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LA SITUACION DEL MERCADO INMOBILIARIO
URUGUAYO
Su vinculación con el actual contexto internacional
La situación del mercado inmobiliario en la actual
coyuntura internacional
• De dónde venimos
• Dónde estamos
• Hacia dónde vamos
• Qué necesitamosIng. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
De dónde venimos
• Una crisis muy profunda en el año 2002, un mercado de financiación hipotecaria inexistente,
• Una ausencia del estado en la construcción de viviendas de casi una década.
• Un crecimiento sostenido de la economía en los últimos 8 años
Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes
0
200.000.000
400.000.000
600.000.000
800.000.000
1.000.000.000
1.200.000.000
1.400.000.000
1.600.000.000
1.800.000.000
2.000.000.000
Dic
-98
May
-99
Oct
-99
Mar
-00
Ago-
00
Ene-
01
Jun-
01
Nov
-01
Abr-
02
Sep-
02
Feb-
03
Jul-0
3
Dic
-03
May
-04
Oct
-04
Mar
-05
Ago-
05
Ene-
06
Jun-
06
Nov
-06
Abr-
07
Sep-
07
Feb-
08
Jul-0
8
Dic
-08
May
-09
Oct
-09
Mar
-10
Ago-
10
Ene-
11
Jun-
11
Nov
-11
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del
Este, costa de MVD y Colonia)
De dónde venimos
Ing. Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del
Este, costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público
De dónde venimos
Ingeniero Agrimensor GABRIEL SEGALERBA
Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado
Inversión en MM de $ constantes de 2005
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
55.000
60.000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009* 2010* 2011*
Pública Privada
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Ciclo expansivo 2003 - ….2012• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este,
costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público• Inflación interna en dólares de gran magnitud(Caída de poder adquisitivo de la moneda americana)
De dónde venimos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios
Índice con valor de viviendas
0
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Punta del Este U$S Punta del Este $ const. Montevideo U$S Montevideo $ const. IPC En dólares
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Ciclo expansivo 2003 - ….• Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este,
costa de MVD y Colonia)• Gradual retiro del sector público• Inflación interna en dólares, de gran magnitud• Lenta pero constante recuperación del mercado de
arrendamientos urbanos
De dónde venimos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer
Porcentaje de familias arrendatarias en Montevideo
0,0%5,0%
10,0%15,0%20,0%25,0%30,0%35,0%40,0%45,0%50,0%55,0%60,0%65,0%70,0%75,0%80,0%85,0%90,0%
1889 1908 1963 1975 1985 1996 2004 2006 2011
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
PROPIETARIOS ARRENDATARIOS OCUPANTES
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers
• Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de los países
centrales o desarrolados : Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia
• Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en
un mercado más orientado al alquiler
• Para tener 35% de arrendatarios (promedio 1963-1975) se necesitan
construir unas 45.000 viviendas solo en Montevideo (4 millones de m2)
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Según el BID, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar
Quintiles Alquilar Comprar % p/alquilar
Bajo 16.827 9.006 65%
Medios (3) 43.962 27.373 62%
Alto 5.096 9.836 48%
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Dónde estamos
• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U.I.
Índice con valor promedio U$S/m2 compraventas de Montevideo
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
U$S corrientes $ constantes Lineal ($ constantes) Lineal (U$S corrientes)
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Uruguay, lejos de umbrales de burbuja
Años de renta familiar requeridos para la compra de una vivienda
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
6,5
7
7,5
8
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
España Uruguay
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Índice con valores en $ constantes
PBI per capita m2/viv/MVD
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Mercado sostenido pese a turbulencias
internacionales
Dónde estamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó
Promesas anualizadas de Montevideo Depuradas de las excepcionales de jun/07
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
Ene
-00
Jul-0
0
Ene
-01
Jul-0
1
Ene
-02
Jul-0
2
Ene
-03
Jul-0
3
Ene
-04
Jul-0
4
Ene
-05
Jul-0
5
Ene
-06
Jul-0
6
Ene
-07
Jul-0
7
Ene
-08
Jul-0
8
Ene
-09
Jul-0
9
Ene
-10
Jul-1
0
Ene
-11
Jul-1
1
Ene
-12
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Mercado sostenido pese a turbulencias
internacionales• Ley 18.795 cambiará el escenario- LEY DE VIS,
Vivienda de Interés Social
Dónde estamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Cambio en m2 construidos que podría generar la ley 18.795
Producción anual estimada
Torre Suntuaria Torres Mediana y Económica
Actual 100.000 m2 50.000 m2
Próximos años 60.000 m2 150.000 m2
Variación - 40.000 m2 +100.000 m2
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Mercado sostenido pese a turbulencias
internacionales• Ley 18.795 cambiará el escenario• Impacto de medidas argentinas
Dónde estamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Impacto de medidas argentinas• Lo que mata es la devaluación y el cepo cambiario, que afectará mucho el turismo.
• Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país (lo dijo nuestro Presidente)
• Muchos menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2:000.000 m2/año)
• Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay• Buena interacción público – privado
(APPCU = VIS – CCU = stock)• Ley 18.795 cambiará el escenario• Impacto de medidas argentinas• Impacto del Tratado de Intercambio de Información
Dónde estamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Tratado de intercambio de información tributaria
• Impactó mucho su sorpresiva firma, aunque afirman que fueron imposiciones de la OCDE
• Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó
• Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia. (Colonia y Punta del Este)
• No hay dos opiniones según los especialistas, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Hacia dónde vamos
• Desaceleración a 3 velocidades:
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja
costera de Montevideo
Hacia dónde vamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja
costera de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012
Hacia dónde vamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Desaceleración a 3 velocidades:
• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja
costera de Montevideo
• Caída en los niveles de actividad en 2012
• Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos
(incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios
seguirán subiendo en Montevideo en pesos constantes
Hacia dónde vamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja
costera de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que
en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo
• Éxito de las VIS y la apertura hacia Brasil cambiará para contrarrestar medidas argentinas
Hacia dónde vamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Todavía lejos de los 90’
M2 anualizados en permisos aprobados en la ciudad de Montevideo
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
2.200.000
2.400.000
2.600.000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
• Desaceleración a 3 velocidades:• Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera
de Montevideo• Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009
y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo
• Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas• En Uruguay esperamos seguirá creciendo el PBI, el ingreso de
los hogares y por ende el crédito hipotecario
Hacia dónde vamos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012
Créditos hipotecarios en 1er. semestre de cada año (MM de U$S corrientes)
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
I/07 I/08 I/09 I/10 I/11 I/12
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Qué necesitamos
• Admitir nuevas tecnologías constructivas que abaraten y con más agilidad que el tradicional proceso actual
• Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales
• Mayor coordinación público – privada• Desestimular la informalidad urbana (vamos bien)• Mejorar la eficiencia del gasto público, como si
tuviéramos una crisis que no tenemos
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión
Variación recaudación ITP en $ constantes (1er. Semestre de cada año)
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión
1º 20082º 20113º 20074º 2010
5º 2012
6º 2004
7º 2006
8º 2005
9º 2003
10º 2009
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
1º 20082º 20113º 2013 ?4º 2007
5º 2010
6º 2012
7º 2004
8º 2006
9º 2005
10º 2003
11º 2009
Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo
Ing. Agrim. GABRIEL SEGALERBA
OPORTUNIDAD HISTÓRICA(Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó aún)
DECISIÓN POLÍTICA
INTERÉS PRIVADO
LIQUIDEZ EN BANCOS
DEMANDA INSATISFECHA
PARTIDAS PRESUPUESTALES
EXPANSIÓN ECONÓMICA
MODERNIZACIÓN DE NORMAS
RETORNO DE EMIGRANTES
INVERSORESLOCALES Y EXTRANJEROS
INGENIERO AGRIMENSOR GABRIEL SEGALERBA