La revisione del bilancio condominialeI FONDAMENTALI DELLA CONSULENZA TECNICA.. Requisiti e funzioni del revisore condominiale.. I limiti della revisione del bilancio condominiale.. Le finalità della revisione condominiale.. La revisione del bilancio su incarico dell’A.G.

Francesco Schena

SOFTWARE INCLUSOGlossario (principali termini tecnico-normativi) F.A.Q. (domande e risposte più frequenti) Test (verifica della formazione di base e dei concetti analizzati)

Aggiornato alle novità introdotte dalla

Legge 11 dicembre 2012, n. 220 e ss.mm.ii. (Modifica alla disciplina del condominio negli edifici)

Francesco SchenaLA REVISIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE

ISBN 13 978-88-8207-741-9EAN 9 788882 077419

eBook, 55Prima edizione, marzo 2015

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III

INDICE

PREMESSALE NOVITÀ DELLA LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220 .................................. p. 1

1. INTRODUZIONE ................................................................................................. ˝ 31.1. Lanuovafiscalitàcondominiale .................................................................. ˝ 31.2. Lanuovacontabilitàcondominiale .............................................................. ˝ 31.3. Lenuoveattribuzionidell’amministratoreinmateriadifiscalitàe

contabilità..................................................................................................... ˝ 4

2. IL REVISORE CONDOMINIALE ..................................................................... ˝ 62.1. Ilrevisorecondominiale:nominaerequisiti ............................................... ˝ 62.2. Lefunzionidelrevisorecondominiale ........................................................ ˝ 62.3. Quandodeliberarelarevisionedelbilancio ................................................ ˝ 72.4. Ilimitidellarevisionedelbilanciocondominiale ....................................... ˝ 7

3. LA FISCALITÀ CONDOMINIALE ................................................................... ˝ 93.1. Ilcodicefiscaledelcondominio .................................................................. ˝ 93.2. Ilcondominiosostitutod’imposta ............................................................... ˝ 93.3. Leritenutesucompensicorrispostiperlavoroautonomo ........................... ˝ 113.4. Leritenutesucompensicorrispostiperlavorodipendente ......................... ˝ 123.5. Leritenutesucompensicorrispostiindipendenzadiappalto

diopereediservizi ...................................................................................... ˝ 133.6. Lacertificazionedelleritenute ..................................................................... ˝ 163.7. Ilravvedimentooperoso .............................................................................. ˝ 163.8. Ladichiarazionedeisostituti.

Ilmodello770semplificatoeordinario ....................................................... ˝ 173.9. IlQuadroACdelmodelloUnico ................................................................. ˝ 193.10. Iredditidegliimmobilidiproprietàcomune ............................................... ˝ 213.11. Gliimpianticomunidiproduzionedienergiadafontirinnovabilie

obblighiIVA ................................................................................................. ˝ 223.11.1. Impiantifotovoltaicifinoa20kw,conautoconsumo

parziale/totale ................................................................................ ˝ 233.11.2. Impiantifotovoltaicisuperioria20kwofinoa20kwmacon

cessionetotale ............................................................................... ˝ 233.12. Ilsistemadeibuonilavoro(ovoucher) ....................................................... ˝ 23

3.12.1. Lariforma“Fornero” .................................................................... ˝ 25

IV LAREVISIONEDELBILANCIOCONDOMINIALE

4. LA FISCALITÀ TERRITORIALE ..................................................................... p. 274.1. LaTasi .......................................................................................................... ˝ 274.2. LaTari .......................................................................................................... ˝ 274.3. L’Imu ............................................................................................................ ˝ 274.4. LaIuc ........................................................................................................... ˝ 284.5. LaTosap ....................................................................................................... ˝ 28

5. LA FISCALITÀ DELL’AMMINISTRATORE .................................................. ˝ 325.1. L’amministratoreprofessionista ................................................................... ˝ 325.2. GliobblighiIVA ........................................................................................... ˝ 335.3. GliobblighiIRPEF ...................................................................................... ˝ 335.4. Gliobblighiprevidenziali ............................................................................ ˝ 345.5. L’iscrizioneallaC.C.I.A.A .......................................................................... ˝ 34

6. I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI ........................... ˝ 356.1. Iprincipigenerali ......................................................................................... ˝ 356.2. Manutenzioneesostituzionedellescaleedegliascensori .......................... ˝ 356.3. Manutenzioneericostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolaiintermedi ˝ 366.4. Laripartizionedellespesedeibalconi ......................................................... ˝ 366.5. Riparazioneericostruzionedeisolaideicortili........................................... ˝ 376.6. Riparazioneericostruzionedeilastricisolariesclusivieterrazzialivello . ˝ 376.7. Laripartizionecomplessadellaspesarelativaalservizioidricointegrato .. ˝ 376.8. Laripartizionetranudoproprietarioeusufruttuario ................................... ˝ 386.9. Laripartizionedellespesetraproprietàeconduzione ................................ ˝ 38

7. LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE ............................................................ ˝ 407.1. IlquadronormativoprevigenteallaLeggen.220/2012 .............................. ˝ 407.2. Lenovitàintrodottedalnuovoarticolo1130-bis delcodicecivile ............. ˝ 407.3. Ilbilanciopreventivoordinario ................................................................... ˝ 417.4. Ilprogettodiripartizioneordinario ............................................................. ˝ 417.5. Ilpianodiversamentoratealeordinario ...................................................... ˝ 427.6. Ilbilancioconsuntivoordinario ................................................................... ˝ 427.7. Lostatodiripartizioneordinario(consuntivo) ............................................ ˝ 437.8. L’eserciziofinanziario .................................................................................. ˝ 447.9. Ilregistrodicontabilità ................................................................................ ˝ 447.10. Ilriepilogofinanziario ................................................................................. ˝ 457.11. Ilcontoflussi ................................................................................................ ˝ 457.12. Lostatopatrimoniale ................................................................................... ˝ 467.13. Lasituazionerisorseefondi ........................................................................ ˝ 477.14. L’elencodettagliatodebitiecrediti .............................................................. ˝ 487.15. Lamovimentazionecontabile ...................................................................... ˝ 487.16. L’allineamentocontabile .............................................................................. ˝ 587.17. Lanotasinteticaaccompagnatoria ............................................................... ˝ 667.18. Comeleggereilbilanciocondominiale ....................................................... ˝ 67

INDICE V

7.19. Gliesercizistraordinari ................................................................................ p. 687.20. Lacorrettaimputazionedeiversamenti ....................................................... ˝ 687.21. Ilcontocorrentecondominiale .................................................................... ˝ 697.22. Leprincipalidifferenzetralacontabilitàcondominialeequellasocietaria ˝ 71

8. LA REVISIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE .................................... ˝ 728.1. L’attivitàpreliminareallarevisionelegale .................................................. ˝ 72

8.1.1. Idocumentinecessariallarevisioneelalororaccolta .................. ˝ 728.1.2. Ilimitiall’acquisizionedellepezzegiustificative ......................... ˝ 748.1.3. L’accertamentopressoifornitoriel’autenticazionedei

documentifiscali ........................................................................... ˝ 748.1.4. L’accessopressol’AgenziadelleEntrateel’acquisizionedella

documentazione ............................................................................ ˝ 758.2. Attivitàdicontrolloincrociatoeriscontrolegale ........................................ ˝ 75

8.2.1. Ilcontrolloincrociatosulledichiarazionifiscali ........................... ˝ 758.2.2. L’analisidelcontocorrentecondominialeeilriscontrodei

pagamenti ...................................................................................... ˝ 758.2.3. L’accertamentobancario ............................................................... ˝ 768.2.4. Ilcontrollodeiversamentidelleritenuteedelleimposte ............. ˝ 76

8.3. Ilpuntodipartenzagiuridicamentecertodellarevisione ............................ ˝ 768.3.1. Ilbilancioconsuntivoprecedenteall’E.F.inrevisione ................. ˝ 768.3.2. Lostatopatrimonialedipartenzadellarevisione ......................... ˝ 77

8.4. Lefinalitàdellarevisione ............................................................................. ˝ 778.4.1. Ilrilievodeicaratteridiinfondatezza ........................................... ˝ 778.4.2. Ilrilievodeicaratteridiincongruità ............................................. ˝ 778.4.3. Ilrilievodeicaratteridilegittimità ............................................... ˝ 788.4.4. Ilrilievodeicaratteridicompletezzaeintellegibilità ................... ˝ 788.4.5. Lerisultanzecontabilidellarevisionedelbilancio ....................... ˝ 788.4.6. Larevisionelegaledelbilanciosuincaricodell’Autorità

Giudiziaria ..................................................................................... ˝ 798.4.7. Larevisionedelbilanciosuincaricodell’assembleadei

condòmini ...................................................................................... ˝ 79

9. ALLEGATO I. MODELLI FISCALI E CONTABILI ..................................... ˝ 809.1. Esempiodicompilazionedelmodellodirichiestadiattribuzionedel

codicefiscale ................................................................................................ ˝ 809.2. Esempiodicompilazionedelmodellodirichiestadivariazionedel

codicefiscale ................................................................................................ ˝ 829.3. Esempiodicompilazionediquadridelmodello770semplificato .............. ˝ 849.4. EsempiodicompilazionedelquadroACdelmodelloUnico ...................... ˝ 899.5. EsempiodicompilazionedimodelloF24 ................................................... ˝ 909.6. Modellodibilanciopreventivoordinario .................................................... ˝ 919.7. Modellodiprogettodiripartizioneordinario(preventivo) ......................... ˝ 929.8. Modellodipianodiversamentoratealeordinario ....................................... ˝ 93

VI LAREVISIONEDELBILANCIOCONDOMINIALE

9.9. Modellodibilancioconsuntivoordinario .................................................... p. 949.10. Modellodistatodiripartizioneordinario(consuntivo) ............................... ˝ 959.11. Modellodisituazionecontabilecomplessiva .............................................. ˝ 969.12. Modellodielencodettagliatodebitiecrediti .............................................. ˝ 98

10. ALLEGATO II. GLOSSARIO............................................................................. ˝ 99

11. ALLEGATO III. APPENDICE NORMATIVA ................................................. ˝ 11111.1. Legge11dicembre2012,n.220–Modifichealladisciplina

delcondominionegliedifici ........................................................................ ˝ 11111.2. DecretodelPresidentedellaRepubblica29settembre1973,n.600–

Disposizionicomuniinmateriadiaccertamento delleimpostesuiredditi ............................................................................... ˝ 127

12. ALLEGATO IV. TEST DI VERIFICA ............................................................... ˝ 134

13. INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE INCLUSO ............................................ ˝ 14113.1. Notesulsoftwareincluso .............................................................................. ˝ 14113.2. Requisitihardwareesoftware ....................................................................... ˝ 14113.3. Installazioneedattivazionedelsoftware ...................................................... ˝ 141

1

PREMESSALE NOVITÀ DELLA LEGGE 11 DICEMBRE 2012, N. 220

Conl’introduzionedellalegge11dicembre2012,n.220,notaaipiùcome“Riformadelcon-dominio”,ilLegislatorehafattounenormepassoinvantinonsoloneltentativodisvecchiareilprecedenteordinamentovigenteinmateria,maancheinserendoelementidigrandenovità.

TuttalaLeggen.220rispondeaquattrograndiprincipaliesigenze: – fareleggescrittadeimaggioriorientamentigiurisprudenzialiconsolidatinegliannirecen-ti,conl’auspiciodiabbatterecosìilcontenzioso;

– risponderealleesigenzedi informatizzazioneeinnovazionetecnologicarichiestedallanuovaepocamoderna;

– fornirelafiguradell’amministratoredicondominiodinuoveresponsabilitàediunmini-modiregolamentazione;

– darecorpoallarichiestadimaggioretrasparenzaatuteladeidirittideicondòminiqualiutenticonsumatorifinalidelpianetacondominio.

Nell’ambitodiquest’ultimafinalità,siinserisceilnuovoarticolo1130-bisdelcodicecivileche,oltreaprevederenuoviadempimenticontabilielapossibilitàdinominareilconsigliodicondominio,introducelafiguradelrevisorecondominiale.

Questomanualefocalizzal’attenzionepropriosuquestanuovafiguraprofessionale,rivol-gendosiadamministratoridicondominioprofessionisti,commercialisti,revisorilegali,C.T.U.eatuttiqueitecnicichepotrebberovedersiaffidarel’incaricodiverificarelacontabilitàcondomi-niale,conl’auspiciodifornireloroquellenozionidibaseessenzialiperlabuonariuscitadiunaconsulenzatecnicadiquestotipo.

3

CAPITOLO1

INTRODUZIONE

1.1. La nuova fiscalità condominialeIlcondominiopuressendodasempreconsiderato,siadalladottrinachedallagiurisprudenza,

unentedigestionesprovvistodipersonalitàgiuridica,ècomunquemunitodititolaritàfiscaleconl’attribuzionediunpropriocodicefiscale.

Ilpassaggiopiùsignificativo,però,nell’evoluzionedellafiscalitàcondominiale,èsegnatodallalegge27dicembre1997,n.449,cheapportandomodificheagliarticoli23,25e32delde-cretodelPresidentedellaRepubblica29settembre1973,n.600,haintrodottoilnuovostatusdi“sostitutod’imposta”acaricodelcondominio,condecorrenzadal1°gennaio1998.

Daquestanuovavestefiscaledelcondominio,sonodiscesetuttaunaseriediobblighichehannocambiatoradicalmentegliadempimentidelcondominioeilmododiintrattenereirapporticommercialiconiproprifornitorieappaltatori.

Laleggefinanziariadel2007,poi,hamodificatoulteriormenteilD.P.R.n.600/1973,introdu-cendol’articolo25-terchedisponecomeilcondominioqualesostitutod’impostadebbaoperare,all’attodelpagamento,unaritenutadel4%atitolodiaccontodell’impostasulredditodovutiperprestazionerelativeacontrattidiappaltodiopereoservizi,anchesereseaterzionell’interessediterzi,effettuatenell’eserciziodiimpresa.

Daultimo,èintervenutoilD.Lgs.n.175/2014chehaapportatonovitàinteressantiinmateriadicertificazionedelleritenute,condecorrenza1°gennaio2015.

1.2. La nuova contabilità condominialeL’atipicitàdelcondominioèrisultataspessomotivodiricorsoperanalogiaaldirittosocieta-

riodapartedellagiurisprudenza,specieperlarisoluzionedicasinonnormati.Tuttavia,inrelazioneallacontabilitàcondominiale,finoal17giugno2013,l’orientamento

consolidatoeraquellodinonritenerlasoggettaallenormecontabilisocietarie,ritenendosuffi-ciente(enecessaria)lapresentazionediunacontabilitàcheriuscisse,inmanieraintelligibile,adareconto:

– delleentrate; – delleuscite; – deisaldi; – deirelativigiustificatividispesa.Inoltre,nonsiritenevadidoverimporreall’amministratorel’adozionedelcriteriodicompe-

tenzanellaredazionedellacontabilità,essendosufficientequellodicassa.Dal18giugno2013,conl’introduzionedelnuovoarticolo1130-bisdelcod.civ.daparte

dellaLeggen.220/2012,lacontabilitàcondominialeassumeprofilinettamentepiùdefiniti,conlaprecisaintroduzione:

4 LAREVISIONEDELBILANCIOCONDOMINIALE

– delregistrodicontabilità,ancheinformatizzato(pariadunregistrocronologicodeimo-vimenti);

– delriepilogofinanziario(parialcontoeconomicocosti/ricavi); – delcontoflussi(parialcontoentrate/uscite); – dellostatopatrimoniale; – dellasituazionefondierisorse; – dell’indicazionedeirapportiincorsoedellequestionipendenti(pariall’elencodettaglia-todebitiecrediti);

– dellanotasinteticaaccompagnatoria; – dellaconservazionedecennaledellacontabilità(scrittureegiustificativi).LavolontàdelLegislatoreèstataquelladi fare“ordine” tra inumerosiediversimodidi

presentarelacontabilitàcondominialeavvenutinegliannialloscopoultimodigiungereadunapiùampiatuteladelconsumatorefinale,fornendo,inoltre,unnuovostrumentonormativoallagiurisprudenzaacuipotersiriferireneicasidiconflitti.

Èimportantericordarel’irretroattivitàdellanormaconlaconseguenzacheinuovimetodicontabilisonodaapplicarsisoloagliesercizifinanziarichenasconoapartiredal18giugno2013.Saràcuradelrevisorerammentaretalelimitenellaverificadiannualitàantecedentiall’entratainvigoredellaLeggen.220/2012.

1.3. Le nuove attribuzioni dell’amministratore in materia di fiscalità e contabilitàTuttelenovitàfiscalisonostatedasemprericonosciuteincapoalcondominioqualeentee

giammaiincapoall’amministratoredelcondominio.Tuttavia,lalegge11dicembre2012,n.220,apportandomodificheall’articolo1130delco-

dicecivileinmateriadiattribuzionidell’amministratore,haintrodottoesclusivamenteincapoaquest’ultimol’obbligodirettodi“eseguiregliadempimentifiscali”.

Èdituttaevidenzacomeunataleespressionedellanovellasiprestiadinterpretazioniorarestrittive,oraestensive,asecondadelpuntodivistadell’esaminatore.

AtalepropositoènecessarioricordarecomeagliattideldossierelaboratodallaCommissio-neGiustiziadellaCameradeiDeputatiinsededeliberante,rispettoaquestapartedellaleggediriforma,sifacciaespressamenteriferimentoall’obbligoperl’amministratoredidareseguitoaquantorichiestopropriodagliarticoli23,25e25-terdelD.P.R.n.600/1973inmateriadiritenutedaoperarsiatitolodiaccontodelleimpostesiasuiredditidilavorodipendenteeautonomo,cheinmateriadiappalti.

Questopassaggioneldossier,èsufficienteperchépossadarsiunainterpretazionerestrittivaalnuovoarticolo1130delcodicecivile,senonaddiritturadifavoreperl’amministratore?Inaltritermini,gliadempimentifiscalichel’amministratoredeveeseguire,sonosoloquellirelativiagliarticolirichiamatineldossierodeveritenersil’obbligoestesoatuttigliadempimentifiscaliingenerale?

Èproprioquestodubbiocheprestailfiancoadinterpretazionirestrittive,laprima,oesten-sive,laseconda.

Infatti,sepensiamoalpassaggioneldossiercomeunmerocennoallanormativafiscalediri-ferimentoecomeagliattideirelatorideidisegnidileggeS.71delSenatoeC.4041dellaCame-ra,nullasiprecisialriguardo,l’interpretazioneestensiva,anchenelsolcodellaratiodell’intero

1. INTRODUZIONE 5

nuovoimpiantonormativointrodottodallaLeggen.220/2012,nonpuòfareamenodiritenerechegliadempimentifiscalichel’amministratoredebbaeseguiresianotuttiquellilegatiallaqua-litàdelcondominioqualesostitutod’imposta,nessunoescluso.

Certamente,guardandoatuttigliadempimenti,nonsipuòfareamenodievidenziarecomealcunescadenze,comequelladelladichiarazionedesostituti,sianointervenutesìdopol’entratainvigoredel18giugno2013della leggediriformadelcondominio,maconriferimentoagliemolumentielargitinell’annosolareprecedente,conlaconseguenzachenonsipotevacertamen-tepensareadunobbligo“immediato”intalsensodapartedegliamministratori.

Oggi,però,aipiùappareindubbiol’obbligoperl’amministratorediprovvederepersonalmenteatuttigliadempimentifiscali,nessunoescluso,nonpotendopiùricorrereall’ausiliodiunconsu-lenteesterno,salvoespressadeliberaassembleareintalsenso.Leattribuzionidell’amministra-tore,infatti,costituiscono,perdefinizione,adempimentopersonale.

L’interpretazionerestrittiva,inoltre,risulterebbedidifficileapplicazionesemplicementesesipensaallapossibileipotesidimodificazionecontinuadellenormeinmateriadisostituzionediimpostaingenerale,conriverberidirettienecessariamentegeneralisull’ipotesi5)delprimocommadelnuovoarticolo1130delcodicecivile.

Inultimo,ricordiamocomelegraviirregolaritàfiscalicostituiscanomotivodirevocaobbli-gatoriadapartedell’assemblea.

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CAPITOLO2

IL REVISORE CONDOMINIALE

2.1. Il revisore condominiale: nomina e requisitiComegiàdettoinpremessa,laLeggen.220/2012haintrodotto,conilnuovoarticolo1130-

bisdelcod.civ.,lapossibilitàperl’assembleadinominare,conilvotofavorevoledellamag-gioranzadegliintervenuti,rappresentantialmenolametàdelvaloredell’edificio,“unrevisorecheverifichilacontabilitàdelcondominio”,ancheperpiùannualitàspecificatamenteindicate.

Illegislatorenonhaavuto,però,quell’attenzionechelanascitadellanuovafiguraavrebberichiesto,limitandosiaprevedernel’esistenzasenzadisciplinarneilprofilodeirequisiti,conlaconseguenzachequelladelrevisorecondominialerestaunaattivitànonregolamentata,contuttigliinterrogativichequestocomportainoccasionedellanominadapartedell’assemblea.

Daciòdiscendel’impossibilitàdiindividuareprecisirequisitiobbligatoriperquestafigura,conlaconseguenzachel’unicaqualitàrichiestarestaquelladellamaggioreetàedellacapacitàgiuridica.Tuttavia,èindubbialanecessitàdiricercarenelrevisorecapacitàecompetenzetecni-checomunquenecessarieallaredazionedellarevisione.Nelvuotonormativo,perciò,possiamocertamente individuarenell’amministratoredicondominioprofessionista,nelcommercialista,nel revisore legale,nell’espertocontabileeneiperiti edesperti inmateriadi condominio, lafigurapiùadattaadassumerel’incaricodiverificareibilancicondominiali.

Aquestopuntoc’èdachiedersiseunarevisionecondominialeredattadauncondòminosen-zaparticolariabilitazionimaapprovatacomunquedall’assembleasiadaritenersivalidaoppureno.Alriguardoènecessarioundebitodistinguoinbaseallediversemotivazionichemuovonoallabasedellanomina.Selarevisionesirendenecessariasemplicementeperchél’amministra-toreuscentehaomessodipresentareilbilancioconsuntivo,determinandocosìl’impossibilitàdiprocedereconilnecessarioallineamentocontabileelarevisione,quindi,serviràasoddisfareragionimeramenteinterne,alloralarispostaèsi.Maselarevisioneèfinalizzataadaccertareeventualisottrazioniindebitedapartedell’amministratore,allorasaràpiùcheopportunorivol-gersiadunprofessionistainpossessodirequisititalidapotergliassegnareanchelefunzionidiConsulenteTecnicodiParteinuneventualegiudiziodavantiall’AutoritàGiudiziaria,comeadesempiounrevisorelegale,unprofessionistaiscrittoall’albodeiperitiedegliespertioall’albodeiconsulentitecnicid’ufficiodelTribunale.

2.2. Le funzioni del revisore condominialeLanovellainesameèmoltochiara: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento

o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio”.

Unattentoesamediquantodisposto,ancheincombinazioneconl’interoistitutodelcondo-minio,ciconsentiràdicomprenderequalisianoesattamentelefunzionidelrevisore.Sitratta,

2. ILREVISORECONDOMINIALE 7

innanzitutto,diunaverificadellacontabilità,chepuòriferirsiancheapiùannualità.Mac’èdachiedersicosadebbaintendersiper“verifica”.

Illegislatorehautilizzato,volutamente,untermineprecisoproprioperchéfosserochiarelefunzionidelrevisoreequindilefinalitàdellaconsulenza.Ilrevisoredeve,dunque,essenzial-menteverificarelacontabilità–enonnecessariamenterifarlaexnovo–maquestaverificapuòaverediversilimitiasecondadellacondizioneincuiilrevisoresitroveràadoperare.Sesitratte-ràdiverificarecontabilitàgiàpresentateinassembleaedaquestaapprovate,l’attivitàdiverificasilimiteràadunaanalisidifondatezzaecongruità.Selaverificariguarderàannualitàprivedibilancioperchémaipresentateomaiapprovate,alloralaverificadelrevisoreandràancheol-tre,finoagiungereallaredazionedituttiglielaboraticontabilinecessari,tenendoanchecontodeicriteridiripartizionedellespesenecessari,ancheallalucedelregolamentoedelletabellemillesimalidiquelcondominio.

2.3. Quando deliberare la revisione del bilancioLascritturadiquestomanualenonpuòproseguiresenzaaverprimaindividuatoleareedi

interventodapartedell’assembleadeicondòmini,perpotercosìmegliocomprendereilimitidiunarevisione.

Quando,allora,l’assemblea,puònominareunrevisorecondominiale? – Nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio con-suntivodellagestioneuscente(perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato):inquestaipotesi,lanominadelrevisoreènecessariaperchésipossaredi-gere lacontabilitàsull’eserciziofinanziarioprecedenteaffinchénonsolosiconoscanoleposizionicontabilideisingolicondòminiedelcondominioingenerale,maancheperconsentireall’amministratoreentranteunadeguatoallineamentocontabile;

– nelcasodierrorioincongruitàcome,adesempio,ilmancatoversamentodiritenuted’ac-conto,mancataripartizionedialcunespese,necessitàdicorreggereavanziodisavanzipatrimonialiecc.,ancheconriferimentoabilancigiàapprovati;

– nelcasodinecessitàdiprocedereadunaverificacontabilealloscopodiaccertareeventua-liammanchidovutiadappropriazioniindebitedapartedell’amministratore,infondatezzeoincongruità.

Neiprimiduecasi,l’incaricodellarevisionepuòessereaffidatoachiunque,attesochelacontabilitàchesiandrebbearedigereservirebbesoltantoperunaffareassolutamenteprivatisticoedinternoallavitacondominiale.Spetterebbe,poi,all’assembleaapprovarelanuovacontabilitàeaidissenzientiproporreunaeventualeimpugnazione.

Alcontrario,nelsecondo,saràopportunochelarevisionevengaaffidataadunprofessioni-staaffinchépossarisultaremunitadivaloreperitaleedare,così,aldifensore,glistrumentipertutelaregliinteressidelcondominioanchedavantiadungiudice.

2.4. I limiti della revisione del bilancio condominialeNonsipuòpensaredinominareunrevisoreperchérimettaindiscussione“icriteridiripar-

tizione”(ancorchésbagliati)adottati inbilanciconsuntivigiàapprovatidall’assemblea,postocheviziintalsensoandrebberocontestatimediantel’impugnazionedellerelativedeliberazioni

8 LAREVISIONEDELBILANCIOCONDOMINIALE

davantiall’AutoritàGiudiziariaentroiltermineperentoriodeitrentagiornicanonici,anormadell’articolo1137cod.civ..

Secosìnonfosse,con lanominadel revisoresi rimetterebbero indiscussionebilancigiàapprovatieriferitiapiùanniaddietro,risultandoassolutamenteillogicoecontrarioallarestantepartedelnostroordinamentoinmateriadicondominionegliedifici.

Pertanto,sesitrattadiunincaricotesoallapresentazionedellacontabilitàrelativaadunde-terminatoperiodoperchénonapprovataoperchémancante,allorasoloinquesticasiilrevisoresipreoccuperàanchediadottareigiusticriteridiripartizione.

Masealcontrariolarevisionecontabileèrichiestaperappurareeventualisottrazioniinde-bitesubilancigiàapprovati, infondatezzeo incongruità,allora inquesticasi il revisoredevelimitarsiaverificarnequantorichiesto,senzaporreindiscussioneicriteridiripartizioneadottati,quantunquesbagliati.

Lacomprensioniditalilimitiallarevisioneeverificadellacontabilitàèdifondamentaleim-portanza:unarevisionechesuperatalilimitirisulteràasuavoltacontestabiledavantiall’A.G..DiulterioreepiùsignificativaimportanzaassumequestolimiteperilC.T.U.delGiudiceperladelicatezzadell’incaricoricevuto.

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CAPITOLO3

LA FISCALITÀ CONDOMINIALE

3.1. Il codice fiscale del condominioAbbiamogiàvistocomeilcondominio,puressendodasempreconsiderato,siadalladottrina

chedallagiurisprudenza,unentedigestionesprovvistodipersonalitàgiuridica,siacomunquemunitodiunatitolaritàfiscale,conl’attribuzionediunpropriocodicefiscale.

Infatti, l’entecondominialeèassimilabilealleorganizzazionidipersonesenzapersonalitàgiuridicache,amentedell’articolo4,comma1,letterab)deldecretodelPresidentedellaRepub-blica29settembre1973,n.605,hannol’obbligodichiederel’iscrizioneall’anagrafetributaria,permezzodell’attribuzionedelrelativonumerodicodicefiscale.

Ataleadempimentoprovvedel’amministratoredelcondominioqualerappresentantelegaleo,insuaassenza,uncondòminoqualunquequalerappresentantedifatto.Inquestomodo,ilcon-dominiodivienetitolarediunpropriocodicefiscaleilqualeandràindicatointuttiidocumentifiscalisiadallostessogeneratichedaterziricevuti,comelefatturerelativealleforniturecomuni,altreprestazionieservizierogatiinfavoredellacollettivitàcondominiale,oltrecheneimodelliF24utilizzatiperilversamentodelleritenuteenelledichiarazionideisostituti.

Inoccasionediognisuccessionenell’incaricodiamministratoredelcondominio,ènecessa-riocomunicareall’anagrafetributarialedovutemodificheinragionedelnuovorappresentantelegale, entro 30 giorni dalla nomina. Spetterà, pertanto, al nuovo amministratore chiedere ladovutavariazionepresentandol’appositamodulisticaadunosportellodell’AgenziadelleEntra-teoattraversoilcanaletelematicoEntratelproprioodiintermediarioabilitato,allegandoalladomandadivariazionecopiadelverbaleassemblearedinominaequelladiunpersonaledocu-mentodiriconoscimentoincorsodivaliditàdelnuovoamministratore,unitamenteallacopiadeltesserinodelrispettivocodicefiscale.

Giovaprecisare,però,chelavariazionedelcodicefiscalecondominialerestaattivitàameroscopodidenunciaversoilfisco,rimanendosoltantounavalidanominal’attoidoneoadetermi-narenelnuovoamministratorelarappresentanzalegaledelcondominio.Quandomancal’am-ministratore(per icondòminiconnonpiùdiottocondòmini)alla richiestadelcodicefiscaleprocedeuncondòminoqualsiasioilfacentefunzionidiamministratore.Gliufficidell’AgenziadelleEntratepossonochiedereagliamministratoridati,notizieedocumentirelativiallagestionecondominiale:sipensiaicontrollifiscaliincrociaticonipercipientidelcondominio.

3.2. Il condominio sostituto d’impostaIlsostitutod’impostaècoluicheperleggesostituisceintuttooinparteilcontribuente(cioè

il cosiddetto sostituito, ovvero chi pone in essere il presupposto d’imposta) nei rapporti conl’Amministrazionefinanziaria, trattenendo le impostedovutedaicompensi, salari,pensionioaltriredditierogatiesuccessivamenteversandolealloStato.

10 LAREVISIONEDELBILANCIOCONDOMINIALE

Afardatadal1998,comeabbiamogiàvisto,ilCondominiohaassuntolaqualitàdi“So-stitutod’Imposta”inforzadellemodifichealD.P.R.n.600/1973e, inquantotale,ètenutoaimportantiadempimentifiscali:

– effettuareleritenutediaccontoaifiniIRPEFsuicompensicorrispostiailavoratoriauto-nomiinragionedirapportiprofessionali(es.lostessoamministratore,avvocati,profes-sionistitecnici,ecc.);

– effettuareleritenutediaccontoaifiniIRPEFsuicompensiovaloricorrispostiailavora-toridipendenti(es.portiere,giardiniereecc.);

– effettuareleritenuted’accontoaifiniIRPEFoIRESsuicompensicorrispostiinragionediuncontrattod’appaltodiopereodiserviziadimpreseedautonomi;

– versareall’Erarioleritenuteoperate; – rilasciareetrasmetterelerelativecertificazioni; – presentareladichiarazionedeisostituti(modello770semplificatooordinario).

Gliobblighidisostituzionesiapplicanoatuttiquegliedificiricadentiinunasituazionedidirittodi“condominialità”,compresiisupercondominieirelativicondominiparzialiinterni.

Nelcasodisupercondomini,costituitidapiùcorpidifabbricamunitidiautonomiagestio-naleequindicondominiautonomi,ilsupercondominio,conriferimentoalcomplessodeibenicomuniaivarisingolicondominii,equestiultimi,operanoerilevanocomedistintisostitutidiimposta,conl’obbligoperognunodirichiedereunpropriocodicefiscale.

Gliobblighidisostituzione,invece,nonsiapplicanoaicasidiedificiincomunione:èevi-dentecherequisitoindefettibileperquestaesclusioneèchenonvisia,perciò,unacomunioneforzosasuparticomuniaseguitodifrazionamentiinproprietàesclusive.

Il Condominio Sostituto d’Imposta