LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007

LA FISCALITA’ DIRETTA LA FISCALITA’ DIRETTA ED INDIRETTA NEI ED INDIRETTA NEI TRASFERIMENTI DI TRASFERIMENTI DI

IMMOBILI: I RIFLESSI IMMOBILI: I RIFLESSI IN UNICO 2007IN UNICO 2007 VITERBO – 08 GIUGNO 2007

Angelo Vaccaro e Giovanni Angelini

Angelo Vaccaro e Giovanni AngeliniAngelo Vaccaro e Giovanni Angelini Viterbo 08 giugno 2007Viterbo 08 giugno 2007 22

LE IMPOSTE INDIRETTE NEI LE IMPOSTE INDIRETTE NEI TRASFERIMENTI TRASFERIMENTI

IMMOBILIARIIMMOBILIARI Agevolazioni e novitàAgevolazioni e novità


INTERVENTI NORMATIVIINTERVENTI NORMATIVI DECRETO LEGGE 223 del 4 luglio 2006 convertito in LEGGE 248 del 4 agosto 2006

SOSTANZIALI MODIFICHE NELL’IMPOSIZIONE INDIRETTA:TASSAZIONE, ACCERTAMENTO, ADEMPIMENTI

DECRETO LEGGE 262 del 3 ottobre 2006 convertito in LEGGE 286 del 24 novembre 2006

SUCCESSIONI E DONAZIONIIMPOSTA SOSTITUTIVA DAL 12,50% AL 20%

LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA 2007

VALUTAZIONE CATASTALE IN ATTI OVE SOLO IL CESSIONARIO E’ PERSONA FISICA

La tassazione dei trasferimenti immobiliariLa tassazione dei trasferimenti immobiliari


LEGGE 296 del 27 dicembre 2006 - FINANZIARIA 2007

Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d. Comma 292: regolamenta ai fini Iva il c.d. “periodo transitorio” 4 luglio – 11 agosto “periodo transitorio” 4 luglio – 11 agosto 2006 per quelle che sono gli effetti delle 2006 per quelle che sono gli effetti delle norme poi non convertite in legge;norme poi non convertite in legge;

Comma 306: estensione dell’imposta di Comma 306: estensione dell’imposta di registro 1% a particolari casistiche;registro 1% a particolari casistiche;

Commi 307 e 309: valutazione automatica Commi 307 e 309: valutazione automatica catastale degli immobili acquistati da catastale degli immobili acquistati da persone fisiche anche presso imprese;persone fisiche anche presso imprese;

Commi 330 e 331, modifiche all’art. 10, Commi 330 e 331, modifiche all’art. 10, punti 8 e 8-bis del Dpr 633/72. punti 8 e 8-bis del Dpr 633/72.


INTERVENTI DI PRASSIINTERVENTI DI PRASSI

Risoluzione n. 91/E dell’ 8 maggio 2007 Risoluzione n. 91/E dell’ 8 maggio 2007 (cessione di immobile non ultimato);(cessione di immobile non ultimato);

Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 Circolare n. 12/E del 1 marzo 2007 (ulteriori chiarimenti sul D.L. 223/06);(ulteriori chiarimenti sul D.L. 223/06);

Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 (risposte ai quesiti rivolti in occasione di (risposte ai quesiti rivolti in occasione di Telefisco 2007 de Il Sole 24 Ore – in Telefisco 2007 de Il Sole 24 Ore – in particolare par. 4.4. “Iva nel periodo di particolare par. 4.4. “Iva nel periodo di vigenza del D.L. 223/06”);vigenza del D.L. 223/06”);

Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006 (primi chiarimenti sul D.L. 223/06) chiarimenti sul D.L. 223/06)


Tipologia delle operazioniTipologia delle operazioni

Locazioni immobiliari (prestazioni di servizi)

Vendite immobiliari(cessioni di beni)



La tassazione dei trasferimenti La tassazione dei trasferimenti immobiliari – IVA -immobiliari – IVA -

Nuova formulazione e riorganizzazione Nuova formulazione e riorganizzazione del comma 1, dell’art. 10 del DPR del comma 1, dell’art. 10 del DPR 633/72, ai numeri:633/72, ai numeri:

8: Locazioni;8: Locazioni; 8 bis: cessione di fabbricati abitativi;8 bis: cessione di fabbricati abitativi; 8 ter: cessione di fabbricati 8 ter: cessione di fabbricati

strumentali.strumentali.


LocazioniLocazioni- natura del bene immobile -- natura del bene immobile -

Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici)

Immobili strumentali per natura =categorie catastali A/10 – B – C – D – E

La tassazione deiLa tassazione dei trasferimenti immobiliari trasferimenti immobiliari


Locazioni di fabbricati abitativiLocazioni di fabbricati abitativi

Iva: Esenzione (regola), in caso di locazione di fabbricati abitativi da soggetto IVA nei confronti di qualsiasi conduttore

Registro: 2% dei canoni locativi

(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)

(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b)



Locazioni di fabbricati abitativiLocazioni di fabbricati abitativi

Iva - prima eccezione alla regola della esenzione: in caso di locazione di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata

Iva: 10% (art. 127-duodevicies tab. A parte III DPR 633/72)

Registro: 168 in misura fissa.(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8

così modificato dall’art. 1 co. 330, lett. a), L. 296/2006(DPR 131/86, art. 40, comma 1)



LocazioniLocazionidi immobili strumentali per naturadi immobili strumentali per natura

IVA - ULTERIORI ECCEZIONI ALLA REGOLA DELLA ESENZIONE:

A. Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è:

un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) un soggetto non IVA (privato)

B. Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione da parte del locatore

IN OGNI CASO E’ DOVUTO IL TRIBUTO DI REGISTRO NELLA MISURA DELL’1% DEL CANONE ANNUO

(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)

(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. a/biscosì modificata dalla Legge 248, art. 35, comma 10)



CessioniCessioni- natura del bene immobile -- natura del bene immobile -

Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici)

Immobili strumentali per natura =categorie catastali A/10 – B – C – D – E



CessioniCessioni- qualità del cedente -- qualità del cedente -

Impresa costruttrice o impresa che ha effettuato interventi ex art. 31, lett. c), d), e) Legge 457/1978

variabile temporale: linea di discrimine fissata in 4 anni

Altre imprese



Cessioni di fabbricati abitativiCessioni di fabbricati abitativiLa cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione **, con applicazione delle aliquote proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa

** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10)

(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-biscosì modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)

(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note)(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2)



Cessioni di fabbricati abitativiCessioni di fabbricati abitativi

… segue …

Le aliquote IVA applicabili a tali fattispecie:

IVA 4% prima casaIVA 10% fabbricato non di lusso o ristrutturatoIVA 20% fabbricato di lusso (DM 2.8.1969)

in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa(Registro euro 168)(Ipotecaria euro 168)(Catastale euro 168)

La tassazione dei trasferimenti immobiliari La tassazione dei trasferimenti immobiliari


Cessioni di fabbricati abitativiCessioni di fabbricati abitativi

La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse (non costruttrici o ristrutturatrici), oppure oltre i 4 anni

da ultimazione lavori * * , nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre imposte indirette:

Prima casa: Registro 3% (Ipotecaria e catastale 168 + 168)Altri casi: Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%)

** = oppure già concessi in locazione (vedi slide n. 10)

(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-biscosì modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)

(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis)(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1)

(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1)



Cessioni di immobili strumentaliCessioni di immobili strumentali

La cessione di immobili strumentali effettuata da impresa costruttrice (o ristrutturatrice) nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione, e soggetta alle altre imposte indirette:

(Registro in misura fissa euro 168)(Ipotecaria con aliquota 3%)(Catastale con aliquota 1%)

(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-tercosì modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)

(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)(D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis

così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1

così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis)



Cessioni di immobili strumentaliCessioni di immobili strumentaliA. Obbligo di imponibilità IVA se il cessionario è:

un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) un soggetto non IVA (privato)

B. Facoltà di imponibilità IVA su opzione da parte del cedente

IN OGNI CASO SONO DOVUTE LE ALTRE IMPOSTE INDIRETTE:(Registro in misura fissa euro 168)(Ipotecaria con aliquota 3%)(Catastale con aliquota 1%)







Cessioni di immobili strumentaliCessioni di immobili strumentaliIn carenza di opzione e al di fuori dei casi di imponibilità legali, la residua fattispecie di esenzione IVA è soggetta alle altre imposte indirette:

(Registro in misura fissa euro 168)(Ipotecaria con aliquota 3%)(Catastale con aliquota 1%)







Riepilogo sistematicoRiepilogo sistematico

Operazioni immobiliari che danno luogo solo a fattispecie di esenzione IVA in termini oggettivi =

LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI

(fatta eccezione per le locazioni effettuate entro quattro anni da ultimazione lavori, in ambito di edilizia residenziale convenzionata,

con durata almeno quadriennale = in tal caso IVA 10%)




Operazioni immobiliari che danno luogo, in presenza di determinati presupposti, solo a fattispecie di imponibilità IVA =

- per tutti i fabbricati, le cessioni effettuate da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni** da ultimazione lavori;

- solo per fabbricati strumentali, cessioni e

locazioni nei confronti di: un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) un soggetto non IVA (privato)




Cessioni di fabbricati, da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice, trascorsi 4 anni da ultimazione lavori =

il superamento della soglia temporale fa venir meno l’imponibilità legale, con il seguente distinguo:

per i fabbricati abitativi la cessione diventa esente (salvo la eccezione di legge)

per gli immobili strumentali al cedente rimane la carta dell’opzione … …




… … INFATTI

Possibilità di opzione per imponibilità IVA in luogo della esenzione =

SPETTA SOLO IN CASO DI OPERAZIONI LEGATE AD IMMOBILI

STRUMENTALI(SIA LOCAZIONI SIA CESSIONI)




Riguardo all’imposizione indiretta, e solo per quanto concerne gli immobili strumentali, le somme da aggiungere riguardano:

per le locazioni la novità è rappresentata dal tributo di registro (1%)

per le cessioni la novità è rappresentata dalle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%)



Circolare n. 27 del 4 agosto 2006Circolare n. 27 del 4 agosto 2006nel penultimo capoverso del punto 2.1, in materia di immobili strumentali, si afferma:

“Per le cessioni degli immobili in argomento, l’imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le

cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA / Registro, previsto dall’art. 40 del DPR 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che

rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA.”

Nell’ultimo capoverso del paragrafo 2.2, che tratta delle locazioni di immobili strumentali, si afferma ancora:

“Per quanto concerne l’imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati,

l’imposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la

locazione è soggetta. A seguito delle modifiche apportate … …. è infatti previsto ....... la applicazione dell’imposta nella misura dell’1%, come stabilito

dalla lettera a-bis), inserita nella 5 della tariffa, parte prima.”

DISATTESO IL PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’ FRA IVA E REGISTRO (ART. 40 - DPR 131/86)



CASI SVILUPPATICASI SVILUPPATICASO NR 1CASO NR 1

Caso nr 1. Cessione di fabbricato quando:Caso nr 1. Cessione di fabbricato quando: La cessione è esente ai sensi dell’art. 10, La cessione è esente ai sensi dell’art. 10,

comma 1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni comma 1, n. 8 bis (es perché oltre 4 anni ultimazione o interventi L 457/78 lett a) e ultimazione o interventi L 457/78 lett a) e b) art. 31) o perché posta in essere da b) art. 31) o perché posta in essere da altra impresa;altra impresa;

Ha come acquirente una società di Ha come acquirente una società di “compravendita di beni immobili” (cod “compravendita di beni immobili” (cod Atecofin 70.12.0);Atecofin 70.12.0);

la società acquirente dichiara in atto di la società acquirente dichiara in atto di voler ritrasferire il bene entro 3 annivoler ritrasferire il bene entro 3 anni


Segue Caso nr 1: Imposte Segue Caso nr 1: Imposte applicabiliapplicabili

Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Registro 1 % (art 1, c.1, n 6 della Tariffa parte prima allegata al DPR Tariffa parte prima allegata al DPR 131/86);131/86);

Ipotecaria €168 (art. 1, nota, della Ipotecaria €168 (art. 1, nota, della Tariffa allegata al DPR 347/90);Tariffa allegata al DPR 347/90);

Catastali € 168 (art 10, comma 2, Catastali € 168 (art 10, comma 2, DPR 347/90)DPR 347/90)


Segue Caso nr 1.: Segue Caso nr 1.: Conseguenze in caso di Conseguenze in caso di

mancato ritrasferimento.mancato ritrasferimento.Ove non si realizzi la condizione del Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro 3 anni:ritrasferimento entro 3 anni:

imposte di registro, ipotecaria e imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura catastale sono dovute in misura ordinariaordinaria

soprattassa del 30% oltre a interessi soprattassa del 30% oltre a interessi di mora di cui al comma 4 di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del D.P.R. 131/86.dell'articolo 55 del D.P.R. 131/86.


COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/2005- originario ambito di applicazione - originario ambito di applicazione

-- Oggetto della cessione: fabbricati ad uso Oggetto della cessione: fabbricati ad uso

abitativo e relative pertinenze;abitativo e relative pertinenze; Oggetto della agevolazione: imposte di Oggetto della agevolazione: imposte di

registro, ipotecarie e catastali sul valore registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dell’immobile anziché sul catastale dell’immobile anziché sul prezzoprezzo

Venditore e Acquirente: entrambi Venditore e Acquirente: entrambi persone fisiche fuori dall’esercizio di persone fisiche fuori dall’esercizio di attività commerciali artistiche o attività commerciali artistiche o professionali professionali


COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. COMPRAVENDITE AGEVOLATE EX ART. 1 CO. 497 DELLA L. 266/20051 CO. 497 DELLA L. 266/2005

- modifiche apportate con art. 1, co. - modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/2006 -309 della L 296/2006 -

Oggetto della cessione: invariatoOggetto della cessione: invariato Oggetto della agevolazione: invariatoOggetto della agevolazione: invariato Acquirente: invariatoAcquirente: invariato Venditore: casistica ampliata (v. Venditore: casistica ampliata (v.

slides successiva)slides successiva)



- modifiche apportate con art. 1, co. - modifiche apportate con art. 1, co. 309 della L 296/2006 -309 della L 296/2006 -

Dal lato del venditore, può figurare, indistintamente:Dal lato del venditore, può figurare, indistintamente: un privato persona fisica;un privato persona fisica; una società semplice;una società semplice; un ente non commerciale;un ente non commerciale; un soggetto non residente privo di una stabile un soggetto non residente privo di una stabile

organizzazione in Italia;organizzazione in Italia; un’impresa, individuale o collettiva, diversa da un’impresa, individuale o collettiva, diversa da

quelle di cui n. 8 bis dell’art 10 del DPR 633/72 quelle di cui n. 8 bis dell’art 10 del DPR 633/72 La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n. La stessa impresa, individuale o collettiva, di cui n.

8-bis art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni; 8-bis art 10 DPR 633/72, con cessione dopo i 4 anni;



- condizioni per fruire della - condizioni per fruire della agevolazione -agevolazione -

Quando:Quando: Ne sia fatta espressa richiesta da Ne sia fatta espressa richiesta da

parte dell’acquirente al momento parte dell’acquirente al momento dell’atto;dell’atto;

Che nell’atto,stesso, sia indicato il Che nell’atto,stesso, sia indicato il prezzo realmente pattuito.prezzo realmente pattuito.



- Esclusioni -- Esclusioni -

La predetta agevolazione La predetta agevolazione NONNON si applica: si applica: quando alla compravendita si applica quando alla compravendita si applica

l’Iva;l’Iva; Quando dal lato dell’acquirente ho sì Quando dal lato dell’acquirente ho sì

una persona fisica ma questa agisca una persona fisica ma questa agisca nell’esercizio di una attività nell’esercizio di una attività commerciale artistica o professionale commerciale artistica o professionale (es il collega professionista che si vuol (es il collega professionista che si vuol comprare lo studio) comprare lo studio)


ULTERIORI CASIULTERIORI CASI

Risoluzione 122/E del 01 giugno Risoluzione 122/E del 01 giugno 20072007

Quesito: mutuo superiore al Quesito: mutuo superiore al corrispettivo in quanto parte delle corrispettivo in quanto parte delle somme sono destinate a somme sono destinate a ristrutturazione.ristrutturazione.

Risposta: va bene (!!) ma occorre Risposta: va bene (!!) ma occorre fornire la prova documentata.fornire la prova documentata.


ULTERIORI CASIULTERIORI CASI

Risoluzione 102/E del 17 maggio Risoluzione 102/E del 17 maggio 20072007

Quesito: vendita immobili SCIP*, mediante Quesito: vendita immobili SCIP*, mediante asta pubblica, a privati. Si applicano le asta pubblica, a privati. Si applicano le regole della compravendita agevolata** regole della compravendita agevolata** (valutazione automatica)?(valutazione automatica)?

Risposta: No, se per asta pubblica. Sì in caso Risposta: No, se per asta pubblica. Sì in caso di esercizio di opzione da parte del titolare.di esercizio di opzione da parte del titolare.

• * SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici* SCIP = Società Cartolarizzazioni Immobili Pubblici• ** si vedano slides precedenti (29-33)** si vedano slides precedenti (29-33)


““NORME ESTINTE”NORME ESTINTE”

Nel n.8, co 1, art 10 DPR 633/72 (Locazioni) Nel n.8, co 1, art 10 DPR 633/72 (Locazioni) non vi è più la previsione che non vi è più la previsione che comprendeva nell’alveo delle operazioni comprendeva nell’alveo delle operazioni imponibili imponibili ivaiva “le locazioni di immobili “le locazioni di immobili destinati ad uso civile abitazione locati destinati ad uso civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la dalle imprese che li hanno costruiti per la rivendita”.rivendita”.

Di conseguenza tali operazioni sono Di conseguenza tali operazioni sono divenute divenute esentiesenti..

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