Embed Size (px)
Citation preview
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) – Rev. 12/2017
1
La Ejecución Hipotecaria Cuando Se Tiene
Una Escritura de Fideicomiso
¿Debería leer esto?
Si su vivienda se encuentra en proceso de
ejecución hipotecaria, debe actuar
rápidamente y con la ayuda de un consejero
de vivienda o un abogado. Ambos pueden
ayudar a ver cómo salvar su vivienda.
Lea esta publicación sólo si tiene
una escritura de fideicomiso. Con
una escritura de fideicomiso, el
banco puede proceder a la
ejecución hipotecaria sin tener que
acudir a tribunales.
Si tiene un contrato de bienes raíces
o una hipoteca, y enfrenta una
acción judicial de ejecución
hipotecaria, lea la publicación
Ejecución Hipotecaria/Embargo en
www.washingtonlawhelp.org.
¿Qué es una Escritura de Fideicomiso?
Es un documento registrado que muestra que
usted adeuda dinero al banco por su vivienda.
En Washington, la mayoría de los bancos
financian la compra de viviendas con una
escritura de fideicomiso.
¿Qué es una Ejecución Hipotecaria?
Si usted se atrasa en los pagos del préstamo
para su vivienda, el banco puede tratar de
recuperar la casa. En general, se llama
ejecución hipotecaria al trámite que el banco
debe gestionar para recuperar la vivienda.
No use esta publicación si está
arrendando de un propietario
contra quien ya se realizó la
ejecución hipotecaria. Lea la
publicación Soy un inquilino que
vive en una propiedad con hipoteca
ejecutada. ¿Cuáles son mis
derechos?
¿Cuál es el proceso para la Ejecución Hipotecaria?
Por lo general, el proceso comienza cuando
usted (el propietario) no hace alguno de los
pagos regulares del préstamo. Esto es un
incumplimiento. 0F
También se puede estar en
incumplimiento si no paga los
impuestos de la propiedad o el
seguro, si daña su propiedad
intencionalmente, o si no cumple
con otras disposiciones de la
Escritura de Fideicomiso.
Desde el momento del incumplimiento, el
banco debe cumplir cuidadosamente con
cada paso del proceso de ejecución
hipotecaria antes de poder recuperar la
vivienda.
Paso 1: Aviso Previo a la Ejecución
Hipotecaria: El banco puede enviarle varias
cartas si usted no hace uno de sus pagos.
Primero deben enviarle por correo
certificado un aviso sobre su derecho a
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) | 12/2017
2
“reunirse y dialogar”. Esto dice que usted
puede pedir una reunión en persona.
Si usted no pide una reunión con el
banco, el banco debe esperar 30 días
antes de tomar el siguiente paso:
enviarle un aviso de incumplimiento.
Si usted sí pide una reunión con el
banco, el banco debe esperar 90 días
antes de enviarle el aviso de
incumplimiento.
Paso 2: Aviso de Incumplimiento:
Inmediatamente después de recibir el aviso
de incumplimiento, su consejero de vivienda
o abogado puede pedir una mediación. La
mediación ofrece un ambiente neutro donde
tanto usted como el banco deben:
Actuar de buena fe.
Intercambiar documentación.
Hablar de alternativas a la ejecución
hipotecaria.
Usted no puede solicitar la mediación por su
cuenta. Un abogado o consejero de vivienda
DEBE referirlo a mediación. La publicación
Mediación en la Ejecución Hipotecaria contiene
más información.
Si nadie pide la mediación por usted,
el banco debe esperar 30 días desde el
envío del aviso de incumplimiento
antes de poder publicar el aviso de
venta fiduciaria.
Si un abogado o consejero de vivienda
pide la mediación, el banco tiene que
esperar para publicar el aviso de venta
fiduciaria hasta después de la
mediación.
Paso 3: Aviso de Venta Fiduciaria: El aviso de
venta fiduciaria indica la fecha cuando se
venderá su casa. La venta debe ocurrir al
menos 120 días desde cuando el aviso de
venta fiduciaria se registra con el condado. Si
usted aún no ha pedido la mediación, puede
hacerlo hasta el vigésimo (20) día después de
registrarse el aviso. Usted puede parar la
ejecución hipotecaria si se pone al día en sus
pagos atrasados hasta once (11) días antes de
la venta fiduciaria. Algunos bancos podrían
aceptar pagos incluso hasta después.
Paso 4: Venta Fiduciaria: Su vivienda se
vende en un remate. Después de veinte (20)
días, el comprador (a menudo el banco)
puede interponer una demanda de desalojo si
usted rehúsa mudarse. Los inquilinos que
viven en una propiedad con ejecución
hipotecaria pueden quedarse en la propiedad
por al menos 90 días después de la venta.
Paso 5: Negociación de Desalojo o de Dinero
por las Llaves. Si usted todavía sigue en la
vivienda 21 días después de la venta
fiduciaria y rehúsa mudarse, el banco debe
entablar una demanda de desalojo (por
retención ilícita) ante el juzgado. El
comprador no puede hacer que usted se
mude a menos o hasta que obtenga una orden
judicial. La publicación El Desalojo y Su
Defensa contiene más información y
formularios que usted puede usar.
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) – Rev. 12/2017
3
En la mayoría de los casos, el único
motivo para defenderse de la
demanda de desalojo en el juzgado
sería para ganar todavía más
tiempo para mudarse. Hable con un
abogado para ver si tiene alguna
defensa válida a la ejecución
hipotecaria y al desalojo.
Puede costar mucho dinero y tiempo
desalojar a un propietario. Dinero por las
llaves es una manera de evitar el desalojo Y
obtener dinero (para ayudarle a mudarse) a
cambio de entregar las llaves y desocupar la
propiedad. Así el banco no tiene que acudir al
juzgado. Es posible que el banco quiera llegar
a un acuerdo con usted donde se estipule
La fecha en que usted se mudará.
Que usted limpiará la vivienda y la
dejará en buenas condiciones.
Ejemplos: no cometerá actos de
vandalismo ni despojará la casa de
artefactos de luz, electrodomésticos,
cobre, ni tampoco dejará mascotas.
INCUMPLI-
MIENTO
Plazo de
espera
de 30
días
Plazo de
espera
de 90
días
Plazo de
espera
de 30
días
Se posterga la
ejecución
hipotecaria hasta
después de la
mediación
Plazo de
espera de
120 días
Plazo de
espera de
20 días
Negociación
de Desalojo o
de Dinero por
las Llaves con
el Banco
Aviso de
Venta
Fiduciaria
Aviso Previo a la Ejecución
Hipotecaria: El propietario puede pedir “reunirse y
dialogar”
Aviso de Incumplimiento: El
propietario también puede
pedir la mediación
Si se pide
mediación
Venta
Fiduciaria
El comprador
puede pedir al
dueño anterior que
desocupe la
propiedad
Si se pide
reunirse y
dialogar
Si no se pide
mediación
Si no se
pide
reunirse y
dialogar
Cronología de la Ejecución
Hipotecaria
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) | 12/2017
4
¿Cómo Evito las Estafas?
Hay personas y compañías deshonestas que
se aprovechan de propietarios que enfrentan
una ejecución hipotecaria. Muchos
publicitan servicios de “rescate de la
ejecución hipotecaria” o de “modificación de
préstamos hipotecarios”. Hay algunos que
toman su dinero e igual dejan que su
vivienda entre en proceso de ejecución
hipotecaria. Otros cobran por servicios que
usted puede obtener gratis, o a un bajo
costo, de una agencia certificada por HUD
(Departamento de Vivienda y Desarrollo
Urbano).
A continuación hay algunas pautas generales
para evitar estafas:
La sección Recursos en Caso de Ejecución
Hipotecaria al final de esta publicación tiene
información sobre cómo
Ubicar una agencia certificada por
HUD.
Verificar la licencia de alguien.
Contactar un abogado.
¿Hay alternativas a la Ejecución
Hipotecaria?
A lo mejor. NO espere hasta que se inicie la
ejecución hipotecaria. Actúe tan pronto se
atrase en sus pagos. La mejor opción que
tiene para conservar su vivienda es actuar
rápidamente y con la ayuda de un consejero
de vivienda o un abogado.
Si su banco ya inició el proceso de ejecución
hipotecaria, y su vivienda se financió con
una escritura de fideicomiso, éstas son sus
opciones:
Refinanciamiento
Modificación del préstamo
Venta
Venta corta (a pérdida), o Traspaso
de escritura en lugar de ejecución
hipotecaria
Incumplimiento estratégico
Bancarrota
Refinanciamiento: Puede comparar entre
varios bancos y posiblemente obtener un
préstamo nuevo con mejores pagos que los
de su préstamo actual. Generalmente se
necesita tener buen crédito. Aún así, es
posible que los bancos no le aprueben para
un nuevo préstamo.
No: traspase su escritura a alguien
que prometa devolvérsela después.
No: pague una gran cantidad por
adelantado a alguien que prometa
modificar su préstamo.
No: autorice a nadie acceso directo a
su tarjeta de crédito o cuenta
bancaria.
Sí: trabaje con personas y compañías
licenciadas.
Sí: use una agencia que ofrezca
servicios gratis o a bajo costo y esté
autorizada por HUD.
Sí: consulte con un abogado.
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) – Rev. 12/2017
5
Modificación: Su banco actual cambia los
términos de su préstamo para reducir sus
pagos mensuales. Si su préstamo lo tiene
Fannie Mae, Freddie Mac, o algún otro banco
que participe en un programa de
modificación, entonces puede solicitarlo.
Venta: Usted puede vender su vivienda y
saldar su deuda. Su casa debe valer más de lo
que adeuda. Si usted la vende por más de lo
que debe en su préstamo, usted se queda con
el dinero extra. Si el banco ya ha iniciado el
proceso de ejecución hipotecaria, es posible
que la hipoteca se ejecute antes de que usted
pueda completar la venta. Si decide vender
su vivienda, haga que un agente de bienes
raíces liste su casa. Informe a su banco que
está intentando vender la propiedad.
Venta Corta (a pérdida) o Traspaso de
Escritura en Lugar de Ejecución
Hipotecaria: Su banco acepta que usted
venda su vivienda por menos de lo que debe
para saldar su préstamo. Con el traspaso de
la escritura, usted le entrega su vivienda al
banco para saldar su préstamo. En ambos
casos, usted pierde su vivienda.
Si usted tiene más de un préstamo, todos los
bancos deben estar de acuerdo en permitir
la venta corta o el traspaso de la escritura en
lugar de la ejecución hipotecaria. Si usted
accede a una venta corta o al traspaso de la
escritura en lugar de la ejecución
hipotecaria, generalmente no debería
aceptar una “Sentencia por la Diferencia
(Deficiencia)”, donde usted seguiría
debiendo el resto de su préstamo al banco.
Incumplimiento Estratégico: Usted deja de
hacer sus pagos hipotecarios y permite que
el banco ejecute la hipoteca. Esto le permite
ahorrar dinero hasta que el banco tome
posesión de la vivienda. Después de que se
ejecute la hipoteca, no le debe al banco por
su préstamo principal, pero perdería su
vivienda. Y sería más difícil conseguir
crédito en el futuro. Si usted tiene más de un
préstamo, seguirá siendo responsable por
las deudas de esos otros préstamos.
Bancarrota del Capítulo 13: Se posterga
temporalmente la ejecución hipotecaria en
contra de su vivienda mientras un tribunal
permite que usted reestructure su deuda. Si
usted puede seguir pagando sus pagos
hipotecarios mensuales actuales Y, al mismo
tiempo, saldar los montos morosos en un
plazo de tres a cinco años, es posible que
pueda conservar su vivienda. Si el tribunal
determina que usted no puede costear su
préstamo, su vivienda seguirá sujeta a la
ejecución hipotecaria.
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) | 12/2017
6
Opciones para propietarios con escrituras de fideicomiso que encaran
ejecución hipotecaria:
Opción Cuándo considerar Pros Contras
Refinanciamiento del Préstamo
• Gana lo suficiente para costear los pagos después del refinanciamiento.
• Conserva su casa.
• Puede buscar y comparar préstamos en cualquier banco.
• Debe tener buen crédito.
• Podrían no obtener un préstamo nuevo.
Modificación del Préstamo
• Gana lo suficiente para costear los pagos después de la modificación.
• Conserva su casa.
• El banco debería modificar su préstamo, si usted califica para un programa federal.
• No todos califican.
• Sólo está disponible a través de su banco actual.
Venta de la Vivienda • Ud. debe menos de lo que vale su vivienda (tiene capital).
• Salda completamente su deuda.
• Usted se queda con las ganancias de la venta.
• Debe mudarse.
• El banco podría ejecutar la hipoteca antes de que usted alcance a vender la propiedad.
Venta Corta o Traspaso de Escritura en Lugar de la Ejecución Hipotecaria
• Ud. debe más de lo que vale su vivienda
(préstamo sobrevaluado).
• Su deuda queda saldada y no debe más dinero (dependiendo del convenio).
• Usted vende su vivienda o la traspasa al banco.
• El banco podría no aceptar.
• Es más difícil conseguir crédito en el futuro.
Incumplimiento Estratégico
• Ud. debe más de lo que vale su vivienda.
• Sólo tiene un préstamo hipotecario.
• Su deuda queda saldada. No debe más dinero por su préstamo principal.
• El banco toma posesión de su vivienda.
• Es más difícil conseguir crédito en el futuro.
• Igual debe pagar otros préstamos
Bancarrota • Ud. hace los pagos actuales de su préstamo hipotecario, más pagos por los montos atrasados y otras deudas.
• Se reestructuran los pagos de la deuda.
• Conserva su casa si puede costear sus nuevos pagos.
• Debe saldar los montos morosos y demás deudas reestructuradas en un plazo de 3 a 5 años.
• Es más difícil conseguir crédito en el futuro.
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) – Rev. 12/2017
7
Casos Especiales
Si usted tiene un préstamo asegurado por
FHA o HUD, un préstamo garantizado por VA,
o una vivienda financiada por RDH, el banco
podría tener que cumplir con requisitos
especiales si usted se atrasa en sus pagos.
Usted podría tener derecho a una rebaja en
sus pagos mensuales o a una suspensión
temporal de sus pagos mensuales.
Si usted es persona de la tercera edad o tiene
una discapacidad y enfrenta una acción de
ejecución hipotecaria por el no pago de
impuestos a la propiedad y/o tasaciones
especiales, usted podría ser elegible para dos
programas distintos en Washington que
pueden reducir o postergar lo que adeuda por
impuestos a la propiedad o tasaciones
especiales que se encuentren impagos.
Si se encuentra en cualquiera de estas
categorías, contacte a un abogado. Asegúrese
de resguardar sus derechos.
Preguntas Frecuentes:
P: ¿Puedo vivir en mi
casa durante la
ejecución hipotecaria?
R: Sí. Usted puede seguir
viviendo en su casa
durante el proceso de
ejecución hipotecaria y
por al menos veinte (20)
días después de la fecha
de la venta.
P: Si mi casa se remata, ¿debo pagar al
Banco algún saldo restante?
R: Tal vez. Si usted tiene sólo un préstamo
hipotecario, su deuda quedará saldada cuando
se ejecute la hipoteca de su casa – incluso si la
casa se remata por menos de lo que adeuda.
Usted sigue siendo responsable por otros
préstamos adicionales. Si la casa se remata
por más de lo que adeuda, usted puede pedir
el monto extra.
P: ¿Puedo recuperar mi casa después de la
ejecución hipotecaria?
R: No. Usted no tiene ningún derecho a
recuperar su casa después de la ejecución
hipotecaria. Si la casa se remata por más de lo
que adeuda, puede pedir la cantidad extra.
También puede entablar una demanda por
daños y perjuicios si la ejecución hipotecaría
no se realiza conforme a la ley.
6704SP – Foreclosure when you Have a Deed of Trust (Spanish) | 12/2017
8
Recursos en Caso de Ejecución Hipotecaria
Esta publicación sólo contiene información general. Para obtener ayuda con su
situación personal, utilice uno o más de los siguientes servicios:
Unidad para Prevenir Ejecuciones Hipotecarias – La Unidad para Prevenir Ejecuciones Hipotecarias
(FPU) del Proyecto de Justicia del Noroeste (NJP) ayuda a personas amenazadas con el embargo de
su hogar. Comuníquese con la FPU al 1-800-606-4819 para ver si califica para recibir asistencia legal
gratuita.
Línea Directa de Asistencia Legal: Si usted es una persona de bajos ingresos y no vive en el Condado
de King, llame a CLEAR: 888-201-1014 (gratis). Se atiende de 9:15 AM a 12:15 PM, de lunes a
viernes.
Línea Directa de Asistencia Legal: Si usted es una persona de bajos ingresos y vive en el Condado de
King, llame al 211 (desde el Condado King), o al 800-621-4636 (gratis). Se atiende de 8:00 AM a 6:00
PM, de lunes a viernes.
Referencia a Abogados: Las barras locales de abogados pueden referir a abogados locales (no
siempre de bajo costo). Vea https://www.wsba.org/for-the-public/find-legal-help para una lista de
teléfonos de referencia local.
Consejeros de Vivienda: Encuentre un consejero de vivienda autorizado por HUD en
https://apps.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/fc/index.cfm O llame al 877-894-HOME (877-894-4663).
Verificación de Licencias: www.dfi.wa.gov, haga clic en “Verificación de Licencia”.
Esta publicación ofrece información general sobre sus derechos y responsabilidades. No reemplaza asesoría
legal específica. Esta información se actualizó por última vez en diciembre de 2017.
© 2017 Northwest Justice Project — 1-888-201-1014
(Se otorga permiso para su reproducción y distribución a Alliance for Equal Justice y a individuos sólo para
fines no comerciales).
