Embed Size (px)
Citation preview
LAPORAN PENILAIAN File No. ID&R/PA/050514-01
ASET
PPTT MMEEGGAA BBIIRRUU SSEELLAARRAASS Jalan Tebet Timur Raya No. 10 C,
Kel. Tebet Timur, Kec. Tebet Jakarta Selatan
i
File No. : ID&R/PA/050514-01 Jakarta, 05 Mei 2014 Kepada Yth. Direksi PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY TBK. Jalan Tebet Timur Raya No. 10C Jakarta Selatan Perihal : PENILAIAN ASET ANAK PERUSAHAAN PT INDONESIAN PARADISE PROPERTY TBK.
Dengan hormat, Sehubungan dengan permintaan Bapak/Ibu, yang tercantum dalam Surat Penawaran yang telah disepakati bersama dengan Nomor : 016R/III/SAVFO/14/KJPPID&R, tanggal 6 Maret 2014, dan dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Penilai Publik Berijin, Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan No.1408/KM.1/2012, dengan Izin Usaha No : 2.12.0110, tanggal 27 November 2012, serta kami sebagai Penilai Publik Berijin telah menjadi rekanan dan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM) No.37/BL/STTD-P/A/2008 pada tanggal 4 November 2008, kami telah melakukan penilaian atas harta kekayaan berwujud (Tangible Asset) PT Mega Biru Selaras dan Anak Perusahaan PT Mega Biru Selaras (PT Grahatama Indah Lestari & PT Cakra Guna Dharma Eka). KUALIFIKASI PENILAI
Kami adalah penilai publik yang sudah mempunyai Ijin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 42/KM.1/2009 dengan Ijin Penilai Publik No. P-1.09.00092 dan STTD No. 37/BL/STTD-P/A/2008. PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi Tugas adalah PT Indonesian Paradise Property, Tbk, beralamat di Jalan Tebet Timur Raya No. 10C Jakarta 12820, Telepon : 021-8305633, Fax : 021-8305634, Website : www.theparadise-group.com, dengan bidang usaha properti.
Adapun Pengguna laporan adalah Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
PT Mega Biru Selaras dan Anak Perusahaan PT Mega Biru Selaras (PT Grahatama Indah Lestari & PT Cakra Guna Dharma Eka) merupakan anak perusahaan dari PT Indonesian Paradise Property Tbk. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk mengemukakan Pendapat Nilai Pasar (Market Value) atas properti dimaksud untuk Tujuan Jual Beli, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
ii
IDENTIFIKASI DAN OBJEK PENILAIAN
Sesuai dengan penugasan yang kami terima, aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah aset PT Mega Biru Selaras dan Anak Perusahaan PT Mega Biru Selaras (PT Mega Biru Selaras merupakan anak perusahaan dari PT Indonesian Paradise Property Tbk.), terdiri dari :
A. Aset PT Mega Biru Selaras Circus Water Park Bali, Gedung & Sarana Pelengkap, serta Inventaris & Perlengkapan Kantor, kawasan Circus Waterpark tersebut berada diatas tanah milik Tuan I Gusti Ngurah Dasa Putra, yang berlokasi di Jalan Raya Kediri, Desa Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali.
B. Aset PT Grahatama Indah Lestari 35 (tiga puluh lima) bidang tanah kosong disatukan dengan total luas 492.550 m2, yang berada di Jalan Desa Buahan Kaja, Dusun Pausan, Desa Buahan Kaja, Kecamatan Payangan, Kabupaten Gianyar, Bali.
C. Aset PT Cakra Guna Dharma Eka Tanah Kosong dengan total luas 2.023.226 m2, berlokasi di Jalan Waleo-Makalisung Desa Waleo dan Desa Makalisung, Kecamatan Kema, Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara.
DASAR NILAI DAN TANGGAL PENILAIAN
Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian diatas, maka Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value), dengan tanggal penilaian sesuai dengan hasil yang disepakati bersama yaitu 31 Desember 2013 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 7 dan 10 April 2014. Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal inspeksi, kami menyusun laporan ini berdasarkan prosedur penilaian yang lazim, antara lain berisi : Surat Pengantar, Maksud dan Tujuan, Dasar Nilai dan Tanggal Penilaian, Independesi
Penilaian, Sifat Penugasan, Kualifikasi Penilai, Identifikasi Properti, Identifikasi Ruang Lingkup Penugasan, Istilah Penilaian dan Pendekatan Penilaian.
Limiting Condition/Syarat – Syarat Pembatasan Uraian lengkap tentang properti yang dinilai dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Foto-foto properti yang dinilai, gambar situasi tanah, & denah bangunan Lampiran perhitungan penilaian.
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (Subsequent Event)
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event) yang dapat mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per 31 Desember 2013 sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan ini.
iii
INDEPENDENSI PENILAI
1. Dalam melakukan penilaian ini, kami tidak mempunyai benturan kepentingan dengan PT Indonesian Paradise Property Tbk., selaku pemberi tugas dan Pengguna Laporan; PT Mega Biru Selaras, PT Grahatama Indah Lestari dan PT Cakra Guna Dharma Eka sebagai pemilik aset.
2. Nilai yang kami kemukakan dalam laporan ini tidak memiliki hubungan dengan biaya jasa (fee) yang kami terima.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan dikemudian hari atas properti ataupun nilai yang dilaporkan.
SIFAT PENUGASAN
Penugasan bersifat Independen. IDENTIFIKASI RUANG LINGKUP PENUGASAN
Identifikasi masalah meliputi : Identifikasi Properti, Identifikasi Hak atas Properti, Maksud Penggunaan Penilaian, Penentuan Dasar Nilai yang digunakan, Tanggal Penilaian, Ruang lingkup penugasan, Asumsi dan kondisi pembatas.
Analisis Pendahuluan dan pengumpulan data meliputi : Data umum (seperti : wilayah kota dan lingkungan sosial ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan), Data khusus (seperti : data poperti yang dinilai data pembanding, biaya dan depresiasi, tingkat kapitalisasi, sejarah kepemilikan, penggunaan properti). Data Permintaan dan Penawaran (seperti : pasar dari properti, persediaan dan properti pesaing, penjualan dan penawaran, tingkat kekosongan, kajian permintaan, tingkat penyerapan).
Analisa Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use) Penerapan Pendekatan Penilaian. Pelaporan Penilaian.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Kami sebagai Penilai telah melakukan inspeksi terhadap aset yang ditugaskan kepada kami sesuai dengan dokumen kepemilikan yang kami terima.
Kami telah melakukan verifikasi untuk memeriksa kesesuaian antara data objek penilaian dari pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang bersumber dari Pemberi Tugas dan Pihak yang diberi kuasa oleh Pemberi Tugas bersifat rahasia. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaannya terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk maksud dan tujuan berbeda.
iv
Kami berasumsi bahwasanya aset dan kewajiban yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan subjek aset dalam penilaian dan kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.
Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
Kami juga menegaskan bahwa kami berhak atas biaya-biaya tambahan ataupun memilih untuk tidak menyelesaikan penugasan ini jika ada perubahan besar pada lingkup penugasan atau tujuan penilaian dari yang disebutkan di atas.
Tanggung jawab KJPP Ihot Dollar & Raymond, sehubungan dengan jasa yang diberikan dalam laporan penilai ini hanya terbatas pada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Pemilihan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai serta ketersediaan data di lapangan. Mengingat bahwa obyek penilaian berupa Tanah dan Bangunan. Dan mengacu pada Maksud dan Tujuan penilaian pada halaman pengantar, sesuai dengan Peraturan Bapepam - LK Nomor VIII.C.4 (Tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal) pada butir 10 ayat c), maka Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah sebagai berikut :
I. Lokasi 1 (aset PT Mega Biru Selaras) Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan uraian sebagai berikut : 1. Pendekatan Biaya (Cost Approach); Pertimbangan penggunaan pendekatan penilaian
adalah sebagai berikut : Tidak tersedianya data pasar yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai. Properti ini merupakan unit properti khusus, sehingga pendekatan penilaian dapat digunakan dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan penilaian yang digunakan yaitu pendekatan biaya dengan Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method), (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Biaya), diuraikan sebagai berikut : a) Dalam menggunakan Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method), Penilai
Properti wajib memperoleh data : Biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga
kerja; Biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi,
biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan Harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
b) Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) wajib mencerminkan kualitas dan kuantitas seluruh bahan yang digunakan dalam konstruksi dan seluruh kategori tenaga kerja.
Prosedur penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach), diuraikan sebagai berikut : a) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan metode perbandingan data
pasar dengan asumsi tanah kosong.
v
b) Mengestimasi biaya perolehan bangunan, sarana dan fasilitas yaitu Biaya Reproduksi Baru (Repruduksi Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
c) Menghitung besarnya estimasi biaya dari obyek penilaian. d) Menghitung jumlah penyusutan dari obyek penilaian. e) Mengestimasi kerugian nilai disebabkan oleh kondisi fisik dan hubungannya dengan
kualitas materialnya dalam jumlah persen (loss ini value due to physical deterioration). f) Penilaian juga melihat dari segi design dan layout dari bangunan dibandingkan
kapasitas normalnya untuk mengetahui ada tidaknya keusangan design atau penggunaan yang secara ekonomis kurang tepat sehingga akan menimbulkan kerugian nilai secara fungsional (loss ini value functional obsolescence).
g) Penilai akan melihat faktor-faktor luar yang berpengaruh seperti perubahan peruntukan atau perubahan peraturan pemerintah yang berhubungan dengan perijinan yang akan menimbulkan hilangnya pemanfaatan dari bangunan tersebut (loss in due external factors).
h) Nilai pasar bangunan dihitung dengan cara menghitung biaya perolehan baru dikurangi dengan kerugian-kerugian yang berpengaruh.
i) Nilai pasar properti adalah Nilai Pasar Tanah ditambah dengan Nilai Pasar Bangunan.
Langkah-langkah dari Biaya Pengganti Baru (Replacement New) atau Biaya Reproduksi Baru menjadi Indikasi Nilai Pasar. Dalam penilaian Tanah dan Bangunan ini langkah-langkah untuk memperoleh indikasi nilai pasar adalah sebagai berikut : a) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan metode perbandingan data
pasar, dengan asumsi tanah dalam keadaan kosong. b) Dalam penilaian ini kami mengestimasi umur ekonomis Bangunan dimaksud dengan
estimasi diperkirakan adalah 40 tahun sehingga penyusutan pertahun sebesar 2.5%. c) Besarnya sisa umur ekonomis bangunan dimaksud dipengaruhi oleh tahun dibangun
dengan cara mengurangkan umur ekonomis dengan umur efektif dibagi dengan umur ekonomis
U ek = umur ekonomis U ef = umur efektif Formula yang di gunakan : (U ek – U ef ) / U ek = Besarnya sisa umur ekonomis d) Besarnya persentase sisa umur ekonomis dikalikan dengan biaya Pembangunan baru
maka diperoleh Indikasi nilai pasar bangunan. e) Dasar perhitungan diuraikan sebagai berikut :
Tahun Penilaian 2013 Umur Ekonomis (tahun) 40
Tahun Dibangun (disesuaikan dengan tahun dibangun)
2007
Umur Efektif (tahun) 6 Besarnya Penyusutan 15%
Maka sisa umur ekonomis adalah 85%
Indikasi Nilai Pasar Biaya Pengganti Baru x Sisa Umur Ekonomis (85%)
vi
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach); Properti yang dinilai adalah properti yang
menghasilkan pendapatan (income producing property) dan sudah beroperasi. (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan), sehingga untuk memperoleh nilai dapat digunakan pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Cash Flow (DCF). Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan sebagai berikut : a) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding. b) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan biaya sewa atas aset dimaksud.
c) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (efective gross income).
d) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
e) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
f) Menentukan tingkat diskonto. g) Menentukan prosedur pendiskontoan h) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi NOI (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi nilai obyek penilaian. i) Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai,
maka penilai properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).
II. Lokasi 2 (aset PT Grahatama Indah Lestari) & Lokasi 3 (aset PT Cakra Guna Dharma Eka)
Dalam penilaian properti ini, kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan uraian sebagai berikut : 1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), dengan alasan sebagai berikut :
Aset yang dinilai bukan aset khusus, sehingga mudah ditemukan data pembanding yang sejenis dan pendekatan ini mudah dipahami, unsur subyektif dari penilai dapat dikurangi, oleh karena itu Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) sangat tepat digunakan untuk penilaian ini.
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach). Dilakukan atas obyek penilaian yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) dan tidak menghasilkan pendapatan.
vii
Prosedur yang dilakukan dalam Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah sebagai berikut : a) Pengumpulan data, dilakukan dengan cara melakukan penelitian untuk mendapatkan
informasi data transaksi dan data penawaran dari aset yang sebanding dan sejenis dan. b) Melakukan penyesuaian data transaksi/penawaran properti pembanding dengan
mempertimbangkan beberapa faktor, diuraikan sebagai berikut: - Faktor lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas infrastruktur,
prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungan secara keseluruhan.
- Faktor peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturanperundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian;
- Faktor kondisi fisik yang meliputi keadaan fisik, luasan, bentuk dan kontur tanah secara keseluruhan.
- Faktor waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu penawaran/transaksi dengan indikasi harga pada saat penilaian.
- Faktor lingkungan yang meliputi keadaan lingkungan sekitar, kesesuain dengan lingkungan, gangguan dampak sosial yang mungkin dapat terjadi.
- Faktor prospek jual sehubungan dengan liquiditas (tingkat kemudahan) penjualan. - Faktor fasilitas seperti sarana umum, Daya PLN, telephone dll. - Dan lain-lain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya keterpaksaan
atas suatu transaksi dan lain-lain.
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach); dengan Metode Arus Kas Terdiskonto / Dicounted cash flow method (DCF); (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan), dengan pertimbangan sebagai berikut : a) Tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use)
untuk dikembangkan sebagai property yang menghasilkan pendapatan. b) Tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use)
untuk dikembangkan sebagai proerti yang dapat dijual bagian demi bagian atau kavling perkavling.
c) Melakukan verifikasi dan analisis setiap data yang digunakan. d) Membuat proyeksi pendapatan dan proyeksi pendapatan arus bersih obyek penilaian. e) Mengungkapkan data mengenai properti pembanding.
Langkah-langkah dari Metode Arus Kas Terdiskonto Dicounted cash flow method (DCF) diuraikan sebagai berikut : a) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding. b) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan biaya sewa atas aset dimaksud.
c) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (efective gross income).
viii
d) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
e) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
f) Menentukan tingkat diskonto. g) Menentukan prosedur pendiskontoan h) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi NOI (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi nilai obyek penilaian. i) Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai,
maka penilai properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) dalam perhitungan terminal value dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate).
ISTILAH DALAM PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut : Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.3). Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau kewajiban pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101. 3.1 2013). Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian (Cut Off Date). (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.27). Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus (Glossary SPI 2007).
ix
Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) adalah estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama atau identik dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian (Cut Off Date). (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.28). Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum diizinkan dari sebidang tanah kosong atau aset yang yang telah dikembangkan, secara fisik dimungkinkan, didukung secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 360 2013). Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode baik untuk menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi nilai akhir (terminal value / exit value) pada akhir periode proyeksi, kemudian didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas Teknik Pengembangan Lahan dapat diaplikasikan dalam penilaian tanah. Proses ini meliputi proyeksi pengembangan tanah menjadi sejumlah kavling, membuat analisis pendapatan dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan bersih menjadi Indikasi Nilai (PPPI1.5.26.2). PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan salah satu atau lebih Metode Penilaian (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.16). Untuk menentukan nilai properti dimaksud dalam penilaian, pada umumnya menggunakan tiga pendekatan penilaian (approaches) yang lazim dilakukan, yaitu : 1. PENDEKATAN DATA PASAR (MARKET DATA APPROACH) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang
menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.17).
x
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau Penawaran (KPUP.17.1. SPI 2013). Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan untuk dijual atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai (KPUP 17.2 SPI 2013). Aset yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) Aset sejenis yang terdapat dipasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang relevan. (Jenis Properti 2.9.1.1 SPI 2013). Dalam pelaksanaannya Aset yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding, baik yang sudah transaksi maupun data penawaran yang diperoleh : agen aset, iklan dan pemilik aset serta orang-orang yang relevan, faktor-faktor yang disesuaikan antara lain: lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, luas, akses dan faktor waktu dll. Pendekatan Data Pasar dapat diilustrasikan sebagai berikut :
2. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
Transacted /Asking Price Comparable + Adjustment
Comparable 1 Comparable 2
=
Comparable 3 Comparable 4
Normally 3 up to 4 comparable are
Market Price Subject
xi
atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.19). Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate, seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih dari pada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang, ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Pendekatan Biaya menghasilkan Indikasi Nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. (KPUP 19.1 SPI 2013). Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyaman, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karenan adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 19.2 SPI 2013). Pendekatan Biaya menetapkan nilai real aset dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi aset lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. (Jenis Properti 2.9.3 SPI 2013). a) Indikasi Nilai Tanah digunakan dengan pendekatan data pasar dengan asumsi tanah
dalam kosong (tanah kosong).
b) Indikasi Nilai Bangunan digunakan dengan mengestimasi biaya pembangunan baru diatas tanah tersebut, dikurangi dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsi dan penyusutan ekonomis.
c) Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti aset baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaian untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk
xii
keuntungan, biaya instalasi, biaya supervisi, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus (Glossary SPI 2007).
d) Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai obyek penilaian yang disebabkan oleh adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.32).
Penyusutan (SPI 350 2013)
Penyusutan fisik (Physical Depreciation) yang disebabkan umur pemakaian, dan kurangnya pemeliharaan, metode penilaian yang berbeda dapat digunakan dalam mengestimasi jumlah biaya yang dibutuhkan untuk memperbaiki kondisi fisik dari aset. Estimasi depresiasi dari komponen yang spesifik dan biaya kontraktor dapat digunakan atau membandingkan secara langsung dengan kondisi unit yang serupa.
Keusangan fungsional atau teknis (Function Obsolescence or technical) dapat disebabkan oleh kemajuan dalam teknologi karena adanya aset baru yang dapat lebih efisien dalam menghasilkan barang dan jasa. Teknologi produksi yang moderen dapat menyebabkan aset yang ada sebelumnya mengalami keusangan, baik keseluruhan atau sebagian dalam hal biaya baru yang sepadan. Keusangan dan optimisasi mungkin dipertimbangkan untuk mengadopsi Biaya Pengganti Baru dari Aset Ekivalen Moderen yang berbeda dari Biaya Reproduksi Baru suatu aset.
Keusangan ekonomis atau eksternal (Economical Obsolescence or external) karena pengaruh eksternal dapat mempengaruhi nilai dari aset. Faktor eksternal meliputi perubahan kondisi ekonomi, yang mempengaruhi permintaan akan barang dan jasa serta potensi keuntungan dari entitas bisnis. Selain itu dapat juga disebabkan pengaruh perubahan regulasi peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.
Pendekatan Biaya dapat diilustrasikan seperti pada gambar dibawah ini :
[Value of Property] [Value of Land] [Cost of New Building] – [Depreciation]
xiii
3. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.18). Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi Nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (KPUP. 18.1 SPI 2013). Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dilakukan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 18.2 SPI 2013). Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real aset ditentukan oleh kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real aset tersebut. Pendekatan pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, di mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa yang akan datang (aliran pendapatan). (Jenis Properti 2.9.2 SPI 2013). Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari aset pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih aset yang dinilai. Kapitalisasi dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/single rate (overall capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian Investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan selama periode proyeksi (lihat PPP 1-Penilaian Real Aset). Penerapan pendekatan pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF). (Jenis Properti 2.9.2.1 SPI 2013).
xiv
Nilai NI1 NI2 NI3 NIn-2 NIn-1 NLn
Aset (1+ i1) +
(1+ i2)2 +
(1+ i3)3 +
+ (1+ In-2)n-
2
+ (1+ In-1)n-1
+ (1+ In)n
+ PV TV
Whereas :
NI : Gross Income during the valuation period I : Investment Return Rate
1 2 3 4 5 n-1 n
@i1
@i2
@i3
@i4
@i5
@in-2
@in-1
@in
NI1 NI2 NI3 NI4 NI5 NIn-2 NIn-1 NI
Nilai Properti Terminal Value (TV)
xv
Penilaian property dengan Status BOT (Build Operate Transfer), dapat di gambarkan sebagai berikut :
Penilaian Partial : Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik, Pemilik tanah & Pemilik Bangunan, Penyewa dan yang menyewakan. Penilaian Properti dengan Status BOT, dapat diformulasikan sebagai berikut : Nilai bagi Pemilik Tanah : PV. Royalty + PV Terminal Value Nilai bagi Pemilik Bangunan : PV. NOI - PV Royalty Nilai Properti : PV. NOI + PV Terminal Value Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4. Sedangkan Penilaian Tanah Kosong yang berpotensi untuk dikembangkan dilakukan dengan Pendekatan pendapatan dengan teknik Land Development Analysis, dengan skema pengembangan sebagai berikut :
xvi
Value of Property
Development Period ( n )
Development Cost (DC)
minus
Residual (GDV - DC)
Discounting Factor ( ) (1 + i)
n 1
Condition Today
Completion of Developmet
Gross Development Value GDP
Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain dan segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan dengan berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4.
xvii
SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
1. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Ihot Dollar & Raymond.
2. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan hasil dari penilaian yang dilakukan.
3. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan dan salinan yang diberikan pemberi tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut adalah benar adanya.
4. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan didalamnya atas aset terkait.
5. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memeriksa kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagaimana jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk didalamnya aspek legalitas. Kecuali dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini, tidak dapat diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas dan/atau hutang atas aset yang dinilai, kami tidak melakukan penelitian/penyelidikan atas kepemilikan dan/atau hutang serta keabsahan dokumen-dokumen dari aset yang dinilai, dengan anggapan hak atas harta milik tersebut jelas dan berada dibawah kepemilikan yang sah.
6. Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. KJPP Ihot Dollar & Raymond bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan kesimpulan nilai akhir.
8. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
9. Data-data dan informasi yang digunakan dalam penilaian ini telah divalidasi oleh asosiasi profesi penilai (MAPPI).
10. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
11. KJPP Ihot Dollar & Raymond telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian–bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
xviii
tidak terlihat. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak berkewajiban unuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
12. Nilai Tanah dan Bangunan yang melekat pada tanah merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, pemisahan nilai dalam laporan ini antara tanah dan bangunan hanya berlaku dalam proses penilaian yang digunakan dalam laporan ini.
13. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
14. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang belum diselesaikan.
15. Mesin-mesin dan peralatan didaftarkan sebagai unit kerja yang lengkap dengan perkataan lain mesin-mesin dan peralatan dalam daftar dimaksudkan meliputi semua orderdil (parts) dan pelengkap (accessories) yang biasanya melengkapi unit tersebut untuk operasi normal.
16. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
17. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
18. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data yang diterima dari klien.
19. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Ihot Dollar & Raymond mengubah penilaian.
20. Nilai yang dilaporkan disini dinyatakan dalam mata uang Indonesia, yang didasari pemahaman bahwa pasar property dimaksud yaitu Rupiah. Untuk itu penggunaan selain mata uang rupiah dinyatakan tidak berlaku.
21. Laporan sah jika telah ditandatangani oleh yang ditunjuk perusahaan dan dibubuhi cap perusahaan.
xix
KESIMPULAN NILAI
Setelah melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung di lokasi properti, mengumpulkan data intern dan extern yang menyangkut properti, menganalisa, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian yang disebutkan di atas mengikuti prosedur appraisal yang lazim; dengan tidak terlepas dari pernyataan dan catatan dalam laporan ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar aset dimaksud pada tanggal penilaian adalah sebesar : *)
Rp. 51.028.591.000,- (LIMA PULUH SATU MILYAR DUA PULUH DELAPAN JUTA
LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SATU RIBU RUPIAH) KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND – Certified Business And Asset Appraisers tidak mengemukakan pendapat tentang pemilikan aset, dan penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa status aset adalah baik dan jelas, serta dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain.
Dengan ini dinyatakan, bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan dikemudian hari atas aset ataupun nilai yang dilaporkan. Hormat kami, KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND Ihot Parasian Gultom, SE MAPPI (Cert) Managing Partner MAPPI No. : 96-S-00724 Ijin Penilai Publik No. : P.1.09.00092 STTD No. : 37/BL/STTD-P/A/2008 Klasifikasi Ijin : Penilai Properti *) Nilai Pasar diatas merupakan penjumlahan nilai pasar dari 3 (tiga) lokasi aset anak
perusahaan (tanah dan bangunan). Uraian masing-masing aset dapat dilihat pada halaman berikut.
xx
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menerangkan bahwa : 1. Kami dengan ini menyatakan telah melakukan inspeksi lapangan sesuai dengan tanggal yang
tertera di laporan. 2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan. 3. Penilai tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap aset yang dinilai dan tidak terdapat
benturan kepentingan dalam melaksanakan penilaian ini. 4. Penilai tidak menerima imbalan jasa selain dari jasa penilaian yang telah disepakati dan jumlah
jasa penilaian yang diterima tidak ada kaitanya dengan hasil penilaian yang dilaporkan 5. Penilaian ini dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI. 6. Penilai telah memenuhi persyaratan dan kemampuan dalam melaksanakan penugasan ini
sesuai dengan ketentuan dari Asosiasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis aset yang dinilai. 8. Dalam melaksanakan penugasan ini Penilai telah memenuhi Ketentuan SPI 103 (Lingkup
Penugasan), SPI 2013. 9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian ini. 10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date); 11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Aset; 12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku; 13. Telah dilakukan Inspeksi terhadap obyek penilaian; 14. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai; 15. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan; 16. Kesimpulan Nilai lelah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas; dan 17. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung-jawabkan;
xxi
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dan Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI 2013), serta peraturan Bapepam-LK No. VIII. C4. 1. Penilai Independen Ihot Parasian Gultom, SE (MAPPI Cert) : _______________________
MAPPI No. : 96-S-00724 Ijin Penilai Publik No. : P.1.09.00092 STTD No. : 37/BL/STTD-P/A/2008 Klasifikasi Ijin : Penilai Properti
2. Reviewer Dollar Martin Simanjuntak, SE (MAPPI Cert) : _______________________
MAPPI NO. 96-S-00726 No. Ijin P.1.09.00091
3. Penilai dan Surveyor James Simanjuntak : _______________________ MAPPI No. 92-T-00222
Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________ MAPPI No. 12-P-030554
Acep Purwanto S. Kom : _______________________ MAPPI NO. 11-A-03047
Gomgom L. Tobing : _______________________ MAPPI No. 11-A-03043
xxii
RESUME PENILAIAN
No. Uraian Luas Nilai Pasar
(Rp.) I. Aset PT Mega Biru Selaras (MBS) 29.722.591.000 I.1 Gedung & Sarana Pelengkap Ls 22.086.316.000 I.2 Waterpark Ls 6.738.098.000 I.3 Perlengkapan IT & Inventaris Kantor Ls 626.042.000 I.4 Furnitures & Fixtures Ls 272.135.000
Jumlah 29.722.591.000
II. Aset PT Grahatama Indah Lestari (GIL) 5.732.000.000 II.1 Tanah 492.550 m2
III. Aset PT Cakra Guna Dharma Eka (PT CGDE) 15.574.000.000 III.1 Tanah 2.023.226 m2
GRAND TOTAL 51.028.591.000
xxiii
DAFTAR ISI
Hal
SURAT PENGANTAR................................................................................................................................... i KUALIFIKASI PENILAI ................................................................................................................................. i PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN ............................................................................................. i MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ............................................................................................................ i IDENTIFIKASI DAN OBJEK PENILAIAN ........................................................................................................ ii DASAR NILAI DAN TANGGAL PENILAIAN ................................................................................................... ii VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (Subsequent Event) ........................................................ ii INDEPENDENSI PENILAI ........................................................................................................................... iii SIFAT PENUGASAN .................................................................................................................................. iii IDENTIFIKASI RUANG LINGKUP PENUGASAN............................................................................................ iii TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ........................................................................................................ iii SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN................................................................... iii ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS ................................................................................................................ iii PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN .......................................................................................... iv ISTILAH DALAM PENILAIAN ................................................................................................................... viii PENDEKATAN PENILAIAN......................................................................................................................... ix SYARAT‐SYARAT PEMBATASAN .............................................................................................................xvii KESIMPULAN NILAI.................................................................................................................................xix PERNYATAAN PENILAI ............................................................................................................................ xx RESUME PENILAIAN...............................................................................................................................xxii
LOKASI I ASET PT MEGA BIRU SELARAS (CIRCUS WATERPARK ‐ BALI) ................................................ 1
I.1 SEKILAS TENTANG CIRCUS WATERPARK BALI...........................................................................................1 I.2 ANALISA PASAR........................................................................................................................................3
I.2.1 Perkembangan Ekonomi Nasional..............................................................................................3 I.2.2 Pertumbuhan Ekonomi Bali ........................................................................................................4 I.2.3 Perkembangan Inflasi Bali ..........................................................................................................7 I.2.4 Perkembangan Sektor Perdagangan, Hotel & Restoran.............................................................7 I.2.5 Pertumbuhan Jumlah Wisatawan di Bali..................................................................................11 I.2.6 Perkembangan Investasi di Bali ................................................................................................18
I.3 DATA UMUM ASET.................................................................................................................................19 I.3.1 Lokasi ........................................................................................................................................19 I.3.2 Sarana dan Fasilitas Sosial........................................................................................................19
I.4 DATA ASET .............................................................................................................................................20 I.4.1 Data Hukum..............................................................................................................................20 I.4.2 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use) .....................................................21 I.4.3 Uraian Bangunan dan Sarana Pelengkap.................................................................................21
I.5 PENILAIAN..............................................................................................................................................22 I.5.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya (Cost Apporach) .............................................................22 I.5.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Cost Approach) ...................................................28 I.5.3 Rekonsiliasi Nilai .......................................................................................................................30
xxiv
LOKASI II ASET PT GRAHATAMA INDAH LESTARI (TANAH KOSONG).................................................. 31
II.1 DATA UMUM ASET.................................................................................................................................31 II.1.1 Lokasi ........................................................................................................................................31 II.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial........................................................................................................31
II.2 DATA ASET .............................................................................................................................................32 II.2.1 Data Hukum..............................................................................................................................32 II.2.2 Dimensi dan Topografi..............................................................................................................33 II.2.3 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use) .....................................................33 II.2.4 Komentar Pasar ........................................................................................................................34
II.3 PENILAIAN..............................................................................................................................................34 II.3.1 Penilaian Dengan Pendekatan Data Pasar (Market Data Apporach).......................................35 II.3.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Cost Approach) ...................................................36 II.3.3 Rekonsiliasi Nilai .......................................................................................................................40
LOKASI III ASET PT CAKRA GUNA DHARMA EKA (TANAH KOSONG).................................................... 41
III.1 ANALISA PASAR......................................................................................................................................41 III.1.1 Perkembangan Ekonomi Nasional............................................................................................41 III.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Sulawesi Utara ....................................................................................41 III.1.3 Perkembangan Inflasi Sulawesi Utara ......................................................................................42 III.1.4 Perkembangan Sektor Perdagangan, Hotel & Restoran (PHR).................................................43
III.2 DATA UMUM ASET.................................................................................................................................44 III.2.1 Lokasi ........................................................................................................................................44 III.2.2 Sarana dan Fasilitas Sosial........................................................................................................45
III.3 DATA ASET .............................................................................................................................................45 III.3.1 Data Hukum..............................................................................................................................45 III.3.2 Dimensi dan Topografi..............................................................................................................48 III.3.3 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use) .....................................................48 III.3.4 Komentar Pasar ........................................................................................................................49
III.4 PENILAIAN..............................................................................................................................................50 III.4.1 Penilaian Dengan Pendekatan Data Pasar (Market Data Apporach).......................................50 III.4.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .............................................51 III.4.3 Rekonsiliasi Nilai .......................................................................................................................55 LAMPIRAN : - Foto‐foto, Peta Situasi, Lay Out Tanah dan Denah Bangunan
- 1
LOKASI I LOKASI I ASET PT MEGA BIRU SELARAS (CIRCUS WATERPARK - BALI)
ASET PT MEGA BIRU SELARAS CIRCUS WATERPARK - BALI
Jalan Raya Kediri, Desa Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali I.1 SEKILAS TENTANG CIRCUS WATERPARK BALI
CIRCUS WATERPARK - BALI Berlokasi sangat strategis di jantung Kuta dan dekat dengan bandara Ngurah Rai Bali menjadikan wahana air yang satu ini bisa dijadikan sebagai salah satu alternative liburan di Bali bagi para wisatawan. Bagaimana tidak, dengan harga yang terjangkau Circus Waterpark kuta akan menjadikan Tour ke bali bagi para wisatawan akan sangat menyenangkan dan menghibur, mengingat lokasinya yang sangat strategis. Circus Waterpark Bali merupakan wisata wahana permainan air terbaru di pulau Bali. Berlokasi di Jalan Raya Kediri, kawasan strategis di Kuta. Luas arealnya mencapai kurang lebih 2 hektar, dengan konsep yang berbeda dari wisata taman air yang sudah ada di pulau Bali. Nama Circus, identik dengan keceriaan yang merupakan kebutuhan hiburan bagi masyarakat. Siapapun yang datang pasti merasakan kebahagiaan. Bahkan pemilihan warna logo pun yakni warna biru, merah, kuning dan putih, mengidentifikasikan ketenangan, keberanian dalam kehidupan, persahabatan, serta ketulusan dalam melayani dan menjalani segala aktifitasnya. Kehadiran Circus Waterpark Bali ini dilengkapi dengan berbagai fasilitas baik untuk anak – anak dan dewasa yang meliputi Speed Slider, Wave Slider, Spiral Slider, Speed Water Boom, dan Lazy River untuk dewasa. Slider Tube Phinisy Game, Mini Slider, Spilled Bucket untuk anak – anak, dan beberapa outlet yang menunjang wahana permainan tersebut, antara lain, Club house yang dapat digunakan untuk sarana ramah tamah, ulang tahun, serta acara – acara lainnya dengan kapasitas 300 orang sampai 500 orang. Juga ada Kini outlet food court
- 2
yang bekerjasama dengan beberapa perusahaan yang sudah memiliki nama yaitu MM Juice, Cak Asmo dan Savhira catering. Tak cepat berpuas hati dengan pesona wisata alamnya, Bali masih terus memperbaiki pariwisatanya. Circus Waterpark Bali di Tuban menjadi keseruan lain saat akhir pekan para wisatawan di Pulau Dewata. Berlokasi sekitar 13 kilometer dari Denpasar menuju Tuban, para wisatawan akan menemukan keseruan dan kesenangan lain di Pulau Dewata, dari atraksi seru yang sengaja dibuat manusia. Circus Waterpark, menjadi cara lain mengisi aktivitas akhir pekan pelancong di Bali. Wisata air di Jalan Kediri, Tuban, Kuta, Bali, nyatanya sudah cukup dikenal oleh wisatawan. Tak hanya hari biasa, saat akhir pekan banyak wisatawan yang mengunjungi Circus Waterpark. Tidak hanya anak-anak, orang dewasa juga bisa bersenang-senang di 'arena sirkus' ini. Circus Waterpark ini membuat dua bagian wahana, yaitu untuk anak-anak dan orang dewasa. Pulau Bali menjadi salah satu tujuan wisata yang sangat ramai dikunjungi oleh para wisatawan yang berasal dari dalam dan luar negeri. Karena banyak sekali tempat wisata yang dapat kita nikmati bersama dengan keluarga. Selain mempunyai objek wisata pantai pasir putih yang memukau, Bali juga mempunyai wahana yang lainnya dan tidak kalah menariknya dengan wisata. Salah satunya yaitu objek wisata keluarga Circus Waterpark Bali yang merupakan wahana wisata air dan sebagai objek utamanya yaitu air. Lokasi Circus Waterpark Bali ini terletak di Jalan Raya Kediri, kawasan Kuta, Pulau Bali dan buka setiap hari pada jam 09.00 – 18.00 WITA dan dengan harga tiket masuk yang relatif terjangkau sudah dapat menikmati wahana permainan air bersama dengan keluarga. Tempat wisata Circus Waterpark Bali ini dibangun pada pertengahan tahun 2011 dan objek wisata ini masih tergolong baru yang hadir di Bali. Namun demikian perkembangan wahana wisata ini sangat maju pesat karena wisatawan yang datang ke Circus Waterpark Bali ini naik secara signifikan dari tahun ke tahun terutama saat liburan sekolah telah tiba dapat dipastikan objek wisata air Circus Waterpark Bali ini akan membludak. Banyak sekali wahana air yang sengaja dibangun oleh pengelola objek wisata Pulau Bali untuk semakin meningkatkan daya tarik wisatawan berkunjung ke sana. Tidak hanya keindahan panorama goa, pura, laut dan alam tapi juga tempat wisata air menyenangkan yang bisa menjadi alternative tepat untuk mengisi liburan keluarga. Berada pada jarak 13 km dari kota Denpasar, Circus Waterpark Bali menjadi salah satu objek wisata Bali populer oleh para pengunjung.
- 3
Seperti waterpark lainnya, lokasi pariwisata ini juga dilengkapi dengan berbagai wahana permainan air untuk anak-anak dan juga dewasa. Wahana anak-anak seperti Mini Slider Tube, Kiddezt, Falldown Basket, Mini Speed Slider dan juga Phinicy Gam. Sementara untuk orang dewasa, permainan yang ada di Circus Waterpark Bali adalah Speed Slider, Wave Slider, Speed Tube dan Speed Spiral. Peresmian Waterpark Bali ini belum lama. Pertama kali dibuka pada tahun 2011, tepatnya di bulan Juni. Meskipun demikian, sudah banyak wisatawan asing yang berkunjung ke lokasi wisata Bali ini karena permainan yang menantang. Kebanyakan turis asing berasal dari Negara Perancis, Australia, India dan juga Jepang. Wisatawan lokal pun juga tak sedikit yang mengunjungi wisata ini. Satu lagi yang menarik dari Circus Waterpark Bali, yakni sebuah kolam dengan kedalaman 70 cm yang memiliki warna-warna menarik dan lazy river yang semakin menambah daya tarik wisatawan untuk menyempatkan diri berkunjung ke objek wisata Pulau Bali ini. Fasilitas pun sudah cukup lengkap. Terdapat beberapa restaurant dengan berbagai menu khas Indonesia atau pun masakan western yang cocok di lidah wisatawan asing. Juga terdapat beberapa fasilitas umum seperti masjid, clinic room, toilet, loker, gazebo dan ruang serbaguna yang bisa menampung 500 orang di dalamnya.
I.2 ANALISA PASAR
I.2.1 Perkembangan Ekonomi Nasional
Kinerja perekonomian Indonesia pada triwulan IV-2013 mulai menunjukkan tanda-tanda perbaikan, meski secara keseluruhan tahun 2013 lebih rendah dibanding tahun sebelumnya. Tanda perbaikan nampak dari angka pertumbuhan ekonomi di triwulan IV-
- 4
2013 yang lebih baik dibanding triwulan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi triwulan IV-2013 tercatat 5,72% (yoy), meningkat dari triwulan sebelumnya yang sebesar 5,63% (yoy), didukung oleh kenaikan kinerja ekspor. Secara tahunan, perekonomian Indonesia di 2013 tumbuh 5,78% (yoy), lebih rendah dibanding pertumbuhan ekonomi di 2012 yang mencapai 6,23%. Menurunnya kinerja perekonomian merupakan dampak terbatasnya pertumbuhan ekspor riil seiring dengan melambatnya ekonomi global, serta lemahnya pertumbuhan investasi. Adapun konsumsi rumah tangga masih menjadi penggerak utama bagi pertumbuhan ekonomi. Perkembangan harga di triwulan IV-2013 juga menunjukkan tekanan yang mereda. Setelah mengalami tekanan yang tinggi akibat gejolak pangan dan kenaikan BBM bersubsidi pada triwulan II dan III-2013, inflasi IHK pada triwulan laporan menurun tajam yakni dari 4,08% (qtq) atau 8,40% (yoy) di triwulan III-2013 menjadi 0,75% (qtq) atau 8,38% (yoy) di triwulan IV-2013. Secara keseluruhan, tekanan inflasi yang mereda pada triwulan IV-2013 mendorong inflasi tahun 2013 tetap terkendali di single digit, meskipun berada di atas kisaran targetnya 4,5%+1%. Secara keseluruhan tahun, inflasi IHK pada 2013 mencapai 8,38% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan inflasi tahun sebelumnya sebesar 4,30% (yoy). Tekanan inflasi bersumber dari tingginya inflasi administered prices dan inflasi volatile food yang masing-masing mencapai 16,65% (yoy) dan 11,83% (yoy). Ke depan, beberapa tantangan tetap perlu menjadi perhatian karena dapat mengganggu prospek ekonomi Indonesia. Prospek pertumbuhan ekonomi global dan indikasi perubahan landscape ekonomi global perlu dicermati karena dapat menurunkan prospek aliran modal ke negara berkembang, termasuk Indonesia. Selain itu, tantangan ekonomi domestik untuk menurunkan defisit transaksi berjalan ke arah yang lebih sehat perlu secara konsisten ditempuh sehingga perekonomian dapat tumbuh lebih seimbang dan berkesinambungan. Sumber : Bank Indonesia
I.2.2 Pertumbuhan Ekonomi Bali Pertumbuhan ekonomi Bali pada Triwulan IV-2013 kembali menunjukkan perlambatan. Perekonomian Bali tumbuh melambat dari 5,97% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 5,49% (yoy) pada Triwulan IV-2013. Setelah beberapa triwulan sebelumnya tumbuh lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan nasional, pertumbuhan ekonomi Bali di Triwulan IV-2013 lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi nasional yang tumbuh sebesar 5,72% (yoy) di Triwulan IV-2013.
- 5
Untuk keseluruhan tahun 2013, pertumbuhan ekonomi Bali juga menunjukan perlambatan dibandingkan dengan pertumbuhan tahun 2012. Pertumbuhan ekonomi Bali di tahun 2013 tumbuh melambat dari 6,65% menjadi 6,05% (yoy). Secara tahunan, pertumbuhan tersebut lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi nasional di tahun 2013 yang sebesar 5,78% (yoy).
- 6
Sama seperti triwulan sebelumnya, pertumbuhan paling tinggi di Triwulan IV-2013 masih ditunjukkan oleh pertumbuhan Sektor Jasa-Jasa yang mencapai 11,52% (yoy), sedangkan Sektor Bangunan kembali mengalami kontraksi sebesar 3,94% (yoy). Untuk keseluruhan tahun 2013, Sektor Jasa-Jasa juga menunjukkan pertumbuhan tertinggi sebesar 11,08% (yoy). Seiring dengan perlambatan perekonomian pada Triwulan IV-2013, kinerja perbankan secara umum juga menunjukkan kecenderungan yang sama. Seluruh indikator utama perbankan menunjukkan perlambatan, terutama untuk kegiatan penyaluran kredit yang tercatat melambat dari 28,20% menjadi 24,09%. Perlambatan juga terjadi pengerahan dana pihak ketiga yang bermuara pada perlambatan asset. Sejalan dengan perlambatan ini, risiko kredit juga terindikasi meningkat walaupun masih berada pada level yang rendah sebesar 0,96%. Sementara itu, tingkat intermediasi yang tercermin dari rasio kredit terhadap dana (LDR) tercatat mengalami peningkatan menjadi 85,80%. Perlambatan ekonomi pada laporan triwulan juga tercermin dari transaksi baik tunai maupun non tunai atau giral yang cenderung mengalami perlambatan. Dari transaksi tunai yang tercatat di Bank Indonesia, pada Triwulan IV-2013 tercatat terjadi net inflow (setoran ke Bank Indonesia lebih besar dibandingkan dengan uang yang disalurkan oleh Bank Indonesia melalui perbankan dan penukaran), sementara pada triwulan sebelumnya net outflow. Selain dari besarnya inflow yang masuk, perlambatan juga tercermin dari perlambatan jumlah uang yang dikliringkan dan kontraksi pada RTGS yang dilakukan melalui system perbankan di Bali. Realisasi anggaran pendapatan daerah Provinsi Bali pada Triwulan IV-2013 mencapai 109,16% lebih tinggi dibandingkan realisasi periode yang sama tahun 2012 sebesar 106,92%. Sementara itu, realisasi anggaran belanjanya sebesar 84,77%, lebih rendah dibandingkan realisasi belanja triwulan IV 2012 sebesar 86,84%. Realisasi belanja langsung pada triwulan IV 2013 sebesar 85,22% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya yang hanya sebesar 78,32%. Hal ini menunjukkan realisasi belanja guna menstimulasi mesin perekonomian semakin baik. Tingkat kemiskinan pada September 2013 mencapai 4,49 % meningkat 0,54 % dibandingkan kondisi Maret 2013. Nilai Tukar Petani (NTP) yang menggambarkan kesejahteraan petani pada akhir Triwulan IV 2013 mengalami penurunan 0,74% dibandingkan akhir triwulan sebelumnya. Inflasi pedesaan juga tercatat relatif rendah yaitu 0,32% (m-t-m) pada akhir Triwulan IV 2013 lebih rendah dibandingkan inflasi pedesaan nasional sebesar 0,39% (m-t-m).
- 7
Setelah mengalami perlambatan pertumbuhan di sepanjang tahun 2013, pertumbuhan ekonomi Bali di Triwulan I-2014 diperkirakan mengalami peningkatan. Pertumbuhan ekonomi Bali di Triwulan I-2014 diperkirakan tumbuh di kisaran 5,8 6,2% (yoy). Peningkatan pertumbuhan tersebut diperkirakan didorong oleh peningkatan pertumbuhan di Sektor PHR, Sektor Pertanian, serta Sektor Bangunan. Sedangkan dari sisi permintaan, pertumbuhan di Triwulan I-2014 diperkirakan dipicu oleh pertumbuhan di komponen investasi dan komponen ekspor. Sesuai dengan pola musimannya, pada Triwulan I-2014 tekanan inflasi Bali diperkirakan masih cukup tinggi. Berdasarkan disagregasinya, upside risk inflasi diperkirakan bersumber dari seluruh komponen (volatile foods, core inflation dan administered price) sehingga inflasi diperkirakan akan berada dalam rentang 6,0% - 6,4% (yoy).
I.2.3 Perkembangan Inflasi Bali
Tekanan inflasi Bali sepanjang tahun 2013 mengalami peningkatan. Setelah mengalami inflasi pada level moderat di tahun 2012, inflasi Provinsi Bali pada tahun 2013 terakselerasi sehingga mencapai 7,35% (yoy), jauh lebih tinggi dibandingkan tahun sebelumnya yang sebesar 4,71% (yoy). Peningkatan tekanan inflasi sepanjang tahun 2013 diwarnai oleh tingginya tekanan pada kelompok bahan makanan, transportasi dan kelompok perumahan.
I.2.4 Perkembangan Sektor Perdagangan, Hotel & Restoran Pertumbuhan Sektor PHR kembali mengalami perlambatan pada Triwulan IV-2013. Sektor PHR tumbuh melambat dari triwulan sebelumnya 5,86% menjadi sebesar 5,44% (yoy). Sumbangan Sektor PHR terhadap pertumbuhan ekonomi Bali pun ikut melambat menjadi sebesar 1,74%, tidak sebesar sumbangan di triwulan sebelumnya yang mencapai 1,89%. Walaupun Subsektor Perdagangan Besar dan Eceran serta Subsektor Restoran menunjukkan sedikit peningkatan pertumbuhan, namun perlambatan yang terjadi di Subsektor Hotel memicu perlambatan yang terjadi di Sektor PHR secara keseluruhan. Subsektor Hotel tumbuh melambat dari 5,31% menjadi sebesar 2,64% di Triwulan IV-2013. Perlambatan yang terjadi di Sektor PHR tersebut sejalan dengan kredit perbankan ke sektor tersebut yang tumbuh melambat dari 36% menjadi 33,03% (yoy), dengan outstanding kredit sebesar Rp 19,93 triliun.
Sedangkan untuk keseluruhan tahun 2013, pertumbuhan Sektor PHR menunjukkan peningkatan dari 5,65% menjadi 5,74% (yoy). Peningkatan pertumbuhan tersebut terkonfirmasi dari penyaluran kredit Sektor PHR yang tumbuh meningkat dari 36,62% (yoy) pada tahun 2012 menjadi sebesar 37,08% (yoy) pada tahun 2013. Selain itu, peningkatan pertumbuhan di Sektor PHR tersebut juga sejalan dengan peningkatan kunjungan wisman di tahun 2013 yang tumbuh sebesar 13,37% (yoy), lebih tinggi dibanding pertumbuhan tahun sebelumnya yang sebesar 4,91% (yoy). Total jumlah kunjungan wisman di tahun 2013 mencapai 3.278.697 orang.
- 8
Perlambatan pertumbuhan Sektor PHR di Triwulan IV-2013 dipicu oleh perlambatan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara (wisman) di akhir tahun. Jika pada triwulan sebelumnya peak season terjadi di sepanjang triwulan tersebut seiring dengan masuknya musim liburan, peak season Triwulan IV-2013 hanya terjadi di penghujung tahun seiring masuknya libur Natal dan akhir tahun. Aktivitas MICE berupa rangkaian kegiatan dalam rangka KTT APEC pada awal Triwulan IV-2013 pun tidak mendorong peningkatan pertumbuhan Sektor PHR di Triwulan IV-2013.
- 9
Terkait kunjungan wisman, pertumbuhan jumlah kunjungan wisman di Triwulan IV-2013 melambat dari sebelumnya 20,65% menjadi sebesar 14% (yoy). Dilihat dari jumlahnya, jumlah kunjungan wisman di Triwulan IV-2013 sebesar 872.950 orang, lebih sedikit dibanding kunjungan di Triwulan III-2013 yang mencapai 912.726 orang (Grafik 1.5). Perlambatan jumlah kunjungan tersebut terkonfirmasi oleh perlambatan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel bintang di Triwulan IV-2013 yang tumbuh 61,35% (yoy). Hal tersebut juga sejalan dengan indikator pertumbuhan penerimaan visa on arrival yang sedikit melambat dari 15,14% menjadi 14,54% (yoy) di Triwulan IV-2013, dengan nominal sebesar 16.003 ribu USD.
Untuk Triwulan IV-2013, kunjungan wisman ke Bali masih didominasi oleh wisman asal Australia, China (RRC), Malaysia, dan Jepang. Pangsa wisman asal keempat negara tersebut masing-masing sebesar 25,79%. 9,85%, 6,99%, dan 5,90%. Jumlah kunjungan wisman asal Perancis yang pada triwulan sebelumnya menempati urutan ke empat, pada Triwulan IV-2013 berada di urutan ke delapan dengan pangsa yang hanya sebesar 3,50%. Sedangkan pangsa wisman asal Singapore menunjukkan peningkatan dibanding triwulan sebelumnya, dari 3,33% pada urutan ke sepuluh menjadi sebesar 5,17% dan berada di urutan ke lima jumlah kunjungan wisman terbesar di Triwulan IV-2013. Secara keseluruhan, pangsa negara asal kunjungan wisman ke Bali dapat dilihat pada Grafik 1.8. Sedangkan jika ditinjau dari pertumbuhan kunjungannya, hampir seluruh wisman dari tiap negara menunjukkan pertumbuhan kunjungan yang positif pada Triwulan IV-2013. Namun demikian, jumlah kunjungan wisman asal China, Korea
- 10
Selatan, dan Taiwan yang pada triwulan sebelumnya tumbuh tinggi masing-masing sebesar 58,27%, 34,86%, dan 93,04% (yoy) pada triwulan ini mengalami perlambatan yang cukup signifikan. Pada Triwulan IV-2013, pertumbuhan kunjungan wisman asal negara-negara tersebut masing-masing hanya sebesar 13,39%, 13,99%, dan 30,95% (yoy). Mulai berakhirnya musim liburan (peak season) yang terjadi di Triwulan III-2013 diperkirakan menjadi penyebab perlambatan jumlah kunjungan wisman asal negara-negara tersebut.
Untuk keseluruhan tahun 2013, sama seperti pada Triwulan IV-2013, jumlah kunjungan wisman ke Bali juga didominasi oleh wisman asal Australia, China, Jepang, dan Malaysia, dengan pangsa masing-masing sebesar 25,20%, 11,82%, 6,35%, dan 6,08%. Sedangkan jika ditinjau dari pertumbuhannya, pertumbuhan wisman Australia dan China cenderung mengalami perlambatan, sedangkan pertumbuhan wisman asal Jepang dan Malaysia di tahun 2013 menunjukkan peningkatan dibanding tahun sebelumnya. Pertumbuhan kunjungan wisman yang signifikan pada tahun 2013 terjadi pada wisman asal Korea Selatan dan Taiwan, yang sebelumnya masing-masing mengalami kontraksi sebesar 3,84% dan 25,62% (yoy), pada tahun 2013 mampu tumbuh positif masing-masing mencapai 10,35% dan 32,03% (yoy). Hal tersebut perlu dicermati sebagai peluang baik bagi Pemerintah Daerah maupun pelaku usaha di industri pariwisata. Untuk Subsektor Perdagangan Besar dan Eceran, pertumbuhan di Triwulan IV-2013 sedikit meningkat dibanding pertumbuhan triwulan sebelumnya. Pertumbuhan subsektor tersebut meningkat dari 6,69% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi sebesar 7,54% (yoy). Tingkat pertumbuhan yang cenderung berada pada level moderat
- 11
tersebut tidak mampu menahan perlambatan yang terjadi di Sektor PHR secara keseluruhan. Pertumbuhan Subsektor Perdagangan terkonfirmasi dari hasil Survei Pedagang Eceran (SPE) Bank Indonesia. Dari hasil survei tersebut, diperoleh total penjualan di Triwulan IV-2013 mencapai kisaran Rp 162 miliar, dengan pertumbuhan total penjualan sebesar 73,49% (yoy), lebih tinggi dibanding pertumbuhan triwulan sebelumnya yang sebesar 53,74% (yoy) (Grafik 1.10). Peningkatan total nominal penjualan tersebut kembali disumbangkan oleh peningkatan di kelompok bahan bakar dan energi seiring dengan meningkatnya harga BBM bersubsidi yang mulai dirasakan sejak Triwulan III-2013.
I.2.5 Pertumbuhan Jumlah Wisatawan di Bali Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan Juni 2013 mencapai 275.667 orang. Angka ini mengalami kenaikan sebesar 12,94 persen dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Mei 2013, jumlah wisman mengalami kenaikan sebesar 11,17 persen. Pada bulan Juni 2013, sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara sebanyak 275.452 orang (99,92 persen), sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 215 orang (0,08 persen). Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami kenaikan sebesar 14,24 persen. Sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Mei 2013 angka ini naik 12,49 persen. Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan Juni 2013 berjumlah 215 orang, turun 93,06 persen dibandingkan bulan Mei 2013 dan turun sebesar 92,77 persen dibandingkan dengan bulan Juni 2012.
Menurut kebangsaan, wisatawan yang paling banyak datang ke Bali adalah dari negara Australia, RRC, Malaysia, Singapura, dan Jepang dengan presentase masing-masing sebesar 26,36 persen, 12,08 persen, 6,45 persen, 6,40, dan 5,74 persen. Tabel dibawah ini menyajikan data sepuluh negara dengan jumlah wisman terbanyak yang berkunjung ke Bali pada bulan Juni 2013.
- 12
- 13
Tempat-tempat wisata di Bali antara lain : KINTAMANI
Kintamani, yang terletak di kabupaten Bangli, merupakan salah satu tempat wisata favorit pilihan wisatawan baik domestik maupun luar negeri. Kintamani menawarkan suasana perbukitan yang segar dengan suhu udara sekitar 18 derajat celcius, mirip seperti udara di Bedugul. Daya tarik utama dari kawasan Kintamani adalah pemandangan Gunung dan Danau Batur. Gunung Batur merupakan gunung yang masih berstatus aktif dan tertinggi kedua setelah gunung Agung di Besakih. Suasana terbaik adalah ketika menikmati hidangan santap siang sambil menikmati keindahan danau dan gunung ini yang menyemburkan asap bersahabat.
BEDUGUL
Kawasan wisata Bedugul, yang terletak di kabupaten Tabanan, menawarkan suasana perbukitan yang menyejukkan dan keindahan danau Tamblingan. Untuk menikmati keindahan danau di sini, cukup dengan menyewa speed boat anda dapat berkeliling danau. Dekat dengan danau ini juga anda dapat menikmati hidangan santap siang di restoran lokal dengan menu masakan Indonesia maupun internasional. Disamping danau di bedugul juga ada Kebun Raya dimana merupakan salah satu hutan lindung yang berfungsi sebagai paru-paru udara di Bali, sehingga untuk menutup biaya operasional dan perawatan, kawasan ini pun dikomersilkan.
TANAH LOT
Tanah Lot merupakan salah satu tujuan wisata favorit di pulau Bali dan terletak di desa Beraban, kediri -Tabanan. Objek wisata ini terkenal akan pura Tanah Lot yang terletak terpisah dari daratan, namun masih bisa dijangkau kalau air laut surut tanpa harus menggunakan perahu. Pura ini merupakan salah satu pura utama di Bali yang dikenal dengan Sad Kahyangan. Selain sarat dengan nilai historis, pura ini juga
- 14
menawarkan pesona yang menakjubkan di antaranya sunset (matahari tenggelam) dan sangat ramai dikunjungi wisatawan terutama di sore hari.
ULUWATU
Uluwatu, yang terletak di ujung selatan pulau Bali dan mengarah ke samudra Hindia, merupakan tempat wisata yang menawan. Apa yang menarik untuk dilihat di sini adalah pura yang berdiri kokoh di atas batu karang yang menjorok ke arah laut dengan ketinggian sekitar 50 meter. Di sore harinya sambil menikmati indahnya sunset, anda dapat menyaksikan pementasan tari bali yang terkenal hingga ke manca negara, yang dinamai tari kecak.
PANTAI KUTA
Kuta yang terletak di bagian selatan pulau Bali, merupakan salah satu cikal bakal perkembangan pariwisata Bali. Dulunya tempat ini merupakan perkampungan nelayan Bali dan seiring berkembangnya pariwisata Indonesia dan Bali khususnya, penduduk lokal mulai menyewakan rumah pribadi untuk disewakan sebagai tempat penginapan. Sekarang kawasan Kuta telah berkembang menjadi ikon pariwisata Bali atau lebih dikenal dengan sebutan International city karena merupakan tempat bertemunya wisatawan dari seluruh dunia dan juga wisatawan lokal.
PURA BESAKIH
Pura Besakih, pura terbesar di Bali, terletak di bagian timur Bali tepatnya di kabupaten Karangasem. Pura ini berdiri kokoh di kaki gunung Agung dan tiap ada upacara dilaksanakan selalu dipadati oleh umat hindu dari seluruh Indonesia.
- 15
LOVINA
Kawasan wisata Lovina terletak di bagian utara pulau Bali, tepatnya di kecamatan Banjar, kabupaten Buleleng, 2,5 jam perjalanan dari Kuta atau Denpasar. Apa yang menarik dilihat di sini adalah selain pantainya yang indah, pantai Lovina juga menawarkan atraksi ikan lumba-lumba alias dolphin. Untuk dapat melihatnya, perjalanan dimulai di pagi hari dengan menyewa perahu yang banyak disewakan untuk tujuan wisata di sini.
PANTAI DREAMLAND
Pantai Dreamland adalah pantai terindah yang berada di Bali selain Kuta dan Sanur. Pantai ini begitu indah dan tidak sepadat pantai Kuta pengunjungnya. Tentu dengan situasi ini anda akan lebih nyaman dan bisa menikmati suasana pantai yang terkenal sebagai tempat surfing ini.
Berikut adalah daftar beberapa wahana permainan air di Bali :
WATERBOM - BALI Jl. Kartika PO BOX 1055 Tuban, Kuta - Bali 80361 Telp : +62 361 755 676
Salah satu wisata permainan air terbesar di Bali adalah Waterbom Bali yang terletak di Pusat Keramaian Kuta, hanya 5 menit dari International Airport Ngurah Rai dan dalam jarak yang mudah dijangkau dari beberapa pusat perbelanjaan, tempat hiburan malam dan hotel di sekitar Kuta. Dari Pantai Kuta hanya 5 menit dengan jalan kaki. Nikmati suasana taman tropis yang indah seluas 3,8 hektar dimana terdapat water slide yang disediakan khusus bagi anda baik anak-anak,
kaum muda maupun para orang tua yang sedang menikmati liburan di Bali. Untuk relaksasi para pengunjung bisa bersantai di rakit tabung atau berenang di air kolam yang biru.
- 16
Waterpark Bali adalah pusat hiburan keluarga yang dibangun dan dipelihara dengan standar keamanan international. Waterbom Bali memiliki 15 wahana luncuran air tercepat Smashdown sepanjang 25m, dengan waktu luncur selama 4 detik, dengan kecepatan 70 km / jam sampai yang paling lambat dan santai yaitu Lazy River. Di antaranya ada juga Raft River, Macaroni Tube dan Race Track. Tidak ada yang dapat mengalahkan Boogie Ride dan Jungle Ride untuk kecepatan head to head. Untuk anak di bawah 12 tahun bisa bermain ke bombastis Aquatic Playground dan Kiddy Park. Fasilitas lainnya adalah food court internasional, Pump House Cafe, Wet Cafe & Bar, land & water sport, gazebo, toko souvenir, layanan fotografi digital, panjat tebing, Eurobungy Trampoline, Soul Asylum Reflexiology dan The Dome. Tersedia juga sarana untuk kegiatan team building, wisata perusahaan, pernikahan dan fungsi lainnya. Harga Tiket masuk : untuk Dewasa Rp 200.000,- dan untuk Anak-anak (umur 2 – 12 tahun) Rp 150.000,-. NEW KUTA GREEN PARK PECATU Jalan Raya Uluwatu, Pecatu, Kuta Selatan, Badung, Bali Telp : +62 361 8484777
New Kuta Green Park Pecatu Bali, wahana baru untuk rekreasi air sangat cocok jika anda ingin mengajak anak untuk liburan di pulau dewata. Bagi masyarakat Bali, tempat wisata ini memberikan warna dan pilihan baru untuk rekreasi keluarga selama liburan di Bali dengan anak-anak anda. Memiliki konsep dan beberapa fasilitas, yang sebelumnya belum terdapat di Bali. Tempat wisata ini, termasuk didalam objek wisata Bali Pecatu Graha (BPG), yang berlokasi
di Desa Pecatu, wilayah Kuta Selatan. Bali Pecatu Graha, luas areal 400 hektar, selain tempat wisata air, juga terdapat hotel dan kondominium serta lapangan golf. Fasilitas yang disediakan di tempat wisata ini antara lain : Kolam anak, Kolam yang memiliki arus, Tempat luncur air (water slide). Terdapat 3 tipe yaitu: Rajawali & Rangkong Slide (tinggi 10 meter) dan Merak Slide (tinggi 8 meter), Kolam bergelombang (Wave Pool), bermain papan selancar di kolam bergelombang (Flow Rider), Bungee Trampoline, Fliying fox, Paint ball, Lazy river, Bird Park / Sanggar Burung, War game, Kolam Apung – walaupn anda tidak bisa berenang dan tidak memakai pelampung, anda tetap akan terapung, Lounge / Gazebo, Locker room (tempat ganti pakaian), Penyewaan pelampung, food court dan bar. Harga tiket masuk : Rp 75.000,- per orang dewasa dan Rp 55.000,- per anak
- 17
BALI SAFARI & MARINE PARK Jl. Bypass Prof. Dr. Ida Bagus Mantra, Km. 19,8, Gianyar, Bali Telp : +62 361 751 300
Funzone & Waterpark adalah wahana permainan air yang merupakan bagian dari BALI SAFARI & MARINE PARK. Bali Safari and Marine Park bisa dibilang sebagai taman safarinya Bali. Bali Safari and Marine Park merupakan kebun binatang yang terletak di desa Serongga, Gianyar, Bali. Bali Safari and Marine Park terletak di perlintasan jalan utama dari Kota Denpasar menuju Karangasem atau Klungkung, kurang lebih 1,5 jam perjalanan
dari kota Denpasar. Kawasan Bali Safari and Marine Park merupakan objek wisata nasional yang dibangun diatas lahan dengan luas 40 hektar. Di kebun binatang Bali Safari and Marine Park Anda bisa mengedukasi keluarga Anda dengan memperkenalkannya dengan berbagai satwa koleksi objek wisata ini. Beberapa diantaranya merupakan satwa asli Indonesia dan ada juga yang di datangkan dari luar negeri. Seperti ikan arwana, gajah, harimau, sampai kuda nil pun juga ada di kebun binatang ini. Sedangkan Waterparknya akan sangat menyegarkan para pengunjung. Waterpark ini dilengkapi dengan 2 macam kolam renang untuk dewasa dan untuk anak-anak dan beberapa seluncuran air, yang mana akan lebih menyemarakkan suasana. Para pengunjung dapat bermain dan berenang di dalam kolam renang arus yang tidak berhenti mengalir. Pemandangan pantai nan eksotik di kejauhan juga dapat menjadi objek yang menyenangkan bagi para pengunjung sambil menikmati wahana yang tersedia pada Waterpark. Disamping itu para pengunjung juga dapat menghabiskan waktu bersantai sambil berjemur dibawah kehangatan sinar matahari pada sore hari. Dan jika ingin menikmati makanan dan minuman ringan, di Waterpark ini juga terdapat café di sisi kolam renang, yang siap melayani para pengunjung. Harga Tiket Masuk Bali Safari and Marine Park adalah Rp 240.000, yang termasuk harga tiket masuk : Safari Journey Trip, Fresh Water Aquarium, animal Educational Show, Elephant Educational Show, Water Park dan Fun Zone.
- 18
TANJUNG BENOA WATERSPORT Jl. Pegending Permai, Dalung Kuta Bali 80361 Telp : (0361) 2786 524
Salah satu pantai yang dikenal sebagai surga wisata air adalah Pantai Tanjung Benoa. Pantai yang letaknya di Kecamatan Tanjung Benoa, Kabupaten Badung dengan jarak tempuh sekitar 45 menit dari Denpasar, ibu kota Provinsi Bali. Pantai Tanjung Benoa merupakan salah satu pantai yang memiliki memiliki pasir putih dan ombaknya yang relatif tenang membuat pantai ini sangat cocok untuk tujuan liburan bersama keluarga. Seperti pantai lainnya, Pantai Tanjung Benoa juga akan memberikan anda tempat wisata
yang memiliki keunikan dan keindahannya sendiri. Daftar Harga tiket untuk Tanjung Benoa Watersport, adalah sebagai berikut :
- Ayung Rafting : Rp 260.000,- / orang - Telaga Waja Rafting : Rp 260.000,- / orang - Quicksilver Cruise : Rp 635.000,- / orang - Bounty Cruise : Rp 590.000,- / orang - Bali Hai Cruises : Rp 790.000,- / orang - Sunset Dinner Cruise : Rp 380.000,- / orang - Seawalk Tanjung Benoa : Rp 400.000,- / orang - Marine Walk Nusa Lembongan : Rp 600.000,- / orang - Scuba Diving : Rp 300.000,- / orang - Odyssey Submarine : Rp 545.000,- / orang - Tour Pulau Penyu : Rp 350.000,- / orang - Bali Bird Park : Rp 80.000,- / orang - Paket Spa Bali : Rp 220.000,- / orang - Fast Boat to Lombok : Rp 420.000,- / orang
sumber : www.tanjungbenoa.com
I.2.6 Perkembangan Investasi di Bali Komponen investasi kembali menunjukkan perlambatan pada Triwulan IV-2013. Pertumbuhan investasi di Triwulan IV-2013 melambat dari 6,75% menjadi 0,69% (yoy). Sumbangan komponen investasi terhadap perekonomian Bali pun turut melambat dari 2,03% menjadi 0,22% pada Triwulan IV-2013. Perlambatan tersebut didorong oleh perlambatan pertumbuhan komponen Pembentukkan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang melambat dari 6,64% menjadi 0,57% (yoy). Perlambatan yang terjadi di komponen investasi sejalan dengan perlambatan di Sektor Bangunan, dimana mulai berakhirnya proyek-proyek MP3EI berskala besar serta melambungnya harga tanah dan properti
- 19
memicu perlambatan di komponen investasi. Secara keseluruhan pertumbuhan investasi melambat dari 16,78% menjadi 13,11% (yoy) pada tahun 2013.
I.3 DATA UMUM ASET
I.3.1 Lokasi
Circus Waterpark Bali ini terletak di sisi sebelah Timur Jalan Raya Kediri, berada kira - kira 20 meter sebelah Utara dari pertigaan Jalan Kubu Anyar I dengan Jalan Raya Kediri, berada kira-kira 40 meter sebelah Selatan dari pertigaan Jalan Bhineka Jati Jaya dengan Jalan Raya Kediri atau berada kira-kira 500 meter Sebelah Barat dari Jalan Raya Kuta, atau tepatnya aset ini berada di Jalan Raya Kediri, Desa Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini.
Bangunan-bangunan penting yang terdapat di sekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk, antara lain : Wisma Sriwijaya, berada kira-kira 300 meter sebelah Timur dari lokasi. Hotel Ibis Kuta, berada kira-kira 700 meter sebelah Timur Laut dari lokasi. Gedung BMKG Regional 3 Bali, berada kira-kira 600 meter sebelah Timur dari
lokasi. Lokasi aset ini berbatasan dengan : Sebelah Utara : Pemukiman dan Pertokoan Sebelah Selatan : Pemukiman Sebelah Timur : Perkantoran Sebelah Barat : Jalan Raya Kediri
I.3.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain : Discovery Shopping Mall dan Bali Mall Galeria adalah beberapa pusat perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada kira-kira 2 kilometer sebelah Barat Laut dan Timur Laut dari lokasi. Rumah Sakit BIMC Hospital berada kira-kira 2 kilometer sebelah Timur Laut dari lokasi berada di Jalan Bypass Ngurah Rai, Poliklinik dan praktek dokter untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai dari Sekolah Dasar sampai dengan SMA/SMK berada tidak jauh dari lokasi. Kantor-kantor pemerintah untuk melayani masyarakat setempat, berada di pusat Kota Denpasar berjarak kira-kira 11 kilometer di sebelah Utara dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : taksi dan sarana transportasi lainnya mudah diperoleh di Jalan Raya Kuta yang berada kira-kira 500 meter dari lokasi. Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan Raya Kediri di depannya terbuat dari Aspal dengan lebar kurang lebih 8 meter dalam kondisi baik.
- 20
I.4 DATA ASET
I.4.1 Data Hukum
Bangunan Circus Waterpark - Bali ini, berada diatas tanah sewa (milik Tuan I Gusti Ngurah Dasa Putra). Perincian data hukum atas tanah ini adalah sebagai berikut :
1. Perjanjian Sewa Menyewa Tanah No. 7, tertanggal 1 November 1999, diuraikan sebagai berikut : a. Yang menyewakan tanah : Tuan I Gusti Ngurah Dasa Putra b. Penyewa Tanah : PT MEGA BIRU SELARAS c. Tanah yang disewa terdiri dari 3 (tiga) bidang tanah, dengan rincian sebagai
berikut : - SHM No. 5317, seluas 2.940 meter persegi - SHM No. 5315 seluas 9.500 meter persegi yang merupakan bagian dari
tanah seluas 10.000 meter persegi. - SHM No. 5327 seluas 7.500 meter persegi yang merupakan bagian dari
tanah seluas 10.000 meter persegi. d. Masa sewa adalah selama 20 tahun mulai tanggal 1 November 1999
sampai dengan 1 November 2019. e. Besarnya sewa adalah sebesar Rp. 2.800.000.000,- (Dua Milyar Delapan
Ratus Juta Rupiah), dengan perincian sebagai berikut : - Sebelum akta ditandatangani telah dibayar sebesar Rp. 25.000.000,- - Pada saat akta ditandatangani dibayar sebesar Rp. 925.000.000,- - Pada tanggal 1 Desember 1999 akan dibayar sebesar Rp. 925.000.000,- - Pada tanggal 1 Januari 2000 akan dibayar sebesar Rp. 925.000.000,-
f. Optie Penyewa : - Masa sewa dapat diperpanjang selama 20 tahun dengan harga emas
murni seberat 34,355 kilogram.
2. 3 (Tiga) Sertifikat Hak Milik (SHM) atas 3 (Tiga) bidang tanah bersambungan yang terletak di Desa Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, diuraikan sebagai berikut :
- SHM No. 5317, tercatat atas nama A.A. Ngurah Dasa Putra, dikeluarkan pada tanggal 24 Juni 1996, Surat Ukur No. 2153/1994 tertanggal 8 Maret 1994, dengan luas tanah seluas 2.940 meter persegi
- SHM No. 5315, tercatat atas nama A.A. Putu Oka Wijaya alias I Gst. Alit Oka Wijaya, dikeluarkan pada tanggal 24 Juni 1996, , Surat Ukur No. 2154/1994 tertanggal 8 Maret 1994, meliputi tanah seluas 10.000 meter persegi.
- SHM No. 5327, tercatat atas nama A.A. Ngurah Mayun, dikeluarkan pada tanggal 3 Juli 1996, Surat Ukur No. 2155/1994 tertanggal 8 Maret 1994, meliputi tanah seluas 10.000 meter persegi.
Untuk lebih jelasnya perjanjian dimaksud dapat dilihat pada lampiran dalam laporan ini.
- 21
I.4.2 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use)
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 12.1 - SPI 2013). Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah adalah memungkinkan.
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan Perjinan mengenai aset yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Izin Usaha Taman Rekreasi Air No. 556.4/0754/DIPARDA, dikeluarkan pada tanggal 18 Juli 2011 oleh Kepala Dinas Pariwisata Kabupaten Badung. Sehingga menunjukkan bahwa aset dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara hukum.
Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan tanah dan pemanfaatannya pada saat ini dengan pengembangan yang terdapat di daerah ini merupakan kawasan pariwisata.
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai area pergudangan diperkirakan memberikan hasil tertinggi.
I.4.3 Uraian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Di atas bidang tanah tersebut terdapat beberapa bangunan, antara lain : Pos Jaga, Rotunda & Sclupture, Club House, Kantor Manajemen, Bangunan Resto, Plaza, Kolam Anak, Kolam Luncur Workshop dengan konstruksi beton bertulang dan baja WF. Kolam Arus, Round Garden, Gazebo, Rumah Pompa, Rumah Genset, Rumah Kamar Bilas & Locker, Sarana Pelengkap terdiri dari : Listrik dari PT PLN, Telephone dari PT Telkom, Perkerasan jalan dan area parkir, pagar keliling terbuat dari pondasi batu kali dengan kombinasi batu bata di plester dan di cat.
- 22
I.5 PENILAIAN Dalam penilaian ini kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach), uraian pendekatan dimaksud dapat dilihat pada halaman pengantar.
I.5.1 Penilaian Dengan Pendekatan Biaya (Cost Apporach)
I.5.1.1 Penilaian bangunan & Sarana Pelengkap
a) Penilaian Bangunan dan Fasilitasnya, diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti
Baru (Rp.) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
1 Pembuatan Partisi + Pengecatan 2011 1,00 LS 17.830.000 16.047.000
2 Pembuatan Door From Glass untuk Office 2011 1,00 LS 3.113.000 2.802.000
3 Pembuatan Kaca Waterpark 2011 1,00 LS 1.399.000 1.259.000
4 Instalasi line telp (17 lines) 2011 1,00 LS 7.200.000 6.480.000
5 Additional Design 2011 1,00 LS 11.000.000 9.900.000
6 TWU-Pekerjaan Masterplan 2011 1,00 LS 282.623.000 254.361.000
7 TWU-Pematangan Tanah dan Infrastruktur 2011 1,00 LS 3.012.623.000 2.711.361.000
8 TWU-Pembuatan Jalan dan Perkerasan 2011 6.580,89 m2 1.628.770.000 1.465.893.000
9 TWU-Pembuatan Sumur Artesis 2011 1,00 LS 440.000.000 396.000.000
10 TWU-Pembangunan Gedung Club House 2011 400,00 m2 1.320.000.000 1.188.000.000
11 TWU-Pembangunan Kantor Management 2011 120,00 m2 396.000.000 356.400.000
12 TWU-Pembangunan Gedung Penunjang 2011 200,00 m2 605.000.000 544.500.000
13 TWU-Pembangunan Pos Jaga 2011 10,00 m2 27.500.000 24.750.000
14 TWU-Ticketing Parkir 2011 6,00 m2 16.500.000 14.850.000
15 TWU-Pembangunan Kolam Utama dan Kolam Arus 2011 1.228,82 m2 3.176.500.000 2.858.850.000
16 TWU-Pembangunan Kolam Anak 2011 422,00 m2 1.160.500.000 1.044.450.000
17 TWU-Perkerasan Area Plaza Paving Block & Stone Pavement
2011 710,47 m2 117.228.000 105.505.000
18 TWU-Pedestrian Rocktile (Anti Slip di Sekitar Kolam) 2011 855,17 m2 141.103.000 126.993.000
19 TWU-Pemasangan Listrik 150KVa 2011 1,00 LS 522.500.000 470.250.000
20 TWU-Rumah Genset dan Ruang Panel 2011 22,00 m2 48.400.000 43.560.000
21 TWU-Rumah Pompa 2011 24,00 m2 52.800.000 47.520.000
22 TWU-Filtrasi Air dan Pompa Sirkulasi dan Distribusi 2011 1,00 LS 715.000.000 643.500.000
23 TWU-Penerangan dan Telekomunikasi 2011 1,00 1,00 550.000.000 495.000.000
24 TWU-Sistem IT 2011 1,00 1,00 99.000.000 89.100.000
25 TWU-Material construction 2011 1,00 LS 227.839.000 205.055.000
26 CWB - Pemasangan Shade Sails 2012 1,00 LS 154.370.000 146.652.000
27 CWB - Pembangunan ruang ATM 2012 1,00 unit 88.956.000 84.508.000
28 Gazebo - 4 unit @ 2.5 mtr x 2.5 mtr 2012 4,00 unit 58.480.000 55.556.000
29 Base Gazebo - Alamanda 2012 1,00 LS 13.545.000 12.868.000
- 23
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti
Baru (Rp.) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
30 Maju Jaya - Sistem Kolam Arus 2012 1,00 LS 7.501.000 7.126.000
31 Maju Jaya - Pengadaan Material Kolam 2012 1,00 LS 49.462.000 46.989.000
32 Maju Jaya - Pengadaan Material Kolam 2012 1,00 LS 37.151.000 35.293.000
33 Koreksi BK 005/IV/2012 dan BK 006/IV/2012 2012 1,00 LS 414.012.000 393.311.000
34 RAK Pembayaran Daskim 2012 1,00 LS 3.180.000 3.021.000
35 RAK Pembayaran PT Mekas Davina Abadi 2012 1,00 LS 127.714.000 121.328.000
36 RAK Project Bali (TWU) 2012 1,00 LS 268.750.000 255.313.000
37 Penyelesaian Project CWP (TWU) 2012 1,00 LS 268.750.000 255.313.000
38 Pembelian PC HP 2012 1,00 LS 6.805.000 6.465.000
39 Pembayaran Slide Pump 2012 1,00 LS 8.998.000 8.548.000
40 Material System Kolam Arus (Daskim) 2012 1,00 LS 105.322.000 100.056.000
41 Pembayaran Kolam Arus 2012 1,00 LS 21.226.000 20.165.000
42 UM Suki Mindarto 2012 1,00 LS 19.350.000 18.383.000
43 Pembelian Plywood 2012 1,00 LS 168.076.000 159.672.000
44 Pembelian Material (Daskim) 2012 1,00 LS 139.966.000 132.968.000
45 Pembayaran Sculptus Area Kolam (Suki Mindarto) 2012 1,00 LS 36.120.000 34.314.000
46 Project TWU 2012 1,00 LS 268.750.000 255.313.000
47 Project TWU 2012 1,00 LS 268.750.000 255.313.000
48 Counter Gazebo 2013 1,00 unit 14.580.000 13.122.000
49 Gazebo 2013 6,00 unit 68.040.000 61.236.000
50 Maju Jaya; Perbaikan Slide dan Penambahan Family Slide
2013 1,00 LS 434.241.000 423.385.000
51 Retensi Proyek Maju Jaya (Daskim) 2013 1,00 LS 41.594.000 37.435.000
52 Building Improvements 2013 189,75 m2 8.172.060.000 7.967.759.000
Jumlah 25.846.177.000 24.033.798.000
b) Penilaian Waterpark, diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti
Baru (Rp.) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
1 Wall Clock Aluminium 2011 1,00 unit 5.402.000 4.052.000
2 Dust Bin 2011 1,00 unit 2.521.000 1.891.000
3 Waterpark Mascott Costume 2011 1,00 unit 4.631.000 3.473.000
4 TWU Landscape-Soft Scape 2011 6.588,86 m2 501.577.000 376.183.000
5 TWU Landscape-Pedestrian 2011 179,38 m2 23.544.000 17.658.000
6 TWU Landscape-Kanstein 2011 422,00 m2 55.388.000 41.541.000
7 TWU Landscape-Tanaman Hias & Pelindung 2011 1,00 LS 210.000.000 157.500.000
8 TWU Landscape-Signage 2011 1,00 LS 105.000.000 78.750.000
9 TWU Landscape-Street and Garden Furniture 2011 1,00 LS 157.500.000 118.125.000
10 TWU Genset 2011 1,00 unit 694.243.000 520.682.000
11 TWU-Speed Slider 2011 41,05 m2 517.230.000 387.923.000
- 24
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti Baru (Rp.)
Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
12 TWU-Speed Spiral 2011 120,00 m2 1.134.000.000 850.500.000
13 TWU-Waterbom 2011 128,27 m2 1.212.152.000 909.114.000
14 TWU-Wave Slides 2011 135,50 m2 1.280.475.000 960.356.000
15 TWU-Phinici Games 2011 1,00 LS 1.050.000.000 787.500.000
16 TWU-Ember Tumpah 2011 1,00 LS 393.750.000 295.313.000
17 TWU-Slider Tubes 2011 1,00 LS 341.250.000 255.938.000
18 TWU-Mini Slider 2011 1,00 LS 288.750.000 216.563.000
19 TWU FoodCourt-Gas Kwali Range 2 Burner Medium Pressure 2011 1,00 LS 25.725.000 19.294.000
20 TWU FoodCourt-Gas Stock Pot Medium Pressure 2011 1,00 LS 5.838.000 4.379.000
21 TWU FoodCourt-S/S Electric Bain Marie 2011 1,00 LS 16.845.000 12.634.000
22 TWU FoodCourt-Deep Fat Fryer Cap 20 l. 2011 1,00 LS 15.393.000 11.545.000
23 TWU FoodCourt-Gas Charcoal Grilled 2011 1,00 LS 17.563.000 13.172.000
24 TWU FoodCourt-Gas Baking Oven 2 Deck 2011 1,00 LS 20.744.000 15.558.000
25 TWU FoodCourt-Gas Rice Cooker 2011 1,00 LS 3.717.000 2.788.000
26 TWU FoodCourt-S/S Upright Chiler 2 Section 4 Door 2011 1,00 LS 21.824.000 16.368.000
27 TWU FoodCourt-S/S Double Sink Cenyer 2011 1,00 LS 7.835.000 5.876.000
28 TWU FoodCourt-Dishwashing Machine 2011 1,00 LS 46.740.000 35.055.000
29 TWU FoodCourt-Ice Cube Machine 2011 1,00 LS 38.724.000 29.043.000
30 TWU FoodCourt-Work Table With Cross Bracing 2011 1,00 LS 3.344.000 2.508.000
31 TWU FoodCourt-Under Counter Freezer 2011 1,00 LS 15.183.000 11.387.000
32 TWU FoodCourt-S/S Cabinet with Intermediate Shelf 2011 1,00 LS 10.061.000 7.546.000
33 TWU Supporting Equipment-Swimming Buoy Single Ring 2011 50,00 unit 31.500.000 23.625.000
34 TWU Supporting Equipment-Swimming Buoy Double Ring 2011 50,00 unit 57.750.000 43.313.000
35 TWU Supporting Equipment-Locker 2011 25,00 unit 141.750.000 106.313.000
36 TWU Supporting Equipment-Desk 2011 25,00 unit 131.250.000 98.438.000
37 TWU Supporting Equipment-AC 2011 4,00 unit 12.600.000 9.450.000
38 Tangga Jemb Wahana + Material BOH Project 2011 1,00 unit 8.376.000 6.282.000
39 Signage Parkir 2012 4,00 unit 11.970.000 10.474.000
40 Signage Penggunaan Wahana 2012 2,00 unit 3.780.000 3.308.000
41 Pompa Lazy River 2012 1,00 unit 35.910.000 31.421.000
42 Landscape Improvements - Sekar Landscape 2012 1,00 LS 89.250.000 78.094.000
43 Landscape Improvements II - Sekar Landscape 2012 1,00 LS 21.053.000 18.421.000
44 Trolley Artco 2012 2,00 unit 861.000 753.000
45 Pompa Alcond - CWB 2012 1,00 unit 3.098.000 2.711.000
46 Penambahan Canopy depan Foodcourt 2012 1,00 LS 3.780.000 3.308.000
47 Penambahan Watertube Single 2012 50,00 unit 21.656.000 18.949.000
48 Penambahan Watertube Double 2012 50,00 unit 31.763.000 27.793.000
49 Pembelian Pompa Summersible 2012 1,00 unit 1.587.000 1.389.000
50 Pompa Booster 2012 1,00 unit 8.978.000 7.856.000
51 Pompa Booster 2012 1,00 unit 3.045.000 2.284.000
- 25
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti Baru (Rp.)
Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
52 Mesin Pemotong Rumput Tanaka 2012 1,00 unit 3.728.000 2.796.000
53 Filter Vacuum Sand 2012 1,00 unit 4.478.000 3.359.000
54 Selang Vacuum Filter 2012 2,00 unit 1.418.000 1.064.000
55 Watergun 2012 10,00 unit 2.296.000 1.722.000
56 Pompa Grund Fos 2012 1,00 ls 14.683.000 11.012.000
57 Atap tambahan Foodcourt 2013 1,00 ls 8.954.000 6.716.000
58 Watertube Double 2013 53,00 unit 32.249.000 24.187.000
59 Life Vest Kid 2013 30,00 unit 6.867.000 5.150.000
60 Atap tambahan Foodcourt LT 2 2013 1,00 LS 13.230.000 9.923.000
61 Bounce Castle 2013 1,00 unit 4.200.000 2.100.000
62 Pintu Changing Room 2013 1,00 LS 11.343.000 5.672.000
Jumlah 8.950.352.000 6.738.098.000
c) Penilaian IT & Office Equipment, diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti Baru (Rp.)
Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
1 Microsoft SQL Server 2008 (CAPEX periode I) 2011 1,00 unit 9.014.000 6.761.000
2 Server, Baterai, LAN-PO No.03/CWB/IT/04-11 (CAPEX periode I) 2011 1,00 unit 48.878.000 36.659.000
3 Computer 2011 6,00 unit 34.335.000 25.751.000
4 Flexy Handset 2011 10,00 unit 2.205.000 1.103.000
5 Printer Laser Jet P 1102 for Accounting 2011 1,00 unit 1.129.000 847.000
6 Printer Jet HP 1102 for back office 2011 1,00 unit 1.103.000 827.000
7 Printer HP 1050 (Capex) 2011 1,00 unit 1.155.000 866.000
8 Pembelian Computer 6 set - PO No. 02/CWB/IT/04-11 (Capex) 2011 6,00 unit 34.335.000 25.751.000
9 Komputer Touchscreen / POS + Kabel 2011 1,00 unit 54.390.000 40.793.000
10 Komputer Touchscreen 2011 1,00 unit 13.178.000 9.884.000
11 Software Windows+AV Kaspersky+Router 2011 1,00 unit 56.404.000 42.303.000
12 Smart Card Reader 2011 1,00 unit 35.069.000 26.302.000
13 Finger Print Spot 2011 1,00 unit 2.730.000 2.048.000
14 LCD Projector Sony EX 100 2011 1,00 unit 5.880.000 4.410.000
15 Portable Wireless PA Amplifier U100-2 STD 2011 1,00 unit 6.090.000 4.568.000
16 Machinery pembelian dari Kawan Lama (???) 2011 1,00 unit 7.240.000 5.430.000
17 Fire Extinguisher 2011 1,00 unit 12.557.000 9.418.000
18 Pembelian Machinery (Capex) 2011 1,00 unit 8.132.000 6.099.000
19 Handset Digital for Extensions 2011 1,00 unit 3.938.000 2.954.000
20 HT 338 Motorolla 2011 1,00 unit 13.913.000 10.435.000
21 Mirror Detector 2011 1,00 unit 3.150.000 2.363.000
22 AC Daikin and Instalation 2011 1,00 unit 12.285.000 9.214.000
23 IFCA Payment system - Payment system 2011 1,00 unit 138.096.000 103.572.000
24 CCTV 2011 1,00 unit 30.713.000 23.035.000
25 Website design & Programming 2011 1,00 unit 18.924.000 14.193.000
- 26
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti Baru (Rp.)
Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
26 TV + Krpet 2011 1,00 unit 3.989.000 2.992.000
27 IFCA Payment system - Accounting 2011 1,00 unit 172.620.000 129.465.000
28 IFCA Payment system - Retensi 2011 1,00 unit 34.493.000 25.870.000
29 Baterai Charger Genset 2012 1,00 unit 1.108.000 831.000
30 Checker Tone Set 2012 1,00 unit 1.995.000 1.496.000
31 Motorola 2013 1,00 unit 1.050.000 788.000
32 Membercard 2013 1,00 unit 2.041.000 1.531.000
33 AC Daikin - Circus Relax 2013 1,00 unit 5.880.000 4.410.000
34 CCTV 2013 2013 1,00 unit 20.475.000 15.356.000
35 Laptop Vaio 2013 1,00 unit 8.925.000 6.694.000
36 PC EDP 2013 1,00 unit 7.030.000 5.273.000
37 Sound Sistem; 400 Kw 2013 1,00 unit 21.000.000 15.750.000
Jumlah 835.449.000 626.042.000
d) Penilaian Furniture & Fixtures, diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti
Baru (Rp.) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
1 Furniture 2011 1,00 LS 61.555.000 46.166.000
2 Meja Kasir Spa & Food Court 2011 1,00 unit 6.458.000 4.844.000
3 Vertical Blinds 2011 1,00 unit 13.711.000 10.283.000
4 Gang Chair 2011 1,00 unit 2.940.000 2.205.000
5 Furniture 2011 1,00 unit 6.893.000 5.170.000
6 TWU Supporting Equipment-Desk 2011 25,00 unit 131.250.000 98.438.000
7 Kursi kasir 2011 4,00 unit 3.570.000 2.678.000
8 LockerStaff 2011 1,00 unit 13.920.000 10.440.000
9 EDR Table & chair 2011 1,00 unit 3.069.000 2.302.000
10 Interior 2011 1,00 unit 9.660.000 7.245.000
11 Vertical Blinds - Klinik & Mushola 2011 1,00 unit 1.394.000 1.046.000
12 Vertical Blinds - Klinik & Mushola 2012 1,00 unit 1.394.000 1.046.000
13 Meja penitipan barang 2011 1,00 unit 3.465.000 2.599.000
14 Umbrella stand 2011 1,00 unit 1.575.000 1.181.000
15 Gang Chair 2011 1,00 unit 2.226.000 1.670.000
16 Interior - Dwi Cipta Selaras 1 2011 1,00 unit 7.033.000 5.275.000
17 Canopy 2011 1,00 unit 3.780.000 2.835.000
18 Kursi Anak Ultah 2012 1,00 unit 1.355.000 1.016.000
19 Sun Deck 2012 6,00 unit 8.825.000 6.619.000
20 Tenda FoodCourt - Yasmin Furniture 2012 4,00 unit 12.180.000 9.135.000
21 Interior - Dwi Cipta Selaras 2 2012 1,00 unit 7.033.000 5.275.000
22 Dudukan Spanduk, 2 unit 2012 2,00 unit 10.185.000 7.639.000
23 Outdoor Bench 2012 8,00 unit 15.120.000 11.340.000
24 Penambahan Meja Sun Deck 2012 1,00 unit 473.000 355.000
- 27
No. Uraian Tahun Qty Biaya Pengganti
Baru (Rp.) Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
25 Rubber Mat 2012 81,00 unit 12.043.000 9.032.000
26 Photozone 2012 1,00 unit 4.725.000 3.544.000
27 Matras Gazebo 2012 1,00 LS 4.620.000 3.465.000
28 Filling Cabinet 2012 1,00 unit 1.340.000 1.005.000
29 Tangga 5 Meter 2013 1,00 unit 2.336.000 1.752.000
30 Tornado Fan 2013 2,00 unit 2.027.000 1.520.000
31 Sticker One Way 2013 1,00 unit 3.360.000 2.520.000
32 Kursi Foodcourt 2013 1,00 LS 1.365.000 683.000
33 Panggung 2013 1,00 LS 2.310.000 1.155.000
34 Material Tenda 2013 1,00 LS 1.313.000 657.000
Jumlah 364.503.000 272.135.000
I.5.1.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendapatan Biaya Setelah mempertimbangkan semua faktor yang turut mempengaruhi subjek properti, maka Nilai Properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya sebagai Indikasi Nilai Pasar dari properti tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 31.670.073.000,- (TIGA PULUH SATU MILYAR ENAM RATUS TUJUH PULUH JUTA
TUJUH PULUH TIGA RIBU RUPIAH) Dengan uraian sebagai berikut :
No. Uraian Biaya Pengganti
Baru (Rp) Indikasi Nilai
Pasar (Rp) 1. Bangunan dan Fasilitasnya 25.846.177.000 24.033.798.000 2. Waterpark 8.950.352.000 6.738.098.000 3. IT & Office Equipment 835.449.000 626.042.000 4. Furniture & Fixtures 364.503.000 272.135.000
TOTAL 35.996.481.000 31.670.073.000
- 28
I.5.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Cost Approach)
I.5.2.1 Asumsi-asumi Perhitungan Penilaian
Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut : Periode Discounted Cash Flow (DCF) selama 6 tahun, yaitu selama masa sisa sewa
tanah sesuai dengan perjanjian.
Sumber pendapatan adalah pendapatan dari pembelian tiket wahana air serta makanan dan minuman, diuraikan sebagai berikut :
Jumlah Hari Operasional / tahun 182 hari untuk tahun ke-1, 365 hari untuk tahun ke-2, 4 dan 5, 366 hari untuk tahun ke-3, dan 304 hari untuk tahun terakhir proyeksi yaitu tahun ke-6
Kapasitas pengunjung per hari 800 orang Kapasitas pengunjung per tahun 145.600 orang Occupancy per Tahun Antara 45% sampai 60% Harga Tiket rata-rata Rp 48.963,-
- Harga Tiket rata-rata diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 10% setiap
tahun. - Pendapatan makanan dan minuman diasumsikan sebesar 6,8% dari
pendapatan tiket.
Biaya-biaya Biaya Renovasi / CAPEX sebesar Rp 1.189.928.017,- yang digunakan pada tahun pertama proyeksi. Biaya Operasional terdiri dari : - Biaya Penjualan & Pemasaran diasumsikan sebesar 13,24% dari Total
pendapatan. - Biaya Administrasi & Umum diasumsikan sebesar 84,88% dari Total
Pendapatan.
Biaya Lain-lain terdiri dari : - Biaya Pencadangan/Sinking Fund diasumsikan sebesar Rp. 222.491.537,- tiap
tahun selama masa proyeksi.
- 29
Discount Rate : Dalam menentukan discount rate dihitung dengan formula Weighted Average Cost of Capital (WACC) dengan uraian sebagai berikut :
Uraian Keterangan
Unleveraged Beta 0,95 Sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014
Taxes 0% Tidak diperhitungkan
Debt to Equity Ratios DER 185,71% Dihitung dengan formula : DER = Wd / We
Weighted Debt Wd 65,00% Weighted Equity We 35,00%
Porsi Hutang & Modal Sendiri
Releverage Beta β 2,71 Dihitung dengan formula : Unlevered β x (1+((1-T)*(Wd/We))
Risk Free Rate Rf 8,150% Tenor 10 Tahun, 31 Des 2013 sumber Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA)
Rating-based Default Spread
Rbds 2,20% Rating-based Default Spread Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Risk Premium Rate Rpm 8,30% Equity Risk Premium Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Cost of equity Ke 28,44% Dihitung dengan formula : Ke = Rf + (β x Rpm) - Rbds
Cost of Debt Kd 10,84% Suku Bunga Pinjaman Investasi Desember 2013 (Sumber Bank Indonesia)
Weighted Average Cost of Capital
WACC 17,00% Dihitung dengan formula : WACC = (Ke x We) + ({Kd x (1 – t)} x Wd)
Dengan uraian sebagai berikut : Ke = Biaya Ekuitas We = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Kd = Biaya hutang t = Tingkat pajak Wd = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Rf = Surat Bunga Bebas Resiko / SUN β = Beta Industri Sejenis Rpr = Risk Premium Rate
- 30
I.5.2.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan
Dengan memperhatikan data tersebut dan uraian pada bagian sebelumnya, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset dimaksud dengan pendekatan pendapatan pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 27.478.000.000.- (DUA PULUH TUJUH MILYAR
EMPAT RATUS TUJUH PULUH DELAPAN JUTA RUPIAH)
I.5.3 Rekonsiliasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut diatas, kami membuat Rekonsiliasi Nilai sebagai berikut :
No. Uraian Indikasi Nilai Pasar (Rp.) Bobot
Hasil Rekonsiliasi (Rp.)
1. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
31.670.073.000 46,46% 16.957.332.000
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach), 27.478.000.000 53,54% 12.765.259.000
NILAI PASAR (Rp.) 29.722.591.000
Terbilang : (DUA PULUH SEMBILAN MILYAR TUJUH RATUS DUA PULUH DUA JUTA LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SATU RIBU RUPIAH)
Ekstraksi Nilai diuraikan sebagai berikut :
No. Uraian Qty Nilai Pasar
(Rp.) 1. Gedung & Sarana Pelengkap Ls 22.086.316.000 2. Waterpark Ls 6.738.098.000 3. Perlengkapan IT & Inventaris Kantor Ls 626.042.000 4. Furnitures & Fixtures Ls 272.135.000
Jumlah 29.722.591.000
- 31
LOKASI II LOKASI II ASET PT GRAHATAMA INDAH LESTARI (TANAH KOSONG)
ASET PT GRAHATAMA INDAH LESTARI (TANAH KOSONG)
Jalan Desa Buahan Kaja, Dusun Pausan, Desa Buahan Kaja, Kecamatan Payangan, Kabupaten Gianyar, Bali.
II.1 DATA UMUM ASET
II.1.1 Lokasi
Aset ini berada kira - kira 10,5 kilometer sebelah Utara dari Ubud Hanging Gardens dan Nandini Bali Jungle Resort & Spa serta Sekolah Dasar (SD) 5 Buahan atau berada kira-kira 5 kilometer sebelah Barat Daya dari Sekolah Dasar (SD) 4 buahan dan Sekolah Dasar (SD) 1 Buahan, kurang lebih 1,5 kilometer sebelah Barat dari Kantor Kepala Desa Buahan Kaja atau kurang lebih 1 kilometer sebelah Barat dari Pura Desa Sidan. Tepatnya aset ini berada di Dusun Pausan, Desa Buahan Kaja, Kecamatan Payangan, Kabupaten Gianyar, Bali. Untuk lebih Jelas dapat dilihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini. Bangunan-bangunan penting yang terdapat di sekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk, antara lain : Sekolah Dasar (SD) 4 dan 1 Buahan, berada kira-kira 1,5 kilometer sebelah
Timur dari lokasi. Pura Desa Sidan, berada kira-kira 1 kilometer sebelah Timur dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan : Sebelah Utara : Tanah Kosong Sebelah Selatan : Tanah Kosong Sebelah Timur : Tanah Kosong Sebelah Barat : Tanah Kosong
II.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain : Pasar Tradisional Buahan Kaja untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada 5 kilometer dari lokasi. Pusat Kesehatan Masyarakat Buahan Kaja dan Klinik Bidan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat berada kira-kira 2 kilometer dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai dari Sekolah Dasar sampai dengan Sekolah Menengah Pertama berada kira-kira 1,5 kilometer lokasi. Sarana angkutan umum pedesaan ojek dan sarana angkutan lainnya mudah diperoleh di sepanjang Dusun Pausan, berada 2 kilometer dari lokasi. Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan Lingkungan di depannya masih berupa tanah dengan lebar 2 meter
- 32
dan kondisi jelek. Jaringan distribusi listrik dari PT. PLN tersedia di lingkungan sekitar lokasi. Jaringan telepon dari PT. TELKOM tersedia di lingkungan sekitar lokasi.
II.2 DATA ASET
II.2.1 Data Hukum
Berdasarkan data yang kami terima (copy sertifikat tanah) dan sesuai hasil survey lapangan, Total luas tanah yang termasuk dalam penilaian ini adalah 492.550 m2
(empat ratus sembilan puluh dua ribu lima ratus lima puluh meter persegi), dengan kepemilikan diuraikan sebagi berikut :
No. Kepemilikan Atas Nama Tanggal
dikeluarkan Surat Ukur
Luas (m2)
1 SHM No. 181 I Wayan Combol 27 Februari 2003 64/2001 7.450
2 SHM No. 183 I Wayan Combol 27 Februari 2003 139/2002 7.500
3 SHM No. 200 I Mede Sima 29 September 2003 156/2003 13.110
4 SHM No. 201 I Mede Siman 29 September 2003 157/2003 8.360
5 SHM No. 202 I Wayan Koyog 29 September 2003 158/2003 17.700
6 SHM No. 203 I Nyoman Parus 29 September 2003 159/2003 18.200
7 SHM No. 204 I Nyoman Parus 29 September 2003 160/2003 18.100
8 SHM No. 205 I Made Tamba 29 September 2003 161/2003 18.100
9 SHM No. 206 I Wayan Koyog 29 September 2003 162/2003 17.000
10 SHM No. 207 I Wayan Waris 29 September 2003 163/2003 19.110
11 SHM No. 208 I Wayan Tagen 29 September 2003 164/2003 21.500
12 SHM No. 209 I Nyoman Kasnita 29 September 2003 165/2003 21.500
13 SHM No. 210 I Made Karsana 29 September 2003 166/2003 21.500
14 SHM No. 251 I Made Buda 31 Maret 1986 655/1986 5.300
15 SHM No. 260 I Ketut Adayana 15 Juni 2005 226/2005 75.720
16 SHM No. 261 I Ketut Adayana 15 Juni 2005 227/2005 21.500
17 SHM No. 335 I Nyoman Mentil 27 Februari 2008 304/2008 18.900
18 SHM No. 336 Ni Wayan Bengkur 27 Februari 2008 290/2008 11.990
19 SHM No. 337 I Nyoman Lejeg 29 Februari 2008 289/2008 3.245
20 SHM No. 338 I Nyoman Lejeg 29 Februari 2008 301/2008 975
21 SHM No. 339 I Nyoman Gianyar 27 Februari 2008 291/2008 3.270
22 SHM No. 340 I Made Sima 29 Februari 2008 298/2008 6.900
23 SHM No. 341 I Wayan Tagen 27 Februari 2008 293/2008 9.725
24 SHM No. 342 I Made Warsa, I Wayan Sucita 27 Februari 2008 297/2008 13.500
25 SHM No. 343 I Wayan Nujaya 27 Februari 2008 299/2008 9.520
26 SHM No. 344 I Nyoman Beteng 27 Februari 2008 294/2008 16.760
27 SHM No. 345 I Made Kunci 27 Februari 2008 302/2008 13.020
28 SHM No. 346 I Nyoman Lejeg 27 Februari 2008 303/2008 6.290
- 33
29 SHM No. 347 I Made Rudi 29 Februari 2008 295/2008 11.550
30 SHM No. 348 I Wayan Tagen 27 Februari 2008 288/2008 4.625
31 SHM No. 349 I Wayan Darma 27 Februari 2008 296/2008 4.500
32 SHM No. 350 I Wayan Sedeng 27 Februari 2008 300/2008 18.200
33 SHM No. 351 I Made Murda 27 Februari 2008 292/2008 7.790
34 SHM No. 441 Fenty Zara, Sarjana Sastra 7 Mei 2010 402/2010 1.030
35 SHM No. 5 PT Grahatama Indah Lestari 29 September 2003 163/2003 19.110
Jumlah 492.550
Sertifikat tanah tersebut dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Gianyar, terdaftar dalam wilayah Dusun Pausan, Desa Buahan Kaja, Kecamatan Payangan, Kabupaten Gianyar, Bali.
Catatan : 1. Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh Pihak Pemberi Tugas. Kami mengasumsikan bahwa besaran luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di dalam salinan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang kami terima.
2. Kondisi tanah saat ini sebagian besar berupa tanah kebun dan perbukitan.
II.2.2 Dimensi dan Topografi Bentuk tanah adalah tidak beraturan dan berkontur pada bagian belakang cendrung curam dan pada bagian depan datar, lebar depan menghadap Jalan lingkungan lebih kurang 50 meter dan lebar pada bagian belakang kira-kira 140 meter serta panjang kebelakang lebih kurang 300 meter, seperti yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam laporan ini. Keadaan tanah pada umumnya datar dan permukaannya lebih tinggi kira-kira 10 cm dari permukaan Jalan di depannya.
II.2.3 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use)
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 12.1 - SPI 2013). Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, tofografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan. Penggunaan tanah tersebut saat ini sebagai Kebun Pisang, Jeruk dan sebagian tanaman Pohon.
- 34
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai daerah hunian. Berdasarkan parameter pembangunan yang ditentukan oleh Dinas Tata Kota Pemerintah Kabupaten Gianyar, properti tersebut tidak melanggar parameter tersebut, sehingga menunjukkan bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara hukum Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan bangunan dan pemanfaatannya pada saat ini yang digunakan sebagai tanah kosong dengan tidak memperhatikan aspek komersialnya, maka ukuran kepuasan atas pemilikan properti tersebut termasuk keuntungan maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya. Dengan demikian penggunaan secara finansial dianggap layak.
Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai Perumahan/Hunian diperkirakan memberikan hasil tertinggi.
II.2.4 Komentar Pasar Keadaan pasar properti di Dusun Pausan memang terbilang masih sangat positif berkembang, pada umumnya kelompok pembeli properti di daerah ini adalah pengguna langsung dan waktu properti ini dijual diasumsikan penjualannya Normal. Gambaran pasar properti untuk Desa Buahan Kaja dan sekitarnya adalah merupakan pasar properti yang ditawarkan berupa Tanah kosong. Harga properti tergantung, luas, kondisi bangunan, material bangunan, jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll. Sedangkan harga tanah dengan ukuran luas berkisar 42 are s/d 90 are ditawarkan dengan harga Rp. 11.000 / m2 - Rp. 110.000 / m2. Harga tanah tersebut tergantung, luas, jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll
II.3 PENILAIAN Dalam penilaian ini kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu Pendekatan Data Pasar (Market Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Pengembangan Tanah (Land Development Method), uraian pendekatan dimaksud dapat dilihat pada halaman pengantar.
- 35
II.3.1 Penilaian Dengan Pendekatan Data Pasar (Market Data Apporach)
II.3.1.1 Penilaian Tanah
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah sebagai berikut :
DATA-1 Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Jalan Dusun Buahan Jarak Pembanding 400 meter sebelah Barat lokasi Nama Yang Dijumpai Bapak Bisma Penawaran (Rp) 1.344.000.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHM Luas Tanah (m2) 4.200 Lebar Jalan (m) 2 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot DATA-2 Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Jalan Desa Payangan Jarak Pembanding 900 meter sebelah Barat lokasi Nama Yang Dijumpai Bapak Komang Penawaran (Rp) 960.000.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHM Luas Tanah (m2) 2.400 Lebar Jalan (m) 4 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot Elevasi (cm) 10 DATA-3 Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Jl. Desa Buahan Jarak Pembanding 1 kilometer sebelah Barat lokasi Nama Yang Dijumpai Bapak Bisma Penawaran (Rp) 4.050.000.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHM Luas Tanah (m2) 9.000
- 36
Lebar Jalan (m) 4 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot Elevasi (cm) 10
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Tanah pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 4.629.970.000,- (EMPAT MILYAR ENAM RATUS DUA PULUH SEMBILAN JUTA
SEMBILAN RATUS TUJUH PULUH RIBU RUPIAH)
II.3.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Pengembangan Tanah (Land Development), dengan dasar pertimbangan : - Tanah yang dinilai cukup luas. - Tanah tersebut berpotensi untuk dikembangkan sebagai kavling Villa, hal ini terlihat
pada arah perkembangan lokasi aset yang dinilai dan sekitarnya yaitu sebagai kawasan pariwisata.
- Data pembanding tanah yang mendekati dengan rencana pengembangan tidak diperoleh di sekitar lokasi tersebut.
- Data-data harga jual tanah yang akan dikembangkan tersedia, sesuai dengan program pengembangan tanah yang dinilai yaitu bangunan villa, berbagai ukuran yang dijadikan sebagai dasar untuk memperoleh nilai tanah dalam perhitungan metode pengembangan tanah ini.
Untuk menunjang tersedianya data pasar dan penyesuaian terhadap penggunaan tanah ini, kami mempergunakan “Metode Pengembangan Tanah” yang lazim dipergunakan untuk penilaian tanah yang khusus atau yang mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai komplek pergudangan serta kawasan industri lainnya. Dalam penilaian ini digunakan Pendekatan Pendapatan. Pendapatan dengan menggunakan Metode Pengembangan Tanah (Dengan Metode Land Development), berdasarkan metode ini nilai properti adalah nilai sekarang dari proyeksi pendapatan bersih penjualan unit gudang pada masa yang akan datang setelah dikurangi dengan biaya pengembangan tanah, administrasi dan umum dan biaya pemasaran. Proyeksi perhitungan Penilaian selama 1 (satu) tahun. Berikut ini istilah yang digunakan dalam Proyeksi Cash Flow :
Gross Development Value (GDV) : adalah nilai yang diperoleh dari perkiraan pendapatan dari hasil penerimaan penjualan unit apartemen.
- 37
Gross Development Cost (GDC) : adalah perkiraan biaya pembangunan sarana dan prasarana yang didapat dari masa persiapan hingga selesainya pembangunan, perkiraan biaya operasional dan non operasional serta keuntungan developer.
Residual : adalah Gross Development Value (GDV)
dikurangi dengan Gross Development Cost (GDC).
Present Value of Residual : adalah jumlah nilai pada saat ini dari
indikasi properti pada saat penilaian sampai dengan proyeksi dari pendapatan properti dalam jangka waktu 1 tahun. Nilai Properti pada saat ini adalah pendapatan yang telah dikalikan dengan factor diskonto.
Value of Property : yaitu Nilai dari Properti pada saat ini.
II.3.2.1 Asumsi-asumi Perhitungan Penilaian
Asumsi-asumsi perhitungan penilaian diuraikan sebagai berikut : a) Lama proyeksi untuk penilaian tanah kosong diasumsikan selama 5 (lima)
tahun. b) Dari luas tanah 492.550 m2, direncanakan sebagai pergudangan dengan
asumsi-asumsi sebagai berikut : - Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 50% - Type Produk : Kavling Villa - Fasos, Fasum & Jalan : 246.550 m2 - Pos Jaga : 212 m2 - Tanah Efektif Untuk Kavling Villa : 245.740 m2
c) Pengembangan lahan untuk pergudangan dan fasilitasnya, dimulai pada tahun 2014, dan direncanakan pengembangannya (terlampir dalam perhitungan land development method). Total biaya pengembangan Kavling Villa tersebut diasumsikan membutuhkan biaya sebesar Rp.70.937.906.250 dengan rincian sebagai berikut :
- 38
Uraian Tahun ke-1
2014 Tahun ke-2
2015 Tahun ke-3
2016 Biaya Pengembangan - Pematangan (Cutt/Fill) 3.078.437.500 3.078.437.500 - - Perijinan 711.765.625 711.765.625 - - Pagar Keliling/Gapura - 1.200.000.000 - - Pos Jaga & Kantor Pemasaran 424.000.000 - - - Bangunan Genset 96.000.000 - - - Jalan & Infrastruktur 18.491.250.000 24.655.000.000 18.491.250.000 Jumlah 22.801.453.125 29.645.203.125 18.491.250.000
d) Biaya operasional dan biaya non operasional yang berhubungan sebelum
dan setelah masa pengembangan selesai yaitu biaya administrasi dan umum (dengan kenaikan diasumsikan sebesar 5% pertahun), biaya marketing/pemasaran (dengan kenaikan diasumsikan sebesar 2,5% pertahun), Pajak Bumi Bangunan dan keuntungan pengembang. Jumlah dari keuntungan pengembang adalah keuntungan yang pantas di dalam bisnis sejenis yaitu sebesar 12,5% dari penjualan gudang, diuraiakan sebagai berikut :
e) Pemasaran Tanah Kavling siap bangun diproyeksikan selama 1 tahun
dan diasumsikan habis terjual pada akhir tahun 2014.
Uraian 2014 2015 2016
Rencan Penjualan :
- Tingkat penjualan - 25% 25%
- Kavling - 61.500 61.500
- Harga Jual (Rp./m2) 400.000 420.000 441.000 Gross Development Value (GDV) - 25.830.000.000 27.121.500.000
Uraian 2017 2018
Rencan Penjualan :
- Tingkat penjualan 25% 25%
- Kavling 61.500 61.500
- Harga Jual (Rp./m2) 463.050 486.203 Gross Development Value (GDV)
28.477.575.000 29.901.453.750
f) Dalam menentukan discount rate digunakan Metode Perhitungan
Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) dihitung dengan formula Weighted Average Cost of Capital (WACC), diuraikan sebagai berikut :
- 39
Uraian Keterangan Unleveraged Beta 0,78 Sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014 Taxes 0% Tidak diperhitungakan dalam penilaian aset
Debt to Equity Ratios DER 185,71% Perbandingan Jumlah Hutang dan Modal Sendiri, Dihitung dengan formula : DER = Wd / We
Weighted Debt Wd 65,00% Komposisi Hutang Weighted Equity We 35,00% Komposisi Modal Sendiri
Releverage Beta β 2,24 Dihitung dengan formula : Unlevered β x (1+((1-T) x (Wd/We))
Risk Free Rate Rf 8,028% sumber Indo Bond Pricing Agency (IBPA) 31 Des 2013 Tenor 5 Tahun
Rating-based Default Spread
Rbds 2,20% Rating-based Default Spread Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Risk Premium Rate Rpm 8,30% Equity Risk Premium Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Cost of equity Ke 24,40% Dihitung dengan formula : Ke = Rf + (β x Rpm) - Rbds
Cost of Debt Kd 10,84% Suku Bunga Pinjaman Bank persero bulan Desember 2013 (Sumber Bank Indonesia)
Weighted Average Cost of Capital
WACC 15,59% Dihitung dengan formula : WACC = (Ke x We) + ({Kd x (1 – t)} x Wd)
Dengan uraian sebagai berikut : Ke = Biaya Ekuitas We = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Kd = Biaya hutang t = Tingkat pajak Wd = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Rf = Surat Bunga Bebas Resiko / SUN β = Beta Industri Sejenis Rpr = Risk Premium Rate
II.3.2.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan
Dengan memperhatikan data tersebut dan uraian pada bagian sebelumnya, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset dimaksud dengan pendekatan pendapatan pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 6.516.000.000.- (ENAM MILYAR LIMA RATUS ENAM BELAS JUTA RUPIAH)
- 40
Perhitungan penilaian dengan metode pengembangan lahan (Land Development Method) dapat dilihat pada lampiran.
II.3.3 Rekonsiliasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut diatas, kami membuat Rekonsiliasi Nilai sebagai berikut :
No. Uraian Indikasi Nilai Pasar (Rp.) Bobot
Hasil Rekonsiliasi (Rp. )
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
4.629.970.000 41,54% 1.923.000.000
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) 6.516.000.000 58,46% 3.809.000.000
NILAI PASAR (Rp.) 5.732.000.000
Terbilang : (LIMA MILYAR TUJUH RATUS TIGA PULUH DUA JUTA RUPIAH)
- 41
LOKASI III LOKASI III ASET PT CAKRA GUNA DHARMA EKA (TANAH KOSONG)
ASET PT CAKRA GUNA DHARMA EKA (TANAH KOSONG)
Jalan Waleo-Makalisung, Desa Waleo dan Desa Makalisung, Kecamatan Kema, Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara.
III.1 ANALISA PASAR
III.1.1 Perkembangan Ekonomi Nasional
Kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2013 yang bisa dibilang tidak mudah, ekonomi Indonesia diprakirakan mampu tumbuh sebesar 5,7% (yoy). Meskipun lebih rendah dari tahun sebelumnya, namun angka tersebut merupakan sebuah prestasi. Pasalnya, tekanan pada Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) meningkat, dibarengi dengan pelemahan nilai tukar rupiah. Inflasi pun berada di atas sasaran inflasi yang ditetapkan Bank Indonesia ketika awal tahun 2013 yang lalu yakni di 4,5% ±1%. Realisasi inflasi tercatat di angka 8,38% (yoy) sampai akhir 2013. Hal ini tidak terlepas dari berbagai tekanan yang dihadapi. Pertama, guncangan ekonomi terjadi di pasar keuangan global. Ketidakpastian pasar keuangan global meningkat sejalan dengan sentimen negatif terhadap rencana pengurangan stimulus moneter alias tapering off di AS. Sementara kondisi ekonomi global yang menurun akhirnya mengakibatkan terjadinya guncangan kedua. Guncangan kedua ini adalah tekanan terhadap NPI tahun 2013. Defisit transaksi berjalan diprakirakan mencapai 3,5% dari Produk Domestik Bruto (PDB). Lebih tinggi pula dari defisit pada tahun 2012 sebesar 2,8%. Surplus di sisi transaksi modal dan finansial pun menurun. Tak sampai di situ, nilai tukar rupiah di tahun 2013 juga terus terdepresiasi disertai volatilitas yang meningkat. Pelemahan rupiah ini searah dengan pelemahan mata uang di negara kawasan. Kondisi terkini menunjukkan stabilitas ekonomi kembali terkendali. NPI Triwulan IV 2013 membaik ditopang penurunan defisit transaksi berjalan. Inflasi bulanan menurun dan berada dalam pola normal. Tahun 2014, NPI diperkirakan membaik seiring penurunan defisit transaksi berjalan. Inflasi pada 2014 dan 2015 diperkirakan juga terkendali dalam kisaran 4,5±1% dan 4,0±1%. Pertumbuhan ekonomi pada 2014, diperkirakan mendekati batas bawah kisaran 5,8-6,2% sejalan proses konsolidasi ekonomi domestik menuju ke kondisi yang lebih seimbang. (Sumber : Bank Indonesia)
III.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Sulawesi Utara Sejalan dengan perlambatan perekonomian global dan nasional, perekonomian Sulawesi Utara pada tahun 2013 ditutup melambat dibandingkan tahun 2012.
- 42
Pertumbuhan ekonomi Sulawesi Utara tercatat 7,45% (yoy), lebih rendah dibandingkan tahun 2012 sebesar 7,86% (yoy). Laju kenaikan harga barang dan jasa di Provinsi Sulawesi Utara mengalami peningkatan. Pada akhir triwulan IV 2013 inflasi Provinsi Sulawesi Utara yang diwakili oleh Kota Manado tercatat sebesar 8,12% (yoy), meningkat dibandingkan inflasi periode yang sama tahun lalu sebesar 7,73% (yoy). Berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhinya, tekanan Inflasi secara tahunan terutama didorong oleh meningkatnya tekanan kelompok bahan makanan yang harganya bergejolak (volatile foods) serta kelompok barang yang harganya diatur pemerintah (administered price). Pertumbuhan ekonomi Sulawesi Utara pada triwulan I 2014 diperkirakan akan tumbuh pada kisaran 7,33% - 7,73% (yoy). Laju inflasi tahunan Kota Manado pada triwulan I 2014 diperkirakan melambat dibandingkan triwulan IV 2013, sehingga angka inflasi tahunan berada pada kisaran 6,64%±1% (yoy).
Pertumbuhan Ekonomi Tahunan Provinsi Sulawesi Utara (yoy)
Sumber : BPS Provinsi Sulawesi Utara (data diolah)
III.1.3 Perkembangan Inflasi Sulawesi Utara Laju kenaikan harga barang dan jasa di Provinsi Sulawesi Utara mengalami peningkatan. Pada akhir triwulan IV 2013 inflasi Provinsi Sulawesi Utara yang diwakili oleh Kota Manado tercatat sebesar 8,12% (yoy), meningkat dibandingkan inflasi periode yang sama tahun lalu sebesar 7,73% (yoy). Dengan pencapaian inflasi tersebut, di tahun 2013 Kota Manado mengalami inflasi tahunan yang lebih rendah dari inflasi nasional yang tercatat sebesar 8,38% (yoy), namun masih berada di atas inflasi wilayah Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua) yang tercatat sebesar 7,02% (yoy).
- 43
Berdasarkan laktor-Iaktor yang mempengaruhinya, tekanan Inflasi secara tahunan terutama didorong oleh meningkatnya tekanan kelompok bahan makanan yang harganya bergejolak (volatile foods) serta kelompok barang yang harganya diatur pemerintah (administered price). Sementara itu, kelompok inti (core inflation) mengalami inflasi pada level moderat.
III.1.4 Perkembangan Sektor Perdagangan, Hotel & Restoran (PHR) Sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran (PHR) masih menjadi sektor pendorong utama perekonomian Sulawesi Utara di triwulan IV 2013, terlihat dari ang ka pertumbuhan yang mencapai 15,22% (yoy) dengan sumbangan sebesar 2,75% terhadap total pertumbuhan. Sektor ini tumbuh lebih tinggi dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya maupun jika diband ingkan dengan periode triwulan sebelumnya yang masing-masing tercatat 6,79% (yoy) dan 12,04% (yoy), Faktor pendorong utama dari pertumbuhan sektor PHR adalah dimasukinya periode peak season Natal dan Tahun Baru di akhir tahun yang menyebabkan tingginya aktifitas perdagangan. Disamping itu, Sulut juga masih menjadi salah satu destinasi wisata maupun MICE baik berskala nasional maupun internasionaL Beberapa kegiatan MICE berskala besar yang diselenggarakan sepanjang tiwulan IV 2013 diantaranya adalah : 3rd Asia Pasifie Choir Competition International, The IX Asian Pasifie Astronomy Olympiad dan Pornas KORPRI. Disamping itu, pada periode laporan juga dilaksanakan Pilkada Kab Kep. Talaud. Sementara itu, perkembangan sub sektor perhotelan tercermin dari tingkat hunian kamar dan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara. Rata-rata tingkat hunian kamar pada triwulan IV 2013 mencapai 65%, lebih tinggi dibandingkan triwulan IV 2012 sebesar 50%. Sementara jumlah kunjungan wisatawan mancanegara juga menunjukkan peningkatan, dari 5049 orang pada triwulan IV 2012, menjadi 5.260 orang pada triwulan laporan. Sejalan dengan masih terus tumbuhnya sektor PHR, dukungan perbankan kepada sektor ini juga masih sangat tinggi, tercermin dari penyaluran kredit pada triwulan IV 2013 yang mencapai Rp. 6,01 triliun atau tumbuh 17,22% (yoy). Jumlah penyaluran tersebut lebih tinggi dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu yang tercatat Rp5,1 triliun atau tumbuh 11,24% (yoy).
Jumlah Tamu Indonesia pada Hotel Bintang Tahun 2003-2012 (Ribuan)
Provinsi 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sulawesi
Utara 88 99 85 80 80 127 130 130 333 400
Sumber BPS
- 44
Jumlah Tamu Asing pada Hotel Bintang Tahun 2003-2012 (Ribuan)
Provinsi 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Sulawesi Utara
8,90 11,10 9,90 6,20 5,60 7,30 9,30 7,00 13,10 16,30
Sumber BPS
Tingkat Penghunian Kamar pada Hotel Bintang di Provinsi Sulawesi Utara 5 Tahun terakhir
Tahun Bulan
2013 2012 2011 2010 2009
Januari 46,25 46,58 32,88 34,59 43,05 Februari 49,58 42,26 34,39 47,35 48,50 Maret 50,18 42,30 51,26 44,76 46,13 April 42,71 49,30 48,32 44,77 43,12 Mei 50,98 53,73 50,35 49,81 51,66 Juni 52,17 62,15 52,93 45,64 46,91 Juli 54,02 53,97 58,92 44,14 47,46 Agustus 53,09 44,34 51,43 43,97 44,10 September 58,77 48,91 49,52 43,36 43,03 Oktober 64,33 52,25 57,65 41,01 47,50 November 69,78 49,65 43,60 40,94 44,56 Desember 60,93 50,06 47,42 49,19 43,73
Rata-rata 54,40 49,63 48,22 44,13 45,81 Sumber BPS
III.2 DATA UMUM ASET
III.2.1 Lokasi Aset ini berada kira - kira 45 kilometer sebelah Timur Kota Manado Ibu Kota Provinsi Sulawesi Utara, atau lebih kurang 30 kilometer sebelah Barat Daya Kota Bitung Ibu Kota Kabupaten Minahasa Utara, tepatnya aset ini berada di Desa Waleo dan Desa Makalisung, Kecamatan Kema, Kabupaten Minahasa Utara, Provinsi Sulawesi Utara. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini. Bangunan-bangunan penting yang terdapat di sekitar lokasi yang dapat dijadikan sebagai petunjuk, antara lain : Kantor Kepala Desa Waleo, berada kira-kira 1 kilometer sebelah Utara dari lokasi.
- 45
Sekolah Dasar Gmim 33 Waleo, berada kira-kira 1 kilometer sebelah Utara dari lokasi.
Pantai Batu Nona dan Pantai Pasir Putih Lilang, berada kira-kira 3 kilometer sebelah Utara dari lokasi.
Kantor Kecamatan Kema, berada kira-kira 5 kilometer sebelah Utara dari lokasi. Lokasi aset ini berbatasan dengan : Sebelah Utara : Tanah Kosong dan Pemukiman Penduduk Sebelah Selatan : Tanah Kosong Sebelah Timur : Laut (perairan Selatan Sulawesi Utara / Laut Maluku) Sebelah Barat : Tanah Kosong
III.2.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain : pasar tradisional Waleo untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada 1,5 kilometer sebelah Utara dari lokasi. Puskesmas Kema, Pusat Kesehatan Masyarakat, Poliklinik dan praktek dokter untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai dari Sekolah Dasar sampai dengan Sekolah Menengah Atas seperti : Sekolah Dasar Gmim 33 Waleo dan SMPN Kema berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : angkutan kota, ojek dan sarana angkutan lainnya mudah diperoleh di jalan utama Kecamatan Kema. Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan Desa Waleo – Makalisung di depannya terbuat dari Aspal dengan lebar 6 meter dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia di lingkungan sekitar lokasi. Air bersih diperoleh dari air tanah menggunakan pompa elektrik.
III.3 DATA ASET
III.3.1 Data Hukum
Berdasarkan data yang kami terima (copy sertifikat tanah), total luas tanah yang termasuk dalam penilaian ini adalah 2.023.226 m2 (dua juta dua puluh tiga ribu dua ratus dua puluh enam meter persegi), terdiri dari 47 (empat puluh tujuh) bidang dengan kepemilikan Hak Guna Bangunan dengan total luas 1.157.030 m2 dan kepemilikan berupa Akte Jual Beli dengan luas 866.196 m2 (delapan ratus enam puluh enam ribu seratus sembilan puluh enam meter persegi), diuraikan sebagai berikut :
- 46
No. Kepemilikan Atas Nama Tanggal
Diterbitkan Tanggal
Berakhir Hak Tanggal
Surat Ukur No. Surat Ukur Luas (m2)
1 SHGB No. 01 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 75/Waleo/2003 38.910
2 SHGB No. 02 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 86/Waleo/2003 28.760
3 SHGB No. 03 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 88/Waleo/2003 20.200
4 SHGB No. 04 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 81/Waleo/2003 22.500
5 SHGB No. 05 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 68/Waleo/2003 17.860
6 SHGB No. 06 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 85/Waleo/2003 31.150
7 SHGB No. 07 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 87/Waleo/2003 2.670
8 SHGB No. 08 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 71/Waleo/2003 4.430
9 SHGB No. 09 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 70/Waleo/2003 39.530
10 SHGB No. 10 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 77/Waleo/2003 45.615
11 SHGB No. 11 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 73/Waleo/2003 26.400
12 SHGB No. 12 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 66/Waleo/2003 23.820
13 SHGB No. 13 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 78/Waleo/2003 62.450
14 SHGB No. 14 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 74/Waleo/2003 58.525
15 SHGB No. 15 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 69/Waleo/2003 1.400
16 SHGB No. 16 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 80/Waleo/2003 38.765
17 SHGB No. 17 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 67/Waleo/2003 5.035
18 SHGB No. 18 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 76/Waleo/2003 9.300
19 SHGB No. 19 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 83/Waleo/2003 5.000
20 SHGB No. 20 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 82/Waleo/2003 13.055
21 SHGB No. 21 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 72/Waleo/2003 15.250
22 SHGB No. 22 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 84/Waleo/2003 69.160
23 SHGB No. 23 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 79/Waleo/2003 31.570
24 SHGB No. 24 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 85/Waleo/2003 1.010
25 SHGB No. 26 PT Cakra Guna Dharma Eka
23-Aug-2010 15-Jul-2041 25-Sep-2006 98/Waleo/2006 98.160
26 SHGB No. 27 PT Cakra Guna Dharma Eka
23-Aug-2010 15-Jul-2041 25-Sep-2006 97/Waleo/2006 25.055
27 SHGB No. 28 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 01/Waleo/2010 6.068
28 SHGB No. 29 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 02/Waleo/2010 25.232
29 SHGB No. 30 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 04/Waleo/2010 5.815
30 SHGB No. 31 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 05/Waleo/2010 17.879
- 47
No. Kepemilikan Atas Nama Tanggal
Diterbitkan Tanggal
Berakhir Hak Tanggal
Surat Ukur No. Surat Ukur Luas (m2)
31 SHGB No. 32 PT Cakra Guna Dharma Eka 5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 07/Waleo/2010 1.347
32 SHGB No. 33 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 08/Waleo/2010 41.949
33 SHGB No. 34 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 09/Waleo/2010 28.487
34 SHGB No. 35 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 12/Waleo/2010 3.450
35 SHGB No. 36 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 14/Waleo/2010 77.154
36 SHGB No. 37 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 16/Waleo/2010 13.245
37 SHGB No. 38 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 03/Waleo/2010 9.471
38 SHGB No. 39 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 06/Waleo/2010 11.205
39 SHGB No. 40 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 10/Waleo/2010 6.321
40 SHGB No. 41 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 13/Waleo/2010 26.840
41 SHGB No. 42 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 15/Waleo/2010 6.668
42 SHGB No. 43 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 19/Waleo/2010 14.707
43 SHGB No. 44 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 18/Waleo/2010 5.109
44 SHGB No. 45 PT Cakra Guna Dharma Eka
5-May-2011 15-Jul-2041 16-Dec-2010 20/Waleo/2010 37.163
45 SHGB No. 01 PT Cakra Guna Dharma Eka
4-Sep-2003 4-Sep-2033 6-Feb-2003 04/Makalisung/2003 11.460
46 SHGB No. 03 PT Cakra Guna Dharma Eka
23-Aug-2010 13-Jul-2041 25-Sep-2006 07/Makalisung/2006 52.085
47 SHGB No. 04 PT Cakra Guna Dharma Eka
23-Aug-2010 13-Jul-2041 25-Sep-2006 06/Makalisung/2006 19.795
Jumlah 1.157.030
sertifikat tersebut diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Minahasa dan terdaftar dalam wilayah Desa Waleo, Kecamatan Kauditan, Kabupaten Minahasa, Provinsi Sulawesi Utara. Dan kepemilikan dengan akte jual beli sebagai berikut :
No. Uraian Luas (m2)
1. SHM No. 120/Makalisung 15.130 2. SHM No. 121/Makalisung 19.375 3. SHM No. 122/Makalisung 93.530 4. SHM No. 123/Makalisung 107.435 5. SHM No. 124/Makalisung 103.105 6. AJB No. 712/MHS-KDN/JB/1999 75.000 7. AJB No. 713/MHS-KDN/JB/1999 75.000 8. AJB No. 714/MHS-KDN/JB/1999 32.850 9. AJB No. 715/MHS-KDN/JB/1999 1.310 10. AJB No. 716/MHS-KDN/JB/1999 21.040 11. AJB No. 717/MHS-KDN/JB/1999 9.360 12. AJB No. 718/MHS-KDN/JB/1999 10.000
- 48
No. Uraian Luas (m2)
13. AJB No. 719/MHS-KDN/JB/1999 10.850 14. AJB No. 720/MHS-KDN/JB/1999 12.040 15. AJB No. 721/MHS-KDN/JB/1999 5.110 16. AJB 40/2012/KEC.KEMA 115.739 17. 470/JB/KEC.KMA/2008 40.000 18. 468/JB/KEC.KMA/2008 30.500 19. 472/JB/KEC.KMA/2008 41.138 20. 515/JB/KEC.KMA/XII/2008 47.684
Jumlah 866.196 Catatan : Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk menghitung luas tanah yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan terhadap batas-batas yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh pemberi tugas. Kami mengasumsikan bahwa besaran luas tanah yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di dalam copy sertifikat yang kami terima.
III.3.2 Dimensi dan Topografi
Bentuk tanah tidak beraturan, terdiri dari pantai dan bukit-bukit, keadaan tanah pada umumnya berkontur, seperti yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam laporan ini.
III.3.3 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest And Best Use)
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 12.1 - SPI 2013). Penggunaan Secara Fisik Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah adalah memungkinkan.
Penggunaan Secara Hukum Berdasarkan Surat Keputusan Bupati Minahasa Utara Nomor 90 Tahun 2012 tentang Pemberian Perpanjangan Izin Lokasi Kepada PT Cakra Guna Dharma Eka untuk Pembangunan Lokasi Pariwisata Diatas Tanah Seluas 250 Ha di Desa Waleo Kecamatan Kema Kabupaten Minahasa Utara, maka penggunaan tanah tersebut adalah sebagai lokasi Pariwisata, sehingga menunjukkan bahwa aset dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara hukum.
- 49
Penggunaan Secara Finansial Berdasarkan pengembangan tanah dan pemanfaatannya pada saat ini yang sebagian masih merupakan tanah kosong dengan pengembangan yang terdapat di daerah ini merupakan kawasan pariwisata. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai area wisata gunung dan pantai diperkirakan memberikan hasil tertinggi.
III.3.4 Komentar Pasar Setelah dicanangkannya bahwa Kabupaten Minahasa Utara sebagai tujuan wisata tahun 2015 mendatang dan didukung oleh Kepala Desa (Hukum Tua) Kema Satu Kecamatan Kema, yang letak geografisnya tidak jauh dari wisata Pantai Firdaus, Batu Nona Resort dan pantai pasir putih di Desa Makalisung. Kema Satu nantinya adalah sebagai pintu gerbang masuknya para wisatawan, baik domestik maupun manca negara, di mana setiap wisatawan yang hendak menuju wisata pantai Kema dan pasir putih di Desa Makalisung atau pun tempat-tempat sejarah yang ada di Desa Kema Tiga, harus terlebih dahulu melewati Desa Kema Satu. Keadaan pasar properti di Desa Kema memang terbilang masih sangat positif berkembang, pada umumnya kelompok pembeli properti di daerah ini adalah pengguna langsung dan waktu properti ini dijual diasumsikan penjualannya Normal. Gambaran pasar properti untuk Desa Kema, Waleo dan sekitarnya adalah merupakan pasar properti yang ditawarkan berupa Tanah kosong. Harga properti tergantung, luas, kondisi, letak, jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll. Sedangkan harga tanah dengan ukuran luas berkisar 30.000 m2 s/d 150.000 m2 ditawarkan dengan harga Rp. 7.000 / m2 - Rp. 9.000 / m2. Harga tanah tersebut tergantung, luas, jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll.
- 50
III.4 PENILAIAN Dalam penilaian ini kami menggunakan 2 Pendekatan yaitu Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan metode Pengembangan Tanah (Land Development Method), uraian pendekatan dimaksud dapat dilihat pada halaman pengantar. III.4.1 Penilaian Dengan Pendekatan Data Pasar (Market Data Apporach)
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah sebagai berikut :
DATA-1 Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Desa Waleo Penawaran (Rp) 1.200.000.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHGB Luas Tanah (m2) 150.000 Lebar Jalan (m) 6 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot Elevasi (cm) 20 DATA-2
Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Desa Makalisung Penawaran (Rp) 392.463.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHGB Luas Tanah (m2) 43.607 Lebar Jalan (m) 6 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot Elevasi (cm) 40 DATA-3
Jenis Properti Tanah Kosong Alamat Desa Makalisung Penawaran (Rp) 378.400.000 Lokasi per. Lkg Baik Dokumen Tanah SHGB
- 51
Luas Tanah (m2) 34400 Lebar Jalan (m) 6 Bentuk Tanah/Frontage (m) Tidak beraturan Posisi Tanah Interior Lot Elevasi (cm) 100
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Tanah pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 13.290.572.000.- (TIGA BELAS MILYAR DUA RATUS SEMBILAN PULUH JUTA
LIMA RATUS TUJUH PULUH DUA RIBU RUPIAH)
III.4.2 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan metode Pengembangan Tanah (Land Development), dengan dasar pertimbangan : - Tanah yang dinilai cukup luas. - Tanah tersebut berpotensi untuk dikembangkan sebagai komplek villa/resort, hal ini
terlihat pada arah perkembangan lokasi aset yang dinilai dan sekitarnya yaitu sebagai kawasan pariwisata.
- Data pembanding tanah yang mendekati dengan rencana pengembangan tidak diperoleh di sekitar lokasi tersebut.
- Data-data harga jual tanah yang akan dikembangkan tersedia, sesuai dengan program pengembangan tanah yang dinilai yaitu bangunan pergudangan, berbagai ukuran yang dijadikan sebagai dasar untuk memperoleh nilai tanah dalam perhitungan metode pengembangan tanah ini.
Untuk menunjang tersedianya data pasar dan penyesuaian terhadap penggunaan tanah ini, kami mempergunakan “Metode Pengembangan Tanah” yang lazim dipergunakan untuk penilaian tanah yang khusus atau yang mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai komplek pergudangan serta kawasan industri lainnya.
Dalam penilaian ini digunakan Pendekatan Pendapatan. Pendapatan dengan menggunakan Metode Pengembangan Tanah (Dengan Metode Land Development), berdasarkan metode ini nilai properti adalah nilai sekarang dari proyeksi pendapatan bersih penjualan unit gudang pada masa yang akan datang setelah dikurangi dengan biaya pengembangan tanah, administrasi dan umum dan biaya pemasaran. Proyeksi perhitungan Penilaian selama 1 (satu) tahun.
- 52
Berikut ini istilah yang digunakan dalam Proyeksi Cash Flow : Gross Development Value (GDV) : adalah nilai yang diperoleh dari perkiraan
pendapatan dari hasil penerimaan penjualan unit apartemen.
Gross Development Cost (GDC) : adalah perkiraan biaya pembangunan sarana dan prasarana yang didapat dari masa persiapan hingga selesainya pembangunan, perkiraan biaya operasional dan non operasional serta keuntungan developer.
Residual : adalah Gross Development Value (GDV) dikurangi dengan Gross Development Cost (GDC).
Present Value of Residual : adalah jumlah nilai pada saat ini dari indikasi properti pada saat penilaian sampai dengan proyeksi dari pendapatan properti dalam jangka waktu 1 tahun. Nilai Properti pada saat ini adalah pendapatan yang telah dikalikan dengan factor diskonto.
Value of Property : yaitu Nilai dari Properti pada saat ini.
III.4.2.1 Asumsi-asumi Perhitungan Penilaian
Asumsi-asumsi perhitungan penilaian diuraikan sebagai berikut : a) Lama proyeksi untuk penilaian tanah kosong diasumsikan selama 10
tahun. b) Dari luas tanah 2.023.226 m2, direncanakan sebagai pergudangan
dengan asumsi-asumsi sebagai berikut : - Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 40% - Type Produk : Kavling Villa/Resort - Fasos, Fasum, & Jalan : 1.214.226 m2 - Pos Jaga : 16 m2 - Tanah Efektif Untuk Kavling Villa/Resort : 808.564 m2
c) Pengembangan lahan untuk kavling villa/resort dan fasilitasnya, dimulai pada tahun 2014, dan direncanakan pengembangannya (terlampir dalam perhitungan land development method). Total biaya pengembangan Kavling Villa/Resort tersebut diasumsikan membutuhkan biaya sebesar Rp. 257.377.210.000,- dengan rincian sebagai berikut :
- 53
Uraian 2014 2015 2016 2017 Biaya pengembangan : - Pematangan (Cutt/Fill) 30.348.390.000 12.139.356.000 18.209.034.000 - - Perijinan dan IMB 2.083.226.000 2.083.226.000 6.249.678.000 - - Pagar Keliling/Gapura - - 3.000.000.000 - - Pos Jaga 14.400.000 - - - - Generator Set 216.000.000 - - - - Kantor Pemasaran - 900.000.000 - - - Jalan dan Infrastruktur Lainnya 72.853.560.000 36.426.780.000 36.426.780.000 36.426.780.000 Gross Development Cost (GDC)
105.515.576.000 51.549.362.000 63.885.492.000 36.426.780.000
d) Biaya operasional dan biaya non operasional yang berhubungan sebelum
dan setelah masa pengembangan selesai yaitu administrasi dan umum, biaya marketing/pemasaran, Pajak Bumi & Bangunan, serta keuntungan pengembang. Biaya administrasi dan umum diperhitungan mengalami kenaikan sebsar 5% setiap tahunnya, biaya marketing/pemasaran diperhitungkan 2,5% dari pendapatan pertahun. Keuntungan pengembang adalah keuntungan yang pantas di dalam bisnis sejenis yaitu sebesar 12,5% dari penjualan kavling Villa/Resort, diuraikan pada tahun pertama sebagai berikut :
Uraian 2014 Biaya Operasi : - Biaya Administrasi & Umum 1.560.000.000 - Biaya Marketing 530.620.125 - Dev Profit (Keuntungan Pengembang) 2.653.100.625 - Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 970.276.800 Jumlah 5.713.997.550
e) Pemasaran Tanah Kavling Villa/Resort diproyeksikan selama 10 tahun
dan diasumsikan habis terjual pada akhir tahun 2023.
Uraian 2014 2015 2016 2017 2018 Rencana Pendapatan - Tingkat Penjualan - 5% 10% 15% 15% - Luas Kavling - 40.428 m2 80.856 m2 121.285 m2 121.285 m2 - Harga Jual (Rp/m2) 500.000 525.000 551.250 578.813 607.753 Total Pendapatan - 21.224.805.000 44.572.090.500 70.201.042.538 73.711.094.664
Uraian 2019 2020 2021 2022 2023
Rencana Pendapatan - Tingkat Penjualan 15% 10% 10% 10% 10% - Luas Kavling 121.285 m2 80.856 m2 80.856 m2 80.856 m2 80.856 m2 - Harga Jual (Rp/m2) 638.141 670.048 703.550 738.728 775.664 Total Pendapatan 77.396.649.398 54.177.654.578 56.886.537.307 59.730.864.173 62.717.407.381
- 54
f) Dalam menentukan discount rate digunakan Metode Perhitungan Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (Band of Investment Method) dihitung dengan formula Weighted Average Cost of Capital (WACC), diuraikan sebagai berikut :
Uraian Keterangan Unleveraged Beta 0,78 Sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014 Taxes 0% Tidak diperhitungakan dalam penilaian aset
Debt to Equity Ratios DER 185,71% Perbandingan Jumlah Hutang dan Modal Sendiri, Dihitung dengan formula : DER = Wd / We
Weighted Debt Wd 65,00% Komposisi Hutang Weighted Equity We 35,00% Komposisi Modal Sendiri
Releverage Beta β 2,24 Dihitung dengan formula : Unlevered β x (1+((1-T) x (Wd/We))
Risk Free Rate Rf 8,604% sumber Indo Bond Pricing Agency (IBPA) 31 Des 2013 Tenor 10 Tahun
Rating-based Default Spread
Rbds 2,20% Rating-based Default Spread Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Risk Premium Rate Rpm 8,30% Equity Risk Premium Indonesia (sumber Aswath Damodaran update 5 Jan 2014)
Cost of equity Ke 24,98% Dihitung dengan formula : Ke = Rf + (β x Rpm) - Rbds
Cost of Debt Kd 10,84% Suku Bunga Pinjaman Bank persero bulan Desember 2013 (Sumber Bank Indonesia)
Weighted Average Cost of Capital
WACC 15,79% Dihitung dengan formula : WACC = (Ke x We) + ({Kd x (1 – t)} x Wd)
Dengan uraian sebagai berikut : Ke = Biaya Ekuitas We = % ekuitas dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Kd = Biaya hutang t = Tingkat pajak Wd = % hutang dalam struktur modal, dihitung berdasarkan nilai
pasarnya Rf = Surat Bunga Bebas Resiko / SUN β = Beta Industri Sejenis Rpr = Risk Premium Rate
- 55
III.4.2.2 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Pendapatan
Dengan memperhatikan data tersebut dan uraian pada bagian sebelumnya, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset dimaksud dengan pendekatan pendapatan pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 17.326.521.000.- (TUJUH BELAS MILYAR TIGA RATUS DUA PULUH ENAM JUTA
LIMA RATUS DUA PULUH SATU RIBU RUPIAH)
Perhitungan penilaian dengan metode pengembangan lahan (Land Development Method) dapat dilihat pada lampiran.
III.4.3 Rekonsiliasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut diatas, kami membuat Rekonsiliasi Nilai sebagai berikut :
No. Uraian Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
Bobot Hasil Rekonsiliasi
(Rp.)
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) 13.290.572.000 43,41% 5.769.000.000
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
17.326.521.000 56,59% 9.805.000.000
NILAI PASAR (Rp.) 15.574.000.000
Terbilang : (LIMA BELAS MILYAR LIMA RATUS TUJUH PULUH EMPAT JUTA
RUPIAH)
