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Jaime Gómez Torres
Vicepresidente de la CVC
Caracas, mayo, 2013
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR
2
CONTENIDO
Marco legal
Fuentes de recursos
Tasas de interés social y cuotas aplicables
Producción de viviendas y déficit habitacional
La realidad de la demanda
Características mínimas de la vivienda
Incertidumbres de la oferta
¿Qué proponemos?
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR
MARCO LEGAL
4
Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH)
• Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889
Extraordinario del 31/07/2008
• Objetivos:
Regular la obligación del Estado de garantizar el derecho a la
vivienda y hábitat dignos
Orientar a la satisfacción progresiva de este derecho humano con
participación especial de las comunidades, dando prioridad a las
familias de menores ingresos
Estructurar un sistema de recursos para la producción y consumo
de vivienda y hábitat, y de acceso eficiente al crédito
Establecer el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuyo ente
rector es el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat (MINVIH) y el ente administrador el Banco Nacional de
Vivienda y Hábitat (BANAVIH)
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
5
Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda
(LEPDHV)
• Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005
• Objetivos:
Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un
crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición,
ampliación o remodelación de su vivienda
Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna,
especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades
financieras que lo pongan en peligro
Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para
vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales
provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén
bajo su tutela
Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para
vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos
propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
6
Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda
• Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con
el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del
Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a
la crisis de vivienda
• Faculta al Ejecutivo (Art.3) para, entre otros:
Dictar decretos de creación de Áreas Vitales de Vivienda y Residencias
para reordenar integralmente la distribución y uso del suelo (urbano o
rural) para destinarlo con urgencia a la construcción de viviendas. En
estas áreas no se permitirá la existencia de inmuebles no residenciales o
terrenos abandonados, ociosos, subutilizados o de uso inadecuado
Establecer políticas adecuadas para el uso, construcción, disposición y
afectación de terrenos e inmuebles no residenciales destinados a vivienda
Establecer parámetros y bandas de precios del metro cuadrado de
terrenos y de construcción para vivienda y hábitat
Decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para
la construcción de viviendas y su hábitat
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
7
Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda
• Observaciones, entre otras:
La Ley es altamente centralista: concentra, en el Presidente de la
República todas las decisiones en materia de vivienda y hábitat con total
discrecionalidad
Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la
participación de las autoridades municipales
Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles
residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones
por Causa de Utilidad Pública o Social
Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas:
venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo
cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la
propiedad privada como es la disposición del bien.
Entra en contradicción con Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de
Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
8
Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas
• Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de
fecha 12/11/2011
• Objetivo “… establecer el régimen jurídico especial de
arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a
vivienda (…) como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis
de vivienda …”
• Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales
de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un
porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán
ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon
mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser
vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
9
Ley Contra La Estafa Inmobiliaria
• Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012
• Objetivo “Establecer un conjunto de normas dirigidas a regular,
controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología
y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la
construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera
sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de
engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el delito de
estafa inmobiliaria y otros fraudes afines”
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
10
• Fianza bancaria: El constructor, promotor, productor o contratista
de un proyecto de vivienda, debe presentar ante el Órgano Rector
una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad
financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad
financista de la obra. El monto de la fianza debe ser equivalente al
100% del diferencial del precio total de la obra y el monto a ser
financiado por la institución bancaria y por el tiempo de ejecución
de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la
obra.
• Responsabilidad de la entidad financista: La entidad financista
que actúa conjuntamente con el constructor, promotor, productor o
contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra,
será responsable solidario por la ejecución de la misma.
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
11
• Base de cálculo del precio de la vivienda: El precio de preventa y
venta al público de viviendas en proceso de construcción o aún no
construidas será calculado con base a la sumatoria de los
siguientes valores y costos:
a) Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.
b) Costo total de la obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias,
servicios y equipamiento urbano, debiendo este último ser
especificado en el contrato.
c) Costos financieros de los préstamos necesarios para hacer la
construcción, previamente notificados al Órgano Rector.
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
12
• Distribución Cartera Hipotecaria Obligatoria de la Banca para
el año 2,013
Sancionada y Publicada: en G. O. Nº 40,109 de fecha 13/02/2,013
Objetivo: Se establece en un 20% el porcentaje mínimo de la cartera
de crédito bruta al 31/12/2012
65% de esta cartera para la construcción de viviendas
30% adquisición de vivienda principal
5% para mejoras, ampliación y autoconstrucción
Se establece PMV de la vivienda para grupos familiares de ingresos
entre 1 y 6 salarios mínimos en Bs. 300,000
Para grupos familiares con ingresos entre 6 y 8 salarios mínimos PMV
de Bs 400,000
Para grupos entre 8 y 15 salarios mínimos de ingreso se establece un
PMV de Bs 500,000
LA VIVIENDA EN VENEZUELA
Marco legal
PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT
HABITACIONAL
14 14
LAPSO PRESIDENTES
VIVIENDAS
SECTOR
PÚBLICO
VIVIENDAS
SECTOR
PRIVADO
TOTAL
VIVIENDAS
CONSTRUIDAS
Nº DE
VIVIENDAS
PROMEDIO / AÑO
Nº DE HABITANTES
PROMEDIO/AÑO
Nº VIV
POR CADA
1000 HAB.
1959 -1968
(10 AÑOS) Betancourt-Leoni 149.252 90.107 239.359 23.936 8.323.379 2,88
1969 -1978
(10 AÑOS) Caldera - Pérez 341.111 277.039 618.150 61.815 11.670.325 5,30
1979 -1988
(10 AÑOS) Herrera - Lusinchi 448.964 310.668 759.632 75.964 15.513.550 4,90
1989 -1998
(10 AÑOS) Pérez - Caldera 490.274 165.425 655.699 65.570 19.719.828 3,33
1999 -2010
(12 AÑOS) Chávez 284.852 260.760 545.612 45.468 25.797.024 1,76
TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS
POR DÉCADAS O LAPSOS PRESIDENCIALES
Fuente: Elaboración propia con base en estadísticas del BCV, CONAVI, MINFRA, OCEI, INE, y estimaciones CVC.
15
Fuente: CONAVI INFORMES ANUALES 1990-1998
ANUARIO ESTADÍSTICO MINFRA 1999
CVC INVENTARIO DE VIVIENDA 2000 – 2001 – 2002 – 2003 – 2004 – 2005
BCV: INDICADORES SECTOR CONSTRUCCIÓN 2006 – 2007 – 2008 – 2009 – 2010 - 2011
44.267
81.438
98.532
59.852
40.728
77.626
69.538
91.979
61.795
31.090
23.15222.800
14.716
8.81112.967
32.193
88.16485.708
69.195
98.343
61.403
100.370
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
TOTAL DE VIVIENDAS TERMINADAS
PERÍODO 1990 - 2012
44.267
81.438
98.532
59.852
40.728
77.626
69.538
91.979
61.795
31.090
23.15222.800
14.7168.811
12.967
32.193
88.16485.708
69.195
98.343
61.403
146.718
200.080
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
16
VIVIENDAS TERMINADAS 2011
SEGÚN DECLARACIONES DEL MINISTRO
RAFAEL RAMÍREZ PUBLICADAS EL 20/01/2012
PÚBLICAS 56.547 COMUNALES 46.264 PRIVADAS 43.823 TOTAL 146.634
17
VIVIENDAS TERMINADAS 2012
SEGÚN DECLARACIONES DEL MINISTRO
RAFAEL RAMÍREZ PUBLICADAS EL 28/12/2012
PÚBLICAS 58.589 COMUNALES 89.053 PRIVADAS 52.438 TOTAL 200,080
18
PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT HABITACIONAL
La producción de viviendas nunca ha sido suficiente ni siquiera para cubrir las necesidades por crecimiento vegetativo de la población, la cual se estima actualmente en 130.000 unidades / año, solo puntualmente en el año 2,012 y según información oficial suministrada por el Ministro Rafael Ramírez
De allí que el déficit habitacional se acrecienta anualmente cada vez más
19
CRECIMIENTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL
Fuente: OCEI: 1990. Situación Habitacional en Venezuela. Informe Especial, Caracas. 1992 CVC: 2001, 2011. Estimaciones y cálculos CVC basados en los resultados del XIII Censo General de Población y Vivienda 2001, y en los indicadores de Encuesta de Hogares por Muestreo (serie 1997 – 2002) publicados por el INE
Año 1990 880.083 viv.
1.220.179 viv.
2.000.000 viv.
Año 2001
Año 2011
20 20
EL RETO DE LA VIVIENDA
Déficit acumulado: 2.000.000 unidades
Ejecución vs Déficit
Año
s
Nº
viviendas
(Miles)
Cubrir esta brecha, en 27 años, significa construir un promedio de 200.000/año
a) Para cubrir crecimiento vegetativo: 130.000 viv/año
b) Para cubrir déficit acumulado: 70.000 viv/año
LA REALIDAD DE LA DEMANDA
22
LA REALIDAD DE LA DEMANDA
GRUPOS SOCIOECONÓMICOS DE VENEZUELA
Fuente: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005 y cálculos de F&B Consultores Asociados
2013
Estrato Total Hogares % Población
Ing. promedio
percápita
Ing. promedio
mensual por
hogar
I 382.097 5,8% 1.653.101 4,234 13,973
II 1.316.718 20,1% 5.696.633 2,645 8,730
III 2.937.656 44,8% 12.709.440 1,737 5,732
IV 1.796.735 27,4% 7.773.373 1,010 3,333
V 127.493 1,9% 551.585 494 1.629
Total 6.560.699 100,0% 28.384.132 2,024 6,679
74,1%
20,1%
5,8%
Ingreso Promedio Mensual por Hogar 2013
Menos de Bs. F 5,732 en promedio Promedio Bs. F 8,730 Promedio Bs. F 13,973
23
ESCALA DE INGRESOS MENSUAL FAMILIAR PROMEDIO ESTIMADO
FRECUENCIA DÉFICIT HABITACIONAL Nº VIVIENDAS PARCIAL ACUMULADO
ESTRATOS BOLÍVARES FUERTES
V 1,629 1,9 % 1,9% 127.400
IV 3,333 27,4% 29,3% 529.300
III 5,732 44,8% 74,1% 851.200
II 8,730 20,1% 94,2% 381.900
I 13,973 5,8% 100% 110.200
- Valor de la canasta alimentaria para Abril 2013: Bs.F. 4.489,37
- Valor de la canasta básica para Abril 2013: Bs.F. 10,441,02
-Salario mínimo vigente: 2,457,02 Bs./mes
Fuentes: a) Canastas: Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación Venezolana de Maestros
b) Escala de Ingresos: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005, proyección F&B Consultores
Más del 74% de las familias que requieren una solución habitacional no pueden acceder por
si solas a los mercados formales de vivienda. Necesitan: subsidio habitacional
LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL
24
Subsidio directo habitacional
• Es una ayuda o contribución directa del Estado (Art. 58 LRPVH)
Destinado a dar apoyo a las personas o familias de menores
ingresos para la adquisición, ampliación o mejoras de una
vivienda principal regular o de ejecución progresiva
De carácter no reembolsable
Sujeto a las condiciones económicas y demográficas del grupo
familiar, que regule el MINVIH,
Se otorga una sola vez en una porción única o de manera
progresiva
Su monto se establece como complemento del crédito una vez
agotada la capacidad de pago del grupo familiar y no podrá ser
mayor 270,000 Bs para adquisición y 164,000 Bs para
autoconstrucción. El subsidio se otorgará en el 100% del valor de
la vivienda (350,000Bs) a flias con ingresos menor a 1 salario y
será de carácter temporal
LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL
25
PRECIOS VIVIENDAS SEGÚN MONTO SUBSIDIOS Y
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS MÁXIMOS
INGRESO
FAMILIAR
MENSUAL
Bs.
SUBSIDIO
HABITACIONAL
Bs.
CUOTA INICIAL
Bs.
CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO (30 años plazo) VALOR DE
ADQ. VIVIENDA
Bs.. TASA CUOTA MENSUAL
Bs.
MONTO MAX.
PRÉSTAMO
Bs.
1.638,02 350,000 0 0,00 % 0 0 350.000
2,457,02 270,000 0 4,66 % 412,99 79.999 350.000
3,685,54 234,850 0 4,66 % 594,45 115,150,0 350.000
4,914,04 189,665 3,206,7 4,66 % 811,15 157,128,3 350.000
5,528,30 126,455 4,470,9 4,66% 1,130,94 219,074,1 350.000
6,552,06 81,305 13,434,7 4,66 % 1.317,75 255,260,2 350.000
9,828,08 6.966 17,048,0 4,66 % 1.672,20 323,921,5 350.000
10,073,78 0 41,000,0 6,66% 2,371,29 369,000,0 410.000
12,285,12 0 57,500,0 6,66 %
.
3,325,59 517,500,0 575.000
17,199,14 0 134,000,0 8,66 % 4,182,31 536,000,0 670.000
19,656,16 0 153,000,0 8,66% 4,775,32 612,000,0 765.000
34,398,28 0 227,000,0 10,66% 8,414,64 908,000,0 1,135.000
36,855,30 0 242,000,0 10,66 % 9,970,67 968,000,0 1,210,000
FUENTE: MINVIH, resolución número 12 publicadas en Gaceta Oficial Nº 40,137 del 01-04-
2013
BCV, aviso oficial publicado en Gaceta Oficial Nº 40,136 del 26-03-2013
NOTAS: a) Estimaciones y cálculos propios CVC; b) No incluye Fondo de Garantía;
c) Para subsidio el precio de venta máximo es Bs. 350,000
INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA
27
INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA
Cerco jurídico
Inseguridad jurídica
Amenazas
Ocupaciones
Expropiaciones
Confiscaciones
Intervenciones
Invasiones
Escasez insumos
Regulaciones
Criminalización del
sector privado
constructor
¿QUÉ PROPONEMOS?
29
Generar confianza y seguridad jurídica
Habilitar, en todo el país, alrededor de 4.000 Há./año de tierras urbanas, así
como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus
servicios (BANCO DE TIERRAS URBANIZADAS)
Otorgar 150.000 subsidios habitacionales /año
Asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB
(PIB es un indicador de la productividad nacional, dentro de los límites
geográficos de la nación, independientemente de que se trate de empresas
nacionales o extranjeras)
Promulgar un mercado de valores hipotecarios (Arts. 46 al 50 LRPVH)
Producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde
lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas
regulares
LA VIVIENDA FORMAL EN VENEZUELA
¿QUÉ PROPONEMOS?
REQUERIMIENTOS VIVIENDAS
Fuente Ing. Eduardo Madrigal
VIVIENDAS A CONSTRUIR POR INGRESO FAMILIAR
Tipo de
Vivienda
Residencial
media
Popular
Multifamiliar
Popular
aislada
Totales
Porcentaje % 21,34 47,56 31,10 100,00
Cantidad 42.680,00 95.120,00 62.200,00 200.000,00
31
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
32
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
33
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
34
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIV0
35
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
36
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
37
Propuesta de la Alianza Nacional para la
Vivienda y el Hábitat
38
El proyecto
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:
• El desarrollo de Macrourbanismos, con parcelas de 120 y 127 m2,
dotadas de servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc)
y red vial interna.
P: 10%
MACROPARCELA PROTOTIPO A
SUPERFICIE APROX: 70,534 m2
6 MANZANAS DE (98,7 x115,4) m2
APROX.
56 PARCELAS DE (8X15)m2 x
MANZANA
AREAS VERDES 3850m2 APROX.
ESTACIONAMIENTOS COMUNITARIOS
PARCELAS: (8 x 15) m2
39
Proyecto de Vivienda
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
MANZANA TIPO A 52 Parcelas: (8x15) m2 Estacionamiento Común Medidas ( 98,7 x 115,4) m2 Área: 11389,98 mt2
98,7 115,4
40
Proyecto de Vivienda
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
PENDIENTES HIPOTÉTICAS IDEALES PARA MACROPARCELAS
MODELO TRIDIMENSIONAL DE MACROPARCELA TIPO A
AGRUPAMIENTO DE 6 MANZANAS TIPO A
RANGO ENTRE 3%-10%
PENDIENTE 10%
41
El proyecto
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:
• La construcción de unidades habitacionales denominadas
“Hogar-Semilla”, con una placa de fundación de 75m2,
unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de
construcción, con previsiones de servicios para su
crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera
que cada beneficiario- uniéndose en cooperativas
organizadas por la comunidad- pueda ampliar su hogar
conforme a su crecimiento familiar y posibilidades
económicas, a través del sistema de autoconstrucción.
42
AGRUPAMIENTO DE VIVIENDAS EN PLANTA
Proyecto de Vivienda
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
“ HOGAR SEMILLA” 24 MTS 2 “ HOGAR SEMILLA” 40 MTS
2 “HOGAR SEMILLA” 59 MTS 2
AGRUPAMIENTO EN FACHADA
ÁREA TECHADA
LOSA DE FUNDACION
PAREDES
ÁREA VERDE LIBRE EN PARCELA
43
CRECIMIENTO PROGRESIVO VOLUMÉTRICO DEL “HOGAR- SEMILLA”
HOGAR-SEMILLA 24 HOGAR-SEMILLA 40 HOGAR-SEMILLA 59
VISTA FRONTAL
VISTA POSTERIOR
Proyecto de Vivienda
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
44
Proyecto de Vivienda
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
PERSPECTIVA – DISTRIBUCION INTERNA
45
El proyecto
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
Adicionalmente, “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” incluye:
• Instalaciones deportivas, módulo policial, guardería infantil y
áreas verdes tratadas cuya construcción física serán aportadas
por LA ALIANZA.
MUCHAS GRACIAS