kontraktor) tidak diperbolehkan menarik atau mengubah harga penawarannya

Page 17: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Apa tujuan penetapan masa berlaku penawaran

• Penetapan masa belakunya penawaran dimaksudkan untuk melindungi pihak yang melakukan penawaran dan/atau pihak yang akan menerima penawaran dari risiko kerugian yang dapat timbul akibat perubahan sistem sosial, politik dan moneter yang terjadi selama transaksi tawar-menawar tersebut belum disepakati.

Page 18: Kuliah Hukum Kontrak 2012

3. PELANGGARAN KONTRAK

Pelanggaran kontrak akan terjadi bila pihak-pihak yg bersepakat melakukan pelanggaran thdp satu atau lebih persyaratan yg terkandung dlm kontralKonsep penilain thdp pelanggaran kontrak ada 2 yaitu :

Pelanggaran materialPelanggaran Imaterial

Page 19: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Pelanggaran MaterialDikatakan pelanggaran material jika

pelanggaran tsb menyangkut aspek-aspek vital dari suatu perjanjian, contohnya pemutusan kontrak PHK

Pelanggaran ImaterialDikatakan pelanggaran Imaterial jika

pelanggaran tsb menyangkut aspek-aspek yg tdk vital dari suatu perjanjian

Page 20: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Siklus Pelanggaran Kontrak

PELANGGARAN MATERIAL

Penilaian pelanggaran

PEMUTUSAN KONTRAK

BATASANNYA TDK JELAS

Ganti rugi finansial atau

tdk sama sekali

PELANGGARAN IMATERIAL

Page 21: Kuliah Hukum Kontrak 2012

4. PEMUTUSAN KONTRAK• Siklus hidup sebuah kontrak akan

terhenti dengan berakhirnya kontrak. Pada umumnya, kontrak dilengkapi dengan klausul-klausul mengenai pemutusan kontrak (contract termination). Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya (by default) atau karena pertimbangan lain yang menyebabkan kontrak terhenti sebelum saatnya.

Page 22: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar kontrak mempunyai tiga pilihan :• Membebaskan / mengabaikan pelanggaran

yang terjadi dan tidak menuntut ganti rugi kepada pihak yang melanggar.

• Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya.

• Mengajukan tuntutan ganti rugi.Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material atau imaterial

Page 23: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Kasus• Seorang pemilik menilai kualitas pekerjaan

pembetonan pada lantai kedua dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh kontraktor tidak memenuhi spesifikasi teknis yang telah ditetapkan. Tanpa pemberitahuan lebih lanjut, pemilik memtuskan hubungan kontrak karena beranggapan bahwa kontraktor melakukan pelanggaran material. Pada persoalan tersebut diatas, seharusnya pemilik tidak langsung memutuskan, tetapi harus memberitahukan lebih dahulu kepada kontraktor perihal pelanggaran yang dilakukan. Kontraktor berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan kesempatan untuk memperbaikinya.

Page 24: Kuliah Hukum Kontrak 2012

KERUGIAN AKIBAT PELANGGARAN KONTRAK

Dalam pelanggaran kontrak, selalu ada pihak-pihak yang dirugikan. Pihak yang dirugikan berhak atas penggantian kerugian (compensation) yang dialami akibat pihak lain yang melakukan pelanggaran kontrak. Perhitungannya dapat dilakukan dengan berbagai metoda perhitungan penggantian dasar, yaitu biaya penyelesaian, selisih nilai, dan Liquidated Damages.

Page 25: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Biaya Penyelesaian

Jika kontraktor diberhentikan karena dinyatakan tidak berhasil dalam memenuhi persyaratan yang ditetapkan maka pemilik dapat memilihi kontraktor lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut.

Page 26: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Contoh Perhitungan

Dimisalkan nilai kontrak lama 10 juta, kontraktor lama telah menyelesaikan pelaksanaan 50 % ( 5 jt), sisa pekerjaan diselesaikan oleh kontraktor baru dg biaya kontrak penyelesaian 7,5 jt, maka selisih 2,5 jt tsb di tanggung oleh kontraktor lama

Page 27: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Selisih Nilai

Untuk beberapa keadaan, perhitungan dengan metoda biaya penggantian tidak dapat dilakukan. Misalnya, pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan yang tidak sesuai dengan gambar rencana / gagal (defective work) dan bukan karena pekerjaan tersebut tidak selesai

Page 28: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Liquidated Damages / LD

Bentuk penggantian Liquidated Damages atau disingkat LD (kerugian terhapus) didasarkan pada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena kegagalan penyelesaian persetujuan.

Page 29: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Contoh

• Seorang pengusaha gedung perkantoran berencana memanfaatkan gedung barunya pada Januari 2002. Gedung tersebut telah habis disewa oleh para penyewa Namun, karena kelalaian kontraktor, penyelesaian pekerjaan pembangunan gedung tersebut mengalami keterlambatan. Terhadap kelalaian kontraktor tersebut, pengusaha dapat mengenakan “semacam” denda keterlambatan terhadap kontraktor, yang besarnya ditentukan dari perkiraan pendapatan yang diharapkan akan diperoleh dari biaya sewa tersebut, mulai dari saat perkiraan penyelesaian awal sampai bangunan restoran tersebut benar-benar dapat berfungsi.

Page 30: Kuliah Hukum Kontrak 2012

HUBUNGAN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI

• Keterlibatan pihak-pihak dalam proyek konstruksi dapat dikelompokkan menjadi hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya, pihak tersebut menandatangani sebuah kontrak dan juga hubungan antar pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam pelaksanaan proyek konstruksi.

Page 31: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Meskipun institusi penjamin (bonding company) hanya terikat kontrak dengan kontraktor utama, tetapi implikasinya terhadap proyek melibatkan banyak pihak lain. Penjamin memberikan jaminan atas kontraktor pada pemilik dengan memberikan jaminan pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond), jaminan pemeliharaan (maintenance bond), dan bentuk-bentuk jaminan lain.

Page 32: Kuliah Hukum Kontrak 2012

JENIS KONTRAK BERDASARKAN PENGATURAN PENGGANTIAN

BIAYA

Page 33: Kuliah Hukum Kontrak 2012

Tiga jenis cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah :• Kontrak harga satuan• Kontrak biaya plus jasa• Kontrak lump sumPemilihan kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan dari karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek (owner),

Page 34: Kuliah Hukum Kontrak 2012

1. Kontrak Harga Satuan

• Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen pekerjaan.

Page 35: Kuliah Hukum Kontrak 2012

• Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai karakteristik sebagai berikut : Proyek dapat didefinisikan secara jelas, Kuantitas aktual masing- masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai.