La HipotecaIván Sancho S.A65357

Concepto de Hipoteca

Derecho real que se constituye sobre un inmueble para garantizar el cumplimiento

de una obligación propia o ajena.

Según Josserandi

“Ganancia real e indivisible que consiste en la afectación de un bien del deudor al pago de una obligación, sin desposesión actual del constituyente, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse pago con su precio con preferencia sobre los demás acreedores”

Características• Accesoriedad: Su existencia se subordina a la

existencia de una obligación principal.• Especialidad: Es la determinación del bien, así

como del monto por el cual responderá.• Indivisivilidad: Pesa sobre todo el inmueble, si

se dividiera, el adquiriente no puede pedir que se libere su parte, tampoco el deudor que hace un abono, cosa distinta es la solicitud de reducción de la hipoteca, estipulada en el art. 416 del Código Civil (no es una característica absoluta).

Características

•Se da por Grados: Se concede un privilegio al acreedor anterior respecto de los que se constituyen posteriormente.

Bienes que NO se hipotecan(art. 410 C.C.)a) Bienes muebles: para estos se establecen

la garantía de prenda (Excepciones con los navíos).

b) Los frutos de toda clase, pendientes, con separación del predio que los produce, por ser un simple accesorio del fundo.

c) Los muebles colocados de modo fijo en una construcción o edificio con separación de éste.

Bienes que NO se hipotecan(art. 410 C.C.)d) Las servidumbres separadas del fundo a

que sirven activamente.e) El uso y habitación por ser derechos

personalísimos, la hipoteca sería ineficaz.

f) El arrendamiento por ser derecho personal de goce.

g) El simple derecho de poseer que por su condición precaria no es garantía efectiva.

Bienes accesorios considerados dentro de la HipotecaPara esto debemos referirnos a los artículos

254, 255 y en especial el 411 del Código Civil:

a) Bienes muebles inmueblizados: por adherencia física al suelo o por unión física y permanente a una edificación o a una construcción.

b) Los frutos pendientes a la época en que se demande la obligación ya exigible, comprende noción natural y del derecho civil (rentas, alquileres, etc)

Bienes accesorios considerados dentro de la Hipotecac) Mejoras, aumentos, accesiones naturales y

reunión de fincas: 1) Abraza mejoras útiles, necesarias y de adorno porque no se hace distinción,

pueden ser antes o durante la hipoteca. 2) El caso de los naturales son por

fenómenos como aluvión y la avulsión regulados en Ley de Aguas.

3) Cuando se den reuniones, la hipoteca abarcará en su totalidad la nueva finca a menos que se indique lo contrario.

Bienes accesorios considerados dentro de la Hipotecad) Indemnizaciones y expropiación: Abraza las

indemnizaciones por concepto de seguro del inmueble, es decir, se da una subrogación legal a favor del acreedor hipotecario, igual sucedería con la expropiación.

e) Pertenencias mobiliarias: bienes muebles sin unión estructural, más bien funcional. Bienes comunes en el régimen de propiedad en condominio. Excepción por art 533 del C.Co.

Constitución de Hipoteca• CAPACIDAD: En principio se requiere ser el

dueño del bien para aprobar la imposición del gravamen.

• HIPOTECA POR CONSENTIMIENTO: Es necesario el consentimiento del propietario, sin embargo, un tercero puede dar en garantía de una deuda que no es propia.

Constitución de Hipoteca

1. Otorgamiento previo de un crédito con garantía hipotecaria.

2. Escritura pública que no requiere aceptación de acreedor.

3. Inscripción del gravamen en la Sección de Hipotecas del Registro Público de la Propiedad. Afecta a 3° desde su presentación.

Modificaciones de la Hipoteca

•Cesión del crédito hipotecario: Según lo regulado desde el artículo 1101 a 1116 del C.C. Especial atención en el 1109: “La venta o cesión de un crédito comprende sus accesorios, como las fianzas, prendas, hipotecas o privilegios”.

•Ampliación de la hipoteca.•División y reunión del fundo hipotecado.

Modificaciones de la Hipoteca

•Posposición de grado: Al extinguirse una hipoteca de grado superior, el segundo le sucederá.

•Conversión en cédulas hipotecarias: el art. 427 contempla que no se permite constituir cédulas hipotecarias si previamente hay una común. Art. 428, es posible siempre y cuando de común acuerdo se anule la hipoteca común y se constituya la cédula hipotecaria.

Ejecución Hipotecaria

•No habiéndose cumplido la obligación garantizada con hipoteca, el derecho real creado por hipoteca se reduce a la facultad para hacer vender el bien. Es decir, Brenes Córdoba habla de que lo que se da en garantía es la acción para pedir el remate de un bien crédito hipotecario.

•Regulado en la Ley de Cobro Judicial, a partir del artículo 8.

Ejecución Hipotecaria: El remate

• Regulado a partir del artículo 21 de la Ley de Cobro Judicial.

• 21.1 Concurrencia de acreedores sobre el mismo bien. Todos los acreedores embargantes o con garantía real, deberán gestionar el pago de sus créditos, en el proceso en el cual se haya efectuado primero la publicación del edicto de remate del bien que les sirve de garantía. De plantearse una nueva ejecución sobre el mismo bien, el tribunal ordenará suspender el proceso nuevo, tan pronto llegue a su conocimiento la existencia de la ejecución anterior.

Ejecución Hipotecaria: El remate

• 21.3 Base del remate. La suma pactada por las partes servirá como base para el remate. En defecto de convenio, a elección del ejecutante, servirá de base el monto que se determine mediante avalúo pericial o el valor registrado, cuando los bienes tengan asignado un valor tributario o fiscal actualizado en los últimos dos años. En los demás casos se procederá al avalúo, el cual será realizado por expertos de la lista oficial, salvo el caso de inopia absoluta o relativa. Si los bienes por subastar soportan gravámenes, la base siempre será la establecida para la garantía de grado preferente vencida. En las ejecuciones sobre bienes sujetos a concurso, la base siempre se establecerá mediante avalúo pericial.

Ejecución Hipotecaria: Pago de Obligaciones• Artículo 28.- Liquidación del producto del remate. El

producto del remate será liquidado en el orden siguiente:a) Costas.b) Gastos de cuido, depósito, administración y mantenimiento, desde el día del embargo hasta la firmeza del remate. El deudor no podrá cobrar honorarios ni gastos, si hubiera sido el depositario de los bienes rematados. En ese mismo supuesto, el ejecutante solo podrá cobrar los gastos de conservación.c) Pago de intereses y capital, atendiendo el orden de prelación, cuando existan varios acreedores. Si alguno no se presenta y el remate no se ha celebrado soportando su gravamen, se reservará lo que le corresponda.d) El remanente será entregado al deudor, salvo si existe algún motivo de impedimento legal.

Ejecución Hipotecaria

•El adquiriente lo recibe libre de gravámenes siempre que sea por ejecución de acreedor en primer grado.

•También cuando lo ejecuta uno de inferior grado, siempre que fuera los créditos anteriores ya exigibles, caso contrario lo arrastra los gravámenes.

•Sobre el tercer poseedor arts 419 y 420 del C.C.: Será requerido si el deudor no paga.

Ejecución Hipotecaria: Desmejoramiento y Saldo en Descubierto• Artículo 12.- Desmejoramiento de la garantía, saldo

en descubierto y conversión a proceso concursal “Cuando se pruebe que la garantía se ha desmejorado o se ha extinguido, podrán perseguirse otros bienes en el mismo proceso.Ejecutadas las garantías reales, cuando sea procedente y a solicitud de parte, el tribunal establecerá el saldo en descubierto. Firme la resolución que lo disponga, los acreedores podrán perseguir otros bienes en el mismo proceso. Los acreedores de grado inferior no satisfechos podrán cobrar lo que se les adeude en el mismo expediente; para ello, se formarán legajos independientes para cada uno…”

Extinción de la Hipoteca

•Por su carácter accesorio, una vez cumplida la obligación principal, se extingue la hipoteca, para esto es necesario pedir la cancelación del gravamen al acreedor y que se inscriba en el Registro.

•Por medio de la ejecución hipotecaria o venta forzosa del bien.

•Por prescripción.

Problema de la prescripción de créditos comerciales•Artículo único interpretativo del artículo

968: “… la prescripción de las acciones que se deriven de actos o contratos mercantiles, se regirán por las disposiciones del capítulo a que ese artículo se refiere, salvo en cuanto a las hipotecas comunes o de cédulas que continuarán rigiéndose por la prescripción de diez años.”

Problema de la prescripción de créditos comercialesPosición de Sala Primera ha sido variada:

a) A favor de la prescripción de cuatro años: No existe ninguna disposición en el C.C. en la que se establezca la prescripción de hipoteca como derecho real de garantía en plazo de 10 años y al ser accesoria está ligada al crédito garantizado. En el caso en referencia por ser de carácter comercial.

Problema de la prescripción de créditos comercialesb) Posición a favor de la prescripción de 10 años

que es la posición actual:La tesis más legalista, según lo dicta el artículo único interpretativo, independientemente del carácter del negocio, sea mercantil o civil.

Posición de Sala Constitucional: Resuelve que el artículo único no es una interpretación, sino más bien una reforma, por lo que siempre se debe considerar el plazo de 10 años como prescripción.