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L’ÉCONOMIE MÉTROPOLITAINE,OU LA ROBUSTESSE D’UNE
VILLE-GLOBALE EUROPÉENNELes tendances de l’économie
du Grand Paris
AGENCE FRANCOIS LECLERCQATELIERS LION ASSOCIES
AGENCE MIMRAMATELIER ALFRED PETER
RIO, SOPHIE SIMONET, CAMPANA & ELEBTRANSSOLAR, MÉTÉO FRANCE, ARCADIS,
ERNST & YOUNGMai 2015
1_ LE RÊVE DE L’ÉCONOMIE MÉTROPOLITAINE OU LE «LEGS BLANC»
2_ LE FARDEAU DU TOUT BUREAU
3_ CONSÉQUENCES
4_ LA VARIÉTÉ DE L’ÉCONOMIE FRANCILIENNE
LE RÊVE DE
L’ÉCONOMIE MÉTROPOLITAINE1
carte de 2011LE LEGS BLANC
2010-20112010-2011 mai 2011
DU PROJET INITIAL AU GPE AUJOURD’HUI : DOUBLEMENT DU NOMBRE DE GARES
Source : dossier du débat public Arc ExpressSource : dossier du débat public réseau de transport du Grand Paris
40 gares72 gares
Cartes des débats publics sur les deux réseaux
CONFLUENCE SEINE OISE
PARIS SACLAY TERRITOIRE SUD
CAMPUS SCIENCES ET SANTE
GRANDES ARDOINES
PARIS EST ENTRE
MARNE ET BOIS
BOUCLES DE LA MARNE
NOISY-CHAMPS
VAIRES SUR MARNE
COEUR ECONOMIQUE ROISSY TERRES DE
FRANCE
VAL DE FRANCE GONESSE BONNEUIL
EST ENSEMBLE
EST SEINE SAINT DENIS
LE BOURGET
TERRITOIRE DE LA CULTURE ET
DE LA CREATIONBOUCLE NORD DES HAUTS DE
SEINE
LES DEUX SEINE
SEINE DEFENSE
GRAND PARIS SEINE OUEST
GRAND ORLY
SENART
VSQY
Logis
tique
Stoc
kage
indu
strie
Aéro
portu
aire
Sant
éFin
ance
Prod
uctio
n cu
lture
lleLu
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cher
che&
Déve
lopp
emen
t
Ense
ignem
ent
sup.
La spécialisation héritée des clusters s’affiche
dans les CDT
Programmation tertiaire + R&D
Autre programmation économique :Commerces, industrie-stockage, équipements, hôtels
CONFLUENCE SEINE OISE
PARIS SACLAY TERRITOIRE SUD
CAMPUS SCIENCES ET SANTE
GRANDES ARDOINES
PARIS EST ENTRE
MARNE ET BOIS
BOUCLES DE LA MARNE
NOISY-CHAMPS
VAIRES SUR MARNE
COEUR ECONOMIQUE ROISSY TERRES DE
FRANCE
VAL DE FRANCE GONESSE BONNEUIL
EST ENSEMBLE
EST SEINE SAINT DENIS
LE BOURGETTERRITOIRE DE
LA CULTURE ET DE LA CREATION
BOUCLE NORD DES HAUTS DE
SEINE
LES DEUX SEINE
SEINE DEFENSE
GRAND PARIS SEINE OUEST
GRAND ORLY
SENART
VSQY
Alors que la programmation économique des CDT donne à voir une surreprésentation du tertiaire
PROGRAMMATION ÉCONOMIQUE DANS LES CDT(2013-2020, EN M² SHON)
12 000 000
10 000 000
8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
BUREAUX R&D COMMERCES INDUSTRIESTOCKAGE
PME-PMI ÉQUIPEMENTS HÔTELS
Source données : DRIEA
13 % des communes d’IdF
38 % de la population régionale
42 % des emplois régionaux
10 % de la superficie régionale
ET...
LES CDT : INCARNATION DU RÉCIT ÉCONOMIQUE DU GRAND PARIS
Source données : DRIEA
POIDS DE LA PROGRAMMATION ÉCONOMIQUE DE CHAQUE CDT A L’ÉCHELLE DE L’ÎLE DE FRANCE
VAL DE FRANCE-GONESSE-BONNEUIL
SENART
Surfaces dédiées à la programmation économique dans les CDT2013-2030
CONFLUENCE SEINE OISE
GRAND ORLY
CAMPUS SCIENCES ET SANTÉ
GRANDES ARDOINES
BOUCLES DE LA MARNE
NOISY CHAMPS
PARIS EST ENTRE MARNE ET BOIS
EST ENSEMBLE
TERRITOIRE DE LA CULTURE ET DE LA CRÉATION
BOUCLE NORD DES HAUTS DE SEINE
GRAND PARIS SEINE OUEST
VSQYPARIS SACLAY TERRITOIRE SUD
SDT
PARI
S SA
CLAY
LA D
ÉFEN
SEG
RAN
D R
OISS
YSD
T VI
LLE
DUR
ABLE
SEINE DÉFENSELES DEUX SEINE
LE BOURGET
EST SEINE SAINT DENIS
CERTF
100%
CONFLUENCE SEINE OISE
PARIS SACLAY TERRITOIRE SUD
CAMPUS SCIENCES ET SANTE
GRANDES ARDOINES
PARIS EST ENTRE
MARNE ET BOIS
BOUCLES DE LA MARNE
NOISY-CHAMPS
VAIRES SUR MARNE
COEUR ECONOMIQUE ROISSY TERRES DE
FRANCE
VAL DE FRANCE GONESSE BONNEUIL
EST ENSEMBLE
EST SEINE SAINT DENIS
LE BOURGET
TERRITOIRE DE LA CULTURE ET
DE LA CREATIONBOUCLE NORD DES HAUTS DE
SEINE
LES DEUX SEINE
SEINE DEFENSE
GRAND PARIS SEINE OUEST
GRAND ORLY
SENART
VSQY
> 500 000 m²
entre 500 000 et 1M de m²
entre 1M et 2 M de m²
+ 2 M de m²
6.3%3.5%
4.8%
5.9%
2.7%
5.3%
7.7%
6.3%
5.9%
2.8%
4.8%
8.2%
13.6%
8.3%
1.1%
1.1%
0.8%
2.5%
5%
= 1/3 de la programmation totale des CDT Source données : DRIEA
Emprises liées à l’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE EN ILE DE France (2008)
Commerce
LA DEFENSE
GPSO
SAINT QUENTIN
CERGY PONTOISE
EVRY
SENART
VAL DE FONTENAY
ROISSY CDG
ORLY
Activité
Bureau
Logistique
Périmètre des CDT
Tracé du futur GPE Source : MOS IAU
M de m² de bureaux programmés dans les CDT d’ici à 2030/22.7 M de m² de p r o g r a m m a t i o n économique prévue
Les Programmations de bureaux dans le GP
10.8
= 100 000 m² de bureaux prévus
LA DEFENSE
GPSO
SAINT QUENTIN
CERGY PONTOISE
EVRY
SENART
VAL DE FONTENAY
ROISSY CDG
ORLY
LE GLISSEMENT DU MODÈLE
20 CDT7 clusters accrochés au réseau de
transport
GR
AN
D R
OIS
SY
2010 2013 2020 2030
Val de FranceGonesseBonneuil en FranceCœur économique Roissy Terres de FranceEst Seine-Saint- DenisLe bourget
Les deux SeineSeine - DéfenseBoucle Nord des Hauts de Seine
LA D
ÉFE
NSE
2010 2013 2020 2030
211 000 M²
1 420 000 M² 206 000 M²
1 898 000 M²
TOTAL : 2 109 000 M²
TOTAL : 1 626 000 M²
STOCK DE DÉPART :
ENV. 1.6 M M²
STOCK DE DÉPART :
ENV. 6.2 M M²
Source données chiffrées : DRIEA
GRAND ROISSY ET LA DÉFENSE : L’ENJEU DES LOCOMOTIVES
1 kmN
LE TRIANGLE DE GONESSE
GARONOR
LA ZAC EIFFEL
LE BOURGET
TERRITOIRE DE LA CULTURE ET DE LA CRÉATION
LES DOCKS DE SAINT-OUEN
PSA PEUGEOT CITROËN
EUROPACITY
AEROLIANS PARIS
PARIS NORD 2
ROISSY POLE
AEROVILLE
A-PARC ROISSY
ROISSY PARC INTERNATIONAL
INTERNATIONAL TRADE CENTER
Source : brochure Paris région entreprises
Le Grand Paris Express comme déclencheur
Source : brochure Paris région entreprises
2LE
FARDEAUDU
TOUT BUREAU
Les bureaux en Ile-de-France
ILE DE FRANCE 50,0 4,17 m² de bureaux / habitant
5 m² de bureaux / habitant
0.07 m² de bureaux / habitant
0.2 m² de bureaux / habitant
42,5 (M25)
(Amsterdam, La Haye, Rotterdam, Utrecht)
(Cologne, Dusseldorf, Essen)
(Francfort, Mayence, Wiesbaden)
17,8
17,2
16,6
16,3
14,0
13,7
13,6
12,0
11,0
5,0
4,3
LONDRES
MUNICH
RANDSTAD
BERLIN
RHIN-RUHR
RHIN-MAIN
HAMBOURG
MADRID
BRUXELLES
MILAN
BARCELONE
LYON
Source : ARD Paris Ile-de-France, estimations ORIE - Jones Lang LaSalle
L’inadéquation des produits immobiliers face aux nouveaux modes de travail et nouvelles aspirations des employés
... Interroge sur la pertinence des modèles immobiliers associés au travail
Source : enquête de juin 2013 de la chaire immobilier et développement durable de l’ESSEC sous la direction d’Ingrid Nappi-Choulet, auprès de 492 étudiants de l’école.
Construction de bureaux ; 1980-2010[Nombre de PC déposés]
Source : IAU IDF
1980-1990 1990-2000 2000-2010
L’ÉCONOMIE DE L’INNOVATION
Source : Martin Etienne, Criticat n°15, printemps 2015
UNE TENDANCE LIÉE AUX INDUSTRIES CRÉATIVES
Source : numa.paris
Source : coworkshop.fr
Source : remixcoworking
Source : APUR, datavisualisation Nouvelles formes de l’économie
UNE RÉALITÉ PARISIANO CENTRÉE
«Développeur-opérateur urbain, Bouygues Immobilier poursuit sa démarche de créateur de la ville de demain en lançant Nextdoor, une nouvelle génération d’espaces professionnels pour les entreprises en milieu urbain afin d’accompagner leur développement au sein du tissu économique local et de répondre aux besoins de leurs salariés.»
BOUYGUES«NEXT DOOR»
NEXITY«BLUE OFFICE»
UNE DEMANDE DE RÉDUCTION DES COÛTS
Valeur du nomadisme
30 salariés pour 20 postes, Réduction du nombre de m² par salarié
3
QUELLES CONSÉQUENCES
SURLES PROJETS URBAINS STRUCTURANTS DU
GRAND PARIS ?
Pont de Sèvres
Issy RER
Fort d’IssyChâtillon Montrouge
Bagneux
Arcueil CachanVillejuif Institut Gustave Roussy
Villejuif Louis Aragon
Vitry centre
Les Ardoines
Le Vert de Maisons
Créteil l’Echat
Saint Maur Créteil
1 km
1. SAEM Val de Seine / • Le Trapèze : Patrick Chavannes et Thierry Laverne • Quartier du
pont de Sèvres et liaison avec le trapèze : Christian Devillers • Ile Seguin : Ateliers Jean
Nouvel et Michel Desvigne2. SEM 92 / Atelier 2A
3. SEMABA / Arte Charpentier4. SADEV 94 / TVK5. SADEV 94 / TVK
6. EPAORSA / Plan guide : SEURA , ZAC Seine gare Vitry : Germe&Jam
3
2
1
4
5
N
ZAC Seguin
Rives de Seine
ZAC multisite
s
centre vil
le
d’Issy
ZAC Victor
Hugo
ZAC Cancer
CampusZAC Aragon
Les Ardoines
PRU
Chantereine
PRU
Grand Ensemble
PRU
Centre vil
le
PRU
Balzac
ZAC Quartier
de la gare
ZAC Ecoquartier
Fort d’Issy
ZAC
Centre
ville
LA GARE RÊVÉE ET LA CONCURRENCE TERRITORIALE
343 100 M²
46 000 M²
110 000 M²
450 000 M²
365 849 M²
= + de 1,3 M de m²
LA THÉORIE DU TROP PLEIN
DU FONCIER DIFFÉRÉ ?
L’ÉQUATION DE L’OBSOLESCENCE
Source : Communauté d’agglomération de Cergy Pontoise
LA TRANSFORMATION BUREAUX-LOGEMENTS : UNETACHE PLUS AISÉE A PARIS
LA PRÉVALENCE DU RECYCLAGE DANS L’HAUSSMANNIEN
TOURS VS CAMPUS : LA TENTATION DE LA VILLE
Coûts d’une tour = +30%
Loyers :
> Tour à la Défense : 500€/m²> Velizy : 250-300€/m²
1- Diener&Diener2- Peter Märkli3- SANAA4- Marco Serra5- Adolf Krischanitz6- Studio di archittetura7- Rafael Moneo8- Frank O. Gehry9- Tadao Ando10- Fumihko Maki11- David Chipperfield12- Yoshio Tanigutchi13- Eduardo Souto de Moura14- Alvaro Siza15- Herzog & De Meuron16- Juean Navarro Baldeweg17- Rem Koolhas
Sources : plan masse PWP landscape architecture / légende : Criticat n°15
12
3
4
58
9
10
11
12
13 1415
16
1767
GDF SUEZ90 000 m²
L’OREAL58 000 m²4000
THALES10 000 m²
KPMG40 500 m²
Ernst & Young39 000 m²3500
AXA26 000
HSBC23 450 m²
DASSAULT SYSTEMES60 000 m²
SAFRAN45 000 m²350
CARREFOUR90 000 m²
CREDIT AGRICOLE
5600BOUYGUES65 000 m²
SFR130 000 m²8500
GDF SUEZ300 000 m²11 000
VEOLIA45 000 m²2000
BOUYGUES50 000 m²
SOLOCAL32 000 m²
IBM65 000 m²
THALES87 500 m²4000
SUEZ ENVIRONEMENT42 000 m²
ATOS54 000 m²4500
LE CHOIX DES CAMPUS EN ÎLE DE FRANCE
201510 000 m² 440
2012 87 500 m² 4000
2013130 000 m² 8500
201065 000 m² 4000
201645 000 m² 2000
201340 000 m² 5600
200626 000 m² 3200
201054 000 m² 4500 2013
58 000 m² 4000
200860 000 m² 2500
201590 000 m² 4000
2018300 000 m² 11000
201440 500 m²
2016 16 000
2016 9000
201523 450 m²
201239 000 m² 3500
201432 000 m²
201142 000 m² 2000
1- RASSEMBLER LES DIFFÉRENTES IMPLANTATIONS D’UNE MÊME ENTREPRISE2- DÉLOCALISER UNE ENTITÉ3- MULTIPLIER LES IMPLANTATIONS4- DÉMÉNAGER DE TOUR À TOUR
1
2
3
4
LE COÛT DE L’ENNUI
«3000 m² de pelouse, des transats, des parasols, des afterworks et des food trucks ! Cette année encore, Paris La Défense va vivre à l’heure d’été avec, à nouveau, de nombreuses activités gratuites»
Source : Defacto
«JOBS FOLLOW PEOPLE»EDWARD GLAESER, ECONOMISTE, HARVARD UNIVERSITY
4LES
AUTRESÉCONOMIES
Source : CCI Ile de France
Double spécificité francilienne : CFM et emplois créatifs
Source : CCI Ile de France Source : IAU IDF
> Une majorité de grandes exploitations (40% de 100 à 200 ha)
> Emploi agricole : -29% entre 2000 et
2010
AGRICULTURE
Source : AMAP IDF
DES DÉVELOPPEMENTS RAPIDES
> + de 300 AMAP en Ile-de-France
FILIÈRE SYLVICOLE > 284 000 hectares boisés
> En 2009, le volume de bois potentiellement mobilisable représentait plus de 5 fois la quantité effectivement exploitée.
L’ENJEU DE LA DÉSINDUSTRIALISATION
> 467 400 emplois industriels (poids national : 14.3%) pour 52 233 établissements industriels> 8% du total des emplois
plus de 1M de visiteurs
entre 500 000 et 1M de visiteurs
plus de 10 M de visiteurs
Principaux sites touristiques
Centre d’expostion
Centre de congrès
entre 2 000 000 et 10 M de visiteurs
plus de 1M de visiteurs
entre 500 000 et 1M de visiteurs
0 5 km
N
Paris-NordVillepinte (2M)
Centre deConvention Disney
EuroDisney
EuropaCity
Sacré Coeur
Notre Dame
Paris le Bourget (1M)
Cité des Scienceset de l’Industrie
Paris-Porte de Versailles 6M
Palais desCongrès
CNITla Défense
ITC (1.2M)
UN ATOUT GRAND PARISIEN : LE TOURISME D’AFFAIRE
> Première ville mondiale pour l’accueil de congrès internationaux (Source : International Congress and Convention Association)> 81 400 emplois générés par les salons et les congrès (2013)
VERSAILLES CHANTIERS
CDG 2
AEROPORT D’ORLY
Tang
entie
lle ou
es
t
ROSNY BOIS PERRIER
TRIANGLE DE GONNESSE
PLEYEL
Barr eau de GonnesseEole
NOISY CHAMPS
CHAMPIGNY CENTRE
VILLEJUIF IGR
NANTERRE
Tang
entie
lle o
uest
Tangentielle nord
LE BOURGET
VERS UNE NOUVELLE GÉOGRAPHIE DES QUARTIERS D’AFFAIRES MÉTROPOLITAINS
Activités
Création
Réseau RER et Transilien
Réseau LGV
Grand Paris Express
Restructuration démolition-reconstruction
Tissu économique existant
Bureaux programmés
Bureau
2
3
4
5
6
6
1
1- Le QCA, l’ancêtre.2- La Défense, entre deux eaux.3- GPSO, innovation et créativité.4- La Plaine, le boom tertiaire.5- Val de Fontenay, «la petite Défense».6- PRG& Seine Amont, le renouvellement mixte.7- Grand Paris Nord Est : le quartier d’affaire de la diversité
Source données : IAU IDF
AGENCE FRANCOIS LECLERCQATELIERS LION ASSOCIES
AGENCE MIMRAMATELIER ALFRED PETER
RIO, SOPHIE SIMONET, CAMPANA & ELEBTRANSSOLAR, MÉTÉO FRANCE, ARCADIS,
ERNST & YOUNGMai 2015