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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
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RTSTADT PFORZHEIM
Pforzheim, im Dezember 2010
Dipl.-Geograph Roland Wölfel, Partner + Geschäftsführer
Dipl.-Geograph Timo Cyriax
CIMA Beratung + Management GmbH
Die Kurzfassung wurde – mit Genehmigung der CIMA - vom WSP erstellt
FORTSCHREIBUNG DES MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPTES AUS DEM JAHRE 2005
Kurzfassung
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1. Markt- und Strukturdaten von Pforzheim
2. Einzelhandelsbestand
3. Einkaufsinnenstadt – Standortmerkmale und Entwicklung
4. Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim
5. Leistungsbausteine des Auftrages etc.
Inhaltsübersicht
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Markt- und Strukturdatenvon Pforzheim
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Marktgebiet/KaufkraftpotentialEinzelhandelskennziffern
Kaufkraftkennziffer
(Kaufkraft/EW; Summe verfügbares Netto Einkommen/EW)
101,3: Über dem Bundesdurchschnitt (100), jedoch geringer als die regionalen Zentren. Der Grund hierfür liegt in dem geringen verfügbaren Netto Einkommen je Einwohner.
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009
97,9
105,0
103,0
101,0
103,4101,3
106,5
90 100 110
Enzkreis
Bad Wildbad
Vaihingen/Enz
Mühlacker
Calw
Bretten
Pforzheim
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Marktgebiet/KaufkraftpotentialEinzelhandelskennziffern
Zentralitätskennziffer
(EH Umsatz pro EW/EH relevante Kaufkraft)
146,0: Deutlich höher als der Bundesdurchschnitt (100) und als die Städte HD, KA, S, HN. Offensichtlich kaufen viele Konsumenten aus dem Umland in Pforzheim und aufgrund der geringen Kaufkraft ist der Wert zusätzlich höher.
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009
* Zentralitätskennziffer für Pforzheim basiert auf CIMA-eigenen Schätzungen 2010; Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA
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Marktgebiet/KaufkraftpotentialMarktgebiet
ZoneZugehörige Kommunen/ Nah- und Mittelbereiche
Bevölkerungs-potential
Zone I Gesamtstadt Pforzheim ca. 116.100 Einwohner
Zone II
Restlicher Mittelbereich Pforzheim:
Nahbereiche Pforzheim, Wiernsheim, Heimsheim, Tiefenbronn, Neulingen, Remchingen, Königsbach-Stein, Keltern, Straubenhardt, Neuenbürg
ca. 140.200 Einwohner
Zone I-II „Engeres“ Marktgebiet insgesamtca. 256.300 Einwohner
Zone III
„Weiteres“ Marktgebiet:
Mittelbereiche Bretten, Calw, Mühlacker, Bad Wildbad
ca. 203.800 Einwohner
Marktgebiet insgesamt (Zone I – III)ca. 460.100 Einwohner
Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009
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Marktgebiet/KaufkraftpotentialKaufkraftpotential
Marktzonen
Sortimente„engeres“ Marktgebiet
Weiteres Marktgebiet
(Zone III) Zone I-III Stadt
Pforzheim(Zone I)
Restlicher Mittelbereich
Zone II
Gesamter Mittelbereich
(Zone I+II)
kurzfr. Bedarf insg. 334,6 429,4 764,0 593,3 1.357,3
mittelfr. Bedarf insg. 119,7 153,6 273,3 212,2 485,5
langfr. Bedarf insg. 167,9 215,4 383,3 297,7 681,0
Einzelhandel gesamt
622,2 798,4 1.420,6 1.103,2 2.523,8
Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich
Kaufkraftpotential
Umsatzleistung in Pforzheim 2009: ca. 906,2 Mio. €.
Das zusätzliche rechnerische Umsatzpotential beträgt ca. 82,7 Mio. €, davon 15,1 Mio € kurzfristiger Bedarf, 26,6 Mio. € mittelfristiger Bedarf, 41 Mio. € langfristiger Bedarf.
Das zusätzliche rechnerische Verkaufsflächenpotential beträgt ca. 37.050 qm, davon 3.700 qm kurzfristiger Bedarf, 8.800 qm mittelfristiger Bedarf, 24.500 qm langfristiger Bedarf.
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Einzelhandelsbestand
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EinzelhandelsbestandBestandsdaten
In der Gesamtstadt Pforzheim wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben:
� Anzahl der Ladengeschäfte: 910 Betriebe
� Gesamtverkaufsfläche: ca. 291.835 qm
� Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 906,2 Mio. €*
*Inkl. Möbelzentrum Birkenfeld (Gemarkungsgrenze zu Pforzheim), nur Vor-Ort-Umsatz der Versender
BestandsdatenBranche
Anzahl der Betriebea
Verkaufsfläche in qmb
Umsatz in Mio. €b
kurzfristiger Bedarf gesamt 388 69.240 366,7
mittelfristiger Bedarf gesamt 247 84.425 236,1
langfristiger Bedarf gesamt 275 138.170 303,4
Einzelhandel gesamt 910 291.835 906,2
a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunktb Zuordnung nach TeilsortimentenQuelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
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LageabgrenzungSchematische Übersicht der Einzelhandelsstandorte
Legende:
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen/Stadtteilzentren
Gewerblich geprägte Standortlagen
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA
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LageabgrenzungRäumliche Dimension der Einkaufsinnenstadt
Quelle: „Pforzheim neu erleben“, WS Pforzheim; „Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt“, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September 2010
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� Zahl der Betriebe
54% der Betriebe mit
mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. Wilferdinger Höhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet.
� Verkaufsflächein qm
56% der Verkaufsfläche für den
mittelfristigem Bedarf befinden sich in der Innenstadt. Der Rest in Gewerbegebieten (v.a. Wilferdinger Höhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet.
EinzelhandelsbestandVerteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
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� Umsatz in Mio. €Nur 1/3 des Gesamtumsatzes wird in der Einkaufsinnenstadt erwirtschaftetet. Innenstadt. 2/3 des Umsatzes werden in Gewerbegebieten (v.a. Wilferdinger Höhe) und sonstigen Lagen erwirtschaftet.
EinzelhandelsbestandVerteilung nach Standortlagen und Bedarfsbereichen
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
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EinzelhandelsbestandEntwicklung seit 2005
Basisjahr
Kriterien 2005 2010
Veränderung 2005 – 2010
abs. in %
Gesamtstadt Pforzheim
Anzahl der Betriebe 864 910 + 47 + 5 %
Verkaufsfläche in qm 270.690 291.835 + 21.145 + 8%
Umsatz in Mio. € 887,1 906,2 19,1 + 2%
Einkaufsinnenstadt Pforzheim (nicht gleichzusetzen mit dem statistischen Bezirk „Innenstadt“)
Anzahl der Betriebe 308 320 + 12 + 4 %
Verkaufsfläche in qm 74.490 76.335 + 1.845 + 2 %
Umsatz in Mio. € 272,6 281,0 + 8,4 + 3 %
Quelle: CIMA 2005 und April/Mai 2010
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Einkaufsinnenstadt -Standortmerkmale und Entwicklung
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� 27 Leerstände (überwiegend Einzelhandelsimmobilien)
� Leerstandsquote in der Innenstadt zum Erhebungszeitpunkt bei ca. 7,8 %
� Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich
� Ausnahmen: ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffers in der Leopoldstraße (ca. 4.000 qm VK) sowie die deutlich kleinere Fläche des ehemaligen Denn‘s Bio-Marktes
� Größter Teil der leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen
Nutzungs- und BranchenmixLeerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
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� Großteil der Innenstadtbetriebe in der Kategorie „standardisiert, konsumig“. Dieser Anteil ist zu hoch
� Gut ein Viertel der Betriebe mit qualitätsorientiertem Marktauftritt. Das ist zu wenig
Qualitative Bewertung der EinkaufsinnenstadtQualitäts- und Zielgruppenausrichtung
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
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� Gut die Hälfte der Betriebe weist ein positives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Erscheinungsbild
� Ein Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt hinsichtlich Waren-präsentation und Ladengestaltung durchschnittlich / „normal ohne Highlights“ und somit „austauschbar“. Dieser Anteil ist zu hoch
� Ca. 14 % in veraltetem und renovierungsbedürftigem Zustand. Der Prozentsatz ist ebenfalls zu hoch
Qualitative Bewertung der EinkaufsinnenstadtWarenpräsentation und Ladengestaltung
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
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� Ca. 44 % der Betriebe mit positivem, modernem und zeitgemäßem äußeren Erscheinungsbild
� Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe „normal, ohne Highlights“
� Ca. 17 % der Betriebe veraltet und renovierungsbedürftig
� Die Hälfte aller Betriebe wirtschaftet in einem nicht positiven und modernem Ambiente (Fassade und Schaufenster)
Qualitative Bewertung der EinkaufsinnenstadtSchaufenster- und Fassadengestaltung
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
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� Ca. 40 % der Betriebe mit Schwerpunkt auf Markenware
� Ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe positioniert sich vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung. Dieser Wert ist zu hoch
Qualitative Bewertung der EinkaufsinnenstadtMarkenorientierung
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
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Nutzungs- und BranchenmixBewertung des Markenportfolios
Defizite bei den Marken:
1. Bekleidungssegment: Oberes Preissegment mit Mono-Labels, Highlights (bspw. P&C, Ansons, Appelrath & Cüpper) fehlen => Angebot mit umliegenden Mittelzentren austauschbar („Austauschbarkeit“/ „Vergleichbarkeit“)
2. Schuhe und Sport: Segment ist in beiden Branchen abgedeckt, allerdings fehlen einige Markenfirmen
Defizite bei den folgenden Branchen:
1. Bekleidungssegment/ Wäsche in der Innenstadt zu wenig2. Verkaufsfläche Schuhe zu 50% in der Innenstadt und zu 50% in den
Gewerbegebietslage. Es fehlen jedoch bestimmte Marken3. Sport in der Innenstadt und auf der Wilferdinger Höhe. Kein umfänglicher Bedarf4. Bei Elektrowaren ist ein weiterer Ausbau insbesondere im innerstädtischen
Bereich möglich
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Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandelsstandort Pforzheim
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EntwicklungsperspektivenZentrenhierarchie - Schützenswerte Bereiche
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� Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf
die wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige
Handelsansiedlungen an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können,
minimieren
� Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimenten und Betriebstypen
Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadt-
Erweiterungslagen bzw. ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten
� Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf
etc.), auch Standortlagen außerhalb der Innenstadt möglich
� Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich, über
entsprechende Flächen- und Sortimentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine
kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen ermöglichen
EntwicklungsperspektivenEmpfehlungen zur Standortentwicklung
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� Prinzip „City first“ für Betriebstypen, die städtebaulich integrierbar sind
� Ausschluss bzw. die Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente an städtebaulich
nicht integrierten Lagen
• Erhaltung der Investitionsbereitschaft und -sicherheit für Gewerbeimmobilien
• Sicherung und Stärkung der Innenstadt von Pforzheim als Einkaufsstandort
• Erhalt der städtebaulichen Qualität und Attraktivität
EntwicklungsperspektivenEntwicklung der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum)
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EntwicklungsperspektivenGewerbe- und Sondergebietslagen
Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010
Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen
* hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage Kaufland im „Enzauenpark“
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� Für Strukturprägende Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt bzw. zu den Stadtteilzentren: Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten
� Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur „sporadischen“Einzelhandelsbesatz verfügen: Genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen
� Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewerbegebietslagen: Belegung mit zentrenrelevanten Sortimenten nur unter Beibehaltung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente oder durch nicht zentrenrelevante Sortimente
� Ein „Nachrücken/Erweitern“ von Betrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte unterbunden werden
EntwicklungsperspektivenGewerbe- und Sondergebietslagen
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Leistungsbausteine des Auftrages etc.
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� Bestandserhebung und Bewertung des Ladeneinzelhandels und -handwerks
� Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der
Kaufkraftpotentiale und der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer
Einzelhandels
� Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix
für die Innenstadt von Pforzheim
� Prognose Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale
� Branchenmix-/ Standortkonzeption (inkl. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche &
Nahversorgungslagen)
� Entwicklungsperspektiven verschiedener Standortlagen
Leistungsbausteine des Auftrages
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